của Ngân hàng thương mại
1.2.3.1. Khái niệm định giá bất động sản trong hoạt động cho vay của ngân hàng thương mại
Từ những khái niệm chung về chất lượng đã nêu ở trên, ta rút ra được một số khái niệm về chất lượng định giá BĐS trong hoạt động cho
vay tín dụng của các NHTM như sau:
(1) Chất lượng định giá BĐS trong hoạt động cho vay tín dụng thể hiện ở sự hài lòng từ phía NHTM, phía khách hàng vay vốn đối với kết quả Tư vấn BĐS.
(2) Chất lượng định giá BĐS trong hoạt động cho vay tín dụng được đánh giá ở chính giá trị tài sản đã được đánh giá. Kết quả định giá BĐS là kết quả sát thực với giá trị thị trường, phản ánh đúng thuộc tính và tình trạng của tài sản (về mặt pháp lý, đặc điểm tài sản, chất lượng còn lại, tình trạng khấu hao,...)
(3) Chất lượng định giá BĐS còn được đánh giá về mặt phù hợp với các tiêu chuẩn thẩm định giá cũng như các văn bản pháp luật quy định có liên quan.
1.2.3.2. Định giá bất động sản trong hoạt động cho vay của Ngân hàng thương mại
(1) Quy trình định giá
Quy trình định giá là các bước tuần tự trong quá trình định giá, được bắt đầu từ khi chuyên viên định giá chuẩn bị tiến hành công việc định giá cho đến khi kết thúc công việc, tức là gửi báo cáo định giá cho các bộ phận liên quan. Ở mỗi bước trong quy trình thường ghi rõ nội dung công việc thực hiện, thời gian cho từng nội dung công việc, bộ phận chức năng và cán bộ chịu trách nhiệm chính thực hiện công việc. Ở mỗi ngân hàng thương mại, tùy theo điều kiện và đặc thù hoạt động mà có những quy định và trình tự các bước trong việc xác định giá trị tài sản đảm bảo là BĐS.
Thông thường quy trình định giá BĐS bao gồm các bước cơ bản sau:
Bước 1: Xác định vấn đề định giá.
Trong bước này bộ phận định giá nhận hồ sơ tài sản bảo đảm cần xác định tổng quát về tài sản (TS) cần định giá, cơ sở định giá như vị trí địa lý, hình dáng, quy mô của TS, tính pháp lý của TS,...
Trong bước này bộ phần định giá phân công cán bộ đi định giá, cán bộ định giá cần lập rõ kế hoạch, liên hệ đến các bên liên quan để hẹn ngày khảo sát hiện trạng tài sản cần định giá .
Bước 3: Khảo sát hiện trạng BĐS
Trong bước này cán bộ định giá thực hiện khảo sát hiện trạng tài sản, thu thập tài liệu, thông tin thị trường để làm căn cứ so sánh, phân tích, đánh giá và điều chỉnh các tài sản so sánh (TSSS) được rao bán và giao dịch xung quanh tài sản cần định giá...
Sơ đồ 1.1: Quy trình định giá bất động sản thế chấp
(Nguồn: Tiêu chuẩn thẩm định giá số 05)
Bước 4: Áp dụng các phương pháp định giá phù hợp để tiến hành định giá tài sản đảm bảo.
Trong bước này cán bộ định giá cần sử dụng đúng phương pháp để định giá BĐS, thực hiện phân tích, điều chỉnh thông tin thu thập thị trường. Trong định giá BĐS không có phương pháp nào là chính xác riêng lẻ mà chỉ có phương pháp phù hợp nhất. Để lựa chọn được phương pháp chủ yếu và phù hợp nhất cần phải dựa vào thuộc tính của tài sản, khả năng sử dụng các dữ liệu thị trường, mục đích và nguyên tắc định giá. Cán bộ định giá có thể áp dụng một hoặc nhiều phương pháp định giá, tùy thuộc vào hoàn cảnh khác nhau. Định giá BĐS là đất ở, nhà ở thường dùng 2 phương pháp chính là phương pháp so sánh và phương pháp chi phí.
Bước 5: Xác định giá trị tài sản đảm bảo, lập báo cáo kết quả định giá.
Trong bước này cán bộ định giá cần xác định được giá trị của TSĐB theo các phương pháp định giá, cần so sánh với giá trị thị trường ngoài thực tế để đối chiếu mức độ chính xác của giá trị vừa định giá. Nếu có sự sai lệch nhiều thì cán bộ định giá có thể tiến hành điều chỉnh và đưa ra kết luận chính thức về mức giá của tài sản cần xác định.
Bước 6: Hoàn thành báo cáo định giá, trình cấp trên phê duyệt, gửi cho các bộ phận có liên quan.
Trong bước này cán bộ định giá cần hoàn thành báo cáo định giá và trình người có thẩm quyền ký duyệt vào báo cáo định giá TSĐB và chuyển báo cáo kết quả định về cho các bộ phận liên quan. Nếu không có bất kỳ sự thay đổi nào về quyết định của cấp trên thì giá trị định giá trong báo cáo sẽ là cơ sở để thực hiện quá trình cấp tín dụng cho khách hàng
(2) Các phương pháp định giá bất động sản a. Phương pháp so sánh
Phương pháp so sánh là phương pháp định giá dựa trên cơ sở phân tích mức giá của các tài sản tương tự với tài sản cần định giá đã giao dịch thành công hoặc đang mua, bán trên thị trường vào thời điểm định giá hoặc gần với
thời điểm định giá để ước tính giá trị thị trường của tài sản cần định giá.
- Nội dung: về giá căn cứ vào sự khác biệt về các yếu tố so sánh của tài sản so sánh với tài sản cần định giá để điều chỉnh (tăng, giảm) mức giá đã giao dịch
thành công của tài sản so sánh để xác định mức giá chỉ dẫn của tài sản so sánh. - Điều kiện áp dụng: Phương pháp so sánh chủ yếu được áp dụng trong
định giá các tài sản có giao dịch, mua, bán phổ biến trên thị trường như: định giá BĐS là lô đất trống, xe ô tô, xe tải....
b. Phương pháp chi phí
Phương pháp chi phí là phương pháp định giá dựa trên cơ sở chi phí tạo ra một tài sản tương tự tài sản cần định giá để ước tính giá trị thị trường của tài sản cần định giá.
Phương pháp chi phí chủ yếu được áp dụng trong định giá các tài sản chuyên dùng, ít hoặc không có mua, bán phổ biến trên thị trường; tài sản đã qua sử dụng; tài sản không đủ điều kiện để áp dụng phương pháp so sánh như: định nhà xưởng...
c. Phương pháp thu nhập
Phương pháp thu nhập là phương pháp xác định giá trị BĐS căn cứ vào quá trình chuyển đổi các dòng tiền tương lai thành giá trị vốn hiện tại. Phương pháp này dựa trên nguyên lý là thu nhập hàng năm và giá trị của vốn đầu tư ban đầu có liên quan đến nhau. Phương pháp thu nhập bao gồm các kỹ thuật tính toán mà cán bộ định giá sử dụng để phân tích khả năng của BĐS tạo thu nhập cả trong hiện tại và tương lai. Đây là một trong các phương pháp cơ bản trong định giá BĐS, tuy nhiên nó không phải là phương pháp độc lập hoàn toàn mà nó mang tính liên hoàn, kết hợp nhiều phương pháp.
Phương pháp thu nhập được sử dụng trong các trường hợp: - Bất động sản đang cho thuê, còn thời hạn.
thuê. Giả sử bất động sản đã được cho thuê trên thị trường, xem mức tiền thuê là bao nhiêu.
- Bất động sản cho thuê nhưng hợp đồng đã hết hạn, lúc đó phải dựa vào hợp đồng đã cho thuê hoặc tính toán dự báo mức tăng tiền thuê trên thị trường.
d. Phương pháp thặng dư:
Phương pháp thặng dư là phương pháp định giá mà giá trị thị trường của tài sản cần định giá được xác định giá trị vốn hiện có trên cơ sở ước tính bằng cách lấy giá trị ước tính của sự phát triển giả định của tài sản trừ đi tất cả các chi phí phát sinh để tạo ra sự phát triển đó.
Phương pháp có thể sử dụng cho đất trống để xây dựng hoặc đất có công trình trên đất đó có thể cải tạo hoặc phá dỡ xây dựng công trình mới trên đất.
Phương pháp thặng dư dựa trên giả thiết là người mua có thể trả cho bất động sản phần thặng dư sau khi dùng tổng doanh thu phát triển trừ (-) đi tổng chi phí đầu tư để tạo ra doanh thu phát triển.
e. Phương pháp lợi nhuận:
Phương pháp lợi nhuận là phương pháp định giá dựa trên khả năng sinh lợi của việc sử dụng tài sản để ước tính giá trị thị trường của tài sản cần định giá.
Phương pháp lợi nhuận chủ yếu được áp dụng trong định giá các tài sản mà việc so sánh với những tài sản tương tự gặp khó khăn do giá trị của tài sản chủ yếu phụ thuộc vào khả năng sinh lời của tài sản. Loại hình tài sản chủ yếu áp dụng phương pháp này ví dụ như: rạp chiếu phim, nhà hát, khách sạn, nhà hàng, trạm xăng, sân gôn, trung tâm giải trí, sàn nhảy, khu thể thao, công viên...