Thông tin tài liệu
ĐỀ ÁN TỐT NGHIỆP GVHD: PHẠM THỊ BÌNH CHƯƠNG I: CƠ SỞ LÝ LUẬN Các khái niệm 1.1 Thẩm định giá: Dưới là một số định nghĩa về thẩm định giá thế giới và ở Việt Nam: Theo giáo sư W.Seabrooke - Viện đại học Portsmouth, Vương quốc Anh: “Thẩm định giá là sự ước tính về giá trị của các quyền sở hữu tài sản cụ thể bằng hình thái tiền tệ cho một mục đích đã được xác định rõ, điều kiện của một thị trường nhất định và những phương pháp phù hợp.” Theo giáo sư Lim Lan Yuan - Trường Xây Dựng và Bất Động Sản, Đại học Quốc gia Singapore: “Thẩm định giá là một nghệ thuật hay khoa học về ước tính giá trị cho một mục đích cụ thể của một tài sản cụ thể tại một thời điểm, có cân nhắc đến tất cả những đặc điểm của tài sản cũng xem xét tất cả các yếu tố kinh tế bản của thị trường bao gồm các loại đầu tư lựa chọn.” Theo từ điển Oxford: “Thẩm định giá là sự ước tính giá trị bằng tiền của một vật, của một tài sản”; “là sự ước tính giá trị hiện hành của tài sản kinh doanh” Theo Pháp lệnh của Ủy ban thường vụ Quốc hội số 40/2002/PL-UBTV QH 10 ngày 10/05/2002 về giá: “Thẩm định giá là việc đánh giá hoặc đánh giá lại giá trị của tài sản phù hợp với thị trường tại một địa điểm, thời điểm nhất định theo tiêu chuẩn của Việt Nam hoặc thông lệ quốc tế.” Theo Ts Phạm Thị Ngọc Mỹ, hiệu trưởng trường đại học BC Marketing: “Thẩm định giá khoa học khoa hoc ước tính giá trị tài sản phù hợp với thị trường địa điểm, thời điểm định, cho mục đích định theo tiêu chuẩn công nhận thông lệ quốc tế quốc gia” Thẩm định giá bất động sản: Thẩm định giá bất động sản ước tính giá trị quyền tài sản bất động sản cụ thể hình thái tiền tệ cho mục đích xác định rõ,trong điều kiện thị trường định phương pháp phù hợp Thẩm định giá bất động sản có vai trị vị trí quan trọng hoạt động thẩm định giá toàn giới nước ta Điều thể điểm khối lượng giá trị thẩm định giá bất động sản chiếm phần lớn thẩm SVTH: LÊ THỌ A GIA LUAN VAN CHAT LUONG download : add luanvanchat@agmail.com ĐỀ ÁN TỐT NGHIỆP GVHD: PHẠM THỊ BÌNH định giá tài sản Thẩm định giá bất động sản tảng cho việc phát triển thị trường tài sản tài tồn cầu 1.2 Bất động sản: Bất đợng sản là tài sản vô cùng quan trọng thế giới tài sản được định nghĩa là đất đai và những gì người tạo gắn liền với đất Đó là những vật hữu hình có thể nhìn thấy và sờ mó được, nằm ở trên, phía hay dưới mặt đất Luật ở mỗi quốc gia quy định những điểm bản để phân biệt giữa bất động sản và động sản Theo khoản Điều 174 Bộ Luật dân năm 2005 Việt Nam: Bất động sản tài sản không di dời bao gồm: - Đất đai - Nhà ở, cơng trình xây dựng gắn liền với đất đai, kể tài sản gắn liền với nhà ở, cơng trình xây dựng - Các tài sản khác gắn liền với đất đai - Các tài sản khác pháp luật quy định Thuật ngữ bất động sản thẩm định giá hiểu đất đai tài sản gắn liền với đất Bất động sản bao gồm mặt vật chất pháp lý Mặt vật chất bao gồm vật thấy được, sờ nắm đất đai, cơng trình đất Mặt pháp lý bao gồm quyền, quyền lợi, lợi nhuận liên quan đến bất động sản, quyền sỡ hữu nhà, quyền sử dụng đất, quyền cho thuê, quyền thừa kế 1.2.1 Thuộc tính bất động sản: Thuộc tính tính chất vốn có bên bất động sản Tính bất động : Người ta di chuyển bất động sản từ nơi sang nơi khác Mỗi bất động sản có vị trí định điểm tọa lạc Điều có ý nghĩa quan trọng giá bất động sản tùy thuộc vào địa điểm, vị trí thường mang tính chất địa phương Tính đa dạng (khơng đồng nhất) : Sự khác nau hình thể, vị trí, quy mơ, diện tích lơ đất cơng trình đất hình thành nên tính đa dạng bất động sản Thơng thường có bất động sản giống hệt nhau, giá bất động sản gắn liền với đặc điểm cụ thể bất động sản Tính khan : Diện tích đất đai hữu dụng có hạn so với phát triển dân số Đất đai hữu dụng đất đai sinh sống, sản xuất Sự phát triển SVTH: LÊ THỌ A GIA LUAN VAN CHAT LUONG download : add luanvanchat@agmail.com ĐỀ ÁN TỐT NGHIỆP GVHD: PHẠM THỊ BÌNH đất đai hữu dụng ln phải nằm cân với mơi trường sinh thái, diện tích đất sản xuất diện tích đất Nhu cầu đất đai nhà người thường vượt mức so với phát triển đất đai hữu dụng nên tọa khan thị trường bất động sản Tính bền vững đời sống kinh tế lâu dài : Đất đai công trình đất thường có tính bền vững cao, đời sống kinh tế dài Cuộc sống người gắn liền với bất động sản nên việc xây dựng, cải tạo thường có mục đích sử dụng hàng chục, hàng trăm năm Tính hữu dụng đất đai cơng trình đất ln cải tạo bồi đắp nên bất động sản có đời sống kinh tế dài Nhìn chung tồn bất động sản lâu dài so với loại tài sản, hàng hóa khác : cơng trình xây dựng đất, tồn có hàng trăm năm; đất đai tồn vĩnh viễn Tính hữu dụng: Tiêu chuẩn thẩm định giá cho bất động sản hay động sản tính hữu dụng Tính hữu dụng mang tính so sánh tương đối điều kiện tuyệt đối 1.2.2 Đặc trưng bất động sản: Đặc trưng đặc điểm bật bất động sản Khả co giãn cung bất động sản kém: Tính khan bất động sản tạo nên co giãn cung bất động sản so với nhu cầu phát triển dân số biến động giá Khả co giãn thể mặt sau: - Sự phát triển đất đai bị hạn chế điều kiện tự nhiên môi trường - Việc xây dựng cơng trình đất địi hỏi nhiều thời gian, công sức tiền bạc - Việc phân bổ đất đai cho mục đích sử dụng cụ thể phải tuân thủ quy hoạch sử dụng đất đai thời kỳ Thời gian mua bán dài, chi phí giao dịch cao: Bất động sản tài sản quan trọng có giá trị cao sở hữu chủ nên giao dịch liên quan đến bất động sản phải cân nhắc cẩn thận, đòi hỏi nhiều thời gian xem xét mặt vật chất pháp lý Mặt khác thời gian mua bán tùy thuộc vào thời gian thủ tục chuyển quyền sở hữu theo quy định luật pháp SVTH: LÊ THỌ A GIA LUAN VAN CHAT LUONG download : add luanvanchat@agmail.com ĐỀ ÁN TỐT NGHIỆP GVHD: PHẠM THỊ BÌNH Khả chuyển hóa thành tiền mặt linh hoạt: Giá trị cao với thời gian mua bán lâu dài dẫn đến khả chuyển hóa thành tiền mặt linh hoạt Bất động sản thường gắn liền với sống sinh hoạt người, có nhu cầu thiết yếu chủ sỡ hữu chịu thay đổi Khả thường giải việc cầm cố, chấp thay bán để chuyển quyền sở hữu Chịu can thiệp quản lý chặt chẽ Nhà nước: Đất đai nguồn tài nguyên quan trọng quốc gia gắn liến với đời sống sinh hoạt nhân dân Mọi biến động đất đai có ảnh hường đến đời sống kinh tế trị quốc gia nên Nhà nước thường can thiệp quản lý chặt chẽ việc sử dụng chuyển đổi bất động sản 1.3 Thị trường bất động sản: 1.3.1 Khái niệm: - Thị trường bất động sản hệ thống quan hệ kinh tế, thơng qua giao dịch bất động sản bên tham gia thực 1.3.2 Đặc điểm thị trường bất động sản: Khơng có thị trường trung tâm: Đối với thị trường bất động sản khơng có địa điểm cho thị trường thức Việc mua bán bất động sản thường thông qua đơn vị kinh doanh bất động sản liên hệ trực tiếp người có nhu cầu ( mua bán ), người mua tìm đến trực tiếp thương lượng với người bán thông qua lời rao bán báo chí, phổ biến thơng qua người mơi giới ( cị nhà đất ) Thị trường mang tính chất địa phương, thị trường nhà ở: Đặc tính đất đai bền vững, thiêu hủy, chia cắt mang Sự khan đất khu vực đáp ứng thừa thãi đất địa phương khác Hơn bất động sản, nhà thường mang tính chất truyền thống địa phương người sử dụng từ hình dáng, cấu trúc lẫn tập quán người dân nên thị trường bất động sản mang đậm tính chất địa phương Thị trường cạnh tranh hồn hảo: Do tính khan đất đai, khả co giãn bất động sản nên thị trường bất động sản cạnh tranh hoàn hảo hàng hóa thơng dụng khác, biến SVTH: LÊ THỌ A GIA LUAN VAN CHAT LUONG download : add luanvanchat@agmail.com ĐỀ ÁN TỐT NGHIỆP GVHD: PHẠM THỊ BÌNH động giá đất thường mạnh mẽ biến động giá hàng hóa thơng thường, địi hỏi có can thiệp nhiều Nhà nước, đặc biệt công tác quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất Sự thiếu thông tin cần thiết cho giao dịch góp phần tạo nên khơng hồn hảo cạnh tranh thị trường bất động sản Đa số giao dịch thị trường bất động sản tiến hành riêng rẽ giá giữ bí mật người mau người bán nên thơng tin có nắm bắt bị tiết lộ bị hạn chế thiếu thơng tin chi tiết diện tích, tình trạng sỡ hữu, điều kiện giao dịch Quá trình giao dịch phức tạp: bất động sản thường có giá trị lớn gắn liền với quyền lợi pháp lý, trình giao dịch bất động sản thường phức tạp Đặc điểm làm tăng thời gian chi phí giao dịch cho cơng tác tìm kiếm thơng tin, tư vấn, thẩm định, toán Thị trường bất động sản chi phối mạnh mẽ vào ngành khác: hàng hóa bất động sản có liên quan trực tiếp đến tích lũy tài sản cố định, trở thành yếu tố đầu vào quan trọng hàng đầu ngành sản xuất kinh doanh Việc khai thông thị trường bất động sản tạo điều kiện thuận lợi không cho nhà kinh doanh bất động sản mà cho ngành sản xuất kinh doanh đưa bất động sản tích lũy tham gia vào hoạt động kinh tế Nhạy cảm với biến động kinh tế - trị: thị trường bất động sản nhạy cảm tăng trưởng kinh tế, dễ bị nóng lên kinh tế có mức tăng trưởng ca, dễ bị đóng băng kinh tế suy giảm Thị trường bất động sản nhạy cảm biến động trị, văn hóa, xã hội Dễ bị phân khúc thị trường: tất tổ chức kinh doanh tuyệt đại phận dân cư có nhu cầu tham gia vào thị trường bất động sản với tư cách người mua, người bán, người thuê, người giao nhận thừa kế, người chấp hay nhận chấp, người phát mại bất động sản hàng hóa 1.3.3 Các lực lượng tham gia thị trường bất động sản: Nhà nước: nhà nước tham gia vào thị trường bất động sản với tư cách người sở hữu đất đai lớn Nhà nước cung ứng bất động sản hình thức đầu tư sở hạ tầng, xây dựng mạng lưới giao thông, quy hoạch xây dựng khu dân cư SVTH: LÊ THỌ A GIA LUAN VAN CHAT LUONG download : add luanvanchat@agmail.com ĐỀ ÁN TỐT NGHIỆP GVHD: PHẠM THỊ BÌNH Nhà nước bán hay cho thuê bất động sản thuộc sở hữu nhà nước vào thị trường bất động sản Nhà nước đồng thời quản lý hoạt động thị trường bất động sản, ban hành sách liên quan đến việc sử dụng dất, cải tạo bồi dưỡng đất làm tăng thêm nguồn cung bất động sản Doanh nghiệp kinh doanh bất động sản: doanh nghiệp tổ chức, cá nhân tham gia vào việc tạo lập, mua bán bất động sản Doanh nghiệp kinh doanh địa ốc tiến hành tạo lập mặt để cung ứng cho việc xây dựng nhà ở, văn phòng, khách sạn ; trực tiếp xây dựng cơng trình kiến trúc để bán cho thuê theo nhu cầu thị trường bất động sản Các tổ chức trung gian: hoạt động thị trường bất động sản khơng có người mua người bán bất động sản mà cịn có tổ chức trung gian làm cầu nối, bao gồm: - Các tổ chức tư vấn: giúp bên mua, bên bán hiểu biết vấn đề pháp lý, thể thức giao dịch từ mở đầu kết thúc trình mua bán bất động sản - Các tổ chức môi giới đảm nhận việc giao dịch bên bán bên mua để thực nội dung giao dịch, để chuẩn bị điều kiện cần thiết để người mua người bán đến định cuối - Các tổ chức thẩm định giá bất động sản đưa khoa học để dự báo giá khu vực thị trường làm sở cho giao dịch mua bán bất động sản địa bàn Giá tổ chức cơng bố khơng có giá trị bắt buộc bên mua bên bán, bảo đảm vững nên thường bên sử dụng để đàm phán trước đến định thỏa thuận cuối - Các tổ chức tài chính, tín dụng tham gia vào việc toán bên, tổ chức sàn giao dịch để bên mua bán có điều kiện trực tiếp giao dịch tốn qua tổ chức tín dụng Vai trị tổ chức tài tín dụng khơng thể thiếu việc mua bán bất động sản có giá trị cao, đặc biệt quốc gia sử dụng tiền mặt SVTH: LÊ THỌ A GIA LUAN VAN CHAT LUONG download : add luanvanchat@agmail.com ĐỀ ÁN TỐT NGHIỆP GVHD: PHẠM THỊ BÌNH Người mua bán thơng thường: người mua bán bất động sản nhu cầu sở hữu hay nhu cầu sử dụng Đây đối tượng quan trọng mà doanh nghiệp kinh doanh bất động sản hướng đến, đặc biệt thị trường nhà 1.3.4 Các khu vực của thị trường bất động sản: Thị trường đất sản xuất nông nghiệp: chủ yếu xuất hiện ở những địa phương mà sản xuất nông nghiệp là ngành kinh tế chủ yếu Thị trường đất nông nghiệp, đất chưa sử dụng có thể sử dụng hoặc chuyển mục đích sử dụng sang làm đất ở hoặc phục vụ sản xuất, thương mại, du lịch theo quy hoạch của Nhà nước Thị trường bất động sản cư trú: là thị trường sôi động hiện nay, nhất là ở những vùng đô thị hóa Thị trường này có thể phân thành nhóm: - Nhà biệt thự - Nhà vườn - Nhà phố riêng biệt và phố liên kế - Nhà chung cư nhiều tầng Thị trường bất động sản cho sản xuất công nghiệp: thường hình thành ở các khu vực ven đô thị và ngoại thành được quy hoạch dành cho việc xây dựng nhà xưởng sản xuất gồm các khu công nghiệp tập trung hoặc nhà máy đơn lẻ Thị trường bất động sản phục vụ hoạt động thương mại, dịch vụ, khách sạn, cao ốc văn phòng: thị trường này chủ yếu ở các trung tâm đô thị có vị trí thuận lợi cho việc kinh doanh, điều kiện hạ tầng tốt, các vùng đất có tiềm du lịch lớn 1.3.5 Các yếu tố tác động đến giá thị trường bất động sản: Nhóm các yếu tố liên quan đến giao dịch: Mối liên hệ bên giao dịch: người mua người bán thực việc giao dịch theo mục đích hợp lý khách quan coi chứng thị trường Các điều khoản giao dịch: điều khoản bán khác dẫn đến giá bán khác nhau, thẩm định viên phải xem xét kỹ điều khoản bán để xác định chứng thị trường Các điều kiện thị trường: thị trường bình thường cung cầu cân mức giá không phản ánh khan cung hay cầu Giao dịch thực SVTH: LÊ THỌ A GIA LUAN VAN CHAT LUONG download : add luanvanchat@agmail.com ĐỀ ÁN TỐT NGHIỆP GVHD: PHẠM THỊ BÌNH giao dịch chín muồi, có thơng tin tốt đáp ứng yêu cầu giá trị thị trường giá bất động sản giao dịch xem chứng giá trị thị trường Một bất động sản có giá trị phải có số đặc tính sau: + Tính hữu ích + Tính khan + Có nhu cầu + Có thể chuyển giao Nhóm các yếu tố vĩ mô: Chính sách của Nhà nước: sách nhà nước tác động lớn trực tiếp đến giá bất động sản thể mặt chủ yếu sau: Nhà nước ban hành qui định quyền sở hữu, thuê đất sử dụng, chuyển nhượng bất động sản, thay đổi qui định thời kỳ tác động đến giá bất động sản thị trường Nhà nước qui định sách nghĩa vụ tài có liên quan đến việc sử dụng đất (thuế, tiền thuê, tiền sử dụng đất) sách ảnh hưởng trực tiếp đến đến giá bất động sản Nhà nước hoạch định công bố qui hoạch việc sử dụng đất cho khu vực Đây yếu tố quan trọng ảnh hưởng đến giá bất động sản thị trường Cung cầu bất đợng sản: giống hàng hố dịch vụ khác, giá bất động sản thị trường giá cân cung cầu Các yếu tố ảnh hưởng đến cầu: - Sự tăng trưởng dân số, nhu cầu phát triển tăng trưởng dân số nhân tố làm tăng nhu cầu mặt xã hội, theo nhu cầu đất đai, nhà tăng lên, dân số tăng làm tăng qui mơ gia đình dẫn đến nhu cầu quy mơ, diện tích đất hộ gia đình tăng lên dẫn đến tăng số hộ gia đình độc lập làm tăng cầu nhà ở, tăng dân số không làm gia tăng nhu cầu nhà mà làm tăng thêm nhu cầu hoạt động sản xuất dịch vụ thương mại, y tế giáo dục,… dẫn đến làm tăng nhu cầu nhà đất - Thu nhập: mức thu nhập tăng lên cho phép nhu cầu bất động sản trở thành nhu cầu có khả tốn, dẫn đến nhu cầu nhà đất SVTH: LÊ THỌ A GIA LUAN VAN CHAT LUONG download : add luanvanchat@agmail.com ĐỀ ÁN TỐT NGHIỆP GVHD: PHẠM THỊ BÌNH - Đơ thị hố: đặc trưng rõ nét thị hố qui mô tập trung dân số phát triển qui mô bề rộng không gian đô thị, trình thị hố khơng làm thay đổi tổng cầu nhà mà làm thay đổi kết cấu nhu cầu nhà - Sự phát triển hoàn thiện kết cấu hạ tầng làm tăng đáng kể nhu cầu nhà vùng trước chưa có sở hạ tầng sở hạ tầng cịn thơ sơ khả tiếp cận, nhiên việc tăng khả tiếp cận đồng nghĩa với việc tăng nhà đất, thay đổi cung nhanh thay đổi cầu Các yếu tố ảnh hưởng đến cung: - Phát triển kinh tế tốc độ tăng trưởng cung bất động sản tỷ lệ thuận với phát triển kinh tế - Sự phát triển kết cấu hạ tầng nhờ có phát triển hệ thống kết cấu hạ tầng, mà điều kiện tiếp cận đất đai khu vực trở nên dễ dàng nên thu hút đầu vào kinh doanh bất động sản vùng - Sự tham gia nhà nước thể khía cạnh chủ yếu: - Quy hoạch: việc chuyển mục đích sử dụng cho sản xuất nơng nghiệp mục đích sử dụng cho sản xuất kinh doanh khác nhà theo quy hoạch cho phép tạo điều kiện tăng cung bất động sản - Nhà nước trực tiếp bán bất động sản thuộc sở hữu nhà nước thị trường tăng vốn đầu tư cho công ty kinh doanh bất động sản nhà nước tạo nguồn hàng hóa thị trường bất động sản Nhóm các yếu tố vi mô: Các yếu tố tâm lý xã hội: Các yếu tố có ý nghĩa đặc biệt xã hội Phương Đơng, có tác động đến giá bất động sản thị trường Đặc biệt lĩnh vực bất động sản, phong thủy tác động phần đến giá trị bất động sản Chẳng hạn, ta mua ngơi nhà tóp hậu chắn giá trị thấp nhiều so với nhà nở hậu người dân cho nở hậu làm ăn phát đạt Chi phí: Là toàn phí tổn mà người sử dụng phải bỏ để tạo lập để có quyền sở hữu bất động sản, yếu tố quan trọng mà nhà Thẩm định giá phải xem xét thẩm định giá bất động sản Thơng thường chi phí định SVTH: LÊ THỌ A GIA LUAN VAN CHAT LUONG download : add luanvanchat@agmail.com ĐỀ ÁN TỐT NGHIỆP GVHD: PHẠM THỊ BÌNH giá trị bất động sản, nhiên khơng phí tạo nên giá trị bất động sản thị trường mà có cịn có tác động ngược lại Sự hữu dụng: Xét mục đích sử dụng bất động sản bất động sản có khả dùng để ở, để kinh doanh kết hợp hai mục đích Nhìn chung, bất động sản có khả sử dụng vào nhiều mục đích thuận lợi việc bán có giá bán tốt Xét tính hiệu bất động sản sử dụng có giá trị bất động sản phải tốn chi phí thời gian sửa chữa để sử dụng Do Thẩm định giá bất động sản cần ý đến đặc điểm vật kiến trúc tài sản khác gắn liền với đất Các yếu tố vật chất.: - Địa điểm ảnh hưởng lớn đến giá trị bất động sản, khả sinh lợi địa điểm cao giá trị bất động sản cao, bất động sản có vị trí thuận lợi sinh hoạt kinh tế (gần chợ, trường học, gần nơi cung ứng tiện ích cho sinh hoạt kinh doanh) khả sinh lợi lớn có giá trị cao - Hình dáng lơ đất: Những lơ đất có vng vắn, nở hậu giá trị lơ đất có hình dáng méo mó, tóp hậu địa điểm; lơ đất có bề mặt tiếp giáp với đường phố rộng có giá trị hơn, lơ đất có bề mặt tiếp giáp với đường phố hẹp q sâu - Quy mơ kích thước lơ đất: lơ đất có quy mơ kích thước phức tạp với mục đích sử dụng giá trị cao đất có giá trị quy mơ kích thước khơng phù hợp với mục đích sử dụng địa điểm - Môi trường: môi trường chung quanh có tác động đến giá bất động sản Nếu mơi trường tốt làm bất động sản có giá trị cao ngược lại làm giảm giá trị bất động sản 1.3.6 Vài nét thị trường bất động sản Định hướng phát triển quy hoạch đến năm 2020 thành phố Hồ Chí Minh: Định hướng phát triển quy hoạch thành phố Hồ Chí Minh đến năm 2020 trở thành thị vừa đại, vừa có sắc văn hóa dân tộc trung tâm kinh tế, trung tâm giao dịch quốc tế du lịch nước, có vị trí trị quan trọng nước ta phía nam với nước khu vực quốc tế SVTH: LÊ THỌ A GIA 10 LUAN VAN CHAT LUONG download : add luanvanchat@agmail.com ĐỀ ÁN TỐT NGHIỆP GVHD: PHẠM THỊ BÌNH - Cơng suất cho th: 95% - Thu nhập theo thị trường hàng năm: 5.101,9m2 x 15USD x 12tháng x 17.700đ = 16.254.742.608đ - Thu nhập kỳ vọng = 16.254.742.608đ x 95% = 15.442.005.478đ b Ước tính doanh thu cho thuê tầng hầm: - Giá cho thuê chỗ để xe/1m2/năm: 0,7trđ - Diện tích kinh doanh tầng hầm: 2907,1m2 x 90% = 2.616,4m2 - Doanh thu tầng hầm/năm = 700.000đ x 2.616,4m2 = 1.831.460.400đ c Tổng doanh thu cho thuê tầng thương mại tầng hầm : - 15.442.005.478đ + 1.831.460.400đ = 17.273.465.878đ (1) d Chi phí hoạt động: - Chi phí tu/Chi phí xây dựng tầng thương mại tầng hầm: 5% {(6,44trđ x 7849,1m2) + (6,44trđ x 2.907,1m2 x 1,1)} x 5% = 3.557.104.376đ - Chi phí quản lý tầng thương mại tầng hầm (2%doanh thu) = 2% x 17.273.465.878đ = 345.469.318đ - Tổng chi phí cho thuê tầng thương mại tầng hầm/năm = 3.557.104.376đ + 345.469.318đ = 3.902.573.694đ (2) e Giá trị vốn: - Thu nhập ròng từ kinh doanh: (1) - (2) = 17.273.465.878đ - 3.902.573.694đ = 13.370.892.184đ - Tỷ lệ vốn hóa: 14% - Giá trị vốn vốn hóa: 95.506.372.743đ III Chi phí dự án: Tiến hành tham khảo ý kiến công ty tư vấn : Công ty cổ phần tư vấn kiến trúc & xây dựng TPHCM (ACCCO), công ty thiết kế tư vấn Xây dựng A.N.T, ……………… suất đầu tư dự án tương đương khu chung cư với vị trí cơng trình chung cư từ 20 tầng đến 25 tầng (kết hợp khu thương mại-dịch vụ văn phịng) có suất đầu tư khoảng 6.500.000đ/m2 SVTH: LÊ THỌ A GIA 51 LUAN VAN CHAT LUONG download : add luanvanchat@agmail.com ĐỀ ÁN TỐT NGHIỆP GVHD: PHẠM THỊ BÌNH Bên cạnh việc tham khảo ý kiến số công ty tư vấn (Công ty cổ phần tư vấn kiến trúc & xây dựng TPHCM (ACCCO), công tythiết kế tư vấn Xây dựng A.N.T,………………) thông tư số 05/2007/TT-BXD ngày 25/7/2007 xây dựng việc hướng dẫn lập quản lý dự án đầu tư xây dựng cơng trình, cơng văn số 292/BXD-VP ngày 03/03/2009 Xây Dựng việc công bố suất vốn đầu tư xây dựng cơng trình suất đầu tư dự án tương đương khu chung cư cơng trình chung cư từ 20 tầng đến 25 tầng (kết hợp khu thương mại-dịch vụ văn phịng) có suất đầu tư khoảng 6.440.000đ/m2.(bao gồm thiết bị.) Chi phí đầu tư xây dựng sở hạ tầng: - Suất đầu tư xây dựng hạ tầng kỹ thuật (tham khảo công ty cổ phần tư vấn kiến trúc TP.HCM (ACCCO), liên hệ anh Hồng: 0935590258) suất đầu tư khu vực quận 9, cụ thể khu vực dự án (đã san lấp mặt bằng) khoảng triệu/m2, bao gồm: + Chi phí xây dựng xanh đường + Chi phí xây dựng hệ thống điện, trụ điện + Chi phí xây dựng lắp đặt hệ thống cấp nước + Chi phí xây dựng lắp đặt hệ thống viễn thơng + Chi phí giám sát thi cơng hạ tầng => Chi phí đầu tư xây dựng sở hạ tầng khu đất thẩm định: 11.628,4m2 x triệu đồng/m2 = 11.628.400.000đ .Chi phí xây lắp: (căn suất vốn đầu tư 2009) Suất đầu tư xây dựng (bao gồm thiết bị): 6.440.000đ/m2 +Chi phí xây lắp tầng hộ thương mại: 50001,8m2 x 6.440.000đ/m2 = 322.011.463.200đ +Chi phí xây lắp tầng hầm: 2907,1m2 x 6.440.000đ/m2 x 1,1 = 20.593.754.720đ (1,1 : hệ số xây dựng tầng hầm theo suất đầu tư) Chi phí khác (lập dự án, thiết kế, thẩm định, quản lý, giám sát thi cơng,…)/Chi phí xây dựng: 5% ( 322.011.463.200đ + 20.593.754.720đ)x 5% = 17.130.260.896đ SVTH: LÊ THỌ A GIA 52 LUAN VAN CHAT LUONG download : add luanvanchat@agmail.com ĐỀ ÁN TỐT NGHIỆP GVHD: PHẠM THỊ BÌNH Phí dự phịng/chi phí xây dựng: 10% (chi phí hạ tầng, xây dựng chi phí khác), (11.628.400.000đ + 322.011.463.200đ + 17.130.260.896đ +20.593.754.720đ) x 10% = 37.136.387.882đ Tổng chi phí xây dựng: 13.954.080.000đ + 322.011.463.200đ + 17.130.260.896đ +20.593.754.720đ + 37.136.387.882đ = 408.500.266.698đ (căn thông tư số 05/2007/TT-BXD ngày 25/7/2007 xây dựng việc hướng dẫn lập quản lý dự án đầu tư xây dựng cơng trình, công văn số 1751/BXD-VP ngày 14/08/2007 Bộ Xây Dựng việc định mức chi phí quản lý dự án tư vấn đầu tư xây dựng cơng trình) Năm Năm Tỷ lệ phân bổ 40% 60% Thành tiền (đồng) 163.400.106.679 245.100.160.019 Tiến hành phân bổ chi phí xây dựng: 408.500.266.698đ Bảng cấu vốn lãi vay: Tỷ lệ Tổng cộng Năm Năm 20% 81.700.053.34 49.020.032.00 32.680.021.33 52% 212.420.138 83 212.420.138 83 114.380.074.6 Vốn chủ sở hữu (tối thiểu 20% tổng đầu tư theo Điều Nghị định 153/2007/CP) Vốn thu từ khách hàng Vốn vay - 28% 114.380.074.6 75 75 Chi phí xây dựng năm toán nguồn vốn chủ sở hữu, vốn vay ngân hàng SVTH: LÊ THỌ A GIA 53 LUAN VAN CHAT LUONG download : add luanvanchat@agmail.com ĐỀ ÁN TỐT NGHIỆP - GVHD: PHẠM THỊ BÌNH Chi phí xây dựng năm toán vốn chủ sở hữu doanh thu bán hộ chung cư năm - Thời hạn vay vốn năm với lãi suất 10,5%, tiền lãi trả vào cuối năm - Số tiền vay vốn ngân hàng đầu năm 1: 163.400.106.679- 49.020.032.004= 114.380.074.675đ - Tiền lãi phải trả hàng năm: 114.380.074.675đ x 10,5% = 12.009.907.841đ Kế hoạch trả nợ cụ thể Năm Năm Năm Lãi vay 12.009.907.841đ 12.009.907.841đ Vốn vay 114.380.074.675đ Tổng cộng 12.009.907.841đ 126.389.982.516đ Tìm suất chiết khấu dự án Cty Các STT số tài CP đầu tư hạ tầng TP HCM Hệ số beta ROE Cty Cổ Cty CP đầu tư Cty CP đầu tư thương Năm Bảy mại Bảy(NBB) DIC Cty Cổ phần phát triển nhà Thủ Đức(TDH) phần đầu tư phát triển đô thị KCN Sông Đà Cty Đầu tư, phát triển nhà đô thị IDICO 1,2 0,77 0,56 1,3 1,95 1,12 19% 23% 14% 20% 14% 14% Thông tin thu thập từ www.cophieu68.com + K = Rf + Rp + Rf: tỷ suất lợi nhuận thu từ khoản đầu tư khơng rủi ro (lãi suất trái phiếu phủ kỳ hạn năm: 8,5%) + Rp = B(Rm – Rf) Qua bảng thống kê trên, hệ số Beta bình quân 1,15 SVTH: LÊ THỌ A GIA 54 LUAN VAN CHAT LUONG download : add luanvanchat@agmail.com ĐỀ ÁN TỐT NGHIỆP GVHD: PHẠM THỊ BÌNH + Rm (ROE): lợi nhuận kỳ vọng thị trường ( tần suất xuất nhiều lần) : 14% => K = 8,5% + 1,15(14% - 8,5%) = 14,825% Đề nghị tính trịn 15% IV Giá trị quyền sử dụng đất: Chi phí Doanh năm Chi phí xây thu Lãi vay dựng bán Dịng hàng thu (2%doa Chiết Giá trị khấu nhthu) 163.400.1 12.009.90 06.679 7.841 303.499.1 245.100.1 12.009.90 6.069.983 40.319.10 52.000 60.019 7.841 040 1.101 202.332.7 4.046.655 198.286.1 68.000 360 12.640 h thu 95.506.37 1.910.127 93.596.24 cho 2.743đ 455 5.288 (175.410 014.520) 0,87 0,756 (175.410 014.520) 35.060.08 7.914 149.932.7 88.386 3(doan 0,756 70.772.20 8.158 thuê) 80.335.0 NPV 69.937 NPV = 80.335.069.937đ -Giá trị quyền sử dụng đất khu đất thẩm định là: 80.335.069.937đ -Diện tích khu đất: 11628,4 m2 -Đơn giá quyền sử dụng đất: 6.910.243đ/m2 -Nhận xét: gặp khó khăn việc tìm kiếm thơng tin thị trường giai đoạn nên kết từ phương pháp thặng dư mang tính chủ quan B Phương pháp so sánh Tài sản số 1: Mặt đường Phan Chu Trinh (gần xa lộ Hà Nội), phường Hiệp Phú, quận 9, TP.HCM ( SVTH: LÊ THỌ A GIA 55 LUAN VAN CHAT LUONG download : add luanvanchat@agmail.com ĐỀ ÁN TỐT NGHIỆP GVHD: PHẠM THỊ BÌNH STT Nội dung 01 Địa Chi tiết Mặt tiền đường Phan 02 Vị trí Chu Trinh (gần xa llộ Hà Nội) 03 Hình dáng Vng vức 04 Diện tích 11.582 m2 Dự án xây chung cư có 05 Pháp lý tầng thương mại cơng ty cổ phần phát triển nhà Thủ Đức Giá bán khoảng 06 Giá bán 13.000.000đ/m2 (đầu năm 2008) 07 Nguồn thông tin Liên hệ trực tiếp Xây dựng chung cư với: MĐXD: 39,4% 08 Chỉ tiêu quy hoạch Tầng cao xây dựng: 20 tầng Hệ số sử dụng đất tối đa khoảng 09 Khoảng cách so với tài sản thẩm định Khoảng 2000m Tài sản số 2: Mặt đường Nguyễn Duy Trinh (đoạn từ Đỗ Xuân Hợp đến UBND phường Phú Hữu), phường Phú Hữu, quận 9, TP.HCM STT Nội dung 01 Địa 02 Vị trí Chi tiết Mặt tiền đường Nguyễn SVTH: LÊ THỌ A GIA 56 LUAN VAN CHAT LUONG download : add luanvanchat@agmail.com ĐỀ ÁN TỐT NGHIỆP GVHD: PHẠM THỊ BÌNH Duy Trinh (đoạn từ Đỗ Xuân Hợp đến UBND Phường Phú Hữu) 03 Hình dáng Vng vức 04 Diện tích 7.326 m2 05 Pháp lý 06 Giá bán 07 Nguồn thông tin Dự án công ty Cổ Phần đầu tư địa ốc NoVa 8.000.000đ(năm 2008) Liên hệ trực tiếp (đang khởi công) Xây dựng chung cư với: MĐXD: 40% 08 Chỉ tiêu quy hoạch Tầng cao xây dựng: 22tầng Hệ số sử dụng đất tối đa khoảng 09 Khoảng cách so với tài sản thẩm định Khoảng 1000m Tài sản thẩm định giá tiếp giáp mặt tiền đường Đỗ Xuân Hợp (đoạn từ cầu Năm Lý đến Nguyễn Duy Trinh) có diện tích khn viên 11.628,4m2 tài sản so sánh nằm mặt tiền đường Phan Chu Trinh, phường Hiệp Phú có diện tích khn viên 11.582m2 Tài sản so sánh nằm mặt tiền đường Nguyễn Duy Trinh có diện tích khn viên 7.326m2 Tài sản thẩm định tài sản so sánh có diện tích gần tương đương, tài sản thẩm định TSSS1 có diện tích gần nhau, khơng chênh lệch nhiều, có tầng cao xây dựng (20 tầng) nhau, nhiên hệ số sử dụng đất mật đô xây dựng TSTĐ không TSSS1 Tài sản so sánh có tầng cao xây dựng 22 tầng (cùng có chung suất vốn đầu tư), nên tương đương Tài sản thẩm định có hệ số sử dụng đất mật độ xây dựng không TSSS2 SVTH: LÊ THỌ A GIA 57 LUAN VAN CHAT LUONG download : add luanvanchat@agmail.com ĐỀ ÁN TỐT NGHIỆP GVHD: PHẠM THỊ BÌNH Xét tiêu quy hoạch TSSS1 TSSS2, TSTĐ có mục đích xây dựng chung cư có kết hợp tầng thương mại Nhưng tiêu mật độ xây dựng hệ số sử dụng đất TSS1 TSS2 tương đương nhau, hình dáng ba tài sản vuông vức, cân đối So sánh yếu tố khác tài sản chủ yếu yếu tố vị trí, tài sản nằm tuyền đường thuộc phường khác Tuy nhiên TSTĐ TSSS co tương đồng lớn khác hệ số sử dụng đất (TSTĐ: 4,3 TSSS1:5) Tiến hành điều chỉnh hệ số quy mô dựa vào hệ số sử dụng đất để điều chỉnh hệ số sử dụng đất TSSS1 TSTĐ (từ 4,3) dùng phương pháp thặng dư với thông tin tìm được, : Tổng diện tích sàn xây dựng bằng: 11.628,4 x = 58.142 m2 - TH1:Giả sử Diện tích xây dựng, diện tích tầng hầm khơng thay đổi, diện tích xây dựng tầng thương mại khơng thay đổi ta thay đổi diện tích tầng hộ + Diện tích tầng hộ sau tăng thêm : 42.152,7 + (58,142 m2 – 50.001,8m2) = 50.292,9m2 + Khi chi phí xây dựng tăng thêm (khi diện tích tầng hộ tăng thêm block tăng block đến 25 tầng, suất đầu tư xây dựng nhau), doanh thu bán hộ tăng, lúc đơn giá quyền sử dụng đất :8.609.655đ/m2 - TH2: giả sử tăng hệ số sử dụng đất thành 5, diện tích tầng hầm, tầng hộ không thay đổi, thay đổi diện tích tầng thương mại + Diện tích tầng thương mại tăng thêm 15.989,3m2 Suất đầu tư nhau, chi phí xây dựng tăng, thu nhập từ cho thuê tăng, đơn giá quyền sử dụng đất ước tính là: 8.968.353đ/m2 (chi tiết bảng excel đính kèm) + Vậy giá trị quyền sử dụng đất sau điều chỉnh hệ số sử dụng đất từ 4,3 -> khoảng (8.609.655đ/m2+ 8.968.353đ/m2)/2 = 8.789.004đ => mức tăng điều chỉnh : = (8.789.004đ - 6.910.243đ/m2)/ 6.910.243đ/m2 = 27% Vậy đơn giá QSDĐ từ TSSS1 điều chỉnh TSTĐ 13.000.000đ – 27% x 13.000.000đ = 9.490.000đ/m2 SVTH: LÊ THỌ A GIA 58 LUAN VAN CHAT LUONG download : add luanvanchat@agmail.com ĐỀ ÁN TỐT NGHIỆP GVHD: PHẠM THỊ BÌNH Mặc dù TSTĐ TSSS2 có hệ số sử dung đất chênh lệch nhiều (khoảng 1,5) diện tích lại nhỏ TSTđ nhiều việc tìm tài sản so sánh để điều chỉnh chênh lệch gặp nhiều khó khăn Nên xem yếu tố diện tích hệ số sử dụng đất bù trừ cho Sau điều chỉnh quy mơ ta có đơn giá QSDĐ TSSS : + TSSS1 : 9.490.000đ/m2 + TSSS2 : 8.000.000đ/m2 Điều chỉnh chênh lệch vị trí TSTĐ TSSS1, TSTĐ TSSS2 Thông tin tài sản so sánh chào bán khu dân cư gần đường Đỗ Xuân Hợp Số đường Số đường D5 KDC Nam 623D KDC Long Phước Nam Long Long B, quận Phước Long B quận Vị trí MTĐ nội MTĐ nội Diện tích 140 140 Nội dung Diện tích sàn xây dựng Hình dáng Pháp lý Giá thương lượng 531 Đỗ Xuân Hợp, Phước Xưởng Long B quận cầu Năm Lý Mặt tiền Đỗ Mặt tiền Đỗ Xuân Hợp Xuân Hợp 147 1182 45 800 Hình chữ nhật Hình chữ nhật Hình chữ nhật Nở hậu Giấy CN Giấy CN Giấy CN QSDĐ QSDĐ QSDĐ 1.600.000.000 1.650.000.000 2.100.000.000 Giá trị CTXD 85.500.000 Đơn giá QSDĐ ước 11.428.571 11.785.714 13.704.081 Liên hệ trực Liên hệ trực tiếp(anh Huy: Liên hệ trực tính Nguồn thơng 12.000.000đ/ m2 720.000.000 12.000.000đ/ m2 Liên hệ trực SVTH: LÊ THỌ A GIA 59 LUAN VAN CHAT LUONG download : add luanvanchat@agmail.com ĐỀ ÁN TỐT NGHIỆP tin GVHD: PHẠM THỊ BÌNH tiếp(chị tiếp(anh Huy: 0909323310 ) 0909323310 ) tiếp(chị Mai: Hương: 0909919301 ) 0913904020 ) Thông tin tài sản so sánh chào bán khu dân cư gần đường Phan Chu Trinh, phường Hiệp Phú, quận 9, TP.HCM Đất trống ( đối Nội dung Số Đường diện TSSS 1) Tú Xương đường Phan Chu Trinh Vị trí MTĐ Diện tích 450 MTĐ 125 (8x15,625m) Tú Xương Trinh ( Đã giao dịch) MTĐ MTĐ 936(26x36m) 129,5 ( 4,4x29,5) DTSD (3T, dựng Pháp lý Phan Chu (13,6x20m), sàn xây dáng Đất trống đường 272m2 Diện tích Hình Số 26 đường ST): 713m2 Vuông vức Chủ quyền hồng Vuông vức Sổ đỏ Vuông vức Chủ quyền hồng Giá thương Vuông vức Chủ quyền hồng 11.500.000đ/m2(đã 7.000.000.000 16.000.000đ/m2 16.000.000.000 lượng giao dịch tháng 3/2009) Giá trị 2.032.050.000 CTXD Đơn giá QSDĐ ước tính 15.555.555 16.000.000 14.923.076 11.500.000 SVTH: LÊ THỌ A GIA 60 LUAN VAN CHAT LUONG download : add luanvanchat@agmail.com ĐỀ ÁN TỐT NGHIỆP Nguồn thơng tin GVHD: PHẠM THỊ BÌNH Liên hệ trực Liên hệ trực Liên hệ trực Liên hệ trực tiếp tiếp(anh Hiền: tiêp (chị Thu: tiếp (anh Minh: (anh Tuấn: 0903973257) 0984185519) 0908779874) 0918135757) Thông tin tài sản so sánh chào bán khu dân cư mặt tiền đường Nguyễn Duy Trinh, phường Phú Hữu, quận 9, TP.HCM Nội dung Vị trí Số 915Đường Số 886 Đường Đất trống MT Nguyễn Duy Nguyễn Duy Nguyễn Duy Trinh Trinh Trinh MTĐ MTĐ MTĐ 134,5m2 ( DT Diện tích 135 cộng nhận 1378 (26x53) 107,9) Diện tích sàn xây dựng Hình dáng Pháp lý Giá thương lượng Giá trị đường Nguyễn Duy Trinh MTĐ 200(DT cong nhận: 185) 200 Nở hậu 126 Vuông vức Chủ quyền Chủ quyền hồng hồng 2.700.000.000 1.400.000.000 (đã giao dịch) Vuông vức Giấy CN QSDĐ Vuông vức Chủ quyền hồng 12.500.000đ/m2 2.200.000.000 11.891.891đ 800.000.000 100.800.000 14.000.000 12.040.778 12.500.000đ Liên hệ trực Liên hệ trực Liên hệ trực Nguồn thông tiếp (anh tiếp (anh tiếp (anh tin Thông: Thông: Minh: 0987781179) 0987781179) 0902632124) CTXD Nhà 977 Đơn giá QSDĐ ước tính Liên hệ trực tiếp (08.39251679) SVTH: LÊ THỌ A GIA 61 LUAN VAN CHAT LUONG download : add luanvanchat@agmail.com ĐỀ ÁN TỐT NGHIỆP GVHD: PHẠM THỊ BÌNH Qua bảng tài sản so sánh nhận thấy địa bàn khu vực quận 9, với lịch sử đất nông nghiệp dân cư thưa thớt nên lô đất nhà phố có diện tích lớn nhiều so với tiêu chuẩn (khoảng 100m2), lớn lô đất nhà phố khu vực trung tâm Ở diện tích đất trung bình khoảng từ 120-140m2 Tìm chênh lệch yếu tố vị trí tài sản thẩm định giá tài sản so sánh Vấn đề cần xử lý tài sản thẩm định giá tài sản so sánh yếu tố vị trí Hiện địa bàn quận có nhiều lô đất lớn rao bán hầu hết đất nông nghiệp, chưa quy hoạch cụ thể, mặt khác việc thu thập thong tin cịn gặp nhiều khó khăn, nên thực thu thập thông tin từ tài sản có diện tích nhà phố vị trí mặt tiền đường, khu dân cư nội xung quanh tài sản thẩm định tài sản so sánh để tìm chênh lệch vị trí Từ tài sản so sánh nhà phố chọn cặp tài sản để: Tìm tỷ lệ chênh lệch vị trí khu dân cư hiêp phú (gần xa lô hà nội) đường Đỗ Xuân Hợp nơi tài sản thẩm định tọa lạc sau STT Số Tú Xương Đất trống đối diện TSSS1 Địa Số D5 KDC Nam Long Số 623D KDC Nam Long Số 26 đường Phan Chu Trinh Xưởng cầu Năm Lý Đất trống MTĐ Tú Xương Mặt tiền Đỗ Xuân Hợp Địa Số Tú Xương Đất trống đối diện TSSS1 Số 26 đường Phan Chu Trinh Đất trống MTĐ Tú Xương Tỷ lệ 11.428.571/15.555.555=73% 11.785.714/16.000.000=73% 12.000.000/14.923.076=80% 13.704.081/11.500.000=119% Cặp tài sản so sánh số có tài sản đất trống MTĐ Tú Xương giao dịch, tài sản có vị trí MT Đỗ Xuân Hợp rao bán thời điểm thời điểm giá đất quận va quận có biến động (do yếu tố phủ hỗ trợ người dân khu vực Thủ Thiêm tái định cư, hầu hết người dân kéo quận mua đất nên giá đất khu vực có tượng tăng, tình hình biến động thời gian ngắn giao dịch chưa thành) Vì loại thơng tin tài sản SVTH: LÊ THỌ A GIA 62 LUAN VAN CHAT LUONG download : add luanvanchat@agmail.com ĐỀ ÁN TỐT NGHIỆP GVHD: PHẠM THỊ BÌNH Tỷ lệ chênh lệch bình quân khu dân cư Hiệp Phú Khu dân cư gân tài sản thẩm định là: (73%+73%+80%)=75% Nhận xét: Khu vực đường Phan Chu Trinh, Tú Xương, phường Hiệp Phú gần khu dân cư, gần xa lộ Hà Nội, gần siêu thị, dân cư tập trung đông đúc nên mức giá cao khu dân cư gần tài sản thẩm định (khu vực khu dự án dân cư thưa thớt, đường xá chưa đồng bộ, giai đoạn phát triển) Kết luận: đơn giá đất khu vực TSTĐ 75%giá đất nhà phố khu vực đường Phan Chu Trinh nơi TSSS1 tọa lạc Tìm tỷ lệ chênh lệch vị trí TSTĐ TSSS2 STT Địa Địa Tỷ lệ Số 886 Số D5 KDC Nguyễn Duy 11.428.571/12.040.778=95% Nam Long Trinh Số 623D Số 977 KDC Nam Nguyễn Duy 11.785.714/11.891.891=99% Long Trinh Đất trống MT Xưởng Nguyễn Duy 12.000.000/12.500.000=96% cầu Năm Lý Trinh Số 915 Mặt tiền Đỗ Nguyễn Duy 13.704.081/14.000.000=97% Xuân Hợp Trinh Nhận xét: đoạn đường Nguyễn Duy Trinh (từ Đỗ Xuân Hợp đến UBND phường Phú Hữu), cách xa trung tâm thành phố vị trí TSTĐ khu vực dân cư tập trung đơng đúc gần chợ UBND phường, sở hạ tầng đoạn đường rộng rãi sầm uất Ngược lại vị trí TSTĐ gần trung tâm nơi giao thơng, sở hạ tầng, đường xá chưa hồn thiện dang trình cải tạo lâu dài, dân cư chưa tập trung đông Kết luận: đơn giá quyền sử dụng đất khu vực TSTĐ (95%+99%+96% +97%)/4 = 96% đơn giá quyền sử dụng đất khu vực TSSS2 Điều chỉnh để tìm đơn giá quyền sử dụng đất tài sản thẩm định giá: SVTH: LÊ THỌ A GIA 63 LUAN VAN CHAT LUONG download : add luanvanchat@agmail.com ĐỀ ÁN TỐT NGHIỆP GVHD: PHẠM THỊ BÌNH STT Nội dung tiêu chí TSSS1 TSSS2 Đơn giá QSDĐ 9.490.000đ/m2 8.000.000đ/m2 TSSS Tỷ lệ điều chỉnh -25% -4% Đơn giá QSDĐ 7.117.500 7.680.000 sau điều chỉnh Đơn giá sau điều chỉnh không chênh lệch nhiều nên đề nghị đơn giá quyền sử dụng đất thẩm định (7.117.500 + 7.680.000)/2 = 7.398.750đ/m2 Làm tròn 7.398.750đ/m2 Tổng giá trị quyền sử dụng đất tài sản thẩm định theo phương pháp so sánh là: 11.628,4m2 x 7.398.750đ/m2= 86.035.624.500đ C Kết thẩm định giá: Đơn giá quyền sử dụng đất tính theo phương pháp thu nhập là: 6.910.243đ/m2 Đơn giá quyền sử dụng đất tính theo phương pháp so sánh trực tiếp là: 7.398.750đ/m2 Qua kết thẩm định giá từ hai phương pháp, đề xuất đơn giá quyền sử dụng đất tính cho tài sản thẩm định giá theo phương pháp so sánh giá bán vì: Phương pháp so sánh giá bán tìm tài sản so sánh có diện tích tương đương với TSTĐ, có khác hệ số sử dụng đất vị trí điều chỉnh cách khách quan từ thơng tin có Phương pháp thu nhập có cách tính khoa học phương pháp dựa vào giả thiết, tỷ lệ phụ thuộc ý muốn chủ quan nhà đầu tư Đơn giá quyền sử dụng đất ước tính: 7.398.750đ/m2 Tổng giá trị quyền sử dụng đất TSTĐ: 86.035.624.500đ D Hạn chế: SVTH: LÊ THỌ A GIA 64 LUAN VAN CHAT LUONG download : add luanvanchat@agmail.com ĐỀ ÁN TỐT NGHIỆP GVHD: PHẠM THỊ BÌNH Kết thẩm định giá sử dụng cho mục đích thẩm định giá theo yêu cầu khách hàng Thời hạn sử dụng kết thẩm định giá tháng kể từ ngày phát hành Mỗi tài sản thẩm định có quy mơ vị trí khác nhau, bên cạnh TSTĐ có diện tích lớn, nên khó tìm tài sản tương đồng với TSTĐ, có diện tích, quy hoạch, vị trí gần nhau,…vì tiến hành tìm tài sản so sánh khu vực lân cận Khi tìm tỷ suất vốn hóa cần tìm khu thương mại vừa bán cho thuê, khu vực TSTĐ khơng có, ít, có khơng sử dụng đươc thấp lãi suất ngân hàng nay, nên tỷ suất vốn hóa ước tính chênh lệch giá cho thuê giá bán hộ chung cư sử dụng làm thương mại Suất vốn đầu tư, suất đầu tư sở hạ tầng tham khảo môt số công ty tư vấn nên chưa phản ánh yếu tố xác thực chi phí phát sinh giai đoạn hoàn thành dự án E Kết luận: Trong năm gần có đổi chế quản lý nhu cầu nhà có chiều hướng tăng nhanh, với phát triển thị trường bất dộng sản phát triển mạnh mẽ góp phần thúc đẩy phát triển kinh tế Mặc dù đề án phản ánh phần nhỏ thị trường bất động sản phần giúp cho sinh viên hiểu tình hình giao dịch bất động sản, nâng cao khả tìm kiếm thơng tin giúp ích cho cơng việc sau Do kiến thức cịn hạn chế, cịn gặp nhiều khó khăn q trình thu thập, phân tích thơng tin, nên đề tài khơng tránh khỏi sai sót định Kính mong q thầy xem xét để đề tài hồn thiện SVTH: LÊ THỌ A GIA 65 LUAN VAN CHAT LUONG download : add luanvanchat@agmail.com ... tương lai An Bình II.4 Hoạt động thẩm định giá ABBank Tại Ngân hàng Abbank, Phòng Thẩm định tài sản Hội sở có chức ban hành quy trình, quy chế, tái thẩm định kiểm sốt hoạt động thẩm định cho... trường chung quanh có tác động đến giá bất động sản Nếu môi trường tốt làm bất động sản có giá trị cao cịn ngược lại làm giảm giá trị bất động sản 1.3.6 Vài nét thị trường bất động sản Định hướng... tăng thêm nguồn cung bất động sản Doanh nghiệp kinh doanh bất động sản: doanh nghiệp tổ chức, cá nhân tham gia vào việc tạo lập, mua bán bất động sản Doanh nghiệp kinh doanh địa ốc tiến hành
Ngày đăng: 15/10/2022, 09:21
Xem thêm:
