THỰC TRẠNG VÀ CÁC YÊU CẦU DỐI VỚI DỊCH vụ MƠI GIÚI BẤT ĐỘNG SẢN TẠI THÁNH PHĨ CẨN THƠ Nguyễn Thị Song Bình1*, Phan Hồng Vũ1, Vương Tuấn Huy1, Phạm Thanh Vũ1, Phan Chí Nguyện1, Cao Thị Kim Yến1 TĨM TẮT Mơi giới bất động sàn nghề cơng nhận thức Việt Nam thê’ quan trọng hiệu hoạt động cùa thị trường phát triển nhanh cùa thị trường bất động sân thành phố Cần Thơ dẫn đến yêu cầu vê nâng cao kỹ năng, nghiệp vụ cần thiết, giúp nhân viên môi giới hoạt động hiệu Nghiên cứu phịng vãn trực tiếp 60 khách hàng có giao dịch thị trường bất động sản thành phõ Cần Thơ Phương pháp thống kê mô tả kiếm định phi tham số sử dụng để phân tích sõ liệu thu thập Kết quà cho thây, nhu cầu cúa khách hàng thị trường bất động sán đòi hói nhân viên mơi giới cần có kỹ giao tiếp, giải vãn đề, có đạo đức nghề nghiệp phải nắm vững quy trình, thủ tục pháp lý để tư vãn, hỗ trợ tốt cho bên giao dịch Đế đáp ứng tốt yêu cầu thị trường bãt động sản, nhân viên môi giới cân nâng cao kiến thức bất động sàn, trang bị chứng chi hành nghề, có tính trung thực phái có khả hỗ trợ khách hàng thù tục pháp lý Từkhoá: Bất động sản, môi giới, lực, thị trường nhà đãt ĐẶT VẤN ĐỀ Thị trường bất động sản (TTBĐS) thị trường khơng hồn hảo bất động sản khơng bày bán thơng tin khơng phổ biến loại hàng hóa thơng thường khác Mặt khác bất động sản tài sản có giá trị lớn, người mua người bán đa số kinh nghiệm giao dịch kèm với hoạt động nhiều thủ tục phức tạp quyền nghĩa vụ pháp lý Do đó, thực giao dịch bất động sản cần phải có chun gia mơi giới, tư vấn đào tạo bản, am hiểu TTBĐS, hiểu biết đầy đủ pháp luật (Nguyễn Quang Thi, 2010) Mói giới bất động sản (MGBĐS) có vai trị cầu nối cho giao dịch TTBĐS Theo Luật kinh doanh bất động sản (Quốc hội, 2014), hoạt động mơi giới bất động sản gồm ba vai trị chính: (1) góp phần thúc đẩy hoạt động giao dịch phát triển ổn định thị trường bất động sản; (2) góp phần đảm bảo Khoa Mơi trường TNTN, Trường Đại học cần Thơ Công ty CP Dịch vụ Đầu tư Đất Xanh Miền Tây 'Email: ntsbinh@ctu.edu.vn chất lượng bất động sản giao dịch thị trường (3) thúc đầy việc đổi sách nhà nước thị trường BĐS Như vậy, môi giới bất động sản giúp cho thị trường vận hành cách có hiệu quả, giao dịch bất động sản diễn nhanh chóng, quyền nghĩa vụ bên tham gia giao dịch bất động sản đảm bảo, phù hợp với quy định pháp luật Trong bối cảnh đó, chuyển đổi số ứng dụng cơng nghệ thơng tin đóng vai trị quan trọng hoạt động MGBĐS Xu hướng chuyển đổi số hoạt động MGBĐS tất yếu cho trường hợp muốn thành công giao dịch Trong năm qua TTBĐS Việt Nam có bước phát triển tích cực, nhiều dự án lĩnh vực sản xuất kinh doanh, nhà ở, cơng trình dịch vụ đầu tư xây dựng Chì vòng năm, từ 2015 đến 2020, MGBĐS thu hút lượng lớn lao động với số lên đến hàng trăm ngàn người, hàng ngàn công ty môi giới lớn nhỏ thành lập nhiều tỉnh thành nước (Nguyễn Hoàng Tiến Nguyễn Minh Ngọc, 2020) Tại thành phố cần Thơ, TTBĐS sôi động, đặc biệt từ năm 159 2017 Trong quận Ninh Kiều có số lượng giao dịch cao, giá đất dự án tăng từ 20 40% so với đầu năm 2017 Quận Ninh Kiều địa phương có thị trường nhà đất lẻ phát triển sôi động (Hiệp hội Bất động sản thành phố cần Thơ, 2020) Theo nhân viên mơi giới trở thành lực lượng nịng cốt, thúc đẩy hoạt động TTBĐS quận Ninh Kiều Do phát triển nhanh nghề MG BĐS, canh tranh hiệu hoạt động dịch vụ chịu chi phối định nhiều yếu tố Nghiên cứu phân tích kỹ cần thiết giải pháp nâng cao kỹ nghề nghiệp hoạt động MGBĐS nhằm tăng hiệu kinh doanh, phát triển TTBĐS quận Ninh Kiều ổn định minh bạch NỘI DUNG, PHUUNG PHÁP NGHIÊN cúu 2.1 Nội dung nghiên cứu Nghiên cứu tập trung vào khai thác phân tích thực trạng sản phẩm bất động sản (BĐS), công tác chuyển đổi số ứng dụng công nghệ thông tin MGBĐS Ý kiến khách hàng thu thập để đánh giá nhu cầu chủ yếu TTBĐS quận Ninh Kiều Thông qua đánh giá khách hàng, kỹ cần thiết cho nhân viên MGBĐS giải pháp kèm thảo luận đề xuất phù hợp 2.2 Phương pháp nghiên cứu 2.2.1 Phương pháp thu thập số liệu Áp dụng phương pháp điều tra theo mẫu câu hỏi soạn sẵn Đối tượng điều tra khách hàng có giao dịch bất động sản năm 2020 địa bàn quận Ninh Kiều Đây quận trung tâm có hoạch động giao dịch bất động sản diễn sôi động thành phố Cần Thơ Số mẫu điều tra 60, khảo sát theo phương pháp cỡ mẫu (Hogg and Tanis, 1983) Nội dung bảng hỏi tập trung có hay khơng nhu cầu khách hàng dịch vụ môi giới bất động sản, hài lòng ý kiến nhằm nâng cao chất lượng phục 160 vụ nhân viên môi giới thị trường thành phố Cần Thơ 2.2.2 Phương pháp thống kê, tổng họp Phương pháp thống kê tổng hợp sử dụng để phân tích số liệu nghiên cứu Giá trị trung bình tỷ lệ phần trăm tính phần mềm Microsoft Excel 2.3 Phương pháp xử lý số liệu Phương pháp kiểm định phi tham số sử dụng nhằm xác định mối quan hệ yếu tố có ý nghĩa thống kê hay khơng Mục đích tìm giá trị p để biết giá trị quan sát độc lập hay phụ thuộc (Lê Thanh Phong, 2020) Giả thuyết: Ho: Các giá trị quan sát độc lập; Ha: Các giá trị quan sát phụ thuộc Nếu p > 0,05 chấp nhận Ho Nếu p < 0,05 bác bỏ Ho 2.4 Phương pháp định lượng Phương pháp định lượng áp dụng nhằm lượng hoá giá trị nội dung điều tra Quy ước, lựa chọn tính điểm Lựa chọn có từ 30 điểm trở lên xem có ý nghĩa KẾT QUẢ NGHIÊN cứu VÀ THẢO LUẬN 3.1 Đặc điểm thị trường nhu cầu dịch vụ môi giới bất động sản quận Ninh Kiều Đối tượng bất động sản giao dịch quân Ninh Kiều nhà xây sẵn (53%), tỷ lệ khơng có chênh lệch lớn so với nhu cầu đất (46%) (Hình 1) Đây hai loại sản phẩm quan trọng nhất, phục vụ nhu cầu làm chỗ cho hộ gia đình mới, nhân viên người lao động nhập cư Chỉ 1% khách hàng lại lựa chọn bất động sàn cho mục đích làm sở kinh doanh, xây dựng nhà trọ Việc nắm rõ nhu cầu sản phẩm cần thiết giúp nhân viên môi giới dễ dàng tiếp cận khách hàng tiềm giới thiệu sản phẩm mà khách hàng ưng ý Cơng việc đóng góp tỷ lệ lớn vào thành công dịch vụ môi giới bất động sản Nhân tố định khách hàng lựa chọn cho sản phẩm thị trường giá giao dịch Giá giao dịch tốt mức chấp nhận bên bán bên mua Đối với sản phẩm nhà đất quận Ninh Kiều, 33% khách hàng quan tâm đến mức giá giao dịch Đây yếu tố quan trọng phụ thuộc vào tiềm lực tài khả sẵn sàng chi trả khác hàng Hai yếu tố quan tâm cao nội dung ràng buộc hợp đồng (29%) việc quy trình chuyển nhượng, đăng ký đất đai theo quy định pháp luật (23%) Hai yếu tố này, khách hàng cần nhân viên môi giới hỗ trợ thực Như vậy, đề giao dịch thực thành công, công ty nhân viên MGBĐS cần thiết phải nắm vững quy định nhà đất sẵn sàng hỗ trợ nhiệt tình khác hàng thực thủ tục pháp lý Hình Yếu tố định đến giao dịch bất động sản quận Ninh Kiều Quá trình giao dịch bất động sản ln cần nhanh chóng, xác, tiện lợi nên hoạt động MGBĐS đóng vai trị nhân tố quan trọng q trình giao dịch Kết nghiên cứu cho thấy, có đến 92% khách hàng thực giao dịch hỏi cho MGBĐS cần thiết thực giao dịch thị trường (Hình 33a) Yếu tố mong muốn khách hàng người môi giới giúp giải tất thủ tục pháp lý nhà đất tìm sản phẩm ưng ý dựa tiêu chí khác nhóm khách hàng Hiện tại, phát triển mạnh mẽ công ty đầu tư kinh doanh nhà đất với phát triển mạng xã hội nên khả tiếp cận khách hàng với dịch vụ MGBĐS trở nên tiên lợi Khi có nhu cầu giao dịch nhà đất, khách hàng tham gia trao đổi nhóm bất động sản trang mạng xã hội (45% khách hàng khảo sát) trực tiếp làm việc với công ty dịch vụ bất động sản (35% khách hàng hỏi) Đây hai phương thức tiếp cận với dịch vụ môi giới khách hàng sử dụng tham gia giao dịch thị trường quận Ninh Kiều Chỉ có 2% 161 khách hàng thực giao dịch nhân viên MGBĐS giới thiệu (Hình 3b) Kết cho thấy, nhân viên môi giới chưa thật tiếp cận đối tượng khách hàng tiềm sẵn sàng tham gia vào thị trường ■ Cơng ty MGBĐS □ Nhóm BĐS > MGBĐS tự tìm đến □ Người quen giới thiệu a Sự cần thiết môi giới bất động sản b Nơi tìm mơi giới bất động sàn Hình Nhu cầu khách hàng môi giới thị trường bất động sản 3.2 Phàn tích vai trị cơng nghệ thơng tin hoạt động MGBĐS bồi cành chuyển đổi số Công nghệ thông tin có vai trị quan trọng hoạt động MGBĐS Hiện việc ứng dụng công nghệ, đặc biệt việc chuyển đổi số sản phẩm BĐS nhiều hạn chế Tại quận Ninh Kiều, nhân viên MGBĐS chủ yếu quảng bá sản phẩm qua ứng dụng Zalo, Facebook Do thông tin truyền tải đến khách hàng chủ yếu mơ tả chữ hình ảnh dạng tĩnh Khách hàng cần thiết phải gặp, trao đổi trực tiếp phải đến thực địa nơi có sản phẩm BĐS hiểu hết giá trị, cơng khả sinh lời khác cùa sản phẩm Thực trạng ảnh hưởng lớn đến tiến độ hiệu giao dịch BĐS Do vậy, công tác chuyển đổi số TTBĐS triển khai hiệu hỗ trợ tích cực, giúp cho khách hàng tiếp cận sản phẩm trực quan Thông qua sờ liệu cung cấp nhân viên MGBĐS, khách hàng nắm rõ toàn giá trị sinh lời BĐS, thúc đẩy nhanh trình thương thảo giao dịch với chủ đầu tư chủ sở hữu BĐS Nói cách khác, hiệu cùa giao dịch BĐS thời gian tới quận Ninh Kiều phụ thuộc lớn vào việc chuyển đổi số ứng dụng công nghệ thông tin lĩnh vực 162 3.3 Đề xuất giải pháp cho dịch vụ môi giới bất động sàn quận Ninh Kiều Để hỗ trợ giao dịch TTBĐS hiệu quả, người làm cơng tác mơi giới cần có kỹ nghề nghiệp định Kết nghiên cứu hai nhóm kỹ quan trọng cần phải lưu ý: - Kỹ bản: Là nhóm kỹ tối thiểu mà người làm môi giới cần phải có, bao gồm: kiến thức TTBĐS, tính trung thực sẵn sàng hỗ trợ yêu cầu khách hàng (Hình a) Trong đó, kiến thức nhân viên môi giới đánh giá quan trọng nhất, người mơi giới cần phải có trình độ chun mơn định, bồi dưỡng có chứng hành nghề Nắm vững kiến thức cung cấp đầy đủ, xác thơng tin tính pháp lý bất động sản, quy hoạch phê duyệt, giá giao dịch thị trường gián tiếp làm tăng tính trung thực người môi giới Đây yếu tố quan trọng thứ hai nhóm kỹ Tính trung thực làm tăng tin tưởng khách hàng, qua thuyết phục khách hàng thực giao dịch Cả ba yếu tố đánh giá không chênh lệch cho thấy, nhân viên môi giới bất động sản cần phải quan tâm, nâng cao đồng kỹ ba lĩnh vực nhóm kỹ nàng - Kỹ hỗ trợ: Đây nhóm kỹ đóng vai trị thúc đẩy hiệu cơng tác MGBĐS, góp phần tăng khả thành công trao đổi trực tiếp với khách hàng, xem yếu tố “nghệ thuật bán hàng” nhân viên môi giới Các kỹ mềm a Kỹ đánh giá cao bao gồm đạo đức nghề nghiệp, tự tin giao tiếp, tính thân thiện, kỷ luật vui vẻ nhiệt tình (Hình 4b) b Kỹ hỗ trợ Hình Mức độ quan trọng kỹ cần thiết môi giới bất động sản Dựa yêu cầu từ hai nhóm kỹ nêu trên, số giải pháp nâng cao hiệu hoạt động dịch vụ môi giới bất động sản quận Ninh Kiều sau: phải làm việc qua email, điện thoại, trang mạng xã hội Do tính chuyên nghiệp cần thiết thể phương thức giao tiếp 1) Nâng cao kiến thức chuyên môn: Công việc cần phải thực thường xuyên tính khơng ổn định thị trường, biến động đất đai thông tin quy hoạch Việc nâng cao khả chun mơn thực thơng qua lớp bồi dưỡng, làm việc nhóm, cập nhật thơng tin từ website tin cậy Bên cạnh đó, nhân viên mơi giới cần thiết phải sàng lọc nhóm đối tượng khách hàng có khả phân tích loại bất động sản thị trường nhằm cung cấp thông tin đối tượng 5) Giải pháp khoa học công nghệ: ứng dụng công nghệ thông tin MGBĐS, cụ thể việc chuyển đổi số sản phẩm TTBĐS cần sớm triển khai Khi hệ thống sở liệu hoàn thiện, công nghệ thực tế ảo cần áp dụng cho việc giới thiệu sản phẩm, tăng cường tương tác với khách hàng thông qua phương thức trực tuyến Qua giới thiệu dạng sản phẩm mà khác hàng có nhu cầu, xác định xác khách hàng có tiềm Nhờ vậy, hiệu MGBĐS nâng cao 2) Thực việc chăm sóc khách hàng liên tục: Từ bắt đầu tiếp cận giao dịch kết thúc hoàn toàn Nắm vững quy trình giúp khách hàng tiếp cận nguồn vốn bên nhằm hỗ trự tốt yêu cầu cần thiết để khách hàng tiếp cận sản phẩm ưng ý 3) Minh bạch thông tim Cung cấp thông tin đến khách hàng rõ ràng, chi tiết Nhân viên môi giới cần giải đáp thắc mắc khách hàng tận tâm, nhiệt tình 4) Rèn luyện tác phong làm việc chuyên nghiệp, tự tin giao tiếp: Nhân viên không làm việc với khách hàng trực tiếp mà cịn KẾT LUẬN Nhân viên mơi giới bất động sản đóng vai trị quan trọng giao dịch thị trường quận Ninh Kiều, thành phố cần Thơ Có đến 92% giao dịch thực có đóng góp dịch vụ mơi giới Khách hàng tiếp cận với dịch vụ môi giới bất động sản thơng qua cơng ty nhóm, diễn đàn mạng xã hội Yêu cầu cần thiết nghề môi giới bất động sản chia thành hai nhóm kỹ bao gồm: nhóm kỹ nhóm kỹ hỗ trợ Yêu cầu kiến thức chun mơn, 163 tính trung thực hỗ trợ khách hàng yếu tố quan trọng từ thấp đến cao nhóm kỹ Trong đó, nhóm kỹ hỗ trợ, yếu tố quan trọng giảm dần đạo đức nghề nghiệp, tự tin giao tiếp, tính thân thiện, kỷ luật, vui vẻ - nhiệt tình, khả giải đáp thắc mắc tính chuyên nghiệp công việc môi giới bất động sản bao gồm: nâng cao kiến thức chun mơn, thực chăm sóc khách hàng, minh bạch thông tin rèn luyện tác phong làm việc Đây bốn nhóm giải pháp xây dựng sở nhận định khách hàng kỹ cần thiết nhân viên môi giới hỗ trợ thực giao dịch thị trường bất động sản quận Ninh Kiều Bốn nhóm giải pháp đề xuất nhằm nâng cao kỹ nghề nghiệp hoạt động TÀI LIỆU THAM KHẢO Hiệp hội Bất động sản thành phố cần Thơ (2020), Hiệp hội Bất động sản thành phố cần Thơ họp mặt trao đổi thị trường BĐS tháng đầu năm https://carea.org.vn/hiep-hoi-bds-tpcan-tho-hop-mat-trao-doi-ve-thi-truong-bds - 6thang-dau-nam Hogg R.v and Tanis E.A (1983), Probability and Statistical Inference 2nd ed Macmillan Publishing co., Inc., New York Lê Thanh Phong (2020), Sử dụng Excel phân tích thống kê nơng nghiệp Nhà xuất Đại học Cần Thơ Nguyễn Hoàng Tiến & Nguyễn Minh Ngọc (2020), Cơ hội thách thức doanh nghiệp môi giới bất động sản Việt Nam thời kỳ hậu Covid-19 DOI: 10.13140/RG.2.2.24430.23369 Nguyễn Quang Thi (2010), Đánh giá hoạt động môi giới bất động sản thành phố Thái Nguyên, tỉnh Thái Nguyên Luận văn thạc sĩ Quản lý đất đai Trường Đại học Nông Lâm, Đại học Thái Nguyên Quốc hội (2014), Luật Kinh doanh bất động sản Thủ tướng Chính phủ (2015), Nghị định số 76/2015/NĐ-CP Quy định chi tiết thi hành số điều Luật Kinh doanh bất động sản SUMMARY Status and requirements for real estate broker services in Can Tho city Nguyen Thi Song Binh1, Phan Hoang Vu1, Vuong Tuan Huy1, Pham Thanh Vu1, Phan Chi Nguyen1, Cao Thi Kim Yen2 College of Environment and Natural Resources, Can Tho University 2Company of Investment and Service Joint stock Dat Xanh Mien Tay Real estate brokerage is a newly recognized profession in Vietnam, but has shown its importance to the performance of this market The rapid development of the real estate market in Can Tho city has led to the requirement to improve the necessary skills and professional competence to help brokers operate more effectively The study directly interviewed 60 customers with transactions in the real estate market in Can Tho city Descriptive statistics and non parametric tests were used to analyze the collected data The results show that the needs of customers in the real estate market require brokers to have communication skills, problem-solving abilities, professional ethics, and to have a firm grasp of processes and procedures, to be able to give the best advice and support to the transaction parties In order to respond well to the requirements of the real estate market, brokers need to improve their real estate knowledge, be equipped with practice certificates, be honest, and be able to support customers in matters of real estate, legal proceedings Keywords: Real estate, brokerage, capacity, housing market Người phản biện: TS Nguyễn Đình Bồng Email: ndbong1947@gmail.com Ngày nhận bài: 20/4/2022 Ngày thông qua phàn biện: 25/5/2022 Ngày duyệt đăng: 09/6/2022 164 ... có đóng góp dịch vụ môi giới Khách hàng tiếp cận với dịch vụ môi giới bất động sản thông qua công ty nhóm, diễn đàn mạng xã hội Yêu cầu cần thiết nghề môi giới bất động sản chia thành hai nhóm... trợ Hình Mức độ quan trọng kỹ cần thiết môi giới bất động sản Dựa yêu cầu từ hai nhóm kỹ nêu trên, số giải pháp nâng cao hiệu hoạt động dịch vụ môi giới bất động sản quận Ninh Kiều sau: phải làm... cầu sản phẩm cần thiết giúp nhân viên môi giới dễ dàng tiếp cận khách hàng tiềm giới thiệu sản phẩm mà khách hàng ưng ý Công việc đóng góp tỷ lệ lớn vào thành công dịch vụ môi giới bất động sản