Báo cáo thực tập định giá bất động sản1q

BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO ĐẠI HỌC KINH TẾ QUỐC DÂN KHOA BẤT ĐỘNG SẢN VÀ KINH TẾ TÀI NGUYÊN - BÁO CÁO THỰC TẬP ĐỊNH GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN Họ và tên : Nguyễn Đình Hùng Ngày sinh : 11/9/1981 Địa chỉ : 6B- Tổ 37- Hoàng Cầu-Đớng Đa-Hà Nợi Khóa : 16 Thành phớ Hà Nội, 2010 Báo cáo thực tập định giá bất động sản BÁO CÁO ĐỊNH GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN I.GIỚI THIỆU BẢN THÂN Họ và tên : Nguyễn Đình Hùng Ngày sinh : 11/9/1981 Địa chỉ : 6B- Tổ 37- Hoàng Cầu-Đống Đa-Hà Nội II BÁO CÁO ĐỊNH GIÁ Những thông tin bất động sản: - Tên và loại đát bất động sản: Nhà và đất - Vị trí bất đợng sản: tai 58 tở 48 ngõ 253 Minh Khai, VĨnh Tuy, Hai Bà Trưng, Hà Nội - Tên khách hàng yêu cầu: Nguyễn Thị Thuý - Thời điểm thực định giá: 11/2009 Mô tả đặc điểm bất động sản a Đặc điểm kinh tế, kỹ thuật * Về đất: - Vị trí bất đợng sản: Nhà 58 tở 48 ngõ 253 Minh Khai, Vĩnh Tuy, Hai Bà Trưng, Hà Nội, cách đường khoảng 25m - Phía trước lới chung khoảng 2m - Phía bên phải: Ngõ nhà ơng Hải khoảng 1,5m - Phía bên trái: Nhà bà Thành - Đặc điểm: Thửa đất hình chũ nhật + Rộng 6,2m +Dài 11m - Diện tích: 68,2m2 - Hình thức sử dụng: Riêng biệt Người thực hiên: Nguyễn Đình Hùng Báo cáo thực tập định giá bất động sản * Về nhà: - Đặc điểm chi tiết: Nhà xây bê tơng tầng, diên tích xây gần 60m2, tởng diện tích sử dụng khoảng 120m2 - Cơ sở hạ tầng kỹ thuật tốt: hệ thống giao thông thuận tiện, điện nước đầy đủ - Cơ sỏ hạ tầng xã hội: khu dân cư gần chợ, phục vụ cho nhu cầu sinh hoạt chủ sử hữu - Hiện trạng công trình kiến trúc: Xung quanh là nhà xây kiên cố b Đặc điểm pháp lý: - Giấy tờ sở hữu: Giấy chứng nhận quyền sở hữu và nhà và sử dụng đất số 10213031428 UBND thành phố Hà Nội cấp ngày 01/07/2000, hồ sơ gốc số 5757.2000.QĐUB/13046.2000, mang tên chủ sử dụng bà Nguyễn Thị Thuý - Xác định tranh chấp; không co tranh chấp Hiện trạng sử dụng: Hiện bà Thuý và sử dụng - Quy hoạch sử dụng đất nơi bất động sản toạ lạc: bất động sản không nằm khu vực quy hoạch giải toả - Khả chuyển nhượng bình thường - Quyền sở hữu tài sản: Tài sản quyền sở hữu và sử dụng hợp pháp bà Ngũn Thị Th có hợ thường trú số nhà 58 tổ 48 ngõ 253 Minh Khai, phường Vĩnh Tuy, quan Hai Bà Trưng, Hà Nội Cơ sở thẩm định giá: Giá thị trường Giá thị trường tài sản là mức giá ước tính mua bán thị trường vào thời điểm thẩm định giá, một bên là người mua sẵn sàng mua và một bên là người bán sẵn sàng bán, giao dịch mua bán khách quan độc lập, điều kiên thương mại bình thường Phương pháp thẩm định giá: Phương pháp so sánh trực tiếp Đặc điểm bất động sản so sánh: - BĐS so sánh 1: Nhà số 8, ngõ 115 Minh Khai, Vĩnh Tuy - BĐS so sánh 2: Nhà số 19 tổ ngõ 354 Minh Khai, Vĩnh Tuy - BĐS so sánh 3: Nhà số 23, ngõ 36, Minh Khai, Vĩnh Tuy Người thực hiên: Nguyễn Đình Hùng Báo cáo thực tập định giá bất động sản TT 10 Yếu tố so sánh Giá bán (trđ) Diện tích đất (m2) Diện tích sàn (m2) Quyền Điều kiện bán Điều kiện tốn Thời gian bán Phịng khách Phịng bếp Sớ nhà vệ sinh BĐS so sánh 1800 60 130 TQSH Thị trường Ngay tháng trước 1 BĐS so sánh 1800 66 120 TQSH Thị trường Ngay tháng trước 1 BĐS so sánh 1900 70 120 TQSH Thị trường Ngay tháng trước 1 Các yếu tố tương tự bất động sản mục tiêu không đề cập tới Định giá bất động sản mục tiêu: TT BĐS BĐS BĐS BĐS Yếu tố so sánh mục tiêu Giá bán (trđ) Thời gian bán so sánh 1800 tháng trước so sánh 1800 tháng trước so sánh 1900 tháng trước - MĐC +18 +36 1818 1836 1900 130 120 120 -10 0 1808 1836 1900 -14 -7 1808 1822 1893 28 60 50 66 70 30,13 27,60 27,04 Giá điều chỉnh Diện tích xd 120 - MĐC Giá điều chỉnh Nhà vệ sinh - MĐC Giá điều chỉnh Tổng MĐC Diện tích đất 68,2 (m ) Giá điều chỉnh/ m2 Người thực hiên: Nguyễn Đình Hùng Báo cáo thực tập định giá bất động sản Trọng số Bất động sản mục tiêu/m2 đất: (27,04*3 + 27,60*2 + 30,13*1) : = 27,74 triệu đồng/m2 Giá bất động sản mục tiêu: 27,74*68,2 = 1.891.868 triệu đồng - Vậy giá bất động sản mục tiêu là: tỷ tám trăm chín mươi mốt triệu, tám trăm sáu mươi tám nghìn Người thực hiên: Nguyễn Đình Hùng Báo cáo thực tập định giá bất động sản CỘNG HOÀ XÃ HỘI CHỦ NGHĨA VIỆT NAM Độc lập-Tự do-Hạnh phúc Số: 300/CT-ISC Hà Nội, ngày…tháng…năm… V/v: Thẩm định giá CHỨNG THƯ THẨM ĐỊNH GIÁ Kính gửi: Bà Nguyễn Thị Thuý Theo đề nghị cua bà, công ty thẩm định giá………… văn số 325 ngày 24/03/2009 việc thẩm định giá nhà và đất Tài sản thẩm định: Giá trị quyền sử dụng đất và quyền sở hữu nhà bà Nguyễn Thị Thuý Mục đích thẩm định giá: Xác định giá trị tài sản để thực mục đích: để bán Thời điểm thẩm đinh giá thời điểm thẩm định giá: 02/11/2009 Cơ sở thẩm định giá: Theo giá trị thị trường Căn hồ sơ, giấy tờ pháp lý bà Nguyễn Thị Thuý cung cấp Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà và sử dụng đất số 10213031428 UBND thành phố Hà Nội cấp ngày 01/07/2000, hồ sơ gốc số 5757.2000.QĐUB/13046.2000, mang tên chủ sử dụng bà Nguyễn Thị Thuý Căn pháp lý thẩm định bất động sản: (phụ lục kèm theo) Thực trạng bất động sản mục tiêu: Thể qua bảng thông tin sau đây: Người thực hiên: Nguyễn Đình Hùng Báo cáo thực tập định giá bất động sản Bảng 1: Các yếu tố bên BĐS mục tiêu Yếu tố xem xét Địa chỉ BĐS mục tiêu Tại số 58 tổ 48 ngõ 253 Minh Khai, VĨnh Tuy, Hai BÀ Trưng, Hà Nội Loại BĐS Nhà riêng Quyền Toàn quyền sở hữu, sở đỏ chủ Sớ tầng Năm xây dựng 2000 Diện tích đất (m2) Mặt tiền (m) 68,2 6.2 Diện tích xây dựng (m ) 120 Thời hạn sử dụng (năm) 50 Mục đích sử dụng Để Sớ phịng khách Sớ phịng ngủ Sớ phịng vệ sinh Sớ phịng bếp Hệ thớng điện Điện thành phớ Hệ thống nước Nước máy Thông tin liên lạc Điện thoại, Internet, truyền hình cáp… Sau xem xét yếu tố bên ngoài BĐSMT ta có bảng sau: Người thực hiên: Nguyễn Đình Hùng Báo cáo thực tập định giá bất động sản Bảng 2: Các yếu tố bên BĐS mục tiêu Yếu tố BĐSMT Cơ sở hạ - Hệ thống điện ổn định tầng thuật kỹ - Nguồn nước ởn định, nước tớt - Hệ thớng thông tin liên lạc: cáp truyền hình, điện thoại… - Hệ thống giao thông: Giao thông thuận tiện, gần đường lớn, ôtô đỗ cửa cách 15m, gần bến xe buýt… Cơ sở hạ - Khơng khí thống đãng, mơi trường sớng xanh đẹp, có nhiều tầng xã hợi xanh - An ninh tớt, dân trí cao - n tĩnh, bụi Phương pháp thẩm định giá: Sử dụng phương pháp so sánh để xác định giá bất động sản mục tiêu Kết thẩm định giá:(Phụ lục kèm theo) Trên sở tài liệu bà Nguyễn Thị Thuý cung cấp, qua khảo sát thực tế trường Với phương pháp thẩm định giá áp dụng tính tốn, doanh nghiệp thẩm định giá công ty thẩm định giá thông qua kết thẩm định giá nhà số 58 tổ 48 ngõ 253 Minh Khai, Vĩnh Tuy, Hà Nội thời điểm 02/11/2009 sau: Giá trị bất động sản/m2 đất: 27,74 triệu đồng/m2 Tổng giá trị bất động sản: 891 868 triệu đồng - Vậy giá trị bất động sản mục tiêu là: tỷ tám trăm chín mươi mốt triệu tám trăm sáu mươi tám nghìn PHỤ LỤC SỐ 1: Những pháp lý: Người thực hiên: Nguyễn Đình Hùng Báo cáo thực tập định giá bất động sản Đính kèm chứng thư định giá số 300 ngày 02/11/2009 công ty thẩm định giá…………………… Luật đất đai năm 2003 ngày 26/11/2003 và cac văn hướng dẫn thi hành luật đất đai Luật xây dựng số 16/2003/QH11 ngày 26/03/2003 Pháp lệnh giá số 40/2002/PL-UBTVQH10 ban hành 10/05/2002 UBTVQH khoá 10 Nghị định sớ 170/2003/NĐ-CP ngày 25/12/2003 Chính phủ quy định chi tiết thi hành Pháp lệnh giá Nghị định 101/NĐ-CP 16/11/2005 Chính phủ việc thẩm định giá Nghị định sớ 16/2005/NĐ-CP ngày 7/2/2005 Chính phủ Quản lý dự án đầu tư xây dựng công trình Nghị định sớ 17/2006/NĐ-CP ngày 27/01/2006 Chính phủ sửa đởi bổ xung một số điều Nghị định hướng dẫn thi hành Luật đất đai Nghị định số 188/2004/NĐ-CP ngày 16/11/2004 Chính phủ phương pháp xác định giá đất và khung giá loại đất Quyết định 24/2005/QĐ-BTC ngày 18/04/2005 v/v ban hành 03 tiêu chuẩn thẩm định giá VN (đợt 01) Quyết định 77/2005/QĐ-BTC ngày 01/11/2005 v/v ban hành 03 tiêu chuẩn thẩm định giá VN (đợt 02) Đồ án điều chỉnh quy hoạch chung địa bàn Quận Hai Bà Trưng PHỤ LỤC SỐ 02 Đính kèm chứng thư định giá số 300 ngày 28/10/2009 Công ty thẩm định giá………… Người thực hiên: Nguyễn Đình Hùng Báo cáo thực tập định giá bất động sản TT Yếu tố so sánh BĐS BĐS BĐS BĐS mục so sánh so sánh so sánh Giá bán (trđ) Thời gian bán 1800 tháng trước 1800 tháng trước 1900 tháng trước - MĐC +18 +36 - Giá điều chỉnh Diện tích xd 1818 130 1836 120 1900 120 - MĐC -10 0 - Giá điều chỉnh Nhà vệ sinh 1808 1836 1900 - MĐC -14 -7 - Giá điều chỉnh Tởng MĐC Diện tích đất (m2) Giá điều chỉnh/m2 Trọng số 1798 28 60 1822 50 66 1893 70 30,13 27,60 27,04 tiêu 120 68,2 Giá bất động sản mục tiêu/m2 đất: (27,04*3 + 27,60*2 + 30,13*1) : = 27,74 triệu đồng/m2 Giá bất động sản mục tiêu: 27,74*68,2 = 1.891.868 triệu đồng - Vậy giá bất động sản mục tiêu là: tỷ tám trăm chín mươi mốt triệu, tám trăm sáu mươi tám nghìn III Hạn chế kết quả: Do thời gian qua thị trường bất đợng sản Việt Nam cói chung và Hà Nợi nói riêng chịu nhiều ảnh hưởng tiêuc cực thị trường bất động sản giới Thị trường có nhiều biến đợng khó lường trước Các bất động sản dùng để so Người thực hiên: Nguyễn Đình Hùng Báo cáo thực tập định giá bất động sản sánh giao dịch vịng tháng tính từ thời gian giao dịch tới thời gian dùng so sánh Trong khoảng thời gian gần số lượng giao dịch thành công thị trường bất động sản khơng nhiều Vì tính đại diện bất đợng sản giao dịch gần khơng cao, có ảnh hưởng đến đợ tin cậy kết định giá Kết này dùng để xác định giá bất động sản Không dùng kết này cho mục đích khác Kết này chỉ có giá trị thời điểm định giá Nếu thị trường bất đợng sản có nhiều biến đợng thì cần phải tiến hành xác định lại giá trị bất động sản IV Điều kiện ràng buộc: Mức giá là giá trị thị trường quyền sở hữu bất động sản nhà số 58 tổ 48 ngõ 253 Minh Khai, Vĩnh Tuy, Hai Bà Trưng, Hà Nội thời điểm định giá phù hợp với điều kiện pháp lý, kinh tế kỹ thuật bất động sản Kết định giá chỉ có giá trị thời điểm Nếu thị trường bất đợng sản có nhiều biến động mạnh cung cầu, yếu tố môi trường thay đổi quy hoạch, di dời cơng trình…đều thay đởi giá trị thị trường bất động sản Phương pháp định giá dựa vào thông tin thị trường thời gian tháng gần nhất, thơng tin mang tính chất lịch sử sử dụng kết định giá cần kiểm tra biến đợng thị trường để đánh giá mức độ tin cậy kết thẩm định giá Kết thẩm định giá dùng làm sở xác định giá bán thời điểm tháng 11/2009, không dùng kết vào mục đích khác Chứng thư thẩm định giá lập thành 09 cấp cho bên A 06 Người định giá lưu 03 THẨM ĐỊNH VIÊN Người thực hiên: Nguyễn Đình Hùng GIÁM ĐỐC ĐIỀU HÀNH 10 Báo cáo thực tập định giá bất động sản Người thực hiên: Nguyễn Đình Hùng 11 Báo cáo thực tập định giá bất động sản LỜI CẢM ƠN Tôi xin chân thành cảm ơn TRƯỜNG ĐẠI HỌC KINH TẾ QUỐC DÂN nói chung và khoa BẤT ĐỘNG SẢN VÀ KINH TẾ TÀI NGUYÊN nói riêng Xin cảm ơn ban chủ nhiệm khoa cùng toàn thể thầy cô giáo, giảng viên tạo điều kiên cho tham gia khoá học này Từ bài giảng giảng viên, tơi có kiến thức lĩnh vực định giá bất động sản Những kiến thức từ khố học này giúp tơi có thêm kỹ để phục vụ tốt cho công việc thân Do thời gian hạn chế và kiến thức có hạn nên bài báo cáo tơi cịn thiêu xót vì mong góp ý thày cô và bạn đọc Thay mặt học viên cùng khố, tơi kính mong thầy cô khoa giúp đỡ và tạo điều kiện để học viên giao lưu, học hỏi và chia sẻ thông tin với thường xuyên Ći cùng xin kính chúc thầy ln mạnh khoẻ và công tác tốt ! Xin chúc khoa BẤT ĐỘNG SẢN & KINH TẾ TÀI NGUYÊN cùng trường ĐẠI HỌC KINH TẾ QUỐC DÂN ngày càng phát triển lớn mạnh ! Người thực hiên: Nguyễn Đình Hùng 12 Báo cáo thực tập định giá bất động sản MỤC LỤC BÁO CÁO ĐỊNH GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN I.GIỚI THIỆU BẢN THÂN II BÁO CÁO ĐỊNH GIÁ 1 Những thông tin bất động sản: Mô tả đặc điểm bất động sản Cơ sở thẩm định giá: Giá thị trường Phương pháp thẩm định giá: Phương pháp so sánh trực tiếp CHỨNG THƯ THẨM ĐỊNH GIÁ PHỤ LỤC SỐ 1: PHỤ LỤC SỐ 02 III Hạn chế kết quả: 10 IV Điều kiện ràng buộc: 10 LỜI CẢM ƠN 12 Người thực hiên: Nguyễn Đình Hùng 13