CƠ SỞ KHOA HỌC CỦA ĐỊNH GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN
Ngân hàng thương mại và hoạt động cho vay của Ngân hàng thương mại
1.1.1 Khái niệm và đặc điểm của Ngân hàng thương mại
Sự phát triển của hệ thống ngân hàng thương mại đã có tác động rất lớn và quan trọng đến quá trình phát triển của nền kinh tế hàng hoá và ngược lại kinh tế hàng hoá phát triển mạnh mẽ đến giai đoạn cao của nó – kinh tế thị trường – thì ngân hàng thương mại cũng ngày càng được hoàn thiện và trở thành những định chế tài chính không thể thiếu Trên thế giới có rất nhiều khái niệm khác nhau về ngân hàng thương mại: Ở Mỹ: NHTM là công ty kinh doanh tiền tệ, chuyên cung cấp dịch vụ tài chính và hoạt động trong ngành công nghiệp dịch vụ tài chính. Đạo luật ngân hàng của Pháp (1941) cũng đã định nghĩa: “Ngân hàng thương mại là những xí nghiệp hay cơ sở mà nghề nghiệp thường xuyên là nhận tiền bạc của công chúng dưới hình thức ký thác, hoặc dưới các hình thức khác và sử dụng tài nguyên đó cho chính họ trong các nghiệp vụ về chiết khấu, tín dụng và tài chính”. Ở Ấn Độ: NHTM là cơ sở nhận các khoản kí thác để cho vay hay tài trợ đầu tư.
Theo pháp lệnh Ngân hàng năm 1990 của Việt Nam: ‘Ngân hàng thương mại là một tổ chức kinh doanh tiền tệ mà nghiệp vụ thường xuyên và chủ yếu là nhận tiền gửi của khách hàng với trách nhiệm hoàn trả và sử dụng số tiền đó để cho cho vay, chiết khấu và làm phương tiện thanh toán.’
Khoản 1 điều 5 Nghị định 59/2009/NĐ – CP của Chính phủ về tổ chức và hoạt động của NHTM: ‘NHTM là ngân hàng được thực hiện toàn bộ hoạt động ngân hàng và các hoạt động kinh doanh khác có liên quan vì mục tiêu lợi nhuận theo quy định của Luật Các tổ chức tín dụng và các quy định khác của pháp luật.’.
Trong đó theo Luật Các tổ chức tín dụng: ’Hoạt động ngân hàng là việc kinh doanh, cung ứng thường xuyên một hoắc một số nghiệp vụ sau: nhận tiền gửi khách hàng, cấp tín dụng, cung ứng dịch vụ thanh toán qua tài khoản.’
Vậy ngân hàng thương mại là một định chế tài chính với đặc trưng là cung cấp đa dạng các dịch vụ tài chính, với nghiệp vụ cơ bản là nhận tiền gửi, cho vay và cung ứng dịch vụ thanh toán.
Ngân hàng thương mại là chủ thể kinh doanh có những đặc điểm nổi bật khác với các chủ thể khác trong nền kinh tế:
- NHTM là doanh nghiệp đặc thù kinh doanh trong lĩnh vực tiền tệ - tín dụng vì mục tiêu lợi nhuận Các hoạt động của NHTM nhằm thúc đẩy và lưu chuyển các dòng tiền tệ phục vụ cho việc giao dịch, thanh toán phát sinh hàng ngày trong nền kinh tế thông qua nghiệp vụ huy động vốn và cho vay Các ngân hàng thương mại có khả năng tạo tiền từ các nghiệp vụ kinh doanh của mình thông qua các công cụ lãi suất và tỉ giá Vì vậy NHTM là một mắt xích quan trọng góp phần ổn định chính sách tiền tệ quốc gia, đặc biệt quan trọng đối với nền kinh tế đang phát triển, tham gia hội nhập khu vực và quốc tế như Việt Nam.
- Hoạt động kinh doanh của NHTM được phân vào nhóm hoạt động kinh doanh có mức độ rủi ro cao Đặc điểm này xuất phát từ sản phẩm kinh doanh của NHTM NHTM kinh doanh dịch vụ với hàng hóa là tài chính tức là tiền và các chứng từ có giá như trái phiếu, tín phiếu, thương phiếu, hối phiếu, cổ phiếu…
- Sự tồn tại của NHTM phụ thuộc nhiều vào sự tin tưởng của khách hàng. Quá trình hoạt động của NHTM là tạo ra sản phẩm và dịch vụ trực tiếp cho khách hàng khi có nhu cầu Do vậy hoạt động của ngân hàng dựa nhiều vào thương hiệu và uy tín tạo ra với khách hàng.
- Các ngân hàng chịu ảnh hưởng dây chuyền với nhau
1.1.2 Hoạt động cơ bản của Ngân hàng thương mại
Hoạt động cơ bản của ngân hàng thương mai bao gồm ba hoạt động sau:
- Hoạt động huy động vốn: Ngân hàng thương mại được phép sử dụng những công cụ và biện pháp cần thiết mà luật pháp cho phép để huy động các nguồn tiền nhàn rỗi trong xã hội làm nguồn tín dụng để cho vay đối với nền kinh tế
- Hoạt động cấp tín dụng và đầu tư: Ngân hàng thương mại được phép cấp tín dụng cho các tổ chức, cá nhân dưới các hình thức cho vay, chiết khấu thương phiếu và các giấy tờ có giá khác, bảo lãnh cho thuê tài chính…Bên cạnh khoản mục cho vay thì việc đầu tư có vị trí quan trọng thứ hai trong việc tạo ra lợi nhuận cho ngân hàng Ngân hàng có thể đầu tư thông qua hình thức như: mua cổ phiếu, trái phiếu công ty; mua trái phiếu chính phủ, chính quyền địa phương…
- Hoạt động dịch vụ thanh toán và ngân quỹ: các dịch vụ thanh toán, thu chi hộ khách hàng, kinh doanh mua bán và ngoại tệ…
1.1.3 Hoạt động cho vay của Ngân hàng thương mại
1.1.3.1 Khái niệm và vai trò của hoạt động cho vay tại NHTM.
Cho vay là một hình thức cấp tín dụng theo đó một bên (bên cho vay) cung cấp nguồn tài chính cho đối tượng khác (bên đi vay) để sử dụng vào mục đích và thời hạn nhất định theo thỏa thuận với điều kiện có hoàn trả cả gốc và lãi.
Vai trò của hoạt động cho vay tại NHTM.
- Hoạt động cho vay góp phần tăng trưởng kinh tế:
Hoạt động cho vay của ngân hàng thương mại góp phần tăng tính linh hoạt trong huy động vốn, giảm hệ số nhàn rỗi, nâng cao hệ số sử dụng vốn, góp phần tăng vòng quay của vốn và góp phần khắc phục lạm phát tiền tệ Từ đó giúp các doanh nghiệp tăng quy mô sản xuất kinh doanh, đổi mới công nghệ, nâng cao năng suất lao động và chất lượng sản phẩm, tạo khả năng và khuyến khích đầu tư vào các công trình lớn, các ngành nghề lĩnh vực quan trọng đối với quốc tế dân sinh, thúc đẩy lực lượng sản xuất phát triển
- Tiết kiệm chi phí lưu thông:
Tín dụng không dùng tới tiền mặt nên hạn chế được các chi phí khi dùng tiền mặt; việc dịch chuyển các quỹ tiền dưới dạng chuyển khoản luôn thuận tiện, nhanh chóng và an toàn hơn so với vận chuyển bằng tiền mặt.
- Hoạt động cho vay góp phần thúc đẩy quá trình mở rộng và phát triển quan hệ kinh tế đối ngoại giữa nước ta và các nước khác trong khu vực và quốc tế.
- Cho vay góp phần vào việc hình thành, điều chỉnh và chuyển đổi cơ cấu kinh tế theo hướng công nghiệp hóa – hiện đại hóa theo định hướng Chủ nghĩa xã hội.
- Cho vay tiêu dùng giúp người dân cải thiện đời sống, ổn định xã hội.
1.1.3.2 Phân loại hoạt động cho vay tại NHTM.
Định giá BĐS thế chấp trong hoạt động cho vay của NHTM
1.2.1 Khái niệm và đặc điểm của định giá BĐS thế chấp Để hiểu về định giá BĐS thế chấp, trước tiên ta đi vào tìm hiểu khái niệm chung về định giá BĐS Trên thế giới có rất nhiều cách định nghĩa về định giá BĐS:
Theo ông Greg Mc Namara, nguyên chủ tịch hiệp hội định giá tài sản Autralia: “định giá giá trị BĐS là việc xác định giá trị của BĐS tại một thời điểm có tính đến bản chất của BĐS và mục đích của định giá giá trị BĐS đó Do đó định giá giá trị BĐS là áp dụng các dữ liệu thị trường so sánh mà các định giá viên thu thập được và phân tích chúng, sau đó so sánh với tài sản được yêu cầu định giá để hình thành giá trị của chúng”.
Hay theo GS A.F.Milington công tác tại đại học Hawkerbury, New South Wales: “ định giá là nghệ thuật bày tỏ quan điểm dưới dạng tính toán để đạt được một mối quan tâm cụ thể về một lĩnh vực nhất định BĐS tại thời điểm cụ thể”
Như vậy theo cách hiểu tổng quát nhất thì định giá là nghệ thuật và khoa học về xác định giá trị của BĐS cho một mục đích cụ thể ở một thời điểm nhất định, có tính tới đặc điểm của BĐS và các nhân tố kinh tế tiềm ẩn trong thị trường BĐS bao gồm cả lĩnh vực đầu tư.
Thật vậy, nếu khía cạnh khoa học trong định giá thể hiện ở phép tính, các mô hình tính toán xử lý thông tin thu thập được, các điều chỉnh khác biệt, hòa hợp các chỉ số; thì khía cạnh nghệ thuật của định giá chính là kinh nghiệm nắm bắt thông tin, kinh nghiệm đánh giá,những quan điểm riêng của bản thân về giá trị BĐS Hay nói cách khác định giá chính là nghệ thuật bày tỏ quan điểm dưới dạng tính toán để đạt được giá trị cụ thể của một BĐS phục vụ cho mục tiêu nhất định ở một thời điểm cụ thể.
Từ khái niệm định giá BĐS ở trên ta đi tới khái niệm về định giá BĐS thế chấp: Định giá BĐS thế chấp là xác định giá trị của BĐS phục vụ cho mục tiêu thế chấp ở thời điểm thế chấp có tính đến đặc điểm của BĐS Định giá BĐS thế chấp cho ta giá trị thế chấp bất động sản là giá trị mà người cung cấp tín dụng có thể thu hồi tương đương với khoản tín dụng đã cho vay.
Như vậy bản chất của định giá BĐS thế chấp cũng là định giá BĐS và nó chỉ là một hình thức của định giá BĐS mà cụ thể là định giá cho mục đích thế chấp bất động dản cho ngân hàng để vay vốn Định giá BĐS thế chấp ngoài những đặc điểm chung của định giá BĐS như tính khoa học, tính nghệ thuật… nó còn có những đặc điểm riêng biệt sau:
- Hoạt động cho vay của ngân hàng chứa đựng rất nhiều rủi ro, nếu không thận trọng trong các nghiệp vụ cho vay thì có thể phát sinh nợ xấu cho ngân hàng.
Vì vậy trong quá trình định giá BĐS thế chấp, giá trị của BĐS được xác định trong điều kiện thị trường tồi tệ nhất hoặc bất ổn nhất để đảm bảo an toàn cho ngân hàng trong hoàn cảnh siết nợ Sau đó dựa vào quy định của ngân hàng đưa ra mức cho vay hợp lý nhất.
- Tính pháp lý và quy mô của BĐS là đặc điểm quan trọng và chủ yếu trong định giá BĐS thế chấp Nếu ngân hàng chấp nhận tài sản bảo đảm cho khoản vay là bất động sản không có tính pháp lý thì trong hoàn cảnh siết nợ ngân hàng có được sự bảo trợ của pháp luật do các thế chấp bất động sản là thế chấp quyền sử dụng đất và quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất chịu sự quản lý trực tiếp của Nhà nước.
- Tại ngân hàng, khi tiến hành định giá, bước nhận hồ sơ là quan trọng nhất, không phải bất động sản nào muốn được định giá bất động sản thế chấp cũng được mà nó phụ thuộc vào quy định riêng của mỗi ngân hàng Điều này xuất phát từ đặc điểm của bất động sản thế chấp, theo Nghị định 178/1999/NĐ – CP về bảo đảm tiền vay của tổ chức tín dụng ta có: ‘Tổ chức tín dụng có quyền lựa chọn tài sản đủ điều kiện làm bảo đảm tiền vay, lựa chọn bên thứ ba bảo lãnh bằng tài sản cho khách hàng vay” Tức tùy theo quy định của mỗi ngân hàng mà đưa ra điều kiện về tài sản thế chấp cũng như người bảo lãnh.
1.2.2 Yêu cầu và nguyên tắc định giá bất động sản thế chấp
Yêu cầu của định giá BĐS thế chấp:
- Việc định giá phải chính xác, kịp thời, hợp lệ, khách quan gồn các nội dung sau: o Đánh giá về quyền sở hữu tài sản; o Giá trị tài sản; o Tính chuyển nhượng của tài sản; o Hiện trạng tài sản và ảnh hưởng liên quan đến tài sản trong tương lai;
- Đáp ứng các yêu cầu khác mà lãnh đạo yêu cầu.
- Đối với cán bộ định giá: o Phải có kiến thức về nghiệp vụ, nắm các quy định của nhà nước và Vietcombank liên quan đến giá cả và cách tính gí trị tài sản, có khả năng đánh giá tổng hợp về tài sản; o Nếu không thể đánh giá được hoặc việc đánh giá không chắc chắn thì phải báo với phụ trách phòng, tuyệt đối không được tùy tiện đưa ra ý kiến, số liệu mang tính chủ quan, thiếu cơ sở; o Nếu cán bộ thẩm định có mối quan hệ với bên đi vay, chủ sở hữu tài sản, thì phải chủ động báo cáo với phụ trách phòng để phân công cán bộ khác thay thế; o Trong văn bản trình lãnh đạo, cán bộ định giá phải trình bày trung thực khách quan các thông tin về tài sản và nêu rõ ý kiến, đề xuất của mình về việc định giá BĐS đó.
Nguyên tắc định giá bất động sản:
- Nguyên tắc sử dụng tốt nhất và có hiệu quả nhất.
Nguyên tắc sử dụng cao nhất tốt nhất là nguyên tắc cơ bản và quan trọng trong công tác định giá, nó bảo đảm giá trị của BĐS là giá trị thị trường là giá trị cao nhất Một BĐS được đánh giá là sử dụng cao nhất tốt nhất khi BĐS phù hợp với quy định của pháp luật, khả thi về mặt kinh tế và khả thi về mặt kỹ thuật Trong đó khả thi về mặt kinh tế tức là BĐS tạo ra dòng thu nhập ròng trong hiện tại cũng như trong tương lai lớn nhất và lâu dài và khả thi về kĩ thuật tức là BĐS đáp ứng các tiêu chuẩn xây dựng.
Khi BĐS được mang đi định giá thế chấp thường nó đang được sử dụng với mục đích khác nhau, đó có thể là mục đích cao nhất nhưng cũng có thể là không phải Nguyên tắc đòi hỏi BĐS phải được định giá trong tình huống sử dụng cao nhất tốt nhất chứ không phải dựa trên mục đích sử dụng hiện tại Nếu công trình là phù hợp với mục đích sử dụng cao nhất thì giá trị của BĐS sẽ bằng tổng giá trị đất và giá trị công trình trừ đi chi phí sửa chữa cải tạo nếu có Nếu công trình không phù hợp với mục đích sử dụng cao nhất thì công trình đó phải bị dỡ bỏ khi đó giá trị công trình sẽ bằng giá trị đất trừ đi chi phí phá dỡ công trình.
Các nhân tố ảnh hưởng đến định giá BĐS thế chấp
Bất động sản là hàng hoá đặc biệt khác với các hàng hóa thông thường khác nên việc định giá BĐS đòi hỏi sự kết hợp giữa tính khoa học và tính nghệ thuật Giá trị bất động sản tại một thời điểm cụ thể phụ thuộc vào rất nhiều yếu tố Có những yếu tố tác động trực tiếp tới bất động sản nhưng cũng có yếu tố tác động gián tiếp lên nó Mỗi yếu tố tác động khác nhau sẽ làm cho giá trị bất động sản tại thời điểm khác nhau là khác nhau Trên cương vị xác định giá trị của bất động sản với mục đích thế chấp, người định giá phải xem xét đến ảnh hưởng của các yếu tố này tới kết quả định giá.
Các yếu tố khách quan
Thị trường BĐS nước ta hiện nay là thị trường không hoàn hảo Thông tin về BĐS hay giao dịch BĐS không đối xứng giữa cung và cầu, người định giá thường khó tiếp cận được với các thông tin thật Ngoài ra sự đóng băng của thị trường trong những năm gần đây đồng nghĩa với việc có ít giao dịch thành công nên việc thu thập thông tin cũng như đánh giá thị trườngcàng gặp khó khăn, dẫn tới sai sót trong quá trình định giá Một thực trạng hiện nay trên thị trường BĐS là giá cả quá cao so với giá trị thực của nó bởi trong một thời gian dài thị trường bị các nhà đầu cơ chi phối đẩy giá BĐS tăng cao không phản ánh đúng giá trị thực, điều này ảnh hưởng lớn tới định giá BĐS nói chung và định giá BĐS thế chấp nói riêng, ngân hàng – người nhận thế chấp BĐS – chịu rủi ro cao khi nhận thế chấp BĐS mà giá trị của nó bị đẩy cao so với giá trị thực.
- Các quy định của pháp luật:
Thị trường BĐS nước ta hiện nay đang ở trong giai đoạn phát triển, vẫn còn nhiều bất cập vì vậy các quy định mới của Nhà Nước trong việc định hướng, kiểm soát thị trường BĐS sẽ liên tiếp được đưa ra, đồng thời sửa đổi bổ sung các điều luật cũ nhằm hoàn thiện hành lang pháp lý hoàn chỉnh thích hợp nhất Người định giá cần cập nhập thường xuyên và đầy đủ các thông tin này Bởi bất cứ sự thay đổi dù nhỏ của chính sách, quy định của pháp luật đều có tác động lớn tới giá trị của BĐS cũng như hành vi định giá của người định giá.
Các nhân tố khách quan
- Trình độ chuyên môn, kinh nghiệm và đạo đức của nhân viên định giá Định giá viên là người trực tiếp thực hiện việc xác định giá trị BĐS nên việc định giá chịu ảnh hưởng lớn từ năng lực cũng như nhận thức chủ quan của người định giá Để định giá đúng một bất động sản thì không chỉ đòi hỏi người định giá phải có chuyên môn về định giá mà còn phải có kinh nghiệm và khả năng nắm bắt xu hướng thị trường Hiện nay, một số cán bộ thuộc ngành khácthực hiện định giá nhưng chưa có đào tạo chuyên môn hay chỉ tham gia khóa học ngắn hạn nên họ rất thiếu kinh nghiệm thực tế và kiến thức về bất động sản dẫn đến hậu quả là khi xử lý các vấn đề có liên quan đến công tác định giá đặc biệt với những trường hợp thu thập được ít thông tin trên thị trường thì còn mắc rất nhiều hạn chế Vấn đề này còn bất cập trong hệ thống ngân hàng tại Việt Nam Bên cạnh yêu cầu về chuyên môn cũng như kinh nghiệm của người định giá, yếu tố đạo đức cũng ảnh hưởng rất lớn tới việc định giá Kết quả định giá BĐS thế chấp ảnh hưởng tới quyền lợi của cả ngân hàng lẫn bên đi vay nên định giá viên không được vì lợi ích vật chất hay tinh thần mà làm sai lệch giá trị thực của BĐS.
- Yếu tố từ khách hàng.
Các thông tin ban đầu của BĐS chủ yếu được định giá viên thu thập từ khách hàng Vì lợi ích của mình có thể khách hàng khai không đúng sự thật về BĐS hay cố tình che giấu, cản trở cán bộ tiếp cận thông tin Vì khả năng hạn chế,người định giá không thể tiếp cận để kiểm tra hết thông tin thu thập trên dẫn tới việc định giá sai giá trị BĐS.
- Các yếu tố từ phía ngân hàng.
Khác với hoạt động định giá BĐS nói chung thì định giá BĐS thế chấp nói riêng còn chịu tác động từ phía ngân hàng Ảnh hưởng đầu tiên của ngân hàng đối với hoạt động định giá là những quy định do ngân hàng tự lập để kiểm soát hoạt động này Các quy định là cơ sở để người định giá xử lý các vấn đề khúc mắc, tạo thuận lợi và thống nhất cho quá trình làm việc Tuy nhiên vì quy định được lập bởi ngân hàng nên hầu như các nội dung trong đó đều để bảo đảm an toàn cho ngân hàng từ đó vô tình làm hạn chế tính khách quan của công việc định giá.Ngoài ra cơ sở vật chất phục vụ cho hoạt động định giá hay các chế độ khen thưởng đối với nhân viên cũng là yếu tố tác động tới hoạt động định giá.
THỰC TRẠNG ĐỊNH GIÁ BĐS THẾ CHẤP TẠI NGÂN HÀNG VIETCOMBANK HÀ NỘI
Tình hình kết quả kinh doanh của ngân hàng Vietcombank Hà Nội
Dự báo trước tình hình sẽ xảy ra cạnh tranh gay gắt giữa các tổ chức tài chính trong hoạt động huy động vốn, ngay từ đầu năm Vietcombank Hà Nội đã xác định mục tiêu tăng cường huy động vốn là nhiệm vụ trọng tâm hàng đầu của năm. Để hoàn thành chỉ tiêu vốn huy động được giao Vietcombank Hà Nội tích cực chủ động xâm nhập thị trường, tiếp cận chăm sóc khách hàng chu đáo đồng thời tích cực đa dạng hóa các sản phẩm huy động vốn với lãi suất đi kèm hợp lý, có các chương trình khuyến mại và áp dụng công nghệ thích hợp giúp năng cao khả năng cạnh trong trong hoạt động huy động vốn với các tổ chức khác.
Biểu đồ 1: Tình hình huy động vốn của Ngân hàng Vietcombank Hà Nội. Đơn vị: tỷ đồng.
(theo nguồn báo cáo hoạt động kinh doanh của Ngân hàng vietcombank Hà Nội)
Vietcombank Hà Nội từ năm 2009 – 2011 tăng trưởng với tốc độ ổn định bất chất sự khó khăn của tình hình kinh tế trong và ngoài nước Tổng nguồn huy động vốn năm 2009 đạt 6820 tỉ VND; năm 2010 đạt 8355 tỉ VND, tăng 22,5% so với
Thời gian cuối năm 2009; năm 2011 huy động vốn đạt hơn 10119 tỷ đồng, tăng 21,11% so với cuối năm 2010, vượt chỉ tiêu do Hội đồng quản trị đề ra Hoạt động huy động vốn của Vietcombank được thực hiện đa dạng với nhiều hình thức:
- Tiết kiệm lĩnh lãi định kì.
- Tiền gửi có kì hạn của các tổ chức và có nhân.
- Chứng chỉ tiền gửi ngoại tệ.
- Các loại kì phiếu trái phiếu.
Trong năm 2011 huy động vốn từ dân cư đạt kết quả khá khả quan với số dư đạt 3120 tỷ đồng tăng 28,5 % so với năm trước Số dư huy động từ tổ chức kinh tế đạt 4100 tăng 10% so với năm ngoái Huy động vốn từ liên ngân hàng đạt 2899 tỷ đồng tăng 13,3% so với năm 2010 Nhìn vào cơ cấu huy động vốn tín dụng ta thấy khả năng thu hút của ngân hàng đối với các chủ thể trong ngành kinh tế tốt trong đó tỉ trọng vốn huy động theo các đối tượng xấp xỉ bằng nhau.
Vốn tín dụng của Ngân hàng Vietcombank Hà Nội luôn đóng vai trò quan trọng trong việc hỗ trợ nhiều ngành trong nền kinh tế, góp phần nhất định trong sự phát triển của nhiều vùng địa phương trên cả nước Vietcombank cũng được biết đến là ngân hàng tài trợ cho các dự án lớn của đất nước thuộc các ngành như điện lực, dầu khí, sắt thép, thủy điện, nông nghiệp…Đồng thời ngân hàng Vietcombank cũng là ngân hàng cung cấp lượng vốn lớn cho các doanh nghiệp vừa và nhỏ hiện nay trong nền kinh tế Hoạt động tín dụng của Vietcombank Hà Nội đã đạt được một số kết quả đang ghi nhận Tính tới 31/12/2011 tổng dư nợ đạt 4109 tỷ đồng tăng gần 31,5 % so với năm 2010, hoàn thành kế hoạch do HĐQT đề ra.
Bảng 1: Hoạt động tín dụng của Ngân hàng Vietcombank Hà Nội qua các năm. Đơn vị: tỷ đồng.
So sánh năm 2010 với năm 2009
So sánh năm 2011 với năm 2010
Số tuyệt đối % Số tuyệt đối %
Tỉ trọng dư nợ ngắn hạn (%) 60 54 52
Tỉ trọng dư nợ dài hạn (%) 40 46 48
(Báo cáo tín dụng Ngân hàng Vietcombank Hà Nội 2009, 2010, 2011)
- Phân tích tín dụng theo kì hạn – cơ cấu tín dụng.
Theo bảng 1 về hoạt động tín dụng qua các năm của Vietcombank Hà Nội ta nhận thấy: hoạt động tín dụng được phát triển cân đối hài hòa trong cơ cấu danh mục theo kỳ hạn trong đó năm 2011 dư nợ ngắn hạn chiếm 52% tổng dư nợ và dư nợ dài hạn chiếm 48% tổng dư nợ Nhìn vào tốc độ tăng trưởng của dư nợ ngắn hạn và dư nợ dài hạn ta thấy tốc độ tăng trưởng của dư nợ dài hạn giảm trong khi đó dư nợ ngắn hạn tăng, vì vậy Vietcombank đã kiểm soát được tốc độ tăng trưởng dài hạn theo đúng hướng nhằm đảm bảo thực hiện đúng quy định về ‘ tỷ lệ sử dụng vốn ngắn hạn để cho vay trung dài hạn’
Quy mô tín dụng tăng trưởng nhanh, phù hợp với tốc độ tăng trưởng của nguồn vốn, thể hiện sự phù hợp trong cơ cấu nguồn và sử dụng nguồn của ngân hàng Hơn nữa tốc độ tăng trưởng tín dụng cũng phù hợp với tốc độ phát triển của nền kinh tế.
Biểu đồ 2: Tỉ lệ nợ xấu của Vietcombank Hà Nội qua các năm. Đơn vị tính: %
(Báo cáo tài chính Ngân hàng Vietcombank Hà Nội năm 2007, 2008, 2009,
Vietcombank Hà Nội thường xuyên chú trọng quản lí chất lượng tín dụng thông qua việc thực hiện phân loại nợ theo điều 7 – QĐ 493, chất lượng tín dụng của Vietcombank cải thiện đáng kể Tỉ lệ nợ xấu ở mức xấp xỉ 3%, một tỉ lệ đáng mừng trong tình hình kinh tế hiện tại khi mà nhiều ngân hàng có mức tỉ lệ nợ xấu lớn hơn 4% Tuy nhiên tỷ lệ nợ xấu năm 2011 vẫn cao hơn năm 2010 chủ yếu từ hai nguyên nhân sau: ngân hang thay đổi phương pháp phân loại nợ thể hiện quan điểm thận trọng hơn trong cho vay của ngân hàng Nguyên nhân thứ 2 là do nguồn vốn cho vay với các doanh nghiệp chủ yếu đầu tư vào thị trường bất động sản, đây là những vốn lớn với thời gian cho vay trung dài hạn mà thị trường này trong thời gian gần đây đang trầm lắng đi xuống khiến các món nợ trở nên khó đòi và trở thành nợ xấu của ngân hàng
Năm 2011, Vietcombank đã cải tiến quy trình xử lý nghiệp vụ tài trợ thương mại theo hướng: tập trung xử lí giao dịch tài trợ thương mại cho một số chi nhánh nhỏ và vừa tại Hội sở chính thay vì xử lí phân tán như trước đây, vì vậy hiệu quả
Thời gian hoạt động tài trợ thương mại được nâng lên, góp phần làm tăng doanh số thanh toán xuất nhập khẩu qua Vietcombank Tổng doanh số thanh toán xuất nhập khẩu của Vietcombank trong năm 2011 đạt 814 triệu USD, tăng gần 21% so với năm 2010, vượt 12% kế hoạch đề ra Doanh số thanh toán xuất khẩu năm 2011qua Vietcombank đạt 165 triệu USD, tăng 31,6% so với năm 2010, chiếm 23% thị phần thanh toán xuất khẩu Doanh số thanh toán nhập khẩu đạt 145 triệu USD, tăng 10% so với năm 2010, chiếm thị phần hơn 7% /tổng kim ngạch nhập khẩu cả nước Các thị trường giao dịch chủ yếu qua Vietcombank là Mỹ, Đài Loan, Hồng Kông, Singapore, Nhật Bản, Hàn quốc, Trung quốc và Châu Âu
Trong 2011, Vietcombank tiếp tục duy trì được vị trí dẫn đầu trong hoạt động kinh doanh thẻ Trên thị trường thẻ, nhiều mảng Vietcombank chiếm vị thế áp đảo Tất cả các chỉ tiêu về thanh toán, phát hành, sử dụng thẻ đều hoàn thành vượt mức kế hoạch được giao Trong năm 2011, Vietcombank Hà Nội phát hành được hơn 100 ngàn thẻ các loại, gấp hơn 1,5 lần so với chỉ tiêu kế hoạch Đồng thời, Vietcombank dẫn đầu thị phần phát hành thẻ các loại: 30% thẻ ghi nợ, 30% thẻ tín dụng quốc tế, và 18% thẻ ATM Doanh số sử dụng và thanh toán thẻ đều tăng rất mạnh Đặc biệt, doanh số thanh toán thẻ tín dụng quốc tế tăng tới 30,7% so với năm
2010, và chiếm áp đảo trên 50% thị phần trong hệ thống ngân hàng
Vietcombank Hà Nội luôn quan tâm đến đầu tư cho phát triển mạng lưới thanh toán thẻ và sản phẩm dịch vụ thẻ Cơ sở hạ tầng kỹ thuật của Vietcombank
Hà Nội luôn đảm bảo hoạt động thanh toán và sử dụng thẻ an toàn, thuận lợi và hiệu quả Năm 2011, Vietcombank Hà Nội duy trì tiếp tục là ngân hàng có mạng lướiPOS lớn nhất nước với thị phần 26%, và đứng thứ hai về mạng lưới ATM, với thị phần là 14%.
Thực trạng định giá BĐS thế chấp tại ngân hàng Vietcombank Hà Nội 36 1 Thực trạng cho vay thế chấp bằng BĐS tại ngân hàng Vietcombank Hà Nội
2.2.1 Thực trạng cho vay thế chấp bằng BĐS tại ngân hàng Vietcombank
Thực tế tài sản đảm bảo là BĐS được thế chấp, bảo lãnh tại ngân hàng chiếm đến gần 70% tổng tài sản bảo đảm Do đó, tình hình thực tế dư nợ cho vay của Ngân hàng Vietcombank Hà Nội theo việc định giá BĐS bảo đảm như sau:
Bảng 2: Dư nợ cho vay bằng thế chấp bất động sản qua các năm Đơn vị: tỷ đồng.
Năm Tổng dư nợ Dư nợ cho vay thế chấp là BĐS
(Báo cáo tín dụng của Vietcombank Hà Nội các năm 2009,2010,2011)
Qua đó ta thấy rằng: Hoạt động tín dụng mà sử dụng BĐS làm tái sản bảo đảm (hay chính là BĐS thế chấp, cầm cố) phát triển, tăng qua các năm Điều này thể hiện được sự tăng trưởng của hoạt động tín dụng trong ngân hàng Như vậy, ngân hàng Vietcombank Hà Nội ngày càng có uy tín trên thị trường về hoạt động tín dụng, uy tín về chất lượng phục vụ, về số vốn mà khách hàng có yêu cầu Điều đó cũng chứng minh được hiệu quả hoạt động của việc định giá BĐS thế chấp, bảo vệ được nguồn vốn cho khách hàng vay, đáp ứng được nhu cầu vay vốn của khách hàng.
2.2.2 Thực trạng định giá BĐS thế chấp tại ngân hàng Vietcombank Hà Nội
2.2.2.1 Căn cứ pháp lý mà Ngân hàng Vietcombank Hà Nội sử dụngđể định giá bất động sản thế chấp.
- Luật đất đai 2003, Luật sửa đổi bổ sung một số điều Luật đất đai 2003.
- Nghị định NĐ181/2004/NĐ – CP về thi hành luật đất đai.
- Thông tư TT01/2005/TT – BTNMT hướng dẫn thực hiện Nghị định NĐ181/NĐ – CP.
- Nghị định NĐ71/2010/NĐ – CP ngày 23/06/2010 của Chính phủ quy định chi tiết và hướng dẫn thi hành Luật nhà ở.
- Nghị định NĐ88/2009/NĐ – CP ngày 19/10/2009 của Chính phủ về cấp giấy chứng nhận quyến sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất.
- Nghị định NĐ83/2010/NĐ – CP ngày 23/07/2010 của Chính phủ về đăng kí giao dịch bảo đảm.
- Thông tư TT16/2010/TT – BXD ngày 1/09/2010 quy định cụ thể và hướng dẫn thực hiện một số nội dung của nghị định NĐ71/2010/NĐ – CP.
- Thông tư TT17/2009/TT – BTNMT ngày 21/10/2009 quy định về cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà và tài sản khác gắn liền với đất.
- Thông tư TT20/2010/TT – BTNMT ngày 22/10/2010 của Bộ tài nguyên và môi trường quy định bổ sung về giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà và tài sản khác gắn liền với đất.
- Pháp lệnh về giá và các văn bản hướng dẫn thi hành pháp lệnh giá.
- Quyết định số 24/2005/QĐ – BTC ngày 18/4/2005 của Bộ tài chính về việc ban hành 03 tiêu chuẩn thẩm định giá Việt Nam (đợt 1).
- Quyết định số 77/2005/QĐ – BTC ngày 01/11/2005 của Bộ tài chính về việc ban hành 03 tiêu chuẩn định giá Việt Nam (đợt 2).
- Quyết định số 129/2008/QĐ – BTC ngày 31/12/2008 của Bộ tài chính về việc ban hành 06 tiêu chuẩn định giá Việt Nam (đợt 3).
- Thông tư số 13/LB – TT ngày 18/8/1994 của liên Bộ xây dựng – Tài chính – Vật giá Chính phủ về cách xác định tỉ lệ chất lượng còn lại của các công trình xây dựng.
- Khung giá đất do Ủy Ban Nhân Dân Hà Nội quy định hàng năm.
- Chỉ số giá xây dựng do bộ xây dựng công bố hàng tháng, hàng quý.
- Suất vốn đầu tư xây dựng công trình do bộ xây dựng công bố hàng năm.
- Các thông tin liên quan đến tài sản định giá nhân viên định giá thu thập.
2.2.2.2 Quy định của ngân hàng Vietcombank Việt Nam về định giá bất động sản thế chấp.
Việc định giá bất động sản thế chấp của ngân hàng Vietcombank được áp dụng theo quyết định số 30/QĐ – VCB.CSTD quyết định của tổng giám đốc ngân hàng thương mại cổ phần ngoại thương Việt Nam kể từ ngày 01/04/2011 Quyết định này quy định việc định giá bất động sản thế chấp như sau: a Định giá quyền sử dụng đất (được thế chấp):
Quyền sử dụng đất nông nghiệp của hộ gia đình, cá nhân được nhà nước giao đất không thu tiền sử dụng đất thì giá trị định giá được xác định theo giá đất do ủy ban nhân dân tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương quy định mà không khấu trừ giá trị quyền sử dụng đất đối với thời gian sử dụng.
Trường hợp tổ chức kinh tế được nhà nước cho thuê đất trước ngày 01/07/2004 mà đã trả tiền thuê đất cho cả thời gian thuê hoặc trả trước tiền thuê đất cho nhiều năm mà thời hạn thuê đất đã được trả tiền còn lại ít nhất là 05 năm thì được thế chấp quyền sử dụng đất và định giá như sau:Giá trị định giá được xác định theo tích số giá thuê đất hiện hành (nếu có) nhân trong thời gian thuê còn lại.Trường hợp không có giá thuê đất hiện hành thì xác định số tiền thuê đất còn lại đã thanh toán/trả trước.
Trường hợp cá nhân, tổ chức thuê lại đất của doanh nghiệp đầu tư xây dựng kinh doanh kết cấu hạ tầng khu công nghiệp và các khu vực tương tự trong khu kinh tế, khu công nghệ cao đã được Nhà nước cho thuê đất mà cá nhân, tổ chức thuê lại đất đã trả tiền cho cả thời gian thuê lại đất thì được thế chấp quyền sử dụng đất thuê lại và định giá như sau:Định giá theo mức giá thuê lại đất hiện hành của chủ đầu tư.Trường hợp không có giá thuê lại đất hiện hành thì định giá theo giá thực tế trên hợp đồng đã kí kết với chủ đầu tư.
Quyền sử dụng đất khác được thế chấp:
- Định giá theo khung giá UBND trong trường hợp sau: o Theo thỏa thuận; o Không xác định được giá chuyển nhượng thực tế trên thị trường đối với quyền sử dụng đất tương tự làm cơ sở tham chiếu định giá; o Giá chuyển nhượng trên thị trường bằng hoặc cao hơn không quá 40% khung giá UBND.
- Định giá theo giá thị trường (xác định được giá chuyển nhượng thực tế quyền sử dụng đất tương tự làm cơ sở tham chiếu định giá) nhưng không quá tỉ lệ tối đa so với khung giá UBND như sau: o 300% đối với Hà Nội, Hồ Chí Minh. o 200% đối với Hải Phòng, Huế, Đà Nẵng, Nha Trang, Vũng Tàu, Cần Thơ, Bình Dương, Đồng Nai. o 100% đối với các tỉnh, thành phố còn lại.
Các quy định trên có thể định giá cao hơn mức quy định nêu trên: o Giá trị định giá tài sản bảo đảm không vượt quá 05 tỉ đồng Trong trường hợp này, báo cáo thẩm định tài sản đảm bảo phải phân tích rõ cơ sở định giá quyền sử dụng đất vượt mức trần Cấp thẩm quyền phê duyệt định giá chịu trách nhiệm về việc định giá đảm bảo có đủ cơ sở, thông tin để chứng minh cho việc định giá phù hợp thị trường; (hoặc) o Thuê tư vấn độc lập định giá tài sản theo quy định. b Định giá tài sản gắn liền với đất không phải nhà ở:
Mức xác định tối đa không vượt quá chi phí thực tế và hợp lí để hình thành tài sản, được xác định căn cứ hồ sơ, chứng từ đầu tư hoặc xây dựng hoặc quyết toán của chủ đầu tư sau khi khấu trừ phần giá trị khấu hao tài sản theo thời gian thực tế sử dụng tài sản (nếu có).
Tài sản hoàn thành từ vốn vay đã hoàn tất thủ tục đầu tư hoặc đang đầu tư xây dựng hoặc đang hoàn thiện dở dang đã quyết toán từng phần thì xác định giá căn cứ hồ sơ, chứng từ theo dự toán được phê duyệt hợp pháp hợp lệ Khi tài sản hoàn tất đầu tư, xây dựng và được chủ đầu tư quyết toán thì phải điều chỉnh giá tài sản theo hồ sơ, chứng từ được quyết toán hợp pháp, hợp lệ.
Trường hợp tài sản nằm trên đất thuê trả tiền hàng năm mà thời gian thuê còn lại từ 10 năm trở lên và có lợi thế thương mại khi xử lí tài sản thì có thể định giá cao hơn giá trị tại điểm 2.1 nhưng phải phù hợp với lợi thế thương mại và được Hội đồng tín dụng phê duyệt. c Định giá nhà ở:
Đánh giá công tác định giá BĐS tại ngân hàng Vietcombank Hà Nội
2.3.1 Những kết quả đạt được
- Ngân hàng Vietcombank Hà Nội đã thiết lấp được quy định cụ thể về định giá từng loại BĐS Quy định này đã tạo thuận lợi cho nhân viên định giá trong quá trình làm việc; đồng thời giúp cho công tác kiểm tra, giám sát hoạt động định giá của ngân hàng đơn giản và thuận tiện hơn Ngoài ra, quy định này giúp việc định giá các bất động sản thế chấp tại các chi nhánh của Vietcombank trên toàn lãnh thổ được thống nhất không bị mâu thuẫn giữa các vùng khu vực, thuận tiện cho việc quản lý.
- Công tác định giá tại Ngân hàng Vietcombank Hà Nội ngày càng nhanh chóng, chính xác và số lượng bất động sản được định giá tăng nhanh điều này chứng tỏ năng lực định giá của cán bộ ngân hàng tăng cùng với quy trình định giá khoa học đã đáp ứng được nhu cầu của khách hàng cũng như sự chỉ đạo của ban giám đốc.
Bảng 3 : Kết quả hoạt động định giá bất động sản năm 2010, 2011.
Tuyệt đối Tỷ lệ BĐS thẩm định và điều chỉnh 2040 3295 1255 61,52%
BĐS từ chối thẩm định 57 50 -7 -12,28%
BĐS thẩm định trễ vì lỗi cá nhân 20 15 -5 -50%
- Trong quá trình định giá, định giá viên thường sử dụng 2 phương pháp là phương pháp chi phí cho định giá giá trị công trình trên đất và phương pháp so sánh cho định giá giá trị đất Việc sử dụng hai phương pháp này hoàn toàn phù hợp với tiêu chí đặt ra của ngân hàng là định giá bất động sản sát với giá trị thị trường Bên cạnh hai phương pháp hay sử dụng ở trên ngân hàng cũng sử dụng linh hoạt các phương pháp định giá khác để hạn chế nhược điểm của các phương pháp cho nhau. Chính vì điều này nên kết quả định giá có tính thuyết phục cao đối với khách hàng cũng như đảm bảo an toàn cho ngân hàng.
- Khi định giá thì đã có sự tham khảo của các giao dịch trên thị trường cũng như hệ thống các quy định và văn bản của nhà nước Từ đó giúp cho việc định giá được thuận tiện, phù hợp với các quy định của pháp luật, của ngân hàng.
- Ngân hàng liên tục cập nhật và nắm bắt một cách thường xuyên, kịp thời và đầy đủ các quy định, pháp luật liên quan đến hoạt động định giá tài sản nói chung và định giá bất động sản nói riêng Ngoài ra, ngân hàng cũng quan tâm đến những thay đổi về quy định liên quan đến thị trường bất động sản và toàn bộ nền kinh tế để đưa ra kết quả định giá chính xác
- Trong quá trình tiếp nhận yêu cầu định giá, đối với các bất động sản có giá trị lớn và khó định giá thì ngoài kết quả định giá do cán bộ ngân hàng đưa ra thì còn tham khảo thêm những giá trị khác của những nhà định giá viên chuyên nghiệp hoặc các công ty thẩm định giá uy tín trên thị trường.
2.3.2 Hạn chế và nguyên nhân của hạn chế trong công tác định giá BĐS thế chấp tại ngân hàng Vietcombank Hà Nội
Hoạt động định giá bất động sản có vai trò rất quan trọng trong việc hạn chế rủi ro cho ngân hàng Hoạt động này vừa mang tính nghệ thuật vừa mang tính khoa học, đòi hỏi sự phản ứng linh hoạt, kiến thức chuyên môn của nhân viên định giá đối với từng loại bất động sản trong từng điều kiện khác nhau Tuy nhiên tại Ngân hàng Vietcombank Hà Nội việc định giá bất động sản thế chấp được thực hiện tại phòng khách hàng do chưa có phòng thẩm định riêng Vì vậy dù ngân hàng đã đạt được những kết quả trong công tác định giá tuy nhiên vẫn còn tồn tại nhiều hạn chế sau:
- Trong quy định của Ngân hàng về định giá bất động sản có phần định giá đất theo giá trị thị trường ta thấy: tuy rằng ngân hàng đã nhận định định giá đất theo thị trường nhưng lại có điều kiện hạn chế đi kèm là không được vượt quá tỉ lệ tối đa so với khung giá UBND đưa ra tại từng địa phương Chúng ta xét trường hợp BĐS tại Hà Nội, tỉ lệ không được vượt quá là 300% so với khung giá so với UBND đưa ra Trên thực tế khung giá mà UBND đưa ra thấp hơn rất nhiều lần so với giá thực của đất trên thị trường Theo số liệu của đoàn thanh tra thuộc Bộ Tài chính, trong năm 2011, hầu hết giá đất trong phiếu điều tra đều cao hơn bảng giá do UBND thành phố ban hành từ 4% đến 594% Chẳng hạn tại đường 19/5 quận Hà Đông, tại vị trí số 2, giá đất công bố là 9,36 triệu đồng, trong khi giá thể hiện trên phiếu điều tra là 65 triệu đồng, cao hơn 594%so với giá đất do UBND thành phố ban hành Tại vị trí số 3, giá đất trên bảng do UBND thành phố ban hành là 8,448 triệu đồng mỗi m2, trong khi đó giá theo phiếu điều tra là 35,8 triệu đồng, cao hơn 324% so với giá đất do UBND thành phố ban hành Tại đường Nguyễn Phong Sắc, quận Cầu Giấy,
Hà Nội tại vị trí số 2, giá đất theo bảng giá do UBND thành phố ban hành là 15,48 triệu đồng mỗi mét vuông nhưng giá đất theo điều tra lại là 90 triệu đồng, cao hơn 481%so với giá đất do UBND thành phố ban hành
Vậy tỉ lệ 300% so với giá đất do UBND công bố mà ngân hàng đưa ra đã thật chính xác và làm hài lòng khách hàng ? Tuy nhiên để hạn chế bất cập trên, Ngân hàng cũng đưa ra quy định về việc định giá cao hơn quy định trên nhưng chỉ giới hạn trong nhóm BĐS có giá trị dưới 5 tỷ hoặc có sự định giá độc lập từ cơ quan thẩm định độc lập.
Giá trị thị trường của bất động sản là sự hài hòa giữa cung và cầu, là giá mà người bán sẵn sàng bán và người mua sẵn sàng trả để có quyền sở hữu sử dụng nó. Việc định giá BĐS thế chấp theo giá trị thị trường tạo sự công bằng giữa khách hàng và ngân hàng, tạo một niềm tin cho khách; tuy nhiên ngân hàng Vietcombank chưa thật sự định giá theo giá trị thị trường.
- Giá trị định giá BĐS đưa ra thường không có sự gắn kết với các thông tin thị trường Trong nhiều trường hợp định giá giá trị lô đất của BĐS, nhân viên định giá sau khi thu thập thông tin về đặc điểm của đất thì thường tìm hiểu xem tại con đường này các lô đất khi chuyển nhượng thì giá bao nhiêu một mét vuông và định giá luôn lô đất đó theo giá tìm hiểu mà không phân tích, đánh giá các nhân tố ảnh hưởng tới bất động sản.
- Bên cạnh việc định giá đất, việc xác định giá các công trình trên đất hiện nay cũng còn nhiều tồn tại Cụ thể là việc xác định giá trị còn lại của nhà, các cán bộ không căn cứ vào thời hạn sử dụng của nhà theo thiết kế, một phần cũng do cơ quan xây dựng chưa kiểm soát chặt chẽ vấn đề này, bên cạnh đó khi đặt ra quyết định về giá trị nhà các cán bộ cũng không căn cứ vào những hoá đơn chứng từ khi xây dựng nhà Việc xác định các loại chi phí xây dựng bất động sản thường mang tính chất cảm tính, khá mù mờ và đại khái, không có sức thuyết phục đối với khách hàng Bên cạnh đó các cán bộ tín dụng cũng ít chú ý đến kiểu cách, kiến trúc ngôi nhà thế chấp, trang thiết bị nội thất gắn liền với nhà.
Nguyên nhân của hạn chế trong công tác định giá bất động sản thế chấp tại Ngân hàng Vietcombank Hà Nội.
Thứ nhất là hệ thống pháp lý về công tác định giá bất động sản:
- Tuy công việc định giá bất động sản thế chấp đã được quy định tại bộ luật dân sự, luật đất đai và các văn bản dưới luật nhưng giữa các văn bản này vẫn có sự chưa thống nhất, nội dung vẫn mang tính định hướng và còn nhiều bất cập so với thực tế Các mức giá theo quy định sẽ thấp hơn so với giá thực tế rất nhiều và như thế sẽ gây khó khăn cho ngân hàng khi áp dụng, nếu ngân hàng áp dụng khung giá theo quy định vào định giá bất động sản thế chấp thì giá trị của bất động sản sẽ rất thấp, dẫn tới việc mức vốn vay không đáp ứng được nhu cầu của khách hàng, sẽ làm nản lòng khách hàng và có thể vốn vay sẽ không được sử dụng theo đúng mục đích như cam kết ban đầu Còn nếu ngân hàng không áp dụng thì trong trường hợp khoản vay gặp rủi ro, khả năng ngân hàng không thu đủ nợ gốc là không tránh khỏi vì khi toà án xác định giá trị của bất động sản thế chấp cơ quan này lại áp dụng khung giá của Nhà nước, do đó giá trị của bất động sản sẽ thấp hơn giá được xác định ban đầu (đối với trường hợp phải nhờ toà án can thiệp).
- Cùng với khung giá thấp thì việc chưa ban hành một văn bản pháp luật quy định trình tự, thủ tục, phương pháp định giá bất động sản của cơ quan Nhà nước có thẩm quyền cũng gây khó khăn cho phía ngân hàng khi định giá bất động sản thế chấp Các cách mà ngân hàng sử dụng hiện nay để định giá bất động sản thế chấp mang tính kinh nghiệm là chủ yếu, mỗi ngân hàng có một cách định giá riêng của mình và do vậy giá trị của bất động sản thế chấp được xác định còn mang tính tương đối, có khi người định giá thấy kết quả gần tương đương với giá thị trường là được.
GIẢI PHÁP NHẰM NÂNG CAO CHẤT LƯỢNG HOẠT ĐỘNG ĐỊNH GIÁ TẠI NGÂN HÀNG VIETCOMBANK HÀ NỘI
Kiến nghị tới các cơ quan có thẩm quyền
Theo đánh giá của các chuyên giá thì nền kinh tế nói chung và nền kinh tế nói riêng đang dần dần hồi phục sau cuộc khủng hoản kinh tế tồi tệ năm 2008. Chính trong hoàn cảnh thị trường khó khăn như hiện nay, Ngân hàng Vietcombank
Hà Nội đã chứng tỏ được năng lực của mình bằng việc không ngừng nâng cao, cải thiện chất lượng dịch vụ, tạo dựng các mối quan hệ để thu hút khách hàng, tăng cường đào tạo và nâng cao trình độ chuyên môn của cán bộ công nhân viên…Chính điều này đã giúp ngân hàng có tốc độ tăng trưởng ổn định, góp phần vào sự phát triển chung của Ngân hàng Vietcombank Việt Nam. Để đảm bảo cho ngân hàng phát triển nhanh và bền vững thì hoạt động định giá tài sản bảo đảm luôn được coi trọng Công tác định giá bất động sản thế chấp của ngân hàng đã có những chuyển biến tích cực và không ngừng được nâng cao, tuy nhiên vẫn còn có một số tồn tại và bất cập Vậy em mong rằng, sau quá trình thực tập với đề tài nghiên cứu này có thể giúp em hiểu biết thêm về thực tế dựa trên kiến thức được học, từ đó em cũng đưa một số giải pháp góp phần nhỏ bé giúp cho việc định giá bất động sản thế chấp tại ngân hàng Vietcombank Hà Nội được hoàn thiện hơn.
Do trình độ và thời gian có hạn, chuyên đề không tránh khỏi còn nhiều thiếu sót Em rất mong được sự đóng góp ý kiến của các thầy cô trong bộ môn và các bạn sinh viên để có thể có một bài viết hoàn chỉnh
Em xin chân thành cảm ơn các anh chị công tác tại Phòng Khách hàng – Ngân hàng Vietcombank Hà Nội đã giúp đỡ em trong suốt quá trình thực tập, tạo điều kiện thuận lợi để em có thể hoàn thành chuyên đề tốt nghiệp của mình một cách tốt nhất.
Em xin chân thành cảm TS Ngô Phương Thảo đã tận tình hướng dẫn và giúp đỡ để em có thể hoàn thành chuyên đề này.
