Thực trạng định giá bất động sản thế chấp tại ngân hàng vietcombank chi nhánh hà nội

Chuyên đề tốt nghiệp GVHD: TS Ngô Phương Thảo MỤC LỤC LỜI MỞ ĐẦU CHƯƠNG I: CƠ SỞ KHOA HỌC CỦA ĐỊNH GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN TRONG HOẠT ĐỘNG CHO VAY TẠI NGÂN HÀNG THƯƠNG MẠI 1.1 Ngân hàng thương mại hoạt động cho vay Ngân hàng thương mại 1.1.1 Khái niệm đặc điểm Ngân hàng thương mại 1.1.2 Hoạt động Ngân hàng thương mại 1.1.3 Hoạt động cho vay Ngân hàng thương mại 1.1.3.1 Khái niệm vai trò hoạt động cho vay NHTM 1.1.3.2 Phân loại hoạt động cho vay NHTM 1.2 Định giá BĐS chấp hoạt động cho vay NHTM 1.2.1 Khái niệm đặc điểm định giá BĐS chấp 1.2.2 Yêu cầu nguyên tắc định giá bất động sản chấp 1.2.3 Quy trình phương pháp định giá BĐS 12 1.2.3.1 Quy trình định giá bất động sản chấp .12 1.2.3.2 Phương pháp định giá BĐS 17 1.3 Các nhân tố ảnh hưởng đến định giá BĐS chấp .29 CHƯƠNG II: THỰC TRẠNG ĐỊNH GIÁ BĐS THẾ CHẤP TẠI NGÂN HÀNG VIETCOMBANK HÀ NỘI 32 2.1 Tình hình kết kinh doanh ngân hàng Vietcombank Hà Nội 32 2.1.1 Huy động vốn 32 2.1.2 Hoạt động tín dụng 33 2.1.2.1 Kinh doanh ngoại tệ 35 2.1.2.2 Kinh doanh thẻ .36 2.2 Thực trạng định giá BĐS chấp ngân hàng Vietcombank Hà Nội 36 2.2.1 Thực trạng cho vay chấp BĐS ngân hàng Vietcombank Hà Nội .36 2.2.2 Thực trạng định giá BĐS chấp ngân hàng Vietcombank Hà Nội 37 2.2.2.1 Căn pháp lý mà Ngân hàng Vietcombank Hà Nội sử dụngđể định giá bất động sản chấp .37 Đặng Thị Ngọc Lớp: QTKD Bất động sản 50A Chuyên đề tốt nghiệp GVHD: TS Ngô Phương Thảo 2.2.2.2 Quy định ngân hàng Vietcombank Việt Nam định giá bất động sản chấp 38 2.2.2.3 Thực trạng định giá bất động sản chấp ngân hàng Vietcombank Hà Nội .41 2.3 Đánh giá công tác định giá BĐS ngân hàng Vietcombank Hà Nội 51 2.3.1 Những kết đạt .51 2.3.2 Hạn chế nguyên nhân hạn chế công tác định giá BĐS chấp ngân hàng Vietcombank Hà Nội .53 CHƯƠNG III: GIẢI PHÁP NHẰM NÂNG CAO CHẤT LƯỢNG HOẠT ĐỘNG ĐỊNH GIÁ TẠI NGÂN HÀNG VIETCOMBANK HÀ NỘI .58 3.1 Mục tiêu định hướng hoạt động định giá chấp BĐS 58 3.2 Giải pháp nhằm hoàn thiện nâng cao chất lượng định giá BĐS Ngân hàng Vietcombank Hà Nội .59 3.2.1 Hoàn thiện quy trình định giá chung 59 3.2.2 Vận dụng linh hoạt phương pháp định giá .60 3.2.3 Đào tạo đội ngũ nhân lực chuyên nghiệp cho việc định giá bất động sản thành lập phòng định giá độc lập .60 3.2.4 Xây dựng hệ thống thơng tin xác chất lượng 62 3.2.5 Về chế quản lí 63 3.3 Kiến nghị tới quan có thẩm quyền .63 KẾT LUẬN 65 TÀI LIỆU THAM KHẢO 66 Đặng Thị Ngọc Lớp: QTKD Bất động sản 50A Chuyên đề tốt nghiệp GVHD: TS Ngô Phương Thảo DANH MỤC BẢNG BIỂU Biểu đồ 1: Tình hình huy động vốn Ngân hàng Vietcombank Hà Nội 32 Biểu đồ 2: Tỉ lệ nợ xấu Vietcombank Hà Nội qua năm 35 Bảng 1: Hoạt động tín dụng Ngân hàng Vietcombank Hà Nội qua năm 34 Bảng 2: Dư nợ cho vay chấp bất động sản qua năm 37 Bảng : Kết hoạt động định giá bất động sản năm 2010, 2011 52 Đặng Thị Ngọc Lớp: QTKD Bất động sản 50A Chuyên đề tốt nghiệp GVHD: TS Ngô Phương Thảo LỜI MỞ ĐẦU Tính cấp thiết đề tài: Trong giai đoạn kinh tế khơng ngừng phát triển vai trị hoạt động tín dụng Ngân hàng thương mại (NHTM) quan trọng Nó đóng vai trò trung gian, dẫn vốn cho nhà đầu tư kinh doanh, góp phần thúc đẩy phát triển kinh tế Cho vay hoạt động tạo thu nhập cho Ngân hàng thương mại kèm với rủi ro tín dụng Ngân hàng TMCP Ngoại thương Việt Nam chi nhánh Hà Nội thận trọng cho vay Để đảm bảo an tồn hoạt động tín dụng, khách hàng có nhu cầu muốn vay vốn thường ngân hàng yêu cầu khách hàng phải có tài sản chấp để hạn chế tối thiểu rủi ro cho ngân hàng Các tài sản chấp đa dạng chủng loại chủ yếu vấn bất động sản (BĐS) Vì vậy, việc định giá bất động sản chấp có ý nghĩa quan trọng hoạt động kinh doanh đặc biệt hạn chế rủi ro cho ngân hàng.Tuy nhiên định giá bất động sản hoạt động Việt Nam, cịn gặp nhiều hạn chế vào thực tiễn, ảnh hưởng không tốt đến việc xác định giá trị bất động sản Nhận thấy tính cấp thiết vấn đề, q trình thực tập phòng khách hàng thuộc ngân hàng Vietcombank Hà Nội, em định chọn đề tài “Nâng cao chất lượng định giá bất động sản chấp hoạt động cho vay Ngân hàng TMCP Ngoại thương Việt Nam chi nhánh Hà Nội” làm chuyên đề tốt nghiệp Mục tiêu nghiên cứu: - Khái quát hóa sở lý luận định giá bất động sản chấp - Thực trạng định giá bất động sản chấp ngân hàng Vietcombank chi nhánh Hà Nội - Đề xuất giải pháp để hoàn thiện nâng cao hoạt động định giá bất động sản chấp ngân hàng Vietcombank chi nhánh Hà Nội Đối tượng phạm vi nghiên cứu: - Đối tượng nghiên cứu: Những vấn đề liên quan đến bất động sản chấp, định giá bất động sản chấp - Phạm vi nghiên cứu: ngân hàng Vietcombank chi nhánh Hà Nội Đặng Thị Ngọc Lớp: QTKD Bất động sản 50A Chuyên đề tốt nghiệp GVHD: TS Ngô Phương Thảo Phương pháp nghiên cứu: - Phương pháp tổng hợp - Phương pháp phân tích - Phương pháp thống kê - Phương pháp điều tra số liệu - Phương pháp so sánh Kết cấu chuyên đề tốt nghiệp: Ngoài lời mở đầu, kết luận, mục lục tài liệu tham khảo; nội dung chuyên đề tốt nghiệp chia làm chương Chương 1: Cơ sở khoa học định giá bất động sản chấp hoạt động cho vay Ngân hàng thương mại Chương 2: Thực trạng định giá bất động sản chấp Ngân hàng Vietcombank chi nhánh Hà Nội Chương 3: Giải pháp nhằm nâng cao chất lượng hoạt động định giá Ngân hàng Vietcombank chi nhánh Hà Nội Trong q trình làm chun đề khơng tránh khỏi sai sót Tơi mong thầy mơn góp ý để chun đề hồn thiện Tơi xin chân thành cám ơn anh chị phòng khách hàng ngân hàng Vietcombank – chi nhánh Hà Nội giúp đỡ tơi q trình thực tập Tôi xin trân thành cám ơn TS Ngô Phương Thảo giúp đỡ, góp ý, chỉnh sửa để chuyên đề tơi hồn thiện Đặng Thị Ngọc Lớp: QTKD Bất động sản 50A Chuyên đề tốt nghiệp GVHD: TS Ngô Phương Thảo CHƯƠNG I: CƠ SỞ KHOA HỌC CỦA ĐỊNH GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN TRONG HOẠT ĐỘNG CHO VAY TẠI NGÂN HÀNG THƯƠNG MẠI 1.1 Ngân hàng thương mại hoạt động cho vay Ngân hàng thương mại 1.1.1 Khái niệm đặc điểm Ngân hàng thương mại Sự phát triển hệ thống ngân hàng thương mại có tác động lớn quan trọng đến trình phát triển kinh tế hàng hoá ngược lại kinh tế hàng hoá phát triển mạnh mẽ đến giai đoạn cao – kinh tế thị trường – ngân hàng thương mại ngày hoàn thiện trở thành định chế tài khơng thể thiếu Trên giới có nhiều khái niệm khác ngân hàng thương mại: Ở Mỹ: NHTM công ty kinh doanh tiền tệ, chuyên cung cấp dịch vụ tài hoạt động ngành cơng nghiệp dịch vụ tài Đạo luật ngân hàng Pháp (1941) định nghĩa: “Ngân hàng thương mại xí nghiệp hay sở mà nghề nghiệp thường xuyên nhận tiền bạc cơng chúng hình thức ký thác, hình thức khác sử dụng tài ngun cho họ nghiệp vụ chiết khấu, tín dụng tài chính” Ở Ấn Độ: NHTM sở nhận khoản kí thác vay hay tài trợ đầu tư Theo pháp lệnh Ngân hàng năm 1990 Việt Nam: ‘Ngân hàng thương mại tổ chức kinh doanh tiền tệ mà nghiệp vụ thường xuyên chủ yếu nhận tiền gửi khách hàng với trách nhiệm hoàn trả sử dụng số tiền cho vay, chiết khấu làm phương tiện toán.’ Khoản điều Nghị định 59/2009/NĐ – CP Chính phủ tổ chức hoạt động NHTM: ‘NHTM ngân hàng thực toàn hoạt động ngân hàng hoạt động kinh doanh khác có liên quan mục tiêu lợi nhuận theo quy định Luật Các tổ chức tín dụng quy định khác pháp luật.’ Trong theo Luật Các tổ chức tín dụng: ’Hoạt động ngân hàng việc kinh Đặng Thị Ngọc Lớp: QTKD Bất động sản 50A Chuyên đề tốt nghiệp GVHD: TS Ngô Phương Thảo doanh, cung ứng thường xuyên hoắc số nghiệp vụ sau: nhận tiền gửi khách hàng, cấp tín dụng, cung ứng dịch vụ toán qua tài khoản.’  Vậy ngân hàng thương mại định chế tài với đặc trưng cung cấp đa dạng dịch vụ tài chính, với nghiệp vụ nhận tiền gửi, cho vay cung ứng dịch vụ toán Ngân hàng thương mại chủ thể kinh doanh có đặc điểm bật khác với chủ thể khác kinh tế: - NHTM doanh nghiệp đặc thù kinh doanh lĩnh vực tiền tệ - tín dụng mục tiêu lợi nhuận Các hoạt động NHTM nhằm thúc đẩy lưu chuyển dòng tiền tệ phục vụ cho việc giao dịch, tốn phát sinh hàng ngày kinh tế thơng qua nghiệp vụ huy động vốn cho vay Các ngân hàng thương mại có khả tạo tiền từ nghiệp vụ kinh doanh thơng qua cơng cụ lãi suất tỉ giá Vì NHTM mắt xích quan trọng góp phần ổn định sách tiền tệ quốc gia, đặc biệt quan trọng kinh tế phát triển, tham gia hội nhập khu vực quốc tế Việt Nam - Hoạt động kinh doanh NHTM phân vào nhóm hoạt động kinh doanh có mức độ rủi ro cao Đặc điểm xuất phát từ sản phẩm kinh doanh NHTM NHTM kinh doanh dịch vụ với hàng hóa tài tức tiền chứng từ có trái phiếu, tín phiếu, thương phiếu, hối phiếu, cổ phiếu… - Sự tồn NHTM phụ thuộc nhiều vào tin tưởng khách hàng Quá trình hoạt động NHTM tạo sản phẩm dịch vụ trực tiếp cho khách hàng có nhu cầu Do hoạt động ngân hàng dựa nhiều vào thương hiệu uy tín tạo với khách hàng - Các ngân hàng chịu ảnh hưởng dây chuyền với 1.1.2 Hoạt động Ngân hàng thương mại Hoạt động ngân hàng thương mai bao gồm ba hoạt động sau: - Hoạt động huy động vốn: Ngân hàng thương mại phép sử dụng công cụ biện pháp cần thiết mà luật pháp cho phép để huy động nguồn tiền nhàn rỗi xã hội làm nguồn tín dụng vay kinh tế - Hoạt động cấp tín dụng đầu tư: Ngân hàng thương mại phép cấp tín dụng cho tổ chức, cá nhân hình thức cho vay, chiết khấu thương Đặng Thị Ngọc Lớp: QTKD Bất động sản 50A Chuyên đề tốt nghiệp GVHD: TS Ngô Phương Thảo phiếu giấy tờ có giá khác, bảo lãnh cho thuê tài chính…Bên cạnh khoản mục cho vay việc đầu tư có vị trí quan trọng thứ hai việc tạo lợi nhuận cho ngân hàng Ngân hàng đầu tư thơng qua hình thức như: mua cổ phiếu, trái phiếu công ty; mua trái phiếu phủ, quyền địa phương… - Hoạt động dịch vụ toán ngân quỹ: dịch vụ toán, thu chi hộ khách hàng, kinh doanh mua bán ngoại tệ… 1.1.3 Hoạt động cho vay Ngân hàng thương mại 1.1.3.1 Khái niệm vai trò hoạt động cho vay NHTM Khái niệm cho vay: Cho vay hình thức cấp tín dụng theo bên (bên cho vay) cung cấp nguồn tài cho đối tượng khác (bên vay) để sử dụng vào mục đích thời hạn định theo thỏa thuận với điều kiện có hồn trả gốc lãi Vai trò hoạt động cho vay NHTM - Hoạt động cho vay góp phần tăng trưởng kinh tế: Hoạt động cho vay ngân hàng thương mại góp phần tăng tính linh hoạt huy động vốn, giảm hệ số nhàn rỗi, nâng cao hệ số sử dụng vốn, góp phần tăng vịng quay vốn góp phần khắc phục lạm phát tiền tệ Từ giúp doanh nghiệp tăng quy mơ sản xuất kinh doanh, đổi công nghệ, nâng cao suất lao động chất lượng sản phẩm, tạo khả khuyến khích đầu tư vào cơng trình lớn, ngành nghề lĩnh vực quan trọng quốc tế dân sinh, thúc đẩy lực lượng sản xuất phát triển - Tiết kiệm chi phí lưu thơng: Tín dụng không dùng tới tiền mặt nên hạn chế chi phí dùng tiền mặt; việc dịch chuyển quỹ tiền dạng chuyển khoản thuận tiện, nhanh chóng an tồn so với vận chuyển tiền mặt - Hoạt động cho vay góp phần thúc đẩy trình mở rộng phát triển quan hệ kinh tế đối ngoại nước ta nước khác khu vực quốc tế - Cho vay góp phần vào việc hình thành, điều chỉnh chuyển đổi cấu kinh tế theo hướng công nghiệp hóa – đại hóa theo định hướng Chủ nghĩa xã hội - Cho vay tiêu dùng giúp người dân cải thiện đời sống, ổn định xã hội Đặng Thị Ngọc Lớp: QTKD Bất động sản 50A Chuyên đề tốt nghiệp GVHD: TS Ngô Phương Thảo 1.1.3.2 Phân loại hoạt động cho vay NHTM Trong kinh tế thị trường hoạt động cho vay NHTM đa dạng phong phú với nhiều loại hình tín dụng khác Việc áp dụng hình thức cho vay tùy thuộc vào đặc điểm kinh tế đối tượng sử dụng vốn tín dụng nhằm sử dụng quản lý vốn tín dụng có hiệu phù hợp với vận động đặc điểm kinh tế khác đối tượng tín dụng Trên thực tế việc phân loại thực theo phương thức sau: Căn vào mục đích cho vay: - Cho vay bất động sản: lại cho vay liên quan tới việc mua sắm, xây dựng bất động sản, nhà ở, đất đai, bất động sản lĩnh vực công nghiệp, thương mại dịch vụ - Cho vay công nghiệp thương mại: loại cho vay ngắn hạn đêt bổ sung vốn lưu động cho doanh nghiệp lĩnh vực công nghiệp thương mại dịch vụ - Cho vay nông nghiệp: loại cho vay để trang trải chi phí phân bón, thuốc trừ sâu, giống cây, vật nuôi… - Cho vay du học, cho vay mua xe: loại cho vay để đáp ứng nhu cầu tiêu dùng mua xe, du học… Căn vào thời hạn cho vay: - Cho vay ngắn hạn: thời hạn vay tới 12 tháng, sử dụng để bù đắp cự thiếu hụt vốn lưu động cho doanh nghiệp hay khoản tiêu dùng cá nhân - Cho vay trung dài hạn: thời hạn 12 tháng năm, sử dụng để mua sắm thiết bị TSCĐ, cải tiến đổi công nghệ thiết bị, mở rộng sản xuất kinh doanh, xây dựng dự án có quy mơ nhỏ có khả thu hồi vốn nhanh - Cho vay dài hạn: thời hạn năm tối đa từ 20 – 30 năm Tín dụng thường dùng để đáp ứng nhu cầu vốn dài hạn xây dựng nhà ở, thực dự án lớn… Căn vào tài sản bảo đảm: - Cho vay không bảo đảm: loại cho vay khơng có tài sản chấp, cầm cố, bảo lãnh người thứ Việc cho vay dựa vào uy tín thân khách hàng ngân hàng Đặng Thị Ngọc Lớp: QTKD Bất động sản 50A Chuyên đề tốt nghiệp GVHD: TS Ngơ Phương Thảo - Cho vay có bảo đảm: loại cho vay dựa sở đảm bảo chấp tài sản, cầm cố, bảo lãnh bên thứ Căn vào xuất xứ tín dụng: - Cho vay trực tiếp: ngân hàng cấp vốn trực tiếp cho người có nhu cầu, đồng thời người cho vay trực tiếp hoàn trả nợ vay cho ngân hàng - Cho vay gián tiếp: khoản cho vay thực thông qua việc mua lại khế ước chứng từ nợ phát sinh cịn thời hạn tốn … 1.2 Định giá BĐS chấp hoạt động cho vay NHTM 1.2.1 Khái niệm đặc điểm định giá BĐS chấp Để hiểu định giá BĐS chấp, trước tiên ta vào tìm hiểu khái niệm chung định giá BĐS Trên giới có nhiều cách định nghĩa định giá BĐS: Theo ông Greg Mc Namara, nguyên chủ tịch hiệp hội định giá tài sản Autralia: “định giá giá trị BĐS việc xác định giá trị BĐS thời điểm có tính đến chất BĐS mục đích định giá giá trị BĐS Do định giá giá trị BĐS áp dụng liệu thị trường so sánh mà định giá viên thu thập phân tích chúng, sau so sánh với tài sản yêu cầu định giá để hình thành giá trị chúng” Hay theo GS A.F.Milington công tác đại học Hawkerbury, New South Wales: “ định giá nghệ thuật bày tỏ quan điểm dạng tính tốn để đạt mối quan tâm cụ thể lĩnh vực định BĐS thời điểm cụ thể” Như theo cách hiểu tổng quát định giá nghệ thuật khoa học xác định giá trị BĐS cho mục đích cụ thể thời điểm định, có tính tới đặc điểm BĐS nhân tố kinh tế tiềm ẩn thị trường BĐS bao gồm lĩnh vực đầu tư Thật vậy, khía cạnh khoa học định giá thể phép tính, mơ hình tính tốn xử lý thơng tin thu thập được, điều chỉnh khác biệt, hòa hợp số; khía cạnh nghệ thuật định giá kinh nghiệm nắm bắt thông tin, kinh nghiệm đánh giá,những quan điểm riêng thân giá trị BĐS Hay nói cách khác định giá nghệ thuật bày tỏ quan điểm dạng tính tốn để đạt giá trị cụ thể BĐS phục vụ cho mục tiêu định thời điểm cụ thể Đặng Thị Ngọc Lớp: QTKD Bất động sản 50A