Họ và tên Bùi Thị Thành Chuyên đề thực tập tốt nghiệp GVHD TS Nguyễn Minh Ngọc LỜI MỞ ĐẦU 1 Tính cấp thiết của đề tài Hiện nay, nền kinh tế của nước ta đang trên đà phát triển và hoạt động Ngân hàng l[.]
CƠ SỞ LÍ LUẬN CỦA ĐỊNH GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN THẾ CHẤP
Tổng quan về định giá bất động sản
1.1.1 Khái quát chung về định giá
Cùng với sự hình thành và phát triển của nền kinh tế thị trường, hoạt động định giá ngày càng phát triển và được quan tâm hơn, trở thành một chuyên ngành trong nền kinh tế Định giá có thể được hiểu là việc đánh giá giá trị của tài sản phù hợp với thị trường tại một địa điểm, thời điểm nhất định.
Quản lý Nhà nước về định giá: Định giá là việc lập, trình thẩm định phương án giá, quyết định giá, khung giá trên cơ sở chi phí sản xuất, chi phí lưu thông; quan hệ cung cầu; sức mua của đồng tiền Việt Nam; giá thị trường trong nước và thế giới kết hợp với chính sách phát triển kinh tế - xã hội trong từng thời kỳ của cơ quan nhà nước có thẩm quyền xác các mức giá chuẩn, khung giá, giá giới hạn áp đặt, cho loại tài sản, hàng hoá, dịch vụ đã được xác định.
Khoản 9 điều 4 Luật Kinh doanh bất động sản quy định: “Định giá bất động sản là hoạt động tư vấn, xác định giá của một bất động sản cụ thể tại một thời điểm xác định”
Còn các nhà thẩm định giá nói chung ( bao gồm cả định giá bất động sản và định giá động sản ) cho rằng :
“ Định giá là sự ước tính giá trị bằng hình thái tiền tệ của các quyền sở hữu tài sản cụ thể theo một mục đích đã được xác định ” đó là hoạt động chuyên môn vừa mang tính kinh tế kỹ thuật, vừa mang tính xã hội và tính nghệ thuật.
Về bản chất, Định giá là việc quy định giá mua, giá bán tài sản bất động sản của chủ sở hữu, người sản xuất kinh doạnh, cơ quan có thẩm quyền của Nhà nước theo một trình tự và thủ tục nhất định Định giá được thực hiện bởi chủ sở hữu, người sản xuất kinh doanh hoặc Cơ quan có thẩm quyền của Nhà nước.
“Định giá bất động sản (BĐS) là một nghệ thuật hay khoa học về ước tính giá trị BĐS (cụ thể) theo một mục đích đã xác định tại thời điểm nhất định, có cân nhắc đến tất cả các đặc điểm của BĐS đó cũng như xem xét tất cả các nhân tố kinh tế tiềm ẩn của thị trường bất động sản (TT BĐS) ( gồm các loại đầu tư thay thế )”.
1.1.2 Vai trò của định giá BĐS
Công tác định giá nói chung và định giá bất động sản nói riêng ngày càng trở nên quan trọng trong nền kinh tế và ảnh hưởng của nó đến xã hội cũng ngày càng sâu rộng hơn Trong nền kinh tế thị trường, giá cả của hàng hoá nói chung, của BĐS nói riêng được hình thành và vận động dưới sự chi phối của các qui luật khách quan, và chịu sự tác động của nhiều nhân tố Cùng một loại BĐS ở một thời điểm, nhưng ở các thị trường khác nhau có giá thị trường khác nhau Hoặc cùng loại BĐS, cùng thị trường (nông thôn/thành thị/vùng) nhưng ở những thời điểm khác nhau, có giá thị trường khác nhau Chưa kể đến các bất động sản có các đặc tính kỹ thuật, xây dựng, kiến trúc phức tạp và rất khác nhau Trong khi đó, giá cả của BĐS phụ thuộc rất lớn vào các yếu tố này Cá nhân người mua hoặc bán BĐS không phải lúc nào cũng có đầy đủ thông tin và am hiểu về tính năng và cấu trúc của bất động sản, và vì thể, không đánh giá đúng giá trị thị trường của BĐS Điều này, có thể gây thiệt hại cho các cá nhân tham gia thị trường bất động sản, nếu các quyết định của họ thiếu thông tin, không phản ánh đúng giá trị bất động sản Định giá BĐS và tư vấn về giá đất có tác dụng làm công khai, minh bạch về giá đất, đảm bảo thông tin đến người có nhu cầu là chính xác và khách quan. Đối với nhà nước và các doanh nghiệp hoạt động định giá có vai trò vô cùng quan trọng :
+ Định giá đất làm cơ sở cho việc thu thuế sử dụng đất, thuế chuyển quyền sử dụng đất, thuế tài sản, thuế trước bạ,
+ Định giá các bất động sản cho mục đích cổ phần hoá, sáp nhập, bán, khoán, cho thuê các doanh nghiệp nhà nước
+ Định giá bất động sản (đặc biệt là đất đai) cho các hoạt động đấu giá + Định giá đất đai, nhà xưởng của các doanh nghiệp nhà nước khi tham gia liên doanh liên kết sản xuất
+ Định giá bất động sản để thanh lý tài sản
+ Định giá bất động sản cho các mục đích thế chấp, bảo hiểm
Việc định giá BĐS phản ánh đúng giá trị thị trường sẽ có tác dụng lớn trong việc đảm bảo nguồn thu cho nhà nước, đảm bảo tính công bằng xã hội Đồng thời, định giá đúng giá trị BĐS, trong đó đặc biệt là đất đai, sẽ tạo động lực cho việc phân bố đất đai – như là một nguồn lực xã hội - một cách hợp lý và hiệu quả
1.1.3 Các căn cứ và nguyên tắc để định giá BĐS
1.1.3.1 Các căn cứ để định giá BĐS
- Các yếu tố cơ bản tạo ra BĐS: Đó là các yếu tố đất đai, lao động và các nguyên vật liệu.
- Chi phí cơ hội của việc sử dụng đất và công trình: so sánh với các sử dụng thay thế khác nhau để xác định việc sử dụng tốt nhất, hiệu quả nhất của BĐS tại thời điểm định giá.
- Dựa vào những thay đổi của nền kinh tế: chính sách của Nhà nước liên quan đến BĐS, các biến động của thị trường, các thay đổi nhu cầu của người tiêu dùng … ảnh hưởng đến giá trị BĐS.
- Dựa vào sự phù hợp và đóng góp của BĐS vào quần thể BĐS trong khu vực: Căn cứ vào sự phù hợp giữa mục đích đầu tư và sử dụng BĐS, giữa bản thân BĐS với quần thể BĐS xung quanh và sự đóng góp của BĐS xung quanh làm tăng giá trị của BĐS cần định giá.
- Dựa vào các yếu tố cấu thành của BĐS: Căn cứ vào giá trị đóng góp của từng bộ phận cấu thành của BĐS vào tổng giá trị của BĐS.
- Dựa vào khả năng cạnh tranh của BĐS: Căn cứ vào cạnh tranh trong việc sử dụng tốt nhất và hiệu quả nhất và sự cạnh tranh trong cung, cầu, giữa cung và cầu trong thị trường.
- Dựa vào các lợi ích mang lại trong tương lai của BĐS: Giá trị của BĐS được xác định dựa vào các lợi ích hiện tại và cả những lợi ích tương lai mà nó mang lại cho chủ đầu tư, do đó cần dự báo những giá trị tương lai của BĐS mang lại khi định giá.
1.3.1.2 Các nguyên tắc trong định giá Bất động sản
Bất động sản thế chấp và định giá Bất động sản thế chấp
1.2.1.1 Khái niệm của thế chấp Bất động sản
Theo Điều 342 của Bộ luật dân sự năm 2005 quy định: Thế chấp tài sản là việc một bên dùng tài sản thuộc sở hữu của mình để đảm bảo thực hiện nghĩa vụ dân sự đối với bên kia và không chuyển giao tài sản đó cho bên nhận thế chấp Tài sản thế chấp do bên thế chấp giữ Các bên cũng có thể thỏa thuận giao cho bên thứ ba giữ tài sản thế chấp Tài sản thế chấp là tài sản có thực và cũng có thể là tài sản hình thành trong tương lai.
Thế chấp bất động sản: việc bên vay vốn dùng TS là BĐS thuộc sở hữu của mình để đảm bảo thực hiện nghĩa vụ trả nợ đối với bên cho vay, bên đi vay vẫn tiếp tục sử dụng tài sản thế chấp(TSTC) và chỉ giao cho bên cho vay giấy chủ quyền của
Các BĐS thế chấp bao gồm:
- Nhà ở, công trình xây dựng gắn liền với đất, kể cả các tài sản gắn liền với nhà ở, công trình xây dựng và các tài sản khác gắn liền với đất.
- Giá trị quyền sử dụng đất mà pháp luật quy định được thế chấp.
- Tàu biển theo quy định của Bộ luật hàng hải Việt Nam, tàu bay theo quy định của Luật hàng không dân dụng Việt Nam trong trường hợp được thế chấp.
- Tài sản trong tương lai mà BĐS hình thành trong tương lai mà BĐS hình thành sau thời điểm ký kết giao dịch thế chấp và sẽ thuộc quyền sở hữu của bên thế chấp như hoa lợi, lợi tức, công trình xây dựng, các BĐS khác mà bên thế chấp có quyền nhận.
- Các tài sản theo quy định của pháp luật.
1.2.1.2 Đặc điểm của thế chấp BĐS
- Người thế chấp và nhận thế chấp phải tuân thủ theo pháp luật và các điều khoản quy định chung, có khả năng giao dịch.
- BĐS thế chấp phải có đầy đủ cơ sở pháp lý để người cho vay có quyền ưu tiên về xử lý tài sản, bảo đảm đáp ứng đầy đủ các quy định của pháp luật và của tổ chức nhận thế chấp (quy định của ngân hàng, tổ chức tín dụng nhận thế chấp như: chính chủ, có giấy chứng nhận, không bị tranh chấp, kiện cáo ).
- Khi thế chấp BĐS, BĐS thế chấp không mất quyền sử dụng, chỉ bị giữ giấy chủ quyền và hạn chế một số quyền theo quy định của pháp luật hoặc các tổ chức Thực chất thế chấp BĐS là thế chấp quyền sử dụng đất và thế chấp quyền sở hữu nhà.
- Giá trị của BĐS thế chấp phải lớn hơn nghĩa vụ được bảo đảm.
- Thế chấp BĐS thì BĐS đó phải có sẵn thị trường tiêu thụ, tức là tính thanh khoản phải cao.
- Việc thế chấp BĐS chỉ là tạm thời, không có thời hạn riêng mà phụ thuộc vào thời hạn nghĩa vụ dân sự hoặc kinh tế được đảm bảo bằng TSTC.
- Khi thế chấp, BĐS có khả năng bị phát mãi, chuyển quyền sở hữu cho tổ chức nhận thế chấp.
1.2.1.3 Điều kiện của Bất động sản thế chấp
- BĐS phải được thế chấp theo quy định của pháp luật về đất đai.
- BĐS được phép giao dịch.
- BĐS không có tranh chấp về quyền và nghĩa vụ hợp pháp trong quan hệ pháp luật tại thời điểm ký kết hợp đồng bảo đảm.
- BĐS mà pháp luật quy định phải bảo hiểm thì khách hàng vay phải mua bảo hiểm BĐS trong thời gian bảo đảm tiền vay.
1.2.2 Định giá Bất động sản thế chấp
1.2.2.1 Khái niệm Định giá BĐS thế chấp
BĐS là những tài sản gắn liền với đất đai và không thể di dời được mà nếu di chuyển nó khỏi vị trí ban đầu sẽ làm mất đi đặc tính vốn có của nó Và khi xem xét BĐS thì xem xét trên góc độ vất chất là tài sản thực, khi định giá BĐS thì xem xét tài sản thực bao gồm giá trị và quyền về BĐS, giá trị BĐS lớn hay nhỏ phụ thuộc vào quy mô, mức độ và bản chất của các quyền Khi định giá BĐS thì ta phải lưu ý đến các quyền hiện hữu trong BĐS.
“Định giá BĐS thế chấp đó là sự ước tính giá trị một BĐS cụ thể theo mục đích dùng làm TSTC cho khoản tiền vay tại thời điểm định giá, có tính đến tất cả các đặc điểm của BĐS đó (như quyền về BĐS, tính pháp lý, khả năng sinh lời, tính thanh khoản, ) cũng như xem xét tất cả các nhân tố kinh tế tiềm ẩn của TT BĐS như rủi ro, lạm phát, mức lợi nhuận, ” Định giá BĐS vừa mang tính khoa học, vừa mang tính nghệ thuật Tính khoa học thể hiện ở việc phân tích dữ liệu, tính toán về mặt toán học giá trị BĐS Tính nghệ thuật thể hiện ở những kĩ năng nắm bắt thông tin, đưa ra các đánh giá và hình thành các quan điểm riêng.
1.2.2.2 Đặc điểm của định giá BĐS thế chấp
Cá nhân người định giá phải là người có kinh nghiệm, tri thức sâu rộng về lĩnh vực BĐS, am hiểu thị trường BĐS cũng như nghiệp vụ định giá, phải nắm rõ những quy định về pháp lý của nhà nước, những chính sách của công ty, tổ chức tín dụng về cho vay thế chấp, Định giá BĐS thế chấp khác với định giá thông thường:
Việc định giá giá trị của BĐS mang đi thế chấp phụ thuộc vào nhiều yếu tố khác ngoài giá trị thực sự của mảnh đất, nói chung giá BĐS khi thế chấp thấp hơn giá trị thị trường của chúng tuy nhiên với mỗi người định giá, tổ chức định giá sẽ có sự định giá khác nhau.
Việc định giá BĐS thế chấp với mục đích cho vay, do đó yếu tố rủi ro được quan tâm hàng đầu, đặc biệt với những BĐS có tính phát mại kém thì giá trị định giá rất khác so với giá hị trường. Định giá BĐS thế chấp có các đặc điểm:
- Đa số các ngân hàng thương mại đều tự định giá BĐS thế chấp mà không thuê một tổ chức định giá hoạt động độc lập nào khác.
- Giá trị của BĐS thế chấp bao giờ cũng thấp hơn giá trị thị trường, nhằm đảm bảo an toàn cho hoạt động tín dụng tại các ngân hàng.
- Giá trị BĐS thế chấp thường chỉ có ý nghĩa trong việc thế chấp BĐS tại một ngân hàng cụ thể mà khách hàng vay vốn.
- Định giá BĐS thế chấp chủ yếu dựa vào tính pháp lý, quy mô và điều kiện kinh tế của BĐS, các yếu tố khác gần như không được xem xét đến.
- Giá trị BĐS thế chấp phụ thuộc chủ yếu vào các chính sách và các quy định cụ thể của từng ngân hàng.
1.2.2.3 Sự cần thiết của định giá BĐS thế chấp Định giá thế chấp BĐS có vai trò rất quan trọng, giúp bên cho vay (các ngân hàng, tổ chức tín dụng nhận thế chấp ) xác định được số tiền cho vay hợp lý đối với người đi vay và hạn chế sự thiệt hại xuống mức thấp khi xảy ra rủi ro trong việc thu hồi vốn nhằm đảm bảo tính công bằng xã hội.
Các phương pháp sử dụng trong định giá Bất động sản thế chấp
Các phương pháp chủ yếu để định giá gồm:
Trong việc sử dụng các phương pháp trên để tiến hành định gía BĐS không có phương pháp nào hoàn toàn chính xác mà chỉ có phương pháp thích hợp nhất Việc lựa chọn phương pháp nào là tùy thuộcvào mục đích định giá, tùy thuộc thông tin thu thập được trên thị trường và tùy thuộc loại BĐS Trong thực tế, người ta sử dụng 3 phương pháp cơ bản: Phương pháp so sánh, phương pháp chi phí và phương pháp vốn hóa.
1.3.1 Phương pháp so sánh a Khái niệm
Phương pháp so sánh trực tiếp là việc xác định giá trị của BĐS mục tiêu bằng cách so sánh một cách trực tiếp với các BĐS tương tự đã được bán trên thị trường nhằm tìm ra giá trị của nó từ các giao dịch trước đấy Phương pháp so sánh dựa trên lý luận cho rằng giá trị thị trường của một BĐS có mối liên hệ mật thiết với giá trị của các BĐS tương tự có thể so sánh được đã mua bán hoặc cho thuê trên thị trường. b Cơ sở của phương pháp
Các nguyên tắc áp dụng chủ yếu trong phương pháp này: Nguyên tắc cung- cầu, nguyên tắc thay thế, nguyên tắc cân bằng, nguyên tắc ngoại ứng Nguyên tắc thay thế là nền tảng của phương pháp này. c Yêu cầu của phương pháp
Khi tiến hành so sánh các BĐS tương tự được bán trên thị trường với BĐS mục tiêu cần đáp ứng các yêu cầu sau:
- Thị trường cần ổn định Khi thị trường không ổn định, người định giá phải tính đến các vấn đề có thể xảy ra trong việc sử dụng phương pháp này.
- BĐS so sánh và BĐS mục tiêu phải ở cùng một vùng.
- Việc so sánh chỉ được tiến hành với những giao dịch được thực hiện ở thời gian gần đây.
- Người định giá phải có kinh nghiệm và kiến thức thị trường để tiến hành định giá một cách thích hợp.
- Chất lượng các thông tin phải cao và có thể so sánh được. c Các bước tiến hành
Bước 1: Xác định BĐS mục tiêu (BĐS cần định giá): vị trí, quy mô, kiến trúc, sử dụng…
Bước 2: Thu thập tìm kiếm thông tin về các BĐS so sánh (khoảng từ 3 đến 6 BĐS so sánh):
+ Các đặc tính vật lý của BĐS: kích thước, chủng loại, hình dạng, kết cấu, tuổi thọ, chất lượng, thiết bị, phương tiện …
+ Tình trạng pháp lý bất động sản: Toàn quyền sở hữu, cho thuê, có sổ đỏ hay không?
+ Địa điểm, vị trí: Gần cảnh quan, điều kiện giao thông, những nơi gần công trình công cộng, ô nhiễm, thoát nước và các tính năng địa hình khác Những đặc điểm này quan trọng trong việc xác định vị trí, vị trí có thể được xem bằng cách sử dụng cao nhất và không phải tốt nhất.
+ Giờ giao dịch: ngày giao dịch là rất quan trọng để ảnh hưởng đến giá giao dịch của thị trường bất động sản.
+ Các điều khoản và điều kiện của giao dịch: các điều kiện thanh toán (thanh toán một lần / nhiều lần), bán trực tiếp / bán hàng gián tiếp buộc / tự nguyện …
Bước 3: Kiểm tra thông tin của BĐS so sánh để lựa chọn nhóm BĐS so sánh phù hợp nhất.
Bước 4: Phân tích giá bán của các BĐS so sánh trên cơ sở các yêu tố so sánh để tìm ra cơ sở điều chỉnh Các yếu tố so sánh như: các yếu tố liên quan đến giao dịch và các yếu tố liên quan đến BĐS.
Bước 5: So sánh điều kiện của BĐS mục tiêu với BĐS so sánh để tiến hành điều chỉnh giá Nguyên tắc điều chỉnh là lấy BĐS mục tiêu làm chuẩn, nếu BĐS so sánh tốt hơn thì điều chỉnh giá của BĐS so sánh xuống hoặc ngược lại, cần có bằng chứng thị trường để chứng minh cho các mốc điều chỉnh Khi điều chỉnh phải điều chỉnh các yếu tố liên quan đến giao dịch trước sau đó là các yếu tố liên quan đến đặc tính BĐS, các yếu tố định lượng được điều chỉnh trước các yếu tố định tính điều chỉnh sau.
Bước 6: Ước lượng giá trị của BĐS mục tiêu dựa trên cơ sở hòa hợp các chỉ số của các BĐS so sánh đã được điều chỉnh. d Quá trình điều chỉnh
*Các yếu tố so sánh:
Các yếu tố so sánh là các đặc tính của BĐS và các giao dịch làm cho giá của các BĐS khác nhau Người định giá xem xét và so sánh tất cả những điểm khác biệt có thể nhận thấy rõ giữa các BĐS so sánh và BĐS mục tiêu có ảnh hưởng đến giá trị của các BĐS.
Thực hiện điều chỉnh cho từng sự khác biệt đối với giá của các BĐS so sánh để tìm ra sự tương đương có thể so sánh được với BĐS mục tiêu vào thời điểm xác định giá trị BĐS Sau đó các điều chỉnh được thực hiện cho tổng giá cả BĐS, cho giá đơn vị chung hoặc cho cả hai, nhưng giá đơn vị được sử dụng phải thống nhất đối với tất cả các BĐS so sánh.
Nếu người định giá chỉ có một số ít BĐS có thể so sánh được thì có thể sử dụng điều chỉnh các BĐS khác biệt để tìm bằng chứng thị trường Nếu việc phân tích và điều chỉnh được thực hiện một cách hợp lý thì mẫu chung của nhiều BĐS khác biệt có thể cung cấp viễn cảnh tốt về giá trị của BĐS mục tiêu Nếu số lượng BĐS có thể so sánh được là ít thì không đủ số liệu chứng minh cho các điều chỉnh về sự khác biệt của các BĐS có thể so sánh được và làm sai lệch những kết luận của người định giá Càng nhiều BĐS thể so sánh được càng cho chúng ta có kết luận đáng tin cậy.
Lấy BĐS cần định giá làm chuẩn, nếu BĐS so sánh tốt thì điều chỉnh giá của BĐS so sánh xuống và ngược lại Quá trình điều chỉnh cần lưu ý:
- Các điều chỉnh không nên làm quá chi tiết hay vụn vặt.
- Mỗi một điều chỉnh nên có khả năng có thể chứng minh từ bằng chứng thị trường.
- Khi xác định các điều chỉnh cần đặt câu hỏi: yếu tố khác biệt nào có khả năng ảnh hưởng đến giá trị của BĐS đang được xem xét hay câu hỏi: “Sự hiện hữu hay thiếu vắng của yếu tố nào tạo nên sự khác biệt về giá của BĐS trên thị trường hiện tại?
Có hai loại điều chỉnh có thể áp dụng:
+ Điều chỉnh số tiền tính gộp.
+ Điều chỉnh % trên cơ sở cộng hoặc trừ đơn giản hay trên cơ sở tích luỹ.
Các kỹ thuật xác định và ước lượng các điều chỉnh:
Dùng kỹ thuật định tính và định lượng để xác định và ước lượng các điều chỉnh Các điều chỉnh mang tính định lượng phát triển bằng số tiền tính gộp hoặc tỷ lệ phần trăm của các yếu tố khác biệt Các điều chỉnh mang tính định tính chỉ ra các yếu tố cụ thể khác biệt của BĐS mục tiêu tốt hơn hay kém hơn các BĐS so sánh.
1 Xác định yếu tố so sánh có ảnh hưởng đến giá trị của loại BĐS mục tiêu.
Những nhân tố ảnh hưởng đến định giá Bất động sản thế chấp
Chính sách của ngân hàng hay của tổ chức nhận thế chấp BĐS là yếu tố quan trọng ảnh hưởng mạnh mẽ tới định giá thế chấp BĐS, do đó với cùng một BĐS mang đi thế chấp, với tổ chức nhận thế chấp khác nhau sẽ có quá trình khác nhau, kết quả khác nhau, đánh giá khác nhau.
Hệ thống thông tin, cơ sở dữ liệu, việc ứng dụng công nghệ cũng như sử dụng con người sẽ là ảnh hưởng chính của công tác định giá nói chung và định giá thế chấp nói riêng. Đặc điểm của khách hàng cũng là một yếu tố gây ảnh hưởng đến việc định giá BĐS thế chấp, đặc biệt với những khách hàng quen thuộc, có uy tín, thì việc định giá thế chấp và vấn đề lượng tiền cho vay có thể không trùng nhau.
Chủ quan của người định giá, do trong quá trình định giá, sẽ có các yếu tố khó lượng hóa được mà phải dựa vào kinh nghiệm, nhận định riêng tức là ở chủ quan của người định giá.
Các văn bản, chính sách các quy định của nhà nước đối với vấn đề trên đều có thể ảnh hưởng tích cực hoặc tiêu cực, do đó cần chú ý tìm hiểu các kiến thức, quy định, cập nhật các văn bản mới, luật văn bản hướng dẫn dưới luật.
Các yếu tố cung - cầu và các yếu tố nội sinh, ngoại sinh cũng là nhân tố ảnh hưởng đến định giá thế chấp BĐS.
THỰC TRẠNG HOẠT ĐỘNG ĐỊNH GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN THẾ CHẤP TẠI TECHCOMBANK CHI NHÁNH NGHỆ AN
Giới thiệu về Techcombank chi nhánh Nghệ An
2.1.1 Sơ lược về hệ thống Techcombank Được thành lập ngày 27/09/1993 với số vốn ban đầu là 20 tỷ đồng, đến nay Techcombank đã trở thành một trong những ngân hàng thương mại cổ phần hàng đầu Việt Nam với tổng tài sản đạt trên 183.000 tỷ đồng (tính đến hết tháng 9/2011) Với gần 20 năm hình thành và phát triển, Ngân hàng Thương mại Cổ phần Techcombank hoạt động rất có hiệu quả và đạt được những thành tựu lớn Với quy mô không ngừng được mở rộng, sản phẩm ngày càng phong phú đa dạng, chất lượng sản phẩm liên tục được cải tiến, Ngân hàng luôn đáp ứng tốt mọi nhu cầu của khách hàng, do đó hình ảnh của ngân hàng ngày càng được biết đến rộng rãi hơn.
Ta có thể đánh giá hoạt động của ngân hàng thông qua việc xem xét các chỉ tiêu tài chính chủ yếu của ngân hàng từ năm 2008 đến 2011:
Bảng 2.1: Bảng chỉ tiêu tài chính chủ của ngân hàng TMCP Kỹ Thương Việt Nam Đơn vị : tỷ VND
Tổng dư nợ cho vay khách hàng 38679 42093 52928 63513
Nguồn: Báo Cáo Thường niên hàng năm của ngân hàng TMCP Kỹ Thương Việt Nam
Techcombank là một trong số ít các ngân hàng kiểm soát tốt thanh khoản và nhờ đó vẫn tiếp tục cho vay khách hàng và đầu tư vào các loại trái phiếu chính phủ ngay cả trong những tháng khó khăn nhất (3 tháng cuối năm 2011 và 2 tháng đầu
2012) được đông đảo khách hàng đánh giá cao.Lợi nhuận trước thuế của
Techcombank sau khi đã trích đủ dự phòng theo quy định của Ngân hàng Nhà nước (bao gồm cả dự phỏng rủi ro tín dụng và dự phòng giảm giá chứng khoán) đạt 4000 tỷ đồng năm 2011, tăng 45% so với mức lợi nhuận của năm 2010, vượt 23,1% so với kế hoạch đề ra.
Theo báo cáo kết quả kinh doanh năm 2010, Tổng tiền gửi của Techcombank tăng 28% so với năm 2009, đạt 80.651 tỷ đồng vào thời điểm cuối năm 2010, lợi nhuận sau thuế là 1010,4 tỷ đồng Mạng lưới các chi nhánh và phòng giao dịch tăng từ 190 điểm trong năm 2009 lên gần 280 điểm vào thời điểm cuối năm 2010, đạt mức tăng trưởng 47% Tăng số lượng máy ATM gần 31% lên 740 máy trong năm
2010 so với 564 máy trong năm 2009.
Năm 2011, Techcombank tăng vốn điều lệ từ 6.932.183.710.000 đồng (Sáu nghìn chín trăm ba mươi hai tỷ một trăm tám mươi ba triệu bảy trăm mười nghìn đồng) lên 8.788.078.710.000 đồng (tám nghìn bảy trăm tám mươi tám tỷ không trăm bảy mươi tám triệu bảy trăm mười nghìn đồng) từ nguồn lợi nhuận còn lại chưa phân phối (1.765.395.000.000 đồng) và nguồn quỹ dự trữ bổ sung vốn điều lệ (90.500.000.000 đồng) Đồng thời, Techcombank tiến hành các thủ tục đăng ký tại
Sở Kế hoạch và Đầu tư mức vốn điều lệ mới và báo cáo kết quả phát hành cổ phần/ cổ phiếu tăng vốn điều lệ với các Cơ quan quản lý Nhà nước, ghi nhận đầy đủ các thông tin về số lượng cổ phần/cổ phiếu của cổ đông tại Sổ theo dõi cổ đông theo đúng quy định hiện hành.
Kể từ 1/1/2012 Techcombank thay đổi Tổng giám đốc, Ông Nguyễn Đức Vinh người đã nắm giữ cương vị Tổng giám đốc 12 năm qua, là người có công đưa TCB đến vị thế dẫn đầu thị trường hiện nay sẽ trở thành Phó chủ tịch Hội đồng quản trị Trong vai trò mới này ông Vinh sẽ hỗ trợ Hội đồng quản trị và Chủ tịch Hồ Hùng Anh giám sát việc thực thi một số sáng kiến ưu tiên chiến lược với sự tham gia từ nhiều khối kinh doanh và chức năng khác nhau của TCB. Ông Simon Morris – Quốc tịch Anh – Sẽ là người kế nhiệm ông Vinh trong vai trò Tổng giám đốc của TCB Ông Morris đến với TCB với kinh nghiệm sâu rộng trong lĩnh vực ngân hàng TCB tin tưởng rằng những quyết định bổ nhiệm này sẽ hỗ trợ ngân hàng duy trì và đẩy nhanh hơn nữa tiến độ chuyển đổi và cùng lúc đó xây dựng những nền tảng vững chắc để duy trì quỹ đạo tăng trưởng mạnh mẽ của mình
2.1.2 Quá trình hình thành, phát triển và hoạt động của Techcombank chi nhánh Nghệ An
2.1.2.1 Quá trình hình thành và phát triển của Techcombank chi nhánh Nghệ An
Năm 2007, trong xu thế nâng cao năng lực cạnh tranh, mở rộng địa bàn hoạt động, gia tăng tiện ích cho khách hàng tại các tỉnh miền Trung, đáp ứng nhu cầu phát triển kinh tế - xã hội trên địa bàn tỉnh Nghệ An, Techcombank đã quyết định thành lập Techcombank chi nhánh Nghệ An Chi nhánh Techcombank Nghệ An là một trong 352 chi nhánh của Techcombank Việt Nam, được chính thức thành lập từ tháng 12/2007 với các đối tượng khách hàng chủ yếu là dân cư, các doanh nghiệp vừa và nhỏ hoạt động trên địa bàn tỉnh Nghệ An và các tỉnh lân cận
Sơ đồ 2.1: Cơ cấu tổ chức
Cơ cấu tổ chức của Techcombank Nghệ An phân theo 2 cấp: Trụ sở chính và các Phòng giao dịch trực thuộc quản lý của Techcombank cụ thể là:
Trụ sở chính: 23 Quang Trung Thành phố Vinh, Tỉnh Nghệ An Trụ sở chính bao gồm các phòng ban như Phòng Khách hàng, Phòng thẩm định tài sản, Phòng Kế toán Thanh toán, Phòng Kinh doanh dịch vụ, Phòng Hành chính nhân sự,
Tổ Tổng hợp, Tổ Tin học.
Chi nhánh TCB Nghệ An
Phó giám đốc Phó giám đốc
Phòng thẩm định tài sản
Phòng thanh toán- kinh doanh DV
Phòng hành chính - nhân sự
Tổ kiểm tra nội bộ
Phòng quan hệ khàng hàng
- PGD Bến Thủy, 19 Nguyễn Du, TP Vinh,
- PGD Diễn Châu ở địa chỉ Khối 4, thị trấn Diễn Châu, huyện Diễn Châu, Nghệ An
Chức năng – nhiệm vụ của các phòng ban trong chi nhánh:
Ban Giám đốc bao gồm ba người, một Giám đốc và hai Phó Giám đốc.
Giám đốc là người đứng đầu Chi nhánh Nghệ An, có nhiệm vụ tổ chức, điều hành mọi hoạt động của Chi nhánh, đại diện cho mọi quyền lợi và nghĩa vụ của Chi nhánh Giám đốc Chi nhánh do Hội đồng quản trị hoặc Tổng giám đốc Ngân hàng TMCP Kĩ thương Việt Nam phân công bổ nhiệm hoặc miễn nhiệm.
Giúp việc cho Giám đốc là Phó giám đốc phụ trách kinh doanh dịch vụ và Phó giám đốc phụ trách tin học - thanh toán quốc tế Các Phó Giám đốc do Hội đồng quản trị hoặc Tổng giám đốc phân công bổ nhiệm hay miễn nhiệm, có chức năng và nhiệm vụ điều hành mọi hoạt động của Chi nhánh trong phạm vi quản lý của mình và thay mặt Giám đốc quản lý Chi nhánh khi Giám đốc đi vắng.
Phòng Khách hàng là đầu mối thiết lập quan hệ với Khách hàng, duy trì củng cố và không ngừng mở rộng mối quan hệ tín dụng với Khách hàng trên tất cả các hoạt động, tất cả các sản phẩm ngân hàng nhằm đạt được mục tiêu phát triển kinh doanh một cách an toàn, hiệu quả và tăng thị phần của Chi nhánh Các chức năng nhiệm vụ cụ thể:
Xác định thị trường kinh doanh mục tiêu và đối tượng khách hàng mục tiêu, xây dựng chính sách khách hàng, trực tiếp tham gia chính sách khách hàng và đánh giá việc thực hiện chính sách khách hàng.
Triển khai các biện pháp marketing, giới thiệu cho Khách hàng về các sản phẩm dịch vụ mà Techcombank Nghệ An có lợi thế và có thể cung ứng.
Trực tiếp khởi tạo và quản lý mối quan hệ tín dụng với Khách hàng; Thẩm định, xét duyệt cho vay đối với các khoản vay trung hạn và dài hạn của Khách hàng, đôn đốc Khách hàng phối hợp với các phòng ban có liên quan thu hồi nợ vay đầy đủ và đúng hạn
Thực hiện vai trò tham mưu Ban giám đốc trong kế hoạch phát triển của Chi nhánh
1.3 Phòng thẩm định tài sản
Thực hiện các chức năng sau:
- Thẩm định thực tế tài sản bảo đảm.
- Kiểm tra tính hợp pháp và hợp lệ của bộ chứng từ tài sản đảm bảo.
- Xác định tính chính xác của các thông tin về tài sản bảo đảm theo chứng từ sở hữu.
- Xác định các vấn đề có liên quan đến nội dung thẩm định tài sản như quy hoạch, tính pháp lý, khả năng chuyển nhượng
- Tính toán giá trị của tài sản đảm bảo.
- Kiến nghị với cấp trên các vấn đề liên quan đến tài sản đảm bảo nhằm bảo đảm an toàn cho ngân hàng.
- Lập tờ chình thẩm định tài sản.
1.4 Phòng kinh doanh dịch vụ
Phòng Kinh doanh dịch vụ bao gồm các bộ phận:
+ Bộ phận Thanh toán thẻ: Có chức năng và nhiệm vụ marketing, phát hành và thanh toán các loại thẻ của nước ngoài phát hành và thẻ của Ngân hàng TMCP
Kĩ thương theo quy định Phát triển và quản lý các cơ sở chấp nhận thẻ, các máy ATM trên địa bàn.
Công tác định giá Bất động sản thế chấp tại Techcombank chi nhánh Nghệ An
2.2.1 Kết quả hoạt động cho vay thế chấp từ 2008 đến 2012
Từ 2008 đến 2012 cùng với sự tăng trưởng mạnh mẽ của nền kinh tế và tình hình cạnh tranh gay gắt từ các ngân hàng khác, Techcombank Nghệ An đã có sự thành công với các kết quả kinh doanh ấn tượng, doanh số cho vay tăng qua các năm, được thể hiện ở bảng sau:
Khách hàng nộp hồ sơ vay vốn
Cán bộ thẩm định tiếp nhận hồ sơ
Kiểm tra, xem xét tính hợp lệ hồ sơ
Lập tờ trình thẩm định
Hoàn tất hồ sơ và giải ngân
Ban tín dụng ra quyết định cho vay vốn Trưởng phòng tín dụng đánh giá, xem xét lại và cho ý kiến
Bảng 2.3: Kết quả từ hoạt động cho vay thế chấp BĐS của ngân hàng
Techcombank Đơn vị: tỷ đồng
II Dư nợ cho vay
1.Phân theo thời hạn vay 106,21 574,04 594,66
2.Phân theo nhu cầu vay vốn
Cho vay xây dựng nhà ở để bán 12,0 23,8 27,5
- Cho vay xây dựng văn phòng cao ốc cho thuê 58 63 72
- Cho vay xây dựng cơ sở hạ tầng 0 0 0
- Cho vay xây dựng khu đô thị 0 0 0
- Cho vay xây dựng khu công nghiệp 11,8 15,9 21,8
- Cho vay sửa chữa mua nhà cửa
+ Mua để cho thuê kinh doanh 23,3 27,2 28,1
- Cho vay xây dựng và kinh doanh trung tâm thương mại, chợ, cửa hàng 35 102 118
- Cho vay mua quyền sử dụng đất
+ Mua để cho thuê, kinh doanh 0 6,2 8,9
+ Cho vay đầu tư, kinh doanh bất động sản khác 0 0 0
3.Tổng dư nợ có đảm bảo bằng tài sản Trong đó:
- Thế chấp bằng giá trị quyền sử dụng đất 33.533 375.921 300.505
- Thế chấp bằng giá trị quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền 3,12 7,79 10,02
- Thế chấp bằng tài sản gắn liền 2,55 3,33 8,45
- Thế chấp bằng tài sản hình thành trong tương lai 0 0 1,28
- Đảm bảo bằng tài sản khác 1,2 3,5 4,2
Nguồn: Báo cáo thường niên của Techcombank chi nhánh Nghệ An 2.2.2 Quy định của Techombank Nghệ An về Bất động sản thế chấp
* Điều kiện đối với bất động sản thế chấp
- Thuộc quyền sở hữu của khách hàng vay hoặc bên bảo lãnh Để chứng minh được điều kiện này, khách hàng vay hoặc bên bảo lãnh phải xuất trình các loại giấy tờ chứng minh quyền sở hữu tài sản hoặc giấy chứng nhận quyền sử dụng đất theo quy định hiện hành của pháp luật và hướng dẫn của Techcombank chi nhánh Nghệ An.
- Thuộc loại tài sản được phép giao dịch và có tính thanh khoản cao Đây là loại tài sản mà pháp luật cho phép hoặc không cấm mua, bán, tặng, cho, chuyển đổi, chuyển nhượng, cầm cố, thế chấp, bảo lãnh và các giao dịch khác và dễ mua bán, chuyển nhượng trong khoảng thời gian cho vay.
- Không có tranh chấp tại thời điểm ký kết hợp đồng bảo đảm
- Phải mua bảo hiểm nếu pháp luật quy định hoặc ngân hàng cho vay yêu cầu.
* Nguyên tắc thế chấp quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất đủ điều kiện làm bảo đảm tiền vay
- Đối với đất được phép thế chấp theo quy định của pháp luật: Ngân hàng cho vay nhận bảo đảm bằng đất và tài sản gắn liền với đất Nếu khi thế chấp chưa có tài sản trên đất thì ngân hàng cho vay có thể nhận bảo đảm riêng quyền sử dụng đất, đồng thời yêu cầu bên bảo đảm cam kết thế chấp tài sản được hình thành trong tương lai gắn liền với đất đó cho ngân hàng cho vay.
- Đối với tài sản gắn liền với quyền sử dụng đất đủ điều kiện làm bảo đảm tiền vay nhưng quyền sử dụng đất không được thế chấp theo quy định của pháp luật: Ngân hàng cho vay chỉ được nhận bảo đảm bằng tài sản gắn liền với đất nếu tài sản và quyền sử dụng đất đều thuộc quyền sở hữu hợp pháp của bên bảo đảm. Ngân hàng cho vay giữ giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và quản lý như hồ sơ tài sản bảo đảm khác nhưng hạch toán giá trị ngoại bảng, đồng thời thỏa thuận với bên bảo đảm trong hợp đồng bảo đảm về việc:
+ Ngân hàng cho vay giữ giấy chứng nhận quyền sử dụng đất hoặc các giấy tờ có liên quan đến quyền sử dụng đất của bên bảo đảm.
+ Bên bảo đảm cam kết: Thời hạn hoàn thiện giấy tờ về quyền sử dụng đất,nếu giấy tờ mua đất không hợp lệ Không chuyển nhượng,trao đổi, tặng, cho, cho thuê, cho mượn, góp vốn liên doanh quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất trong thời gian vay Đồng ý để ngân hàng cho vay được toàn quyền xử lý tài sản gắn liền với đất, đồng thời có nghĩa vụ phối hợp với ngân hàng cho vay thực hiện thủ tục chuyển quyền sử dụng đất cho bên nhận chuyển nhượng tài sản gắn liền với đất Số tiền thu được từ việc xử lý quyền sử dụng đất sẽ được bên bảo đảm dùng để trả nợ cho ngân hàng cho vay, nếu số tiền thu được từ việc xử lý tài sản gắn liền với đất không đủ.
2.2.3 Quy trình định gía Bất động sản thế chấp tại Techcombank Nghệ An 2.2.3.1 Tiếp nhận hồ sơ bất động sản thế chấp của khách hàng
CVKH tại đơn vị kinh doanh tiếp nhận hồ sơ BĐS thế chấp từ khách hàng và kiểm tra hồ sơ BĐS thế chấp phải có đầy đủ hồ sơ chứng minh QSH, QSD hợp pháp của chủ tài sản đối với tài sản hoặc các giấy tờ khác chứng minh tài sản sẽ hình thành trong tương lai và tính chân thực, hợp lệ của tài sản Trường hợp BĐS chưa được cấp GCNQSD đất thì khách hàng cần phải nộp các giấy tờ như quyết định giao đất, hợp đồng thuê đất, giấy nộp tiền sử dụng đất.
Trong thời gian thế chấp, TCB Nghệ An nắm giữ toàn bộ giấy tờ gốc liên quan đến BĐS thế chấp để đề phòng việc khách hàng bán, cho, tặng… BĐS. Trường hợp BĐS không có đầy đủ hồ sơ, CVKH từ chối nhận BĐS làm tài sản thế chấp.
CVKH điền vào phiếu đề nghị ĐGTSBĐ theo mẫu MB-ĐGTSBĐ/01 có xác nhận của lãnh đạo đơn vị kinh doanh và gửi cho Phòng định giá tài sản (ĐGTS) bằng fax, email hoặc gửi trực tiếp kèm theo hồ sơ pháp lý của TSBĐ.
Khi tiếp nhận phiếu đề nghị định giá TSBĐ và hồ sơ TSBĐ cán bộ tiếp nhận có trách nhiệm vào file theo dõi hồ sơ định giá theo mẫu MB-ĐGTSBĐ/06 và chuyển giao cho Lãnh đạo phòng để phân công cho CVĐG/CV QLCT/CVKH hoặc trực tiếp phân công nếu được ủy quyền.
2.2.3.2 Xác định phân cấp định giá tài sản bảo đảm Để đảm bảo sự chuyên môn hóa, tính khách quan trong việc thẩm định TSBĐ và hạn chế các rủi ro, việc định giá TSBĐ sẽ được phân cấp theo các tiêu chí: loại tài sản, mức giá trị theo giá khung, vị trí địa lý, hoặc mức độ phức tạp của TSBĐ. Đối với BĐS, giá khung của một BĐS được tính như sau: Đối với đất ở, đất sản xuất, kinh doanh phi nông nghiệp (đất xây dựng trụ sở, văn phòng, khách sạn, cơ sở sản xuất, nhà máy, nhà xưởng, nhà kho và các công trình xây dựng dân dụng khác): Giá khung = Giá một mét vuông đất ở (do UBND tỉnh/Thành phố ban hành) * diện tích thế chấp được tính (đó là phần diện tích có hình thức sử dụng là riêng được ghi trong GCNQSD đất hoặc GCNQSH nhà ở và QSD đất ở). Đất vườn liền kề: Giá khung = Giá một mét vuông đất vườn (do UBND tỉnh/
Thành phố trực thuộc ban hành) * diện tích thế chấp được tính (đó là phần diện tích đất vườn được ghi trong GCNQSD đất hoặc GCNQSH nhà ở và QSD đất ở). Đối với đất ở phân lô (đất đấu giá):
Trường hợp chưa có GCNQSD đất (hoặc GCNQSH nhà ở và QSD đất ở), Giá khung = Giá một mét vuông đất ở (theo hợp đồng mua bán giữa chủ đầu tư và khách hàng mua BĐS đó hoặc của hợp đồng mua bán giữa chủ đầu tư và khách hàng mua BĐS tương đương) * phần diện tích được tính.
Trường hợp có GCNQSD đất (hoặc GCNQSH nhà ở và QSD đất ở), Giá khung = Giá một mét vuông đất ở (do UBND ban hành) * diện tích được tính (đó là phần diện tích có hình thức sử dụng là riêng được ghi trong GCNQSD đất hoặc GCNQSH nhà ở và QSD đất ở).
Trong trường hợp BĐS thẩm định có cả đất ở và đất liền kề, Giá khung là tổng của giá khung đất ở và giá khung đất vườn liền kề. Đối với nhà chung cư : Giá khung = Giá một mét vuông sàn (theo hợp đồng mua bán giữa chủ đầu tư và khách hàng mua BĐS đó hoặc của hợp đồng mua bán giữa chủ đầu tư và khách hàng mua BĐS tương đương) * phần diện tích được tính.
2.2.3.3 Phân công hồ sơ định giá tài sản bảo đảm
MỘT SỐ GIẢI PHÁP HOÀN THIỆN CÔNG TÁC ĐỊNH GIÁ BĐS THẾ CHẤP TẠI TECHCOMBANK
Phương hướng hoạt động định giá Bất động sản thế chấp của
3.1.1 Tầm nhìn chiến lược đến năm 2015
TCB Nghệ An sẽ cung cấp sản phẩm dịch vụ tài chính đồng bộ, đa dạng và có tính cạnh tranh cao cho dân cư và doanh nghiệp nhằm các mục đích thỏa mãn khách hàng, tạo giá trị gia tăng cho cổ đông, lợi ích và phát triển cho nhân viên và đóng góp vào sự phát triển của toàn tỉnh.
TCB Nghệ An phấn đấu đến năm 2015 sẽ thuộc nhóm ngân hàng đô thị hàng đầu về độ tin cậy, chất lượng và hiệu quả trong hệ thống ngân hàng toàn tỉnh
* Mục tiêu hoạt động hướng vào các vấn đề sau
Chú trọng khách hàng là nền tảng của mọi hoạt động.
Kết hợp hài hòa lợi ích của khách hàng, nhân viên và cổ đông là đảm bảo cho sự thành công.
Tập thể luôn học hỏi và không ngừng cải tiến.
Sự tin tưởng và cam kết, tính minh bạch và trách nhiệm, sự chuyên nghiệp và sáng tạo là nền tảng tạo nên quy tắc ứng xử và văn hóa kinh doanh của ngân hàng.
- Chất lượng đi đầu: TCB Nghệ An cam kết chỉ cung ứng các sản phẩm và dịch vụ có chất lượng ra thị trường.
- Cải tiến liên tục: Mọi sáng kiến để hoàn thiện quy trình, sản phẩm đều được chú trọng và đóng góp vào sự thành công
- Tinh thần đồng đội và sự thống nhất là nền tảng làm nên sức mạnh phát triển và vững chắc của Ngân hàng.
- Hoạt động trên cơ sở kiểm soát được rủi ro: Yếu tố rủi ro đều được tính đến trong mọi hoạt động của Ngân hàng
- Hiệu quả kinh doanh tốt: ROA 2,8%; ROE 22% - 25%
- Chất lượng dịch vụ: thuộc nhóm dẫn đầu về chất lượng dịch vụ bán lẻ của tỉnh.
- Dịch vụ phí tín dụng: phấn đấu đạt 20% thu nhập hoạt động thuần
- 100% nhân viên hài lòng về môi trường làm việc và chế độ đãi ngộ của ngân hàng
- Vốn tự có nằm trong nhóm dẫn đầu về vốn tự có và tối thiểu đạt 70% so với ngân hàng dẫn đầu tỉnh.
- Huy động vốn: Sản phẩm phong phú với giá cả thu hút hợp lý Phấn đấu có chi phí huy động vốn dân cư bằng chi phí của nhóm ngân hàng TMCP có mức thấp nhất
- Chất lượng tài sản nằm trong nhóm dẫn đầu
* Chiến lược kinh doanh đến năm 2015
- Ưu tiên tập trung đẩy mạnh cung cấp các dịch vụ tài chính đa dạng, có chất lượng và cạnh tranh cho khối khách hàng dân cư các đô thị, đặc biệt là các nhóm khách hàng có thu nhập trung bình và cao, trẻ tuổi và thành đạt, có yêu cầu và dễ thích ứng với các dịch vụ ngân hàng, tài chính.
- Thực hiện chiến lược phát triển toàn diện các dịch vụ tài chính trọn gói phục vụ các doanh nghiệp vừa và nhỏ thuộc các thành phần kinh tế tư nhân, đầu tư nước ngoài, đặc biệt là các doanh nghiệp tập trung trong các khu công nghiệp thuộc một số ngành có tiềm năng phát triển.
- Phát triển dịch vụ ngân hàng đầu tư, dịch vụ tài chính doanh nghiệp thông qua các hoạt động quản lý quỹ đầu tư, tái cấu trúc và mua bán doanh nghiệp, các dịch vụ thị trường vốn…
- Phát triển kinh doanh trên nền tảng phương châm kết hợp phát triển vừa chiều rộng vừa chiều sâu, đảm bảo chất lượng kinh doanh và kiểm soát được rủi ro một cách thích hợp.
- Chiến lược tạo sự khác biệt thực hiện chủ yếu thông qua tính hiệu quả của các quy trình kinh doanh, sự phong phú của các sản phẩm dịch vụ, tính chuyên nghiệp và sự thân thiện của đội ngũ cán bộ nhân viên ngân hàng
3.1.2 Định hướng phát triển hoạt động thế chấp bất động sản Đa dạng hóa các loại hình thế chấp: cho vay để xây, sửa, mua nhà, chuyển quyền thuê lại của Nhà nước, chuyển QSD đất
Phát triển các loại hình cho vay thế chấp BĐS theo phương châm an toàn và hiệu quả Khi đó, khách hàng cần phải có nguồn thu nhập ổn định, có phương án sử dụng vốn khả thi và hiệu quả Đẩy mạnh công tác marketing để quảng bá, giới thiệu các sản phẩm, dịch vụ cho vay thế chấp BĐS tới đông đảo các tầng lớp dân cư thông qua việc kết hợp với các phương tiện truyền thông…
Giải pháp hoàn thiện công tác định giá Bất động sản thế chấp tại ngân hàng Techcombank chi nhánh Nghệ An
3.2.1 Đào tạo nguồn nhân lực chuyên nghiệp cho hoạt động định giá BĐS thế chấp tại Techcombank chi nhánh Nghệ An
Nhân tố con người luôn đóng vai trò quan trọng trong mọi hoạt động, do đó việc mở rộng và nâng cao chất lượng cán bộ định giá BĐS luôn là vấn đề cần thiết.
Sự phức tạp của đối tượng định giá cũng như giá trị rất lớn của các BĐS đã làm cho hoạt động định giá BĐS hết sức khó khăn và phức tạp, đòi hỏi nhân viên định giá phải có trình độ chuyên môn cao và được đào tạo bài bản Bên cạnh đó, do tính chất đặc biệt của công việc định giá BĐS thế chấp nên NVĐG phải đáp ứng một số yêu cầu về ý thức kỷ luật, trung thực, có phẩm chất đạo đức nghề nghiệp tốt và đòi hỏi trách nhiệm trước pháp luật cao Yêu cầu đặt ra là phải đào tạo nguồn nhân lực chuyên sâu về định giá BĐS.
Thứ nhất, đào tạo nhân viên đáp ứng trình độ chuyên môn về ngành định giá và phải có tư cách đạo đức tốt.
Thứ hai, Cần có sự phối hợp chặt chẽ giữa các cơ sở đào tạo và Nhà nước với các ngân hàng để đào tạo ra những chuyên viên định giá BĐS có trình độ cao, am hiểu thị trường để từ đó đưa ra kết quả định giá chính xác, phù hợp với thị trường, hạn chế được rủi ro cho các ngân hàng.
Thứ ba, để nhân viên gắn bó và trung thành với ngân hàng thì TCB Nghệ An phải có chính sách đãi ngộ tốt để thu hút được nhân tài vào làm việc và cống hiến hết mình.
Thứ tư, có chính sách khen thưởng, kỷ luật cho phù hợp đối với nhân viên của mình nhằm tạo môi trường làm việc công bằng, cạnh tranh lành mạnh.
3.2.2 Nâng cao chất lượng thu thập và xử lý thông tin phục vụ cho hoạt động định giá BĐS thế chấp tại Techcombank chi nhánh Nghệ An
Quy trình định giá yêu cầu các CVĐG phải thu thập các thông tin liên quan đến BĐS mục tiêu mà không được hoàn toàn dựa vào các thông tin, tài liệu mà khách hàng cung cấp Các CVĐG cần điều tra, xác minh, làm rõ tính hợp lý của các thông tin, tránh trường hợp đưa vào sử dụng các thông tin thiếu chính xác hoặc chịu ảnh hưởng nhiều của ý kiến khách hàng Để tăng tính chính xác của các kết quả định giá, CVĐG cần điều tra nghiên cứu kỹ các thông tin thị trường, sau đó phân tích và xử lý các thông tin thu thập được thật cẩn thận, tỷ mỷ
Các thông tin để so sánh BĐS cần phải thu thập từ 3 BĐS trở lên, CVĐG cần đầu tư thời gian thu thập các BĐS đã được bán trên thị trường, còn thông tin của các BĐS đang rao bán chỉ dùng để tham khảo.
3.3.3 Hoàn thiện các văn bản liên quan đến hoạt động định giá BĐS thế chấp
Việc hoàn thiện các văn bản liên quan đến việc định giá BĐS thế chấp cũng là một vấn đề hết sức quan trọng để góp phần nâng cao nghiệp vụ định giá cho các NVĐG.
Phía nhà nước cần hoàn thiện hệ thống đăng ký thống kê đất đai và cấp GCNQSD đất Đây là một việc làm quan trọng nhằm tạo điều kiện cho việc quản lý đất đai dễ dàng và chặt chẽ.
Bộ phận Thẩm định TS cần điều chỉnh, bổ sung kịp thời những quy định hiện hành không còn phù hợp.
Cuối cùng, cần hoàn thiện việc xây dựng khung giá đất thị trường trên cơ sở kết hợp với quá trình định giá.
3.3.1 Kiến nghị với Chính phủ và cơ quan Nhà nước có thẩm quyền
* Đẩy mạnh việc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và sở hữu nhà Đi vay và cho vay là hoạt động chủ yếu trong nghiệp vụ của các Ngân hàng thương mại, để tồn tại và phát triển bên cạnh việc nhận tiền gửi thì ngân hàng phải ngày càng mở rộng hoạt động tín dụng, trong đó người vay là các cá nhân, hộ gia đình và các doanh nghiệp ngoài quốc doanh ngày càng đóng vai trò quan trọng và gia tăng không ngừng Nhưng vấn đề đặt ra đối với họ khi vay vốn là phải có TSBĐ hoặc là bảo đảm bằng thế chấp hoặc là bằng cầm cố tài sản Hiện nay, đa phần các đối tượng trên khi vay vốn trung hoặc dài hạn đều thế chấp BĐS và yêu cầu đối với BĐS thế chấp là phải có GCNQSD đất hoặc GCNQSH nhà Nhiều trường hợp khách hàng có nhu cầu vay vốn để sản xuất kinh doanh nhưng nhà và đất chưa có các giấy tờ trên nên không thế chấp vay vốn được, đành mất cơ hội kinh doanh. Tình hình này đã làm hạn chế chủ trương tăng quy mô tín dụng của ngân hàng. Hiện nay, ở nước ta vẫn còn rất nhiều nhà, đất chưa được cấp QSD đất và QSH nhà Thực trạng trên là do nhiều nguyên nhân và hiện nay Sở địa chính nhà đất Tỉnh Nghệ An đã và đang có những giải pháp để thúc đẩy tiến trình cấp GCNQSD đất và GCNQSH nhà cho một số khu vực chưa được cấp Đây cũng là một tín hiệu đáng mừng đối với ngành ngân hàng, vì nếu tốc độ cấp giấy chứng nhận được đẩy mạnh thì những trường hợp có đủ điều kiện thế chấp vay vốn tăng lên, quy mô tín dụng được mở rộng, ngân hàng sẽ ngày càng phát triển và lớn mạnh.
* Ban hành văn bản pháp luật quy định phương pháp trình tự thủ tục định giá bất động sản thế chấp
Như đã biết, định giá BĐS thế chấp ở nước ta là một ngành còn khá mới mẻ, cả về lý luận cũng như thực tiễn Mặt khác, các văn bản pháp luật lại chưa có một văn bản nào quy định, hướng dẫn chi tiết quy trình định giá BĐS thế chấp, điều này gây rất nhiều khó khăn cho các tổ chức thực hiện công tác này Trong định giá BĐS thế chấp, các văn bản pháp luật hiện hành chỉ hướng dẫn: đối với các trường hợp đơn giản thì các bên tự thoả thuận giá trị tài sản thế chấp, còn đối với các trường hợp phức tạp thì thuê tổ chức có thẩm quyền định giá nhưng cả những tổ chức thuê trên cũng chưa có một phương pháp định giá thống nhất và được quy định bằng văn bản Nhà nước Các cơ quan nhà nước cần nhanh chóng hoàn thiện các chính sách, văn bản, quy phạm có liên quan đến ngân hàng và các văn bản liên quan trực tiếp đến hoạt động định giá BĐS thế chấp Đồng thời, phải có các văn bản hướng dẫn cụ thể về quyền hạn và trách nhiệm, cách thức thực hiện các chính sách đối với các hoạt động của ngân hàng, và kịp thời bổ sung những văn bản còn thiếu trước những yêu cầu của thị trường.
Nhà nước khi đưa ra các bộ luật liên quan đến TTBĐS thì cũng đồng thời phải đưa ra các văn bản hướng dẫn thực hiện kèm theo, để tránh gây sự lúng túng trong việc giải quyết các công việc cho các cơ quan thực hiện các văn bản đó.
Trong thời gian tới, nhà nước cần ban hành các chính sách văn bản hướng dẫn việc thực hiện công tác định giá BĐS thế chấp như:
- Có các văn bản quy định rõ trường hợp nào thì nên áp dụng hệ số K điều chỉnh, việc quy định giá tối đa, tối thiểu so với khung giá, những trường hợp khác được xử lý như thế nào cũng cần được quy định rõ.
- Giải quyết sự không thống nhất về giá trị BĐS (bao gồm giá trị đất và tài sản gắn liền với đất) Do đó cần có những quy định hướng dẫn về sự chênh lệch giá trị thực tế và giá trị trên giấy tờ của BĐS thế chấp và báo cáo định giá.
- Nhà nước cần có những chính sách ngăn chặn lạm phát cũng như việc xác định khung giá đất Tránh trường hợp như hiện nay, giá vật liệu xây dựng thay đổi từng ngày trong khi khung giá đất một năm thay đổi một lần do đó việc xác định giá đất và tài sản trên đất có sự chênh lệch khá nhiều so với giá thị trường của BĐS.