Nghiên cứu công tác định giá bất động sản thế chấp tại ngân hàng techcombank chi nhánh nghệ an

Chuyên đề thực tập tốt nghiệp GVHD: TS Nguyễn Minh Ngọc LỜI MỞ ĐẦU Tính cấp thiết đề tài Hiện nay, kinh tế nước ta đà phát triển hoạt động Ngân hàng lĩnh vực sôi động kinh tế có ảnh hưởng trực tiếp đến hoạt động sản xuất kinh doanh ngành kinh tế khác Một dự án kinh doanh có thực hay khơng trước hết phải có vốn Và Ngân hàng địa tin cậy để cá nhân, hộ gia đình, tổ chức tìm đến Bất kì Ngân hàng đặt hai mục tiêu an toàn sinh lợi nguồn vốn Vấn đề an toàn hoạt động tín dụng địi hỏi tất yếu ảnh hưởng trực tiếp mạnh mẽ đến an toàn hệ thống Ngân hàng Khi tiến hành cho khách hàng vay vốn khách hàng cần phải có tài sản chấp để hạn chế tối thiểu rủi ro cho Ngân hàng Các tài sản chấp đa dạng chủng loại chủ yếu bất động sản Đây tài sản có giá trị cao thường sử dụng chấp vay vốn Định giá bất động sản xuất giới từ lâu Việt nam hoạt động định giá mẻ nhiều hạn chế, thiếu xác Hoạt động định giá bất động sản hệ thống TCB Việt Nam nói chung TCB Nghệ An nói riêng cịn gặp nhiều hạn chế môi trường pháp lý chưa đầy đủ, hạn chế hiểu biết dân cư hoạt động Định giá, quan tâm chưa mức nhà nước, thị trường thức bắt đầu cơng nhận, cơng tác Định giá cịn gặp nhiều hạn chế khó khăn.Trong thời gian thực tập TCB chi nhánh Nghệ An em định chọn đề tài : “Nghiên cứu công tác định giá Bất động sản chấp Ngân hàng Techcombank chi nhánh Nghệ An” làm chuyên đề tốt nghiệp Với việc chọn đề tài em hi vọng đóng góp phần vào cơng tác định giá bất động sản Ngân hàng, làm cho hoạt động ngày có chất lượng cao, tạo niềm tin uy tín khách hàng SV: Bùi Thị Thành Lớp: QTKDBĐS 50A Chuyên đề thực tập tốt nghiệp GVHD: TS Nguyễn Minh Ngọc Mục tiêu nghiên cứu - Thứ nhất, hệ thống hoá mặt sở lí luận liên quan đến định giá bất động sản chấp -Thứ hai, đánh giá khái quát thực trạng công tác định giá bất động sản chấp Ngân hàng, nắm bắt quy trình, cơng việc phải làm tiến hành thực định giá bất động sản chấp Ngân hàng TCB chi nhánh Nghệ An -Thứ ba, từ nghiên cứu thực trạng mà đưa kiến nghị , giải pháp nhằm nâng cao chất lượng công tác định giá bất động sản chấp Ngân hàng TCB chi nhánh Nghệ An Đối tượng phạm vi nghiên cứu Đối tượng nghiên cứu: Những vấn đề liên quan đến định giá BĐS chấp, phương pháp định giá BĐS chấp, quy trình định giá BĐS chấp văn pháp luật quy định định giá BĐS chấp Trong đó, tập trung vào phương pháp Định giá bất động sản mà ngân hàng sử dụng Phạm vi nghiên cứu: Tại ngân hàng TCB chi nhánh Nghệ An Phương pháp nghiên cứu Chuyên đề sử dụng phương pháp chủ yếu sau: - Phương pháp điều tra thu thập số liệu - Phương pháp thống kê - Phương pháp khảo sát thực tế - Phương pháp vấn chuyên gia - Phương pháp tổng hợp, phân tích… Kết cấu, nội dung đề tài Ngoài phần mở đầu, kết luận, danh mục tài liệu tham khao, đề tài gồm chương : Chương : Cơ sở lí luận định giá bất động sản chấp Chương : Thực trạng định giá bất động sản chấp Techcombank chi nhánh Nghệ An Chương : Một số giải pháp hồn thiện cơng tác định giá BĐS chấp TCB chi nhánh Nghệ An SV: Bùi Thị Thành Lớp: QTKDBĐS 50A Chuyên đề thực tập tốt nghiệp GVHD: TS Nguyễn Minh Ngọc Do hiểu biết cịn hạn hẹp nên làm khơng tránh khỏi thiếu sót, tác giả mong nhận đóng góp ý kiến thầy giáo bạn Trong q trình hồn thành chun em nhận quan tâm, hướng dẫn bảo tận tình thầy giáo TS Nguyễn Minh Ngọc với bác, cô anh chị TCB Nghệ An Em xin chân thành cảm ơn SV: Bùi Thị Thành Lớp: QTKDBĐS 50A Chuyên đề thực tập tốt nghiệp GVHD: TS Nguyễn Minh Ngọc CHƯƠNG CƠ SỞ LÍ LUẬN CỦA ĐỊNH GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN THẾ CHẤP 1.1 Tổng quan định giá bất động sản 1.1.1 Khái quát chung định giá Cùng với hình thành phát triển kinh tế thị trường, hoạt động định giá ngày phát triển quan tâm hơn, trở thành chuyên ngành kinh tế Định giá hiểu việc đánh giá giá trị tài sản phù hợp với thị trường địa điểm, thời điểm định Quản lý Nhà nước định giá: Định giá việc lập, trình thẩm định phương án giá, định giá, khung giá sở chi phí sản xuất, chi phí lưu thơng; quan hệ cung cầu; sức mua đồng tiền Việt Nam; giá thị trường nước giới kết hợp với sách phát triển kinh tế - xã hội thời kỳ quan nhà nước có thẩm quyền xác mức giá chuẩn, khung giá, giá giới hạn áp đặt, cho loại tài sản, hàng hoá, dịch vụ xác định Khoản điều Luật Kinh doanh bất động sản quy định: “Định giá bất động sản hoạt động tư vấn, xác định giá bất động sản cụ thể thời điểm xác định” Cịn nhà thẩm định giá nói chung ( bao gồm định giá bất động sản định giá động sản ) cho : “ Định giá ước tính giá trị hình thái tiền tệ quyền sở hữu tài sản cụ thể theo mục đích xác định ” hoạt động chun mơn vừa mang tính kinh tế kỹ thuật, vừa mang tính xã hội tính nghệ thuật Về chất, Định giá việc quy định giá mua, giá bán tài sản bất động sản chủ sở hữu, người sản xuất kinh doạnh, quan có thẩm quyền Nhà nước theo trình tự thủ tục định Định giá thực chủ sở hữu, người sản xuất kinh doanh Cơ quan có thẩm quyền Nhà nước “Định giá bất động sản (BĐS) nghệ thuật hay khoa học ước tính giá trị BĐS (cụ thể) theo mục đích xác định thời điểm định, có cân nhắc đến tất đặc điểm BĐS xem xét tất nhân tố kinh tế tiềm ẩn thị trường bất động sản (TT BĐS) ( gồm loại đầu tư thay )” SV: Bùi Thị Thành Lớp: QTKDBĐS 50A Chuyên đề thực tập tốt nghiệp GVHD: TS Nguyễn Minh Ngọc 1.1.2 Vai trị định giá BĐS Cơng tác định giá nói chung định giá bất động sản nói riêng ngày trở nên quan trọng kinh tế ảnh hưởng đến xã hội ngày sâu rộng Trong kinh tế thị trường, giá hàng hố nói chung, BĐS nói riêng hình thành vận động chi phối qui luật khách quan, chịu tác động nhiều nhân tố Cùng loại BĐS thời điểm, thị trường khác có giá thị trường khác Hoặc loại BĐS, thị trường (nông thôn/thành thị/vùng) thời điểm khác nhau, có giá thị trường khác Chưa kể đến bất động sản có đặc tính kỹ thuật, xây dựng, kiến trúc phức tạp khác Trong đó, giá BĐS phụ thuộc lớn vào yếu tố Cá nhân người mua bán BĐS lúc có đầy đủ thơng tin am hiểu tính cấu trúc bất động sản, thể, khơng đánh giá giá trị thị trường BĐS Điều này, gây thiệt hại cho cá nhân tham gia thị trường bất động sản, định họ thiếu thông tin, không phản ánh giá trị bất động sản Định giá BĐS tư vấn giá đất có tác dụng làm công khai, minh bạch giá đất, đảm bảo thơng tin đến người có nhu cầu xác khách quan Đối với nhà nước doanh nghiệp hoạt động định giá có vai trị vô quan trọng : + Định giá đất làm sở cho việc thu thuế sử dụng đất, thuế chuyển quyền sử dụng đất, thuế tài sản, thuế trước bạ, + Định giá bất động sản cho mục đích cổ phần hố, sáp nhập, bán, khốn, cho thuê doanh nghiệp nhà nước + Định giá bất động sản (đặc biệt đất đai) cho hoạt động đấu giá + Định giá đất đai, nhà xưởng doanh nghiệp nhà nước tham gia liên doanh liên kết sản xuất + Định giá bất động sản để lý tài sản + Định giá bất động sản cho mục đích chấp, bảo hiểm Việc định giá BĐS phản ánh giá trị thị trường có tác dụng lớn việc đảm bảo nguồn thu cho nhà nước, đảm bảo tính cơng xã hội Đồng thời, SV: Bùi Thị Thành Lớp: QTKDBĐS 50A Chuyên đề thực tập tốt nghiệp GVHD: TS Nguyễn Minh Ngọc định giá giá trị BĐS, đặc biệt đất đai, tạo động lực cho việc phân bố đất đai – nguồn lực xã hội - cách hợp lý hiệu 1.1.3 Các nguyên tắc để định giá BĐS 1.1.3.1 Các để định giá BĐS - Các yếu tố tạo BĐS: Đó yếu tố đất đai, lao động nguyên vật liệu - Chi phí hội việc sử dụng đất cơng trình: so sánh với sử dụng thay khác để xác định việc sử dụng tốt nhất, hiệu BĐS thời điểm định giá - Dựa vào thay đổi kinh tế: sách Nhà nước liên quan đến BĐS, biến động thị trường, thay đổi nhu cầu người tiêu dùng … ảnh hưởng đến giá trị BĐS - Dựa vào phù hợp đóng góp BĐS vào quần thể BĐS khu vực: Căn vào phù hợp mục đích đầu tư sử dụng BĐS, thân BĐS với quần thể BĐS xung quanh đóng góp BĐS xung quanh làm tăng giá trị BĐS cần định giá - Dựa vào yếu tố cấu thành BĐS: Căn vào giá trị đóng góp phận cấu thành BĐS vào tổng giá trị BĐS - Dựa vào khả cạnh tranh BĐS: Căn vào cạnh tranh việc sử dụng tốt hiệu cạnh tranh cung, cầu, cung cầu thị trường - Dựa vào lợi ích mang lại tương lai BĐS: Giá trị BĐS xác định dựa vào lợi ích lợi ích tương lai mà mang lại cho chủ đầu tư, cần dự báo giá trị tương lai BĐS mang lại định giá 1.3.1.2 Các nguyên tắc định giá Bất động sản - Nguyên tắc sử dụng cao tốt : Một bất động sản đánh giá sử dụng cao tốt thời điểm định giá cho thấy bất động sản sử dụng hợp pháp cho thu nhập rịng lớn có khả cho giá trị thu nhập ròng tương lai lớn nhất, sử dụng SV: Bùi Thị Thành Lớp: QTKDBĐS 50A Chuyên đề thực tập tốt nghiệp GVHD: TS Nguyễn Minh Ngọc cao tốt tồn kéo dài liên tục khoảng thời gian định phù hợp với quy hoạch Sử dụng cao tốt xem số nguyên tắc quan trọng định giá bất động sản - Nguyên tắc cung - cầu: Giá thị trường xác định tương tác cung cầu Khi lượng cung tăng lên mà lượng cầu không tăng giảm giá thị trường giảm, lượng cung giảm mà lượng cầu không giảm tăng giá thị trường tăng lên, lượng cung lượng cầu tăng giảm giá tăng giảm tùy theo tốc độ tăng, giảm cung cầu, giá tăng tốc độ tăng cầu lớn cung ngược lại - Nguyên tắc thay thế: Giá thị trường bất động sản chủ thể có khuynh hướng bị áp đặt giá bán bất động sản thay khác tương tự giá trị tiện dụng so với bất động sản chủ thể, với giả thiết khơng có chậm trễ việc thoả thuận giá toán - Nguyên tắc thay đổi: Nguyên tắc cho giá thị trường loại bất động sản cụ thể khơng giữ ngun lực lượng tự nhiên, kinh tế, nhà nước pháp luật, xã hội môi trường tác động làm thay đổi giá trị bất động sản, thay đổi môi trường bất động sản, thay đổi xu thị trường loại bất động sản xu quy mơ đầu tư bất động sản, chất lượng đầu tư bất động sản Sự thay đổi quy luật khách quan, diễn liên tục khơng phụ thuộc vào ý muốn chủ quan người, việc ước tính giá thị trường hay việc định giá sở giá thị trường có giá trị vào thời điểm định giá, bao hàm phản ánh xu tương lai bất động sản Nguyên tắc “thay đổi” vận dụng kết hợp với nguyên tắc “dự báo” - Nguyên tắc phù hợp: Nguyên tắc cho rằng, việc định giá bất động sản phải sở giá trị sử dụng tồn bất động sản Trong thực tế bất động sản sử dụng vào nhiều mục đích Do đó, bất động sản lúc có nhiều loại giá trị khác giá trị để ở, giá trị để kinh doanh thương mại - dịch vụ, giá trị tại, giá trị tiềm năng… Trong đó, mục đích sử dụng đất mang tính pháp lý giữ vai trị định chi phối mục đích sử dụng tồn bất động sản Vì vậy, định giá bất SV: Bùi Thị Thành Lớp: QTKDBĐS 50A Chuyên đề thực tập tốt nghiệp GVHD: TS Nguyễn Minh Ngọc động sản phải vào mục đích sử dụng bất động sản để định giá, không lẫn lộn với sử dụng khác không lẫn lộn với sử dụng tiềm - Nguyên tắc cạnh tranh: Thị trường bất động sản thị trường cạnh tranh khơng hồn hảo, tính chất mức độ cạnh tranh khơng gay gắt loại hàng hố thơng thường Song ảnh hưởng cạnh tranh có tầm quan trọng việc xác định giá bất động sản Các đất khơng giống chúng thay cho Người mua bất động sản thuộc khu vực dân cư thích vị trí loại nhà biệt thự, người thay vị trí loại nhà khác giá hấp dẫn Những người kinh doanh bất động sản chuyển từ thị trường bất động sản địa phương để đến thị trường bất động sản địa phương khác để tìm kiếm lợi nhuận cao - Ngun tắc đóng góp: Giá trị phận cấu thành bất động sản tuỳ thuộc vào đóng góp vào giá trị tổng thu nhập từ bất động sản mà tham gia hợp thành, thiếu làm giảm giá trị thu nhập bất động sản mà tham gia hợp thành Với bất động sản tạo lợi nhuận giá trị phần tài sản bất động sản đo định lượng giá trị mà đóng góp vào tổng thu nhập thực, thu nhập thực vốn hố thành giá trị - Nguyên tắc phù hợp: BĐS cần phù hợp với môi trường xung quanh nhằm đạt mức sinh lợi tối đa mức sinh lợi hữu dụng - Nguyên tắc dự báo: Giá trị BĐS xác định việc dự tính mức sinh lợi tương lai Việc ước tính giá trị dựa triển vọng tương lai, lợi ích dự kiến nhận từ quyền sử dụng BĐS người mua - Nguyên tắc ngoại ứng: Giá trị BĐS không chịu tác động ngoại ứng thân BĐS mà cịn chịu tác động yếu tố bên ngồi nó, có ngoại ứng tích cực tiêu cực * Áp dụng định giá chấp Muốn xác định giá trị BĐS đạt kết tốt việc tuân thủ theo nguyên tắc thực cần thiết đối vớí định giá viên Giá trị bất động SV: Bùi Thị Thành Lớp: QTKDBĐS 50A Chuyên đề thực tập tốt nghiệp GVHD: TS Nguyễn Minh Ngọc sản thực xác xem xét, đánh giá khía cạnh Song định giá viên cần ý tới nguyên tắc sau trình định giá chấp ngân hàng: - Thứ nguyên tắc sử dụng cao nhất, tốt nhất: Việc BĐS chấp đạt yêu cầu sử dụng cao nhất, tốt giúp giảm thiểu tối đa rủi ro cho ngân hàng Những BĐS thuộc quyền sở hữu hợp pháp, lợi ích đem lại ổn định khả chuyển nhượng BĐS thị trường dễ Nếu người chấp khơng đủ khả trả khoản nợ vay việc xử lý BĐS để thu hồi nợ dễ dàng so với BĐS khác không đạt yêu cầu sử dụng cao nhất, tốt - Nguyên tắc thứ hai nguyên tắc thay đổi: Trong điều kiện thị trường BĐS luôn biến động, giá thị trường BĐS chấp thay đổi theo thời gian biến động yếu tố cấu thành nên BĐS (giá đất giá trị tài sản đất) Nhưng thường giá trị BĐS không giảm mà tăng theo thời gian giá đất ngày tăng cao giá trị tăng thêm lớn giảm giá tích lũy cơng trình yếu tố lỗi hao mòn lỗi thời theo thời gian Vì người định giá BĐS chấp cần phải tính tốn thay đổi BĐS thị trường BĐS để ước tính giá trị BĐS phù hợp với tương lai - Nguyên tắc thứ ba nguyên tắc phù hợp: Khi định giá chấp, định giá viên cần phải vào mục đích sử dụng bất động sản Mỗi BĐS có mục đích sử dụng khác nhau, bị chi phối ảnh hưởng nhiều yếu tố xung quanh nó, cần đặc biệt ý tới BĐS xung quanh mơi trường quanh BĐS Có kết đạt thực xác phù hợp với giá trị thực tế BĐS - Nguyên tắc thứ tư nguyên tắc dự báo: Để giảm thiểu rủi ro trình định giá chấp BĐS người định giá cần am hiểu thị trường có đầu óc phán đốn xác thị trường Nếu giá thị trường tương lai có biến động rủi ro vay vốn phần nằm dự báo… 1.2 Bất động sản chấp định giá Bất động sản chấp 1.2.1 Thế chấp BĐS 1.2.1.1 Khái niệm chấp Bất động sản Theo Điều 342 Bộ luật dân năm 2005 quy định: Thế chấp tài sản việc bên dùng tài sản thuộc sở hữu để đảm bảo thực nghĩa vụ SV: Bùi Thị Thành Lớp: QTKDBĐS 50A Chuyên đề thực tập tốt nghiệp GVHD: TS Nguyễn Minh Ngọc dân bên khơng chuyển giao tài sản cho bên nhận chấp Tài sản chấp bên chấp giữ Các bên thỏa thuận giao cho bên thứ ba giữ tài sản chấp Tài sản chấp tài sản có thực tài sản hình thành tương lai Thế chấp bất động sản: việc bên vay vốn dùng TS BĐS thuộc sở hữu để đảm bảo thực nghĩa vụ trả nợ bên cho vay, bên vay tiếp tục sử dụng tài sản chấp(TSTC) giao cho bên cho vay giấy chủ quyền TS Các BĐS chấp bao gồm: - Nhà ở, cơng trình xây dựng gắn liền với đất, kể tài sản gắn liền với nhà ở, cơng trình xây dựng tài sản khác gắn liền với đất - Giá trị quyền sử dụng đất mà pháp luật quy định chấp - Tàu biển theo quy định Bộ luật hàng hải Việt Nam, tàu bay theo quy định Luật hàng không dân dụng Việt Nam trường hợp chấp - Tài sản tương lai mà BĐS hình thành tương lai mà BĐS hình thành sau thời điểm ký kết giao dịch chấp thuộc quyền sở hữu bên chấp hoa lợi, lợi tức, cơng trình xây dựng, BĐS khác mà bên chấp có quyền nhận - Các tài sản theo quy định pháp luật 1.2.1.2 Đặc điểm chấp BĐS - Người chấp nhận chấp phải tuân thủ theo pháp luật điều khoản quy định chung, có khả giao dịch - BĐS chấp phải có đầy đủ sở pháp lý để người cho vay có quyền ưu tiên xử lý tài sản, bảo đảm đáp ứng đầy đủ quy định pháp luật tổ chức nhận chấp (quy định ngân hàng, tổ chức tín dụng nhận chấp như: chủ, có giấy chứng nhận, khơng bị tranh chấp, kiện cáo ) - Khi chấp BĐS, BĐS chấp không quyền sử dụng, bị giữ giấy chủ quyền hạn chế số quyền theo quy định pháp luật tổ chức Thực chất chấp BĐS chấp quyền sử dụng đất chấp quyền sở hữu nhà - Giá trị BĐS chấp phải lớn nghĩa vụ bảo đảm SV: Bùi Thị Thành 10 Lớp: QTKDBĐS 50A