Đánh giá và hoàn thiện công tác định giá bất động sản thế chấp tại Techcombank chi nhánh Nghệ An

Các phương pháp sử dụng trong định giá Bất động sản thế chấp Các phương pháp chủ yếu để định giá gồm

- Khái niệm: Vốn hoá trực tiếp là phương pháp được sử dụng để chuyển đổi ước lượng thu nhập kỳ vọng một năm cụ thể thành chỉ số giá trị trong một bước trực tiếp bằng cách chia thu nhập được ước lượng cho tỷ lệ thu nhập phù hợp hoặc bằng cách nhân thu nhập được ước lượng với số nhân thu nhập phù hợp. - Khái niệm: vốn hoá lợi tức là phương pháp được sử dụng để chuyển đổi các lợi ích tương lai thành giá trị hiện tại bằng chiết khấu từng lợi ích tương lai ở tỷ lệ lợi tức phự hợp hoặc bằng việc phỏt triển tỷ lệ chung phản ỏnh một cỏch rừ ràng kiểu thu nhập của đầu tư, thay đổi của giá trị và tỷ suất lợi tức.

Những nhân tố ảnh hưởng đến định giá Bất động sản thế chấp

Bước 1: Ước tính thu nhập bình quân hàng năm của tài sản có tính đến tất cả các yếu tố liên quan tác động đến thu nhập. Phương pháp vốn hóa đòi hỏi nhân viên định giá phải hiểu biết kỹ lưỡng thị trường và có tài liệu chính xác để tham khảo, từ đó xác định chính xác tổng thu nhập từ BĐS từng năm và dự đoán thu nhập trong toàn bộ thời gian kinh doanh BĐS còn lại. Ngoài ra phương pháp này cũng ít được sử dụng trong định giá hàng loạt mà thường được sử dụng để định giá những BĐS cá biệt.

Các văn bản, chính sách các quy định của nhà nước đối với vấn đề trên đều có thể ảnh hưởng tích cực hoặc tiêu cực, do đó cần chú ý tìm hiểu các kiến thức, quy định, cập nhật các văn bản mới, luật văn bản hướng dẫn dưới luật.

THỰC TRẠNG HOẠT ĐỘNG ĐỊNH GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN THẾ CHẤP TẠI TECHCOMBANK CHI NHÁNH NGHỆ AN

Giới thiệu về Techcombank chi nhánh Nghệ An 1. Sơ lược về hệ thống Techcombank

+ Thực hiện công tác hành chính quản trị của Chi nhánh, tham mưu cho Ban Giám đốc về những vấn đền liên quan đến công tác hành chính quản trị như tiếp đón khách, xây dựng cơ bản, mua sắm tài sản, công cụ lao động, bảo đảm trang thiết bị, môi trường làm việc cho cán bộ công nhân viên (văn thư, đội xe, bảo vệ..). Đối với những hoạt động trong lĩnh vực ngân hàng, tuy còn những khó khăn nhất định nhưng hệ thống ngân hàng trên địa bàn tỉnh vẫn chủ động đáp ứng kịp thời các nhu cầu vốn, đồng thời cung cấp được nhiều dịch vụ ngân hàng cho nhu cầu phát triển kinh tế của tỉnh trong những năm qua và được đánh giá là một trong những động lực quan trọng thúc đẩy nền kinh tế tăng trưởng. Bộ phận thẩm định tài sản được thành lập cùng với sự hình thành Techcombank chi nhánh Nghệ An nhằm đáp ứng yêu cầu đảm bảo an toàn trong hoạt động cho vay tín dụng thế chấp giữa ngân hàng với các khách hàng, tuy nhiên trong giai đoạn đầu hoạt động quy mô và mạng lưới các kênh phân phối của chi nhánh ngân hàng tại khu vực Nghệ An chưa nhiều, lượng khách hàng còn ít vì vậy phòng thẩm định của Techcombank Nghệ An chỉ do một nhân viên phụ trách và tiến hành thẩm định các tài sản BĐS trên địa bàn mình và các vùng lân cận.

Bên cạnh đó, luật pháp liên quan đến BĐS cũng thay đổi nhiều, làm tăng tính phức tạp trong công tác thẩm định tài sản, vì vậy, trong năm 2008 Techcombank chi nhánh Nghệ An đã quyết định thành lập bộ phận thẩm định tài sản trực thuộc chi nhánh gồm 5 thành viên: 1 trưởng bộ phận thẩm định, 3 thẩm định viên và 1 văn thư.

Công tác định giá Bất động sản thế chấp tại Techcombank chi nhánh Nghệ An

- Đối với tài sản gắn liền với quyền sử dụng đất đủ điều kiện làm bảo đảm tiền vay nhưng quyền sử dụng đất không được thế chấp theo quy định của pháp luật: Ngân hàng cho vay chỉ được nhận bảo đảm bằng tài sản gắn liền với đất nếu tài sản và quyền sử dụng đất đều thuộc quyền sở hữu hợp pháp của bên bảo đảm. Đối với đất ở, đất sản xuất, kinh doanh phi nông nghiệp (đất xây dựng trụ sở, văn phòng, khách sạn, cơ sở sản xuất, nhà máy, nhà xưởng, nhà kho và các công trình xây dựng dân dụng khác): Giá khung = Giá một mét vuông đất ở (do UBND tỉnh/Thành phố ban hành) * diện tích thế chấp được tính (đó là phần diện tích có. hình thức sử dụng là riêng được ghi trong GCNQSD đất hoặc GCNQSH nhà ở và QSD đất ở). Khi tiếp nhận hồ sơ, CVĐG, chuyên viên kiểm soát và hỗ trợ kinh doanh (CVKS & HTKD) chi nhánh cần tiến hành nghiên cứu hồ sơ, nếu thấy không đủ các thông tin liên quan đến TSBĐ cần định giá yêu cầu CVKH bổ sung thêm các hồ sơ cần thiết để đảm bảo các thông tin về TSBĐ được đầy đủ và chính xác.

Theo quy định cần có 4 bản có đầy đủ chữ ký, đại diện TCB Nghệ An ký biên bản định giá là người định giá (CVĐG, CVKS & HTKD) và người tham gia cùng ĐGTS (CVKH, CVKS & HTKD) người định giá là người ký đầu tiên và giao các biên bản định giá này cho chuyên viên thuộc ban kiểm soát và hỗ trợ kinh doanh để thực hiện các công việc tiếp theo, CVĐG, CVKS & HTKD lưu phiếu ĐGTSBĐ gốc có chữ ký của lãnh đạo Bộ phận thẩm định tài sản.

MỘT SỐ GIẢI PHÁP HOÀN THIỆN CÔNG TÁC ĐỊNH GIÁ BĐS THẾ CHẤP TẠI TECHCOMBANK

* Đẩy mạnh việc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và sở hữu nhà Đi vay và cho vay là hoạt động chủ yếu trong nghiệp vụ của các Ngân hàng thương mại, để tồn tại và phát triển bên cạnh việc nhận tiền gửi thì ngân hàng phải ngày càng mở rộng hoạt động tín dụng, trong đó người vay là các cá nhân, hộ gia đình và các doanh nghiệp ngoài quốc doanh ngày càng đóng vai trò quan trọng và gia tăng không ngừng. Làm cho chất lượng nhân lực ngày càng bị thui chột về năng lực, thiếu sự sáng tạo trong công việc, giảm khả năng cạnh tranh của ngân hàng trên thương trường vì thế nhà nước cần xây dựng những chính sách cần thiết để khuyến khích khả năng sáng tạo, phát huy năng lực trong công việc cũng như có những chính sách thích hợp khi xảy ra rủi ro, khiếu nại, kiện tụng về vốn ngân hàng. * Ban hành bảng khung giá đất và giá tối thiểu xây dựng nhà ở mới Hiện nay, với một khung giá “cứng nhắc” và nếu áp dụng vào định giá BĐS thế chấp nhiều khi làm cho giá trị TS thế chấp tại thời điểm định giá khác xa so với giá trị của tài sản đó tại thời điểm phát mại, đặc biệt đối với các TS có sự biến động theo sự biến động lên xuống của thị trường.

Cỏc văn bản mới khi ban hành nờn ghi rừ thay thế cho văn bản nào để tránh trường hợp các văn bản chồng chéo lên nhau, không có sự nhất quán để từ đó giúp đỡ cho các chuyên viên khi gặp tính huống liên quan có thể giải quyết hiệu quả, không lúng túng, đó cũng chính là giúp hoàn thiện hơn nữa công tác định giá nói chung và công tác định giá BĐS thế chấp nói riêng.