Định giá bất động sản thế chấp làm tài sản bảo đảm trong nghiệp vụ cấp tín dụng tại Agribank Chi nhánh Lam Sơn - Thanh Hóa
MỤC LỤC
TÀI SẢN BẢO ĐẢM TẠI NGÂN HÀNG THƯƠNG MẠI
Phương pháp thang du là phương pháp dựa trên yếu tố “giá tri thị trường của BDS can định giá được xác định giá trị vốn hiện có trên cơ sở ước tính bang cách lay giá trị ước tính của sự phát triển giả định của BĐS trừ di tat cả các chỉ phí phát sinh để tạo ra sự phát triển đó.” Đây là phương pháp định giá thường được sử dụng nhằm xác định giá trị của những BĐS có sự phát triển hoặc có tiềm năng phát trién. TSBĐ có thể là tài sản hiện có hoặc tài sản hình thành trong tương lai; (4) Giá tri của TSBĐ có thể lớn hơn, bằng hoặc nhỏ hơn giá trị nghĩa vụ được bảo đảm.”. Trong khi đó, các quốc gia trên thế giới hiểu va áp dụng TSBD theo các quy định pháp luật của mình. Chang hạn, ở Mỹ, TSBD thường được sử dung dé bảo dam các khoản vay như vay mua nhà hoặc vay mua xe. Nếu người vay không thể trả nợ, NHTM hoặc TCTD cung cấp khoản vay đó có quyền giữ lại TSBĐ đề đền bù khoản. Tại một số quốc gia khác, như ở Châu Âu và Châu A, TSBD cũng được sử dụng dé bảo đảm các khoản vay, tuy nhiên cách thức và quy định có thể khác nhau. Ngoài ra, một số quốc gia đã áp dụng các quy định pháp lý chặt chẽ hơn nhằm đảm bảo tính minh bạch và công bằng trong việc sử dụng TSBD dé phục vụ cho cấp tín dụng. Ở Canada, những quy định về TSBĐ đòi hỏi NHTM hay TCTD phải cung cấp cho khách hàng một bản sao của báo cáo xác định giá trị của TSBĐ trước khi đồng ý cho vay. Tại Nhật Bản, người vay cũng có quyền kiểm tra giá trị của TSBD và có thé đề nghị thay đổi nếu họ nhận thấy răng giá trị đề xuất là chưa hợp lý. Tương tự, hầu hết. tại các NHTM ở Việt Nam, các CBTD, người phụ trách nhiệm vụ định giá TSBĐ có. nhiệm vụ cung cấp bản sao Biên bản xác định giá trị của TSBĐ cho khách hàng dé đảm bảo tính minh bạch và công bằng, đồng thời giảm thiểu sự sai lệch trong công tác định giá tài sản thế chấp làm TSBĐ. Điều kiện dé bat động san thé chấp làm tài sản bảo dam. Căn cứ Điều 5 Quyết định số 217/QĐ-NHI về việc “Ban hành quy chế thé chấp, cam cố tài sản và bảo lãnh vay vốn ngân hàng, tài sản dùng dé thé chap làm. TSBD” bao gồm:. Tài san dùng dé thé chấp vay vốn các TCTD là các BĐS có khả năng chuyển nhượng, mua ban được dé dàng, bao gồm:. a) Nhà ở, công trình xây dựng gắn liên với dat, ké cả các tài sản gắn lién với. nhà ở, công trình xây dung. b) Đối với BĐS có tham gia bảo hiểm thì giá trị hợp đồng bảo hiểm cũng thuộc tài sản thé chấp. c) Các cơ sở sản xuất kinh doanh như: nhà máy, khách san, cua hàng, nha kho.. và các công cụ, máy móc, thiết bị gắn liền với nhà máy, tàu biển, máy bay.. d) Tài sản khác nếu pháp luật có quy định. OSD dat theo pháp luật về đất đai quy định. Hoa lợi, lợi tức, các quyên phát sinh từ BĐS được thế chấp thuộc tài sản thế chấp hay không là do các bên thoả thuận hoặc pháp luật có quy định.”. Trong đó, điều kiện dé BĐS thé chấp được chấp nhận là TSBD trong thé chap được quy định tại khoản 1 Điều 188 Luật Dat đai 2013:. “a) Có Giáy chứng nhận QSD dat;. b) Dat không có tranh chấp;. c) OSD đất không bị kê biên dé bảo dam thi hành án;. d) Trong thời hạn sử dụng dat.”.
THUC TRANG DINH GIA BAT DONG SAN THE CHAP LAM TAI SAN BAO DAM TRONG NGHIEP VU CAP TIN DUNG TAI
(1) TSBĐ là QSD đất, tài sản gắn liền với đất của tô chức trong nước. Tổ chức được nhà nước giao đất có thu tién sử dụng đất, cho thuê trả tiền thuê đất một lan cho cả thời gian thuê được thé chap QSDĐ và tài sản gắn lién với đất. Tổ chức kinh tế được nhà nước giao đất không thu tién sử dụng đất; Tổ chức kinh tế, tổ chức sự nghiệp công lập sử dụng đất thuê trả tiên thuê đất hàng năm, bao gồm cả Tổ chức kinh tế thuê dat dé xây dựng công trình ngâm được thé chấp tài sản thuộc sở hữu của mình gắn liền với đất thuê. Tổ chức kinh tế nhận chuyển nhượng QSDĐ, chuyển mục đích sử dụng đất:. a) Tổ chức kinh tế nhận chuyển nhượng QSDĐ có nguồn gốc do được Nhà nước giao có thu tiễn sử dụng đất hoặc Nhà nước cho thuê đất trả trước tiền một lần cho cả thời gian thuê mà tiên sử dụng đất, tiền thuê đất đã trả không có nguồn gốc từ ngân sách. nhà nước được thé chấp OSDP và tài sản gắn liên với dat;. b) Tổ chức kinh tế nhận chuyển nhượng QSD đất nông nghiệp theo quy định của pháp. (ii) Trả tiễn thuê hàng năm được thế chấp tài sản thuộc sở hữu của mình gan lién voi dat thué. Hộ gia đình, ca nhân được Nha nước giao đất, cho thuê đất mà được miễn, giảm tiễn sử dụng đất, tién thuê dat thì có quyên và nghĩa vụ như trường hợp không được miễn, không được giảm tiền sử dụng đất, tiền thuê đất. Trường hợp được Nhà nước cho thuê đất trước ngày 01/7/2004 đã trả trước tiễn thuê đất cho nhiều năm mà thời hạn thuê đất đã trả tiền còn lại ít nhất là 05 năm thi hộ gia đình, cá nhân được thé chấp bằng QSDĐ và tài sản thuộc sở hữu của mình gan lién với đất thuê. Thời hạn cấp tín dụng phải phù hợp với thời hạn thuê đất còn. Tại Agribank Chi nhánh Lam Sơn Thanh Hóa, toàn bộ các BĐS thế chấp làm TSBD khoản vay đều thuộc loại BĐS vừa dé cập. Các BĐS thé chấp hau hết là QSD đất, các công trình xây dựng gắn liền với đất đã được đăng ký pháp lý như nhà ở, nhà xưởng, nhà kho, trang trại, văn phòng, và một số công trình xây dựng khác. Quy định về định giá bat động san thé chấp làm tài sản bảo dam. Trong thời gian qua, Agribank Chi nhánh Lam Sơn Thanh Hóa đã va đang ap. dụng quy định riêng về định giá BĐS làm tài sản bảo đảm trong hoạt động cấp tín. Những quy định này được giải thích thông qua các Quyết định của Tổng Giám đốc Ngân hàng Nông nghiệp và Phát triển Nông thôn Việt Nam và Hội đồng thành. viên Ngân hàng Nông nghiệp và Phát triển Nông thôn Việt Nam. > Thứ nhất, thời điểm cũng như đơn vị do lường giá trị của TSBD, trong đó có BĐS được quy định căn cứ theo Quyết định số 838/QD-HDTV-TD ngày 30 tháng 12 năm 2020 “Sửa đổi, bổ sung một số Điều của Quy định về giao dịch bảo đảm cấp tín dung trong hệ thống Agribank ban hành kèm theo Quyết định 35⁄QĐ-HĐTV-HSX. ngày 15/01/2014 và các văn bản sửa đổi, bồ sung” của Hội đồng thành viên Ngân hàng Nông nghiệp và Phát triển Nông thôn Việt Nam:. “Tài sản bảo đảm được xác định giá trị theo thỏa thuận tại thời điểm ký kết hợp dong bảo đảm và ghỉ vào hợp dong lam cơ sở dé xác định mức cấp tín dụng, không áp dụng khi xử lý tài sản bảo dam để thu hồi nợ. Khi định giá tài sản bảo dam, Agribank nơi cấp tớn dụng phải nờu rừ phương phỏp định giỏ theo quy định của phỏp. > Thứ hai, về điều kiện dé thé chap QSD đất trong hoạt động cấp tín dung tại Chi nhánh làm tài sản bảo đảm. Nhìn chung, các quy định đối với việc chấp nhận tai sản bảo dam thông qua thé chấp tài sản nói chung và BĐS nói riêng, trong đó chủ yếu. là QSD đất tại Agribank Chi nhánh Lam Sơn Thanh Hóa tuân theo Quy định nội bộ. của hệ thống Agribank và các quy định của Nhà nước. Trong đó, tại Điều 5 Quyết định số 838/QD-HDTV-TD ngày 30 tháng 12 năm 2021 có quy định đối với tài sản là QSD đất, QSD đất và tài sản gắn liền với đất phải đủ điều kiện thế chấp theo quy định pháp luật của đất đai hiện hành. “a) Có Giấy chứng nhận OSD dat;. b) Đắt không có tranh chấp;. c) OSD dat không bị kê biên dé bảo đảm thi hành án;. d) Trong thời han sử dụng đất.”. > Thứ ba, về phương pháp chung xác định giá trị tài sản bảo dam trong đó có BĐS được áp dụng tại Chi nhánh đã căn cứ theo Quyết định số 177/QD-NHNo-TD ngày 08 tháng 02 năm 2021 “Quyết định ban hành quy định, quy trình bảo đảm cấp tín dụng” của Tổng Giám đốc Ngân hàng Nông nghiệp và Phát triển Nông thôn Việt. “a) Phương pháp so sánh: Phương pháp so sảnh là phương pháp xác định giá trị của tài sản dựa trên cơ sở phân tích mức giá của các tài sản có chức năng, công dụng. giống hoặc tương tự tài sản cần định giá để so sánh, ước tính, xác định giá trị của tài sản thẩm định giá. b) Phương pháp chỉ phí: Phương pháp chỉ phí là phương pháp định giá dựa trên cơ. sở chỉ phí tạo ra một tài sản có chức năng, công dụng giống hoặc tương tự tài sản can định giá và hao mòn của tài sản thẩm định giá. c) Phương pháp thu nhập: Phương pháp thu nhập là cách thức xác định giá trị cua. tài sản thông qua việc quy đổi dòng tiễn trong tương lai có được từ tài sản về giá trị. d) Phương pháp khác theo quy định của Bộ Tài chính. d) Tùy từng trường hop cụ thể, Agribank nơi cấp tín dụng có thé sử dụng một hoặc kết hợp các phương pháp để xác định giá trị TSBĐ.” (Điều 20). “q) Agribank thuê đơn vị có chức năng thẩm định giá tư van xây dựng Bang giá QSD đất (Bang giá dat) trên dia bàn hành chính mỗi tỉnh, thành phố trực thuộc Trung. ương dé lam căn cứ xác định giá trị QSD dat. b) Trong thời gian chưa thực hiện điểm a khoản này (xây dựng Bảng giá dat), đối với đất nông nghiệp được Nhà nước giao không thu tiền sử dụng đất thì xác định giá trị tài sản bảo đảm theo giá đất do UBND cấp tỉnh quy định, không khẩu trừ giá trị QSD đất đổi với thời gian đã sử dụng.
AGRIBANK CHI NHANH LAM SON THANH HOA
(3) ngày báo cáo có hiệu lực; (4) mô tả đầy đủ tình trạng pháp lý của BĐS căn cứ theo giấy tờ pháp lý khách hàng cung cấp; (5) mô tả BĐS mục tiêu với tình trạng chung một cỏch khỏch quan, rừ ràng; (6) túm tắt cụ thể những tài liệu cựng điều kiện thị trường đề làm căn cứ định giỏ; (7) nờu rừ những phương phỏp sử dụng đề định giỏ; (8) những giả thiết đặt ra và hạn chế của kết quả định giỏ; (9) giải thớch rừ ràng, cụ thể nguồn gốc, chất lượng, tinh chất của những thông tin phục vụ định giá. Khi Ban Giám đốc chấp nhận khoản vay, khách hàng và chi nhánh tiến hành ký kết hồ sơ, trong đó có hợp đồng bao đảm tiền vay, Bộ phận định giá TSBD khoản vay có trách nhiệm kết hợp với khách hàng vay vốn đề bàn giao hồ sơ gốc xác nhận QSD đất và QSH tài sản; phối hợp với khách hàng tiến hành công chứng hồ sơ và đăng ký giao dịch bao đảm, sau đó hồ sơ được đưa vào kho lưu trữ tại chi nhánh theo quy định.
TAI LIEU THAM KHAO
UBND tỉnh Thanh Hóa (2019), Quyết định số 25/2019/QĐ-UBND quyết định ban hành Bảng giá xây dung mới đối với nhà, công trình xây dựng khác gắn lién với dat làm cơ sở xác định giá trị bôi thường, hỗ trợ khi Nhà nước thu hồi dat và Quy định việc xác định giá trị bôi thường, hỗ trợ, ban hành ngày. Phạm Hồng Sơn (2015), “Giải pháp xử lý tài sản bảo đảm tiền vay là bất động sản trên địa bàn Hà Nội tại ngân hàng Nông nghiệp và Phát triển Nông thôn Việt Nam”, luận văn thạc sĩ kinh tế, Học viện Ngân hàng.
CONG HOA XA HOI CHU NGHIA VIET NAM
(Do ngân hang va bên bao dam cùng lập). Hộ khâu thường trú: Thôn 12 cũ nay là thôn Thịnh Mỹ 2, xã Thọ Diên, huyện Thọ. Xuân, tỉnh Thanh Hóa. Dia chỉ hiện tại: Thôn 12 cũ nay là thôn Thịnh Mỹ 2, xã Thọ Diên, huyện Tho Xuân, tỉnh Thanh Hóa. Bên A và Bên B cùng thống nhất lập Biên bản xác định giá trị các tài sản bảo. đảm, nội dung như sau:. Tài sản bảo đảm:. Quyền sử dụng đất:. - Dia chỉ: Thôn Thịnh Mỹ 2, xã Thọ Diên, huyện Tho Xuân, tỉnh Thanh Hóa. - Hình thức sử dung: Riêng. b) Đánh giá khái quát về lợi thế vị trí: Đất năm trên trục đường đường tỉnh lộ 506 giao thông thuận lợi, dễ thanh lý chuyên nhượng. Bên B cam kết toàn bộ tài sản nêu tại diém 1 thuộc quyên sở hữu, sử dụng của Bên.
BIEN BẢN XÁC ĐỊNH GIÁ TRI TÀI SAN BAO DAM Số: 3513/016/05/2021/BBDG
(Do ngân hàng và bên bảo đảm cùng lập). Tài sản bảo đảm:. Quyền sử dụng đất:. - Hình thức sử dụng: Riêng. b) Đánh giá khái quát về lợi thé vị trí: Dat nằm trên mặt đường quốc lộ 47 đoạn qua địa bàn Thị Tran Sao Vàng đối điện với UBND Thị Tran Sao Vàng, thuận lợi về kinh. Tài sản gắn liền với đất trên giấy chứng nhận quyền sử dụng đất: Không 1.4.
BIEN BẢN XÁC ĐỊNH GIÁ TRI TÀI SAN BAO DAM
(Do ngân hàng và bên bảo đảm cùng lập). CỘNG HOÀ XÃ HỘI CHỦ NGHĨA VIỆT NAM. Bên A và bên B cùng thống nhất lập Biên bản xác định giá trị các tài sản bảo. đảm, nội dung như sau:. Tài sản bảo đảm:. Quyền sử dụng đất:. - Địa chỉ: Khu 2 Thị trần Lam Sơn, huyện Thọ Xuân, tỉnh Thanh Hóa. - Hình thức sử dụng: Riêng. b) Đánh giá khái quát về lợi thé vị trí: Dat nam gần trục đường mòn Hồ Chí Minh giao thông thuận lợi, dễ thanh lý chuyên nhượng. ĐẠI DIỆN NHNo&PTNT VIỆT NAM (AGRIBANK) CHI NHÁNH LAM SƠN THANH HểA (BEN A). Hộ khẩu thường trú: Khu 3 Thị tran Lam Son, huyén Tho Xuan, tinh Thanh Hoa Dia chi hién tai: Khu 3 Thi tran Lam Son, huyén Tho Xuan, tinh Thanh Hoa. Hộ khẩu thường trú: Khu 3 Thị trần Lam Sơn, huyện Thọ Xuân, tỉnh Thanh Hóa Địa chỉ hiện tại: Khu 3 Thị tran Lam Son, huyện Thọ Xuân, tỉnh Thanh Hóa. Bên A và Bên B cùng thống nhất lập Biên bản xác định giá trị các tài sản bảo. đảm, nội dung như sau:. Tài sản bảo đảm:. Quyền sử dụng đất:. - Địa chỉ: Khu 3 Thị tran Lam Son, huyện Tho Xuân, tỉnh Thanh Hóa. - Hình thức sử dụng: Riêng. b) Đánh giá khái quát về lợi thé vị trí: Đất nằm trên trục đường Quốc lộ 47 giao thông thuận lợi, dé thanh lý chuyền nhượng.