Đề án môn học Đề án môn học TRƯỜNG ĐẠI HỌC KINH TẾ QUỐC DÂN VIỆN KẾ TOÁN KIỂM TOÁN o0o ĐỀ ÁN MÔN HỌC KẾ TOÁN TÀI CHÍNH Đề tài KẾ TOÁN BẤT ĐỘNG SẢN ĐẦU TƯ Giáo viên hướng dẫn Lê Quỳnh Liên Sinh viên th[.]
TRƯỜNG ĐẠI HỌC KINH TẾ QUỐC DÂN VIỆN KẾ TOÁN KIỂM TỐN o0o ĐỀ ÁN MƠN HỌC KẾ TỐN TÀI CHÍNH Đề tài: KẾ TỐN BẤT ĐỘNG SẢN ĐẦU TƯ Giáo viên hướng dẫn :Lê Quỳnh Liên Sinh viên thực : Nguyễn Khắc Tuân Mã số sinh viên : CQ524045 Lớp : Kế toán tổng hợp 52A Khóa : 52 Hà Nội,ngày 18 tháng năm 2013 Đề án môn học LỜI MỞ ĐẦU Cùng với hội nhập phát triển kinh tế nước với kinh tế toàn cầu loại hình kinh doanh,đầu tư mở rộng đầu tư bất động sản loại hình đầu tư phổ biến mang tới nhiều lợi nhuận cho nhà đầu tư doanh nghiệp tham gia lĩnh vực Để quy định hướng dẫn nguyên tắc phương pháp kế tốn bất động sản đầu tư,Bộ tài ban hành chuẩn mực kế toán số 05 : “ Bất động sản đầu tư” theo Quyết định số 234/2003/QĐ-BTC Tuy nhiên việc thực hạch toán bất động sản đầu tư doanh nghiệp Việt Nam áp dụng chưa nghiêm túc định này, cịn có thiếu sót quy định việc hạch tốn bất động sản đầu tư em định chọn đề tài: “ Bất động sản đầu tư” Đề tài nghiên cứu gồm phần: Phần 1: Chế độ kế toán hành hạch toán bất động sản đầu tư Phần 2: Hoàn thiện chế độ kế toán bất động sản đầu tư doanh nghiệp sản xuất kinh doanh Em xin cảm ơn Lê Quỳnh Liên giúp đỡ em hồn thành đề tài Do thời gian trình độ có hạn, đề án môn học không tránh khỏi điểm thiếu sót Rất mong thầy bạn góp ý để đề tài hoàn thiện hơn! SV: Nguyễn Khắc Tuân Đề án môn học I Cơ sở lý luận chung 1.Khái niệm bất động sản đầu tư a Bất động sản đầu tư bất động sản doanh nghiệp nắm giữ nhằm mục đích thu lợi từ việc cho thuê chờ tăng để : - Sử dụng sản xuất, cung cấp hàng hóa,dịch vụ sử dụng cho mục đích quản lý - Bán kỳ hoạt động kinh doanh thông thường b Bất động sản đầu tư phải thỏa mãn đồng thời điều kiện - Chắc chắn thu lợi ích kinh tế tương lai - Nguyên giá bất động sản đầu tư phải xác định cách đáng tín cậy c Cần phân biệt bất động sản đầu tư với bất động sản sử dụng bất động sản tồn kho - Bất động sản sử dụng: tài sản cố định sử dụng hoạt động kinh doanh - Bất động sản tồn kho: hàng hoá bán kỳ hoạt động kinh doanh thông thường - Bất động sản đầu tư bất động sản chờ tăng giá dùng cho thuê 2.Các trường hợp ghi nhận bất động sản đầu tư - Quyền sử dụng đất (do doanh nghiệp bỏ tiền mua lại) nắm giữ thời gian dài để chờ tăng giá; - Quyền sử dụng đất (do doanh nghiệp bỏ tiền mua lại) nắm giữ mà chưa xác định rõ mục đích sử dụng tương lai; SV: Nguyễn Khắc Tuân Đề án môn học - Nhà doanh nghiệp sở hữu (hoặc doanh nghiệp thuê tài chính) cho thuê theo nhiều hợp đồng thuê hoạt động; - Nhà giữ thuê theo nhiều hợp đồng thuê hoạt động - Cơ sở hạ tầng giữ thuê theo nhiều hợp đồng thuê hoạt động Các trường hợp đặc biệt ghi nhận bất động sản đầu tư - Đối với bất động sản mà phần doanh nghiệp nắm giữ nhằm mục đích thu lợi từ việc cho thuê hoạt động chờ tăng giá phần sử dụng cho sản xuất, cung cấp hàng hóa, dịch vụ cho quản lý phần tài sản bán riêng rẽ (hoặc cho thuê riêng rẽ theo nhiều hợp đồng thuê hoạt động), doanh nghiệp hạch toán phần tài sản dùng thuê chờ tăng giá bất động sản đầu tư phần tài sản dùng cho sản xuất quản lý hạch toán TSCĐ hữu hình TSCĐ vơ hình Trường hợp bất động sản không bán riêng rẽ phần sử dụng cho kinh doanh cho quản lý không đáng kể hạch tốn bất động sản đầu tư - Trường hợp doanh nghiệp cung cấp dịch vụ liên quan cho người sử dụng bất động sản doanh nghiệp sở hữu phần tương đối nhỏ tồn thoả thuận doanh nghiệp hạch toán tài sản bất động sản đầu tư - Trường hợp, công ty cho công ty mẹ công ty khác công ty mẹ thuê sử dụng nắm giữ bất động sản bất động sản hạch toán bất động sản đầu tư báo cáo tài riêng cơng ty có bất động sản báo cáo tài riêng SV: Nguyễn Khắc Tuân Đề án môn học công ty mẹ công ty mẹ cho công ty thuê (nếu thoả mãn định nghĩa bất động sản đầu tư), không phản ánh bất động sản đầu tư báo cáo tài hợp Tính giá bất động sản đầu tư 3.1.Nguyên giá bất động sản đầu tư: Là toàn chi phí (tiền mặt tương đương tiền) mà doanh nghiệp bỏ giá trị hợp lý khoản khác đưa trao đổi để có bất động sản đầu tư tính đến thời điểm mua xây dựng hoàn thành bất động sản đầu tư Tuỳ thuộc vào trường hợp, nguyên giá bất động sản đầu tư xác định sau: - Nguyên giá bất động sản đầu tư mua bao gồm giá mua chi phí liên quan trực tiếp đến việc mua, như: phí dịch vụ tư vấn luật pháp liên quan, thuế trước bạ chi phí giao dịch liên quan khác - Trường hợp mua bất động sản đầu tư toán theo phương thức trả chậm, nguyên giá bất động sản đầu tư phản ánh theo giá mua trả tiền thời điểm mua Khoản chênh lệch giá mua trả chậm giá mua trả tiền hạch tốn vào chi phí tài theo kỳ hạn tốn, trừ số chênh lệch tính vào nguyên giá bất động sản đầu tư theo quy định Chuẩn mực kếtốn số 16- "Chi phí vay"; - Nguyên giá bất động sản đầu tư tự xây dựng giá thành thực tế chi phí liên quan trực tiếp bất động sản đầu tư tính đến ngày hồn thành cơng việc xây dựng; - Trường hợp bất động sản thuê tài với mục đích thuê hoạt động thoả mãn tiêu chuẩn ghi nhận bất động sản đầu tư nguyên giá bất động sản đầu tư thời điểm khởi đầu thuê thực theo quy định Chuẩn mực SV: Nguyễn Khắc Tuân Đề án mơn học kế tốn số 06 - “Th tài sản” Các chi phí sau khơng tính vào nguyên giá bất động sản đầu tư: - Chi phí phát sinh ban đầu (trừ trường hợp chi phí cần thiết để đưa bất động sản đầu tư vào trạng thái sẵn sàng sử dụng); - Các chi phí đưa bất động sản đầu tư vào hoạt động lần đầu trước bất động sản đầu tư đạt tới trạng thái hoạt động bình thường theo dự kiến; - Các chi phí khơng bình thường nguyên vật liệu, lao động nguồn lực khác trình xây dựng bất động sản đầu tư 3.2 Hao mòn bất động sản đầu tư: Trong trình nắm giữ để chờ tăng giá, hc cho th hoạt động bất động sản đầu tư bị giảm giá trị phải trích khấu hao Khấu hao bất động sản đầu tư ghi nhận chi phí kinh doanh kỳ 3.3 Giá trị lại: Là nguyên giá bất động sản đầu tư sau trừ (-) số khấu hao lũy kế bất động sản đầu tư 4.Quy định chế độ kế toán Việt Nam Theo quy định chuẩn mực kế toán số 05 quy định số điểm hạch toán bất động sản đầu tư doanh nghiệp sản xuất kinh doanh: Điều kiện ghi nhận bất động sản đầu tư - Một bất động sản đầu tư ghi nhận tài sản phải thỏa mãn đồng thời hai điều kiện sau: (a) Chắc chắn thu lợi ích kinh tế tương lai; (b) Nguyên giá bất động sản đầu tư phải xác định cách đáng tin cậy SV: Nguyễn Khắc Tuân Đề án môn học - Khi xác định bất động sản đầu tư có thỏa mãn điều kiện thứ để ghi nhận tài sản hay không, doanh nghiệp cần phải đánh giá mức độ chắn gắn liền với việc thu lợi ích kinh tế tương lai mà chúng mang lại sở thơng tin có thời điểm ghi nhận Điều kiện thứ hai để ghi nhận bất động sản đầu tư tài sản thường dễ thoả mãn giao dịch mua bán, trao đổi chứng minh cho việc hình thành bất động sản xác định giá trị bất động sản đầu tư Xác định giá trị ban đầu - Một bất động sản đầu tư phải xác định giá trị ban đầu theo nguyên giá Nguyên giá bất động sản đầu tư bao gồm chi phí giao dịch liên quan trực tiếp ban đầu - Nguyên giá bất động sản đầu tư mua bao gồm giá mua chi phí liên quan trực tiếp, như: Phí dịch vụ tư vấn luật pháp liên quan, thuế trước bạ chi phí giao dịch liên quan khác - Nguyên giá bất động sản đầu tư tự xây dựng giá thành thực tế chi phí liên quan trực tiếp bất động sản đầu tư tính đến ngày hồn thành cơng việc xây dựng Từ bắt đầu xây dựng ngày hồn thành cơng việc xây dựng doanh nghiệp áp dụng Chuẩn mực kế toán số 03 “Tài sản cố định hữu hình” Chuẩn mực kế tốn số 04 “Tài sản cố định vơ hình” Tại ngày tài sản trở thành bất động sản đầu tư áp dụng chuẩn mực - Nguyên giá bất động sản đầu tư không bao gồm chi phí sau: a Chi phí phát sinh ban đầu (trừ trường hợp chi phí cần thiết để đưa bất động sản đầu tư tới trạng thái sẵn sàng hoạt động); SV: Nguyễn Khắc Tuân Đề án mơn học b Các chi phí đưa bất động sản đầu tư vào hoạt động lần đầu trước bất động sản đầu tư đạt tới trạng thái hoạt động bình thường theo dự kiến; c Các chi phí khơng bình thường ngun vật liệu, lao động nguồn lực khác trình xây dựng bất động sản đầu tư - Trường hợp mua bất động sản đầu tư toán theo phương thức trả chậm, nguyên giá bất động sản đầu tư phản ánh theo giá mua trả thời điểm mua Khoản chênh lệch tổng số tiền phải toán giá mua trả hạch tốn vào chi phí tài theo kỳ hạn tốn, trừ số chênh lệch tính vào nguyên giá bất động sản đầu tư theo quy định Chuẩn mực kế tốn số 16 “Chi phí vay” Chi phí phát sinh sau ghi nhận ban đầu - Chi phí liên quan đến bất động sản đầu tư phát sinh sau ghi nhận ban đầu phải ghi nhận chi phí sản xuất, kinh doanh kỳ, trừ chi phí có khả chắn làm cho bất động sản đầu tư tạo lợi ích kinh tế tương lai nhiều mức hoạt động đánh giá ban đầu ghi tăng nguyên giá bất động sản đầu tư - Việc hạch tốn chi phí phát sinh sau ghi nhận ban đầu phụ thuộc vào trường hợp có xem xét đến việc đánh giá ghi nhận ban đầu khoản đầu tư liên quan Chẳng hạn, trường hợp giá mua tài sản bao gồm nghĩa vụ doanh nghiệp phải chịu chi phí cần thiết phát sinh để đưa bất động sản tới trạng thái sẵn sàng hoạt động chi phí tính vào ngun giá Ví dụ: Mua ngơi nhà với u cầu phải nâng cấp chi phí nâng cấp phát sinh ghi tăng nguyên giá bất động sản đầu tư Xác định giá trị sau ghi nhận ban đầu SV: Nguyễn Khắc Tuân Đề án môn học - Sau ghi nhận ban đầu, thời gian nắm giữ bất động sản đầu tư xác định theo nguyên giá, số khấu hao luỹ kế giá trị cịn lại Chuyển đổi mục đích sử dụng - Việc chuyển từ bất động sản chủ sở hữu sử dụng thành bất động sản đầu tư từ bất động sản đầu tư sang bất động sản chủ sở hữu sử dụng hay hàng tồn kho có thay đổi mục đích sử dụng trường hợp sau: a Bất động sản đầu tư chuyển thành bất động sản chủ sở hữu sử dụng chủ sở hữu bắt đầu sử dụng tài sản này; b.Bất động sản đầu tư chuyển thành hàng tồn kho chủ sở hữu bắt đầu triển khai cho mục đích bán; c Bất động sản chủ sở hữu sử dụng chuyển thành bất động sản đầu tư chủ sở hữu kết thúc sử dụng tài sản đó; d.Hàng tồn kho chuyển thành bất động sản đầu tư chủ sở hữu bắt đầu cho bên khác thuê hoạt động; e Bất động sản xây dựng chuyển thành bất động sản đầu tư kết thúc giai đoạn xây dựng, bàn giao đưa vào đầu tư (Trong giai đoạn xây dựng phải kế toán theo Chuẩn mực kế tốn số 03 “ Tài sản cố định hữu hình”) - Theo yêu cầu đoạn 23b, doanh nghiệp chuyển bất động sản đầu tư sang hàng tồn kho có thay đổi mục đích sử dụng, chứng bắt đầu việc triển khai cho mục đích bán Khi doanh nghiệp định bán bất động sản đầu tư mà giai đoạn nâng cấp doanh nghiệp phải tiếp tục coi bất động sản bất động sản đầu tư bán (khơng cịn trình bày Bảng cân đối kế tốn) khơng hạch tốn tài sản hàng tồn kho Tương tự, doanh nghiệp bắt đầu nâng cấp, cải tạo bất động sản đầu tư có với mục đích tiếp tục sử dụng bất động sản tương lai bất động sản đầu tư, bất động sản bất động sản đầu tư không phân loại lại bất động sản chủ sở hữu sử dụng trình nâng cấp cải tạo SV: Nguyễn Khắc Tuân Đề án môn học - Việc chuyển đổi mục đích sử dụng bất động sản đầu tư với bất động sản chủ sở hữu sử dụng hàng tồn kho không làm thay đổi giá trị ghi sổ tài sản chuyển đổi không làm thay đổi nguyên giá bất động sản việc xác định giá trị hay để lập báo cáo tài Thanh lý - Một bất động sản đầu tư khơng cịn trình bày Bảng cân đối kế toán sau bán sau bất động sản đầu tư khơng cịn nắm giữ lâu dài xét thấy khơng thu lợi ích kinh tế tương lai từ việc lý bất động sản đầu tư - Việc lý bất động sản đầu tư xảy sau bán sau ký hợp đồng cho thuê tài Để xác định thời điểm bán bất động sản đầu tư ghi nhận doanh thu từ việc bán bất động sản đầu tư, doanh nghiệp phải tuân theo quy định Chuẩn mực kế toán số 14 “Doanh thu thu nhập khác” Việc bán bất động sản cho thuê tài giao dịch bán thuê lại bất động sản đầu tư, doanh nghiệp phải tuân theo quy định Chuẩn mực kế toán số 06 “Thuê tài sản” - Các khoản lãi lỗ phát sinh từ việc bán bất động sản đầu tư xác định số chênh lệch doanh thu với chi phí bán giá trị cịn lại bất động sản đầu tư Số lãi lỗ ghi nhận thu nhập hay chi phí báo cáo kết hoạt động kinh doanh kỳ (Trường hợp bán thuê lại tài sản bất động sản thực theo quy định Chuẩn mực kế toán số 06 “Thuê tài sản”) - Khoản doanh thu từ việc bán bất động sản đầu tư ghi nhận theo giá trị hợp lý Trường hợp bán theo phương thức trả chậm, khoản doanh thu xác định ban đầu giá bán trả Khoản chênh lệch tổng số tiền phải toán giá bán trả ghi nhận doanh thu tiền lãi chưa thực theo quy định Chuẩn mực kế toán số 14 “Doanh thu thu nhập khác” 5.Tài khoản sử dụng SV: Nguyễn Khắc Tuân Đề án môn học TÀI KHOẢN 217: BẤT ĐỘNG SẢN ĐẦU TƯ Tài khoản dùng để phản ánh số có tình hình biến động tăng, giảm bất động sản (BĐS) đầu tư doanh nghiệp theo nguyên giá HẠCH TOÁN TÀI KHOẢN NÀY CẦN TÔN TRỌNG MỘT SỐ QUY ĐỊNH SAU Tài khoản dùng để phản ánh giá trị BĐS đủ tiêu chuần ghi nhận BĐS đầu tư Không phản ánh vào tài khoản giá trị BĐS mua để bán kỳ hoạt động kinh doanh bình thường xây dựng để bán tương lai gần BĐS chủ sở hữu sử dụng, BĐS trình xây dựng chưa hồn thành với mục đích để sử dụng tương lai dạng BĐS đầu tư BĐS đầu tư ghi nhận tài khoản theo nguyên giá Nguyên giá BĐS đầu tư: Là toàn chi phí (tiền tương đương tiền) mà doanh nghiệp bỏ giá trị hợp lý khoản khác đưa trao đổi để có BĐS đầu tư tính đến thời điểm mua xây dựng hồn thành BĐS đầu tư KẾT CẤU VÀ NỘI DUNG PHẢN ÁNH CỦA TÀI KHOẢN 217 - BẤT ĐỘNG SẢN ĐẦU TƯ Bên Nợ: Nguyên giá BĐS đầu tư tăng kỳ Bên Có: Nguyên giá BĐS đầu tư giảm kỳ Số dư bên Nợ: Nguyên giá BĐS đầu tư có 6.Hạch tốn số nghiệp vụ chủ yếu a Tại doanh nghiệp chuyên kinh doanh bất động sản Sơ đồ hạch toán tăng giảm bất động sản SV: Nguyễn Khắc Tuân 10 Đề án môn học Kế toán khấu hao bất động sản đầu tư SV: Nguyễn Khắc Tuân 11 Đề án môn học Cho thuê bất động sản đầu tư - Thu tiền cho thuê bất động sản đầu tư + Nếu thu tiền cho thuê bất động sản đầu tư theo kỳ Nợ TK 111,112,131 Có TK 5117- Doanh thu kinh doanh BĐS đầu tư Có TK 3331- Thuế GTGT phải nộp + Nếu thu trước tiền cho thuê bất động sản đầu tư nhiều kỳ ghi Nợ TK 111,112 Có TK 3387 Có TK 3331 SV: Nguyễn Khắc Tuân 12 Đề án mơn học + Tính kết chuyển doanh thu kỳ kế toán ghi Nợ TK 3387- doanh thu chưa thực Có TK 5117- Doanh thu kinh doanh BĐS đầu tư - Chi phí cho thuê bất động sản đầu tư + Chi phí khấu hao bất động sản đầu tư Nợ TK 632- Giá vốn hàng bán Có TK 2147- Khấu hao bất đống sản đầu tư + Các chi phí khác cho thuê bất động sản đầu tư Nợ TK 632- Giá vốn hàng bán Nợ Tk 133- Thuế GTGT khấu trừ Có TK 111,112,331,334,152 + Chi phí phát sinh nhiều,cần tính giá thành hoạt động cho thuê BĐS đầu tư Tập hợp chi phí cho th ghi: Nợ TK 621,622,627 Có Tk 152,334,338,2147,331 Cuối kỳ tổng hợp chi phí Nợ TK 154- Chi phí kinh doanh dở dang Có Tk 621,622,627 Kết chuyển giá vốn ghi Nợ TK 632- Giá vốn hàng bán Có TK 154- Chi phí kinh doanh dở dang b Tại doanh nghiệp không chuyên kinh doanh bất động sản: - Mua bất động sản để bán: Nợ TK 1567- Hàng doá bất động sản Nợ TK 133- Thuế GTGT Có Tk 11,112,331 - Mua bất động sản đưa vào đầu tư xây dựng SV: Nguyễn Khắc Tuân 13 Đề án môn học Nợ TK 241- XDCB Nợ TK 133- Thuế GTGT Có TK 11,112,331 - Khi xây dựng hoàn thành Nợ TK 1567- Hàng hố bất động sản Có TK 241- XDCB - Thu tiền bán bất động sản kế toán ghi: Nợ TK 11,112,131 Có TK 5117- Doanh thu kinh doanh bất động sản đầu tư Có TK 3331- Thuế GTGT - Kết chuyển giá vốn hàng bán Nợ TK 632- Giá vốn hàng bán Có TK 1567- Hàng hố bất động sản 7.Hạch toán bất động sản đầu tư số nước giới a So sánh hạch toán bất động sản đầu tư theo chế độ kế toán Việt Nam theo chuẩn mực kế toán quốc tế IAS40 Giống nhau: Hai chuẩn mực hoàn toàn giống điểm sau: • Phạm vi chuẩn mực • Xác định giá ban đầu (Đoạn 18, VAS 05 đoạn 20, IAS 40): theo nguyên giá bất động sản đầu tư chi phí giao dịch liên quan trực tiếp ban đầu, không bao gồm chi phí phát sinh ban đầu, chi phí đưa bất động sản đầu tư vào hoạt động lần đầu trước bất động sản đầu tư đạt đến trạng thái hoạt động bình thường theo dự SV: Nguyễn Khắc Tn 14 Đề án mơn học kiến, chi phí khơng bình thường q trình xây dựng bất động sản đầu tư Theo IAS 40 BĐS đầu tư ghi nhận tài sản : - Có khả chắn tương lai doanh nghiệp thu lợi ích kinh tế kèm với BĐS ; - Giá trị BĐS tính tốn cách đáng tin cậy Vào lần xác định giá trị ban đầu BĐS đầu tư ghi nhận theo nguyên giá, bao gồm giá mua chi phí trực tiếp cho giao dịch Tuy nhiên chi phí quản lý hành chung chi phí tạo lập bị loại trừ Các chi phi phát sinh sau ghi nhận ban đầu BĐS đầu tư ghi nhận chi phí khoản khơi phục lại hoạt động mức tiêu chuẩn, chi phí vốn hóa có khả doanh nghiệp thu lợi ích kinh tế vượt mức hoạt động tiêu chuẩn ban đầu Việc chuyển từ BĐS đầu tư sang BĐS chủ sở hữu sử dụng hay hàng tồn kho ngược lại ghi nhận có thay đổi việc sử dụng Việc xác định giá trị ghi sổ vào ngày chuyển giao áp dụng quy định đặc biệt Khác nhau: Điểm khác biệt IAS 40 VAS 05 quy định việc xác định giá trị BĐS đầu tư sau ghi nhận ban đầu Theo VAS 05 sau ghi nhận giá ban đầu , thời gian nắm giữ BĐS đầu tư xác định theo nguyên giá , số khấu hao lũy kế giá trị lại Tức giá trị sau ghi nhận ban đầu BĐS đầu tư xác định theo phương pháp giá vốn Cịn theo IAS 40 doanh nghiệp xác định giá trị sau ghi nhận ban đầu cho tất BĐS đầu tư theo hai phương pháp sau : - Phương pháp giá vốn ( cost model) SV: Nguyễn Khắc Tuân 15 Đề án môn học - Phương pháp giá trị hợp lý ( Fair value model) b So sánh với hệ thống kế toán Tây Âu - Với hệ thống kế toán Tây Âu mua sắm sang nhượng bất động sản đầu tư thơng thường phải có thủ tục pháp lý như: thuế trước bạ,chứng thư, tiền thù lao cho chưởng khế tiền hoa hồng phải trả cho người mơi giới… Những chi phí khơng tính vào ngun giá bất động sản đầu tư mà hạch tốn vào tài khoản 4812: “ phí tổn mua sắm bất động sản” hạch toán vào tài khoản chi phí có liên quan ( TK 6354- Thuế trước bạ, TK 6226- Thu kèm; TK 6221- Tiền hoa hồng… Cuối niên độ kết chuyển chi phí sang tài khoản 4812 để phân chia cho nhiều niên độ II Hồn thiện chế độ kế tốn bất động sản đầu tư doanh nghiệp sản xuất kinh doanh Ưu điểm - Việc hạch toán bất động sản đầu tư vào tài khoản 217 doanh nghiệp thể chất bất động sản đầu tư tài sản thoả mãn điều kiên : chắn thu lợi ích tương lai giá trị xác định cách đáng tin cậy - Việc kinh doanh bất động sản tách biệt riêng khỏi hoạt động tài khác doanh nghiệp với việc ghi nhận doanh thu vài tài khoản 5117; giá vốn vào tài khoản 632 việc trích khấu hao bất động sản vào tài khoản 2147 hồn tồn phù hợp Việc hạch tốn nhưn phù hợp với hoạt động kinh doanh bất động sản đầu tư ngày đa dạng Tồn Tuy nhiên, thực tế nay, hầu hết doanh nghiệp chưa đưa hai tài khoản TK 217 1567 vào hệ thống tài khoản để sử SV: Nguyễn Khắc Tuân 16 Đề án mơn học dụng Bởi người tham gia thị trường dựa vào tính chất khoản mục bảng cân đối kế toán doanh nghiệp để đưa định đầu tư dài hạn hay ngắn hạn Nhưng nước ta chưa có quy định thức tính chất dài hạn ngắn hạn Ví dụ : Một doanh nghiệp mua quyền sử dụng đất thuê thời gian năm cho thuê năm doanh nghiệp định bán quyền sử dụng đất Điều ảnh hưởng lớn đến định người tham gia thị trường Trong số nước giới, có Mỹ, doanh nghiệp mua BĐS đầu tư phải đăng ký giao dịch thị trường BĐS Doanh nghiệp bán BĐS hết hạn đăng kí Nếu doanh nghiệp vi phạm bị sử phạt hành Như đảm bảo tính ổn định thị trường BĐS người tham gia thị trường có sở chắn cho định đầu tư Chuẩn mực kế tốn Việt Nam số 05 có quy định : “ Đối với BĐs mà doanh nghiệp nắm giữ phần nhằm mục đích thu lợi từ việc cho thuê hoạt động chờ tăng giá phần sử dụng cho sản xuất cho quản lý phần tài sản bán riêng rẽ ( cho thuê riêng rẽ theo nhiều hợp đồng thuê hoạt động ), doanh nghiệp hạch toán phần tải sản dung thuê chờ tăng giá BĐS đầu tư phần tài sản dung cho sản xuất quản lý hạch toán TSCĐ hữu hình vơ hình Trường hợp phần tài sản bán riêng rẽ phần sử dụng cho kinh doanh cho quản lý không đáng kể hạch tốn BĐS đầu tư “ Vậy,” không đáng kể” hiểu nào? Có doanh nghiệp cho “ khơng đáng kể “ 20% tổng giá trị BĐS , có doanh nghiệp lại cho 10% “khơng đáng kể” Chuẩn mực kế tốn số 05 – BĐS đầu tư mang lại sắc thái , cách nhìn hoạt động đầu tư kinh doanh BĐS doanh SV: Nguyễn Khắc Tuân 17 Đề án môn học nghiệp Tuy nhiên chưa thực vào sống thiếu quy định chặt chẽ đồng Điều gây ảnh hưởng khơng nhỏ tới hoạt động thị trường BĐS nước ta Một số giải pháp nhằm hồn thiện chế độ kế tốn bất động sản đầu tư Việt Nam - Quy định cụ thể khoản mục chuẩn mực kiểm toán số 05 để giúp doanh nghiệp kinh doanh dễ dàng thực chuẩn mực - Liên quan đến vấn đề khấu hao BĐS đầu tư, theo quy định : “ Trong trình nắm giữ chờ tăng giá, cho thuê hoạt động phải tiến hành trích khấu hao BĐS đầu tư Khấu hao BĐS đầu tư ghi nhận chi phí kinh doanh kỳ.”Như vậy, hàng năm doanh nghiệp phải trích khấu hao BĐS đầu tư tính vào chi phí kinh doanh Nhưng BĐS mà doanh nghiệp nắm giữ để chờ tăng giá lại chưa có doanh thu Điều có vi phạm nguyên tắc phù hợp? Theo nguyên tắc phù hợp tất chi phí phải gánh chịu việc tạo doanh thu, chi phí xuất kỳ nào, phải phù hợp với kỳ mà doanh thu ghi nhận Rõ ràng, việc trích khấu hao vào chi phí kinh doanh hàng năm BĐS chờ tăng giá vi phạm nguyên tắc phù hợp Do đó, thực tế quan thuế khơng chấp nhận khoản chi phí Điều gây khó khăn cho doanh nghiệp việc áp dụng chuẩn mực số 05 thông tư số 23/2005/TT-BTC - Sau chuẩn mực kế toán 05 đời , hoạt động đầu tư BĐS coi hoạt động kinh doanh thơng thường doanh nghiệp Cịn trước đây, hoạt động coi khoản đầu tư tài khác Hai hoạt động khác nhau.Thế , thực tế nay, đầu tư BĐS dường chưa thực trở thành hoạt động kinh doanh thơng thường Vì hoạt động có nhiều đặc điểm riêng biệt quy mô vốn lớn, độ rủi ro cao , chịu ảnh hưởng lớn sách kinh tế- xã hội Nhà nước đầu thị trường SV: Nguyễn Khắc Tuân 18 Đề án môn học - Theo chuẩn mực kế tốn quốc tế số 40 giá trị sau ghi nhận ban đầu BĐS đầu tư xác định theo hai phương pháp phương pháp giá vốn phương pháp giá trị hợp lý Trong Việt Nam cho phép áp dụng phương pháp giá vốn Nguyên nhân chủ yếu nước ta chưa đủ điểu kiện sở xác định giá trị hợp lý BĐS cách đáng tin cậy Do áp dụng phương pháp giá trị hợp lý số doanh nghiệp lợi dụng điều để điều chỉnh kết qua kinh doanh theo hướng có lợi cho Vì theo phương pháp này, khoản chênh lệch giá trị hợp lý đánh giá vào thời điểm lập bảng cân đối kế toán giá trị ghi nhận ban đầy tính thẳng vào kết kinh doanh kỳ Theo tôi, cần nhanh chóng đưa phương pháp giá trị hợp lý vào áp dụng Việt Nam để xác định giá trị sau ghi nhận ban đầu BĐS đầu tư Như vậy, vừa theo kịp chuẩn mực kế toán quốc tế, vừa đa dạng hóa phương pháp xác định giá trị BĐS đầu tư Tuy nhiên, muốn địi hỏi phải có biện pháp lâu dàu nhằm ổn định thị trường BĐS, tạo sở cho việc xác định giá trị hợp lý BĐS đầu tư cách đáng tin cậy Trên số kiến nghị phương hướng nhằm hồn thiện cơng tác kế toán BĐS đầu tư doanh nghiệp Cần có sách, quy định cụ thể, rõ ràng việc quản lý BĐS đầu tư để thực trở thành hoạt động kinh doanh để thị trường BĐS nước ta phát triển lành mạnh ổn định SV: Nguyễn Khắc Tuân 19