BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO TRƯỜNG ĐẠI HỌC KIẾN TRÚC ĐÀ NẴNG KHOA KINH TẾ NÀNH KẾ TOÁN Giảng viên hướng dẫn Đặng Thanh Nga Sinh viên thực hiện Lướng Thúy Tiến Lớp 20KH1 Học phần Đề án kế toán tài chính Đà[.]
BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO TRƯỜNG ĐẠI HỌC KIẾN TRÚC ĐÀ NẴNG KHOA KINH TẾ - NÀNH KẾ TOÁN KẾ TOÁN BẤT ĐỘNG SẢN ĐẦU TƯ Giảng viên hướng dẫn : Đặng Thanh Nga Sinh viên thực Lớp : Lướng Thúy Tiến : 20KH1 Học phần : Đề án kế tốn tài Đà Nẵng, ngày 02 tháng 11 năm 2022 Mục lục: Chương I: Kế toán bất động sản đầu tư Quốc tế Định nghía Ghi nhận Đo lường bất động sản đầu tư 3.1 Ghi nhận ban đầu 3.2 Ghi nhận 3.2.1 Mơ hình giá trị hợp lí 3.2.2 Mơ hình giá gốc Thanh lí Chuyển đổi mục đích sử dụng Chương II: Kế tốn bất động sản đầu tư Việt Nam Định nghĩa Ghi nhận Đo lường bất động sản đầu tư 3.1 Giá trị ban đầu 3.2 Chi phí phát sinh sau ghi nhận 3.3 Giá trị sau ghi nhận Thanh lí Chuyển đổi mục đích sử dụng Trình bày BCTC Phương pháp kế toán số giao dịch kinh tế chủ yếu 7.1 Khi mua Bất động sản đầu tư 7.2.Trường hợp BĐS đầu tư hình thành xây dựng hoàn thành bàn giao 7.3 Khi chuyển từ bất động sản chủ sở hữu sử dụng hàng tồn kho thành BĐSĐT, vào hồ sơ chuyển đổi mục đích sử dụng 7.4 Khi thuê tài với mục đích thuê theo nhiều hợp đồng thuê hoạt động, tài sản thuê thoả mãn tiêu chuẩn BĐSĐT 7.5 Khi phát sinh chi phí sau ghi nhận ban đầu BĐSĐT, thoả mãn điều kiện vốn hoá bao gồm nghĩa vụ doanh nghiệp phải chịu chi phí cần thiết phát sinh để đưa BĐSĐT tới trạng thái sẵn sàng hoạt động ghi tăng nguyên giá BĐSĐT 7.6 Kế toán bán, lý BĐSĐT Chương III: So sánh kế toán bất động sản đầu tư Việt Nam Quốc Tế Chương I: Kế toán bất động sản đầu tư quốc tế (IAS 40) Định nghĩa IAS 40 Bất động sản đầu tư tài sản cố định (đất nhà cửa – phần nhà cửa – hai) nắm giữ (bởi chủ sở hữu bên thuê thuê tài chính) để thu lời từ việc cho thuê, chờ tăng giá hai Ghi nhận theo IAS 40 Một bất động sản đầu tư nắm giữ ghi nhận tài sản đơn vị có nhiều khả nhận lợi ích kinh tế tương lai liên quan đến bất động sản đầu tư; nguyên giá bất động sản đầu tư xác định cách đáng tin cậy Đo lường ban đầu theo IAS 40 Bất động sản đầu tư ghi nhận ban đầu theo nguyên giá Chi phí giao dịch bao gồm giá trị ghi nhận ban đầu Khơng tính vào ngun giá bất động sản đầu tư chi phí sau: (a) chi phí khởi nghiệp; (trừ chi phí cần thiết để chuyển bất động sản thành trạng thái sử dụng theo mục đích ban quản trị) (b) lỗ từ hoạt động sản xuất kinh doanh phát sinh trước bất động sản đầu tư đạt mức độ sử dụng theo kết hoạch; (c) giá trị lãng phí bất thường nguyên vật liệu; nhân công; nguồn lực khác phát sinh thi công phát triển bất động sản đầu tư Đo lường sau ghi nhận ban đầu theo IAS 40 IAS 40 cho phép đơn vị lựa chọn giữa: mơ hình giá trị hợp lý mơ hình giá gốc Một phương pháp phải áp dụng cho tất bất động sản đầu tư đơn vị Thay đổi phép điều dẫn đến trình bày phù hợp IAS 40 lưu ý rằng; khả thay đổi từ mơ hình giá trị hợp lý sang mơ hình giá gốc 4.1 Mơ hình giá trị hợp lý Sau ghi nhận ban đầu; đơn vị lựa chọn mô hình giá trị hợp lý định giá tồn bất động sản đầu tư giá trị hợp lý; trừ trường hợp nêu đoạn 3Lợi nhuận hay lỗ phát sinh từ thay đổi giá trị hợp lý bất động sản đầu tư ghi nhận vào báo cáo kết kinh doanh cho kỳ mà chúng phát sinh Khi xác định giá trị hợp lý bất động sản đầu tư theo IFRS 13; khía cạnh khác; đơn vị phải đảm bảo giá trị hợp lý phản ánh thu nhập từ tiền thuê từ hợp đồng thuê giả thiết khác mà bên tham gia thị trường sử dụng định giá bất động sản đầu tư điều kiện thị trường Khi bên th sử dụng mơ hình giá trị hợp lý để xác định giá trị bất động sản nắm giữ thuộc dạng tài sản quyền sử dụng; đơn vị định giá tài sản quyền sử dụng; mà bất động sản gốc; giá trị hợp lý 4.2 Mơ hình giá gốc Sau ghi nhận ban đầu; đơn vị lựa chọn sử dụng mô hình giá gốc xác định giá trị bất động sản đầu tư theo quy định IAS 16; với giá trị ghi sổ nguyên giá trừ khấu hao lũy kế suy giảm giá trị lũy kế Thanh lý Một bất động sản đầu tư bị dừng ghi nhận (loại trừ khỏi báo cáo tình hình tài chính) bị lý bất động sản đầu tư bị dừng sử dụng vĩnh viễn khơng cịn lợi ích kinh tế tương lai kỳ vọng từ việc lý Tại Mỹ Hệ thống chuẩn mực kế toán (CMKT) Mỹ hành khơng có chuẩn mực, quy định cụ thể bất động sản đầu tư (BĐSĐT) BĐSĐT theo Nguyên tắc kế toán Mỹ (US GAAP) coi BĐS chủ sở hữu sử dụng nắm giữ thuê hoạt động Tại doanh nghiệp (DN) kinh doanh BĐS Mỹ, khơng áp dụng mơ hình giá trị hợp lý cho kế tốn BĐSĐT mơ hình giá gốc sử dụng hầu hết cho công ty kinh doanh BĐS Hội đồng tiêu chuẩn kế tốn tài khơng cho phép mơ hình đánh giá lại BĐS chủ sở hữu sử dụng Kế toán BĐSĐT Mỹ thực theo nguyên tắc sau: - Ghi nhận BĐS: Tại DN kinh doanh BĐS Mỹ ghi nhận BĐS xem xét để bán phải thoả mãn điều kiện: “BĐS tham gia giao dịch mua bán BĐS, bao gồm BĐS cải tạo, xây dựng BĐS kèm với thiết bị thiếu” Việc ghi nhận BĐS bán BĐS kèm thiết bị (thiết bị thiếu) vào tầm quan trọng chi phí bỏ để loại bỏ thiết bị từ vị trí mình, bao gồm chi phí cho việc sửa chữa thiệt hại cho vị trí sau loại bỏ kết hợp với việc suy giảm giá trị hợp lý thiết bị bị loại bỏ khỏi BĐS - Ghi nhận doanh thu BĐS: Theo hệ thống kế toán Mỹ, doanh thu bán hàng ghi nhận doanh thu thu thu Trên sở này, kế toán BĐSĐT Mỹ quy định, DN kinh doanh BĐS phải thoả mãn tiêu chuẩn sau ghi nhận doanh thu bán BĐS theo phương pháp sở dồn tích Giao dịch bán BĐS hoàn thành; khoản đầu tư ban đầu người mua đủ để chứng minh cho cam kết trả nợ; Các khoản thu người bán chắn chịu lệ thuộc tương lai; Bên bán chuyển giao cho bên mua rủi ro lợi ích gắn liền với quyền sở hữu BĐS khơng cịn liên quan đáng kể tài sản - Trình bày báo cáo tài (BCTC): US GAAP khơng đưa quy định cụ thể, chi tiết nội dung phải trình bày hoạt động kinh doanh BĐS Mặt khác, US GAAP khơng có quy định BĐSĐT, BĐSĐT khơng có quy định việc trình bày BCTC US GAAP Đối với loại hình BĐSĐT, DN Mỹ trình bày sách kế tốn áp dụng việc xác định giá trị BĐS, trình bày giá trị ghi sổ BĐS giá trị biến động kỳ BĐS Tại Trung Quốc Hầu hết DN kinh doanh BĐS Trung Quốc áp dụng Hệ thống CMKT cho DN kinh doanh (CAS 2006) Về bản, việc chuyển đổi CAS 2006 tiệm cận Chuẩn mực BCTC quốc tế (IFRS) Nhìn chung, CAS 2006 tuân thủ hầu hết nguyên tắc kế toán theo IFRS Kế toán BĐSĐT DN kinh doanh BĐS Trung Quốc ghi nhận sau: Ghi nhận BĐS: - Ghi nhận BĐS tồn kho: Các DN Trung Quốc ghi nhận BĐS tồn kho, BĐS dự định để bán trình xây dựng để bán trình hoạt động kinh doanh thông thường - Ghi nhận BĐSĐT: Tại DN, “khi BĐS ghi nhận BĐSĐT phải thỏa mãn đồng thời điều kiện sau: Có nhiều khả đơn vị thu lợi ích kinh tế tương lai từ BĐS đầu tư giá gốc BĐSĐT xác định cách đáng tin cậy” (CAS 3- BĐSĐT) Xác định giá trị BĐS: - Xác định giá trị BĐS tồn kho: Quy định xác định giá trị BĐS tồn kho DN Trung Quốc sau: “BĐS tồn kho tính theo giá gốc, trường hợp giá trị thực thấp giá gốc, phải tính theo giá trị thực được” (CAS 1-Hàng tồn kho) - Xác định giá trị BĐSĐT: + Xác định giá trị thời điểm ghi nhận ban đầu: Quy định xác định giá trị BĐSĐT thời điểm ghi nhận ban đầu: “Một BĐSĐT phải xác định giá trị ban đầu theo giá gốc” Giá gốc BĐSĐT bao gồm tất chi phí liên quan trực tiếp ban đầu để hình thành BĐSĐT (CAS 3) Giá gốc BĐSĐT mua, bao gồm giá mua chi phí liên quan trực tiếp chi phí giao dịch, chi phí dịch vụ tư vấn pháp luật, thuế trước bạ chi phí liên quan trực tiếp khác + Xác định giá trị sau ghi nhận ban đầu: Theo quy định hành, DN lựa chọn mơ hình giá gốc mơ hình giá trị hợp lý (GTHL) để xác định giá trị sau ghi nhận ban đầu BĐSĐT Theo kết nghiên cứu Taplin Ross, Yuan Wei Brown Alistair (2014), DN kinh doanh BĐS Trung Quốc niêm yết thị trường chứng khốn quốc tế có xu hướng sử dụng kế toán theo GTHL nhiều DN niêm yết thị trường chứng khoán nước Kết nghiên cứu rằng, DN Trung Quốc, yếu tố có ảnh hưởng quốc tế tương quan chặt chẽ với việc lựa chọn sử dụng GTHL để kế toán BĐSĐT Ghi nhận doanh thu BĐS: - Ghi nhận doanh thu BĐS tồn kho: DN Trung Quốc ghi nhận doanh thu bán BĐS tồn kho phải thỏa mãn đồng thời điều kiện ghi nhận doanh thu Nếu người mua BĐS tác động trực tiếp đến thiết kế BĐS trước thi công, có quyền định thay đổi cấu trúc trình xây dựng, trường hợp này, DN BĐS ghi nhận doanh thu tuân thủ CAS 15-Hợp đồng xây dựng Nếu trường hợp người mua tài sản quyền tham gia thiết kế BĐSĐT DN kinh doanh BĐS ghi nhận doanh thu trường hợp theo CAS 14doanh thu - Ghi nhận doanh thu BĐSĐT: Doanh thu BĐSĐT ghi nhận theo quy định CAS 2006, bao gồm doanh thu từ hoạt động cho thuê BĐSĐT doanh thu từ hoạt động bán, lý BĐSĐT Doanh thu cung cấp dịch vụ cho thuê BĐSĐT quy định CAS 14 - doanh thu phải thỏa mãn, đồng thời điều kiện ghi nhận doanh thu giống quy định IAS 18 - doanh thu Trình bày BCTC: Về trình bày BCTC tiêu liên quan đến kinh doanh BĐS, u cầu trình bày thơng tin CAS 2006 IFRS chuẩn mực liên quan tương tự Kinh nghiệm cho doanh nghiệp Việt Nam Trên sở nghiên cứu kế toán BĐSĐT Mỹ Trung Quốc, viết rút kinh nghiệm cho DN Việt Nam sau: Ghi nhận BĐS - Về ghi nhận BĐS để bán DN kinh doanh BĐS, cần có quy định ghi nhận BĐS kèm với thiết bị thiếu Việt Nam chưa có hướng dẫn quy định cụ thể loại hình BĐS Trong thực tế, BĐS kèm với thiết bị thiếu phát sinh nhiều, thiết bị thiếu thiết gắn liền với BĐS gỡ bỏ sử dụng riêng rẽ mà không phát sinh chi phí đáng kể Các DN kinh doanh BĐS Việt Nam cần nhận biết thiết bị thiếu gắn liền với BĐS thiết bị ghi nhận BĐS - Đối với loại hình trình xây dựng cải tạo nâng cấp với mục đích để dụng tương lai cho thuê chờ tăng giá để bán, DN kinh doanh BĐS cần vào chất nghiệp vụ phát sinh để ghi nhận BĐSĐT hay không ghi nhận BĐSĐT Xác định giá trị sau ghi nhận ban đầu BĐS DN kinh doanh BĐS Việt Nam nên xem xét việc áp dụng mơ hình giá trị hợp lý Xuất phát từ nghiên cứu xác định giá trị sau ghi nhận ban đầu BĐSĐT cho thấy, DN kinh doanh BĐSĐT áp dụng mơ hình giá trị hợp lý, có điều chỉnh quy định áp dụng mơ hình giá trị hợp lý phù hợp với điều kiện kinh tế Việt Nam Điều đáp ứng yêu cầu đặt hệ thống kế tốn Việt Nam, vừa đảm bảo xu tồn cầu hố, vừa đảm bảo u cầu riêng kinh tế, quản lý Nhà Nước Đồng thời, trường hợp DN kinh doanh BĐS Việt Nam lựa chọn mơ hình giá gốc để ghi nhận hoạt động kinh doanh BĐS, vậy, DN cần xem xét dấu hiệu cho thấy BĐSĐT bị giảm giá trị khơng, có DN cần xem xét khả giảm giá trị để ước tính giá trị thu hồi BĐS DN cần kiểm tra dấu hiệu giảm giá trị BĐSĐT theo nguyên nhân từ bên bên Ghi nhận doanh thu hoạt động kinh doanh BĐS 10 ... thái sẵn sàng hoạt động ghi tăng nguyên giá BĐSĐT 7.6 Kế toán bán, lý BĐSĐT Chương III: So sánh kế toán bất động sản đầu tư Việt Nam Quốc Tế Chương I: Kế toán bất động sản đầu tư quốc tế (IAS 40)... theo IAS 40 Một bất động sản đầu tư nắm giữ ghi nhận tài sản đơn vị có nhiều khả nhận lợi ích kinh tế tư? ?ng lai liên quan đến bất động sản đầu tư; nguyên giá bất động sản đầu tư xác định cách... bất động sản đầu tư số quy định khác làm sở ghi sổ kế toán lập báo cáo tài 02.Chuẩn mực áp dụng cho kế tốn bất động sản đầu tư, trừ có chuẩn mực kế toán khác cho phép áp dụng phương pháp kế toán