(TIỂU LUẬN) kế TOÁN bất ĐỘNG sản đầu tư

BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO TRƯỜNG ĐẠI HỌC KIẾN TRÚC ĐÀ NẴNG KHOA KINH TẾ - NÀNH KẾ TOÁN KẾ TOÁN BẤT ĐỘNG SẢN ĐẦU TƯ Giảng viên hướng dẫn : Đặng Thanh Nga Sinh viên thực Lớp : Lướng Thúy Tiến : 20KH1 Học phần : Đề án kế tốn tài Đà Nẵng, ngày 02 tháng 11 năm 2022 Mục lục: Chương I: Kế toán bất động sản đầu tư Quốc tế Định nghía Ghi nhận Đo lường bất động sản đầu tư 3.1 Ghi nhận ban đầu 3.2 Ghi nhận 3.2.1 Mơ hình giá trị hợp lí 3.2.2 Mơ hình giá gốc Thanh lí Chuyển đổi mục đích sử dụng Chương II: Kế tốn bất động sản đầu tư Việt Nam Định nghĩa Ghi nhận Đo lường bất động sản đầu tư 3.1 Giá trị ban đầu 3.2 Chi phí phát sinh sau ghi nhận 3.3 Giá trị sau ghi nhận Thanh lí Chuyển đổi mục đích sử dụng Trình bày BCTC Phương pháp kế toán số giao dịch kinh tế chủ yếu 7.1 Khi mua Bất động sản đầu tư 7.2.Trường hợp BĐS đầu tư hình thành xây dựng hoàn thành bàn giao 7.3 Khi chuyển từ bất động sản chủ sở hữu sử dụng hàng tồn kho thành BĐSĐT, vào hồ sơ chuyển đổi mục đích sử dụng 7.4 Khi thuê tài với mục đích thuê theo nhiều hợp đồng thuê hoạt động, tài sản thuê thoả mãn tiêu chuẩn BĐSĐT 7.5 Khi phát sinh chi phí sau ghi nhận ban đầu BĐSĐT, thoả mãn điều kiện vốn hoá bao gồm nghĩa vụ doanh nghiệp phải chịu chi phí cần thiết phát sinh để đưa BĐSĐT tới trạng thái sẵn sàng hoạt động ghi tăng nguyên giá BĐSĐT 7.6 Kế toán bán, lý BĐSĐT Chương III: So sánh kế toán bất động sản đầu tư Việt Nam Quốc Tế Chương I: Kế toán bất động sản đầu tư quốc tế (IAS 40) Định nghĩa IAS 40 Bất động sản đầu tư tài sản cố định (đất nhà cửa – phần nhà cửa – hai) nắm giữ (bởi chủ sở hữu bên thuê thuê tài chính) để thu lời từ việc cho thuê, chờ tăng giá hai Ghi nhận theo IAS 40 Một bất động sản đầu tư nắm giữ ghi nhận tài sản đơn vị có nhiều khả nhận lợi ích kinh tế tương lai liên quan đến bất động sản đầu tư; nguyên giá bất động sản đầu tư xác định cách đáng tin cậy Đo lường ban đầu theo IAS 40 Bất động sản đầu tư ghi nhận ban đầu theo nguyên giá Chi phí giao dịch bao gồm giá trị ghi nhận ban đầu Khơng tính vào ngun giá bất động sản đầu tư chi phí sau:   (a) chi phí khởi nghiệp; (trừ chi phí cần thiết để chuyển bất động sản thành trạng thái sử dụng theo mục đích ban quản trị) (b) lỗ từ hoạt động sản xuất kinh doanh phát sinh trước bất động sản đầu tư đạt mức độ sử dụng theo kết hoạch; (c) giá trị lãng phí bất thường nguyên vật liệu; nhân công; nguồn lực khác phát sinh thi công phát triển bất động sản đầu tư Đo lường sau ghi nhận ban đầu theo IAS 40 IAS 40 cho phép đơn vị lựa chọn giữa: mơ hình giá trị hợp lý mơ hình giá gốc Một phương pháp phải áp dụng cho tất bất động sản đầu tư đơn vị Thay đổi phép điều dẫn đến trình bày phù hợp IAS 40 lưu ý rằng; khả thay đổi từ mơ hình giá trị hợp lý sang mơ hình giá gốc 4.1 Mơ hình giá trị hợp lý Sau ghi nhận ban đầu; đơn vị lựa chọn mô hình giá trị hợp lý định giá tồn bất động sản đầu tư giá trị hợp lý; trừ trường hợp nêu đoạn 3Lợi nhuận hay lỗ phát sinh từ thay đổi giá trị hợp lý bất động sản đầu tư ghi nhận vào báo cáo kết kinh doanh cho kỳ mà chúng phát sinh Khi xác định giá trị hợp lý bất động sản đầu tư theo IFRS 13; khía cạnh khác; đơn vị phải đảm bảo giá trị hợp lý phản ánh thu nhập từ tiền thuê từ hợp đồng thuê giả thiết khác mà bên tham gia thị trường sử dụng định giá bất động sản đầu tư điều kiện thị trường Khi bên th sử dụng mơ hình giá trị hợp lý để xác định giá trị bất động sản nắm giữ thuộc dạng tài sản quyền sử dụng; đơn vị định giá tài sản quyền sử dụng; mà bất động sản gốc; giá trị hợp lý 4.2 Mơ hình giá gốc Sau ghi nhận ban đầu; đơn vị lựa chọn sử dụng mô hình giá gốc xác định giá trị bất động sản đầu tư theo quy định IAS 16; với giá trị ghi sổ nguyên giá trừ khấu hao lũy kế suy giảm giá trị lũy kế Thanh lý Một bất động sản đầu tư bị dừng ghi nhận (loại trừ khỏi báo cáo tình hình tài chính) bị lý bất động sản đầu tư bị dừng sử dụng vĩnh viễn khơng cịn lợi ích kinh tế tương lai kỳ vọng từ việc lý Tại Mỹ Hệ thống chuẩn mực kế toán (CMKT) Mỹ hành khơng có chuẩn mực, quy định cụ thể bất động sản đầu tư (BĐSĐT) BĐSĐT theo Nguyên tắc kế toán Mỹ (US GAAP) coi BĐS chủ sở hữu sử dụng nắm giữ thuê hoạt động Tại doanh nghiệp (DN) kinh doanh BĐS Mỹ, khơng áp dụng mơ hình giá trị hợp lý cho kế tốn BĐSĐT mơ hình giá gốc sử dụng hầu hết cho công ty kinh doanh BĐS Hội đồng tiêu chuẩn kế tốn tài khơng cho phép mơ hình đánh giá lại BĐS chủ sở hữu sử dụng Kế toán BĐSĐT Mỹ thực theo nguyên tắc sau: - Ghi nhận BĐS: Tại DN kinh doanh BĐS Mỹ ghi nhận BĐS xem xét để bán phải thoả mãn điều kiện: “BĐS tham gia giao dịch mua bán BĐS, bao gồm BĐS cải tạo, xây dựng BĐS kèm với thiết bị thiếu” Việc ghi nhận BĐS bán BĐS kèm thiết bị (thiết bị thiếu) vào tầm quan trọng chi phí bỏ để loại bỏ thiết bị từ vị trí mình, bao gồm chi phí cho việc sửa chữa thiệt hại cho vị trí sau loại bỏ kết hợp với việc suy giảm giá trị hợp lý thiết bị bị loại bỏ khỏi BĐS - Ghi nhận doanh thu BĐS: Theo hệ thống kế toán Mỹ, doanh thu bán hàng ghi nhận doanh thu thu thu Trên sở này, kế toán BĐSĐT Mỹ quy định, DN kinh doanh BĐS phải thoả mãn tiêu chuẩn sau ghi nhận doanh thu bán BĐS theo phương pháp sở dồn tích Giao dịch bán BĐS hoàn thành; khoản đầu tư ban đầu người mua đủ để chứng minh cho cam kết trả nợ; Các khoản thu người bán chắn chịu lệ thuộc tương lai; Bên bán chuyển giao cho bên mua rủi ro lợi ích gắn liền với quyền sở hữu BĐS khơng cịn liên quan đáng kể tài sản - Trình bày báo cáo tài (BCTC): US GAAP khơng đưa quy định cụ thể, chi tiết nội dung phải trình bày hoạt động kinh doanh BĐS Mặt khác, US GAAP khơng có quy định BĐSĐT, BĐSĐT khơng có quy định việc trình bày BCTC US GAAP Đối với loại hình BĐSĐT, DN Mỹ trình bày sách kế tốn áp dụng việc xác định giá trị BĐS, trình bày giá trị ghi sổ BĐS giá trị biến động kỳ BĐS Tại Trung Quốc Hầu hết DN kinh doanh BĐS Trung Quốc áp dụng Hệ thống CMKT cho DN kinh doanh (CAS 2006) Về bản, việc chuyển đổi CAS 2006 tiệm cận Chuẩn mực BCTC quốc tế (IFRS) Nhìn chung, CAS 2006 tuân thủ hầu hết nguyên tắc kế toán theo IFRS Kế toán BĐSĐT DN kinh doanh BĐS Trung Quốc ghi nhận sau: Ghi nhận BĐS: - Ghi nhận BĐS tồn kho: Các DN Trung Quốc ghi nhận BĐS tồn kho, BĐS dự định để bán trình xây dựng để bán q trình hoạt động kinh doanh thơng thường - Ghi nhận BĐSĐT: Tại DN, “khi BĐS ghi nhận BĐSĐT phải thỏa mãn đồng thời điều kiện sau: Có nhiều khả đơn vị thu lợi ích kinh tế tương lai từ BĐS đầu tư giá gốc BĐSĐT xác định cách đáng tin cậy” (CAS 3- BĐSĐT) Xác định giá trị BĐS: - Xác định giá trị BĐS tồn kho: Quy định xác định giá trị BĐS tồn kho DN Trung Quốc sau: “BĐS tồn kho tính theo giá gốc, trường hợp giá trị thực thấp giá gốc, phải tính theo giá trị thực được” (CAS 1-Hàng tồn kho) - Xác định giá trị BĐSĐT: + Xác định giá trị thời điểm ghi nhận ban đầu: Quy định xác định giá trị BĐSĐT thời điểm ghi nhận ban đầu: “Một BĐSĐT phải xác định giá trị ban đầu theo giá gốc” Giá gốc BĐSĐT bao gồm tất chi phí liên quan trực tiếp ban đầu để hình thành BĐSĐT (CAS 3) Giá gốc BĐSĐT mua, bao gồm giá mua chi phí liên quan trực tiếp chi phí giao dịch, chi phí dịch vụ tư vấn pháp luật, thuế trước bạ chi phí liên quan trực tiếp khác + Xác định giá trị sau ghi nhận ban đầu: Theo quy định hành, DN lựa chọn mơ hình giá gốc mơ hình giá trị hợp lý (GTHL) để xác định giá trị sau ghi nhận ban đầu BĐSĐT Theo kết nghiên cứu Taplin Ross, Yuan Wei Brown Alistair (2014), DN kinh doanh BĐS Trung Quốc niêm yết thị trường chứng khốn quốc tế có xu hướng sử dụng kế toán theo GTHL nhiều DN niêm yết thị trường chứng khoán nước Kết nghiên cứu rằng, DN Trung Quốc, yếu tố có ảnh hưởng quốc tế tương quan chặt chẽ với việc lựa chọn sử dụng GTHL để kế toán BĐSĐT Ghi nhận doanh thu BĐS: - Ghi nhận doanh thu BĐS tồn kho: DN Trung Quốc ghi nhận doanh thu bán BĐS tồn kho phải thỏa mãn đồng thời điều kiện ghi nhận doanh thu Nếu người mua BĐS tác động trực tiếp đến thiết kế BĐS trước thi cơng, có quyền định thay đổi cấu trúc trình xây dựng, trường hợp này, DN BĐS ghi nhận doanh thu tuân thủ CAS 15-Hợp đồng xây dựng Nếu trường hợp người mua tài sản khơng có quyền tham gia thiết kế BĐSĐT DN kinh doanh BĐS ghi nhận doanh thu trường hợp theo CAS 14doanh thu - Ghi nhận doanh thu BĐSĐT: Doanh thu BĐSĐT ghi nhận theo quy định CAS 2006, bao gồm doanh thu từ hoạt động cho thuê BĐSĐT doanh thu từ hoạt động bán, lý BĐSĐT Doanh thu cung cấp dịch vụ cho thuê BĐSĐT quy định CAS 14 - doanh thu phải thỏa mãn, đồng thời điều kiện ghi nhận doanh thu giống quy định IAS 18 - doanh thu Trình bày BCTC: Về trình bày BCTC tiêu liên quan đến kinh doanh BĐS, u cầu trình bày thơng tin CAS 2006 IFRS chuẩn mực liên quan tương tự Kinh nghiệm cho doanh nghiệp Việt Nam Trên sở nghiên cứu kế toán BĐSĐT Mỹ Trung Quốc, viết rút kinh nghiệm cho DN Việt Nam sau: Ghi nhận BĐS - Về ghi nhận BĐS để bán DN kinh doanh BĐS, cần có quy định ghi nhận BĐS kèm với thiết bị thiếu Việt Nam chưa có hướng dẫn quy định cụ thể loại hình BĐS Trong thực tế, BĐS kèm với thiết bị thiếu phát sinh nhiều, thiết bị thiếu thiết gắn liền với BĐS gỡ bỏ sử dụng riêng rẽ mà khơng phát sinh chi phí đáng kể Các DN kinh doanh BĐS Việt Nam cần nhận biết thiết bị thiếu gắn liền với BĐS thiết bị ghi nhận BĐS - Đối với loại hình trình xây dựng cải tạo nâng cấp với mục đích để dụng tương lai cho thuê chờ tăng giá để bán, DN kinh doanh BĐS cần vào chất nghiệp vụ phát sinh để ghi nhận BĐSĐT hay không ghi nhận BĐSĐT Xác định giá trị sau ghi nhận ban đầu BĐS DN kinh doanh BĐS Việt Nam nên xem xét việc áp dụng mơ hình giá trị hợp lý Xuất phát từ nghiên cứu xác định giá trị sau ghi nhận ban đầu BĐSĐT cho thấy, DN kinh doanh BĐSĐT áp dụng mơ hình giá trị hợp lý, có điều chỉnh quy định áp dụng mơ hình giá trị hợp lý phù hợp với điều kiện kinh tế Việt Nam Điều đáp ứng yêu cầu đặt hệ thống kế tốn Việt Nam, vừa đảm bảo xu tồn cầu hố, vừa đảm bảo yêu cầu riêng kinh tế, quản lý Nhà Nước Đồng thời, trường hợp DN kinh doanh BĐS Việt Nam lựa chọn mơ hình giá gốc để ghi nhận hoạt động kinh doanh BĐS, vậy, DN cần xem xét dấu hiệu cho thấy BĐSĐT bị giảm giá trị khơng, có DN cần xem xét khả giảm giá trị để ước tính giá trị thu hồi BĐS DN cần kiểm tra dấu hiệu giảm giá trị BĐSĐT theo nguyên nhân từ bên bên Ghi nhận doanh thu hoạt động kinh doanh BĐS 10 51 Xác định giá trị BĐS đầu tư Các chi phí phát sinh sau ghi nhận ban đầu: ghi nhận vào chi phí sản xuất, kinh doanh kỳ trừ chi phí có khả chắn làm cho BĐSĐT tạo lợi ích kinh tế tương lai nhiều mức hoạt động đánh giá ban đầu ghi tăng nguyên giá BĐSĐT So sánh với TSCĐ ? Kế toán bất động sản đầu tư 52 Nguyên giá Giá trị hao mòn CP p/s sau ghi nhận ban đầu Giá trị hao mịn: ước tính theo phương pháp khấu hao Giá trị lại BĐSĐT = Nguyên giá - Giá trị hao mòn luỹ kế BĐSĐT nắm giữ chờ tăng giá khơng trích KH, xác định số giảm giá trị BĐSĐT Nợ TK632/Có TK217 Phương pháp kế toán BĐS đầu tư Tài khoản sử dụng: TK 217 - Bất động sản đầu tư TK2147 – Hao mòn BĐSĐT TK5117–Doanh thu KD BĐSĐT Kế toán bất động sản đầu tư Phương pháp kế toán BĐS đầu Hình thành tư mua/ XDCB/ chuyển đổi mục đích từ BĐS khác  ghi + NGBĐSĐT Nắm giữ, cho thuê Cho thuê:  Doanh thu > thu tiền trước (TK3387) > thu tiền định kỳ (TK 5117), 53 Chi phí (TK632): khấu hao, CP quản lý, CP SC, cải tạo Kế toán bất động sản đầu tư Bán, chuyển đổi mục đích từ BĐSĐT thành TSCD/HH  Bán: Doanh thu (TK 5117), Giá vốn (TK632) Chuyển đổi mục đích từ BĐSĐT thành TSCĐ/HH + TSCĐ/HH- BĐSĐT Phương pháp kế toán BĐS đầu tư Kế tốn bất động sản đầu tư (1) Kế tốn hình thành BĐSĐT Sv tự ghi nhận T/h mua - Nếu trả tiền ngay: Nợ TK 217 Nợ TK 133 Có TK111,112, 331 - Nếumua trả chậm: + Khi mua: Nợ TK 217 -theo giá mua trả tiền Nợ TK 242 - lãi trả chậm Nợ TK 133 (1332) - có Có TK 331 54 + Số tiền trả lần đầu: Nợ TK331 Có TK111,112 + Hàng kỳ, tính phân bổ số lãi : Nợ TK 635 - số lãi phân bổ kỳ Có TK 242 toán tiền cho người bán: Nợ TK 331 Có TK 111, 112, Phương pháp kế toán BĐS đầu tư Kế toán bất động sản đầu tư (1) Kế tốn hình thành BĐSĐT T/h XDCB hoàn thành: CP p/s cho XDCB TK241  TK217 - Khi p/s CP XDCB: Nợ TK 241 Nợ TK 133 Có TK111,112, 152,334,331 - Khi XDCB hồn thành Nợ TK217 Có TK241 T/h chuyển đổi mục đích sử dụng: (+ )TK217, (-) TK211/213/1567 - Chuyển đổi TSCĐ thành BĐSĐT: Nợ TK 217 Có TK 211, 213 Đồng thời kết chuyển số hao mòn luỹ kế, ghi: 55 Nợ TK 2141, 2143 Có TK 2147 -nếu BĐSĐT thuê Có TK 217 - để chờ tăng giá - Chuyển đổi HHBĐS thành BĐSĐT: Nợ TK 217 Có TK 1557, 1567 BĐSĐT chờ tăng giá khơng tính khấu hao Phương pháp kế tốn BĐS đầu tư Kế toán bất động sản đầu tư (1) Kế tốn hình thành BĐSĐT VD: Ví dụ 5/trang 80 Phương pháp kế toán BĐS đầu tư Kế toán bất động sản đầun tư (2) Kế toán cho thuê, nắm giữ BĐSĐT T/h thu tiền theo kỳ Nợ TK111,112,131 Có TK5117 Có TK - P/a doanh thu cho thuê T/h thu tiền trước nhiều kỳ 56 + Thu tiền trước Nợ TK111,112 Có TK3387 Có TK + Phân bổ dthu vào kỳ sau Nợ TK3387 Có TK5117 Định kỳ, trích KH BĐSĐT cho thuê Nợ TK632 Có TK2147 Các CP p/s liên quan cho thuê BĐSĐT Nợ TK632 Nợ TK133 - có Có TK111,112,334 - P/a chi phí cho thuê VD: ví dụ 6/trang 83 Phương pháp kế toán BĐS đầu tư Kế toán bất động sản đầu tư (2) Kế toán cho thuê, nắm giữ BĐSĐT Tập hợp chi phí thực tế phát sinh, ghi: 57 Nợ TK 241 Nợ TK 133 Có TK 111, 112, 152, 331, Khi kết thúc hoạt động nâng cấp, cải tạo, BĐSĐT, bàn giao ghi tăng nguyên giá BĐSĐT: Nợ TK 217 Có TK 241 - Khi p/s CP sau ghi nhận ban đầu nâng cấp, cải tạo BĐSĐT, vốn hoá - Khi p/s CP sau ghi nhận ban đầu CP sửa chữa thơng thường, khơng vốn hố: Ghi nhận vào 632/hoặc TK242 sau phân bổ vào TK632 Bán, lý: Doanh thu: Ghi Có TK 5117 Chú ý: trường hợp bán trả chậm, doanh thu bán BĐS giá bán thu tiền Tiền lãi bán trả chậm theo dõi TK 3387 (ghi Có) phân bổ cho kỳ theo dõi tài khoản 515 (Nợ TK 3387/Có TK 515) Ghi giảm NG, HMLK, GTCL: tương tự trường hợp giảm TSCĐ Chú ý: GTCL theo dõi TK 632 Phản ánh chi phí bán lý: Ghi Nợ TK 632 58 Chuyển đổi BĐSĐT thành BĐS khác BĐS đầu tư chuyển thành BĐS sử dụng: ghi ngược lại trường hợp chuyển BĐS sử dụng thành BĐS đầu tư BĐS đầu tư chuyển thành hàng hóa BĐS: ghi giảm BĐS đầu tư Chú ý: GTCL BĐS đầu tư hình thành nên giá trị hàng hóa BĐS (ghi Nợ TK 1567) Chi phí sửa chữa, cải tạo, để bán BĐS: tập hợp vào TK 154 Khi hồn thành, chi phí tạo nên giá trị hàng hóa BĐS (chuyển vào TK 1567) Phương pháp kế toán BĐS đầu tư Kế toán bất động sản đầu tư (3) Kế toán bán, chuyển đổi muc đích Phương pháp kế tốn BĐS đầu tư Kế tốn bất động sản đầu tư VD: Ví dụ 7/trang 87 (3) Kế toán bán, chuyển đổi muc đích CHƯƠNG III: So sánh bất động sản đầu tư quốc tế Việt Nam: https://sti.vista.gov.vn/tw/Lists/TaiLieuKHCN/Attachments/271283/ CVv168S5362019076.pdf so sánh 59 4.3 Bất động sản đầu tư Kế toán bất động sản đầu tư quy định IAS 40 Bất động sản đầu tư (BĐSĐT) chuẩn mực kế toán Việt Nam tên VAS 05 VAS 05 soạn thảo dựa IAS 40 nên hai chuẩn mực giống định nghĩa, phân loại, ghi nhận phương pháp đo lường thời điểm ghi nhận Hình 4: Bất động sản đầu tư IAS 40 & VAS 05  Điểm khác biệt so sánh hai chuẩn mực phương pháp đo lường sau ghi nhận ban đầu  IAS 40 cho phép đo lường BĐSĐT theo hai lựa chọn:   Mơ hình giá trị hợp lý: BĐSĐT đánh giá theo giá nhận bán BĐSĐT giao dịch có trật tự bên tham gia thị trường ngày đo lường Lãi lỗ từ việc thay đổi giá trị hợp lý 60 BĐSĐT ghi nhận vào Báo cáo lãi/ lỗ kỳ  Mơ hình giá gốc: BĐSĐT đánh giá theo mơ hình giá gốc theo quy định IAS 16 TSCĐ hữu hình, tức giá gốc trừ khấu hao lũy kế tổn thất tài sản (nếu có) VAS 05 cho phép đánh giá BĐSĐT theo mơ hình giá gốc Thơng tư 200/2014/TT-BTC có thêm hướng dẫn BĐSĐT nắm giữ chờ tăng giá Theo đó, có chứng chắn loại BĐSĐT bị giảm giá so với giá thị trường giá trị xác định cách đáng tin cậy doanh nghiệp đánh giá giảm nguyên giá BĐSĐT ghi nhận khoản tổn thất vào giá vốn hàng bán Do VAS khơng có chuẩn mực tổn thất tài sản nên khoản tổn thất gía trị loại BĐSĐT khác khơng ghi nhận https://biquyetxaynha.com/so-sanh-su-khac-biet-giua-chuan-muc-ketoan-viet-nam-va-quoc-te file:///D:/Downloads/Ban-luan-ve-chuan-muc-ke-toan-quoc-te-IaS-40ve-bat-dong-san-dau-tu-voi-quy-dinh-trong-chuan-muc-ke-toan-VietNam-VaS-05-va-Thong-tu-200.pdf so sánh https://doc.edu.vn/tai-lieu/de-tai-vas-5-bat-dong-san-dau-tu-67310/ https://vnuf.edu.vn/documents/4400543/7920780/3.HoangVuHai.pdf 4.3 Bất động sản đầu tư 61 Kế toán bất động sản đầu tư quy định IAS 40 – Bất động sản đầu tư (BĐSĐT) chuẩn mực kế toán Việt Nam tên VAS 05 VAS 05 soạn thảo dựa IAS 40 nên hai chuẩn mực giống định nghĩa, phân loại, ghi nhận phương pháp đo lường thời điểm ghi nhận Hình 4: Bất động sản đầu tư IAS 40 & VAS 05   Điểm khác biệt so sánh hai chuẩn mực phương pháp đo lường sau ghi nhận ban đầu IAS 40 cho phép đo lường BĐSĐT theo hai lựa chọn:   Mơ hình giá trị hợp lý: BĐSĐT đánh giá theo giá nhận bán BĐSĐT giao dịch có trật tự bên tham gia thị trường ngày đo lường Lãi 62 lỗ từ việc thay đổi giá trị hợp lý BĐSĐT ghi nhận vào Báo cáo lãi/ lỗ kỳ  Mơ hình giá gốc: BĐSĐT đánh giá theo mơ hình giá gốc theo quy định IAS 16 – TSCĐ hữu hình, tức giá gốc trừ khấu hao lũy kế tổn thất tài sản (nếu có) VAS 05 cho phép đánh giá BĐSĐT theo mơ hình giá gốc Thơng tư 200/2014/TT-BTC có thêm hướng dẫn BĐSĐT nắm giữ chờ tăng giá Theo đó, có chứng chắn loại BĐSĐT bị giảm giá so với giá thị trường giá trị xác định cách đáng tin cậy doanh nghiệp đánh giá giảm nguyên giá BĐSĐT ghi nhận khoản tổn thất vào giá vốn hàng bán Do VAS khơng có chuẩn mực tổn thất tài sản nên khoản tổn thất gía trị loại BĐSĐT khác khơng ghi nhận Việt Nam ban hành Chuẩn mực kế toán số 05- Bất động sản đầu tư (VAS 05) tương ứng với Chuẩn mực kế toán quốc tế Bất động sản đầu tư (IAS 40) So với VAS 05, IAS 40 có điểm khác biệt mơ hình xác định giá trị sau: IAS 40 cho phép doanh nghiệp quyền tự đánh giá lại bất động sản đầu tư theo giá trị hợp lý VAS 05 cho phép ghi nhận bất động sản đầu tư theo giá gốc Điều làm cho báo cáo tài doanh nghiệp Việt Nam trung thực mục đích nắm giữ bất động sản đầu tư chờ tăng giá, không đánh giá lại thường xun khơng phản ánh giá trị thực loại tài sản https://ifrs.org.vn/tong-hop-khac-biet-giua-vas-va-ifrs-phan-1-hang-tonkho-tscd-va-bds-dau-tu/#:~:text=So%20v%E1%BB%9Bi%20VAS 63 %2005%2C%20IAS,%C4%91%E1%BA%A7u%20t%C6%B0%20theo %20gi%C3%A1%20g%E1%BB%91c Nguồn tham khảo: Đề án áp dụng Chuẩn mực Báo cáo tài quốc tế vào Việt Nam, Bộ Tài 64 Nguồn tài liệu: https://tapchitaichinh.vn/tai-chinh-kinh-doanh/ke-toan-bat-dong-san-omy-trung-quoc-va-kinh-nghiem-cho-doanh-nghiep-viet-nam339493.html?fbclid=IwAR0eUAuwMCs0c4C_zLMqDrlfuNVW9FNH8v8fSZ0ySuiEYQhSvDNPNOcQNo https://www.ketoan.vn/23999/tim-hieu-ve-chuan-muc-ke-toan-quoc-teias-40-investment-property-bat-dong-san-dau-tu/? fbclid=IwAR3yZ78jLb8AIxJ_79LrWDyNG48VOBafETmOSvzvx1X1i9X4zK0EGQp3dE 65 ... nắm giữ bất động sản bất động sản khơng coi bất động sản đầu tư báo cáo tài hợp tập đoàn, doanh nghiệp sở hữu bất động sản coi bất động sản đầu tư thỏa mãn định nghĩa bất động sản đầu tư trình... có bất động sản đầu tư tính đến thời điểm mua xây dựng hồn thành bất động sản đầu tư Giá trị lại: Là nguyên giá bất động sản đầu tư sau trừ (-) số khấu hao luỹ kế bất động sản đầu tư 06 Ví dụ bất. .. dụng bất động sản tư? ?ng lai bất động sản đầu tư, bất động sản bất động sản đầu tư không phân loại lại bất động sản chủ sở hữu sử dụng trình nâng cấp cải tạo 25 Việc chuyển đổi mục đích sử dụng bất