Kế toán bất động sản đầu tư

 ĐỀ ÁN KẾ TOÁN Đề tài Bàn về thực trạng vận dụng chuẩn mực kế toán bất động sản đầu tư tại Việt Nam hiện nay Họ và tên sinh viên NGÔ THU HƯƠNG MSV 11192282 Lớp KẾ TOÁN 61C Khóa 61 Giảng viên hướn.

TRƯỜNG ĐẠI HỌC KINH TẾ QUỐC DÂN VIỆN KẾ TOÁN -KIỂM TOÁN  ĐỀ ÁN KẾ TOÁN Đề tài: Bàn thực trạng vận dụng chuẩn mực kế toán bất động sản đầu tư Việt Nam Họ tên sinh viên: NGÔ THU HƯƠNG MSV: 11192282 Lớp: KẾ TỐN 61C Khóa: 61 Giảng viên hướng dẫn: NGUYỄN PHƯƠNG LINH Hà Nội, 4-2022 Mục lục DANH MỤC TỪ VIẾT TẮT…….…………………………………………….………4 LỜI MỞ ĐẦU…………………………………………………….……………………5 PHẦN NỘI DUNG…….…………………………………………… ……………….7 Chương 1:Cơ sở lý luận chung kế toán BĐS đầu tư Khái quát chung BĐS đầu tư…………………………………… ………… ….7 1.1 Khái niệm BĐS đầu tư…………………………………………………….… … 1.1.2 Các trường hợp ghi nhận BĐS đầu tư………………………………… 1.1.3 So sánh BĐS đầu tư, BĐS chủ sở hữu sử dụng hàng hóa BĐS…………… 1.1.4 Các tiêu liên quan đến BĐS đầu tư ………………………………………….9 1.1.4.1 Nguyên giá BĐS đầu tư……………………………………………… ….9 1.1.4.2 Chi phí phát sinh sau ghi nhận ban đầu…………………………….……… 10 1.1.4.3 Xác định giá trị sau ghi nhận ban đầu…………………………………….… 11 1.1.4.4 Chuyển đổi mục đích sử dụng…… …………………………………… …11 1.1.4.5 Thanh lý………………………………………………………………… … 12 1.2 Phương pháp kế toán BĐS đầu tư……………………………………………… 13 1.2.1 Trình bày báo cáo tài chính…………………………………………….…… 13 1.2.2 Tài khoản sử dụng: tài khoản 217- BĐS đầu tư…………………… …………14 1.2.3 Nội dung kết cấu tài khoản 217…………………………………………… 15 Chương 2: Thực trạng vận dụng chuẩn mực kế toán BĐS đầu tư VAS 05 Việt Nam khác biệt với IAS 40 2.1 Thực trạng vận dụng chuẩn mực kế toán BĐS đầu tư VAS 05 Việt Nam ……………………………………………………………………………………24 2.2 So sánh VAS IAS…………………………………………………………… 25 2.2.1 Về khái niệm…………………….………………………………………….… 25 2.2.2 Về ghi nhận giá trị BĐS đầu tư sau ghi nhận ban đầu………… …………26 2.2.3 Về ghi nhận BĐS đầu tư trình xây dựng……… ………………… 27 2.2.4 Về Hạch Toán BĐS đầu tư……………………………………… ……… … 27 2.2.5 Về Chuyển đổi BĐS đầu tư…………………………………………………… 27 2.2.6 Về trình bày BĐS đầu tư báo cáo tài chính…………………………… …28 Chương 3: Đề xuất kiến nghị số ý kiến việc vận dụng IAS 40 điều chỉnh VAS 05 để hoàn thiện chế độ kế toán BĐS Việt Nam 3.1 Đề xuất kiến nghị thực kế toán BĐS đầu tư theo VAS 05 thông tư 200 mang lại hiệu định cho Việt Nam số vấn đề cần bổ sung………… 29 3.2 Một số ý kiến việc vận dụng IAS 40 điều chỉnh VAS 05 để hồn thiện chế độ kế tốn BĐS đầu tư Việt Nam……………………………………………….…31 KẾT LUẬN …………………………… ………………………………….……….34 DANH MỤC TÀI LIỆU THAM KHẢO….…… ………………………………… 35 Danh mục từ viết tắt STT Từ viết tắt Diễn giải BĐS bất động sản BCTC báo cáo tài TK tài khoản TSCĐHH tài sản cố định hữu hình BĐSĐT bất động sản đầu tư TT thông tư Lời mở đầu Hiện nay, Việt Nam có bước tiến việc nghiên cứu, xây dựng quy định lĩnh vực kế tốn cơng theo hướng hịa nhập tiệm cận thơng lệ quốc tế, song khoảng cách định việc ghi nhận trình bày thơng tin thu, chi ngân sách nhà nước, kế tốn quỹ tài chính, kế toán thuế kế toán đơn vị hành nghiệp Để tồn phát triển thích ứng với kinh tế thị trường doanh nghiệp ln phải tìm cách đối phó với cạnh tranh khốc liệt từ phía doanh nghiệp khác, kinh tế thị trường Việt Nam đà hội nhập với kinh tế giới, nhu cầu thông tin cho quản lý q trình kinh doanh điều khơng thể thiếu Kế toán- phận cấu thành quan trọng hệ thống công cụ quản lý kinh tế - tài có vai trị đặc biệt quan trọng khơng tài Nhà nước mà cịn vơ cần thiết hoạt động tài doanh nghiệp Việt Nam triển khai thực Đề án Tổng Kế toán Nhà nước nhằm xây dựng hệ thống báo cáo tài nhà nước Chính phủ quyền địa phương, đảm bảo tính kịp thời, đầy đủ, công khai, minh bạch, phù hợp với thông lệ quốc tế Việt Nam tiến hành xây dựng cơng bố hệ thống chuẩn mực kế tốn lĩnh vực doanh nghiệp, có kế hoạch triển khai áp dụng Chuẩn mực báo cáo tài quốc tế (IFRS) Kế tốn bất động sản đầu tư phần hành kế toán tương đối lâu dài, vừa hướng dẫn thực theo thông tư số 200/2014/ TT-BTC ngày 22 tháng 12 Bộ trưởng Bộ tài Đó đề tài mà lựa chọn viết đề án môn học chun ngành kế tốn tổng hợp lẽ giúp tơi có hội tìm hiểu thay đổi hệ thống kế toán Việt Nam Sau thời gian nghiên cứu vốn kiến thức tích lấy qua năm theo học Viện Kế toán- Kiểm toán Trường Đại học Kinh tế Quốc dân, tới đề tài hồn tất với hy vọng đóng góp phần nhỏ bé vào việc hồn thiện cơng tác hạch tốn kế tốn nói chung kế tốn bất động sản đầu tư nói riêng Mong muốn nhiều, song với tầm hiểu biết hạn hẹp viết khơng tránh khỏi sai sót, tơi mong nhận giúp đỡ ý kiến q báu từ phía thầy bạn sinh viên ngồi Viện Kế tốn-Kiểm tốn - Trường Đại học Kinh tế Quốc dân tất người quan tâm tới đề tài để viết trở thành tài liệu tham khảo thực có ích cho bạn sinh viên q trình học tập nghiên cứu Qua đề tài tơi xin bày tỏ biết ơn sâu sắc tới ThS Nguyễn Phương Linh người hướng dẫn tơi hồn thành viết Tôi xin gửi lời cảm ơn chân thành tới thầy cô Viện Kế toán- Kiểm toán bạn sinh viên tạo điều kiện giúp đỡ tơi q trình tìm tài liệu nghiên cứu Phần nội dung Chương 1:Cơ sở lý luận chung kế toán BĐS đầu tư Khái quát chung BĐS đầu tư 1.1 Khái niệm BĐS đầu tư: a.Bất động sản (BĐS) đầu tư bất động sản, gồm: Quyền sử dụng đất; Nhà, phần nhà, nhà đất; Cơ sở hạ tầng người chủ sở hữu người thuê tài sản theo hợp đồng thuê tài nắm giữ nhằm mục đích thu lợi từ việc cho thuê chờ tăng để: - Sử dụng sản xuất, cung cấp hàng hóa, dịch vụ sử dụng cho mục đích quản lý; hoặc: - Bán kỳ hoạt động kinh doanh thông thường b.Bất động sản đầu tư ghi nhận tài sản phải thỏa mãn đồng thời hai điều kiện sau: – Chắc chắn thu lợi ích kinh tế tương lai; – Nguyên giá phải xác định cách đáng tin cậy 1.1.2 Các trường hợp ghi nhận bất động sản đầu tư: - Quyền sử dụng đất (do doanh nghiệp bỏ tiền mua lại) nắm giữ thời gian dài để chờ tăng giá; - Quyền sử dụng đất (do doanh nghiệp bỏ tiền mua lại) nắm giữ mà chưa xác định rõ mục đích sử dụng tương lai; - Nhà doanh nghiệp sở hữu (hoặc doanh nghiệp thuê tài chính) cho thuê theo nhiều hợp đồng thuê hoạt động; - Nhà giữ thuê theo nhiều hợp đồng thuê hoạt động; - Cơ sở hạ tầng giữ thuê theo nhiều hợp đồng thuê hoạt động Các trường hợp đặc biệt ghi nhận bất động sản đầu tư: - Đối với bất động sản mà phần doanh nghiệp nắm giữ nhằm mục đích thu lợi từ việc cho thuê hoạt động chờ tăng giá phần sử dụng cho sản xuất, cung cấp hàng hóa, dịch vụ cho quản lý phần tài sản bán riêng rẽ (hoặc cho thuê riêng rẽ theo nhiều hợp đồng thuê hoạt động), doanh nghiệp hạch toán phần tài sản dùng thuê chờ tăng giá bất động sản đầu tư phần tài sản dùng cho sản xuất quản lý hạch tốn TSCĐ hữu hình TSCĐ vơ hình Trường hợp bất động sản khơng bán riêng rẽ phần sử dụng cho kinh doanh cho quản lý không đáng kể (dưới 20% diện tích) hạch tốn bất động sản đầu tư Ví dụ: Doanh nghiệp có tồ nhà có 80% diện tích chuyên cho thuê hoạt động 20% diện tích sử dụng làm văn phịng cơng ty tồ nhà hạch tốn bất động sản đầu tư - Trường hợp doanh nghiệp cung cấp dịch vụ liên quan cho người sử dụng bất động sản doanh nghiệp sở hữu phần tương đối nhỏ toàn thỏa thuận doanh nghiệp hạch tốn tài sản bất động sản đầu tư Ví dụ: Doanh nghiệp sở hữu tòa nhà cho đơn vị khác thuê làm văn phòng (cho thuê hoạt động) đồng thời cung cấp dịch vụ bảo dưỡng an ninh nhà cho thuê - Trường hợp, Công ty cho Công ty mẹ Công ty khác Tập đoàn thuê sử dụng nắm giữ bất động sản bất động sản hạch tốn bất động sản đầu tư Báo cáo tài riêng Cơng ty có bất động sản Báo cáo tài riêng Công ty mẹ Công ty mẹ cho Cơng ty th (nếu thỏa mãn định nghĩa bất động sản đầu tư), không phản ánh bất động sản đầu tư Báo cáo tài hợp 1.1.3 So sánh BĐS đầu tư, BĐS chủ sở hữu sử dụng hàng hóa BĐS BĐS đầu tư BĐS chủ sở hữu sử Hàng hóa BĐS dụng Tư cách nắm giữ Chủ sở hữu Chủ sở hữu Chủ sở hữu người thuê tài sản người thuê tài sản Mục đích nắm giữ theo hợp đồng thuê theo hợp đồng thuê tài tài Thu lợi từ việc cho Là TSCĐ sử Thu lợi từ việc bán thuê chờ tăng dụng hoạt kỳ kinh doanh giá động kinh doanh thông thường 1.1.4 Các tiêu liên quan đến BĐS đầu tư 1.1.4.1 Nguyên giá BĐS đầu tư: Là tồn chi phí (tiền mặt tương đương tiền) mà doanh nghiệp bỏ giá trị hợp lý khoản khác đưa trao đổi để có bất động sản đầu tư tính đến thời điểm mua xây dựng hồn thành bất động sản đầu tư Tuỳ thuộc vào trường hợp, nguyên giá bất động sản đầu tư xác định sau: - Nguyên giá bất động sản đầu tư mua bao gồm giá mua chi phí liên quan trực tiếp đến việc mua, như: phí dịch vụ tư vấn luật pháp liên quan, thuế trước bạ chi phí giao dịch liên quan khác - Trường hợp mua bất động sản đầu tư toán theo phương thức trả chậm, nguyên giá bất động sản đầu tư phản ánh theo giá mua trả tiền thời điểm mua Khoản chênh lệch giá mua trả chậm giá mua trả tiền hạch toán vào chi phí tài theo kỳ hạn tốn, trừ số chênh lệch tính vào ngun giá bất động sản đầu tư theo quy định Chuẩn mực kế tốn số 16- "Chi phí vay"; - Nguyên giá bất động sản đầu tư tự xây dựng giá thành thực tế chi phí liên quan trực tiếp bất động sản đầu tư tính đến ngày hồn thành cơng việc xây dựng; - Trường hợp bất động sản thuê tài với mục đích thuê hoạt động thoả mãn tiêu chuẩn ghi nhận bất động sản đầu tư nguyên giá bất động sản đầu tư thời điểm khởi đầu thuê thực theo quy định Chuẩn mực kế toán số 06 - “Thuê tài sản” Các chi phí sau khơng tính vào ngun giá bất động sản đầu tư: - Chi phí phát sinh ban đầu (trừ trường hợp chi phí cần thiết để đưa bất động sản đầu tư vào trạng thái sẵn sàng sử dụng); - Các chi phí đưa bất động sản đầu tư vào hoạt động lần đầu trước bất động sản đầu tư đạt tới trạng thái hoạt động bình thường theo dự kiến; - Các chi phí khơng bình thường nguyên vật liệu, lao động nguồn lực khác trình xây dựng bất động sản đầu tư 1.1.4.2 Chi phí phát sinh sau ghi nhận ban đầu - Chi phí liên quan đến bất động sản đầu tư phát sinh sau ghi nhận ban đầu phải ghi nhận chi phí sản xuất, kinh doanh kỳ, trừ chi phí có khả chắn làm cho bất động sản đầu tư tạo lợi ích kinh tế tương lai nhiều mức hoạt động đánh giá ban đầu ghi tăng nguyên giá bất động sản đầu tư - Việc hạch tốn chi phí phát sinh sau ghi nhận ban đầu phụ thuộc vào trường hợp có xem xét đến việc đánh giá ghi nhận ban đầu khoản đầu tư liên quan Chẳng hạn, trường hợp giá mua tài sản bao gồm nghĩa vụ doanh nghiệp phải chịu chi phí cần thiết phát sinh để đưa bất động sản tới trạng thái sẵn sàng hoạt động chi phí tính vào ngun giá Ví dụ: Mua ngơi nhà với u cầu phải nâng cấp chi phí nâng cấp phát sinh ghi tăng nguyên giá bất động sản đầu tư 10 – Tập hợp chi phí phát sinh sau ghi nhận ban đầu (nâng cấp, cải tạo BĐSĐT) thực tế phát sinh, ghi: Nợ TK 241 – XDCB dở dang Nợ TK 133 – Thuế GTGT khấu trừ (1332) Có TK 111, 112, 152, 331,… – Khi kết thúc hoạt động nâng cấp, cải tạo,… BĐSĐT, bàn giao ghi tăng nguyên giá BĐSĐT, ghi: Nợ TK 217 – Bất động sản đầu tư Có TK 241 – XDCB dở dang 1.2.3.6 Kế toán cho thuê Bất động sản đầu tư a) Ghi nhận doanh thu từ việc cho thuê Bất động sản đầu tư: Nợ TK 111, 112, 131 học kế toán đâu tốt Có TK 511 – Doanh thu bán hàng, cung cấp dịch vụ (5117) b) Ghi nhận giá vốn Bất động sản đầu tư cho thuê – Trường hợp tập hợp đủ giá vốn Bất động sản đầu tư, ghi: Nợ TK 632 – Giá vốn hàng bán Có TK 214 – Giá trị hao mịn lũy kế (2147) Có TK 111, 112, 331… – Trường hợp chưa tập hợp đủ giá vốn Bất động sản đầu tư phần dự án chưa hồn thành (cho th chiếu), kế tốn phải ước tính giá vốn cho thuê tương tự phương pháp ước tính giá vốn bán thành phẩm bất động sản 21 1.2.3.7 Kế toán chuyển BĐSĐT thành hàng tồn kho thành bất động sản chủ sở hữu sử dụng: a) Trường hợp BĐSĐT chuyển thành hàng tồn kho chủ sở hữu có định sửa chữa, cải tạo nâng cấp để bán: – Khi phát sinh chi phí sửa chữa, cải tạo, nâng cấp triển khai cho mục đích bán, ghi: Nợ TK 154 – Chi phí sản xuất, kinh doanh dở dang Nợ TK 133 – Thuế GTGT khấu trừ (nếu có) Có TK 111, 112, 152, 334, 331,… – Khi có định sửa chữa, cải tạo, nâng cấp BĐSĐT để bán, kế tốn tiến hành kết chuyển giá trị cịn lại BĐSĐT vào TK 156 “Hàng hoá”, ghi: Nợ TK 156 – Hàng hố (TK 1567 – Giá trị cịn lại BĐSĐT) Nợ TK 214 – Hao mòn TSCĐ (2147) (số hao mịn luỹ kế – có) Có TK 217 – Bất động sản đầu tư (nguyên giá) – Khi kết thúc giai đoạn sửa chữa, cải tạo, nâng cấp triển khai cho mục đích bán, kết chuyển tồn chi phí ghi tăng giá gốc hàng hố bất động sản chờ bán, ghi: Nợ TK 156 – Hàng hố (1567) Có TK 154 – Chi phí sản xuất, kinh doanh dở dang học kế toán thực tế đâu tốt b) Trường hợp chuyển BĐSĐT thành bất động sản chủ sở hữu sử dụng, ghi: Nợ TK 211, 213 Có TK 217 – Bất động sản đầu tư 22 Đồng thời, ghi: Nợ TK 2147 – Hao mịn BĐSĐT (nếu có) Có TK 2141, 2143 1.2.3.8 Kế toán bán, lý BĐSĐT a) Ghi nhận doanh thu bán, lý BĐSĐT: – Trường hợp tách thuế GTGT đầu phải nộp thời điểm bán, lý BĐSĐT, ghi: Nợ TK 111, 112, 131 (tổng giá tốn) Có TK 511 – Doanh thu bán hàng cung cấp dịch vụ (5117) (giá bán lý chưa có thuế GTGT) Có TK 3331 – Thuế GTGT phải nộp (33311) – Trường hợp không tách thuế GTGT đầu phải nộp thời điểm bán, lý BĐSĐT, doanh thu bao gồm thuế GTGT đầu phải nộp Định kỳ, kế toán xác định số thuế GTGT phải nộp ghi giảm doanh thu, ghi: Nợ TK 511 – Doanh thu bán hàng cung cấp dịch vụ Có TK 3331 – Thuế GTGT phải nộp b) Kế toán ghi giảm nguyên giá giá trị lại BĐSĐT bán, lý, ghi: Nợ TK 214 – Hao mòn TSCĐ (2147 – Hao mòn BĐS đầu tư – có) Nợ TK 632 – Giá vốn hàng bán (giá trị cịn lại BĐS đầu tư) Có TK 217 – Bất động sản đầu tư (nguyên giá BĐS đầu tư) 23 1.2.3.9 Đối với BĐSĐT nắm giữ chờ tăng giá, kế tốn khơng trích khấu hao mà thực xác định tổn thất giảm giá trị (tương tự việc xác định dự phòng giảm giá hàng hóa bất động sản) Nếu khoản tổn thất xác định đáng tin cậy, ghi: Nợ TK 632 – Giá vốn hàng bán Có TK 217 – Bất động sản đầu tư Chương 2: Thực trạng vận dụng chuẩn mực kế toán BĐS đầu tư VAS 05 Việt Nam khác biệt với IAS 40 2.1 Thực trạng vận dụng chuẩn mực kế toán BĐS đầu tư VAS 05 Việt Nam Thực tiến trình hội nhập kinh tế quốc tế, hệ thống văn pháp lý tài kế toán Việt Nam năm qua có đổi sâu sắc, góp phần quan trọng vào việc hồn thiện khn khổ pháp lý tài chính, kế tốn, tăng cường tính minh bạch thơng tin tài tạo dựng mơi trường kinh doanh phù hợp với khu vực quốc tế, trì niềm tin cho nhà đầu tư nước vào Việt Nam Trong bối cảnh đó, chuẩn mực kế tốn Việt Nam số 05 – BĐS đầu tư ban hành vào thực tiễn cơng tác kế tốn đơn vị kế toán Sự đời chuẩn mực kế toán Việt Nam số 05 với quy định đồng phương pháp kế toán BĐS đầu tư theo quy định chế độ kế toán doanh nghiệp hành từ việc xác định tài sản BĐS đầu tư, xác định nguyên giá BĐS đầu tư; ghi nhận ban đầu BĐS đầu tư (bao gồm ghi nhận, vận dụng tài khoản kế tốn để ghi nhận, sổ kế tốn trình bày thông tin liên quan đến BĐS đầu tư báo cáo tài chính) tạo hành lang pháp lý vơ quan trọng để thống q trình hạch tốn đơn vị có tham gia hoạt động Chuẩn mực kế toán Việt Nam số 05 “Bất động sản đầu tư” ban hành theo Quyết định số 234/2003/QĐ-BTC ngày 30/12/2003 Bộ trưởng Bộ Tài tạo quy định chung hướng dẫn doanh nghiệp Việc cơng bố chuẩn mực kế tốn Việt Nam số 05 tạo cho thị trường Bất động sản thêm sôi động Qua việc nghiên cứu thực trạng kế toán bất động sản đầu tư số doanh nghiệp địa bàn số tỉnh, địa phương mà hoạt động kinh doanh bất động sản thời gian gần diễn sôi động, chúng tơi nhận thấy q trình vận dụng chuẩn mực kế tốn số 05 doanh nghiệp có số ưu điểm sau: Người làm công tác kế tốn phải cập nhật thơng tin thường xun, nắm vững chế độ, quy định nhà nước, nhiên phần lớn doanh nghiệp sử dụng hệ thống, chế độ kế toán doanh nghiệp ban hành theo Quyết định 15 Bộ Tài 24 ngày 20/3/2006 để hạch toán Các bút toán tuân thủ tương đối đầy đủ nguyên tắc chế độ kế toán Việt Nam, đảm bảo chế độ tài Chế độ sổ kế toán sử dụng để theo dõi bất động sản đầu tư chế độ qui định Bất động sản đầu tư theo dõi riêng sổ theo dõi bất động sản đầu tư tương tự TSCĐ Tuy nhiên, qua q trình nghiên cứu, chúng tơi nhận thấy việc vận dụng chuẩn mực kế toán Bất động sản đầu tư số doanh nghiệp gặp số vướng mắc Cụ thể là: Hiện theo chuẩn mực kế toán Việt Nam 05 “Bất động sản đầu tư “được trình bày TSCĐ thơng thường doanh nghiệp theo dõi theo ba tiêu: nguyên giá, khấu hao luỹ kế giá trị cịn lại Theo cách tính này, ví dụ bất động sản đầu tư tồ nhà văn phịng cho thuê theo dõi ba tiêu nguyên giá, khấu hao luỹ kế trị lại gần hết thời gian hoạt động nhà theo ước tính ban đầu, giá trị tồ nhà cịn cao ngun giá (giá gốc) ban đầu nhiều nguyên nhân khác nhau, chi phí sửa chữa lớn hàng năm tu bổ nhà, giá đất giá trị xây lắp tăng cao, lúc giá trị lại nhỏ giá trị thực tế bất động sản thị trường Mặt khác, theo nguyên tắc trích khấu hao Bất động sản đầu tư nguyên giá trừ giá trị thu hồi ước tính việc trích khấu hao hàng năm bất động sản đầu tư chưa hợp lý Sự khác biệt chuẩn mực kế toán quốc tế Bất động sản đầu tư IAS 40 chuẩn mực Việt Nam số 05 thể rõ phần 2.2 So sánh VAS 05 với IAS 40 2.2.1 Về khái niệm Theo IAS 40: - BĐSĐT trước hết loại BĐS Do tài sản có giá trị lớn bao gồm quyền sử dụng đất, nhà cửa, đất đai, sở hạ tầng…BĐSĐT thuộc sở hữu DN thuê tài - BĐSĐT khoản đầu tư DN Nó khơng sử dụng nhằm mục đích sản xuất, cung cấp hàng hóa dịch vụ hay sử dụng quản lý DN đầu tư vào BĐSĐT nhằm thu lợi nhuận từ việc cho thuê BĐSĐT hay chờ tăng giá để bán Theo VAS 05 TT 200: - BĐS bất động sản, gồm quyền sử dụng đất, nhà, phần nhà nhà đất, sở hạ tầng người chủ sở hữu người thuê tài sản theo hợp đồng thuê tài nắm nhằm mục đích thu lợi từ việc cho thuê chờ tăng để sử dụng sản xuất, cung cấp hàng hóa, dịch vụ 25 sử dụng cho mục đích quản lý bán kỳ hoạt động kinh doanh thông thường 2.2.2 Về ghi nhận giá trị bất động sản đầu tư sau ghi nhận ban đầu Theo IAS 40: - Bất động sản đầu tư ghi nhận ban đầu theo giá gốc doanh nghiệp phép lựa chọn hai mơ hình ghi nhận giá trị bất động sản đầu tư Sau ghi nhận ban đầu mơ hình giá gốc (cost model) mơ hình giá trị hợp lý( fair value model) - Mơ hình giá gốc: bất động sản đầu tư ghi nhận ban đầu theo giá gốc, định kỳ trích khấu hao vào chi phí sản xuất kinh doanh kỳ bất động sản đầu tư theo dõi theo ba tiêu: nguyên giá, khấu hao lũy kế giá trị lại Khi áp dụng mơ hình bất động sản đầu tư ghi nhận tài sản cố định thông thường doanh nghiệp - Mơ hình giá trị hợp lý: bất động sản đầu tư ghi nhận ban đầu theo giá gốc đánh giá lại theo giá trị hợp lý thời điểm lập báo cáo tài chênh lệch giá gốc giá trị hợp lý hạch tốn khoản thu nhập/chi phí kỳ Theo VAS 05 thông tư 200 - Theo vas 05 chọn mơ hình giá gốc để ghi nhận giá trị bất động sản đầu tư Sau ghi nhận Ban Đầu - Theo thông tư 200 chi phí liên quan đến bất động sản đầu tư phát sinh sau ghi nhận ban đầu phải ghi nhận chi phí sản xuất kinh doanh kỳ, trừ chi phí có khả chắn làm cho bất động sản đầu tư tạo lợi ích kinh tế tương lai nhiều mức hoạt động đánh giá ban đầu ghi tăng nguyên giá bất động sản đầu tư - Trong thực tế, áp dụng mơ hình giá gốc gặp nhiều vướng mắc Chẳng hạn, bất động sản đầu tư tòa nhà văn phòng cho thuê, theo dõi theo tiêu nguyên giá, khấu hao lũy kế giá trị lại Nhưng gần kết thúc thời gian hoạt động tịa nhà theo ước tính ban đầu, giá trị tịa nhà cịn cao nguyên giá (giá gốc) ban đầu, nhiều nguyên nhân chi phí sửa chữa lớn hàng 26 năm tu bổ tòa nhà, giá đất giá trị xây lắp tăng cao, Lúc giá trị lại theo dõi theo mơ hình giá gốc nhỏ nhiều so với giá trị thực tế thị trường Mặt khác, theo nguyên tắc trích khấu hao nguyên giá trừ giá trị thu hồi ước tính việc trích khấu hao hàng năm động sản đầu tư chưa hợp lý Mơ hình giá trị hợp lý khắc phục điểm yếu mơ hình giá gốc Tuy vậy, Việt Nam chưa thiết lập thị trường định giá theo tiêu chuẩn quốc tế cập nhật hàng ngày nên để áp dụng mơ hình giá trị hợp lý chưa đủ sở nên cho phép áp dụng mơ hình giá gốc 2.2.3 Về ghi nhận bất động sản đầu tư trình xây dựng Theo IAS 40 - Bất động sản q trình xây dựng chưa hồn thành ghi nhận bất động sản đầu tư Theo VAS 05 thông tư 200 - Bất động sản đầu tư q trình xây dựng chưa hồn thành chưa ghi nhận bất động sản đầu tư 2.2.4 Về Hạch Toán bất động sản đầu tư Theo IAS 40 - Doanh nghiệp hạch toán bất động sản Đầu tư cần phải xây dựng tiêu chí riêng để đảm bảo phân loại bất động sản đầu tư vào bất động sản chủ sở hữu nắm giữ, việc đánh giá cần phải tiến hành khoản đầu tư phân loại bất động sản đầu tư đồng thời bất động sản Đầu tư cần phải tạo luồng tiền độc lập với tài sản khác doanh nghiệp Theo VAS 05 thơng tư 200 - Ghi sổ riêng trình bày riêng báo cáo tài qua tài khoản 217 -bất động sản đầu tư 2.2.5 Về Chuyển đổi bất động sản đầu tư Theo IAS 40 27 - Việc chuyển từ bất động sản chủ sở hữu sử dụng thành bất động sản đầu tư từ bất động sản đầu tư sang bất động sản chủ sở hữu sử dụng hay hàng tồn kho có thay đổi mục đích sử dụng: bất động sản đầu tư chuyển thành bất động sản chủ sở hữu sử dụng chủ sở hữu bắt đầu sử dụng tài sản này; BĐSĐT chuyển thành hàng tồn kho chủ sở hữu bắt đầu triển khai mục đích bán; BĐS chủ sở hữu sử dụng chuyển thành bất động sản đầu tư chủ sở hữu kết thúc sử dụng tài sản bên khác thuê hoạt động; hàng tồn kho chuyển thành BĐSĐT chủ sở hữu bắt đầu cho bên khác thuê hoạt động; bất động sản xây dựng chuyển thành bất động sản đầu tư kết thúc giai đoạn xây dựng, bàn giao đưa vào đầu tư (trong giai đoạn xây dựng phải hạch toán theo Chuẩn mực kế toán “TSCĐHH”) - Đối với bất động sản đầu tư chuyển đổi thành bất động sản chủ sở hữu sử dụng hàng tồn kho, nguyên giá BĐS ghi nhận sau giá trị hợp lý ngày chuyển đổi - Nếu bất động sản chủ sở hữu sử dụng chuyển đổi thành bất động sản đầu tư theo giá trị hợp lý, doanh nghiệp phải áp dụng IAS 16 ngày chuyển đổi Mọi chênh lệch giá trị lại ngày chuyển ghi theo IAS 16 giá trị hợp lý bất động sản đầu tư ngày phải ghi nhận khoản đánh giá lại theo IAS 16 - Đối với hàng tồn kho( BĐSĐT trình xây dựng, phát triển) chuyển đổi thành bất động sản đầu tư ghi theo giá trị hợp lý, chênh lệch giá trị hợp lý ngày chuyển đổi giá trị lại bất động sản phải ghi nhận vào lợi nhuận/ lỗ kỳ Theo VAS 05 - Việc chuyển đổi mục đích sử dụng bất động sản đầu tư với bất động sản chủ sở hữu sử dụng hàng tồn kho không làm thay đổi giá trị ghi sổ tài sản chuyển đổi không làm thay đổi nguyên giá bất động sản việc xác định giá trị hay để lập BCTC 2.2.6 Về trình bày bất động sản đầu tư báo cáo tài Theo IAS 40 28 - Doanh nghiệp cần phân loại bất động sản đầu tư với bất động sản chủ sở hữu sử dụng với tài sản giữ để bán kỳ hoạt động kinh doanh thông thường - Các phương pháp giả định chủ yếu áp dụng việc xác định giá trị hợp lý BĐSĐT Mức độ phụ thuộc vào việc định giá tổ chức định giá độc lập để xác định giá trị hợp lý động sản đầu tư (được xác định trình bày BCTC) Nếu bất động sản đầu tư định giá cách độc lập, doanh nghiệp phải trình bày thơng tin về: + Thu nhập từ việc cho thuê, chi phí hoạt động trực tiếp (bao gồm chi phí sửa chữa bảo dưỡng) + Sự tồn mức độ hạn chế tính thực bất động sản đầu tư giá trị thu nhập giá trị lý + Nghĩa vụ chủ yếu hợp đồng mua, xây dựng phát triển, sửa chữa, bảo dưỡng, nâng cấp BĐSĐT + DN phải trình bày cụ thể việc sử dụng phương pháp giá trị hợp lý hay giá gốc Theo VAS 05 - Quy định bất động sản đầu tư phải ghi nhận theo phương pháp giá gốc doanh nghiệp cần phải trình bày giá trị hợp lý bất động sản đầu tư ngày lập BCTC Trường hợp không xác định giá trị hợp lý bất động sản đầu tư phải giải thích lý thuyết minh báo cáo tài - Mặc dù có đóng góp to lớn giai đoạn trước VAS trở nên lạc hậu so với mặt chung giới chưa sửa đổi, bổ sung cập nhật Vì vậy, VAS bộc lộ nhiều tồn hạn chế nên chuẩn mực quốc tế IAS hay IFRS giải vấn đề Chương 3: Đề xuất kiến nghị số ý kiến việc vận dụng IAS 40 điều chỉnh VAS 05 để hoàn thiện chế độ kế toán BĐS Việt Nam 3.1 Đề xuất kiến nghị thực kế toán BĐS đầu tư theo VAS 05 thông tư 200 mang lại hiệu định cho Việt Nam số vấn đề cần bổ sung: 29 - VAS 05 sử dụng mơ hình giá gốc để ghi nhận giá trị BĐS đầu tư sau ghi nhận ban đầu Khi áp dụng mơ hình BĐS đầu tư ghi nhận tài sản cố định thông thường - Dùng tài khoản 217 để hạch toán bất động sản đầu tư thể chất BĐS đầu tư chắn thu lợi ích tương lai nguyên giá xác định cách đáng tin cậy - Hoạt động kinh doanh BĐS đầu tư tách riêng khỏi hoạt động tài doanh nghiệp với việc ghi nhận doanh thu tài khoản 5117 giá vốn vào tài khoản 632 trích khấu hao vào tài khoản 2147 hoàn toàn phù hợp -Việc hạch toán riêng hoạt động BĐS đầu tư giúp cơng tác kế tốn có theo dõi chun sâu hơn, đồng thời cung cấp thông tin đầy đủ, kịp thời, xác cho người sử dụng - IAS 40 yêu cầu BĐS đầu tư cần trình bày riêng biệt báo cáo tài VAS 05 ban hành dựa theo IAS 40 yêu cầu VAS 14 “doanh thu thu nhập khác” thừa nhận BĐS đầu tư hoạt động đầu tư tài chính, VAS 14 chưa sửa đổi - Tuy nhiên áp dụng VAS 05 TT 200 có số khó khăn sau: + Điều kiện áp dụng VAS 05 chưa thuận lợi thiếu sở vật chất thiếu thông tin + Việc xác định BĐS đầu tư mua để bán kỳ hay chờ tăng giá điều khó, cần phải có tiêu chuẩn cụ thể + Khi doanh nghiệp xác định giá trị hợp lý BĐS đầu tư thời điểm kết thúc niên độ kế tốn doanh nghiệp phải thuyết minh mục bất động sản đầu tư giải thích lý + TT 200 quy định doanh nghiệp ghi nhận doanh thu BĐS hoàn thành toàn bàn giao cho người mua 30 Về chất, việc thay đổi cách thức ghi nhận doanh thu không làm thay đổi dịng tiền hoạt động cơng ty kỳ Tuy nhiên, ảnh hưởng trực tiếp tới kết kinh doanh kỳ doanh nghiệp Các doanh nghiệp ghi nhận doanh thu theo tiến độ hợp đồng xây dựng cơng trình chưa hồn thành xong phải ghi giảm lợi nhuận sau thuế năm trước Và hồi tố khoản lợi nhuận vào thời điểm cơng trình thức hồn thành bàn giao Tương tự, doanh nghiệp bắt đầu khởi công dự án năm bán phần định dự án theo hình thức góp vốn theo tiến độ sẽ chưa ghi nhận doanh thu Ngồi ra, cịn quy định rõ bất động sản có tiến độ xây dựng chậm, chưa hồn thành phải phân loại hàng tồn kho dài hạn, đồng thời phải thuyết minh rõ nhằm cung cấp thông tin minh bạch cho nhà đầu tư 3.2 Một số ý kiến việc vận dụng IAS 40 điều chỉnh VAS 05 để hoàn thiện chế độ kế toán BĐS đầu tư Việt Nam Theo VAS 05 mơ hình giá gốc áp dụng điều yếu đề cập VAS 05 yêu cầu trình bày giá trị hợp lý BĐS đầu tư thời điểm kết thúc niên độ kế toán, lập báo cáo tài Khi doanh nghiệp khơng thể xác định giá trị hợp lý BĐS đầu tư phải thuyết minh danh mục BĐS đầu tư giải thích lý Nhưng thực tế khó doanh nghiệp xác định trình bày giá trị hợp lý BĐS đầu tư Để góp phần hồn thiện phát triển thị trường BĐS cơng tác kế tốn tốt đóng vai trị quan trọng sau số đề xuất nhằm phát huy mặt mạnh khắc phục hạn chế để hồn thiện cơng tác kế tốn BĐS đầu tư: Thứ việc tính khấu hao ghi nhận khấu hao BĐS đầu tư vào TK 632 theo VAS 05 Trình bày báo cáo tài doanh nghiệp trình bày nội dung - Phương pháp khấu hao sử dụng -Thời gian sử dụng hữu ích bất động sản đầu tư tỷ lệ khấu hao sử dụng - Nguyên giá khấu hao lũy kế thời điểm đầu kỳ cuối kỳ 31 Tuy nhiên, thông tin BĐS đầu tư thường doanh nghiệp giữ chờ tăng giá để bán, phục vụ cho mục đích hoạt động sản xuất kinh doanh, thời gian sử dụng hữu ích khái niệm chưa rõ ràng, khó xác định xác để làm sở cho việc tính khấu hao ảnh hưởng đến báo cáo tài nên quy định tỷ lệ khấu hao cho doanh nghiệp nên quy định thời gian khấu hao loại bất động sản đầu tư dựa vào tiêu chí loại hình, quy mô, giá trị bất động sản đầu tư (Ví dụ trung tâm thương mại Khấu hao 50 năm, hộ nằm giữ để bán 20 năm, ) Từ đó,doanh nghiệp xác định cách hợp lý hợp lệ để tính thu nhập chịu thuế Thứ hai, kế toán viên cần nắm rõ quy định chuẩn mực kế toán VAS 02 VAS 05 việc tập hợp chi phí liên quan tới q trình xây dựng BĐS cụ thể: Việc kế tốn BĐS hình thành trình đầu tư dự án để bán thực theo chuẩn mực kế toán số 02 -Hàng tồn kho Theo đó, việc tập hợp chi phí liên quan trực tiếp tới trình xây dựng BĐS phản ánh TK 154- chi phí sản xuất kinh doanh dở dang Việc kế tốn BĐS hình thành trình đầu tư dự án thuê thực theo chuẩn mực kế toán số 05-BĐS đầu tư Theo việc tập hợp chi phí liên quan tới trình xây dựng bất động sản phản ánh TK 241-Xây dựng dở dang Thứ ba, doanh nghiệp có nhiều loại hình bất động sản nên có hệ thống theo dõi để tập hợp chi phí riêng Đối với loại hình bất động sản nên có tài khoản 241 chi tiết để tập hợp chi phí cho loại hình bất động sản (đầu tư, chủ sở hữu hay hàng hóa) đồng thời nên mở thêm tài khoản chi tiết cho 217 file tổng hợp cho dự án BĐS đầu tư khác để theo dõi cụ thể cho dự án BĐS đầu tư riêng biệt để tránh nhầm lẫn chi phí dự án Khi hoàn thành xong dự án, kế tốn dễ dàng tập hợp chi phí cho dự án để tính ngun giá ban đầu BĐS Thứ tư, doanh nghiệp chuyên kinh doanh BĐS, xây dựng khu phức hợp bao gồm BĐS đầu tư (Trung tâm thương mại thuê nhà hàng, văn phòng), BĐS chủ sở hữu (văn phịng cơng ty) BĐS hàng tồn kho (biệt thự, chung cư để bán) 32 việc tập hợp chi phí để tính nguyên giá cho hạng mục gặp nhiều khó khăn Do đó, kế tốn doanh nghiệp nên chủ động tìm hiểu tiêu thức phân bổ, tập hợp chi phí cho hạng mục Ví dụ chi phí sản xuất chung (tiền thuê đất, quyền sử dụng đất, chi phí điện, nước, ) phân bổ theo diện tích xây dựng, chi phí trực tiếp liên quan đến hạng mục cần theo dõi chi tiết xác hạng mục Thứ năm, báo cáo tài doanh nghiệp, doanh nghiệp nên thuyết minh giá trị hợp lý BĐS đầu tư Việc thuyết minh giá trị hợp lý BĐS đầu tư thể giá trị BĐS đầu tư thị trường hơn, đồng thời thể độ nhạy thị trường BĐS Ví dụ thuyết minh BĐS đầu tư BCTC tập đoàn Vingroup giá trị hợp lý Trung tâm thương mại Vincom Center Bà Triệu theo báo cáo định giá bên độc lập thứ ba 2275 tỷ VNĐ, ghi nhận ban đầu trung tâm thương mại 460 tỷ (theo BCTC công ty TNHH Vincom Center bà triệu năm 2014) Giá trị hợp lý phản ánh vị trí địa lý, số lượt người vào hàng ngày, doanh thu, lợi nhuận Vincom Center Bà Triệu Mặc dù mức độ tin cậy việc định giá mức độ (độ tin cậy thấp theo chuẩn mực báo cáo quốc tế IFRS 13), tức định giá theo phương pháp dựa vào tiêu tài phần cho thấy cập nhật thông tin, áp dụng thêm chuẩn mực BCTC quốc tế nhằm cung cấp thông tin cho người đọc cách hợp lý đánh giá giá trị thực tế BĐS đầu tư thị trường Mặc dù Việt Nam ban hành 26 Chuẩn mực báo cáo tài (VAS), nhiên cịn nhiều hạn chế khác biệt với thơng lệ quốc tế nên VAS đặc biệt chưa đáp ứng yêu cầu định chế quốc tế nhà đầu tư nước Mặt khác, bối cảnh hội nhập quốc tế, quốc gia giới chuyển dần từ việc áp dụng Chuẩn mực quốc gia sang Chuẩn mực quốc tế để đảm bảo doanh nghiệp có tiếng nói chung phục vụ nhà đầu tư phạm vi tồn cầu, việc nghiên cứu, áp dụng IAS hay IFRS mang lại nhiều lợi ích to lớn khía cạnh 33 Kết luận Cùng với phát triển thị trường BĐS, hoạt động kinh doanh BĐS ngày đa dạng Với tăng trưởng kinh tế mạnh mẽ kể từ Việt Nam gia nhập tổ chức thương mại giới (WTO), thị trường BĐS xem thị trường đầy tiềm năng, hội vàng cho nhà đầu tư Từ đặt yêu cầu Chính phủ phải có sách quy hoạch cụ thể, đồng bộ, tạo thuận lợi cho nhà đầu tư Bên cạnh vấn đề thị trường pháp lý, chế sách, quản lý nhà nước quy định hạch toán BĐS đầu tư đặt nhiều yêu cầu cấp thiết để hoàn thiện chế độ kế toán Từ ban hành, quy định hạch tốn BĐS đầu tư khơng ngừng đổi để đáp ứng yêu cầu tình hình thực tế Việt Nam nói chung để phù hợp với khu vực giới Tuy có nhiều cố gắng theo sát chuẩn mực kế toán quốc tế quy định hạch tốn BĐS đầu tư nói riêng cịn nhiều hạn chế, gây khó khăn cho doanh nghiệp Do đó, nhằm khắc phục hạn chế cịn tồn tại, cần phải tiến hành đồng mặt chế độ, sách tạo mơi trường thuận lợi để văn vận dụng tồn diện dễ dàng vào thực tiễn hoạt động kinh doanh BĐS đầu tư ngày phát triển Em tin việc áp dụng Chuẩn mực BCTC quốc tế giúp kinh tế Việt Nam hưởng lợi việc tiếp cận nguồn vốn, trì lực cạnh tranh phát triển đội ngũ nhân kế toán, kiểm toán,… Việc áp dụng Chuẩn mực BCTC quốc tế giúp Việt Nam hướng với tầm nhìn Việt Nam 2035, sách ASEAN theo kịp đà phát triển kinh tế thành công khác khu vực giới 34 Danh mục tài liệu tham khảo ● Nguyễn Thị Thanh Thủy (t3-2019) Bàn chuẩn mực kế toán quốc tế IAS 40 bất động sản đầu tư với quy định chuẩn mực kế toán Việt Nam VAS 05 thông tư 200 Kinh tế Châu Á - Thái Bình Dương,, 76-79 ● Bùi Thị Trang (2016) Bàn kế toán bất động sản đầu tư.Truy cập vào ngày 2/12/2021 từ https://khotrithucso.com/doc/p/ban-ve-ke-toan-bat-dong-san-dautu-1575403 ● Trịnh Thị Hải Yến (2005).Kế toán bất động sản đầu tư Truy cập vào ngày 15/11/2021 từ https://khotrithucso.com/doc/p/ke-toan-bat-dong-san-dau-tu- 27192 ● Bộ Tài (2014) Thơng tư 200/2014/TT/BTC Chế độ kế toán doanh nghiệp Bộ Tài chính, Hà Nội ● Bộ Tài (2011) 26 chuẩn mực kế toán Việt Nam, NXB Lao Động , Hà Nội ● International Standards Board, 32 chuẩn mực kế toán quốc tế 35 ... nhận bất động sản đầu tư 2.2.4 Về Hạch Toán bất động sản đầu tư Theo IAS 40 - Doanh nghiệp hạch toán bất động sản Đầu tư cần phải xây dựng tiêu chí riêng để đảm bảo phân loại bất động sản đầu tư. .. giá bất động sản đầu tư sau trừ (-) số khấu hao lũy kế bất động sản đầu tư 1.1.4.4 Chuyển đổi mục đích sử dụng Việc chuyển từ bất động sản chủ sở hữu sử dụng thành bất động sản đầu tư từ bất động. .. dụng thành bất động sản đầu tư từ bất động sản đầu tư sang bất động sản chủ sở hữu sử dụng hay hàng tồn kho có thay đổi mục đích sử dụng: bất động sản đầu tư chuyển thành bất động sản chủ sở