Chủ đề 3 tìm hiểu luật kinh doanhbất động sản của việt nam vànhững vấn đề kinh doanh bất động sản cần biết

CHƯƠNG 1: KHÁI QUÁT VỀ LUẬT KINH DOANH BẤT ĐỘNG SẢN1.1 Những vấn đề cần biết về kinh doanh BĐS1.1.1 Các khái niệm về hoạt động kinh doanh bất động sảnCác hoạt động kinh doanh bất động sả

ĐẠI HỌC QUỐC GIA TP HỒ CHÍ MINHĐẠI HỌC KINH TẾ - LUẬT

KHOA KINH TẾ

KINH DOANH BẤT ĐỘNG SẢN

CHỦ ĐỀ 3: TÌM HIỂU LUẬT KINH DOANHBẤT ĐỘNG SẢN CỦA VIỆT NAM VÀ

NHỮNG VẤN ĐỀ KINH DOANH BẤT ĐỘNG SẢN CẦN BIẾT

NHÓM 5

Phạm Đỗ Diễm Quỳnh K204030155 Nguyễn Ngọc Khánh Mai K204030150 Nguyễn Phương Thảo K204031070 Dương Thị Huyền Trang K204031083 Hoàng Thanh Xuân K204031090

THÀNH PHỐ HỒ CHÍ MINH, THÁNG 7 NĂM 2022

MỞ ĐẦU

Cùng với quá trình toàn cầu hóa của xu thế thế giới, nền kinh tế Việt Nam ngày càng phát triển kéo theo sự phát triển của thị trường hàng hóa và thị trường dịch vụ Bất động sản là một trong những thị trường có vị trí và vai trò quan trọng đối với nền kinh tế quốc dân, phát triển và vận hành tốt thị trường này sẽ góp phần to lớn vào quá trình thúc đẩy phát triển kinh tế - xã hội Mọi đối tượng hoạt động thuộc lĩnh vực bất động sản hiện nay đều phải tuân theo những quy định trong luật kinh doanh bất động sản Chính vì vậy, nắm rõ các thông tin về luật pháp sẽ góp phần làm cho các giao dịch mua bán một cách nhanh chóng và thuận lợi, đảm bảo tính pháp lý.

Do đó để có cái nhìn tổng quát nhất về luật kinh doanh bất động sản, nhóm tác

giả thực hiện đề tài: Tìm hiểu luật kinh doanh bất động sản của Việt Nam vànhững vấn đề kinh doanh bất động sản cần biết

BẢNG ĐÁNH GIÁ MỨC ĐỘ ĐÓNG GÓP CỦA CÁC THÀNH VIÊN

Phạm Đỗ Diễm Quỳnh Nội dung quy định về chủ đầu tư Làm bản word cho tiểu luận

MỤC LỤC

CHƯƠNG 1: KHÁI QUÁT VỀ LUẬT KINH DOANH BẤT ĐỘNG SẢN 1

1.1 Những vấn đề cần biết về kinh doanh BĐS 1

1.1.1 Các khái niệm về hoạt động kinh doanh bất động sản 1

1.1.2 Đối tượng được phép hành nghề: 1

1.2 Quy định về năng lực tài chính của chủ đầu tư 1

1.2.1 Những điều kiện về năng lực tài chính của chủ đầu tư: 1

1.2.2 Một số lưu ý khi chứng minh năng lực tài chính 2

CHƯƠNG 2: ĐIỀU KIỆN ĐỂ KINH DOANH BẤT ĐỘNG SẢN 3

2.1 Điều kiện của tổ chức, cá nhân kinh doanh bất động sản 3

2.2 Tổ chức, hộ gia đình, cá nhân bán, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê mua bất động sản quy mô nhỏ, không thường xuyên 4

CHƯƠNG 3: NHỮNG QUY ĐỊNH TRONG MUA BÁN NHÀ Ở HÌNH THÀNH TRONG TƯƠNG LAI 5

3.1 Quyền kinh doanh bất động sản hình thành trong tương lai (Căn cứ theo điều 54 của Luật KDBĐS) 5

3.2 Điều kiện của bất động sản hình thành trong tương lai được đưa vào kinh doanh ( Căn cứ theo điều 55 của Luật KDBĐS) 5

3.4 Thanh toán mua bán nhà ở hình thành trong tương lai (Căn cứ theo điều 57 của Luật KDBĐS) 7

3.4.1 Thanh toán lần đầu 7

3.4.2 Thanh toán các đợt tiếp theo 7

3.4.3 Thanh toán khi chưa nhận được giấy chứng nhận 7

3.5 Chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở hình thành trong tương lai (Căn cứ theo điều 59 của Luật KDBĐS) 7

CHƯƠNG 4 NHẬN XÉT VỀ NHỮNG ĐIỂM MỚI TRONG NGHỊ ĐỊNH SỐ 02/2022/NĐ-CP SO VỚI NGHỊ ĐỊNH SỐ 76/2015/NĐ-CP VỀ KINH DOANH BẤT ĐỘNG SẢN 8

4.1 Doanh nghiệp kinh doanh bất động sản phải công khai thông tin: 9

4.2 Bãi bỏ quy định vốn pháp định của doanh nghiệp kinh doanh bất động sản: 9

4.3 Áp dụng mẫu hợp đồng chung khi kinh doanh bất động sản: 10

4.4 Điều kiện mới khi mua bán dự án nhà ở hình thành trong tương lai: 11

KẾT LUẬN: 13

TÀI LIỆU THAM KHẢO 14

CHƯƠNG 1: KHÁI QUÁT VỀ LUẬT KINH DOANH BẤT ĐỘNG SẢN1.1 Những vấn đề cần biết về kinh doanh BĐS

1.1.1 Các khái niệm về hoạt động kinh doanh bất động sản

Các hoạt động kinh doanh bất động sản bao gồm:

+ Kinh doanh hàng hóa bất động sản là việc nhà đầu tư bỏ vốn bằng các loại tài sản hữu hình hay vô hình để tiến hành các hoạt động đầu tư - kinh doanh theo quy định của pháp luật để giải quyết những mâu thuẫn giữa cung - cầu ( người bán thì muốn bán giá cao còn người mua thì muốn mua ở giá thấp) trên thị trường bất động sản, nhằm mục đích tối đa hóa độ hữu dụng và lợi nhuận trong khoản ngân quỹ có giới hạn của bên cung lẫn bên cầu.

+ Kinh doanh dịch vụ bất động sản là hoạt động kinh doanh trên các dịch vụ hỗ trợ thị trường bất động sản và hỗ trợ kinh doanh trên hàng hóa bất động sản bao gồm bao gồm các dịch vụ môi giới bất động sản, định giá bất động sản, sàn giao dịch bất động sản, tư vấn bất động sản, đấu giá bất động sản, quảng cáo bất động sản, quản lý bất động sản (không đòi hỏi vốn ban đầu nhiều)

1.1.2 Đối tượng được phép hành nghề:

Theo Điều 2 Luật Kinh doanh bất động sản 2014 (66/2014/QH13) chia làm 2 đối tượng sau:

- Tổ chức, cá nhân kinh doanh bất động sản tại Việt Nam.

- Cơ quan, tổ chức, cá nhân có liên quan đến kinh doanh bất động sản tại Việt Nam

1.2 Quy định về năng lực tài chính của chủ đầu tư1.2.1 Những điều kiện về năng lực tài chính của chủ đầu tư:

Căn cứ theo quy định tại khoản 2 Điều 14 Nghị định 43/2014/NĐ-CP của luật đất đai, điều kiện về năng lực tài chính để bảo đảm việc sử dụng đất theo tiến độ của dự án đầu tư được quy định như sau:

- Có vốn thuộc sở hữu của mình để thực hiện dự án không thấp hơn 20% tổng mức đầu tư đối với dự án có quy mô sử dụng đất dưới 20 héc ta; không thấp hơn 15% tổng mức đầu tư đối với dự án có quy mô sử dụng đất từ 20 héc ta trở lên;

- Có khả năng huy động vốn để thực hiện dự án từ các tổ chức tín dụng, chi nhánh ngân hàng nước ngoài và các tổ chức, cá nhân khác.

1.2.2 Một số lưu ý khi chứng minh năng lực tài chính

Các nhà đầu tư cần lưu ý một số vấn đề sau khi chứng minh năng lực tài chính của mình bao gồm:

Một là, nhà đầu tư phải xác định tổng mức đầu tư, cơ cấu nguồn vốn đầu tư (vốn thuộc chủ sở hữu của chủ đầu tư, vốn huy động).

Hai là, chứng minh vốn chủ sở hữu của nhà đầu tư:

- Doanh nghiệp đã hoạt động trên 01 năm phải có báo cáo tài chính 02 năm gần nhất của doanh nghiệp và thể hiện đầy đủ các nội dung theo quy định tại Thông tư 200/2014/TT-BTC và Luật Kế toán 2015.

- Riêng báo cáo tài chính của các doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài được thành lập và hoạt động tại Việt Nam, kể cả chi nhánh doanh nghiệp nước ngoài hoạt động tại Việt Nam, công ty cổ phần có tham gia niêm yết và kinh doanh trên thị trường chứng khoán, doanh nghiệp nhà nước và doanh nghiệp khác có vốn nhà nước trên 50% bắt buộc phải được kiểm toán theo quy định tại Nghị định 105/2014/NĐ-CP về kiểm toán độc lập và quy định tại Thông tư số 64/2004/TT-BTC.

- Đối với doanh nghiệp mới thành lập: giấy xác nhận số dư tài khoản tiền gửi của doanh nghiệp tại ngân hàng thương mại.

Ba là, chứng minh khả năng huy động vốn:

- Vốn vay: bằng văn bản cam kết của tổ chức tín dụng, tổ chức, cá nhân khác cho vay để đầu tư dự án.

- Vốn huy động thông qua hình thức góp vốn, hợp tác đầu tư, hợp tác kinh doanh, liên doanh, liên kết của các tổ chức, hộ gia đình, cá nhân.

CHƯƠNG 2: ĐIỀU KIỆN ĐỂ KINH DOANH BẤT ĐỘNG SẢN2.1 Điều kiện của tổ chức, cá nhân kinh doanh bất động sản

(Căn cứ theo Điều 9 Luật KDBĐS năm 2014 và Nghị định số 02/2022/NĐ-CP)1 Tổ chức, cá nhân kinh doanh bất động sản phải có các điều kiện sau đây:

a) Phải thành lập doanh nghiệp theo quy định của pháp luật về doanh nghiệp hoặc hợp tác xã theo quy định của pháp luật về hợp tác xã, có ngành nghề kinh doanh bất động sản (sau đây gọi chung là doanh nghiệp);

b) Phải công khai trên trang thông tin điện tử của doanh nghiệp, tại trụ sở Ban Quản lý dự án (đối với các dự án đầu tư kinh doanh bất động sản), tại sàn giao dịch bất động sản (đối với trường hợp kinh doanh qua sàn giao dịch bất động sản) các thông tin về doanh nghiệp (bao gồm tên, địa chỉ trụ sở chính, số điện thoại liên lạc, tên người đại diện theo pháp luật), thông tin về bất động sản đưa vào kinh doanh theo quy định tại khoản 2 Điều 6 của Luật Kinh doanh bất động sản, thông tin về việc thế chấp nhà, công trình xây dựng, dự án bất động sản đưa vào kinh doanh (nếu có), thông tin về số lượng, loại sản phẩm bất động sản được kinh doanh, số lượng, loại sản phẩm bất động sản đã bán, chuyển nhượng, cho thuê mua và số lượng, loại sản phẩm còn lại đang tiếp tục kinh doanh.

Đối với các thông tin đã công khai quy định tại điểm này mà sau đó có thay đổi thì phải được cập nhật kịp thời ngay sau khi có thay đổi;

c) Chỉ kinh doanh các bất động sản có đủ điều kiện theo quy định tại Điều 9, Điều 55 của Luật Kinh doanh bất động sản.

2 Đối với trường hợp nhà đầu tư được lựa chọn làm chủ đầu tư dự án bất động sản theo quy định của pháp luật thì nhà đầu tư đó phải có vốn chủ sở hữu không thấp hơn 20% tổng vốn đầu tư đối với dự án có quy mô sử dụng đất dưới 20 ha, không thấp hơn 15% tổng vốn đầu tư đối với dự án có quy mô sử dụng đất từ 20 ha trở lên Khi thực hiện kinh doanh bất động sản thì chủ đầu tư dự án phải đáp ứng điều kiện quy định tại khoản 1 Điều này.

Việc xác định vốn chủ sở hữu quy định tại khoản này được căn cứ vào kết quả báo cáo tài chính đã được kiểm toán gần nhất hoặc kết quả báo cáo kiểm toán độc lập của doanh nghiệp đang hoạt động (được thực hiện trong năm hoặc năm trước liền kề); trường hợp là doanh nghiệp mới thành lập thì xác định vốn chủ sở hữu theo vốn điều lệ thực tế đã góp theo quy định của pháp luật.

2.2 Tổ chức, hộ gia đình, cá nhân bán, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê muabất động sản quy mô nhỏ, không thường xuyên

(Căn cứ theo Điều 10 Luật KDBĐS năm 2014 và Nghị định số 02/2022/NĐ-CP) Tổ chức, hộ gia đình, cá nhân bán, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê mua bất động sản quy định tại khoản 2 Điều 10 của Luật Kinh doanh bất động sản không bắt buộc phải có các điều kiện quy định tại Điều 4 của Nghị định này bao gồm:

1 Cơ quan, tổ chức thực hiện bán nhà, công trình xây dựng, chuyển nhượng quyền sử dụng đất do phá sản, giải thể, chia tách theo quy định của pháp luật.

2 Cơ quan, tổ chức thực hiện bán, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê mua bất động sản là tài sản công theo quy định của pháp luật.

3 Tổ chức tín dụng, chi nhánh ngân hàng nước ngoài, công ty quản lý tài sản của các tổ chức tín dụng (AMC), công ty quản lý tài sản của các tổ chức tín dụng Việt Nam (VAMC) thực hiện bán nhà, công trình xây dựng, chuyển nhượng quyền sử dụng đất, chuyển nhượng dự án bất động sản đang được dùng bảo lãnh, thế chấp để thu hồi nợ theo quy định của pháp luật.

4 Tổ chức, hộ gia đình, cá nhân bán nhà, công trình xây dựng, chuyển nhượng quyền sử dụng đất theo quyết định của Tòa án, của cơ quan nhà nước có thẩm quyền khi giải quyết tranh chấp, khiếu nại, tố cáo.

5 Tổ chức, hộ gia đình, cá nhân bán, cho thuê, cho thuê mua nhà, công trình xây dựng thuộc quyền sở hữu hợp pháp, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại quyền sử dụng đất thuộc quyền sử dụng hợp pháp của mình.

6 Tổ chức, hộ gia đình, cá nhân bán, cho thuê, cho thuê mua, chuyển nhượng bất động sản do mình đầu tư xây dựng mà không phải là dự án đầu tư xây dựng bất động sản để kinh doanh theo quy định của pháp luật.

CHƯƠNG 3: NHỮNG QUY ĐỊNH TRONG MUA BÁN NHÀ Ở HÌNH THÀNHTRONG TƯƠNG LAI

Căn cứ theo Luật Kinh doanh bất động sản, ta có những quy định trong mua bán nhà ở hình thành trong tương lai như:

3.1 Quyền kinh doanh bất động sản hình thành trong tương lai (Căn cứ theo điều54 của Luật KDBĐS)

- Chủ đầu tư dự án bất động sản có quyền bán, cho thuê, cho thuê mua nhà, công trình xây dựng hình thành trong tương lai.

- Việc bán, cho thuê, cho thuê mua nhà, công trình xây dựng hình thành trong tương lai được thực hiện theo quy định của Chương này (chương 6), các quy định tương ứng trong Chương II và các quy định khác có liên quan của Luật này.

3.2 Điều kiện của bất động sản hình thành trong tương lai được đưa vào kinhdoanh ( Căn cứ theo điều 55 của Luật KDBĐS)

Điều kiện của bất động sản hình thành trong tương lai được đưa vào kinh doanh được quy định như sau:

3.2.1 Đảm bảo giấy tờ pháp lý của chủ đầu tư và của dự án

- Đầu tiên, để chắc chắn chủ đầu tư có quyền xây dựng dự án, có giấy phép rõ ràng thì chủ đầu tư phải có giấy tờ về quyền sử dụng đất, hồ sơ dự án, thiết kế bản vẽ thi công đã được cấp có thẩm quyền phê duyệt Chủ đầu tư phải có giấy tờ về quyền sử dụng đất để đảm bảo việc xây dựng là hợp pháp, chủ đầu tư sử dụng đất là hợp pháp, tránh gặp phải các dự án “ma”, hay chủ đầu tư “ôm tiền chạy trốn” Vì vậy pháp luật quy định giấy tờ pháp lý này đảm bảo quyền và lợi ích cho bên mua nhà ở hình thành trong tương lai.

- Đối với những trường hợp yêu cầu phải có giấy phép xây dựng thì chủ đầu tư phải xuất trình được giấy phép xây dựng theo quy định pháp luật và giấy tờ nghiệm thu việc hoàn thành xây dựng cơ sở hạ tầng kỹ thuật tương ứng Đối với nhà chung cư hoặc tòa nhà hỗn hợp có mục đích để ở hình thành trong tương lai thì phải có biên bản nghiệm thu phần móng của tòa nhà đó Nếu

không đảm bảo được giấy phép xây dựng thì rất có thể dự án sẽ “treo mãi” và không thể hoàn thành Đồng thời giấy tờ nghiệm thu phần móng không đảm bảo thi rất có thể dự án đó chỉ là dự án nằm trên tờ giấy.

3.2.2 Có sự chấp thuận của cơ quan nhà nước có thẩm quyền.

Trước khi thực hiện giao dịch mua bán nhà ở hình thành trong tương lai thì chủ đầu tư phải có văn bản thông báo đến Sở Xây dựng Trường hợp chủ đầu tư đã đảm bảo đủ các điều kiện giấy tờ pháp lý thì Sở Xây dựng sẽ trả lời bằng văn bản chấp thuận cụ thể; nếu không đảm bảo các giấy tờ hoặc vì lý do theo quy định pháp luật, hoặc kỹ thuật không thể kinh doanh thì Sở Xây dựng sẽ nêu rõ lý do bằng văn bản đến chủ đầu tư Văn bản chấp thuận của Sở Xây dựng cũng là một căn cứ để người mua tin tưởng mua nhà ở hình thành trong tương lai vì các giấy tờ pháp lý của dự án đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền kiểm tra đầy đủ.

3.3 Chứng thư bảo lãnh của Ngân hàng đối với dự án mua bán nhà ở hình thànhtrong tương lai (Căn cứ theo điều 56 của Luật KDBĐS)

Chủ đầu tư dự án trước khi bán nhà ở hình thành trong tương lai phải được ngân hàng thương mại có đủ năng lực (theo danh sách được Ngân hàng Nhà nước Việt Nam công bố) thực hiện bảo lãnh nghĩa vụ tài chính của chủ đầu tư Nhà nước ban hành điều kiện này nhằm đảm bảo quyền và lợi ích của khách hàng khi chủ đầu tư không bàn giao nhà ở theo đúng tiến độ đã cam kết với khách hàng Khách hàng sẽ phải chịu thiệt hại, hiểu theo quy định này thì nếu xảy ra trường hợp này thì Ngân hàng sẽ thay Chủ đầu tư trả tiền cho những chủ thể đã mua nhà ở hình thành trong tương lai Chứng thư bảo lãnh của Ngân hàng là điều kiện bắt buộc theo quy định của pháp luật, và sẽ có giá trị đến khi bàn giao Nhà Vậy khi đi mua nhà để bảo đảm quyền và lợi ích của người mua thì cần yêu cầu chủ đầu tư cung cấp chứng thư bảo lãnh của Ngân hàng Nếu không có thì bạn nên cân nhắc việc mua căn nhà này.

3.4 Thanh toán mua bán nhà ở hình thành trong tương lai (Căn cứ theo điều 57của Luật KDBĐS)

3.4.1 Thanh toán lần đầu

Chủ đầu tư chỉ được thu không quá 30% giá trị hợp đồng Ví dụ nhà ở hình thành trong tương lai của bạn mua có giá 1 tỷ thì lần đầu chủ đầu tư không được thu quá 300 triệu

3.4.2 Thanh toán các đợt tiếp theo

Tùy thuộc theo tiến độ xây dựng nhà ở và thỏa thuận của các bên có thể chia thành nhiều đợt nhỏ Tuy nhiên, tổng số tiền thu các đợt không quá 70% giá trị hợp đồng khi chưa bàn giao nhà Tiếp tục ví dụ ở lần đầu nếu như chủ đầu tư đã thu của bạn 300 triệu thì tổng các đợt sau phụ thuộc vào tiến độ xây dựng chủ đầu tư chỉ được thu thêm 400 triệu để không vượt mốc 70% theo quy định của pháp luật Trường hợp bên bán là doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài thì tổng số tiền thu không quá 50% giá trị hợp đồng

3.4.3 Thanh toán khi chưa nhận được giấy chứng nhận

- Bên mua chưa nhận được giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất theo quy định pháp luật: không được thu quá 95% giá trị hợp đồng

- Đây là hạn mức theo quy định pháp luật và chủ đầu tư không có quyền yêu cầu bạn đóng nhiều hơn, nếu hành vi nãy xảy ra thì đó là hành vi trái với quy định pháp luật

3.5 Chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở hình thành trong tương lai (Căn cứtheo điều 59 của Luật KDBĐS)

- Khi hồ sơ đề nghị cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho bên mua chưa được nộp cho cơ quan nhà nước có thẩm quyền;