Môn định giá đất đai bài tập nhóm định giá đất

Nhằm giúp xác định mức giá hợp lý để mua bán, chuyển nhượng, thuê, cho thuê, góp vốn, thể chấp, hoặc phục vụ cho việc quản lý nhà nước trong lĩnh vực đất đai.Vai trò của giá đấtGiá đất c

TRƯỜNG ĐẠI HỌC TÀI NGUYÊN VÀ MÔI TRƯỜNG TPHCM KHOA QUẢN LÝ ĐẤT ĐAI

MÔN ĐỊNH GIÁ ĐẤT ĐAI

1.1 Cơ sở lý luận về định giá đất đai 1.1.1 Khái niệm về đất đai

Đất đai, nhìn từ một góc độ địa lý và kinh tế, là sản phẩm của sự kết hợp giữa đất và các hoạt động kinh tế xã hội của con người trong cộng đồng dân tộc trên một lãnh thổ cố định Không gian của đất đai bao gồm diện tích bề mặt cùng không gian phía trên và sâu bên dưới mặt đất Nếu nói đơn giản, đất đai là sự kết hợp của đất và con người, với các đặc điểm tự nhiên và xã hội.

1.1.2 Khái niệm định giá và vai trò của giá đất Khái niệm định giá đất

Định giá đất đai là quá trình ước lượng giá trị của một thửa đất hay một dự án theo tiền tệ, cho một mục đích đã được xác định trước tại một thời điểm nhất định Nhằm giúp xác định mức giá hợp lý để mua bán, chuyển nhượng, thuê, cho thuê, góp vốn, thể chấp, hoặc phục vụ cho việc quản lý nhà nước trong lĩnh vực đất đai.

Vai trò của giá đất

Giá đất cụ thể được sử dụng để làm căn cứ trong các trường hợp sau:

Tính tiền sử dụng đất đối với phần diện tích đất ở vượt hạn mức khi công nhận quyền SDĐ;

Tính tiền sử dụng đất đối với phần diện tích đất ở vượt hạn mức khi chuyển mục đích SDĐ từ đất không phải ở sang đất ở.

Tính tiền thuê đất đối với đất nông nghiệp vượt hạn mức giao đất, vượt hạn mức nhận chuyển quyền sử dụng đất nông nghiệp của hộ gia đình, cá nhân;

Tính tiền sử dụng đất khi giao đất có thu tiền sử dụng đất không thông qua hình thức đấu giá quyền sử dụng đất; công nhận quyền sử dụng đất, cho phép chuyển mực đích sử dụng đất đối với tổ chức mà phải nộp tiền sử dụng đất;

Tính tiền thuê đất đối với trường hợp cho thuê đất không thông qua hình thức đấu giá quyền sử dụng đất;

Tính tiền bồi thường khi nhà nước thu hồi đất 1.1.3 Các yếu tố ảnh hưởng đến giá đất

Nhóm yếu tố vĩ mô

Nhóm yếu tố chung là nhóm bao gồm những yếu tố tác động đến giấ đất một cách phổ biến trong điều kiện kinh tế xã hội bình thường Nhóm yếu tố này được phân chia thành 4 nhóm yếu tố như sau:

Nhóm yếu tố hành chính: nhóm này bao gồm các yếu tố như: chế độ đất đai; chế độ nhà ở; quy hoạch đô thị; chính sách thuế đất đai; chính sách liên quan đến giá đất và bao gồm cả yếu tố thay đổi về các khu hành chính ở một địa phương.

Nhóm yếu tố dân số: nhóm này bao gồm các yếu tố như: mật độ dân số; trình độ dân số; cơ cấu dân số; cấu thành gia định

Nhóm yếu tố thuộc về xã hội: ổn định chính trị; an ninh xã hội; làn sóng đầu cơ nhà đất; quá trình đô thị hóa

Nhóm yếu tố thuộc về kinh tế: GDP; FDI; CPI; lãi suất; tỷ giá USD/VND; biến động vật giá; số lượng du khách quốc tế

Nhóm yếu tố khu vực

Là nhóm các yếu tố dùng để mô tả điều kiện tự nhiên, kinh tế, xã hội của một khu vực Các yếu tố tự nhiên, kinh tế, xã hội tổ hợp với nhau tạo ra những đặc tính, những tính chất thuộc về khu vực và vùng riêng biệt so với khu vực khác Các đặc tính này có tác động mạnh đến mức giá của đất đai trong khu vực này Nhóm này bao gồm các yếu tố sau:

Điều kiện cơ sở hạ tầng: hạ tầng là yếu tố quan trọng trong việc định giá đất đai Hạ tầng bao gồm các tiện nghi và dịch vụ cơ bản như đường xá, và các cơ sở văn hóa, giáo dục, y tế Các yếu tố này giúp nâng cao chất lượng cuộc sống và làm tăng giá trị đất đai.

Điều kiện giao thông: nhóm yếu tố này bao gồm các địa hình giao thông địa phương; độ tiện lợi của hệ thống giao thông; phương thức liên kết với khu vực ngoài; kết cấu của mạng lưới giao thông; loại đường

Nhóm yếu tố cá biệt của thửa đất

Là những yếu tố đặc trưng thuộc về bản thân của thửa đất đó như:

Kích thước đất: diện tích của thửa đất là một yếu tố quan trọng trong việc xác định giá đất Thường thì đất có diện tích lớn hơn có giá trị cao hơn do có khả năng sử dụng đa dạng và tiềm năng phát triển hơn Tuy nhiên điều này cungcc phụ thuộc vào mục đích sử dụng đất, lớn quá hay nhỏ quá đều không dễ dàng trong quá trình sử dụng và khả năng tài chính của người sử dụng đất, nên ảnh hưởng đến giá cả của thửa đất.

Chiều rộng: chiều rộng mặt tiền thửa đất quá hẹp sẽ ảnh hưởng đến hiệu quả trưng bày và thu lợi của người sử dụng đất nên ảnh hưởng đến giá đất.

Chiều sâu thửa đất Thửa đất quá nông hay quá sâu so với mặt đường đều không thuận lợi cho người sử dụng đất.

Hình dáng: Hình dạng của thửa đất cũng có tác động đáng kể đến giá đất Các lô đất hình chữ nhật, vuông vắn, ít bị lỗi thời có giá trị cao hơn so với những lô đất có hình dáng bất thường hay hạn chế trong việc xây dựng và sử dụng không hiệu quả Hình dáng thửa đất cũng ảnh hưởng đến khả năng phát triển và tiện ích của nó.

Vị trí của đất đai: Vị trí của đất đai được chia làm 2 loại đó là vị trí tuyệt đối và vị trí tương đối Trong đó:

+ Vị trí tuyệt đối: Nhà số Đường Phường Quận Thành phố Tọa độ (x,y) hay (kinh độ, vĩ độ) Xác định vị trí cụ thể của thửa đất, căn nhà.

+ Vị trí tương đối: Vị trí trong mối quan hệ với các đối tượng hay hoạt động

khác nên còn được gọi là vị trí không gian kinh tế xã hội Ví dụ: - Gần ; Cách khoảng Mét Vị trí này là một yếu tố quan trọng ảnh hưởng lớn đến giá trị của đất đai Bởi vì, vị trí làm cho đất đai trở nên “Duy nhất” Vị trí đất càng dễ tiếp cận đến các tiện ích như ở trung tâm, gần trường học, bệnh viện, công viên sẽ có giá trị cao hơn so với đất ở ngoại ô hoặc vùng nông thôn Để xác định “vị trí tương đối” của thửa đất như cách chợ, cách trục lộ chính chúng ta thường sử dụng bản đồ Địa chính hoặc Google Map.

Độ dốc: Đất có độ dốc quá lớn thì khó phát triển hay chi phí phát triển lớn nên ảnh hưởng đến giá đất.

Hạn chế quy hoạch đô thị: Yếu tố quy hoạch được xem là nhân tố cá biệt bao gồm các yếu tố con như: Tỷ lệ dung tích của loại đất, chiều cao vật kiến trúc, mật độ xây dựng,

Tính pháp lý: Tình trạng pháp lý của thửa đất là yếu tố cực kỳ quan trọng trong việc xác định giá đất Đất có giấy tờ pháp lý rõ ràng, đã được phê duyệt quy hoạch, không tranh chấp có giá trị cao hơn so với đất có tranh chấp, chưa có giấy tờ pháp lý hoàn chỉnh hoặc đang chờ giải quyết vấn đề pháp lý Tình trạng pháp lý bất lợi có thể làm giảm giá trị đất và làm cho việc giao dịch trở nên phức tạp Các thông tin về kích thước, hình dáng và tính pháp lý của thửa đất có thể được tìm thấy trên “Hồ sơ kỹ thuật thửa đất”, Giấy chứng nhận QSDĐ hay bản đồ Địa chính Loại hình sử dụng đất: Loại hình sử dụng đất đề cập đến mục đích mà đất được sử dụng, chẳng hạn như đất dân cư, đất thương mại, đất công nghiệp, đất nông nghiệp, đất dịch vụ, hay đất công cộng Mỗi loại hình sử dụng đất có mức độ cạnh tranh và giá trị khác nhau trên thị trường Đất dân cư và đất thương mại có giá trị cao hơn do tiềm năng sinh lời và tiện ích phục vụ cuộc sống và kinh doanh Trong khi đó, đất nông nghiệp và đất công cộng có giá trị thấp hơn do mục đích sử dụng hạn chế và ít có khả năng sinh lời.

Thời hạn sử dụng đất: Thời hạn sử dụng đất có thể ảnh hưởng đến giá đất Ví dụ, đất có quyền sử dụng lâu dài có giá trị cao hơn so với đất thuê hoặc có thời hạn sử dụng ngắn hơn Điều này do thời hạn sử dụng lâu dài mang tính ổn định, còn đất thuê hoặc có thời hạn sử dụng ngắn hơn có thể gặp rủi ro hơn và ít hấp dẫn với các nhà đầu tư.

Quy hoạch sử dụng đất: Yếu tố quy hoạch sử dụng đất thường gắn với khả năng sinh lời trong tương lai Do đó tác động mạnh đến giá trị đất Ví dụ: Thửa đất X hiện nay đang có giá trị A, nếu thửa đất này:

+ Bị giải tỏa để làm công viên hay làm một dự án thì giá của nó sẽ khác nhau + Được mở đường lớn đi ngang qua, mà nếu đương 1 chiều với đường 2 chiều thì giá trị của nó cũng sẽ khác

+ Đang có sự thay đổi ở khu vực xung quanh như có công viên, trường học thì giá trị tạo ra cũng sẽ khác

Như vậy, Giá trị thửa đất còn được tính theo “khả năng sinh lời” và khả năng sinh lời trong tương lai là do “vị trí tương đối” của thửa đất trong tương lai tạo ra.

1.2 Giá trị và các hình thái biểu hiện của giá trị đất đai

Giá cả thị trường của một thửa đất cụ thể được xác định bằng công thức: P=PT x Y, với Y = f(VT, CL).

Trong đó :

P : giá thị trường của đất đai

PT : giá của một đơn vị hàng hóa đất đai Y: số đơn vị hàng hóa đất đai

VT: Vị thế của đất đai CL: chất lượng của đất đai

Thông thường giá rao bán thường cao hơn giá trị tài chính cân bằng và giá rao mua lại thấp hơn giá trị tài chính theo quy luật mua rẻ bán đắt Giá mua bán dao động xung quanh giá trị tài chính, nằm trong khoảng giữa giả rao bán và giá rao mua, phụ thuộc vào khả năng cảm nhận về lợi ích thu được từ đất đai Giá thị trường là hình thức biểu hiện bằng tiền của giá trị trao đổi, hình thành thông qua cung cầu của thị trường Thị trường bất động sản mang tính phân khúc và tính độc quyền nhóm Giá thị trưởng là giá trị trung bình (P ) của các mức giá mua bán cụT

thể, được chấp nhận bởi đa số.

Giá trị chỉ có một trong những biểu hiện trong tình huống và mục đích khác nhau thì sẽ xuất hiện nhiều hình thái khác nhau Trong thực tế thường gặp các loại giá trị như: giá trị cảm nhận, giá trị tài chính, giá rao bán, giá rao mua, giá mua bán và giá thị trường.

+ Giá trị cảm nhận ứng với lợi ích cảm nhận được từ các thuộc tính vật lý và xã hội của đất đai, phản ánh trạng thái tâm sinh lý của người tiêu dùng khi sử dụng sản phẩm hàng hóa và dịch vụ, có các loại hình giá trị cảm nhận như giá trị tình cảm, giá trị thẩm mỹ, giá trị nghệ thuật, giá trị nhận thức

+ Giá trị tài chính phản ánh hành vi trao đổi của con người để có được sản phẩm hay sẵn sàng từ bỏ sự thỏa mãn khi tiêu dùng sản phẩm hàng hóa và dịch vụ Giá trị tài chính liên quan chặt chẽ với giá trị cảm nhận, mối quan hệ này được minh họa bằng bản đồ giá trị

Giá cả thị trường đất đai không phải là một điểm cản bằng tĩnh mà là điểm cân bằng động Giá cả đất đai luôn thay đổi theo thời gian và không gian phân bố Điểm cân bằng Po là mức giá cân bằng (mức giá thị trường), P và P là giá tìnhAB

huống, khi giá tăng đến P thì sẽ không tăng được nữa, lúc này giá có xu hướng trởA

về mức P , ngược lại khi giá giảm đến giá trị P giả sẽ không thể giảm thêm và có0B

chiều hướng tăng lên mức P0

Bên cạnh tính ngưỡng, do thành phần vị thế mà giá trị đất đai trong thực tế có tính phi tuyến, vị thế là yếu tố chủ đạo tạo ra giá trị đất đai.

Khi vị thế đột ngột tăng cao thì giá cũng tăng cao, ngược lại giá giảm là do vị thế giảm đột ngột.

Quá trình này là do quá trình trưởng giả hóa hay hoang hóa tạo ra 1.3 Căn cứ pháp lý trong định giá đất đai

1.3.1 Nguyên tắc về định giá đất đai

Theo quy định tại điều 112 của Luật đất đai 2013, việc định giá đất phải bảo đảm các nguyên tắc sau đây:

“a) Theo mục đích sử dụng đất hợp pháp tại thời điểm định giá; b) Theo thời hạn sử dụng đất;

c) Phù hợp với giá đất phổ biến trên thị trường của loại đất có cùng mục đích sử dụng đã chuyển nhượng, giá trúng đấu giá quyền sử dụng đất đối với những nơi có đấu giá quyền sử dụng đất hoặc thu nhập từ việc sử dụng đất;

d) Cùng một thời điểm, các thửa đất liền kề nhau có cùng mục đích sử dụng, khả năng sinh lợi, thu nhập từ việc sử dụng đất tương tự như nhau thì có mức giá như nhau.”

Những nguyên tắc trên được thể hiện trong cac văn bản pháp luật liên quan, ngoài ra khi định giá cũng cần tuân thủ các nguyên tắc chung được sử dụng rộng rãi trong ngành định giá như sau:

Nguyên tắc sử dụng cao nhất và tốt nhất: là một thửa đất đạt được mức hữu dụng tối đa trong những hoàn cảnh kinh tế - xã hội thực tế phù hợp, cho phép về mặt kỹ thuật, pháp lý, tài chính và đem lại giá trị cao nhất

Ví dụ: Một lô đất trong thành phố sẽ mang lại giá trị cao nếu xây dựng siêu thị thay vì bãi đỗ xe

Nguyên tắc thay thế: Khi hai thửa đất có tính hữu ích, giá trị sử dụng là như nhau thửa đất nào có giá chào bán ở mức giá thấp hơn thì thửa đất đó sẽ bán được trước.

Ví dụ: Hai căn nhà giống nhau căn có giá thấp hơn sẽ được bán trước Nguyên tắc cung - cầu: Giá trị thị trường của đất đai phụ thuôc vào mối quan hệ của cung và cầu Khi cầu cao và cung thấp, giá trị đất đai sẽ tăng lên Ngược lại khi cung cao và cầu thấp, giá trị đất đai sẽ giảm

Nguyên tắc dự kiến lợi ích tương lai: Giá trị của thửa đất có thể được dự đoán thông qua khả năng sinh lời trong tương lai Nguyên tắc này giúp xác định giá trị thửa đất thông qua phương pháp thu nhập

Ví dụ: Một thửa đất nằm trong khu quy hoạch đô thị sẽ có tiềm năng phát triển và sinh lời trong tương lai

Nguyên tắc hòa hợp: Đất đai cũng có giá trị tốt đa khi được sắp xếp và thiết kế hòa hợp với môi trường xung quanh, phù hợp với mục đích sử dụng đất trong khu vực

Ví dụ: Một lô đất nằm gần khu thương mại sẽ có giá trị cao khi xây dựng chung cư hoặc nhà ở

Nguyên tắc đóng góp: Giá trị của thửa đất được phản ánh bởi sự có hoặc vắng mặt của các yếu tố cấu thành nên thửa đất

Ví dụ: Căn nhà có thang máy thì giá trị sẽ cao hơn căn nhà không có thang máy Nguyên tắc thay đổi: Giá trị đất đai thay đổi theo sự biến đổi của các yếu tố tác động làm ảnh hưởng đất giá trị, bao gồm sự hao mòn, sự thay đổi môi trường xung quanh, thay đổi thị hiếu, cung cầu và sự thay đổi về chinh sách nhà nước.

Ví dụ: Đất trong khu quy hoạch phát triển cơ sở hạ tầng sẽ có xu hướng tăng giá Nguyên tắc phụ thuộc: Giá trị đất đai phụ thuộc vào vị trí cũng như sự xuất hiện, mất mát hoặc thay đổi của các yếu tố lân cận

Ví dụ: Một thửa đất có giá trị cao khi có vị trí gần bệnh viện, trường học, khu trung tâm thương mại

1.3.2 các phương pháp định giá đất đai

Theo quy định tại Nghị định số 44/2014/NĐ-CP quy định về giá đất như sau: “Điều 4 Phương pháp định giá đất

1 Phương pháp so sánh trực tiếp là phương pháp định giá đất thông

qua việc phân tích mức giá của các thửa đất trống tương tự về mục đích sử dụng đất,

vị trí, khả năng sinh lợi, điều kiện kết cấu hạ tầng, diện tích, hình thể, tính pháp lý về quyền sử dụng đất (sau đây gọi là thửa đất so sánh) đã chuyển nhượng trên thị trường, trúng đấu giá quyền sử dụng đất để so sánh, xác định giá của thửa đất cần định giá.

2 Phương pháp chiết trừ là phương pháp định giá đất đối với thửa đất có tài sản gắn liền với đất bằng cách loại trừ phần giá trị tài sản gắn liền với đất ra khỏi tổng giá trị bất động sản (bao gồm giá trị đất và giá trị tài sản gắn liền với đất) 3 Phương pháp thu nhập là phương pháp định giá đất tính bằng

thương số giữa mức thu nhập ròng thu được bình quân một năm trên một đơn vị diện tích đất so với lãi suất tiền gửi tiết kiệm bình quân một năm tính đến thời điểm định giá đất của loại tiền gửi VNĐ kỳ hạn 12 tháng tại ngân hàng thương mại nhà nước có mức lãi suất tiền gửi tiết kiệm cao nhất trên địa bàn cấp tỉnh.

4 Phương pháp thặng dư là phương pháp định giá đất đối với thửa đất có tiềm năng phát triển theo quy hoạch sử dụng đất, quy hoạch xây dựng hoặc được phép chuyển mục đích sử dụng đất để sử dụng cao nhất và tốt nhất bằng cách loại trừ tổng chi phí ước tính ra khỏi tổng doanh thu phát triển giả định của bất động sản.

5 Phương pháp hệ số điều chỉnh giá đất là phương pháp định giá đất bằng cách sử dụng hệ số điều chỉnh giá đất nhân (x) với giá đất trong bảng giá đất do Ủy ban nhân dân tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương (sau đây gọi là Ủy ban nhân dân cấp tỉnh) ban hành.”

1.3.3 Các thông tư, nghị định, luật áp dụng trọng định giá đất đai

Khung giá đất đươc quy định tại điều 113 Luật đất đai 2013 và Nghị định số 96/2019/NĐ-CP

Bảng giá đất đất đươc quy định tại điều 114 Luật đất đai 2013, Nghị định 44/2014 và Nghị định 01/2017

Nguyên tắc trong định giá đất đai được quy định tại điều 112 Luật đất đai 2013 Khái niệm các phương pháp định giá quy định tại điều Điều 4 Nghị định 44/2014/NĐ-CP

Yêu cầu thông tin trong áp dụng phương pháp định giá, điều kiện áp dụng được quy định tại Điều 5 Nghị định 44/2014/NĐ-CP

Trình tự, nội dung xác định giá đất theo phương pháp so sánh trực tiếp thực hiện theo quy định Điều 3 Thông tư 36/2014/TT-BTNMT

Trình tự, nội dung xác định giá đất theo phương pháp chiết trừ thực hiện theo quy định Điều 4 Thông tư 36/2014/TT-BTNMT

Trình tự, nội dung xác định giá đất theo phương pháp thu nhập thực hiện theo quy định Điều 5 Thông tư 36/2014/TT-BTNMT

Trình tự, nội dung xác định giá đất theo phương pháp thặng dư thực hiện theo quy định Điều 6 Thông tư 36/2014/TT-BTNMT

Trình tự, nội dung xác định giá đất theo phương pháp hệ số điều chỉnh giá thực hiện theo quy định Điều 7 Thông tư 36/2014/TT-BTNMT

2.1 Định giá đất cụ thể 2.1.1 Thông tin của thửa đất cần định giá

Công ty định giá 5TV cần thẩm định giá bất động sản có diện tích 80m2, nằm trong con hẻm rộng 4m, đã có GCN quyền sử dụng đất và quyền sở hữu nhà ở, có 1 mặt tiền rộng 4m, diện tích sàn xây dựng 80m2, nhà 4 tầng kết cấu bê tông cốt thép, tường gạch, mái tôn, nền lát gạch ceramic, chất lượng còn lại 90% Đơn giá xây dựng mới nhà có kết cấu tương tự trên thị trường: 7 triệu đồng/m2

2.1.2 Phương pháp định giá đất

Phương pháp phù hợp để định giá cho thửa đất trên là phương pháp so sánh trực tiếp được quy định tại Điều 4 Nghị định 44/2014/NĐ-CP

2.1.2.1 Nội dung phương pháp so sánh trực tiếp

Phương pháp so sánh trực tiếp là phương pháp định giá đất thông qua việc phân tích mức giá của các thửa đất trống tương tự về mục đích sử dụng đất, vị trí, khả năng sinh lợi, điều kiện kết cấu hạ tầng, diện tích, hình thể, tính pháp lý về quyền sử dụng đất (sau đây gọi là thửa đất so sánh) đã chuyển nhượng trên thị trường, trúng đấu giá quyền sử dụng đất để so sánh, xác định giá của thửa đất cần định giá Trong quá trình so sánh, các yếu tố khác biệt giữa thửa đất cần định giá và thửa đất đối chiếu được phân tích Dựa trên các yếu tố khác biệt này, giá trị của thửa đất đối chiếu được điều chỉnh theo nguyên lý sau:

Nếu yếu tố khác biệt X của thửa đất đối chiếu TỐT HƠN so với yếu tố X của thửa đất cần định giá thì ĐIỀU CHỈNH GIẢM giá của thừa đối chiếu xuống một khoảng nhất định.

Nếu yếu tố khác biệt X của thửa đất đối chiếu XẤU HƠN so với yếu tố X của thửa đất cần định giá thì ĐIỀU CHỈNH TĂNG giá của thừa đối chiếu lên một khoảng nhất định.

2.1.2.2 Quy trình thực hiện Bước 1: Thu thập thông tin

Bước đầu tiên trong việc định giá đất đai bằng phương pháp so sánh là thu thập thông tin về thửa đất cần định giá, cũng như các thửa đất tương tự đã được giao dịch trong thời gian gần đây Thông tin này bao gồm:

Thông tin thị trường đất đai: Giá cả giao dịch gần đây, xu hướng giá cả,

thông tin về cung và cầu trong thị trường, hạ tầng, vị trí, và tiện ích Thông tin về kinh tế vĩ mô: GDP, lạm phát, lãi suất

Thông tin về đặc điểm của thửa đất: Diện tích, hình dạng, các đặc điểm cụ thể của đất như độ dốc, môi trường xung quanh, hướng nhìn, suất dung tích, niên hạn sử dụng, mục đích sử dụng, ngày giao dịch, loại hình sử dụng đất

Thông tin về tài sản trên đất: Diện tích nhà, kết cấu nhà, loại nhà, số tầng năm xây dựng, cấp nhà, hao mòn, loại cây trồng, số lượng cây

Thông tin về pháp lý của thửa đất: Hồ sơ, giấy tờ pháp lý liên quan đến thửa đất cần định giá; Giấy phép xây dựng, bản vẽ hoàn công, hồ sơ quyết toán công trình (nếu có)

Có thể thiết kế riêng một mẫu để tiến hành điều tra cho nhanh, tham khảo Bước 2: Chọn các thửa đất so sánh

Dựa trên thông tin đã thu thập, chọn ra những thửa đất tương tự nhất với thửa đất cần định giá để sử dụng như là các thửa đất so sánh Việc lựa chọn các thửa đất làm thửa so sánh đòi hỏi phải tuân theo các điều kiện sau:

Thửa đất làm so sánh phải cùng mục đích sử dụng với thửa chờ định giá, mục đích ở đây có thể là: dùng làm nhà ở, làm cửa hàng, làm khách sạn

Thửa đất so sánh phải giống hình thức giao dịch với thửa đất chờ định giá: ví dụ mua bán, cho thuê, thuế chấp, góp cổ phần

Thửa đất so sánh phải cùng điều kiện khu vực và điều kiện cá biệt với thửa đất chờ định giá.

Thời gian giao dịch phải gần với thời điểm định giá (không quá 3 tháng với định giá thị trường, không quá 3 năm với định giá để xây dựng bảng giá đất)

Bước 3: Tính toán và điều chỉnh giá cho các thửa so sánh

Tính toán giá trị của từng thửa đất so sánh dựa trên giá giao dịch gần nhất của nó, sau đó điều chỉnh giá trị này dựa trên sự khác biệt về các yếu tố như vị trí, diện tích, mục đích sử dụng, suất dung tích, nhân tố khu vực và nhân tố cá biệt so với thửa đất cần định giá Cụ thể, công thức tính hệ số điều chỉnh của các yếu tố như sau, yếu tố nào không điều chỉnh thì hệ số điều chỉnh sẽ bằng 1.

Hệ số điều chỉnh điều kiện bán (D) = 1 + a%, với a: là % giá bán cao hay thấp hơn thị trường

Hệ số điều chỉnh cho thời gian bản (T) = C ỉℎ số giángày xảyragiaodịcℎC ỉℎ số giángàyđịnℎ giá Hệ số điều chỉnh cho suất dung tích (S) = Suất dungtícℎt ửaSuất dungtícℎ t ửaℎ ℎcầnđịnℎ giásosánℎ

Với suất dung tích được tính như sau:

Suất dung tích của thừa định giá = Diệntícℎ sàn XD củat ửaTổngdiệntícℎ t ửaℎ ℎcầnđịnℎ giácầnđịnℎ giá Suất dung tích của thừa so sánh = Diệntícℎ sàn XD củat ừaTổngdiệntícℎ củat ửaℎℎsosánℎsosánℎ Hệ số điều chỉnh cho thời gian sử dụng đất(G) = 1 1− /(1+r )

1 −1(1+r )n