Tiểu Luận - định giá đất - đề tài -Thực Hiện Định Giá Đất Một Số Thửa Đất Bằng Phương Pháp Thu Nhập Tại Thừa Thiên Huế Nói Chung Và Phường Hương Sơ Nói Riêng

Hiện nay định giá đất ở nước ta được tiến hành nhằm phục vụ công tác tính thuế sử dụng đất, thuế thu nhập từ chuyển quyền sử dụng đất, tính tiền sử dụng đất và tiền thuê khi giao đất, c

A MỞ ĐẦU.

Đất đai là tài sản vô giá đối với mỗi quốc gia, là tài nguyên thiên nhiên hữu hạn có thể phục hồi được, là tư liệu sản xuất đặc biệt và chủ yếu không

gì thay thế được.

Đất đai là tư liệu sản xuất là vì: đất đai là dối tượng lao động( con người

sử dụng lao động tác động vào đất như cày, cuốc, bừa… nhằm nâng cao năng suất cây trồng) vừa là công cụ (khi con người tác động vào đất, đất đai vẫn có khả năng nuôi sống cây trồng).

Đất đai là tư liệu đặc biệt, chủ yếu là vì: Đặc biệt là vì đất đai có vai trò rất quan trọng đối với con người và các hoạt động sống trên trái đất Nó là môi trường sống của con người, là địa bàn phân bố các khu dân cư, các khu công nghiệp, là nơi xây dựng các cơ sở văn hóa, kinh tế, xã hội, an ninh và quốc phòng.

Đối với sản xuất nông nghiệp thì đất đai là tư liệu sản xuất không thể thay thế được,nếu không có đất đai thì sẽ không có bất kì quá trình sản xuất nào diển ra, ngoài ra nó còn có một số tính chất như: có vị trí cố định trong không gian, có độ phì…Chủ yếu là vì đất đai tham gia vào tất cả quá trình sản xuất của cây trồng.

Qúa trình công nghiệp hóa, hiện đại hóa đất nước diễn ra ngày càng mạnh, kèm theo sự gia tăng dân số tự nhiên… Đã gây nên áp lực lớn đối với đất đai Trước hiện thực đó nhà nước ta đã và đang tăng cường công tác quản lý nhà nước về đất đai, trong đó có việc quản lý thị trường bất động sản – thị trường tiềm năng đang phát triển trong nước Nhà nước ta đã đề ra nhiểu chính sách trong lĩnh vực này, một trong số đó là vấn đề định giá đất.

Hệ thống các phương pháp thẩm định giá, mỗi phương pháp đều có những ưu và nhược điểm riêng Hơn nữa, mỗi đối tượng tài sản lại mang những đặc trưng riêng, yêu cầu khi định giá phải sử dụng không chỉ một phương pháp mà phải kết hợp nhiều phương pháp để có được kết quả chính xác nhất

Hiện nay định giá đất ở nước ta được tiến hành nhằm phục vụ công tác tính thuế sử dụng đất, thuế thu nhập từ chuyển quyền sử dụng đất, tính tiền

sử dụng đất và tiền thuê khi giao đất, cho thuê không đấu giá quyền sử dụng đất hoặc đấu thầu dự án có sử dụng đất, tính giá trị quyền sử dụng đất khi giao đất có thu tiền sử dụng đất, lệ phí trước bạ, bồi thường khi nhà nước thu hồi đất…

Theo quyết định của bọ tài chính sô 129/2008QĐ-BTC ngày 31/12/2008

về việc ban hành các tiêu chuẩn thẩm định giá, có nhiều phương pháp được

sử dụng trong định giá đất Một trong các phương pháp đó là phương pháp thu nhập được sử dụng thông dụng ở nước ta.

Nhóm chọn đề tài nghiên cứu, với mục tiêu: “Thực hiện định giá đất

một số thủa đất bằng phương pháp thu nhập tại Thừa Thiên Huế nói chung và Phường Hương Sơ nói riêng ”.

Nhóm tập trung tìm hiểu những vấn đề sau:

 Phương pháp thu nhập là gì? Tại sao phương pháp này lại ít được áp dụng ? Hạn chế của phương pháp và các giải pháp hoàn thiện?

 Áp dụng phương pháp thu nhập để định giá đất nông nghiệp.

B NỘI DUNG.

1 Khái quát phương pháp thu nhập.

1.1 Một số khái niệm phương pháp thu nhập và thuật ngử liên quan.

a Phương pháp thu nhập: là phương pháp thẩm định giá dựa trên cơ sở

chuyển đổi các dòng thu nhập ròng trong tương lai có thể nhận được từ việc khai thác tài sản thành giá trị hiện tại của tài sản (quá trình chuyển đổi này còn được gọi là quá trình vốn hóa thu nhập) để ước tính giá trị thị trường của tài sản cần thẩm định giá.

Phương pháp thu nhập chủ yếu được áp dụng trong thẩm định giá tài sản

đầu tư (bất động sản, động sản, doanh nghiệp, tài chính) mà thẩm định viên

có thể dự báo được thu nhập từ tài sản trong tương lai và tính được tỷ suất chiết khấu phù hợp.

Căn cứ theo điều 4 Nghị định 188-2004/NĐ-CP thì phương pháp thu nhập: là phương pháp xác định mức giá tính bằng thương số giữa mức thu nhập thuần tuý thu được hàng năm trên 1 đơn vị diện tích đất so với lãi suất tiền gửi tiết kiệm bình quân một năm (tính đến thời điểm xác định giá đất) của loại tiền gửi VNĐ kỳ hạn 01 năm (12 tháng) tại Ngân hàng Thương mại Nhà nước có mức lãi suất tiền gửi tiết kiệm cao nhất trên địa bàn.

b Phương pháp thu nhập dựa trên giả thiết sau:

+ Một tài sản có giá trị vì nó tạo ra thu nhập chongười chủ sở hữu Giữa giá trị tài sản và thu nhập từ tài sản có mối quan hệ ttrực tiếp Nếu những yếu tố khác không đổi, thu nhập mang lại từ tài sản cho người chủ càng lớn thì giá trị của tài sản càng cao.

+ Giá trị thị trường của một tài sản bằng với giá trị hiện tại (giá trị tài thời điểm cần thẩm định giá) của các khoản thu nhập ròng có thể thu về trong tương lai từ tài sản.

c.Một số thuật ngữ.

Tỷ suất vốn hóa là một phân số dùng để diễn tả mối quan hệ giữa

thu nhập và giá trị của tài sản Đó là tỷ suất lợi tức mong đợi trong 01 năm

hoạt động trên tổng giá trị tài sản và dùng để chuyển đổi thu nhập ròng thành giá trị tài sản.

Hệ số vốn hóa là nghịch đảo của tỷ suất vốn hóa.

Tỷ suất chiết khấu là một phân số dùng để chuyển đổi dòng thu

nhập dự tính trong tương lai thành giá trị hiện tại của tài sản Tỷ suất chiết khấu có thể là: tỷ suất vốn hóa, tỷ suất lãi vay trong kỳ đầu tư, tỷ suất thu hồi vốn (tỷ suất hoàn vốn nội bộ) hoặc tỷ suất thuế thực.

Tỷ suất thu hồi vốn (tỷ suất hoàn vốn nội bộ): là tỷ suất chiết khấu

mà khi chiết khấu với tỷ suất này hiện giá của thu nhập tương lai bằng chi phí đầu tư ban đầu(NPV=0).

Tỷ suất thuế thực là tỷ lệ phần trăm mức thể hiện thực tính trên tài

sản so với giá trị thị trường của chính tài sản đó.

Giá trị tài sản thu hồi (giá trị tài sản thanh lý, giá trị tài sản cuối

kỳ đầu tư): là tổng số tiền mà nhà đầu tư nhận được vào cuối kỳ đầu tư Giá trị tài sản thu hồi được ước tính bằng cách sử dụng tỷ suất vốn hóa thích hợp nhằm chuyển đổi mức giá mua/bán tài sản mong đợi (tại thời điểm cuối kỳ đầu tư) thành giá trị tại thời điểm cần thẩm định giá.

1.2 Các phương pháp chủ yếu và công thức cơ bản trong phương pháp thu nhập.

a Phương pháp vốn hóa trực tiếp

* Nội dung

Vốn hóa trực tiếp là phương pháp sử dụng thu nhập để ước tính giá trị tài sản bằng cách chuyển hóa lợi tức của một năm Việc chuyển hóa này thực hiện đơn giản bằng cách chia thu nhập cho tỷ suất vốn hóa thích hợp hay nhân với hệ số thu nhập.

*Công thức

V = I R

hoặc V =I×GI

Trong đó

V : Giá trị tài sản

I : Thu nhập ròng trong một năm

R : Tỷ suất vốn hóa G

I : Hệ số thu nhập (GI=1/R)

* Các bước tiến hành

Bước 1: Ước tính thu nhập do tài sản mang lại Mỗi loại thu nhập

ứng với mỗi loại tỷ suất vốn hóa thích hợp.

Vốn hóa trực tiếp dựa trên thu nhập ước tính cho một năm đơn lẻ của tài sản Thu nhập ước tính có thể là tổng thu nhập tiềm năng (PGI), tổng thu nhập thực tế (EGI), thu nhập hoạt động ròng (NOI), thu nhập từ vốn chủ

sở hữu (EI), thu nhập từ vốn vay (MI), thu nhập từ đất (LI) hay thu nhập từ công trình (BI).

Bước 2: Tìm tỷ suất vốn hóa hoặc hệ số thu nhập thích hợp với loại

thu nhập.

Tỷ suất vốn hóa thu nhập và hệ số nhân thu nhập phản ánh mối quan hệ giữa thu nhập và giá trị được rút ra từ dữ liệu thị trường Điểm cơ bản là các tài sản sử dụng phải tương đồng về rủi ro, thu nhập, chi phí, đặc điểm vật chất và vị trí với tài sản thẩm định giá.

Có 3 phương pháp chủ yếu:

 Phương pháp 1: tỷ suất vốn hóa được xác định theo công thức sau:

Tỷ suất vốn hóa = Tỷ suất lợi nhuận của

nhà đầu tư không rủi ro + Phụ phí rủi ro Trong đó:

- Tỷ suất lợi nhuận của nhà đầu tư không rủi ro bằng lãi suất Trái phiếu Chính phủ kỳ hạn 10 năm.

- Phụ phí rủi ro: bao gồm rủi ro kinh doanh, rủi ro tài chính và rủi

ro thanh khoản.

 Phương pháp 2 (phương pháp đầu tư): xác định tỷ suất vốn hóa căn cứ vào bình quân gia quyền của tỷ suất thu hồi vốn và lãi suất kỳ vọng của nhà đầu tư, trong đó quyền số là tỷ trọng vốn huy động từ các nguồn khác nhau đầu tư cho tài sản theo công thức:

M×R m +(1−M )×R e = R o

Trong đó:

Ro : Tỷ suất vốn hóa

M : Tỷ trọng vốn vay ngân hàng trong tổng số vốn đầu tư

vào tài sản

(1-M) : Tỷ trọng vốn huy động từ cổ đông trong tổng số vốn

đầu tư vào tài sản

Rm : Tỷ suất thu hồi vốn

Re : Lãi suất kỳ vọng của nhà đầu tư

 Phương pháp 3 (phương pháp so sánh): tỷ suất vốn hóa áp dụng

cho tài sản cần thẩm định giá xác định bằng cách so sánh, rút ra từ những tỷ suất vốn hóa của các tài sản tương tự trên thị trường Tỷ suất vốn hóa của các tài sản này được tính bằng cách lấy thu nhập ròng từ kinh doanh tài sản chia cho giá bán.

Bước 3: Áp dụng công thức vốn hóa trực tiếp

b.Phương pháp dòng tiền chiết khấu DCF

* Nội dung

Phương pháp dòng tiền chiết khấu là phương pháp ước tính giá trị của tài sản bằng cách chiết khấu tất cả các khoản thu, chi của dòng tiền dự kiến phát sinh trong tương lai về thời điểm hiện tại, có tính đến yếu tố lạm phát và không ổn định của thu nhập.

Kỹ thuật dòng tiền chiết khấu (DCF) được sử dụng trong việc đánh giá giá trị thị trường của tài sản cố định tạo ra thu nhập, các nghiên cứu khả thi và các phân tích đầu tư Các phân tích DCF là công cụ đặc biệt hữu ích trong định giá các đầu tư cho thuê phức tạp, các tài sản đang phát triển, và các loại tài sản khác như là doanh nghiệp đang làm ăn có lãi là nơi giá trị hiện tại phụ thuộc vào dòng tiền tương lai nhận được.

Hiện nay, hầu hết các tổ chức đầu tư sử dụng phương pháp dòng tiền chiết khấu (DCF) trong việc đưa ra các quyết định đầu tư, vì nó cho phép họ so sánh các đầu tư theo giá trị kinh tế khi đặt ra các giả thiết về dòng tiền khác nhau Các tổ chức đầu tư thường xác định giá họ trả cho các tài sản đầu tư chủ yếu bằng phương pháp dòng tiền chiết khấu (DCF)

* Công thức

 Trường hợp dòng tiền không đều

V = ∑

t=1

n CFt

( 1+r )t+

Vn

( 1+r )n

 Trường hợp dòng tiền đều:

V =

n

1

(1+r)t (1+r)n

t-i

Các bước tiến hành

Bước 1: Ước tính doanh thu từ việc khai thác tài sản

Bước 2: Ước tính chi phí liên quan đến việc khai thác tài sản

Bước 3: Ước tính thu nhập ròng hay dòng tiền từ doanh thu và chi phí

Bước 4: Ước tính giá trị thu hồi của tài sản vào cuối kỳ

Bước 5: Ước tính tỷ suất vốn hóa thích hợp

Bước 6: Xác định giá trị tài sản bằng công thức nêu trên.

1.1.3 Mục đích, phạm vi ứng dụng và điều kiện áp dụng của phương pháp thu nhập

a.Vì sao nên sử dụng phương pháp thu nhập để định giá đất.

Theo ông Nguyễn Ngọc Tuấn – Chủ tịch Hội đồng thẩm định giá Việt Nam nêu: Giá đất là vấn đề nhạy cảm, phức tạp, liên quan đến hàng triệu người dân Theo bản dự thảo định giá đất phù hợp với thị trường chưa thực tế, thiếu rõ ràng Giá thị trường là biến số luôn thay đổi, hơn thế nữa có những nơi, đất đai được chưa định giá thị trường, ví dụ như đất nông nghiệp Và theo ông Tuấn, để định giá đất cụ thể, chúng ta cần thực hiện dựa trên

phương pháp thu nhập “Với mảnh đất đó, trong thời gian sở hữu, họ có thu nhập bao nhiêu thì trên cơ sở đó định giá đất”.

Mục đích:của tiêu chuẩn này là quy định phương pháp thu nhập và hướng

dẫn thực hiện phương pháp trong quá trình thẩm định giá tài sản

b Phạm vi áp dụng: Doanh nghiệp thẩm định giá và thẩm định viên về giá

phải tuân thủ những quy định của tiêu chuẩn này trong quá trình thẩm định giá tài sản.

Khách hàng và bên thứ ba sử dụng chứng thư thẩm định giá có trách nhiệm tuân thủ quy định của tiêu chuẩn này để việc hợp tác giữa các bên trong quá trình thẩm định giá đạt hiệu quả cao nhất.

Chỉ áp dụng phương pháp thu nhập để định giá các loại đất khi xác định được yếu tố thu nhập mang lại từ đất, nếu không thu thập được đầy đủ các số liệu về giá chuyển nhượng quyền sử dụng đất của các loại đất tương tự so sánh được trên thị trường

d.Ưu điểm và nhược điểm của phương pháp thu nhập

Ưu điểm:

+ Công thức để tính toán rõ ràng, dễ hiểu

+ Có độ chính xác tương đối cao khi các thông tin chính xác

Nhược điểm:

+ Rất nhiều dữ liệu để ước tính, điều chỉnh, vì vậy đòi hỏi một điều chỉnh kỹ thuật cao,đầy đủ thông tin.

+ Độ chính xác có thể được hạn chế, dự báo của các cảm giác thông tin dễ bị tổn thương.

+ Thật khó để thuyết phục khách hàng, bởi vì các số liệu đã được điều chỉnh,

ít liên quan chứng minh có thể được nhìn thấy ngay lập tức.

II CÁC BƯỚC TIẾN HÀNH ĐỊNH GIÁ ĐẤT BẰNG PHƯƠNG PHÁP THU NHẬP.

1- Một số công việc chuẩn bị để tiến hành định giá đất

a- Tiến hành phân định các loại xã theo loại xã đồng bằng, xã trung du và xã miền núi

để áp khung giá các loại đất tại nông thôn do Chính phủ qui định theo vùng: đồng bằng, trung du, miền núi vào từng loại xã tại địa phương (tỉnh, thành phố) cho phù hợp

b- Tiến hành phân hạng đất để định giá cho các loại đất: đất trồng cây hàng năm, đất trồng cây lâu năm, đất nuôi trồng thủy sản, đất rừng sản xuất, đất rừng phòng hộ và đất rừng đặc dụng và các loại đất nông nghiệp khác theo quy định của Chính phủ

Việc phân hạng đất áp dụng theo quy định hiện hành của Luật thuế sử dụng đất nông nghiệp và các văn bản hướng dẫn thực hiện Luật thuế sử dụng đất nông nghiệp

Trường hợp các tỉnh đã phân hạng đất, mà hạng đất đó đang được áp dụng để tính thuế sử dụng đất nông nghiệp thì sử dụng kết quả phân hạng đất đó để định giá đất và chỉ thay đổi khi cấp có thẩm quyền phê duyệt theo quy định của Nhà nước

c- Quy định các tiêu thức cụ thể về vị trí đất theo thứ tự từ số 1 trở đi đến số cuối cùng phù hợp với điều kiện của địa phương và xác định số lượng vị trí đất làm muối và vị trí của các loại đất phi nông nghiệp tại nông thôn để định giá đất theo các tiêu thức chung quy định tại Điều 9 Nghị định 188/2004/NĐ-CP ngày 16 tháng 11 năm 2004 của Chính phủ về phương pháp xác định giá đất và khung giá các loại đất cho các loại đất, cụ thể sau:

- Đối với đất làm muối: Căn cứ điều kiện cụ thể tại địa phương, Ủy ban nhân dân cấp tỉnh xếp loại vị trí theo tiêu thức dựa vào khoảng cách từ cánh đồng muối đến kho muối tập trung tại khu sản xuất hoặc khoảng cách từ đồng muối đến đường giao thông liên huyện (trường hợp không có đường giao thông liên huyện đi qua thì căn cứ vào khoảng cách với đường giao thông liên xã)

- Đối với đất ở, đất sản xuất kinh doanh phi nông nghiệp tại nông thôn: Căn cứ vào điều kiện cụ thể tại địa phương, Ủy ban nhân dân cấp tỉnh tiến hành xác định khu vực cần đất định giá; phân vị trí đất và quyết định số lượng vị trí đất của từng khu vực đất để định giá

d- Quy định các tiêu thức cụ thể về vị trí đất để xếp loại vị trí đất và quyết định số lượng

vị trí đất trong từng loại đường phố; phân loại đường phố và quyết định số lượng đường phố theo thứ tự từ số 1 trở đi đến số cuối cùng phù hợp với điều kiện của địa phương trong từng loại đô thị để định giá theo các tiêu thức chung quy định tại Điều 10, Nghị định số 188/2004/NĐ-CP ngày 16 tháng 11 năm 2004 của Chính phủ về phương pháp xác định giá đất và khung giá các loại đất

Căn cứ điều kiện cụ thể tại địa phương, Ủy ban nhân dân cấp tỉnh có thể không xếp loại đường phố, mà có thể phân loại vị trí đất và quy định số lượng vị trí đất cho từng đoạn phố, từng tên đường phố cụ thể để tiến hành định giá đất Việc phân loại vị trí đất, phân chia từng đoạn phố, từng đường phố của từng loại đô thị để định giá cũng phải thực hiện theo các tiêu thức chung quy định tại Điều 10, Nghị định số 188/2004/NĐ-CP ngày

16 tháng 11 năm 2004 của Chính phủ về phương pháp xác định giá đất và khung giá các loại đất

e-Ủy ban nhân dân cấp tỉnh căn cứ vào quyết định thành lập đô thị và xếp loại đô thị do cấp có thẩm quyền phê duyệt đối với các đô thị thuộc địa bàn trong tỉnh để áp khung giá các loại đất tại đô thị do Chính phủ qui định cho đúng với các loại đô thị ở địa phương 2- Định giá và điều chỉnh giá các loại đất cụ thể

a- Giá đất phải được quyết định theo đúng mục đích sử dụng đất ghi trong giấy chứng nhận quyền sử dụng đất được cấp theo quy định của pháp luật; quyết định giao đất, cho thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất của cơ quan nhà nước có thẩm quyền, đăng ký chuyển mục đích sử dụng đất phù hợp với quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất đã được cấp có thẩm quyền phê duyệt

Đối với đất chưa được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, chưa có quy hoạch hoặc đã có quy hoạch sử dụng đất nhưng vẫn chưa được thực hiện, chưa đăng ký quyền sử dụng đất thì giá đất được quy định theo mục đích sử dụng hiện tại

Trường hợp đối tượng sử dụng đất sử dụng toàn bộ hoặc một phần diện tích của thửa đất không đúng mục đích sử dụng đã được pháp luật công nhận hoặc cơ quan có thẩm quyền phê duyệt; sử dụng đất nông nghiệp, lâm nghiệp để nuôi trồng xen canh, để kết hợp với việc tổ chức du lịch sinh thái và sử dụng đất phi nông ng hiệp kết hợp với mục đích khác thì khi định giá đất vẫn theo mục đích sử dụng đất quy định trong giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyết định giao đất, cho thuê đất của Nhà nước, quy hoạch,

kế hoạch sử dụng đất, đăng ký quyền sử dụng đất nêu trên

b- Mức giá cụ thể của từng hạng đất, vị trí đất của các loại đất do Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quy định bằng đồng Việt Nam trên một đơn vị diện tích đất (m2) và không được vượt ra ngoài khung giá các loại đất theo từng vùng đất hoặc từng loại đô thị do Chính phủ qui định tại Khoản 1 Điều 6 và giới hạn cho phép vận dụng của các địa phương được qui định tại Khoản 2 Điều 6 Nghị định số 188/2004/NĐ-CP ngày 16 tháng 11 năm

2004 của Chính phủ về phương pháp xác định giá đất và khung giá các loại đất

Trường hợp giá chuyển nhượng quyền sử dụng đất thực tế trên thị trường trong điều kiện bình thường tại địa phương của những loại đất, vị trí đất nhất định có biến động (biến động mang tính cục bộ) tăng hoặc giảm so với giá đất do Ủy ban nhân dân cấp tỉnh qui định thì Ủy ban nhân dân cấp tỉnh chỉ điều chỉnh giá của những loại đất, vị trí đất

có biến động đó theo qui định tại Khoản 1 Điều 15 Nghị định số 188/2004/NĐ-CP ngày

16 tháng 11 năm 2004 của Chính phủ về phương pháp xác định giá đất và khung giá các loại đất

c- Định giá cụ thể cho từng hạng đất, vị trí đất của các loại đất mà Chính phủ có quy định khung giá đất:

- Đối với đất trồng cây hàng năm, đất trồng cây lâu năm, đất nuôi trồng thủy sản, đất rừng sản xuất, thực hiện định giá cho từng hạng đất phân chia theo 3 vùng như đã xác định theo hướng dẫn tại Điểm a và Điểm b Mục 1 Phần II Thông tư này

Trường hợp cùng một loại đất nông nghiệp nói trên lại nuôi hoặc trồng nhiều loại cây, con khác nhau, thì chỉ qui định một mức giá đất thống nhất cho từng hạng đất theo đất nuôi trồng một loại cây, con chủ yếu trong vùng (ví dụ như đất trồng lúa của vùng đất trồng cây hàng năm); không qui định giá đất của cùng một hạng đất của cùng một loại đất nông nghiệp trong cùng vùng đất khác biệt theo từng cây, con khác nhau