Nghiên cứu công tác quản lý tòa nhà chung cư tại Công ty Cổ phần Quản lý và Khai thác tòa nhà VNPT (PMC). (Lấy ví dụ thực tế tại dự án Cove Residence)

Công tác này vô cùng phức tạp vànhạy cảm vì vậy dé chung cu vận hành, hoạt động một cach trơn tru đòi hỏi đội ngũ quan lý và vận hành tòa nhà phải thật sự chuyên nghiệp, các quy trình cầ

TRUONG ĐẠI HỌC KINH TE QUOC DAN

KHOA BAT DONG SAN VA KINH TE TAI NGUYEN

DE TAI:

NGHIEN CUU CONG TAC QUAN LY TOA NHA CHUNG CU TAI CONG

TY CO PHAN QUAN LY VA KHAI THAC VAN HANH TOA NHA VNPT

(PMC).

(LAY Vi DU THUC TE TAI DU AN COVE RESIDENCES)

Giảng viên hướng dẫn : TS Nguyễn Thanh Lân

Họ tên sinh viên : Trần Thị Hương LyMSV : 11193244

Lép : Bat động sản 61B

Hà Nội, 3/2023

LOI CAM DOAN

Tôi xin cam đoan đề tài: “Nghiên cứu công tác quan lý vận hành tòa nhà chung cư tại Công

ty Cô phần Quản lý và Khai thác vận hành tòa nhà VNPT (PMC) (Lấy ví dụ thực tết tại dự

án Cove Residences)” là công trình nghiên cứu do tôi thực hiện đồng thời được góp ý,

hướng dẫn của TS Nguyễn Thanh Lân.

Các tài liệu tham khảo, các số liệu thống kê phục vụ mục đích nghiên cứu đều được sử dụng

đúng quy định, được trích dẫn và nêu rõ trong mục Tài liệu tham khảo.

Hà Nội, ngày 10 tháng 4 năm 2023

Sinh viên

LOI CAM ON

Trong quá trình nghiên cứu và thực hiện dé tài: “Nghiên cứu công tác quản lý tòa nhà chung

cư tại Công ty Cổ phần Quản lý và Khai thác vận hành tòa nhà VNPT (PMC) (Lấy ví dụthực tế tại dự án Cove Residences), em đã nhận được sự hướng dẫn, giúp đỡ, tạo điều kiệncủa tập thé ban lãnh đạo, cán bộ giảng viên Khoa Bat động sản và Kinh tế tài nguyên, cácthầy cô Trường Đại học Kinh tế quốc dân Em xin gửi lời cảm ơn chân thành tới các thầy

^

co.

Em xin gửi lời cảm ơn tới TS Nguyễn Thanh Lân đã định hướng, hướng dẫn cho em trong

suốt thời gian làm chuyên đề tốt nghiệp của mình

Em xin cảm ơn các anh chi tại Công ty Cô phần Quản lý và Khai thác tòa nhà VNPT (PMC)

đã tạo điều kiện và hỗ trợ cho em trong quá trình thực tập tại công ty

Em cũng cảm ơn gia đình và bạn bè đã giúp đỡ em hoàn thành tốt Chuyên đề tốt nghiệp

Chuyên đề tốt nghiệp của em còn nhiều hạn chế và thiết sót, em xin lăng nghe và tiếp thu

những góp ý của quý thầy cô dé hoàn thiện bài và bổ sung kiến thức.

Em xin chân thành cam on!

DANH MUC TU VIET TAT

Từ viết tắt Nội dung

BĐS Bat động san

BXD Bộ xây dựng

BQL Ban quản lý

BỌT Ban quản tri

PCCC Phòng cháy chữa cháy

QLVH Quản lý vận hành

R Bán kính

XLNT Xử lý nước thải

BQLTN Ban quản lý toà nhà

SHCD Sinh hoạt công dân

Phòng FCC Phòng trực điều khiển chống cháy

NVS Nhà vệ sinh

TTTM Trung tâm thương mại

DANH MỤC BANG BIEU

Bảng 1.1 Thời hạn sử dụng nhà CHUNG CH Ăn KH ng ng ng trệt 5 Bảng 1.2 Tiêu chí đánh giá phân hang CHUH CH Street 6

Bảng 2.1 Ca làm sạch các KAU VỰC cv kg TH TH kg ven 51

[;.1/1.9904/18.,Ê5: 0g 59

Bang 2.3 Ké hoạch kiểm tra bảo dưỡng các hệ thống cecececcecessscssvssvesseseevssvesssssesesseseeseeees 63

DANH MỤC HÌNH VẼ

Hình 1.1 Cấu trúc quản lý vận hành chung cư tại Việt NAim -©25-55c©5555cccsscs2 14

Hình 2.1 Sơ đô cơ cau tổ chức Công ty Cổ phan Khai thác và Quản lý vận hành tòa nhà

/2/7//z,(001PẼ7®eẦ.- 5 27 Hình 2.2 Bộ máy quản lý tòa Hhà 5c Sc nhiệt 33

DANH MỤC HÌNH VẼ 2°-V++eeESEEY 1EE27EA440 997224400 09724410eErrrkdderie Y

MUC LUC 0 — ÔÔÔÔÔÔÔÔ viLOT MO DAU aescssesssssssscssssscssssscsssssssssesssssssssecssnsesssscesssseesssssssssseassusesssseesssssesssseesesseesesees 1

1 Tính cấp thiết của đề tài -5 St TT T121 1211211211121 11tr |

P Miu i0 2i nu on 2

3 Đối tượng và phạm vi nghiên cứu - 2-2 + s+Ex£EE£E£EEE2EEEEEerkrrkerkrred 2

3.1 Đối tượng nghiên cứu - 2 22E+SE+SE+EE£EEEEEEEEEEEEEEEEEEEEEEEEE21EE E1 2

3.2 _ Phạm vi nghiÊn CỨU <1 3119018911930 E91 9v ng rkt 2

4 Phương pháp nghiên CỨU - cc 2G 23221391821 1351 85311 1 1111811 1 11 1 kg rưy 2

5 _ Kết cấu nội dung - 2 + +s+SE£EE 2E 2E121121121122121171 11111121 cre 3

NOI DUNG NGHIÊN CỨU 2-2 s+s©+s£E+s+SstEstrsetrsesrxsersservssrrssrrssrre 4 CHƯƠNG 1: CƠ SỞ KHOA HỌC VE QUAN LÝ VẬN HANH TOA NHÀ CHUNG

0 0 —— 4

1.1 _ Tổng quan chung về nhà chung Cư - 2-2-2 2£ +E££E£+E£2E£2E+2+EE+E++E++rxerxerxee 4

1.1.1 Khai niệm chung Cư <1 E1 HH nghi, 4

1.1.2 Dae điểm chung cư -2 -©2+++EE+EECSEEEEEEEEEEEEEEEEEEEkrrkrrrkerrree 4

ID gio av on e 5

1.1.3.1 Phân loại theo phân hạng chung cu - - 55s +sEsesseeeeeesers 5

1.1.3.2 Phân loại theo loại hình căn hội - ¿55 2522222 *** +2 E‡++eeeezeeeezzee 8

1.2 Tống quan chung về quản lý vận hành nhà chung cư -. -225+- 10

1.2.1 Khai niệm Quản lý vận hành nhà chung cư - 5+ £+s<++ex+ss+ 10

1.2.2 D&C điểm the 10

1.2.3 Phan loại quan ly nhà chung Cư - 5 5 5+ *+E+sEEeeEeeerrereseeeerree 11 1.2.4 Vai trò của quản lý vận hành nhà chung CưƯ 5 +5 «++£+s++xe+ss2 12

1.3 Các mô hình quan lý nhà chung cu ou ceeeeeceeseesceeneceeeeseeeeeeseeeeceaeeeeeseeaeenes 14

1.3.1 Chủ đầu tư tự quản lý -+-©-<+ckt2EEEEkCEEEEEEEEEErkrrrkerkrrrrrree 15

1.4.4 — Quản lý cư dân Gv HH Hung ng ngà 22

1.4.5 Bảo trì hệ thống kỹ thuật -¿-©2¿©22c 2222 E2 ECEEErErkrrrkrerkrerkree 23

1.5 _ Các yếu tô ảnh hưởng quản lý vận hành nhà chung cư -: 5-5+ 23

1.5.1 Yếu tố chủ quan - c+SE+SE+EE£EEEE2E12E122117122171 712121 cre 23

1.5.2 Yếu tố khách quan -©£+k++E£EEtEEEEEEEEEEEEEEEEEEEEEEEEErkrrrkrree 24

CHUONG 2: THỰC TRẠNG CÔNG TAC QUAN LÝ VAN HANH NHÀ CHUNG

CU CUA PMC - NGHIÊN CỨU THUC TE DU ÁN CAN HỘ CAO CAP COVE

2.1.3 Ngành nghề, lĩnh vực kinh doanh 2-2 +¿©s+x++£++£xzzxerxe+rxerxeerxees 29

2.1.3.1 Dịch vụ cốt lÕi ¿- St SSt SE SE SE E111 11E11115171517111E1 111112 29

2.1.3.2 Dich vụ khác - - «+ k1 2v HH HT HH TT TT HH HH Hit 312.1.4 Kết quả hoạt động kinh doanh - 2-2 s52 x£2E+EE+2EE£EE++EEerxeerxrrxeerxeee 322.2 Công tác quản lý vận hành tòa nhà chung cư tại PMC -++-<+<s>+s+2 33

2.2.1 Bộ máy quản lý tÒa nhà - -s + 5 vn ng TH HH ngàn ni 33 2.2.2 Nội dung quản lý vận hành tòa nhà - s6 5 + + E + *sEEssEEsersseeeereee 33

2.2.2.1 Quản lý địch VU - ch TH TH TH TT HT HH Hàng nhiệt 33 2.2.2.2 Quan LY tai CIM 0n 41 2.2.2.3 Quan LY MAAN SW 43 2.2.2.4 Quan LY CU aN eee 44

2.2.2.5 Bảo trì hệ thống kỹ thuật - - 2 +52 22E22EE2EE2EEEEEEEEEEEErEerkerkerreee 452.3 Thực trạng công tác Quản lý vận hành tại PMC qua nghiên cứu thực tế dự án

chung cư Cove R€SI€TIC€S - TT HH HH TH TH TH TH TT TH HH HH nghe 46

2.3.1 Giới thiệu dự án Cove Residences - - c5 2211122111111 115112 46

2.3.1.1 Giới thiệu chung, - - - s5 x1 vn HT ngàng ng nưkt 46 P09) 47

2.3.2 Thực trạng công tác quản lý và khai thác vận hành dự án căn hộ cao cấp Cove

RESIGENCES., ẻ 48

2.3.2.1 BG may Quam LY 4Ý 48 2.3.2.2 Nội dung quan lý vận hành eeseetecneeseesesseeseeseeseesecsesneeseeneens 48

2.3.2.2.1 Quản lý dich VU -.- 5 nh ng HH Hàn như 48

2.3.2.2.2 Quan Ly tai Chin oo as››ồễồ"ễ".5ễ'.Ầ 58 2.3.2.2.3 Quản lý nhân SU ee eeeeeeseceeceserseeesecseeesesseessesseeceeseseesaeeseeeaeeaeees 59

2.3.2.2.4 Quan LY CU aN ạaậaaậùaạa 62 2.3.2.2.5 Bảo tri bảo ưỡng - tk vn TH HH go ng nh Hư 622.3.3 Một số nhận XÉT rÚ( ra -¿- -kSt‡SSEEEEEESEEEEEEEEEEEEEEEEEESEEEEEEESEEEEEELEELTErkrrkrei 65V0) gid vì rt 1 nh 67

2.4.1 Ưu điỂm 22+cc nh HH HH ưệu 672.4.2 Nhược điểm và nguyên nhân 2-22 2+ £+E+2EE£EE2EEEEESEEerkerrrrrkerrreee 68

CHƯƠNG 3: PHƯƠNG HƯỚNG VÀ GIẢI PHÁP HOÀN THIỆN CÔNG TÁC

QUAN LÝ VẬN HANH NHÀ CHUNG CƯ TẠI CÔNG TY PMC TRONG THỜI

©7001 005 70

3.1 Dinh hướng phát triển công ty thời gian tới + 2 + s+++z++zx+rxerxerxerxezxee 70

3.2 Những hướng hoàn thiện công tác quan lý vận hành tòa nhà chung cư tại PMC 71

3.3 Giải pháp hoàn thiện công tác quản lý vận hành tòa nhà tại PMC 71

3.3.1 Hoan thién chat lượng quan lý các dịch vụ - - -«<+<<<c+sc+seeessereses 71

3.3.2 Quản lý nhân Sự - cv HH HH nh tre 72 3.3.3 Quản lý cư đân - se HH TH HT nh TH HH nh HH nước 73

3.3.4 30.6 1n 74

3.4 Kiến nghị, -:¿- 2c ©Se+2kSEE2E1211271211271211 11211.111.111 T111 11 11x rrrrey 75

3.4.1 Kiến nghị với các đơn vị quản lý vận hành 2 ©¿cs+x++zx+zxz+zxeee 753.4.2 Kiến nghị với cơ quan có thâm quyền : 2¿©¿2++22+++£x++zx+ezzxrrzsez 75KET LUAN 0 — ,ÔỎ 77

DANH MỤC TÀI LIEU THAM KHẢO 2-s°ssvssev+ssevsssezsseevssee 78

PHU LUC - G53 900319303883838630386603840383040130301404014604600300003800008000306 79

LỜI MỞ ĐẦU

1 Tính cấp thiết của đề tài

Sau một thời gian dài chống chọi với dịch bệnh, hiện nay nền kinh tế Việt Nam cũngnhư nền kinh tế thé giới đang có những bước phục hồi, chuyển mình Tuy nhiên tình hìnhthị trường Bất động sản ba tháng đầu năm vẫn chưa may khả quan, có phan tram lắng, amđạm dù vậy nhưng nhu cầu nhà ở thực vẫn không giảm

Hiện nay, chúng ta chăng còn xa lạ gì với hình ảnh đô thị hay các thành phố lớn gắnliền những tòa nhà cao chọc trời, hình ảnh này thé hiện sự phát triển của một đô thị, thànhphó Ngày nay, các tòa nhà chung cư mọc lên với tốc độ chóng mặt, vậy tại sao loại hình

nhà ở này lại được ưa chuộng đến thế? Đầu tiên, sức chứa của tòa nhà chung cư khá lớn,

đây là nơi sinh hoạt của nhiều hộ gia đình, một tòa chung cư có thé chứa tới hàng trăm,

hàng nghìn người Chính đặc điểm này đã mang đến lợi ích to lớn nhất, tòa nhà chung cư

sẽ giải quyết được van dé bùng né dân số Dé thấy được lợi ích thứ hai của nhà chung cư,

ta sẽ dùng một phép so sánh, với cùng một lượng dân cư như nhau việc xây dựng nhà chung

cư sẽ tiêu tốn nguồn tài nguyên dat ít hơn đáng kể so với những căn nhà riêng lẻ Vai trò

thứ hai của tòa nhà chung cư chính là tối ưu hóa tính khan hiếm của đất đai, tiết kiệm quỹđất khan hiếm Trên đây là hai vai trò đặc trưng nhất của tòa nhà chung cư Ngày nay, chung

cư phát triển ngày càng đa dạng cả về loại hình lẫn cau trúc, không gian sông sao cho phù

hợp với thu nhập của người lao động Nhà chung cư đóng vai trò to lớn cho việc giải quyếtbài toán nhà ở khi dân số không ngừng tăng mà quỹ đất thì khan hiếm Đề tòa nhà hoạtđộng 6n định và khai thác hiệu quả nhất công năng thì công tác quan lý và khai thác vậnhành tòa nhà chung cư đóng vai trò vô cùng quan trọng Công tác này vô cùng phức tạp vànhạy cảm vì vậy dé chung cu vận hành, hoạt động một cach trơn tru đòi hỏi đội ngũ quan

lý và vận hành tòa nhà phải thật sự chuyên nghiệp, các quy trình cần rõ ràng, mạch lạc đúngvới quy định của pháp luật Tuy nhiên, hiện nay, các chung cư cao tầng có nhiều vấn đềxảy ra trong công tác quản lý vận hành như tranh chấp, mâu thuẫn giữa ban quản trị, cưdân với chủ đầu tư về phan diện tích sở hữu và sử dụng chung; các van đề về việc quan lý

sử dụng kinh phí quản lý vận hành, phí bảo trì; công tác đảm bảo phòng cháy chữa cháy

chưa chuyên nghiệp; chất lượng của công trình xây dựng xuống cấp mà không được xử

lý và phát hiện kịp thời Trên đây là một vài van đề nổi cộm trong công tác quan lý vậnhành tòa nhà chung cư cần được khắc phục và tìm ra hướng giải quyết nhanh chóng, cần sự

chung sức, đóng góp của các cơ quan ban ngành, của các đơn vị quản lý vận hành, của chủđầu tư cũng như toàn bộ cư dân.

Trên quan điểm đó, em lựa chọn đề tài là: “Nghiên cứu công tác quản lý tòa nhàchung cư tại Công ty Cổ phần Quản lý và Khai thác tòa nhà VNPT (PMC) (Lay ví dụ thực

tê tại dự án Cove Residence)”

2 Mục tiêu nghiên cứu

- Hệ thống hóa lý thuyết liên quan đến quản lý khai thác vận hành tòa nhà chung cu

tại Việt Nam.

- _ Đánh giá thực trạng công tác quản lý vận hành trong các tòa chung cư tại Việt Nam,

cụ thể là dự án căn hộ cao cấp Cove Residences tại Thành phố Hồ Chí Minh

- Tw đó tìm hiểu được nguyên nhân và đề xuất các giải pháp trong xây dựng quy trình

quản lý vận hành cho tòa nhà chung cư.

3 Đối tượng và phạm vi nghiên cứu

3.1 Đối tượng nghiên cứu

Đối tượng nghiên cứu của đề tài: công tác quản lý vận hành nhà chung cư

3.2 Pham vi nghiên cứu

Về không gian: Đề tài tập trung vào nghiên cứu công tác, quy trình quản lý vận hànhtòa nhà chung cư tại công ty Cô phần Quản lý và Khai thác tòa nhà VNPT (PMC) Lấy ví

dụ tại dự án căn hộ cao cấp Cove Residences, nằm trong quan thé dự án Empire City ThủThiêm, sát sông Sài Gòn, phân khu 2B, đường Mai Chí Thọ, phường Thủ Thiêm, thành phốThủ Đức, thành phó Hồ Chí Minh

Về thời gian: Đề tài nghiên cứu trong giai đoạn 2020 - 2022

4 Phương pháp nghiên cứu

Có 2 phương pháp nghiên cứu chủ yếu:

Phương pháp thu thập, tổng hợp, phân tích từ các bài nghiên cứu, văn bản quy định phápluật liên quan đến công tác quản lý và vận hành khai thác tòa nhà chung cư, từ đó nghiêncứu sâu về công tác quản lý vận hành tại một dự án cụ thé Các nguồn tài liệu có thể tham

khảo: các văn bản quy định pháp luật của Nhà nước, các bài nghiên cứu, báo cáo, các bài

báo tạp chí chuyên ngành bất động san,

Phương pháp phân tích số liệu thứ cấp từ các báo cáo, số tay quy trình quản lý của PMC vacác đơn vị có liên quan khác tại dự án căn hộ cao cấp Cove Residences dé đánh gia thuc

trạng công tác quản ly van hành toa nhà chung cư tai PMC.

Ngoài ra, tham khảo ý kiến của các chuyên gia cũng như báo cáo thống kê dé có thénhận định thực trạng khách quan nhất và đề xuất các giải pháp, ý tưởng cho quy trình quản

lý tại chung cư.

5 Kết cấu nội dung

Ngoài phần mở đầu, kết thúc, danh mục tài liệu tham khảo và danh mục viết tắt, nội dung

gồm 3 chương:

Chương 1: Cơ sở khoa học về Quản lý vận hành tòa nhà chung cư.

Chương 2: Thực trạng Công tác quản lý vận hành của PMC — Nghiên cứu thực tế tại dự án

căn hộ cao cấp Cove Residences.

Chương 3: Phương hướng và giải pháp hoàn thiện công tác quản lý vận hành toà nhà chung

cư tại PMC trong thời gian tới.

NỘI DUNG NGHIÊN CỨU

CHUONG 1: CO SO KHOA HOC VE QUAN LÝ VẬN HANH TOA NHÀ

CHUNG CU

1.1 Tổng quan chung về nha chung cư

1.1.1 Khái nệm chung cư

“Nhà chung cư là nhà có từ 2 tang trở lên, có nhiễu căn hộ, có lối di, cau thang

chung, có phan so hữu riêng, phân Sở hữu chung và hệ thống công trình hạ tang su dung chung cho các hộ gia đình, cá nhân, tổ chức, bao gốm nhà chung cu được xây dựng với

mục đích để ở và nhà chung cư được xây dựng có mục đích sử dụng hỗn hợp để ở và kinh

doanh ”!

“Toa nha chung cư là một khối nhà (block) độc lập hoặc nhiều khối nhà có chungkết cấu xây dựng hoặc chung hệ thong kỹ thuật công trình được xây dựng theo quy hoạch

và hồ sơ dự án do cơ quan có thẩm quyền phê duyệt ”?

Có thé nói, hiện nay nhà chung cư đã giải quyết được phan nào van dé bùng nỗ dân

số Quỹ đất có hạn nhưng lượng người dé về các thành phó lớn liên tục tăng qua hàng năm,

việc xây dựng nhà ở riêng lẻ là không phù hợp Với cùng một diện tích đất, nhà chung cư

sẽ tối ưu được số lượng người và có thể phù hợp với nhiều phân khúc khách hàng

1.1.2 Đặc điểm chung cư

Nhà chung cư có những đặc điểm riêng biệt so với các loại hình nhà ở khác như:

Có phân sở hữu chung và sở hữu riêng

Ngoài phần sở hữu riêng cho mỗi hộ gia đình còn có phần sở hữu chung là phần diệntích, các công trình, hệ thống các thiết bị, hệ thống hạ tầng kỹ thuật thuộc sở hữu chung, sửdụng chung của các chủ sở hữu nhà chung cư và các chủ sở hữu có quyên sở hữu như nhau.

Nhà chung cư có thời hạn sử dụng nhất định

! Khoản 3 Điều 3 Luật Nhà ở 2014

? Khoản 3 Điều 3 VBHN 05/ BXD ngày 07/09/2021

Thời hạn sử dụng nhà chung cư phụ thuộc vào cấp của công trình xây dựng và kếtluận kiểm định chất lượng của cơ quan quản lý nhà ở cấp tỉnh nơi có nhà chung cư theoquy định Quy định về niên hạn sử dụng nhà chung cư như sau:

Bang 1 1 Thời hạn sw dụng nhà chung cư

Tiêu chí Quyết định

Công trình còn đảm bảo chất lượng | Tiếp tục sử dụng theo thời hạn

` " va an toàn sử dụng quy định Phù hợp với quy

hoạch xây dựng | Công trình bị hư hỏng nặng, có nguy | Phá đỡ cải tạo, xây dung mới

nhà ở cơ sập đồ, không còn đảm bảo an Hoặc bàn giao cho cơ quan có

toàn sử dụng thầm quyền.

` ` ` cố Bàn giao cho cơ quan có thẩm

Không phù hợp với quy hoạch xây dựng nhà ở ` l ˆ "

quyên phá dỡ hoặc xây mới

1.1.3 Phân loại chung cư

1.1.3.1 Phân loại theo phân hạng chung cư

Chung cư là một dạng nhà ở không sở hữu đất, có đặc trưng riêng so với các loại bấtđộng sản nhà ở khác Hơn nữa, với tình trạng bùng nỗ dân số, chung cư phát triển mạnh

mẽ, đa dạng về chất lượng và giá cả để phù hợp với mức thu nhập của người dân Chính vìvậy mà Nhà nước cần kiểm soát, kiểm tra điều kiện an toàn và có những quy định đánh giá

dé quản lý việc xây dựng chung cư, tránh tinh trạng xây dựng 6 ạt nhưng hoạt động khônghiệu quả dẫn đến lãng phí tài nguyên

Hiện nay, chung cư được Nhà nước phân thành nhiều hạng khác nhau dé xác địnhgiá trị bất động sản giúp việc quản lý và giao dịch trên thị trường diễn ra dễ dàng hơn Việc

phân hạng nhà chung cư được quy định tại Thông tư 31/2016/TT-BXD.

“Việc phân hang nhà chung cư được xác định trên cơ sở 04 nhóm tiêu chi sau đây:

1 Nhóm tiêu chí về quy hoạch - kiến trúc

2 Nhóm tiêu chí về hệ thống, thiết bị kỹ thuật

3 Nhóm tiêu chí về dịch vụ, hạ tang xã hội.

4 Nhóm tiêu chí về chất lượng, quản lý, vận hành ”

“Nhà chung cu được phân thành 03 hạng như sau:

Hạng A: là nhà chung cư đáp ứng đây đủ các yêu cau để được phân hạng và phải đạt toi thiểu 18 trên tổng số 20 tiêu chí đánh giá chung cư hang A;

Hạng B: là nhà chung cư đáp ứng day đủ các yêu cau để được phân hạng và phảiđạt tối thiểu 18 trên tổng số 20 tiêu chí đánh giá chung cư hạng B;

Hạng C: là nhà chung cư đáp ứng đầy đủ các yêu cau dé được phân hạng và không đạt du tiêu chi dé công nhận hang A và hang B ”“

Bang 1.2 Tiêu chí đánh giá phân hạng chung cư

3 Điều 5 Thông tư 31/2016/TT-BXD

4 Điều 6 Thông tư 31/2016/TT-BXD

6 Phòng vệ sinh >0,7 0,5<C<0,7

7 Thang máy: căn/thang (đơn vi) <40 40<D<50

8 Chỗ dé xe: căn/ chỗ dé 6 tô (don vi) | 1 I<E< 2

có mái xe

IILHệ 9 Cấp điện Có máy phát điện dự phòng

thống, l

thiết bị kỹ 10 Câp nước: HUngười/ngày-đêm trong | 200 150<F<200

thuật 2 ngày (đơn vi)

11 Thông tin, liên lạc Hệ thống cung cấp dịch vụ truyền

hình cáp, điện thoại, Internet tốc độ

cao tới từng căn hộ

12 Phòng cháy chữa cháy Hệ thống, thiết | Hệ thống, thiết

bị chữa cháy tự | bị chữa cháy tự động khu vực |động khu vực

công cộng và | công cộng căn hộ

II.Dịch 13 Thương mại R<1km R<1,5km

vụ, Hạ : :

tAng xii 14 Thé thao: phòng tập gym, bê bơi, sân | Có 2 tiện ích Có 1 tiện ích

hội tennis, sân thê thao khác R<200m R<500m

15 Sân chơi: cho trẻ em và cư dân R<200m R<500m

16 Y tế: bệnh viện, phòng khám R<0,5 km R<lkm

17 Giáo dục: trường mam non, tiêu học | R < 0,5 km R<1lkm

IV Chat | 18 Chất lượng Máy móc, thiết bị không quá 10

lượng, năm thời hạn bảo hành và đảm bảo

quản lý, chất lượng, vận hành tốt

vận hành

Công trình hoàn thiện đạt

chất lượng cao

19 Quản lý, vận hành Đơn vị QLVH chuyên nghiệp

Quản lý vệ sinh, chăm sóc cây cảnh

20 Bảo vệ an ninh Hệ thông camera kiêm soát

Kiêm soát ra vào

1.1.3.2 Phân loại theo loại hình căn hộ

Với sự phát triển của thị trường Bat động sản cũng như sự đa dạng về nhu cau, hiệnnay trên thị trường có rất nhiều loại hình căn hộ chung cư, ngoài loại hình truyền thống cóxuất hiện nhiều loại hình mới Mỗi loại hình căn hộ sẽ có nét đặc trưng riêng cũng như phù

hợp với từng phân khúc khách hàng Có các loại hình căn hộ như sau:

a) Can hộ truyền thống

Đây là loại hình căn hộ phổ biến nhất Căn hộ truyền thống đa dạng về mức giá (từ

bình dân đến cao cấp), điện tích phù hợp với các phân khúc tài chính của người mua Căn

hộ thường có cấu trúc đơn giản, phân bố đầy đủ các không gian đáp ứng cơ bản nhu cầu ở

như phòng ngủ, phòng khách, phòng bếp, nhà vệ sinh

b) Căn hộ Studio

Là một dạng căn hộ nhỏ với diện tích không quá 60m”, được thiết kế phục vụ chohọc sinh, sinh viên, những người muốn sống một mình hoặc một cặp vợ chồng mới cưới.

Đặc trưng của loại hình căn hộ này là không có vách ngăn giữa các phòng (trừ khu vực

phòng tắm và vệ sinh), và vẫn có đủ các công năng cơ bản như căn hộ truyền thống

c) Officetel

Officetel là tên gọi kết hợp của Office va Hotel, là loại hình căn hộ da năng như nhà

ở, khách sạn hay văn phòng Loại hình này thường có diện tích nhỏ khoảng 20 — 50m”.

Officetel được xây dựng với thiết kế hiện đại, đầy đủ tiện nghi với các phòng côngnăng: phòng ngủ, phòng bếp, khu nhà tắm - vệ sinh và nội thất cơ bản dé làm việc

d) Shophouse

Loại hình căn hộ đặc biệt kết hợp giữa kiến trúc nhà ở và cửa hàng kinh doanh, được

biết đến với tên gọi khác là căn hộ thương mại shophouse Các căn hộ kiểu này thường nằm tại vi trí tầng trệt của các dự án chung cư hay dự án nhà phố thương mại, do số lượng có

hạn và diện tích lớn hơn căn hộ thông thường nên có giá cao.

e) Penthouse

Căn hộ Penthouse là những căn hộ tọa lạc trên tầng cao nhất của một tòa nhà, mộtcao 6c, không nhất thiết phải là căn hộ thông tang, thường có tường bao quanh nhưng khôngchiếm toàn bộ phần mái và có ít nhất 2 tầng Loại hình này hướng tới phân khúc khách hàngcao cấp với các đặc điểm tiêu biểu như: cấu trúc thiết kế bắt mắt, sang trong, tầm nhìn đẹp(ngắm nhìn thành phố từ trên cao xuống), không gian yên tĩnh, tận dụng được nguồn ánhsáng tự nhiên, thiết bị hiện đại và cao cấp

f) Duplex

Duplex là căn hộ thông tang, có từ 2 tang trở lên và thường nằm ở tang cao của tòanhà cao tầng hoặc một khu cao ốc Điểm đặc biệt là cầu thang được thiết kế ngay bêntrong căn hộ, với thiết kế độc đáo sử dụng chất liệu kính ở mặt ngoài dé tối đa gócnhìn Căn hộ Duplex có đầy đủ tiện nghĩ, đồ nội thất được chọn đều là của các thương hiệunỗi tiếng So với các căn hộ thông thường, loại hình căn hộ này thường có giá rat cao, phânkhúc khách hàng hướng tới là cao cấp Loại hình này có vài nét tương đồng so với

Penthouse.

ø) Sky Villa

Sky Villa là sự kết hợp giữa thiết kế của một căn biệt thự với một căn hộ hạng sang

có không gian sống rộng lớn và tiện nghi như một biệt thự nghỉ dưỡng trên không sangtrọng Căn hộ Sky Villa thường sẽ có các tiện ích như bể bơi ngoài trời, sân vườn, câyxanh Đây là lựa chọn ưa thích của tầng lớp thượng lưu

h) Căn hộ kép Dual Key

Dual Key là dạng căn hộ có chia khóa đôi tức là căn hộ có chung chìa khóa nhưng

lại có 2 lối đi riêng Hay nói cách khác, Dual Key là 1 căn hộ lớn gồm 2 căn hộ nhỏ độc lậptrên cùng một mặt sàn Mỗi lối đi sẽ dẫn đến một phòng có thiết kế như một căn hộ chuyênbiệt với đầy đủ phòng khách, bếp ăn, phòng ngủ và nhà vệ sinh Chính vì vậy mà loại hìnhnày phù hợp với những gia đình đa thế hệ hoặc thích hợp đề cho thuê

1.2 Tổng quan chung về quan lý vận hành nhà chung cư

1.2.1 Khái niệm Quản lý vận hành nhà chung cư

Quan lý vận hành nhà chung cư bao gồm các công việc như: Điều khiển, duy trì hoạtđộng, bảo dưỡng thường xuyên các hệ thống hạ tầng kĩ thuật của tòa nhà (thang máy, máybơm nước, máy phát điện, các thiết bị dự phòng, các thiết bị khác thuộc sở hữu chung, sửdụng chung của tòa nhà chung cư hoặc cụm nhà chung cư ); Cung cấp các dịch vụ bảo

vệ, vệ sinh môi trường, thu gom rác thải, chăm sóc cảnh quan xung quanh tòa nhà và các

hoạt động khác đảm bảo chung cư hoạt động bình thường; Các công việc khác có liên quan.

Quản lý vận hành chung cư có mục đích đem đến cho cư dân môi trường sống antoàn, lành mạnh, tiện nghỉ; giúp chung cư hoạt động đúng công năng và ồn định và gia tănggiá trị cũng như tuôi thọ của công trình

1.2.2 Đặc điểm

Nguyên tắc quản lý, sử dụng nhà chung cư bao gom:

Nhà chung cư phải được sử dụng đúng công năng, mục đích thiết kế theo nội dung

đã được phê duyệt của cơ quan có trách nhiệm.

Việc quản lý, sử dụng nhà chung cư trên cơ sở tự nguyện cam kết, thỏa thuận giữa

các bên liên quan theo quy định của pháp luật.

Ban quản tri nhà chung cư thay mặt chủ sở hữu, người sử dụng chung cư thực hiệncác quyền và trách nhiệm liên quan đến quản lý vận hành theo quy định pháp luật.

Khuyến khích áp dụng khoa học kỹ thuật, công nghệ thông tin trong quá trình quản

lý vận hành chung cư.

1.2.3 Phân loại quản lý nhà chung cư

a) Quản lý dịch vụ

Đề đáp ứng nhu cầu cơ bản trong đời sống hàng ngày của người dân sống tại nhà

chung cư thì các dịch vụ như điện, nước, truyền hình cáp, mạng không thê thiếu Hơn nữavới cau trúc của chung cư, công tác vệ sinh cũng cần được dam bảo, các phan sở hữu chungcủa chung cư sẽ có khối lượng công việc làm sạch lớn, rất cần một đơn vị đứng ra quản lý

và thực hiện nhiệm vụ này Có thê ví nhà chung cư như một xã hội thu nhỏ, vì vậy, vấn đề

an ninh cần đặc biệt lưu tâm, với số lượng người ra vào hàng ngày vô số ké rất dễ xảy racác rủi ro an toàn, an toàn an ninh cũng được coi là yếu tố quan trọng dẫn tới quyết địnhmua căn hộ chung cư của người dân Tổng kết lai, nhà chung cư là một địa điểm sống lýtưởng chỉ khi các vấn đề an ninh, vệ sinh và các dịch vụ phục vụ đời sống con người đượcthực hiện tốt nhất, do đó, quản lý dịch vụ là một nội dung quan trọng trong quản lý vận

hành nhà chung.

b) Quản lý tài chính

Hàng tháng khách hàng tại tòa nhà đều phải đóng một khoản phí quản lý định kỳ và

khoản phí được giao cho ban quản lý Thay mặt khách hàng và cư dân, ban quản lý có

nhiệm vụ quản lý tài chính sao cho minh bạch, rõ ràng và phù hợp với nhu cầu, lợi íchkhách hàng trong tòa nhà Các khoản phí chỉ trả cho tiền điện, nước chung trong tòa nhà,

chi phí cho việc làm vệ sinh các khu vực dùng chung như hành lang, sảnh hay chi phí sửa chữa, lương nhân viên vệ sinh, lương nhân viên bảo vệ

c) Quản lý nhân sự

Phụ thuộc vào quy mô, công năng sử dụng, mỗi một tòa chung cư cần có số nhân sựkhác nhau cho từng vi trí Làm thế nào dé tuyển dụng và chế độ thưởng và phat cho cácnhân viên hợp lý là công tác của ban quản lý tòa nhà Bên cạnh đó, ban quản lý còn cầngiám sát các hoạt động của nhân viên để đảm bảo nhân viên thực hiện đúng và hoàn thànhyêu cầu công việc

d) Quản lý khách hàng

Quản lý tòa nhà có trách nhiệm trong quản lý khách hàng Từ các chính sách chăm

sóc khách hàng cho tới việc giải quyết các yêu cầu, khiếu nại của khách đều là nhiệm vụ

của ban quản lý tòa nhà Với mục đích giữ chân khách hàng, làm khách hàng hài lòng mà

không làm ảnh hưởng lợi ích của chủ đầu tư hay lợi ích chung của tòa chung là vấn đề mà

các nhà quản lý luôn lưu tâm.

e) Bảo trì hệ thống kỹ thuật

Một tòa chung cư thường được lắp đặt nhiều hệ thống như hệ thống thông gió, hệthống điện, hệ thống nước, hệ thống phòng cháy chữa cháy Những hệ thống này đều cầnđược kiểm tra và bảo dưỡng định kỳ với mục đích đảm bảo sự hoạt động thông suốt củacác hệ thông Chỉ cần một hệ thống gặp vấn đề sẽ ảnh hưởng rất lớn đến sinh hoạt hàng

ngày của cư dân trong tòa nhà.

1.2.4 Vai trò của quản lý vận hành nhà chung cư

Tạo môi trường sống an toàn, lành mạnh cho cư dân

Chung cư là loại hình nhà ở có thé chứa được số lượng lớn dân cư, cũng như là lựa chọnhàng đầu của những thành phố đang gặp sức ép lớn về dân số Hoạt động quản lý vận hànhtòa nhà với mục đích lớn nhất đảm bảo lợi ích của khách hàng, mọi hoạt động đều hướngtới cư dan “An cư lạc nghiệp” phản ánh đúng mong muốn của khách hàng có một nơi ở ổnđịnh, an toàn thì mới có thé tập trung phát triển sự nghiệp Vì vậy, dich vụ quan lý vận hànhtòa nhà ra đời dé hỗ trợ, đảm bao cho khách hàng, cư dân tại tòa nhà được sống an toàn,

một cuộc sông văn minh, tôt đẹp.

Duy trì và gia tăng giá trị cho tòa nhà.

Chung cư là một loại bat động sản nên cũng sở hữu đặc tính dé hao mòn va giảm tuổi thọtheo thời gian sử dụng, dẫn tới giảm giá trị bất động sản Dé tránh bị hao mòn cũng nhưgiảm tuổi thọ thì việc bảo trì bảo dưỡng là vô cùng quan trọng Việc kiểm tra kỹ lưỡng các

hệ thống, các thiết bị vận hành tòa nhà cần diễn ra thường xuyên, định ky dé phát hiện van

dé một cách nhanh nhất và khắc phục ngay Một chung cư có tổn tại được lâu không khôngchỉ phụ thuộc rất nhiều vào hoạt động quản lý, khai thác vận hành từng bộ phận của tòa

`

nhà.

Giảm thiểu chỉ phí sửa chữa, vận hành

Đề một chung cư hoạt động thì tiêu tốn lượng chỉ phí đáng kê: chi phí chiếu sáng, làm sạch,

vệ sinh, bảo trì bảo dưỡng Chính vì vậy mà việc lên kế hoạch vận hành tòa nhà sẽ giảmthiểu các chỉ phí phát sinh không đáng có Việc thường xuyên kiểm tra các hệ thống trongtòa nhà sẽ giúp cho chủ đầu tư tiết kiệm được khoản tiền lớn so với việc không thực hiệnthường xuyên, hỏng hóc các thiết bị dẫn đến các hệ quả lớn hơn Lúc này chi phí không chỉ

là chi phí sửa chữa thậm chí là thay mới toàn hệ thống và xấu hơn nữa còn có thé là chi phí bồi thường thiệt hại.

tránh, phát hiện và xử lý rủi ro.

Duy trì chat lượng và hình anh dự án của chủ dau tu

Mỗi nha dau tư thường sở hữu nhiều tòa nhà chung cư vi vậy hình ảnh thương hiệu rất quantrọng Khi dự án trước gây được tiếng vang lớn, chủ đầu tư được biết đến nhiều hơn, mức

độ tín nhiệm trên thị trường cao hơn Có thê nói rằng, tòa chung cư được vận hành tốt, chủđầu tư tiết kiệm được nhiều chi phí để rót vốn vào các dự án mới và xây dựng được xã hộikhách hàng đáng kể, lợi ích đem đến cho chủ đầu tư vô cùng lớn

Hình 1.1 Cầu trúc quản lý vận hành chung cư tại Việt Nam

Đây là cấu trúc đầy đủ nhất; tùy thuộc vào từng loại mô hình mà cấu trúc này sẽkhác nhau, vài trường hợp có thé khuyết thiếu một vài thành phan

Hội nghị nha chung cu

Hội nghị nhà chung cư là hội nghị của đại diện chủ sở hữu và người sử dụng nhà chung cư

(đối với nhà chung cư có một chủ sở hữu) hoặc của đại diện các chủ sở hữu căn hộ/ người đang sử dụng nếu chủ sở hữu không tham dự (đối với nhà chung cư có nhiều chủ sở hữu)

dé giải quyết các van dé, đưa ra quyết định liên quan đến quản lý vận hành tòa nhà.

Ban quan trị chung cự

Ban quan trị chung cư là don vị bao gồm các thành viên thay mặt cho các chủ sở hữu, người

sử dụng chung cư và đóng vai trò trong việc quản lý tình hình an ninh của cư dân sinh sống

trong khu nhà chung cư.

Ban quản trị chung cư là tổ chức có tư cách pháp nhân, có con dấu và hoạt động theo mộttrong các mô hình sau: Ban chủ nhiệm hoặc Hội đồng quản trị của hợp tác xã, Hội đồngquản trị của công ty cô phần

Don vị quan ly vận hành chung cu

Tổ chức, doanh nghiệp có đủ năng lực, chức năng theo quy định của pháp luật, cơ quan cóthâm quyên

Chủ dau tư

Chủ đầu tư ngoài trách nhiệm về đầu tư, xây dựng và phát triển tòa nhà còn có trách nhiệm

trong việc quản lý vận hành tòa nhà thông qua việc lựa chọn đơn vị quản lý tòa nhà, giám

sát kiểm tra quá trình cũng như chất lượng dịch vụ quản lý

1.3.1 Chủ đầu tư tự quản lý

1.3.1.1 Khái niệm

Với mô hình quản lý này, chủ đầu tư sẽ tự mình thực hiện công tác quản lý vận hànhchung cư Vì vậy cấu trúc mô hình này sẽ thiếu Đơn vị quản lý vận hành theo cấu trúc đã

nêu trên.

Thông thường, trước khi tiến hành bàn giao lại căn hộ cho khách hàng, chủ đầu tư sẽ

tự mình thành lập Ban quản lý dé vận hành chung cư Lý do dẫn đến sự hình thành của môhình này xuất phát từ việc chủ dau tư chính là chủ thé xây dựng và tạo ra tòa nhà, vậy nên,chủ đầu tư sẽ có sự liên kết, gắn bó với tòa nhà và khách hàng hơn là các đơn vị quản lý

khác.

1.3.1.2 Dac điểm

Mô hình đem đến vài ưu điểm nổi bật như Tiết kiệm chi phí việc thuê đơn vị quản

lý vận hành chung cư; Chủ đầu tư có thé tự kiểm soát, quản lý tình trạng hoạt động của tòa

`

nhà.

Về lâu dai, mô hình này tôn tại nhiều bat cập: Dễ dàng phát sinh mâu thuẫn lợi ích

giữa cư dân và chủ đâu tư; Nhân lực có vân đê cả vê chât và lượng: thiêu nguôn nhân lực

cho việc quản lý, hơn hết nhân lực không được đảo tạo bài bản, chuyên môn kém khi xử lý

Mô hình này có thể áp dụng cho các chủ đầu tư chỉ có chuyên môn về một lĩnh vực

nhất định như: Môi trường, bảo vệ, vệ sinh Khi đó, các chủ đầu tư này sẽ tiễn hành thuêthêm một đơn vi quản lý chung cư cao tầng chuyên nghiệp dé giúp minh vận hành nhữnglĩnh vực khác mà họ không có chuyên môn Cấu trúc mô hình này sẽ đầy đủ tuy nhiên, đơn

vị quản lý vận hành đóng vai trò phụ hỗ trợ chủ đầu tư

1.3.2.2 Đặc điểm

Ưu điểm vượt trội: Chủ đầu tư không phải tự xử lý quá nhiều công việc; Đối vớinhững lĩnh vực mà chủ đầu tư không có chuyên môn, sẽ có một đơn vị dịch vụ quản lý

chuyên nghiệp giúp họ thực hiện; Tiết kiệm nhiều thời gian cho hoạt động quản lý vận hành

mà vẫn đem về hiệu quả; Mỗi khâu trong hoạt động quản lý tòa nhà sẽ được thực hiện bằngnhững phần mềm thông minh, tăng tính hiệu quả

Một số nhược điểm: Vì có sự kết hợp giữa chủ đầu tư và bên thứ ba nên mô hìnhphù hợp với những chung cư có quy mô trung bình, không thích hợp với chung cư quy môlớn, nhiều căn hộ; Không phù hợp với chủ đầu tư sở hữu nhiều tòa nhà, bất động sản vì dễxảy ra tắc trách, lơ là, mắt kiểm soát

1.3.3 Ban quản lý chung cư tự vận hành

1.3.31 Khái niệm

Ban quản lý chung cư là đơn vị được thành lập từ sự biểu quyết của cư dân sinh sốngtrong tòa nhà Theo mô hình quản lý này, các cư dân sẽ tổ chức một cuộc họp hội nghịchung cư để bầu ra ban quản trị thực hiện việc quản lý và vận hành tòa nhà Trong mô hìnhnày, cấu trúc sẽ khuyết Don vi quản lý vận hành, BQT đứng ra thực hiện và chịu tráchnhiệm chính trong công tác quản lý, đồng thời vẫn có chủ đầu tư thực hiện một số trách

nhiệm có liên quan.

1.3.3.2 Dac điểm

Cách tổ chức này có thê giúp cho chủ đầu tư tiết kiệm được chỉ phí quản lý vận hành

nhà chung cư, đây là ưu điêm lớn nhât của mô hình này.

Tuy nhiên, ban quản lý này sẽ không có tư cách pháp nhân và bị hạn chế về một sốthủ tục trong hoạt động quản lý Vì vậy, khi muốn tham gia ký kết các dịch vụ thì vẫn phảithông qua chủ đầu tư Điều này có thể dẫn đến tình trạng thiếu chuyên nghiệp và trì trệ

trong quản lý vận hành chung cư.

1.3.4 Thuê don vi quản lý chung cư chuyên nghiệp

1.3.4.1, Khái niệm

Chủ đầu tư có thé thué/giao cho một công ty cung cấp dich vụ quản lý vận hành nhà

chung cư chuyên nghiệp về quản lý vận hành tòa nhà (chỉ định thầu) hoặc đấu thầu dé các

đơn vi dich vụ tự cạnh tranh với nhau.

Đây là mô hình được sử dụng phô biến nhất tại Việt Nam Cau trúc của mô hình day

đủ và trách nhiệm chính quản lý vận hành chung cư do Don vi quản lý vận hành thực hiện.1.3.4.2 Đặc điểm

a) Ưu điểm của mô hình

Đây được coi là phương án tối ưu và được sử dụng phổ biến nhất trên thị trường, bởicác ưu điểm như sau: Mô hình mang tính tích cực cao, bởi các đơn vị quản lý vận hành xác

định mục đích là phục vụ cu dân thay vì quản lý; Don vi quản lý vận hành tòa nhà có chuyên

môn cao, được kiểm định chất lượng bởi các cơ quan có chuyên môn giúp tòa nhà vận hành

trơn tru, hiệu quả; Đặc biệt, giữa đơn vị quản lý và cư dân ít hoặc gần như không xảy raxung đột về mặt lợi ích; Việc vận hành tòa nhà dễ dàng bởi việc ứng dụng công nghệ vàcác phần mềm hiện đại; Tạo ra sự nhất quán, minh bạch trong các hoạt động và khâu tôchức của chung cư; Nếu chủ đầu tư mong muốn tự quản lý, đơn vị quản lý vận hành sẵnsàng hỗ trợ đào tạo và chuyên giao quy trình quản lý

b) Tiêu chí đánh gia lựa chon

Thứ nhất, đủ điều kiện hoạt động theo quy định của pháp luật

“Đơn vị quản lý vận hành nhà chung cư phải có du điêu kiện về chức năng và năng

lực theo quy định sau đây:

a) Được thành lập, hoạt động theo quy định của Luật doanh nghiệp hoặc Luật hợp tác

xã và có chức năng quản lý vận hành nhà chung cư;

b) Phải có các bộ phận chuyên môn nghiệp vụ về quản lý vận hành nhà chung cư bao gồm

bộ phận kỹ thuật, dich vu, bảo vệ an ninh, vệ sinh, môi trường;

c) Có đội ngũ cán bộ, nhân viên đáp ứng yêu cầu về quản lý vận hành nhà ở bao gồm lĩnhvực xây dựng, kỹ thuật điện, nước, phòng cháy, chữa cháy, vận hành trang thiết bị gắn vớinhà chung cư và có giấy chứng nhận đã được đào tạo, bôi dưỡng kiến thức chuyên mônnghiệp vụ về quản lý vận hành nhà chung cư theo quy định của Bộ trưởng Bộ Xây dựng ”

Thứ hai, đơn vị chuyên nghiệp, uy tín và minh bạch.

Đề đánh giá được điều này, khách hàng có thé xem xét thông qua các dự án quản lý trước

của đơn vị hoặc tìm hiểu thông tin trên website doanh nghiệp hay các trang mạng xã hội có

độ tin cậy cao.

Thứ ba, chất lượng dịch vụ

Hệ thống quản lý vận hành nhất quán, chuyên nghiệp Với mục đích đặt lợi ích khách hànglên đầu, đơn vị tổ chức cung cấp dịch vụ quản lý cần kịp thời và nhanh chóng phát hiện, xử

lý tình huống; giải quyết các vấn đề cư dân gặp phải sao cho hợp lý nhất Chất lượng dịch

vụ luôn chú trọng đảm bảo đem đến sự hài lòng tuyệt đối cho khách hàng

Đơn vị quản lý cần áp dụng công nghệ, phần mềm hiện đại vào các quy trình quản lý vậnhành, bắt kịp với xu hướng sự phát triển cách mang công nghiệp 4.0, vừa giúp giảm tối giảnquy trình vừa nâng cao năng suất, chất lượng dịch vụ

Thứ tư, chất lượng nhân sự.

Nhân sự là yếu tố vô cùng quan trọng, quyết định đến sự tồn tại của một tô chức Chính vìvậy, đơn vị quản lý vận hành tòa nhà phải đảm bảo sát sao từ khâu tuyển dụng, đào tạo đếnđánh giá năng lực nhân viên thường xuyên Ngoài việc năm chắc kiến thức chuyên môn,

nhân sự trong lĩnh vực quản lý cân có các kỹ năng sông: giao tiép, ứng xử

5 Khoản 2 Điều 105 Luật Nhà ở 2014

Thứ năm, mức phí quản lý phù hợp với chất lượng dịch vụ

Chi phí có thé coi là mối quan tâm lớn trước khi con người ra quyết định mua gi đó Hiệnnay, nhiều khách hàng thường thích giá thành rẻ mà đôi khi không quan tâm đến chất lượngdịch vụ, đây là lựa chọn sai lầm Giá cả luôn song hành cùng chất lượng, xem xét cả 2 yếu

tố này thì quyết định đưa ra sẽ chính xác hơn Ngoài ra, phí quản lý được quy định theo vănbản quy phạm pháp luật, khách hàng có thể tham khảo

1.4 Nội dung quản lý vận hành tòa nhà chung cư

An ninh được coi là nhu câu cơ bản của mỗi người Tùy thuộc vào đặc thù của từng

dự án, đơn vi quản lý vận hành có thê tự mình thực hiện công tác này hoặc thuê một don vi

có chuyên môn, nghiệp vụ đê tiên hành thực hiện công việc quản lý an ninh đồng thời giám

sát, kiêm tra công tác của nhà thâu an ninh này.

Van đê an ninh rat khôn lường, có thê chịu tác động bởi các yêu tô xung quanh, yêu

tô an sinh xã hội khu vực xung quanh tòa nhà vì vậy công tác an ninh cân thực hiện kỹ

lưỡng, thận trọng mỗi khâu, mỗi bước trong quy trình đảm bảo an toàn.

Các nội dung công việc của nhân viên an ninh bao gôm:

e Kiểm soát luồng người ra/ vào tòa nhà

e Kiểm soát hàng hóa được vận chuyền tớ1/ đi khỏi tòa nhà

e Thực hiện kiểm soát nhân sự nội bộ, công nhân các nhà thầu

e Tuần tra toàn bộ tòa nhà

e Trực ca ngày/ ca đêm

Đê các nhân viên an ninh thực hiện tôt các công tác đảm bảo an ninh, họ cân có thê

trạng tốt, đáp ứng các tiêu chuân tuyên dụng của ngành nghề; được đào tạo bài bản các

nghiệp vụ an ninh cũng như có các kỹ năng cần thiết như kỹ năng sơ cấp cứu căn bản, kỹnăng về PCCC, kỹ năng giao tiếp, có năng lực ứng phó và xử lý tình huống

b) Quản lý làm sạch/ vệ sinh

Với công tác quản lý làm sạch, các công ty quản lý vận hành tòa nhà thường thuê

các tô chức, đơn vị có chuyên môn về làm sạch thực hiện công tác làm sạch dưới sự giám sát của đơn vị quản lý vận hành tòa nhà.

Quan lý vệ sinh là công tác diễn ra hàng ngày, hàng giờ dé giữ cho các khu vực sử

dụng chung của chung cư luôn sạch sẽ cũng như giữ gìn hình ảnh dep dé của tòa nhà chung

cư, của chủ dau tư và của đơn vi quan lý vận hành.

Nội dung công việc quản lý làm sạch: Thực hiện công tác dọn dẹp/ làm sạch các khu

vực chung, khu vực tiện ích của tòa nhà theo tần suất hàng ngày và theo định kỳ Những khu vực thuộc sở hữu chung của chung cư như tiền sảnh, hành lang, thang máy, khu vệ sinh chung, khu cầu thang bộ, bãi đỗ xe luôn được giữ gìn sạch sẽ vì đó là nơi có lưu lượng

người qua lại lớn và là một trong những yếu tố đánh giá chất lượng dịch vụ của một đơn vị

quản lý đối với các khách hàng viếng thăm tòa nhà Ngoài ra, xử lý rác thải là nhiệm vụ vôcùng quan trọng của nhân viên dọn dẹp Việc quản lý và xử lý rác sao cho đúng, cho thânthiện với xu hướng sống xanh cùng là điều được nhiều người quan tâm, đánh giá

Với nghiệp vụ dọn đẹp và làm sạch, nhân viên làm sạch cân có thao tác nghiệp vụ

chuyên nghiệp, năm rõ các quy định về an toàn lao động, phòng tránh cháy nô

c) Quản lý các tiện ích

Do kinh tế ngày càng phát triển nên nhu cầu đời sống tinh thần của con người cũngdan nâng cao Nhà chung cư ngoài việc thiết kế không gian sông riêng lẻ từng hộ gia đìnhcòn xây dựng thêm các không gian công cộng vừa gắn kết cộng đồng vừa gần gũi với thiênnhiên làm thỏa mãn nhu cầu giải trí tinh thần của cư dân cũng như khách hàng của tòa nhà.Các tiện ích mà chung cư cung cấp cũng là yếu tô ảnh hưởng lớn đến giá trị của tòa chung

cư, phân loại chung cư với từng phân khúc thu nhập.

Quản lý các tiện ích bao gồm việc dọn dẹp, làm sạch thường xuyên, định kỳ các tiệních; các quy định hướng dẫn sử dụng tiện ích một cách hiệu quả nhất, tránh thiệt hại vànâng cao tuổi thọ của công trình; bảo trì bảo dưỡng các thiết bị tại khu tiện ích Công tác

này thường có sự phối hợp quản lý giữa ban quản lý tòa nhà và các nhân viên an ninh, nhân

viên làm sạch.

d) Quản lý rủi ro

Đề nhà chung cư hoạt động bình thường, các hệ thống hạ tầng kỹ thuật phải hoạt

động không ngừng nghỉ nên rất dễ xảy ra các tình huống nguy hiểm như chập điện, cháy

no, kẹt thang máy Rui ro có thé đến từ chính tòa nhà cũng như yếu tổ tự nhiên như mưa

bão.

Ban quản lý cần có những biện pháp ngăn ngừa, phòng tránh các rủi ro có thể xảy

ra Các nội dung thực hiện có thé là đào tạo kỹ năng cần thiết cho cả nhân sự lẫn toàn bộdân cư trong nhà chung cư; xây dựng bộ quy trình hướng dẫn sử dụng các thiết bị đúng

cách, cách xử lý khi xảy ra rủi ro; thường xuyên tập duyệt các tình huống rủi ro.

1.4.2 Quản lý tài chính

Dé tòa nhà có thé vận hành đúng cách thì quản lý tài chính luôn được chú trọng.Phần lớn các mâu thuẫn giữa cu dân và chủ đầu tư đều phát sinh từ van dé tài chính, cácquỹ được sử dụng ra sao, có đúng mục đích hay không Muốn tránh các hiểu lầm, mâu

thuẫn không đáng có thì tài chính của tòa nhà luôn phải sử dụng rõ ràng, minh bạch

và hợp lý.

Quản lý tài chính chủ yếu là các hoạt động như lên kế hoạch thu chỉ hợp lý, xâydựng báo cáo thu chi định kỳ hàng tháng, hàng quý và hàng năm Kết quả thu chi sẽ đượcbáo cáo, giải trình trong Hội nghị nhà chung cư hàng năm đề cư dân tòa nhà nắm bắt đượccác hoạt động thu chi cho các phần việc chung của tòa nhà Đề đưa ra được kế hoạch thuchi, Ban quản tri tòa nhà cần nắm bắt thực trạng hoạt động của tòa nhà, năm bắt nhu cầu sửdụng của từng tầng, từng khu vực và cần có sự phối hợp giữa các đơn vị, cá nhân trongcông tác quản lý vận hành tòa nhà Quản lý tài chính chưa bao giờ là đơn giản, huống chivới quy mô của nhà chung cư, cá nhân thực hiện công việc này cần có tác phong nghiệp vụchuyên nghiệp đồng thời có sự phán đoán chính xác, đặt lợi ích cư dân lên hàng đầu, và đặcbiệt có tư cách đạo đức nghề nghiệp

1.4.3 Quản lý nhân sự

Đối với công tác quản lý vận hành, nhân sự là nhân tố vô cùng quan trọng mặc dù

có sự hỗ trợ của máy móc hiện đại nhưng vẫn không thé nào đánh mắt vai trò của con người

Do đó, kế hoạch quản lý nhân sự là đặc trưng, cốt lõi của từng đơn vị, tổ chức quản lý

Quản lý nhân sự cần diễn ra xuyên suốt quá trình từ khi tuyển dụng, dao tạo mới đến

khi trở thành nhân viên chính thức và thực hiện các công việc quản lý vận hành như sau:

Với khâu tuyển dụng, đơn vị quản lý cần lựa chọn những người đáp ứng đầy đủnhững yêu cầu chung của nghề nghiệp cũng như các yêu cầu riêng ứng với từng tổ chức

Khi đã thông qua vòng tuyên chọn đến quá trình đào tạo mới, nhân viên mới phải

được đào tạo đầy đủ từng nghiệp vụ chuyên môn đến các kỹ năng cần thiết phụ trợ cho

công viéc.

Trong kế hoạch quản lý nhân sự cần phân biệt rõ chức năng, nhiệm vụ, quyền hạncủa từng bộ phận trong chung cư Ngoài ra, đơn vị quản lý cần thường xuyên dao tạo, bôidưỡng kỹ năng đồng thời đánh giá năng lực chuyên môn dé khắc phục hạn chế còn tồnđọng.

1.4.4 Quản lý cư dân

Có thé nói đối tượng khách hàng hay cư dân của các tòa chung cư có quy mô rất lớn

cả về số lượng cho đến nhóm đối tượng, tầng lớp vì vậy công tác quản lý khách hàng phải

thật sự chuyên nghiệp.

Các công việc mà ban quản lý cần thực hiện khi quản lý cư dân:

Quan lý cư dân từng căn hộ: năm bắt thông tin của các cư dan đồng thời bảo mật

thông tin cá nhân của họ

Xử lý các tình huống phát sinh liên quan đến cư dân

Theo dõi dịch vụ cư dân: thường xuyên theo dõi phản ánh của cư dân về chất lượng

dịch vụ, tiếp nhận các góp ý tìm ra nguyên nhân và khắc phục những tôn tại

Nhiệm vụ chính trong công tác quản lý cư dân là phục vụ khách hàng tốt nhất để

đem đến cho họ sự hải lòng Đề đạt được mục tiêu này, mỗi thành viên ban quản lý cũng

Các công việc bảo trì bảo dưỡng chủ yếu là bảo trì bảo dưỡng từng hệ thống kỹ thuật.

Với mỗi hệ thống, công việc bảo trì bảo dưỡng lại có cách thức riêng phù hợp đặc tính thiết

bị, có từng giai đoạn khác nhau Tuy nhiên, công tác này cần diễn ra thường xuyên, chỉ như

vậy mới phát hiện được van đề ngay khi mới phát sinh sẽ tiết kiệm được phan lớn chi phí

sửa chữa cũng như thay mới hệ thống Hơn hết, phát hiện lỗi từ các chỉ tiết nhỏ cũng tránh

được các rủi ro có thé xảy ra như chập điện cháy nô, các vấn dé thang máy, hệ thống điềuhòa, cấp thoát nước Ngay khi có phản ánh của cư dân về hỏng hóc thiết bị, bộ phận kỹ

thuật cân nhanh chóng tiép cận khu vực, tìm nguyên nhân và khăc phục vân đê.

Do tính chất công việc nên các kỹ sư, nhân sự bảo trì bảo dưỡng cần có kiến thứcchuyên môn nghiệp vụ cao, kỹ năng phát hiện và khắc phục sự có tốt dé đảm bảo đem đếncho cư dân cũng như khách hàng chất lượng dịch vụ tốt, đầy đủ tiện nghi

1.5 Các yếu tố ảnh hưởng quản lý vận hành nhà chung cư

1.5.1 Yếu tổ chủ quan

Năng lực của đơn vị thực hiện quản lý vận hành.

Hiện nay, khi số lượng chung cư ngày càng tăng, dịch vụ quản lý vận hành càng phát triển,trên thị trường sẽ xuất hiện nhiều doanh nghiệp, tổ chức cung cấp dịch vụ này Tuy vậy,

các công ty chuyên môn cũng như năng lực cao chưa nhiều, có thé đến các công ty nước

ngoài như Savills, CBRE, trong nước có PMC, PSA Hoạt động quản lý và vận hành toa

nhà chung cư ở Việt Nam còn rất nhiều hạn chế Dé nâng cao chất lượng dịch vụ, các đơn

vị, tô chức cân học hỏi kinh nghiệm từ các công ty thành công của nước ngoài, rút ra được

các bài học từ thực tiễn, quan trọng hơn cả là không ngừng nâng cao chuyên môn nghiệp

vụ của đội ngũ nhân viên.

Nguồn nhân lực ngành quản lý.

Dịch vụ quản lý tòa nhà quan trọng là thế mà nguồn nhân lực cho lĩnh vực này còn rất hạnchế cả về số lượng lẫn chất lượng Hiện nay, Việt Nam vẫn chưa có một chương trình đàotạo bài bản về chuyên môn, nghiệp vụ quản lý vận hành tòa nhà Ngu6n nhân lực được đàotạo chuyên nghiệp khá hiếm, chủ yếu được dao tạo thông qua quá trình học va thử việc, tíchlũy kinh nghiệm từ các tình huống trải nghiệm thực tế Đối với chung cư có người nướcngoài, nghiệp vụ quản lý còn khá nhiều thiếu sót do trình độ ngoại ngữ của nguồn nhân lựcchưa cao Tình trạng chung nữa của nhân lực ngành quản lý là kỹ năng giao tiếp cũng như

xử lý tình huống còn kém, điều ảnh hưởng rất lớn quá trình quản lý vận hành chung cư

Ché độ lương, thưởng đãi ngộ.

Là một ngành có tầm quan trọng nhưng mức lương ở mức trung bình, thưởng và đãi ngộchưa cao nên không thu hút được nguồn nhân lực chất lượng, có chuyên môn cao Đó cũng

là nguyên nhân nhân viên không hài lòng với công việc, dẫn tới chất lượng dịch vụ kém,dẫn tới tỷ lệ bỏ việc cao

Trang thiết bị, cơ sở vật chất

Khi mà cách mạng công nghiệp 4.0 phát triển mạnh mẽ, các đơn vị cung cấp dịch vụ quan

lý vận hành tòa nhà nên áp dung máy móc, thiết bị, phan mềm công nghệ hiện đại Điềunày không chỉ giúp hệ thống vận hành ổn định còn giúp tiết kiệm các chi phí không đáng

có Công nghệ là một phan tất yếu của cuộc sống, giúp mọi hoạt động diễn ra thống nhất,trơn tru và đảm bảo nâng cao chất lượng dịch vụ.

truyền, phô biến kiến thức tới cư dân các thông tin dé họ có thể thực hiện đúng quyền và

nghĩa vụ của bản thân.

Bên cạnh đó, chính sách pháp luật cũng ảnh hưởng không nhỏ tới hoạt động quản lý

và khai thác vận hành tòa nhà Hiện nay, các chính sách liên quan đến chung cư, quản lývận hành chung cư của Việt Nam còn nhiều hạn chế, quy định chồng chéo không rõ ràng

Vì vậy mà khi áp dụng vào thực tiễn gây ra nhiều hệ lụy dẫn tới xảy ra các tranh chấp khôngđáng có giữa chủ dau tư, cư dân và đơn vi quản lý vận hành.

CHƯƠNG 2: THỰC TRẠNG CÔNG TAC QUAN LÝ VAN HANH NHÀ

CHUNG CU CUA PMC - NGHIÊN CỨU THUC TE DỰ ÁN CĂN HỘ CAO

CÁP COVE RESIDENCES.

2.1 Giới thiệu về Công ty Cô phần Quản lý và Khai thác vận hành tòa nhà VNPT

(PMC)

2.1.1 Quá trình hình thành và phát triển

Tên công ty: CÔNG TY CO PHAN QUAN LÝ VÀ KHAI THÁC TOA NHÀ VNPT

Tên quốc tế: VNPT Property and Management Joint Stock Company

Địa chi mail: pmc @vnpt.com

Dién thoai: 0904 615 855 — Fax: (+84) 24 3773 7777

Quá trình hình thành va phát triển:

Được thành lập vào tháng 6 năm 2009, PMC bao gồm sự hợp tác góp vốn của Tậpđoàn Bưu chính Viễn thông Việt Nam (VNPT), Tổng công ty Bưu chính Việt Nam(VNPost) và Công ty TNHH Quản lý và Kinh doanh Bất động sản Hà Nội (HPM)

Đến tháng 3/2016, VNPost rút khỏi PMC, thay vào đó là Công ty Biken TechnoCorporation, một doanh nghiệp phụ trách tư vấn, quản lý cho nhiều dự án Bất động sản lớn

tại Nhật Bản.

PMC khởi đầu với mảng Quản lý Bất động sản, và phát triển sang dịch vụ Quản lý

Kỹ thuật và Bảo trì hệ thống, Tư vấn và Đào tạo, Môi giới và Đầu tư PMC mang đến dịch

vụ bất động sản với chất lượng cao, cung cấp cho bạn những lời khuyên và tư vấn thiết

thực.

Hơn 10 năm hình thành và phát triển, PMC có trụ sở chính tại Hà Nội và các chinhánh, văn phòng tại thành phố Hồ Chí Minh và Da Nang, dan khang định bản thân trênthị trường dịch vụ Quản lý Bất động sản

2.1.2 Sơ đồ tô chức

PHO TONG GIAM ĐÓC

GIÁM BOC KHÓI XÂY DUNG TIÊU CHUAN VÀ TUẦN THU KIÊM TRUNG TAM BAO TẠO VA PHAT TRIEN NHAN

HOAN

VẬN HANH & BẢO DƯỠNG | ` CHI NHANH MIEN NAM CHÍ NHÁNH QUANG NINH

quan LÝ ĐÔI TÁC NHÀ THAU

PHÁP CHE KE TOÁN TRƯỜNG (CAN NAM KIÊM TOÁN 80

TUYẾN DUNG VÀ KH.

NGUÔN NHÂN LỰC, KE TOÁN SỐ CAI ĐÔI TÁC LÀM SẠCH THANG TIÊN NỘI BỘ (QUAN LÝ VẬN HANH

KIEM SOÁT NỘI BỘ ĐÔI TÁC CÔN TRÙNG TRIÊN KHAI DỰ AN

TĨNH TUAN

HO SƠ BẢN ĐÔ, HỌC TẬP & DÀO TẠO.

8B CHI PHÍ VÀ

CHE 09 ĐÀI NGỌ,

1001 TAC VAN HANK

BẢO TRÌ 5 BẢO DUONG

KỸ THUẬT

BỘ PHAN DAO TẠO 8 PHAT TRIEN

Ac BOI TAC KHAC

Ông xuất thân từ con đường kỹ thuật, tiếp đó đào tạo tại Đại học Solvay Brussels chuyênngành Quan tri kinh doanh trước khi sáng lập nên công ty PMC vào năm 2009 Với hơn 20năm kinh nghiệm trong lĩnh vực quản lý bat động san, đích đến mà ông mong muốn là xâydựng hệ thống quản lý bất động sản chuyên nghiệp chuẩn quốc tế, mang lại nhiều giá trịgia tăng cho khách hàng, chủ đầu tư tại Việt Nam

Ong là đại biểu tham dự Đại hội Apec đồng thời là thành viên Hiệp hội bat động sản Việt

Nam.

Ông Nguyễn Hoàng Thanh

Chức vụ: Phó Tổng giám đốc — Phụ trách vận hành & bảo dưỡng — Phát triển Hệ sinh thái

— Kiêm Giám đốc chi nhánh Đà Nẵng

Đam mê nghiên cứu sáng tạo ngay từ khi còn là sinh viên của Trường Đại học Bách Khoa,

ông đã sớm nghiêm túc với việc tim tòi thực hành những công nghệ kỹ thuật mới Năm

2009 là dấu mốc quan trọng khi từ một kỹ sư, ông nhận nhiệm vụ “thợ cả” — Phụ trách Khối

vận hành & bảo đưỡng của Công ty PMC, quản lý gần 1000 nhân viên kỹ thuật trên khắp

cả nước.

Hiện nay, ông tham gia vào dự án chuyên đổi số cùng các đối tác công nghệ lớn, tư van xâydựng Quy trình cho đội ngũ kỹ thuật vận hành các dự án Bất động sản có quy mô trên

20.000m2.

Ông Nguyễn Quang Huy

Chức vụ: Phó Tổng giám đốc — Phụ trách Quản lý hoạt động

Sau chương trình thạc sĩ tại Đại học Greenwich — Anh Quốc chuyên ngành thương mại,phát triển quốc tế và toàn cầu hóa, ông thé hiện thế mạnh trong quản trị doanh nghiệp, áp

dụng theo tiêu chuẩn quốc tế, tư vấn triển khai dự án, quản lý tài chính.

Bằng khả năng khéo léo trong giao tiếp, cùng nhiều năm sống tại Anh, Malaysia, ông lànhà thương thuyết tốt nhất của PMC trong các cuộc gặp gỡ với đối tác, đặc biệt là kháchhàng người nước ngoài Phương châm của ông là mang đến cho khách hàng không chỉ mộtcăn nhà, mà là niềm tin xây dựng trên sự thấu hiểu và thỏa mãn nhu cầu của khách hàng,

kết hợp văn hóa của người Việt và tiện nghi theo chuẩn quốc tế Đặc biệt là giá trị sản phâm

luôn bên vững.

Ông Okonogi Kohei

Chức vu: Giám đốc Công ty TNHH Leben Community Việt Nam

Leben Community là công ty quan lý tong hợp bat động san, đã được thành lập trên 30 năm

lịch sử tại Nhật.

Quản lý tại thị trường Việt Nam, phương châm của ông gói gọn trong 3 chữ “Nhanh chóng,

An tâm, Thành thật”; Nâng cao tiêu chuẩn quản lý toàn diện chung cư tại Việt Nam, cùngvới việc thực hiện nâng cao giá trị tài sản, môi trường sống từ việc dụng những kỹ năng

dịch vụ nuôi dưỡng tại Nhật.

Là một người bản lĩnh vững vàng, dám đương đầu với thử thách và có năng lực quản lý tốt,

ông kỳ vọng sẽ đưa Leben Community phát triển mạnh tai thị trường Việt Nam.

2.1.3 Ngành nghề, lĩnh vực kinh doanh

PMC là công ty chuyên cung cấp các dịch vụ liên quan đến Bất động sản Điều làm

PMC trở nên khác biệt là niềm tin về định hướng công ty với hơn 2.000 nhân viên giàukinh nghiệm và sự linh hoạt trong quản lý cung cấp các dịch vụ

2.1.3.1 Dịch vụ cốt lõi

a) Dịch vụ Quản lý và khai thác Bất động sản

PMC cung cấp các dịch vụ quản lý chuyên nghiệp cho các loại hình bất động sản ở

Việt Nam với đội ngũ nhân viên giàu kinh nghiệm và chuyên nghiệp Trong quá trình quan

lý, công ty áp dụng kinh nghiệm và tiêu chuẩn quốc tế dé thiết lập quy trình quản lý hiệnđại, được điều chỉnh theo yêu cầu của khách hàng cũng như điều kiện của môi trường Việt

Nam.

Là công ty dịch vụ Bắt động sản lớn, PMC là đơn vị quản lý, tư vấn cho nhiều dự án

Chung cư, Trung tâm thương mại, Văn phòng, Tòa nhà hỗn hợp, Tòa nhà trụ sở, khu biệt

thự Cụ thể một số loại hình tiêu biểu như:

VỀ quản lý văn phòng — trụ sở:

Dịch vụ quản lý của PMC chia làm 2 loại là Quan lý văn phòng thương mại và Quan

lý văn phòng trụ sở PMC sẽ mang tới cho khách hàng làm việc tại văn phòng cũng nhưkhách đến thăm một môi trường làm việc sang trọng, hiện đại và tiện nghi

Gói dịch vụ mà công ty cung cấp bao gồm: Quản lý và vận hành; Chăm sóc kháchhàng và điều phối quan hệ giữa Chủ đầu tư - Khách thuê; Quản lý rủi ro; Quản lý tài chính,mua sam, bảo hiểm; Quản lý hình anh dự án; Các dich vụ khác

Về quản lý trung tâm thương mai:

PMC ngoài cung cấp dịch vụ cơ bản như quản lý và vận hành; tiếp thị và cho thuê;quan lý khách thuê, quan lý tài chính, quản lý rủi ro, còn tư vấn cho Chủ đầu tư việc bố trí,sắp xếp, chọn gian hàng, hoạt động quảng bá và tiếp cận khách hàng để trung tâm thươngmại hoạt động hiệu quả nhất có thé

Về quan lý khu căn hộ cao cấp

Đối với phân khúc này, PMC lựa chọn áp dụng hệ thống quy trình quản lý theo tiêu

chuẩn quốc tế, đã điều chỉnh phù hợp với điều kiện của Việt Nam Các dịch vụ công ty cung cấp gồm có quản lý và vận hành; Tư vấn, hỗ trợ thành lập ban quản trị; Điều phối quan hệ giữa Chủ đầu tư, Ban quản trị và Cư dân; Chăm sóc khách hàng: Quản lý dịch vụ

tiện ích; Giám sát thi công/ sửa chữa/ lắp đặt nội thất; Quản lý tài chính, mua sắm, bảo

hiểm; Quản lý hình ảnh dự án

Với khu căn hộ cao cấp, các dịch vụ tiện ích vô cùng được chú trọng, thé hiện được

vị thế của khu cao cấp, thé hiện một cuộc sống đầy đủ tiện nghi, hiện đại và lành mạnh.PMC chú trọng kiểm soát, quan ly và khai thác tối ưu các tiện ích của tòa nhà như bể bơi,phòng gym, khu vui chơi trẻ em, phòng sinh hoạt chung,

b) Dịch vụ tư vấn, đào tạo và chuyền giao quy trình quản lý

Với những chủ đầu tư có mong muốn tự thành lập Ban quản lý tòa nhà, PMC cungcấp các dịch vụ tư vấn, đào tạo, chuyền giao quy trình quản lý

Đặc trưng của dịch vụ gồm:

e Thời gian: phụ thuộc vào yêu cầu và quy mô dự án;

e Nhân sự: bộ máy nhân sự cần hoàn thiện trong khoảng 6 đến 8 tháng sau khi ký hợp

đồng;

e Quy trình PMC xây dựng: theo tiêu chuẩn quốc tế và điều chỉnh cho phù hợp

e Hình thức đào tạo, chuyên giao: đào tạo thực tế ứng các công việc hàng ngày

c) Quản lý kỹ thuật

Quản lý và vận hành hệ thống kỹ thuật: với mỗi một dự án, chuyên gia kỹ thuật soạnriêng bộ quy trình vận hành và quản lý cho từng hệ thống và chuẩn hóa tiêu chuẩn quốc tếtheo môi trường nước ta Hệ thống kỹ thuật gồm có Điều hòa không khí và thông gió; Thangmáy; Hệ thống điện nặng: Hệ thống điện nhẹ; Hệ thống phòng cháy chữa cháy; Hệ thông

bơm, đường ống; Hệ thống xử lý và cấp, thoát nước sinh hoạt; Hệ thống khác.

Dich vụ bảo trì, bảo dưỡng hệ thống kỹ thuật và trực hỗ trợ sự có 24/7 Dé hệ thốnghoạt động hiệu quả thì việc vận hành phải kết hợp với bảo trì, điều này có thé ngăn chặnsớm các rủi ro có thé xảy ra đồng thời nâng cao năng suất của thiết bị cũng như tăng tudithọ của chúng Dịch vụ này còn đem lại lợi ích lớn về mặt tài chính, cụ thể PMC thực hiệnkiểm tra định kỳ, sửa chữa và thay thế vật tư kịp thời sẽ giúp giảm các chi phí sửa chữahoặc thay mới thiết bị khi máy móc bị hỏng hoàn toàn Hơn nữa, thông qua các kiểm tra sẽđánh giá rủi ro dé sẵn sang có phương án bảo trì tốt nhất giúp Bat động sản hoạt động ồnđịnh Các gói dịch vụ là công tác bảo trì, bảo đưỡng từng hệ thống kỹ thuật đã được nêu ở

trên.

d) Thiết lập hệ thống phần mềm quản lý

Nam bắt xu hướng phát triển của cuộc cách mạng công nghiệp 4.0 — sự phát triểncủa Công nghệ thông tin, PMC triển khai Phần mềm quản lý tài sản và Phần mềm quản lýtòa nhà, việc này sẽ giúp giảm thiếu sai sót, giảm thiểu khối lượng công việc thủ công

Phần mềm quản lý tài sản thực hiện các nghiệp vụ trong công tác quản lý kho — quỹbao gồm: tạo kho; quản lý danh mục tài sản, vật tư theo mã QR; quản lý nhập, xuất kho,lịch sử đơn hàng mua sắm; tạo lập hợp đồng dịch vụ, các chứng từ liên quan;

Hệ thống phần mềm quản lý tòa nhà đồng bộ sẽ thực hiện chức năng giám sát, quản

ly và điều khién các thiết bị kỹ thuật một cách hiệu quả nhất, đảm bảo tối ưu hóa hoạt độngtòa nhà Phần mềm này có thể quản lý nhiều hệ thống như thang máy, âm thanh công cộng,thẻ kiểm soát ra vào, an ninh, quan lý nhân sự.,

2.1.3.2 Dịch vụ khác

- Quản lý canteen

- Dịch vụ Giá tri gia tăng