Hoàn thiện công tác quản trị rủi ro tín dụng trong cho vay bất động sản đối với khách hàng cá nhân tại ngân hàng tmcp ngoại thương việt nam (vietcombank) chi nhánh đà nẵng

Khái niệm Trong hoạt động kinh doanh ngân hàng, tín dụng là hoạt động chủ yếu của Ngân hàng thương mại. Nguồn thu từ hoạt động tín dụng luôn chiếm một tỷ lệ lớn trong tổng thu nghiệp vụ ngân hàng và đem lại phần lớn lợi nhuận cho Ngân hàng. Tuy nhiên, hoạt động tín dụng lại là hoạt động có nhiều rủi ro và phức tạp nhất. Hoạt động tín dụng liên quan chặt chẽ đến mọi lĩnh vực của nền kinh tế. Mỗi rủi ro trong các lĩnh vực này đều tiềm ẩn rủi ro trong hoạt động tín dụng của Ngân hàng thương mại. Trong hoạt động tín dụng, Ngân hàng thương mại luôn đặt ra mục tiêu tối đa hóa lợi nhuận, đồng thời tối thiểu hóa rủi ro. Để đặt được mục tiêu đó đòi hỏi Ngân hàng thương mại phải có những giải pháp thích hợp để quản lý và phòng ngừa rủi ro tín dụng. Theo Luật các tổ chức tín dụng số: 472010QH12 ngày 16062010 và Thông tư số 392016TTNHNN ngày 30122016 của Ngân hàng Nhà nước định nghĩa: “Cho vay là hình thức cấp tín dụng, theo đó tổ chức tín dụng giao hoặc cam kết giao cho khách hàng một khoản tiền để sử dụng vào mục đích xác định trong một thời gian nhất định theo thỏa thuận với nguyên tắc có hoàn trả cả gốc và lãi”. Tín dụng là một phạm trù kinh tế phản ánh mối quan hệ giao dịch giữa hai bên, trong đó một bên chuyển giao một lượng giá trị sang bên kia sử dụng trong một thời gian nhất định, đồng thời bên nhận được phải cam kết trả với một lượng giá trị lớn hơn theo thời hạn đã thỏa thuận (Lê Duy Trường, 2020; Dương Thị Hoàn, 2019). Khi xem xét bảng cân đối kế toán của các Ngân hàng thương mại, chúng ta có thể thấy rằng, cho vay luôn luôn là khoảng mục chiếm tỷ lệ lớn nhất, chiếm hơn 50% giá trị tổng tài sản của Ngân hàng và là khoản mục đem lại doanh thu và lợi nhuận cao nhất cho Ngân hàng. Theo Khoản 1, Điều 3 Quy định về phân loại tài sản có, mức trích, phương pháp trích lập dự phòng rủi ro và việc sử dụng dự phòng để xử lý rủi ro trong hoạt động của tổ chức tín dụng, chi nhánh ngân hàng nước ngoài ban hành kèm theo Thông tư số 112021TTNHNN ngày 30072021 của Thống đốc Ngân hàng Nhà nước thì: “Rủi ro tín dụng trong hoạt động ngân hàng (sau đây gọi tắt là rủi ro) là khả năng xảy ra tổn thất đối với nợ của tổ chức tín dụng, chi nhánh ngân hàng nước ngoài do khách hàng không có khả năng trả nợ được một phần hoặc toàn bộ nợ của mình theo hợp đồng hoặc thỏa thuận (sau đây gọi chung là thỏa thuận) với tổ chức tín dụng, chi nhánh ngân hàng nước ngoài ” 6. Như vậy, có thể hiểu rủi ro tín dụng là những tổn thất tiềm năng có thể xảy ra trong quá trình cấp tín dụng của ngân hàng, do khách hàng vay không thực hiện nghĩa vụ trả nợ được một phần hoặc toàn bộ nợ của mình (bao gồm lãi vay và gốc) hoặc trả nợ không đúng hạn cho ngân hàng như đã cam kết trong hợp đồng. Đây là rủi ro gắn liền với hoạt động tín dụng, dẫn đến tổn thất tài chính. Đặc điểm Tính tất yếu: Rủi ro tín dụng luôn tồn tại và gắn liền với hoạt động tín dụng, điều này có nguyên nhân từ việc thông tin bất cân xứng giữa bên đi vay và bên cho vay, dẫn đến việc người cho vay không thể nắm bắt được các dấu hiệu rủi ro một các toàn diện, kịp thời và hiệu quả. Tính gián tiếp: Trong chu trình tín dụng, đồng vốn ra khỏi két ngân hàng khi tiến hành giải ngân và chuyển giao quyền sử dụng cho khách hàng, chu trình kết thúc khi đồng vốn quay trở lại két, rủi ro thực tế chỉ xảy ra ở giai đoạn sử dụng vốn khi khách hàng gặp rủi ro trong quá trình kinh doanh, khi đó rủi ro từ phía khách hàng gián tiếp tác động đến ngân hàng. Tính phức tạp và đa dạng: Sự đa dạng thể hiện ở mức độ phức tạp về nguyên nhân, hình thức và hậu quả của rủi ro tín dụng do tính chất trung gian tài chính của ngành ngân hàng.

LUẬN VĂN THẠC SĨ QUẢN TRỊ KINH DOANH

Người hướng dẫn khoa học: PGS.TS PHAN THANH HẢI

LỜI CẢM ƠN

Trước tiên, em xin gửi lời cảm ơn và biết ơn sâu sắc đến PGS.TS PhanThanh Hải – Trường Đại Học Duy Tân người đã tận tình hướng dẫn, chỉ bảo,giúp đỡ em trong suốt thời gian em nghiên cứu khóa luận và cũng là ngườiđưa ra những ý tưởng, kiểm tra sự phù hợp của luận văn

Em xin trân trọng cảm ơn Ban Giám hiệu cùng toàn thể các thầy cô giáoTrường Đại học Duy Tân đã tận tình giảng dạy, và tạo điều kiện cho em trongquá trình học tập và nhờ đó có được những kiến thức để thực hiện luận văn.Xin cảm ơn những đồng nghiệp, bạn bè tại Ngân hàng TMCP Ngoạithương Việt Nam - Chi nhánh Đà Nẵng đã hỗ trợ, cung cấp, chia sẽ thông tin,

số liệu cho luận văn

Do kiến thức, kinh nghiệm còn hạn chế, mặc dù đã có nhiều cố gắng đểhoàn thiện luận văn nhưng không tránh khỏi những thiếu sót, kính mong nhậnđược sự cảm thông và đóng góp quý báu của quý thầy cô và toàn thể các bạn

Đà Nẵng, ngày tháng năm 2022

Học viên

Võ Ngọc Trúc Linh

LỜI CAM ĐOAN

Em xin cam đoan đây là kết quả của quá trình học tập, nghiên cứu khoahọc của riêng tôi, dưới sự hướng dẫn của PGS.TS Phan Thanh Hải

Các số liệu, kết quả nêu trong luận văn là trung thực, có nguồn gốc rõràng và chưa từng được ai công bố trong bất kỳ công trình nào khác

Đà Nẵng, ngày tháng năm 2022

Tác giả

Võ Ngọc Trúc Linh

MỤC LỤC

MỞ ĐẦU 1

1 Lý do chọn đề tài 1

2 Mục đích nghiên cứu 2

3 Đối tượng và phạm vi nghiên cứu 3

4 Phương pháp nghiên cứu sử dụng trong luận văn 3

5 Bố cục của luận văn 4

6 Tổng quan tài liệu nghiên cứu 4

CHƯƠNG 1 CƠ SỞ LÝ LUẬN VỀ CÔNG TÁC QUẢN TRỊ RỦI RO TÍN DỤNG ĐỐI VỚI KHÁCH HÀNG CÁ NHÂN TẠI CÁC NGÂN HÀNG THƯƠNG MẠI 6

1.1 KHÁI QUÁT CHUNG VỀ QUẢN TRỊ RỦI RO TÍN DỤNG VÀ SẢN PHẨM CHO VAY BẤT ĐỘNG SẢN TẠI CÁC NGÂN HÀNG THƯƠNG MẠI 6

1.1.1 Khái niệm và đặc điểm quản trị rủi ro tín dụng tại ngân hàng thương mại 6 1.1.2 Mục tiêu và vai trò của quản trị rủi ro tín dụng tại ngân hàng thương mại 8 1.1.3 Các sản phẩm trong cho vay tại các ngân hàng thương mại 9

1.1.4 Đặc điểm sản phẩm cho vay bất động sản tại các ngân hàng thương mại 11 1.2 NỘI DUNG CỦA CÔNG TÁC QUẢN TRỊ RỦI RO TÍN DỤNG TRONG CHO VAY BẤT ĐỘNG SẢN ĐỐI VỚI KHÁCH HÀNG CÁ NHÂN 14

1.2.1 Nhận dạng rủi ro 14

1.2.2 Đánh giá và đo lường rủi ro 17

1.2.3 Kiểm soát rủi ro tín dụng 25

1.2.4 Tài trợ rủi ro tín dụng 26

1.3 CÁC NHÂN TỐ ẢNH HƯỞNG ĐẾN CÔNG TÁC QUẢN TRỊ RỦI

RO TÍN DỤNG TRONG CHO VAY BẤT ĐỘNG SẢN ĐỐI VỚI

KHÁCH HÀNG CÁ NHÂN 27

1.3.1 Nhân tố bên trong Ngân hàng Thương mại 27

1.3.2 Nhân tố bên ngoài Ngân hàng thương mại 29

KẾT LUẬN CHƯƠNG 1 31

CHƯƠNG 2 THỰC TRẠNG CÔNG TÁC QUẢN TRỊ RỦI RO TÍN DỤNG TRONG CHO VAY BẤT ĐỘNG SẢN ĐỐI VỚI KHÁCH HÀNG CÁ NHÂN TẠI NGÂN HÀNG TMCP NGOẠI THƯƠNG VIỆT NAM – CHI NHÁNH ĐÀ NẴNG 32

2.1 GIỚI THIỆU VỀ NGÂN HÀNG TMCP NGOẠI THƯƠNG VIỆT NAM – CHI NHÁNH ĐÀ NẴNG 32

2.1.1 Lịch sử hình thành và phát triển 32

2.1.2 Cơ cấu bộ máy quản lý 33

2.1.3 Tình hình hoạt động kinh doanh giai đoạn 2019 – 2021 36

2.2 THỰC TRẠNG CÔNG TÁC QUẢN TRỊ RỦI RO TÍN DỤNG TRONG CHO VAY BẤT ĐỘNG SẢN ĐỐI VỚI KHÁCH HÀNG CÁ NHÂN TẠI NGÂN HÀNG TMCP NGOẠI THƯƠNG VIỆT NAM – CHI NHÁNH ĐÀ NẴNG 42

2.2.1 Thực trạng công tác nhận dạng rủi ro tín dụng 42

2.2.2 Thực trạng công tác đo lường rủi ro tín dụng 46

2.2.3 Thực trạng công tác kiểm soát rủi ro tín dụng 49

2.2.4 Thực trạng công tác tài trợ rủi ro tín dụng 61

2.3 ĐÁNH GIÁ CÔNG TÁC QUẢN TRỊ RỦI RO TÍN DỤNG TRONG CHO VAY BẤT ĐỘNG SẢN ĐỐI VỚI KHÁCH HÀNG CÁ NHÂN TẠI NGÂN HÀNG TMCP NGOẠI THƯƠNG VIỆT NAM – CHI NHÁNH ĐÀ NẴNG 66

2.3.1 Ưu điểm 66

2.3.2 Hạn chế 69

2.3.3 Nguyên nhân của hạn chế 74

KẾT LUẬN CHƯƠNG 2 76

CHƯƠNG 3 GIẢI PHÁP HOÀN THIỆN CÔNG TÁC QUẢN TRỊ RỦI RO TÍN DỤNG TRONG CHO VAY BẤT ĐỘNG SẢN ĐỐI VỚI KHÁCH HÀNG CÁ NHÂN TẠI NGÂN HÀNG TMCP NGOẠI THƯƠNG VIỆT NAM – CHI NHÁNH ĐÀ NẴNG 77

3.1 ĐỊNH HƯỚNG VÀ MỤC TIÊU PHÁT TRIỂN CỦA NGÂN HÀNG TMCP NGOẠI THƯƠNG VIỆT NAM – CHI NHÁNH ĐÀ NẴNG 77

3.1.1 Định hướng phát triển 77

3.1.2 Mục tiêu phát triển 78

3.2 GIẢI PHÁP HOÀN THIỆN CÔNG TÁC CÔNG TÁC QUẢN TRỊ RỦI RO TÍN DỤNG TRONG CHO VAY BẤT ĐỘNG SẢN ĐỐI VỚI KHÁCH HÀNG CÁ NHÂN TẠI NGÂN HÀNG TMCP NGOẠI THƯƠNG VIỆT NAM – CHI NHÁNH ĐÀ NẴNG 79

3.2.1 Giải pháp hoàn thiện về công tác nhận dạng rủi ro 79

3.2.2 Giải pháp hoàn thiện về công tác đo lường rủi ro 81

3.2.3 Giải pháp hoàn thiện về công tác kiểm soát rủi ro 82

3.2.4 Giải pháp hoàn thiện về công tác tài trợ rủi ro 84

3.2.5 Giải pháp bổ trợ khác 89

3.3 MỘT SỐ KIẾN NGHỊ 91

3.3.1 Kiến nghị với Ngân hàng TMCP Ngoại Thương Việt Nam 91

3.3.2 Kiến nghị với Ngân hàng TMCP Ngoại Thương Việt Nam – Chi nhánh Đà Nẵng 98

KẾT LUẬN CHƯƠNG 3 100

KẾT LUẬN 101 DANH MỤC TÀI LIỆU THAM KHẢO

QUYẾT ĐỊNH GIAO ĐỀ TÀI (Bản sao)

DANH MỤC CÁC CHỮ VIẾT TẮT

Từ viết

VCB Ngân hàng TMCP Ngoại Thương Việt Nam

VCB TSC Trụ sở chính Ngân hàng TMCP Ngoại thương Việt NamVCB ĐN Ngân hàng TMCP Ngoại thương Việt Nam – Chi Nhánh Đà NẵngBĐS Bất động sản

2.5 Quy định về việc xếp hạng tín dụng của VCB 47

2.7 Tiêu chí phân nhóm thẩm quyền của Lãnh đạo Phòng giao

2.10 Tình hình trích lập dự phòng rủi ro tín dụng trong cho vay

mua bất động sản của Chi nhánh Tân Bình Dương trong

các năm 2019-2021

61

2.11 Tỉ lệ trích lập dự phòng rủi ro trong cho vay mua bất động

sản tại VCB Đà Nẵng trong những năm 2019-2021

63

DANH MỤC CÁC HÌNH

Số hiệu

hình

2.1 Sơ đồ cơ cấu các phòng ban, tổ chức của Ngân hàng

TMCP Ngoại thương Việt Nam - Chi nhánh Đà Nẵng 342.2 Quy trình tín dụng đối với cho vay mua BĐS tại VCB 53

MỞ ĐẦU

1 Lý do chọn đề tài

Hoạt động tín dụng giữ một vai trò quan trọng trong hoạt động củaNgân hàng thương mại cũng như nền kinh tế, là thu nhập chính của Ngânhàng thương mại, nhưng cũng tiềm ẩn rất nhiều rủi ro Một trong những rủi ro

cơ bản nhất, có ảnh hưởng quan trọng đến hoạt động của ngân hàng và nềnkinh tế là rủi ro tín dụng; đây là rủi ro mà bất cứ một khoản cấp tín dụng nàocũng đều phải đối mặt và có thể gây ra những tổn thất về vật chất, uy tín cũngnhư thương hiệu của ngân hàng, trong nhiều trường hợp còn gây ảnh hưởngnghiêm trọng đến sự ổn định và phát triển của nền kinh tế Do vậy, công táckiểm soát rủi ro tín dụng ngày càng được các Ngân hàng thương mại chútrọng và trở thành vấn đề cấp thiết Đặc biệt, đối với cho vay khách hàng cánhân, nhất là cho vay bất động sản, với đặc thù bất động sản là hàng hoá đặcbiệt, có giá trị lớn và ảnh hưởng trực tiếp đến đời sống kinh tế - xã hội vàchứa đựng nhiều rủi ro tiềm ẩn, mức độ rủi ro phụ thuộc nhiều vào sự biếnđộng giá cả trên thị trường bất động sản nên công tác kiểm soát rủi ro tín dụnggặp rất nhiều khó khăn

Đối với các ngân hàng thương mại trên thế giới, cho vay trong lĩnh vựcbất động sản hoặc cho vay thế chấp bằng bất động sản, nhìn chung là nghiệp

vụ phổ biến Ở Việt Nam, do thị trường tài chính chưa phát triển nên nguồnvốn trong thị trường bất động sản phụ thuộc hoàn toàn vào hệ thống ngânhàng thương mại Tỷ trọng dư nợ tín dụng đối với cho vay trong lĩnh vực bấtđộng sản và cho vay có bảo đảm bằng tài sản là bất động sản chiếm đa sốtrong nghiệp vụ tín dụng của ngân hàng thương mại Do đó tác động của thịtrường bất động sản có ảnh hưởng rất lớn đến hoạt động của các ngân hàngthương mại

Hiện nay, tại VCB nói chung và VCB Chi nhánh Đà Nẵng nói riênghầu như chỉ tập trung vào cho vay bất động sản mục đích dùng để ở Hạn chếhoặc từ chối các khách hàng cấp tín dụng cho mục đích dùng để đầu tư hoặckinh doanh Theo xu hướng đó, hoạt động cho vay bất động sản dùng để ở tạiVCB Chi nhánh Đà Nẵng đã góp một vai trò quan trọng, đòi hỏi phải tiếnhành phân tích các khía cạnh khác nhau, nhằm tiếp tục hoàn thiện hoạt độngnày, để đạt được các mục tiêu đề ra về quy mô, chất lượng và hiệu quả thìviệc quản trị rủi ro tín dụng trong cho vay bất động sản là vấn đề luôn đi songhành, cần được quân tâm và chú trọng

Do đó, công tác quản trị rủi ro tín dụng tại ngân hàng có ý nghĩa rất quan

trọng đối với sự phát triển của ngân hàng Vì vậy việc chọn đề tài: “Hoàn thiện công tác quản trị rủi ro tín dụng trong cho vay bất động sản đối với khách hàng cá nhân tại Ngân hàng TMCP Ngoại thương Việt Nam (Vietcombank) - Chi Nhánh Đà Nẵng” làm luận văn tốt nghiệp, với mong

muốn hoàn thiện lý luận chuyên môn của bản thân, tiếp cận nghiên cứu thựctrạng quản trị rủi ro tín dụng trong hoạt động cho vay bất động sản và bước đầu

đề xuất một số giải pháp hoàn thiện chính sách quản trị rủi ro tín dụng đối vớicho vay bất động sản đối với khách hàng cá nhân tại VCB Chi nhánh Đà Nẵng

2 Mục đích nghiên cứu

- Góp phần hệ thống hóa những vấn đề lý luận có liên quan về rủi ro tíndụng cho vay bất động sản đối với khách hàng cá nhân tại Ngân hàng thươngmại

- Phân tích, đánh giá về thực trạng công tác quản trị rủi ro tín dụng trongcho vay bất động sản đối với khách hàng cá nhân tại VCB Chi nhánh Đà Nẵng

- Đề xuất một số giải pháp nhằm hoàn thiện công tác quản trị rủi ro tíndụng trong cho vay bất động sản đối với khách hàng cá nhân tại VCB Chinhánh Đà Nẵng

3 Đối tượng và phạm vi nghiên cứu

- Đối tượng nghiên cứu: Là công tác quản trị rủi ro tín dụng trong cho

vay bất động sản đối với khách hàng cá nhân tại VCB Chi nhánh Đà Nẵng

- Phạm vi nghiên cứu: Luận văn tập trung nghiên cứu công tác quản trị

rủi ro tín dụng trong cho vay bất động sản đối với khách hàng cá nhân tạiVCB Chi nhánh Đà Nẵng từ năm 2019 đến năm 2021

4 Phương pháp nghiên cứu sử dụng trong luận văn

Trong quá trình nghiên cứu, hoàn thiện luận văn tác giả dựa trên cơ sởvận dụng các phương pháp như:

- Phương pháp nghiên cứu duy vật biện chứng: xem xét sự vật trongtrạng thái động và trong mối quan hệ với các sự vật khác

- Phương pháp thu nhập dữ liệu: Để đạt được mục tiêu nghên cứu đề ra,tác giả đã thực hiện phân tích định tính Tiến hành thu thập dữ liệu từ nhiềunguồn thông tin khác nhau

- Phương pháp thống kê: Sau khi thu thập dữ liệu có liên quan đến đềtài nghiên cứu tác giả sử dụng phương pháp thống kê mô tả, thu thập và xử lýthông tin từ các nguồn tìm kiếm làm cơ sở cho việc phân tích, đánh giá thựctrạng công tác quản trị rủi ro tín dụng trong cho vay bất động sản đối vớikhách hàng cá nhân tại VCB Chi nhánh Đà Nẵng

Phương pháp phân tích và tổng hợp: Sau khi sử dụng phương phápthống kê để tổng hợp các số liệu liên quan đến đề tài, tác giả sử dụng phươngpháp phân tích, tổng hợp để đúc kết từ thực tiễn kết hợp với lý luận để đánhgiá công tác quản trị rủi ro tín dụng trong cho vay bất động sản đối với kháchhàng cá nhân tại VCB Chi nhánh Đà Nẵng giai đoạn 2019 - 2021 và đưa racác giải pháp, kiến nghị cho vấn đề này tại Chi nhánh

- Đồng thời cũng vận dụng kết quả nghiên cứu của các công trình khoahọc liên quan để làm phong phú và sâu sắc hơn các cơ sở lý luận và thực tiễncủa đề tài

5 Bố cục của luận văn

Ngoài phần mở đầu, kết luận, danh mục tài liệu tham khảo, danh mụcchữ cái viết tắt, danh mục các bảng biểu, nội dung của luận văn gồm 3chương chính sau:

Chương 1 Cơ sở lý luận về công tác quản trị rủi ro tín dụng đối vớikhách hàng cá nhân tại các Ngân hàng thương mại

Chương 2 Thực trạng công tác quản trị rủi ro tín dụng trong cho vay bấtđộng sản đối với khách hàng cá nhân tại Ngân hàng TMCP Ngoại thươngViệt Nam - Chi nhánh Đà Nẵng

Chương 3 Giải pháp hoàn thiện công tác quản trị rủi ro tín dụng trongcho vay bất động sản đối với khách hàng cá nhân tại Ngân hàng TMCP Ngoạithương Việt Nam - Chi nhánh Đà Nẵng

6 Tổng quan tài liệu nghiên cứu

Trong quá trình thực hiện đề tài quản trị rủi ro tín dụng trong cho vay bấtđộng sản đối với khách hàng cá nhân tại Ngân hàng TMCP Ngoại thươngViệt Nam - Chi nhánh Đà Nẵng, tác giả đã tham khảo nhiều tài liệu có liênquan làm nền tảng cho quá trình hoàn thành luận văn, cụ thể:

- Nghiên cứu của tác giả Bùi Bích Quân về Kiểm soát rủi ro tín dụngtrong cho vay tiêu dùng tại Ngân hàng TMCP Ngoại thương Việt Nam - Chinhánh Đà Nẵng (2019) Nghiên cứu đã khái quát được cơ sở lý thuyết về chovay, RRTD và kiểm soát RRTD trong cho vay Tác giả cũng đã phân tích khá

cụ thể về thực trạng tình hình hoạt động kinh doanh nói chung và hoạt độngcho vay tiêu dùng nói riêng của Ngân hàng TMCP Ngoại thương Việt Nam -Chi nhánh Đà Nẵng Trong phần thực trạng kiểm soát RRTD trong cho vaydoanh nghiệp tại Ngân hàng TMCP Ngoại thương Việt Nam- Chi nhánh ĐàNẵng, tác giả đã phân tích, đưa ra những đánh giá, nhận xét về thực trạngkiểm soát RRTD và đề xuất các khuyến nghị hoàn thiện công tác kiểm soátRRTD tại chi nhánh

- Nghiên cứu của tác giả Nguyễn Thị Thảo Nguyên về Hoàn thiện hoạtđộng cho vay tiêu dùng tại Ngân hàng TMCP Ngoại thương Việt Nam - Chinhánh Đà Nẵng (2020) Nghiên cứu đã trình bày khá rõ ràng những nội dung

cơ bản về cho vay nói chung và cho vay tiêu dùng nói riêng, RRTD, kiểm soátRRTD Về thực trạng kiểm soát RRTD trong cho vay tiêu dùng tại Ngân hàngTMCP Ngoại thương Việt Nam - Chi nhánh Đà Nẵng, tác giả đã phân tíchđược những biện pháp kiểm soát RRTD mà Chi nhánh đã và đang thực hiện

- Nghiên cứu của tác giả Trinh Thị Huệ về Quản trị rủi ro tín dụng trongcho vay cá nhân tại Ngân hàng Nông nghiệp và Phát triển nông thôn ViệtNam Chi nhánh Huyện Eah’leo Bắc Đăk Lăk (2019) Nghiên cứu đã phântích, đánh giá thực trạng công tác quản trị rủi ro tín dụng khách hàng cá nhântại Agribank chi nhánh Huyện EaH’leo Bắc Đăk Lăk để xác định được nhữnghạn chế và nguyên nhân của các hạn chế nhằm tìm giải pháp khắc phục

- Nghiên cứu của tác giả Lê Văn Thạnh về Quản trị rủi ro tín dụng trong chovay khách hàng cá nhân tại Ngân hàng Nông nghiệp và Phát triển nông thônViệt Nam Chi nhánh Huyện Mộ Đức Quảng Ngãi (2019) Nghiên cứu đã đánhgiá, thẩm định và quản lý tốt các khoản cho vay, các khoản dự định giải ngân

sẽ hạn chế những RRTD mà ngân hàng sẽ gặp phải, giảm bớt nợ xấu, đảm bảocho sự tồn tại, phát triển một cách an toàn, hiệu quả và bền vững cho ngânhàng Việc xây dựng hệ thống quản trị nói chung và quản trị RRTD trong chovay khách hàng cá nhân nói riêng, đưa ra các giải pháp, kiến nghị nhằm quảntrị RRTD tại các ngân hàng thương mại là một điều vô cùng cấp thiết nhằmđảm bảo an toàn vốn cũng như ổn định hoạt động Chi nhánh trong dài hạn Tuy nhiên, việc nghiên cứu một cách thống nhất toàn diện, đặc biệt là

đề tài quản trị rủi ro tín dụng trong cho vay bất động sản đối với khách hàng

cá nhân tại Ngân hàng TMCP Ngoại thương Việt Nam - Chi nhánh Đà Nẵngchưa có một công trình nào đề cập đến

1.1.1 Khái niệm và đặc điểm quản trị rủi ro tín dụng tại ngân hàng thương mại

Theo Luật các tổ chức tín dụng số: 47/2010/QH12 ngày 16/06/2010 vàThông tư số 39/2016/TT-NHNN ngày 30/12/2016 của Ngân hàng Nhà nước

định nghĩa: “Cho vay là hình thức cấp tín dụng, theo đó tổ chức tín dụng giao hoặc cam kết giao cho khách hàng một khoản tiền để sử dụng vào mục đích xác định trong một thời gian nhất định theo thỏa thuận với nguyên tắc có hoàn trả cả gốc và lãi”

Tín dụng là một phạm trù kinh tế phản ánh mối quan hệ giao dịch giữahai bên, trong đó một bên chuyển giao một lượng giá trị sang bên kia sử dụngtrong một thời gian nhất định, đồng thời bên nhận được phải cam kết trả vớimột lượng giá trị lớn hơn theo thời hạn đã thỏa thuận (Lê Duy Trường, 2020;Dương Thị Hoàn, 2019) Khi xem xét bảng cân đối kế toán của các Ngânhàng thương mại, chúng ta có thể thấy rằng, cho vay luôn luôn là khoảng mụcchiếm tỷ lệ lớn nhất, chiếm hơn 50% giá trị tổng tài sản của Ngân hàng và làkhoản mục đem lại doanh thu và lợi nhuận cao nhất cho Ngân hàng

Theo Khoản 1, Điều 3 Quy định về phân loại tài sản có, mức trích,phương pháp trích lập dự phòng rủi ro và việc sử dụng dự phòng để xử lý rủi

ro trong hoạt động của tổ chức tín dụng, chi nhánh ngân hàng nước ngoài banhành kèm theo Thông tư số 11/2021/TT-NHNN ngày 30/07/2021 của Thống

đốc Ngân hàng Nhà nước thì: “Rủi ro tín dụng trong hoạt động ngân hàng (sau đây gọi tắt là rủi ro) là khả năng xảy ra tổn thất đối với nợ của tổ chức tín dụng, chi nhánh ngân hàng nước ngoài do khách hàng không có khả năng trả nợ được một phần hoặc toàn bộ nợ của mình theo hợp đồng hoặc thỏa thuận (sau đây gọi chung là thỏa thuận) với tổ chức tín dụng, chi nhánh ngân hàng nước ngoài ” [6].

Như vậy, có thể hiểu rủi ro tín dụng là những tổn thất tiềm năng có thểxảy ra trong quá trình cấp tín dụng của ngân hàng, do khách hàng vay không

thực hiện nghĩa vụ trả nợ được một phần hoặc toàn bộ nợ của mình (bao gồm

lãi vay và gốc) hoặc trả nợ không đúng hạn cho ngân hàng như đã cam kếttrong hợp đồng Đây là rủi ro gắn liền với hoạt động tín dụng, dẫn đến tổnthất tài chính

Đặc điểm

- Tính tất yếu: Rủi ro tín dụng luôn tồn tại và gắn liền với hoạt động tín

dụng, điều này có nguyên nhân từ việc thông tin bất cân xứng giữa bên đi vay

và bên cho vay, dẫn đến việc người cho vay không thể nắm bắt được các dấuhiệu rủi ro một các toàn diện, kịp thời và hiệu quả.

- Tính gián tiếp: Trong chu trình tín dụng, đồng vốn ra khỏi két ngân

hàng khi tiến hành giải ngân và chuyển giao quyền sử dụng cho khách hàng,chu trình kết thúc khi đồng vốn quay trở lại két, rủi ro thực tế chỉ xảy ra ở giaiđoạn sử dụng vốn khi khách hàng gặp rủi ro trong quá trình kinh doanh, khi

đó rủi ro từ phía khách hàng gián tiếp tác động đến ngân hàng

- Tính phức tạp và đa dạng: Sự đa dạng thể hiện ở mức độ phức tạp về

nguyên nhân, hình thức và hậu quả của rủi ro tín dụng do tính chất trung giantài chính của ngành ngân hàng

1.1.2 Mục tiêu và vai trò của quản trị rủi ro tín dụng tại ngân hàng thương mại

Mục tiêu:

- Mục tiêu của quản trị rủi ro tín dụng trong cho vay là để tối đa hóa lợi

nhuận trên cơ sở giữ mức độ rủi ro hoặc tổn thât tín dụng trong cho vay ởmức ngân hàng có thể châp nhận được và trong phạm vi nguồn lực tài chínhcủa ngân hàng

- Hoạch định phương hướng, kế hoạch phòng chống rủi ro Dự đoán rủi

ro có thể xảy ra đến đâu, trong điều kiện nào, nguyên nhân và hậu quả rasao, Đồng thời, tổ chức phòng chống rủi ro một cách khoa học nhằm chỉ ranhững mục tiêu cụ thể cần đạt được, ngưỡng an toàn, mức độ sai sót có thểkiểm soát được

- Xây dựng các chương trình nghiệp vụ, cơ câu kiểm soát phòng chốngrủi ro, phân quyền hạn và trách nhiệm cho từng thành viên, lựa chọn nhữngcông cụ kỹ thuật phòng chống rủi ro, xử lý rủi ro và giải quyết hậu quả do rủi

ro gây ra một cách nghiêm túc

- Kiểm tra, kiểm soát để đảm bảo việc thực hiện theo đúng kế hoạch

phòng chống rủi ro đã hoạch định, phát hiện các rủi ro tiềm ẩn, các sai sót khithực hiện giao dịch, trên cơ sở đó kiến nghị các biện pháp điều chỉnh và bổsung nhằm hoàn thiện hệ thống quản trị rủi ro.

Vai trò:

Trong hoạt động kinh doanh ngân hàng, tín dụng là hoạt động kinhdoanh mang lại lợi nhuận chủ yếu của ngân hàng nhưng cũng là nghiệp vụtiềm ẩn rủi ro rất lớn Cho nên kinh doanh ngân hàng là kinh doanh rủi ro,theo đuổi lợi nhuận với rủi ro chấp nhận được là bản chất ngân hàng

Vì vậy, công tác quản trị rủi ro tín dụng đóng vai trò rất quan trọng, giúpngân hàng nhận diện, đo lường đánh giá, quản lý và kiểm soát rủi ro hiệu quả,giúp ngăn ngừa và hạn chế những tổn thất, mất mát do rủi ro tín dụng gây ra.Bên cạnh đó, quản trị rủi ro tín dụng tốt sẽ tạo điều kiện cho ngân hàng sànglọc được những khách hàng có năng lực tài chính vững mạnh, phương án kinhdoanh tốt, nhằm giúp cho việc tài trợ vốn của ngân hàng thực sự hiệu quả,đúng đối tượng và đóng góp vào sự tăng trưởng của nền kinh tế đất nước

1.1.3 Các sản phẩm trong cho vay tại các ngân hàng thương mại

Cho vay là hình thức cấp tín dụng và là hoạt động chủ yếu của NHTM.Theo đó, bên cho vay giao hoặc cam kết giao cho khách hàng một khoản tiền

để sử dụng vào mục đích xác định trong một thời gian nhất định theo thỏathuận với nguyên tắc hoàn trả cả gốc và lãi

Nguyên tắc cho vay

- Sử dụng vốn vay đúng mục đích đã thỏa thuận trong hợp đồng tíndụng và có hiệu quả

- Vốn vay phải được hoàn trả đầy đủ cả vốn gốc và lãi vay theo đúngthời hạn đã thỏa thuận trong hợp đồng tín dụng

Phân loại hoạt động cho vay của NHTM

- Dựa vào mục đích sử dụng vốn vay:

 Cho vay tiêu dùng cá nhân: là loại hình cho vay nhằm đáp ứng cácnhu cầu tiêu dùng cá nhân như mua sắm vật dụng gia đình, y tế, du học…

 Cho vay sản xuất nông nghiệp: là loại hình cho vay để trang trải cácchi phí sản xuất trong nông nghiệp như phân bón, giống cây trồng, thức ăn giasúc…

 Cho vay phục vụ sản xuất kinh doanh công thương nghiệp: là loại cho vayđối với các tổ chức kinh tế nhằm bổ sung vốn lưu động hay đầu tư sản xuất

 Cho vay kinh doanh thương mại và dịch vụ: là loại hình cho vay để bổsung vốn lưu động trong quá trình kinh doanh thương mại và dịch vụ

 Cho vay mua bán bất động sản: là loại tiền vay liên quan đến hoạtđộng mua sắm, xây dựng nhà ở, đất đai hay bất động sản

- Dựa vào thời hạn cho vay:

 Cho vay ngắn hạn: Là loại cho vay có thời hạn dưới một năm Mụcđích của loại cho vay này thường là nhằm tài trợ cho việc đầu tư vào tài sảnlưu động

 Cho vay trung hạn: Là loại cho vay có thời hạn từ 1 đến 5 năm Mụcđích của loại cho vay này thường là nhằm tài trợ cho việc đầu tư vào tài sản

cố định, mở rộng kinh doanh, xây dựng những dự án kinh doanh mới có quy

mô nhỏ…

 Cho vay dài hạn: Là loại cho vay có thời hạn trên 5 năm Mục đíchcủa loại cho vay này thường là nhằm tài trợ đầu tư vào các dự án đầu tư nhưxây dựng nhà cửa, các thiết bị, phương tiện vận tải có quy mô lớn, thời gianthu hồi vốn dài, xây dựng các xí nghiệp mới

- Dựa vào hình thức bảo đảm:

 Cho vay có bảo đảm bằng tài sản: Là loại cho vay dựa trên cơ sở có+bảo đảm cho tiền vay như thuế chấp, cầm cố, hoặc phải có sự bảo lãnh của

bên thứ ba nào khác

 Cho vay không có bảo đảm bằng tài sản: Là loại cho vay không có tàisản thế chấp, cầm cố hoặc bảo lãnh của người khác, mà việc cho vay chỉ dựavào uy tín của bản thân khách hàng vay vốn để quyết định cho vay

- Dựa vào phương thức cho vay:

 Cho vay theo món vay: Là hình thức cho vay phát sinh theo từng nhucầu của khách hàng

 Cho vay theo hạn mức tín dụng: Là hình thức cho vay mà khách hàng

có thể vay trong một lần, nhưng được rút và hoàn trả nhiều lần trong một giớihạn do NH quy định với thời hạn không quá một năm Nếu hết thời hạn này,khách hàng có thể vay một hạn mức tín dụng khác tùy theo uy tín và quan hệgiữa khách hàng và ngân hàng

 Cho vay theo hạn mức thấu chi: Là hình thức cho vay gắn liền vớiviệc sử dụng tài khoản tiền gửi vãng lai của khách hàng thông qua việc sửdụng quá số dư trên tài khoản trong một hạn mức cho phép, với thời hạn vàphí sử dụng do ngân hàng quy định

- Dựa vào hình thức hình thành khoản vay:

 Cho vay trực tiếp: là hình thức cho vay mà theo đó NH cấp vốn trựctiếp cho người có nhu cầu, đồng thời người đi vay trực tiếp hoàn trả nợ vaycho ngân hàng

 Cho vay gián tiếp: là hình thức cho vay mà khoản cho vay được thựchiện thông qua việc mua lại các khế ước hoặc chứng từ nợ đã phát sinh và còntrong thời hạn thanh toán

1.1.4 Đặc điểm sản phẩm cho vay bất động sản tại các ngân hàng thương mại

Cho vay bất động sản đã được xuất hiện từ lâu và ngày nay hoạt độngcho vay bất động sản đã trở thành xu hướng tất yếu và ngày càng quan trọng

trong hoạt động ngân hàng và trong nền kinh tế thị trường.

Cho vay bất động sản là quan hệ tín dụng giữa ngân hàng và khách hàng(pháp nhân và thể nhân) liên quan đến lĩnh vực bất động sản Theo đó, chovay bất động sản là việc ngân hàng cấp vốn cho khách hàng căn cứ vào mụcđích vay vốn của khách hàng có liên quan đến bất động sản (theo định nghĩacho vay bất động sản của Ngân hàng TMCP Ngoại Thương Việt Nam)

Cho vay bất động sản là hình thức cho vay mà qua đó ngân hàng sẽchuyển cho bên thứ ba (bên bán hoặc bên được ủy quyền) quyền sử dụng mộtkhoản tiền của bên đi vay (Khách hàng) sau khi bên đi vay đã thanh toán hếtnguồn vốn tự có Theo đó sẽ có cụ thể về giá trị khoản tiền, thời gian cấp tiền,lãi suất, phương thức trả nợ… để khách hàng sử dụng vào mục đích phục vụcho việc mua nhà, đất với nguyên tắc có hoàn trả cả gốc và lãi trong một thờigian nhất định và bên thứ ba có trách nhiệm bàn giao giấy tờ có liên quan đếnbất động sản cho bên vay

Khác với cho vay sản xuất kinh doanh, cho vay BĐS yêu cầu khách hàngvay vốn chứng minh nguồn trả nợ từ thu nhập ổn định hàng tháng và mụcđích rõ ràng, chính đáng

Để hiểu rõ từng khách hàng và từng loại nhu cầu mà mỗi ngân hàng cócác chính sách khác nhau và quy chế cho vay khác nhau Nhưng nhìn chungcác hồ sơ liên quan đến cho vay KHCN thì các NHTM đều giống nhau và sẽ

áp dụng các cơ chế cho vay và mức lãi suất khác nhau do mức chịu đựng rủi

ro và khả năng huy động vốn tiết kiệm khác nhau Hiện nay, nhu cầu muaBĐS để an cư lạc nghiệp hay để đầu tư của khách hàng ngày càng tăng cao do

đó mà sản phẩm vay vốn mua BĐS từ ngân hàng càng nhận được nhiều sựquan tâm Vấn đề là cần phân biệt, vay mua để ở, để cho thuê hay đầu tư kinhdoanh và từ đó ta sẽ áp dụng mức lãi suất cho vay mua nhà để ở sẽ thấp hơn

so với còn lại Điều này cho thấy rằng sự khác biệt về mức lãi suất cho thấy

mức độ rủi ro trong từng loại hình Một trong số những tài sản được định giácao nhất hiện nay thường là BĐS

Nếu bạn vay tiền để mua nhà để ở thì cần phải cân nhắc đến việc lựachọn dự án, chủ đầu từ và khả năng thu nhập của bản thân bạn và người đồngtrả nợ Có những khách hàng tích lũy cả đời hoặc vay tiền từ người thân, bạn

bè để tìm được căn nhà như ý Đối với việc vay mượn tiền từ người thân haybạn bè thường chỉ vay được số tiền thấp và thời gian vay thường ngắn hạn.Điều đó đồng nghĩa với việc muốn sở hữu căn nhà ưng ý sẽ càng thấp và việcchờ đợi tích lũy đủ một số tiền lớn sẽ tốn khá nhiều thời gian trong khi giá đấttăng phi mã mỗi ngày, mua đất chậm ngày nào, khách hàng sẽ càng chịu thiệtthòi ngày ấy Thường thì giải pháp tối ưu và hiệu quả nhất là vay ngân hàngmua BĐS, giải pháp này sẽ giúp cho khách hàng có cơ hội sở hữu căn nhà màmình mong muốn mà không cần phụ thuộc vào bất kì ai và thời gian trả nợ sẽđược kéo dài dựa theo nguồn thu nhập hiện tại của khách hàng Thường thìkhông ai lại muốn phát sinh nợ xấu để bị đuổi ra chính ngôi nhà mà mìnhđang ở

Còn với việc người vay để đầu tư thì lại khác, đôi khi người mua bị rốibởi thông tin thị trường hoặc khi nền kinh tế bị vướng phải khủng hoảng thì khả năng chống đỡ của nhóm khách hàng này thường rất yếu nên khôngtrả được nợ khi đó ngân hàng nếu cho vay quá nhiều với các đối tượngkhách hàng như thế sẽ bị rủi ro theo

Hiện nay, các ngân hàng thương mại cổ phần phân loại khách hàng vaymua BĐS thành 2 loại:

- Đối với khách hàng vay mua BĐS để ở thường có 2 loại cho vayBĐS chính cho khách hàng cá nhân đó là cho vay mua nhà ở đất ở (Khu dân

cư hiện hữu) và mua nhà đất dự án (Khu dân cư đang trong quá trình xâydựng) Hiện nay, Ngân hàng Thương Mại Cổ Phần Ngoại Thương Việt Nam

chỉ tập trung vào phân khúc này và tùy thuộc vào nhu cầu chịu đựng mức độrủi ro mà các ngân hàng có thời gian vay, độ tuổi và thu nhập sẽ khác nhaunhưng các hồ sơ thì tương đối giống nhau

- Đối với khách hàng vay mua BĐS để đầu tư và kinh doanh hiện nay

có một số ngân hàng đang áp dụng theo kiểu trả gốc vào cuối kỳ và trả lãihàng tháng trong 12 tháng Thường thì ngân hàng sẽ yêu cầu khách hàngchứng minh rằng mình đã sở hữu ít nhất 1 căn nhà và tùy thuộc vào nhu mức

độ rủi ro mà các ngân hàng có thời gian vay, độ tuổi và thu nhập sẽ khácnhau nhưng các hồ sơ thì tương đối giống nhau

- Thực tế những năm gần đây cho thấy, một số tổ chức tín dụng, khitình trạng sốt đất được cảnh báo ở nhiều địa phương, các ngân hàng cũngkiểm soát chặt hơn quy trình xét duyệt, thẩm định hồ sơ cho vay mua BĐS.Thậm chí, đã có ngân hàng nói không với việc cho vay đầu tư, kinh doanh đấtnền và chỉ cho vay đối với khách hàng mua nhà để ở tại các dự án đã đượcchính quyền địa phương cấp phép; hoặc cho vay xây, sửa nhà Do đó, việcphân loại khách hàng vay mua BĐS để ở hay để đầu tư để xem xét xét duyệt

hồ sơ là bước vô cùng quan trọng để hạn chế rủi ro phát sinh, tránh trườnghợp không để xảy ra tình trạng khách hàng sử dụng vốn vay phục vụ đời sốngsai mục đích để đầu tư vào chứng khoán và kinh doanh bất động sản hoặcmục đích khác

1.2 NỘI DUNG CỦA CÔNG TÁC QUẢN TRỊ RỦI RO TÍN DỤNG TRONG CHO VAY BẤT ĐỘNG SẢN ĐỐI VỚI KHÁCH HÀNG CÁ NHÂN

1.2.1 Nhận dạng rủi ro

Nhận dạng rủi ro là quá trình xác định liên tục và có hệ thống các rủi rotrong hoạt động kinh doanh của tổ chức tín dụng Bao gồm các bước sau:Nhận dạng = theo dõi + nghiên cứu => thống kê rủi ro => dự báo => đề

xuất biện pháp, giải pháp

Đây được coi là bước đầu tiên trong quá trình quản lý rủi ro tín dụng tạingân hàng Nhận biết rủi ro được xét trên hai góc độ:

+ Về phía ngân hàng: rủi ro tín dụng sẽ được phản ánh rõ nét qua quy

mô tín dụng, cơ cấu tín dụng, nợ quá hạn, nợ xấu và DPRR

+ Về phía khách hàng: Khi khách hàng có những dấu hiệu tiềm ẩn rủi ro,ngân hàng cần nhận biết được khả năng xảy ra rủi ro để ứng phó kịp thời.Các nội dung chủ yếu trong giai đoạn nhận biết rủi ro gồm có:

(i) Phân tích danh mục tín dụng của ngân hàng: để nhận biết những nguy cơrủi ro phát sinh từ quy mô tín dụng, cơ cấu tín dụng, ngành nghề, loại tiền…(ii) Phân tích đánh giá khách hàng: nhằm phát hiện những nguy cơ rủi rotrong từng khách hàng và từng khoản nợ cụ thể Phân tích đánh giá kháchhàng là cả một quá trình từ khi tiếp xúc với khách hàng, tiếp nhận các thôngtin từ phía khách hàng, tiến hành phân tích, thẩm định khách hàng trước,trong và sau khi cho vay

Nhận dạng rủi ro tín dụng là quá trình xác định liên tục và có hệ thốngtrong hoạt động kinh doanh của ngân hàng Nhận dạng rủi ro tín dụng baogồm các công việc: theo dõi, xem xét, nghiên cứu môi trường hoạt động tíndụng và toàn bộ hoạt động tín dụng của ngân hàng thương mại, nhằm thống

kê được tất cả các rủi ro, không chỉ những loại rủi ro đã và đang xảy ra, màcòn dự báo được những dạng rủi ro mới có thể xuất hiện đối với ngân hàngthương mại, trên cơ sở đó đề xuất các giải pháp đo lường, kiểm soát và tài trợrủi ro tín dụng phù hợp

Đối với một tổ chức tín dụng, yêu cầu nhận dạng rủi ro phải được thựchiện với toàn bộ hoạt động tín dụng (để phục vụ cho công tác quản trị điềuhành kinh doanh tín dụng), và cả với từng khoản cấp tín dụng/khách hàng cụthể (để phục vụ cho việc ra quyết định tín dụng)

“Rủi ro tín dụng là tổn thất có khả năng xảy ra đối với nợ của TCTD, chinhánh ngân hàng nước ngoài do khách hàng không thực hiện hoặc không cókhả năng thực hiện một phần hoặc toàn bộ nghĩa vụ của mình theo cam kết”(Theo khoản 1, Điều 3, Thông tư số 11/2021/TT-NHNN).

* Các phương pháp nhận dạng rủi ro tín dụng:

- Phương pháp thẩm định thực tế

CBTD trực tiếp đi thẩm định thực tế khách hàng để xem xét về côngviệc, cuộc sống, môi trường xung quanh, cơ sở vật chất kỹ thuật cũng như quátrình hoạt động sản xuất kinh doanh của khách hàng Từ đó tận mắt chứngkiến, kiểm tra những điều kiện về mục đích sử dụng vốn, nguồn thu nhập, giátrị hiện tại của TSĐB mà khách hàng đã cam kết trong hồ sơ vay vốn Nếuphát hiện có sai sót, gian lận thì có thể có những biện pháp hữu hiệu để có thểkhắc phục kịp thời

- Phương pháp lập bảng điều tra

Là phương pháp thông qua các câu hỏi về những vấn đề có thể xảy ra, để

từ đó nhận dạng và đánh giá mức độ tác động của từng loại rủi ro Phươngpháp này rõ ràng, dễ hiểu có vai trò như một công cụ nhắc nhở giúp ngườithực hiện xác định tầm quan trọng của các tác động Nhưng phương pháp này

có tính cảm tính phụ thuộc nhiều vào ý kiến chủ quan của người đánh giá

- Phương pháp phân tích số liệu hồ sơ tổn thất trong quá khứ

Với phương pháp này đòi hỏi ngân hàng phải thu thập, phân tích, thống

kê, lưu trữ số lượng thông tin lớn trong một thời gian dài, một cách có hệthống, khoa học để nhận biết cơ chế và nguồn gốc gây ra rủi ro; nhờ đó có thểđánh giá đúng các yếu tố rủi ro mà trước đây đã bị xem nhẹ hoặc bỏ qua.Giúp ngân hàng dự báo được xu hướng diễn biến rủi ro trong tương lai thôngqua dữ liệu trong quá khứ

- Phương pháp phân tích lưu đồ

Phương pháp lưu đồ là một phương pháp có thể giúp chúng ta liệt kêtrình tự các bước đối với một quy trình đầu tư tài chính Từ những bước liệt

kê này, chúng ta có thể dễ dàng xác định rủi ro khi thực hiện từng bước, từ đó

để có những biện pháp khắc phục nhất định

Phương pháp này được thực hiện xuyên suốt quy trình tín dụng, từ khâuđầu tiên là tiếp nhận hồ sơ, khâu trung gian như thẩm định, ra quyết định, giảingân, theo dõi khoản vay cho đến khâu cuối cùng là thanh lý hợp đồng Vì rủi

ro có thể xảy ra ở bất cứ khâu nào nên việc theo sát quy trình sẽ giúp Ngânhàng xác định rủi ro xuất hiện và tập trung nhất ở khâu nào để có biện phápkiểm soát kịp thời, hiệu quả

Việc áp dụng các phương pháp cần có sự linh hoạt, sáng tạo, phù hợpvới thực tế để chất lượng công tác nhận dạng rủi ro tín dụng đạt được hiệuquả cao nhất

Trên thực tế, các NH thường phối hợp nhiều phương pháp để tối ưu hóanhận dạng RRTD Việc áp dụng các phương pháp nào tùy thuộc vào điều kiện

cụ thể của từng ngân hàng và sự vận dụng linh hoạt, hiệu quả của CBTD

Để hoạt động nhận dạng RRTD có hiệu quả thì hoạt động quản trị rủi rotín dụng phải đảm bảo là: nhận thức của người lãnh đạo, nhà quản trị nóichung đối với hoạt động quản trị phải có nhận thức đầy đủ và sâu rộng vềhoạt động quản trị rủi ro; thứ hai là vấn đề thông tin phải đầy đủ, chính xác,

xử lý thông tin khoa học, kịp thời

1.2.2 Đánh giá và đo lường rủi ro

Các chỉ tiêu đánh giá và quản trị rủi ro tín dụng trong hoạt động cho vay mua bất động sản của ngân hàng thương mại

Để kiểm soát RRTD trong cho vay mua BĐS của NHTM đạt hiệu quảcao thì việc đưa ra tiêu chí kiểm soát, mỗi một tiêu chí đều có ưu nhược điểmriêng biệt nên việc đánh giá tốt nhất kết quả kiểm soát RRTD cần kết hợp tất

cả các tiêu chí:

Sự cải thiện cơ cấu nhóm nợ

Là việc ngân hàng thay đổi tỷ trọng dư nợ từ nhóm 1 đến nhóm 5 trêntổng dư nợ qua các thời điểm theo hướng tăng tỷ trọng nợ có mức rủi ro thấpnhưng giảm tỷ trọng của nhóm nợ có mức rủi ro cao Tỷ trọng nợ nhóm 1càng cao, các nhóm nợ còn lại càng thấp cho thấy chất lượng tín dụng càngtốt; nợ xấu thấp, rủi ro càng thấp và ngược lại

Ở Việt Nam, theo Thông tư 11/2021/TT-NHNN ngày 30/07/2021 củaNHNN Việt Nam quy định về phân loại tài sản có, mức trích, phương pháptrích lập dự phòng rủi ro và việc sử dụng dự phòng để xử lý rủi ro trong hoạtđộng của tổ chức tín dụng, chi nhánh ngân hàng nước ngoài, nợ vay được phânthành 05 nhóm nợ sau:

Nếu ngân hàng có chỉ tiêu: Số dư nợ quá hạn cho vay mua BĐS/ Tổng

dư nợ, Số khách hàng có nợ quá hạn cho vay mua BĐS/Tổng số khách hànglớn thì ngân hàng đó có mức rủi ro cao trong hoạt động cho vay mua BĐS Từ

đó, giúp ngân hàng điều chỉnh lại cơ chế cho vay, tăng cường công tác thanhtra, kiểm soát để có giải pháp phù hợp

Đo lường rủi ro: là đo lường xác suất và mức độ thiệt hại có thể xảy ra

của các rủi ro đã được xác định bằng cách thu thập số liệu và phân tích đánhgiá, từ đó xác định xác suất và mức độ thiệt hại có thể xảy ra

Để đo lường rủi ro tín dụng, ngân hàng dựa vào các thông số sau đây:

 Hệ số nợ quá hạn

Nợ quá hạn là thước đo quan trọng nhất đánh giá sự lành mạnh thể chế

Nợ quá hạn phát sinh khi khoản vay đến hạn mà kháchh hàng không hoàn trả

được toàn bộ hay một phần tiền gốc hoặc lãi vay Nợ quá hạn thường là biểuhiện kém về tài chính của khách hàng và là dấu hiệu rủi ro tín dụng cho ngânhàng Nó tác động đến tất cả các lĩnh vực hoạt động chính của ngân hàng.

Tỷ lệ này cao chứng tỏ chất lượng tín dụng thấp do đó rủi ro tín dụng sẽcao và ngược lại Tuy nhiên, hạn chế của chỉ tiêu này là nó chỉ phản ánhnhững số dư nợ thực sự đã quá hạn mà không phản ánh toàn bộ quy mô dư nợ

có nguy cơ quá hạn

Nợ quá hạn được xác định bằng các công thức sau:

Nợ xấu là khoản nợ có các đặc trưng cơ bản sau đây:

- Khách hàng không thực hiện nghĩa vụ trả nợ với ngân hàng khi cáccam kết đã hết hạn

- Tình hình tài chính của khách hàng đang và có chiều hướng xấu dẫnđến có khả năng ngân hàng không thu hồi được cả gốc lẫn lãi.

- Thông thường về thời gian là các khoản nợ quá hạn ít nhất 90 ngày

Nợ xấu được phân chia thành nhiều nhóm và từng nhóm nợ được quyđịnh chi tiết, cụ thể, không những giúp các nhà quản trị ngân hàng quản lýchặt chẽ chất lượng và rủi ro tín dụng mà còn chủ động có biện pháp xử lý kịpthời những khoản nợ có “vấn đề” góp phần hạn chế tổn thất có thể xảy ra;kiểm soát và đề ra phương pháp xử lý khác nhau cho từng nhóm tương ứng

Tỷ lệ Nợ xấu = Số dư Nợ xấu x 100%

Tổng dư nợ

 Tỷ lệ thu hồi nợ quá hạn, nợ xấu

Phản ánh khả năng thu hồi nợ quá hạn, nợ xấu của cán bộ tín dụng, nó thể hiện năng lực quản trị rủi ro tín dụng của ngân hàng Nếu tỷ lệ này cao chứng tỏ ngân hàng đã có những nỗ lực cao trong việc xử lý thu hồi nợ

Tỷ lệ thu hồi NQH/Nợ xấu

=

NQH/Nợ xấu thu được

x100%

Số dư NQH/Nợ xấu

 Nợ xử lý rủi ro và thu hồi nợ đã xử lý rủi ro

Thông thường nợ xử lý rủi ro là những khoản nợ được đánh giá là có khảnăng mất vốn (Nợ nhóm 5) Những khoản nợ này sẽ được đưa ra hạch toánngoại bảng và được bù đắp bởi quỹ dự phòng RRTD Một ngân hàng có tỷ lệ

nợ xử lý rủi ro cao thể hiện khả năng mất vốn lớn và phản ánh trình độ quảntrị RRTD hạn chế

Nợ đã được xử lý rủi ro khi hạch toán ngoại bảng cũng phải được theodõi và thu hồi như một khoản nợ trong nội bảng Nếu thu hồi tốt đánh giánhững nỗ lực của ngân hàng trong quản lý các khoản nợ này

* Tính toán tổn thất tín dụng:

Theo Basel II, các ngân hàng sử dụng hệ thống cơ sở dữ liệu nội bộ đểđánh giá RRTD, từ đó xác định hệ số an toàn vốn tối thiểu, khả năng tổn thấttín dụng Với mỗi kỳ hạn xác định, tổn thất có thể được tính dựa trên công

thức sau:

EL = PD * EAD * LGD

EL: Expected Loss: Tổn thất tín dụng ước tính

PD: Probability of Default: Xác xuất không trả được nợ

EAD: Exposure at Default: Tổng dư nợ của KH tại thời điểm không trả được nợLGD: Loss Given Default: Tỷ trọng tổn thất ước tính

Xác định tổn thất ước tính, ngân hàng sẽ thực hiện được thêm các mục tiêu sau:

- Tăng cường khả năng quản trị nhân sự, cụ thể là đội ngũ cán bộ tíndụng Để đánh giá khả năng của cán bộ tín dụng, không những chỉ có chỉtiêu dư nợ, số lượng khách hàng mà phải đặc biệt quan tâm đến chất lượngcủa các khoản tín dụng được cấp

- Giúp ngân hàng xác định chính xác giá trị khoản vay, phục vụ hiệu quảcho việc chứng khoán hóa các khoản vay sau này Đây là công cụ hiệu quảnhất để san sẻ rủi ro và tạo tính linh hoạt trong quản lý danh mục đầu tư cáckhoản vay

- Giúp ngân hàng xây dựng hiệu quả hơn Quỹ dự phòng RRTD

- Xác định xác suất vỡ nợ (PD) giúp ngân hàng nâng cao được chấtlượng của việc giám sát và tái xếp hạng khách hàng sau khi cho vay, hay táixếp hạng khách hàng

Các mô hình phân tích đánh giá rủi ro tín dụng:

Mô hình định tính về rủi ro tín dụng: Một trong những mô hình định

tính đánh giá RRTD trong quá trình thẩm định cho vay là mô hình chất lượng6C, bao gồm:

- Character (Tư cách người vay): Cán bộ tín dụng phải tìm hiểu tinh thầntrách nhiệm, tính trung thực của khách hàng; phải làm rõ mục đích xin vaycủa khách hàng (mục đích vay của khách hàng có phù hợp với chính sách tíndụng hiện hành của ngân hàng hay không); Khách hàng có thiện chí trả nợ khi

đến hạn không (xem xét về lịch sử đi vay và trả nợ đối với khách hàng cũ; cònkhách hàng mới thì cần thu thập thông tin từ nhiều nguồn khác như Trung tâmphòng ngừa rủi ro, từ Ngân hàng khác, hoặc các cơ quan thông tin đạichúng…)

- Capacity (năng lực của người vay): Cán bộ tín dụng phải chắc chắnngười xin vay có đủ năng lực hành vi và năng lực pháp lý để ký kết hợp đồngtín dụng

- Cash (thu nhập của người vay): Cán bộ tín dụng trước hết phải xác địnhđược nguồn trả nợ của người vay như luồng tiền từ doanh thu bán hàng hay từthu nhập, tiền từ bán thanh lý tài sản, hoặc tiền từ phát hành chứng khoán,…Sau đó cần phân tích tình hình tài chính của DN vay vốn thông qua các tỷ sốtài chính

- Collateral (bảo đảm tiền vay): Cán bộ tín dụng phải trả lời được câuhỏi: người vay có sở hữu một giá trị nào hay một tài sản nào có chất lượng để

hỗ trợ khoản vay không? Đồng thời cũng phải lưu ý đến những yếu tố nhạycảm như: tuổi thọ, công nghệ, mức độ chuyên dụng, điều kiện, tính lỏng củatài sản người vay,

- Conditions (các điều kiện): Ngân hàng cần phải biết được xu hướnghiện hành về công việc kinh doanh và ngành nghề của người vay, cũng nhưkhi điều kiện kinh tế thay đổi sẽ có ảnh hưởng như thế nào đến khoản tíndụng,

- Control (kiểm soát): Tập trung vào những vấn đề như: các thay đổitrong luật pháp và quy chế có ảnh hưởng xấu đến người vay? Yêu cầu tíndụng của người vay có đáp ứng được tiêu chuẩn của ngân hàng và của nhàquản lý về chất lượng tín dụng?

Mô hình 6C tương đối đơn giản tuy nhiên phụ thuộc quá nhiều vào mức

độ chính xác của nguồn tin thu thập được cũng như trình độ phân tích, đánh

giá chủ quan của cán bộ tín dụng.

Mô hình lượng hóa rủi ro tín dụng:

- Mô hình điểm số Z do Altman khởi tạo và thường được sử dụng để xếphạng tín nhiệm đối với các DN Mô hình này dùng để đo xác suất vỡ nợ của

KH thông qua các đặc điểm cơ bản của KH Đại lượng Z là thước đo tổng hợp

để phân loại rủi ro đối với người vay và phụ thuộc vào các yếu tố tài chính củangười vay (Xj ) Từ mô hình này tính được xác suất vỡ nợ của người vay trên

cơ sở số liệu trong quá khứ Altman đã xây dựng mô hình cho điểm như sau:

Z = 1,2X1 + 1,4X2 + 3,3X3 + 0,6X4 + 1,0X5

Trong đó:

X1 = Tỷ số “Vốn lưu động ròng/Tổng tài sản”

X2 = Tỷ số “Lợi nhuận giữ lại/Tổng tài sản”

X3 = Tỷ số “Lợi nhuận trước thuế và tiền lãi/ Tổng tài sản”

X4 = Tỷ số “Thị giá cổ phiếu/ giá trị ghi sổ của nợ dài hạn”

X5 = Tỷ số “ Doanh thu/ tổng tài sản”

Như vậy, với số Z càng cao thì người vay có xác suất vỡ nợ càng thấp

và ngược lại Điều này là một căn cứ khách quan để qua đó xếp hạng các KHtheo mức độ nguy cơ vỡ nợ Điểm số Z là thước đo khá tổng hợp về xác xuất

vỡ nợ của KH Theo tính toán và thực tế cho thấy:

Nếu Z> 2,99: DN nằm trong vùng an toàn, chưa có nguy cơ phá sản.Nếu 1,81< Z<2,99: DN nằm trong vùng cảnh báo, có thể có nguy cơ phásản

Nếu Z< 1,81: DN nằm trong vùng nguy hiểm, nguy cơ phá sản cao.Căn cứ vào kết luận này, ngân hàng sẽ không cấp tín dụng cho KH chođến khi cải thiện được điểm số Z lớn hơn 1,81

Theo mô hình điểm số Z thì kỹ thuật đo lường tương đối đơn giản Tuynhiên, mô hình này chỉ cho phép phân loại nhóm KH vay có rủi ro và không

có rủi ro trong khi thực tế mức độ rủi ro tín dụng tiềm tàng của mỗi KH làkhác nhau từ mức thấp như chậm trả lãi, không trả được lãi cho đến mức mấthoàn toàn cả vốn và lãi của khoản vay.

- Mô hình điểm số tín dụng tiêu dùng: Mô hình điểm số tín dụng tiêudùng áp dụng cho cá nhân, dựa vào hệ số tín dụng, tuổi đời, trạng thái tài sản,

sở hữu nhà, thu nhập, thời gian công tác , để cho điểm, từ đó hình thànhkhung chính sách tín dụng Mô hình này thường sử dụng 7-12 hạng mục, mỗihạng mục được cho điểm từ 1-10 (Xem Phụ lục 4)

Mô hình này với 8 mục tại Phụ lục 4 ta thấy điểm cao nhất mà kháchhàng có thể đạt được là 43 điểm, điểm thấp nhất là 9 điểm Giả sử 28 điểm làranh giới giữa khách hàng có tín dụng tốt và khách hàng có tín dụng xấu thìngân hàng có thể hình thành khung chính sách hạn mức tín dụng theo mô hìnhđiểm số như sau: (Xem Phụ lục 5)

Mô hình này loại bỏ được sự phán xét chủ quan trong quá trình cho vay

và giảm đáng kể thời gian ra quyết định tín dụng Tuy nhiên, mô hình nàykhông thể tự điều chỉnh một cách nhanh chóng để thích ứng với những thayđổi trong nền kinh tế và cuộc sống gia đình

- Mô hình xếp hạng của Moody’s và Standard & Poor’s

Moody’s và Standard & Poor’s là hai trong số những công ty đánh giátín dụng lớn và uy tín nhất thế giới; xếp hạng tín dụng của Moody’s vàStandard & Poor’s nhằm cung cấp cho các nhà đầu tư và những người thamgia thị trường trên toàn thế giới những phân tích độc lập về rủi ro tín dụng;xếp hạng tín dụng là những ý kiến đánh giá về rủi ro tín dụng, thể hiện khảnăng và thiện chí trả nợ (gốc, lãi hoặc cả hai) của đối tượng đi vay để đáp ứngcác nghĩa vụ tài chính một cách đầy đủ và đúng hạn Xếp hạng này dựa trênnhững phân tích của các chuyên gia có kinh nghiệm, dựa trên thông tin thuthập từ các tổ chức phát hành và từ các nguồn khác Ngoài phương pháp

chuyên gia, Moody’s và Standard & Poor’s cũng như các tổ chức xếp hạngkhác còn kết hợp sử dụng mô hình toán học trong việc xây dựng và phân tíchchỉ số xếp hạng của mình.

Chỉ số xếp hạng tín dụng (credit ratings) thể hiện quan điểm của tổ chứcnày về khả năng và sự sẵn sàng đáp ứng các điều kiện tài chính một cách đầy

đủ và đúng lúc của một DN hay một quốc gia Chỉ số được quy thành các xếphạng bằng chữ, ở Standard & Poor’s cao nhất là AAA và thấp nhất là D trongkhi Moody’s cao nhất là Aaa và thấp nhất là C [11] (Xem Phụ lục 6)

1.2.3 Kiểm soát rủi ro tín dụng

Là việc sử dụng các biện pháp, kỹ thuật, công cụ, chiến lược và cácchương trình hoạt động để ngăn ngừa, né tránh, giảm thiểu rủi ro Căn cứ vàomức độ rủi ro đã được tính toán, các hệ số an toàn tài chính, và khả năng chấpnhận rủi ro mà có những biện pháp phòng chống khác nhau nhằm làm giảmmức độ thiệt hại, có nhiều lựa chọn:

- Chấp nhận rủi ro: với những khoản vay nhỏ thì chi phí cho việc phòngtránh đôi khi còn cao hơn việc chấp nhận mức thiệt hại Hoặc với xác suất rủi roquá cao, ngân hàng né tránh rủi ro bằng cách hạn chế hoặc từ chối cấp tín dụng

- Với những khoản vay còn lại, các biện pháp cơ bản để kiểm soátRRTD bao gồm:

Kiểm soát các nguồn gây ra rủi ro tín dụng:

+ Ngân hàng thu thập và phân tích thông tin rủi ro môi trường như diễnbiến kinh tế trong và ngoài nước, chính trị, văn hóa và xã hội để điều chỉnhdanh mục khoản vay theo hướng thích hợp

+ Ngân hàng chủ động trong việc tiến hành theo dõi, thu thập, phân tíchđánh giá các thông tin về khách hàng định kỳ về năng lực tài chính, vị thếkinh doanh, biến động nhân sự, … để có những biện pháp kịp thời

+ Ngân hàng có chính sách tuyển dụng, đào tạo nâng cao trình độ

chuyên môn kinh nghiệm và đạo đức nhân viên nhằm hạn chế rủi ro từ phíacán bộ Ngân hàng.

Các biện pháp giảm thiểu tổn thất do rủi ro tín dụng:

+ Ngăn ngừa rủi ro tín dụng thông qua việc Ngân hàng nâng cao hiệuquả công tác thẩm định trước khi cho vay đồng thời giám sát chặt chẽ cáckhoản giải ngân, các khoản nợ sau khi giải ngân, phát hiện ra những dấu hiệucủa các khoản vay có vấn đề để ngăn ngừa và giảm thiểu

+ Giảm thiểu tổn thất bằng cách khôi phục vốn từ những khoản vay cóvấn đề để giảm thiểu tổn thất cho Ngân hàng như ước tính những nguồn cósẵn để thu hồi khoản vay, tìm hiểu và hoàn tất các thủ tục pháp lý nếu kháchhàng có chủ định không hoàn trả vốn vay; kiểm soát tài sản thế chấp, cầm cốđảm bảo quyền hợp pháp đối với tài sản thế chấp nhằm đạt được quyền bántài sản và sử dụng tiền thu được bù đắp khoản vay bị tổn thất

Phân tán rủi ro tín dụng: Phân tán rủi ro tín dụng nhằm hạn chế vàtránh những tổn thất quá lớn, vượt quá khả năng chống đỡ của Ngân hàng Đểphân tán rủi ro, Ngân hàng thường sử dụng các biện pháp như đa dạng hóakhách hàng, đa dạng hóa các loại hình cho vay, đa dạng hóa các lĩnh vực vàngành nghề

đông làm giảm uy tín của ngân hàng trên thị trường.

- Đối với các tổn thất không lường trước được rủi ro: Ngân hàng phảidùng vốn tự có làm nguồn dự phòng để bù đắp Nếu khả năng quản trị rủi royếu kém gây ra mức tổn thất cao, vốn tự có của ngân hàng sẽ bị hao mòn, quy

mô tài chính và khả năng cạnh tranh của ngân hàng sẽ bị ảnh hưởng

- Ngoài ra, cần áp dụng các biện pháp khác để tài trợ rủi ro, gồm: Thamgia bảo hiểm trong suốt quá trình cấp tín dụng, xử lý tài sản đảm bảo để thuhồi nợ,

1.3 CÁC NHÂN TỐ ẢNH HƯỞNG ĐẾN CÔNG TÁC QUẢN TRỊ RỦI

RO TÍN DỤNG TRONG CHO VAY BẤT ĐỘNG SẢN ĐỐI VỚI KHÁCH HÀNG CÁ NHÂN

Chất lượng quản trị rủi ro tín dụng trong cho vay BĐS là khái niệm dùng

để phản ánh mức độ giảm thiểu rủi ro trong hoạt động cho vay BĐS củaNHTM Có hai nhân tố ảnh hưởng đến chất lượng quản trị rủi ro tíndụng trong cho vay BĐS:

1.3.1 Nhân tố bên trong Ngân hàng Thương mại

- Chiến lược kinh doanh: Chiến lược kinh doanh liên quan đến khả năngcạnh tranh thành công trên thị trường Nó liên quan đến các quyết định chiếnlược về lựa chọn sản phẩm, đáp ứng nhu cầu khách hàng, giành lợi thế cạnhtranh so với các đối thủ, khai thác và tạo ra các cơ hội mới… Đây là nhân tốđầu tiên ảnh hưởng đến kiểm soát RRTD

Chính sách tín dụng: Là những quy định, chính sách của ngân hàng tronghoạt động tín dụng, có tác động rất lớn đến chất lượng tín dụng khách hàngcho vay mua BĐS đối với khách hàng là cá nhân, hộ gia đình phục vụ nhu cầuđời sống tuỳ từng mục đích vay vốn sẽ có những chính sách phù hợp nhằmmục tiêu phát triển bền vững, hiệu quả Từ đó, tạo ra một định hướng, khunghướng dẫn tổng quát giúp cán bộ của NHTM có định hướng để đưa ra các

quyết định tín dụng đúng đắn.

Năng lực chuyên môn và đạo đức nghề nghiệp của cán bộ và lãnh đạo:Năng lực chuyên môn và kinh nghiệm làm việc của CBTĐ ảnh hướng rấtnhiều đến chất lượng kiểm soát RRTD trong cho vay mua BĐS của NHTM

Do vậy, cán bộ phải có kiến thức chuyên môn tốt, khả năng nghiệp vụ, khảnăng tổng hợp, phân tích, đánh giá, phán đoán và nhận diện khách hàng, cótrách nhiệm và kinh nghiệm và nhạy bén trong công việc, trên cơ sở đó lựachọn được những khách hàng có đủ năng lực pháp lý, có đủ năng lực tàichính, có tư cách đạo đức tốt Năng lực quản trị, điều hành cũng là điều quantrọng trong hoạt động ngân hàng, khi ngân hàng có bộ máy quản lý điều hànhtốt, đưa ra được những định hướng, chính sách và các chiến lược phù hợp đốivới từng khách hàng, từng giai đoạn, thời kỳ khác nhau thì mới duy trì đượclượng khách hàng ổn định bền vững, đồng thời sẽ thu hút khách hàng mớigiúp phát triển mở rộng thị phần, phân tán rủi ro Đạo đức nghề nghiệp cũng

là một yếu tố không thể thiếu đối với một người cán bộ ngân hàng, đa phầncác tổn thất lớn của các NHTM đều xuất phát từ vấn đề đạo đức nghề nghiệpcủa cán bộ ngân hàng

Công tác thông tin: Trên cơ sở nguồn thông tin nhận được, NHTM thựchiện phân tích tín dụng để đánh giá khả năng hiện tại và tiềm năng của kháchhàng về sử dụng vốn, cũng như khả năng hoàn trả vốn vay cho ngân hàng.NHTM sẽ tìm kiếm những tình huống có thể dẫn đến rủi ro cho ngân hàng vàtiên lượng khả năng kiểm soát RRTD trong cho vay mua BĐS của ngân hàng vềcác rủi ro đó, dự kiến biện pháp phòng ngừa và hạn chế thiệt hại có thể xảy ra.Công nghệ của ngân hàng: Công nghệ hiện đại giúp cho NHTM cungcấp dịch vụ hiện đại, phong phú, phục vụ nhu cầu ngày càng lớn và đa dạngcủa khách hàng Trong khi đó, đặc thù của hoạt động cho vay mua BĐS đốivới khách hàng cá nhân là giao dịch với số lượng khách hàng đông và đa

dạng, NHTM phải thực hiện một số lượng lớn các hợp đồng cho vay Do đó,

hệ thống công nghệ của ngân hàng hiện đại vừa tiết kiệm được thời gian côngsức của cán bộ tín dụng góp phần rất nhiều trong việc quản lý hồ sơ kháchhàng, cập nhật thông tin khách hàng kịp thời, cho phép ngân hàng theo dõi,tìm hiểu thông tin về khách hàng dễ dàng, thuận lợi hơn, vừa nhằm hạn chếtối đa sự nhầm lẫn, sai sót trong quá trình giao dịch với khách hàng Qua đó,ngân hàng có thể kiểm soát rủi ro một cách hiệu quả, tiết kiệm hơn

Năng lực tài chính của khách hàng: Các yếu tố về công việc, thu nhậphàng tháng, các vấn đề liên quan đến nguồn trả nợ của khách hàng… các yếu

tố này ảnh hưởng trực tiếp đến việc khách hàng có thanh toán nợ vay chongân hàng đầy đủ và đúng hạn hay không Với mỗi cán bộ tín dụng vấn đềquan tâm đầu tiên về khách hàng của mình là khả năng trả nợ Một khoản vayvốn được NHTM chấp nhận khi khách hàng đáp ứng đầy đủ những yêu cầu

về năng lực tài chính đủ lớn và lành mạnh để thực hiện nghĩa vụ trả nợ Ngânhàng cần xem xét kỹ lưỡng những nguồn trả nợ nghi ngờ về tính lành mạnhhoặc nguồn đủ mạnh nhưng không ổn định

Nhu cầu, thói quen và đạo đức khách hàng: Ngoài những nhân tố trêncòn kể đến nhân tố khách quan bên ngoài ngân hàng cũng ảnh hưởng tới chovay KHCN, đó là đạo đức khách hàng Nếu như khách hàng là người có ýthức thiện chí trả nợ tốt, kiểm soát RRTD thấp thì sẽ kích thích ngân hàng mởrộng hoạt động cho vay, các quy định cũng không quá khắt khe, khách hàngkhông hợp tác với ngân hàng, tự giác trả nợ vay thì ngân hàng sẽ gặp khókhăn trong công tác kiểm soát RRTD

1.3.2 Nhân tố bên ngoài Ngân hàng thương mại

- Môi trường kinh tế, chính trị: có ảnh hưởng tới hoạt động cho vaymua BĐS đối với KHCN và hộ gia đình Nếu nền kinh tế phát triển tốt, thunhập bình quân đầu người cao và môi trường chính trị ổn định thì hoạt động