Thực trạng và giải pháp hoàn thiện hoạt động định giá bất động sản thế chấp tại ngân hàng nnptnt thủ đô

Điều 174 của Bộ Luật Dân sự nước ta quy định: “Bất động sản là các tài sảnkhông thể di dời được, bao gồm đất đai; Nhà ở;Nhà, công trình xây dựng gắn liềnvới đất đai, kể cả các tài sản gắ

CƠ SỞ KHOA HỌC VỀ ĐỊNH GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN THẾ CHẤP

Tài sản thế chấp và vai trò của thế chấp bất động sản trong phát triển

1 Khái niệm, và phân loại bất động sản thế chấp

Tài sản là của cải vật chất phục vụ cho sản xuất hoặc tiêu dùng, bao gồm vật có thực, tiền, giấy tờ có giá trị và các quyền tài sản Quyền tài sản có thể chuyển nhượng trong giao dịch dân sự, bao gồm cả quyền sở hữu trí tuệ Tài sản được phân chia thành hai loại chính: bất động sản và động sản Theo Điều 174 của Bộ Luật Dân sự, bất động sản là những tài sản không thể di dời, như đất đai, nhà ở, và các công trình xây dựng gắn liền với đất Bất động sản bao gồm đất và các vật thể tồn tại trên đất, không thể tách rời mà không làm thay đổi tính chất hoặc công năng của chúng.

Thế chấp bất động sản (BĐS) là hình thức đảm bảo tín dụng, trong đó người vay sử dụng tài sản BĐS thuộc quyền sở hữu hoặc quản lý hợp pháp để đảm bảo cho khoản nợ tại ngân hàng Điều này có nghĩa là bên vay dùng tài sản BĐS của mình để đảm bảo nghĩa vụ trả nợ, trong khi vẫn tiếp tục sử dụng tài sản thế chấp và chỉ giao cho bên cho vay giấy chủ quyền BĐS thế chấp bao gồm quyền sở hữu công trình và quyền sử dụng đất.

1.2 Phân loại và điều kiện BĐS được dùng để thế chấp:

1.2.1 Phân loại BĐS thế chấp:

Theo nghị định 165/1999/ NĐ-CP về giao dịch bảo đảm, BĐS thế chấp được phân loại như sau:

Nhà ở và công trình xây dựng được gắn liền với đất, bao gồm cả các tài sản liên quan đến nhà ở và công trình xây dựng, cũng như các tài sản khác gắn liền với đất.

- Quyền sử dụng đất mà pháp luật về đất đai quy định được thế chấp;

Hoa lợi, lợi tức và khoản tiền bảo hiểm phát sinh từ bất động sản thế chấp sẽ thuộc về tài sản thế chấp, nếu có thỏa thuận giữa các bên hoặc theo quy định của pháp luật.

Khi thế chấp toàn bộ bất động sản (BĐS) có vật phụ, vật phụ sẽ được coi là tài sản thế chấp Ngược lại, nếu chỉ thế chấp một phần BĐS có vật phụ, vật phụ chỉ thuộc tài sản thế chấp nếu có thỏa thuận giữa các bên.

- Các tài sản khác theo quy định của pháp luật.

1.2.2 Điều kiện BĐS được dùng để thế chấp:

Người sử dụng đất có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất sẽ được thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, tặng cho quyền sử dụng đất, thế chấp, và góp vốn bằng quyền sử dụng đất Đặc biệt, nếu trước ngày 01 tháng 11 năm 2007, họ đã nộp hồ sơ xin cấp giấy chứng nhận theo quy định nhưng chưa được cấp, và có một trong các loại giấy tờ về quyền sử dụng đất theo Điều 50 của Luật Đất đai, thì vẫn được thực hiện các quyền này.

- Đất không có tranh chấp.

- Quyền sử dụng đất không bị kê biên để bảo đảm thi hành án.

- Còn trong thời hạn sử dụng đất.

- Thời điểm được thực hiện các quyền của người sử dụng đất phải phù hợp với quy định tại Điều 98 Nghị định số 181/2004/NĐ-CP ngày 29/10/2004.

2 Vai trò của bất động sản thế chấp:

2.1 Đối với chủ sở hữu BĐS:

Thế chấp bất động sản (BĐS) là hình thức sử dụng BĐS làm tài sản bảo đảm để vay vốn từ các tổ chức tín dụng, giúp chủ sở hữu có thêm vốn cần thiết trong khi vẫn có thể sử dụng BĐS trong thời gian thế chấp Đây là phương pháp huy động vốn nhanh chóng và hiệu quả cho cá nhân và tổ chức Tuy nhiên, một số khó khăn mà chủ sở hữu BĐS gặp phải là giá trị BĐS thường bị định giá thấp bởi các tổ chức tín dụng, đặc biệt trong điều kiện rủi ro cao, dẫn đến việc giá trị không được đánh giá chính xác và gây thiệt thòi cho người vay.

2.2 Đối với các tổ chức tín dụng:

Các tổ chức tín dụng, chủ yếu là Ngân hàng thương mại, đóng vai trò quan trọng trong việc luân chuyển nguồn vốn trong nền kinh tế Nhận thế chấp tài sản, đặc biệt là bất động sản, không chỉ giúp duy trì dòng tiền mà còn tạo ra lợi nhuận từ lãi suất vay Điều này làm tăng lượng vốn dự trữ của Ngân hàng thông qua tài sản thế chấp Hơn nữa, việc nhận thế chấp còn giúp Ngân hàng phòng ngừa rủi ro khi bên vay không thực hiện được nghĩa vụ trả nợ Vì vậy, bất động sản thế chấp là yếu tố thiết yếu trong hoạt động của các Ngân hàng thương mại hiện nay.

2.3 Đối với nền kinh tế quốc dân:

Nhận thế chấp bất động sản giúp ngân hàng hoạt động hiệu quả hơn, đồng thời tạo điều kiện cho cá nhân và tổ chức vay vốn để kinh doanh và mở rộng sản xuất Điều này góp phần thúc đẩy sự phát triển mạnh mẽ của nền kinh tế, ổn định thị trường tài chính tiền tệ và ảnh hưởng tích cực đến sự ổn định và phát triển của toàn bộ nền kinh tế quốc dân.

Định giá bất động sản thế chấp

1 Khái niệm và vai trò của định giá BĐS thế chấp:

 Định giá bất động sản:

Định giá tài sản là một hoạt động chuyên môn kết hợp giữa kinh tế kỹ thuật, pháp lý và xã hội, gắn liền với sự phát triển của thị trường Đây là hình thức phân tích kinh tế ứng dụng, giúp xác định giá trị thực của tài sản trong bối cảnh thị trường hiện tại Các tác giả đã đưa ra nhiều định nghĩa khác nhau về định giá, nhấn mạnh vai trò quan trọng của nó trong việc hỗ trợ quyết định đầu tư và quản lý tài sản.

Định giá là một khoa học chuyên ước tính giá trị của một tài sản cụ thể vào một thời điểm nhất định, với sự xem xét tất cả các đặc điểm của tài sản và các yếu tố kinh tế cơ bản của thị trường Điều này bao gồm việc đánh giá các loại hình đầu tư khác nhau (GS Lim Lan Yuan – Khoa xây dựng và bất động sản - Đại học quốc gia Singapore)

Thẩm định giá là quá trình đánh giá hoặc xác định lại giá trị tài sản dựa trên điều kiện thị trường tại một thời điểm và địa điểm cụ thể, tuân thủ các tiêu chuẩn của Việt Nam hoặc theo thông lệ quốc tế, như quy định trong Điều 4 của Pháp lệnh giá Việt Nam.

Định giá bất động sản là một hoạt động quan trọng trong lĩnh vực kinh doanh, được quy định rõ ràng trong Điều 14 của Luật Kinh doanh BĐS 2006 Theo đó, định giá BĐS được hiểu là quá trình tư vấn và xác định giá trị của một bất động sản cụ thể tại một thời điểm nhất định.

Định giá bất động sản là sự kết hợp giữa nghệ thuật và khoa học nhằm xác định giá trị của bất động sản cho một mục đích cụ thể tại thời điểm nhất định Quá trình này cần xem xét các đặc điểm riêng của bất động sản cũng như các yếu tố kinh tế tiềm ẩn trong thị trường và các lựa chọn đầu tư thay thế.

 Định giá bất động sản thế chấp:

Khi cá nhân hoặc tổ chức vay vốn từ ngân hàng hoặc tổ chức tín dụng, họ cần có tài sản thế chấp Tài sản thế chấp bao gồm các giấy tờ và tài sản có giá trị, nhằm đảm bảo an toàn cho ngân hàng Do đó, việc định giá tài sản thế chấp là cần thiết để xác định khoản tiền tối đa mà ngân hàng hoặc tổ chức tín dụng có thể cho vay.

Định giá bất động sản thế chấp là quy trình quan trọng mà cán bộ tín dụng ngân hàng thực hiện để xác định giá trị tài sản đảm bảo cho khoản vay Việc này giúp quyết định mức cho vay hợp lý, đảm bảo an toàn cho ngân hàng trong quá trình cho vay.

1.2 Vai trò của định giá bất động sản thế chấp:

Trong bối cảnh kinh doanh hiện nay, giá trị đóng vai trò quan trọng trong việc xác định giá trị tài sản trên thị trường Định giá không chỉ giúp đưa ra quyết định mua, bán, đầu tư mà còn liên quan đến phát triển, quản lý, cho thuê, cầm cố, bảo hiểm và kinh doanh Đặc biệt, đối với bất động sản thế chấp, việc định giá trước khi ký hợp đồng cho vay càng trở nên thiết yếu, thể hiện tầm quan trọng của nó trong quá trình giao dịch và đầu tư.

Định giá bất động sản đóng vai trò quan trọng trong việc bảo đảm an toàn cho ngân hàng đối với khoản vốn tín dụng Bất động sản, với giá trị lớn, cho phép người vay có thể nhận được khoản vay cao hơn so với việc thế chấp tài sản khác Hơn nữa, do bất động sản chịu ảnh hưởng mạnh mẽ từ thị trường, việc định

Thông qua việc định giá, người định giá cung cấp cho khách hàng thông tin về giá trị của bất động sản, giúp họ hiểu khả năng tiếp cận vốn từ tổ chức tín dụng Kết quả định giá cũng cho phép khách hàng đưa ra quan điểm về giá trị của bất động sản, từ đó họ có thể chấp nhận hoặc khiếu nại yêu cầu người định giá xác định lại giá trị.

Định giá bất động sản thế chấp không chỉ quan trọng trong giai đoạn vay vốn mà còn cần thiết trong quá trình phát mãi tài sản khi khách hàng không thể trả nợ Khi ngân hàng phải xử lý các bất động sản thế chấp không hoàn lại được nợ, kết quả định giá ban đầu sẽ được sử dụng làm căn cứ quan trọng.

Định giá bất động sản thế chấp đóng vai trò quan trọng và cần thiết cho ngân hàng, nền kinh tế và những cá nhân có nhu cầu vay vốn.

2 Căn cứ và nguyên tắc định giá BĐS:

2.1 Căn cứ định giá BĐS:

Chi phí cơ hội trong việc sử dụng bất động sản (BĐS) liên quan đến việc tối ưu hóa giá trị sử dụng của BĐS, đảm bảo rằng tài sản được khai thác hợp lý về mặt vật chất và tuân thủ các quy định pháp lý Điều này nhằm tạo ra khả năng sinh lời cao nhất cho chủ sở hữu tại thời điểm định giá Nhà đầu tư cần lựa chọn những cơ hội đầu tư tốt nhất để đáp ứng nhu cầu của họ.

Kinh nghiệm về định giá BĐS của các nước trên thế giới

1 Thực tế áp dụng các phương pháp định giá BĐS ở Úc: Định giá đất ở Úc đã có lịch sử phát triển rất lâu đời.Từ cuối những năm 1960 và đầu những năm 1970, các bang ở Úc đều quy định về định giá đất.Từ đó đến nay,các luật này đã được xem xét sửa đổi rất nhiều lần và đi đôi với nó là định giá đất ngày càng hoàn thiện hơn.Luật này quy định rất chi tiết về các vấn đề xung quanh định giá đất, từ người chịu trách nhiệm và quyết định các vấn đề định giá đất đến các quy trình định giá… Các Bang ở Úc đều có cơ quan chịu trách nhiệm định giá,đại diện là Giám đốc và phó Giám đốc định giá.Các phương pháp định giá đất cụng được quy định cụ thể trong các luật đó.Các Bang ở Úc đều áp dụng các phương pháp định giá phổ biến ở các nước trên thế giới như Mỹ, Hồng Kông, New Zeland và Canada.Các phương pháp đó là phương pháp so sánh, phương pháp chi phí và phương pháp vốn hóa.Đối với định giá đất có thể có giá trị thị trường thì hầu hết đều dùng phương pháp so sánh.Đối với những loại đất không có giá trị thị trường thì sẽ áp dụng phương pháp chi phí và vốn hóa.

2 Thực tế áp dụng các phương pháp định giá BĐS ở một số nươc châu Á:

Nhiều nước châu Á như Thái Lan, Malaysia và Đài Loan đã phát triển hệ thống định giá bất động sản từ những năm 1980, đạt đến trình độ nhất định Hệ thống pháp luật về định giá đã được hình thành đầy đủ, bao gồm quy định về đối tượng, phạm vi, nội dung và thủ tục định giá, cùng với các phương pháp rõ ràng Các nước này áp dụng các phương pháp định giá phổ biến và thành công trên thế giới, đặc biệt là ở Mỹ, như phương pháp chi phí, phương pháp so sánh, phương pháp vốn hóa, phương pháp lợi nhuận và phương pháp thặng dư Tùy vào mục đích, các công ty hoặc người định giá linh hoạt sử dụng các phương pháp khác nhau, trong đó phương pháp so sánh là phổ biến nhất ở châu Á Quy trình định giá bất động sản bao gồm nhiều bước cụ thể.

- Thu thập thông tin về BĐS cần định giá: kích thước, hình thể, mặt tiền, các đặc điểm về cơ sở hạ tầng xung quanh BĐS…

- Kiểm tra các yếu tố ảnh hưởng đến giá trị BĐS

- Kiểm tra các yếu tố về pháp luật ảnh hưởng đến giá trị BĐS

- Thu thập các thông tin thị trường

- Phân tích và định giá

- Lập báo cáo định giá.

CHƯƠNG II: THỰC TRẠNG ĐỊNH GIÁ BĐS THẾ CHẤP TẠI NGÂN HÀNG NN&PTNT THỦ ĐÔ

I Một số nét khái quát về Ngân hàng NN&PTNT Thủ Đô và kết quả hoạt động trong các năm qua:

1 Khái quát về ngân hàng NN&PTNT Thủ Đô:

1.1 Quá trình hình thành và phát triển:

Ngân hàng NN&PTNT Thủ Đô, hay còn gọi là Agribank Thủ đô, là chi nhánh cấp I thuộc Ngân hàng NN&PTNT Việt Nam Đây là một trong những ngân hàng thương mại hàng đầu tại Việt Nam với vốn điều lệ lớn và mạng lưới chi nhánh rộng khắp cả nước.

Ngân hàng NN&PTNT Thủ đô, trước đây là phòng Giao dịch Bùi Thị Xuân thuộc chi nhánh Tây Hà Nội, chính thức được thành lập vào ngày 29/02/2008 theo quyết định số 146/QĐ-HĐQT-TCCB của Chủ tịch Hội đồng quản trị Ngân hàng Nông nghiệp và Phát triển Nông thôn Việt Nam Trụ sở chính của ngân hàng tọa lạc tại 40 Bùi Thị Xuân, Phường Bùi Thị Xuân, quận Hai Bà Trưng, Hà Nội Chi nhánh NHNN&PTNT Bùi Thị Xuân hoạt động theo quy chế tổ chức và hoạt động được ban hành kèm theo Quyết định số 1377/QĐ/HĐQT-TCCB ngày 14/12/2007 của Hội đồng quản trị Ngân hàng Nông nghiệp và Phát triển Nông thôn Việt Nam.

Vào ngày 25/11/2008, Ngân hàng Nông nghiệp và Phát triển Nông thôn Bùi Thị Xuân đã được đổi tên thành Ngân hàng Nông nghiệp và Phát triển Nông thôn Thủ Đô theo quyết định số 1445/QĐ-HĐQT-TCCB của Chủ tịch Hội đồng quản trị Ngân hàng Nông nghiệp và Phát triển Nông thôn Việt Nam Ngân hàng cũng đã chuyển địa điểm giao dịch mới tại 91 phố Huế, Phường Ngô Thì Nhậm, quận Hai Bà Trưng, thành phố Hà Nội.

Ngân hàng NN&PTNT Thủ đô, ban đầu chỉ có 14 cán bộ công nhân viên, đã vượt qua nhiều khó khăn để xây dựng chi nhánh vững mạnh Trong bối cảnh cạnh tranh khốc liệt với các ngân hàng có bề dày hoạt động, ngân hàng này đã phải đối mặt với tình trạng thiếu vốn và tiền mặt trong những tháng đầu hoạt động Mặc dù nhận được sự hỗ trợ từ Ngân hàng NN&PTNT Việt Nam, nhưng nguồn vốn vẫn chỉ đáp ứng một phần nhu cầu vay của khách hàng tại Hà Nội.

Ngân hàng NN&PTNT Thủ đô đã nhận rõ trách nhiệm trong việc xây dựng và đổi mới đất nước, đặc biệt trong việc cải cách nông thôn ngoại thành Hà Nội Ngân hàng nhanh chóng khai thác nguồn vốn để đầu tư cho các thành phần kinh tế, ưu tiên cho nông nghiệp Nhờ vào các quyết sách táo bạo và sự đổi mới trong nhận thức, ngân hàng đã khắc phục được điểm yếu về vốn và tiền mặt, đạt được những kết quả đáng kể chỉ sau hai năm hoạt động Đến cuối năm 2009, chi nhánh đã phục vụ 6.000 khách hàng, trong đó có 5.200 khách hàng gửi tiền và 800 khách hàng vay, với thu lãi từ tiền vay đạt 133 tỷ đồng Để phát triển bền vững trong cơ chế thị trường, ngân hàng đã mở rộng mạng lưới huy động vốn, hiện có 4 văn phòng giao dịch trực thuộc Sau gần 2 năm nỗ lực, ngân hàng đã có những bước tiến vững chắc trong việc huy động vốn, ổn định tổ chức, tăng trưởng đầu tư, nâng cao chất lượng tín dụng, và phát triển đa dạng dịch vụ, bao gồm chi trả lương ngân sách qua thẻ ATM.

NHNN&PTNT Thủ Đô không ngừng tìm kiếm giải pháp huy động vốn, đặc biệt là từ tiền gửi dân cư, nhằm đáp ứng nhu cầu vốn cho doanh nghiệp phát triển sản xuất kinh doanh Chỉ sau 2 năm triển khai nghiệp vụ thanh toán quốc tế, ngân hàng đã thiết lập quan hệ giao dịch với hàng trăm ngân hàng và đại lý tổ chức tín dụng quốc tế, đạt doanh số thanh toán xuất nhập khẩu hàng năm từ 100 đến 200 triệu USD Đồng thời, ngân hàng cũng khai thác hàng trăm triệu USD, JPY, EURO và nhiều loại ngoại tệ khác để phục vụ nhu cầu thanh toán nhập khẩu của doanh nghiệp Hoạt động thanh toán quốc tế đã nhanh chóng tạo dựng được sự tín nhiệm từ nhiều khách hàng trong và ngoài nước.

Từ việc thiếu hụt tiền mặt cho các nhu cầu chi tiêu, hiện nay, ngân hàng NHNN&PTNT Thủ đô đã đáp ứng kịp thời và đầy đủ tất cả nhu cầu nộp lĩnh tiền mặt của các đơn vị và cá nhân có quan hệ Điều này không chỉ giúp ổn định tình hình tài chính mà còn góp phần tích cực vào sự ổn định tiền tệ và giá cả tại Hà Nội.

Ngân hàng Nhà nước và Phát triển Nông thôn Thủ Đô không chỉ tập trung vào các nhiệm vụ chính mà còn mở rộng đa dạng các dịch vụ tiện ích như chuyển tiền, bảo lãnh dự thầu, bào lãnh thực hiện hợp đồng, mở LC nhập khẩu, và các dịch vụ ngân hàng điện tử như Phonebanking, thẻ ATM, thẻ tín dụng nội địa, thẻ ghi nợ Những dịch vụ này không chỉ mang lại sự tiện lợi cho khách hàng mà còn góp phần tăng thu dịch vụ cho ngân hàng, với tỷ lệ thu dịch vụ chiếm từ 12-15% tổng thu.

Mặc dù gặp nhiều khó khăn, NHNN&PTNT Thủ Đô quyết tâm đổi mới tư duy và phương thức hoạt động, chuyển từ cơ chế bao cấp sang chú trọng hiệu quả kinh doanh và chất lượng tín dụng Hiện đại hóa hoạt động ngân hàng, đặc biệt là trong lĩnh vực thanh toán và chuyển tiền điện tử, đã giúp đáp ứng nhanh chóng nhu cầu chuyển tiền của khách hàng trong và ngoài hệ thống, với độ an toàn và chính xác cao.

Trong quá trình phát triển, NHNN&PTNT Thủ Đô luôn chú trọng đến sự đoàn kết nội bộ và phát huy sức mạnh của các tổ chức quần chúng Ngân hàng nhận thức rõ ràng rằng trình độ cán bộ quyết định chất lượng hoạt động kinh doanh, do đó đặc biệt quan tâm đến công tác đào tạo và đào tạo lại NHNN&PTNT Thủ Đô không ngừng nâng cao trình độ cán bộ thông qua việc tổ chức các lớp học tập huấn nghiệp vụ Hiện tại, tổng số cán bộ trong biên chế của ngân hàng là 65 người.

* Địa chỉ liên hệ: Ngân hàng NN&PTNT Thủ Đô

Ngân hàng NN&PTNT Thủ Đô, có trụ sở chính tại 91 Phố Huế, Phường Ngô Thì Nhậm, Quận Hai Bà Trưng, TP Hà Nội, đảm nhận các chức năng và nhiệm vụ quan trọng trong việc phát triển nông nghiệp và hỗ trợ tài chính cho các dự án nông thôn Cơ cấu tổ chức của ngân hàng được thiết lập nhằm tối ưu hóa hiệu quả hoạt động và phục vụ tốt nhất nhu cầu của khách hàng.

Theo Pháp lệnh Ngân hàng Nhà Nước và điều lệ hoạt động, Ngân hàng Nhà nước và Phát triển Nông thôn Việt Nam (NHNN&PTNT) có những chức năng và nhiệm vụ chính bao gồm quản lý, điều hành hệ thống ngân hàng, phát triển các dịch vụ tài chính nông thôn, và hỗ trợ phát triển kinh tế địa phương.

- Huy động vốn bằng đồng Việt Nam và ngoại tệ với nhiều hình thức: mở tài khoản tiền gửi thanh toán, tiền gửi tiết kiệm, kì phiếu, trái phiếu…

- Đầu tư vốn tín dụng bằng đồng Việt Nam và ngoại tệ đối với các thành phần kinh tế

Chúng tôi cung cấp dịch vụ đại lý và uỷ thác cho các tổ chức tài chính, tín dụng cũng như cá nhân trong và ngoài nước Dịch vụ của chúng tôi bao gồm tiếp nhận và triển khai các dự án, giải ngân cho các dự án, thanh toán thẻ tín dụng và séc du lịch, nhằm đáp ứng nhu cầu đa dạng của khách hàng.

- Làm đại lý nhận lệnh cho Công ty chứng khoán - Ngân hàng NN&PTNT Việt Nam.

- Thực hiện thanh toán bằng đồng Việt Nam và ngoại tệ như: Chuyển tiền điện tử trong nước, thanh toán quốc tế qua mạng SWIFT…

- Chi trả kiều hối, mua bán ngoại tệ, chiết khấu, cho vay cầm cố các chứng từ có giá.

- Bảo lãnh bằng đồng Việt Nam và ngoại tệ dưới nhiều hình thức khác nhau trong và ngoài nước.

- Thực hiện các dịch vụ khác.

1.2.2 Cơ cấu tổ chức của Ngân hàng NN&PTNT Thủ Đô:

Thực trạng hoạt động định giá BĐS thế chấp tại Ngân hàng NN&PTNT Thủ Đô: …

1 Quy định của NHNN&PTNT Thủ Đô về thế chấp bất động sản:

1.1 Các loại BĐS nhận thế chấp:

Theo quyết định 1300/QĐ-HĐQT-TDHo ngày 03-12-2009, các quy định về biện pháp bảo đảm tiền vay trong hệ thống Ngân hàng NN&PTNT Việt Nam đã được ban hành Quyết định này cụ thể hóa các loại bất động sản được phép thế chấp dựa trên từng đối tượng vay vốn.

1.1.1 Đối với tổ chức kinh tế trong nước:

Tổ chức kinh tế được Nhà nước giao đất miễn phí có quyền thế chấp tài sản gắn liền với đất thuộc sở hữu của mình.

Tổ chức kinh tế được Nhà nước giao đất và đã thanh toán tiền sử dụng đất không từ nguồn ngân sách Nhà nước có quyền thế chấp quyền sử dụng đất cùng tài sản gắn liền với đất của mình.

- Tổ chức kinh tế được Nhà nước cho thuê đất sau ngày 01/07/2004 được thế chấp bằng tài sản thuộc sở hữu của mình gắn liền với đất thuê.

Tổ chức kinh tế được Nhà nước cho thuê đất trước ngày 1/7/2004, đã thanh toán tiền thuê đất cho toàn bộ thời gian thuê hoặc đã trả trước tiền thuê cho nhiều năm, và thời gian thuê còn lại ít nhất 5 năm, có quyền thế chấp bằng quyền sử dụng đất cùng tài sản gắn liền với đất thuê.

- Tổ chức kinh tế thuê lại đất trong khu công nghiệp thì được thế chấp bằng tài sản thuộc sở hữu của mình gắn liền với đất thuê lại.

1.1.2 Đối với hộ gia đình, cá nhân:

- Hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất không phải là đất thuê được thế chấp bằng quyền sử dụng đất.

- Hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất thuê sau ngày 1/7/2004, được thế chấp bằng tài sản thuộc sở hữu của mình gắn liền với đất thuê.

Hộ gia đình và cá nhân sử dụng đất thuê trước ngày 1/7/2004, đã thanh toán tiền thuê đất cho toàn bộ thời gian thuê hoặc đã trả tiền cho nhiều năm với thời gian thuê còn lại ít nhất 5 năm, có quyền thế chấp quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất thuê của mình.

Hộ gia đình và cá nhân thuê đất trong khu công nghiệp có quyền thế chấp tài sản thuộc sở hữu của mình gắn liền với đất thuê.

1.1.3 Đối với tổ chức, cá nhân nước ngoài, người Việt Nam định cư ở nước ngoài:

Người Việt Nam định cư ở nước ngoài có thể đầu tư tại Việt Nam thông qua việc được Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất Họ cũng có quyền nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất trong các khu công nghiệp, khu công nghệ cao và khu kinh tế Đặc biệt, họ có thể thế chấp quyền sử dụng đất cùng với tài sản gắn liền với đất của mình.

Tổ chức và cá nhân nước ngoài, cùng với người Việt Nam định cư ở nước ngoài, khi đầu tư tại Việt Nam có thể được Nhà nước cho thuê đất trong các khu công nghiệp, khu công nghệ cao và khu kinh tế Họ có thể thế chấp tài sản gắn liền với đất thuê lại, với điều kiện phải trả tiền thuê đất hàng năm.

Tổ chức và cá nhân nước ngoài, cùng với người Việt Nam định cư ở nước ngoài, có thể đầu tư tại Việt Nam thông qua việc thuê đất trong các khu công nghiệp, khu công nghệ cao và khu kinh tế Khi họ thanh toán tiền thuê đất một lần cho toàn bộ thời gian thuê, họ có quyền thế chấp đất thuê và tài sản gắn liền với đất trong suốt thời gian thuê.

1.2 Các quy định cụ thể của Ngân hàng NN&PTNT về tiêu chuẩn định giá:

Quy định được ghi rõ trong quyết định 1300/QĐ-HĐQT-TDHo ngày 03-12-

Năm 2009, Ngân hàng Nhà nước Việt Nam đã ban hành các quy định nhằm thực hiện các biện pháp bảo đảm tiền vay trong hệ thống Ngân hàng NN&PTNT Ngân hàng NN&PTNT Thủ Đô đã triển khai cụ thể các quy định này để tăng cường quản lý rủi ro và bảo vệ quyền lợi của khách hàng.

1.2.1 Xác định đơn giá đất thẩm định đối với trường hợp vị trí tọa lạc của BĐS:

Việc xác định đơn giá đất chủ yếu dựa vào khung giá đất hàng năm do Bộ Tài nguyên và Môi trường ban hành Ngân hàng NN&PTNT cũng cung cấp đơn giá cụ thể cho từng vị trí dựa trên khung giá này.

Bảng 2.3: HỆ SỐ GIÁ TRỊ ĐẤT CỦA ĐẤT KHÔNG PHẢI MẶT TIỀN SO VỚI ĐẤT MẶT TIỀN

Tỷ lệ tối đa so với mặt tiền (%)

28trđ/m 2 < giá đất mặt tiền < 40trđ/m 2

Đường nội bộ là loại đường nằm trong khu dân cư tập trung, đã được quy hoạch với hạ tầng cơ sở hoàn chỉnh, bao gồm hệ thống điện, cấp thoát nước và mặt đường được làm bằng nhựa hoặc bê tông Đặc điểm nổi bật của đường nội bộ là bề rộng lòng đường từ 6m trở lên.

1.2.2 Xác định đơn giá thẩm định đối với BĐS thế chấp là căn hộ chung cư:

Nhà chung cư là loại hình nhà ở nhiều tầng, nơi có nhiều hộ gia đình sinh sống Mỗi căn hộ trong chung cư được thiết kế khép kín, đồng thời có lối đi và cầu thang chung Ngoài ra, chung cư còn được trang bị hệ thống hạ tầng sử dụng chung, phục vụ nhu cầu sinh hoạt của cư dân.

Điều kiện thế chấp căn hộ trong nhà chung cư bao gồm: Cấu trúc căn hộ và toàn bộ khu nhà chung cư phải đảm bảo không rơi vào các trường hợp như nghiêng, lún; thấm, dột trần; và nứt rạn ở đà, cột.

Giá thẩm định = 75% * Tổng diện tích sàn hợp lệ * Đơn giá xây dựng thẩm định

1.2.3 Xác định giá trị công trình trên đất:

Vấn đề đặt ra

Ngân hàng NN&PTNT Thủ Đô hiện đang đối mặt với một số vấn đề cần giải quyết liên quan đến việc định giá bất động sản thế chấp.

Quy trình định giá bất động sản cần được hoàn thiện nhanh chóng để đảm bảo tính chính xác và hiệu quả Khi có quy trình chuẩn, việc định giá sẽ diễn ra nhanh hơn và phản ánh đúng giá trị thực của bất động sản thế chấp, giúp ngân hàng có được kết quả định giá đáng tin cậy hơn.

Các phương pháp định giá bất động sản cần được kết hợp linh hoạt bởi cán bộ định giá, bất kể giá trị tài sản bảo đảm lớn hay nhỏ Việc áp dụng các phương pháp này hiện nay còn khá cứng nhắc và thiếu sự sáng tạo Đặc biệt, không nên xem nhẹ tầm quan trọng của việc định giá thế chấp bất động sản trong ngân hàng.

Cán bộ tín dụng cần được bồi dưỡng thường xuyên để thích ứng với sự thay đổi và phát triển của thị trường Việc kiêm nhiệm nhiều công việc cùng lúc khiến năng suất làm việc của cán bộ tín dụng chưa đạt hiệu quả tối ưu.

Hệ thống thông tin đóng vai trò quan trọng trong việc định giá tài sản bảo đảm, vì thông tin chính xác và kịp thời hỗ trợ quá trình này Tuy nhiên, hệ thống thông tin tại Ngân hàng NN&PTNT Thủ Đô vẫn mang tính cá nhân và chưa đạt tiêu chuẩn chuyên nghiệp Các cán bộ định giá chủ yếu dựa vào thông tin từ hồ sơ do khách hàng cung cấp, điều này có thể ảnh hưởng đến độ tin cậy của kết quả định giá.

CHƯƠNG III: MỘT SỐ ĐỀ XUẤT VÀ KIẾN NGHỊ NHẰM HOÀN THIỆNHOẠT ĐỘNG ĐỊNH GIÁ BĐS THẾ CHẤP TẠI NGÂN HÀNG NN&PTNT THỦ ĐÔ

Định hướng phát triển hoạt động cho vay thế chấp bằng BĐS tại Ngân hàng NN&PTNT Thủ Đô

1 Phương hướng, nhiệm vụ kinh doanh trong năm 2010 của Ngân hàng NN&PTNT Thủ Đô:

Ngân hàng NN&PTNT Thủ Đô tiếp tục kiên định với định hướng kinh doanh đã chọn, điều chỉnh chiến lược phù hợp với xu thế phát triển kinh tế nhằm đảm bảo tăng trưởng bền vững Ngân hàng mở rộng quy mô kết hợp với nâng cao chất lượng và hiệu quả kinh doanh, đa dạng hóa các hình thức huy động vốn, đồng thời tăng cường tỷ trọng nguồn vốn ổn định với lãi suất đầu vào thấp Để nâng cao năng lực cạnh tranh, ngân hàng tích cực đào tạo cán bộ, đảm bảo ổn định việc làm và thu nhập, từ đó nâng cao đời sống cho người lao động trong toàn Chi nhánh.

Để huy động vốn hiệu quả, Chi nhánh sẽ tập trung mở rộng và thu hút khách hàng có nguồn vốn thanh toán lớn với cam kết mang lại sự thuận tiện, nhanh chóng và an toàn Mục tiêu là đạt tỷ lệ nguồn vốn trên tài khoản thanh toán của khách hàng từ 10 đến 15% tổng nguồn vốn huy động Đồng thời, Chi nhánh sẽ nâng cao tỷ trọng nguồn vốn huy động từ dân cư, đặc biệt là nguồn vốn trung và dài hạn, nhằm tự cân đối nguồn vốn cho các hoạt động đầu tư một cách bền vững Bên cạnh đó, Chi nhánh sẽ chủ động tiếp cận các dự án của các Bộ và ngành để trở thành đầu mối trung gian trong việc huy động vốn.

Công tác cho vay đang được chuyển đổi dần dần với mục tiêu thay đổi cơ cấu đầu tư và đối tượng đầu tư Ngân hàng tập trung vào việc cho vay hộ kinh doanh và các doanh nghiệp nhỏ và vừa trong lĩnh vực sản xuất, đặc biệt là hàng xuất khẩu Đồng thời, việc cho vay tiêu dùng cũng được đẩy mạnh nhằm thực hiện chủ trương kích cầu của chính phủ.

Ngân hàng đang mở rộng các sản phẩm dịch vụ trên nền tảng công nghệ hiện đại nhằm gia tăng nguồn thu ngoài tín dụng Mục tiêu là đạt được mức tăng trưởng 20% trong doanh thu ngoài tín dụng so với năm 2009.

Công tác đào tạo là yếu tố then chốt, tập trung vào việc nâng cao trình độ nghiệp vụ cho cán bộ và tổ chức đào tạo lại nhằm đảm bảo tuân thủ quy trình nghiệp vụ Điều này không chỉ đáp ứng yêu cầu hoạt động kinh doanh mà còn góp phần hoàn thiện cơ sở vật chất cho Chi nhánh một cách cơ bản.

 Các chỉ tiêu chủ yếu năm 2010:

- Tổng nguồn vốn đạt 1.924 tỷ đồng, tăng trưởng 58% so với năm 2009 Trong đó tiền gửi dân cư chiếm 29%.

- Tổng dư nợ: 1.343 tỷ đồng, tăng trưởng 65% so với năm 2009.

- Tỷ lệ nợ xấu/ tổng dư nợ nhỏ hơn 5%

2 Định hướng phát triển hoạt động cho vay thế chấp bằng bất bộng sản của Ngân hàng:

Mục tiêu cụ thể trong công tác cho vay là chuyển đổi cơ cấu đầu tư, tập trung vào cho vay hộ kinh doanh và doanh nghiệp nhỏ và vừa xuất khẩu Đồng thời, ngân hàng sẽ đẩy mạnh cho vay tiêu dùng nhằm kích cầu theo chủ trương của chính phủ Dự kiến, tỷ lệ dư nợ sẽ tăng lên 1.343 tỷ đồng, tăng 65% so với năm 2009 Trong đó, tín dụng bất động sản chiếm 70% tổng dư nợ, khoảng 940 tỷ đồng Để đạt được mục tiêu này, ngân hàng đã đưa ra các giải pháp cụ thể cho tín dụng và định giá bất động sản.

Cho vay ngân hàng không chỉ đơn thuần là cung cấp vốn mà còn gắn liền với việc sử dụng các dịch vụ tiện ích đa dạng như dịch vụ tài khoản, thanh toán, chuyển tiền, phát hành thẻ tín dụng và ngân hàng điện tử Những dịch vụ này không chỉ giúp khách hàng quản lý tài chính hiệu quả mà còn tối ưu hóa trải nghiệm vay vốn.

Nâng cao chất lượng tín dụng và hạn chế nợ quá hạn là mục tiêu hàng đầu Cần tăng cường kiểm tra sau cho vay để đảm bảo tính hiệu quả Đồng thời, việc nâng cao trình độ cán bộ tín dụng là cần thiết nhằm đáp ứng nhu cầu hội nhập trong tương lai.

Để nâng cao chất lượng công tác thẩm định và kiểm soát trong quy trình cho vay, cần chú trọng đến chất lượng tín dụng Điều này đảm bảo rằng các khoản cho vay được thực hiện có chất lượng tốt, từ giai đoạn trước, trong và sau khi cho vay.

- Chấn chỉnh công tác tín dụng, nâng cao trình độ cũng như kỹ năng cho cán bộ tín dụng.

- Đặc biệt coi trong công tác phân tích, đánh giá, xếp loại khách hàng, thông qua đó để có hướng đầu tư chuẩn xác và hiệu quả cao

Một số đề xuất và kiến nghị nhằm hoàn thiện hoạt động định giá bất động sản thế chấp tại NHNN&PTNT Thủ Đô

1 Một số biện pháp đề xuất nhằm hoàn thiện hoạt động định giá bất động sản thế chấp tại NHNN& PTNT Thủ Đô trong thời gian tới:

1.1Giải pháp về quy trình và phương pháp định giá:

Trước nhu cầu vay vốn ngày càng đa dạng, ngân hàng cần hoàn thiện quy trình và phương pháp định giá tài sản thế chấp Việc định giá cần được thực hiện nghiêm túc từ khâu tiếp nhận hồ sơ đến khi hoàn thành báo cáo Hiện tại, một số phương pháp và quy trình tại chi nhánh vẫn còn bất hợp lý Do đó, chi nhánh Thủ Đô nên áp dụng các biện pháp cải tiến để đạt được mục tiêu đề ra trong năm 2010 và nâng cao doanh số trong tương lai.

Trong quá trình tiếp nhận hồ sơ, cán bộ tín dụng cần hướng dẫn khách hàng về nội dung và trình tự các thủ tục cần thiết để đảm bảo giải quyết nhanh chóng Đồng thời, việc cung cấp mẫu hồ sơ chuẩn và dễ hiểu sẽ giúp khách hàng hoàn thành hồ sơ một cách dễ dàng hơn.

Việc định giá bất động sản thế chấp thường phụ thuộc vào kinh nghiệm của cán bộ tín dụng, dẫn đến việc có thể bỏ qua một số bước quan trọng trong quy trình Tuy nhiên, trong bối cảnh thị trường đang phát triển và biến động liên tục, cần thiết phải có những bằng chứng thị trường đáng tin cậy Điều này đòi hỏi việc thành lập một bộ phận chuyên trách để cập nhật thông tin về thị trường bất động sản thường xuyên và tiến hành điều tra thực tế các giao dịch, nhằm đảm bảo việc xác định giá trị quyền sử dụng đất chính xác hơn với giá thị trường hiện tại.

Chi nhánh cần thu thập kiến thức và quy trình định giá từ các công ty định giá BĐS, vì họ thường có sự chính xác cao trong việc định giá thị trường và đưa ra dự báo sát với biến động Ngoài ra, các ngân hàng thương mại cổ phần và ngân hàng ngoài quốc doanh cũng là nguồn tham khảo quan trọng, giúp chi nhánh có cái nhìn tổng quan và toàn diện về công tác định giá, từ đó áp dụng một cách chọn lọc cho từng trường hợp cụ thể.

Cán bộ tín dụng cần nghiên cứu các phương pháp định giá tài sản thế chấp từ các quốc gia khác và nhanh chóng xin ý kiến cấp trên nếu thấy phù hợp để cải thiện hiệu quả công việc và nâng cao chất lượng thẩm định Việc kết hợp hợp lý các lý thuyết vào thực tiễn là rất quan trọng Họ cũng cần nhận thức rõ tầm quan trọng của công tác định giá bất động sản thế chấp trong nền kinh tế hiện nay nhằm hạn chế rủi ro đã xảy ra trong và ngoài nước, từ đó rút ra bài học kinh nghiệm cho các ngân hàng.

Các biện pháp cải thiện quy trình vay vốn bao gồm việc sử dụng mẫu hợp đồng ngắn gọn và dễ hiểu, quy định thời gian rõ ràng cho việc duyệt cho vay, và

1.2Giải pháp kiện toàn hệ thống thông tin phục vụ hoạt động định giá:

Việc xây dựng một hệ thống thông tin hoàn hảo trong thị trường bất động sản (BĐS) là thách thức lớn, nhưng chúng ta luôn nỗ lực tối đa để thu thập thông tin Hệ thống thông tin tín dụng BĐS đóng vai trò quan trọng, giúp cán bộ tín dụng đưa ra quyết định chính xác và nhanh chóng, từ đó đảm bảo an toàn cho ngân hàng Một số giải pháp có thể được áp dụng để cải thiện hệ thống thông tin tại Ngân hàng NN&PTNT Thủ Đô bao gồm việc nâng cao công nghệ thông tin, đào tạo nhân viên và tăng cường hợp tác với các đơn vị liên quan.

Để đảm bảo tính chính xác của thông tin từ khách hàng, cán bộ tín dụng cần phát triển kỹ năng lắng nghe và phán đoán Quá trình phỏng vấn khách hàng nhằm thu thập thông tin là rất quan trọng để hiểu rõ nhu cầu và hoàn cảnh của họ.

Các ngân hàng lớn đã áp dụng những tiến bộ khoa học và công nghệ hiện đại, bao gồm hệ thống lập trình tiên tiến và mạng thông tin chuyên nghiệp Điều này giúp việc tìm hiểu, tìm kiếm, cập nhật và trao đổi thông tin trở nên nhanh chóng, hiệu quả và chính xác hơn.

Việc đào tạo cán bộ sử dụng thành thạo các phần mềm công nghệ là yếu tố then chốt trong quá trình áp dụng khoa học kỹ thuật Nhân lực luôn là nhân tố quan trọng nhất, vì vậy chi nhánh cần thường xuyên cập nhật công nghệ cho cán bộ tín dụng và toàn bộ nhân viên Cần cử người đi học để nắm bắt và làm chủ hệ thống thông tin, đảm bảo hiệu quả công việc.

Liên kết với các chi nhánh trong hệ thống Ngân hàng NN&PTNT Việt Nam và các tổ chức kinh tế giúp chia sẻ thông tin, từ đó tạo điều kiện học hỏi và nâng cao kinh nghiệm Sự hợp tác này không chỉ bổ sung cho nhau mà còn xây dựng một mạng lưới thông tin rộng lớn, giúp Ngân hàng giảm thiểu rủi ro hiệu quả hơn.

Để cải thiện hoạt động định giá bất động sản thế chấp, việc ứng dụng thông tin một cách triệt để ở tất cả các khâu là rất quan trọng, giúp tạo sự liên kết và phù hợp giữa các yếu tố liên quan Ngoài ra, chi nhánh cần xây dựng một website riêng để khách hàng dễ dàng tìm hiểu thông tin về chi nhánh Website nên bao gồm diễn đàn nội bộ để ngân hàng có thể chia sẻ thông tin về thị trường nhà đất, các dự báo từ chuyên gia, và những biến động liên quan, nhằm tìm ra phương án hoạt động hiệu quả.

1.3Giải pháp đối với cán bộ tín dụng:

Nâng cao đội ngũ tín dụng là yêu cầu thiết yếu cho các ngân hàng, đặc biệt là với đội ngũ cán bộ trẻ chưa có nhiều kinh nghiệm Do đó, ngân hàng cần xây dựng các chính sách đào tạo và sử dụng cán bộ rõ ràng, cùng với các chính sách khuyến khích người lao động nhằm đạt được mục tiêu phát triển bền vững.

Để nâng cao chất lượng bộ phận tín dụng trong hoạt động định giá bất động sản thế chấp, cần bổ sung cán bộ tín dụng được đào tạo chuyên sâu trong lĩnh