Thực trạng và giải pháp hoàn thiện hoạt động định giá bất động sản thế chấp tại ngân hàng nnptnt thủ đô

Chuyên đề tốt nghiệp Khoa BĐS kinh tế tài ngun LỜI CẢM ƠN Để hồn thành chương trình đại học viết chuyên đề tốt nghiệp này, em nhận hướng dẫn, giảng dạy, giúp đỡ nhiệt tình thầy, giáo trường Đại học Kinh tế quốc dân Hà Nội Trước hết, em xin chân thành cảm ơn đến thầy cô giáo trường Đại học Kinh tế quốc dân, đặc biệt thầy giáo tận tình dạy bảo cho em suốt thời gian học tập trường Em xin gửi lời biết ơn sâu sắc đến Tiến sĩ Nguyễn Minh Ngọc dành nhiều thời gian tâm huyết hướng dẫn nghiên cứu giúp em hoàn thành chuyên đề tốt nghiệp Đồng thời, em xin cảm ơn cô, chú, anh, chị ban lãnh đạo Ngân hàng Nông nghiệp phát triển nông thôn Thủ Đô tạo điều kiện cho em thực tập Ngân hàng thời gian vừa qua.Lời cảm ơn sâu sắc đến cơ, chú, anh, chị phịng Kế hoạch kinh doanh giúp đỡ em để hoàn thành chuyên đề Mặc dù em có nhiều cố gắng hoàn thiện chuyên đề tất lực mình, nhiên khơng thể tránh khỏi thiếu sót, mong nhận đóng góp quý báu thầy cô bạn Hà Nội, tháng năm 2010 Sinh viên thực hiện: Đào Thị Thanh Tâm Đào Thị Thanh Tâm Lớp Địa 48 Chuyên đề tốt nghiệp MỤC LỤC Khoa BĐS kinh tế tài nguyên TRANG BẢNG CÁC KÝ HIỆU, CHỮ VIẾT TẮT: BẢNG DANH MỤC CÁC BẢNG BIỂU: BẢNG DANH MỤC CÁC HÌNH VẼ: PHẦN I: MỞ ĐẦU PHẦN II: NỘI DUNG CHƯƠNG I: CƠ SỞ KHOA HỌC VỀ ĐỊNH GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN THẾ CHẤP I Tài sản chấp và vai trò chấp bất động sản phát triển kinh tế xã hội ………………………………………………………………………6 Khái niệm, phân loại bất động sản chấp 1.1 Khái niệm: 1.2 Phân loại điều kiện BĐS dùng để chấp: Vai trò bất động sản chấp: .7 2.1 Đối với chủ sở hữu BĐS: 2.2 Đối với tổ chức tín dụng: .8 2.3 Đối với kinh tế quốc dân: II Định giá bất động sản chấp: Khái niệm vai trò định giá BĐS chấp: 1.1 Khái niệm: 1.2 Vai trò định giá bất động sản chấp: Căn nguyên tắc định giá BĐS: 10 2.1 Căn định giá BĐS: 10 2.2 Các nguyên tắc định giá BĐS: .11 Các phương pháp định giá BĐS chấp: 13 Quy trình định giá BĐS: 18 III Kinh nghiệm định giá BĐS nước giới: 20 Thực tế áp dụng phương pháp định giá BĐS Úc: .20 Thực tế áp dụng phương pháp định giá BĐS số nươc châu Á: .……… 21 CHƯƠNG II: THỰC TRẠNG ĐỊNH GIÁ BĐS THẾ CHẤP TẠI NGÂN HÀNG NN&PTNT THỦ ĐÔ .22 Đào Thị Thanh Tâm Lớp Địa 48 Chuyên đề tốt nghiệp Khoa BĐS kinh tế tài nguyên I Một số nét khái quát Ngân hàng NN&PTNT Thủ Đô và kết hoạt động năm qua: 22 Khái quát ngân hàng NN&PTNT Thủ Đô: 22 1.1 Quá trình hình thành phát triển: 22 1.2 Chức nhiệm vụ cấu tổ chức Ngân hàng NN&PTNT Thủ Đô: 24 1.3 Những thuận lợi khó khăn tác động đến hoạt động định giá BĐS chấp Ngân hàng NN&PTNT Thủ Đô: 27 Kết hoạt động Ngân hàng NN&PTNT Thủ Đô năm qua: .28 2.1 Kết hoạt đông chung năm vừa qua Ngân hàng NN&PTNT Thủ Đô: 28 2.2 Kết hoạt động định giá BĐS chấp năm qua: 30 II Thực trạng hoạt động định giá BĐS chấp Ngân hàng NN&PTNT Thủ Đô: … 31 Quy định NHNN&PTNT Thủ Đô chấp bất động sản: 31 1.1 Các loại BĐS nhận chấp: .31 1.2 Các quy định cụ thể Ngân hàng NN&PTNT tiêu chuẩn định giá: … 33 1.3 Thủ tục hợp đồng chấp BĐS: 34 1.4 Nội dung chủ yếu hợp đồng chấp: 35 1.5 Quyền nghĩa vụ bên tham gia chấp: .35 Quy trình Ngân hàng NN&PTNT Thủ Đô định giá BĐS chấp: .37 2.1 Nhận kiểm tra hồ sơ chấp BĐS: 37 2.2 Thực định giá BĐS chấp: .38 Áp dụng quy trình định giá vào số BĐS chấp Ngân hàng: 41 3.1 BĐS chấp đất ở: 41 3.2 BĐS chấp bao gồm đất cơng trình đất: 42 Đánh giá chung hoạt động định giá BĐS chấp Ngân hàng NN&PTNT Thủ Đô: 45 4.1 Ưu điểm : 45 4.2 Nhược điểm: 46 III Vấn đề đặt ra: 47 Đào Thị Thanh Tâm Lớp Địa 48 Chuyên đề tốt nghiệp Khoa BĐS kinh tế tài nguyên CHƯƠNG III: MỘT SỐ ĐỀ XUẤT VÀ KIẾN NGHỊ NHẰM HOÀN THIỆN HOẠT ĐỘNG ĐỊNH GIÁ BĐS THẾ CHẤP TẠI NGÂN HÀNG NN&PTNT THỦ ĐÔ 48 I Định hướng phát triển hoạt động cho vay chấp BĐS Ngân hàng NN&PTNT Thủ Đô: .48 Phương hướng, nhiệm vụ kinh doanh năm 2010 Ngân hàng NN&PTNT Thủ Đô:…… .48 Định hướng phát triển hoạt động cho vay chấp bất bộng sản Ngân hàng: 49 II Một số đề xuất và kiến nghị nhằm hoàn thiện hoạt động định giá bất động sản chấp NHNN&PTNT Thủ Đô: 49 Một số biện pháp đề xuất nhằm hoàn thiện hoạt động định giá bất động sản chấp NHNN& PTNT Thủ Đô thời gian tới: .49 1.1 Giải pháp quy trình phương pháp định giá: .49 1.2 Giải pháp kiện tồn hệ thống thơng tin phục vụ hoạt động định giá: 51 1.3 Giải pháp cán tín dụng: 52 1.4 Giải pháp công tác hành hoạt động định giá: 53 Một số kiến nghị hoàn thiện hoạt động định giá BĐS chấp Ngân hàng NN & PTNT Thủ Đô: 53 2.1 Kiến nghị với Chính phủ quan có thẩm quyền: 53 2.2 Kiến nghị với ngân hàng nhà nước: 55 2.3 Kiến nghị với Ngân hàng NN&PTNT Việt Nam: 56 PHẦN III: KẾT LUẬN 58 DANH MỤC CÁC TÀI LIỆU THAM KHẢO: 59 Đào Thị Thanh Tâm Lớp Địa 48 Chuyên đề tốt nghiệp Khoa BĐS kinh tế tài nguyên BẢNG CÁC KÝ HIỆU, CHỮ VIẾT TẮT: Từ viết tắt BĐS NHNN&PTNT NHNN L/C PGD SWIFT TĐV TTQT Giải thích ý nghĩa Bất động sản Ngân hàng Nơng nghiệp phát triển nông thôn Ngân hàng Nhà nước Letter of credit- tín dụng thư (một hình thức tốn quốc tế Phịng giao dịch Society for Worldwide Interbank Financial Telecommunication (Hiệp hội viễn thơng Tài liên ngân hàng tồn giới) Thẩm định viên Thanh tốn quốc tế BẢNG DANH MỤC CÁC BẢNG BIỂU: Đào Thị Thanh Tâm Lớp Địa 48 Chuyên đề tốt nghiệp Khoa BĐS kinh tế tài nguyên TT Tên bảng biểu Trang Bảng 2.1: TÌNH HÌNH THỰC HIỆN KẾ HOẠCH KINH DOANH NĂM 2009 KẾT QUẢ CHO VAY BẰNG TÀI SẢN THẾ CHẤP HỆ SỐ GIÁ TRỊ ĐẤT CỦA ĐẤT KHÔNG PHẢI MẶT TIỀN SO VỚI ĐẤT MẶT TIỀN 29 Bảng 2.2 Bảng 2.3 30 33 BẢNG DANH MỤC CÁC HÌNH VẼ: Đào Thị Thanh Tâm Lớp Địa 48 Chuyên đề tốt nghiệp TT Khoa BĐS kinh tế tài nguyên Tên hình vẽ Trang Hình 1.1 QUY TRÌNH ĐỊNH GIÁ BĐS 19 Hình 2.1 CƠ CẤU TỔ CHỨC CỦA NGÂN HÀNG NN&PTNT THỦ ĐÔ TỶ LỆ DƯ NỢ BĐS THẾ CHẤP 26 Hình 2.2 Đào Thị Thanh Tâm 31 Lớp Địa 48 Chuyên đề tốt nghiệp Khoa BĐS kinh tế tài nguyên PHẦN I: MỞ ĐẦU I Tính cấp thiết đề tài Cuộc khủng hoảng thị trường cho vay BĐS tiêu chuẩn Mỹ làm cục diện thị trường tài toàn giới chao đảo ảnh hưởng to lớn đến ổn định phát triển hệ thống ngân hàng.Qua khủng hoảng thấy rõ điều vai trị vị trí thị trường BĐS hệ thống ngân hàng vô quan trọng Riêng Việt Nam nay, hoạt động cho vay ngân hàng phần lớn cho vay có bảo đảm tài sản có giá trị, bất động sản chiếm đa số.Vì việc thay đổi lên hay xuống thị trường BĐS có ảnh hưởng định đến thị trường cho vay.Một mặt khác, việc cho vay lĩnh vực BĐS Ngân hàng năm gần không ngừng tăng lên, nguồn vốn sách pháp luật cịn nhiều bất cập, tạo nên rủi ro gia tăng hoạt động Chính lý trên, việc nghiên cứu hoạt động cho vay lĩnh vực bất động sản Ngân hàng trở thành yêu cầu cần thiết thị trường BĐS nói chung hoạt động Ngân hàng nói riêng, từ làm gia tăng lợi ích mặt kinh tế, xã hội đối tượng liên quan dó có Ngân hàng Trong thời gia 15 tuần thực tập sở, em Ngân hàng &PTNT Thủ Đô tiếp nhận giúp đỡ tận tình, với kiến thức Bất động sản địa học ghế nhà trường với đánh giá tổng quan trên.Em xin chọn đề tài “Thực trạng giải pháp hoàn thiện hoạt động định giá bất động sản chấp Ngân hàng NN&PTNT Thủ Đô” để nghiên cứu đưa giải pháp thực tiễn II Mục đích nghiên cứu: - Giúp cho sinh viên hệ thống lại kiến thức học định giá BĐS Đem áp dụng vào đời sống để hiểu khung lý thuyết làm tảng lý thuyết quan trọng phục vụ cho công việc sau - Tạo điều kiện tiếp cận, sâu hiểu thực trạng tồn khó khăn, vướng mắc hoạt động định giá BĐS chấp Ngân hàng NN&PTNT Thủ Đơ nói riêng hoạt động tín dụng khác nói chung Đào Thị Thanh Tâm Lớp Địa 48 Chuyên đề tốt nghiệp Khoa BĐS kinh tế tài nguyên - Từ thực trạng mục tiêu cuối nghiên cứu đưa giải pháp cho vấn đề nâng cao chất lượng hoạt động định giá BĐS chấp Ngân hàng NN&PTNT Thủ Đô III Đối tượng và phạm vi nghiên cứu: Trong phạm vi nghiên cứu đề tài, giới hạn ở: - Đối tượng nghên cứu: Ngân hàng NN&PTNT Thủ Đô – 91 Phố Huế, Quận Hai Bà Trưng, TP Hà Nội - Phạm vi nghiên cứu: Khoảng thời gian, số liệu dùng việc nghiên cứu từ năm 2008 đến tháng năm 2005 IV Phương pháp nghiên cứu: Trong trình viết đề tài, phương pháp sau áp dụng: nghiên cứu lịch sử, phân tích, tổng hợp, nghiên cứu định lượng, định tính tham khảo cứu tài liệu … V Kết cấu đề tài: Ngoài phần: mở đầu, danh mục từ viết tắt, danh mục sơ đồ bảng biểu danh mục tài liệu tham khảo, đề tài gồm phần sau: Chương I: Cơ sở lý luận định giá bất động sản chấp Chương II: Thực trạng định giá bất động sản chấp Ngân hàng NN&PTNT Thủ Đô Chương III: Một số đề xuất kiến nghị nhằm hồn thiện cơng tác định giá Bất động sản chấp NHNN&PTNT Thủ Đô VI Hạn chế đề tài: Trong hoạt động Ngân hàng, tín dụng BĐS lĩnh vực để Ngân hàng đầu tư.Vì để phát huy hiệu giải pháp hoạt động tín dụng Bất động sản đưa cần có liên kết, kết nối, tổng hợp tất sách hoạt động ngân hàng.Ngoài biết, thị trường BĐS thị trường chịu chi phối nhiều yếu tố, ngân hàng yếu tố tham gia thị trường, chịu nhiều chi phối thị trường.Mà giải pháp đưa tập trung lĩnh vực Ngân hàng, chưa có nghiên cứu Vĩ mơ để đưa giải pháp mang tính chất tổng thể PHẦN II: NỘI DUNG Đào Thị Thanh Tâm Lớp Địa 48 Chuyên đề tốt nghiệp Khoa BĐS kinh tế tài nguyên CHƯƠNG I: CƠ SỞ KHOA HỌC VỀ ĐỊNH GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN THẾ CHẤP I Tài sản chấp và vai trò chấp bất động sản phát triển kinh tế xã hội Khái niệm, và phân loại bất động sản chấp 1.1 Khái niệm: Tài sản cải vật chất dùng vào mục đích sản xuất tiêu dùng.Tài sản bao gồm vật có thực, tiền, giấy tờ trị giá tiền quyền tài sản.Quyền tài sản quyền trị giá tiền chuyển giao giao dịch dân sự, kể quyền sở hữu trí tuệ Tài sản bao gồm nhiều loại, tùy theo tiêu thức phân chia khác nhu cầu quản lý sử dụng Nhìn chung, tất nước phân chia tài sản thành loại bất động sản động sản Điều 174 Bộ Luật Dân nước ta quy định: “Bất động sản tài sản di dời được, bao gồm đất đai; Nhà ở;Nhà, cơng trình xây dựng gắn liền với đất đai, kể tài sản gắn liền với nhà, cơng trình xây dựng đó; Các tài sản khác gắn liền với đất đai; Các tài sản khác pháp luật quy định”Như vậy, BĐS trước hết tài sản, khác với tài sản khác chúng khơng thể di dời Hay nói cách khác, BĐS đất đai vật thể tồn đất sử dụng trạng thái không tách rời đất vật thể mà dịch chuyển bị hư hại (tính chất, cơng năng, hình thái bị thay đổi) tốn nhiều cơng sức chi phí cơng trình kiến trúc, cơng trình lắp ghép… Thế chấp BĐS hình thức đảm bảo tín dụng mà người vay (bên chấp) dùng tài sản BĐS thuộc quyền sở hữu quản lý hợp pháp để đảm bảo cho khoản nợ Ngân hàng ( bên nhận chấp).Hay nói cách khác, chấp BĐS việc bên vay vốn dùng tài sản BĐS thuộc sở hữu để đảm bảo thực nghĩa vụ trả nợ bên cho vay, bên vay tiếp tục sử dụng tài sản chấp giao cho bên cho vay giấy chủ quyền tài sản đó.Như vậy, BĐS chấp BĐS sử dụng cho mục đích chấp.Thế chấp BĐS bao gồm chấp quyền sở hữu cơng trình chấp quyền sử dụng đất 1.2 Phân loại điều kiện BĐS dùng để chấp: 1.2.1 Phân loại BĐS chấp: Theo nghị định 165/1999/ NĐ-CP giao dịch bảo đảm, BĐS chấp phân loại sau: Đào Thị Thanh Tâm Lớp Địa 48