Giá trị của bất động sản Tùy mục đích sử dụng khác nhau mà mỗi bất động sản được xem xétdưới các góc độ giá trị khác nhau như: Trang 6 có một giá trị chủ quan đối với người sử dụng hoặc
Chuyên đề tốt nghiệp LỜI NÓI ĐẦU Trong trình phát triển đất nước, muốn tạo tâm chủ động trình đầu tư, thiết phải tạo mối liên hệ phát triển đồng ba thị trường: thị trường bất động sản, thị trường vốn thị trường lao động Để thực nhiệm vụ này, cần phải khơi dậy kênh lưu thông thị trường bất động sản ( vốn tiềm ẩn) với thị trường vốn (vốn hoạt động) nhằm chuyển vốn từ dạng “thế năng” sang “động năng” để tận dụng nguồn vốn đầu tư lớn từ nội lực Muốn xây cầu nối hai thị trường với cần phải có cơng cụ tốt, phương pháp định giá tài sản bất động sản Thực tế cho thấy thời gian vừa qua thị trường bất động sản lâm vào tình trạng thối trào bộc lộ nhiều điểm yếu thêm vào lĩnh vực định giá bất động sản bị bỏ ngỏ gây lúng túng cho ngân hàng việc xác định xác giá trị thật tài sản bất động sản Điều thật trở thành mối quan ngại cho nhiều ngân hàng doanh nghiệp việc vay vốn hoàn toàn dựa sở giá trị định giá tài sản chấp Nhằm giải vấn đề trên, năm 2006, ngân hàng Thương mại cổ phần Kỹ thương Việt Nam thành lập Tổ Định giá trực thuộc Phịng Tín dụng với nhiệm vụ xác định giá trị tài sản chấp để tạo điều kiện cho việc giải ngân Tuy nhiên, thời gian hoạt động chưa nhiều lĩnh vực mẻ nên Tổ định giá ngân hàng cịn gặp nhiều khó khăn Do thời gian thực tập, nghiên cứu tìm hiểu thực tế em chọn đề tài “ Công tác định giá bất động sản chấp Ngân hàng thương mại cổ phần Kỹ thương Hà Nội - thực trạng giải pháp” Đào Hồng Diệp Lớp: Địa chính45 Chuyên đề tốt nghiệp Kết cấu đề tài phần Lời mở đầu kết luận , gồm nội dung sau: Chương 1: Cơ sở khoa học hoạt động định giá Chương 2: Thực trạng công tác định giá Ngân hàng Thương mại Cổ phần Kỹ thương Việt Nam Techcombank Chương 3: Một số giải pháp nhằm nâng cao chất lượng công tác định giá Ngân hàng Thương mại Cổ phần Kỹ thương Việt Nam Techcombank Em xin chân thành cám ơn giáo viên hướng dẫn thực tập - Thạc sĩ Nguyễn Trọng Hưng giúp em hoàn thiện đề tài Đào Hồng Diệp Lớp: Địa chính45 Chuyên đề tốt nghiệp CHƯƠNG CƠ SỞ KHOA HỌC CỦA HOẠT ĐỘNG ĐỊNH GIÁ Bất Động Sản 1.1.Bất Động Sản thuộc tính bất động sản 1.1.1.Khái niệm: Bất động sản tài sản không di dời bao gồm: đất đai, nhà ở, cơng trình xây dựng gắn liền với đất đai, kể tài sản gắn liền với nhà, cơng trình xây dựng, tài sản khác gắn liền với đất đai; tài sản khác pháp luật quy định ( Điều 174 Bộ Luật Dân 2005) Tuy hiểu theo cách thơng dụng bất động sản chủ yếu gồm đất đai, nhà cơng trình xây dựng gắn liền với đất 1.1.2 Thuộc tính bất động sản Thuộc tính bất động sản Các bất động sản có chung đặc tính khơng thể di dời đặc trưng bất động sản Tính khơng đồng Mỗi bất động sản tài sản độc vô nhị Chúng khơng trùng lặp hồn tồn đặc điểm tính chất điểm khác dễ nhận vị trí địa lý bất động sản Tính khan Do diện tích đất đai bề mặt địa cầu hữu hạn nên cung bất động sản bị giới hạn Bên cạnh nhu cầu sử dụng đất đai nhà ngày cao nên bất động sản mang tính chất khan Tính bền lâu Các bất động sản đặc biệt đất đai có tuổi thọ vĩnh cửu có đời sống kinh tế dài lâu Đào Hồng Diệp Lớp: Địa chính45 Chuyên đề tốt nghiệp 1.1.3.Đặc trưng bất động sản Khả co giãn cung bất động sản Cung bất động sản co giãn với thay đổi giá cả, ảnh hưởng yếu tố sau như: tổng cung đất đai cố định; quy định xây dựng; quy hoạch sử dụng đất đai; phân bổ đất đai tùy theo mục đích sử dụng đất đai Do yếu tố không dễ dàng thay đổi khoảng thời gian ngắn nên cung bất động sản không mang tính linh hoạt biến đổi theo thời kì Thời gian giao dịch dài, chi phí giao dịch cao Điều xuất phát từ giá trị bất động sản tài sản có giá trị lớn đồng thời lại khơng có khả di chuyển nên việc mua bán, giao dịch thường phải diễn thời gian dài, hệ việc chi phí giao dịch bị đội lên cao Khả chuyển hóa thành tiền mặt linh hoạt Bản chất bất động sản tài sản có giá trị lớn kèm thêm thời gian giao dịch dài nên khả chuyển hóa thành tiền mặt bất động sản bị hạn chế 1.1.4 Tài sản thực Bao gồm tất quyền, quyền lợi lợi nhuận liên quan đến quyền làm chủ bất động sản Nếu bất động sản tài sản tự nhiên, thực thể vật chất tài sản thực khái niệm phi vật chất Bất động sản tài sản vô đặc biệt nên có điểm khác biệt riêng mà không đề cập nghiên cứu bất động sản 1.1.5 Các quyền bất động sản 1.1.5.1 Quyền sở hữu Gắn liền với tài sản quyền cụ thể chúng mà tiến hành nghiên cứu không bàn tới, bất động sản không Đào Hồng Diệp Lớp: Địa chính45 Chuyên đề tốt nghiệp nằm ngồi qui luật Khi xét đến bất động sản phải ý đến quyền hệ quyền sở hữu bất động sản đó, chúng quyền sau: - Quyền sử dụng hưởng lợi từ bất động sản - Quyền bán bất động sản - Quyền cho thuê mượn bất động sản - Quyền nhận nhường bất động sản - Quyền cho, tặng bất động sản - Quyền chối bỏ quyềnn bất động sản 1.1.5.2 Quyền bất động sản người khác Nếu chủ sở hữu bất động sản người có tồn quyền định bất động sản pháp luật qui định quyền người khác bất động sản Tuy nhiên quyền bị giới hạn phạm vi hẹp Chúng bao gồm: - Quyền qua, di chuyển tài sản đồ vật qua đất người khác - Quyền chăn dắt gia súc đất qua đất người khác - Quyền lấy nước hay tưới tiêu nước qua đất liền kề - Quyền lắp đặt xây cất cơng trình đất người khác (Lắp đặt đường ống dẫn nước, dẫn khí đốt, đường dây điện, đường dây điện thoại mở lối đi) - Quyền sở hữu 1.1.6 Giá trị bất động sản Tùy mục đích sử dụng khác mà bất động sản xem xét góc độ giá trị khác như: - Giá trị sử dụng hay giá trị hữu dụng bất động sản Nó thể qua khả thỏa mãn nhu cầu người sử dụng Các bất động sản Đào Hồng Diệp Lớp: Địa chính45 Chun đề tốt nghiệp có giá trị chủ quan người sử dụng muốn sử dụng bất động sản - Giá trị đầu tư giá trị quyền tương lai thu nhập khai thác bất động sản Giá trị đầu tư bị ảnh hưởng thu nhập bất động sản mang lại khả thu hồi vốn việc khai thác bất động sản - Giá trị trao đổi hay giá bất động sản khỏan tiền yêu cầu, chào bán trả cho bất động sản Do động mối quan tâm đặc biệt người mua người bán định, mức giá trả cho bất động sản có khơng có liên hệ với giá trị quy cho bất động sản người khác Tựu chung giá biểu tiền giá trị bất động sản Giá bất động sản cụ thể lớn hay nhỏ giá trị thị trường bất động sản 1.1.7 Các đặc điểm giá trị bất động sản Một bất động sản để có giá trị phải hội tụ đồng thời yếu tố sau: Có tính hữu ích Tính hữu ích xác định khả cung cấp dịch vụ làm thỏa mãn nhu cầu Ảnh hưởng tính hữu ích tới giá trị xem xét khía cạnh liên quan tới kích thước, hình dáng, địa điểm khơng gian địa lý nó, với khả sử dụng huy động thời điểm định Tính khan hiếm: Để xem xét tính chất bất động sản cần phải đặt mối quan hệ cung cầu, sử dụng tương lai bất động sản Tùy thời điểm mà bất động sản có tính khan khác mức độ khác Có nhu cầu Nhu cầu khái niệm dùng để cần thiết có đồng thời dùng Đào Hồng Diệp Lớp: Địa chính45 Chuyên đề tốt nghiệp để ám khả tiền tệ để đáp ứng nhu cầu Người mua có nhu cầu phải có đủ tiềm lực tài để bảo đảm sức mua đáp ứng nhu cầu Các nhà đầu tư bất động sản hay nhà xây dựng phải tính đến sức mua nhu cầu việc phát triển quy mô lớn nhằm đáp ứng nhu cầu lâu dài Có thể chuyển giao được: Chuyển giao hiểu chuyển dịch quyền chiếm hữu quyền tạo sở hữu hay sử dụng tài sản Một bất động sản có giá thị trường chuyển dịch quyền sở hữu hay quyền sử dụng 1.1.8 Giá trị thị trường bất động sản: Giá trị thị trường bất động sản mức giá ước tính mua thị trường vào thời điểm thẩm định giá bên người mua, sẵn sàng mua với bên người sẵn sàng bán giao dịch khách quan độc lập điều kiện thương mại bình thường 1.2 Các yếu tố tác động đến giá trị bất động sản Nhóm yếu tố tự nhiên - Vị trí bất động sản : Giá trị bất động sản định khả sinh lời bất động sản mà khả sinh lời lại phụ thuộc nhiều vào vị trí bất động sản Mỗi bất động sản đồng thời tồn loại vị trí, vị trí tuyệt đối vị trí tương đối Xét phương diện tổng quát hai vị trí có tầm quan trọng việc tham gia đóng góp lên giá trị bất động sản Tuy nhiên, trường hợp cụ thể, đóng góp vào giá trị chung bất động sản khác hai loại vị trí Điều giải thích bất động sản khu vực trung tâm đô thị hay vùng lại có giá trị lớn so với bất động sản loại khác khu vực; giải thích bất động sản vị trí ngã ba, ngã tư đường giao thơng hay đường phố lại có giá trị cao so Đào Hồng Diệp Lớp: Địa chính45 Chuyên đề tốt nghiệp với bất động sản tương tự khu vực, vùng vị trí ngã ba, ngã tư đường…Việc xem xét đánh giá bất động sản vị trí quan trọng, đặc biệt người định giá - Kích thước, hình thể, diện tích đất lơ đất: Một số đo kích thước diện tích đất tối ưu thỏa mãn loại nhu cầu cụ thể đại đa số dân cư vùng - Địa hình bất động sản tọa lạc: Địa hình nơi bất động sản tọa lạc cao hay thấp so với bất động sản khác vùng lân cận có quan hệ trực tiếp tới giá trị bất động sản Tuy nhiên, tác động nhiều hay yếu tố địa hình cịn phụ thuộc vào đặc điểm vùng lân cận bất động sản vùng dân cư, công nghiệp, nông nghiệp hay thương mại dịch vụ - Hình thức bên ngồi bất động sản ảnh hưởng không nhỏ tới giá trị bất động sản, đặc biệt bất động sản cơng trình xây dựng Nếu hai bất động sản có chi phí xây dựng, bất động sản có kiến trúc phù hợp thị hiếu giá trị cao ngược lại - Đặc điểm mặt đất lòng đất: Mức ảnh hưởng yếu tố nói đến giá trị bất động sản tùy thuộc vào mục đích sử dụng đất - Tình trạng mơi trường: Mơi trường lành hay ô nhiễm nặng, yên tĩnh hay ồn ảnh hưởng đến giá trị bất động sản Nhóm yếu tố kinh tế - Khả mang lại thu nhập từ bất động sản : Thuộc loại gồm yếu tố mức thu nhập hàng năm từ bất động sản, thời gian kinh doanh hiệu - Những tiện nghi bất động sản mang lại hệ thống điện nước, vệ sinh, điều hịa nhiệt độ, thơng tin liên lạc Nhóm yếu tố pháp luật - Quy hoạch sử dụng đất gắn với bất động sản: mục đích sử dụng bất động sản theo quy hoạch sử dụng; trạng bất động sản so với mục đích sử dụng Đào Hồng Diệp Lớp: Địa chính45 Chuyên đề tốt nghiệp - Tình trạng pháp lý bất động sản: giấy tờ chứng thư pháp lý quyền sử dụng đất, sở hữu nhà, giấy phép xây dựng có - Các qui định xây dựng kiến trúc gắn với bất động sản - Các hạn chế quyền sử dụng đất, sở hữu nhà cơng trình xây dựng khác gắn với đất Nhóm yếu tố tâm lý – xã hội Những vấn đề liên quan đến phong thủy Các yếu tố liên quan đến thị trường Tính hữu ích bất động sản Nhu cầu loại bất động sản thị trường Tình trạng khan loại bất động sản thị trường Quyền chiếm hữu chuyển giao bất động sản Các yếu tố chung bên ngồi Các yếu tố trị, Nhà nước pháp luật Sự thay đổi sách nhà nước hay thể chế trị có tác động không nhỏ đến diến biến thị trường bất động sản Tùy thuộc vào nội dung chúng mà hoạt động thị trường có biểu tích cực hay tiêu cực, sách khơng công cụ nhà nước để quản lý kinh tế nói chung, thị trường bất động sản nói riêng mà cịn có tác dụng khuyến khích hay kìm hãm phát triển thị trường Ở nước ta sách trực tiếp ảnh hưởng đến thị trường bất động sản bao gồm: - Chính sách t áp dụng người nhà nước giao đất, cho thuê người nhận quyền sử dụng đất - Các sách tín dụng hoạt động đầu tư vào lĩnh vực bất động sản - Các sách thuế nhà nước bất động sản Đào Hồng Diệp Lớp: Địa chính45 Chuyên đề tốt nghiệp Các yếu tố thuộc kinh tế vĩ mô: Đây yếu tố liên quan đến tình hình chung kinh tế quốc tế, quốc gia, khu vực địa phương Các yếu tố ảnh hưởng đến giá trị đất bất động sản bao gồm: - Tình hình cung cầu bất động sản khu vực - Đặc điểm người tham gia thị trường bất động sản khu vực - Các điều kiện thị trường bất động sản khu vực - Hiện trạng vùng lân cận - Mức độ tăng trưởng GDP hàng năm vùng số năm gần với năm đánh giá so với mức độ tăng trưởng GDP nước - Thu nhập bình quân năm người dân vùng so với vùng khác - Khả đáp ứng nhu cầu tín dụng hệ thống tín dụng vùng - Số lượng lô, đất trống vùng - Mức giá bình quân loại đất vùng -Tỷ lệ thuế mức thuế suất - Mức độ lạm phát chung - Tình hình thị trường lao động, thị trường chứng khóan, thị trường tín dụng vùng Các yếu tố xã hội Yếu tố xã hội yếu tố quan trọng ảnh hưởng nhiều đến giá trị bất động sản Cung - cầu bất động sản bị phá cân dịng người di cư từ nơi khác chuyển đến dẫn đến hệ cung bất động sản vùng nhỏ cầu giá trị bất động sản tăng cao Khi đề cập đến yếu tố cần ý đến yếu tố cụ thể sau: - Mật độ dân số - Đặc điểm khu vực dân cư Đào Hồng Diệp Lớp: Địa chính45