Giá trị của bất động sản Tùy mục đích sử dụng khác nhau mà mỗi bất động sản được xem xétdưới các góc độ giá trị khác nhau như: Trang 6 có một giá trị chủ quan đối với người sử dụng hoặc
CƠ SỞ KHOA HỌC CỦA HOẠT ĐỘNG ĐỊNH GIÁ
Bất Động Sản
1.1.Bất Động Sản và những thuộc tính của bất động sản
Bất động sản bao gồm các tài sản không di dời như đất đai, nhà ở, và công trình xây dựng gắn liền với đất Ngoài ra, bất động sản còn bao gồm các tài sản gắn liền với nhà và công trình, cũng như những tài sản khác theo quy định của pháp luật (Điều 174 Bộ Luật Dân sự 2005).
Tuy vậy nếu hiểu theo cách thông dụng thì bất động sản chủ yếu gồm đất đai, nhà ở và các công trình xây dựng gắn liền với đất.
1.1.2 Thuộc tính của bất động sản
Thuộc tính của bất động sản
Các bất động sản đều có chung một đặc tính là không thể di dời được. đây là đặc trưng của bất kì bất động sản nào.
Mỗi bất động sản là một tài sản độc đáo, không có sự trùng lặp hoàn toàn về đặc điểm và tính chất Điều nổi bật nhất giữa các bất động sản chính là vị trí địa lý riêng biệt của từng tài sản.
Do diện tích đất đai trên Trái Đất có hạn, nguồn cung bất động sản bị giới hạn Trong khi đó, nhu cầu về đất đai và nhà ở ngày càng gia tăng, dẫn đến tình trạng bất động sản trở nên khan hiếm.
Các bất động sản đặc biệt là đất đai có tuổi thọ vĩnh cửu và có đời sống kinh tế dài lâu.
1.1.3.Đặc trưng của bất động sản
Khả năng co giãn của cung bất động sản kém
Cung bất động sản có tính kém co giãn với biến động giá cả do nhiều yếu tố như tổng cung đất đai cố định, quy định xây dựng, quy hoạch sử dụng đất và phân bổ đất theo mục đích Những yếu tố này khó thay đổi trong thời gian ngắn, dẫn đến sự thiếu linh hoạt trong cung bất động sản qua các giai đoạn khác nhau.
Thời gian giao dịch bất động sản thường kéo dài và chi phí giao dịch cao, do giá trị lớn của các tài sản này và tính chất không thể di chuyển của chúng Hệ quả là, việc mua bán và giao dịch bất động sản thường tốn nhiều thời gian, dẫn đến việc chi phí giao dịch bị gia tăng.
Khả năng chuyển hóa thành tiền mặt kém linh hoạt
Bất động sản là tài sản có giá trị lớn, nhưng thời gian giao dịch kéo dài dẫn đến khả năng chuyển đổi thành tiền mặt bị hạn chế.
Bất động sản bao gồm tất cả các quyền, quyền lợi và lợi nhuận liên quan đến quyền sở hữu Trong khi bất động sản là một tài sản vật chất, thì tài sản thực lại mang tính chất phi vật chất Với những đặc điểm riêng biệt, bất động sản trở thành một lĩnh vực đặc thù mà chúng ta cần chú ý khi nghiên cứu.
1.1.5 Các quyền về bất động sản
Khi sở hữu bất động sản, người sở hữu có 6 quyền cơ bản liên quan đến tài sản của mình Những quyền này là hệ quả trực tiếp của quyền sở hữu và cần được chú ý khi xem xét bất kỳ bất động sản nào.
- Quyền sử dụng và hưởng lợi từ bất động sản
- Quyền bán bất động sản
- Quyền cho thuê hoặc mượn bất động sản
- Quyền nhận hoặc nhường bất động sản
- Quyền cho, tặng bất động sản
- Quyền chối bỏ bất cứ quyềnn nào đối với bất động sản.
1.1.5.2 Quyền đối với bất động sản của người khác
Chủ sở hữu bất động sản có quyền quyết định toàn diện về tài sản của mình, nhưng pháp luật cũng quy định quyền của những người khác liên quan đến bất động sản đó Tuy nhiên, các quyền này bị giới hạn trong một phạm vi hẹp hơn, bao gồm những quyền cụ thể mà người khác có thể có đối với tài sản.
- Quyền đi qua, di chuyển tài sản hoặc đồ vật qua đất của người khác
- Quyền chăn dắt gia súc trên đất hoặc đi qua đất của người khác
- Quyền lấy nước hay tưới tiêu nước qua thửa đất liền kề
Quyền lắp đặt và xây cất công trình trên đất của người khác bao gồm việc lắp đặt các hệ thống như đường ống dẫn nước, dẫn khí đốt, đường dây điện và điện thoại, cũng như việc mở lối đi Những hoạt động này cần tuân thủ các quy định pháp luật và đảm bảo quyền lợi của cả hai bên liên quan.
1.1.6 Giá trị của bất động sản
Tùy mục đích sử dụng khác nhau mà mỗi bất động sản được xem xét dưới các góc độ giá trị khác nhau như:
Giá trị sử dụng của bất động sản được xác định bởi khả năng đáp ứng nhu cầu của người sử dụng Mỗi loại bất động sản đều mang một giá trị chủ quan riêng, phản ánh sự quan tâm và mong muốn của người tiêu dùng đối với tài sản đó.
Giá trị trao đổi của bất động sản, hay còn gọi là giá cả, là khoản tiền được yêu cầu, chào bán hoặc trả cho một tài sản cụ thể Mức giá này có thể bị ảnh hưởng bởi động cơ và mối quan tâm riêng của người mua và người bán, do đó có thể không phản ánh đúng giá trị thực của bất động sản theo quan điểm của những người khác Tóm lại, giá cả thể hiện giá trị bất động sản dưới dạng tiền tệ, và giá của một bất động sản cụ thể có thể cao hơn hoặc thấp hơn giá trị thị trường của nó.
1.1.7 Các đặc điểm của giá trị bất động sản
Một bất động sản để có giá trị phải hội tụ đồng thời 4 yếu tố sau:
Tính hữu ích được định nghĩa là khả năng cung cấp dịch vụ hoặc đáp ứng nhu cầu Ảnh hưởng của tính hữu ích đến giá trị được đánh giá qua các yếu tố như kích thước, hình dáng, vị trí địa lý và khả năng sử dụng cũng như huy động tại một thời điểm cụ thể.
Tính khan hiếm của bất động sản được xác định dựa trên mối quan hệ giữa cung và cầu, cũng như cách sử dụng hiện tại và dự kiến trong tương lai Mức độ khan hiếm của bất động sản có thể thay đổi theo từng thời điểm, phản ánh sự biến động của thị trường.
Định giá bất động sản
2.1.Khái niệm Định giá tài sản là sự ước tính giá trị của các quyền sở hữu tài sản cụ thể bằng hình thái tiền tệ tại một thời điểm nhất định phục vụ cho mục đích đã được xác định Như vậy định giá tài sản là bất động sản được định nghĩa là một nghệ thuật hay khoa học về sự ước tính giá trị của bất động sản theo một mục đích đã xác định tại thời điểm nhất định, có cân nhắc đến tất cả các đặc điểm của bất động sản đó cũng như xem xét tất cả các nhân tố kinh tế tiềm ẩn của thị trường bất động sản.
2.2 Mục đích của thẩm định giá bất động sản
Mọi hoạt động thẩm định giá tài sản đều nhằm mục tiêu ước tính chính xác giá trị của tài sản Mỗi bất động sản có thể mang nhiều loại giá trị như giá trị thị trường, giá trị bảo hiểm, giá trị thế chấp, giá trị thanh lý và giá trị đầu tư Tùy thuộc vào mục đích công việc, việc định giá sẽ tập trung vào các loại giá trị khác nhau và áp dụng các phương pháp định giá phù hợp Xác định mục đích thẩm định giá tài sản là bước quan trọng để giải thích lý do cần thiết cho việc thẩm định và giải quyết những bất đồng về giá trị của tài sản Do đó, bước đầu tiên trong mỗi hoạt động định giá là xác định rõ mục đích để đảm bảo tính nhất quán và hiệu quả trong toàn bộ quá trình thẩm định.
Thẩm định giá bất động sản phục vụ cho các mục đích sau:
- Chuyển nhượng quyền sở hữu bất động sản, quyền sử dụng và các hình thức chuyển quyền khác:
+ Giúp người mua xác định giá mua
+ Giúp người bán xác định giá bán
- Góp vốn thành lập liên doanh, hoặc chia tách hoặc thanh lý doanh nghiệp.
- Tính mức tiền thuê bất động sản và các điều khoản cho thuê.
- Xác định giá trị bất động sản đảm bảo thế chấp vay vốn ngân hàng, hoặc cầm cố.
- Để giải chấp bất động sản
- Để bảo hiểm bất động sản
- Tư vấn cho các nhà đầu tư kinh doanh bất động sản; xác định tính khả thi của một dự án đầu tư kinh doanh bất động sản
- Xác định giá sàn trong đấu giá bất động sản, đấu giá quyền sử dụng đất và đấu thấu dự án.
- Đối với thẩm định giá và qui định giá của nhà nước (NĐ 188):
+ Bồi thường thiệt hại về bất động sản khi nhà nước thu hồi
+ Tính thuế: Thuế chuyển nhượng bất động sản, thuế trước bạ.
+ Tính tiền sử dụng đất, tiền thuê đất khi nhà nước giao đất hoặc cho thuê đất.
2.3 Nguyên tắc định giá bất động sản:
2.3.1 Nguyên tắc sử dụng tối ưu:
Bất động sản là tài sản đa dạng, có thể sử dụng cho nhiều mục đích hợp pháp hoặc không hợp pháp, tùy thuộc vào quy định của chính quyền địa phương Về giá trị, bất động sản có thể tạo ra thu nhập ròng thấp và kéo dài hoặc thu nhập ròng cao nhưng trong thời gian ngắn Trong số các loại hình sử dụng, thường có một hình thức vừa hợp pháp vừa mang lại giá trị thu nhập ròng lớn nhất trong một khoảng thời gian nhất định.
Sử dụng tối ưu được xem là một trong số các nguyên tắc quan trọng nhất của định giá bất động sản
Cầu trong thị trường bất động sản
Cầu trong thị trường bất động sản đề cập đến số lượng bất động sản, bao gồm đất đai và tài sản gắn liền với đất, mà người tiêu dùng sẵn sàng chấp nhận và có khả năng thanh toán tại một thời điểm cụ thể.
Cung trong thị trường bất động sản
Cung trên thị trường bất động sản đề cập đến tổng diện tích đất và nhà ở gắn liền với đất, hoặc khối lượng tài sản liên quan đến đất, có sẵn để giao dịch tại một thời điểm cụ thể với mức giá được thị trường chấp nhận.
Nguyên tắc xác định giá thị trường dựa vào sự tương tác giữa cung và cầu Khi cung tăng mà cầu không thay đổi hoặc giảm, giá sẽ giảm; ngược lại, khi cung giảm mà cầu không thay đổi hoặc tăng, giá sẽ tăng Nếu cả cung và cầu cùng tăng hoặc giảm, giá sẽ thay đổi tùy thuộc vào tốc độ tăng hoặc giảm của chúng, với giá tăng khi cầu tăng nhanh hơn cung và ngược lại.
2.3.3 Nguyên tắc đánh giá các yếu tố tham gia quá trình tạo ra thu nhập thực từ bất động sản
Các yếu tố quan trọng trong việc tạo ra thu nhập thực từ bất động sản bao gồm việc sở hữu, bảo trì và vận hành bất động sản Những yếu tố này cần được thực hiện một cách hiệu quả để đảm bảo bất động sản phục vụ đúng mục đích và mang lại nguồn thu nhập ổn định.
Nguyên tắc ước tính giá trị thực của bất động sản yêu cầu đánh giá đầy đủ các yếu tố tạo ra thu nhập thực từ tài sản đó Việc này được thực hiện thông qua việc xem xét và đánh giá giá trị của từng yếu tố Để đảm bảo tính đồng nhất về mặt giá trị, các yếu tố thường được đưa về cùng một mặt bằng thời gian trong quá trình đánh giá Các yếu tố này đóng vai trò quan trọng trong việc tạo ra thu nhập thực từ bất động sản.
Khi định giá bất động sản, cần xem xét cả 4 yếu tố quan trọng để đảm bảo đánh giá chính xác, từ đó đưa ra giá trị thực của đất đai.
Thay đổi trong thị trường bất động sản phản ánh sự ảnh hưởng của các yếu tố tự nhiên, kinh tế, chính sách nhà nước, pháp luật, xã hội và môi trường, dẫn đến sự biến động liên tục của giá cả trên thị trường bất động sản.
Nguyên tắc này khẳng định rằng giá thị trường của bất động sản không bao giờ ổn định do ảnh hưởng từ các lực lượng tự nhiên, kinh tế, pháp luật, xã hội và môi trường Những yếu tố này không chỉ làm thay đổi giá trị và môi trường bất động sản mà còn tác động đến xu hướng đầu tư, bao gồm quy mô và chất lượng Thêm vào đó, nhu cầu về vật chất, văn hóa, tinh thần và sở thích của người tiêu dùng cũng thường xuyên biến đổi, tạo ra những yếu tố không thể dự đoán ảnh hưởng đến giá cả trong tương lai Do đó, kết quả định giá cần phản ánh chính xác giá trị của bất động sản tại thời điểm thực hiện định giá.
Sự thay đổi là một qui luật khách quan, diễn ra liên tục và không phụ thuộc vào ý muốn con người Việc ước tính giá thị trường chỉ phản ánh giá trị tại thời điểm định giá, nhưng cần phải bao hàm cả xu thế tương lai của bất động sản Nguyên tắc “thay đổi” luôn được áp dụng kết hợp với các nguyên tắc khác để đảm bảo tính chính xác trong việc định giá.
Cân đối trong thị trường bất động sản là việc đầu tư hợp lý giữa các yếu tố tác động đến giá trị của bất động sản trong cùng một khu vực, nhằm tối ưu hóa giá trị thu được.
Nguyên tắc cân đối có ý nghĩa kép
Khi áp dụng cho một bất động sản cụ thể, nguyên tắc này chỉ ra rằng giá thị trường tối đa sẽ được xác định khi các yếu tố tạo ra bất động sản đạt được trạng thái cân bằng.
Định giá bất động sản thế chấp
3.1 Vai trò của thế chấp bất động sản trong phát triển kinh tế-xã hội Để có vốn phục vụ cho sản xuất kinh doanh của các cá nhân, tổ chức, họ phải thế chấp bất động sản tại các tổ chức tín dụng để vay vốn, vì vậy trong nền kinh tế thị trường cạnh tranh hiẹn nay, thế chấp bất động sản để vay vốn tại các tổ chức tín dụng có vai trò thúc đẩy sản xuất kinh doanh phát triển, tăng cường công tác quản lý của nhà nước với bất động sản nói chung và nhà đất nói riêng Không chỉ có vậy, nhờ công việc này mà tổ chức tín dụng tránh được những rủi ro khi cho vay và hoạt động hiệu quả hơn Từ đó ta có thể rút ra, thế chấp bất động sản để vay vốn là việc bên vay vốn(gọi là bên thế chấp) dùng tài sản là bất động sản thuộc sở hữu hay quản lý hợp pháp của mình dể bảo đảm thực hiện nghĩa vụ trả nợ(gồm nợ gốc, lãi vay và tiền phạt lãi quá hạn) đối với bên cho vay(bên nhận thế chấp).
Trong quan hệ tín dụng, ngân hàng thường yêu cầu bên vay cung cấp tài sản đảm bảo để giảm thiểu rủi ro Nếu người vay không trả được nợ đúng hạn, ngân hàng có quyền bán bất động sản đã thế chấp để thu hồi nợ Do đó, việc định giá bất động sản khi thế chấp là rất quan trọng Định giá giúp cả bên nhận thế chấp và bên thế chấp hiểu rõ giá trị tài sản, từ đó xác định mức vốn vay phù hợp với giá trị bất động sản và tuân thủ quy định pháp luật.
Nếu công việc này được thực hiện hiệu quả, nguồn vốn sẽ được lưu thông liên tục, giúp ngành ngân hàng hoạt động tốt hơn và phát triển mạnh mẽ Khi người thế chấp vay vốn, họ sẽ đầu tư vào sản xuất kinh doanh, tạo ra sản phẩm vật chất để đáp ứng nhu cầu ngày càng tăng của xã hội, từ đó thúc đẩy sự phát triển kinh tế.
3.2 Phân loại bất động sản thế chấp
Bất động sản thế chấp bao gồm các loại sau:
Nhà ở và công trình xây dựng được gắn liền với đất, bao gồm cả các tài sản liên quan đến nhà ở, công trình xây dựng và các tài sản khác cũng gắn liền với đất.
Quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật có thể được thế chấp Nếu thế chấp toàn bộ tài sản kèm theo vật phụ, thì vật phụ sẽ được coi là một phần của tài sản thế chấp Trong trường hợp thế chấp một phần bất động sản có vật phụ, vật phụ chỉ thuộc tài sản thế chấp nếu có thỏa thuận giữa các bên Ngoài ra, các tài sản khác cũng được quy định theo pháp luật.
3.3 Các tiêu chuẩn của một bất động sản thế chấp
Khách hàng vay phải có giấy chứng nhận quyền sở hữu tài sản đối với tài sản thuộc sở hữu của mình, đặc biệt là trong trường hợp pháp luật yêu cầu đăng ký quyền sở hữu Đối với quyền sử dụng đất, khách hàng cần có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và thực hiện thế chấp theo quy định của pháp luật về đất đai.
Tài sản được phép giao dịch là những tài sản mà pháp luật cho phép thực hiện các hoạt động như mua, bán, tặng, cho, chuyển đổi, chuyển nhượng, cầm cố, thế chấp, bảo lãnh và các giao dịch khác mà không bị cấm.
Tài sản không tranh chấp là tài sản không có mâu thuẫn về quyền và nghĩa vụ hợp pháp trong quan hệ pháp luật tại thời điểm ký kết hợp đồng bảo đảm Khách hàng vay cần ký kết văn bản với tổ chức tín dụng, xác nhận rằng tài sản thế chấp không có tranh chấp và phải chịu trách nhiệm pháp lý về cam kết của mình.
+ Tài sản mà pháp luật qui định phải bảo hiểm thì khách hàng vay phải mua bảo hiểm tài sản trong thời hạn bảo đảm tiền vay
3.4 Các phương pháp thường áp dụng trong định giá bất động sản thế chấp
Trong định giá bất động sản thế chấp tại các tổ chức tín dụng hiện nay, thường áp dụng ba phương pháp định giá cơ bản: phương pháp so sánh trực tiếp, phương pháp chi phí giảm giá và phương pháp đầu tư Các phương pháp này giúp xác định giá trị thực của tài sản một cách chính xác và hiệu quả.
3.4.1 Phương pháp so sánh trực tiếp
Phương pháp so sánh trực tiếp là kỹ thuật định giá bất động sản dựa trên giá bán của các bất động sản tương tự đã giao dịch trên thị trường Phương pháp này giúp xác định giá trị của bất động sản mục tiêu bằng cách so sánh với các giao dịch tương tự, đảm bảo tính chính xác và phù hợp với thị trường hiện tại.
3.4.1.2 Công thức tính giá bất động sản
Giá bán của các bất động sản được điều chỉnh để phản ánh sự khác biệt giữa chúng và bất động sản chủ thể Mô hình này có thể được biểu diễn bằng chữ như sau:
AP = S + BA +BeA + GA+ IA +CA +NA (1)
* AP là giá bất động sản chủ thể;
* S là giá bán của bất động sản so sánh;
* BA là lượng điều chỉnh cho những khác biệt về vị trí thửa đất;
* BeA là lượng điều chỉnh cho những khác biệt về qui mô, kích thước thửa đất
* GA là lượng điều chỉnh cho sự khác tình trạng pháp lý về quyền sử dụng đất;
* IA là một lượng điều chỉnh cho sự lạm phát kể từ ngày bán đến thời điểm điều tra;
* CA là lượng điều chỉnh cho sự khác nhau về các điều kiện qui hoạch xây dựng;
* NA là lượng điều chỉnh cho những khác biệt về cơ sở hạ tầng và môi trường xung quanh
Kết quả từ các điều chỉnh này được thể hiện dưới dạng tổng số tiền gộp hoặc tỷ lệ phần trăm, nếu số tiền điều chỉnh được biểu thị theo tỷ lệ %.
3.4.1.3 Cơ sở khoa học của phương pháp
Phương pháp này dựa trên lý thuyết cho rằng giá trị thị trường của bất động sản (BĐS) liên quan chặt chẽ đến giá trị của các BĐS tương tự đã được giao dịch trên thị trường.
3.4.1.4 Đối tượng, phạm vi và yêu cầu của phương pháp
Phương pháp so sánh trực tiếp được sử dụng để thẩm định giá tất cả những BĐS giao dịch mua bán trên thị trường
Trên toàn cầu, ước tính có tới 98% bất động sản được định giá thông qua phương pháp so sánh trực tiếp Phương pháp này được ưa chuộng nhờ vào những lợi ích rõ ràng mà nó mang lại.
- Là phương pháp đơn giản, dễ thực hiện đặc biệt là đối với những người có kiến thức và kinh nghiệm về thị trường bất động sản;
- Kết quả của phương pháp phản ánh sự đánh giá khách quan của thị trường, nên dễ được mọi người chấp nhận;
Khi thẩm định giá bất động sản dân dụng như nhà ở hoặc đất trống trong khu vực dân cư, cũng như bất động sản thương mại - dịch vụ, cần chú trọng vào những tài sản thường xuyên giao dịch trên thị trường.
Yêu cầu của phương pháp
THỰC TRẠNG CÔNG TÁC ĐỊNH GIÁ TẠI NGÂN HÀNG THƯƠNG MẠI CỔ PHẦN KỸ THƯƠNG VIỆT NAM
Một số nét khái quát về ngân hàng Techcombank
1.1 Lịch sử hình thành và phát triển
Ngày 27 tháng 9 năm 1993 ngân hàng cổ phần thương mại Kỹ thương Việt Nam chính thức được thành lập Với tên giao dịch quốc tế là Techcombank ( technologycal and commercial bank ) và số vốn điều lệ là 20 tỷ đồng, ngân hàng thương mại Kỹ thương đã gia nhập hàng ngũ những ngân hàng cổ phần đầu tiên của Việt Nam được thành lập trong bối cảnh đất nước đang chuyển sang nền kinh tế thị trường định hướng xã hội chủ nghĩa Suốt quãng thời gian hoạt động 14 năm ( kể từ khi mới được thành lập vào năm
1993 đến nay) ngân hàng đã duy trì hoạt động trong trạng thái bình ổn và bền vững
Tính đến ngày 31/12/2005, tổng nguồn vốn huy động của Techcombank đạt 9.259 tỷ đồng, tăng 33,8% so với năm 2004 Dư nợ tín dụng đạt 5.380 tỷ đồng, tăng 55% so với cuối năm 2004 Chất lượng tín dụng của ngân hàng được duy trì và kiểm soát chặt chẽ, với lượng dự phòng rủi ro tín dụng được quản lý thường xuyên để đảm bảo an toàn hoạt động Nhờ ứng dụng công nghệ, năng suất lao động trong năm 2005 được cải thiện, quy trình cung ứng sản phẩm mới được hoàn thiện, và các cân đối lớn như huy động - cho vay, cơ cấu dư nợ ngắn - trung - dài hạn được quản lý hiệu quả hơn.
Những chỉ tiêu tài chính chủ yếu trong năm 2005 Đơn vị tính : tỷ đồng
Lợi nhuận trước thuế và dự phòng rủi ro 90,07 130,32 277,86
Lợi nhuận trước thuế và sau dự phòng rủi ro 42,17 107,01 286,06
Tỷ lệ lợi nhuận thuần/ tài sản có (ROA) 1,64 1,70 2,60
Tính đến tháng 12 năm 2006, Techcombank đã có 73 điểm giao dịch trên toàn quốc, với vốn điều lệ đạt 1500 tỷ đồng và tổng tài sản lên tới 15.759 tỷ đồng cùng gần 1.300 nhân viên Ngân hàng này duy trì tốc độ tăng trưởng tổng tài sản và doanh thu hàng năm trên 30% Thành công của Techcombank được ghi nhận nhờ vào bộ máy lãnh đạo sáng suốt và cơ cấu tổ chức thống nhất Biểu đồ dưới đây sẽ minh họa rõ hơn về cơ cấu tổ chức của ngân hàng.
Ra đời trong bối cảnh đất nước đang chuyển mình, Techcombank đã khẳng định vị thế quan trọng trong nền kinh tế quốc dân Với tầm nhìn chiến lược, ngân hàng tập trung vào các thành phố lớn, nơi có nhiều hoạt động giao thương, mang lại cơ hội phát triển Tuy nhiên, sự cạnh tranh khốc liệt từ các ngân hàng khác cũng là thách thức lớn Techcombank đã xác định đối tượng khách hàng chủ yếu là doanh nghiệp vừa và nhỏ, chiếm 65% doanh số tín dụng, trong khi doanh nghiệp nhà nước và tư nhân lớn chỉ chiếm khoảng 8% Ngân hàng hiện là một trong những ngân hàng năng động nhất trên thị trường liên ngân hàng và áp dụng hệ thống quản trị rủi ro tiên tiến Việc kết nối trực tuyến toàn hệ thống với phần mềm Globus của Temenos vào cuối năm 2003 đã đưa Techcombank trở thành ngân hàng tiên phong về công nghệ tại Việt Nam Để nâng cao chất lượng phục vụ khách hàng, ngân hàng đang triển khai nhiều đề án đào tạo nhân viên và phát triển dịch vụ Với phương châm thân thiện và tin cậy, Techcombank đã xây dựng thương hiệu mạnh mẽ, tạo tiền đề cho sự phát triển vượt bậc trong tương lai.
1.2 Những hoạt động chính của Techcombank trong những năm qua 1.2.1 Dịch vụ ngân hàng cá nhân: Được coi là thế mạnh của mình, phân đoạn thị trường khách hàng cá nhân tiếp tục được chú trọng Với mức lãi suất có tính cạnh tranh cao và phương thức giải ngân nhanh chóng, Techcombank hoàn toàn chinh phục được ngay cả những khách hàng khó tính nhất về sự phục vụ chu đáo của mình Techcombank là ngân hàng được biết đến với mức lãi suất hấp dẫn hợp lý thể hiện trong các dịch vụ nhận tiền gửi tiết kiệm như:
- Tài khoản tiết kiệm giáo dục
- Tài khoản tiết kiệm thường
- Tài khoản tiết kiệm đa năng
- Tài khoản tiết kiệm trả lãi định kỳ
- Tiết kiệm theo thời gian thực gửi
- Tiết kiệm định kỳ vì tương lai
Năm 2005, công tác huy động vốn từ khu vực dân cư ghi nhận sự tăng trưởng mạnh mẽ, đạt 3.891,55 tỷ đồng, tăng 82,76% so với cùng kỳ năm trước Số vốn này chiếm 42,03% trong tổng cơ cấu huy động vốn của ngân hàng.
Kết quả khả quan trong việc huy động vốn đến từ chính sách lãi suất linh hoạt và hoạt động định hướng khách hàng hiệu quả.
Cơ cấu huy động vốn
Huy động từ các tổ chức kinh to Huy động từ các tổ chức tín dụng
Tăng trưởng vốn huy động từ khu vực dân cư
1.2.2 Huy động vốn từ doanh nghiệp:
Mặc dù không phải là nhóm khách hàng chính, các doanh nghiệp kinh tế vẫn được Techcombank xem là khách hàng tiềm năng Quay ngược lại năm 2005, hoạt động huy động vốn từ doanh nghiệp của ngân hàng này đã duy trì mức tăng trưởng ổn định, với tổng số vốn huy động từ các tổ chức kinh tế trong cả năm đạt kết quả khả quan.
2382 tỷ đồng, chiếm tỷ trọng 25.53% trong tổng cơ cấu huy động vốn, tăng 13.64% so với năm 2004.
Năm 2005, Techcombank đã phát huy thế mạnh trong lĩnh vực cho vay tiêu dùng, đáp ứng tốt nhu cầu khách hàng với tổng dư nợ tín dụng cá nhân đạt 1560,9 tỷ đồng, tăng 66% so với năm 2004 và chiếm 29% tổng dư nợ tín dụng Ngân hàng đã cải tiến quy trình cho vay cho các sản phẩm như ôtô và nhà mới, đồng thời phát triển thêm các sản phẩm tín dụng cá nhân mới, bao gồm gói sản phẩm dành cho các cặp vợ chồng trẻ.
Huy động vốn từ doanh nghiệp giúp các cặp đôi trẻ có nhu cầu tài chính xây dựng cuộc sống tiện nghi Sản phẩm này đánh dấu bước tiến quan trọng trong việc đa dạng hóa sản phẩm, đáp ứng nhu cầu của từng phân khúc thị trường Ngoài ra, các sản phẩm bán lẻ như cho vay du học và hỗ trợ kinh doanh cá thể vẫn duy trì được tốc độ tăng trưởng ổn định.
Năm 2005, dư nợ tín dụng toàn ngân hàng tăng 55%, trong đó dư nợ tín dụng tại khu vực doanh nghiệp tăng 51% Mặc dù các doanh nghiệp nhỏ và vừa vẫn là đối tượng cho vay chính, tỷ lệ này đã giảm so với năm 2004 Doanh nghiệp thương mại chiếm ưu thế trong cơ cấu cho vay của Techcombank.
Năm 2005, Techcombank đã có những nỗ lực đáng kể trong việc cải tiến quy trình cấp tín dụng cho khách hàng doanh nghiệp, đặc biệt thông qua việc hoàn thành dự án quản trị quan hệ khách hàng (CRM) Những kết quả ban đầu của dự án đã được phân tích để xác định các điểm đổi mới, nhằm nâng cao sự hài lòng của khách hàng doanh nghiệp, đặc biệt là những khách hàng mang lại giá trị cao cho ngân hàng, từ đó tạo cơ sở để duy trì mối quan hệ lâu dài.
Dư nợ tín dụng bán lẻ
Việc phân tích các ngành kinh tế được thực hiện định kỳ nhằm phát hiện và khai thác xu hướng tăng trưởng cũng như các ngành nghề tiềm năng, góp phần nâng cao hiệu quả hoạt động của ngân hàng.
Tín dụng doanh nghiệp Đơn vị : tỷ đồng
Tổng dư nợ tín dụng doanh nghiệp 1623 2525.2
- Doanh nghiệp vừa và nhỏ 1262.43 2147 3220.83
- Doanh nghiệp có vốn nước ngoài 140.28 10.47 205.05
Tổng dư nợ tín dụng doanh nghiệp
2003 2004 2005 dư nợ tín dụng doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài
Dư nợ tín dụng doanh nghiệp vừa và nhỏ
Dư nợ tín dụng doanh nghiệp nhà nước
1.2.3.3.Hệ thống thanh toán thẻ:
Năm 2005 đánh dấu sự bứt phá của Techcombank trong lĩnh vực phát hành và thanh toán thẻ, giữa bối cảnh cạnh tranh gay gắt trên thị trường thẻ Kể từ khi gia nhập thị trường thẻ vào cuối năm 2003, sản phẩm F@stAccess của Techcombank đã được khách hàng công nhận là thẻ thanh toán tiện ích nhất hiện nay.
Tình hình định giá bất động sản thế chấp tại Techcombank hiện nay
2.1 Định giá quyền sử dụng đất: Định giá đất đối với đất không phải đất đi thuê:
Định giá các thửa đất nằm trên các tuyến đường mới mở hoặc vừa được nâng cấp, sửa chữa nhưng chưa được liệt kê và quy định bởi UBND thành phố là một vấn đề quan trọng Việc này không chỉ ảnh hưởng đến giá trị bất động sản mà còn liên quan đến quy hoạch đô thị và phát triển kinh tế địa phương Cần có những tiêu chí rõ ràng và minh bạch để đảm bảo quy trình định giá hợp lý và công bằng.
Đối với đất nằm trên các tuyến đường mới mở hoặc vừa được nâng cấp, sửa chữa mà chưa được liệt kê trong quy định khung giá đất của UBND tỉnh, thành phố, giá đất sẽ được xác định dựa trên khung giá của các tuyến đường lân cận có điều kiện hạ tầng tương tự.
Việc định giá loại đất này tuân theo khung giá đất do UBND tỉnh, thành phố Hà Nội quy định Giá trị đất không được vượt quá K lần giá trị đất theo khung giá của những đường phố lân cận.
Đường phố lân cận được định nghĩa là các tuyến đường nằm trên cùng một trục giao thông, có thể cắt ngang hoặc song song với đường phố chính, và đều thuộc cùng một phạm vi địa giới hành chính như quận, huyện, xã hoặc phường.
Thứ tự ưu tiên trên đường phố lân cận được xác định như sau: Đường phố cùng nằm trên trục giao thông sẽ có ưu tiên hàng đầu, tiếp theo là đường phố cắt ngang, và cuối cùng là đường phố song song.
(+) Đối với đường phố lân cận là đường cắt ngang :
Đối với những con đường bị cắt ngang bởi hai hoặc ba con đường đã có quy định khung giá đất, các con đường lân cận sẽ được xác định là những con đường cắt tại điểm đầu.
Quy định của đầu đường phố mới: Nếu đứng ở đầu phố thì nhà được đánh số chẵn theo thứ tự tăng dần.
Khi một loại đường phố bị cắt ngang bởi hai hoặc ba đường phố khác, bao gồm cả những con phố mới và những con đường đã có giá quy định, thì việc tham chiếu giá đất chỉ áp dụng cho các đường phố đã có khung giá đất quy định Thứ tự tham chiếu sẽ được xác định theo thứ tự: cắt ở đầu đường, sau đó cắt ở giữa đường, và cuối cùng là cắt ở cuối đường.
Trong các khu đô thị mới với nhiều đường phố mới mở, các đường phố lân cận thường được sử dụng làm điểm tham chiếu Một đường phố mới sẽ được lấy làm tham chiếu cho đường phố kế tiếp, tạo nên sự liên kết và áp dụng hiệu quả trong việc quy hoạch giao thông.
Đối với các thửa đất ven đô đã được UBND tỉnh, thành phố phê duyệt quy hoạch thành khu đô thị mới tại Hà Nội, việc định giá sẽ dựa trên giá trị trung bình cộng giữa giá thị trường nơi có đất và không vượt quá 3.5 lần giá trị theo khung giá đất.
- Định giá đối với các thửa đất và nhà ở chung cư thuộc các khu Đô thị mới tại thành phố Hà Nội
Đối với thửa đất trong khu đô thị mới, nếu hợp đồng mua bán quyền sử dụng đất với chủ đầu tư được ký trước ngày 31/12/2002, giá trị định giá sẽ được tính bằng trung bình cộng giữa giá trị thị trường và giá trị hợp đồng tại thời điểm định giá Ngược lại, nếu hợp đồng mua bán được ký sau thời điểm này, giá trị định giá sẽ dựa trên giá trị của hợp đồng mua bán chuyển quyền sử dụng đất với chủ đầu tư.
Đối với căn hộ chung cư trong Đô thị mới do các công ty xây dựng và phát triển nhà đầu tư, giá trị định giá được xác định dựa trên giá trị hợp đồng gốc giữa chủ đầu tư và người mua Nếu không có hợp đồng gốc, giá trị có thể được xác định qua các căn hộ tương tự về diện tích, số tầng, trang bị nội thất và điều kiện cơ sở hạ tầng công bố bởi chủ đầu tư tại thời điểm giao dịch, sau khi trừ đi giá trị khấu hao.
Trong trường hợp tổ chức hoặc cá nhân nhận chuyển nhượng nhà hoặc móng nhà từ các chủ dự án được nhà nước giao đất xây dựng để bán, giá trị tài sản sẽ được xác định dựa trên giá mua ghi trong hợp đồng mua bán và các giấy tờ liên quan đến việc thanh toán tiền mua.
Việc định giá các thửa đất thuộc các đường phố mới, trước đây thuộc các huyện đã được nâng cấp thành quận nhưng chưa điều chỉnh khung giá đất, được thực hiện dựa trên khung giá do UBND tỉnh, thành phố ban hành kết hợp với giá trị thị trường Đặc biệt, giá trị thị trường cần được xác định bởi một công ty định giá bất động sản uy tín để đảm bảo tính chính xác và minh bạch.
Đối với các thửa đất không nằm trong các quy định đã nêu, việc định giá sẽ được thực hiện theo khung giá đất do Ủy ban Nhân dân tỉnh hoặc thành phố nơi có đất quy định.
Quy định về giá đất trên địa bàn thành phố Hà Nội năm 2006
Kết quả hoạt động định giá trong thời gian qua
Mặc dù được thành lập vào năm 2006, đội ngũ chuyên viên định giá BĐS của ngân hàng Techcombank đã thực hiện một khối lượng công việc ấn tượng Họ thu thập thông tin thị trường và lập bảng giá cho các tuyến phố lớn tại Hà Nội cũng như các tỉnh như Hải Dương, Hải Phòng và TP Hồ Chí Minh Hàng tháng, các chuyên viên này báo cáo tình hình thị trường, giá nhà đất và đặc điểm kinh tế của từng khu vực để trình Ban Tổng giám đốc xem xét Đội ngũ định giá cũng tham khảo các phương pháp định giá quốc tế để cải thiện quy trình hiện tại Họ đã hoàn thành việc định giá tài sản cho nhiều doanh nghiệp, giúp quá trình giải ngân vốn diễn ra thuận lợi, đồng thời cung cấp dịch vụ định giá nhà đất cho cá nhân và hộ gia đình có nhu cầu vay vốn bằng thế chấp tài sản.
Trong những năm sắp tới, yếu tố cạnh tranh giữa các ngân hàng đòi hỏi
Tổ Định giá cần xác định mục tiêu và phương hướng hoạt động chiến lược, tập trung vào việc nâng cao chất lượng dịch vụ và chuyên môn trong định giá Giá
Đánh giá chung
Chuyên viên định giá bất động sản tại Techcombank là những người dày dạn kinh nghiệm và am hiểu sâu sắc về thị trường, có khả năng nắm bắt thông tin nhanh nhạy với sự biến động của thị trường Kiến thức chuyên môn vững chắc giúp họ thực hiện việc định giá một cách nhanh chóng và chính xác Ngân hàng cũng hợp tác với các tổ chức đào tạo uy tín để tổ chức các lớp nâng cao kỹ năng nghiệp vụ cho cán bộ nhân viên Ban lãnh đạo luôn tạo điều kiện thuận lợi để các chuyên viên trong Tổ Định giá phát huy tối đa khả năng của mình.
Thị trường bất động sản (BĐS) trong những năm gần đây có sự biến động mạnh mẽ, với nhiều giao dịch ngầm khiến việc thu thập thông tin trở nên khó khăn Nhu cầu BĐS chủ yếu là cầu ảo, dẫn đến giá cả bị đẩy lên cao, xa rời giá trị thực Khung giá đất hiện tại cố định và không phản ánh đúng diễn biến thị trường, gây khó khăn trong việc định giá BĐS không chỉ là hàng hóa mà còn là tài sản sản xuất quan trọng, do đó nhu cầu luôn cao Giá trị BĐS phụ thuộc vào nguyên liệu và môi trường xung quanh Theo chính sách của Techcombank, giá trị BĐS được định giá dựa trên trung bình cộng giữa khung giá đất và giá thị trường Thị trường BĐS tiềm ẩn nhiều rủi ro, việc định giá chính xác là thách thức lớn Để bảo đảm an toàn cho ngân hàng khi cho vay, định giá BĐS cần gắn liền với thực tế thị trường và tần suất giao dịch, không chỉ dựa vào giá do người bán hoặc mua đưa ra Hơn nữa, lĩnh vực định giá BĐS còn mới mẻ, là một yếu tố cản trở trong công tác định giá.
MỘT SỐ GIẢI PHÁP NHẰM NÂNG CAO CHẤT LƯỢNG CÔNG TÁC ĐỊNH GIÁ TẠI NGÂN HÀNG THƯƠNG MẠI CỔ PHẦN KỸ THƯƠNG VIỆT NAM
Đẩy mạnh việc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và sở hữu nhà
Hoạt động tín dụng của ngân hàng chủ yếu dựa vào việc cho vay từ số vốn nhàn rỗi trong cộng đồng, với đối tượng vay chủ yếu là doanh nghiệp, tổ chức kinh tế, cá nhân và đoàn thể Để vay vốn, người đi vay cần có tài sản thế chấp, thường là bất động sản, và điều kiện tiên quyết là bất động sản phải có giấy tờ chứng nhận quyền sở hữu Nếu không có giấy tờ này, bất động sản sẽ không thể trở thành tài sản đảm bảo cho khoản vay Nhu cầu vay vốn lớn trong xã hội đang bị cản trở bởi các rào cản pháp lý, dẫn đến khó khăn cho cả người vay và ngân hàng Do đó, cần đẩy nhanh tiến độ cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu đất và nhà ở để tạo thuận lợi cho hoạt động tín dụng Giấy chứng nhận này không chỉ là thủ tục hành chính mà còn là cơ sở pháp lý quan trọng để thực hiện các giao dịch về đất đai và nhà ở Việc nâng cao hiệu quả định giá bất động sản thế chấp tại ngân hàng sẽ giúp thúc đẩy các giao dịch, từ đó phát triển thị trường bất động sản và nền kinh tế.
Hiện nay, Việt Nam chưa có cơ quan chính thức chuyên trách quản lý bất động sản, dẫn đến tình trạng quản lý lộn xộn và chồng chéo giữa các cơ quan như Bộ Tài nguyên và Môi trường, Bộ Xây dựng, và Bộ Giao thông Vận tải Điều này gây khó khăn trong việc phân định trách nhiệm, làm giảm hiệu quả quản lý và khiến người dân mất lòng tin vào chính sách nhà nước Để khắc phục tình trạng này, cần thành lập một cơ quan quản lý thống nhất về bất động sản, từ đó xây dựng hệ thống chính sách pháp luật rõ ràng Sự thống nhất trong quản lý không chỉ giúp người dân hiểu rõ quyền lợi và nghĩa vụ của mình mà còn tạo điều kiện thuận lợi cho các doanh nghiệp hoạt động trong lĩnh vực bất động sản, nâng cao hiệu quả kinh tế và xã hội.
3.Tiếp tục xây dựng và hoàn thiện các chính sách pháp lý có liên quan đến công tác định giá bất động sản
Hoạt động định giá bất động sản tại Việt Nam vẫn còn mới mẻ và thiếu sự hỗ trợ từ chính sách nhà nước, dẫn đến tính tự phát và không tuân theo tiêu chuẩn chung Kết quả của hoạt động này thường thiếu tính thực tiễn và hiệu quả Để nâng cao chất lượng công tác định giá, cần có sự hỗ trợ pháp lý từ nhà nước thông qua các chính sách và quy định pháp luật, tạo điều kiện thuận lợi cho các chuyên viên định giá thực hiện công việc của mình.
Nhà nước cần ban hành văn bản pháp quy quy định trình tự và thủ tục định giá bất động sản, giúp ngân hàng và các tổ chức tín dụng có cơ sở thực hiện công tác định giá Đồng thời, cần xây dựng khung giá cho từng loại công trình, tạo nền tảng kỹ thuật cho việc định giá nhà ở và các công trình xây dựng.
4.Tăng cường công tác đạo tạo chuyên môn nghiệp vụ, kỹ thuật định giá bất động sản thế chấp cho cán bộ làm công tác định giá
Nâng cao trình độ cán bộ định giá tại ngân hàng sẽ cải thiện đáng kể hiệu quả công việc Do đó, việc đào tạo chuyên môn về kỹ thuật định giá bất động sản thế chấp là rất quan trọng, bao gồm cả khía cạnh đạo đức và nghiệp vụ Cán bộ ngân hàng cần có tâm huyết và sự công tâm trong công việc định giá Ngân hàng nên thường xuyên tổ chức các lớp huấn luyện để trang bị kỹ năng nghề nghiệp cho cán bộ Ngoài ra, việc cập nhật kiến thức về phương pháp định giá từ các nước tiên tiến và trang bị hiểu biết pháp luật cho chuyên viên định giá sẽ giúp công tác này diễn ra thuận lợi hơn.