Vì thế e chọn đề tài “ Công tác quản lý khai thác sử dụng khu nhà ở thu nhập thấp Kiến Hưng – Thực trạng và giải pháp” nhằm tìm hiểu thêm để Trang 7 Chuyên đề tập trung nghiên cứu về c
CƠ SỞ LÝ LUẬN VỀ CÔNG TÁC QUẢN LÝ KHAI THÁC SỬ DỤNG KHU NHÀ Ở THU NHẬP THẤP KIẾN HƯNG
Người thu nhập thấp
1.1.1 Khái niệm Ở Việt Nam hiện nay người có thu nhập thấp chiếm phần lớn do công việc không ổn định, có tình trạng thất nghiệp dẫn đến cuộc sống không ổn đinh.
Theo quan điểm của Ngân hàng Thế giới và UNDP, người thu nhập thấp được định nghĩa là những người chi tiêu ít nhất 66% thu nhập cho ăn uống để tồn tại, trong khi 34% thu nhập còn lại dành cho các nhu cầu khác như nhà ở, văn hóa, giáo dục, y tế, đi lại Tuy nhiên, việc đưa ra một định nghĩa chính xác về người thu nhập thấp không phải là dễ dàng do phụ thuộc vào điều kiện sống của từng hộ gia đình, tình hình phát triển kinh tế xã hội và phong tục tập quán của từng địa phương, từng dân tộc Để xác định rõ ràng thế nào là người thu nhập thấp, cần phải tiến hành khảo sát xã hội về thu nhập và chi tiêu hộ gia đình.
Người thu nhập thấp là những cá nhân thuộc nhóm thu nhập trung bình trở xuống, đối mặt với áp lực tài chính khi phải phân bổ thu nhập cho việc thuê nhà hoặc trả góp tiền sửa nhà, mua nhà, đồng thời đảm bảo chi tiêu cho các nhu cầu cơ bản hàng ngày.
Người lao động có thu nhập thấp được Bộ Xây dựng định nghĩa là những lao động tự do hoặc người làm việc tại các doanh nghiệp, cơ quan, đơn vị thuộc các thành phần kinh tế tại khu vực đô thị, có mức thu nhập không thuộc diện phải nộp thuế thu nhập cá nhân theo quy định của pháp luật về thuế thu nhập cá nhân.
1.1.2 Tiêu chí xác đinh người có thu nhập thấp
Theo tiêu chí của tổ chức phi chính phủ VeT, chuyên hoạt động trong lĩnh vực nâng cấp đô thị và nhà ở cho người có thu nhập thấp, những người thuộc nhóm này thường có mức thu nhập hàng tháng nằm trong khoảng từ 400.000 đồng đến dưới 5.000.000 đồng.
Theo số liệu điều tra năm 2012, người thu nhập thấp tại Hà Nội có mức thu nhập là 750.000 - 2.200.000đồng/người/tháng
Tại thành phố Hà Nội, đối tượng người thu nhập thấp là:
Những người lao động tự do và không có nghề nghiệp ổn định thường phải đối mặt với thu nhập không ổn định, điển hình như những người bán hàng rong, bán hàng thuê, bốc vác Thu nhập hạn chế của họ thường không đủ để đáp ứng nhu cầu tối thiểu hàng ngày như ăn, mặc, khiến việc tích lũy để mua nhà trở nên gần như không thể Kết quả là, họ thường phải sống trong các khu lao động nghèo, nơi chỗ ở thiếu thốn và không đảm bảo an toàn.
- Công nhân viên chức, cán bộ Nhà nước: Thu nhập của họ chủ yếu là lương hàng tháng, có phần tích luỹ để mua nhà nhưng ở mức rất thấp
Công nhân làm việc tại các khu công nghiệp và khu chế xuất thường phải đối mặt với những khó khăn trong việc tìm kiếm chỗ ở phù hợp Hầu hết họ phải đi thuê nhà hoặc được doanh nghiệp cung cấp chỗ ở, nhưng điều kiện sống thường rất hạn chế, ảnh hưởng đến chất lượng cuộc sống và sức khỏe của họ.
Đối tượng chính sách và những người có công với cách mạng thường nhận được sự hỗ trợ của Nhà nước về chính sách nhà ở, bao gồm cả việc xây dựng nhà tình nghĩa để giúp họ cải thiện điều kiện sống và ổn định cuộc sống.
Sinh viên mới ra trường thường đối mặt với khó khăn trong việc tìm kiếm việc làm phù hợp hoặc mức lương khởi điểm còn thấp, dẫn đến việc tích lũy tài chính không đủ để mua nhà Điều này đòi hỏi sự hỗ trợ từ Nhà nước để giúp họ vượt qua giai đoạn khó khăn này và tạo cơ hội để sở hữu nhà ở.
Khái niệm và đặc điểm nhà ở cho người có thu nhập thấp
Nhà ở cho người thu nhập thấp là giải pháp của chính quyền địa phương nhằm đáp ứng nhu cầu về chỗ ở cho những người có thu nhập thấp Các dự án này thường được xây dựng và điều hành bởi chính quyền cấp quận, huyện hay thành phố, với mục tiêu cung cấp nhà ở với giá ưu đãi thông qua hình thức cho thuê hoặc bán cho những đối tượng này.
Nhà ở cho người thu nhập thấp là một loại sản phẩm hàng hóa được thiết kế để bán, không phải là hoạt động làm từ thiện Đối tượng mục tiêu của loại hình bất động sản này là những người có thu nhập thấp, thường kiếm tiền từ lương hoặc làm công, nhưng chỉ đủ trang trải cuộc sống và tích lũy một chút, không thể tự mình sở hữu nhà ở nếu không có sự hỗ trợ từ nhiều phía.
Loại nhà ở cho người thu nhập thấp thường có giá rẻ hơn các loại nhà khác Lý do:
Loại nhà này không hề kém chất lượng như nhiều người thường nghĩ Nó vẫn đảm bảo độ bền vững với những tiêu chuẩn xây dựng cơ bản, mặc dù không sử dụng các thiết bị đắt tiền như thang máy, thiết bị vệ sinh cao cấp, họa tiết trang trí cầu kỳ hay các dịch vụ tiện ích xa xỉ như hồ bơi, sân tennis.
Một điểm khác biệt nữa của căn hộ bình dân so với căn hộ cao cấp là diện tích sử dụng nhỏ hơn Trong nhiều trường hợp, vài ba căn hộ phải sử dụng chung một nhà bếp và nhà vệ sinh, tạo nên sự khác biệt đáng kể về không gian sống.
Chính phủ cũng áp dụng các biện pháp hỗ trợ tài chính cho chủ đầu tư dự án, bao gồm giảm hoặc miễn thuế đất, hỗ trợ vay vốn ngân hàng với lãi suất thấp, tài trợ một phần tiền đền bù giải tỏa và hỗ trợ giảm giá vật liệu xây dựng, nhằm tạo điều kiện thuận lợi cho việc triển khai dự án.
Một trong những ưu đãi hấp dẫn khi mua căn hộ là được giảm giá đáng kể, thậm chí chỉ bằng giá thành căn hộ và được trả dần trong khoảng thời gian dài từ 15 đến 20 năm mà không phải chịu lãi suất hoặc lãi suất rất thấp Để đảm bảo quyền lợi cho nhà đầu tư, chính phủ thường ưu tiên cho họ tham gia vào các dự án khác có tiềm năng sinh lời cao hơn, giúp họ bù đắp và tối ưu hóa lợi nhuận.
Người mua có thể sở hữu nhà ở theo quy định của pháp luật, tuy nhiên ở một số quốc gia như Hàn Quốc, do được hưởng nhiều ưu đãi nên thường không được tự do mua bán, sang nhượng tài sản Khi muốn bán, họ thường phải bán lại cho quỹ nhà của chính phủ với giá thỏa thuận, để cơ quan quản lý nhà có thể điều tiết và phân phối lại cho người khác.
Nghị quyết số 18/NQ-CP ngày 20/04/2009 và Quyết định số 67/2009/QĐ-TTg ngày 24/04/2009 của Thủ tướng Chính phủ có quy định:
Nhà ở giá thấp dành cho các đối tượng có thu nhập thấp và khó khăn về nhà ở tại khu vực đô thị được gọi chung là nhà ở cho người có thu nhập thấp, cung cấp giải pháp về chỗ ở cho những người có thu nhập hạn chế, giúp họ cải thiện chất lượng cuộc sống và ổn định cuộc sống tại đô thị.
Nhà ở thu nhập thấp là loại hình nhà ở được các doanh nghiệp thuộc thành phần kinh tế đầu tư xây dựng bằng nguồn vốn tự huy động, đồng thời nhận được các chính sách ưu đãi từ Nhà nước Loại hình nhà ở này được thiết kế để đáp ứng nhu cầu về chỗ ở của các hộ gia đình có thu nhập thấp, giúp họ tiếp cận được với không gian sống chất lượng và an toàn.
Công tác quản lý khai thác sử dụng nhà ở thu nhập thấp
Theo Quyết định số 34/2010/QĐ-UBND ngày 16/08/2010 của UBND Thành phố
Theo quy định của Hà Nội, nhà ở thu nhập thấp là loại hình nhà ở được đầu tư xây dựng bởi các doanh nghiệp thuộc các thành phần kinh tế để phục vụ mục đích bán (trả tiền một lần hoặc trả góp), cho thuê hoặc cho thuê mua theo quy định của pháp luật.
Nhà ở thu nhập thấp là loại hình nhà ở thương mại được điều tiết bởi nhà nước về diện tích, giá cả, điều kiện và đối tượng mua bán Theo quy định, nhà ở thu nhập thấp có diện tích tối đa 70m2 và được hưởng nhiều ưu đãi như miễn tiền sử dụng đất, giảm thuế VAT và thuế thu nhập doanh nghiệp Ngoài ra, loại hình này còn được tăng mật độ sử dụng đất, tuy nhiên bị khống chế bởi đối tượng mua và tỷ lệ lợi nhuận không quá 10%.
Nhà ở cho người thu nhập thấp là loại hình bất động sản được thiết kế dành riêng cho đối tượng có thu nhập hạn chế, với mức tích lũy tài chính thấp và thường chỉ có thể sở hữu nhà khi nhận được sự ưu đãi, hỗ trợ từ phía Nhà nước.
Nhà ở cho người thu nhập thấp thường có giá rẻ hơn so với các loại nhà khác do diện tích nhỏ và thiết kế đơn giản Ngoài ra, chính phủ cũng có các chính sách hỗ trợ như giảm hoặc miễn thuế cho chủ đầu tư, hỗ trợ tài chính để mua vật liệu xây dựng với giá thấp, vay ngân hàng với lãi suất thấp và hỗ trợ tiền đền bù giải tỏa, giúp giảm chi phí xây dựng và tăng khả năng tiếp cận nhà ở cho người thu nhập thấp.
1.3 Công tác quản lý khai thác sử dụng nhà ở cho người có thu nhập thấp
Công tác quản lý sử dụng khu nhà ở cho người có thu nhập thấp là giai đoạn quản lý sau khi công trình hoàn thành và đưa vào khai thác Đây là quá trình điều phối mối quan hệ giữa người tổ chức sử dụng, người sử dụng, chủ đầu tư, cơ quan quản lý Nhà nước và các bên liên quan, nhằm đảm bảo việc quản lý, khai thác và sử dụng khu nhà ở một cách khoa học, hiệu quả và tuân thủ các quy định của pháp luật, đáp ứng nhu cầu sử dụng của người dân sinh sống trong khu nhà ở.
1.3.2 Nội dung quản lý khai thác sử dụng nhà ở thu nhập thấp
Thông tư số 36/2009/TT-BXD hướng dẫn việc bán, cho thuê, cho thuê mua và quản lý sử dụng nhà ở cho người có thu nhập thấp tại khu vực đô thị, nhằm tạo điều kiện thuận lợi cho những người có thu nhập thấp tiếp cận với nhà ở, góp phần giải quyết vấn đề nhà ở cho người dân Thông tư này quy định cụ thể về đối tượng, điều kiện, thủ tục và quy trình bán, cho thuê, cho thuê mua nhà ở cho người có thu nhập thấp, đồng thời quy định trách nhiệm của các cơ quan, tổ chức, cá nhân liên quan trong việc quản lý và sử dụng nhà ở này.
Công tác quản lý vận hành nhà ở thu nhập thấp là một quá trình phức tạp bao gồm việc quản lý, vận hành và duy trì hoạt động của hệ thống trang thiết bị thuộc phần sở hữu chung hoặc phần sử dụng chung, cũng như cung cấp các dịch vụ cần thiết để đảm bảo khu nhà ở hoạt động bình thường Các hoạt động này bao gồm việc quản lý thang máy, máy bơm nước, máy phát điện dự phòng, hệ thống hạ tầng kỹ thuật và các trang thiết bị khác Bên cạnh đó, công tác quản lý vận hành còn bao gồm việc cung cấp các dịch vụ như bảo vệ, vệ sinh, thu gom rác thải, chăm sóc vườn hoa, cây cảnh, diệt côn trùng và các dịch vụ khác.
Chủ đầu tư dự án có trách nhiệm xác định chi phí quản lý vận hành nhà ở thu nhập thấp và quy định rõ trong hợp đồng mua bán, cho thuê, thuê mua nhà ở Tuy nhiên, mức chi phí này không được vượt quá 85% mức chi phí quản lý vận hành do UBND cấp tỉnh quy định áp dụng cho nhà chung cư thương mại hạng 4.
Mức đóng góp chi phí quản lý vận hành được tính toán dựa trên diện tích phần sở hữu hoặc sử dụng riêng của từng chủ sở hữu, chủ sử dụng và được phân bổ hàng tháng Theo đó, khoản phí này sẽ được nộp một lần mỗi tháng, giúp đảm bảo sự minh bạch và công bằng trong việc quản lý và vận hành tài sản.
Các chi phí dịch vụ liên quan đến sử dụng nhiên liệu, năng lượng, nước và các dịch vụ khác sẽ do chủ sở hữu hoặc người sử dụng trực tiếp chi trả cho đơn vị cung cấp dịch vụ nếu có hợp đồng riêng Trong trường hợp không có hợp đồng riêng, chi phí dịch vụ sẽ được tính toán dựa trên khối lượng tiêu thụ thực tế và cộng thêm phần hao hụt tương ứng.
- Chi phí trông giữ xe đạp, xe máy được thực hiện theo quy định của Ủy ban nhân dân cấp tỉnh áp dụng chung trên phạm vi địa bàn.
Trong quá trình phát triển dự án nhà ở thu nhập thấp, chủ đầu tư có thể dành một phần diện tích phù hợp để đơn vị quản lý vận hành kinh doanh, tạo ra nguồn kinh phí bù đắp cho chi phí quản lý vận hành Điều này đảm bảo người mua, thuê và thuê mua nhà ở thu nhập thấp chỉ phải đóng góp chi phí quản lý vận hành phù hợp với quy định, sau khi đáp ứng đủ nhu cầu diện tích sử dụng chung trong phạm vi dự án theo quy chuẩn và tiêu chuẩn xây dựng hiện hành.
- Quản lý cho việc bán, cho thuê, thuê mua nhà ở thu nhập thấp
1.3.3 Quyền và trách nhiệm của đơn vị quản lý khai thác sử dụng a) Thực hiện cung cấp dịch vụ quản lý vận hành nhà ở theo hợp đồng đã ký hoặc được ủy thác của chủ đầu tư, đảm bảo an toàn, đúng quy chuẩn, tiêu chuẩn do cơ quan có thẩm quyền ban hành; b) Ký kết hợp đồng phụ với các doanh nghiệp khác để cung cấp dịch vụ (nếu có); giám sát việc cung cấp các dịch vụ quản lý vận hành nhà chung cư đối với các doanh nghiệp nêu trên để đảm bảo thực hiện theo hợp đồng đã ký; c) Thông báo bằng văn bản về những yêu cầu, những điều cần chú ý cho chủ sở hữu, chủ sử dụng khi bắt đầu sử dụng nhà ở thu nhập thấp; hướng dẫn chủ sở hữu, chủ sử dụng việc lắp đặt các trang thiết bị thuộc phần sở hữu riêng vào hệ thống trang thiết bị sử dụng chung trong khu nhà ở thu nhập thấp; xây dựng và ban hành Bản nội quy sử dụng nhà ở thu nhập thấp (trong trường hợp được chủ đầu tư ủy quyền), thông báo công khai để chủ sở hữu, chủ sử dụng và các tổ chức, cá nhân có liên quan biết để thực hiện; d) Định kỳ kiểm tra cụ thể theo thời hạn quy định của pháp luật về xây dựng đối với chất lượng nhà ở thu nhập thấp để thực hiện việc quản lý vận hành, sửa chữa, duy tu bảo dưỡng theo quy định; đ) Thực hiện kịp thời việc ngăn ngừa nguy cơ gây thiệt hại đối với chủ sở hữu, chủ sử dụng nhà ở thu nhập thấp và có trách nhiệm khắc phục, sửa chữa mọi hư hỏng của phần sở hữu chung hoặc trang thiết bị dùng chung trong khu nhà ở thu nhập thấp, đảm bảo cho khu nhà hoạt động bình thường; e) Thu kinh phí dịch vụ quản lý vận hành nhà ở thu nhập thấp theo quy định g) Khai thác, kinh doanh các dịch vụ khác theo quy định của pháp luật để tạo nguồn thu bù đắp chi phí quản lý vận hành và bảo trì nhà ở thu nhập thấp theo quy định h) Thu kinh phí bảo trì, quản lý kinh phí bảo trì và thực hiện công tác bảo trì phần sở hữu chung của nhà ở thu nhập thấp theo quy định i) Định kỳ 6 tháng một lần, báo cáo công khai về công tác quản lý vận hành nhà ở thu nhập thấp với Ban quản trị và phối hợp với Ban quản trị lấy ý kiến của chủ sở hữu, chủ sử dụng nhà ở thu nhập thấp về việc cung cấp dịch vụ quản lý vận hành; k) Phối hợp với Ban quản trị, tổ dân phố trong việc bảo vệ an ninh, trật tự và các vấn đề khác có liên quan trong quá trình quản lý vận hành nhà ở thu nhập thấp.
1.4 Tổng quan về khu nhà ở thu nhập thấp Kiến Hưng
Dự án nhà ở cho người có thu nhập thấp Kiến Hưng được thiết kế gồm 05 tòa nhà với tổng số 1.512 căn hộ trên diện tích hơn 2,5 ha tại lô đất CT01 và CT02 của Khu đấu giá, tái định cư và nhà ở xã hội Kiến Hưng quận Hà Đông Liên danh Công ty CP Bê tông và xây dựng Vinaconex Xuân Mai và Công ty CP xây dựng Vinaconex 21 làm chủ đầu tư dự án, trong đó Vinaconex Xuân Mai đảm nhiệm 03 tòa T3, T5 và T6 với tổng số 864 căn hộ (70m2/căn), tổng diện tích sàn xây dựng hơn 86.000 m2 và tổng mức đầu tư là 565 tỷ đồng.
Khu nhà thu nhập thấp Kiến Hưng hiện đã hoàn thành và đưa vào sử dụng từ Quý I năm 2013 với 3 tòa nhà 19T3, 19T5, 19T6, bao gồm 864 căn hộ và 3.547 nhân khẩu, nằm bên cạnh làng Mậu Lương và cách khu đô thị Xa La khoảng 1,5km Tuy nhiên, hai tòa nhà 19T1 và 19T4 vẫn chưa được triển khai thi công do vướng mắc về quy hoạch chung xây dựng Thủ đô Hà Nội đến năm 2030 tầm nhìn đến năm 2050 Công ty cổ phần Vinaconex, nhà đầu tư của dự án, đã chuẩn bị đầy đủ các điều kiện cần thiết nhưng vẫn chưa được Ban quản lý dự án quận Hà Đông lập điều chỉnh để dự án có thể tiếp tục triển khai.
THƯC TRẠNG CÔNG TÁC QUẢN LÝ KHAI THÁC SỬ DỤNG NHÀ Ở THU NHẬP THẤP KIẾN HƯNG, HÀ ĐÔNG
Thực trạng cung cấp các dịch vụ chung cho khu nhà
Công tác cung cấp điện nước cho các tòa nhà trong khu nhà vẫn còn nhiều hạn chế, chưa đáp ứng đầy đủ nhu cầu của cư dân Tuy nhiên, kết quả điều tra chọn mẫu 50 hộ dân trong 3 tòa nhà cho thấy đa số người dân không hài lòng với dịch vụ cung cấp điện, trong khi lại có mức độ hài lòng khá cao với dịch vụ cung cấp nước.
Bảng 1 Kết quả đièu tra mức độ hài lòng của dân cư đối với dịch vụ cung cấp điện nước trong khu nhà
Bình thường Hài lòng Rất hài lòng
Chất lượng điện cung cấp
16 72 12 0 0 Đèn đường chiếu sáng công cộng
Chất lượng nước được cung cấp
Việc hệ thống đèn đường không được chiếu sáng vào buổi tối đã gây ra nhiều bất tiện và nguy hiểm cho người dân, đặc biệt là những người có việc về khuya Sự vắng bóng của ánh sáng đường phố đã biến buổi tối thành nỗi ám ảnh đối với người dân, khiến họ cảm thấy bị "biệt lập với thế giới bên ngoài" Không chỉ vậy, sự thiếu sáng còn dẫn đến nhiều vụ tai nạn do các chướng ngại vật nằm giữa đường mà người dân không thể nhìn thấy, khiến họ phải hạn chế đi lại vào buổi tối để đảm bảo an toàn.
Hình ảnh 1 Không đèn đường, khu chung cư như bị nuốt chửng vào màn đêm
Một số người dân cho rằng khi xảy ra sự cố về điện hoặc bóng đèn hành lang hỏng hóc, ban quản lý thường chậm trễ trong việc sửa chữa, gây bất tiện cho người dân và tạo điều kiện cho kẻ gian lợi dụng Trước đây, các sự cố chập cháy điện xảy ra thường xuyên, nhưng không có máy phát điện dự phòng hoặc máy không hoạt động, khiến người dân phải sinh hoạt trong bóng tối và thang máy không thể sử dụng Tuy nhiên, hiện tại máy phát điện dự phòng của các tòa nhà đã hoạt động tốt, giúp giảm thiểu tình trạng mất điện và đảm bảo thang máy hoạt động bình thường khi có sự cố xảy ra.
Ban quản lý tòa nhà thường xuyên thực hiện bảo trì và sửa chữa đường dây điện hai lần mỗi năm, đồng thời thông báo trước cho cư dân để đảm bảo công tác cung cấp điện được diễn ra liên tục và ổn định Đặc biệt, hoạt động bảo dưỡng định kỳ được thực hiện vào đầu và giữa mùa hè, giúp ngăn chặn hiện tượng quá tải và đảm bảo cung cấp đủ điện cho người dân.
Để đảm bảo cuộc sống tiện nghi cho cư dân, ban quản lý cung cấp nước sạch cho toàn bộ hộ dân trong khu nhà Chất lượng nước luôn được kiểm soát chặt chẽ, với hệ thống bể ngầm và bể trên mái được trang bị cho mỗi tòa nhà để dự trữ nước, sẵn sàng ứng phó trong trường hợp xảy ra sự cố Đặc biệt, các bể dự trữ này được thau rửa định kỳ 2 lần/năm, đảm bảo nguồn nước luôn sạch sẽ và an toàn cho người dân sử dụng.
Ban quản lý tòa nhà thường xuyên kiểm tra định kỳ hàng tháng hệ thống ống dẫn nước và máy bơm nước để kịp thời xử lý các sự cố hỏng hóc, đảm bảo cung cấp nước sạch đều đặn cho người dân Điều này giúp nâng cao sự hài lòng của cư dân về dịch vụ cung cấp nước tại tòa nhà, đồng thời giá nước được thu theo đúng quy định của pháp luật, tránh các trường hợp tranh cãi và kiện cáo không đáng có.
Dịch vụ cung cấp thông tin liên lạc giải trí đã có mặt trên thị trường, nhưng người dân vẫn phải chấp nhận mức giá độc quyền cao ngất ngưởng, ít nhất là 285 nghìn đồng mỗi tháng Bên cạnh đó, chất lượng sóng truyền hình và điện thoại thường xuyên trong tình trạng phập phù và chập chờn, gây khó chịu cho người dùng.
Bảng 2 Giá bán lẻ điện sinh hoạt hiện nay
Nguồn: Quyết định số 2256/QĐ-BCT
2.1.2 Dịch vụ vệ sinh môi trường.
Khu nhà dịch vụ thực hiện thu gom rác thải vệ sinh môi trường một cách hiệu quả Ban quản lý đã quy định thời gian thu gom rác thải hợp lý để tránh ảnh hưởng đến sinh hoạt hàng ngày của người dân Đặc biệt, mỗi tầng đều được trang bị thùng chứa rác, và công nhân vệ sinh sẽ thu gom rác thải một lần mỗi ngày, giúp ngăn chặn tình trạng rác thải bốc mùi và gây ảnh hưởng đến các hộ dân xung quanh.
Tình trạng rác thải bên ngoài tòa nhà trở nên nhức nhối khi các chợ cóc, chợ tự phát mọc lên gây mất mỹ quan Nguyên nhân chính là do ý thức dọn dẹp vệ sinh của người dân còn hạn chế, chỉ gom rác lại và để một đống ở cạnh đường đi Việc buôn bán gia cầm sống và giết mổ tại chỗ cũng làm mất vệ sinh và ảnh hưởng nghiêm trọng đến mỹ quan đô thị Ban quản lý tòa nhà gặp khó khăn trong việc kiểm soát và dẹp bỏ những người buôn bán tự phát do thiếu nhân lực và nhu cầu mua sắm của cư dân trong tòa nhà.
Hình ảnh 2 Rác thải và cỏ dại ở các bãi đất trống
Hành lang chung ở các tầng được duy trì sạch sẽ với lịch trình dọn dẹp 2 ngày/lần, ngoại trừ một số trường hợp người dân thiếu ý thức lau dọn sau khi làm bẩn Tuy nhiên, vấn đề vết tay chân bẩn trên tường vẫn tồn tại dù đã được nhân viên vệ sinh lau chùi cẩn thận Thang máy và cầu thang bộ cũng được thường xuyên vệ sinh Nhưng đáng tiếc, nhiều xe rác chưa được xử lý vẫn đậu gần đường đi hoặc sân của các tòa nhà, gây mùi hôi khó chịu và ảnh hưởng đến việc đi lại của người dân cũng như không gian vui chơi của trẻ em.
Chăm sóc vườn hoa cây cảnh là một vấn đề cần được quan tâm, song hiện tại vẫn chưa nhận được sự chú ý đúng mức từ ban quản lý Nguyên nhân một phần đến từ ý thức chưa cao của người dân khi băng qua, giẫm đạp lên vườn hoa, khiến cây cối không được bảo vệ Bên cạnh đó, việc tưới tiêu không đầy đủ cũng ảnh hưởng nghiêm trọng đến sự phát triển của cây, khiến chúng héo hắt và còi cọc Tình trạng này còn trở nên trầm trọng hơn khi khu nhà nằm gần cánh đồng, tạo điều kiện cho trâu bò xâm nhập và phá hoại cây cối, khu vực tiểu cảnh.
Hình ảnh 3 Cổng vào khu nhà ở ngổn ngang những ống bê tông
2.1.3 Dịch vụ trông giữ xe
Dịch vụ trông giữ xe là một trong những vấn đề được quan tâm hàng đầu của cư dân trong các tòa nhà, do nhu cầu đi lại của họ rất cao Thông thường, xe máy và xe đạp của cư dân sẽ được để trong tầng hầm của tòa nhà, nơi có nhân viên trông giữ xe hoạt động cả ngày lẫn đêm Tuy nhiên, diện tích tầng hầm thường bị giới hạn, dẫn đến tình trạng thiếu chỗ đậu xe và khiến nhiều người phải đậu xe trái phép ở những khu vực không được phép bên ngoài tòa nhà.
Theo báo cáo của Ban quản lý về việc thu phí gửi các loại xe là như sau:
Phí gửi xe đạp lượt: 1000 đồng/lượt
Phí gửi xe đạp tháng: 25.000 đồng/ tháng
Phí gửi xe máy ngày: 3000 đồng/lượt
Phí gửi xe máy đêm: 5000 đồng/ lượt
Phí gửi xe máy tháng: 60.000 đồng/tháng
Trên thực tế, người dân tại tòa nhà chủ yếu sử dụng vé tháng, tuy nhiên với khách gửi xe ngày hoặc đêm, ban quản lý lại áp dụng mức thu không đúng quy định Cụ thể, mức phí cho xe đạp là 2.000 đồng/lượt và xe máy là 5.000 đồng/lượt, gây ra sự không công bằng và cần được xem xét lại.
Dù lượng xe của người dân khá đông nhưng diện tích hầm chứa có hạn, gây bất tiện khi gửi và lấy xe Thời gian chờ đợi có thể lên đến 10-15 phút Tuy nhiên, đa số người dân hài lòng với dịch vụ trông giữ xe ở đây, đặc biệt là giá thu giữ xe luôn ổn định và không có hiện tượng tự ý tăng giá từ Ban Quản lý.
2.1.4 Dịch vụ bảo vệ, an ninh trật tự
Công tác bảo vệ an ninh trật tự cho một tòa nhà đóng vai trò quan trọng, ảnh hưởng trực tiếp đến tính mạng và tài sản của người dân Mỗi tòa nhà thường bố trí 6 bảo vệ, làm việc theo ca 8 tiếng, với 2 nhân viên bảo vệ túc trực tại tầng 1, cửa ra vào Các bảo vệ có trách nhiệm theo dõi và giải quyết mọi hoạt động, mâu thuẫn xảy ra trong tòa nhà, đồng thời thực hiện nhiệm vụ tuần tra canh phòng để đảm bảo an toàn cho khu vực.
Thực trạng quản lý cơ sở hạ tầng và vận hành các trang thiết bị kỹ thuật trong
Sau 2 năm đưa vào sử dụng, cơ sở hạ tầng tại đây đã xuất hiện một số dấu hiệu xuống cấp nghiêm trọng Cụ thể, nhiều vị trí trong tòa nhà đã bị rạn nứt, thậm chí có những căn hộ bị bong tróc mảng tường thạch cao, cửa sổ bị thấm nước mỗi khi trời mưa to Tình trạng này không chỉ gây ảnh hưởng đến cuộc sống của cư dân mà còn tiềm ẩn nguy cơ mất an toàn Mặc dù người dân đã có đơn khiếu nại và phản ánh, ban quản lý vẫn chưa có biện pháp khắc phục kịp thời.
Việc sử dụng vỉa hè lòng đường làm điểm đỗ ô tô và đón trả khách taxi đã dẫn đến tình trạng sụt lún, giảm tuổi thọ của công trình và gây mất an toàn giao thông nghiêm trọng, ảnh hưởng trực tiếp đến chất lượng cuộc sống và sự an toàn của cộng đồng.
Tình trạng người dân tự ý đục phá, lắp đặt điều hòa và chiếm dụng hành lang chung là một vấn đề bức xúc tại 3 tòa nhà này Mặc dù ban quản lý có mặt tại hiện trường, tình trạng này vẫn tiếp diễn thường xuyên và liên tục, gây ra nhiều phiền toái cho cư dân.
Sự cố hỏng hóc thang máy tại tòa nhà 19 tầng đang gây ra nhiều bất tiện cho người dân Mặc dù mỗi tòa nhà có 3 thang máy, giúp người dân vẫn có thể sinh hoạt bình thường, nhưng vào những giờ cao điểm, thang máy vẫn thường xuyên trong tình trạng quá tải do không được sửa chữa kịp thời.
Tòa nhà đã cải thiện đáng kể hệ thống dự phòng, đặc biệt là máy phát điện, giúp đảm bảo cung cấp điện ổn định cho cư dân, không còn tình trạng mất điện toàn bộ tòa nhà Ngoài ra, hệ thống báo động và cháy nổ cũng được trang bị đầy đủ tại mỗi tầng, cùng với bình cứu hỏa, góp phần tăng cường an toàn cho người dân Mặc dù chưa từng xảy ra tình huống cháy nổ, nhưng sự hiện diện của những thiết bị này giúp nâng cao sự yên tâm và an toàn cho cư dân trong tòa nhà.
Hoạt động vận hành hệ thống máy bơm nước, van nước và đường ống nước tại đây diễn ra khá trơn tru, không xảy ra tình trạng người dân thiếu nước sử dụng do sự cố hỏng hóc Điều này có được là nhờ vào công tác kiểm tra và sửa chữa định kỳ hàng tháng của ban quản lý, giúp đảm bảo hệ thống luôn hoạt động ổn định.
Theo thông tin từ cán bộ Ban quản lý 3 tòa nhà, chủ đầu tư chỉ giải quyết các vấn đề phát sinh bên trong tòa nhà, còn cơ sở hạ tầng bên ngoài thuộc trách nhiệm của Ban quản lý dự án quận Hà Đông và chính quyền địa phương Hiện tại, tầng 1 của các tòa nhà đã được bố trí các siêu thị nhỏ, đồng thời chất lượng dịch vụ internet và truyền hình cáp đã ổn định và không ngừng cải thiện Tuy nhiên, Ban quản lý tòa nhà đã phải báo cáo với Ban QLDA quận Hà Đông về các vấn đề như hệ thống điện chiếu sáng và tình trạng chợ cóc sau khi nhận được kiến nghị từ người dân, nhưng vẫn chưa nhận được phản hồi.
Thực trạng mua bán và cho thuê lại diễn ra trong khu nhà
Tại khu đô thị Kiến Hưng, nhiều căn hộ sau một thời gian sinh sống đã được rao bán hoặc cho thuê, thậm chí có những căn hộ đã được bán thành công dù chưa đáp ứng đủ điều kiện Mặc dù giao dịch mua bán nhà thu nhập thấp diễn ra công khai, nhưng chủ đầu tư dường như không nắm được thông tin Thay vào đó, cơ quan chức năng và chủ đầu tư lại "đá bóng" trách nhiệm quản lý, tạo ra sự bất cập trong việc kiểm soát các giao dịch bất động sản tại khu vực này.
Khi tìm kiếm từ khóa "bán nhà thu nhập thấp Kiến Hưng" trên Google, người dùng sẽ nhận được hàng chục kết quả về các căn hộ đang được rao bán, tập trung chủ yếu ở hai tòa nhà 19T3 và 19T6 Hai tòa nhà này đã được chủ đầu tư bàn giao vào đầu năm 2013, tuy nhiên, các căn hộ tại đây vẫn chưa đáp ứng đủ điều kiện cần thiết để có thể cho thuê hoặc bán lại.
Trước những phản ánh của báo chí và người dân về tình trạng mua bán không đúng quy định tại dự án nhà thu nhập thấp Kiến Hưng (Hà Đông, Hà Nội), Sở Xây dựng Hà Nội đã có văn bản yêu cầu Công ty Cổ phần Bê tông và Xây dựng Vinaconex Xuân Mai (chủ đầu tư) kiểm tra việc sử dụng nhà của các hộ dân có đúng đối tượng theo hợp đồng đã ký kết, bầu ban quản trị và quản lý diện tích công cộng Tuy nhiên, tình trạng mua bán nhà tại dự án này vẫn tiếp tục diễn ra bất chấp yêu cầu của cơ quan chức năng.
2.4 Sự tương tác giữa ban quản lý và các hộ dân trong khu nhà
Cả 3 tòa nhà đều đã đưa vào sử dụng từ đầu năm 2013 nhưng phải đến đầu năm
Năm 2014, Ban quản trị của 3 tòa nhà mới được thành lập và ngay lập tức đề xuất thay đổi đơn vị quản lý vận hành Sau khi được thông qua qua phiếu thăm dò ý kiến của toàn cư dân, đơn vị mới đã được lựa chọn để thay thế cho công ty đầu tư Tân Hoàng Hà bắt đầu từ tháng 8/2014 Quá trình bàn giao hạ tầng kỹ thuật tòa nhà cũng đã được thực hiện một cách cụ thể và chi tiết cho đơn vị vận hành mới.
Việc thông báo điều chỉnh hay sửa chữa tại các tòa nhà thường chỉ được thực hiện thông qua phòng bảo vệ hoặc ban thu phí, mà không có thông báo trực tiếp từ Ban quản lý tới các hộ dân Thậm chí, ngay cả khi có Ban quản trị, hoạt động của họ cũng bị hạn chế, khiến người dân không có cơ hội tham gia đóng góp ý kiến về công tác quản lý vận hành Hơn nữa, Ban quản lý cũng hiếm khi tổ chức họp với Ban quản trị, và ngay cả khi họp, ý kiến của người dân cũng khó được phản ánh tới Ban quản lý.
Ban quản lý đã phối hợp chặt chẽ với Ban quản trị để tổ chức các hoạt động chăm lo đời sống tinh thần cho người dân, mang lại không gian sinh hoạt cộng đồng riêng cho từng tòa nhà, góp phần nâng cao chất lượng cuộc sống và tinh thần cộng đồng.
Các dịp lễ dành cho thiếu nhi như Trung thu, 1/6 thường được tổ chức tại các tòa nhà với kinh phí thu từ đóng góp của các hộ dân trong khu nhà Để mang lại không gian vui chơi thú vị, các đoàn biểu diễn văn nghệ thường được thuê về để trình diễn ngay tại sân của tòa nhà, tạo nên những khoảnh khắc đáng nhớ cho trẻ em vào những ngày lễ đặc biệt này.
Mối quan hệ giữa cư dân trong khu nhà được đánh giá là khá tốt, với không khí ấm áp và thân thiện Chị Mai Lan, người sống tại tòa nhà 19T5, chia sẻ rằng: "Mỗi tầng có 20 hộ gia đình, và chúng tôi thường tụ họp ăn uống, hát hò vào các dịp lễ Khi có người ốm, cả tầng đều đến thăm hỏi, thể hiện tình cảm gắn bó và quan tâm đến nhau" Điều này có thể là do đa số cư dân ở đây thuộc thành phần có thu nhập thấp, nên họ thường gắn bó và giao lưu với nhau nhiều hơn.
MỘT SỐ GIẢI PHÁP VÀ KIẾN NGHỊ ĐỐI VỚI CÔNG TÁC QUẢN LÝ KHAI THÁC SỬ DỤNG NHÀ Ở THU NHẬP THẤP KIẾN HƯNG
Đối với cơ quan chức năng
Khi quy hoạch cần phải xây dựng các khu nhà ở đồng bộ về cơ sở hạ tầng kỹ thuật, bao gồm điện, đường, trường học, chợ, siêu thị để đáp ứng nhu cầu sinh hoạt của người dân Việc này không chỉ giúp nâng cao chất lượng cuộc sống mà còn góp phần hạn chế tình trạng phát triển tự phát, điển hình như tình trạng chợ cóc mọc lên tràn lan tại khu nhà ở Kiến Hưng, gây mất mỹ quan và ô nhiễm môi trường.
Trước khi đưa vào sử dụng, dự án nhà ở thu nhập thấp cần phải trải qua quá trình kiểm định chất lượng độc lập do tổ chức tư vấn chuyên nghiệp thực hiện, nhằm đánh giá sự phù hợp về chất lượng công trình xây dựng, đảm bảo an toàn và đáp ứng các tiêu chuẩn kỹ thuật.
Để tạo cơ sở pháp lý vững chắc cho việc đầu tư và phát triển nhà ở thu nhập thấp, các cơ quan chức năng cần xây dựng và ban hành quy chế quản lý, khai thác và sử dụng nhà ở này Việc ban hành các quy định rõ ràng và cụ thể trong công tác quản lý, khai thác và sử dụng nhà ở thu nhập thấp sẽ giúp tạo điều kiện thuận lợi cho các doanh nghiệp tham gia vào lĩnh vực này, đồng thời đảm bảo quyền lợi của đối tượng sử dụng.
Để đảm bảo hiệu quả quản lý và sử dụng các dự án nhà ở thu nhập thấp, cần tăng cường công tác quản lý đối với các dự án này trên địa bàn Đồng thời, tổ chức giám sát thường xuyên về công tác quản lý, khai thác và sử dụng của các tòa chung cư thu nhập thấp Việc đôn đốc các chủ đầu tư và Ban quản lý nhanh chóng tiến hành thành lập Ban quản trị tòa nhà theo quy định của Chính phủ cũng đóng vai trò quan trọng trong việc nâng cao hiệu quả quản lý và sử dụng tài sản công.
Sở Xây dựng Hà Nội tham gia giám sát việc thực hiện công tác quản lý và giải quyết những vướng mắc, khiếu kiện phát sinh trong quá trình sử dụng khu nhà ở, đặc biệt là khu nhà ở thu nhập thấp Kiến Hưng Tình trạng thiếu cơ sở hạ tầng kỹ thuật và cho thuê, thuê mua bán lại tràn lan là những vấn đề nổi cộm cần được giải quyết Trước thực trạng này, Sở Xây dựng Hà Nội đã báo cáo UBND Thành phố và đề xuất ra quyết định xử phạt, thu hồi và hướng dẫn cơ quan quản lý địa phương thực hiện công tác quản lý theo phân cấp, nhằm đảm bảo trật tự và kỷ cương trong quản lý nhà ở.
3.2 Đối với chủ đầu tư
Ban quản trị chung cư có nhiệm vụ đại diện thực hiện và giải quyết các vấn đề quản lý sử dụng khu nhà ở, bao gồm ký hợp đồng với đơn vị bảo dưỡng và bảo vệ quyền lợi hợp pháp của cư dân Đồng thời, ban quản trị cũng phối hợp với cơ quan chính quyền địa phương và tổ dân phố để xây dựng nếp sống văn minh và giữ gìn trật tự an toàn xã hội trong khu chung cư Ngoài ra, ban quản trị còn có trách nhiệm kiểm tra, theo dõi và giám sát việc sử dụng, bảo hành, bảo trì khu chung cư theo quy định của pháp luật.
Trước khi đưa tòa nhà vào khai thác sử dụng, chủ đầu tư cần phải thuê một ban quản lý tòa nhà có trách nhiệm Việc bàn giao cơ sở hạ tầng kỹ thuật cho bên quản lý là bước quan trọng tiếp theo Sau đó, nếu muốn thay đổi ban quản lý, quyết định này sẽ phải dựa trên ý kiến của các chủ sở hữu tòa nhà.
Chủ đầu tư cần có trách nhiệm xem xét và đối chiếu các quy định của Chính phủ về đối tượng và điều kiện nhà ở dành cho người thu nhập thấp để tránh tình trạng những người không thuộc diện thu nhập thấp vẫn được mua, thuê mua và bán lại nhà ở này.
Chủ đầu tư có quyền hạn và trách nhiệm trong việc bảo dưỡng, vận hành các trang thiết bị kỹ thuật chung của khu nhà Việc bảo trì nhà chung cư bao gồm việc duy tu, bảo dưỡng và sửa chữa Để thực hiện công việc này, chủ đầu tư cần tìm kiếm và lựa chọn tổ chức có tư cách pháp nhân, có chức năng về hoạt động xây dựng phù hợp với nội dung công việc bảo trì, đồng thời có năng lực trong công tác bảo trì và sửa chữa tòa nhà.
Đối với đối tượng sử dụng (chủ sở hữu)
Ban quản trị của mỗi tòa nhà đóng vai trò quan trọng trong việc tham gia, giám sát và giải quyết các vấn đề liên quan đến công tác quản lý, khai thác và sử dụng Họ có nhiệm vụ đề xuất bổ sung, sửa đổi quy chế để trình bày tại Hội nghị khu chung cư xem xét thông qua Bên cạnh đó, ban quản trị còn phối hợp với chủ đầu tư tổ chức Hội nghị khu chung cư thường kỳ và đột xuất, đồng thời kiểm tra, đôn đốc các hộ dân thực hiện đúng nội quy quản lý sử dụng và các quy định của pháp luật về quản lý sử dụng nhà ở thu nhập thấp, nhằm tạo điều kiện cho đơn vị quản lý khai thác sử dụng nhà hoàn thành tốt nhiệm vụ theo đúng nội dung hợp đồng đã ký kết.
Thu thập và tổng hợp ý kiến, kiến nghị của chủ sở hữu, chủ sử dụng nhà ở thu nhập thấp về các vấn đề liên quan tới quản lý sử dụng và cung cấp dịch vụ để phản ánh với doanh nghiệp quản lý vận hành, các cơ quan chức năng và các tổ chức, cá nhân có liên quan, từ đó xem xét và giải quyết kịp thời các vấn đề phát sinh.
Trong quá trình quản lý tòa nhà, việc phối hợp chặt chẽ với chính quyền địa phương và tổ dân phố là vô cùng quan trọng Thông qua sự hợp tác này, chúng ta có thể xây dựng và duy trì nếp sống văn minh, đồng thời giữ gìn trật tự an toàn xã hội trong khu vực được giao quản lý, góp phần tạo nên một môi trường sống an toàn và văn minh cho cư dân.
Cư dân trong khu nhà ở có trách nhiệm chung trong việc giữ gìn, bảo quản tốt nhà ở và các khu vực sử dụng chung, đồng thời thực hiện nghiêm túc các quy định về vệ sinh đô thị, phòng cháy chữa cháy, trật tự an ninh xã hội và bảo vệ môi trường Việc tuân thủ các quy định chung về vệ sinh, an ninh trật tự và bảo vệ môi trường là rất quan trọng để đảm bảo cuộc sống an toàn, lành mạnh và舒 mái cho tất cả mọi người trong cộng đồng.
Chủ sở hữu nhà ở không được tự ý chuyển đổi mục đích sử dụng hoặc cơi nới, chiếm dụng diện tích, không gian thuộc phần sở hữu chung hoặc phần sử dụng chung Đồng thời, việc đục phá, cải tạo, tháo dỡ hoặc làm thay đổi phần kết cấu chịu lực, hệ thống hạ tầng kỹ thuật, trang thiết bị sử dụng chung và kiến trúc bên ngoài nhà ở cũng bị nghiêm cấm.
- Phân chia, chuyển đổi phần sở hữu chung hoặc phần sử dụng chung trái quy định.
- Gây tiếng ồn quá mức quy định; làm ảnh hưởng đến trật tự, trị an trong khu nhà ở thu nhập thấp.
Việc xả rác thải, nước thải, khí thải và chất độc hại bừa bãi có thể gây ra tình trạng thấm, dột và ô nhiễm môi trường nghiêm trọng Ngoài ra, việc chăn nuôi gia súc, gia cầm trong khu vực thuộc phần sở hữu chung hoặc phần sử dụng chung trong khu nhà ở thu nhập thấp cũng có thể tạo ra nguồn ô nhiễm đáng kể Những hành vi này không chỉ ảnh hưởng đến môi trường sống mà còn gây ra những vấn đề sức khỏe nghiêm trọng cho cư dân trong khu vực.
Việc sử dụng căn hộ, nhà ở thu nhập thấp cần tuân thủ các quy định của pháp luật Cụ thể, không được phép quảng cáo, viết, vẽ trái quy định hoặc thực hiện các hành vi khác không được pháp luật cho phép Ngoài ra, việc sử dụng vật liệu hoặc màu sắc mặt ngoài căn hộ, nhà ở thu nhập thấp cũng phải tuân thủ các quy định hiện hành Việc thay đổi kết cấu, thiết kế của phần sở hữu riêng hoặc phần sử dụng riêng cũng bị hạn chế, bao gồm cả việc xây tường ngăn lên mặt sàn, di chuyển các trang thiết bị và hệ thống kỹ thuật gắn với phần sở hữu chung, đục phá căn hộ, cơi nới diện tích dưới mọi hình thức.
- Sử dụng hoặc cho người khác sử dụng phần sở hữu riêng hoặc phần sử dụng riêng nhà ở thu nhập thấp trái với mục đích quy định.
Việc nuôi gia súc, gia cầm trong khu vực thuộc sở hữu riêng hoặc phần sử dụng riêng có thể gây ảnh hưởng nghiêm trọng tới trật tự, mỹ quan và môi trường sống của các hộ khác và khu vực công cộng trong khu nhà ở thu nhập thấp Do đó, người dân cần lưu ý rằng chỉ được phép nuôi vật cảnh và phải tuân thủ đúng quy định của pháp luật để tránh gây ra những tác động tiêu cực tới cộng đồng xung quanh.
Kinh doanh các lĩnh vực ngành nghề và hàng hóa dễ gây cháy nổ là một trong những hoạt động kinh doanh tiềm ẩn nhiều rủi ro Các ngành nghề như kinh doanh hàn, ga, vật liệu nổ và các ngành nghề gây nguy hiểm khác đòi hỏi sự tuân thủ nghiêm ngặt các quy định an toàn để tránh những tai nạn không mong muốn Việc kinh doanh các mặt hàng này cần phải được cấp phép và giám sát chặt chẽ để đảm bảo an toàn cho người dân và cộng đồng.
Kinh doanh dịch vụ gây tiếng ồn và ô nhiễm môi trường là một trong những hoạt động cần được kiểm soát nghiêm ngặt Các ngành nghề như nhà hàng, karaoke, vũ trường, sửa chữa ôtô xe máy, lò mổ gia súc và các ngành nghề khác có thể gây ra tiếng ồn và ô nhiễm không khí, nước và đất Do đó, việc kinh doanh dịch vụ này cần phải tuân thủ các quy định về bảo vệ môi trường và đảm bảo không gây ảnh hưởng tiêu cực đến cộng đồng xung quanh.
- Các hành vi bị cấm khác theo quy định của pháp luật.
Đối với Ban quản lý
3.4.1 Nâng cao hiệu quả công tác cung cấp dịch vụ điện,nước thông tin liên lạc.
Dịch vụ cung cấp điện nước và thông tin liên lạc tại khu nhà thu nhập thấp Kiến Hưng vẫn còn tồn tại nhiều bất cập, đòi hỏi sự cần thiết phải có những biện pháp cải thiện và giải pháp thực sự hữu hiệu để nâng cao chất lượng cuộc sống cho cư dân.
Để đảm bảo hệ thống máy móc hoạt động trơn tru và hiệu quả, việc tìm kiếm và phát hiện kịp thời các hư hỏng, sự cố kỹ thuật về đường dây điện, máy phát điện, hệ thống máy bơm nước, đường ống là vô cùng quan trọng Thông qua quá trình kiểm tra và giám sát thường xuyên, chúng ta có thể nhanh chóng phát hiện ra các vấn đề kỹ thuật tiềm ẩn và tiến hành các biện pháp sửa chữa cần thiết, giúp ngăn chặn sự cố và đảm bảo hệ thống máy móc vẫn hoạt động bình thường.
Việc duy tu, bảo dưỡng và nâng cấp định kỳ các hệ thống điện nước trong tòa nhà đóng vai trò quan trọng trong việc duy trì chức năng hoạt động và sử dụng hiệu quả của các hệ thống này, đồng thời giúp nâng cao tuổi thọ của máy móc kỹ thuật, đảm bảo hoạt động ổn định và an toàn cho tòa nhà.
- Khi có sự cố hỏng hóc xảy ra về điện, nước cần nhanh chóng sửa chữa để đảm bảo sinh hoạt của người dân duy trì bình thường
Việc ký hợp đồng cung cấp các dịch vụ công cộng như điện, nước, truyền hình cáp, internet và các dịch vụ khác là bước đầu tiên quan trọng Sau đó, nhà cung cấp dịch vụ sẽ cung cấp lại các dịch vụ này cho các đối tượng có nhu cầu sử dụng Đồng thời, họ cũng sẽ hướng dẫn khách hàng thực hiện đúng các quy định về hành chính và kỹ thuật, đảm bảo quá trình sử dụng dịch vụ được suôn sẻ và hiệu quả.
3.4.2 Tạo điều kiện, ưu đãi và có những quy định đối với nhân sự trong ban quản lý
Bộ máy nhân sự ổn định trong ban quản lý đóng vai trò quan trọng trong việc quản lý khai thác sử dụng hiệu quả Việc thay đổi nhân sự thường dẫn đến sai sót không đáng có, do đó, để xây dựng bộ máy nhân sự vững mạnh, ban quản lý cần tập trung vào đào tạo lại, đào tạo mới, đào tạo bổ sung và đào tạo nâng cao kiến thức về chất lượng dịch vụ và các dịch vụ mới cho tất cả nhân viên.
Quá trình tuyển chọn nhân sự đóng vai trò quan trọng trong xây dựng bộ máy tổ chức hiệu quả Ban quản lý cần ưu tiên tuyển chọn những người có trình độ chuyên môn phù hợp với công việc và có khả năng gắn bó lâu dài Điều này không chỉ giúp tránh tình trạng thay đổi nhân sự thường xuyên mà còn giảm thiểu khó khăn và chi phí liên quan đến việc tuyển dụng nhân sự mới.
Xây dựng môi trường làm việc thân thiện và hiệu quả là yếu tố quan trọng để phát huy năng lực của nhân viên Để đạt được điều này, doanh nghiệp cần có các chính sách khen thưởng và ưu đãi rõ ràng dành cho nhân viên làm việc tốt, đồng thời áp dụng biện pháp xử phạt phù hợp đối với những hành vi không tốt, vi phạm nội quy làm việc Việc đãi ngộ tốt với nhân viên lâu năm cũng giúp giữ chân họ, tạo sự ổn định cho bộ máy quản lý và góp phần nâng cao hiệu quả công tác quản lý.
Bên cạnh đó, thái độ làm việc cởi mở và nhiệt tình với người dân sống trong khu nhà thu nhập thấp Kiến Hưng cũng đóng vai trò quan trọng Khi ban quản lý thể hiện thái độ thân thiện với cư dân, họ sẽ dễ dàng đóng góp ý kiến để công tác quản lý, khai thác và sử dụng đạt hiệu quả cao hơn.
Bảo vệ tòa nhà đòi hỏi nhiều hơn chỉ là trông xe, họ cần trải qua khóa đào tạo cơ bản để đối phó với các tình huống khẩn cấp như hỏa hoạn, động đất Ngoài ra, việc nắm rõ thông tin về khách ra vào tòa nhà cũng là một phần quan trọng trong công việc bảo vệ, giúp đảm bảo an ninh và an toàn cho tòa nhà.
Để nâng cao hiệu quả hoạt động của tòa nhà, cần tăng cường nhân sự ở các bộ phận còn thiếu và yếu kém, giúp họ hoàn thành nhiệm vụ một cách tốt hơn Đặc biệt, việc tăng số lượng bảo vệ và nhân viên vệ sinh là cần thiết để cải thiện công tác vệ sinh và đảm bảo an ninh trật tự, giải quyết những bất cập đang tồn tại trong tòa nhà.
3.4.3 Hiện đại hóa phương tiện quản lý vận hành
Đa phần các tòa nhà ở thu nhập thấp hiện nay thường thu lợi nhuận thấp, dẫn đến việc đầu tư cơ sở hạ tầng hiện đại không được các chủ đầu tư quan tâm Điều này thể hiện rõ qua việc thiếu camera giám sát và thiết bị bảo vệ hiện đại, khiến công tác bảo vệ chủ yếu dựa vào con người và không thể bao quát toàn bộ tòa nhà Ngoài ra, dụng cụ làm việc của nhân viên bảo vệ và vệ sinh môi trường cũng khá thô sơ và không chuyên dụng, gây khó khăn và hạn chế khả năng hoàn thành nhiệm vụ trong điều kiện thiếu thốn như vậy.
Để góp phần xây dựng môi trường sống an toàn và lành mạnh hơn cho các hộ dân trong khu nhà, có thể đầu tư các thiết bị hiện đại tiên tiến hơn thông qua việc trưng cầu ý kiến của người dân và kêu gọi họ đóng góp chi phí Việc lắp đặt các phương tiện quản lý hiện đại này sẽ giúp nâng cao hiệu quả công tác quản lý, đồng thời tạo ra một môi trường sống tốt đẹp hơn cho cộng đồng.
Một số kiến nghị
Để hoàn thiện công tác quản lý khai thác và sử dụng nhà ở thu nhập thấp, cần thiết phải nghiên cứu và ban hành các văn bản quy định rõ ràng và cụ thể hơn nữa Đặc biệt, việc quản lý khai thác sử dụng nhà ở thu nhập thấp cần được quan tâm đúng mức, vì đây là bộ phận chiếm số lượng lớn trong địa bàn khu đô thị hiện nay, giúp hạn chế tình trạng tranh chấp không đáng có.
Sự tham gia của chính quyền địa phương là yếu tố quan trọng trong việc quản lý khu nhà ở cho người có thu nhập thấp Các cấp phường và quận cần phải chịu trách nhiệm về quản lý nhân khẩu, đối tượng sử dụng, tình hình các căn hộ và người dân cư trú trên địa bàn Ngoài ra, chính quyền địa phương cũng phải tuyên truyền, phổ biến các văn bản quy định của Nhà nước và địa phương đến người dân trong khu nhà, đồng thời quản lý các hoạt động của doanh nghiệp khai thác sử dụng khu đô thị.
Sự tham gia đóng góp của người dân trong khu nhà ở đóng vai trò quan trọng trong việc giúp ban quản lý có cái nhìn khách quan và toàn diện hơn về các vấn đề đang xảy ra Thông qua việc tham gia của đối tượng sử dụng, ban quản lý có thể thu thập ý kiến cá nhân của người dân, từ đó đưa ra những giải pháp hiệu quả hơn để giải quyết các vấn đề phát sinh Điều này không chỉ giúp nâng cao chất lượng dịch vụ quản lý mà còn tăng cường sự hài lòng và tin tưởng của người dân vào ban quản lý.
Việc quản lý sử dụng nhà ở cho người thu nhập thấp đòi hỏi sự phối hợp của nhiều bên liên quan, bao gồm chủ đầu tư, cơ quan quản lý Nhà nước, Ban quản lý và đối tượng sử dụng Trên thế giới, hình thức cho thuê là phương thức quản lý phổ biến đối với nhà ở thu nhập thấp, giúp công tác quản lý sử dụng đơn giản và hiệu quả hơn Tuy nhiên, tại Việt Nam, phương thức này chưa được áp dụng rộng rãi, thay vào đó là phương thức bán và thuê mua, gây ra nhiều khó khăn trong quản lý sử dụng và sở hữu chuyển nhượng Do đó, Nhà nước nên chú trọng áp dụng hình thức cho thuê đối với nhà ở thu nhập thấp để nâng cao hiệu quả quản lý khai thác sử dụng.