Công tác quản lý khai thác sử dụng khu nhà ở thu nhập thấp kiến hưng – thực trạng và giải pháp

Vì thế e chọn đề tài “ Công tác quản lý khai thác sử dụng khu nhà ở thu nhập thấp Kiến Hưng – Thực trạng và giải pháp” nhằm tìm hiểu thêm để Trang 7 Chuyên đề tập trung nghiên cứu về c

BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO TRƯỜNG ĐẠI HỌC KINH TẾ QUỐC DÂN KHOA MÔI TRƯỜNG VÀ ĐÔ THỊ BÁO CÁO CHUYÊN ĐỀ TỐT NGHIỆP Chuyên ngành: Kinh tế Quản lý Đô thị Đề tài: Công tác quản lý khai thác sử dụng khu nhà thu nhập thấp Kiến Hưng – Thực trạng giải pháp Sinh viên : Nguyễn Thị Hương Trà Mã sinh viên : CQ533972 Lớp : Kinh tế quản lý thị Khố : 53 Hệ : Chính quy Người hướng dẫn: 1)Giảng viên: Ths Nguyễn Thanh Bình 2) Cán bộ: Ths Phùng Chí Tâm Hà Nội, tháng năm 2015 BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO TRƯỜNG ĐẠI HỌC KINH TẾ QUỐC DÂN KHOA MÔI TRƯỜNG VÀ ĐÔ THỊ BÁO CÁO CHUYÊN ĐỀ TỐT NGHIỆP Chuyên ngành: Kinh tế Quản lý Đô thị Đề tài: Công tác quản lý khai thác sử dụng khu nhà thu nhập thấp Kiến Hưng – Thực trạng giải pháp Sinh viên : Nguyễn Thị Hương Trà Mã sinh viên : CQ533972 Lớp : Kinh tế quản lý thị Khố : 53 Hệ : Chính quy Người hướng dẫn: 1)Giảng viên: Ths Nguyễn Thanh Bình 2) Cán bộ: Ths Phùng Chí Tâm Hà Nội, tháng năm 2015 MỤC LỤC DANH MỤC CÁC TỪ VIẾT TẮT DANH MỤC CÁC BẢNG, HÌNH VẼ LỜI MỞ ĐẦU LỜI CẢM ƠN LỜI CAM ĐOAN CHƯƠNG I – CƠ SỞ LÝ LUẬN VỀ CÔNG TÁC QUẢN LÝ KHAI THÁC SỬ DỤNG KHU NHÀ Ở THU NHẬP THẤP KIẾN HƯNG 1.1 Người thu nhập thấp 1.1.1 Khái niệm .6 1.1.2 Tiêu chí xác định người có thu nhập thấp .6 1.2.Khái niệm đặc điểm nhà cho người có thu nhập thấp .7 1.3 Công tác quản lý khai thác sử dụng nhà thu nhập thấp .9 1.3.1 Khái niệm 1.3.2 Nội dung quản lý khai thác sử dụng nhà thu nhập thấp 10 1.3.3 Quyền trách nhiệm đơn vị quản lý khai thác sử dụng 11 1.4 Tổng quan nhà thu nhập thấp Kiến Hưng 12 CHƯƠNG II – THƯC TRẠNG CÔNG TÁC QUẢN LÝ KHAI THÁC SỬ DỤNG NHÀ Ở THU NHẬP THẤP KIẾN HƯNG, HÀ ĐÔNG .14 2.1 Thực trạng cung cấp dịch vụ chung cho khu nhà 14 2.1.1 Dịch vụ điện, nước, thông tin liên lạc 14 2.1.2 Dịch vụ vệ sinh môi trường 16 2.1.3 Dịch vụ trông giữ xe .18 2.1.4 Dịch vụ an ninh trật tự 19 2.1.5 Thu phí dịch vụ .20 2.2 Thực trạng quản lý sở hạ tầng vận hành trang thiết bị kỹ thuật khu nhà 20 2.3 Thực trạng mua bán cho thuê lại diễn khu nhà 21 2.3 Sự tương tác ban quản lý hộ dân khu nhà 22 CHƯƠNG III – MỘT SỐ GIẢI PHÁP VÀ KIẾN NGHỊ ĐỐI VỚI CÔNG TÁC QUẢN LÝ KHAI THÁC SỬ DỤNG NHÀ Ở THU NHẬP THẤP KIẾN HƯNG 24 3.1 Đối với quan chức 24 3.2 Đối với chủ đầu tư .25 3.3 Đối với đối tượng sử dụng (chủ sở hữu) 25 3.4 Đối với Ban quản lý 25 3.4.1 Nâng cao hiệu công tác cung cấp dịch vụ điện nước thông tin liên lạc 27 3.4.2 Tạo điều kiện, ưu đãi có quy định nhân Ban quản lý 27 3.4.3 Hiện đại hóa phương tiện quản lý vận hành 28 3.5 Một số kiến nghị 28 KẾT LUẬN 30 DANH MỤC TÀI LIỆU THAM KHẢO 40 DANH MỤC CÁC TỪ VIẾT TẮT UBND: Ủy ban nhân dân UNDP: Chương trình phát triển Liên hợp quốc DANH MỤC CÁC BẢNG, HÌNH VẼ stt Tên bảng, hình ảnh Bảng Kết điều tra mức độ hài lòng dân cư dịch vụ cung cấp điện nước khu nhà Bảng Giá bán lẻ điện sinh hoạt Hình ảnh Khu chung cư vào buổi tối Hình ảnh Rác thải cỏ dại bãi đất trống Hình ảnh Cổng vào khu nhà ngổn ngang ống bê tông Trang LỜI MỞ ĐẦU Lý chọn đề tài Dự án Nhà thu nhập thấp Kiến Hưng- Hà Đông hoàn thành cung cấp 1.512 hộ, đến hoàn thành 854 hộ đưa vào sử dụng từ năm 2013 Theo lời giới thiệu dự án chủ đầu tư khu thị Kiến Hưng nằm vị trí trung tâm quận Hà Đông, gần với trường học lớn, bệnh viện, trung tâm mua sắm, giải trí Khi dự án hồn thành chào bán, có q nhiều hồ sơ mua nhà nên người mua nhà phải bốc thăm, nhiều người tỏ hối tiếc khơng mua Nhưng số người mua nhà lại tỏ “ngao ngán” sống khu đô thị có q nhiều “khơng” Hiện trạng khu nhà có nhiều vấn đề bất cập công tác quản lý: Rác thải ngập tràn hai bên đường khu vào đô thị, chợ tạm dựng lên nhếch nhác bừa bãi, tình trạng cho thuê bán lại tràn lan, dịch vụ internet có bị hét giá cắt cổ, đưa vào sử dụng năm ban quản trị tịa nhà thành lập lại khơng hoạt động hiệu quả… Vấn đề cần tìm hiểu thực trạng công tác quản lý sử dụng nhà thu nhập thấp Kiến Hưng -Quản lý quy hoạch kiến trúc -Quản lý Môi trường -Quản lý hạ tầng kỹ thuật -Quản lý chất lượng nhà -Quản lý cung cấp dịch vụ sử dụng khu nhà -Quản lý dân cư (đối tượng sử dụng) -Quản lý vấn đề sở hữu chuyển nhượng nhà Trong trình thực tập UBND quận Hà Đơng, em cảm thấy việc nghiên cứu thực trạng giải pháp nâng cao công tác quản lý khái thác sử dụng nhà thu nhập thấp quan trọng Vì e chọn đề tài “ Công tác quản lý khai thác sử dụng khu nhà thu nhập thấp Kiến Hưng – Thực trạng giải pháp” nhằm tìm hiểu thêm để biết rõ nguyên nhân đưa số khuyến nghị nhằm hồn thiện cơng tác quản lý Chuyên đề tập trung nghiên cứu vấn đề bất cập công tác quản lý khai thác sử dụng khu nhà thu nhập thấp Kiến Hưng – khu nhà nhận nhiều quan tâm người dân người có thu nhập thấp ln mong muốn có cho nhà Mục tiêu chuyên đề - Chỉ thực trạng, tình hình quản lý sử dụng khu nhà thu nhập thấp Kiến Hưng: có vi phạm, sai phạm cơng tác quản lý cịn tồn từ làm rõ vấn đề cịn diễn - Đánh giá cơng tác quản lý từ góc độ hộ dân dịch vụ như:  quản lý, vận hành trì hoạt động hệ thống trang thiết bị (gồm thang máy, máy bơm nước, máy phát điện dự phòng, hệ thống hạ tầng kỹ thuật trang thiết bị khác) thuộc phần sở hữu chung phần sử dụng chung nhà thu nhập thấp; cung cấp dịch vụ (bảo vệ, vệ sinh, thu gom rác thải, chăm sóc vườn hoa, cảnh, diệt côn trùng dịch vụ khác) đảm bảo cho khu nhà thu nhập thấp hoạt động bình thường - Tìm hiểu cảm nhận đóng góp người dân khu nhà cơng tác quản lý khai thác sử dụng: họ có quyền nêu ý kiến hay khơng, có tham gia vào công tác quản lý không .- Cung cấp thêm thơng tin cho người có trách nhiệm quản lý khu nhà - Đưa khuyến nghị nhằm hồn thiện cơng tác quản lý sử dụng nhà thu nhập thấp Kiến Hưng Đối tượng phạm vi nghiên cứu chuyên đề là: Công tác quản lý sử dụng nhà thu nhập thấp Kiến Hưng Phạm vi nghiên cứu: tòa nhà 19T3, 19T5, 19T6 đưa vào sử dụng công ty cổ phần Vinaconex Xuân Mai làm chủ đầu tư Phương pháp nghiên cứu Phương pháp quan sát trực tiếp: - Vấn đề lấn chiếm hành lang chung, việc sử dụng sai mục đích khơng gian cơng cộng - Mơi trường sống dân cư tịa nhà : hệ thống chiếu sáng, vườn hoa, cảnh, đường lại khu nhà… Phương pháp điều tra trực tiếp Xây dựng bảng hỏi để điều tra trực tiếp Tiến hành điều tra khoảng 50 hộ tòa nhà Câu hỏi liên quan đến mức độ hài long người dân vấn đề: - Dịch vụ cung cấp điện nước , thông tin liên lạc - Dịch vụ vệ sinh môi trường: thu gom rác thải, vệ sinh hành lang cầu thang bộ, thang máy, sân tịa nhà, đường lại, chăm sóc vườn hoa cảnh - Dịch vụ vận hành trang thiết bị kỹ thuật tòa nhà: câu thang máy, máy phát điện dự phòng, hệ thống cung cấp nước tòa nhà - Dịch vụ trông giữ xe - Dịch vụ bảo trì bảo dưỡng sửa chửa sở hạn tầng thiết bị tài sản chung tòa nhà - Công tác bảo vệ an ninh trật tự tòa nhà - Sự tương tác hộ dân tịa nhà với ban quản lý việc góp ý tham gia vào công tác quản lý khai thác sử dụng - Vấn đề cho thuê mua, bán lại nhà thu nhập thấp tòa nhà Phương pháp phân tích tổng hơp: tìm hiêu thơng tin từ báo cáo ban quản lý thơng tin có sẵn mạng internet bên cạnh từ quan sát thân Kết cấu chuyên đề Ngoài phần mở đầu, kết luận mục lục, đề tài gồm chương: Chương I – Cơ sở lý luân công tác quản lý khai thác sử dụng khu nhà thu nhập thấp Kiến Hưng, Hà Đông Chương II Thực trạng công tác quản lý khai thác sử dụng khu nhà thu nhập thấp Kiến Hưng, Hà Đông Chương III - Một số giải pháp kiến nghị công tác quản lý khai thác sử dụng khu nhà thu nhập thấp Kiến Hưng Lời cảm ơn Trong q trình nghiên cứu, tơi nhận sữ giúp đỡ nhiệt tình thầy cô giáo Khoa Môi trường Đô thị bác, cô, anh chị làm việc phịng Quản lý thị - UBND quận Hà Đông, Hà Nội Trước hết xin bày tỏ lòng biết ơn sâu sắc đến giảng viên Nguyễn Thanh Bình, người dành nhiều thời gian tâm huyết hướng dẫn tơi suốt q trình nghiên cứu hoàn thành chuyên đề tốt nghiệp Tơi xin chân thành cảm ơn PGS.Ts Lê Thu Hoa, TS Nguyễn Hữu Đoàn, TS Bùi Thị Hoàng Lan, TS Nguyễn Kim Hồng thầy tập thể khoa Môi trường đô thị trang bị cho tơi kiến thức q báu giúp tơi hồn thành nghiên cứu Tôi xin chân thành cảm ơn Ban lãnh đạo, UBND quận Hà Đông, Ban lãnh đạo phịng quản lý thị: Ngọc Trưởng phịng quản lý thị, anh Phùng Chí Tâm – Phó phịng quản lý thị tạo điều kiện thuận lợi để tơi thực tập Phịng quản lý thị UBND quận Hà Đông Tôi xin chân thành cảm ơn đến anh Nguyễn Hồng Quân – chuyên viên Phòng quản lý đô thị - UBND quận Hà Đông giúp đỡ tơi nhiều q trình thu thập tài liệu, số liệu liên quan đến chuyên đề Việc nghiên cứu công tác quản lý khai thác khai thác sử dụng khu nhà thu nhập thấp Kiến Hưng, Hà Đông vấn đề cấp thiết, cố gắng cao để hoàn thành chuyên đề Tuy nhiên hạn chế mặt thời gian trình độ thân nên chuyên đề nghiên cứu khơng thể tránh sai sót Tơi mong nhận góp ý quý báu thầy giáo để tơi tiếp tục bổ sung hồn thiện Tơi xin chân thành cảm ơn LỜI CAM ĐOAN "Tôi xin cam đoan nội dung báo cáo viết thân thực hiện, không chép, cắt ghép báo cáo luận văn người khác; sai phạm xin chịu kỷ luật với Nhà trường.” Hà Nội, ngày tháng năm Ký tên Nguyễn Thị Hương Trà 17 Trong khu nhà dịch vụ thu gom rác thải vệ sinh môi trường thực tốt Ban quản lý có quy định thời gian thu gom rác thải để tránh ảnh hưởng đến sinh hoạt người dân Ở tầng đêu có thùng chứa rác, cơng nhân vệ sinh thu gom ngày lần để tránh tình trạng rác bốc mùi gây ảnh hưởng đến hộ dân Rác thải bên tịa nhà ln thu gom quang cảnh bên ngồi tịa nhà ln ngập rác thải Ngun nhân phần chợ cóc, chợ tự phát người dân dựng lên trông nhếch nhác, mỹ quan Những người lại khơng có ý thức dọn dẹp vệ sinh có dọn gom lại để đống cạnh đường đi, không chịu thu gom Người dân tiến hành bán gia cầm sống giết mổ chỗ làm vệ sinh ảnh hưởng mỹ quan đô thị Ban quản lý khơng thể kiểm sốt dẹp bỏ hết người vào bn bán đây, phần khơng đủ nhân lực dẹp xong họ lại quay lại bán cũ, phần dân cư tịa nhà có nhu cầu mua khu nhà cách chợ xa Hình ảnh Rác thải cỏ dại bãi đất trống Hành lang chung tầng chùi dọn ngày/1 lần, có trường hợp người dân làm bẩn khơng có ý thức lau dọn cịn hầu hết hành lang chung ln Và ý thức người dân nên vết tay chân bẩn tường xuất nhân viên vệ sinh lau chùi cẩn thận.Thang máy cầu thang thường xuyên quyét dọn lau chùi.Tuy nhiên nhiều xe rác chưa 18 xử lý lại đậu cạnh đường sân tịa nhà bốc mùi gây ảnh hưởng đến việc lại người dân vui chơi trẻ em Vấn đề chăm sóc vườn hoa cảnh chưa ban quản lý quan tâm Một phần ý thức người dân giữ gìn, băng qua giẫm đạp lên vườn hoa Cây cối không tưới tắn đầy đủ nên héo hắt cịi cọc khơng phát triển Nhiều chỗ không thấy đâu trơ trọi lại đất Hơn khu nhà lại gần cánh đồng nên khơng lần trâu bị rồng rắn kéo vào sân khu nhà phá hoại cối khu vực tiểu cảnh Hình ảnh Cổng vào khu nhà ngổn ngang ống bê tông 2.1.3 Dịch vụ trông giữ xe Dịch vụ trông giữ xe vấn đề quan tâm hàng đầu người dân tòa nhà nhu cầu lại người dân cao Ở tòa nhà xe máy xe đạp người dân để tầng hầm có người trơng giữ xe ngày đêm Tuy nhiên diện tích tầng hầm có hạn chưa đáp ứng đủ nhu cầu người dân nên có tình trạng đậu xe trái phép chỗ khơng cho phép bên ngồi tịa nhà Theo báo cáo Ban quản lý việc thu phí gửi loại xe sau: 19 Phí gửi xe đạp lượt: 1000 đồng/lượt Phí gửi xe đạp tháng: 25.000 đồng/ tháng Phí gửi xe máy ngày: 3000 đồng/lượt Phí gửi xe máy đêm: 5000 đồng/ lượt Phí gửi xe máy tháng: 60.000 đồng/tháng Tuy nhiên thực tế người dân tịa nhà tồn sử dụng vé tháng cịn với khách gửi xe ngày đêm ban quản lý lại thu tiền không theo quy định Cụ thể xe đạp lượt 2000đồng/lượt xe máy ngày 5000 đồng/lượt Do lượng xe người dân nhiều diện tích hầm chứa có hạn nên nhiều lúc đề gửi vào lấy người dân bất tiện Có người dân phải chờ 10,15 phút lấy xe gửi vào Đa số người dân hài lịng dịch vụ trơng giữ xe đây, giá thu giữ xe ln ổn định khơng có việc tự ý tăng giá Ban Quản lý 2.1.4 Dịch vụ bảo vệ, an ninh trật tự Công tác bảo vệ an ninh trật tự cho tòa nhà ln cơng tác vơ quan trọng ảnh hưởng trực tiếp đến tính mạng tài sản người dân Ba tòa nhà tòa nhà có bảo vệ ca tiếng gồm nhân viên bảo vệ thay phiên túc trực tầng cửa vào tòa nhà Các bảo vệ phải theo dõi hoạt động diễn tịa nhà, có trách nhiệm bảo vệ giải có mâu thuẫn xảy Ngồi cịn có bảo vệ làm nhiệm vụ tuần tra canh phịng đảm bảo an tồn cho cung đường khu nhà theo dõi hoạt động xảy khu vực để giải có vấn đề xảy Tuy có lực lượng bảo vệ chặt chẽ quy củ tình trạng cắp diễn tịa nhà Do khơng có đèn đường tòa nhà nằm biệt lập cánh đồng mênh mông nên vào buổi tối thường xảy cướp giật, chủ yếu nhắm vào người vào buổi tối tiến hành cướp giật, khơng vụ cướp giật xảy cung đường vào khu nhà 20 Bên cạnh tịa nhà xảy tình trạng cắp Kể thứ dày giép người dân để bên nhà bị lấy mất,tuy nhiều thứ mang giá trị khơng lớn tạo tâm lý lo sợ cho người dân tịa nhà Tình trạng cắp diễn phần bảo vệ kiểm sốt hết người vào tịa nhà cơng việc bảo vệ mang tính đặc thù cao nên việc thay đổi cấu nhân máy bảo vệ, ảnh hưởng không nhỏ đến cơng tác bảo đảm an ninh trật tự cho tịa nhà Vì ban quản lý phải có sách ưu đãi phù hợp để đội ngũ bảo vệ làm việc lâu dài tránh việc liên tục thay đổi cấu nhân máy bảo vệ đảm bảo an ninh trật tự tòa nhà tốt 2.1.5 Thu phí dịch vụ Phí dịch vụ hộ 2.100 đồng/m2/tháng Phí quản lý vận hành 120.000 đồng/tháng Phí vệ sinh 40.000 đồng/tháng Việc thu phí dịch vụ theo người dân hợp lý Người dân không phàn nàn vấn đề thu phí Ban quản lý khơng tự tiện tăng giá phí 2.2 Thực trạng quản lý sở hạ tầng vận hành trang thiết bị kỹ thuật tòa nhà Dù đưa vào sử dụng năm sở hạ tầng có số xuống cấp Chị Nguyễn Thị H., sống tòa nhà 19T5 chia sẻ: “nhiều chỗ tòa nhà bị rạn nứt có nhà mảng tường thạch cao bị bung ra, cửa sổ phịng có mưa to nước ngấm nước tràn vào chảy thành dòng ” Các hộ tầng xảy tình trạng nước thấm vào nhà vào ngày trời mưa to Có khiếu nại phản ánh người dân ban quản lý làm ngơ không tiến hành sửa chữa Nhiều đoạn vỉa hè lòng đường biến thành điểm đỗ otơ, điểm taxi đón trả khách gây sụt lún hè đường, giảm tuổi thọ cơng trình, gây an tồn giao thơng nghiêm trọng 21 Người dân tự ý đục phá lắp đặt điều hòa chiếm dụng hành lang chung phổ biến tòa nhà gây nên nhiều xúc cho người dân tình trạng xảy thường xuyên liên tục trước mắt ban quản lý Theo phản ánh người dân cố hỏng hóc thang máy xảy nhiều gây nên nhiều bất tiện cho người dân Là tịa nhà tận 19 tầng mà hỏng hóc thang máy lại không sửa chữa kịp thời, tịa nhà có thang máy nên người dân sinh hoạt bình thường cao điểm thang máy tình trạng tải Thời gian đầu máy phát điện tòa nhà có lại khơng hoạt động, có cố điện xảy người dân biết âm thầm mà chịu đựng, nhà không dám máy phát điện hoạt đơng tốt khơng cịn tình trạng điện mà tòa nhà tối tăm Hệ thống báo động, cháy nổ có tầng Bình cứu hỏa có tầng tịa nhà chưa xảy tình trạng cháy nổ khơng biết hệ thống có hoạt động tốt khơng, Về việc vận hành hệ thống máy bơm nước, van nước, đường ống nước hoạt động tốt,khơng xảy tình trạng người dân khơng có nước sử dụng cố hỏng hóc liên quan đến hệ thơng Cái ban quản lý tiến hành kiểm tra sửa chữa định kỳ thàng/ lần Theo cán thuộc Ban quản lý tòa nhà, đơn vị chủ đầu tư giải vấn đề phát sinh bên nhà cịn hạng mục sở hạ tầng bên ngồi thuộc trách nhiệm Ban quản lý dự án quận Hà Đơng quyền địa phương Hiện tầng tịa nhà bố trí siêu thị nhỏ, chất lượng dịch vụ internet, truyền hình cáp ổn định ngày cải thiện Sau nhận kiến nghị người dân hệ thống điện chiếu sáng, xuất chợ cóc… Ban quản lý tịa nhà báo với Ban QLDA quận Hà Đông vấn đề chưa nhận hồi âm 2.3 Thực trạng mua bán cho thuê lại diễn tòa nhà Trên thực tế, sau thời gian sinh sống, nhiều hộ Kiến Hưng rao bán cho thuê Theo nhiều người dân khu đô thị, nhiều hộ chào bán có hộ chào bán thành cơng Mặc dù, điều kiện bán nhà chủ hộ chưa đủ Giao dịch mua bán nhà thu nhập thấp công khai, người 22 dọn đi, dọn tấp nập, chủ đầu tư Cơ quan chức năng, chủ đầu tư thi “đá bóng” trách nhiệm quản lý Chỉ cần gõ dòng chữ “bán nhà thu nhập thấp Kiến Hưng” công cụ Google cho hàng chục tin rao bán hộ Chủ yếu hai tòa nhà 19T3 19T6, tòa nhà chủ đầu tư bàn giao vào đầu năm 2013, hộ chưa đủ điều kiện thuê hay bán lại Trước thơng tin báo chí người dân phản ánh việc mua bán không quy định dự án nhà thu nhập thấp Kiến Hưng (Hà Đông, Hà Nội), Sở Xây dựng Hà Nội vừa có văn đề nghị Cty CP Bê tông xây dựng Vinaconex Xuân Mai (chủ đầu tư) kiểm tra việc sử dụng nhà hộ dân đối tượng theo hợp đồng ký, bầu ban quản trị, quản lý diện tích cơng cộng… nhiên tình trạng mua bán diễn 2.4 Sự tương tác ban quản lý hộ dân khu nhà Cả tòa nhà đưa vào sử dụng từ đầu năm 2013 phải đến đầu năm 2014 Ban quản trị tòa nhà thành lập Ngay có Ban quản trị, Ban quản trị đề xuất thay đơn vị quản lý vận hành việc lựa chọn đơn vị Ban quản trị thơng qua qua phiếu thăm dị ý kiến tồn cư dân (đã ký với công ty đầu tư Tân Hồng Hà) tháng 8/2014 Cơng tác bàn giao hạ tầng kỹ thuật tòa nhà bàn giao cụ thể hướng dẫn chi tiết đơn vị vận hành Khi có thơng báo điều chỉnh hay sửa chữa gì, hộ dân nhận thơng báo từ phịng bảo vệ ban thu phí không nhận thông báo trực tiếp tự Ban quản lý Kể có Ban quản trị hoạt động Ban quản trị hạn chế Nhiều người dân phản ánh họ khơng phép tham gia đóng góp ý kiến vấn đề liên quan đến công tác quản lý vận hành Ban quản lý tiến hành họp với Ban quản trị tịa nhà Mỗi lần họp ý kiến người dân phản ánh đến với Ban quản lý Về vấn đề tổ chức hoạt động chăm lo đời sống tinh thần cho người dân ban quản lý phối hợp với Ban quản trị tốt Mỗi tịa nhà có khơng gian sinh hoạt cộng đồng riêng + Nhà 19T3: 88m2 23 + Nhà 19T5: 173,8 m2 + nhà 19T6: 149,5 m2 Các dịp lễ cho thiếu nhi Trung thu,1/6 có tổ chức cho trẻ em tịa nhà lấy kinh phí từ việc đóng góp hộ dân khu nhà Từ việc thuê đồn biểu diển văn nghệ trang trí sân tịa nhà, tạo khơng gian vui chơi cho trẻ em vào ngày ý Mối quan hệ người dân khu nhà tốt, xảy tình trạng cãi vã, xích mích Theo chia sẻ chị Mai Lan sống tịa nhà 19T5 : “1 tầng có 20 nhà, dịp tầng tụ họp ăn uống hát hò, người ốm tầng đến thăm tình cảm chung cư khác có được” Những hộ dân chủ yếu thành phần có thu nhập thấp nên họ gắn bó hay giao lưu sống tình cảm với 24 CHƯƠNG III MỘT SỐ GIẢI PHÁP VÀ KIẾN NGHỊ VỀ CÔNG TÁC QUẢN LÝ SỬ DỤNG KHU NHÀ Ở CHO NGƯỜI CÓ THU NHẬP THẤP KIẾN HƯNG 3.1 Đối với quan chức Khi quy hoạch cần phải xây dựng khu nhà có đầy đủ sở hạ tầng kỹ thuật cần thiết: điện, đường, trường trạm, chợ, siêu thị để tạo điều kiện cho người dân sinh hoạt Tránh tình trạng khu nhà Kiến Hưng chợ cóc mọc lên tràn lan gây mỹ quan ô nhiễm môi trường Trước đưa vào sử dụng dự án nhà ở thu nhập thấp phải được tổ chức tư vấn kiểm định chất lượng độc lập đánh giá sự phù hợp về chất lượng cơng trình xây dựng Các quan chức có thầm quyền cần xây dựng ban hành quy chế quản lý khai thác sử dụng nhà có thu nhập thấp để làm sở pháp lý cho doanh nghiệp đầu tư vào lĩnh vực nhà thu nhập thấp đối tượng sử dụng Ban hành luật rõ rang công tác quản lý khai thác sử dụng Tăng cường công tác quản lý dự án nhà thu nhập thấp địa bàn Thường xuyên tổ chức giám sát công tác quản lý khai thác sử dụng tịa chung cư thu nhập thấp Đơn đốc chủ đầu tư Ban quản lý nhanh chóng tiến hành thành lập Ban quản trị tòa nhà theo quy định Chính phủ Sở Xây dựng Hà Nội tham gia giám sát việc thực công tác quản lý giải vướng mắc, khiếu kiện phát sinh trình sử dụng khu nhà cụ thể khu nhà thu nhập thấp Kiến Hưng tình trạng thiếu sơ hạ tầng kỹ thuật, tình trạng cho thuê, thuê mua bán lại tràn lan Báo cáo UBND Thành phố định xử phạt, thu hồi hướng dẫn quản quản lý địa phương thực công tác quản lý theo phân cấp 3.2 Đối với chủ đầu tư Có nhiệm vụ đại diện cho Ban quản trị thực hiện, giải quản lý sử dụng khu nhà ở, thực ký hợp đồng với đơn vị bảo dưỡng khu nhà Bảo vệ quyền lợi hợp pháp người dân sinh sống việc sử dụng nhà chung cư Phối hợp với quan quyền địa phương, tổ dân phố việc xây dựng nếp sống văn minh, giữ 25 gìn trật tự an toàn xã hội chung nhà chung cư giao quản lý Kiểm tra, theo dõi, giám sát việc sử dụng, bảo hành, bảo trì khu chung cư theo quy định pháp luật Phải có trách nhiệm việc thuê ban quản lý tòa nhà trước đưa vào khai thác sử dụng (Sau muốn đổi Ban quản lý từ ý kiến chủ sở hữu tòa nhà) Bàn giao sở hạ tầng kỹ thuật cho bên quản lý Chủ đầu tư có trách nhiệm xem xét, đối chiếu với quy định đối tượng điều kiện nhà người xin mua, thuê, thuê mua nhà thu nhập thấp phủ quy định Tránh tình trạng người thu nhập thấp mua nhà, cho thuê mua bán lại diễn Chủ đầu tư có quyền hạn trách nhiệm việc bảo dưỡng, vận hành trang thiết bị kỹ thuật chung khu nhà Bảo trì nhà chung cư bao gồm việc tu bảo dưỡng, sửa chữa Việc bảo trì nhà chung cư phải tổ chức có tư cách pháp nhân có chức hoạt động xây dựng phù hợp với nội dung công việc bảo trì Vì chủ đầu tư phải tiến hành tìm kiếm tổ chức phù hợp có lực cơng tác bảo trì sửa chữa tịa nhà 3.3 Đối với đối tượng sử dụng Ban quản trị tịa nhà có nhiệm vụ tham gia, giám sát thực giải vấn đề liên quan đến công tác quản lý khai thác sử dụng Đề xuất bổ sung, sửa đổi quy chế để trình bày với Hội nghị khu chung cư xem xét thông qua Phối hợp với chủ đầu tư tổ chức Hội nghị khu chung cư thường kỳ đột xuất Kiểm tra, đôn đốc hộ dân khu nhà thực nội quy quản lý sử dụng quy định pháp luật quản lý sử dụng nhà thu nhập thấp, tạo điều kiện để đơn vị quản lý khai thác sử dụng nhà hồn thành tốt nhiệm vụ theo nội dung hợp đồng ký kết Thu thập, tổng hợp ý kiến, kiến nghị chủ sở hữu, chủ sử dụng nhà ở về các vấn đề liên quan tới việc quản lý sử dụng cung cấp dịch vụ nhà thu nhập thấp để phản ánh với doanh nghiệp quản lý vận hành, quan chức và các tổ chức, cá nhân có liên quan xem xét, giải quyết; Phối hợp với quyền địa phương, tổ dân phố việc xây dựng nếp sống văn minh, giữ gìn trật tự an tồn xã hội tịa giao quản lý Mọi người khu nhà có trách nhiệm chung việc giữ gìn bảo quản tốt nhà phần sử dụng chung,thực tốt quy định vệ sinh thị, phịng cháy chữa cháy trật tự an ninh xã hội, ngăn chặn kịp thời hành vi phá hoại công 26 trình thuộc nhà chung Thực quy định chung vệ sinh chung, an ninh trật tự bảo vệ môi trường - Không tự ý chuyển đổi mục đích sử dụng nhà ở, cơi nới, chiếm dụng diện tích, khơng gian làm hư hỏng tài sản thuộc phần sở hữu chung phần sử dụng chung hình thức; đục phá, cải tạo, tháo dỡ làm thay đổi phần kết cấu chịu lực, hệ thống hạ tầng kỹ thuật, trang thiết bị sử dụng chung, kiến trúc bên nhà - Phân chia, chuyển đổi phần sở hữu chung phần sử dụng chung trái quy định - Gây tiếng ồn mức quy định; làm ảnh hưởng đến trật tự, trị an khu nhà thu nhập thấp - Xả rác thải, nước thải, khí thải, chất độc hại bừa bãi; gây thấm, dột, ô nhiễm môi trường; chăn nuôi gia súc, gia cầm khu vực thuộc phần sở hữu chung phần sử dụng chung khu nhà thu nhập thấp - Quảng cáo, viết, vẽ trái quy định có hành vi khác mà pháp luật không cho phép; sử dụng vật liệu màu sắc mặt hộ, nhà thu nhập thấp trái với quy định; thay đổi kết cấu, thiết kế phần sở hữu riêng phần sử dụng riêng (xây tường ngăn lên mặt sàn, di chuyển trang thiết bị hệ thống kỹ thuật gắn với phần sở hữu chung, đục phá hộ, cơi nới diện tích hình thức) - Sử dụng cho người khác sử dụng phần sở hữu riêng phần sử dụng riêng nhà thu nhập thấp trái với mục đích quy định - Ni gia súc, gia cầm khu vực thuộc sở hữu riêng phần sử dụng riêng làm ảnh hưởng tới trật tự, mỹ quan môi trường sống hộ khác khu vực công cộng khu nhà thu nhập thấp (nếu ni vật cảnh phải đảm bảo tn thủ quy định pháp luật) - Kinh doanh lĩnh vực ngành nghề loại hàng hóa dễ gây cháy nổ ( kinh doanh hàn,ga, vật liệu nổ ngành nghề gây nguy hiểm khác) - Kinh doanh dịch vụ mà gây tiếng ồn, ô nhiễm môi trường (nhà hàng, karaoke, vũ trường, sửa chữa ôtô xe máy, lò mổ gia súc ngành nghề gây ô nhiễm khác - Các hành vi bị cấm khác theo quy định pháp luật 3.4 Đối với ban quản lý 3.4.1 Nâng cao hiệu công tác cung cấp dịch vụ điện,nước thông tin liên lạc 27 Dịch vụ cung cấp điện nước thông tin liên lạc khu nhà thu nhập thấp Kiến Hưng nhiều vấn đề bất cập nên cần phải có biện pháp thực hữu hiệu - Tìm kiếm, phát hư hỏng, cố kỹ thuật đường dây điện, máy phát điện, hệ thống máy bơm nước, đường ống tiến hành biện pháp sửa chữa kịp thời nhằm đảm bảo hệ thống máy móc hoạt động bình thường - Tiến hành tu, bảo dưỡng nâng cấp định kỳ để trì chức hoạt động sử dụng hệ thống điện nước tịa nhà nâng cao tuổi thọ máy móc kỹ thuật - Khi có cố hỏng hóc xảy điện, nước cần nhanh chóng sửa chữa để đảm bảo sinh hoạt người dân trì bình thường - Ký hợp đồng cung cấp dịch vụ công cộng (điện, nước, truyền hình cáp,internet, ) với nhà cung cấp dịch vụ cung cấp lại đối tượng có nhu cầu sử dụng hướng dẫn họ thực quy định hành kỹ thuật 3.4.2 Tạo điều kiện, ưu đãi có quy định nhân ban quản lý Bộ máy nhân ổn định ban quản lý có ý nghĩa lớn việc làm tốt cơng tác quản lý khai thác sử dụng Việc thay đổi máy nhân ln gây sai sót khơng đáng có, để xây dựng máy nhân tốt, Ban quản lý cần phải đào tạo lại, đào tạo mới, đào tạo bổ sung đào tạo nâng cao cho người kiến thức chất lượng dịch vụ dịch vụ Ngay khâu tuyển chọn, ban quản lý cần tuyển chọn người việc, có trình độ chun mơn, cịn trình độ phù hợp với cơng việc Ưu tiên người làm việc lâu dài máy để tránh tình trạng phải thay đổi nhân sự, việc tuyển dụng nhân gây khó khăn tốn Tạo mơi trường làm việc thân thiện hiệu cho nhân viên Có sách khen thưởng ưu đãi nhân viên làm việc tốt có lực Tiến hành xử phạt nhân viên có hành vi không tốt, vi phạm nội quy làm việc tùy theo mức độ vi phạm mà phạt tiền, cho nghỉ việc Đãi ngộ tốt với nhân viên làm việc lâu năm, để giữ họ lại làm việc lâu dài Một máy quản lý ổn định cơng tác quản lý hiệu Bên cạnh thái độ làm việc ln phải cởi mở nhiệt tình với người dân sống khu nhà thu nhập thấp Kiến Hưng Khi có thái độ thân thiện với người dân, người dân dễ dàng đóng góp ý kiến với ban quản lý để công tác quản lý khai thác sử dụng hiệu 28 Bảo vệ tịa nhà khơng thực công việc trông xe mà cần phải trải qua khóa đào tạo tình xảy bất ngờ hỏa hoạn, động đất Nên nắm rõ khách vào tòa nhà Tăng cường nhận phận thiếu yếu để họ hồn thành nhiệm vụ tốt Nên tăng số lượng bảo vệ, nhân viên vệ sinh để làm tốt công tác vệ sinh, công tác an ninh trật tự có nhiều bất cập tịa nhà 3.4.3 Hiện đại hóa phương tiện quản lý vận hành Hiện đa phần nhà thu nhập thấp thu lợi nhuận thu nên việc đầu tư sở hạ tầng đại cho tịa nhà khơng chủ đầu tư quan tâm Khơng có camera giám sát hay thiết bị bảo vệ đại nào, chủ yếu người nên bao quát hết tòa nhà Dụng cụ làm việc nhân viên bảo vệ, nhân viên vệ sinh môi trường thô sơ, không chuyên dụng nên gây nhiều khó khăn khó hồn thành nhiệm vụ tốt điều kiện thiếu thốn Có thể đầu tư số thiết bị đại tiên tiến cách trưng cầu ý kiến người dân kêu gọi họ đóng góp chi phí để lắp đặt số phương tiện quản lý đại giúp ích nhiều cơng tác quản lý, góp phần xây dựng mơi trường sơng an tồn, lành mạnh cho hộ dân khu nhà 3.5 Một số kiến nghị Để ngày hoàn thiện công tác quản lý khai thác sử dụng nhà thu nhập thấp, nhà nước quan liên quan cần nghiên cứu ban hành văn quy đinh rõ ràng cụ thể lĩnh vực Đặc biệt vấn đề quản lý khai thác sử dụng nhà thu nhập thấp, phận chiếm số lượng lớn địa bàn khu đô thị nay, để tránh tình trạng xảy tranh chấp khơng đáng có Phải có tham gia quyền địa phương việc quản lý khu nhà cho người có thu nhập thấp Chính quyền địa phương bao gồm cấp phường cấp quận, có trách nhiệm quản lý nhân khẩu, quản lý đối tượng sử dụng người có thu nhập thấp, quản lý tình hình hộ ( vấn đề mua bán, cho thuê lại) người dân cư trú địa bàn Tuyên truyền, phổ biến văn quy định Nhà nước, địa phương đến người dân khu nhà quản lý hoạt động doanh nghiệp khai thác sử dụng khu thị Phải có tham gia đóng góp người dân khu nhà ,việc tham gia đối tượng sử dụng làm cho ban quản lý có nhìn khách quan vấn đề 29 xảy tham khảo ý kiến cá nhân người dân để giải tốt vấn đề xảy Qua việc nghiên cứu xây dựng giải pháp quản lý khai thác sử dụng khu nhà cho người thu nhập thấp Kiến Hưng, Hà Đơng thấy việc quản lý sử dụng nhà cho người thu nhập thấp cần có phối hợp nhiều bên liên quan: chủ đầu tư, quan quản lý Nhà nước, Ban quản lý, đối tượng sử dụng Trên giới đa số nhà thu nhập thấp quản lý hình thức cho th, hình thức giúp cơng tác quản lý sử dụng đơn giản hiệu chặt chẽ Tại Việt Nam Nhà nước ban hành số chế sách cho hình thức đa số người dân, chủ đầu tư xây dựng lựa chọn, thay vào phương thức nhà để bán thuê mua Điều gây nhiều khó khăn vướng mắc q trình quản lý sử dụng sở hữu chuyển nhượng nhà thu nhập thấp Từ kinh nghiệm nước giới qua thực tế, Nhà nước nên trọng việc áp dụng hình thức cho thuê nhà cho người thu nhập thấp Việc làm cho công tác quản lý khai thác sử dụng nhà thu nhập thấp hiệu Kết luận 30 Công tác xây dựng phát triển nhà thu nhập nhập thấp địa bàn thành phố Hà Nội có hiệu định Nhiều dự án nhà thu nhập thấp đã, đưa vào khai thác sử dụng đáp ứng nhu cầu người có thu nhập thấp chiếm phần lớn dân cư Và công tác quản lý khai thác sử dụng vấn đề mà người dân quan tâm Những vấn đề nảy sinh Công tác quản lý khai thác sử dụng nhà thu nhập thấp Kiến Hưng cho thấy công tác quản lý khai thác sử dụng cịn nhiều bất cập Cơng tác quản lý khai thác sử dụng tòa nhà chưa tốt, có thơng tư hướng dẫn xuất nhiều sai phạm công tác quản lý, gây nên nhiều xúc cho người dân tòa nhà Việc áp dụng quy định, quy chế chưa thực linh hoạt, phối hợp bên liên quan cịn chưa đồng Chưa có góp ý cộng đồng cơng tác quản lý Qua việc nghiên cứu sở lý thuyết, quy đinh văn pháp lý thực trạng công tác quản lý khai thác sử dụng nhà thu nhập thấp Kiến Hưng, Hà Đông Chuyên đề nghiên cứu thực trạng đề giải pháp nhằm giải vấn đề cịn tồn cơng tác quản lý khai thác sử dụng khu nhà Dựa sở khoa học thực tiễn, văn pháp lý,quy định hành pháp luật để đưa giải pháp hiệu quả, khoa học để khắc phục thực trạng tồn khu nhà thu nhập thấp Kiến Hưng Những giải pháp đưa chuyên đề dự vấn đề xảy tịa nhà cơng tác quản lý khai thác sử dụng Đưa giải pháp đưa gắn liền trách nhiệm bên liên quan Mỗi bên liên quan có trách nhiệm riêng công tác quản lý khai thác sử dụng Đây sở công tác quản lý khai thác sử dụng khu nhà thu nhập thấp Kiến Hưng dần cải thiện, vào chuyên nghiệp đồng Là kinh nghiệm cho dự án nhà xã hội sau làm tốt công tác Tài liệu tham khảo 31 1.Quyết định số 34/2010/QĐ-UBND ngày 16/08/2010 UBND Thành phố Hà Nội Ban hành quy định bán cho thuê, cho thuê mua quản lý khai thác sử dụng nhà cho người có thu nhập thấp khu vực đô thị 2.Quyết định số 2256/QĐ-BCT Quy định giá bán điện Nghị quyết số 18/NQ-CP ngày 20/04/2009 Về số chế, sách nhằm đẩy mạnh phát triển nhà cho học sinh, sinh viên sở đào tạo nhà cho công nhân lao động khu công nghiệp tập trung, người có thu nhập thấp khu vực thị Theo Luật Nhà Nghị định số 71/2010/NĐ-CP ngày 23/6/2010 việc hướng dẫn thi hành luật nhà 6.THÔNG TƯ Số: 36/2009/TT-BXD Hướng dẫn việc bán, cho thuê, cho thuê mua quản lý sử dụng nhà cho người có thu nhập thấp khu vực đô thị Quyết định số 67/2009/QĐ-TTg ngày 24/04/2009 Ban hành số chế, sách phát triển nhà cho người có thu nhập thấp khu vực thị Đỗ Hòa (27/4/2014) Dân ngao ngán khu đô thị Kiến Hưng nhiều không http://cafef.vn/tin-tuc-du-an/dan-ngao-ngan-o-khu-do-thi-kien-hung-nhieu-khong2014042717491154017.chn 9, Vietbao.vn( theo Hanoimoi 11/3/2014) Nhà thu nhập thấp Kiến Hưng: Khu đô thị bị lãng quên http://vietbao.vn/Nha-dat/Nha-thu-nhap-thap-Kien-Hung-Khu-do-thi-bi-langquen/2131792217/507