Một số vấn đề pháp lý về cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất

Chơng I Những vấn đề lý luận chung cấp GCNQSDĐ 1.1 Khái niệm cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất 1.1.1 Khái niệm GCNQSDĐ Việt Nam, đất đai thuộc sở hữu toàn dân Nhà nớc đại diện chủ sở hữu thống quản lý Với t cách chủ sở hữu đại diện, Nhà nớc có đầy đủ quyền năng: chiếm hữu, sử dụng, định đoạt đất đai Tuy nhiên phần lớn Nhà nớc không trực tiếp sử dụng khai thác lợi ích mảnh đất mà chủ yếu giao cho tổ chức, hộ gia đình, cá nhân nớc sử dụng thông qua hình thức giao đất, cho thuê đất, thừa nhận hành vi chuyển QSDĐ, công nhận việc sử dụng đất ổn định Để bảo vệ lợi ích mình, Nhà nớc xây dựng quy phạm pháp luật quy định quyền nghĩa vụ mà chủ thể sử dụng đất phải thực Đồng thời, Nhà nớc quy định biện pháp nhằm bảo vệ lợi ích hợp pháp họ, quan trọng quy định cấp GCNQSDĐ GCNQSDĐ đợc đề cập từ văn pháp lý hớng dẫn thi hành quy định cấp GCNQSDĐ kèm theo LĐĐ1987 Theo quy định cấp GCNQSDĐ (ban hành kèm theo Quyết định số 201-QĐ-ĐKTK ngày 14/ 7/ 1989 Tổng cục quản lý ruộng đất) thì: "Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất chứng th pháp lý xác lập mối quan hệ hợp pháp Nhà nớc ngời sử dụng đất" Với ý nghĩa bảo hộ Nhà nớc đợc thể dới hình thức văn bản, LĐĐ 2003 ®a kh¸i niƯm giÊy chøng nhËn qun sư dơng ®Êt nh sau: “GiÊy chøng nhËn qun sư dơng ®Êt giấy quan Nhà nớc có thẩm quyền cấp cho ngời sử dụng đất để bảo hộ quyền lợi ích hợp pháp ngời sử dụng đất Để đảm bảo sở cần thiết cho phát triển pháp luật QSDĐ, mảnh đất cần đợc đo đạc, lập hồ sơ ô thửa, đánh số, cấp giÊy chøng nhËn qun sư dơng cho ngêi sư dơng Đây hoạt động phát sinh quyền nghĩa vụ thực tế ngời sử dụng đất Đặc biệt, Nhà nớc thừa nhận đất tài sản, loại hàng hoá việc làm cho đất có hình hài, có "lý lịch" rõ ràng vô quan trọng tiến hành giao dịch thị trờng "Lý lịch" phải đợc hiển thị loại văn bản, chứng th pháp lý quan Nhà nớc có thẩm quyền, GCNQSDĐ GCNQSDĐ sở tạo nên tính "bền vững" trình trao đổi, giao dịch đất đai Chính vậy, Nhà nớc quy định GCNQSDĐ phải thể đầy đủ thông tin mảnh đất nh: kích thớc, hình thể, diện tích, vị trí, mục đích thời hạn sử dụng đất, số hiệu lô đất Đây Đây quy trình cá biệt hoá, riêng lẻ hoá đất đai nhằm phân biệt mảnh đất với Trên thực tế việc chuyển nhợng mảnh đất đà đợc cấp GCNQSDĐ đợc ngời mua chấp nhận với giá cao nhiều so với mảnh đất cha có quyền sử dụng hợp pháp GCNQSDĐ sở thể tính hợp pháp quan hệ giao dịch QSDĐ thị trờng Vì vậy, Điều 61 LĐĐ 2003 quy định rõ: Chỉ đất có GCNQSDĐ đợc tham gia vào thị trờng bất động sản Đây định đắn Bởi nh đà đề cập trên, GCNQSDĐ cung cấp đầy đủ thông tin đáng tin cậy đảm bảo giá trị thông tin cho ngời có nhu cầu chuyển nhợng Và nhờ đó, Nhà nớc kiểm soát từ khâu đầu vào nắm đợc toàn diễn biến giao dịch thị trờng nh đợc hởng lợi từ giao dịch thông qua khoản thuế trớc bạ, thuế thu nhập phát sinh từ hoạt động chuyển QSDĐ Bên cạnh đó, GCNQSDĐ giấy tờ hợp pháp để thực quyền ngời sử dụng đất, nh sở xác định quan hành hay Toà án nhân dân có thẩm quyền giải tranh chấp liên quan đến đất đai Đồng thời, số trờng hợp nh chấp, bảo lÃnh góp vốn QSDĐ, giấy chứng nhận giấy tờ biểu giá trị lô đất 1.1.2 Khái niệm cấp GCNQSDĐ Nh đà khẳng định, ngời sử dụng đợc cấp GCNQSDĐ QSDĐ họ hợp pháp Trong trờng, cho dù đất đợc sử dụng bắt nguồn từ nguồn gốc nhng mảnh đất cha đợc cấp GCNQSDĐ việc thực quyền, đặt biệt giao dịch liên quan đến đất đai khó khăn Khi đợc cấp GCNQSDĐ có nghĩa quyền ngời sử dụng đất đà đợc xác lập đợc pháp luật tôn trọng bảo vệ Do vậy, GCNQSDĐ đợc xem nh chế bảo vệ hữu hiệu từ phía Nhà nớc, quyền quan trọng đợc ghi nhận nhóm quyền ngời sử dụng đất Khoản Điều LĐĐ 2003 quy định: "Nhà nớc công nhận quyền sử dụng đất ngời sử dụng đất ổn định việc Nhà nớc cấp GCNQSDĐ lần đầu cho ngời đó" Cấp GCNQSDĐ hoạt động quan Nhà nớc có thẩm quyền xem xét thừa nhận QSDĐ hợp pháp ngời sử dụng đất Nói cách khác, cấp GCNQSDĐ đợc hiểu việc Nhà nớc thông qua hệ thống pháp luật thủ tục hành để xác lập công nhận quyền cho tổ chức, hộ gia đình, cá nhân nớc, sở tôn giáo, cộng đồng dân c, tổ chức, cá nhân nớc ngoài, ngời Việt Nam định c nớc bảo vệ quyền lợi cho chủ thể Cấp GCNQSDĐ giai đoạn cuối trình giao đất, cho thuê đất đăng ký biến động đất đai, hoạt động đợc tiến hành qua nhiều công đoạn: thđ tơc kiĨm tra, thÈm tra hå s¬ xin cÊp quan chuyên môn lĩnh vực đất đai; thủ tục xem xét, định phê duyệt cấp GCNQSDĐ quan hành Nhà nớc (hệ thống UBND cấp); kết thúc quy trình việc triển khai cấp GCNQSDĐ đến ngời có đủ điều kiện cấp theo luật định Hoạt động cấp GCNQSDĐ đợc xem hoạt động quan trọng, thể rõ vai trò quản lý Nhà nớc đất đai Hoạt động đợc Nhà nớc thiết lập nhằm mục đích: công nhận, đảm bảo bảo vệ QSDĐ ngời sử dụng đất; đa quan hệ đất đai vào trật tự ổn định, hỗ trợ thúc đẩy hình thành phát triển thị trờng bất động sản Việt Nam Tuy nhiên, cấp GCNQSDĐ có nhiều quan điểm khác đợc đa thêi gian qua Tùu chung cã thĨ kh¸i qu¸t thành quan điểm chủ yếu sau: Quan điểm thứ nêu nên cấp GCNQSDĐ cho mảnh đất thay cách làm cấp cho ngời sử dụng đất Những ngời theo quan điểm cho rằng: với tốc độ phát triển kinh tế theo chế thị trờng nh nớc ta nay, luân chuyển đất đai có khuynh hớng chuyển ngời sử dụng đất đem lại giá trị cao Vì vậy, thay đổi ngời sử dụng mảnh đất tất yếu xảy thờng xuyên Vấn đề đặt lần thay đổi chủ sử dụng lại lần cấp GCNQSDĐ vừa tạo gánh nặng cho quan quản lý đất đai, đẩy quan tình trạng không đáp ứng đủ nhu cầu cấp GCNQSDĐ điểm dừng ngời dân; vừa tốn chi phí thời gian Và giải pháp hữu ích cho tình trạng nên cấp giấy chứng nhận cho lô đất muốn xác định chủ sử dụng hợp pháp đất đai cần thông qua hình thức đăng ký bất động sản Quan điểm thứ hai cho giữ nguyên việc cấp GCNQSDĐ cho chủ thể sử dụng đất nh đà đợc xác định tên gọi loại giấy Ngời viết hoàn toàn đồng ý với quan điểm thứ hai Bởi lẽ, không giống nh đa phần quốc gia khác giới, quy định đất đai thuộc sở hữu t nhân; Việt Nam đất đai thuộc sở hữu toàn dân Với quy định nên việc cấp GCNQSDĐ hình thức để Nhà nớc quản lý đất đai đồng thời bảo vệ tạo điều kiện cho ngời sử dụng thực quyền, nghĩa vụ thực tế Vì tiến hành cấp GCNQSDĐ cho lô đất xác định ngời sử dụng hợp pháp thông qua thủ tục đăng ký bất động sản không hợp lý Việc đăng ký bất động sản đợc tiến hành ngời có nhu cầu đăng ký chủ sở hữu tài sản đó, trờng hợp QSDĐ đợc đăng ký theo quan điểm thứ có nghĩa đà gián tiếp thừa nhận ngời sử dụng đất ngời chủ sở hữu lô đất Trong đó, LĐĐ 2003 quy định: "Đất đai thuộc sở hữu toàn dân Nhà nớc đại diện chủ sở hữu", ngêi sư dơng chØ cã qun chiÕm h÷u, sư dơng mà quyền định đoạt đất đai Song, cho dù theo quan điểm thiết nghĩ cần lấy lợi ích nhu cầu ngời dân làm sở Thực tế cho thấy công tác cấp GCNQSDĐ mang nặng thủ tục hành "Xin - cho", cha thực phản ánh đợc chất hoạt động thứ dịch vụ công nhằm thực quyền ngời sử dụng đất nh đà quy định nhiều nơi, quan chức cha phát huy hết lực trách nhiệm để đáp ứng nhu cầu ngời dân Hiện tợng đợc phản ánh nhiều trang báo, theo Báo Tuổi trẻ thứ ngày 5/ 8/ 2005 có tiêu đề viết "Những kiểu hành dân vô lý" hay trang Web Vietnamnet ngày 17/ 5/ 2005 kể nỗi khổ ngời dân "gõ cửa quan" gần 30 lần mà cha xin đợc chữ ký, cha nói đến việc đợc cấp GCNQSDĐ đợc phản ánh viết "Kỷ lục hành dân" 1.1.3 Đặc điểm cấp GCNQSDĐ Là hoạt động quản lý Nhà nớc, cấp GCNQSDĐ mang số đặc điểm sau: - Đây giai đoạn cuối trình giao đất, cho thuê đất đăng ký biến động đất đai Quyết định giao ®Êt, cho thuª ®Êt hay cho phÐp chun qun sư dụng đất sở để ngời sử dụng đất lập hồ sơ xin cấp GCNQSDĐ Sau thẩm định duyệt cấp GCNQSDĐ, nh thông báo cho chđ thĨ thùc hiƯn nghÜa vơ tµi chÝnh; UBND cÊp xà có trách nhiệm đăng ký vào sổ địa giao GCNQSDĐ - hoàn tất thủ tục hành cho mảnh đất - Chủ sử dụng đất đợc cấp GCNQSDĐ QSDĐ họ hợp pháp tranh chấp, GCNQSDĐ thực chất xác định "lý lịch" rõ ràng cho mảnh đất, giúp đất đai "cầm nắm" đợc, tạo sở pháp lý cho đất đai "sống đời riêng nh quyền tài sản tuôn chảy giao dịch tín dụng, mua bán, trao đổi" (1) Nh vËy GCNQSD§ chØ thùc sù cã ý nghÜa nã cấp sở QSDĐ tranh chấp pháp luật - Hoạt động tuân thủ thủ tục, trình tự luật định Đây hình thức giúp Nhà nớc quản lý đất đai nên cần có quy định cụ thể Phạm Duy Nghĩa, Chuyên khảo luật kinh tế, NXB Đại học quốc gia Hà Nội, 2004, Tr.48 pháp luật nhằm đảm bảo tính tin cậy, quán tập trung thống thông tin địa - Luôn có tham gia quan Nhà nớc có thẩm quyền công tác cấp GCNQSDĐ việc xem xét đảm bảo mặt pháp lý mảnh đất Cơ quan chức cấp GCNQSDĐ sau đà xác nhận tính đắn hồ sơ xin cấp Đây trách nhiệm quan việc thực thi công tác quản lý đất đai 1.1.4 Sự bảo hộ Nhà nớc quyền đợc cấp GCNQSDĐ Với tiêu đề: đảm bảo cho ngời sử dụng đất, Điều 10 LĐĐ 2003 quy định: "Nhà níc cÊp giÊy chøng nhËn qun sư dơng ®Êt cho ngời sử dụng đất" Đây khẳng định quan trọng Theo cấp GCNQSDĐ không quyền ngời sử dụng đất nh đà xác định từ trớc đến nay, mà LĐĐ 2003 nhấn mạnh nghĩa vụ, trách nhiệm từ phía Nhà nớc Cấp GCNQSDĐ đợc coi thứ dịch vụ công cấp thiết mà Nhà nớc với t cách "ngời" cung cấp dịch vụ công phải có nghĩa vụ thực nhằm thực quyền nh đáp ứng nhu cầu ngời dân Bên cạnh việc xác định nh vậy, LĐĐ 2003 xây dựng quy định tạo sở thực tốt công tác cấp GCNQSDĐ nh xây dựng mô hình Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất, quy định thời hạn hoàn thành cấp GCNQSDĐ nớc thuộc Chính phủ, làm rõ quyền hạn nhiệm vụ quan hoạt động cấp giấy chứng nhận Đây Tất nhằm mục tiêu để ngời dân có đợc giấy tờ chứng minh quyền sử dụng đất hợp pháp Thiết nghĩ: "Đẩy nhanh tiến độ cấp sổ đỏ cho loại đất sách hoàn toàn đắn bớc đột phá lập lại trật tự sở hữu quyền sử dụng đất"(2) Do quy định cấp GCNQSDĐ nghĩa vụ Nhà nớc hoàn toàn hợp lý 1.2 ý nghĩa việc cấp GCNQSDĐ 1.2.1.Đối với chủ thể đợc cấp GCNQSDĐ Ngày với phát triển mạnh mẽ kinh tế thị trờng, đất đai đợc nhìn nhận loại hàng hoá mang lại giá trị lớn Các giao dịch đất đai diễn sôi động hết Và đó, việc cấp GCNQSDĐ có ý nghĩa việc đảm bảo cho loại hàng hoá giao dịch TS Phạm Duy Nghĩa, "Quyền sử dụng đất thị trờng BĐS", Tạp chí nghiên cứu Nhà nớc pháp luật, Số 10/2002 * GCNQSDĐ giúp ngời sử dụng đất an tâm khai thác tốt lợi ích từ đất đai, đồng thời họ yên tâm Nhà nớc bảo hộ quyền lợi hợp pháp họ bị xâm phạm * Đây sở để ngời sử dụng đất thực quyền theo quy định pháp luật - Sự an toàn mặt pháp lý giao dịch đất đai mong muốn tất ngời dân Khoản Điều 136 LĐĐ 2003 quy định: ngời sử dụng đất thực giao dịch nh chuyển nhợng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, chấp bảo lÃnh QSDĐ đà có GCNQSDĐ Quy định phù hợp với quy định BLDS giao dịch đất đai nhà Tuy vậy, trớc tình hình thực tế nhu cầu đất đai ngời dân tăng cao mà việc cấp GCNQSDĐ cha hoàn thành tất tỉnh nớc, loại đất Nên theo quy định Điều 146 LĐĐ 2003, Nhà nớc cho phép ngời sử dụng đất đợc thực giao dịch đất đai có giấy tờ hợp lệ theo Khoản 1, Khoản Điều 50 LĐĐ 2003 Song biện pháp tình thực lâu dài ảnh hởng đến quy định pháp luật vi phạm pháp chế XHCN Chính phủ đà có hớng dẫn vấn đề Điều 184 Nghị định 181/ NĐ-CP ngày 29/ 10/ 2004 thi hành Luật đất đai, theo từ ngày 01/ 01/ 2007 giao dịch liên quan đến đất đai đợc tiến hành có GCNQSDĐ - GCNQSDĐ sở cho việc đền bù Nhà nớc tiến hành thu hồi giải phóng mặt Nhà nớc vào GCNQSDĐ để phân biệt diện tích đất hợp pháp, diện tích đất sử dụng lấn chiếm Do khắc phục đợc tình trạng đền bù không thoả đáng, giảm thiểu tình trạng giấy tờ chứng minh QSDĐ hợp pháp dẫn đến việc ngời dân không đợc hởng quyền lợi đáng theo quy định pháp luật - Đặc biệt Nhà nớc khuyến khích tổ chức, cá nhân phát triển kinh tế nhu cầu vốn phục vụ sản xuất ngày tăng cao Một "kênh" huy động vốn hữu hiệu chấp QSDĐ vay vốn Do vậy, có GCNQSDĐ, ngời dân mang đất đai chấp, đồng thời tổ chức tín dụng yên tâm việc bảo toàn số vốn tổ chức Tránh tình trạng không phát mại đợc tài sản chấp để thu hồi vốn vay không đủ pháp lý, gây tâm lý e ngại cho ngân hàng Quyền đợc mở rộng quy định pháp luật Trớc theo LĐĐ 1993, tổ chức, cá nhân, hộ gia đình đợc chấp QSDĐ để vay vốn tổ chức tÝn dơng n- íc, th× theo Lt sưa đổi, bổ sung năm 2001, quyền đợc mở rộng sang tổ chức tín dụng nớc đợc phép hoạt động Việt Nam * GCNQSDĐ sở pháp lý để giải tranh chấp đất đai thẩm quyền giải đợc xác định Điều 136 LĐĐ 2003 Khi tranh chấp xảy ra, đơng có GCNQSDĐ quan Nhà nớc có thẩm quyền giải Toà án nhân dân Nếu bên hai bên GCNQSDĐ thẩm quyền đợc xác định UBND c¸c cÊp Thùc tÕ cho thÊy, hiĨu biÕt pháp luật đa số ngời dân nớc ta hạn chế nên có tranh chấp xảy ra, ngời sử dụng đất lúng túng việc xác định gửi đơn đến quan giải pháp luật Trờng hợp phải giải Toà án nhân dân đơng lại gửi đơn tới UBND ngợc lại Cũng cần thấy UBND quan hành chính, quan chuyên môn giải quyÕt tranh chÊp vËy kÕt qu¶ gi¶i quyÕt thêng không cao Cha kể đến tợng "đùn đẩy" trách nhiệm UBND án "lấn" sang phần việc Do việc đẩy nhanh tiến độ cấp GCNQSDĐ mục tiêu cần hoàn thành thêi gian sím nhÊt, ®Ĩ cã thĨ chun nhanh tranh chấp sang cho Toà án giải Với chức quan t pháp, có trình độ kinh nghiệm, ngời sử dụng đất hoàn toàn tin tởng vào phán quan đa Bên cạnh giảm sức ép công việc cho UBND vốn đà nhiều việc 1.2.2 Đối với Nhà nớc Không đợc nói đến nh chế bảo hộ quyền lợi hữu hiệu cho ngời sử dụng đất, cấp GCNQSDĐ có giá trị to lớn ®èi víi Nhµ níc - chđ thĨ ban hµnh vµ triển khai công tác *Việc cấp GCNQSDĐ sở để Nhà nớc thực chức quản lý đất đai Có thể khẳng định ngời sử dụng đất, mảnh đất đợc quan Nhà nớc cấp GCNQSDĐ trật tự quản lý đất đai đợc xác lập thực Cấp GCNQSDĐ sở quan trọng giúp quan Nhà nớc có thẩm quyền nắm vững biến động đất đai nh nhu cầu nhân dân tài nguyên Từ đó, đa đề xuất chiến lợc nhằm xây dựng sách đất đai phù hợp; tạo thuận lợi cho công tác quy hoạch, thống kê đất đai Hoạt động cấp GCNQSDĐ pháp lý đảm bảo hiệu lực thực tế luật đất đai, đồng thời quy định pháp luật điều kiện cấp loại giấy tờ Nhà nớc tác động đến nhu cầu sử dụng đất ngời dân: "Chậm cấp GCNQSDĐ cho ngời dân nớc nông thôn đô thị làm giảm hiệu lực thực tế Luật đất đai" nhận định báo cáo Chính phủ với Quốc hội kỳ họp thứ khoá IX, cho thấy tầm quan trọng công tác cấp GCNQSDĐ giai đoạn * Là hoạt động đem lại phần nguồn thu cho ngân sách Nhà nớc Hàng năm Nhà nớc bỏ khoản kinh phí không nhỏ để thực công tác quản lý đất đai, tránh việc sử dụng thất thoát, lÃng phí nguồn tài nguyên Do vËy, viƯc ngêi sư dơng ®Êt thùc hiƯn nghÜa vụ tài đợc cấp GCNQSDĐ hoàn toàn hợp lý, nhằm chia sẻ gánh nặng với Nhà nớc Mỗi năm ngời sử dụng đất đóng góp vào ngân sách Nhà nớc hàng chục tỷ đồng Chỉ tính riêng "khoản thu từ cấp GCNQSDĐ vào thời kỳ 1996 - 2000 bình quân khoảng 973 tỷ với tỉ lệ cấp đạt 16%, đợc cấp 100% số thu hàng năm lên tới - tỷ đồng" (3) Có thể thấy năm gần đây, thị trờng bất động sản có bớc phát triển đáng mừng song giao dịch "trao tay" diễn Một phần nguyên nhân thói quen mua bán dựa tin cậy lẫn chủ thể, nh bắt nguồn từ việc ngại tiếp xúc với quan công quyền nên ngời sử dụng đất không thực nghĩa vụ với Nhà nớc không muốn khoản tiền để đợc cấp GCNQSDĐ Trớc thực tế đó, nhằm tránh thất thu cho ngân sách Nhà nớc, LĐĐ 2003 quy định thu thuế thu nhập chun qun sư dơng ®Êt thay cho th chun qun sử dụng đất trớc thực Đây quy định giúp Nhà nớc điều tiết phần thu nhập ngời sử dụng đất thực giao dịch đất đai vào ngân sách Nhà níc Song thiÕt nghÜ, thêi gian tíi Nhµ níc cần có quy định chặt chẽ để xử lý trờng hợp cố tình trốn tránh gian lận việc thực nghĩa vụ tài Nhà nớc, cân chi phí nhà nớc đầu t vào đất nguồn thu từ phía ngời sử dụng đất * Cấp GCNQSDĐ sở cho thị trờng bất động sản thức vào hoạt động khuôn khổ pháp luật LĐĐ 2003 giành hẳn mục để quy định QSDĐ thị trờng bất động sản (tại Mục 7) Việc thừa nhận QSDĐ loại hàng hoá cho phép tiến hành giao dịch thị trờng bất động sản đà mở nhiều hớng ngời có nhu cầu đất đai Nhng bên cạnh đó, cần thấy bất cập thị trờng này, biện pháp kịp thời quản lý từ phía nhà nớc thông qua việc cung cấp thông tin địa Sự may rủi "Phát triển đồng loại thị trờng" - Viện nghiên cứu quản lý kinh tế, Tr.15 ngời mua, hoạt động bất ổn bền vững thị trờng hoàn toàn xảy chủ thể giao dịch xác độ an toàn hàng hoá mà mua Khác với việc mua bán, giao dịch loại hàng hoá thông thờng, giao dịch QSDĐ thực chủ yếu thông qua giấy tờ, hồ sơ phản ánh trạng giá trị mảnh đất giao dịch Do vậy, với ý nghĩa chứng th pháp lý quan trọng, xác lập quyền sử dụng hợp pháp lô đất cấp GCNQSDĐ hành lang pháp lý, chế bảo vệ cho thị trờng bất động sản hoạt động lâu dài quy, tạo niềm tin cho ngời dân thị trờng bất động sản Nền kinh tế phát triển đòi hỏi Nhà nớc cần có sách giúp định hớng kiểm soát tốt chúng, yêu cầu cho thị trờng QSDĐ nơi Nhà nớc tác động dễ dàng hiệu đất đai Từ đó, Nhà nớc kiểm soát nh điều tiết nhu cầu sử dụng đất ngời dân Với luận điểm phân tích trên, thấy giá trị to lớn công tác cấp GCNQSDĐ từ phía Nhà nớc ngời sử dụng đất 1.3 Vai trò pháp luật đất đai hoạt động cấp GCNQSDĐ Hệ thống pháp luật quốc gia phản ánh phát triển quốc gia Một hệ thống pháp luật hoàn thiện, phù hợp sở điều chỉnh nh÷ng quan hƯ x· héi theo mét trËt tù tiÕn Là ngành luật hệ thống pháp luật Việt Nam, Luật đất đai ngoại lệ Nhà nớc đà bớc có thay đổi tiến quy định pháp luật nhằm bắt kịp đòi hỏi xà hội, nh tạo sở pháp lý cho quan hệ đất đai diễn khuôn khổ định Các quy định cấp GCNQSDĐ đợc xây dựng mục tiêu Có thể nói nội dung quy định cấp GCNQSDĐ nội dung Luật đất đai Tuy vậy, thực quy định quan trọng GCNQSDĐ cấp GCNQSDĐ đợc thực làm phát sinh qun vµ nghÜa vơ tiÕp theo cđa ngêi sư dơng đất Chính vậy, Luật đất đai qua thời kỳ phát triển đà giành quan tâm đặc biệt cho vấn đề Pháp luật đất đai sở, khung pháp lý cho hoạt động cấp GCNQSDĐ đợc thực thực tế Qua thời gian từ LĐĐ 1987 đến - đời LĐĐ 2003 cho thấy vai trò quan trọng pháp luật hoạt động cấp GCNQSDĐ Trớc có LĐĐ 1987 cha có văn pháp luật đề cập đến GCNQSDĐ công tác cấp GCNQSDĐ sở để thực thực tế LĐĐ 1987 đời lần đề cập đến việc cấp GCNQSDĐ cho ngời dân Cùng với luật đất đai 1987, Tổng cục địa kịp thời ban hành Quyết định số 201- ĐKTK ngày 14/7/1989 quy định cấp GCNQSDĐ Văn thực tạo nên chuyển biến mạnh mẽ công tác cấp GCNQSDĐ bớc đầu thí điểm số tỉnh năm 1990, mở rộng thực năm 1991 Cùng với văn này, Tổng cục địa ban hành thông t số 302- ĐKTK ngày 28/10/1989 hớng dẫn Quyết định số 201 Kết quả, đến năm 1993 nớc đà cấp đợc khoảng 1,6 triệu giấy, chủ yếu tỉnh đồng sông Cửu Long Tuy số khiêm tốn diƯn tÝch sư dơng cđa ngêi d©n song nã cã ý nghĩa quan trọng bớc đầu đa công tác cấp GCNQSDĐ vào triển khai thực tế Nh vậy, sau cấp GCNQSDĐ đợc quy định trở thành néi dung chÝnh cđa nhiƯm vơ qu¶n lý nhà nớc đất đai, Tổng cục địa đà kịp thời ban hành văn làm sở đa quy định luật đất đai vào thực tiễn Nắm bắt nhu cầu phát sinh điều kiện Tổng cục địa lần ban hành Thông t số 346/1998/TT-TCĐC hớng dẫn thủ tục đăng ký đất đai, lập hồ sơ địa cấp cấp GCNQSDĐ Thông t quy định bổ sung, sửa đổi việc cấp GCNQSDĐ theo Thông t số 302ĐKTK ngày 28/10/1981 Luật sửa đổi bổ sung 2001 đời, đà có thay đổi thẩm quyền cấp GCNQSDĐ Một lần Tổng cục địa lại sửa đổi quy định cấp GCNQSDĐ thông qua việc ban hành Thông t số 1990/2001/TT-TCĐC ngày 30/11/2001, Thông t quy định rõ trình tự bắt buộc cho công việc cấp GCNQSDĐ thống nớc, khắc phục quy định Thông t 346 để địa phơng tuỳ điều kiện nhân lực công nghệ vận dụng quy định pháp luật Thông t đà sửa đổi thủ tục đăng ký biến động đất đai, lý hồ sơ địa theo hớng đơn giản, dễ thực hiện, tạo điều kiện thuận lợi cho ngời dân có giấy tờ hợp pháp cho mảnh đất Năm 1994, Chính phủ ban hành Nghị định số 60/NĐ-CP ngày 4/7/1994 quyền sở hữu nhà quyền sử dụng đất Năm 1998, ban hành Nghị định số 14/NĐ-CP ngày 6/8/1998 việc quản lý tài sản Nhà nớc, đơn vị nghiệp, đơn vị thuộc lực lợng vũ trang, tổ chøc x· héi, tỉ chøc x· héi nghỊ nghiƯp ®Ịu phải đăng ký đất đai Hai nghị định đà điều chỉnh phạm vi đối tợng có đất có nhà đô thị thành phần kinh tế, đất xây dựng trụ sở quan, tổ chức thuộc hƯ thèng chÝnh trÞ