Những vấn đề lý luận chung về cấp GCNQSDĐ
ý nghĩa của việc cấp GCNQSDĐ
1.2.1.Đối với chủ thể đợc cấp GCNQSDĐ
Ngày nay, với sự phát triển mạnh mẽ của nền kinh tế thị trường, đất đai được xem như một loại hàng hóa có giá trị lớn Các giao dịch liên quan đến đất đai ngày càng diễn ra sôi động, vì vậy, việc cấp Giấy Chứng Nhận Quyền Sử Dụng Đất (GCNQSDĐ) trở nên vô cùng quan trọng để đảm bảo tính hợp pháp và giá trị trong các giao dịch này.
2 TS Phạm Duy Nghĩa, "Quyền sử dụng đất trong thị trờng BĐS", Tạp chí nghiên cứu Nhà nớc và pháp luật, Số 10/2002
GCNQSDĐ mang lại sự an tâm cho người sử dụng đất trong việc khai thác tối đa lợi ích từ tài sản của họ Đồng thời, người dân cũng yên tâm rằng Nhà nước sẽ bảo vệ quyền lợi hợp pháp của họ khi có bất kỳ sự xâm phạm nào xảy ra.
* Đây cũng là cơ sở để ngời sử dụng đất thực hiện quyền của mình theo quy định của pháp luật
Sự an toàn pháp lý trong giao dịch đất đai là điều mà mọi người dân đều mong muốn Theo Khoản 1 Điều 136 Luật Đất đai 2003, người sử dụng đất chỉ được thực hiện các giao dịch như chuyển nhượng, cho thuê, thừa kế, tặng cho và thế chấp khi đã có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (GCNQSDĐ) Quy định này cũng tương thích với các quy định trong Bộ luật Dân sự về giao dịch liên quan đến đất đai và nhà ở.
Trước tình hình nhu cầu đất đai tăng cao, việc cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (GCNQSDĐ) chưa hoàn thành trên toàn quốc, theo Điều 146 Luật Đất đai 2003, Nhà nước cho phép người sử dụng đất thực hiện giao dịch nếu có giấy tờ hợp lệ Tuy nhiên, đây chỉ là giải pháp tạm thời, vì thực hiện lâu dài có thể ảnh hưởng đến quy định pháp luật và vi phạm pháp chế xã hội chủ nghĩa Chính phủ đã hướng dẫn tại Điều 184 Nghị định 181/NĐ-CP ngày 29/10/2004, quy định từ ngày 01/01/2007, mọi giao dịch liên quan đến đất đai chỉ được tiến hành khi có GCNQSDĐ.
Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (GCNQSDĐ) đóng vai trò quan trọng trong việc bồi thường khi Nhà nước thu hồi hoặc giải phóng mặt bằng Nó giúp phân biệt giữa diện tích đất hợp pháp và đất lấn chiếm, từ đó khắc phục tình trạng bồi thường không hợp lý Việc có GCNQSDĐ hợp pháp cũng giúp người dân được hưởng những quyền lợi chính đáng theo quy định của pháp luật, giảm thiểu những tranh chấp và bất công trong quá trình thu hồi đất.
Nhà nước đang khuyến khích các tổ chức và cá nhân phát triển kinh tế, dẫn đến nhu cầu về vốn phục vụ sản xuất ngày càng gia tăng.
Kênh huy động vốn hiệu quả nhất hiện nay là thế chấp quyền sử dụng đất (QSDĐ) để vay vốn Khi có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (GCNQSDĐ), người dân có thể sử dụng đất đai làm tài sản thế chấp, giúp các tổ chức tín dụng yên tâm bảo toàn vốn Điều này tránh tình trạng không thể phát mại tài sản thế chấp do thiếu căn cứ pháp lý, từ đó giảm bớt tâm lý e ngại của ngân hàng Quyền thế chấp này đã được mở rộng theo các quy định pháp luật mới Trước đây, theo Luật Đất đai 1993, chỉ có tổ chức, cá nhân trong nước mới được thế chấp QSDĐ vay vốn tại các tổ chức tín dụng trong nước Tuy nhiên, theo Luật sửa đổi, bổ sung năm 2001, quyền này đã được mở rộng cho cả các tổ chức tín dụng nước ngoài hoạt động tại Việt Nam.
* GCNQSDĐ là cơ sở pháp lý để giải quyết tranh chấp về đất đai và thẩm quyền giải quyết cũng đợc xác định tại Điều 136 LĐĐ 2003
Khi xảy ra tranh chấp liên quan đến quyền sử dụng đất, nếu bên tranh chấp có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (GCNQSDĐ), thì Tòa án nhân dân sẽ là cơ quan có thẩm quyền giải quyết Ngược lại, nếu một hoặc cả hai bên không có GCNQSDĐ, thẩm quyền sẽ thuộc về Ủy ban nhân dân các cấp.
Nhiều người dân Việt Nam gặp khó khăn trong việc xác định cơ quan giải quyết tranh chấp đất đai do hiểu biết pháp luật hạn chế, dẫn đến việc gửi đơn sai địa chỉ, như gửi đến UBND thay vì Tòa án nhân dân UBND, với vai trò là cơ quan hành chính, không chuyên về giải quyết tranh chấp, thường không đạt hiệu quả cao và thường xảy ra tình trạng "đùn đẩy" trách nhiệm giữa các cơ quan Do đó, việc nhanh chóng cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (GCNQSDĐ) là cần thiết để chuyển giao tranh chấp cho Tòa án, nơi có chuyên môn và kinh nghiệm, giúp người sử dụng đất tin tưởng vào phán quyết và giảm áp lực công việc cho UBND.
Cấp Giấy Chứng Nhận Quyền Sử Dụng Đất (GCNQSDĐ) không chỉ là một cơ chế bảo vệ quyền lợi hiệu quả cho người sử dụng đất, mà còn mang lại giá trị lớn cho Nhà nước, đơn vị thực hiện và quản lý công tác này.
*Việc cấp GCNQSDĐ là cơ sở để Nhà nớc thực hiện chức năng quản lý đối với đất đai.
Để thiết lập trật tự quản lý đất đai, cần thiết phải cấp Giấy Chứng Nhận Quyền Sử Dụng Đất (GCNQSDĐ) cho mọi người sử dụng đất Việc cấp GCNQSDĐ không chỉ giúp cơ quan Nhà nước theo dõi biến động đất đai mà còn đáp ứng nhu cầu của người dân đối với tài nguyên này Từ đó, Nhà nước có thể đề xuất các chiến lược và chính sách đất đai phù hợp, tạo điều kiện thuận lợi cho công tác quy hoạch và thống kê đất đai Hơn nữa, hoạt động cấp GCNQSDĐ là cơ sở pháp lý đảm bảo hiệu lực của luật đất đai và thông qua các quy định pháp luật, Nhà nước sẽ tác động đến nhu cầu sử dụng đất của người dân.
Cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (GCNQSDĐ) cho người dân ở nông thôn và đô thị là rất quan trọng, bởi nếu không thực hiện hiệu quả, sẽ làm giảm hiệu lực thực tế của Luật đất đai Đây là nhận định được nêu trong báo cáo của Chính phủ gửi Quốc hội tại kỳ họp thứ 7 khóa IX, nhấn mạnh tầm quan trọng của công tác này trong giai đoạn hiện nay.
Hoạt động quản lý đất đai đóng góp quan trọng vào ngân sách Nhà nước, với một khoản kinh phí đáng kể được chi mỗi năm để ngăn chặn việc lãng phí và thất thoát nguồn tài nguyên này Do đó, việc người sử dụng đất thực hiện nghĩa vụ tài chính khi được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (GCNQSDĐ) là hợp lý, nhằm chia sẻ gánh nặng tài chính với Nhà nước.
Mỗi năm, người sử dụng đất đóng góp hàng chục tỷ đồng vào ngân sách Nhà nước Từ năm 1996 đến 2000, khoản thu từ cấp Giấy Chứng Nhận Quyền Sử Dụng Đất (GCNQSDĐ) trung bình đạt khoảng 973 tỷ đồng với tỷ lệ cấp chỉ 16% Nếu được cấp 100%, số thu hàng năm có thể tăng lên 5 - 6 tỷ đồng Trong những năm gần đây, thị trường bất động sản đã có những bước phát triển đáng mừng, mặc dù giao dịch vẫn còn gặp nhiều khó khăn.
Thói quen mua bán dựa trên sự tin cậy lẫn nhau giữa các bên vẫn tiếp tục diễn ra, một phần do ngại tiếp xúc với cơ quan công quyền Điều này dẫn đến việc người sử dụng đất không thực hiện nghĩa vụ với Nhà nước và không muốn chi trả khoản tiền để được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (GCNQSDĐ).
Vai trò của pháp luật đất đai đối với hoạt động cấp GCNQSDĐ
Nền kinh tế phát triển đòi hỏi Nhà nước cần xây dựng chính sách hiệu quả để định hướng và kiểm soát thị trường bất động sản Điều này đặc biệt quan trọng đối với quy hoạch sử dụng đất (QSDĐ), nơi mà Nhà nước có thể tác động một cách dễ dàng và hiệu quả nhất Qua đó, Nhà nước sẽ kiểm soát và điều tiết nhu cầu sử dụng đất của người dân, đảm bảo sự phát triển bền vững cho thị trường.
Công tác cấp Giấy Chứng Nhận Quyền Sử Dụng Đất (GCNQSDĐ) từ phía Nhà nước mang lại giá trị to lớn cho người sử dụng đất, giúp xác định rõ quyền lợi và nghĩa vụ của họ Việc này không chỉ bảo vệ quyền lợi hợp pháp mà còn tạo điều kiện thuận lợi cho việc giao dịch, chuyển nhượng và phát triển bất động sản.
1.3 Vai trò của pháp luật đất đai đối với hoạt động cấp GCNQSD§
Hệ thống pháp luật của một quốc gia phản ánh sự phát triển của chính quốc gia đó, trong đó Luật đất đai là một ngành luật quan trọng trong hệ thống pháp luật Việt Nam Một hệ thống pháp luật hoàn thiện sẽ điều chỉnh các quan hệ xã hội theo trật tự tiến bộ Nhà nước đã có những thay đổi tiến bộ trong quy định pháp luật để đáp ứng yêu cầu của xã hội, tạo cơ sở pháp lý cho các quan hệ đất đai diễn ra trong khuôn khổ nhất định Các quy định về cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (GCNQSDĐ) cũng được xây dựng dựa trên những mục tiêu này.
Nội dung quy định về cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (GCNQSDĐ) là một phần quan trọng trong Luật đất đai, ảnh hưởng đến quyền và nghĩa vụ của người sử dụng đất Luật đất đai đã luôn chú trọng đến vấn đề này qua các thời kỳ, từ Luật Đất đai 1987 đến Luật Đất đai 2003, khẳng định vai trò thiết yếu của pháp luật trong việc thực hiện cấp GCNQSDĐ Pháp luật đất đai không chỉ là cơ sở mà còn là khung pháp lý cho hoạt động cấp GCNQSDĐ diễn ra hiệu quả trong thực tiễn.
Trước năm 1987, chưa có văn bản pháp luật nào quy định về Giấy Chứng Nhận Quyền Sử Dụng Đất (GCNQSDĐ), do đó công tác cấp GCNQSDĐ không có cơ sở thực hiện trong thực tế.
Luật Đất đai 1987 lần đầu tiên quy định về việc cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (GCNQSDĐ) cho người dân Cùng với đó, Tổng cục địa chính đã ban hành Quyết định số 201-ĐKTK vào ngày 14/7/1989, quy định về quy trình cấp GCNQSDĐ, tạo ra một bước chuyển biến mạnh mẽ trong công tác này Năm 1990, việc thí điểm cấp GCNQSDĐ được triển khai tại một số tỉnh, và mở rộng vào năm 1991 Cùng thời gian này, thông tư số 302-ĐKTK được ban hành để hướng dẫn thực hiện Quyết định số 201 Đến năm 1993, cả nước đã cấp khoảng 1,6 triệu giấy chứng nhận, chủ yếu tại các tỉnh đồng bằng sông Cửu Long, đánh dấu bước đầu quan trọng trong việc đưa công tác cấp GCNQSDĐ vào thực tiễn, mặc dù con số này vẫn còn khiêm tốn so với diện tích sử dụng của người dân.
Ngay sau khi cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (GCNQSDĐ) trở thành một trong bảy nội dung chính của nhiệm vụ quản lý nhà nước về đất đai, Tổng cục địa chính đã ban hành các văn bản hướng dẫn thực hiện quy định của luật đất đai Để đáp ứng nhu cầu phát sinh và điều kiện mới, Tổng cục địa chính đã ban hành Thông tư số 346/1998/TT-TCĐC, hướng dẫn thủ tục đăng ký đất đai, lập hồ sơ địa chính và cấp GCNQSDĐ Thông tư này cũng bổ sung và sửa đổi quy định về cấp GCNQSDĐ theo Thông tư số 302-ĐKTK ngày 28/10/1981.
Luật sửa đổi bổ sung năm 2001 đã thay đổi thẩm quyền cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (GCNQSDĐ) Tổng cục địa chính đã ban hành Thông tư số 1990/2001/TT-TCĐC ngày 30/11/2001, quy định trình tự cấp GCNQSDĐ thống nhất trên toàn quốc Thông tư này khắc phục những hạn chế của Thông tư 346, cho phép các địa phương linh hoạt áp dụng quy định pháp luật dựa trên điều kiện nhân lực và công nghệ Đồng thời, Thông tư cũng đã cải cách thủ tục đăng ký biến động đất đai và hồ sơ địa chính theo hướng đơn giản, dễ thực hiện, giúp người dân dễ dàng có được giấy tờ hợp pháp cho mảnh đất của mình.
Năm 1994, Chính phủ Việt Nam đã ban hành Nghị định số 60/NĐ-CP về quyền sở hữu nhà và quyền sử dụng đất ở, đánh dấu bước tiến quan trọng trong quản lý tài sản Đến năm 1998, Nghị định số 14/NĐ-CP được ban hành nhằm quản lý tài sản Nhà nước và yêu cầu các đơn vị sự nghiệp, lực lượng vũ trang, cùng các tổ chức xã hội phải đăng ký đất đai Hai nghị định này đã điều chỉnh rõ ràng phạm vi đối tượng sở hữu đất và nhà tại đô thị, bao gồm cả các cơ quan, tổ chức thuộc hệ thống chính trị.
Công tác cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (GCNQSDĐ) đã được quan tâm và triển khai mạnh mẽ từ năm 1997 đến nay, với hệ thống văn bản đất đai ngày càng hoàn thiện, giúp giải quyết các vướng mắc trong lĩnh vực này Tuy nhiên, trước những điều kiện và tình hình mới, nội dung của các văn bản luật cũng dần bộc lộ hạn chế, đặc biệt là trong công tác cấp GCNQSDĐ Nhiều tồn tại trong lĩnh vực này xuất phát từ Luật Đất đai 1993 và các sửa đổi, bổ sung vào năm 1998 và 2001.
Dới đây ngời viết xin phân tích một số những bất cập đó:
Sự thiếu đồng bộ trong các quy định pháp lý do có quá nhiều văn bản rải rác đã gây khó khăn cho việc áp dụng của cơ quan chức năng Một ví dụ điển hình là việc cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (GCNQSDĐ) được quy định tại Quyết định 201 ngày 01/7/1980, nhưng Nhà nước lại không ban hành văn bản hướng dẫn thực hiện ngay lập tức Phải đến khi Luật Đất đai 1987 ra đời, Tổng cục Địa chính mới ban hành Quyết định 201 ngày 4/7/1989 quy định về cấp GCNQSDĐ, dẫn đến sự chậm trễ trong công tác này.
Một số quy định về cấp giấy tờ đất đai hiện nay không phù hợp với thực tế và nguyện vọng của người dân Quy trình tách nhà, đất để cấp hai loại giấy tờ khác nhau trên cùng một khuôn viên gây ra nhiều khó khăn, đặc biệt khi người sử dụng đất muốn thế chấp quyền sử dụng đất tại nhiều ngân hàng khác nhau nhưng chỉ có chung một Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho nhiều mảnh đất Hơn nữa, mặc dù Nhà nước đã ban hành nhiều văn bản, nhưng vẫn tồn tại hiện tượng thiếu quy định điều chỉnh, như Nghị định số 60/NĐ-CP về quyền sở hữu nhà và quyền sử dụng đất đô thị, trong khi các vấn đề nhà ở tại nông thôn lại hoàn toàn bị bỏ ngỏ.
Một trong những bất cập trong quy trình cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (GCNQSDĐ) là các quy định về thủ tục hành chính Theo quy định của Nhà nước, hồ sơ xin cấp GCNQSDĐ phải trải qua hai cấp thẩm định là UBND cấp xã và UBND cấp trên trực tiếp Thời gian chờ đợi để nhận được giấy chứng nhận này có thể kéo dài từ 1 tháng đến 1 năm, điều này tạo ra tâm lý e ngại cho người dân khi thực hiện thủ tục.
Các quy định về nghĩa vụ tài chính đối với người sử dụng đất đã gây ra nhiều phản ứng trái chiều từ cộng đồng Mức tài chính quy định tại các thời điểm cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (GCNQSDĐ) có sự khác biệt, với các tỷ lệ từ 0% đến 100% Nhìn chung, các mức tài chính này được xem là khá nặng nề đối với người sử dụng đất.
Hạn chế trong quy trình cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (GCNQSDĐ) đã dẫn đến số lượng GCNQSDĐ được cấp chưa đáp ứng được nhu cầu thực tế Theo thống kê của Tổng cục địa chính tính đến ngày 01/05/2002, kết quả đăng ký cấp GCNQSDĐ trên toàn quốc vẫn còn nhiều thiếu sót.
Các quy định của pháp luật về cấp GCNQSDĐ
Các trờng hợp đợc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất
2.1.1 Đối tợng đợc cấp GCNQSDĐ
Chính phủ đã thực hiện chủ trương hoàn thành công tác cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (GCNQSDĐ) tại các địa phương vào năm 200
Quá trình phát triển Luật đất đai phản ánh sự hoàn thiện quy định về người sử dụng đất Luật Đất đai năm 1993 xác định người sử dụng đất là các tổ chức, hộ gia đình và cá nhân được Nhà nước giao đất hoặc cho thuê đất, nhưng quy định này còn quá chung chung, dẫn đến nhiều vướng mắc trong thực tiễn Luật Đất đai sửa đổi, bổ sung năm 2001 đã khắc phục hạn chế này bằng cách mở rộng các chủ thể sử dụng đất Điều 1 của Luật sửa đổi bổ sung năm 2001 quy định rằng các tổ chức, hộ gia đình và cá nhân được Nhà nước giao đất, cho thuê đất, hoặc cho phép chuyển nhượng quyền sử dụng đất từ người khác đều được coi là người sử dụng đất Tuy nhiên, định nghĩa này vẫn chưa bao quát hết các đối tượng thực tế, dẫn đến nhiều chủ thể sử dụng đất không thuộc các trường hợp luật định hoặc không biết xếp vào đối tượng nào Điều này đã làm chậm tiến độ cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất trong giai đoạn này.
Luật Đất đai 2003 quy định việc cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (GCNQSDĐ) không chỉ là quyền của người sử dụng đất mà còn là nghĩa vụ của Nhà nước Khái niệm "người sử dụng đất" được mở rộng, bao gồm các tổ chức trong nước, hộ gia đình, cá nhân trong nước, cộng đồng dân cư, cơ sở tôn giáo, tổ chức, cá nhân nước ngoài, và người Việt Nam định cư ở nước ngoài có quyền sử dụng đất.
Nghị định 04/2000/NĐ-CP ngày 11/2/2000 quy định về việc cấp Giấy Chứng Nhận Quyền Sử Dụng Đất (GCNQSDĐ) cho cộng đồng dân cư, nhưng chưa xác định rõ ràng liệu họ có phải là đối tượng được Nhà nước giao đất hay cho thuê đất Đến Luật Đất Đai 2003, cộng đồng dân cư được công nhận là đối tượng được Nhà nước giao đất nông nghiệp không thu tiền sử dụng đất, làm rõ hơn quyền lợi và nghĩa vụ của họ trong việc sử dụng đất.
Việc cấp Giấy Chứng Nhận Quyền Sử Dụng Đất (GCNQSDĐ) cho cộng đồng dân cư khi đáp ứng đủ điều kiện luật định là cần thiết và phù hợp với thực tế tại Việt Nam, nơi có 54 dân tộc với phong tục và đời sống khác nhau Điều này cho phép các cộng đồng trong cùng một thôn, làng, ấp, bản, buôn, phun, sóc và các điểm dân cư tương tự, được cấp GCNQSDĐ nhằm phục vụ nhu cầu chung GCNQSDĐ sẽ được trao cho người đại diện hợp pháp của cộng đồng, giúp quản lý đất đai dưới sự kiểm soát của Nhà nước và đồng thời bảo tồn, phát triển những phong tục tốt đẹp của người dân.
Luật Đất đai 2003 đã bổ sung quy định về việc cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (GCNQSDĐ) cho các tổ chức tôn giáo Trước đó, các cơ quan chức năng đã ban hành Thông tư 1646/2000/ TTLN -TCĐC-TGCP vào ngày 30/10/2000, hướng dẫn quy trình cấp GCNQSDĐ cho diện tích đất mà các cơ sở tôn giáo đang sử dụng.
Luật Đất đai 2003 đã chính thức quy định đối tượng được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (GCNQSDĐ) trong các văn bản thi hành trước đó, giúp khắc phục tình trạng chỉ có một số văn bản hướng dẫn cho một loại chủ thể nhất định.
Với việc làm rõ khái niệm ngời sử dụng đất, tại Điều 49 LĐĐ 2003 cũng quy định các trờng hợp đợc Nhà nớc cấp GCNQSDĐ, bao gồm:
+ Ngời đợc Nhà nớc giao đất, cho thuê đất, trừ trờng hợp thuê đất nông nghiệp sử dụng vào mục đích công ích của xã, phờng, thị trấn
+ Ngời đợc Nhà nớc giao đất, cho thuê đất từ ngày 15/10/1993 đến trớc ngày 01/7/2004 mà cha đợc cấp GCNQSDĐ.
+ Hộ gia đình, cá nhân, cộng đồng dân c, tổ chức, cơ sở tôn giáo đang sử dụng đất theo Điều 50, 51 LĐĐ 2003 mà cha đợc cấp GCNQSDĐ.
Người được chuyển đổi, nhận chuyển nhượng, thừa kế hoặc nhận tặng cho quyền sử dụng đất (QSDĐ) sẽ có quyền lợi hợp pháp trong việc sử dụng đất Đồng thời, người nhận QSDĐ cũng có thể được xác định khi xử lý hợp đồng thế chấp hoặc bảo lãnh bằng QSDĐ để thu hồi nợ Ngoài ra, tổ chức sử dụng đất là các pháp nhân mới được hình thành từ việc các bên góp vốn bằng QSDĐ, tạo ra một cơ sở pháp lý cho việc quản lý và sử dụng đất hiệu quả.
Người được sử dụng đất theo bản án hoặc quyết định của Tòa án nhân dân, cũng như quyết định của cơ quan thi hành án hoặc quyết định giải quyết tranh chấp đất đai từ cơ quan Nhà nước có thẩm quyền, đã được thi hành.
+ Ngời trúng đấu giá QSDĐ, đấu thầu dự án có gắn với sử dụng đất.
+ Ngời đợc sử dụng đất trong khu công nghệ cao, khu công nghiệp, khu kinh tÕ.
+ Ngời mua nhà ở gắn liền với đất ở.
+ Ngời đợc Nhà nớc thanh lý, hoá giá nhà ở gắn liền với đất ở.
Nhà nước lần đầu tiên công nhận quyền tặng cho quyền sử dụng đất (QSDĐ), cho phép người nhận tặng được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất Tuy nhiên, do đất đai thuộc sở hữu toàn dân, quy định về tặng cho QSDĐ có những đặc thù khác với tài sản thông thường, mang tính chất có điều kiện Cụ thể, người có đất chỉ có thể tặng cho trong những trường hợp và mục đích mà Nhà nước quy định Đối với tổ chức kinh tế được giao đất có thu tiền sử dụng đất, quyền tặng cho chỉ được thực hiện cho Nhà nước, cộng đồng dân cư hoặc cho các công trình phục vụ lợi ích chung Theo Điều 113 Nghị định 181, hộ gia đình, cá nhân được Nhà nước giao đất lần đầu đối với đất nông nghiệp không thu tiền sử dụng đất, đất ở miễn tiền sử dụng đất mà đã chuyển nhượng không còn đất sản xuất, đất ở, chỉ được tặng cho QSDĐ sau 10 năm nếu được giao đất lần thứ hai Ngoài ra, hộ gia đình, cá nhân sống trong các khu vực bảo vệ nghiêm ngặt hoặc rừng phòng hộ chỉ được tặng cho QSDĐ trong khu vực đó.
Các quy định về tặng cho quyền sử dụng đất (QSDĐ) rất quan trọng, giúp Nhà nước kiểm soát và hạn chế các giao dịch mua bán đất đai dưới hình thức tặng cho Hầu hết các trường hợp tặng cho đều nhằm mục đích công ích hoặc nhân đạo.
Luật Đất đai 2003 quy định rằng những người trúng đấu giá hoặc đấu thầu dự án có sử dụng đất sẽ được Nhà nước cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (GCNQSDĐ) Việc công nhận quyền sử dụng đất như một loại hàng hóa tạo cơ hội bình đẳng cho mọi người có nhu cầu sử dụng đất Điều này đảm bảo quyền sử dụng đất được giao cho những người có nhu cầu thực sự và thiết lập mức giá hợp lý nhất Đối với 9 trường hợp được cấp GCNQSDĐ, các cơ quan công quyền không được phép áp đặt thêm thủ tục nào ngoài quy định của pháp luật nhằm cản trở hoặc gây khó khăn cho người sử dụng đất trong quá trình làm thủ tục cấp GCNQSDĐ.
2.1.2 Cấp GCNQSDĐ cho hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất
Hiện nay, nhiều hộ gia đình và cá nhân đang sử dụng đất nhưng chưa được cấp Giấy Chứng Nhận Quyền Sử Dụng Đất (GCNQSDĐ), đặc biệt tại quận Ô Môn, Cần Thơ, nơi có khoảng 1.000 hộ không có nhu cầu cấp GCNQSDĐ Việc cấp GCNQSDĐ cho các đối tượng này là một quy định quan trọng, thu hút sự quan tâm của người sử dụng đất Luật Đất Đai 2003 đã quy định rõ các trường hợp hộ gia đình và cá nhân được cấp GCNQSDĐ.
Hộ gia đình và cá nhân sử dụng đất ổn định, được UBND cấp xã xác nhận không có tranh chấp, sẽ được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (GCNQSDĐ) mà không phải nộp tiền sử dụng đất nếu có một trong các loại giấy tờ hợp lệ.
Trước ngày 15/10/1993, các giấy tờ về quyền sử dụng đất đai được cấp bởi cơ quan có thẩm quyền trong khuôn khổ chính sách đất đai của Nhà nước Việt Nam Dân chủ Cộng hòa, Chính phủ lâm thời cách mạng Miền Nam Việt Nam và Nước Cộng hòa xã hội chủ nghĩa Việt Nam vẫn có giá trị pháp lý.
+ Giấy chứng nhận QSDĐ tạm thời đợc cơ quan nhà nớc có thẩm quyền cấp hoặc có tên trong sổ đăng ký ruộng đất, sổ địa chính.
+ Giấy tờ hợp pháp về thừa kế, tặng cho QSDĐ hoặc tài sản gắn liền với đất, giấy tờ giao nhà tình nghĩa gắn liền với đất.
+ Giấy tờ chuyển nhợng QSDĐ, mua bán nhà ở gắn liền với đất ở trớc ngày 15/10/1993, nay đợc UBND cấp xã xác nhận đất đã sử dụng trớc ngày 15/10/1993
Hình thức, nội dung, điều kiện cấp GCNQSDĐ
2.2.1 Hình thức GCNQSDĐ Điều 48 LĐĐ 2003 quy định GCNQSDĐ do Bộ Tài nguyên và Môi trờng phát hành theo mẫu thống nhất và áp dụng chung trong phạm vi cả nớc, đối với mọi loại đất Trên cơ sở đó, Bộ Tài nguyên và Môi trờng đã ban hành Quyết định số 24/2004/ QĐ -BTNMT ngày 01/11/2004 ban hành quy định về GCNQSDĐ Theo đó GCNQSDĐ có mẫu nh sau:
Trang 1 của Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (GCNQSDĐ) có màu đỏ, bao gồm quốc huy và dòng chữ "GCNQSDĐ" màu vàng Trang này cũng hiển thị số phát hành cùng với dấu nổi của Bộ Tài nguyên và Môi trường.
Trang 2,3: ghi nhận thông tin về ngời sử dụng đất, sơ đồ thửa đất, họ tên và chức vụ ngời ký GCNQSDĐ.
Trang 4: ghi những thay đổi sau khi cấp GCNQSDĐ.
Giấy Chứng Nhận Quyền Sử Dụng Đất (GCNQSDĐ) cần ghi đầy đủ thông tin về người sử dụng đất, diện tích mảnh đất, sơ đồ thửa đất, thời hạn sử dụng và mục đích sử dụng đất Những thông tin này không chỉ thể hiện giá trị của mảnh đất mà còn rất quan trọng cho người sử dụng trong việc thực hiện các quyền và nghĩa vụ, đặc biệt trong các giao dịch mua bán đất đai.
Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (GCNQSDĐ) được cấp cho từng thửa đất riêng lẻ Đối với đất nông nghiệp, nếu có nhiều thửa liền kề thuộc quyền sử dụng của một người, có thể cấp chung một GCNQSDĐ cho tất cả các thửa khi có yêu cầu từ chủ sử dụng, mà không cần hợp nhất các thửa đất Quy định này được nêu rõ trong Thông tư số 01/2005/TT-BTNMT ngày 13/4/2005, hướng dẫn thực hiện một số điều của Nghị định 181.
Luật quy định rằng quyền sử dụng đất và quyền sở hữu nhà ở sẽ được cấp chung trong một giấy chứng nhận Đây là một điểm mới giúp thống nhất thông tin về đất đai, từ đó hỗ trợ sự phát triển của thị trường quyền sử dụng đất.
Luật Đất đai 2003 và Nghị định 181/NĐ-CP ngày 29/10/2004 đã chú trọng đến việc cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (GCNQSDĐ) cho các chủ sở hữu chung, nhằm bảo vệ quyền lợi và hạn chế tranh chấp Đặc biệt, trong trường hợp quyền sử dụng đất là tài sản chung của vợ chồng trong thời kỳ hôn nhân, GCNQSDĐ sẽ ghi tên cả hai vợ chồng, tạo sự bình đẳng trong việc sử dụng đất Quy định này cũng góp phần thống nhất giữa Luật Đất đai và Luật Hôn nhân và Gia đình về tài sản chung của vợ chồng Đối với thửa đất do nhiều cá nhân, hộ gia đình hoặc tổ chức sử dụng, GCNQSDĐ sẽ được cấp cho từng cá nhân, hộ gia đình hoặc tổ chức đó Trong trường hợp thửa đất thuộc cộng đồng dân cư, GCNQSDĐ sẽ được cấp cho cộng đồng và trao cho người đại diện hợp pháp Nếu cơ sở tôn giáo sử dụng đất, GCNQSDĐ sẽ được cấp cho cơ sở tôn giáo và trao cho người có trách nhiệm cao nhất của cơ sở đó.
Mặc dù có nhiều quy định tiến bộ, việc cấp Giấy Chứng Nhận Quyền Sử Dụng Đất (GCNQSDĐ) theo mẫu của Bộ Tài nguyên và Môi trường vẫn gặp một số bất cập Năm 2005, vấn đề này đã thu hút sự quan tâm lớn từ công chúng và được phản ánh nhiều trên các phương tiện truyền thông Một trong những điểm đáng chú ý là việc ghi nhận tài sản trên đất trong GCNQSDĐ Theo Điều 48 Luật Đất đai 2003, tài sản trên đất cần được ghi nhận trong GCNQSDĐ, và chủ sở hữu tài sản phải thực hiện đăng ký quyền sở hữu theo quy định của pháp luật về đăng ký bất động sản.
Quy định mới nhằm khắc phục những hạn chế của Nghị định số 60/NĐ-CP về quyền sở hữu nhà và quyền sử dụng đất, đồng thời lấp đầy "khoảng trống" liên quan đến các loại tài sản trên đất không phải nhà ở Theo Thứ trưởng Đặng Hùng Võ, việc cấp giấy hồng nh cũ không đủ để bao quát hết các tài sản như nhà xưởng, kho, hay vườn cây lâu năm Tuy nhiên, việc xác định chủ sở hữu tài sản trên đất vẫn gặp nhiều khó khăn, và người sử dụng đất cần đăng ký quyền sở hữu theo Luật đăng ký bất động sản, hiện chưa được Quốc hội thông qua Do đó, các cơ quan chức năng cần áp dụng các biện pháp tạm thời để giải quyết linh hoạt vấn đề này, nhằm hạn chế tối đa tình trạng người dân gặp khó khăn trong việc xác nhận quyền sở hữu tài sản.
2.2.3 Điệu kiện cấp GCNQSDĐ a) Điều kiện để thực hiện cấp GCNQSDĐ
- Điều kiện về bản đồ địa chính
Bản đồ địa chính là loại bản đồ có tỷ lệ lớn, được xây dựng cho từng đơn vị xã, phường, thị trấn Bản đồ này phải thể hiện đầy đủ thông tin về đất đai, bao gồm ranh giới, vị trí, hình thể và diện tích của từng thửa đất.
Bản đồ địa chính đóng vai trò quan trọng trong việc xác định ranh giới sử dụng đất của từng chủ thể, tạo điều kiện cho Nhà nước cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (GCNQSDĐ) Theo chiến lược phát triển ngành địa chính đến năm 2010, đất đô thị và khu dân cư nông thôn sẽ được đo vẽ bằng bản đồ địa chính thực địa, trong khi đất nông-lâm nghiệp sẽ sử dụng bản đồ từ ảnh hàng không hoặc phương pháp đo vẽ trực tiếp.
- Điều kiện về sổ địa chính
Sổ địa chính là tài liệu quan trọng ghi chép đầy đủ về tình hình tự nhiên, kinh tế và pháp lý của đất đai Nó được lập để đăng ký quyền sử dụng đất (QSDĐ) cho tổ chức, hộ gia đình và cá nhân, đồng thời ghi nhận đất chưa được giao hoặc cho thuê Sổ địa chính là cơ sở để Nhà nước quản lý đất đai theo quy định của pháp luật Việc lập sổ địa chính dựa trên đơn vị hành chính xã và hồ sơ đăng ký đất đai đã được cơ quan có thẩm quyền phê duyệt cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (GCNQSDĐ).
Dựa trên bản đồ địa chính và hồ sơ địa chính, thông tin về người sử dụng đất được phản ánh chính xác, giúp cơ quan nhà nước có thẩm quyền thực hiện việc duyệt cấp mới.
4 VN Experss ngày 5/02/2005 (GMT Tr.7)
Vào ngày 22/02/2005, Báo Sài Gòn Giải Phóng đã nhấn mạnh tầm quan trọng của việc hiệu chỉnh bản đồ địa chính và sổ địa chính thường xuyên Điều này nhằm theo kịp những thay đổi thực tế, đảm bảo công tác cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (GCNQSDĐ) diễn ra chính xác và hiệu quả.
- Cán bộ địa chính xã, phờng
Hiện nay, các địa phương đang đối mặt với tình trạng thiếu hụt đội ngũ chuyên trách trong công tác quản lý đất đai, cả về số lượng lẫn năng lực chuyên môn Nguyên nhân chủ yếu là do nhân sự thường được chuyển từ các lĩnh vực khác sang đảm nhận nhiệm vụ này Với tổng số 10.380 xã, phường, thị trấn trên toàn quốc, việc khắc phục những vấn đề hiện tại là một quá trình dài hạn, đòi hỏi các bước đi phù hợp để nâng cao trình độ và bố trí đủ nhân lực cho công tác quản lý đất đai, đặc biệt là trong việc cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.
Ngời sử dụng đất đợc cấp GCNQSDĐ khi:
Toàn bộ khu đất hiện tại đã được thể hiện rõ ràng trên bản đồ địa chính, bao gồm vị trí, hình thể, ranh giới sử dụng đất và loại đất Điều này giúp xác định chính xác thông tin về khu đất.
- Diện tích đất đang sử dụng đã đợc ghi vào sổ địa chính và đến thời điểm xét cấp GCNQSDĐ cha có biến động.
ThÈm quyÒn cÊp GCNQSD§
Việc xác định thẩm quyền cấp Giấy Chứng Nhận Quyền Sử Dụng Đất (GCNQSDĐ) là rất quan trọng đối với người sử dụng đất Khi thẩm quyền được quy định rõ ràng, người sử dụng đất sẽ dễ dàng nhận biết nơi để thực hiện các thủ tục pháp lý liên quan đến mảnh đất của mình, từ đó giúp quá trình này diễn ra nhanh chóng và thuận tiện hơn.
Pháp luật ngày càng quy định rõ ràng về việc cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (GCNQSDĐ) Theo Luật Đất đai 1993, cơ quan nhà nước có thẩm quyền giao đất cũng có thẩm quyền cấp GCNQSDĐ; trong trường hợp Chính phủ giao đất, Ủy ban nhân dân (UBND) tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương sẽ cấp GCNQSDĐ Luật sửa đổi, bổ sung năm 2001 đã cụ thể hóa quy định này, xác định rằng UBND tỉnh, thành phố cấp GCNQSDĐ cho tổ chức sử dụng đất, trong khi UBND quận, huyện, thị xã cấp GCNQSDĐ cho hộ gia đình và cá nhân Quy định này làm rõ cơ quan có thẩm quyền cấp GCNQSDĐ là UBND cấp tỉnh hoặc UBND cấp huyện.
Sự thay đổi căn bản trong hình thức pháp lý về sử dụng đất và chính sách đất đai đối với người nước ngoài, đặc biệt là quyền mua nhà ở gắn liền với đất ở của người Việt Nam định cư ở nước ngoài, yêu cầu cần phải điều chỉnh các quy định pháp luật đất đai Cụ thể, cần có sự thay đổi về thẩm quyền cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (GCNQSDĐ), theo hướng phân quyền mạnh mẽ cho cơ quan hành chính cấp huyện, phù hợp với Nghị quyết của Quốc hội về cải cách thủ tục hành chính Theo Luật Đất đai 2003, thẩm quyền cấp GCNQSDĐ được xác định hoàn toàn dựa trên chủ thể được cấp GCNQSDĐ, theo quy định tại Điều 52.
UBND tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương có trách nhiệm cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (GCNQSDĐ) cho các tổ chức trong nước, cơ sở tôn giáo, cũng như các tổ chức và cá nhân nước ngoài Ngoài ra, người Việt Nam định cư ở nước ngoài cũng được phép sử dụng đất để thực hiện các dự án đầu tư.
UBND quận, huyện, thị xã có thẩm quyền cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (GCNQSDĐ) cho cá nhân, hộ gia đình và cộng đồng dân cư Người Việt Nam định cư ở nước ngoài cũng được quyền mua nhà ở gắn liền với đất ở tại Việt Nam.
Có thể thấy rõ, thẩm quyền cấp GCNQSDĐ đợc quy định trên cơ sở Điều
Theo Điều 37 của Luật Đất đai 2003, việc giao đất, cho thuê đất và chuyển mục đích sử dụng đất được quy định rõ ràng, phù hợp với thẩm quyền của các cơ quan nhà nước Điều này tạo ra một lộ trình logic, đồng thời khuyến khích các chính sách thu hút đầu tư của Nhà nước Ngoài ra, luật cũng chấm dứt thông lệ ủy quyền cho cấp quận thực hiện cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho hộ gia đình và cá nhân, mà trước đây đã từng áp dụng tại Hà Nội và Thành phố Hồ Chí Minh, nay thuộc thẩm quyền của UBND cấp quận, huyện.
Lần đầu tiên, Luật Đất đai 2003 đã quy định việc ủy quyền của UBND cấp tỉnh cho cơ quan quản lý đất đai cùng cấp cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (GCNQSDĐ) tại Khoản 3 Điều 52 Điều kiện ủy quyền được làm rõ tại Điều 56 Nghị định 181 hướng dẫn thi hành luật đất đai UBND tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương có thể ủy quyền cho Sở Tài nguyên và Môi trường cấp GCNQSDĐ cho các cơ sở tôn giáo, tổ chức, người Việt Nam định cư ở nước ngoài, tổ chức và cá nhân nước ngoài, trong các trường hợp có đủ giấy tờ hợp pháp như quyết định giao đất, cho thuê đất, cấp lại, đổi GCNQSDĐ Điểm mới này đã giải quyết những tranh luận gần đây liên quan đến thẩm quyền trong việc cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.
Có hai ý kiến trái chiều về việc cấp Giấy Chứng Nhận Quyền Sử Dụng Đất (GCNQSDĐ) Ý kiến đầu tiên cho rằng cơ quan quản lý đất đai nên thực hiện việc này vì họ trực tiếp đo đạc, thống kê và lưu giữ hồ sơ địa chính, từ đó nắm rõ tình hình sử dụng đất, giúp cấp GCNQSDĐ nhanh chóng và chính xác Ngược lại, ý kiến thứ hai cho rằng đây là nhiệm vụ của cơ quan hành chính Nhà nước, cụ thể là Ủy ban Nhân dân (UBND), vì UBND là chủ thể giao đất và cho thuê đất, nên việc hoàn thành thủ tục cấp GCNQSDĐ là hợp lý.
Việc cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (GCNQSDĐ) thuộc thẩm quyền của Ủy ban nhân dân (UBND) nhưng luật cho phép UBND uỷ quyền cho cơ quan chuyên môn cùng cấp Quy định này là hợp lý, đặc biệt khi Luật đất đai trao quyền cho Chính phủ xác định thời hạn cấp GCNQSDĐ cho các địa phương Do đó, UBND cấp tỉnh có quyền linh hoạt uỷ quyền cho cơ quan chuyên môn cấp GCNQSDĐ theo các tiêu chí và điều kiện do Chính phủ quy định.
Thủ tục cấp GCNQSDĐ
Quản lý đất đai cần có những thủ tục rõ ràng để đảm bảo tính pháp lý và trật tự, tuy nhiên, thực tế cho thấy nhiều bất cập trong quy định và thực hiện thủ tục hành chính, đặc biệt là trong công tác cấp Giấy Chứng Nhận Quyền Sử Dụng Đất (GCNQSDĐ) Quá trình cấp GCNQSDĐ hiện nay vẫn còn rườm rà, phức tạp và tốn nhiều thời gian, dẫn đến việc chưa đạt được mục tiêu cấp GCNQSDĐ một cách hiệu quả vào năm 2005.
Cải cách thủ tục hành chính là một yêu cầu cấp thiết trong bối cảnh hiện nay Những nỗ lực của Nhà nước trong việc hoàn thiện và nâng cao chất lượng thủ tục hành chính thời gian qua đã được ghi nhận, đáp ứng nguyện vọng của người dân.
Chúng ta cần xem xét các quy định pháp luật liên quan để nhận diện những bất cập trong các quy định trước đây Qua đó, có thể thấy những thay đổi đã mang lại sự thông thoáng, linh hoạt và giản tiện trong các thủ tục hành chính theo Luật 2003.
Quy định về thủ tục cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (GCNQSDĐ) trong Luật Đất đai 1993 còn nhiều hạn chế, dẫn đến hiệu lực thực tế không cao Cụ thể, Luật không đưa ra hướng dẫn chi tiết về bộ hồ sơ xin cấp và trình tự, thủ tục đăng ký Tuy nhiên, Luật sửa đổi, bổ sung năm 2001 và Thông tư số 1990/2001/TT-TCĐC ngày 30/11/2001 đã cung cấp quy định chi tiết hơn về trình tự, thủ tục cấp GCNQSDĐ.
Người sử dụng đất cần nộp hồ sơ kê khai đăng ký cấp Giấy Chứng Nhận Quyền Sử Dụng Đất (GCNQSDĐ) tại Ủy ban Nhân dân (UBND) cấp xã nơi có đất UBND cấp xã sẽ thẩm tra hồ sơ và xác nhận đơn xin cấp GCNQSDĐ Sau khi hoàn tất, UBND xã sẽ lập hồ sơ cấp GCNQSDĐ và trình lên UBND cấp có thẩm quyền để xem xét và quyết định.
Sở địa chính chịu trách nhiệm thẩm tra hồ sơ xin cấp Giấy Chứng Nhận Quyền Sử Dụng Đất (GCNQSDĐ) cho các đối tượng thuộc thẩm quyền của UBND cấp tỉnh, trong khi cơ quan địa chính cấp huyện đảm nhiệm việc thẩm định hồ sơ cho các đối tượng thuộc thẩm quyền của UBND cấp huyện Sau khi hoàn tất thẩm định, hồ sơ sẽ được chuyển cho UBND cùng cấp để quyết định và ký GCNQSDĐ cho những trường hợp đủ điều kiện.
Quy trình cấp Giấy Chứng Nhận Quyền Sử Dụng Đất (GCNQSDĐ) hiện nay trải qua nhiều giai đoạn, với hai lần thẩm định từ cấp xã và cấp có thẩm quyền, điều này gây ra sự không cần thiết và bất hợp lý UBND cấp xã nắm rõ tình hình sử dụng đất tại địa phương, do đó, việc thẩm tra lại ở cấp trên dường như không có căn cứ Hơn nữa, trách nhiệm của các cơ quan chưa được làm rõ, dẫn đến việc một số cán bộ lợi dụng kẽ hở pháp luật gây khó khăn cho người sử dụng đất Điều này góp phần vào sự bùng nổ giao dịch bất động sản tự phát và sự phát triển không kiểm soát của thị trường QSDĐ phi chính quy Do đó, cần có quy định mới để cải cách thủ tục hành chính, đáp ứng yêu cầu của tình hình hiện tại.
* Thủ tục cấp GCNQSDĐ theo LĐĐ 2003:
Thực hiện chủ trương cải cách thủ tục hành chính theo Nghị quyết Hội nghị lần 8 Ban chấp hành Trung ương Đảng khoá VII, Luật Đất đai 2003 đã có những thay đổi quan trọng trong quy định cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (GCNQSDĐ) Luật này giảm thiểu phiền hà, loại bỏ các bước xin phép và xét duyệt không cần thiết, từ đó tạo điều kiện thuận lợi cho người sử dụng đất thực hiện quyền của mình một cách nhanh chóng và tiện lợi Luật Đất đai 2003 quy định rõ thủ tục hành chính cho nhiều trường hợp khác nhau.
- Đối với đất giao, cho thuê:
Việc cấp Giấy Chứng Nhận Quyền Sử Dụng Đất (GCNQSDĐ) cho các chủ thể được nhà nước giao đất hoặc cho thuê đất cần được xem xét đồng thời với quyết định giao đất hoặc cho thuê đất Điều 122 Luật Đất Đai 2003 quy định rõ về bộ hồ sơ cần thiết để xin cấp GCNQSDĐ.
+ Đơn xin giao đất, cho thuê đất
Dự án đầu tư của tổ chức phải tuân thủ quy định pháp luật về đầu tư Đối với người Việt Nam định cư ở nước ngoài và tổ chức, cá nhân nước ngoài, cần có dự án đầu tư được chứng nhận bởi công chứng nhà nước.
Hồ sơ xin giao đất được gửi đến Sở Tài nguyên và Môi trường cấp tỉnh và phòng Tài nguyên và Môi trường cấp huyện Sau khi tiếp nhận hồ sơ, cơ quan sẽ thực hiện việc trích lục bản đồ địa chính, đo khu đất xin giao, xác định mức thu tiền sử dụng đất và tiền thuê đất Thời gian thực hiện các thủ tục này không quá 10 ngày làm việc đối với đất đã giải phóng mặt bằng Đối với đất chưa giải phóng mặt bằng, thời hạn sẽ kéo dài hơn và cơ quan chức năng sẽ thực hiện thêm một số công việc khác Theo khoản 3 điều 122 LĐĐ 2003, trong vòng 30 ngày làm việc kể từ khi nhận đủ hồ sơ hợp lệ, cơ quan tiếp nhận hồ sơ phải hoàn thành và giới thiệu địa điểm khu đất giao, cho thuê Sau đó, UBND quận, huyện, thị xã thuộc tỉnh sẽ thực hiện bồi thường và giải phóng mặt bằng theo quyết định giao đất, cho thuê đất của cơ quan nhà nước có thẩm quyền.
Trong vòng 10 ngày làm việc sau khi được giao hoặc thuê đất (đối với đất đã giải phóng mặt bằng) hoặc sau khi hoàn thành việc giải phóng mặt bằng (đối với đất chưa giải phóng mặt bằng), người sử dụng đất cần hoàn tất nghĩa vụ tài chính với nhà nước Sau đó, cơ quan quản lý đất đai sẽ thực hiện việc bàn giao đất trên thực địa và cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho người được giao hoặc thuê đất.
Các quy định hiện nay đã được cải thiện, đặc biệt trong việc kết hợp giao đất, cho thuê đất, thực hiện nghĩa vụ tài chính và cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (GCNQSDĐ) thành một quy trình thống nhất Điều này giúp khắc phục tình trạng lập và thẩm tra hồ sơ cũng như kiểm tra nghĩa vụ tài chính nhiều lần từ cả cơ quan thuế và cơ quan quản lý đất đai, từ đó tiết kiệm công sức, tiền bạc và thời gian cho người sử dụng đất.
Luật Đất đai 2003 đã quy định rõ ràng về các giấy tờ cần thiết trong hồ sơ xin giao đất, cho thuê đất và cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (GCNQSDĐ), giúp giảm thiểu tiêu cực từ một số cán bộ lợi dụng để yêu cầu các giấy tờ không cần thiết, nhằm trục lợi từ những người có nhu cầu đăng ký cấp GCNQSDĐ.
- Trình tự, thủ tục cấp GCNQSDĐ cho ngời đang sử dụng đất.
Trong thực tế, người sử dụng đất không chỉ nhận đất từ nhà nước mà còn có thể từ nhiều nguồn khác như chuyển nhượng, thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất, hoặc qua quá trình khai hoang Để quản lý đất đai hiệu quả và bảo vệ lợi ích của tất cả người sử dụng, việc nhà nước cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (GCNQSDĐ) cho các trường hợp này là cần thiết, phản ánh nguyện vọng của đa số người dân và khẳng định đất đai là tài sản chung của toàn xã hội Quy trình và thủ tục cấp GCNQSDĐ cho người đang sử dụng đất được quy định tại Điều 123 Luật đất đai 2003.
Nghĩa vụ tài chính của ngời sử dụng đất khi đợc cấp GCNQSDĐ
Luật Đất đai 2003 đã thực hiện thành công chủ trương cải cách thủ tục hành chính, đặc biệt trong việc cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (GCNQSDĐ) Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất được xác định là cơ quan tiếp nhận hồ sơ và thực hiện các thủ tục cần thiết Luật và Nghị định 181 cũng đã phân định rõ trách nhiệm của từng cơ quan, giúp hạn chế tiêu cực và nâng cao hiệu quả của dịch vụ công Một điểm mới quan trọng là luật quy định thời gian cụ thể để hoàn tất các thủ tục hành chính trong việc cấp GCNQSDĐ, góp phần thúc đẩy tiến độ cấp giấy Đến tháng 10/2004, kết quả đạt được đã chứng minh tính hiệu quả của những quy định này.
+ Đất nông nghiệp: cấp đợc 11.693.000 GCNQSDĐ với diện tích 9.328.000 ha, đạt 97,8% tổng diện tích đất nông nghiệp cần cấp
+ Đất lâm nghiệp: đã cấp 628.000 GCNQSDĐ với diện tích 3.546.500 ha; cấp cho hộ gia đình, cá nhân đạt 72%, cấp cho tổ chức đạt 21%
Tại khu vực nông thôn, đã cấp 6.690.000 Giấy Chứng Nhận Quyền Sử Dụng Đất (GCNQSDĐ) với tổng diện tích 138.000 ha, đạt 55% tổng số hộ cần cấp và 49% diện tích đất cần cấp Trong khi đó, tại đô thị, 1.415.208 GCNQSDĐ đã được cấp với diện tích 31.308 ha, tương ứng với 35,1% tổng số hộ và 30,8% diện tích đất cần cấp.
Công tác cấp Giấy Chứng Nhận Quyền Sử Dụng Đất (GCNQSDĐ) đã có những bước tiến đáng kể, điều này được thể hiện rõ qua số liệu so sánh với năm 2003 Cụ thể, tỷ lệ cấp GCNQSDĐ ở đô thị đạt 35%, trong khi đó đất nông nghiệp đạt 90% và đất lâm nghiệp đạt 50% Những con số này chứng minh sự nỗ lực trong việc cải thiện quy trình cấp GCNQSDĐ.
2.5 Nghĩa vụ tài chính của ngời sử dụng đất khi đợc cấp GCNQSD§
Tiền sử dụng đất và tiền thuê đất là khoản tiền mà người sử dụng đất cần nộp vào ngân sách nhà nước, dựa trên diện tích đất được giao có thu tiền sử dụng đất.
6 Hoàn thành việc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, đích đến 2005, Tạp chí Tài nguyên và Môi trờng tháng 1/2004
7 Việt Nam Expest, thứ ba, ngày 19/8/2003
Trước đây, nghĩa vụ thu tiền sử dụng đất được quy định tại Nghị định 38/2000/NĐ-CP và Thông tư 115/2000/TT-TCĐC Theo Điều 7 Nghị định 38, người sử dụng đất không có giấy tờ hợp lệ sẽ phải thực hiện các mức tài chính khác nhau tùy thuộc vào thời điểm sử dụng đất Cụ thể, nếu sử dụng đất từ ngày 15/10/1993 trở đi, người sử dụng phải nộp 100% tiền sử dụng đất Tuy nhiên, trong trường hợp chuyển nhượng từ người sử dụng đất trước đó mà không có giấy tờ hợp lệ, chỉ có giấy chuyển nhượng được xác nhận bởi UBND xã, phường, thị trấn và thời gian sử dụng đất ổn định từ ngày 15/10/1993, thì chỉ cần nộp 40% tiền sử dụng đất.
Theo Thông tư 115/2000/TT-BTC, các mức tài chính áp dụng cho đất ở chỉ trong hạn mức, trong khi đất ngoài hạn mức sẽ phải chịu nghĩa vụ tài chính là 100%.
Theo Nghị định 38 và Thông tư 115, quy định về tài chính đất đai khá nghiêm ngặt, đặc biệt đối với những trường hợp đất không có giấy tờ hợp lệ hoặc đất sử dụng vượt hạn mức Điều này tạo ra nhiều khó khăn trong việc cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (GCNQSDĐ), nhất là tại các khu vực nông thôn.
Luật Đất đai 2003 đã cải thiện quy định về nghĩa vụ tài chính, đặc biệt là việc mở rộng đối tượng được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (GCNQSDĐ) mà không phải nộp tiền sử dụng đất Theo Nghị định 38/2000/NĐ-CP, nếu không có đủ giấy tờ hợp lệ nhưng đất được sử dụng từ ngày 18/12/1980 đến 15/10/1993, người sử dụng đất phải nộp 20% tiền sử dụng đất Tuy nhiên, theo quy định tại khoản 4 điều 50 của Luật Đất đai 2003, những trường hợp này sẽ không phải nộp tiền sử dụng đất.
Vào đầu năm 2006, Chính phủ đã ban hành Nghị định số 17/2006/NĐ-CP nhằm sửa đổi, bổ sung một số điều trong các Nghị định hướng dẫn Luật Đất đai, tạo điều kiện thuận lợi hơn cho người sử dụng đất Theo nghị định này, người được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (GCNQSDĐ) mà chưa có khả năng nộp tiền sử dụng đất sẽ được ghi nợ số tiền đó trên GCNQSDĐ, với mức ghi nợ tính theo giá đất tại thời điểm cấp Đồng thời, các hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất và phải nộp tiền sử dụng đất nhưng chưa có khả năng thanh toán cũng sẽ được ghi nợ Tuy nhiên, nếu hộ gia đình hoặc cá nhân thực hiện các giao dịch như chuyển nhượng, cho thuê, thế chấp mà GCNQSDĐ còn ghi nợ tiền sử dụng đất thì các giao dịch đó sẽ không có giá trị pháp lý Nghị định cũng quy định giá đất dùng làm căn cứ tính tiền thuê đất theo mục đích sử dụng do UBND tỉnh, thành phố quy định và công bố, đồng thời nếu giá đất không sát với giá chuyển nhượng thực tế, UBND cấp tỉnh sẽ quyết định giá đất cụ thể Những quy định này góp phần hạn chế tình trạng giá đất ảo và tạo sự công bằng cho người sử dụng đất trên toàn quốc khi thực hiện nghĩa vụ tài chính.
Tiền thuê đất là khoản chi mà người sử dụng đất phải trả cho nhà nước khi được cho thuê đất Khoản tiền này có thể được thanh toán hàng năm, theo định kỳ nhiều năm hoặc trả một lần cho toàn bộ thời gian thuê, tùy thuộc vào quy định pháp luật và điều kiện thực tế của người sử dụng đất.
Lệ phí địa chính được định nghĩa là khoản thu do cơ quan nhà nước có thẩm quyền thu khi thực hiện các công việc liên quan đến địa chính nhằm phục vụ người sử dụng đất.
Các công việc liên quan đến cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (GCNQSDĐ), trích lục hồ sơ địa chính và chứng nhận biến động đất đai là những nhiệm vụ quan trọng Nghĩa vụ tài chính cho các công việc này được quy định trong Thông tư số 93/2002/TT-BTC, ban hành ngày 21/10/2002 bởi Bộ Tài chính.
Lệ phí trước bạ là nghĩa vụ tài chính mà các chủ sở hữu và người sử dụng tài sản phải thực hiện khi đăng ký quyền sở hữu hoặc quyền sử dụng tài sản tại cơ quan nhà nước có thẩm quyền Trước đây, nghĩa vụ này được quy định tại Nghị định 193/NĐ-CP.
Vào ngày 29/12/1994, cách tính lệ phí trước bạ được quy định là tính theo tỷ lệ phần trăm trên giá trị tài sản tại thời điểm trước bạ; cụ thể, đối với nhà đất, tỷ lệ này là 2%.
Hiện nay, lệ phí trước bạ được quy định theo Nghị định 176/1999/NĐ-CP và Thông tư 28/2000/TT-BTC Tỷ lệ lệ phí trước bạ là 1% đối với nhà đất, với mức tính tối đa cho một tài sản không vượt quá 500 triệu đồng cho mỗi lần trước bạ.
Cấp đổi, cấp lại, chỉnh lý biến động đất đai
Quá trình khai thác đất đai thường gặp biến động, vì vậy Luật Đất đai 2003 đã quy định về việc cấp, đổi và chỉnh lý thông tin đất đai sau khi cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất Cụ thể, nghị định 181/2004/NĐ-CP ban hành ngày 29/10/2004 đã đưa ra các quy định chi tiết nhằm quản lý và điều chỉnh những biến động này.
2.6.1 Chỉnh lý biến động đất đai sau khi đợc cấp GCNQSDĐ
Việc ghi nhận các biến động liên quan đến quyền và nghĩa vụ sử dụng đất trên Giấy Chứng Nhận Quyền Sử Dụng Đất (GCNQSDĐ) là cần thiết do nhiều nguyên nhân khác nhau Theo Khoản 4 Điều 141 Nghị định 181, các trường hợp biến động cần được ghi vào GCNQSDĐ bao gồm: chuyển nhượng, thừa kế, tặng cho, thế chấp, cho thuê QSDĐ (trừ khu công nghiệp); quyết định của cơ quan có thẩm quyền về hòa giải tranh chấp đất đai; thay đổi tên người sử dụng đất; giảm diện tích do sạt lở; chuyển mục đích sử dụng đất; thay đổi thời hạn sử dụng; chuyển từ hình thức cho thuê sang giao có thu tiền; thay đổi hạn chế quyền và nghĩa vụ tài chính của người sử dụng đất Thẩm quyền chỉnh lý các biến động này thuộc về Sở Tài nguyên và Môi trường, phòng Tài nguyên và Môi trường, hoặc Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất, tùy thuộc vào từng trường hợp cụ thể.
2.6.2 Trờng hợp cấp lại, cấp đổi GCNQSDĐ
Hiện nay, việc cấp đổi và cấp lại Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (GCNQSDĐ) được thực hiện theo Nghị định 181/2004/NĐ-CP, hướng dẫn thi hành Luật Đất đai 2003 Quy trình này áp dụng trong trường hợp giấy chứng nhận bị nhoè, ố, hư hại hoặc bị mất.
Để xin cấp lại Giấy Chứng nhận quyền sử dụng đất (GCNQSDĐ), người sử dụng đất cần nộp hồ sơ đề nghị tại Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất Trong trường hợp xin cấp đổi, người sử dụng đất phải nộp cả GCNQSDĐ hiện có Văn phòng sẽ tiến hành thẩm tra, xác nhận thông tin trong đơn và gửi hồ sơ cùng bản sao hồ sơ địa chính đến Sở Tài nguyên và Môi trường hoặc phòng Tài nguyên và Môi trường.
Sở Tài nguyên và Môi trường có trách nhiệm ký Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (GCNQSDĐ) theo ủy quyền, trong khi phòng Tài nguyên và Môi trường sẽ trình Ủy ban nhân dân cùng cấp để ký GCNQSDĐ Thời gian thực hiện quy trình này không quá 28 ngày làm việc, tính từ ngày Văn phòng đăng ký đất đai nhận đủ hồ sơ hợp lệ cho đến khi người sử dụng đất nhận được GCNQSDĐ.
Khi cấp lại Giấy Chứng Nhận Quyền Sử Dụng Đất (GCNQSDĐ), Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất có thời gian tối đa 40 ngày làm việc, bao gồm 30 ngày để niêm yết thông báo về việc mất giấy chứng nhận tại Văn phòng và Ủy ban Nhân dân xã, phường, thị trấn nơi có đất.
Quy định về thủ tục trong Luật Đất đai 2003 đã được đơn giản hóa và chặt chẽ hơn, chỉ yêu cầu một trình tự cho cả hai trường hợp cấp đổi và cấp lại Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (GCNQSDĐ) Hồ sơ được tiếp nhận bởi một cơ quan duy nhất, là Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất Đối với trường hợp thẩm quyền cấp GCNQSDĐ thuộc UBND cấp tỉnh, Sở Tài nguyên và Môi trường sẽ thực hiện việc cấp lại và cấp đổi GCNQSDĐ, tạo thuận lợi hơn cho người dân trong quá trình thực hiện thủ tục này.
Thu hồi GCNQSDĐ
Nghị định 181 hớng dẫn thi hành LĐĐ 2003 xác định các trờng hợp thu hồi GCNQSDĐ tại khoản 2, khoản 3 điều 42 nh sau:
Cấp đổi Giấy Chứng Nhận Quyền Sử Dụng Đất (GCNQSDĐ) là cần thiết khi xảy ra sạt lở tự nhiên đối với cả hai thửa đất, dẫn đến việc thay đổi ranh giới thửa đất Trong trường hợp nhà nước thu hồi đất, việc cấp mới GCNQSDĐ sẽ được thực hiện theo quy định tại Điều 38 Luật Đất Đai 2003.
+ Nhà nớc sử dụng đất vào mục đích quốc phòng an ninh, lợi ích quốc gia, lợi ích công cộng, phát triển kinh tế
Nhà nước có thể giao đất không thu tiền hoặc có thu tiền sử dụng đất từ ngân sách nhà nước Tuy nhiên, trong trường hợp tổ chức được giao đất bị giải thể, phá sản, chuyển địa điểm, hoặc không còn nhu cầu sử dụng đất, thì sẽ xảy ra các vấn đề liên quan đến quản lý và sử dụng đất.
+ Sử dụng đất không đúng mục đích, không có hiệu quả
+ Ngời sử dụng đất cố ý huỷ hoại đất
+ Đất đợc giao không đúng đối tợng, không đúng thẩm quyền
Đất bị chiếm dụng xảy ra trong các trường hợp như: đất chưa sử dụng bị lấn chiếm, hoặc đất không được chuyển nhượng nhưng người sử dụng đất lại thiếu trách nhiệm, dẫn đến tình trạng bị lấn chiếm.
+ Cá nhân sử dụng đất chết mà không có ngời thừa kế
+ Ngời sử dụng đất cố ý không thực hiện nghĩa vụ tài chính đối với nhà nớc + Ngời sử dụng đất tự nguyện trả đất cho nhà nớc
+ Đất đợc nhà nớc giao, cho thuê có thời hạn mà không đợc gia hạn khi đã hết hạn
Đất trồng cây hàng năm phải được sử dụng trong vòng 12 tháng, trong khi đất trồng cây lâu năm cần được sử dụng trong 18 tháng Đối với đất trồng rừng, thời hạn sử dụng là 24 tháng.
Đất được nhà nước giao hoặc cho thuê để thực hiện dự án đầu tư sẽ bị thu hồi nếu không được sử dụng trong vòng 12 tháng liên tiếp, hoặc nếu tiến độ sử dụng chậm hơn 24 tháng so với kế hoạch đã ghi trong dự án, kể từ thời điểm nhận bàn giao đất trên thực địa, trừ khi có sự cho phép của cơ quan nhà nước có thẩm quyền.
Khoản 2 điều 42 Nghị định 181 về hớng dẫn thi hành LĐĐ 2003 và mục III Thông t số 01/2005/TT-BTNMT ngày 13/4/2005 hớng dẫn một số điều của Nghị định 181 quy định cụ thể thẩm quyền thu hồi GCNQSDĐ nh sau:
Cơ quan tài nguyên và môi trường có quyền thu hồi Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (GCNQSDĐ) do Ủy ban nhân dân (UBND) cấp Đối với GCNQSDĐ được cấp trước ngày 01/7/2004, quyền thu hồi áp dụng trong trường hợp sạt lở tự nhiên, thu hồi đất hoặc khi có sự thay đổi ranh giới thửa đất trong quá trình cấp đổi, cấp mới giấy chứng nhận sẽ được thực hiện theo quy định hiện hành.
Sở Tài nguyên và Môi trường đã thu hồi giấy chứng nhận sử dụng đất đã cấp cho tổ chức, cơ sở tôn giáo và người Việt Nam định cư ở nước ngoài nhằm thực hiện các dự án đầu tư của tổ chức và cá nhân nước ngoài.
Phòng Tài nguyên và Môi trường đã tiến hành thu hồi giấy chứng nhận đã cấp cho hộ gia đình, cá nhân và người Việt Nam định cư ở nước ngoài liên quan đến việc mua nhà ở gắn liền với đất ở trong cộng đồng dân cư.
Khi thu hồi Giấy Chứng Nhận Quyền Sử Dụng Đất (GCNQSDĐ), cơ quan tài nguyên không cần ra quyết định hành chính riêng về việc thu hồi, mà thực hiện đồng thời với quy trình cấp đổi hoặc cấp mới GCNQSDĐ và thu hồi đất.
Trong một số trờng hợp chỉ thu hồi GCNQSDĐ khi có bản án, quyết định của Toà án nhân dân đã đợc thi hành.
Một số kiến nghị góp phần áp dụng hiệu quả các quy định về cấp GCNQSDĐ theo LĐĐ 2003
các quy định về cấp GCNQSDĐ theo LĐĐ 2003
3.1 Tình hình triển khai công tác cấp GCNQSDĐ theo LĐĐ 2003 trong thêi gian qua
Luật Đất đai 2003, được Quốc hội thông qua vào ngày 26/11/2003 và có hiệu lực từ 01/7/2004, đánh dấu bước tiến quan trọng trong việc thể chế hóa chính sách và pháp luật đất đai trong bối cảnh công nghiệp hóa, hiện đại hóa đất nước Luật này không chỉ khắc phục những hạn chế của các văn bản trước đây mà còn phù hợp với điều kiện mới của đất nước Dựa trên nguyên tắc đất đai thuộc sở hữu toàn dân, Luật Đất đai 2003 đã thiết lập các quy định quản lý nhằm khuyến khích người sử dụng đất thực hiện quyền và nghĩa vụ theo pháp luật, đồng thời đảm bảo sự kiểm soát của Nhà nước đối với các quan hệ đất đai Bên cạnh đó, các quy định về Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cũng đã có những thay đổi căn bản, góp phần hoàn thiện hệ thống pháp luật đất đai.
Để quản lý xã hội bằng pháp luật một cách hiệu quả, trước hết cần có một hệ thống pháp luật đầy đủ và phù hợp Việc nhận thức rõ điều này là rất quan trọng.
Nhà nước đã ban hành nhiều văn bản hướng dẫn chi tiết nhằm đưa Luật Đất đai vào cuộc sống nhanh chóng Năm 2004, Chính phủ phát hành các Nghị định quan trọng như Nghị định 181/2004/NĐ-CP hướng dẫn thi hành Luật Đất đai 203, Nghị định 182/2004/NĐ-CP về xử phạt hành chính trong lĩnh vực đất đai, Nghị định 198/2004/NĐ-CP về thu tiền sử dụng đất, và Nghị định 188/2004/NĐ-CP về xác định giá đất, tất cả đều có hiệu lực từ đầu năm 2005 Bộ Tài nguyên và Môi trường cũng ban hành Thông tư số 01/2005/TT-BTNMT hướng dẫn một số điều của Nghị định 181 Để giải quyết những vướng mắc trong việc thực hiện Luật Đất đai 2003, năm 2006, Chính phủ tiếp tục ban hành Nghị định 17/2006/NĐ-CP sửa đổi một số điều của các Nghị định thi hành Luật Đất đai, tạo thuận lợi cho công tác quản lý đất đai và cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.
Các quy định về cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (GCNQSDĐ) đã được luật hóa từ các văn bản trước đây và được bổ sung, sửa đổi để phù hợp với tình hình và nhiệm vụ mới Luật Đất đai đã dành từ điều 48 đến điều 51 để quy định về GCNQSDĐ, nhằm mở rộng đối tượng được cấp giấy chứng nhận và quy định thủ tục hành chính một cách đơn giản, thuận tiện.
Bộ Tài nguyên và Môi trường đã triển khai mô hình Đăng ký, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (GCNQSDĐ) gắn với cải cách thủ tục hành chính từ năm 2002 đến 2006, thử nghiệm tại 4 thị xã Bắc Cạn, Ninh Bình, Phú Yên, Tây Ninh Dự án này bao gồm 20 phường với tổng diện tích đất đô thị là 4.872 ha, phục vụ 41.687 hộ và tổ chức Kết quả của dự án đã góp phần đáng kể vào việc đẩy nhanh tiến độ cấp GCNQSDĐ và quản lý biến động đất tại khu đô thị Hiện nay, mô hình thí điểm này đang được Bộ Tài nguyên và Môi trường mở rộng ra các địa phương trên toàn quốc.
Công tác lập bản đồ địa chính đóng vai trò quan trọng trong quản lý đất đai, mang lại nhiều thuận lợi Đến nay, Trung tâm thông tin thuộc Bộ Tài nguyên và Môi trường đã cung cấp tài liệu bản đồ nền cấp tỉnh 1:50.000 cho 64 tỉnh thành trên toàn quốc, hỗ trợ cho công tác kiểm kê đất đai Đây là tín hiệu tích cực cho việc cấp giấy chứng nhận và cải thiện quy trình quản lý đất đai.
Nhà nước Việt Nam đã không ngừng cải thiện bộ máy quản lý đất đai nhằm nâng cao hiệu quả hoạt động Hệ thống cơ quan quản lý đất đai đã được thiết lập ở hầu hết các tỉnh trên toàn quốc, tuân thủ theo Nghị định số 91/2002/NĐ-CP ngày 11/11/2002, quy định về chức năng, nhiệm vụ, quyền hạn và cơ cấu tổ chức của Bộ Tài nguyên và Môi trường, cùng với Nghị định số 172/2004/NĐ-CP.
Ngày 2/2004, CP đã ban hành quy định về tổ chức các cơ quan chuyên môn thuộc UBND quận, huyện, thị xã, và thành phố thuộc tỉnh Đặc biệt, LĐĐ 2003 đã có những cải cách nhằm nâng cao trình độ chuyên môn và hiệu quả hoạt động của cán bộ địa chính tại xã, phường Cán bộ địa chính sẽ được UBND huyện, quận bổ nhiệm và miễn nhiệm, đảm bảo tính khách quan và ổn định trong công việc, tránh tình trạng thay đổi thường xuyên theo nhiệm kỳ của UBND xã.
Trong thời gian qua, công tác quy hoạch và kế hoạch sử dụng đất đã được triển khai mạnh mẽ, với nhận thức rõ ràng về tầm quan trọng của nó Các địa phương từ cấp tỉnh, huyện đến cấp xã đã tích cực chỉ đạo lập quy hoạch sử dụng đất Đến nay, 57/64 tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương đã có quy hoạch sử dụng đất đến năm 2010 được Chính phủ phê duyệt, hơn 62% đơn vị hành chính cấp huyện và trên 55% đơn vị hành chính cấp xã cũng đã hoàn thành quy hoạch sử dụng đất được xét duyệt.
Mặc dù đã có nhiều nỗ lực trong công tác cấp Giấy Chứng Nhận Quyền Sử Dụng Đất (GCNQSDĐ), nhưng vẫn còn nhiều khó khăn chưa được khắc phục kịp thời Điều này dẫn đến tiến độ cấp GCNQSDĐ trên toàn quốc vẫn chưa đạt yêu cầu Tính đến cuối năm, tình hình cấp GCNQSDĐ vẫn cần được cải thiện để đáp ứng nhu cầu của người dân.
Tính đến nay, 26 tỉnh, thành phố đã hoàn thành việc cấp Giấy Chứng Nhận Quyền Sử Dụng Đất (GCNQSDĐ) cho đất nông nghiệp, trong khi 15 tỉnh hoàn thành cho đất lâm nghiệp và 10 tỉnh cho đất đô thị Đặc biệt, 5 tỉnh như Bắc Ninh, Sóc Trăng, Đà Nẵng, Long An và Hậu Giang đã cấp GCNQSDĐ cho tất cả các loại đất Tuy nhiên, một số tỉnh như Hà Tây vẫn còn tỷ lệ đất chưa được cấp giấy chứng nhận cao, với 26,5% diện tích đất ở và 11,2% diện tích đất nông nghiệp chưa có GCN Việc thực hiện cấp GCNQSDĐ theo quy định của Luật Đất Đai 2003 đã gặp phải nhiều khó khăn bên cạnh những thành công đạt được.
9 Báo cáo tình hiện thực hiện nhiệm vụ công tác 2005 và chơng trình công tác 2006 của Bộ Tài nguyên và Môi trờng
Báo cáo tình hình thực hiện nhiệm vụ công tác năm 2005 và chương trình công tác năm 2006 của Bộ Tài nguyên và Môi trường chỉ ra rằng rào cản trong việc thực thi pháp luật không phải do thiếu luật mà do thiếu cơ chế thực thi hiệu quả Nhiều địa phương, đặc biệt là các xã và phòng Địa chính huyện, vẫn còn yếu về chuyên môn, dẫn đến tình trạng cán bộ Sở phải làm thay công việc của cấp xã và huyện Quy trình đo đạc, chỉnh lý bản đồ địa chính và đăng ký đất đai gặp khó khăn do biến động đất đai, số liệu trước đây không phù hợp, và hệ thống sổ sách địa chính chưa được hoàn thiện, cùng với sai lệch diện tích do chuyển đổi hệ tọa độ bản đồ.
Luật Đất đai 2003 đã đề ra chủ trương thực hiện thủ tục hành chính một cửa trong việc cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (GCNQSDĐ) thông qua mô hình Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất Tuy nhiên, thực tế cho thấy việc thành lập các văn phòng này gặp nhiều khó khăn Các Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất hoạt động như một tổ chức sự nghiệp có thu, tự đảm bảo một phần chi phí hoạt động Thế nhưng, một số quận, huyện mới chia tách vẫn chưa đảm bảo đủ lệ phí địa chính và lệ phí đo đạc để duy trì hoạt động cho các Văn phòng này.
3.2 Yêu cầu đối với công tác cấp GCNQSDĐ trong thời gian tới
Thực hiện Chỉ thị số 06/2006/CT-TTg, Bộ Tài nguyên và Môi trường phối hợp với các Bộ, ngành và địa phương nhằm khắc phục những yếu kém và sai phạm trong việc thi hành Luật Đất đai Mục tiêu là hoàn thành việc cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (GCNQSDĐ) trong năm 2006.
Bộ Tài nguyên và Môi trường đã cho phép các địa phương tiến hành biên tập lại toàn bộ hệ thống bản đồ địa chính, nhằm thực hiện chủ trương cải cách quản lý đất đai Trong quá trình này, việc đánh giá lại toàn bộ hệ thống số liệu thửa đất sẽ được thực hiện theo quy phạm thành lập bản đồ địa chính.