Trình tự, thủ tục cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất ở nước ta hiện nay

Mục lục Lời nói đầu Phần A: số vấn đề Chơng I : Cơ sở pháp lý Chơng II: Giải thích thuật ngữ Phần B: Nội dung Chơng I: Những quy định chung cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất Đối tợng đợc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất Những trờng hợp đợc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất Quyền nghĩa vụ ngời đợc cấp giấy chøng nhËn qun sư dơng ®Êt ThÈm qun cÊp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất Chơng II: Trình tù, thđ tơc cÊp giÊy chøng nhËn qun sư dơng ®Êt Tr×nh tù, thđ tơc cÊp giÊy chøng nhËn quyền sử dụng đất cho cá nhân, hộ gia đình xÃ, thị trấn Trình tự, thủ tục cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho cá nhân, hộ gia đình phờng Một số trờng hợp thĨ Mét sè vÊn ®Ị vỊ nghÜa vơ tài mà ngời sử dụng đất phải thực Chơng III: Thực trạng cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất Đánh giá chung Những u ®iĨm viƯc cÊp giÊy chøng nhËn qun sư dụng đất Một số hạn chế việc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất Một số kiến nghị nhằm nâng cao công tác cấp giấy chứng nhận quyền sư dơng ®Êt Lêi kÕt Vị Minh Ngut_ KH5A_HVHCQG Lời nói đầu Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất giấy chứng nhận quan Nhà nớc có thẩm quyền cấp cho ngời sử dụng đất để bảo hộ quyền lợi ích hợp pháp ngời sử dụng đất; để giải tranh chấp đất đai; sở để Nhà nớc bồi thờng giải phóng mặt Trớc tầm quan träng ®ã cđa giÊy chøng nhËn qun sư dơng đất, Nhà nớc đà quy định cụ thể chi tiết trờng hợp đợc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất nh thẩm quyền cấp tr×nh tù, thđ tơc cÊp giÊy chøng nhËn qun sư dụng đất cho đối tợng sử dụng đất.Tuy nhiên thùc tÕ, triĨn khai thùc hiƯn Lt ®Êt đai, Nghị định thông t hớng dẫn thực tế gặp nhiều vấn đề phức tạp: ngời dân không muốn nhận giấy chứng nhận quyền sử dụng đất hay quan Nhà nớc cấp giấy không thẩm quyền Chính tình trạng đà làm cho hoạt động quản lý Nhà nớc đất đai gặp khó khăn không mang lại hiệu quản lý cao Nguyên nhân dẫn đến tình trạng không xuất phát từ phía ngời dân mà liên quan đến trách nhiệm quan Nhà nớc có thẩm quyền Vậy cần phải làm để nâng cao hiệu hoạt động quản lý Nhà nớc ®Êt ®ai viƯc cÊp giÊy chøng nhËn qun sư dơng ®Êt cho ngêi sư dơng ®Êt? Mét Vị Minh Nguyệt_ KH5A_HVHCQG giải pháp tốt Nhà nớc phải công khai, minh bạch tr×nh tù, thđ tơc cđa viƯc cÊp giÊy chøng nhËn quyền sử dụng đất cho tất ngời dân biết, từ tạo điều kiện thuận lợi cho quan Nhà nớc có thẩm quyền thực tốt chức năng, nhiệm vụ Để góp phần vào hoạt động minh bạch hoá thủ tục Hành nh giúp ngời hiểu rõ trình tù, thđ tơc cÊp giÊy chøng nhËn qun sư dơng ®Êt cho ngêi sư dơng ®Êt t«i xin ®a chuyên đề nghiên cứu: Trình tự, thủ tục cấp giấy chøng nhËn qun sư dơng ®Êt ë níc ta hiƯn Do hạn chế thời gian nghiên cứu nh hạn chế kiến thức nên chuyên đề tránh đợc thiếu sót, mong có đợc góp ý bạn để chuyên đề đợc hoàn thiện Tôi xin chân thành cảm ơn Hà Nội, ngày 20 tháng năm 2007 Phần a số vấn đề Chơng I Cơ sở pháp lý chuyên đề 1.1 Hiến pháp nớc Cộng hoà xà hội chủ nghĩa Việt Nam sửa đổi, bổ sung năm 2001; 1.2 Luật đất đai đợc Quốc hội nớc Cộng hòa xà hội chủ nghĩa Việt Nam khoá XI thông qua ngày 26 tháng 11 năm 2003; 1.3 Nghị định số 181/2004/NĐ - CP Chính phủ ngày 29 tháng 10 năm 2004 hớng dẫn thi hành Luật đất đai; 1.4 Nghị định số 198/2004/NĐ - CP Chính phủ ngày 03 tháng 12 năm 2004 thu tiền sử dụng đất; 1.5 Quyết định số 08/2006/QĐ - BTNMT Bộ trởng Bộ Tài nguyên Môi trờng ngày 21 tháng năm 2006 ban hành Quy định giấy chứng nhận quyền sử dụng đất; 1.6 Một số văn pháp lý khác: - Chỉ thị số 18/1999/CT - TTg ngày 01 tháng năm 1999 Thủ tớng Chính phủ số biện pháp đẩy mạnh việc hoàn thành cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất Nông nghiệp, đất Lâm nghiệp, đất nông thôn vào năm 2000; - Nghị định số 176/1999/NĐ - CP ngày 21 tháng 12 năm 1999 lệ phí trớc bạ; Vũ Minh Nguyệt_ KH5A_HVHCQG - Thông t số 1900/2001/TT - TCĐC ngày 30 tháng 11 năm 2001 Tổng cục địa hớng dẫn đăng kí đất đai, lập hồ sơ địa cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất - Thông t số 117/2004/TT - BTC ngày 07 tháng 12 năm 2004 hớng dẫn thực Nghị định số 198/2004/NĐ - CP Chơng II Giải thích số thuật ngữ Trong chuyên đề thuật ngữ dới đợc hiểu nh sau: 2.1 Nhà nớc giao đất việc Nhà nớc trao quyền sử dụng đất định hành cho đối tợng có nhu cầu sử dụng đất 2.2 Nhà nớc cho thuê đất việc Nhà nớc trao quyền sử dụng đất hợp đồng cho đối tợng có nhu cầu sử dụng đất 2.3 Nhà nớc công nhận quyền sử dụng đất ngời sử dụng đất ổn định việc Nhà nớc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất lần đầu cho ngời 2.4 Đăng kí quyền sử dụng đất việc ghi nhận quyền sử dụng đất hợp pháp đất xác định vào hồ sơ địa nhằm xác lập quyền nghĩa vụ cđa ngêi sư dơng ®Êt 2.5 GiÊy chøng nhËn qun sử dụng đất giấy chứng nhận quan Nhµ níc cã thÈm qun cÊp cho ngêi sư dơng đất để bảo hộ quyền lợi ích hợp pháp ngời sử dụng đất 2.6 Giá quyền sử dụng đất số tiền tính đơn vị diện tích đất Nhà nớc quy định đợc hình thành giao dịch quyền sử dụng đất 2.7 Giá trị quyền sử dụng đất số tiền mà ngời sử dụng đất phải trả thời hạn sử dụng đất xác định 2.8 Tiền sử dụng đất số tiền mà ngời sử dụng đất phải trả trờng hợp đợc Nhà nớc giao đất có thu tiền sử dụng đất diện tích đất xác định 2.9 Thửa đất phần diện tích đất đợc giới hạn ranh giới xác định thực địa họăc đợc mô tả hồ sơ Vũ Minh Nguyệt_ KH5A_HVHCQG 2.10 Bản đồ địa đồ thể thửâ đất yếu tố địa lý có liên quan, lập theo đơn vị hành xÃ, phờng, thị trấn, đợc quan Nhà nớc có thẩm quyền xác nhận 2.11 Hồ sơ địa hồ sơ phục vụ quản lý Nhà nớc viƯc sư dơng ®Êt ®ai 2.12 NhËn chun qun sư dụng đất việc xác lập quyền sử dụng đất đợc ngời khác chuyển quyền quyền sử dụng đất theo quy định pháp luật thông qua hình thức chuyển đổi, chuyển nhợng, thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất góp vốn quyền sử dụng đất mà hình thành pháp nhân Phần b nội dung chuyên đề Chơng I quy định chung cÊp giÊy chøng nhËn sư dơng ®Êt GiÊy chøng nhận quyền sử dụng đất đợc cấp cho ngời sử dụng đất theo mẫu thống nớc ®èi víi mäi lo¹i ®Êt Vị Minh Ngut_ KH5A_HVHCQG Trờng hợp có tài sản gắn liền với đất tài sản đợc ghi nhận giấy chứng nhận quyền sử dụng đất; chủ sở hữu tài sản phải đăng kí quyền sở hữu tài sản theo quy định pháp luật đăng kí bất động sản Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất Bộ Tài nguyên Môi trờng phát hành giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đợc cấp theo đất Trờng hợp quyền sử dụng đất tài sản chung vợ chồng giấy chứng nhận quyền sử dụng đất phải ghi họ, tên vợ họ, tên chồng Trờng hợp đất có nhiều cá nhân, hộ gia đình, tổ chức sử dụng giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đợc cấp cho cá nhân, hộ gia đình, tổ chức đồng quyền sử dụng Trờng hợp đất thuộc quyền sử dụng chung cộng đồng dân c giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đợc cấp cho cộng đồng dân c trao cho ngời đại diện hợp pháp cộng đồng dân c Trờng hợp đất thuộc quyền sử dụng chung sở tôn giáo giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đợc cấp cho sở tôn giáo trao cho ngời có trách nhiệm cao sở tôn giáo ViƯc thùc hiƯn cÊp giÊy chøng nhËn qun sư dụng đất việc thực quyền chuyển đổi, chuyển nhợng, tặng cho quyền sử dụng đất theo quy định Luật đất đai năm 2003 Đối tợng ®ỵc cÊp giÊy chøng nhËn qun sư dơng ®Êt Theo Luật đất đai năm 2003, đối tợng đợc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cá nhân, tổ chức đợc Nhà nớc giao đất cho thuê đất Bao gồm đối tợng sau: 1.1 Các tổ chức nớc bao gồm quan Nhà nớc, tổ chøc chÝnh trÞ, tỉ chøc chÝnh trÞ - x· héi, tỉ chøc chÝnh trÞ x· héi - nghỊ nghiƯp, tỉ chøc x· héi, tỉ chøc x· héi - nghỊ nghiƯp, tổ chức kinh tế, tổ chức nghiệp công, đơn vị vũ trang nhân dân tổ chức khác theo quy định Chính phủ (sau gọi tổ chức) đợc Nhà nớc giao đất, cho thuê đất; 1.2 Hộ gia đình, cá nhân nớc (sau gọi hộ gia đình, cá nhân) đợc Nhà nớc giao đất, cho thuê đất công nhận quyền sử dụng đất; 1.3 Cộng đồng dân c gồm cộng đồng ngời Việt Nam sinh sống địa bàn thôn, làng, ấp, bản, buôn, phum, sóc điểm dân c t¬ng tù Vị Minh Ngut_ KH5A_HVHCQG cã cïng phong tục, tập quán có chung dòng họ đợc Nhà nớc giao đất công nhận quyền sử dụng đất; 1.4 Cơ sở tôn giáo gồm chùa, nhà thờ, thánh thất, thánh đờng, tu viện, trờng đào tạo riêng tôn giáo, trụ sở tổ chức tôn giáo sở khác tôn giáo đợc Nhà nớc giao đất công nhận quyền sử dụng đất; 1.5 Tổ chức nớc có chức ngoại giao gồm quan đại diện ngoại giao, quan lÃnh sự, quan đại diện khác nớc có chức ngoại giao đợc Chính phủ Việt Nam thừa nhận; quan đại diện tổ chức thuộc Liên hợp quốc, quan tổ chức liên phủ, quan đại diện tổ chức liên phủ đợc Nhà nớc Việt Nam cho thuê đất; 1.6 Ngời Việt Nam định c nớc đầu t, hoạt động văn hoá, hoạt động khoa học thờng xuyên sống ổn định Việt Nam đợc Nhà nớc Việt Nam giao đất, cho thuê đất, mua nhà gắn liền với đất ở; 1.7.Tổ chức, cá nhân nớc đầu t vào Việt Nam theo pháp luật đầu t đợc Nhà nớc Việt Nam cho thuê đất Những trờng hợp đợc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất Những trờng hợp đợc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đợc quy định Điều 49, Điều 50 Điều 51 Luật đất đai năm 2003, bao gồm: 2.1 Nhà nớc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho cá nhân, hộ gia đình thuộc trờng hợp sau đây: 2.1.1 Ngời đợc Nhà nớc giao đất, cho thuê đất, trừ trờng hợp thuê đất nông nghiệp sử dụng vào mục đích công ích xÃ, phờng, thị trấn; 2.1.2 Ngời đợc Nhà nớc giao đất, cho thuê đất từ ngày 15 tháng 10 năm 1993 đến trớc ngày 01 tháng năm 2004 mà cha đợc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất; 2.1.3 Những ngời sử dụng đất ổn định, đợc UBND xÃ, phờng, thị trấn xác nhận tranh chấp mà có loại giấy tờ sau nhng cha đợc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đợc Nhà nớc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất không thu tiền sử dụng đất: a) Giấy tờ đợc quan Nhà nớc có thẩm quyền giao đất, cho thuê đất cấp trớc ngày 15 tháng 10 năm 1993 trình thực sách đất đai Nhà nớc Việt Nam dân chủ cộng hoà, Chính phủ Cách mạng lâm thời Cộng hoà miền Nam Việt Nam Nhà níc Céng hoµ x· héi chđ nghÜa ViƯt Nam mµ ngời đợc giao đất, thuê đất tiếp tục sử dơng tõ ®ã ®Õn nay; Vị Minh Ngut_ KH5A_HVHCQG b) Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất tạm thời quan Nhà nớc có thẩm quyền cấp có tên sổ địa mà tranh chấp; c) Giấy tờ quan Nhà nớc có thÈm qun thc chÕ ®é cị cÊp cho ngêi sư dụng đất mà ngời tiếp tục sử dụng đất liên tục từ đến không cã tranh chÊp; d) GiÊy tê vỊ thõa kÕ, tỈng, cho nhà gắn liền với đất mà đợc UBND cấp xà nơi có đất xác nhận đất tranh chấp; đ) Giấy tờ giao nhà tình nghĩa; e) Giấy tờ chuyển nhợng đất đai, mua bán nhà kèm theo chuyển nhợng quyền sử dụng đất trớc ngày 15 tháng 10 năm 1993 đợc UBND cấp xà nơi có đất điều tra đất tranh chấp đợc UBND cấp huyện xác nhận kÕt qu¶ thÈm tra cđa UBND cÊp x·; f) B¶n án định Toà án nhân dân đà có hiệu lực pháp luật định giải tranh chấp đất đai quan Nhà nớc có thẩm quyền đà có hiệu lực pháp luật; g) Giấy tờ Hợp tác xà nông nghiệp cấp đất cho hộ gia đình, xà viên hợp tác xà từ trớc ngày 28 tháng năm 1971( ngày Nghị số 125/CP Hội đồng Chính phủ tăng cờng công tác quản lý ruộng đất có hiệu lực); h) Giấy tờ lý, hoá giá nhà theo quy định pháp luật 2.2 Cộng đồng dân c sử dụng đất có công trình đình, đền, miếu, am, từ đờng, nhà thờ họ đợc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất có điều kiện sau: a) Có đơn đề nghị xin cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất; b) Đợc UBND cấp xà nơi có đất xác nhận đất sử dụng chung cho cộng đồng tranh chấp Tổ chức sử dụng đất đợc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất phần diện tích ®Êt sư dơng ®óng mơc ®Ých, cã hiƯu qu¶ Cơ sở tôn giáo sử dụng đất đợc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất có điều kiện sau: a) Cơ sở tôn giáo đợc Nhà nớc cho phép hoạt động; b) Có đề nghị văn tổ chức tôn giáo có sở tôn giáo đó; c) Có xác nhận UBND cấp xà nơi có đất nhu cầu sử dụng đất sở tôn giáo Vũ Minh Nguyệt_ KH5A_HVHCQG Lu ý: Những trờng hợp sau đợc xem xét cÊp giÊy chøng nhËn qun sư dơng ®Êt: a) Ngêi sử dụng đất có số giấy tờ nhng giấy tờ ghi tên ngời khác ( cha làm thủ tục chuyển quyền sử dụng đất theo quy định pháp luật) đợc UBND cấp xà nơi có đất xác nhận đất tranh chấp; b) Ngời sử dụng đất loại giấy tờ theo quy định pháp luật đợc UBND cấp xà nơi có đất xác nhận đất tranh chấp, phù hợp với quy hoạch sử dụng đất đà đợc quan Nhà nớc có thẩm quyền phê duyệt Quyền nghĩa vụ ngời đợc cấp giÊy chøng nhËn qun sư dơng ®Êt GiÊy chøng nhËn quyền sử dụng đất giấy chứng nhận quan Nhµ níc cã thÈm qun cÊp cho ngêi sư dụng đất để bảo hộ quyền lợi ích hợp pháp ngời sử dụng đất Theo ngời sử dụng đất cá nhân, hộ gia đình đợc hởng quyền nghĩa vụ chung Điều 105 quyền quy định riêng Điều 113, Điều 114, Điều 115, Điều 116 Luật đất đai năm 2003; đối tợng sử dụng đất tổ chức đợc hởng quyền nghĩa vụ quy định Điều 109, Điều 110, Điều 111 Điều 112 Luật đất đai năm 2003; đối tợng sử dụng đất ngời Việt Nam định c nớc ngoài, tổ chức, cá nhân nớc quyền chung nghĩa vụ quy định Điều 105, Điều 107 đợc hởng quyền thực nghĩa vụ quy định Điều 118, Điều 119, Điều 120, Điều 121 Luật đất đai năm 2003; cộng đồng dân c tổ chức tôn giáo có quyền nghĩa vụ quy định Điều 105, Điều 107 Điều 117 Luật đất đai năm 2003 Ngoài ra, ngời sử dụng đất đợc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất có quyền nghĩa vụ sau: 3.1 Quyền ngời đợc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất - Đợc Nhà nớc bảo vệ có tranh chấp đất đai xảy phần diện tích đợc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng ®Êt - GiÊy chøng nhËn qun sư dơng qun sư dụng đất sở pháp lý để Nhà nớc bồi thờng cho ngời sử dụng đất trờng hợp Nhà nớc thu hồi đất Vũ Minh Nguyệt_ KH5A_HVHCQG - Là sở để ngời sử dụng đất đợc thực quyền ngời sử dụng đất nh: chuyển đổi, chuyển nhợng, tặng cho quyền sử dụng đất; thÕ chÊp, b¶o l·nh, gãp vèn b»ng qun sư dơng đất theo quy định pháp luật Nh giấy chứng nhận quyền sử dụng đất ghi nhận quyền sử dụng đất Nhà nớc diện tích đất mà ngời sử dụng đất đà đăng kÝ qun sư dơng Qua ®ã ngêi sư dơng ®Êt đợc Nhà nớc bảo hộ với diện tích đà đợc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đợc bảo đảm thực quyền diện tích 3.2 Nghĩa vụ ngời đợc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất Để đợc cấp giấy chøng nhËn qun sư dơng ®Êt, ngêi sư dơng ®Êt phải thực đầy đủ nghĩa vụ sau: - Đi đăng kí quyền sử dụng đất văn phòng đăng kí quyền sử dụng đất theo quy định pháp luật - Đợc UBND xà nơi có đất xác nhận đất sử dụng mục đích, ranh giới tranh chấp - Có đầy đủ loại giấy tờ hợp lệ theo quy định pháp luật - Thực đầy đủ quy định pháp luật đất đai nh: sử dụng đất ®óng mơc ®Ých, ®óng ranh giíi, thùc hiƯn c¸c biƯn pháp bảo vệ đất, hành vi phá hoại ®Êt - Thùc hiƯn nghÜa vơ tµi chÝnh ®ỵc cÊp giÊy chøng nhËn qun sư dơng ®Êt ThÈm qun cÊp giÊy chøng nhËn qun sư dơng ®Êt ThÈm qun cÊp giÊy chøng nhËn qun sư dơng ®Êt đợc quy định điều 52 Luật đất đai năm 2003, cụ thể nh sau: a) UBND tỉnh, thành trùc thc trung ¬ng cÊp giÊy chøng nhËn qun sử dụng đất cho tổ chức, sở tôn giáo, ngời Việt Nam định c nớc ngoài, tổ chức, cá nhân nớc b) UBND huyện, thị xÃ, thành thc tØnh cÊp giÊy chøng nhËn qun sư dơng đất cho hộ gia đình, cá nhân, cộng đồng dân c, ngời Việt Nam định c nớc mua nhà gắn liền với quyền sử dụng đất Vị Minh Ngut_ KH5A_HVHCQG