Thủ tục cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất quyền sở hữu nhà ở và tài sản gắn liền với đất cho căn hộ chung cư thực trạng và giải pháp

TRƯỜNG ĐẠI HỌC LUẬT TP.HCM KHOA LUẬT HÀNH CHÍNH -*** PHẠM THỊ MỸ DUNG MSSV: 0955040159 THỦ TỤC CẤP GIẤY CHỨNG NHẬN QSDĐ, QSHN Ở VÀ TÀI SẢN KHÁC GẮN LIỀN VỚI ĐẤT CHO CĂN HỘ CHUNG CƯ – THỰC TRẠNG VÀ GIẢI PHÁP Luận văn tốt nghiệp cử nhân luật Niên khóa: 2009 - 2013 GVHD: Th.S Lê Thị Thanh Nhàn Giảng viên Khoa Luật Hành TP HỒ CHÍ MINH – Năm 20013 MỤC LỤC Chương KHÁI QUÁT VỀ CĂN HỘ CHUNG CƯ VÀ THỦ TỤC CẤP GIẤY CHỨNG NHẬN QUYỀN SỞ HỮU CĂN HỘ CHUNG CƯ 12 1.1 Khái quát hộ chung cƣ 1.1.1 Khái niệm hộ hộ chung cƣ 1.1.2 Đặc điểm hộ chung cƣ theo quy định pháp luật Việt Nam 1.1.3 Cơ sở pháp lý xác lập quyền sở hữu hộ chung cƣ theo quy định pháp luật Việt Nam 22 1.2 Thủ tục cấp Giấy chứng nhận quyền sở hữu hộ chung cƣ theo quy định pháp luật Việt Nam 29 1.2.1 Chủ thể thực cấp Giấy chứng nhận quyền sở hữu hộ chung cƣ 29 1.2.1.1 Chủ thể đề nghị cấp Giấy chứng nhận quyền sở hữu hộ chung cƣ29 1.2.1.2 Cơ quan có thẩm quyền cấp Giấy chứng nhận quyền sở hữu hộ chung cƣ 29 1.2.2 Hồ sơ đề nghị cấp Giấy chứng nhận quyền sở hữu hộ chung cƣ20 1.2.3 Thủ tục đề nghị thực cấp Giấy chứng nhận quyền sở hữu hộ chung cƣ 23 1.2.3.1 Bƣớc Chuẩn bị hồ sơ 23 1.2.3.2 Bƣớc Nộp hồ sơ 23 1.2.3.3 Bƣớc Cơ quan có thẩm quyền thẩm định, xét duyệt hồ sơ 24 1.2.3.4 Bƣớc bốn Trao Giấy chứng nhận quyền sở hữu hộ chung cƣ 25 Chương THỰC TRẠNG CẤP GIẤY CHỨNG NHẬN QUYỀN SỞ HỮU CĂN HỘ CHUNG CƯ VÀ NGUYÊN NHÂN CỦA THỰC TRẠNG NÀY 26 2.1 Thực trạng cấp Giấy chứng nhận quyền sở hữu hộ chung cƣ Việt Nam 26 2.1.1 Chủ đầu tƣ không thực thủ tục đề nghị cấp Giấy chứng nhận cho ngƣời mua hộ 27 2.1.2 Việc xem xét, thẩm định hồ sơ quan có thẩm quyền cịn chậm dẫn đến tồn đọng nhiều hồ sơ 30 2.2 Nguyên nhân thực trạng cấp Giấy chứng nhận quyền sở hữu hộ chung cƣ 30 2.2.1 Vƣớng mắc từ quy định pháp luật 31 2.2.1.1 Quy định hồ sơ đề nghị cấp Giấy chứng nhận quyền sở hữu hộ chung cƣ 31 2.2.1.2 Quy định pháp luật thủ tục cấp Giấy chứng nhận quyền sở hữu hộ chung cƣ nhiều vƣớng mắc 33 2.2.1.3 Quy định pháp luật cách tính diện tích thuộc quyền sở hữu chung – diện tích thuộc quyền sở hữu riêng 34 2.2.1.4 Pháp luật xử phạt vi phạm hành chủ đầu tƣ 37 2.2.2 Vƣớng mắc từ trách nhiệm chủ đầu tƣ 38 2.2.2.1 Chủ đầu tƣ chƣa hoàn thiện hồ sơ pháp lý dự án bán hộ 39 2.2.2.2 Không thực vẽ thiết kế 39 2.2.2.3 Chủ đầu tƣ khơng tích cực thực nghĩa vụ cam kết 40 2.2.2.4 Chủ đầu tƣ dùng Giấy chứng nhận QSDĐ dự án để chấp 42 2.2.3 Vƣớng mắc từ trách nhiệm chủ thể có thẩm quyền cấp Giấy chứng nhận quyền sở hữu hộ chung cƣ 43 2.2.3.1 Chủ thể có thẩm quyền chƣa thật tích cực, chủ động 43 2.2.3.2 Việc phối hợp quan có thẩm quyền cịn nhiều phức tạp lỏng lẻo khó khăn 59 2.2.4 Một số nguyên nhân khác 46 Chương GIẢI PHÁP HOÀN THIỆN THỦ TỤC CẤP GIẤY CHỨNG NHẬN QUYỀN SỞ HỮU CĂN HỘ CHUNG CƯ 48 3.1 Sửa đổi, bổ sung, hoàn thiện quy định pháp luật 48 3.1.1 Hồ sơ đề nghị cấp Giấy chứng nhận quyền sở hữu hộ chung cƣ48 3.1.1.1 Đề nghị bổ sung quy định “trách nhiệm quan nhà nƣớc có thẩm quyền việc tập hợp quản lý hồ sơ pháp lý nhà chung cƣ” 48 3.1.1.2 Trách nhiệm nộp lại Giấy chứng nhận QSDĐ chủ đầu tƣ 49 3.1.2 Sửa đổi thủ tục cấp Giấy chứng nhận quyền sở hữu chung cƣ 50 3.1.3 Nâng cao trách nhiệm chủ đầu tƣ xây dựng chế ràng buộc trách nhiệm chủ đầu tƣ 51 3.1.4 Thống cách tính diện tích thuộc quyền sở hữu chung – diện tích thuộc quyền sở hữu riêng 52 3.1.5 Bổ sung nội dung bắt buộc Hợp đồng mua bán hộ chung cƣ quyền giữ lại khoản tiền định ngƣời mua hộ chung cƣ 53 3.2 Xây dựng chế tự bảo vệ quyền lợi chủ sở hữu hộ 53 DANH MỤC TỪ VIẾT TẮT STT TỪ/CỤM TỪ VIẾT TẮT Quyền sử dụng đất QSDĐ Quyền sở hữu nhà QSHNƠ Tài nguyên Môi trƣờng TN&MT Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà tài sản khác gắn liền với đất hữu hộ chung cƣ hộ chung cƣ PHẦN MỞ ĐẦU Tính cấp thiết đề tài Quyền có nhà đƣợc nhà nƣớc cơng nhận quyền sở hữu nhà ởl quyền công dân nào, nhà không nơi che chắn, bảo vệ giá trị vật chất mà mang đến giá trị tinh thần khác Nhằm đáp ứng nhu cầu nhà ngƣời dân, dự án phát triển nhà ngày nhiều với quy mơ loại hình đa dạng Trong có nhà riêng lẻ, nhà xã hội, biệt thự, nhà chung cƣ Xuất phát từ việc dân cƣ di chuyển đến sinh sống đô thị ngày tăng lên quỹ đất khơng phát triển thêm, nên dự án xây dựng nhà chung cƣ xuất phát triển ngày nhiều Xu hƣớng đầu tƣ xây dựng phù hợp với sách Đảng Nhà nƣớc ta, ln mong muốn cơng dân có nhà chất lƣợng ngày cao Tuy nhiên, xuất nhà chung cƣ để lại nhiều hệ pháp lý khơng tích cực, nhƣ: nhà nhanh hƣ hỏng xuống cấp; giá dịch vụ cao – không tƣơng đƣơng với chất lƣợng dịch vụ; an ninh Đặc biệt hàng loạt chủ sở hữu hộ chung cƣ chậm đƣợc cấp Giấy chứng nhận quyền sở hữu hộ chung cƣ họ hồn thành nghĩa vụ Những hệ pháp lý ảnh hƣởng đến quyền lợi chủ sở hữu hộ chung cƣ nhƣ công tác quản lý nhà nƣớc Việc sở hữu hộ chung cƣ cụ thể hóa quyền cƣ trú công dân nhà nƣớc chủ thể khác phải có trách nhiệm bảo bảo đảm quyền Vấn đề chậm cấp Giấy chứng nhận quyền sở hữu hộ chung cƣ mặt nguyên tắc ngƣời mua chƣa đƣợc nhà nƣớc thức cơng nhận chủ sở hữu hộ nên họ gặp nhiều khó khăn việc thực quyền sở hữu Thực trạng xẩy hay xẩy với vài trƣờng hợp đơn lẻ mà xuất từ lâu phạm vi rộng Do đó, quan nhà nƣớc có thẩm quyền nƣớc ta ban hành nhiều văn pháp luật nhằm đẩy nhanh việc cấp Giấy chứng nhận quyền sở hữu hộ chung cƣ, chẳng hạn nhƣ: Chỉ thị số 1474/CT-TTg Thủ tƣớng Chính phủ ngày 24/8/2011về việc thực số nhiệm vụ, giải pháp cấp bách để chấn chỉnh việc cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà tài sản khác gắn liền với đất; Chỉ thị số 05/CTTTg Thủ tƣớng Chính phủ ngày 04/04/2013 với nội dung tập trung đạo tăng cƣờng biện pháp thực để năm 2013 hoàn thành cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà tài sản khác gắn liền với đất nhằm đẩy nhanh tiến độ việc cấp Giấy chứng nhận; Bên cạnh đó, địa phƣơng đặc biệt thành phố Hồ Chí Minh Hà Nội ban hành văn pháp luật để thực Chỉ thị nêu Tuy nhiên, tiến độ cấp Giấy chứng nhận quyền sở hữu hộ chung cƣ không khả quan Theo tác giả, việc chậm cấp Giấy chứng nhận quyền sở hữu hộ chung cƣ xuất phát từ nhiều nguyên nhân chẳng hạn nhƣ: (i) Chủ đầu tƣ không thực đầy đủ trách nhiệm (ii) Trách nhiệm kỹ giải hồ sơ quan có thẩm quyền (iii) Quy định pháp luật cịn nhiều mâu thẫn, chồng chéo Do đó, tác giả định chọn đề tài “Thủ tục cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà tài sản khác gắn liền với đất cho hộ chung cư – Thực trạng giải pháp” để nghiên cứu nhằm thực khóa luận tốt nghiệp cử nhân luật mình, với mong muốn tìm giải pháp mặt pháp lý để giải triệt để thực trạng nêu Tình hình nghiên cứu Nội dung nghiên cứu thủ tục cấp Giấy chứng nhận quyền sử đất, sở hữu nhà tài sản gắn liền với đất đƣợc đƣợc nhiều tác giả nghiên cứu qua viết nhƣ: “Ðăng ký bất động sản vấn đề xác lập, công nhận quyền liên quan đến bất động sản” Nguyễn Ngọc Ðiện - Kỷ yếu Hội thảo pháp luật đăng ký bất động sản, Hà Nội, ngày 10/01/2007; “Tình hình đăng ký quyền sử dụng đất quyền sở hữu nhà Hà Nội” Ngô Trọng Khang - Kỷ yếu hội thảo pháp luật đăng ký bất động sản, Hà Nội, ngày 10/01/2007; “Pháp luật đăng ký bất động sản điều kiện kinh tế thị truờng định huớng xã hội chủ nghĩa” Ðặng Truờng Sơn - Kỷ yếu Hội thảo pháp luật đăng ký bất động sản, Hà Nội, ngày 10/01/2007; “Thống pháp luật đăng ký bất động sản Việt Nam” - Luận văn thạc sĩ luật học, Khoa Luật, Ðại học quốc gia Hà Nội Trần Ngọc Tú (2007); “Pháp luật đăng ký quyền sở hữu nhà cơng trình xây dựng Việt Nam” - luận văn thạc sĩ luật học (2010) Nguyễn Mạnh Khởi Tuy nhiên, đề tài chủ yếu phân tích thủ tục cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất sở hữu nhà cách chung mà chƣa vào đối tƣợng cụ thể Bên cạnh có nhiều sách chuyên khảo đề cập đến thủ tục cấp Giấy chứng nhận cho nhà nhƣ: “Thủ tục hành cửa đất đai, nhà ở”- TS Trần Thị Cúc, Ths Nguyễn Thị Bích Phƣợng- Nxb Lý luận trị - 2007; “Những điều cần biết thủ tục hành cấp Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà tài sản khác gắn liền với đất”- Nxb Chính trị quốc gia- Nguyễn Xuân Anh, Dƣơng Bạch Long (2010)… Nhƣng tài liệu tập hợp quy trình đƣợc quy định văn luật mà khơng sâu vào phân tích chất quy định pháp luật, bất cập phát sinh từ quy định thực tế đƣa giải pháp để giải Nội dung nghiên cứu việc cấp Giấy chứng nhận quyền sở nhà đƣợc đề cập nhiều luận văn nghiên cứu trƣớc đề cập nhiều khía cạnh chủ đề đƣợc quan tâm xã hội Liên quan đến thủ tục cấp Giấy chứng nhận quyền sở hữu hộ chung cƣ đƣợc nhiều báo tạp chí đề cập đến Tuy nhiên, chủ yếu nêu thông tin thực trạng, nguyên nhân số bấ cập đơn lẻ vấn đề mà chƣa có nghiên cứu tổng thể từ đó, đề xuất giải pháp mang tính đồng Do đó, cơng trình nghiên cứu chứa nhiều yếu tố chẳng hạn nhƣ: tác giả sâu vào việc xem xét, phân tích văn pháp luật đề cập đến việc cấp Giấy chứng nhận cho hộ đồng thời thu thập từ vụ việc thực tế để thấy thiếu hiệu việc điều chỉnh pháp luật việc khách quan thực tế trƣờng hợp cụ thể, quy định pháp luật thực trạng tình hình cấp Giấy chứng nhận cho đối tƣợng cụ thể là: hộ chung cƣ Đối tượng nghiên cứu phạm vi nghiên cứu Đối tượng nghiên cứu: Đề tài tập trung nghiên cứu đối tƣợng sau đây: Thủ tục cấp Giấy chứng nhận quyền sở hữu hộ chung cƣ trƣờng hợp mua nhà từ chủ đầu tƣ Những vấn đề khái quát hộ chung cƣ nhƣ khái niệm, đặc điểm Quy định pháp luật Việt Nam thủ tục cấp Giấy chứng nhận quyền sở hữu hộ chung cƣ Thực trạng tình hình cấp Giấy chứng nhận hộ chung cƣ Việt Nam nguyên nhân Giải pháp hoàn thiện pháp luật tạo điều kiện thuận lợi cho ngƣời dân Phạm vi nghiên cứu: Mặc dù nghiên cứu đối tƣợng trên, nhiên đề tài nghiên cứu chúng phạm vi định, cụ thể là: Giới hạn chủ thể: Đề tài nghiên cứu đến chủ thể mua hộ chung cƣ xin cấp Giấy chứng nhận quyền sở hữu hộ chung cƣ là: cá nhân, tổ chức Việt Nam Giới hạn loại giao dịch: Hợp đồng mua bán hộ chung cƣ chủ đầu tƣ ngƣời mua cá nhân, tổ chức Việt Nam Giới hạn không gian: Đề tài nghiên cứu vấn đề nêu phạm vi theo quy định nƣớc Việt Nam, đó, số liệu phục vụ cho viết chủ yếu lấy từ 02 thành phố lớn, Hồ Chí Minh Hà Nội Mục tiêu nghiên cứu Việc nghiên cứu đối tƣợng nêu trên, tác giả hƣớng đến việc: Giúp cho ngƣời đọc hiểu đƣợc quy định pháp luật hành thủ tục cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu hộ chung cƣ Tìm nguyên nhân gây nên ách tắc việc cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu hộ chung cƣ Đƣa giải pháp khắc phục nhằm hoàn thiện pháp luật bảo vệ quyền sở hữu hộ cho ngƣời mua hộ chung cƣ Việt Nam giai đoạn Phương pháp nghiên cứu nghiên cứu Để thực đề tài tác giả sử dụng phƣơng pháp nghiên cứu mang tính tính tảng chủ nghĩa Mác-Lê nin phƣơng pháp luận vật biện chứng vật lịch sử phƣơng pháp phổ biến nghành khoa học xã hội, nhƣ: thống kê, tổng hợp, phân tích, bình luận, hệ thống hóa, đối chiếu, so sánh, diễn giải lập luận… Cơ cấu đề tài Đề tài gồm có ba phần: Phần thứ nhất: phần mở đầu Phần thứ hai: phần nội dung, bao gồm 03 chƣơng, cụ thể nhƣ sau: Chƣơng Khái quát hộ chung cƣ thủ tục cấp Giấy chứng nhận quyền sở hữu hộ chung cƣ Chƣơng Thực trạng cấp Giấy chứng nhận cho hộ chung cƣ nguyên nhân thực trạng Chƣơng Giải pháp hoàn thiện thủ tục cấp Giấy chứng nhận quyền sở hữu hộ chung Phần thứ ba: kết luận Ý nghĩa khoa học giá trị ứng dụng GIẢI PHÁP HOÀN THIỆN THỦ TỤC CẤP GIẤY CHỨNG NHẬN QUYỀN SỞ HỮU CĂN HỘ CHUNG CƯ Yêu cầu đặt thủ tục hành cải cách theo hƣớng đơn giản hóa trình tự thủ tục đăng ký, xóa bỏ chế xin – cho, đảm bảo thuận lợi chủ thể khâu tổ chức thực Thực rà soát tất văn vi phạm pháp luật văn chồng chéo mâu thuẫn lẫn từ sửa đổi quy định vi phạm, chồng chéo chƣa hợp lý, bổ sung thêm nội dung cần thiết, cụ thể hóa thủ tục Trong trình sửa đổi quy định pháp luật chủ thể có thẩm quyền lấy ý kiến ngƣời dân, chuyên gia tham khảo pháp luật nƣớc để áp ban hành văn phù hợp với pháp luật Việt Nam Đi kèm với việc cải cách giải xung đột pháp lý quy định quy định cũ kịp thời hiệu nhằm hạn chế lúng túng cá khâu thực thủ tục ngƣời đề nghị quan có thẩm quyền Những đổi pháp luật đƣợc ban hành phải kèm theo hƣớng dẫn cụ thể tổ chức thực tránh tình trạng quy định có hiệu lực nhƣng lại khơng có đủ điều kiện khơng biết cách thức thực làm thời gian chờ đợi ban hành văn hƣớng dẫn Sửa đổi, bổ sung, hoàn thiện quy định pháp luật Hồ sơ đề nghị cấp Giấy chứng nhận quyền sở hữu hộ chung cư Đề nghị bổ sung quy định “trách nhiệm quan nhà nước có thẩm quyền việc tập hợp quản lý hồ sơ pháp lý nhà chung cư” Trên sở quy định này, cho phép ngƣời mua hộ chung cƣ, thực thủ tục đề nghị cấp Giấy chứng nhận quyền sở hữu hộ chung cƣ khơng cần nộp giấy tờ mà chủ đầu tƣ quản lý Hồ sơ pháp lý việc đề nghị thực thủ tục cấp Giấy chứng nhận quyền sở hữu hộ chung cƣ chủ yếu chủ đầu tƣ nắm giữ Trong đó, chủ thể cấp loại giấy tờ cho chủ đầu tƣ nắm đƣợc thông tin dự án cách phê duyệt, quản lý dự án… quan nhà nƣớc Nhƣ vậy, yêu cầu quan thực cấp giấy tờ pháp lý phải chuyển cho quan có thẩm quyền cấp Giấy chứng nhận quyền sở 48 hữu hộ chung cƣ giấy tờ có liên quan đến Nhà chung cƣ để quan lƣu giữ sử dụng trình cấp Giấy chứng nhận quyền sở hữu hộ chung cƣ bỏ quy định yêu cầu ngƣời nộp hồ sơ phải nộp văn đó, cụ thể là: Quyết định phê duyệt dự án, Quyết định đầu tƣ, Giấy phép đầu tƣ, Giấy chứng nhận đầu tƣ Quyết định phê duyệt quy hoạch chi tiết tỷ lệ 1/500 dự án Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất Giấy chứng nhận theo quy định Nghị định 88/2009/NĐ-CP Bản vẽ mặt xây dựng nhà chung cƣ, vẽ mặt tầng nhà có hộ, trƣờng hợp vẽ mặt tầng nhà khơng thể rõ kích thƣớc hộ phải có vẽ mặt hộ Chứng từ thực nghĩa vụ tài chủ đầu tƣ Lúc này, ngƣời mua hộ chung cƣ phải nộp hồ sơ gồm: Đơn đề nghị cấp Giấy chứng nhận; Giấy tờ chứng minh việc nhận chuyển nhƣợng đƣợc thực sàn giao dịch bất động sản; Chứng từ thực nghĩa vụ tài bên mua (nếu có); Hợp đồng mua bán nhà ở, cơng trình xây dựng Đây 04 loại giấy tờ mà ngƣời mua hộ hoàn tồn có khả tự cung cấp cho quan có thẩm quyền Quy định nhằm tạo quyền chủ động cho ngƣời mua hộ chung cƣ cho phép quan nhà nƣớc có thẩm quyền cấp Giấy chứng nhận cho trƣờng hợp đơn lẽ không cần chờ bán hết hộ dự án Trách nhiệm nộp lại Giấy chứng nhận QSDĐ chủ đầu tư Bổ sung quy định pháp luật, đó: “Yêu cầu chủ đầu tư nộp lại Giấy chứng nhận QSDĐ dự án cho quan có thẩm quyền cấp Giấy chứng nhận quyền sở hữu hộ chung cư, trước đưa dự án bán sàn giao dịch bất động sản” Trƣờng hợp chủ đầu tƣ chƣa nộp lại Giấy chứng nhận QSDĐ, quan có thẩm quyền không cho phép chủ đầu tƣ đƣa dự án giao dịch sàn giao dịch bất động sản 49 Bên cạnh đó, quan có thẩm quyền phải có trách nhiệm thông báo niêm yết thông tin việc chủ đầu tƣ nộp hay chƣa nộp Giấy chứng nhận QSDĐ dự án để ngƣời dân tiếp cận đƣợc tình trạng pháp lý dự án Quy định nhằm tránh trƣờng hợp chủ đầu tƣ đem giấy chứng nhận QSDĐ chấp bán hộ, gây khó khăn thiệt hại cho ngƣời mua hộ chung cƣ Sửa đổi thủ tục cấp Giấy chứng nhận quyền sở hữu chung cư Hiện nay, thủ tục cấp Giấy chứng nhận quyền sở hữu hộ chung cƣ hai cấp thực gây nhiều bất cập, tốn Vì vậy, đề nghị thống hệ thống quan đăng ký thành cấp tiếp nhận hồ sơ, thẩm định cấp Giấy chứng nhận Thủ tục cấp giảm bớt đƣợc chi phí thời gian lập hồ sơ chuyển hồ sơ nhiều cấp khác bớt bị phân tán nhân lực nhiều cấp Mặt khác, quan, hệ thống quản lý hồ sơ thông tin nên việc thực thủ tục cấp Giấy chứng nhận tiến hành nhanh Tuy nhiên, việc tổ chức quan nhƣ nào, đề nghị quan có thẩm quyền phải tổ chức hội thảo, nghiên cứu, xin ý kiến chuyên gia để định Trong phạm vi đề tài, tác giả khơng đủ sức để đề xuất quan cụ thể Thủ tục cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu hộ chung cư phải quy định, thông báo rõ ràng, cụ thể để đối tƣợng dễ dàng tiếp cận, đối xử công đối tƣợng thực làm thủ tục cấp Giấy chứng nhận quyền sở hữu hộ chung cƣ nhƣ yêu cầu hồ sơ, khoản nghĩa vụ tài chính, thời hạn giải quyết… Việc cơng khai, minh bạch q trình thực thủ tục hành dẫn đến việc thuận lợi cho ngƣời dân, hạn chế tình trang tham nhũng cán cơng chức; ngồi ra, việc đăng tải thơng tin tình trạng cấp Giấy chứng nhận, hồ sơ đƣợc tiếp nhận, hồ sơ trình giải quyết, hồ sơ đƣợc cấp Giấy chứng nhận đặc biệt sai phạm chủ đầu tƣ nhà chung cƣ cụ thể để ngƣời dân có định đắn mua hộ 50 Nâng cao trách nhiệm chủ đầu tư xây dựng chế ràng buộc trách nhiệm chủ đầu tư Yêu cầu để chủ đầu tƣ thực trách nhiệm cách tự nguyện, theo quan điểm tác giả phải cần có quản lý hiệu việc thực dự án có chế tài thích hợp xảy sai phạm, thông qua việc tra, giám sát tất khâu trình đầu tƣ, xây dựng, bán hộ Phải đảm bảo việc phát xử lý vi phạm kịp thời có chế tài đủ mạnh nhƣ hạn chế ách tắc trình cấp Giấy chứng nhận Khác với chế tài dân bên thỏa thuận tự nguyện thực ngƣời bị vi phạm nhờ chủ thể mang quyền lực nhà nƣớc can thiệp thông qua hành vi khởi kiện Cịn chế tài hành chủ thể có thẩm quyền áp dụng phát sai phạm đƣợc hỗ trợ máy cƣỡng chế vậy, việc áp dụng chế tài hành có vi phạm đảm bảo đƣợc quyền ngƣời bị vi phạm cách nhanh chóng so với việc khởi kiện Đồng thời chế tài phải đủ mạnh kịp thời để chủ đầu tƣ chấm dứt hành vi vi phạm, khơng có điều kiện để tái phạm Theo quan điểm tác giả, để xây dựng đƣợc chế ràng buộc trách nhiệm chủ đầu tƣ, cần phải: Quy định mức phạt cao chủ đầu tư có hành vi vi phạm, bảo đảm cho mức phạt có giá trị tương đương cao lợi nhuận mà chủ đầu tư có vi phạm.Ví dụ, trƣờng hợp chủ đầu tƣ cố tình xây thêm diện tích hộ chủ đầu tƣ chịu mức phạt tƣơng đƣơng với giá trị phần diện tích tăng thêm đồng thời việc nộp phạt chậm trễ mức phạt tăng lên Ngoài chế tài phạt tiền chủ đầu tư cịn bị cưỡng chế phá dỡ hần vi phạm, tước Giấy chứng nhận đăng ký doanh nghiệp, Giấy chứng nhận đầu tư chủ đầu tư… Nhƣ vậy, chủ đầu tƣ quan tâm thực nghĩa vụ, trách nhiệm khơng muốn bị giải thể, phá sản cơng ty Trong trƣờng hợp chủ đầu tƣ “chây lì” việc hồn chỉnh, sửa chữa sai phạm mang tính chất nghiêm trọng, quan nhà nước có thẩm quyền có quyền bán đấu giá tồn dự án, nhà chung cư cho chủ đầu tư khác có lực trách nhiệm 51 Ngoài ra, Hợp đồng mua bán hộ chung cƣ, chủ thể thông thƣờng quy định nghĩa vụ làm thủ tục cấp Giấy chứng nhận cho ngƣời mua hộ kể từ thời điểm bên mua hoàn thành nghĩa vụ tài cho bên bán Nhƣng có nhiều trƣờng hợp bên mua tiến hành đóng số tiền cịn lại bên bán lại không nhận tiền dẫn đến bên mua khơng thể hồn thành đƣợc nghĩa vụ bên bán khơng có trách nhiệm thực nghĩa vụ làm thủ tục cấp Giấy chứng nhận cho bên mua Nhƣ vậy, giấy chứng nhận ngƣời mua bị “treo” vô thời hạn Để đảm bảo quyền lợi chủ thể nên bổ sung quy định pháp luật nội dung việc thực quyền bắt buộc chủ thể thực quyền yếu tố đảm bảo quyền lợi cho chủ thể khác Trong trƣờng hợp khách hàng thực nghĩa vụ nhƣng chủ đầu tƣ khơng nhận quyền, xem nhƣ chủ đầu tƣ từ chối quyền mình, nhƣng phải thực nghĩa vụ ngƣời mua Nếu chủ đầu tƣ khơng thực nghĩa vụ, chủ đầu tƣ vi phạm hợp đồng, ngƣời mua hộ chung cƣ có quyền yêu cầu phạt vi phạm hợp đồng khởi kiện tòa để bảo vệ quyền lợi Thống cách tính diện tích thuộc quyền sở hữu chung – diện tích thuộc quyền sở hữu riêng Khi pháp luật quy định cách mâu thuẫn cách xác định phần diện tích thuộc quyền sở hữu chung – diện tích thuộc quyền sở hữu riêng tranh chấp diện tích tồn Nhƣ vậy, việc thống quy định rõ pháp luật cách xác định cách tính phần diện tích thuộc quyền sở hữu chung – diện tích thuộc quyền sở hữu riêng vơ cần thiết Về phần diện tích thuộc sở hữu riêng, đề tài này, tác giả đề xuất thống cách tính diện tích hộ phần diện tích lọt lịng khơng bao gồm phần tường bao quanh hộ tƣơng tự nhƣ quy định Điều 49 Nghị định 71/2010/NĐ-CP, đó, sửa đổi hủy bỏ quy định khoản Điều 21 Thông tƣ 16/2010/TT-BXD để quy định thống với nội dung nêu Về phần diện tích thuộc quyền sở hữu chung, đề nghị xác định tầng hầm để xe thuộc sở hữu chung bỏ quy định khoản 2, Điều 49 Nghị định 52 70/2010/NĐ-CP Quy định bảo đảm phù hợp với Luật Nhà đảm bảo công chủ sở hữu hộ chung cƣ Bên cạnh đó, việc xác định tầng hầm nhà chung cƣ thuộc quyền sở hữu chung phải bổ sung quy định: giá trị tầng hầm đƣợc phân phối vào giá mua hộ Đồng thời, cần quy định hiệu lực hồi tố quy định để làm pháp lý giải hồ sơ theo quy định cũ nhƣng chƣa đƣợc cấp Giấy chứng nhận quyền sở hữu hộ chung cƣ đƣợc thuận lợi thống Bổ sung nội dung bắt buộc Hợp đồng mua bán hộ chung cư quyền giữ lại khoản tiền định người mua hộ chung cư Về nghĩa vụ tài trách nhiệm thực dự án chủ đầu tƣ chi phối quyền đƣợc cấp Giấy chứng nhận ngƣời mua hộ chung cƣ Vì vậy, chúng tơi đề nghị bổ sung nội dung bắt buộc Hợp đồng mua bán hộ chung cư cần phải có điều khoản quy định việc người mua hộ chung cư quyền giữ lại khoản tiền định, khoản tiền phải nghĩa vụ tài chủ đầu tƣ nhà nƣớc Trong trƣờng hợp chủ đầu tƣ chƣa hoàn thành nghĩa vụ tài nhà nƣớc (ví dụ nhƣ thuế thu nhập doanh nghiệp liên quan đến khoản thu từ việc bán hộ cho ngƣời mua, giá trị tiền sử dụng đất (nếu có)), ngƣời mua hộ đƣợc quyền dùng khoản tiền để thực nghĩa vụ thay cho chủ đầu tƣ để quan nhà nƣớc có thẩm quyền đồng ý cấp Giấy chứng nhận quyền sở hữu hộ chung cƣ Xây dựng chế tự bảo vệ quyền lợi chủ sở hữu hộ Sự cải cách pháp luật cho dù hồn thiện khơng thể giải đƣợc tất vấn đề tồn đọng tƣơng lai Pháp luật thay đổi hai đồng thời, xã hội lại có nhiều biến động, mà quy định pháp luật không kịp điều chỉnh Mặt khác, khơng có hiệu ngƣời thực thi khơng tn thủ quy định pháp luật Chờ đợi hợp lý quy phạm pháp 53 luật khó lại khó chờ đợi việc thực trách nhiệm ngƣời có thẩm quyền hết chủ sở hữu phải tự bảo vệ quyền lợi Ngƣời mua phải tự bảo vệ quyền lợi nhiều biện pháp khác nhau, cụ thể nhƣ: Trƣớc định mua hộ, ngƣời mua cần phải tìm hiểu cụ thể chủ đầu tƣ dự án, nhƣ: trách nhiệm nhà đầu tƣ khách hàng nhƣ nào? Đã phát sinh tranh chấp gì? Những tranh chấp đƣợc giải chƣa? Việc giải có đảm bảo quyền lợi hợp pháp cƣ dân hay khơng? Bên cạnh đó, ngƣời mua cịn phải xem xét tình trạng pháp lý hộ dự án mà có ý định mua có đƣợc xây dựng với quy hoạch hay không? Chủ đầu tƣ thực nghĩa vụ tài đến đâu? Chủ đầu tƣ có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất xây dựng dự án loại giấy tờ tƣơng đƣơng hay chƣa? Cho đến thời điểm mua nhà chủ đầu tƣ chấp quyền sử dụng đất hay không? Để giúp cho ngƣời mua hộ tiếp cận đƣợc thơng tin này, nên quy định nghĩa vụ công khai thông tin dự án cách rõ ràng, kịp thời quan có thẩm quyền cấp Giấy chứng nhận quyền sở hữu hộ chung cư – theo đề nghị mục 3.1.1.1, quan đóng vai trị đầu mối, tiếp nhận thơng tin từ quan nhà nƣớc có thẩm quyền khác nhau, nên thuận lợi việc tổng hợp cung cấp thông tin dự án nhà chung cƣ thuộc thẩm quyền quản lý Một biện pháp khác mà ngƣời mua cần quan tâm, là: nội dung Hợp đồng mua bán hộ chung cƣ Đây sở pháp lý để ngƣời mua ghi nhận bảo vệ quyền mình, nhiên, thực tế lại ngƣời mua thƣờng quan tâm Các điều khoản mà ngƣời mua cần nên quan tâm, là: giá mua bán, diện tích hộ,trách nhiệm thời hạn thực việc cấp Giấy chứng nhận quyền sở hữu hộ chung cƣ, điều khoản phạt hợp đồng chủ đầu tƣ khơng thực trách nhiệm Thiết nghĩ, từ ban đầu chủ đầu tƣ khách hàng nên thỏa thuận cụ thể đƣa vào hợp đồng điều khoản trách nhiệm chủ đầu tƣ việc làm thủ tục cấp Giấy chứng nhận Tuy nhiên, bên chƣa thỏa thuận thời hạn này, ngƣời mua liên hệ với quan có thẩm quyền phê duyệt để biết thơng tin, hồ sơ 54 phê duyệt có quy định thời hạn chủ đầu tƣ hoàn thành thủ tục cấp Giấy chứng nhận cho ngƣời mua hộ *** Trên số kiến nghị tác giả nhằm đẩy nhanh tiến độ cấp Giấy chứng nhận quyền sở hữu hộ chung cƣ cách khắc phục thiếu sót, mâu thuẫn quy định pháp luật quyền tự bảo vệ ngƣời mua hộ chung cƣ Một số kiến nghị sửa đổi luật đƣợc tác giả đề xuất, nhƣ: quy định trách nhiệm tập hợp lƣu hồ sơ quan nhà nƣớc có thẩm quyền, đơn giản hồ sơ đề nghị cấp Giấy chứng nhận quyền sở hữu hộ chung cƣ, thay đổi thủ tục hành theo hƣớng giao cho quan tiếp nhận, xử lý hồ sơ thực thủ tục để cấp Giấy chứng nhận cho chủ sở hữu; chủ đầu tƣ phải tăng cƣờng chế thực nghĩa vụ việc quy định chế tài, quản lý quan có thẩm quyền nội dung hợp đồng; thống cách tính diện tích thuộc sở hữu chung phần diện tích thuộc sở hữu riêng, xây dựng chế tự bảo vệ quyền lợi chủ sở hữu hộ chung cƣ 55 KẾT LUẬN Giấy chứng nhận quyền sở hữu hộ chung cƣ hình thức pháp lý thể quyền sở hữu tài sản Giấy chứng nhận quyền sở hữu hộ chung cƣ yếu tố đảm bảo thực quyền chủ sở hữu Thông qua việc cấp Giấy chứng nhận quan nhà nƣớc ghi nhận thông tin tài sản nhằm mục đích quản lý đề sách cho việc phát triển xã hội Đối với chủ đầu tƣ thực tốt việc làm thủ tục cấp Giấy chứng nhận yếu tố để khẳng định uy tín thị trƣờng nâng cao lực cạnh tranh Việc thực thủ tục hành thơng qua trách nhiệm cơng vụ chủ thể đề nghị cấp Giấy chứng nhận nắm đƣợc cách thức rõ ràng, phối hợp thực hiệu điều kiện quan trọng để đẩy nhanh thực thủ tục Tuy nhiên, thực tế pháp luật thực thi pháp luật lại không đạt đƣợc hiệu cao Sự tồn đọng việc cấp Giấy chứng nhận cho hộ chung cƣ chiếm tỷ lệ lớn loại bất động sản Cùng với xu hƣớng cải cách thủ tục hành lĩnh vực, thủ tục hành cấp Giấy chứng nhận cho hộ chung cƣ có nhiều thay đổi cho phù hợp với thực tiễn Vấn đề đƣợc quan tâm nhiều chủ thể có nhiều biện pháp chủ thể có thẩm quyền đề nhƣng cịn nhiều bất cập Do đó, hiểu đƣợc pháp luật thủ tục cấp Giấy chứng nhận, bất lợi phát sinh từ thủ tục để tìm hiểu nguyên nhân vƣớng mắc tiền đề để đề giải pháp giải vƣớng mắc Vì vậy, đề tài Thủ tục cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà tài sản khác gắn liền với đất cho hộ chung cư – Thực trạng giải pháp để góp phần để giải khó khăn tồn việc thực thủ tục Nội dung đề tài tác giả trình bày pháp luật thực định thủ tục cấp Giấy chứng nhận, vƣớng mắc diễn thực tế ảnh hƣởng đến quyền lợi nhiều chủ thể từ đƣa số kiến nghị để giải tồn đọng xẩy Với cách nhìn tổng quan trình thực thủ tục cấp Giấy chứng nhận cho hộ chung cƣ cho thấy: Về pháp luật, nhiều chồng chéo, mâu thuẫn, nội dung rƣờm rà Bên cạnh đó, nhiều quy định pháp luật có quy định quyền cho chủ thể nhƣng lại khơng có quy định đƣa để bảo đảm việc thực quyền quyền đƣợc diễn thực tế Các văn pháp luật thay đổi liên tục thời gian ngắn gây khó khăn việc áp dụng phải chờ đợi hƣớng dẫn quan có thẩm quyền sau lần thay đổi mà không đƣợc áp dụng cách trực tiếp Về trình thực thi quy định pháp luật không đƣợc chủ đầu tƣ tuân thủ mà ln tìm cách “lách luật” để khỏi trách nhiệm ngƣời mua hộ dựa thiếu hồn thiện pháp luật, q trình quản lý dự án quan có thẩm quyền cịn bng lỏng, nội dung hợp đồng cịn nhiều kẻ hở gây bất lợi cho ngƣời mua… Đồng thời trình thực thi cơng vụ chủ thể cịn nhiều yếu lực, trách nhiệm nhũng nhiễu với chủ thể đề nghị thực thủ tục Các nguyên nhân từ pháp luật thực thi hiệu dẫn đến Giấy chứng nhận cấp cho hộ chung cƣ bị tồn đọng nhiều đặc biệt thành phố Hồ Chí Minh Hà Nội Bên cạnh biện pháp đƣợc đề nhằm giải thực trạng tồn đọng tác giả đề xuất thêm số giải pháp khác để hoàn thiện thủ tục cấp Giấy chứng nhận Về pháp luật thống quy phạm chồng chéo mâu thuẫn, đề nghĩa vụ cụ thể chủ thể trách nhiệm pháp lý vi phạm; bổ sung, thay đổi số quy định chƣa phù hợp với thực tiễn đảm bảo quyền chủ thể, hiệu hoạt động thực tiễn Ban quản trị Sự sửa đổi bổ sung, quy định pháp luật đƣợc tiến hành cách tiếp thu quy định pháp luật nƣớc ngoài, lấy ý kiến chuyên gia ngƣời dân cho việc áp dụng phù hợp với Việt Nam Về việc thực thi trách nhiệm đƣợc cụ thể hóa, nâng cao ý thức tự thực hiện, đào tạo chuyên môn, đảm bảo chất lƣợng ngƣời có thẩm quyền từ khâu tuyển dụng; ngƣời vi phạm phải có chế tài đủ mạnh, áp dụng kịp thời Đảm bảo điều kiện thuận lợi cho việc vận hành hệ thống thực thủ tục cấp Giấy chứng nhận, có phối hợp cung cấp thơng tin nhanh chóng Đối với dự án phải đƣợc thẩm định chặt chẽ từ phê duyệt, trình thực dự án quản lý kiểm tra thƣờng xuyên, yêu cầu khắc phục vi phạm nhanh chóng Đồng thời ngƣời mua phải tự bảo vệ quyền lợi thơng qua tìm hiểu tình trạng pháp lý hộ dự án thỏa thuận chặt chẽ quyền nghĩa vụ hợp đồng khởi kiện chủ thể vi phạm Đây đề tài đƣợc dựa sở vụ việc thực tế với giúp đỡ Giáo viên hƣớng dẫn đồng thời dựa tảng lý luận kiến thức thực tiễn mà tác giả thu thập đƣợc để tác giả phát triển đề tài Tuy nhiên, đề tài đề cập đƣợc hết tất nội dung mà đề cập phạm vi hẹp mang tính khái quát Do giới hạn mặt thời gian, hạn chế nguồn tài liệu nghiên cứu nên nội dung đề tài tránh khỏi thiếu sót tác giả mong nhận đƣợc ý kiến đóng góp thầy bạn để đề tài đƣợc hồn thiện có giá trị ứng dụng cao *** DANH MỤC TÀI LIỆU THAM KHẢO Văn pháp luật: Bộ luật Dân 2005 Luật Nhà 2005 sửa đổi bổ sung Luật số 34/2009/QH12 Luật số 38/2009/QH12 sửa đổi bổ sung số điều luật đầu tƣ (gọi chung luật Nhà 2005) Luật công chứng 2006 Nghị định số 71/2010/NĐ-CP ngày 23/6/2010 hƣớng dẫn thi hành luật Nhà Nghị định số 88/2010/NĐ-CP ngày 19/10/2010 quy định thủ tục cấp Giấy chứng nhân quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà tài sản khác gắn liền với đất Thông tƣ số 17/2009/TT-BTNMT ngày 21/10/2009 Bộ TN&MT Quy định Giấy chứng nhận QSDĐ, QSHN tài sản khác gắn liền với đất (Thông tƣ 17/2009/TT-BTNMT) Thông tƣ số 16/2010/TT-BXD quy định cụ thể hƣớng dẫn thực số nội dung Nghị định 71/2010/NĐ-CP ngày 23/6/2010 Chính phủ quy định chi tiết hƣớng dẫn luật nhà (Thông tƣ số 16/2010/TT-BXD) Thông tƣ số 20/2010/TT-TNMT ngày 22/10/2010 Quy định bổ sung Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà tài sản khác gắn liền với đất (Thông tƣ 20/2010/TT-TNMT) Thông tƣ liên tịch số 30/2005/TTLT-BTC-BTNMT ngày 18/4/2005 Bộ Tài Bộ Tài ngun Mơi trƣờng hƣớng dẫn việc luân chuyển hồ sơ ngƣời thực nghĩa vụ 10 Báo cáo số 75/BC-BTNMT NGÀY 28/5/2012 Báo cáo kết trả lời chất vấn Đại biểu Quốc hội ý kiến, kiến nghị cử tri Kỳ họp thứ 2-Quốc hội khóa XII 11 Báo cáo số 8152/BC-TNMT-VPĐK ngày 13/12/2011về việc cấp Giấy chứng nhân quyền sử đất, quyền sở hữu nhà tài sản khác gắn liền với đất xây dựng hồ sơ địa địa bàn thành phố Hồ Chí Minh 12 Báo cáo 193/BC-BTNMT ngày 6/9/2012 tổng kết tình hình thi hành Luật Đất đai 2003 định hƣớng sửa đổi Luật Đất đai 13 Báo cáo sơ kết công tác cấp Giấy chứng nhận theo Chỉ thị số 147/CT-TTg 14 Chỉ thị số 1474/CT-TTg Thủ tƣớng Chính phủ ngày 24/8/2011về việc thực số nhiệm vụ, giải pháp cấp bách để chấn chỉnh việc cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà tài sản khác gắn liền với đất 15 Chỉ thị số 05/CT-TTg Thủ tƣớng Chính phủ ngày 04/04/2013 với nội dung tập trung đạo tăng cƣờng biện pháp thực để năm 2013 hoàn thành cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà tài sản khác gắn liền với đất 16 Công văn số 2470/BTNMT-TCQLĐĐ ngày 17/7/2013 Tổng cục quản lý đất đai việc thực số giải pháp đẩy nhanh việc cấp Giấy chứng nhận dự án phát triển nhà 17 Công văn số 419/SXD-QLN ngày 19/1/2011 đề nghị Bộ Xây dựng hƣớng dẫn cách xác định diện tích dự án nhà Hồng Anh Cơng ty CPXD&PT Hồng Anh 18 Cơng văn số 16/BXD-QLN trả lời Công văn số 419/SXD-QLN ngày 02/03/2009 19 Công văn số 289/TCQLĐĐ-CĐKTK ngày 29/03/2011của Tổng cục Quản lý đất đai 20 Quyết định số 76/2004/QĐ-TTg Thủ tƣớng Chính phủ ngày 6/6/2004 phê duyệt định hƣớng phát triển nhà đến năm 2020 21 Quyết định số 76/2004/QĐ-TTg Thủ tƣớng Chính phủ ngày 6/6/2004 phê duyệt định hƣớng phát triển nhà đến năm 2020 22 Quy chế quản lý, sử dụng nhà chung cƣ ban hành kèm theo định 08/2008/QĐ-BXD ngày28 /5/2008 Bộ trƣởng Bộ Xây dựng Kỷ yếu luận văn 23 Nguyễn Ngọc Ðiện - Ðăng ký bất động sản vấn dề xác lập, công nhận quyền liên quan đến bất động sản - Kỷ yếu Hội thảo pháp luật đăng ký bất động sản, Hà Nội, ngày 10/01/2007 24 Ngô Trọng Khang -Tình hình đăng ký quyền sử dụng đất quyền sở hữu nhà Hà Nội - Kỷ yếu hội thảo pháp luật đăng ký bất động sản, Hà Nội, ngày 10/01/2007; 25 Ðặng Truờng Sơn - Pháp luật đăng ký bất động sản điều kiện kinh tế thị truờng định huớng xã hội chủ nghĩa - Kỷ yếu Hội thảo pháp luật đăng ký bất động sản, Hà Nội, ngày 10/01/2007; 26 Trần Ngọc Tú - Thống pháp luật đăng ký bất động sản Việt Nam - Luận văn thạc sĩ luật học, Khoa Luật, Ðại học quốc gia Hà Nội, năm 2007 27 Nguyễn Mạnh Khởi - Pháp luật đăng ký quyền sở hữu nhà công trình xây dựng Việt Nam luận văn thạc sĩ luật học năm 2010 Sách chuyên khảo: 28 Nguyễn Xuân Anh, Dƣơng Bạch Long - Những điều cần biết thủ tục hành cấp Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà tài sản khác gắn liền với đất Nxb Chính trị quốc gia năm 2010 29 TS Trần Thị Cúc, Ths Nguyễn Thị Bích Phƣợng- Thủ tục hành cửa đất đai, nhà Nxb Lý luận trị năm 2007 Báo, tạp chí: 30 Đi tìm định nghĩa nhà chung cƣ, Lý Thế Dân, ngày 4/6/2008 31 Development Control, Urban Redevelopment Authority-URA, Singapore 2005 32 Encyclopedia Britanica, 2006 33 Jones Lang Lasalle, real estate Transparency Endex 2006 34 Jones Lang Lasalle, real estate Transparency Endex 2012 35 Gỡ nút thắt cho sổ đỏ, Quân đội nhân dân, ngày 23/4/2013 36 Nhiễu sách dân việc cấp sổ đỏ, Công an nhân dân, 29/4/2013 37 Giải pháp đẩy mạnh việc cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà dự án phát triển nhà địa bàn Hà Nội Tạp chí Tài ngun Mơi trƣờng số 17 9/2012 Tài liệu Internet: 38 http://www.sggp.org.vn/xaydungdiaoc/2011/8/266096/ 39 http://www.vef.vn/2013-02-21-chung-cu-bien-doi-cach-song-dan-han-quoc40 http://batdongsan.com.vn/tin-thi-truong/tphcm-du-an-sai-pham-dan-bi-ngam-giaychu-quyen-ar45914 41 http://baodautu.vn/news/vn/bat-dong-san/xem-xet-bo-giay-chung-nhan-quyen-sohuu-nha-o.html 42 http://kinhdoanh.vnexpress.net/tin-tuc/vi-mo/chung-cu-xuong-cap-dan-van-chuaco-so-hong-2693695.html 43 http://www.doanhnhansaigon.vn/online/kinh-doanh/bat-dongsan/2012/07/1065745/bat-dong-san-khong-can-phai-voi/ (truy cập ngày 9/5/2013) 44 http://kinhdoanh.vnexpress.net/tin-tuc/bat-dong-san/dai-gia-dia-oc-mai-phan-loquen-lam-giay-to-nha-dat-2717230.html (truy cập ngày 9/5/2013) 45 http://laodong.com.vn/Bat-dong-san/Diem-mat-hang-loat-chung-cu-tray-y-so- hong/105564.bld (Truy cập ngày 23/5/2013)