Lời nói đầu Trong thời đại ngày nay, toàn cầu hoá đã trở thành xu thế chung của toàn nhân loại. Việt Nam cũng không nằm ngoài trào lưu chung đó. Đời sống kinh tế xã hội của đất nước đang có nhiều biến chuyển mạnh mẽ, nhu cầu của người dân và các tổ chức cũng ngày càng nhiều hơn và phức tạp hơn. Tuy nhiên, nền hành chính của nước ta hiện nay chưa theo kịp được sự phát triển của nền kinh tế xã hội. Nhận thức được tầm quan trọng và ý nghĩa to lớn của vấn đề này, trong những năm qua Nhà nước ta đã có nhiều biện pháp nhằm đẩy mạnh công cuộc cải cách hành chính, trong đó cải cách thủ tục hành chính được xác định là khâu then chốt. Và việc cải cách thủ tục cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất là một trong những nội dung quan trọng đang được toàn xã hộiquan tâm. Hiện nay, các quy định về thủ tục cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đã bước đầu góp phần đáp ứng được nhu cầu quản lý nhà nước về đất đai và việc thực hiện quyền sử dụng đất của công dân và tổ chức. Tuy nhiên, trên thực tế, các thủ tục này vẫn còn rườm rà, phức tạp, tồn tại nhiều bất cập, hạn chế và chưa có những thay đổi thực sự mạnh mẽ. Vì vậy chúng ta cần có sự nghiên cứu, đánh giá một cách khách quan, chính xác để có những nhận thức đầy đủ về thực trạng cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất hiện nay. Từ đó mới có thể đề ra các giải pháp hữu hiệu nhất nhằm phát huy tối đa hiệu quả của công tác này. Trong quá trình xây dựng tiểu luận, chúng tôi đã cố gắng, nỗ lực nghiên cứu, tìm tòi, sáng tạo nhằm cung cấp cho người đọc những thông tin cần thiết nhất phục vụ cho quá trình học tập và nghiên cứu. Tuy nhiên, vì đây là vấn đề rộng lớn, phức tạp, điều kiện tiếp cận, nghiên cứu tài liệu và tìm kiếm số liệu thực tế của chúng tôi còn rất hạn chế nên không tránh khỏi những khiếm khuyết. Vì vậy chúng tôi rất mong nhận được những ý kiến đóng góp của bạn đọc để góp phần hoàn thiện bài tiểu luận này trong thời gian gần nhất.
Lời nói đầu Trong thời đại ngày nay, tồn cầu hố trở thành xu chung tồn nhân loại Việt Nam khơng nằm ngồi trào lưu chung Đời sống kinh tế - xã hội đất nước có nhiều biến chuyển mạnh mẽ, nhu cầu người dân tổ chức ngày nhiều phức tạp Tuy nhiên, hành nước ta chưa theo kịp phát triển kinh tế - xã hội Nhận thức tầm quan trọng ý nghĩa to lớn vấn đề này, năm qua Nhà nước ta có nhiều biện pháp nhằm đẩy mạnh cơng cải cách hành chính, cải cách thủ tục hành xác định khâu then chốt Và việc cải cách thủ tục cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất nội dung quan trọng toàn xã hộiquan tâm Hiện nay, quy định thủ tục cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất bước đầu góp phần đáp ứng nhu cầu quản lý nhà nước đất đai việc thực quyền sử dụng đất công dân tổ chức Tuy nhiên, thực tế, thủ tục rườm rà, phức tạp, tồn nhiều bất cập, hạn chế chưa có thay đổi thực mạnh mẽ Vì cần có nghiên cứu, đánh giá cách khách quan, xác để có nhận thức đầy đủ thực trạng cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất Từ đề giải pháp hữu hiệu nhằm phát huy tối đa hiệu công tác Trong q trình xây dựng tiểu luận, chúng tơi cố gắng, nỗ lực nghiên cứu, tìm tịi, sáng tạo nhằm cung cấp cho người đọc thông tin cần thiết phục vụ cho trình học tập nghiên cứu Tuy nhiên, vấn đề rộng lớn, phức tạp, điều kiện tiếp cận, nghiên cứu tài liệu tìm kiếm số liệu thực tế chúng tơi cịn hạn chế nên khơng tránh khỏi khiếm khuyết Vì chúng tơi mong nhận ý kiến đóng góp bạn đọc để góp phần hoàn thiện tiểu luận thời gian gần Phần I Nội dung I Cơ sở pháp lý Hiện nay, vấn đề cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất vấn đề phức tạp Nó quy định văn quy phạm pháp luật sau: 1- Luật Đất đai năm 2003, Quốc hội nước Cộng hoà xã hội chủ nghĩa Việt Nam khố XI kỳ họp thứ thơng qua ngày 26 tháng 11 năm 2003; 2- Nghị định số 181/2004/NĐ-CP ngày 29/10/2004 Chính phủ thi hành Luật Đất đai; 3- Nghị định số 176/NĐ-CP ngày 21/12/1999 lệ phí trước bạ; 4- Nghị định số 198/2004/NĐ-CP ngày 03/12/2004 thu tiền sử dụng đất; 5- Thông tư số 117/2004/TT-BTC ngày 07/12/2004 hướng dẫn thực Nghị định 198/2004/NĐ-CP thu tiền sử dụng đất; 6- Thông tư liên tịch số 30/2005/TTLT-BTC-BTNMT ngày 18/4/2005 hướng dẫn luân chuyển hồ sơ người sử dụng đất thực nghĩa vụ tài chính; Thơng tư số 93/2002/TT-BTC ngày 21/10/2002 quy định chế độ thu, nộp quản lý sử dụng lệ phí địa chính; Nghị định số 17/2006/NĐ-CP ngày 27/01/2006 việc sửa đổi, bổ sung số điều nghị định hướng dẫn thi hành Luật Đất đai; Thông tư số 01/2005/TT-BTNMT ngày 13/4/2005 Bộ Tài nguyên Môi trường hướng dẫn thực số điều Nghị định số 181/2004/NĐ-CP ngày 29/10/2004 10 Thông tư số 70/2006/TT-BTC ngày 02/8/2006 Bộ Tài hướng dẫn sửa đổi, bổ sung Thơng tư số 117/2004/TT-BTC ngày 07/12/2004; 11 Quyết định số 08/2006/QĐ-BTNMT ngày 21/7/2006 Bộ Tài nguyên Môi trường ban hành quy định giấy chứng nhận quyền sử dụng đất II Giải thích thuật ngữ Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất giấy chứng nhận quan nhà nước có thẩm quyền cấp cho người sử dụng đất để bảo hộ quyền lợi ích hợp pháp người sử dụng đất Hồ sơ địa hồ sơ phục vụ quản lý nhà nước việc sử dụng đất Tiền sử dụng đất số tiền mà người sử dụng đất phải trả trường hợp nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất diện tích đất xác định Lệ phí địa khoản thu quan nhà nước có thẩm quyền thực cơng việc địa phục vụ người sử dụng đất Lệ phí trước bạ nghĩa vụ tài chủ sở hữu, sử dụng tài sản thuộc diện phải đăng ký quyền sở hữu, sử dụng phải nộp quan nhà nước có thầm quyền Bản đồ địa đồ thể đất yếu tố địa lý có liên quan, lập theo đơn vị hành xã, phường, thị trấn, quan nhà nước có thẩm quyền xác nhận III Nội dung chuyên đề Quyền nghĩa vụ cá nhân, tổ chức việc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất 1.1 Quyền cá nhân, tổ chức việc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất a) Quyền cá nhân - Theo quy định Điều 105 Luật Đất đai năm 2003: người sử dụng đất có quyền: + Được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất; + Khiếu nại, tố cáo, khởi kiện hành vi vi phạm pháp luật cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất - Theo quy định Điều 43 Nghị định số 181/2004/NĐ-CP, vợ chồng ghi tên giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, trừ trường hợp hộ gia đình sử dụng đất mà vợ chồng người nước Đối với trường hợp nhiều người sử dụng đất có quyền sử dụng chung đất ghi tên tất người sử dụng đất đó, trừ trường hợp nhà chung cư b) Quyền tổ chức Theo quy định Điều 109, 110, 111, 112 Điều 105 Luật Đất đai năm 2003, tổ chức sử dụng đất có quyền: + Được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất; + Khiếu nại, tố cáo, khởi kiện hành vi vi phạm pháp luật cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất 1.2 Nghĩa vụ cá nhân, tổ chức việc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất Theo quy định Điều 107, 109, 110, 111 112, cá nhân, tổ chức có nghĩa vụ: + Tuân thủ đầy đủ thủ tục cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất theo quy định pháp luật; + Thực nghĩa vụ tài theo quy định pháp luật làm thủ tục cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất Thầm quyền cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất Điều 52 Luật Đất đai năm 2003 quy định thẩm quyền cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất sau: - Uỷ ban nhân dân tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho tổ chức, sở tôn giáo, người Việt Nam định cư nước ngoài, tổ chức, cá nhân nước ngoài, trừ trường hợp thuộc thẩm quyền Uỷ ban nhân dân cấp huyện; - Uỷ ban nhân dân huyện, quận, thị xã, thành phố trực thuộc tỉnh cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho hộ gia đình, cá nhân, cộng đồng dân cư người Việt Nam định cư nước mua nhà gắn liền với quyền sử dụng đất UBND cấp tỉnh uỷ quyền cho quan quản lý nhà nước đất đai cấp thực việc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất thành lập Sở Tài ngun Mơi trường Phịng Tài nguyên Môi trường để giúp UBND cấp quản lý thực việc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất Những trường hợp cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất Theo quy định Điều 49, 50 51 Luật Đất đai năm 2003, trường hợp sau cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất: a) Người Nhà nước giao đất, cho thuê đất, trừ trường hợp thuê đất nơng nghiệp sử dụng vào mục đích cơng ích xã, phường, thị trấn; b) Người Nhà nước giao đất, cho thuê đất từ ngày 15 tháng 10 năm 1993 đến trước ngày Luật Đât đai năm 2003 có hiệu lực thi hành mà chưa cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất; c) Người chuyển đổi, nhận chuyển nhượng, thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất; người nhận quyền sử dụng đất xử lý hợp đồng chấp, bảo lãnh quyền sử dụng đất để thu hồi nợ; tổ chức sử dụng đất pháp nhân hình thành bên góp vốn quyền sử dụng đất; d) Người sử dụng đất theo án định Toà án nhân dân, định thi hành án quan thi hành án định giải tranh chấp đất đai quan nhà nước có thẩm quyền thi hành; đ) Người trúng đấu giá quyền sử dụng đất, đấu thầu dự án có sử dụng đất; e) Người mua nhà gắn liền với đất ở; g) Người Nhà nước lý, hoá giá nhà gắn liền với đất ở; h) Người sử dụng đất theo quy định Điều 50 Điều 51 Luật Đất đai năm 2003 mà chưa cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất Cụ thể: - Hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất ổn định, UBND xã, phường, thị trấn xác nhận khơng có tranh chấp mà có loại giấy tờ sau đây: + Những giấy tờ quyền sử dụng đất đai trước ngày 15 tháng 10 năm 1993 quan có thẩm quyền cấp q trình thực sách đất đai Nhà nước Việt Nam Dân chủ cộng hồ, Chính phủ cách mạng lâm thời Cộng hồ miền Nam Việt Nam Nhà nước Cộng hoà xã hội chủ nghĩa Việt Nam; + Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất tạm thời quan nhà nước có thẩm quyền cấp có tên sổ đăng ký ruộng đất, sổ địa chính; + Giấy tờ hợp pháp thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất tài sản gắn liền với đất; + Giấy tờ chuyển nhượng quyền sử dụng đất, mua bán nhà gắn liền với đất trước ngày 15 tháng 10 năm 1993, UBND xã, phường, thị trấn xác nhận sử dụng trước ngày 15 tháng 10 năm 1993; + Giấy tờ lý, hoá giá nhà gắn liền với đất theo quy định pháp luật; + Giấy tờ quan có thẩm quyền thuộc chế độ cũ cấp cho người sử dụng đất - Hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất có loại giấy tờ mà giấy tờ ghi tên người khác, kèm theo giầy tờ việc chuyển quyền sử dụng đất có chữ ký bên iên quan, đến trước ngày Luật Đất đai năm 2003 có hiệu lực thi hành chưa thực thủ tục chuyển quyền sử dụng đất theo quy định pháp luật, UBND xã, phường, thị trấn xác nhận đất tranh chấp; - Hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất có hộ thường trú địa phương trực tiếp sản xuất nông nghiệp, lâm nghiệp, nuôi trồng thuỷ sản, làm muối vùng kinh tế xã hội khó khăn miền núi, hải đảo, đươc UBND xã nơi có đất xác nhận người sử dụng đất ổn định, khơng có tranh chấp; - Hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất có loại giấy tờ nói đất sử dụng ổn định từ trước ngày 15 tháng 10 năm 1993, UBND xã, phường, thị trấn xác nhận đất khơng có tranh chấp, phù hợp với quy hoạch sử dụng đất xét duyệt nơi có quy hoạch sử dụng đất; - Hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất theo án định Toà án nhân dân, định thi hành án quan thi hành án, định giải tranh chấp đất đai quan nhà nước có thẩm quyền thi hành; - Hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất có loại giấy tờ nói đất sử dụng từ ngày 15 tháng 10 năm 1993 đến trước ngày Luật Đất đai năm 2003 có hiệu lực thi hành, UBND xã, phường, thị trấn xác nhận đất khơng có tranh chấp, phù hợp với quy hoạch sử dụng đất xét duyệt nơi có quy hoạch sử dụng đất; - Hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất Nhà nước giao đất, cho thuê đất từ ngày 15 tháng 10 năm 1993 đến trước ngày Luật Đất đai năm 2003 có hiệu lực thi hành mà chưa cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất; - Cộng đồng dân cư sử dụng đất có cơng trình đình, đền, miếu, am, từ đường, nhà thờ họ UBND xã, phường, thị trấn nơi có đất xác nhận đất sử dụng chung cho cộng đồng khơng có tranh chấp; - Tổ chức sử dụng đất cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất phần diện tích đất sử dụng mục đích, có hiệu quả; - Cơ sở tôn giáo Nhà nước cho phép hoạt động có nhu cầu sử dụng đất, có xác nhận UBND xã, phường, thị trấn nơi có đất Thủ tục cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất trường hợp 4.1 Trình tự, thủ tục cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất xã, thị trấn 1- Hộ gia đình, cá nhân nộp UBND xã, thị trấn hồ sơ gồm: + Đơn xin cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất; + Một loại giấy tờ quyền sử dụng đất quy định khoản 1, Điều 50 Luật Đât đai (nếu có); + Văn uỷ quyền xin cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (nếu có) 2- Trong thời hạn không hai mươi lăm (25) ngày làm việc kể từ ngày nhận đủ hồ sơ hợp lệ UBND xã, thị trấn có trách nhiệm: + Thẩm tra, xác nhận vào đơn xin cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất tình trạng tranh chấp đất đai đất; trường hợp người sử dụng đất khơng có loại giấy tờ quyền sử dụng đất quy định khoản 1, Điều 50 Luật Đât đai thẩm tra, xác nhận nguồn gốc thời điểm sử dụng đất, tình trạng tranh chấp đất đai đất, phù hợp với quy hoạch sử dụng đất xét duyệt; + Công bố công khai danh sách trường hợp đủ điều kiện không đủ điều kiện cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất trụ sở UBND xã, thị trấn thời gian mười lăm (15) ngày; + Xem xét ý kiến đóng góp trường hợp xin cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất; + Gửi hồ sơ đến Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất thuộc Phịng Tài ngun Mơi trường 3- Trong thời hạn không sáu (06) ngày làm việc kể từ ngày nhận đủ hồ sơ hợp lệ Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất có trách nhiệm: + Kiểm tra hồ sơ; 10