Thực trạng và giải pháp nhằm hoàn thiện công tác định giá bất động sản tại ngân hàng nông nghiệp và phát triển nông thôn chi nhánh triệu sơn thanh hóa,

1 NGÂN HÀNG NHÀ NƢỚC VIỆT NAM BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO HỌC VIỆN NGÂN HÀNG TRỊNH NGỌC HÙNG THỰC TRẠNG VÀ GIẢI PHÁP NHẰM HỒN THIỆN CƠNG TÁC ĐỊNH GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN TẠI NGÂN HÀNG NÔNG NGHIỆP VÀ PHÁT TRIỂN NÔNG THÔN CHI NHÁNH TRIỆU SƠN, THANH HOÁ LUẬN VĂN THẠC SỸ KINH TẾ HÀ NỘI - 2011 NGÂN HÀNG NHÀ NƢỚC VIỆT NAM BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO HỌC VIỆN NGÂN HÀNG TRỊNH NGỌC HÙNG THỰC TRẠNG VÀ GIẢI PHÁP NHẰM HỒN THIỆN CƠNG TÁC ĐỊNH GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN TẠI NGÂN HÀNG NÔNG NGHIỆP VÀ PHÁT TRIỂN NÔNG THÔN CHI NHÁNH TRIỆU SƠN, THANH HỐ Chun ngành: Kinh tế tài – Ngân hàng Mã số: 60.31.12 LUẬN VĂN THẠC SỸ KINH TẾ Ngƣời hƣớng dẫn khoa học: TS ĐẶNG HUY VIỆT HÀ NỘI - 2011 MỞ ĐẦU Trong giai đoạn kinh tế gặp khó khăn chung giới, Chính Phủ đƣa nhiều giải pháp để kích thích kinh tế đạt đƣợc kết định, có vai trị hoạt động tín dụng Ngân hàng nay, khối lƣợng tín dụng cấp cho kinh tế lớn Nó đóng vai trị trung gian dẫn vốn đến cho nhà đầu tƣ kinh doanh, góp phần không nhỏ thúc đẩy phát triển kinh tế Đối với hệ thống Ngân hàng nông nghiệp phát triển nơng thơn Việt Nam nói chung doanh thu hoạt động tín dụng chiếm tỉ lệ lớn, giao động từ 85% - 90% Vì việc định hƣớng kinh doanh quan điểm an toàn lợi nhuận đòi hỏi tất yếu ảnh hƣởng trực tiếp mạnh mẽ đến an toàn hệ thống Ngân hàng, mà tiến hành cho vay vốn khách hàng phải có tài sản chấp để hạn chế tối thiểu rủi ro cho Ngân hàng Các tài sản chấp đa dạng chủng loại nhƣng chủ yếu bất động sản Trong hoạt động tín dụng Ngân hàng việc áp dụng biện pháp bảo đảm cần thiết vi phạm hợp đồng tín dụng Ngân hàng khơng gây tổn thất cho lợi tích thân Ngân hàng mà phƣơng hại chung đến chủ thể khác, lợi ích chung xã hội Việc chấp, bảo đảm tài sản bất động sản thực tế vấn đề phức tạp liên quan tới đất đai - tài sản thuộc sở hữu toàn dân Nhà nƣớc thống quản lý, liên quan đến nhiều chủ thể, nhiều đối tƣợng khác Vấn đề đặt phải tạo chế để biện pháp bảo đảm phát huy đƣợc hiệu cách tốt nhất, đặc biệt hoạt động tín dụng Ngân hàng, thu hút vốn để phát triển sản xuất kinh doanh Ngân hàng nông nghiệp phát triển nông thôn chi nhánh Triệu Sơn, Thanh Hố tập trung phần lớn nguồn tín dụng cho vay phát triển nơng nghiệp nơng thơn, dƣ nợ chủ yếu cho vay khơng có bảo đảm tài sản, xã hội hoá cao, kinh tế khu vực Triệu Sơn phát triển, nhu cầu vay vốn hộ kinh doanh, doanh nghiệp tăng cao việc cho vay có bảo đảm tài sản đƣợc trọng, vấn đề lựa chọn, định giá, xác định loại hình, đối tƣợng chấp hợp lý cần đƣợc trọng hết Trƣớc tình hình thực tế đơn vị, phục vụ công tác nghiên cứu khoa học, tác giả chọn đề tài sau: “Thực trạng giải pháp nhằm hồn thiện cơng tác định giá bất động sản ngân hàng nông nghiệp phát triển nông thôn chi nhánh Triệu Sơn, Thanh Hoá” Mục tiêu nghiên cứu: Đề tài sâu vào nghiên cứu sở lý luận khoa học, phƣơng pháp thƣờng đƣợc sử dụng định giá bất động sản thực trạng nhƣ đề xuất số giải pháp nhằm hoàn thiện công tác định giá bất động sản ngân hàng nông nghiệp phát triển nông thôn chi nhánh Triệu Sơn, Thanh Hoá Đối tượng nghiên cứu:Nghiên cứu thực tế công tác thẩm định, định giá tài sản ngân hàng nông nghiệp phát triển nông thôn chi nhánh Triệu Sơn, Thanh Hố, tập trung vào việc phân tích định giá bất động sản, phân tích phƣơng pháp định giá bất động sản mà ngân hàng sử dụng hoạt động tín dụng Phạm vi nghiên cứu: Đề tài đƣợc đặt chọn nghiên cứu ngân hàng nông nghiệp phát triển nơng thơn chi nhánh Triệu Sơn, Thanh Hố Phương pháp nghiên cứu đề tài: Đề tài có sử dụng phƣơng pháp thống kê, phân tích tổng hợp trình nghiên cứu Đề tài nghiên cứu cách có hệ thống vấn đề lý luận thực tiễn định giá bất động sản sở hồn thiện hoạt động tƣơng lai Với toàn nội dung, mục tiêu, đối tƣợng đề tài phƣơng pháp nghiên cứu đề tài nhƣ trình bày đề tài Phần mở đầu, Phần kết luận, Danh mục tài liệu tham khảo, cịn có kết cấu nhƣ sau: Kết cấu đề tài: - Chƣơng 1: Cơ sở lý luận bảo đảm chấp bất động sản - Chƣơng 2: Thực trạng việc định giá bất động sản ngân hàng nông nghiệp phát triển nơng thơn chi nhánh Triệu Sơn, Thanh Hố - Chƣơng 3: Các giải pháp nhằm hồn thiện cơng tác định giá bất động sản ngân hàng nông nghiệp phát triển nông thôn chi nhánh Triệu Sơn, Thanh Hố Để hồn thiện đề tài khoa học này, tác giả xin chân thành cảm ơn đồng nghiệp ngân hàng nông nghiệp phát triển nông thôn chi nhánh Triệu Sơn, Thanh Hố tham gia đóng góp ý kiến, đề xuất, kiến nghị, cung cấp tài liệu cho đề tài Cám ơn giúp đỡ nhiệt tình TS Đặng Huy Việt trực tiếp hƣớng dẫn để tác giả hoàn thiện đề tài mặt lý luận thực tiễn CHƢƠNG 1: MỘT SỐ VẦN ĐỀ CƠ BẢN VỀ ĐỊNH GIÁ THẾ CHẤP BẤT ĐỘNG SẢN 1.1 BẤT ĐỘNG SẢN THẾ CHẤP VÀ VAI TRÒ CỦA THẾ CHẤP BẤT ĐỘNG SẢN TRONG NỀN KINH TẾ QUỐC DÂN 1.1.1 Các khái niệm liên quan đến bất động sản chấp a.Khái niệm tài sản chấp Ngân hàng thƣơng mại hoạt động dƣới hình thức trung gian tài kinh tế quốc dân, đóng vai trị quan trọng phát triển kinh tế xã hội Ngân hàng thƣơng mại hoạt động với tƣ cách ngƣời dẫn vốn từ nơi thừa vốn tới nơi thiếu vốn Nền kinh tế nƣớc ta đà phát triển mạnh mẽ, doanh nghiệp ngày mở rộng quy mơ hoạt động, mà lƣợng cầu vốn kinh doanh thị trƣờng ngày tăng cao Do vai trị ngân hàng thƣơng mại đặc biệt hoạt động cho vay Ngân hàng quan trọng việc thúc đẩy phát triển kinh tế xã hội Mỗi khoản vay tổ chức tín dụng chứa đựng rủi ro nhƣ thiên tai, hỏa hoạn hay suy thoái thị trƣờng…để đảm bảo an toàn, hạn chế rủi ro cho khoản vay trình hoạt động ngân hàng thƣờng yêu cầu khách hàng phải có tài sản chấp (tài sản bảo đảm) Khoản cho vay chấp BĐS Ngân hàng thƣơng mại việc cho vay vốn Ngân hàng thƣơng mại mà theo nghĩa vụ trả nợ khách hàng vay đƣợc cam kết bảo đảm thực thu nhập BĐS khách hàng vay Trong quan hệ tiền tệ bên Ngân hàng thƣơng mại đóng vai trị bên nhận chấp, cịn cá nhân, tổ chức đến vay vốn đóng vai trị bên chấp Vậy tài sản chấp tài sản khách hàng vay, tài sản hình thành từ vốn vay tài sản bên thứ ba dùng để bảo đảm thực nghĩa vụ trả nợ tổ chức tín dụng b Bất động sản chấp *Khái niệm đặc điểm bất động sản: Tài sản chấp gồm nhiều loại: BĐS, giấy tờ trái phiếu có giá trị, vàng, ngoại tệ…Nhƣng để tài tác giả sâu nghiên cứu phần tài sản chấp BĐS Vậy trƣớc hết cần phải hiểu rõ khái niệm BĐS Theo điều 174 Bộ luật Dân Việt Nam năm 2005 BĐS tài sản không di dời đƣợc, bao gồm: + Đất đai + Nhà cơng trình xây dựng gắn liền với đất đai, kể tài sản gắn liền với nhà ở, cơng trình xây dựng + Các tài sản khác gắn liền với đất đai + Các tài sản khác pháp luật quy định BĐS tài sản quan trọng quốc gia Nó có đặc điểm sau đây: - Thứ nhất: BĐS có vị trí cố định vị trí địa lý, địa điểm khơng có khả di dời đƣợc Đặc điểm BĐS gắn liền với đất đai, mà đất đai có đặc điểm có vị trí cố định có giới hạn diện tích khơng gian Chính điều làm cho giá trị BĐS gắn liền với vị trí cụ thể; chịu ảnh hƣởng lớn nơi có kết cấu hạ tầng, dân trí phát triển kinh tế - Thứ hai: BĐS loại hàng hóa có tính lâu bền Tính bền vững đƣợc hiểu khả tồn tại, tuổi thọ cơng trình BĐS, đặc biệt đất đai có tính bền vững cao, điều đƣợc xét góc độ kỹ thuật kinh tế Tuổi thọ kĩ thuật đƣợc hiểu khả tồn cơng trình theo thơng số xây dựng; tuổi thọ kinh tế khoảng thời gian mà cơng trình đem lại lợi ích kinh tế cho ngƣời sử dụng chúng Khi đầu tƣ cần tính tuổi thọ kinh tế để định tuổi thọ kĩ thuật, tránh đầu tƣ lãng phí đầu tƣ làm nhiều lần; tuổi thọ kỹ thuật tuổi thọ kinh tế tuổi thọ ngắn định tồn BĐS - Thứ ba: hàng hóa BĐS mang tính khan Sở dĩ nhƣ giới hạn diện tích bề mặt trái đất nhƣ giới hạn quỹ đất đất nƣớc, vùng, địa phƣơng cho dạng hoạt động khác Diện tích đất đai giới hạn diện tích đất dành cho xây dựng hạn chế mà thị trƣờng quan hệ cung cầu BĐS xu hƣớng cân bằng, cung lúc nhỏ cầu Hơn chi phí tài chính, nhân lực nhƣ khoa học ký thuật phục vụ cho việc xây dựng cơng trình lớn, mà tiềm lực kinh tế không cho phép xây ạt nên cung BĐS - Thứ tư: tính riêng biệt BĐS Mỗi BĐS tài sản riêng biệt, đƣợc sản xuất đơn có yếu tố riêng biệt không giống với BĐS khác, thể khác vị trí lơ đất, khác kiến trúc, hƣớng, cảnh quan…Do đầu tƣ BĐS phải ý đến tính dị biệt để làm tăng giá trị BĐS đồng thời đáp ứng nhu cầu tính dị biệt ngƣời tiêu dùng - Thứ năm: hàng hóa BĐS mang nặng yếu tố tập quán, thị hiếu tâm lý xã hội BĐS đặc điểm loài ngƣời mà ngƣời sinh sống lãnh thổ, vùng miền khác Mỗi cộng đồng lại có phong tục, tập quán, thị hiếu, tâm lý xã hội riêng, tất yếu tố ghi dấu ấn vào BĐS Bản thân BĐS mang yếu tố tâm linh yếu tố tôn giáo - Thứ sáu: hàng hóa BĐS chịu ảnh hƣởng lẫn Đặc điểm nói hệ đặc điểm cố định vị trí Khi BĐS xây dựng gây ảnh hƣởng đến BĐS xung quanh Chính định giá BĐS ngƣời định giá phải có nhìn tổng qt xung quanh BĐS cần thẩm định - Thứ bẩy: BĐS tài sản có giá trị cao giá trị đất đai cao, chi phí đầu tƣ xây dựng lớn, khả sinh lợi cao đồng thời tạo vốn - Thứ tám: hàng hóa BĐS chịu chi phối mạnh mẽ pháp luật sách Nhà nƣớc Mọi hoạt động kinh tế quốc dân nhƣ xã hội chịu chi phối pháp luật nhƣng BĐS chi phối mạnh mẽ Đó BĐS tài sản quan trọng quốc gia, tỷ trọng BĐS kinh tế lớn nhất, mà biến động giao dịch BĐS thị trƣờng có tác động mạnh mẽ đến hầu hết ngành kinh tế khác Để tăng cƣờng vai trị mình, trì ổn định khai thác có hiệu nguồn nội lực phát triển nhà nƣớc phải quan tâm đến BĐS thị trƣờng BĐS thông qua việc ban hành văn pháp luật, chủ trƣơng, sách nhằm quản lý hoạt động thị trƣờng BĐS *Phân loại bất động sản chấp Các loại BĐS tài sản chấp hoạt động cho vay chấp Ngân hàng thƣơng mại bao gồm: - Nhà ở, cơng trình xây dựng gắn liền với đất, kể tài sản gắn liền với nhà ở, cơng trình xây dựng tài sản gắn liền với đất khác - Quyền sử dụng đất mà pháp luật quy định đƣợc chấp Việc chấp quyền sử dụng đất mà đất có tài sản gắn liền BĐS chấp bao gồm quyền sử dụng đất tài sản gắn liền với đất - Tài sản hình thành tƣơng lai BĐS hình thành sau thời điểm ký kết hợp đồng chấp nhƣ hoa lơi, lợi tức, tài sản hình thành từ vốn vay, cơng trình xây dựng, BĐS khác mà bên chấp có quyền nhận 1.1.2 Tiêu chuẩn bất động sản chấp BĐS đƣợc dùng để chấp phải đảm bảo đủ tiêu chuẩn đƣợc quy định văn pháp luật Nhà nƣớc ban hành nhƣ quy định riêng Ngân hàng - BĐS phải có giấy chứng nhận thuộc quyền sở hữu thuộc quyền sử dụng, quản lý khách hàng vay Đối với đất đai khách hàng phải có đầy đủ giấy tờ chứng nhận quyền sở hữu đất theo quy định pháp luật đất đai - Các BĐS chấp phải BĐS đƣợc phép giao dịch, tức tài sản mà pháp luật cho phép không cấm mua, bán, tặng cho, chuyển đổi, chuyển nhƣợng, cầm cố, chấp, bảo lãnh giao dịch khác - BĐS phải khơng có tranh chấp, tức BĐS khơng có tranh chấp quyền sở hữu quyền sử dụng, quản lý khách hàng vay, bên bảo lãnh thời điểm ký kết hợp đồng bảo đảm Trong văn lập riêng hợp đồng chấp, khách hàng vay, bên bảo lãnh phải cam kết với tổ chức tín dụng việc BĐS chấp, khơng có tranh chấp phải chịu trách nhiệm cam kết - Đối với BĐS mà pháp luật quy định phải mua bảo hiểm khách hàng vay, bên bảo lãnh phải mua bảo hiểm tài sản thời hạn bảo đảm tiền vay 1.1.3 Vai trò cho vay chấp kinh tế quốc dân Dịch vụ cho vay chấp Ngân hàng thƣơng mại đóng vai trị cầu nối cung cầu vốn vay Việc chấp BĐS để vay vốn ngân hàng giúp cho hộ gia đình, cá nhân, tổ chức kinh tế có đƣợc nguồn vốn cần thiết để đầu tƣ vào sản xuất - kinh doanh, tạo sản phẩm vật chất - dịch vụ phục vụ xã hội, nâng cao thu nhập, cải thiện đời sống vật chất tinh thần ngƣời đầu tƣ, góp phần thúc đẩy nghành kinh tế liên quan phát triển đồng thời đóng góp vào phát triển kinh tế chung đất nƣớc 80 việc đƣa khung giá đất để thực nghĩa vụ với Nhà nƣớc Để làm đƣợc điều phủ nên giao cho ngành có liên quan thực nội dung sau: - Thứ nhất, tăng cƣờng quản lý nhà nƣớc thẩm định giá, điều thể nhƣ sau: + Giao cho quan chức quản lý tổ chức công tác đào tạo bồi dƣỡng nghiệp vụ chuyên môn định giá, cấp thẻ định giá viên giá cấp giấy phép hành nghề định giá cho ngƣời có đủ tiêu chuẩn hành nghề định giá + Nghiên cứu khoa học, biên soạn tài liệu giáo trình nghiệp vụ cho nghề định giá + Tiến hành công tác hợp tác quốc tế lĩnh vực định giá + Kiểm tra tra xử lý vi phạm lĩnh vực định giá Giải tranh chấp bất đồng liên quan đến công tác định giá trị - Thứ hai mơ hình tổ chức định giá Khi nhu cầu thị trƣờng định giá Việt Nam phát triển nên cho phép doanh nghiệp hoạt động định giá đƣợc thành lập hoạt động theo Luật đầu tƣ nƣớc Việt Nam, luật doanh nghiệp, nhƣng phải có đầy đủ điều kiện sau: + Có đủ cán có đủ lực, am hiểu kinh tế, thị trƣờng BĐS, pháp luật Những ngƣời trực tiếp thực công tác đinh giá phải đƣợc quan Nhà nƣớc cấp thẻ định giá viên giá + Có đầy đủ sở vật chất kĩ thuật để tiến hành thu thập, phân tích, xử lý thơng tin thị trƣờng + Đƣợc quan có thẩm quyền cấp giấy phép hoạt động lĩnh vực định giá - Thứ ba việc đào tạo nghiệp vụ định giá 81 Những cán định giá ngƣời phải có chuẩn mực đạo đức, đƣợc đào tạo chuyên sâu mặt nghiệp vụ Chƣơng trình đào tạo đƣợc thực nƣớc nƣớc ngoài, mở hội thảo khoa học nghiệp vụ định giá - Thứ tƣ tạo mối quan hệ trung tâm định giá sở tƣ pháp, BĐS thực phát cần phải định giá lại để xác định lại giá trị BĐS mà có giá trị mặt pháp lý Thống quan điểm định giá văn quy phạm pháp luật - Thứ năm, thành lập cách công bằng, minh bạch hoạt động giao dịch BĐS quy hoạch đất đai phủ, yếu tố liên quan đến giá trị BĐS khơng mà cịn tƣơng lai - Thứ sáu, xây dựng hệ thống sở liệu giao dịch BĐS tồn quốc cách nhanh chóng, thuận tiện đáng tin cậy Từ khơng giúp cho hoạt động định giá BĐS mà giúp cho hoạt động quản lý thị trƣờng BĐS Vì thị trƣờng BĐS thị trƣờng vô quan trọng kinh tế thị trƣờng, có ảnh hƣởng đến ngành kinh tế 3.3.2 Kiến nghị quan ban ngành có liên quan Bất động sản lĩnh vực nhạy cảm, có ảnh hƣởng lớn đến kinh tế Do địi hỏi cần có quan tâm chặt chẽ quan ban ngành - Đầu tiên phải kể đến cần nhanh chóng hồn thiện hệ thống sách pháp luật có liên quan Vấn đề đƣợc quan tâm nhiều việc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất quyền sở hữu nhà Một thực trạng diễn Triệu Sơn tình trạng sổ đỏ bị “lƣu kho” Xảy tình trạng có nhiều lí kể đến nhƣ: Cơ quan công quyền gây phiền hà, cho ngƣời dân tiếp cận với việc xin cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất Vì khó khăn khiến cho việc mua bán, trao đổi bất động sản thị 82 trƣờng khó khăn Ngay việc chấp vay ngân hàng khơng thuận lợi khơng có sổ đỏ hay sổ hồng việc chấp khơng thể xảy - Tiếp chồng chéo hệ thống pháp luật đất đai, bất động sản Trên thực tế nay, hệ thống luật gây cho ngƣời dân nhiều lúng túng muốn chuyển quyền sử dụng đất Các loại sổ đỏ, sổ hồng gây khó khăn cho ngƣời dân trình chuyển quyền sử dụng, giao dịch - Quản lí thị trƣờng bất động sản chặt chẽ hơn, bƣớc đƣa thị trƣờng tiến tới minh bạch Ở nƣớc ta nay, vai trò Nhà nƣớc quản lí thị trƣơng bất động sản cịn mờ nhạt Chính vậy, thị trƣờng cịn nhiều “sạn” Để quản lí tốt thị trƣờng nhạy cảm này, Nhà nƣớc nên tham gia nhiều hơn, khẳng định vai trị chủ chốt cung bất động sản thị trƣờng Cần có sách điều tiết cung hợp lí, lấy làm sở để quản lí điều tiết thị trƣờng Một thị trƣờng lành mạnh minh bạch, cơng tác định giá tiến hành thuận lợi nhiều - Hiện giá đất Nhà nƣớc quy định giá thị trƣờng chênh lệch nhiều Giá đất Nhà nƣớc ban hành giá thực tế thị trƣờng khác xa Nếu ngân hàng định giá bất động sản chấp theo khung Nhà nƣớc ban hành thấp so với giá trị thị trƣờng bất động sản nhiều Nhƣ gây thiệt thòi cho khách hàng vay, điều mà khách hàng vay ngân hàng khơng muốn Do định giá cán định giá ngân hàng buộc phải có hệ số điều chỉnh cho phù hợp Do việc thay đổi cách xác định khung giá đất Nhà nƣớc điều cần đƣợc quan tâm - Hiện nay, ngân hàng tự định giá cho vay sở định giá Khi khơng có quan định giá độc lập, khách hàng vay ngƣời chịu thiệt thòi chấp tài sản có bất động sản Ngân hàng định giá cho vay mức độ an toàn, giá trị thật bất động 83 sản không đƣợc đánh giá Trong thời gian tới cần có quan định giá độc lập, hay Nhà nƣớc cần có quy định cụ thể vấn đề định giá ngân hàng để đảm bảo đầy đủ quyền lợi cho khách hàng vay 3.3.3 Kiến nghị với Ngân hàng Nhà nƣớc Với vai trị điều tiết chung cho tồn hệ thống Ngân hàng nƣớc, ngân hàng Nhà nƣớc cần có sách hỗ trợ để giúp cho hệ thống Ngân hàng phát triển theo định hƣớng Đảng Nhà nƣớc Để tạo điều kiện cho Ngân hàng Nơng nghiệp phát triển nơng thơn Việt Nam nói chung Ngân hàng Nông nghiệp phát triển nông thơn chi nhánh Triệu Sơn nói riêng thực tốt việc định giá bất động sản chấp cần quan tâm đến vấn đề sau: - Ngân hàng Nhà nƣớc cần tạo mơi trƣờng hành lang pháp lí thơng thống, đồng linh hoạt, nhanh chóng hồn thiện văn dƣới luật, đặc biệt văn hƣớng dẫn tài sản đảm bảo, cầm cố, chấp giúp cho ngân hàng cấp dƣới thực đúng, góp phần nâng cao chất lƣợng hoạt động - Nâng cao chất lƣợng thông tin để cung cấp cho ngân hàng, giúp cho ngân hàng có sở để mở rộng tín dụng cách có hiệu thơng tin xác mở rộng tín dụng dễ dàng Chính lẽ mà Ngân hàng Nhà nƣớc cần tich cực cải thiện chất lƣợng thông tin trung tâm thông tin tín dụng phát huy hiệu hoạt động trung tâm - Thiết lập sách nhằm hỗ trợ hoạt động định giá bất động sản chấp cho cán định giá ngân hàng 3.3.4 Kiến nghị với Ngân hàng Nông nghiệp phát triển nơng thơn Thanh Hố Ngân hàng No&PTNT Triệu Sơn mắt xích hệ thống Ngân hàng No&PTNT Thanh Hoá Bởi thế, để Ngân hàng No&PTNT 84 Triệu Sơn thực tốt hoạt động định giá bất động sản chấp đề nghị Ngân hàng No&PTNT Thanh Hố cần có số biện pháp sau: - Ban hành kịp thời văn hƣớng dẫn tài sản chấp để chi nhánh cấp dƣới thực với luật dân sự, luật có liên quan nghị định, thơng tƣ hƣớng dẫn phủ bộ, ngành - Hỗ trợ tích cực mặt cho chi nhánh hoạt động kinh doanh việc đào tạo lại nghiệp vụ cho cán chi nhánh - Thông tin kịp thời cảnh báo tình hình thị trƣờng BĐS địa bàn Thanh Hố nói chung huyện nói riêng Kết luận chƣơng 3: Qua việc xác định đƣợc định hƣớng hoạt động kinh doanh Ngân hàng nông nghiệp phát triển nơng thơn Triệu Sơn, Thanh Hố định hƣớng việc thẩm định giá trị tài sản bất động sản nói riêng quan trọng, từ tác giả đƣa giải pháp nhằm hồn thiện cơng tác định giá bất động sản: qui trình định giá, vận dụng phƣơng pháp định giá, vấn đề nhân sự, xây dựng hệ thống thông tin, chế quản lý, đến việc kết hợp phƣơng pháp định giá đảm bảo theo chuẩn mực định, từ phải xây dựng qui định cần thiết báo cáo thẩm định, biên xác định giá trị tài sản Nhƣng để đảm bảo cho hoạt động định giá đƣợc hồn thiện cấp, ngành, quan quản lý Ngân hàng nhà nƣớc, Ngân hàng nơng nghiệp tỉnh Thanh Hố phải cần có giải pháp, chế, sách hợp lý nhƣ tác giả kiến nghị 85 KẾT LUẬN Ngân hàng No&PTNT Triệu Sơn chi nhánh phát triển, hoạt động kinh doanh có hiệu quả, đơn vị có nợ xấu thấp hệ thống Ngân hàng No&PTNT Thanh Hoá, phƣơng pháp định giá tài sản chấp đặc biệt đƣợc ngƣời có thẩm quyền thực quan tâm, có quan điểm định giá rõ ràng, có quy trình định giá chặt chẽ để bảo đảm thẩm định toàn hồ sơ vay vốn khách hàng đƣợc phản ánh khách quan, trung thực hiệu nhất, thực qui trình cấp tín dụng hệ thống Ngân hàng No&PTNT Việt Nam Trên toàn nội dung lý thuyết định giá BĐS, phƣơng pháp sử dụng sát sƣờn nhất, hiệu vận dụng vào thực tế, từ đƣa số kiến nghị thực tế với cấp, ban ngành, với NHNo Tỉnh Trong nội dung đề tài tác giả phân tích để ngƣời đọc nắm rõ đƣợc khái niệm tài sản chấp, BĐS chấp Những đặc điểm BĐS: có vị trí cố định vị trí địa lý, địa điểm khơng có khả di dời đƣợc, loại hàng hóa có tính lâu bền, mang tính khan hiếm, tính dị biệt, mang nặng yếu tố tập quán, thị hiếu tâm lý xã hội, chịu ảnh hƣởng lẫn nhau, tài sản có giá trị cao, chịu chi phối mạnh mẽ pháp luật sách Nhà nƣớc Liệt kê loại BĐS chấp: Nhà ở, cơng trình xây dựng gắn liền với đất, kể tài sản gắn liền với nhà ở, cơng trình xây dựng tài sản gắn liền với đất khác, quyền sử dụng đất mà pháp luật quy định đƣợc chấp, tài sản hình thành tƣơng lai BĐS Tiêu chuẩn bất động sản chấp: BĐS phải có giấy chứng nhận thuộc quyền sở hữu thuộc quyền sử dụng, quản lý khách hàng vay; Các BĐS chấp phải BĐS đƣợc phép giao dịch; BĐS phải khơng có tranh chấp; Đối với BĐS mà pháp luật quy định phải mua bảo hiểm khách hàng vay, bên bảo lãnh 86 phải mua bảo hiểm tài sản thời hạn bảo đảm tiền vay Về nội dung định giá BĐS tác giả giới thiệu khái niệm định giá BĐS, cần thiết định giá bất động sản, định giá, nguyên tắc định giá BĐS: Nguyên tắc sử dụng cao tốt nhất, nguyên tắc cung - cầu, nguyên tắc thay đổi, nguyên tắc dự báo, nguyên tắc cạnh tranh, nguyên tắc đóng góp, nguyên tắc thay thế, nguyên tắc khả sinh lời cuả đất; Nghiên cứu số phƣơng pháp định giá BĐS, phân tích sở, triển khai, mặt mạnh, mặt yếu để áp dụng: Phƣơng pháp so sánh trực tiếp, phƣơng pháp chi phí (Phƣơng pháp giá thành hay phƣơng pháp thầu khoán), phƣơng pháp vốn hóa Và cuối đƣa qui trình định giá chung nhất: Xác định vấn đề cần định giá, lập kế hoạch định giá, khảo sát thực địa thu thập thơng tin, phân tích thơng tin, lựa chọn phƣơng pháp định giá, so sánh tƣơng quan phƣơng pháp định giá Qua đó, tác giả đƣa nhìn cụ thể thực trạng định giá BĐS chấp Ngân hàng No&PTNT Triệu Sơn, Thanh Hố, lịch sử hình thành phát triển, chức nhiệm vụ thực Ngân hàng No&PTNT Triệu Sơn, cấu máy hoạt động chi nhánh, mục tiêu phƣơng hƣớng hoạt động thời gian tới: Tăng cƣờng huy động vốn, tăng cƣờng lực tài chính, đảm bảo chất lƣợng tín dụng, tích cực đẩy mạnh cơng tác Marketing nâng cao hình ảnh Ngân hàng No&PTNT Việt Nam; đặc biệt tình hình hoạt động tín dụng ngân hàng năm gần đây, tình hình định giá BĐS chi nhánh, quy trình định giá BĐS Trên thực tế tác giả đƣa số trƣờng hợp cụ thể, phân tích ƣu điểm nhƣợc điểm áp dụng phƣơng pháp vào thực tế Từ có đánh giá khách quan nguyên nhân ƣu nhƣợc điểm Trên sở đó, tác giả đƣa số giải pháp để hồn thiện cơng tác định giá BĐS Ngân hàng No&PTNT Triệu Sơn: quy trình định giá, 87 việc vận dụng phƣơng pháp định giá, vấn đề nhân sự, việc xây dựng hệ thống thơng tin, chế quản lí, kết hợp phƣơng pháp định giá, số quy định cần thiết báo cáo biên định giá Để đƣa số kiến nghị chung ban nghành có liên quan kiến nghị riêng Ngân hàng Nhà nƣớc, Ngân hàng No&PTNT Thanh Hố Trong thời gian cơng tác chi nhánh, qua thực tế công việc thân tácgiả có nhìn tồn cảnh hiểu sâu kiến thức định giá Qua đề tài tạo dựng đƣợc sở lý luận chung định giá BĐS, từ tạo tảng lý luận cho cán thẩm định chi nhánh, mặt tồn tại, yếu kém, phƣơng pháp vận dụng chƣa linh hoạt so thực tế để có giải pháp khắc phục hiệu từ nâng cao hiệu thẩm định cho vay Mặc dù tác giả cố gắng tìm hiểu nghiên cứu, song hạn chế mặt thời gian kiến thức lí luận nhƣ kiến thức thực tiễn nên đề tài khơng tránh khỏi thiếu sót Rất mong nhận đƣợc góp ý thầy bạn đọc quan tâm đến luận văn Xin chân thành cảm ơn! 88 DANH MỤC CÁC TÀI LIỆU THAM KHẢO TS Hoàng Văn Cƣờng, TS.Nguyễn Minh Ngọc, TS Nguyễn Thế Phán, ThS Vũ Thị Thảo (2006), “Thị trƣờng bất động sản” NguyễnDuy Thiện , TS NguyễnNgọc Tuấn, NNC.TS Ngô Công Thành (2009), “Thẩm định giá bất động sản”, Nxb tài chính, Hà Nội TS Hay Sinh Th.S Trần Bích Vân (2009),“Giáo trình Ngun lý thẩm định giá” Đoàn Văn Trƣờng (2006), Tuyển tập phƣơng pháp thẩm định giá trị tài sản, Nxb Khoa học kỹ thuật, Hà Nội Luật Đất đai 2003 Bộ luật dân 2005 Thông tƣ 145/2007/TT-BTC ban hành ngày 06/12/2007 Hƣớng dẫn thực Nghị định số 188/2004/NĐ-CP ngày 16/11/2004 Chính phủ phƣơng pháp xác định giá đất khung giá loại đất Nghị định số 123/2007/NĐ-CP ngày 27/7/2007 Chính phủ sửa đổi, bổ sung số điều Nghị định số 188/2004/NĐ-CP Quyết định số 1300/QĐ-HĐQT-NHNo-TDHo ngày 03/12/2007 “Về việc ban hành Quy định thực biện pháp bảo đảm tiền vay hệ thống Ngân hàng nông nghiệp phát triển nông thôn Việt Nam” Báo cáo kết kinh doanh Ngân hàng No&PTNT Triệu Sơn năm2008, 2009, 2010 89 MỤC LỤC MỞ ĐẦU CHƢƠNG 1: MỘT SỐ VẦN ĐỀ CƠ BẢN VỀ ĐỊNH GIÁ THẾ CHẤP BẤT ĐỘNG SẢN 1.1 BẤT ĐỘNG SẢN THẾ CHẤP VÀ VAI TRÒ CỦA THẾ CHẤP BẤT ĐỘNG SẢN TRONG NỀN KINH TẾ QUỐC DÂN 1.1.1 Các khái niệm liên quan đến bất động sản chấp 1.1.2 Tiêu chuẩn bất động sản chấp 1.1.3 Vai trò cho vay chấp kinh tế quốc dân 1.2 CÁC PHƢƠNG PHÁP ĐỊNH GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN VÀ VẬN DỤNG VÀO ĐỊNH GIÁ THẾ CHẤP BẤT ĐỘNG SẢN 10 1.2.1 Khái niệm cần thiết định giá chấp bất động sản 10 1.2.1 Các định giá 11 1.2.2 Nguyên tắc định giá Bất động sản 14 1.2.3 Các phương pháp định giá bất động sản, vận dụng định giá bất động sản chấp 18 1.2.4 Quá trình định giá 34 CHƢƠNG 2: THỰC TRẠNG ĐỊNH GIÁ THẾ CHẤP BẤT ĐỘNG SẢN TẠI NGÂN HÀNG NÔNG NGHIỆP VÀ PHÁT TRIỂN NÔNG THÔN TRIỆU SƠN, THANH HOÁ 38 2.1 GIỚI THIỆU KHÁI QUÁT VỀ CHI NHÁNH NGÂN HÀNG NÔNG NGHIỆP VÀ PHÁT TRIỂN NÔNG THÔN TRIỆU SƠN, THANH HỐ 38 2.1.1 Q trình hình thành phát triển 38 2.1.2 Chức nhiệm vụ 38 2.1.3 Cơ cấu tổ chức 39 2.1.4 Mục tiêu phương hướng hoạt động 39 90 2.1.5 Tình hình hoạt động tín dụng ngân hàng năm gần 40 2.2 THỰC TRẠNG CÔNG TÁC ĐỊNH GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN TẠI NGÂN HÀNG NÔNG NGHIỆP VÀ PHÁT TRIỂN NÔNG THÔN TRIỆU SƠN 42 2.2.1 Cơ sở pháp lý công tác thẩm định tài sản chấp hoạt động tín dụng 44 2.2.2 Quy định Ngân hàng Nông nghiệp Phát triển nông thôn Triệu Sơn chấp Bất động sản 45 2.3 ĐÁNH GIÁ CÔNG TÁC ĐỊNH GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN TẠI NGÂN HÀNG NÔNG NGHIỆP VÀ PHÁT TRIỂN NƠNG THƠN TRIỆU SƠN, THANH HỐ 47 2.3.1 Nội dung quy trình định giá bất động sản chấp Ngân hàng Nông nghiệp Phát triển Nơng thơn Triệu Sơn, Thanh Hố 47 2.3.2 Đánh giá công tác định giá bất động sản chấp Ngân hàng Nông nghiệp Phát triển Nông thôn Triệu Sơn 58 CHƢƠNG :GIẢI PHÁP HỒN THIỆN CƠNG TÁC ĐỊNH GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN THẾ CHẤP TẠI NGÂN HÀNG NÔNG NGHIỆP VÀ PHÁT TRIỂN NƠNG THƠN CHI NHÁNH TRIỆU SƠN, THANH HỐ 63 3.1 ĐỊNH HƢỚNG PHÁT TRIỂN CHUNG CỦA NGÂN HÀNG 63 3.1.1 Các định hướng hoạt động tín dụng Ngân hàng 63 3.1.2 Định hướng phát triển cho hoạt động định giá tài sản bảo đảm nói chung định giá bất động sản chấp nói riêng 64 3.2 GIẢI PHÁP HOÀN THIỆN HOẠT ĐỘNG ĐỊNH GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN THẾ CHẤP TẠI NGÂN HÀNG NÔNG NGHIỆP VÀ PHÁT TRIỂN NÔNG THÔN TRIỆU SƠN 67 3.2.1 Về quy trình định giá 68 3.2.2 Về việc vận dụng phương pháp định giá 70 3.2.3 Về vấn đề nhân 71 91 3.2.4 Về việc xây dựng hệ thống thông tin 73 3.2.5 Về chế quản lí 76 3.2.6 Về kết hợp phương pháp định giá 77 3.2.7 Một số quy định cần thiết báo cáo biên định giá 78 3.3 KIẾN NGHỊ 79 3.3.1 Kiến nghị với phủ 79 3.3.2 Kiến nghị quan ban ngành có liên quan 81 3.3.3 Kiến nghị với Ngân hàng Nhà nước 83 3.3.4 Kiến nghị với Ngân hàng Nông nghiệp phát triển nơng thơn Thanh Hố 83 KẾT LUẬN 85 92 DANH MỤC SƠ ĐỒ VÀ BẢNG BIỂU SƠ ĐỒ 2.1: CƠ CẤU TỔ CHỨC 39 Bảng 2.1 CÁC MỤC TIÊU KẾ HOẠCH CỤ THỂ TRONG NĂM 2011 40 Bảng 2.2: HOẠT ĐỘNG TÍN DỤNG QUA CÁC NĂM 41 Bảng 2.3: TÌNH HÌNH DƢ NỢ TÍN DỤNG ĐẾN 31/12/2010 41 Bảng 2.4 DƢ NỢ CHO VAY BẰNG HÌNH THỨC THẾ CHẤP BĐS 43 93 LỜI CAM ĐOAN Tôi xin cam đoan cơng tình nghiên cứu riêng tơi Các tài liệu nêu luận văn có nguồn gốc rõ ràng, kết luận văn trung thực chƣa đƣợc cơng bố cơng trình khác Hà Nội, ngày 19 tháng năm 2011 Tác giả luận văn Trịnh Ngọc Hùng 94 DANH MỤC CÁC CHỮ VIẾT TẮT BĐS - Bất động sản UBND - Ủy ban nhân dân Ngân hàng No&PTNT- Ngân hàng nông nghiệp phát triển nông thôn