B ấ t đ ộ n g sả n v à đ ịn h g iá b ấ t đ ộ n g sả n
Bất động s ả n
Tài sản là của cải vật chất phục vụ cho sản xuất hoặc tiêu dùng, bao gồm vật có thực, giấy tờ trị giá bằng tiền và quyền tài sản Quyền tài sản là quyền có giá trị chuyển nhượng trong giao dịch dân sự Tài sản được phân chia thành nhiều loại dựa trên nhu cầu quản lý và sử dụng, nhưng nhìn chung, các nước phân loại thành hai loại chính: Bất động sản và Động sản Theo Điều 174 Bộ Luật Dân Sự năm 2005 của Việt Nam, Bất động sản (BĐS) được định nghĩa là tài sản không thể di dời, bao gồm các loại tài sản cố định.
- Nhà ở, công trình xây dựng gắn liền với đất đai, kể cả các tài sản gắn liền với nhà, công trình xây dựng đó;
- Các tài sản khác gắn liền với đất đai;
- Các tài sản khác do pháp luật quy định.
Bất động sản (BĐS) là các tài sản vật chất không thể di dời, có tính ổn định và tồn tại lâu dài Để được coi là BĐS, tài sản cần đáp ứng một số điều kiện nhất định.
• Là một yếu tố vật chất có ích cho con người;
• Được chiếm giữ bởi cá nhân hoặc cộng đồng người;
• Có thể đo lường bằng giá trị nhất định;
• Không thể di dời hoặc di dời hạn chế để tính chất, công năng, hình thái của nó không thay đổi;
Với cách hiểu và quan niệm như trên, BĐS thường được phân chia thành những nhóm sau đây:
Đất đai phải là loại đất không thể di dời hoặc có thể di dời nhưng không đáng kể Đồng thời, đất đai cần phải được xác định chủ quyền rõ ràng và được định giá chính xác.
• Nhà ở, công trình xây dựng gắn liền với đất đai, kể cả các tài sản gắn liền với nhà ở, công trình xây dựng đó:
Nhà cửa xây dựng cố định, như nhà ở, trung tâm thương mại, khách sạn và văn phòng, không thể di dời hoặc chỉ di dời không đáng kể Các công trình như nhà bạt của gánh xiếc, lâu đài đá và nhà nghỉ di động trên xe lăn không thuộc loại bất động sản mà là động sản hoặc công cụ lao động Ngoài ra, các công trình xây dựng công nghiệp và giao thông, bao gồm đường xá, cầu cống, bến cảng, sân bay và bãi đỗ, cũng được xây dựng gắn liền với đất đai.
Các tài sản gắn liền không thể tách rời với công trình xây dựng bao gồm máy điều hòa trung tâm, các máy móc thiết bị điều khiển hoạt động của công trình, và các cây cảnh trồng cố định tạo cảnh quan Những tài sản có thể tháo rời mà giá trị công dụng không thay đổi, như máy điều hòa di động, chậu cảnh trong vườn treo, và các thiết bị đồ dùng khác, không được coi là bất động sản.
Các công trình như di sản văn hóa thế giới, các công trình tôn giáo, và các công trình quốc gia không thể đo lường và lượng hóa giá trị theo các tiêu chuẩn nhất định sẽ không được coi là bất động sản.
Các tài sản gắn liền với đất đai bao gồm vườn cây lâu năm, công trình nuôi trồng thủy sản, cánh đồng làm muối, các công trình du lịch, vui chơi, thể thao, cùng với một số công trình khai thác hầm mỏ và các tài sản khác được quy định bởi pháp luật.
1.1.1.2 Đăc điểm của BĐS a Cố đinh về vi trí
Bất động sản là loại tài sản không thể di dời, nghĩa là nó sẽ luôn tồn tại tại vị trí đã được đặt Điều này đặc biệt rõ ràng với đất đai, nơi mà các công trình xây dựng như nhà cửa cần phải có móng vững chắc để đứng vững Khi các công trình này được tháo dỡ, chúng sẽ không còn hình dáng ban đầu mà chỉ còn lại các bộ phận cấu thành.
Do các bất động sản như nhà cửa, công trình và vật kiến trúc gắn liền với đất đai có vị trí cố định, điều này đã tạo ra những thách thức trong việc quản lý và phát triển các dự án bất động sản.
Giá trị bất động sản (BĐS) phụ thuộc vào vị trí cụ thể của nó Khi đánh giá BĐS, cần xem xét ảnh hưởng của các yếu tố vị trí, bao gồm khoảng cách đến các trung tâm kinh tế, chính trị và văn hóa - xã hội, cũng như khả năng tiếp cận đến những trung tâm này Sự thay đổi của các yếu tố này sẽ ảnh hưởng đến giá trị BĐS, do đó, việc dự đoán các thay đổi này là cần thiết trong quá trình đầu tư và định giá BĐS.
Giá trị và khả năng sinh lời của bất động sản (BĐS) bị ảnh hưởng bởi nhiều yếu tố môi trường, bao gồm yếu tố tự nhiên, điều kiện kinh tế, tính chất xã hội và điều kiện môi trường Do đó, khi định giá BĐS, cần xem xét các yếu tố này và dự báo sự thay đổi của chúng để hiểu rõ tác động đến giá trị và tiềm năng sinh lời của BĐS Tính bền vững của BĐS cũng là một yếu tố quan trọng cần được chú trọng.
Tính bền vững của công trình, đặc biệt là bất động sản và đất đai, thể hiện khả năng tồn tại và tuổi thọ của chúng Tính bền vững được đánh giá từ hai khía cạnh: kỹ thuật và kinh tế Tuổi thọ kỹ thuật phản ánh khả năng duy trì các thông số xây dựng, trong khi tuổi thọ kinh tế là thời gian mà công trình mang lại lợi ích kinh tế cho người sử dụng.
Khi đầu tư bất động sản, việc xem xét tuổi thọ kinh tế là rất quan trọng để xác định tuổi thọ kỹ thuật, nhằm tránh lãng phí và đầu tư nhiều lần Giữa tuổi thọ kỹ thuật và tuổi thọ kinh tế, tuổi thọ nào ngắn hơn sẽ quyết định sự bền vững và tồn tại của bất động sản.
Hiểu rõ những yếu tố ảnh hưởng đến giá trị tài sản là rất quan trọng đối với thẩm định viên, giúp họ đưa ra ước tính giá trị hợp lý Ví dụ, việc xác định giá trị còn lại của công trình cần xem xét các thông số kỹ thuật và ảnh hưởng của tuổi thọ kinh tế Tính khác biệt giữa các tài sản, đặc biệt là bất động sản, là điều mà thẩm định viên cần chú ý Mặc dù các tài sản động sản như ôtô có thể tương đồng về kiểu dáng và chi phí, bất động sản lại có những đặc điểm riêng biệt, ngay cả khi chúng nằm gần nhau Những yếu tố như kiến trúc, phong thủy, kết cấu và vị trí đều góp phần tạo nên sự khác biệt về giá trị giữa các bất động sản.
Các thẩm định viên cần nhớ rằng không có hai bất động sản (BĐS) nào hoàn toàn giống nhau, do đó không thể áp dụng mức giá của BĐS này cho BĐS khác mà không thực hiện điều chỉnh Ví dụ, hai BĐS số 5 và số 7 trên đường Xuân Thủy - Cầu Giấy dù nằm cạnh nhau nhưng khác nhau về diện tích và kiến trúc Tính ảnh hưởng lẫn nhau giữa các BĐS là kết quả của vị trí cố định; một BĐS mới xây dựng có thể ảnh hưởng đến ánh sáng, gió, và nền móng của các BĐS xung quanh Hệ thống giao thông thuận lợi cũng làm thay đổi giá trị và cảnh quan của các BĐS nằm trên tuyến đường đó Do vậy, thẩm định viên cần có cái nhìn tổng quát về môi trường xung quanh BĐS cần thẩm định, nhận diện xu hướng thay đổi của các BĐS lân cận, vì điều này có thể làm tăng hoặc giảm giá trị BĐS Ví dụ, một ngôi nhà nằm trong khu vực có cơ sở hạ tầng đầy đủ và an toàn sẽ có giá trị cao hơn so với một BĐS tương tự nhưng không có điều kiện như vậy.
Định giá bất động sản
1.1.3.1 Khái niêm thẩm đinh 2 Ìả
Thẩm định giá là dịch vụ chuyên nghiệp thiết yếu trong nền kinh tế thị trường, đặc biệt phát triển ở các quốc gia có nền kinh tế phát triển Ngành nghề này yêu cầu các chuyên gia phải được đào tạo chuyên sâu, có kiến thức rộng, kinh nghiệm phong phú và đạo đức nghề nghiệp cao.
Thẩm định giá là quá trình đánh giá hoặc đánh giá lại giá trị tài sản dựa trên thị trường tại một thời điểm nhất định, theo tiêu chuẩn Việt Nam hoặc thông lệ quốc tế, như quy định tại Điều 4 Pháp lệnh giá Việt Nam ngày 08/08/2002.
Thẩm định giá là quá trình ước lượng giá trị tài sản dựa trên dữ liệu thị trường liên quan, bao gồm cả thông tin trực tiếp và gián tiếp.
Theo tiến sĩ Nguyễn Minh Hoàng, thẩm định giá là quá trình ước tính giá trị tài sản bằng tiền, với độ tin cậy cao nhất về lợi ích mà tài sản đó có thể mang lại cho chủ sở hữu tại một thời điểm cụ thể.
Thẩm định giá là một môn khoa học không chính xác, bởi vì mặc dù nó có phương pháp nghiên cứu và đối tượng riêng (giá trị tài sản), nhưng kết quả chỉ là ước tính với khả năng xảy ra cao nhất trong tương lai Kết quả thẩm định phụ thuộc vào thẩm định viên và phương pháp họ chọn, dẫn đến những kết quả khác nhau, chỉ mang tính chất tham khảo và được coi là hợp lý chứ không chính xác Đối với hàng hóa thông thường, việc xác định giá dễ dàng thông qua nhiều phương pháp như tham khảo giá thị trường hay giá từ nhà sản xuất, nhưng đối với bất động sản, việc xác định giá thành lại phức tạp hơn rất nhiều.
Việc xác định giá trị của bất động sản (BĐS) không phải là điều dễ dàng, do đất đai thuộc sở hữu toàn dân và chịu ảnh hưởng của nhiều yếu tố như kinh tế, chính trị và xã hội Mỗi yếu tố tác động khác nhau vào giá trị BĐS tại các thời điểm khác nhau, khiến cho giá trị này không cố định Đất đai và tài sản gắn liền với nó, như nhà cửa, có giá trị kinh tế, văn hóa và lịch sử, do đó không thể coi BĐS như hàng hóa thông thường để cân, đo, đong, đếm Định giá BĐS được hiểu là ước tính giá trị quyền sở hữu một tài sản cụ thể dưới hình thức tiền tệ cho mục đích xác định, kết hợp giữa nghệ thuật và khoa học Khía cạnh khoa học bao gồm phân tích dữ liệu và tính toán giá trị, trong khi khía cạnh nghệ thuật liên quan đến kỹ năng thu thập thông tin để hỗ trợ quá trình định giá và đánh giá BĐS tại một thời điểm cụ thể.
Định giá bất động sản là quá trình ước tính giá trị tài sản bằng tiền, nhằm phản ánh một cách chính xác nhất lợi ích mà bất động sản đó mang lại cho chủ sở hữu tại một thời điểm cụ thể.
1.1.3.2 Nguyên tắc đinh siá BĐS
Nguyên tắc định giá tài sản là những quan niệm phổ biến trong kinh tế xã hội, đóng vai trò quan trọng trong việc xây dựng tiêu chí và phương pháp định giá khoa học Nguyên tắc này giúp thẩm định viên tiếp cận và ước lượng giá trị tài sản một cách hợp lý Một trong những nguyên tắc quan trọng là nguyên tắc sử dụng tốt nhất và hiệu quả nhất, đảm bảo tài sản được khai thác tối ưu nhằm đạt được giá trị cao nhất.
Mỗi tài sản có thể phục vụ nhiều mục đích và mang lại các lợi ích khác nhau Tuy nhiên, giá trị của chúng chỉ được xác định và công nhận khi được sử dụng một cách tốt nhất và hiệu quả nhất.
Theo tiêu chuẩn IVSC thì một tài sản được coi là sử dụng tốt nhất và hiệu quả nhất phải thoả mãn các điều kiện tối thiểu sau:
Tài sản cần được sử dụng trong điều kiện thực tế, tránh việc áp dụng trong bối cảnh quá lạc quan hoặc bi quan về khả năng sử dụng của chúng.
+ Tài sản sử dụng phải được phép về mặt pháp lý.
Tài sản sử dụng cần được xem xét trong bối cảnh khả năng tài chính của mỗi cá nhân hoặc tổ chức đầu tư Mỗi nhà đầu tư có thể sử dụng tài sản theo chi phí cơ hội riêng, nhưng điều quan trọng là phải đảm bảo rằng sự lựa chọn đó phản ánh tính khả thi về mặt tài chính.
Nguyên tắc cơ bản trong việc khai thác tài sản là con người luôn tìm cách tối đa hóa lợi ích mà tài sản có thể mang lại, nhằm bù đắp chi phí đầu tư Quyết định đầu tư thường dựa trên việc đánh giá lợi ích cao nhất mà tài sản đó có khả năng tạo ra.
Các thẩm định viên cần tuân thủ nguyên tắc xác định rõ những giả định thực tế và không khách quan Nguyên tắc thay thế cũng đóng vai trò quan trọng trong quá trình đánh giá.
- Nội dung: Giới hạn cao nhất về giá trị của một tài sản không vượt qua chi phí để có một tài sản tương đương.
HỌC VIỆN NG ÂN HÀNG TRUNG TÀM THÔNG TIN - ĩ HÚ VIỀN
Một người mua thông thái sẽ không chi tiền cho một sản phẩm nếu có thể tìm thấy một lựa chọn tương tự với giá rẻ hơn.
Để thực hiện thẩm định chính xác, thẩm định viên cần nắm vững thông tin về giá cả và chi phí sản xuất của các tài sản tương tự, gần với thời điểm thẩm định Điều này sẽ giúp so sánh và xác định giới hạn cao nhất về giá trị của tài sản cần định giá Bên cạnh đó, nguyên tắc dự kiến các khoản lợi ích tương lai cũng đóng vai trò quan trọng trong quá trình thẩm định.
- Nội dung nguyên tắc: Giá trị của một tài sản được quyết định bởi những lợi ích tương lai tài sản mang lại cho nhà đầu tư.
- Cơ sở của nguyên tắc: Xuất phát trực tiếp từ định nghĩa về giá trị tài sản:
Bất động sản dùng làm tài sản thế chấp vay vốn tại N H T M
Điều kiện của BĐS dùng làm tài sản thế chấp vay vốn tại NHTM
BĐS dùng để thế chấp phải có đủ các điều kiện sau đây:
Khách hàng vay hoặc bên bảo lãnh cần chứng minh quyền sở hữu và quản lý tài sản bằng Giấy chứng nhận sở hữu Đối với quyền sử dụng đất, giấy chứng nhận quyền sử dụng đất phải được xuất trình và thực hiện theo quy định pháp luật Nếu tài sản thuộc quản lý của doanh nghiệp Nhà nước, doanh nghiệp phải chứng minh quyền thế chấp hoặc bảo lãnh bất động sản đó.
- Thuộc loại tài sản được phép giao dịch:
Tài sản được phép giao dịch là những loại tài sản mà pháp luật cho phép thực hiện các hoạt động như mua, bán, tặng, cho, chuyển đổi, chuyển nhượng, cầm cố, thế chấp, bảo lãnh và các giao dịch khác mà không bị cấm.
Để đảm bảo không có tranh chấp tại thời điểm ký kết hợp đồng bảo đảm, ngân hàng yêu cầu khách hàng vay và bên bảo lãnh cam kết bằng văn bản rằng tài sản không có tranh chấp về quyền sở hữu hoặc quyền sử dụng Bên cam kết cũng phải chịu trách nhiệm trước pháp luật về những cam kết này.
Vai trò của định giá BĐS dùng làm tài sản thế chấp vay vốn tại NHTM.20 1.2.4 Các phương pháp định giá BĐS dùng làm tài sản thế chấp tại NHTM
Định giá tài sản bảo đảm là bất động sản khi ký hợp đồng thế chấp là bước quan trọng và bắt buộc, vì hai lý do chính: thứ nhất, nó đảm bảo giá trị tài sản tương ứng với khoản vay; thứ hai, giúp các bên liên quan có cái nhìn rõ ràng về rủi ro và quyền lợi trong giao dịch.
Bất động sản (BĐS) là tài sản có giá trị lớn và thường được sử dụng làm tài sản đảm bảo Với tính chất đặc biệt và nhạy cảm của BĐS đối với thị trường, giá trị của nó có thể tăng đột biến hoặc “đóng băng” bất cứ lúc nào Do đó, việc định giá BĐS là rất cần thiết trong các ngân hàng để đảm bảo khả năng thu hồi vốn hiệu quả.
Nhu cầu vay vốn của doanh nghiệp tại Việt Nam đang gia tăng, tuy nhiên, số tài sản có giá trị để đảm bảo khoản vay lại hạn chế Hình thức vay theo dự án vẫn chưa phát triển mạnh mẽ, dẫn đến việc sử dụng bất động sản làm tài sản đảm bảo cho khoản vay của các doanh nghiệp trở nên phổ biến.
Các tổ chức tín dụng xác định mức cho vay dựa trên giá trị tài sản đảm bảo là bất động sản đã được định giá.
Khi tham gia hợp đồng tín dụng, cả bên vay và bên cho vay đều muốn bảo vệ quyền lợi của mình Người vay mong muốn có một khoản vay lớn để thực hiện kế hoạch, trong khi bên cho vay cần đảm bảo an toàn cho vốn Do đó, cần phải xác định một mức giá trung gian mà cả hai bên đều cảm thấy thỏa mãn, từ đó hình thành việc định giá tài sản bảo đảm.
Cán bộ thẩm định cần đánh giá bất động sản sao cho phù hợp với khả năng chấp nhận của thị trường, đồng thời đảm bảo khả năng thanh toán đầy đủ cả gốc lẫn lãi của khoản vay, bao gồm cả chi phí bán bất động sản trong trường hợp xấu nhất xảy ra.
Định giá bất động sản đảm bảo không chỉ là một bước trong quy trình vay vốn mà còn cần xem xét khả năng phát mãi tài sản trong trường hợp xảy ra rủi ro Việc không thực hiện định giá có thể dẫn đến thiệt hại cho cả khách hàng và ngân hàng.
1.2.4 Các phương pháp định giá BĐS dùng làm tài sản thế chấp tại NHTM Định giá BĐS ngày càng được coi trọng và khẳng định đúng vị trí của mình, nghiên cứu vấn đề định giá BĐS đã được quan tâm một cách thích đáng và ngày càng được nghiên cứu rộng hơn, sâu hơn Để định giá BĐS đã có rất nhiều phương pháp, mỗi phương pháp đáp ứng và phù họp cho từng yêu cầu riêng, có phương pháp phù họp cho mục đích này nhưng có phương pháp lại phù hợp với mục đích khác Trong định giá không nên sử dụng một phuơng pháp duy nhất, tùy từng mục đích định giá mà ta tìm ra phương pháp chủ lực cơ bản, các phương pháp khác có thể sử dụng để hỗ trợ định giá hoặc sử dụng để kiểm tra kết quả của phương pháp lựa chọn và mỗi phương pháp khác nhau đòi hỏi yêu cầu và sử dụng thông tin khác nhau, tùy từng phương pháp cần sử dụng loại thông tin nào Cho đến nay, chúng ta đã có phương pháp định giá cơ bản: phương pháp so sánh trực tiếp, phương pháp chi phí, phương pháp đầu tư (thu nhập), phương pháp lợi nhuận, phương pháp thặng dư. Đôi với ngân hàng hoạt động cơ bản là cho vay và lợi nhuận chủ yếu của ngân hàng thu lãi từ các khoản vay đó v ấn đề sống còn đối với các tổ chức tín dụng là phải đảm bảo an toàn tuyệt đối với các khoản cho vay Truông hợp có rủi ro xảy ra thì các tô chức tín dụng băng mọi cách phải thu hồi nợ bằng việc xử lý các tài sản thê chấp Đối với BĐS thế chấp trong ngân hàng, việc định giá vừa phải đảm bảo đủ tối đa nhu cầu vay vốn của khách hàng, vừa bảo đảm an toàn và tính cạnh tranh cho ngân hàng Vì vậy, việc định giá phải đảm bảo phản ánh đúng giá trị BĐS trong đó có tính đến yếu tố về thời gian tức là người định giá phải chú ý đến việc bán tài sản bảo đảm trong tương lai.
Phương pháp này được xây dựng chủ yếu dựa trên việc tuân thủ nguyên tắc thay thế
Phương pháp so sánh trực tiếp BĐS là cách xác định giá trị của bất động sản mục tiêu bằng cách so sánh với các bất động sản tương tự đã được bán trên thị trường Phương pháp này dựa vào thông tin thị trường để định giá BĐS, với giả định rằng giá trị thị trường của tài sản có mối liên hệ chặt chẽ với giá trị của các tài sản tương tự.
❖ Nội dung của phương pháp
Khi áp dụng phương pháp so sánh, người định giá cần xác định các đặc tính của bất động sản và các giao dịch để đưa ra giá trị cho bất động sản khác nhau Họ phải tìm kiếm bằng chứng thị trường để nhận diện sự khác biệt giữa bất động sản so sánh và bất động sản mục tiêu Quy trình định giá bất động sản thường được thực hiện qua các bước cụ thể.
Để định giá bất động sản (BĐS) hiệu quả, bước đầu tiên là tìm kiếm thông tin về các BĐS đã giao dịch gần đây có thể so sánh với BĐS mục tiêu Các yếu tố chính ảnh hưởng đến giá trị bao gồm kiểu cách, điều kiện môi trường và vị trí Thẩm định viên cần chú ý đến 7 yếu tố cơ bản: tình trạng vật chất của BĐS, đặc điểm mặt bằng, đặc điểm công trình xây dựng liên quan, vị trí địa lý, tình trạng pháp lý, thời điểm giao dịch, cùng các điều khoản và điều kiện của giao dịch.
Bước 2 trong quy trình xác định giá trị BĐS là kiểm tra và phân tích các BĐS có thể so sánh để đảm bảo tính chính xác và hợp lệ Việc này không chỉ giúp xác định giá trị của BĐS mục tiêu mà còn phát hiện thông tin bổ sung cần thiết về thị trường Để thực hiện hiệu quả, cần làm rõ nguồn gốc, đặc điểm và tính chất của các giao dịch liên quan.
Bước 3 trong quy trình định giá bất động sản là lựa chọn từ 3 đến 6 bất động sản có thể so sánh được phù hợp để tiến hành phân tích Các bất động sản này cần nằm trong cùng một khu vực hoặc khu vực lân cận với bất động sản cần định giá Để giảm thiểu định kiến và chủ quan trong quá trình định giá, người định giá nên sử dụng các số liệu thống kê đã được lưu trữ một cách chính thống để thực hiện phân tích.
Bước 4: Xác định sự khác biệt giữa BĐS mục tiêu và BĐS chứng cớ, sau đó điều chỉnh giá của BĐS dựa trên các yếu tố này Phương pháp phổ biến là lấy BĐS mục tiêu làm chuẩn và điều chỉnh BĐS chứng cớ Nếu BĐS chứng cớ có các yếu tố tốt hơn, giá trị giao dịch sẽ được điều chỉnh tăng; ngược lại, nếu yếu tố kém hơn, giá trị sẽ giảm Có thể áp dụng hai phương pháp điều chỉnh: điều chỉnh số tiền tính gộp hoặc điều chỉnh phần trăm dựa trên cộng trừ đơn giản.
- Bước 5: Ước tính giá trị BĐS mục tiêu trên cơ sở giá của BĐS đã điều chỉnh
Để định giá bất động sản mục tiêu, người định giá cần thu thập và tổ chức thông tin một cách hợp lý Việc phân loại thông tin theo mức độ quan trọng là cần thiết, với các chỉ tiêu như độ lệch chuẩn và hệ số biến đổi được sử dụng để điều chỉnh Nguyên tắc cơ bản là lấy bất động sản cần định giá làm chuẩn, điều chỉnh giá của bất động sản so sánh nếu nó tốt hơn hoặc kém hơn Tuy nhiên, các điều chỉnh không nên quá chi tiết mà cần có bằng chứng thị trường để chứng minh tính hợp lý của chúng.
*** Yêu cầu của phương pháp
Các nhân tố ảnh hưởng tới công tác định giá BĐS thế c h ấ p
SỞ GIAO DỊCH NGÂN HÀNG LIÊN DOANH VIỆT NGA (VRB)
Khái quát về N gân hàng liên doanh V iệt N g a
Lịch sử hình thành và phát t r iể n
2 1 1 1 Q uá trình hình thành v à p h á t triển:
Tên giao dịch: Ngân hàng liên doanh Việt - Nga
Tên giao dịch quốc tế: VietNam - Russia Joint Venture Bank
Tên viết tắt: VRB Địa chỉ: số 1 Yết Kiêu - Quận Hoàn Kiếm - Hà Nội. Điện thoại: +844 39426668
Website: http://www.vrbank.com.vn
Giấy pháp thành lập và hoạt động sổ 11/GP-NHNN do Ngân hàng Nhà nước Việt Nam ngày 30/10/2006.
Ngày 19/11/2006, Ngân hàng liên doanh Việt Nga (VRB) chính thức hoạt động, đánh dấu sự hợp tác chặt chẽ giữa Chính phủ và Ngân hàng Trung ương của Việt Nam và Cộng hòa Liên bang Nga VRB được thành lập theo Luật các TCTD của Việt Nam, mở ra cơ hội hợp tác kinh tế và chính trị, thúc đẩy phát triển kinh tế cho cả hai quốc gia Đây là ngân hàng liên doanh giữa Ngân hàng Đầu tư & Phát triển Việt Nam (BIDV) và Ngân hàng Ngoại Thương Nga (VTB), mỗi bên góp 50% vốn điều lệ.
Hệ thống mạng lưới của VRB bao gồm hội sở chính tại Hà Nội và các chi nhánh tại Vũng Tàu (tháng 3/2007) và TP Hồ Chí Minh (tháng 11/2007), theo đúng kế hoạch phát triển đã đề ra.
Năm 2008, Ngân hàng VRB đã thành lập một ngân hàng con tại Maxcova, Liên bang Nga, với kế hoạch mở rộng mạng lưới chi nhánh trong và ngoài nước Tại Việt Nam, VRB đã thiết lập các chi nhánh tại các thành phố lớn và trung tâm kinh tế như Hà Nội, TP Hồ Chí Minh, Đà Nẵng, Nghệ An và Hải Phòng Ngoài ra, ngân hàng cũng đã mở chi nhánh và công ty trực thuộc tại các quốc gia như Ukraina.
Ngân hàng VRB đóng vai trò quan trọng trong việc tài trợ cho các hoạt động thương mại và đầu tư giữa Việt Nam và Nga Là cầu nối thiết yếu, VRB hỗ trợ xúc tiến thương mại và đầu tư giữa hai quốc gia, đồng thời góp phần thực hiện các nhiệm vụ chính trị chung.
Ngân hàng VRB hoạt động theo mô hình ngân hàng hiện đại, cam kết phát triển bền vững, an toàn và hiệu quả Ngân hàng luôn duy trì chỉ số an toàn vốn tối thiểu trên 8%, đáp ứng đầy đủ các tiêu chuẩn an toàn của Ngân hàng Nhà nước Việt Nam cũng như các chuẩn mực quốc tế Đặc biệt, thu nhập từ hoạt động dịch vụ và đầu tư tài chính chiếm hơn 40% tổng thu nhập của ngân hàng.
2 1 1 3 C ơ cấ u tổ chức của N gân h àn g liên doanh Việt N g a
VRB có một cấu trúc tổ chức rõ ràng, bao gồm Hội đồng quản trị, Ban Giám đốc điều hành, Hội đồng tín dụng, Hội đồng ALCO và ban kiểm soát Ngoài ra, VRB còn có 8 ban chức năng quan trọng: Ban Quan hệ khách hàng, Ban nguồn vốn và kinh doanh tiền tệ, Ban MIS, ALCO, Ban Pháp chế và chế độ, Ban Quản lý rủi ro, Ban Tài chính kế toán, Ban Dịch vụ Khách hàng và Ban Công nghệ thông tin.
Quản lý bán lẻ và mạng lưới với 01 trung tâm thẻ, 01 Văn Phòng 01 Sở Giao dịch; 5 chi nhánh với các Phòng giao dịch.
Sơ đồ 2.1: Cơ cấu tổ chức quản lỷ của Ngân hàng liên doanh Việt Nga
2.1.2 Khái quát vê kêt quả hoạt động kinh doanh của Ngăn hàng liên doanh Việt Nga Được sự quan tâm của 2 Chính phủ và Ngân hàng Trung ương 2 nước Việt Nam và Liên Bang Nga cũng như sự cố gắng của tập thể Ban lãnh đạo và cán bộ của Ngân hàng, Ngân hàng liên doanh Việt Nga đã đạt được nhiều kết quả kinh doanh đáng khích lệ:
Để đạt được sự ổn định tổ chức, cần xây dựng một đội ngũ cán bộ quản trị điều hành và các chuyên viên nghiệp vụ có khả năng phát triển mạng lưới tại Việt Nam và liên bang Nga, nhằm đáp ứng yêu cầu hoạt động của ngân hàng thương mại hiện đại.
Hội sở Chính đã hoàn thiện bộ máy tổ chức với các thành phần như Hội đồng Quản trị, Ban Kiểm soát, Ban điều hành và 9 Ban, Phòng chức năng Đội ngũ cán bộ quản lý và chuyên viên nghiệp vụ được sắp xếp hợp lý, với tổng số 540 cán bộ, nhân viên tính đến 31/12/2012, trong đó 90% có trình độ đại học và trên đại học, đáp ứng tốt yêu cầu quản lý hiện tại và tương lai Đồng thời, đã khai trương 6 chi nhánh, Sở giao dịch và 9 Phòng giao dịch tại các vùng kinh tế trọng điểm, cùng với 1 văn phòng đại diện ở nước ngoài và 1 ngân hàng con VRB tại Matxcova.
Hệ thống văn bản và cơ chế chính sách đã được xây dựng đồng bộ, đảm bảo cho các hoạt động tác nghiệp diễn ra an toàn và hiệu quả Hệ thống quy trình nghiệp vụ được hoàn thiện với hơn 80 văn bản, đáp ứng đầy đủ yêu cầu quản lý và quản trị ngân hàng thương mại hiện đại.
Ba là, tiếp cận thị trường nhanh chóng và mở rộng quy mô hoạt động kinh doanh với tốc độ tăng trưởng cao, đồng thời duy trì chất lượng hoạt động ổn định Tổng tài sản của công ty đã tăng đều qua các năm.
Bảng 2.1 Tổng tài sản của VRB qua các năm 2010-2012 Đơn vị: Triệu USD Ĩ T 1 • A 1 r
(Nguồn: Bảo cáo hoạt động của Ngân hàng VRB)
Huy động tiền gửi của khách hàng đóng góp một phần quan trọng vào tổng vốn huy động và tổng nguồn vốn của Ngân hàng VRB Trong những năm gần đây, cả vốn huy động và tổng nguồn vốn của ngân hàng đều tăng trưởng ổn định.
Bảng 2.2 Tổng nguồn vốn của VRB qua các năm 2010-2012 Đơn vị: Tỷ ĐVN r r • A 1 r
(Nguồn: Báo cáo hoạt động của Ngân hàng VRB)
Bảng 2.3 Vốn huy động tiền gửi của khách hàng tại VRB qua các năm 2010-2012 Đơn vị: Tỷ ĐVN r r • A 1 r
Tổng huy động tiền gửi của khách hàng
(Nguồn: Báo cáo hoạt động của Ngân hàng VRB)
Hoạt động cho vay của VRB đã tăng trưởng đều qua các năm, đi kèm với việc huy động vốn Dự nợ tín dụng không ngừng gia tăng trong khi chất lượng tín dụng được duy trì ổn định, với tỷ lệ nợ xấu luôn giữ ở mức thấp từ 3,5% đến 4,2% Tuy nhiên, năm 2011, tỷ lệ nợ xấu của VRB đã tăng lên khoảng 5,9% do nhiều nguyên nhân khác nhau Tỷ lệ cho vay so với vốn huy động của ngân hàng luôn dao động trong khoảng từ 85% đến 91%.
Bảng 2.4 Hiệu quả sử dụng vốn tại VRB qua các năm 2010-2012 Đơn vị: Tỷ ĐVN
(Nguồn: Báo cáo hoạt động của Ngân hàng VRB)
Bên cạnh các hoạt động tín dụng, doanh số từ dịch vụ kinh doanh ngoại tệ, thanh toán quốc tế và chi trả kiều hối cũng đang tăng trưởng mạnh mẽ Tính đến ngày 31/12/2012, tổng doanh số thanh toán quốc tế đạt trên 55.532 ngàn USD, trong khi tổng doanh số mua bán ngoại tệ đạt 114.410 ngàn USD và doanh số chi trả kiều hối đạt khoảng 88.900 ngàn USD.
Ngân hàng VRB đã từng bước nâng cao năng lực tài chính và hiệu quả kinh doanh, với vốn điều lệ tăng từ 10 triệu USD lên 30 triệu USD.
Khái quát về kết quả kinh doanh của Ngân hàng VRB
thành chuyển đổi hệ thống phần mềm Core Banking mới, hiện đại và tiên tiến nhất trên thị trường Việt Nam Tháng 7/2008 VRB phát hành thẻ nội địa Tháng
Vào tháng 9 năm 2009, VRB đã chính thức phát hành thẻ quốc tế Visa Đến nay, VRB cung cấp đầy đủ các loại thẻ như thẻ ATM, thẻ VISA Debit và thẻ VISA Credit, cùng với các dịch vụ ngân hàng qua tin nhắn SMS Banking.
Internet Banking và Mobile Banking bảo đảm chất lượng và thương hiệu VRB.
VRB đang đa dạng hóa sản phẩm và dịch vụ thanh toán nhằm phát triển ngân hàng bán lẻ Bên cạnh các sản phẩm truyền thống, ngân hàng đã giới thiệu nhiều dịch vụ đặc thù như “Hành trình đến với nước Nga”, dịch vụ thanh toán trực tiếp Việt - Nga, thẻ tín dụng quốc tế và dịch vụ ngân hàng điện tử.
Hoàn thiện hệ thống kiểm soát và tăng cường giám sát là cần thiết để thực hiện rà soát quy trình tác nghiệp tại VRB Việc kiểm tra trước, trong và sau các hoạt động kinh doanh sẽ giúp hạn chế rủi ro và đảm bảo an toàn tài sản cho cả VRB và khách hàng.
Chín là tích cực tham gia và ủng hộ chính sách thắt chặt tiền tệ của Chính phủ và Ngân hàng Nhà nước Việt Nam để kiểm soát lạm phát và ổn định kinh tế vĩ mô Đồng thời, cần thực hiện hiệu quả các chính sách kích cầu và hỗ trợ lãi suất nhằm thúc đẩy sản xuất và kinh doanh.
Mưòi là, khẳng định vai trò là cầu nối tài chính, kinh tế, thương mại giữa
Việt Nam và Liên bang Nga đang mở rộng hợp tác quốc tế, nhằm thúc đẩy quan hệ chính trị và ngoại giao giữa hai nước Hai bên đã thiết lập kênh thanh toán sử dụng đồng RUB và VNĐ để thuận lợi hóa giao dịch thương mại với thị trường Nga Đồng thời, Việt Nam cũng hỗ trợ các doanh nghiệp Nga trong việc xúc tiến đầu tư tại quốc gia mình.
Thực trạng công tác định giá BĐS thế chấp tại Sở giao dịch Ngân hàng liên doanh V iệt N g a
Thực trạng công tác định giá BĐS thế chấp tại Sở giao dịch Ngân hàng Liên doanh Việt Nga 53 2.2.4 Đánh giá thực trạng công tác định gía tại Sở giao dịch Ngân hàng liên
Hiện nay, hầu hết các khoản vay tại Ngân hàng liên doanh Việt Nga đều yêu cầu tài sản thế chấp bằng bất động sản, ngoại trừ một số khoản vay tiêu dùng và một số khoản vay dành cho các tập đoàn kinh tế lớn của Nhà nước.
Bất động sản là hình thức cho vay được khách hàng và ngân hàng lựa chọn BĐS thế chấp chủ yếu là nhà xưởng và quyền sử dụng đất.
Bảng 2.5: Tình hình dư nợ của các khoản vay có BĐS bảo đảm tại Sở giao dịch Ngân hàng Liên doanh Việt Nga 2010 - 2012 Đơn vị tính: Tỷ ĐVN
Dư nợ có tài sản đảm bảo 854,435 956,912 1,234,150
Dư nợ có TSĐB bằng BĐS 723.178 831.724 1,034.566
( Nguôn: Báo cáo hoạt động Ngân hàng VRB )
Việc định giá bất động sản thế chấp phải tuân thủ quy trình, thủ tục và phương pháp đã nêu Sở giao dịch Ngân hàng VRB thực hiện việc định giá và nhận tài sản thế chấp chủ yếu dưới ba hình thức.
- Tài sản là Quyền sử dụng đất (Đất trống)
- Tài sản là nhà xưởng, công trình kiến trúc gắn liền với quyền sử dụng đất
Tài sản bất động sản (BĐS) hình thành từ vốn vay đóng vai trò quan trọng trong việc định giá BĐS thế chấp tại Ngân hàng VRB Để có những đánh giá chính xác, chúng ta sẽ xem xét một ví dụ điển hình về định giá BĐS thế chấp, tập trung vào ba dạng chủ yếu.
* Ví dụ 1: về định giá BĐS là đất trống (Tài sản là Quyền sử dụng đất)
- Địa chỉ thửa đất: Thôn Lương xá, Xã Lam Điền, Huyện Chương Mỹ, TP
- Diện tích đất trên GCNQSD đất 345m2
- Người đứng tên: Ông Nguyễn Bá Huy
Sau khi nhận được hồ sơ, Cán bộ thực hiện công tác thẩm định xem xét một số nội dung sau:
Bước đầu tiên trong quy trình thẩm định bất động sản là cán bộ khảo sát thực địa để xác minh các thông tin về diện tích, địa chỉ, và chủ sở hữu của thửa đất, đảm bảo chúng khớp với giấy tờ trong sổ Đồng thời, cần xác định tư cách pháp lý của chủ thửa đất và những người liên quan, cũng như xem xét hiện trạng sử dụng và khả năng chuyển nhượng của thửa đất, tức là tính thanh khoản của bất động sản Dựa trên những kết quả này, cán bộ thẩm định sẽ đưa ra kết luận liệu thửa đất có thể được sử dụng làm tài sản thế chấp hay không Nếu thửa đất đủ điều kiện, cán bộ sẽ tiến hành bước tiếp theo là định giá quyền sử dụng thửa đất.
Cán bộ thẩm định căn cứ vào giá trị quyền sử dụng đất trên thị trường và khung định giá của Nhà nước để xác định đơn giá quyền sử dụng đất cho lô đất cụ thể Sau khi xem xét, cán bộ thẩm định đã đưa ra giá trị quyền sử dụng của toàn bộ lô đất.
2.500.000 ĐVN X 345m2 = 862.500.000 ĐVN Với mức định giá Quyền sử dụng đất là 862.500.000 ĐVN, Theo Quy định của ngân hàng, ông Nguyễn Bá Huy được vay tối đa là:
Nhận xét: Với trường họp ví dụ nêu trên cho thấy:
- Phương pháp mà ngân hàng sử dụng để định giá (trí giá quyền sử dụng thửa đất) của thửa đất trên là phương pháp so sánh trực tiếp
- Ngân hàng đã có sự kiểm tra một cách kỹ lưỡng các vấn đề về tư cách pháp lý, hiện trạng thửa đất, khả năng chuyển nhượng
- Có việc xác định rõ hiện trạng thửa đất về sự tranh chấp, và dự báo giá trị của thửa đất trong tương lai
Để ước tính giá trị thửa đất, cần kết hợp giá trị thị trường với khung giá quy định của Nhà nước, thường dẫn đến giá trị ước tính thấp hơn giá giao dịch thực tế Tuy nhiên, quá trình định giá này thường bị ảnh hưởng bởi yếu tố chủ quan của cán bộ thẩm định, từ đó tiềm ẩn rủi ro đạo đức.
- Mức độ tin cậy của các nguồn thông tin cung cấp về giá trị BĐS thấp, điều này dễ dẫn đến những rủi ro trong việc định giá.
Công tác thẩm định tính pháp lý hiện tại chủ yếu dựa vào kết quả từ cán bộ tín dụng mà chưa có sự đối chiếu và so sánh với các tổ chức thẩm định khác Điều này có thể dẫn đến những rủi ro như giấy tờ giả, tranh chấp pháp lý, và khó khăn trong quá trình phát mại tài sản.
* Ví dụ 2: v ề định giá BĐS là nhà xưởng gắn liền với đất (Tài sản là các công trình gắn liền với quyền sử dụng đất)
- Địa chỉ nhà, đất: số nhà 137 Phố Nguyễn Đức Cảnh, Quận hai Bà Trưng,
- Diện tích đất trên GCNQSD đất 45m2
- Nhà 4 tầng kiên cố, Tổng diện tích sử dụng 45m2 X 4 = 180m2
- Giấy phép xây dựng: 2 tầng, diện tích sử dụng 90m2 xây dựng vào tháng
- Hiện không có tranh chấp
Ông Nguyễn Văn Long và vợ, Bà Vũ Thị Thủy, là người đứng tên sở hữu tài sản bảo đảm, bao gồm bất động sản với giá trị nhà gắn liền với quyền sử dụng đất Sau khi tiếp nhận hồ sơ, cán bộ sẽ tiến hành thẩm định và xem xét các nội dung liên quan.
Theo quy định của Ngân hàng, cán bộ tín dụng phải thực hiện đầy đủ các quy trình thẩm định và định giá tài sản.
Cán bộ tiến hành khảo sát thực địa ngôi nhà để xác minh thông tin như diện tích, địa chỉ, và chủ sở hữu, đảm bảo chúng khớp với giấy tờ GCNQSD đất và Giấy phép xây dựng Đồng thời, cán bộ xác định tư cách pháp lý của chủ nhà và những người liên quan, kiểm tra tình trạng tranh chấp, cũng như hiện trạng sử dụng ngôi nhà (ở, cho thuê, hoặc cho thuê cửa hàng) Đánh giá chất lượng xây dựng và vị trí của ngôi nhà cũng rất quan trọng để xác định khả năng chuyên nhượng và tính thanh khoản của bất động sản Cuối cùng, cán bộ thẩm định đưa ra kết luận về khả năng sử dụng ngôi nhà làm tài sản thế chấp; nếu có thể, sẽ tiến hành bước tiếp theo là định giá quyền sử dụng thửa đất.
Cán bộ thẩm định dựa vào giá trị quyền sử dụng đất trên thị trường và khung định giá của Nhà nước để xác định đơn giá quyền sử dụng đất cho thửa đất Sau khi xem xét lô đất, cán bộ thẩm định đã đưa ra giá trị cho ngôi nhà gắn liền với quyền sử dụng đất.
+ về Giá trị ngôi nhà (Căn cứ theo Giấy phép xây dựng):
- Nhà cấp m, bê tông kiên cố, 02 tầng
- Giá trị còn lại đánh giá: 70%
Vậy giá trị của ngôi nhà ước tính:
+ v ề giá trị quyền sử dụng đất:
Cán bộ thẩm định xác định giá trị quyền sử dụng đất tại vị trí 137 Phố Nguyễn Đức Cảnh dựa trên giá trị thị trường hiện tại và khung định giá của Nhà nước Sau khi xem xét, cán bộ thẩm định đã đưa ra đơn giá cho quyền sử dụng đất của lô đất này.
Giá trị tổng cộng của ngôi nhà và quyền sử dụng đất hợp pháp tại địa chỉ 137 Nguyễn Đức Cảnh, Quận Hai Bà Trưng, TP Hà Nội của ông Nguyễn Văn Long và bà Vũ Thị Thủy là 4.950.000.000 ĐVN, tương ứng với 110.000.000 ĐVN cho mỗi mét vuông trên diện tích 45m2.
Ngôi nhà gắn liền với quyền sử dụng đất được định giá là 5.265.000.000 ĐVN Theo quy định của ngân hàng, Ông Nguyễn Văn Long và vợ, Bà Vũ Thị Thủy, có thể vay tối đa số tiền này.
Nhận xét: Với trường hợp ví dụ nêu trên cho thấy:
Ngân hàng áp dụng phương pháp định giá tài sản rõ ràng, phân tách giá trị của nhà và quyền sử dụng đất Giá trị quyền sử dụng đất được xác định thông qua phương pháp so sánh trực tiếp, trong khi giá trị của nhà được định giá dựa trên phương pháp chi phí.
Định giá nhà và đất kết hợp giữa quy định của nhà nước và giá thị trường, sử dụng đơn giá xây dựng của nhà nước và giá thị trường Tuy nhiên, việc định giá này thường bị ảnh hưởng bởi yếu tố chủ quan của cán bộ thẩm định, dẫn đến rủi ro đạo đức Hơn nữa, ước tính tỷ lệ phần trăm còn lại của chất lượng công trình cũng mang tính chủ quan, thường thấp hơn giá trị giao dịch thực tế của ngôi nhà.
Những định hướng và quan điểm của Ngân hàng liên doanh Việt Nga về hoạt động tín dụng và công tác định giá BĐS thế chấp
Quan điểm, định hướng của Ngân hàng VRB trong hoạt động tín dụng 66 3.1.2 Quan điểm, định hướng trong công tác định giá BĐS tại Ngân hàng liên
Mở rộng tín dụng cần chú trọng đến việc nâng cao chất lượng thẩm định tín dụng Chất lượng thẩm định sẽ là tiêu chí quan trọng để đánh giá năng lực và hiệu quả làm việc của cán bộ thẩm định.
Thẩm định các dự án một cách nhanh chóng và chất lượng cao là cần thiết để đáp ứng kịp thời nhu cầu kinh doanh của các chi nhánh và toàn bộ hệ thống.
Chúng tôi cam kết không cấp vốn cho các đơn vị có hiệu quả kinh doanh kém, phương án sản xuất không rõ ràng, và đang gặp khó khăn với các khoản nợ chồng chất.
Ngân hàng, mặc dù có tài sản bảo đảm bằng tài sản an toàn như BĐS.
Để nâng cao hiệu quả công tác thẩm định, cần thường xuyên tổ chức các khóa tập huấn nhằm cải thiện trình độ, kỹ năng và phương pháp cho đội ngũ cán bộ Đồng thời, việc thực hiện kiểm tra chuyên đề thẩm định một cách hiệu quả cũng rất quan trọng.
Để nắm bắt thông tin phục vụ cho việc tiếp cận các dự án và thẩm định cho vay, cần tranh thủ và tiếp cận các ngành liên quan, các Tổng công ty doanh nghiệp, cùng với các địa phương.
Hoàn thiện các văn bản nghiệp vụ liên quan đến thẩm định là rất quan trọng, đồng thời cần thực hiện tốt công tác tập huấn nghiệp vụ thẩm định cho cán bộ thẩm định và các cán bộ liên quan.
Đẩy mạnh phân tích kinh tế và khách hàng theo từng chuyên đề để tìm kiếm cơ hội đầu tư hiệu quả Xây dựng văn bản hướng dẫn nghiệp vụ nhằm hỗ trợ việc tiếp cận khách hàng và khai thác các dự án đầu tư.
Cung cấp thông tin kịp thời về diễn biến kinh tế và điều chỉnh chính sách liên quan đến thẩm định là rất quan trọng Nâng cao chất lượng thông tin và dự báo rủi ro trong hoạt động tín dụng sẽ giúp cải thiện hiệu quả công việc Hệ thống thông tin, báo cáo thống kê thẩm định và lưu trữ hồ sơ cần được hoàn thiện để đảm bảo tính chính xác và minh bạch trong quy trình thẩm định.
Tăng cường chất lượng công tác thẩm định theo chỉ đạo của hội đồng quản trị và tổng giám đốc nhằm ngăn ngừa rủi ro tín dụng Cần kiểm tra nghiêm ngặt việc thực hiện quy trình thẩm định của Sở giao dịch và các chi nhánh của Ngân hàng VRB.
- Kiện toàn bộ máy làm công tác thẩm định chuyên trách để không ngừng nâng cao chất lượng công tác thẩm định.
3.1.2 Quan điểm, định hướng trong công tác định giá BĐS tại Ngân hàng liên doanh VRB
R B
Giải pháp hoàn thiện công tác định giá BĐS thế chấp tại Sở giao dịch Ngân hàng liên doanh Việt Nga
3.2.1 Hoàn thiện về chính sách, quy trình trong công tác định giá BĐS tại Sở giao dịch Ngân hàng liên doanh VRB
Ngân hàng cần thường xuyên cập nhật và điều chỉnh các chính sách định giá và cho vay thế chấp bằng bất động sản để phù hợp với xu hướng thị trường Đồng thời, việc hoàn thiện cơ chế cho vay cần xem xét mối quan hệ giữa định giá bất động sản thế chấp và nội dung khoản vay, bao gồm yếu tố khách hàng và chu kỳ tín dụng Hiện tại, việc định giá bất động sản thường không tính đến các yếu tố này, gây khó khăn cho hoạt động kinh doanh của ngân hàng Do đó, ngân hàng nên áp dụng các tỷ lệ cho vay tối đa và điều chỉnh giá định giá dựa trên từng loại khách hàng và từng khoản vay cụ thể.
Bất động sản (BĐS) thế chấp có thể bao gồm quyền sở hữu tài sản, quyền sử dụng đất hoặc luồng thu nhập dự kiến trong tương lai Việc xác định giá trị thực của BĐS thế chấp gặp khó khăn do giá thị trường biến đổi và phụ thuộc vào chu kỳ phát triển kinh tế Trong một nền kinh tế mạnh, BĐS thường được định giá cao và các luồng thu nhập của người vay được đánh giá tích cực, trong khi giá trị BĐS giảm mạnh trong thời kỳ suy thoái Để định giá BĐS thế chấp hợp lý, cần chú ý đến tình hình kinh tế vĩ mô Nếu cho vay vào thời điểm “đỉnh” của chu kỳ tín dụng, khi BĐS được định giá cao, ngân hàng có thể gặp thua lỗ khi phát mại để thu hồi nợ.
Để giải quyết vấn đề thời hạn cho vay, cần xác định thời hạn tối ưu nhằm tránh giá trị BĐS thế chấp thấp hơn tại thời điểm định giá, điều này sẽ làm tăng rủi ro không trả được nợ Các yếu tố cần cân nhắc khi định giá BĐS thế chấp rất quan trọng để giảm thiểu rủi ro cho ngân hàng Ngoài ra, cán bộ định giá cần chú ý đến ảnh hưởng của chu kỳ tín dụng và thời hạn cho vay đối với sự biến động giá cả BĐS thế chấp.
Sở giao dịch cần chú trọng hơn đến chính sách ưu đãi dành cho cán bộ định giá bất động sản (BĐS) nhằm nâng cao tinh thần trách nhiệm và yêu nghề Việc tăng chi phí cho công tác định giá BĐS là cần thiết để tạo điều kiện cho cán bộ định giá học hỏi và nâng cao trình độ chuyên môn Một số giải pháp có thể thực hiện bao gồm thu phí cho các khoản định giá BĐS thế chấp và cấp kinh phí cho việc tìm kiếm BĐS so sánh.
Hiện nay, tại Sở giao dịch ngân hàng VRB và nhiều tổ chức tín dụng khác, quy trình định giá tài sản thế chấp chủ yếu do ngân hàng thực hiện, chỉ thuê tổ chức bên ngoài cho những trường hợp khó Tuy nhiên, tình trạng hồ sơ khách hàng bị ứ đọng ở khâu định giá và chất lượng định giá chưa cao đã khiến nhiều khách hàng không tin tưởng vào kết quả Để khắc phục vấn đề này, VRB nên xem xét chính sách cho phép khách hàng tự lựa chọn bên định giá, có thể là tổ chức bên ngoài hoặc để ngân hàng thực hiện và khách hàng sẽ chịu chi phí.
Sở giao dịch VRB cần cải cách quy trình định giá bất động sản để nâng cao chất lượng công tác này Trước khi tiến hành định giá bất động sản thế chấp, trưởng phòng nên phân công rõ ràng hồ sơ và yêu cầu cán bộ định giá lập kế hoạch cụ thể Qua đó, cán bộ tín dụng có thể báo cáo tiến độ công việc dựa trên kế hoạch đã lập, giúp tiết kiệm thời gian và chi phí Điều này cho phép trưởng phòng kiểm soát công việc một cách chi tiết và tổng quát hơn.
Sở giao dịch Ngân hàng VRB nên áp dụng theo quy trình mới như sau:
Sơ đồ 2.2 Quy trình định giá BĐS thế chấp đầy đủ
3.2.2 Đổi mới phương pháp sử dụng trong định giá BĐS thế chấp
Hiện nay, Ngân hàng VRB chưa có hướng dẫn và quy định cụ thể về các phương pháp định giá bất động sản thế chấp, gây lúng túng cho cán bộ và dẫn đến việc áp dụng chung một phương pháp cho hầu hết các bất động sản Điều này làm cho kết quả định giá không chính xác Do đó, việc xây dựng các phương pháp định giá rõ ràng, điều kiện áp dụng và cách thức vận dụng là rất cần thiết và quan trọng đối với Sở giao dịch Ngân hàng VRB hiện nay.
Việc định giá khách sạn, cây xăng và các bất động sản sinh lời trong tương lai nên áp dụng phương pháp thu nhập, bao gồm cả các giá trị vô hình như thương hiệu Hiện tại, Sở giao dịch Ngân hàng VRB chỉ sử dụng phương pháp chi phí và phương pháp so sánh, nhưng hai phương pháp này không phản ánh chính xác giá trị thực của bất động sản vì không tính đến yếu tố thu nhập và thương hiệu.
Phương pháp so sánh và chi phí là hai phương pháp phổ biến trong định giá BĐS thế chấp tại Sở giao dịch Ngân hàng VRB Việc áp dụng phương pháp so sánh cần phải tìm kiếm các BĐS tương đồng và thực hiện điều chỉnh hợp lý để hạn chế tính chủ quan Ngân hàng cần thu thập thông tin từ các giao dịch thực tế và đưa ra tỷ lệ điều chỉnh thống nhất để quản lý tốt hơn Mặc dù tỷ lệ điều chỉnh có thể mang tính chủ quan, nhưng nó giúp giảm thiểu sự đa dạng trong giá trị ước tính BĐS trong cùng một hoạt động tín dụng Đối với phương pháp chi phí, Sở giao dịch Ngân hàng VRB chủ yếu áp dụng để xác định giá trị nhà trên đất, dựa vào tỷ lệ chất lượng còn lại và đơn giá xây dựng, đồng thời cần tính đến hao mòn của nhà trong quá trình thế chấp để đảm bảo an toàn trong định giá.
Việc xác định đơn giá nhà đóng vai trò quan trọng không kém so với tỷ lệ chất lượng còn lại Sử dụng hóa đơn chứng từ mua nguyên vật liệu để định giá nhà không hợp lý do sự biến động của thị trường nguyên vật liệu và nhân công Thay vào đó, chi phí thay thế, tức là chi phí hiện tại để xây dựng công trình tương tự, là phương pháp hợp lý cho việc định giá nhà khi chuyển nhượng hoặc cho thuê Đối với bất động sản thế chấp, giá trị của nó chịu ảnh hưởng của lạm phát, làm tăng chi phí nguyên vật liệu, nhân công và quản lý Do đó, khi tính đơn giá nhà và công trình gắn trên đất, cần phải xem xét tỷ lệ lạm phát.
Tuy nhiên cách trên cũng có hạn chế là gặp phải khó khăn trong việc dự báo tỷ lệ lạm phát.
Các cán bộ định giá tuỳ từng trường hợp mà nên kết họp các phương pháp lại với nhau
Khi định giá tài sản hình thành từ vốn vay như khách sạn, nên kết hợp phương pháp so sánh trực tiếp với phương pháp thu nhập Cần so sánh các khách sạn có kết cấu tương tự ở vị trí khác nhau để đánh giá thu nhập của chúng Sau đó, thực hiện điều chỉnh doanh thu của khách sạn đang hình thành và áp dụng phương pháp thu nhập để xác định giá trị chính xác.
3.2.3 Hoàn thiện công tác thu thập và lưu trữ thông tin
Thông tin tín dụng có thể được thu thập từ nhiều nguồn khác nhau, bao gồm Trung tâm Thông tin Tín dụng CIC, các tổ chức tín dụng khác, và các phương tiện thông tin đại chúng Ngoài ra, ngân hàng cũng có thể thu thập thông tin tín dụng dựa trên mối quan hệ của mình với các tổ chức khác.
Ngành Ngân hàng hiện đang tích cực ứng dụng công nghệ thông tin để đơn giản hoá hoạt động và nâng cao hiệu quả trong việc thu thập thông tin cho vay Tất cả các ngân hàng đều chú trọng đến việc đảm bảo khoản vay thông qua công nghệ, đồng thời cải thiện quản lý nội bộ và kiểm tra khách hàng Để hỗ trợ định giá bất động sản, Sở giao dịch Ngân hàng liên doanh VRB cần phát triển một nhánh thông tin trên website nội bộ, cung cấp dữ liệu về thị trường nhà đất, giá cả hàng hoá, máy móc, thiết bị, và xu hướng phát triển công nghệ.
3.2.4 Quản lý rủi ro trong cồng tác định giá BĐS thế chấp
Cho vay bất động sản là một hoạt động tiềm ẩn nhiều rủi ro, nhưng đóng vai trò quan trọng trong sự phát triển của thị trường nhà đất và góp phần đáng kể vào sự phát triển kinh tế quốc gia.
Nhiều ngân hàng hiện đang chú trọng tăng cường huy động vốn kỳ hạn dài nhằm giảm thiểu rủi ro liên quan đến thời hạn cho vay trong lĩnh vực bất động sản Việc huy động nguồn vốn này không chỉ giúp hạn chế tình trạng thiếu hụt thanh khoản mà còn giảm thiểu sự phụ thuộc vào thị trường liên ngân hàng, từ đó nâng cao tính chủ động trong hoạt động và đạt được các mục tiêu kinh doanh hiệu quả.
Một số kiến nghị
Để nâng cao chất lượng và hiệu quả công tác định giá bất động sản, Sở giao dịch Ngân hàng liên doanh VRB cần nỗ lực lớn từ cả phía ngân hàng và các cơ quan nhà nước Sự hỗ trợ từ các cơ quan nhà nước là yếu tố quan trọng giúp hoạt động định giá tại Sở giao dịch Ngân hàng liên doanh VRB đạt được thành công.
3.3.1 Kiến nghị với Chính phủ
- Ban hành văn bản pháp luật quy định phương pháp , trình tự thủ tục định giá BĐS
Định giá bất động sản (BĐS) tại Việt Nam còn mới mẻ, cả về lý luận lẫn thực tiễn, do đó cần có sự định hướng từ chính phủ để hoạt động này trở nên hiệu quả hơn Hiện tại, chính phủ chưa ban hành văn bản pháp luật nào hướng dẫn cụ thể về định giá, gây khó khăn cho các cơ quan liên quan Trong trường hợp định giá BĐS thế chấp, pháp luật hiện hành chỉ cho phép các bên tự thỏa thuận giá trị tài sản trong các trường hợp đơn giản, trong khi đối với thị trường phức tạp, cần thuê tổ chức có thẩm quyền để thực hiện Chính phủ cần quy định rõ về tiêu chuẩn và nguyên tắc thẩm định giá, đồng thời khuyến khích mở nhiều lớp đào tạo cho các thẩm định viên, bao gồm cả việc cử nhân sự đi học tập ở nước ngoài để nâng cao chuyên môn.
Chính phủ đóng vai trò quan trọng trong việc định hướng công tác định giá bất động sản (BĐS) đảm bảo tại các ngân hàng, nhằm thống nhất quan điểm giữa các bên trong quan hệ vay vốn và pháp lý Việc này giúp tránh tình trạng thiếu quy định pháp lý rõ ràng về định giá BĐS, dẫn đến nhiều quan điểm và cách giải quyết khác nhau, như trường hợp trong vụ án Epco.
Minh Phụng cho biết rằng Hội đồng định giá, các cơ quan pháp luật, ngân hàng và doanh nghiệp vay vốn đang thiếu sự nhất quán trong việc định giá bất động sản và giá trị quyền sử dụng đất Cụ thể, các cơ quan tiến hành tố tụng thường xác định giá trị tài sản thế chấp dựa trên khung giá Nhà nước, trong khi đó, ngân hàng, doanh nghiệp vay và luật sư lại áp dụng giá thị trường để định giá bất động sản.
Chính phủ cần khuyến khích đầu tư nghiên cứu vào lĩnh vực khoa học định giá, một lĩnh vực quan trọng nhưng chưa được chú trọng tại Việt Nam Hiện tại, chỉ có một số ít tác giả nghiên cứu chuyên sâu qua việc đọc và dịch sách nước ngoài, trong khi đa số còn lại chỉ viết sơ sài và sao chép Điều này khiến Việt Nam chưa tiếp cận được với ngành khoa học mới mẻ này, mặc dù nó đã phát triển mạnh mẽ ở các quốc gia có nền kinh tế thị trường như Singapore và Mỹ Do đó, việc tăng cường hợp tác quốc tế trong lĩnh vực định giá, đặc biệt là định giá bất động sản, là cần thiết để nâng cao chất lượng nghiên cứu và ứng dụng trong nước.
Chính phủ cần tăng cường kiểm tra và xử lý các vi phạm trong lĩnh vực thẩm định giá, đồng thời giải quyết tranh chấp liên quan đến định giá bất động sản Định giá bất động sản đóng vai trò quan trọng trong hoạt động của thị trường bất động sản, và khi thị trường này phát triển, việc áp dụng phương pháp định giá hợp lý trở nên cấp bách Do đó, cần thiết phải có một văn bản pháp luật từ chính phủ và các bộ liên quan để đáp ứng yêu cầu này.
Việc thành lập một hệ thống giao dịch bất động sản và quy hoạch đất đai một cách công bằng và minh bạch của chính phủ là rất quan trọng, vì nó ảnh hưởng trực tiếp đến giá trị bất động sản không chỉ trong hiện tại mà còn trong tương lai.
Xây dựng một hệ thống cơ sở dữ liệu về giao dịch bất động sản trên toàn quốc là cần thiết để nâng cao tính nhanh chóng, thuận tiện và đáng tin cậy Hệ thống này không chỉ hỗ trợ định giá bất động sản mà còn cải thiện quản lý thị trường bất động sản Thị trường bất động sản đóng vai trò quan trọng trong nền kinh tế, ảnh hưởng đến nhiều ngành khác nhau.
- Nâng cao quản lý thúc đẩy thị trường BĐSphát triển
Mặc dù đất đai thuộc sở hữu toàn dân, quyền sử dụng đất được giao cho tổ chức và cá nhân, nhưng phần lớn đất đai hiện nay chưa có giấy xác nhận chủ quyền, dẫn đến tình trạng giao dịch bất động sản (BĐS) chưa hợp pháp Hệ thống văn bản liên quan đến nhà đất còn thiếu đồng bộ và nhất quán, tạo ra nhiều kẽ hở Chưa có văn bản chính thức nào xác định rõ vai trò và phương pháp vận hành của thị trường BĐS, khiến chính quyền và người dân gặp khó khăn trong thực hiện quyền sở hữu Tình trạng giao dịch ngầm và đầu cơ thiếu lành mạnh trong thị trường BĐS ngày càng phổ biến, tạo điều kiện cho tham ô và thu nhập bất chính Công tác quy hoạch sử dụng đất còn thiếu chi tiết và công khai, trong khi thủ tục quản lý BĐS lại phức tạp và không nhất quán, cản trở giao dịch chính quy Nguyên tắc thị trường trong việc hình thành giá cả chưa được tuân thủ, đặc biệt trong đền bù giải phóng mặt bằng Để phát triển thị trường BĐS, cơ quan nhà nước cần kiểm tra và hạn chế giao dịch không chính thức, xóa bỏ thị trường ảo, và áp dụng các giải pháp lâu dài và toàn diện.
Cần sửa đổi quyền tổ chức nhà nước và cá nhân trong mua bán nhà đất theo luật hiện hành, đồng thời tăng cường quyền quản lý của nhà nước đối với đất đai Dù có quyền, nhưng hiện tại nhà nước vẫn chưa tham gia tích cực vào thị trường bất động sản do cơ chế giao đất và cho thuê đất chưa phù hợp Mặc dù luật đất đai đã được sửa đổi, nhưng vẫn chưa thể hiện rõ ràng ý chí của nhà nước trong việc quản lý và điều chỉnh các giao dịch nhà đất Nhà nước có quyền ban hành văn bản pháp lý để bảo vệ quyền sở hữu và đưa ra các chính sách, quy định nhằm bảo vệ quyền sở hữu đất đai và quyền sử dụng bất động sản Tuy nhiên, cần phân biệt rõ ràng giữa quyền điều hành của nhà nước và hoạt động kinh doanh đất đai của doanh nghiệp nhà nước.
Tạo lập hàng hóa cho thị trường bất động sản là yếu tố quan trọng, bao gồm việc tăng cường và công khai quy hoạch, đặc biệt là quy hoạch khu đô thị Điều này không chỉ tạo ra nhu cầu chuyển dịch đất đai mà còn cung cấp nguồn đất cần thiết cho thị trường bất động sản phát triển.
Để thúc đẩy sự hình thành và phát triển doanh nghiệp kinh doanh bất động sản, việc tư vấn từ các tổ chức môi giới và hỗ trợ tài chính trong thanh toán là rất cần thiết Đa dạng hóa các hình thức tham gia vào thị trường bất động sản sẽ thu hút dân cư và doanh nghiệp Quan trọng là cần nâng cao chất lượng dự báo, thiết lập hệ thống thông tin, tổ chức môi giới một cách bài bản và tạo khả năng chi trả cũng như tiếp cận đất đai.
Giá cả là yếu tố quan trọng hàng đầu trên thị trường bất động sản (BĐS), vì vậy cần nghiên cứu cơ chế lãi suất phù hợp và áp dụng giao dịch theo cơ chế một giá Việc công bố rộng rãi thông tin liên quan đến đất đai và các loại BĐS khác là giải pháp thiết yếu Đồng thời, nhà nước cần can thiệp thông qua các khoản thuế, phí và lệ phí để quản lý và thúc đẩy sự phát triển của thị trường BĐS Sự can thiệp này tạo ra môi trường cho BĐS thế chấp, giúp tăng khả năng chuyển dịch và mua bán dễ dàng hơn.
Khi thị trường bất động sản hoạt động công khai và minh bạch, việc tham khảo giá thông qua các bất động sản so sánh sẽ trở nên chính xác và dễ dàng hơn Kết quả định giá sẽ gần với giá thị trường, giúp công tác định giá bất động sản, đặc biệt là định giá bất động sản thế chấp trong ngân hàng, đạt hiệu quả cao.
- Ban hành bảng khung giá đất và giá tối thiểu xây dựng nhà ở mới
Khi các tổ chức tín dụng nhận thế chấp tài sản quyền sở hữu đất và nhà ở, họ thường dựa vào khung giá quy định của UBND cấp tỉnh, thành phố, dẫn đến giá trị tài sản đảm bảo không tương xứng với giá trị thực tế Điều này khiến giá trị cho vay tối đa không đáp ứng đủ nhu cầu sử dụng đất ở của khách hàng UBND các tỉnh, thành phố cần điều chỉnh mức giá quy định cho phù hợp với giá thị trường, giúp ngân hàng xác định giá BĐS chính xác hơn và người dân có cơ hội vay vốn nhiều hơn Đặc biệt, việc định giá đúng sẽ tăng nguồn thu cho nhà nước hàng năm Các ngân hàng thường tự xác định giá BĐS thế chấp, nhưng vẫn mong muốn có một khung giá mới tương ứng với thị trường UBND Thành Phố Hà Nội nên thiết lập biên độ giá giao động cho từng loại tài sản để định giá BĐS sát thực hơn, tránh tình trạng giá trị tài sản chênh lệch lớn giữa thời điểm định giá và phát mãi Biên độ giao động sẽ khác nhau tùy vào mức độ biến động của thị trường, đảm bảo giá trị BĐS thế chấp không quá thấp khi phát mãi để thu nợ.