Phân tích tài chính doanh nghiệp trong hoạt động cho vay ngắn hạn tại chi nhánh ngân hàng công thương cầu giấy

IỆT NAM s ộ GIẢO h o c : v iê n n g ầ n h ằ n g LV.001849 ' NGƯYẼN A ị su i > IBSSÌI : ggggpi im im Bum m isw nục YÀ BẢO T NGÂN HÀNG NHÀ NƯỚC VIỆT NAM B ộ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO HỌC VIÊN NGÂN HẢNG K H X T N G ẤN H ẢN° KHO a SAVĐại h q Ì » N G U Y ỄN A N H TU Ấ N ĐỊNH GĨÁ BẤT ĐỘNG SẢN THẾ CHẤP TẠI • • • SỞ GIAO DỊCH NGÂN HÀNG LIÊN DOANH VIỆT NGA Chuyên ngành: Tài -Ngân hang Mã số: 60.34.02.01 LUẬN VĂN THẠC s ĩ KINH TÉ Người hưóng dẫn: TS NGUYỄN THỊ KIM THANH HỌC VIỆN NGÂN HÀNG TAUNG TÂM THÓNG TIN THƯ VIỆN SÓ LV OCM Hà Nội, Năm 2013 [Ìê ấ ] LỜI CAM ĐOAN Tôi xin cam đoan nội dung luận văn 'iêng tơi khơng có chép nào, kết nghiên cứu uận văn tác giả khác đuợc giải rõ ràng trung thực Hác thông tin, số liệu xác có nguồn gốc rõ ràng Học viên Nguyễn Anh Tuấn MỤC LỤC M Ở Đ Ầ U 01 CHƯƠNG : N H Ữ N G VẢ N ĐÈ c o BẢ N VÈ Đ ỊN H G IÁ BẤ T Đ Ộ N G SẢN DÙNG LÀ M TÀ I SẢ N TH É C H Ấ P T R O N G H O Ạ T Đ Ộ N G T ÍN D Ụ N G N G Â N H À N G 03 1.1 B ấ t đ ộ n g sả n v đ ịn h giá b ấ t đ ộ n g sản 03 1.1.1 Bất động s ả n 03 1.1.2 Giá trị bất động sản .07 1.1.3 Định giá bất động sản 13 1.2 Bất động sản dùng làm tài sản chấp vay vốn N H T M 18 1.2.1 Phân loại BĐS dùng làm tài sản chấp vay vốn N H T M 18 1.2.2 Điều kiện BĐS dùng làm tài sản chấp vay vốn NHTM 19 1.2.3 Vai trò định giá BĐS dùng làm tài sản chấp vay vốn NHTM.20 1.2.4 Các phương pháp định giá BĐS dùng làm tài sản chấp NHTM 22 1.2.5 Các nhân tố ảnh hưởng tới công tác định giá BĐS c h ấ p 36 C H Ư Ơ N G 2: T H ự C T R Ạ N G C Ô N G T Á C Đ Ị N H G IÁ B Đ S T H Ế C H Ấ P T Ạ I S Ỏ G IA O D ỊC H N G Â N H À N G L I Ê N D O A N H V I Ệ T N G A .38 2.1 Khái quát Ngân hàng liên doanh Việt N g a 38 2.1.1 Lịch sử hình thành phát tr iể n 38 2.1.2.Khái quát kết kinh doanh Ngân hàng VRB 41 2.2 Thực trạng công tác định giá BĐS chấp Sở giao dịch Ngân hàng liên doanh Việt N g a 45 2.2.1 Cơ sở pháp lý công tác định giá BĐS chấp hoạt động tín dụng 45 2.2.2 Các quy định công tác định giá BĐS chấp Sở Giao dịch Ngân hàng liên doanh Việt N ga 46 2.2.3 Thực trạng công tác định giá BĐS chấp Sở giao dịch Ngân hàng Liên doanh Việt Nga 53 2.2.4 Đánh giá thực trạng công tác định gía Sở giao dịch Ngân hàng liên doanh Việt N ga 60 CHƯƠNG 3: GIẢI PHÁP HỒN THIỆN CƠNG TÁC ĐỊNH GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN THÉ CHẤP TẠI SỞ GIAO DỊCH NGÂN HÀNG LIÊN DOANH VIỆT NGA 66 3.1 Những định hướng quan điểm Ngân hàng liên doanh Việt Nga hoạt động tín dụng cơng tác định giá BĐS chấp 66 3.1.1 Quan điểm, định hướng Ngân hàng VRB hoạt động tín dụng 66 3.1.2 Quan điểm, định hướng cơng tác định giá BĐS Ngân hàng liên doanh V RB 67 3.2 Giải pháp hoàn thiện công tác định giá BĐS chấp Sở giao dịch Ngân hàng liên doanh Việt Nga 68 3.2.1 Hoàn thiện sách, quy trình cơng tác định giá BĐS Sở giao dịch Ngân hàng liên doanh VRB 68 3.2.2 Đổi phương pháp sử dụng định giá BĐS chấp .71 3.2.3 Hồn thiện cơng tác thu thập lưu trữ thông t i n 73 3.2.4 Quản lý rủi ro công tác định giá BĐS c h ấ p .74 3.2.5 Đào tạo bồi dưỡng nghiệp vụ nâng cao trình độ cho cán làm cơng tác thẩm định định giá BĐS c h ấ p .77 3.3 Một số kiến nghị 79 3.3.1 Kiến nghị với Chính phủ 79 3.3.2 Kiến nghị với Ngân hàng Nhà nước 84 3.3.3 Kiến nghị với Ngân hàng liên doanh Việt N ga 86 KÉT LUẬN 87 DANH MỤC TÀI LIỆU THAM K H Ả O 89 DANH MỤC CÁC KÝ HIỆU VÀ CHỮ VIẾT TẮT NHTM Ngân hàng thương mại VRB Ngân hàng liên doanh Việt Nga BIDV Ngân hàng Đầu tư Phát triển Việt Nam VTB Ngân hàng Ngoại Thương Liên bang Nga BĐS Bất động sản CVKH Chuyên viên khách hàng CNTT Công nghệ thông tin GCNQSD Giấy chứng nhận quyền sử dụng HNKTQT Hội nhập kinh tế quốc tế NHNN Ngân hàng nhà nước TCTD Tổ chức tín dụng DANH MỤC CÁC BẢNG BIỂU VÀ ĐỒ THỊ Bảng Tên bảng Trang Bảng 2.1 Tổng tài sản VRB qua năm 2010-2012 41 Bảng 2.2 Tổng nguồn vốn VRB qua năm 2010-2012 43 Bảng 2.3 Vốn huy động tiền gửi khách hàng VRB qua 43 năm 2010-2012 Bảng 2.4 Hiệu sử dụng vốn VRB qua năm 2010-2012 44 Bảng 2.5 Tình hình dư nợ khoản vay có BĐS bảo đảm 53 Sở giao dịch Ngân hàng Liên doanh Việt Nga -2 Sơ đồ 2.1 Cơ cấu tổ chức quản lý Ngân hàng liên doanh Việt Nga Sơ đồ 2.2 Quy trình định giá BĐS chấp đầy đủ 41 71 LỜI MỞ ĐẦU Tính cấp thiết đề tài Cùng với trình chuyển đổi kinh tế nay, hệ thông Ngân hàng Việt Nam không ngừng chuyển đổi phát triển, tât gắng nỗ lực hệ thống Ngân hàng Thương mại việc mở rộng kinh doanh, tăng vốn huy động, đa dạng hóa loại hình dịch vụ, tham gia dự án mở rộng địa bàn hoạt động tăng cường phát triển khách hàng nhiều lĩnh vực khác Khi đối tượng giao dịch với mức độ phức tạp loại hình dịch vụ lĩnh vực hoạt động tăng lên đồng thời rủi ro trình hoạt động tăng theo Một số hoạt động chủ yếu tạo lợi nhuận cho Ngân hàng chứa đựng nhiều rủi ro tiềm ẩn, hoạt động tín dụng Vì vậy, thực tế địi hỏi ngân hàng phải có biện pháp phịng ngừa, hạn chế rủi ro để đảm bảo an toàn hoạt động ngân hàng Do đó, biện pháp phổ biến để phịng ngừa, hạn chế rủi ro, việc chấp nhận người vay vốn doanh nghiệp cá nhân vay vốn sử dụng tài sản chấp để đảm bảo cho khoản tiền vay Và vân đê đặt tơ chức tín dụng phải định giá giá trị tài sản chấp cách khoa học hợp lý nhằm đảm bảo khoản tiền vay, tránh rủi ro từ phía người vay, phải người vay chấp nhận Ngân hàng Liên doanh Việt Nga (VRB) thành lập từ tháng 11/2006 sở góp vốn liên doanh hai “Ngân hàng mẹ” Ngân hàng Đầu tư phát triển Việt Nam (BIDV) Ngân hàng Ngoại Thương Liên bang Nga (VTB) Sau 06 năm hoạt động, VRB không ngừng mở rộng mạng lưới, ứng dụng cơng nghệ đại, ban hành hồn thiện quy trình nhằm nâng cao chất lượng sản phẩm dịch vụ đồng thời giảm thiểu rủi ro cho ngân hàng Tuy nhiên, hoạt động định giá bất động sản chấp VRB gặp nhiều bất cập, điều làm cho hoạt động tín dụng ngân hàng VRB chứa đựng nhiều rủi ro tiềm ẩn Xuất phát từ thực tiễn đó, việc nghiên cứu thực trạng định giá bất động sản VRB tìm giải pháp tốt nhằm định giá cách chuấn xác giảm thiểu rủi ro tín dụng từ phía người vay cần thiết Do vậy, tác giả chọn đề tài “Định giá bất động sản chấp Sở Giao dịch Ngân hàng Liên doanh Việt Nga.” nghiên cứu để làm luận văn tốt nghiệp thạc sỹ cho Mục đích nghiên cứu đề tài - Hệ thống hố mặt lý luận công tác định giá BĐS dùng làm tài sản chấp vay vốn Ngân hàng thương mại - Phân tích, đánh giá thực trạng cơng tác định giá BĐS dùng làm tài sản chấp vay vốn Sở Giao dịch Ngân hàng Liên doanh Việt Nga - Đề xuất giải pháp nhằm hoàn thiện công tác định giá BĐS dùng làm tài sản chấp Sở Giao dịch Ngân hàng Liên doanh Việt Nga Đối tượng phạm vi nghiên cứu - Đối tượng nghiên cứu: Công tác định giá BĐS dùng làm tài sản chấp vay vốn Ngân hàng Thương mại - Phạm vi nghiên cứu: Nghiên cứu công tác định giá BĐS dùng làm tài sản chấp vay vốn Sở giao dịch Ngân hàng Liên doanh Việt Nga thời gian từ 2010 đến hết 2012 Phưong pháp nghiên cứu Phương pháp nghiên cứu chủ đạo luận văn phương pháp vật biện chứng vật lịch sử Ngoài luận văn sử dụng tổng hợp phương pháp khác như: phương pháp phân tích, phương pháp thống kê, phương pháp diễn giải, phương pháp so sánh, phương pháp chọn mẫu Kết cấu luận văn Ngoài phần mở đầu, kết luận, tài liệu tham khảo, phụ lục, nội dung luận văn kết cấu thành chương: - Chương 1: Những vấn đề định giá BĐS chấp hoạt động tín dụng Ngân hàng - Chương 2: Thực trạng công tác định giá BĐS chấp Sở Giao dịch Ngân hàng Liên doanh Việt N ga - Chương 3: Giải pháp hoàn thiện công tác định giả BĐS chấp Sở Giao dịch Ngân hàng Liên doanh Việt Nga 77 Có quy định thực nghiêm túc việc đánh giá lại giá trị tài sản bảo đảm, phải tháng/lần, trường hợp giá BĐS biến động bất thường làm ảnh hưởng đến việc đảm bảo khoản vay phải đánh giá liên tục, yêu cầu khách hàng bổ sung tài sản bảo đảm và/hoặc trả nợ trước hạn tương ứng với giá trị tài sản bị giảm sút sau đánh giá lại trích lập dự phòng rủi ro đầy đủ Đứng giác độ nào, trình độ nhân phải vấn đề quan trọng hoạt động ngân hàng nói chung tín dụng nói riêng Hơn nữa, Ngân hàng VRB cần phải xây dựng quy chế trách nhiệm gắn với hoạt động tín dụng tồn ngân hàng để nâng cao tinh thần trách nhiệm đội ngũ lãnh đạo, nhân viên Mức phán tín dụng đơn vị hệ thống không cào đơn vị cấp, thiết phải lực kinh nghiệm người đứng đầu, bên cạnh thời gian hoạt động, địa bàn đặt trụ sở, kết hoạt động chất lượng tín dụng thời gian qua Cần tách biệt chức định cho vay với thẩm định tín dụng; tách biệt chức thẩm định tín dụng định giá tài sản bảo đảm Khơng để lãnh đạo phòng, ban trực tiếp thẩm định tín dụng nằm thành phần biếu cho vay hội đồng tín dụng Việc bổ nhiệm cán vào vị trí lãnh đạo phịng, ban Hội sở; Sở giao dịch; chi nhánh; Phòng giao dịch phải đặc biệt thận trọng, bên cạnh lực, thành tích cơng tác cần phải trọng đến kinh nghiệm phẩm chất đạo đức Các họp để định cho vay hội đồng tín dụng phải tiến hành nghiêm túc, minh bạch khách quan, đảm bảo khả ngăn ngừa rủi ro Đối với ngân hàng vận hành qui trình xếp hạng tín dụng nội bộ, cần nghiêm túc thực tinh thần hạn chế rủi ro, bước khắc phục thiếu sót qui trình Loại bỏ tư tưởng lách qui định, khai thác hạn chế qui trình vay xem qui trình bùa hộ 78 mệnh hạn chế rủi ro Những ngân hàng chưa hoàn thành việc xây dựng qui trình này, cần khẩn trưong xây dựng, hoàn thiện đưa vào vận hành sở tiêp thu, tận dụng kinh nghiệm ngân hàng trước điều kiện cụ thể ngân hàng mình, tránh rập khn máy móc Đa dạng hóa danh mục cho vay yêu cầu bắt buộc tất ngân hàng, có sách thích hợp để tiếp cận, mở rộng cho vay nhu câu vôn sản xuất kinh doanh, xuất nhập nhằm hạn chế rủi ro tăng khả cung cấp dịch vụ ngân hàng khác kèm Bên cạnh đó, cần giao tiêu phát triển tín dụng cho đơn vị sở cân đối số lượng chất lượng nguồn vốn huy động, tiêu gắn liền với xếp loại chế độ khen thưởng hàng tháng, hàng q, hàng năm Đối với thơng tin bất cân xứng điều kiện tại, ngân hàng chờ đợi mà phải chủ động khắc phục Yêu cầu cán tín dụng người tham gia định cho vay mẫn cán trách nhiệm cao công việc phát triển ngân hàng Cán tín dụng phải có thơng tin đầy đủ tình hình hoạt động kinh doanh, nguồn thu để trả nợ, nguồn gốc tình trạng pháp lý tài sản bảo đảm để tránh rủi ro xảy xuất phát từ sai sót nghiệp vụ mà đảm bảo phục vụ tốt khách hàng Ngân hàngVRB nên xây dựng Phòng quản lý rủi ro Phòng pháp chế vững mạnh, tập trung người có lực, kinh nghiệm, hiểu biết sâu rộng hoạt động tín dụng thị trường BĐS Khắc phục qui định manh mún pháp luật việc sàng lọc qui định rõ BĐS nhận chấp, không nhận chấp theo qui định pháp luật hành Xây dựng sách quản lý rủi ro tín dụng, điều chỉnh kịp thời nội dung chưa phù hợp, sơ hở hợp đồng chấp, tín dụng, qui trình thẩm định tín dụng, định giá tài sản ngân hàng 79 Đối với BĐS chấp hình thành từ vốn vay, cần xác định rõ tính pháp lý, khả tài sản xác lập đầy đủ quyền sở hữu/sử dụng bên bảo đảm sau nhận chấp Hạn chế nhận chấp BĐS hộ, nhà tài sản hình thành tương lai nhận chuyển nhượng từ dự án khơng ngân hàng tài trợ, BĐS có tính khoản thấp có diện tích đât nhỏ, giao thơng khơng thuận lợi, qui hoạch không rổ ràng Sự thận trọng ngân hàng bắt buộc qui định pháp lý chưa rõ ràng việc hiểu, thực thi qui định pháp luật quan hữu quan chưa thống Xảy nợ hạn, nợ xấu chuyện khơng thể tránh khỏi dù quy trình, quy chế cho vay có chặt chẽ đến mức nào, dù cán tín dụng người có trách nhiệm định cho vay có làm việc mẫn cán đến đâu Việc xử lý lượng lớn nợ hạn vượt khả ngân hàng vơn khơng có chức kinh doanh BĐS Thành lập công ty quản lý khai thác tài sản giải pháp mà hầu hết ngân hàng thực nhằm tăng hiệu đẩy nhanh tốc độ xử lý nợ hạn, tăng hiệu khai thác tài sản giúp lành mạnh hóa tình hình tài ngân hàng Tuy nhiên, cần có quy định, chế tài chiến lược hoạt động rõ ràng, cụ thể để hạn chế rủi ro Cần hồn thiện máy, quy trình, quy định rủi ro tín dụng, rủi ro thị trường, rủi ro hoạt động nâng cao hiệu quản lý rủi ro theo hướng tiếp cận với chuẩn mực quốc tế Nên xây dựng hệ thống cảnh báo rủi ro, khung sách, quy định kế hoạch dự phòng quản lý rủi ro hoạt động 3.2.5 Đào tạo bồi dưỡng nghiệp vụ nâng cao trình độ cho cản làm cơng tác thẩm định định giá BĐS chấp Yếu tố người ln đóng vai trị then chốt, quan trọng tồn tại, phát triển tổ chức kinh tế, thể chế xã hội Ngân hàng thương 80 mại tổ chức kinh doanh tiền tệ, đặc biệt hoạt động lĩnh vực đầy rủi ro, với chức cung cấp sản phẩm dịch vụ nên yếu tố người đề cao có ý nghĩa chiến lược sống cịn Và đặc biệt hoạt động tín dụng nói chung hoạt động định giá BĐS nói riêng Do đó, Sở giao dịch Ngân hàng liên doanh VRB cần có chiến lược đào tạo nguồn nhân lực định giá phù hợp nhằm xây dựng đội ngũ cán thành thạo chuyên môn, kiến thức tổng hợp sâu rộng, có khả phân tích dự đốn xu hướng thay đổi môi trường kinh tế, thị trường BĐS, đáp ứng nhu cầu công việc cụ thể: Bố trí tăng cán định giá mặt số lượng chất lượng Vì khối lượng định giá Sở giao dịch Ngân hàng liên doanh VRB lớn, dễ gây áp lực công việc cho cán định giá, dễ làm cho cán định giá có xu hướng chạy theo việc giải số lượng hồ sơ đề nghị định quên chất lượng, làm đại khái cho nhanh Do cần tăng cường tuyển dụng nhân định giá để đáp ứng khối lượng công việc ngày tăng công tác định giá Và điều quan trọng mà Sở giao dịch Ngân hàng liên doanh VRB nên trọng tăng cường chất lượng thẩm định viên cách tạo điều kiện cấp kinh phí cho cán theo học khoá đào tạo thẩm định viên, thi lấy thẻ thẩm định viên (tuỳ theo kinh phí ngân mà có cử số cán thẩm định ngân hàng học), chữ kí thẩm định viên có giá trị pháp lý có tượng tranh chấp (hiện chưa cán Sở giao dịch Ngân hàng liên doanh VRB có thẻ thẩm định viên) Việc định giá tài sản đảm bảo cơng việc khó thực khơng đơn giản việc định giá tài sản có giá trị tại, mà cịn có tính đến giá trị tương lai BĐS; điều địi hỏi cán thẩm định phải có nhìn tổng quát BĐS, nhận định yếu tố thị trường ảnh hưởng đến giá trị tương lai BĐS quy hoạch, đưa giá trị BĐS họp lý không gây thiệt cho khách hàng, hạn chế rủi ro cho ngân hàng Đẻ làm điều đòi hỏi cán định giá ngân hàng phải có kiến thức 81 trước hết lý luận khoa học ngành nghề thẩm định giá, sau kinh nghiệp chun mơn Một biện pháp để nâng cao chất lượng cán định giá tuyển người học chuyên ngành, có kinh nghiệm định giá BĐS, Sở giao dịch Ngân hàng liên doanh VRB nhiều chi phí đào tạo thêm Thường xuyên tổ chức buổi toạ đàm, khuyến khích tham luận khó khăn, vướng mắc, hay kinh nghiệm q báu cơng tác định giá BĐS Từ đó, lãnh đạo cập nhật tâm tư, nguyện vọng nhân viên, tập hợp nhiều ý kiến đề xuất, đưa giải pháp kịp thời nhằm nâng cao chất luợng cán định giá BĐS chấtlượng công tác định giá Thường xuyên tổ chức giao lưu, ký kết khố đào tạo với cơng ty định giá chuyên nghiệp, uy tín để cán định giá Sở giao dịch Ngân hàng liên doanh VRB có hội học hỏi nâng cao trình độ 3.3 Một số kiến nghị Đe công tác định giá BĐS ngày chất lượng, hiệu đòi hỏi nỗ lực lớn Sở giao dịch Ngân hàng liên doanh VRB thân Ngân hàng VRB.Tuy nhiên, hoạt động định giá Sở giao dịch Ngân hàng liên doanh VRB thành công thiểu hỗ trợ từ phía quan nhà nước Ngân hàng liên doanh VRB: 3.3.1 Kiến nghị với Chính phủ - Ban hành văn pháp luật quy định phương pháp, trình tự thủ tục định giá BĐS Như biết, định giá BĐS nước ta mẻ, lý luận thực tiễn.Vì vậy, để hoạt động định giá thực có hiệu thực tế, mà khơng cịn mớ lý thuyết khó hiểu việc định hướng phủ cần thiết Hiện nay, Chính phủ chưa có văn pháp luật hướng dẫn định giá, điều gây nhiều khó khăn cho quan đụng chạm 82 đến vấn đề Trong định giá BĐS chấp, văn pháp luật hành hướng dẫn: trường hợp đơn giản bên tự thoả thuận giá trị tài sản chấp, thị trường phức tạp thuê tổ chức có thẩm quyền định giá (thường thuê quan kiểm tốn, sở địa nhà đất) Chính phủ ngồi việc định hướng quy định cụ thể định giá tiêu chuẩn thẩm định giá, nguyên tắc thẩm định giá, tiêu chuẩn hành nghề thẩm định giá, cịn phải tổ chức khuyến khích, tạo điều kiện mở nhiều lóp thấm định viên có chuyên gia ngồi nước đào tạo Bên cạnh cịn phải cử người trung tâm thẩm định giá thuộc sở tài học ngành nước ngồi Việc định hướng Chính phủ cơng tác định giá BĐS đảm bảo ngân hàng quan trọng, giúp thống quan điểm bên quan hệ vay vốn, hay quan hệ pháp lý Tránh tượng chưa có văn pháp quy quy định việc định giá BĐS bảo đảm thống nhất, khiến cho có nhiều quan điểm cách giải vấn đề khác nhau; ví dụ như: Trong vụ án Epco - Minh Phụng, Hội đồng định giá, quan pháp luật, ngân hàng doanh nghiệp vay thiếu quan điểm quán định giá BĐS giá trị quyền sử dụng đất Các quan tiến hành tố tụng xác định giá trị tài sản chấp theo khung giá Nhà nước; Ngân hàng, doanh nghiệp vay luật sư lại xác định giá BĐS theo giá thị trường Chính phủ cần phải khuyến khích việc đầu tư nghiên cửu mơn khoa học khơng xác vơ quan trọng Hiện có số tác giả nghiên cứu sâu lĩnh vực cách đọc dịch sách nước ngồi, cịn lại tác giả khác viết sơ sài, cóp nhặt Điều làm cho Việt Nam chưa thực tiếp cận với ngành khoa học vơ mẻ này, phát triển nhiều nước có kinh tế thị trường phát triển Singapore, Mỹ, Chính phủ nên tăng cường công tác hợp tác quốc tế lĩnh vực định giá nói chung định giá BĐS nói riêng 83 Chính phủ cần kiểm tra tra xử lý vi phạm lĩnh vực thẩm định giá Giải tranh chấp bất đồng liên quan đến công tác thẩm định giá trị Định giá BĐS phận hoạt động thị trường BĐS, thị trường BĐS hình thành phát triển việc có phưcmg pháp định giá nói chung định giá BĐS nói riêng cần thiết cấp bách Đề nghị phủ liên quan nghiên cứu ban hành văn pháp luật đáp ứng yêu cầu -Thành lập cách công bằng, minh bạch hoạt động giao dịch BĐS quy hoạch đất đai phủ, yếu tố liên quan đến giá trị BĐS không mà tương lai -Xây dựng hệ thống sở liệu giao dịch BĐS tồn quốc cách nhanh chóng, thuận tiện đáng tin cậy, nước Từ khơng giúp cho hoạt động định giá BĐS mà giúp cho hoạt động quản lý thị trường BĐS Vì thị trường BĐS thị trường vô quan trọng kinh tế thị trường, có ảnh hưởng đến ngành kinh tế - Nâng cao quản lý thúc đẩy thị trường BĐSphát triển Mặc dù đất thuộc sở hữu toàn dân quyền sử dụng đất giao cho tổ chức, cá nhân hình thức giao cho thuế đất Tuy phần lớn đất đai chưa có giấy xác nhận chủ quyền chuyển dịch hàng hoá thị trường BĐS họp pháp văn liên quan đến nhà đất chắp vá, thiếu đồng bộ, thiếu quán, tạo nhiều kể hở Chưa có văn thức xác định rõ đầy đủ vai trị, vị trí, nội dung, phương pháp vận hành thị trường BĐS Các cấp quyền nhân dân lúng túng việc thực thủ tục về quyền sở hữu nhà, quyền sử dụng đất dẫn đến tình trạng phổ biến tự phát, giao dịch ngầm BĐS.Thậm chí thị trường tự phát theo hướng đầu thiếu lành mạnh Đất đai BĐS trở thành lĩnh vực có nhiều điều kiện nhất, đồng thời 84 trường thuận lợi cho tham ô, hối lộ thu nhập bất Cơng tác quy hoạch sử dụng đất tập trung quy hoạch tổng thể, thiếu quy hoạch chi tiết cho khu vực thiếu công khai Thủ tục phiền hà thiếu quán nhận thức công tác quản lý BĐS yếu tố cản trở giao dịch trực tiếp người mua, người bán cách quy thị trường BĐS Nguyên tắc thị trường hình thành giá chưa tuân thủ, đặc biệt khâu đền bù giải phóng mặt Để quản lý thúc đẩy thị trường phát triển trước mắt quan nhà nước phải kiểm tra, hạn chế mua bán trao tay BĐS, xoá thị trường ảo, khơng cho chuyển đổi ngồi quản lý nhà nước giải pháp có tính chất lâu dài toàn cục là: + Sửa đổi quyền tổ chức nhà nước cá nhân mua bán nhà đất luật hành, đồng thời tăng quyền quản lý cho nhà nước đất Thực tế nói có quyền nhà nước đứng ngồi thị trường BĐS, chế giao đất, cho thuê đất chưa phù họp Luật đất đai sữa đổi chưa thể ý chí nhà nước việc quản lý điều chỉnh hành vi giao dịch nhà đất Nhà nước có quyền văn pháp lý để giữ quyền sở hữu có quyền đưa sách, luật lệ bảo vệ quyền sở hữu đất đai, quyền sử dụng BĐS.Tuy nhiên cần phân biệt quyền điều hành nhà nước với kinh doanh đất đai doanh nghiệp nhà nước + Tạo lập hàng hố cho thị trường BĐS, điều tăng cường công khai công tác quy hoạch, quy hoạch khu thị hố nhằm tạo nhu cầu chuyển dịch đất đai, nguồn đất cho thị trường BĐS + Tạo điều kiện hình thành phát triển doanh nghiệp kinh doanh BĐS Người bán người mua thường cần tới tư vấn tổ chức môi giới cần hổ trợ tổ chức tài chính, tín dụng tốn Do cần đa dạng hố hình thức cần tham gia vào thị trường BĐS yếu tố cần thiết để thu hút trực tiếp dân cư doanh nghiệp vào kinh doanh BĐS vấn đề 85 đặt nâng cao chất lượng dự báo, thiết lập hệ thống thông tin, tổ chức môi giới có tổ chức tạo khả chi trả lấy đất + Giá yếu tố quan trọng hàng đầu thị trường BĐS cần nghiên cứu chế lãi suất phù hợp giao dịch theo chế giá, phân chia theo đối tượng sử dụng nay, giải pháp cho vấn đề khơng khác tổ chức công bố rộng rãi thông tin liên quan đến đất đai loại BĐS khác Bên cạnh phải có can thiệp nhà nước thơng qua khoản thuế, phí lệ phí việc quản lý thúc đẩy thị trường BĐS phát triển nhà nước tạo môi trường BĐS chấp.Tức BĐS chấp có khả chuyển dịch, mua bán dễ dàng Nếu thị trường BĐS hoạt động cách cơng khai, minh bạch việc tham khảo giá thị trường thông qua BĐS so sánh định giá xác, dế dàng, kết định giá gần giá thị trường cơng tác định giá BĐS nói chung định giá BĐS chấp ngân hàng nói riêng đạt hiệu cao - Ban hành bảng khung giá đất giá tối thiểu xây dựng nhà Có điều nghịch lí nhận chấp tài sản quyền sở hữu đất quyền sỡ hữu nhà ở, tổ chức tín dụng thường sử dụng khung giá quy định UBND cấp tỉnh, thành phố để xác định mức cho vay Chính vậy, giá trị tài sản đảm bảo khách hàng thường không tương xứng với giá trị thực, ố đưa để áp dụng tính thu thuế, để bán trao đổi thị trường Vì vậy, giá trị cho vay tối đa chấp BĐS thường không đáp ứng đủ nhu quyền sử dụng đất Bởi quyền giá trị sử dụng đất mà UBND tỉnh thành phcầu vốn cho khách hàng giá trị tài sản quy định thấp nhiều so với giá trị thực tế Do vậy, UBND tỉnh, thành phố cần tính tốn lại cho phù họp để đưa mức quy định giá trị đất, nhà cho sát với giá thị trường Điều giúp Ngân hàng thương mại có sở xác định giá BĐS chấp, mà người dân có hội vay nhiều 86 vốn hơn, vay bên Đặc biệt giá trị tài sản tính đúng, tính đủ giúp tăng thêm ngn thu đáng kể hàng năm cho nhà nước Để cải thiện tình hình ngân hàng thường xác định giá BĐS chấp theo nhận định mình, việc tồn khung giá mới, tương ứng với thị trường để làm sở mong mỏi ngân hàng Và có khung giá phủ, ƯBND Thành Phố Hà Nội nên đưa biên độ giá giao động thích họp mức giá để áp dụng vào định giá BĐS chấp Hiện với khung giá “cứng nhắc” áp dụng vào định giá BĐS chấp nhiều làm cho giá trị tài sản thời điểm định giá chấp khác xa so với giá trị tài sản thời điểm phát mãi, đặc biệt tài sản có biến động lên xuống thị trường Biên độ giao động khác mồi loại tài sản, biên độ giao động lớn nêu tài sản có nhạy cảm với biến động thị trườngvà nhỏ khơng có biên độ giao động tài sản biến động, để đảm bảo việc định giá sát với thực tiễn Một khung giá có biên độ giao động giúp cho giá trị BĐS chấp không chênh lệch so với giá thị trường thời điểm định giá không thấp phát để thu nợ Bên cạnh khung giá đât, bảng giá tối thiểu xây dựng nhà bộc lộ bất cập trong thực tế nay, bất cập mức giá quy định thấp so với tình hình thị trường Để xố bỏ điều này, phủ cần phối họp ban hành khung giá khác phù hợp - Hoàn thiện thủ tục chấp BĐS Theo quy định Ngân hàng, khách hàng vay vốn ngồi điều kiện có dự án sản xuất kinh doanh hiệu quả, cịn phải có tài sản đảm bảo cho khoản vay cua minh.Tuy nhien, khách hàng tư nhân hộ gia đình, vay vốn chủ yếu dùng giấy tờ nhà giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (gọi tắt sổ đỏ) đê thê châp Ngân hàng Khi chấp, khách hàng người trực tiếp giữ bảo quản tài sản, cịn Ngân hàng giữ giấy tờ tài sản chấp 87 Hầu hết người dân cho rằng: Ngân hàng nắm đằng chuôi giữ gôc giây tờ vê tài sản Khách hàng chuyển nhượng tặng cho hình thức Mặt khác, khách hàng cịn bị ràng buộc hợp đồng vay vốn hợp đồng bảo đảm (hợp đồng chấp với Ngân hàng) hợp đơng thê châp đêu phải xác nhận cơng chứng chứng thực cấp theo luật định Phía cuối số giấy tờ chứng nhận quyền sở hữu nhà quyền sử dụng đât phân ghi ghi: “Người cấp giấy không tự ý sửa chữa, tây xóa, viết thêm nội dung giấy chứng nhận sơ đồ Khi giấy chứng nhận, phải báo với quan có thẩm quyền” Như giây khơng quy định chấp phải mang đến quan có thẩm quyền để ghi thông tin chấp vào giấy Vậy lại ghi vào sổ đỏ Một khách hàng toán hết nợ cho Ngân hàng muốn bán tài sản với lí đáng khó thực bị ép giá, người mua ngại mua nhà chấp Từ thực tê trên, thiết nghĩ không Bộ tài nguyên môi trường mà quan chức cần xem lại việc quy định ghi thông tin ghi vào sổ đỏ người dân, thông tin chấp để vay vốn Ngân hàng Quy định khơng đảm bảo tính thẩm mỹ cho loại giấy tờ này, mà chí cịn chơng chéo cách quản lí hồ sơ Các quan thuộc Bộ tài nguyên môi trường cần vào số theo dõi, khách hàng trả hết nợ Ngân hàng giải chấp mang giấy tờ gốc đến để quan thực xóa thể chấp 3.3.2 Kiên nghị với Ngân hàng Nhà nước Ngân hàng nhà nước nên chủ động phối hợp với Bộ Tư pháp Bộ Tài Chính, Tổng cục địa chính, cần sớm trình lên phủ quốc hội việc ban hành luật lệ thê châp tài sản văn hướng dẫn việc cấp giấy chứng nhận quyền sở dụng đất, xác định quyền sở hữu tài sản đặc biệt nhà cửa tài sản khác gắn đất, sớm hoàn tất giấy tờ liên quan đến BĐS chấp như: thúc đẩy việc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất sử hữu nhà tạo 88 điều kiện cho ngân hàng khách hàng thuận tiện vay vôn Đôi với tài sản dùng để chấp nhiều lần để vay vốn bên cho vay, ngân hàng nhà nước quy định, lần chấp phải đóng dấu quan nhà nước có thẩm quyền lần vay sau lập họp đồng bổ sung phải có chứng thực quan cơng chứng nhà nước Nhưng điều thực tế phức tạp doanh nghiệp chấp để vay vốn ngắn hạn, trường hợp doanh nghiệp phải lập nhiều hợp đồng khế ước vay vốn, phải đưa công chứng phiền hà tốn cho đơn vị, thực tế chưa ngân hàng thực điều Vậy đề nghị ngân hàng nhà nước xem xét điều khoản để có chấn chỉnh có văn để hướng dẫn để trình hướng dẫn dễ dàng thuận lợi - Ngân hàng nhà nước cần mở rộng nâng cao chất lượng CIC nhằm xây dựng hệ thống thông tin đa chiêu, cập nhật, xác, tạo ngn thơng tin chất lượng phục vụ cơng tác phân tích, thẩm định tín dụng ngân hàng thương mại 3.3.3 Kiến nghị với Ngân hàng liên doanh VRB - Ngân hàng VRB cần triển khai hệ thống quản trị tốt để qua xây dựng văn hóa làm việc, tơn vinh hiệu cơng việc, mơi cá nhân có tiêu cơng việc rõ ràng, phù hợp với mục tiêu kinh doanh ngân hàng Hồn thiện sách lương thưởng, xây dựng chương trình phát triển đào tạo, tuyển dụng cán để có nguồn nhân lực phục vụ cho chiến lược phát triển - Đầu tư công nghệ hạ tầng: nâng cấp hệ thống hạ tầng sở nhằm hỗ trợ đa dạng hóa sản phẩm, bổ sung thêm ứng dụng giới vào hoạt động kinh doanh - Phát triển mạng lưới kênh phân phối: Ngân hàng liên doanh VRB nên hoàn thiện chiến lược phát triểng mạng lưới địa bàn mục tiêu để phục vụ tốt khách hàng tâm 89 - Ngân hàng liên doanh VRB nên đơn giản hóa thủ tục, hỗ trợ khách hàng lên kế hoạch tương lại, gắn lợi ích khách hàng với lợi ích doanh nghiệp KÉT LUẬN BĐS có đóng góp vào hoạt động kinh tế xã hội người, loại hàng hóa đặc biệt, đối tượng tham gia vào hoạt động kinh doanh doanh nghiệp Ngân hàng kênh huy động phân phối hiệu nhất, hoạt động tín dụng hoạt động trọng tâm ngân hàng Tuy nhiên, lại tiềm ẩn nhiều rủi ro, chấp tài sản, đặc biệt với bất động sản Do đó, ngân hàng trọng đến công tác định giá bất động sản chấp nhằm hạn chế rủi ro, đảm bảo quan điểm kinh doanh an toàn lợi nhuận Qua nghiên cứu, hoạt động định giá bất động sản chấp Sở giao dịch ngân hàng liên doanh VRB, tác giả khái quát hóa sở khoa học định giá bất động sản chấp Nêu thực trạng công tác định giá Sở giao dịch ngân hàng liên doanh VRB, đánh giá ưu điểm hạn chế, từ nêu số giải pháp kiến nghị cho Ngân hàng VRB nói chung Sở giao dịch ngân hàng liên doanh VRB nói riêng quan quản lý Nhà nước Công tác định giá Sở giao dịch ngân hàng liên doanh VRB góp phần cho doanh nghiệp, cá nhân tiếp cận nguồn vốn vay để phục vụ trực tiếp cho hoạt động sản xuất kinh doanh Tuy nhiên, hầu hết khác khoản tín dụng có BĐS chấp Sở giao dịch ngân hàng liên doanh VRB cho doanh nghiệp vay để sản xuất kinh doanh, chưa thực trọng đên thị trường bất động sản Mặc dù, thị trường bất động sản phát triển tiềm lớn Vì vậy, yêu cầu đặt với Sở giao dịch Ngân hàng VRB cần gia tăng thêm giá trị cho khách hàng tăng hiệu hoạt động Sở giao dịch ngân hàng liên doanh VRB 90 Để hoạt động định giá bất động sản chấp định giá bất động sản nói chung, cách cơng khách quan, địi hỏi phải có chuẩn mực thật thống Trong thời gian tới, có cạnh tranh lớn công ty định giá độc lập ngân hàng, nên hồn thiện đối cơng tác định giá bất động sản Sở giao dịch ngân hàng liên doanh VRB cần nâng cao nữa, nhằm đáp ứng yêu cầu phát triển toàn hệ thống Ngân hàng liên doanh VRB Với góc độ nghiên cứu Luận văn Thạc sỹ, mong muốn tác giả nhiều song tính phức tạp vấn đề nghiên cứu khả thân cịn mức độ nên Luận văn chắn khơng tránh khỏi số khiếm khuyết; tác giả mong nhận ý kiến đóng góp Hội đồng khoa học, nhà nghiên cứu, nhà quản lý cấp, ngành tất quan tâm đến đề tài để nội dung nghiên cứu hồn thiện hơn, đóng góp thiết thực cho cao chất lượng hồn thiện cơng tác định giá BĐS chấp Sở giao dịch Ngân hàng liên doanh Việt Nga Ngân hàng thương mại nói chung Em xin chân thành cám ơn TS Nguyễn Thị Kim Thanh tận tình giúp đỡ, hướng dẫn em trình em học tập, nghiên cứu thực viết luận văn này./ 91 D ANH M ỤC TÀI LIỆU THAM KHẢO Công ty CP đào tạo Kinh doanh dịch vụ BĐS Glod Land ( 2009), Tài liệu bồi dưỡng kiến thức định giá bất động sản, Hà Nội Công ty CP thẩm định giá dịch vụ tài Hà Nội VFS(2009), Giới thiệu thẩm định giá bất động sản, Hà Nội Lê Duy Khánh ( 2009), Những rủi ro từ việc nhận chấp bất động sản giải pháp phòng ngừa hệ thống ngân hàng, Hà Nội Các biên định giá Sở giao dịch - Ngân hàng Liên doanh VRB Các Quy định thẩm định định giá tài sản bảo đảm Ngân hàng liên doanh Việt Nga Các phương pháp định giá bất động sản - Đoàn Văn Trường, NXB KHKT 2000 Tín dụng thẩm định tín dụng Ngân hàng - Nguyễn Minh Kiều Giáo trình định giá tài sản giá trị doanh nghiệp - Nguyễn Minh Hồng, Học Viện Tài Chính Quy định phân loại tài sản bảo đảm Ngân hàng liên doanh Việt Nga 10 Hướng dẫn công tác định giá tài sản bảo dảm Ngân hàng liên doanh Việt Nga 11 Ngân hàng liên doanh Việt Nga (2010, 2011,2012) - Báo cáo hoạt động kinh doanh 12 Ngân hàng liên doanh Việt Nga (2010, 2011,2012) - Báo cáo thường niên 13 Quốc Hội (2005), Bộ Luật Dân Sự, Hà Nội 14 Quốc Hội (2005), Luật Đất Đai, Hà Nội 15 Quốc Hội (2005), Luật Kinh Doanh Bất Động Sản, Hà Nội 16 Tiêu chuẩn Thẩm định giá quốc tế 2000 -Nhà xuất KHKT 17 Tạp chí Ngân hàng số 2,5,6,8/2010; số 3,5,6,7/2011; số 3,6,8,9,10/ 2012