Thực trạng và giải pháp hoàn thiện quy trình và phương pháp định giá tài sản bán đấu giá tại công ty cổ phần tư vấn dịch vụ về tài sản bất động sản datc,

BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO NGÂN HÀNG NHÀ NƯỚC VIỆT NAM HỌC VIỆN NGÂN HÀNG KHOA TÀI CHÍNH -***** - KHOÁ LUẬN TỐT NGHIỆP ĐỀ TÀI: THỰC TRẠNG VÀ GIẢI PHÁP HOÀN THIỆN QUY TRÌNH VÀ PHƯƠNG PHÁP ĐỊNH GIÁ TÀI SẢN BÁN ĐẤU GIÁ TẠI CÔNG TY CỔ PHẦN TƯ VẤN – DỊCH VỤ VỀ TÀI SẢN – BẤT ĐỘNG SẢN DATC Giáo viên hướng dẫn : TH.S NGUYỄN TIẾN THỎA Họ tên sinh viên : PHẠM THỊ THANH THẢO Lớp Mã Sinh Viên Khoa : TCDNE – K14 : 14A4010438 : TÀI CHÍNH HÀ NỘI – 05/2015 i LỜI CẢM ƠN Em xin cảm ơn anh chị Công ty hỗ trợ em việc thực tập cung cấp tài liệu Em xin chân thành cảm ơn người hướng dẫn ThS.Nguyễn Tiến Thỏađã giúp đỡ em hoàn thành cơng trình nghiên cứu riêng Do trình độ hiểu biết có hạn, viết em chắn cịn thiếu sót Rất mong nhận lưu tâm, đóng góp từ phía q thầy cô bạn đọc Em xin chân thành cảm ơn! Hà Nội, ngày 18 tháng 05 năm 2015 Sinh viên Phạm Thị Thanh Thảo ii Mục lục MỞ ĐẦU CHƯƠNG I : LÝ LUẬN CƠ BẢN VỀ ĐỊNH GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN TRONG NỀN KINH TẾ THỊ TRƯỜNG 1.1 Tổng quan bất động sản 1.1.1 Khái niệm bất động sản 1.1.2 Đặc điểm bất động sản 1.1.3 Phân loại bất động sản 1.1.4 Quyền chủ thể với bất động sản 1.2 Thị trường BĐS 1.2.1 Khái niệm 1.2.2 Phân loại thị trường BĐS 1.2.3.Đặc trưng thị trường BĐS 10 1.2.4 Những nhân tố ảnh hưởng đến thị trường bất động sản 14 1.3 Lý luận chung bất động sản bán đấu giá 17 1.3.1 Khái niệm 17 1.3.2 Phân loại bất động sản bán đấu giá 17 1.3.3 Thị trường bất động sản bán đấu giá 17 1.4 Định giá bất động sản 18 1.4.1 Khái niệm định giá bất động sản 18 1.4.2 Cơ sở giá trị định giá bất động sản 19 1.4.3 Các yếu tố ảnh hưởng đến giá trị bất động sản 20 1.4.4 Các nguyên tắc định giá bất động sản kinh tế thị trường 21 1.4.5 Chủ thể tham gia định giá bất động sản 24 1.4.6 Mục đích vai trị định giá bất động sản 24 1.5 Các phương pháp định giá bất động sản áp dụng 25 1.5.1 Phương pháp so sánh 25 1.5.2 Phương pháp chi phí 28 1.5.3 Phương pháp thu nhập thặng dư 29 1.6 Quy trình thẩm định giá bất động sản nhằm mục đích bán đấu giá 30 Kết luận chương I 34 CHƯƠNG 2: THỰC TRẠNG QUY TRÌNH VÀ PHƯƠNG PHÁP ĐỊNH GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN TẠI CÔNG TY TƯ VẤN – DỊCH VỤ VỀ TÀI SẢN – BẤT ĐỘNG SẢN DATC 35 2.1 Giới thiệu Công ty Cổ phần Tư vấn – Dịch vụ Tài sản – Bất động sản (DATC) phận định giá bất động sản 35 2.1.1 Giới thiệu chung DCSC 35 iii 2.1.2 Phương pháp định giá bất động sảntại Công ty cổ phần Tư vấn, dịch vụ Tài sản – Bất động sản DATC (DCSC) 43 2.2 Quy trình định giá bất động sảntại Cơng ty cổ phần Tư vấn, dịch vụ Tài sản – Bất động sản DATC 43 2.2.1 Nội dung trình tự thực quy trình phương pháp so sánh 43 2.2.2 Phương pháp định giá bất động sản ví dụ minh họa Cơng ty cổ phần Dịch vụ, tư vấn Tài sản – Bất động sản DATC 45 CHƯƠNG 3: GIẢI PHÁP HỒN THIỆN QUY TRÌNH VÀ PHƯƠNG PHÁP ĐỊNH GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN TẠI CTCP TƯ VẤN – DỊCH VỤ VỀ TÀI SẢN – BẤT ĐỘNG SẢN DATC 62 3.1 Định hướng phát triển công ty thời gian tới 62 3.1.1 Phương châm hoạt động 62 3.1.2 Những chiến lược phát triển công ty 62 3.2 Một số giải pháp hồn thiện nhằm nâng cao cơng tác thẩm định giá BĐS công ty 63 3.2.1 Đào tạo nguồn nhân lực chất lượng cao 63 3.2.2 Xây dựng phát triển sở vật chất ký thuật, hệ thống lưu trữ cung cấp thông tin liệu bất động sản 64 3.2.3 Tăng cường công tác kiểm tra, giám sát nhằm hạn chế sai sót hoạt động định giá 67 3.2.4 Nhóm giải pháp hồn thiện quy trình phương pháp định giá 68 3.2.5 Nhóm giải pháp thể chế, văn pháp luật 70 3.2.6 Tăng cường liên kết, hợp tác với tổ chức, hợp tác quốc tế 70 3.3 Kiến nghị 72 3.3.1 Đề xuất nhà nước 72 3.3.2 Kiến nghị Bộ Tài 75 3.3.3 Đề xuất với công ty 77 KẾT LUẬN 79 DANH MỤC TÀI LIỆU THAM KHẢO 80 iv Danh mục bảng biểu Biểu đồ 1.1 Tăng trưởng dân số nhu cầu phát triển BĐS 15 Biểu đồ 1.2 Biểu đồ tương quan thu nhập dân cư cầu BĐS 16 Sơ đồ 2.1: Hệ thống tổ chức DCSC 37 Bảng 2.1 : Doanh thu hoạt động kinh doanh DCSC từ 2012-2014 40 Biểu đồ 2.1 Doanh thu hoạt động kinh doanh DSCS từ 2012 – 2014 41 Bảng 2.2 Tỷ trọng doanh thu lĩnh vực từ năm 2012 – 2014 42 Biểu đồ 2.2 : Tỷ trọng doanh thu lĩnh vực từ năm 2012 – 2014 42 Bảng 2.3 Bảng thông tin thị trường tài sản so sánh 49 Bảng 2.4 Thơng tin chí tiết bảng tổng hợp yếu tố so sánh 50 Bảng 2.5 Bảng điều chỉnh yếu tố so sánh 52 Bảng 3.1 Mẫu bảng so sánh BĐS 66 v DANH MỤC TỪ VIẾT TẮT BĐS : Bất động sản GTGT : Giá trị gia tăng TCTGĐVN : Tiêu chuẩn thẩm định giá Việt Nam BĐS TĐ: Bất động sản thẩm định BĐS SS : Bất động sản so sánh TĐV : Thẩm định viên MỞ ĐẦU Tính cấp thiết đề tài nghiên cứu Bất động sản nguồn tài sản lớn vô quan trọng quốc gia giới nói chung, gia đình cá nhân nói riêng Gía trị bất động sản có ảnh hưởng trực tiếp gián tiếp hầu hết định liên quan đến việc mua bán, tài chính, quản lý, sở hữu đánh thuế Thẩm định giá coi trung tâm hoạt động kinh tế kinh tế thị trường Ở Việt Nam, thẩm định giá bất động sản thẩm định giá dự án đầu tư sử dụng đất khơng cịn vấn đề mẻ, song chưa thực phổ biến kinh tế Và đặc biệt hoạt động thẩm định giá bất động sản phục vụ cho mục đích bán đấu giá nước ta lĩnh vực mới, cơng tác thẩm định cịn nhiều khó khăn bất cập có nhiều nguyên nhân chủ quan lẫn khách quan từ công tác xác định giá trị, quản lý đến khó khăn mặt chế sách, hạn chế sở pháp lý hoạt động thẩm định thiếu chưa đồng bộ, trình độ chun mơn nghiệp vụ chưa cao, khó khăn từ phía khách hàng, khó khăn biến đổi thị trường ngày bộc lộ nhiều khiếm khuyết dẫn đến giá ngày có nhiều biến động gây hoang mang Tất điều làm cho công tác thẩm định chưa đáp ứng nhu cầu ngày cao thẩm định giá bất động sản, thân công ty định giá phải không ngừng nâng cao chất lượng hoạt động thẩm định nói chung đặc biệt hồn thiện quy trình phương pháp định giá bất động sản nói riêng Khi sâu nghiên cứu đề tài mong muốn em tìm hiểu rõ ngành thẩm định giá BĐS Việt Nam nhằm qua hồn thiện kiến thức cơng tác thẩm định giá Việt Nam Nhận thấy tầm quan trọng vấn đề, kết hợp thực tế tìm hiểu CTCP Tư vấn, dịch vụ Tài sản – Bất động sản DATC, em chọn đề tài: “Hồn thiện quy trình định giá bất động sản phục vụ mục đích bán đấu giá công ty cố phần Tư vấn - Dịch vụ Tài sản - Bất động sản (DATC)” làm khóa luận tốt nghiệp Mục đích nghiên cứu đề tài - Hệ thống hóa số lý luận hoạt động thẩm định giá tài sản phục vụ cho mục đích bán đấu giá - Nghiên cứu phân tích thực trạng hoạt động định giá bất động sản phục vụ mục đích bán đấu giá công ty cổ phần Dịch vụ, tư vấn Tài sản – Bất động sản - Đề xuất số giải pháp nâng cao chất lượng hoạt động hiệu quy trình, phương pháp định giá tài sản phục vụ mục đích bán đấu giá công ty cổ phần Dịch vụ, tư vấn Tài sản – Bất động sản Đối tượng phạm vi nghiên cứu Đối tượng nghiên cứu: Quy trình phương pháp thẩm định giá bất động sản phục vụ mục đích bán đấu giá Phạm vi: - Đề tài tập trung nghiên cứu hoạt động định giá BĐS phục vụ mục đích bán đấu giá cơng ty cổ phần Dịch vụ, tư vấn Tài sản – Bất động sản DATC - Các phương pháp quy trình định giá tài sản từ 2014 -> quý I 2015 Giải pháp đề xuất : Xem xét giải pháp nhằm giúp cho Cơng ty hồn thiện quy trình phương pháp thẩm định giá bất động sản Phương pháp nghiên cứu - Nghiên cứu tài liệu, phân tích, so sánh, tổng hợp, thống kê - Khảo sát thực tế Công ty - Tham khảo ý kiến chuyên gia, kế thừa kết nghiên cứu Kết cấu khóa luận Khóa luận bao gồm phần: phần mở đầu, phần nội dung phần kết luận Trong phần nội dung chia làm chương: Chương 1: Cơ sở lý luận định giá bất động sản bán đấu giá Chương 2:Thực trạng quy trình phương pháp định giá bất động sản bán đấu giá Công ty cổ phần Tư vấn, dịch vụ Tài sản – Bất động sản DATC Chương 3: Giải pháp nâng cao hiệu quy trình phương pháp định giá bất động sản bán đấu giá Công ty cổ phần Tư vấn, dịch vụ Tài sản – Bất động sản DATC CHƯƠNG I : LÝ LUẬN CƠ BẢN VỀ ĐỊNH GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN TRONG NỀN KINH TẾ THỊ TRƯỜNG 1.1 Tổng quan bất động sản 1.1.1 Khái niệm bất động sản BĐS có nguồn gốc từ Luật cố La Mã, theo BĐS khơng đất đai, cải lịng đất mà cịn tất tạo sức lao động người mảnh đất BĐS bao gồm cơng trình xây dựng, mùa màng, trồng tất liên quan đến đất đai hay gắn liền với đất đai, vật mặt đất với phận cấu thành lãnh thố Pháp luật nhiều nước giới thống chỗ coi BĐS gồm đất đai tài sản gắn liền với đất đai Tuy nhiên, hệ thống pháp luật nước có nét đặc thù riêng thê quan điểm phân loại tiêu chí phân loại, tạo “khu vực giáp ranh hai khái niệm BĐS động sản” Hầu coi BĐS đất đai tài sản có liên quan đến đất đai, khơng tách rịi với đất đai, xác định vị trí đất đai (Điều 517, 518 Luật dân Cộng hòa Pháp, Điều 86 Luật dân Nhật Bán, Điều 130 Luật dân Cộng hòa Liên bang Nga, Điều 94, 96 Luật dân Cộng hòa Liên bang Đức ) Tuy nhiên Nga quy định cụ thể BĐS “mảnh đất” đất đai nói chung Mỗi nước lại có quan niệm khác tài sản gắn liền với đất đai coi BĐS Điều 520 Luật Dân Pháp quy định “mùa màng chưa gặt, trái chưa bứt khỏi BĐS, bứt khỏi coi động sản” Tưong tự, quy định thể Luật Dân Nhật Bản, Bộ Luật Dân Bắc Kỳ Sài Gịn cũ Trong đó, Điều 100 Luật Dân Thái Lan quy định: “BĐS đất đai nhũng vật gắn liền với đất đai, bao gồm quyền gắn với việc sỏ hũu đất đai” Luật Dân Đức đưa khái niệm BĐS bao gồm đất đai tài sản gắn với đất đai Ở nước ta, theo điều 174 Bộ luật Dân 2005 quy định: BĐS tài sản bao gồm: - Ðất đai; - Nhà, cơng trình xây dựng gắn liền với đất đai, kể tài sản gắn liền với nhà, cơng trình xây dựng đó; - Các tài sản khác gắn liền với đất đai; - Các tài sản khác pháp luật quy định Khái niệm có ưu điểm : BĐS tài sản khó có khả di dời, coi yếu tố đầu tiền việc nhận biết BĐS.Các yếu tố cố định liệt kê theo thứ tự : nhà xây đất, vật xây dựng gắn liền với nhà tài sản cố định khác pháp luật quy định Trên giới,theo Tiêu chuẩn thẩm định giá quốc tế 2005, BĐS bao gồm : đất đai và cơng trình người tạo gắn liền với đất đai Tuy nhiên, theo định nghĩa cơng trình gắn liền với chưa liệt kê rõ ràng Nếu hiểu theo khái niệm này, tài sản gắn liền với công trình đất hệ thống điều hịa, điện tổng,… coi động sản Như vậy, khái niệm BĐS đa dạng rộng lớn Nó bao gồm đất đai, cơng trình đất tất tài sản gắn liền với đất đai cơng trình đất Nó mang tính bất động tư liệu sản xuất đặc biệt, điều kiện tối thiểu để đảm bảo trình tái sản xuất phát triển.Ngồi ra, BĐS có q trình trao đổi dài, chi phí giao dịch cao, khả khoản kẻm tài sản khác.Vì vậy, cần có thẩm định viên chuyên nghiệp để thực trình thẩm định giá 1.1.2 Đặc điểm bất động sản a Tính cố định vị trí BĐS có tính cố định vị trí khó có khả di dời Đặc điểm BĐS đất đai cơng trình gắn liền với đất đai Chính thế, giá trị BĐS gắn liền với vị trí cụ thể, giới hạn diện tích, khơng gian chịu ảnh hưởng yếu tố vùng miền khu vực rõ rệt Từ đặt vấn đề: Thứ nhất, giá trị khả sinh lời BĐS gắn liền với vị trí cụ thể Khi xem xét BĐS cần phải tính đến khoảng cách BĐS đến trung tâm, khả tiếp cận BĐS Bởi yếu tố thay đổi tính vị trí BĐS thay đổi, phải dự tính trước thay đổi việc đầu tư định giá BĐS Đồng thời, lý để đầu tư cơng trình BĐS cần đơi với việc phát triển yếu tố tiếp cận giảm khoảng cách đến trung tâm; 69 Khi tiến hành phân tích, chuyên viên định giá phải tiến hành cách khoa học cụ thể, sử dụng phương pháp phân tích phân tích thị trường, phân tích tài sản, phân tích so sánh Vì phân tích công việc quan trọng, ảnh hưởng trực tiếp đến kết cuối công tác định giá.Dù thông tin sơ cấp xác phù hợp phân tích sơ sài, bỏ qua chi tiết, kết định giá khó chấp nhận.Tuy nhiên, nội dung phân tích khơng thể có điểm chung cho tất loại tài sản đồng thời không cụ thể hố cách rõ ràng, gây khó khăn cho cán định giá trình thực Hoàn thiện phương pháp - + Đối với phương pháp so sánh: Xây dựng quy đinh cụ thể tiêu định lượng tiêu định tính, xây dựng tiêu định lượng cần có số cụ thể, biểu mẫu để so sánh Về tiêu định tính xây dựng theo cách phân tích so sánh tương quan phân tích xếp hạng nhiều bậc nhằm đưa tỷ lệ điều chỉnh sát với thực tế Thêm vào đó, để tăng cường tính xác, khách quan, phù hợp với quy định mới, chuyên viên định giá nên bổ sung thêm tài sản so sánh thu thập + Phương pháp chi phí: Nên áp dụng nhiều phương pháp tính tốn giá trị chất lượng cịn lại cơng trình, để giá trị chất lượng cịn lại sát thực Bên cạnh phương pháp kinh nghiệm dựa tuổi vật lý tuổi kinh tế công trình, thẩm định viên nên sử dụng phương pháp phân tích kinh tế - kỹ thuật phương pháp chiết trừ để đối chiếu kiểm tra tính phù hợp Ví dụ áp dụng phương pháp phân tích kỹ thuật để tính chất lượng cịn lại: Tỷ lệ giá trị Chất lượng cịn lại cơng trình (%) = N Tỷ lệ chất lượng kết cấu thứ Σ lại kết cấu X i so với tổng giá i=1 thức i (%) trị nhà (%) Tổng tỷ lệ giá trị kết cấu so với tổng giá trị ngơi nhà (%) 70 +Phương pháp thặng dư: Phương pháp thặng dư định giá BĐS áp dụng phù hợp bất động sản có tiềm phát triển điều kiện thị trường khơng có biến động lớn Do thị trường BĐS có biến động liên tục biến động lớn xảy định giá gặp khó khăn Vì cần phải kết hợp với phương pháp khác Ví dụ, kết hợp với phương pháp so sánh tính đơn giá bán nhà chung cư… Và phương pháp thặng dư để chuyển đổi doanh thu tương lai giá trị Cơng ty cần nghiên cứu, hồn thiện phương pháp khác song song với phương pháp thặng dư nhằm đưa kết thẩm định xác, phù hợp, thỏa mãn yêu cầu khách hàng mà phù hợp với giá thị trường 3.2.5 Nhóm giải pháp thể chế, văn pháp luật - Hoàn thiện hệ thống văn quy phạm pháp luật thấm định giá tài sản đồng phù hợp với quy định pháp luật giá, Luật đất đai, Luật kinh doanh bất động sản, Luật doanh nghiệp khơng đê xảy chống chéo, mâu thuẫn - Hồn thiện hệ thống văn hướng dẫn tiêu chuẩn thấm định giá - Xác định rõ vai trò trách nhiệm quan quản lí Nhà nước thẩm định giá việc thiết lập hệ thống sách thẩm định giá, vai trị doanh nghiệp thấm định giá cá nhân hành nghề thấm định giá theo hướng vừa tăng cường vai trị quản lí, giám sát thống Bộ Tài lĩnh vực thâm định giá tài sản, vừa tôn trọng quyền tự chủ kinh doanh doanh nghiệp, tôn trọng nguyên tắc độc lập, khách quan hành nghề thấm định viên - Triển khai xây dựng quy định cho tố chức hoạt động hệ thống thông tin chung phục vụ hoạt động thẩm định giá trị tài sản - Từng bước nâng cao vai trò Hội Thẩm định giá Việt Nam đề xuất xây dựng hành lang pháp lý, giám sát hành nghề thẩm định viên giá 3.2.6 Tăng cường liên kết, hợp tác với tổ chức, hợp tác quốc tế Trong thời buổi kinh tế thị trường nay, việc mở rộng liên kết hợp tác với công ty, tổ chức khác việc thiếu, điều không giúp công ty thuận lợi công tác thu thập thơng tin mà cịn giúp cơng việc thuận lợi, sn sẻ Do đó, để trở thành doanh nghiệp định giá hàng đầu Việt Nam, DCSC cần tăng cường mở rộng mối quan hệ, liên kết cơng ty, tổ chức liên quan 71 Ngồi liên kết hợp tác với công ty nước DCSC nên mở rộng hợp tác quốc tế Giai đoạn 2008-2020 giai đoạn nuớc ta thức gia nhập WTO, kinh tế nói chung nghề thẩm định giá muốn phát triền phải tăng cuờng hợp tác quốc tế đê học hỏi kiến thức, kinh nghiệm quốc gia, tồ chức thẩm định giá số nuớc phát triển nghề thẩm định giá như: - IVSV (ủy ban tiêu chuẩn thẩm định giá quốc tế) - WAVO (Hiệp hội tổ chức thẩm định giới) - RICS (Viện khảo sát chuyên nghiệp Hoàng gia Anh) - IAAO (Hiệp hộ nhà thẩm định quốc tế - định giá mục đích thuế) - ASA (Hiệp hội thẩm định viên Mỹ- định giá tài sản hữu hình máy móc) IRWWA (Hiệp hội R.O.W quốc tế - thẩm định giá trị thực tế) - FIABCL (tổ chức tài sản hữu hình quốc tế) - Các Hiệp hội khoa học liên quan gồm có Hiệp hội tài sản hữu hình quốc tế, Hiệp hội tài sản hữu hình châu Phi, Hiệp hội tài sản hữu hình châu Á Hiệp hội tài sản hữu hình Thái Bình Duơng - Ngồi ra, tồ chức thẩm định nuớc ngồi có nhiều kinh nghiệm tố chức Australia, Canada, Hồng Kông, Singapore, Nam Phi, Thái Lan - Tăng cuờng tô chức hội nghị khu vực quốc tế giúp thúc ngành thẩm định giá Việt Nam Các nhà khoa học địa phuơng, co quan chức chuyên gia có thê hợp tác chặt chẽ với nuớc khác Nội dung hợp tác quốc tế thâm định giả tập trung vào so lĩnh vực sau: - Trợ giúp việc xây dựng hành lang pháp lý hoạt động thẩm định giá - Trợ giúp xây dựng nội dung, chng trình đào tạo dài hạn, ngắn hạn để giảng dạy truờng đại học sở đào tạo ngắn hạn chuyên ngành thẩm định giá - Các chuyên gia giảng viên khoa thẩm định giá nuớc trực tiếp giảng dạy truờng đại học Việt Nam - Mở lóp học với thời gian từ 1-2 tuần ( năm lóp với số luợng học viên từ 15- 20 nguời) để bồi duỡng chuyên sâu nghiệp vụ thầm định giá cho giảng viên Việt Nam theo thời kỳ - Tổ chức lớp giảng viên nước thực cho thấm định viên Việt 72 Nam để tăng cường chất lượng thẩm định giá Việt Nam ( Mỗi năm mở từ 2-3 lớp với số lượng thấm định viên tham gia học khoảng 25-30 người) - Đào tạo thấm định viên Việt Nam nước năm 2-3 đợt, đợt 20 thẩm định viên - Đi khảo sát nghiên cứu thực tế hoạt động thẩm định giá nước ngoài; năm đợt, đợt từ 15- 20 ngày ngày 15-20 người - Trợ giúp phần mềm, ứng dụng tin học thẩm định giá xây dựng Trung tâm liệu phục vụ cho hoạt động thẩm định giá 3.3 Kiến nghị 3.3.1 Đề xuất nhà nước Với tư cách chủ thể quản lý vĩ mô kinh tế, Nhà nước tham gia quản lý mặt kinh tế quốc dân thẩm định giá không nằm ngồi hệ thống Trong thời gian qua, Nhà nước có nhiều tác động tích cực thúc đẩy phát triển thị trường BĐS nói chung hoạt động thẩm định giá nói riêng, song chưa thực hiệu Để hồn thiện cơng tác thẩm định giá thời gian tới, Nhà nước cần có biện pháp tích cực hơn, cụ thể: - Nhà nước cần hồn thiện hệ thống văn quy phạm pháp luật có liên quan đến BĐS nói chung thẩm định giá BĐS nói riêng Các hệ thống văn pháp luật sách đất đai (đơn giản hóa thủ tục đăng ký đất đai, thống chứng từ hợp lệ, hoàn thiện thể chế pháp lý chế độ sở hữu toàn dân vê đất đai), quy phạm pháp luật việc sử dụng đất, hệ thống nguyên tắc, phương pháp, khuôn khổ pháp lý cho ngành thẩm định giá, tiêu chuẩn thẩm định giá phù hợp với pháp luật Việt Nam thông lệ quốc tế Đồng thời xây dựng hành lang pháp lý giá thị trường Hiện tại, đơn giá đền bù tỉnh điều chỉnh liên tục hàng năm với mục tiêu theo sát giá thị trường, đảm bảo quyền lợi Nhà nước , người dân nhà đầu tư Nhà nước nên tiếp xây dựng chế giá thị trường đền bù thu hồi quyền sử dụng đất, giao đất, thuê đất thông qua quan định giá đất độc lập Hiện nay, hệ thống văn pháp lý thẩm định giá cịn thiếu chưa tồn diện, thiếu đồng nên khơng thể kiểm sốt hoạt động Điều làm ảnh hưởng đến việc áp dụng quy trình phương pháp thẩm định giá TĐV Vấn đề đặt 73 Nhà nước cần ban hành sửa đổi hệ thống văn cho phù hợp với tình hình thực tế thị trường Tuy nhiên, vấn đề khó, liên quan đến nhiều ngành nghề lĩnh vực, việc thực khơng phải sớm, chiều mà cần phải có thời gian định Đồng thời, để hiệu cần có thêm tư vấn tổ chức quốc tế Tăng cường công tác đào tạo nguồn nhân lực thẩm định giá - Nguồn nhân lực vấn đề nan giải, tốn khó tất quốc gia, đặc biệt quốc gia phát triển Việt Nam Nguồn nhân lực ngành thẩm định giá Việt Nam đứng trước tình trạng nguồn cung khan hiếm, nguồn lực có chất lượng cao Hiện nay, nước có số trường đào tạo chuyên ngành Định giá BĐS( ví dụ Học viện Ngân hàng), nhiên, chủ yếu đào tạo ngắn hạn, theo tín Vì vậy, thời gian tới, Nhà nước cần quan tâm mở thêm nhiều trường đào tạo nhân lực này, đáp ứng nhu cầu ngày lớn xã hội Cụ thể, phối hợp với Bộ Giáo dục Đào tạo xây dựng nội dung giảng dạy chuyên ngành thẩm định giá thống nhất, đưa việc giảng dạy thấm định giá thành chương trình giáo dục thức (tức phải đào tạo quy số trường đại học thuộc khối kinh tế đảm nhận) theo hướng sau: năm đầu sinh viên khoa thẩm định giá đựoc học theo chương trình chung theo quy định Bộ Giáo dục Đào tạo Hai năm cuối sinh viên khoa thâm định giá phải học môn học theo quy định chuyên ngành thẩm định giá tiến hành thực tập doanh nghiệp thấm định giá Nội dung đào tạo môn chuyên ngành thẩm định giá trường đại học cụ thể : A Môn bao gồm: - Kinh tế học - Đầu tư, tài - Nguyên lý thẩm định giá - Pháp luật áp dụng hoạt động thấm định giá - Nguyên lý hình thành giá thị trường - Tin học - Ngoại ngữ 74 B Môn sở (chuyên ngành TDG) bao gồm: - Thấm định giá bất động sản - Thâm định giá máy móc, thiết bị - Thấm định giá dự án - Thấm định giá giá trị doanh nghiệp - Thấm định giá tài sản sở hữu trí tuệ - Quản lý sở liệu - Những phuơng pháp thấm định giá tài sản - Kỹ phân tích lập báo cáo thẩm định giá - Nhà nước tham gia điều tiết cung cầu thị trường BĐS, Nhà nước cần có biện pháp để đảm bảo thị trường BĐS hoạt động minh bạch, lành mạnh Một vài biện pháp cụ thể sau:  Cần có quy chế bắt buộc giao dịch BĐS phải thực sàn giao dịch BĐS Tổ chức mạng lưới sàn BĐS rộng khắp quản lý tốt hoạt động  Giảm thuế phí giao dịch thị trường BĐS mức hợp lý để khuyến khích giao dịch thức, khắc phục giao dịch ngầm Từ giao dịch thị trường sơi nổi, thông tin thị trường minh bạch  Xây dựng chế ưu đãi, khuyến khích thành phần kinh tế đầu tư phát triển khu thị, đặc biệt dành cho người có thu nhập thấp trung bình thơng qua sách ưu đãi thuế, lãi suất,…  Kiểm soát chặt chẽ hoạt động đầu cơ, dự báo phản ứng kịp thời trước biến động thị trường yêu cầu bắt buộc công khai giá giao dịch BĐS với quan có thẩm quyền Đó tảng để xây dựngthư viện điện tử để kiểm soát tốt hỗ trợ cho hoạt động định giá - Thúc phát triển thị trường chứng khoán Thị trường chứng khốn nơi cung cấp thơng tin đầy đủ tương đối xác Phát triển thị trường tạo điều kiện thuận lợi cho thẩm định viên việc thu thập thông tin liên quan Nhà nước nên tạo điều kiện cho nhiều cơng ty tham gia niêm yết chứng khốn thị trường, đặc biệt công ty kinh doanh lĩnh vực BĐS 75 - Nhà nước cần quy định rõ quyền hạn cho ban ngành Bộ Tài chính, Tài ngun Mơi trường, Kế hoạch Đầu tư…… quan phải hoạt động đồng thống nhất, tránh chồng chéo - Thành lập trung tâm thẩm định giá riêng cho BĐS bên cạnh tổ chức định giá chung Hiệp hội thẩm định giá Việt Nam để cung cấp dịch vụ tổng thể cho tổ chức, quan nhà nước tư vấn cho Chính phủ Vai trị Nhà nước thị trường BĐS nói chung hoạt động thẩm định giá nói riêng quan trọng Để hồn thiện cơng tác thẩm định giá, can thiệp Nhà nước thiếu vô cấp bách Tuy nhiên, can thiệp mang tính định hướng vĩ mơ, muốn hiệu cần phối hợp đồng cán bộ, ngành, địa phương có liên quan 3.3.2 Kiến nghị Bộ Tài Hiện nay, Bộ Tài chính, Bộ Xây dựng, Sở Xây dựng tỉnh, thành phố quan chủ quản hoạt động định giá.Trong đó,Bộ Tài quản lý cách trực tiếp hoạt động cuả tổ chức định giá, quy định cách thức hoạt động tổ chức này.Tuy nhiên thời gian qua, việc quản lý cịn số thiếu sót định Trong thời gian tới, quan Nhà nước cần có điều chỉnh kịp thời tạo điều kiện thuận lợi cho công tác định giá BĐS, cụ thể: - Bộ Tài chính, Bộ Xây dựng cần phải theo sát tình hình thực tế để ban hành thơng tư hướng dẫn kịp thời, hướng dẫn cụ thể cho đơn vị thực Có thực tế Luật “chờ’’ Nghị định, Nghị định “chờ” thông tư… tốc độ ban hành thông tư hướng dẫn chậm, không theo kịp phát triển nên kinh tế động thái thị trường Để khắc phục điều BTC cần:  Đẩy nhanh tốc độ ban hành thông tư hướng dẫn  Nội dung thông tư phải cụ thể, rõ ràng, dễ hiểu, tránh nhầm lẫn phù hợp với tình hình thực tế  Các thông tư hướng dẫn phải thông báp rộng rãi đến tất quan, đơn vị, cá nhân có liên quan  Hướng dẫn, kiểm tra chặt chẽ việc áp dụng thông tư đơn vị 76 Bên cạnh đó, Bộ Tài chính, Bộ Xây dựng cần theo sát đạo địa phương việc xây dựng bảng giá đất, đơn giá xây dựng mới, đơn giá đền bù số giá xây dựng,… - Tổ chức có hiệu cơng tác đào tạo thi cấp thẻ Thẩm định viên cho cá nhân Hiện có hai quan Nhà nước cấp quan chứng nhận liên đến định giá BĐS Bộ Tài Sở xây dựng tỉnh So với cá nhân có thẻ Thẩm định viên giá Bộ Tài cấp, cá nhân có Chứng định giá bất động sản Sở Xây dựng cấp thường có trình độ, kinh nghiệm khơng Sự thiếu thống dẫn đến lỗ hỗng quản lý Do đó, thời gian tới, Bộ Tài quan liên quan cần có biện pháp kịp thời nhằm thực công tác này, cụ thể:  Nâng cao chất lượng đào tạo TĐV Bộ Tài cần liên tục ban hành tài liệu bồi dưỡng, cập nhật kiến thức chuyên môn nghiệp vụ Trong q trình đào tạo kết hợp với chuyên gia nước để học hỏi thêm kinh nghiệm  Tổ chức nhiều khóa học với thời điểm khác nhau, tạo điều kiện cho nhiều người tham gia, đáp ứng nhu cầu ngày cao  Siết chặt quản lý chứng nhận liên quan đến lĩnh vực định giá BĐS Việc có nhiều quan tham gia công tác đào tạo cần giảm thiểu để thống chất lượng đào tạo tồn quốc - Bộ Tài quan liên quan cần tổ chức đợt trakiểm tra hoạt động chất lượng định giá BĐS tổ chức thẩm định giá BTC cần có đợt tra đột xuất định kỳ để kiểm sốt chất lượng hoạt động thẩm định viên cấp thẻ, cá nhân cấp Chứng định giá bất động sản việc chấp hành quy định liên quan để phát sai phạm kịp thời để có biện pháp xử lý - Cuối làxây dựng Trung tâm Dữ liệu quốc gia giá Xây dựng sở liệu thơng tin BĐS cho tồn quốc để tạo hệ thống giá chung làm đầu mối cung cấp thông tin giá cho tổ chức nhu cầu 77 3.3.3 Đề xuất với công ty Trong bối cảnh ngày có nhiều cơng ty định giá thành lập Để khẳng định thương hiệu cơng ty nên tham gia hiệp hội, bên cạnh cịn thu kinh nghiệm cơng tác định giá Tổ chức quy định, quy chế công ty Tổ chức phân phối tốt phận công ty sức mạnh tổng hợp hệ thống để thực mục tiêu đề Tăng thu, tiết kiệm chi, tiết kiệm chi phí quản lý, sử dụng tài sản hiệu quả, giảm tối đa chi phí dịch vụ Rà sốt, xếp, hợp lý hóa nhân lực cơng ty, giảm thiếu máy gián tiếp Đa dạng hóa ngành nghề kinh doanh mà cơng ty mạnh Đẩy mạnh cơng tác tun truyền, quảng bá hình ảnh cơng ty, đa dạng hóa mơ hình hoạt động, liên kêt hợp tác hiệu Kết hợp hình thức động viên tinh thần biện pháp kinh tế để khuyến khích cán chủ động tích cực khai thác thị trường Cùng với biện pháp hành nâng cao kỷ luật làm việc cơng ty Đẩy mạnh hoạt động đoàn thể 78 KẾT LUẬN CHƯƠNG III Dựa thực trạng quy trình phương pháp định giá BĐS thuận lợi, khó khăn cho việc hồn thiện cơng tác định giá Công ty, chương III đưa số giải pháp thông tin, nhân lực, phương pháp cho Cơng ty DCSC Ngồi ra, kiến nghị với quan Nhà nước có liên quan lĩnh vực định giá BĐS Bộ Tài chính, Bộ Xây dựng, Sở Xây dựng nêu lên nhằm thúc đẩy phát triển ổn định cho hoạt động định giá Việt Nam 79 KẾT LUẬN Dựa kiến thức trongsuốt trình học tập với khoảng thời gian thực tập tìm hiểu tình hình hoạt động thực tế Cơng ty Cổ phần Tư vấn – Dịch vụ Tài sản – Bất động sản, khóa luận em giải vấn đề sau: Thứ nhất, làm rõ sở lý luận liên quan tới BĐS nói chung BĐS bán đấu giá nói riêng, định giá BĐS, thị trường bất động sản với nguyên tắc, sở, yêu tố tác động chủ thể tham gia Đồng thời nêu lên nét quy trình, phương pháp định giá BĐS Thứ hai, Nêu bật thực trạng công tác định giá BĐS Công ty Cổ phần Định giá Dịch vụ tài Việt Nam, bao gồm khái qt cơng ty, tình hình hoạt động, thành tích cơng tác định giá BĐS, đưa đánh giá ưu điểm, hạn chế số nguyên nhân hạn chế quy trình phương pháp định giá BĐS công ty Thứ ba,dựa tình hình kinh tế thuận lợi khó khăn Cơng ty, khóa luận đưa giải pháp hồn thiện quy trình, phương pháp định giá, công tác tổ chức, đào tạo nhân lực,… kiến nghị với quan Nhà nước có thẩm quyền, nhằm nâng cao chất lượng hoạt động định giá BĐS Công ty Trên sở nhận thức lý luận thẩm định giá BĐS với trình thực tập cơng ty cổ phần Tư vấn, dịch vụ Tài sản – Bất động sản DATC, em học hỏi nhiều kinh nghiệm thực tế qua mạnh dạn đưa số giải pháp hồn thiện cơng tác thẩm định giá BĐS cơng ty Bên cạnh đưa vài kiến nghị với nhà nước quan quản lý ngành thẩm định giá Tuy nhiên, hạn chế nhận thức, kinh nghiệm thực tế thời gian nên khóa luận em đưa ý kiến ban đầu chắn khơng thể tránh khỏi thiếu sót Em kính mong nhận ý kiến góp ý chân thành q thầy giáo bạn đọc để khóa luận em hoàn thiện lý luận thực tiễn Em xin chân thành cảm ơn! 80 DANH MỤC TÀI LIỆU THAM KHẢO Giáo trình Thẩm định giá tài sản & doanh nghiệp, tác giả Nguyễn Minh Điện, NXB Thống kê,2010 Nguyên lý chung Định giá tài sản, Học viện Ngân hàng Nguyên lý thị trường nhà đất, NXB Chính trị quốc gia, tác giả GS-TSKH Lê Đình Thắng Bài giảng Định giá bất động sản Bộ môn Định giá Bất động sản, khoa Định giá, Học viện Ngân hàng Hồ sơ giới thiệu lực Công ty Cổ phần Tư vấn - Dịch vụ Tài sản – Bất động sản Báo cáo định giá, chứng thư, hoạt động kinh doanh lực Công ty Cổ phần Tư vấn - Dịch vụ Tài sản – Bất động sản Luật giá số 11/2012/QH13 ngày 20/06/2012 Quốc hội khóa XIII văn hướng dẫn Quyết định số 24/2005/QĐ-BTC ngày 18/4/2005 Bộ Tài v/v "Ban hành tiêu chuẩn thẩm định giá Việt Nam"; Quyết định số 77/2005/QĐ-BTC ngày 01/11/2005 Bộ Tài v/v "Ban hành 03 tiêu chuẩn thẩm định giá Việt Nam (đợt 2); 10 Quyết định số 129/2008/QĐ-BTC ngày 31/12/2008 Bộ Tài v/v ban hành 06 tiêu chuẩn thẩm định giá (đợt 3); 11 Thông tư số 45/2013/TT-BTC ngày 25/4/2013 Bộ Tài hướng dẫn chế độ quản lý, sử dụng trích khấu hao tài sản cố định 12 Thông tư liên tịch số 13 Bộ Xây dựng – Tài – Ban vật giá Chính phủ ngày 18-8-1994 việc hướng dẫn phương pháp xác định giá trị lại nhà bán nhà thuộc sở hữu nhà nước cho người thuê 81 PHỤ LỤC KHÓA LUẬN Chứng thư thẩm định giá Hà Nội, ngày Số: /CT-DCSC(3) tháng 05 năm 2015 V/v: Thẩm định giá CHỨNG THƯ THẨM ĐỊNH GIÁ Kính gửi: Tổng Cơng ty Đầu tư Kinh doanh Vốn Nhà nước Căn Hợp đồng định giá tài sản số 87/2015/HĐDV-DCSC(3) ngày 02/4/2015 Tổng Công ty Đầu tư Kinh doanh Vốn Nhà nước Công ty Cổ phần Tư vấn-dịch vụ Tài sản - Bất động sản DATC; Tài sản thẩm định giá: Tài sản thẩm định giá giá trị quyền sử dụng 158m2 đất (Không bao gồm giá trị tài sản đất) số 177-179 đường số 26, phường 10, quận 6, thành phố Hồ Chí Minh (Chi tiết báo cáo thẩm định đính kèm) Mục đích thẩm định giá: Làm sở tham khảo việc xác định giá trị phần vốn Nhà nước Công ty CP Bóng đèn Phích nước Rạng đơng theo quy định Nhà nước Thời điểm thẩm định giá: Tháng 05 năm 2015 Cơ sở thẩm định giá: Giá trị thị trường (TĐGVN01) Phương pháp thẩm định giá: Phương pháp so sánh (TĐGVN07) Kết thẩm định giá: Trên sở danh mục tài sản Tổng Công ty Đầu tư Kinh doanh Vốn Nhà nước cung cấp; Qua khảo sát, phân tích giá thị trường tài sản trên; Sử dụng phương pháp thẩm định giá tính tốn; Cơng ty Cổ phần Tư vấn- Dịch vụ Tài sản - Bất động sản DATC thông báo kết thẩm định sau: Giá trị quyền sử dụng 158 m2 đất (Không bao gồm giá trị tài sản đất) số 177-179 đường số 26, phường 10, quận 6, thành phố Hồ Chí Minh là: 7.363.000.000 đồng (Bảy tỷ, ba trăm sáu mươi ba triệu đồng) 82 Điều kiện ràng buộc: 7.1/ Mức giá giá trị quyền sử dụng đất (Không bao gồm giá trị tài sản đất) bất động sản số 177-179 đường số 26, phường 10, quận 6, thành phố Hồ Chí Minh đặc điểm, trạng tài sản theo báo cáo đính kèm theo Chứng thư này; 7.2/ Chứng thư thẩm định giá khơng có giá trị thay Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà quyền sử dụng đất; 7.3/ Mức giá xác nhận trường hợp đơn vị hoàn thành đầy đủ nghĩa vụ tài ngân sách Nhà nước theo mục đích thời hạn sử dụng đất mô tả báo cáo này; 7.4/ Kết thẩm định giá tính tốn sở số liệu, diện tích Giấy Chứng nhận quyền sử dụng đất số BK538679 ngày 13/5/2013 UBND thành phố Hồ Chí Minh cấp cho Cơng ty CP Bóng đèn Phích nước Rạng đông tiêu quy hoạch mô tả báo cáo này; Đối với phần diện tích 2,6m2 thuộc quy hoạch đường giao thơng khơng tính giá trị Chứng thư này; Trường hợp tiêu quy hoạch, sách nhà nước có thay đổi kết thẩm định giá thay đổi; 7.5/ Kết thẩm định giá hoàn thành điều kiện giới hạn hồ sơ tài liệu thông tin thị trường mà Công ty Cổ phần Tư vấn-dịch vụ Tài sản Bất động sản DATC thu thập trình thẩm định giá; 7.6/ Kết thẩm định giá sử dụng làm sở để Tổng Công ty Đầu tư Kinh doanh Vốn Nhà nước tham khảo việc xác định giá trị phần vốn Nhà nước Cơng ty CP Bóng đèn Phích nước Rạng đơng theo quy định Nhà nước; Việc định giá trị phần vốn Nhà nước Giá trị quyền sử dụng đất hoàn toàn phụ thuộc vào bên có tài sản bên có liên quan; Không sử dụng kết thẩm định cho mục đích khác Chứng thư thẩm định giá phát hành 04 chính; Cấp cho khách hàng 02 chính; Lưu Công ty Cổ phần Tư vấn, dịch vụ Tài sản - Bất động sản DATC 02 chính./ 83 Thẩm định viên giá KT Tổng Giám đốc Phó Tổng Giám đốc Nguyễn Trọng Lĩnh Thẻ Thẩm định viên số: IV06189 Nguyễn Đức Hoà