CƠ SỞ LÝ LUẬN VỀ ĐỊNH GIÁ BĐS THẾ CHẤP VÀ ÁP DỤNG PHƯƠNG PHÁP SO SÁNH TRONG ĐỊNH GIÁ BĐS THẾ CHẤP
Định giá BĐS thế chấp
1.1.1 Khái niệm, vai trò và phân loại BĐS thế chấp
1.1.1.1 Khái niệm BĐS thế chấp
Trong bối cảnh hội nhập kinh tế hiện nay, nhu cầu vay vốn để mở rộng sản xuất và kinh doanh ngày càng gia tăng, nhưng không phải ai cũng có sẵn vốn ban đầu Ngân hàng đóng vai trò trung gian tài chính, kết nối người thiếu vốn với người thừa vốn, giúp họ tiếp cận nguồn tài chính cần thiết Để được vay vốn từ ngân hàng, khách hàng thường phải có tài sản đảm bảo, chủ yếu là bất động sản Tuy nhiên, nhiều khách hàng chưa nắm rõ các khái niệm liên quan đến thế chấp và bảo lãnh, dẫn đến những hiểu lầm có thể gây rủi ro Do đó, việc hiểu rõ các khái niệm cơ bản là rất cần thiết để tránh những rủi ro không đáng có.
Theo Bộ luật Dân sự 2005, Điều 342, thế chấp tài sản là hành động mà bên thế chấp sử dụng tài sản thuộc sở hữu của mình để đảm bảo nghĩa vụ dân sự đối với bên nhận thế chấp, mà không chuyển giao quyền sở hữu tài sản đó cho bên nhận thế chấp.
Thế chấp bất động sản (BĐS) là việc sử dụng BĐS mà mình sở hữu hoặc sử dụng làm tài sản đảm bảo cho nghĩa vụ với bên cho vay Theo Điều 4 Luật Đất đai năm 2013, đất đai thuộc sở hữu toàn dân do Nhà nước quản lý và trao quyền sử dụng cho người dân Do đó, việc thế chấp BĐS ở Việt Nam chủ yếu liên quan đến thế chấp quyền sử dụng đất và quyền sở hữu nhà ở, tài sản trên đất.
1.1.1.2 Vai trò của BĐS thế chấp
Chủ sở hữu bất động sản (BĐS) có thể sử dụng tài sản của mình làm tài sản đảm bảo để vay vốn tại các tổ chức tín dụng (TCTD), tạo ra một hình thức huy động vốn nhanh chóng và hiệu quả cho cả cá nhân và tổ chức Điều này mang lại lợi ích lớn, vì trong thời gian vay vốn thế chấp, chủ sở hữu vẫn giữ quyền sử dụng BĐS và đồng thời có thêm nguồn vốn để phục vụ cho mục đích kinh doanh và sản xuất.
Đối với các tổ chức tín dụng (TCTD) và ngân hàng, hoạt động tín dụng là yếu tố chủ chốt và quan trọng nhất Khi cho vay, ngân hàng kỳ vọng vào khách hàng với dự án kinh doanh khả thi để đảm bảo khả năng trả nợ Để giảm thiểu rủi ro trong bối cảnh kinh tế biến động, ngân hàng yêu cầu khách hàng cung cấp tài sản thế chấp có giá trị cao, nhằm bảo đảm cho khoản vay Tài sản có giá trị lớn và tính thanh khoản cao sẽ giúp ngân hàng an tâm hơn trong việc cấp tín dụng Hơn nữa, việc nhận bất động sản thế chấp không chỉ tăng lợi nhuận cho ngân hàng mà còn góp phần tăng cường vốn dự trữ của tổ chức này.
Đối với các tổ chức kinh doanh tài chính, luân chuyển tiền tệ là hoạt động cốt lõi Do đó, việc nhận thế chấp bất động sản đóng vai trò quan trọng, giúp các tổ chức này duy trì hoạt động hiệu quả.
1.1.1.3 Phân loại BĐS thế chấp Để tạo điều kiện thuận lợi, linh hoạt cho khách hàng vay vốn, ngân hàng quy định các loại tài sản thế chấp, trong đó có BĐS BĐS luôn là một tài sản đảm bảo quan trọng BĐS thế chấp bao gồm:
- Nhà, công trình xây dựng gắn liền với đất đai, kể cả các tài sản gắn liền với nhà, công trình xây dựng đó;
- Các tài sản khác gắn liền với đất đai
Quyền sử dụng đất theo pháp luật Việt Nam có thể được thế chấp, tuy nhiên chỉ cá nhân, hộ gia đình và tổ chức kinh tế mới được phép thực hiện việc này Đất đai thuộc sở hữu toàn dân và do Nhà nước quản lý, với việc giao đất hoặc cho thuê cho các đối tượng sử dụng ổn định và lâu dài Cần phân biệt giữa việc thế chấp quyền sử dụng đất và thế chấp tài sản gắn liền với quyền sử dụng đất, vì không phải tất cả các trường hợp đều được phép thế chấp quyền sử dụng đất.
- Các tài sản do pháp luật quy định
Trong hoạt động tín dụng của ngân hàng, bất động sản (BĐS) thường được xem là tài sản không thể di dời, bao gồm nhà ở, nhà máy, khách sạn, nhà kho và cửa hàng Ngoài ra, hoa lợi, lợi tức và các quyền phát sinh từ BĐS thế chấp cũng được coi là tài sản thế chấp nếu có thỏa thuận giữa các bên hoặc theo quy định của pháp luật Nếu tài sản thế chấp được bảo hiểm, khoản tiền bảo hiểm cũng thuộc về tài sản thế chấp Đối với trường hợp thế chấp toàn bộ tài sản có vật phụ, vật phụ đó sẽ thuộc tài sản thế chấp, trong khi nếu chỉ thế chấp một phần BĐS có vật phụ, vật phụ chỉ thuộc tài sản thế chấp nếu có thỏa thuận giữa các bên.
Tất cả các BĐS thuộc sở hữu hợp pháp của doanh nghiệp và cá nhân đều có thể được thế chấp để vay vốn
Bất động sản (BĐS) thế chấp sẽ do bên thế chấp giữ, trừ khi có thỏa thuận khác giữa các bên hoặc có sự giữ của bên thứ ba BĐS đã đăng ký quyền sở hữu có thể được dùng để thế chấp nhằm đảm bảo thực hiện nhiều nghĩa vụ dân sự, miễn là giá trị của BĐS lớn hơn tổng nghĩa vụ dân sự được bảo đảm, trừ khi có thỏa thuận khác hoặc quy định pháp luật khác.
1.1.2 Các tiêu chuẩn của BĐS thế chấp
Bất động sản (BĐS) đóng vai trò quan trọng như một tài sản đảm bảo, chiếm tỷ lệ lớn trong tổng tài sản thế chấp tại ngân hàng Để được chấp nhận làm tài sản thế chấp, BĐS cần đáp ứng một số tiêu chuẩn nhất định.
- Thuộc quyền sở hữu, quản lý, sử dụng của khách hàng vay hoặc bên thứ 3 bảo lãnh
Để chứng minh điều kiện vay vốn, khách hàng hoặc bên bảo lãnh cần xuất trình giấy chứng nhận quyền sở hữu và quản lý bất động sản Đối với trường hợp thế chấp quyền sử dụng đất, khách hàng phải có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất hợp lệ và tuân thủ quy định của Luật đất đai, đồng thời đảm bảo quyền sử dụng đất vẫn còn hiệu lực.
Bất động sản (BĐS) của doanh nghiệp Nhà nước phải được Nhà nước giao cho doanh nghiệp quản lý và sử dụng Ngoài ra, BĐS này cũng được sử dụng để đảm bảo cho việc vay vốn theo quy định của pháp luật liên quan đến doanh nghiệp Nhà nước.
Bất động sản (BĐS) được phép giao dịch và có khả năng bán được khi pháp luật không cấm các hoạt động như mua, bán, tặng, cho, chuyển đổi, chuyển nhượng, cầm cố, thế chấp và bảo lãnh Đặc biệt, trong hoạt động cho vay thế chấp của các ngân hàng thương mại (NHTM), tính thanh khoản của BĐS thế chấp đóng vai trò rất quan trọng.
Bất động sản (BĐS) phải không có tranh chấp về quyền sở hữu hoặc quyền sử dụng, quản lý của khách hàng vay và bên bảo lãnh tại thời điểm ký hợp đồng bảo đảm Chủ sở hữu BĐS không bị kiện cáo bởi người thứ ba tại Tòa án hoặc cơ quan Nhà nước có thẩm quyền Để đảm bảo điều kiện này, các ngân hàng thường yêu cầu khách hàng hoặc bên bảo lãnh cam kết rằng BĐS không có tranh chấp và phải chịu trách nhiệm trước pháp luật về lời cam kết này.
- BĐS mà pháp luật quy định phải bảo hiểm thì khách hàng vay phải mua bảo hiểm BĐS trong thời gian bảo đảm tiền vay
1.1.3 Định giá BĐS thế chấp
THỰC TRẠNG ÁP DỤNG PHƯƠNG PHÁP SO SÁNH TRONG ĐỊNH GIÁ BĐS THẾ CHẤP TẠI CÁC NHTM VIỆT NAM
Khái quát chung về định giá BĐS thế chấp tại các NHTM Việt Nam 33 1 Quy trình định giá BĐS thế chấp tại các NHTM Việt Nam 33
2.1.1 Quy trình định giá BĐS thế chấp tại các NHTM Việt Nam
Trước đây, hoạt động định giá bất động sản (BĐS) thế chấp tại các ngân hàng thường do cán bộ tín dụng thực hiện, dẫn đến việc định giá không chuyên sâu và chỉ xem là bước nhỏ trong quy trình tín dụng Mức giá BĐS được xác định dựa trên khung giá do UBND tỉnh, thành phố ban hành hàng năm, gây ra tình trạng định giá không chính xác, ảnh hưởng đến cả khách hàng và ngân hàng trong bối cảnh cạnh tranh gay gắt Để khắc phục, Ngân hàng Nhà nước đã ban hành Nghị định 163/2006, cho phép các ngân hàng tự thỏa thuận mức giá BĐS, nhằm đảm bảo quyền lợi cho khách hàng và giảm thiểu rủi ro cho ngân hàng Hiện nay, hầu hết các ngân hàng thương mại đều có quy định riêng về cách xác định giá trị và quy trình định giá BĐS thế chấp để làm căn cứ vay vốn.
Nhiều ngân hàng như VietinBank, Techcombank, SHB, ACB, OceanBank và VP Bank đã thành lập bộ phận định giá độc lập nhằm đảm bảo tính khách quan và quyền lợi cho khách hàng Mặc dù mỗi ngân hàng có quy trình định giá riêng, nhưng nhìn chung, quy trình này vẫn bao gồm các bước cơ bản tương tự nhau.
Bước đầu tiên trong quy trình định giá bất động sản là nhận và kiểm tra hồ sơ thế chấp Chuyên viên định giá sẽ tiếp cận hồ sơ từ bộ phận quan hệ khách hàng và tiến hành kiểm tra tính đầy đủ và hợp pháp của các tài liệu mà khách hàng cung cấp Việc này nhằm đảm bảo rằng hồ sơ không cần phải bổ sung hay sửa chữa nhiều lần, giúp tiết kiệm thời gian và nâng cao hiệu quả công việc.
+ Đủ loại và số lượng theo yêu cầu
+ Có chữ ký và dấu xác nhận của cơ quan liên quan
+ Phù hợp về mặt nội dung giữa các tài liệu khác nhau trong hồ sơ
- Bước 2: Xác định nguồn thông tin để định giá Để định giá BĐS thế chấp có thể tiến hành trên cở sở 3 nguồn thông tin
Hồ sơ tài liệu và thông tin từ khách hàng là nguồn thông tin chính để đánh giá tình trạng và giá trị của tài sản bảo đảm.
Kết quả khảo sát thực tế giúp xác nhận thông tin từ khách hàng và phát hiện các vấn đề mới cần được định giá Biên bản ghi lại kết quả khảo sát cần có ít nhất hai chữ ký để đảm bảo tính chính xác và trung thực.
+ Các nguồn khác (chính quyền địa phương, công an, toà án, các ngân hàng khác, báo chí )
Thẩm định chủ sở hữu và sử dụng bất động sản (BĐS) là quá trình xác định danh tính của chủ sở hữu, người sử dụng, các đồng sở hữu và khả năng hành vi dân sự cũng như năng lực pháp luật của họ Điều này cũng bao gồm việc xác định người có thẩm quyền quyết định việc thế chấp BĐS, đặc biệt trong trường hợp tài sản thuộc về doanh nghiệp nhà nước hoặc công ty TNHH Mối quan hệ giữa chủ sở hữu, người sử dụng BĐS và bên được bảo lãnh (nếu có) được xác lập dựa trên các chứng từ sở hữu, hồ sơ pháp lý của chủ sở hữu và người được bảo lãnh.
Thẩm định quy hoạch sử dụng đất nơi bất động sản (BĐS) tọa lạc là cần thiết để xác định tình trạng quy hoạch của khu vực, bao gồm việc xem xét quy hoạch đã được phê duyệt hay chưa Đồng thời, việc đánh giá khả năng chuyển nhượng của BĐS cũng rất quan trọng, dựa trên các yếu tố như kiến trúc tổng thể, cơ sở hạ tầng, tình hình an ninh, kinh tế, chính trị, xã hội của khu vực, cũng như lợi thế thương mại và vị trí của BĐS Thông tin về các giao dịch chuyển nhượng trên thị trường cũng cần được xem xét để đưa ra quyết định chính xác.
Thẩm định tình trạng pháp lý và thực tế của bất động sản (BĐS) bao gồm việc kiểm tra tính đầy đủ, hợp lệ và phù hợp của các chứng từ sở hữu và sử dụng BĐS Cần xác định diện tích thực tế so với diện tích được công nhận trong các chứng từ, cũng như khả năng thế chấp BĐS theo quy định pháp luật Ngoài ra, cần làm rõ xem BĐS có đang trong tình trạng tranh chấp, bị thế chấp, chuyển nhượng, góp vốn hay liên doanh với tổ chức, cá nhân khác hay không, cũng như có bị kê biên hoặc ngăn chặn chuyển dịch quyền sở hữu và sử dụng hay không.
- Bước 4: Tiến hành định giá BĐS
Dựa trên thông tin từ khảo sát thực tế và đánh giá, chuyên viên định giá áp dụng phương pháp thích hợp để xác định giá trị bất động sản (BĐS) Việc này nhằm xác định giá trị BĐS thế chấp, làm cơ sở cho việc xác định mức cho vay tối đa và tính toán khả năng thu hồi nợ trong trường hợp xử lý BĐS thế chấp.
- Bước 5: Lập báo cáo thẩm định giá
Chuyên viên định giá có trách nhiệm lập báo cáo định giá sau khi hoàn tất quá trình định giá bất động sản (BĐS) thế chấp Báo cáo này sẽ nêu rõ ý kiến kết luận về việc có đồng ý nhận BĐS thế chấp hay không, cùng với trị giá định giá cụ thể Ngoài ra, chuyên viên cũng sẽ đề cập đến các điều kiện và phương pháp quản lý BĐS thế chấp, mức cho vay tối đa liên quan, và đề xuất những biện pháp quản lý BĐS thế chấp một cách an toàn và hiệu quả.
Chuyên viên định giá cần đề xuất các phương án xử lý trong những tình huống như thoả thuận rút bớt hoặc bổ sung bất động sản thế chấp Họ cũng phải xác định thời điểm ngân hàng có quyền xử lý bất động sản thế chấp và đảm bảo quyền lợi khi có nhiều nghĩa vụ khác nhau cùng tồn tại.
Hiện nay, việc xác định giá trị của BĐS thế chấp thường được tính theo 2 cách:
Mức tối đa được xác định bằng giá đất thực tế chuyển nhượng trên thị trường, miễn là giá này không vượt quá giá ghi trong khung giá đất do UBND tỉnh, thành phố quy định.
Mức tối đa cho giá đất chuyển nhượng trên thị trường không được vượt quá 70% so với giá thực tế nếu giá này cao hơn giá ghi trong khung giá đất của UBND tỉnh, thành phố nơi có đất.
Trong quá trình áp dụng, vẫn còn nhiều bất cập trong việc cho vay vốn Cách thứ nhất làm giảm khả năng cạnh tranh của ngân hàng vì giá trị quyền sử dụng đất do UBND địa phương quy định chỉ phục vụ mục đích tính thuế, không phản ánh giá trị thực tế trên thị trường, dẫn đến giá trị cho vay thấp Cách thứ hai cũng gặp khó khăn do thiếu minh bạch trong các giao dịch và thông tin không đầy đủ, khiến chuyên viên thẩm định ngân hàng khó xác định giá giao dịch thực tế trên thị trường.
2.1.2 Khái quát mô hình bộ phận định giá BĐS thế chấp tại ngân hàng
Mô hình tổ chức định giá được xây dựng và thực hiện theo quy định của pháp luật hiện hành, phù hợp với chiến lược kinh doanh của ngân hàng Mục tiêu là cung cấp dịch vụ khách hàng một cách liên tục và toàn diện, nhằm đáp ứng tối đa nhu cầu của khách hàng.
Hiện nay ở việt nam, có 2 mô hình tổ chức định giá của ngân hàng đó là:
GIẢI PHÁP NHẰM NÂNG CAO HIỆU QUẢ SỬ DỤNG PHƯƠNG PHÁP SO SÁNH TRONG ĐỊNH GIÁ BĐS THẾ CHẤP TẠI CÁC
Những định hướng về định giá BĐS nói chung và định giá BĐS thế chấp của các NHTM
Định hướng định giá BĐS
Xây dựng và phát triển hoạt động thẩm định bất động sản tại Việt Nam theo hướng chuyên nghiệp, độc lập và khách quan là rất quan trọng Điều này sẽ giúp hệ thống giá trị thị trường bất động sản trở nên công khai và minh bạch hơn, từ đó giải phóng và phát huy các nguồn lực Những giá trị thực của nguồn lực sẽ trở thành động lực thúc đẩy sự phát triển kinh tế - xã hội.
Xây dựng một hành lang pháp lý cho thẩm định giá phù hợp với cơ chế thị trường, đồng thời đảm bảo sự kiểm soát của Nhà nước và tuân thủ các thông lệ quốc tế trong khu vực Điều này nhằm nâng cao vai trò và vị trí của thẩm định giá bất động sản cũng như tài sản nói chung trong xã hội.
Tăng cường vai trò quản lý Nhà nước trong lĩnh vực thẩm định giá bất động sản (BĐS) là cần thiết để hình thành và phát triển hệ thống doanh nghiệp tư vấn thẩm định giá BĐS có sức cạnh tranh cao và uy tín trên thị trường trong nước Mục tiêu là mở rộng khả năng thẩm định giá ra thị trường các nước trong khu vực ASEAN, đồng thời định hướng định giá BĐS thế chấp của các ngân hàng thương mại (NHTM).
Thẩm định các dự án một cách nhanh chóng và chất lượng là yếu tố then chốt để đáp ứng kịp thời nhu cầu kinh doanh của các chi nhánh và toàn hệ thống.
Để nâng cao chất lượng công tác thẩm định, cần thường xuyên tổ chức các khóa tập huấn nhằm cải thiện trình độ và kỹ năng cho đội ngũ cán bộ Đồng thời, việc thực hiện kiểm tra chuyên đề thẩm định cũng rất quan trọng để đảm bảo tính chính xác và hiệu quả trong quá trình thẩm định.
Hoàn thiện các văn bản nghiệp vụ liên quan đến thẩm định, phối hợp với Bộ Tài chính để đào tạo và tập huấn nghiệp vụ thẩm định cho cán bộ và công chức có liên quan.
Cung cấp thông tin kịp thời về diễn biến kinh tế và điều chỉnh chính sách liên quan đến thẩm định là rất quan trọng Nâng cao chất lượng thông tin và dự báo rủi ro trong hoạt động tín dụng giúp cải thiện hiệu quả quản lý Hệ thống thông tin, báo cáo thống kê thẩm định và lưu trữ hồ sơ cần được hoàn thiện để đảm bảo tính chính xác và minh bạch trong quy trình thẩm định.
Để ngăn ngừa rủi ro tín dụng, cần nâng cao chất lượng công tác thẩm định theo chỉ đạo của hội đồng quản trị và tổng giám đốc Đồng thời, cần tăng cường kiểm tra việc tuân thủ quy trình nghiệp vụ thẩm định tại các chi nhánh.
- Hoàn thiện bộ máy làm công tác thẩm định chuyên trách từ trung tâm đên các chi nhánh để không ngừng nâng cao chất lượng công tác thẩm định.
Những giải pháp nhằm hoàn thiện phương pháp so sánh trong công tác định giá BĐS thế chấp tại các NHTM Việt Nam 81 1 Phát triển và hoàn thiện hệ thống thông tin dữ liệu về BĐS thế chấp làm
3.2.1 Phát triển và hoàn thiện hệ thống thông tin dữ liệu về BĐS thế chấp làm cơ sở cho công tác tra cứu thông tin so sánh
Dữ liệu thông tin về bất động sản (BĐS) đóng vai trò quan trọng trong việc định giá BĐS thế chấp, là căn cứ quyết định giá trị của BĐS Thông tin này giúp cán bộ định giá (CVĐG) hiểu rõ hồ sơ của BĐS cần định giá Do đó, việc xây dựng một hệ thống thông tin với số lượng lớn và chất lượng cao, cung cấp thông tin kịp thời cho CVĐG và nhân viên ngân hàng là rất cần thiết, nhằm hỗ trợ nhanh chóng trong quá trình định giá và quản lý BĐS hiệu quả Ngoài việc xây dựng dữ liệu, CVĐG cũng cần thường xuyên cập nhật thông tin về BĐS, vì vậy cơ sở dữ liệu cần được thiết kế để việc cập nhật thông tin trở nên dễ dàng.
Sử dụng dữ liệu và thông tin về bất động sản (BĐS) là cần thiết để áp dụng phương pháp so sánh trực tiếp trong việc định giá BĐS thế chấp Điều này giúp nắm bắt tình hình và sự biến động của BĐS đang thế chấp tại ngân hàng, từ đó đưa ra các biện pháp hiệu quả trong quản lý BĐS thế chấp.
Do vậy, để có được hệ thống thông tin đầy đủ, chính xác và phát triển, các NHTM ở Việt Nam hiện nay nên:
Để nâng cao hiệu quả thu thập thông tin khách hàng, cần đa dạng hóa các kênh thông tin, không chỉ phụ thuộc vào Trung tâm thông tin tín dụng CIC CVĐG nên chủ động thu thập và cập nhật thông tin về khách hàng và tài sản đảm bảo, đặc biệt là bất động sản, cả trước và sau khi định giá Việc gặp trực tiếp khách hàng để khai thác thông tin sẽ giúp thu thập thêm dữ liệu quan trọng, bổ sung cho hồ sơ vay Mặc dù thông tin thu thập có thể bị ảnh hưởng bởi ý kiến chủ quan của cán bộ thẩm định, nhưng những cuộc phỏng vấn trực tiếp thường mang lại thông tin giá trị, giúp đánh giá tính trung thực của khách hàng.
Để đánh giá chính xác thông tin về bất động sản (BĐS), CVĐG cần thực hiện các cuộc phỏng vấn trực tiếp với khách hàng và xuống tận nơi BĐS tọa lạc Việc xác định tính pháp lý của BĐS là rất quan trọng để tránh các trường hợp giả mạo giấy tờ Ngân hàng phối hợp với UBND xã, phường, thị trấn và các cơ quan như Sở Tài nguyên và Môi trường, Sở Xây dựng để thẩm tra giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, tình trạng tranh chấp và xác nhận bản đồ địa chính, nhằm xác định quyền sử dụng đất hợp pháp.
Để có các chính sách kịp thời đối với thị trường bất động sản (BĐS) và tài chính, cần thu thập thông tin về biến động thị trường một cách nhanh chóng Cụ thể, việc liên kết với các tổ chức, công ty kinh doanh BĐS, sàn giao dịch, trung tâm môi giới và cơ quan Nhà nước là rất quan trọng để nắm bắt tình hình thị trường và chính sách liên quan Nhà nước đóng vai trò quản lý trực tiếp thị trường BĐS và ban hành các quy định pháp luật cần thiết, trong khi các tổ chức và công ty kinh doanh BĐS là những yếu tố hoạt động trực tiếp trên thị trường, phản ánh tình hình và ảnh hưởng đến xu thế phát triển của thị trường.
Thứ ba, cần thiết lập hệ thống quản trị thông tin tín dụng tại hội sở chính và các chi nhánh nhằm xây dựng cơ sở dữ liệu khách hàng hiệu quả cho việc phân tích và xử lý thông tin Hệ thống này sẽ giúp phát hiện sớm các loại bất động sản không đủ điều kiện làm tài sản thế chấp cho hồ sơ vay vốn, từ đó rút ngắn thời gian định giá bất động sản Để đạt được mục tiêu này, cần chú ý đến một số điểm quan trọng.
- Thống nhất quá trình xử lý và thu thập thông tin trong quá trình định giá
- Phân rõ trách nhiệm, nội dung, mục tiêu của từng loại thông tin đối với nhân viên trực tiếp tổ chức thu thập
- Xây dựng mạng lưới thu thập thông tin ở các địa bàn cụ thể, tổ chức phân vùng thông tin
Thực hiện kiểm tra chéo các thông tin thu thập được, so sánh với dữ liệu từ các doanh nghiệp liên quan đến bất động sản cần định giá.
- Tổ chức thảo luận rút kinh nghiệm thực tế
Để xác nhận tình trạng nhà đất, bạn nên thường xuyên cập nhật thông tin từ các cơ quan như phòng tài nguyên môi trường, phòng đăng ký giao dịch bảo đảm, ban địa chính xã, trung tâm giao dịch bất động sản và các phương tiện thông tin truyền thông.
- Phát triển công nghệ ngân hàng
Ngân hàng cần phát triển phần mềm quản lý thông tin giá cả BĐS tại các khu vực, giúp cập nhật các BĐS được định giá làm tham chiếu Phòng định giá cần thường xuyên cập nhật thông tin định giá khu vực, bao gồm giá tham chiếu thị trường, khung giá của Nhà nước và giá từ các công ty định giá khác Việc cập nhật thông tin liên tục sẽ hỗ trợ CVĐG dự đoán xu hướng thay đổi giá BĐS trong tương lai Hệ thống thông tin cần được cập nhật online để mọi khu vực, chi nhánh có thể truy cập và lấy thông tin Các bộ phận liên quan cần phân công rà soát và cập nhật thông tin kịp thời để điều chỉnh khi cần thiết Hệ thống thông tin này sẽ giúp quá trình định giá trở nên thuận lợi, nhanh chóng và chính xác hơn Tuy nhiên, CVĐG cần lưu ý rằng thông tin chỉ mang tính tham khảo, do đó việc kiểm tra thực địa là cần thiết để tránh rủi ro lừa đảo cho ngân hàng.
3.2.2 Hoàn thiện quy trình, phương pháp định giá BĐS thế chấp
3.2.2.1 Hoàn thiện công tác thu thập, phân tích thông tin
Trước khi bắt đầu thu thập thông tin, CVĐG cần xác định rõ các loại thông tin cần thu thập và phân biệt giữa các nguồn thông tin chính và phụ.
Các thông tin cần thu thập có thể kể đến:
- Thông tin về tài sản mục tiêu
- Thông tin về các giao dịch thị trường làm căn cứ để so sánh, phân tích, đánh giá, điều chỉnh,
- Thông tin về các văn bản pháp lý của Nhà nước và của chính quyền đị phương có ảnh hưởng đến quyền khai thác các lợi ích của BĐS
- Thông tin tổng hợp về kinh tế, chính trị, văn hoá, xã hội,
Việc xác định các thông tin cần thu thập sẽ giúp cho TĐV tránh được khả năng bỏ sót các thông tin, nhất là thông tin quan trọng
Trong quá trình thu thập thông tin, các TĐV cần phân loại rõ ràng giữa nguồn thông tin chủ yếu và thứ yếu để đánh giá giá trị BĐS Đặc biệt, CVĐG phải xác định các nguồn thông tin đã sử dụng, từ đó kiểm tra độ tin cậy của những thông tin này.
Các thông tin liên quan đến hoạt động định giá có thể thu được từ nhiều nguồn khác nhau như:
- Qua khảo sát thực tế
- Qua cơ sở dữ liệu
Để đảm bảo độ tin cậy của thông tin và xác định tính thị trường của các thương vụ so sánh, CVĐG cần xác định nguồn thu thập thông tin từ các tổ chức liên quan như cơ quan chuyên môn và Chính phủ Việc lựa chọn nguồn thông tin phù hợp với từng hoàn cảnh cụ thể là rất quan trọng, và CVĐG nên ưu tiên các nguồn thông tin đáng tin cậy Ngoài ra, tùy thuộc vào loại và tính chất của thông tin, CVĐG cần chọn nguồn cung cấp thông tin thích hợp, tránh thu thập từ các nguồn không đủ tin cậy, chỉ nên xem xét các nguồn này như tham khảo hoặc bất đắc dĩ.
Việc thu thập thông tin cần được thực hiện một cách đa chiều và có sự thẩm tra kỹ lưỡng Không nên chấp nhận mọi thông tin một cách máy móc mà cần phân tích và đánh giá tính xác thực của chúng.
Việc thu thập thông tin từ nhiều nguồn khác nhau là cần thiết, nhưng không phải tất cả thông tin đều đáng tin cậy Sau khi thu thập, cần đối chiếu với kinh nghiệm cá nhân và phân tích thực tế thị trường để thẩm tra tính chính xác của thông tin, đảm bảo rằng những dữ liệu sử dụng là hoàn toàn đáng tin cậy.
Để nâng cao hiệu quả trong việc thu thập thông tin và khảo sát tài sản, việc trang bị cơ sở vật chất và phương tiện cần thiết cho công tác khảo sát hiện trạng tài sản là rất quan trọng.