Thực trạng áp dụng phương pháp so sánh trong định giá bất động sản thế chấp,

BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO NGÂN HÀNG NHÀ NƯỚC VIỆT NAM HỌC VIỆN NGÂN HÀNG KHÓA LUẬN TỐT NGHIỆP ========== Đề tài: THỰC TRẠNG ÁP DỤNG PHƯƠNG PHÁP SO SÁNH TRONG ĐỊNH GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN THẾ CHẤP TẠI CÁC NHTM VIỆT NAM THỰC TRẠNG VÀ GIẢI PHÁP Họ tên sinh viên: Nguyễn Thị Huyền Trang Mã sinh viên : 14A4010467 Lớp : TCDNE Khóa : 14 (2011-2015) Khoa : Tài Chính Hà Nội -2015 LỜI CAM ĐOAN Em xin cam đoan làm em làm giúp đỡ Giảng viên Thạc sỹ Nguyễn Văn Tâm, với thông tin có thực, có nguồn trích dẫn rõ ràng xuất phát từ thực tế Sinh viên Nguyễn Thị Huyền Trang MỤC LỤC DANH MỤC BẢNG BIỂU, SƠ ĐỒ, HÌNH VẼ DANH MỤC CHỮ VIẾT TẮT LỜI MỞ ĐẦU CHƯƠNG I CƠ SỞ LÝ LUẬN VỀ ĐỊNH GIÁ BĐS THẾ CHẤP VÀ ÁP DỤNG PHƯƠNG PHÁP SO SÁNH TRONG ĐỊNH GIÁ BĐS THẾ CHẤP .3 1.1 Định giá BĐS chấp .3 1.1.1 Khái niệm, vai trò phân loại BĐS chấp 1.1.2 Các tiêu chuẩn BĐS chấp 1.1.3 Định giá BĐS chấp 1.2 Phương pháp so sánh định giá BĐS chấp 16 1.2.1 Khái niệm đặc điểm phương pháp so sánh công tác định giá BĐS chấp 17 1.2.2 Bước tiến hành phương pháp so sánh 20 1.2.3 Quá trình điều chỉnh phương pháp so sánh: 23 1.3 Các nhân tố ảnh hưởng đến việc áp dụng phương pháp so sánh định giá BĐS chấp 28 1.3.1 Các yếu tố có mối liên hệ trực tiếp với BĐS 28 1.3.2 Các yếu tố chung bên 29 KẾT LUẬN CHƯƠNG I 32 CHƯƠNG II THỰC TRẠNG ÁP DỤNG PHƯƠNG PHÁP SO SÁNH TRONG ĐỊNH GIÁ BĐS THẾ CHẤP TẠI CÁC NHTM VIỆT NAM 33 2.1 Khái quát chung định giá BĐS chấp NHTM Việt Nam 33 2.1.1 Quy trình định giá BĐS chấp NHTM Việt Nam 33 2.1.2 Khái qt mơ hình phận định giá BĐS chấp ngân hàng 36 2.1.3 Khái quát quy định BĐS chấp ngân hàng 40 2.2 Thực trạng áp dụng phương pháp so sánh định giá BĐS chấp NHTM Việt Nam 43 2.2.1 Quy trình áp dụng phương pháp so sánh định giá BĐS chấp 43 2.2.2 Thực trạng áp dụng phương pháp so sánh định giá BĐS chấp ngân hàng Nông nghiệp phát triển nông thôn Việt nam (Agribank) 48 2.2.3 Thực trạng áp dụng phương pháp so sánh định giá BĐS chấp ngân hàng TMCP Sài gòn Hà nội (SHB) 54 2.2.4 Thực trạng áp dụng phương pháp so sánh định giá BĐS chấp ngân hàng TMCP Tiên phong (TP bank) 65 2.3 Đánh giá việc sử dụng phương pháp so sánh định giá BĐS chấp NHTM Việt Nam 74 2.3.1 Những mặt đạt 74 2.3.2 Hạn chế 75 2.3.3 Nguyên nhân 76 KẾT LUẬN CHƯƠNG II .79 CHƯƠNG III GIẢI PHÁP NHẰM NÂNG CAO HIỆU QUẢ SỬ DỤNG PHƯƠNG PHÁP SO SÁNH TRONG ĐỊNH GIÁ BĐS THẾ CHẤP TẠI CÁC NHTM VIỆT NAM 80 3.1 Những định hướng định giá BĐS nói chung định giá BĐS chấp NHTM 80 3.2 Những giải pháp nhằm hoàn thiện phương pháp so sánh công tác định giá BĐS chấp NHTM Việt Nam .81 3.2.1 Phát triển hoàn thiện hệ thống thông tin liệu BĐS chấp làm sở cho công tác tra cứu thông tin so sánh 81 3.2.2 Hồn thiện quy trình, phương pháp định giá BĐS chấp 84 3.2.3 Đẩy mạnh việc khảo sát xây dựng đơn giá đất thị trường 88 3.2.4 Xây dựng tỷ lệ điều chỉnh chung cho ngân hàng 88 3.2.5 Tăng cường hoạt động tái thẩm định BĐS chấp 89 3.2.6 Nâng cao việc đào tạo, bồi dưỡng chuyên gia định giá 90 3.2.7 Hoàn thiện hệ thống quy định định giá BĐS chấp hoạt động cho vay ngân hàng 92 3.2.8 Kết hợp phương pháp định giá phù hợp 92 3.2.9 Hoàn thiện cấu tổ chức máy định giá.93 3.3 Một số kiến nghị 93 3.3.1 Kiến nghị với phủ quan có thẩm quyền 93 3.3.2 Kiến nghị với Ngân hàng Nhà nước 100 KẾT LUẬN 101 DANH MỤC TÀI LIỆU THAM KHẢO .102 DANH MỤC BẢNG BIỂU, SƠ ĐỒ, HÌNH VẼ Bảng 2.1: Kết hoạt động kinh doanh Agribank 2010-2014 48 Bảng 2.2: Số liệu yếu tố định lượng BĐS so sánh 51 Bảng 2.3: Điều chỉnh yếu tố so sánh 51 Bảng 2.4: Kết hoạt động kinh doanh SHB 2010-2014 54 Bảng 2.5: Điều chỉnh yếu tố so sánh 61 Bảng 2.6: Kết hoạt động kinh doanh TPBank 2010-2014 66 Bảng 2.7 : Các yếu tố so sánh 68 Bảng 2.8: Điều chỉnh yếu tố so sánh 70 Sơ đồ 2.1: Sơ đồ tổ chức AMC 37 Sơ đồ 2.2: Sơ đồ tổ chức phòng ban định giá 39 DANH MỤC CHỮ VIẾT TẮT STT Chữ viết tắt Giải thích TSSS Tài sản so sánh CVĐG Chuyên viên định giá BĐS Bất động sản TMCP Thương mại cổ phần GCN QSDĐ Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất TQSH Thuộc quyền sở hữu UBND Ủy ban nhân dân NHTM Ngân hàng thương mại SXKD Sản xuất kinh doanh LỜI MỞ ĐẦU Tính cấp thiết đề tài Đi vay cho vay hoạt động chủ yếu nghiệp vụ NHTM, để tồn phát triển bên cạnh việc nhận tiền gửi ngân hàng phải ngày mở rộng hoạt động tín dụng, người vay cá nhân, hộ gia đình doanh nghiệp Một hoạt động cho vay chủ yếu hình thức cho vay có tài sản bảo đảm BĐS chấp Nhưng nhận chấp BĐS vấn đề phức tạp liên quan nhiều đến pháp luật Do đó, định giá BĐS chấp nghiệp vụ quan trọng hoạt động tín dụng NHTM Đây sở để ngân hàng định khoản cấp tín dụng cho khách hàng, thời giúp cho ngân hàng ước tính khoản tiền thu hồi phát BĐS trường hợp khách hàng khơng có khả toán khoản vay Việc đưa giá trị BĐS chấp ảnh hưởng trực tiếp đến quyền lợi khách hàng thân ngân hàng Hiện nay, NHTM chủ yếu sử dụng phương pháp so sánh để tiến hành xác định giá trị BĐS chấp, phương pháp dựa sở giá trị thị trường, yếu tố mà NHTM quan tâm Tuy nhiên có nhiều nguyên nhân chủ quan lẫn khách quan mà việc vận dụng phương pháp so sánh định giá BĐS chấp ngân hàng cịn gặp nhiều khó khăn, khó khăn mặt thơng tin, hạn chế NHTM, khó khăn từ phía khách hàng ….làm cho hoạt động cho vay chấp BĐS chưa đáp ứng nhu cầu vay vốn khách hàng hoạt động ngân hàng Nhận thấy tầm quan trọng việc xác định giá trị BĐS chấp phương pháp so sánh, tạo điều kiện cho việc phát triển hoạt động cho vay, giảm rủi ro cho NHTM, em lựa chọn đề tài: “Thực trạng áp dụng phương pháp so sánh định giá BĐS chấp NHTM Việt Nam Thực trạng giải pháp’’ để phục vụ cho nghiên cứu khóa luận Mục đích nghiên cứu đề tài Luận văn nhằm giải vấn đề sau: + Hệ thống hóa vấn đề định giá BĐS chấp + Phân tích – đánh giá thực trạng áp dụng phương pháp so sánh định giá hệ thống NHTM Việt Nam + Đề xuất số giải pháp hồn thiện cơng tác định giá BĐS chấp hệ thống NHTM Việt Nam Đối tượng phạm vi nghiên cứu Đối tượng nghiên cứu: Phương pháp so sánh định giá BĐS chấp Phạm vi nghiên cứu: Phương pháp so sánh định giá BĐS chấp hệ thống NHTM Việt Nam Phương pháp nghiên cứu Đề tài sử dụng phương pháp sau để nghiên cứu: - Phân tích, so sánh, đối chiếu, tổng hợp số liệu dựa tài liệu thu thập - Kế thừa kết công trình nghiên cứu trước Kết cấu đề tài Ngoài phần mở đầu kết luận, mục lục, danh mục bảng biểu, sơ đồ, tài liệu tham khảo, nội dung luận văn chia thành chương: Chương 1: Cơ sở lý luận định giá BĐS chấp áp dụng phương pháp so sánh định giá BĐS chấp Chương 2: Thực trạng áp dụng phương pháp so sánh định giá BĐS chấp NHTM Việt Nam Chương 3: Giải pháp nhằm nâng cao hiệu sử dụng phương pháp so sánh định giá BĐS chấp NHTM Việt Nam 1CHƯƠNGI CƠ SỞ LÝ LUẬN VỀ ĐỊNH GIÁ BĐS THẾ CHẤP VÀ ÁP DỤNG PHƯƠNG PHÁP SO SÁNH TRONG ĐỊNH GIÁ BĐS THẾ CHẤP 1.1 Định giá BĐS chấp 1.1.1 Khái niệm, vai trò phân loại BĐS chấp 1.1.1.1 Khái niệm BĐS chấp Trong giai đoạn hội nhập kinh tế nay, nhu cầu vay vốn để mở rộng sản xuất, kinh doanh, đầu tư, vv…ngày nhiều Nhưng có sẵn vốn ban đầu Ngân hàng với chức trung gian tài chính, đóng vai trị cầu nối người thiếu vốn người thừa vốn, giúp người thiếu vốn tiếp cận nguồn vốn Để ngân hàng cho vay vốn, phần lớn khách hàng vay phải có tài sản để đảm bảo cho khoản vay, chủ yếu tài sản đem đảm bảo BĐS (BĐS) Tuy nhiên, khách hàng vay nắm rõ ràng khái niệm chấp, bảo lãnh, mà hiểu cách mơ hồ, chung chung Do vậy, để tránh rủi ro đáng tiếc xảy ra, phải hiểu rõ khái niệm Bộ luật Dân 2005, Điều 342, Thế chấp tài sản việc bên (sau gọi bên chấp) dùng tài sản thuộc sở hữu để bảo đảm thực nghĩa vụ dân bên (sau gọi bên nhận chấp) không chuyển giao tài sản cho bên nhận chấp Thế chấp BĐS việc dùng BĐS thuộc quyền sở hữu sử dụng làm tài sản đảm bảo thực nghĩa vụ bên cho vay Ở nước ta, điều Luật đất đai năm 2013, có quy định: “Đất đai thuộc sở hữu toàn dân Nhà nước đại diện chủ sở hữu thống quản lý Nhà nước trao quyền sử dụng đất cho người sử dụng đất theo quy định”.Vì vậy, thực chất việc chấp BĐS nước ta chấp quyền sử dụng đất sở hữu nhà ở, tài sản đất 89 CVĐG khách hàng Việc đưa tỉ lệ điều chỉnh mang tính chủ quan ngân hàng , bù lại tránh tượng có đa dạng phong phú khả giá trị BĐS ước tính khu hoạt động tín dụng ngân hàng Để đưa tỉ lệ điều chỉnh hợp lý lại đòi hỏi cán lãnh đạo ngân hàng phải thực có kiến thức uyên thâm đa dạng lĩnh vực ngành nghề, xã hội như: văn hoá xã hội vùng, phong thuỷ, xây dựng, am hiểu thị trường, pháp luật đòi hỏi có kiến thức sâu lĩnh vực định giá Sau đó, ngân hàng cần tiền hành thu thập thơng tin đầy đủ biến động thị trường BĐS, kết hợp với sở nguồn thông tin BĐS chấp ngân hàng, vận dụng mơ hình tính tốn, để đưa tỷ lệ điều chỉnh thống Từ đó, CVĐG có sở vào để tiến hành định giá, khơng phải dựa cảm quan cá nhân 3.2.5 Tăng cường hoạt động tái thẩm định BĐS chấp Thị trường BĐS Việt Nam biến động phức tạp ảnh hưởng đến việc xác định giá trị BĐS rủi ro trình xác định giá trị tài sản chấp Việc thường xuyên tái định giá BĐS chấp giúp ngân hàng có khả nắm rõ giá trị BĐS, tính khoản BĐS, thời gian lý BĐS để trả nợ vay ngân hàng Bởi thực tế có BĐS chấp ngân hàng có giá tri cao tính khoản thời điểm lại khơng phải có đủ tiền để mua nhu cầu thời điểm BĐS thấp Định kỳ tái thẩm định BĐS chấp dịp để CVĐG ngân hàng bổ sung việc tìm hiểu, đánh giá lại tính pháp lý BĐS chấp Sẽ phức tạp dễ xảy tranh chấp với phần thiệt hại phía ngân hàng khơng đánh giá tính pháp lý BĐS Đối với BĐS chấp có tài sản gắn liền với đất việc tái định giá lại tài sản hội để ngân hàng xác định rõ tài sản thuộc quyền sở hữu ai, người quản lý sử dụng đất tài sản gắn liền với đất? Mục đích thẩm định tài sản nhằm xác định giá trị QSDĐ, giá trị tài sản gắn liền với đất làm sở thỏa thuận lại với khách hàng, làm xử lý tài sản bảo đảm 90 Công tác tái định giá BĐS chấp giúp ngân hàng tránh nhiều trường hợp BĐS chấp chấp, đăng ký giao dịch bảo đảm, ngân hàng không thu hồi vốn hợp đồng chấp, hợp đồng bảo lãnh bị tịa án xác định vơ hiệu theo quy định pháp luật Biện pháp thực hiện: Định kỳ hàng tháng hàng quý đơn vị cho vay cần tổ chức kiểm tra trực tiếp trường tình hình quản lý sử dụng BĐS chấp Khi tiến hành kiểm tra phải có đánh giá cụ thể tình trạng BĐS chấp như: hư hỏng, giảm giá trị…nguyên nhân tìm giải pháp khắc phục Nếu có thay đổi BĐS chấp đơn vị cho vay lập phiếu yêu cầu định giá lại BĐS chấp để tiến hành định giá lại BĐS chấp Thành lập tổ công tác đặc biệt thường xuyên giám sát hoạt động định giá có với thực tế hay khơng, có tn theo quy trình định giá khơng, có thu thập xử lý thơng tin xác không…Quy định xử phạt khen thưởng cụ thể với trường hợp tuân thủ không tuân thủ quy định ngân hàng 3.2.6 Nâng cao việc đào tạo, bồi dưỡng chuyên gia định giá Thực tế cho thấy, định giá BĐS chấp đòi hỏi người định giá phải có tính kiên nhẫn cẩn thận công việc thu thập xử lý số liệu Ngoài việc xem xét đặc điểm riêng biệt BĐS, CVĐG phải xem xét đến yếu tố rủi ro vơ hình yếu tố pháp luật ảnh hưởng đến giá trị BĐS Chính phức tạp đối tượng định giá trị lớn BĐS làm cho hoạt động định giá BĐS khó khăn phức tạp địi hỏi CVĐG phải có trình độ chun mơn cao đào tạo Bên cạnh đó, tính chất đặc biệt cơng việc định giá BĐS chấp nên nhân viên định giá phải đáp ứng số yêu cầu ý thức kỷ luật, trung thực, có phẩm chất đạo đức nghề nghiệp tốt đòi hỏi trách nhiệm trước pháp luật cao Sự trung thực CVĐG ảnh hưởng lớn đến kết định giá, CVĐG phải không tư lợi cá nhân, không thông đồng với khách hàng để nâng giá trị BĐS chấp cao so với giá trị thực tế Do vậy, yêu cầu đặt cần đạo tạo nguồn nhân lực chuyên sâu định giá BĐS sau: 91 - Thứ nhất, coi đào tạo nhân nội dung trọng tâm công tác nhân thời gian tới + Tổ chức đào tạo huấn luyện, nâng cao kiến thức cho CVĐG kiến thức lĩnh vực liên quan như: kiến trúc, xây dựng, phong thủy, nghiệp vụ kỹ thuật như: đọc vẽ, đánh giá chất lượng cịn lại cơng trình xây dựng,…Đây kiến thức rộng lớn cần thiết cho CVĐG Việc đào tạo tổ chức nước nước ngồi Các CVĐG tham gia khóa học ngắn hạn dài hạn phù hợp với nhân Đồng thời CVĐG cần quan tâm, tìm hiểu đặc điểm văn hóa, tập quán tâm lý đối tượng khách hàng khác + Phối hợp với trường đại học đào tạo chuyên ngành chuyên sâu thẩm định giá Đặt hàng đào tạo với trường dựa nhu cầu ngân hàng, kết hợp đào tạo lý thuyết thực tế + Tiếp tục thực chuyên mơn hóa theo ngun tắc thiết lập đội ngũ nhân theo lĩnh vực cụ thể như: Định giá đất, cơng trình xây dựng, nhà máy, nhà xưởng, động sản,…Khi CVĐG tập trung nghiên cứu sâu, am hiểu mảng nhỏ ăn khớp với Làm đem lại nhiều lợi ích cho ngân hàng Từng chuyên viên định giá thực định giá nhanh có nhiều hợp đồng định giá việc phân cơng không dẫn tới việc chồng chéo + Khuyến khích nhân viên học tập thi lấy chứng Thẩm định viên giá Khi nhân viên nâng cao chun mơn thực xác khoa học công tác thẩm định giá BĐS (linh hoạt quy trình áp dụng phương pháp định giá).Từ suất lao động tăng lên uy tín với khách hàng đảm bảo + Thường xuyên tổ chức buổi toạ đàm, khuyến khích tham luận khó khăn, vướng mắc, hay kinh nghiệm qúy báu, thiết thực việc thực quy chế cho vay, tuân thủ quy định đảm bảo tiền vay Từ đó, lãnh đạo cập nhật tâm tư, nguyện vọng nhân viên, tập hợp nhiều ý 92 kiến đề xuất, đưa giải pháp kịp thời nhằm nâng cao hiệu công tác thẩm định - Thứ hai, cần có sách đãi ngộ, lương thưởng hợp lý CVĐG quản lý tài sản đảm bảo tiền vay Điều nguồn động lực giúp cho nhân viên làm việc hiệu hơn, giúp CVĐG BĐS yên tâm làm việc với mức thu nhập hợp lý, đồng thời giúp cho kết định giá BĐS chấp có tính thuyết phục cao, bị ảnh hưởng tính khơng trung thực CVĐG 3.2.7 Hoàn thiện hệ thống quy định định giá BĐS chấp hoạt động cho vay ngân hàng + Quy định kim nam xác định phương hướng cách thức để tiến hành cơng việc Những quy định chuẩn hoạt động ngân hàng trôi chảy ngược lại, quy định ngân hàng không rõ ràng, cụ thể mà chồng chéo gây khó khăn q trình làm việc + Ngoài ra, với trường hợp định giá đặc biệt giá trị BĐS lớn, xét thấy kinh nghiệm CVĐG chưa đủ điều kiện đảm nhận nên th cơng ty định giá thực Mục đích rút ngắn thời gian định giá, nâng cao hiệu định giá BĐS chấp cho vay nhằm tăng uy tín với khách hàng đồng thời giảm thiểu tổn thất ngân hàng khách hàng không trả nợ 3.2.8 Kết hợp phương pháp định giá phù hợp Việc áp dụng phương pháp so sánh dễ thực phù hợp điều kiện thị trường BĐS có nhiều thơng tin so sánh Nếu thị trường trầm lắng, lượng thơng tin giao dịch hay định giá BĐS nhà riêng lẻ mà khu vực có diện tích lớn việc áp dụng phương pháp khơng cịn khả thi Vì vậy, ngân hàng phải khơng ngừng nghiên cứu, hồn thiện phương pháp khác để áp dụng quy trình định giá Mặt khác, việc định giá BĐS theo phương pháp so sánh trực tiếp nên lấy thơng tin xác lấy giao dịch trung tâm địa ốc ngân hàng thương mại, trung tâm 93 giao dịch BĐS quan có thẩm quyền hay đến tận nơi có BĐS so sánh để xem xét đánh giá Nói tóm lại phụ thuộc vào trường hợp cụ thể, CVĐG nên xem xét kĩ sau đưa phương pháp định giá hợp lí Có thể vận dụng phương pháp khác, không thiết sử dụng phương pháp so sánh 3.2.9 Hoàn thiện cấu tổ chức máy định giá Ngân hàng nên thành lập thêm phịng kiểm sốt chất lượng Đây người kiểm tra, đánh giá kết cuối định giá trước phát hành chứng thư, báo cáo định giá Bộ phận hoạt động độc lập với phòng thẩm định quy tụ thẩm định viên, CVĐG giỏi Sau kiểm tra, đánh giá cần phải thành công, hạn chế đề xuất kiến nghị CVĐG, thẩm định viên rút kinh nghiệm trình thực Trong số trường hợp phức tạp, phận tham gia cố vấn cho phòng thẩm định 3.3 Một số kiến nghị 3.3.1 Kiến nghị với phủ quan có thẩm quyền 3.3.1.1 Đẩy mạnh việc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất sở hữu nhà Đi vay cho vay hoạt động chủ yếu nghiệp vụ NHTM, để tồn phát triển bên cạnh việc nhận tiền gửi ngân hàng phải ngày mở rộng hoạt động tín dụng, người vay cá nhân, hộ gia đình doanh nghiệp Nhưng vấn đề đặt vay vốn đa phần phải có TSBĐ (trừ số trường hợp vay tín chấp) Và yêu cầu BĐS phải có giấy chứng nhận quyền sở dụng đất sử hữu cơng trình đất Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất sở hữu cơng trình đất đóng vai trị quan trọng, tạo lập tính pháp lý cho BĐS, phục vụ công tác thẩm định ngân hàng, sở để ngân hàng xem xét có nên cho vay hay không? Hiện nay, công tác cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất sở hữu cơng trình đất diễn chậm chạp tồn nhiều bất cập Có số trường hợp doanh nghiệp, cá nhân có nhu cầu vay vốn để phát triển hoạt động sản xuất kinh doanh, họ đầy đủ giấy tờ liên quan đến tài sản mình, làm hạn chế khả 94 phát triển doanh nghiệp, mặt khác hạn chế quy mơ tín dụng Ngân hàng Có nhiều nguyên nhân đẫn đến cấp giấy chứng nhận chậm như: - Cơ quan cơng quyền cịn gây phiền hà cho người có nhu cầu xin cấp giấy, vin vào việc phải cấp theo kế hoạch để làm khó người cần thực - Người dân số nơi thờ với việc cấp giấy chứng nhận khơng có nhu cầu thực quyền - Có địa phương, xã lấy tiền lệ phí cấp giấy chứng nhận để nộp thay thuế sử dụng đất nông nghiệp, việc thu tiền sử dụng đất hợp thức hoá quyền sử dụng đất chưa hợp lòng dân chưa phù hợp với thực tế sử dụng đất nước ta Để khắc phục tình trạng sử dụng biện pháp sau: - Tất trường hợp sử dụng đất ổn định đến thời điểm cấp giấy chứng nhận cấp khơng có tranh chấp Để thực điều địa phương cần có kế hoạch triển khai cụ thể, sau thông tin phương tiện thông tin đại chúng khoảng thời gian định (khoảng tháng) Sau thời gian khơng có tranh chấp, khiếu kiện cấp GCNQSDĐ cho người sử dụng Nếu có tranh chấp, khiếu kiện tập trung giải dứt điểm để cấp giấy Mọi khiếu kiện phát sinh sau ngày cấp giấy khơng có giá trị xem xét - Cần tăng cường thanh, kiểm tra cán thực thi công vụ nguyên nhân chậm trễ, có tình trạng gây phiền hà, nhũng nhiễu cán số địa phương, gây xúc cho người dân - Bên cạnh đó, tỉnh, thành phố cần tăng cường tuyên truyền, phổ biến pháp luật để người dân thực nghiêm quy định quyền nghĩa vụ người sử dụng đất; có trách nhiệm đăng ký quyền sử dụng đất quan Nhà nước Khi tốc độ cấp giấy chứng nhận đẩy nhanh tạo sở pháp lí cho giao dịch diễn thị trường BĐS nói chung giao dịch chấp BĐS tổ chức tín dụng nói riêng, tăng lượng khách hàng chấp BĐS có đủ điều kiện vay vốn, tốc độ cấp giấy chứng nhận đẩy mạnh trường hợp có để 95 điều kiện chấp vay vốn tăng lên, quy trình định giá nhanh chóng làm cho ngân hàng ngày phát triển, quy mô tín dụng ngân hàng mở rộng, ngân hàng ngày phát triển 3.3.1.2 Nâng cao giải pháp quản lý thúc đẩy thị trường BĐS phát triển Hiện nay, chưa có văn thức xác định rõ đầy đủ vai trị, vị trí, nội dung, phương pháp vận hành thị trường BĐS Các cấp quyền nhân dân lúng túng việc thực thủ tục về quyền sở hữu nhà, quyền sử dụng đất dẫn đến tình trạng phổ biến tự phát, giao dịch ngầm BĐS Thậm chí thị trường cịn tự phát theo hướng đầu thiếu lành mạnh Công tác quy hoạch sử dụng đất tập trung quy hoạch tổng thể, thiếu quy hoạch chi tiết cho khu vực thiếu công khai Để quản lý thúc đẩy thị trường phát triển trước mắt quan nhà nước phải kiểm tra, hạn chế mua bán trao tay BĐS, xố thị trường ảo, khơng cho chuyển đổi ngồi quản lý nhà nước giải pháp có tính chất lâu dài tồn cục là: - Nhà nước nên tham gia nhiều hơn, khẳng định vai trò chủ chốt cung BĐS thị trường Cần có sách điều tiết cung hợp lí, lấy làm sở để quản lí điều tiết thị trường Một thị trường lành mạnh minh bạch, cơng tác định giá tiến hành thuận lợi nhiều - Tăng cường công khai công tác quy hoạch, quy hoạch khu đô thị hoá nhằm tạo nhu cầu chuyển dịch đất đai, nguồn đất cho thị trường BĐS Công tác quy hoạch sử dụng đất năm gần triển khai diện rộng số tồn như: Quy hoạch mang tính chủ quan nhà quản lý, chưa bám sát thực tế định hướng phát triển kinh tế - xã hội, quy hoạch chi tiết sử dụng đất chưa cơng khai… - Củng cố vai trị phịng Địa đến địa bàn xã, phường, thị trấn Phịng Địa khơng có vai trị thống kê, kiểm kê, đăng ký sử dụng đất, quản lý sử dụng đất địa phương phụ trách mà cịn phải có chức quan trọng nắm vững quy hoạch sử dụng đất khu vực địa bàn Hiện nay, điều tra nhiều cán phịng Địa xã, phường nói khơng 96 biết khơng nghe thơng tin quy hoạch địa bàn phụ trách, điều gây khó khăn lớn cho cơng tác xác minh quy hoạch trình thẩm định Hơn nữa, số trường hợp, xác minh quy hoạch số cán Địa cho biết họ khơng có trách nhiệm cung cấp thơng tin quy hoạch thơng tin quy hoạch mang tính chất bảo mật, điều không làm phức tạp cho công tác định gây lòng tin vào quan nhà nước Do đó, việc xác định rõ trách nhiệm cán Địa việc làm cần thiết quan trọng 3.3.1.3 Nâng cao vai trò định giá BĐS, thành lập quan định giá BĐS - Nhà nước cần ban hành chi tiết đầy đủ tiêu chuẩn thẩm định giá Khuyến khích phát triển nghề định giá, tạo môi trường pháp lý thuận lợi cho việc thành lập tổ chức định giá Nâng cao vai trò Hội đồng thẩm định giá Việt Nam, để bước hoàn thiện lĩnh vực, dịch vụ chuyên nghiệp quan trọng kinh tế, lĩnh vực “Định giá” - Xây dựng tiêu chuẩn định giá phù hợp với kinh tế Việt Nam thông lệ quốc tế Phối hợp chặt chẽ với tổ chức, công ty định giá quốc tế để nâng cao lực lĩnh vực định giá - Nhà nước cần thay đổi phương thức xác định khung giá đất ban hành hàng năm theo hướng sát với giá thị trường tương ứng với khu vực Khung giá đất thường thấp nhiều so với giá thị trường, nhiều NHTM thường vào khung giá đất nhà nước ban hành để định giá BĐS chấp Điều làm cản trở việc thực quyền lợi BĐS - Hiện nay, ngân hàng tự định giá cho vay sở định giá Đó ví tượng “vừa đá bóng vừa thổi cịi” Khi khơng có quan định giá độc lập, khách hàng vay người chịu thiệt thòi chấp tài sản có BĐS Ngân hàng định giá cho vay mức độ an toàn, giá trị thật BĐS không đánh giá Trong thời gian tới cần có quan định giá độc lập, hay Nhà nước cần có quy định cụ thể vấn đề định giá ngân hàng để đảm bảo đầy đủ quyền lợi cho khách hàng vay Cơ quan 97 giúp Nhà nước quản lý BĐS tốt hơn, cung cấp thông tin cho nhà đầu tư, thẩm định viên có sở liệu đáng tin cậy để làm sở định giá - Ban hành văn pháp luật quy định cụ thể phương pháp, trình tự, tiêu chí chấm điểm cho hoạt động định giá BĐS chấp cho vay NHTM công ty định giá Thị trường BĐS kênh đầu tư quan trọng tác động mạnh mẽ đến kênh đầu tư khác, hoạt động định giá BĐS giới từ lâu quan tâm phát triển Việt Nam hoạt động mẻ Vì vậy, chưa có văn pháp luật quy định cụ thể hoạt động mà ngân hàng, tổ chức định giá dựa vào 12 tiêu chuẩn định giá Việt nam tự lập quy trình phương pháp định giá riêng Tuy nhiên tính pháp lý hệ thống tiêu chuẩn chưa cao nên ngân hàng chưa có tính thống đồng nước CVĐG muốn sử dụng nguồn thông tin từ ngân hàng hay công ty định giá gặp khó khăn Trong quan điểm Ngân hàng định giá thấp giá trị thực tế quan điểm công ty định giá lại định giá sát với giá thị trường Như vậy, BĐS định giá thành nhiều kết - BĐS hàng hóa nên giá vận hành theo quy luật cung cầu thị trường Tuy nhiên, BĐS loại hàng hóa đặc biệt có thay đổi chậm so với thị trường khác Theo quy định chung Nhà nước khung giá đất ban hành đầu năm sử dụng 01 năm tài đó.Thực tế, giá BĐS biến động nhiều năm theo tâm lý người tiêu dùng nhà đầu tư Do đó, giá đất ban hành từ đầu năm lạc hậu nhiều so với thực tế Điều gây thiệt hại tới ngân hàng phát mại tài sản xử lý khoản nợ xấu Nhà nước cần thiết xem xét quy định thời hạn thay đổi khung giá đất cho phù hợp với thị trường công khai minh bạch cách xác định khung giá đất 98 Đối với Bộ tài Bộ tài quan quản lý trực tiếp hoạt động tổ chức định giá, quy định cách thức hoạt động tổ chức này: tổ chức thi cấp thẻ thẩm định viên giá, ban hành tiêu chuẩn định giá, giám sát hoạt động doanh nghiệp đinh giá Trong thời gian tới, Bộ Tài nên thực số giải pháp sau nhằm phát triển hoạt động định giá BĐS sau: - Cần ban hành thông tư hướng dẫn kịp thời, cụ thể cho đơn vị thực hiện, phù hợp với tình hình kinh tế Định giá BĐS lĩnh vực liên quan đến nhiều lĩnh vực, quan nên tốc độ ban hành cá văn chậm trễ ảnh hưởng đến việc áp dụng phương pháp định giá thẩm định viên, CVĐG Để khắc phục ban hành thông tư cần thống nhất: + Nội dung thông tư phải cụ thể, rõ ràng, dễ hiểu, tránh nhầm lẫn, chồng chéo phù hợp với tình hình thực tế + Các thơng tư hướng dẫn phải thông báo rộng rãi đến tất quan, đơn vị, cá nhân có liên quan phương tiện thông tin đại chúng + Hướng dẫn, kiểm tra chặt chẽ việc áp dụng thơng tư đơn vị - Hồn thiện công tác kiểm tra chất lượng định giá các BĐS nói: hầu hết chất lượng định giá đơn vị chưa kiểm tra chặt chẽ, chưa có quan chun trách đảm nhận cơng tác Do đó, kết định giá phụ thuộc hầu hết vào đơn vi định giá, chất lượng nhiều chưa cao Bộ nên thường xuyên tiến hành kiểm tra chất lượng định giá biện pháp xử lý thích hợp trường hợp vi phạm - Tổ chức có hiệu cơng tác đào tạo thi thẻ thẩm định viên cho cá nhân: Nhận thấy cần thiết định giá kinh tế thị trường, năm gần nhu cầu học tập thi lấy thẩm định viên giá ngày gia tăng Tuy nhiên, chi đến số người cấp thẻ thẩm định viên giá chưa nhiều, 99 chất lượng đơi cịn chưa cao Trong thời gian tới, Bộ Tài cần có biện pháp để nâng cao số lượng chất lượng thẩm định viên cu thể như: + Trong trình đào tạo mời chun gia nước giảng dạy vừa để học hỏi thêm kinh nghiệm vừa nâng cao chất lượng đào tạo + Tổ chức khóa học thời điểm khác nhau, tạo điều kiện cho nhiều người tham gia, đáp ứng nhu cầu ngày tăng cao + Quản lý chặt chẽ hoạt động thẩm định viên cấp thẻ để có biện pháp xử lý kịp thời trường hợp vi phạm 3.3.1.4 Hoàn thiện thủ tục chấp BĐS Theo quy định Ngân hàng, khách hàng vay vốn ngồi điều kiện có dự án sản xuất kinh doanh hiệu quả, cịn phải có tài sản đảm bảo cho khoản vay mình.Tuy nhiên, khách hàng tư nhân hộ gia đình, vay vốn chủ yếu dùng giấy tờ nhà giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (gọi tắt sổ đỏ) để chấp Ngân hàng Khi chấp, khách hàng người trực tiếp giữ bảo quản tài sản, Ngân hàng giữ giấy tờ tài sản chấp Tờ đính kèm giấy tờ chứng nhận quyền sở hữu nhà quyền sử dụng đất phần ghi bị ghi BĐS chấp ngân hàng Sau khách hàng trả hết nợ, khách hàng ghi thêm dòng trả hết nợ Tuy nhiên khách hàng toán hết nợ cho Ngân hàng muốn bán tài sản với lí đáng khó thực bị ép giá, người mua ngại mua nhà chấp Từ thực tế trên, thiết nghĩ không Bộ tài nguyên môi trường mà quan chức cần xem lại việc quy định ghi thông tin ghi vào sổ đỏ người dân, thông tin chấp để vay vốn Ngân hàng Quy định khơng đảm bảo tính thẩm mỹ cho loại giấy tờ này, mà chí cịn chồng chéo cách quản lí hồ sơ Các quan thuộc Bộ tài nguyên môi trường cần vào số theo dõi, khách hàng trả hết nợ Ngân hàng giải chấp mang giấy tờ gốc đến để quan thực xóa thể chấp 100 3.3.2 Kiến nghị với Ngân hàng Nhà nước - Ngân hàng Nhà nước cần tạo mơi trường hành lang pháp lí thơng thống, đồng linh hoạt, nhanh chóng hồn thiện văn luật, đặc biệt văn hướng dẫn tài sản đảm bảo, cầm cố, chấp giúp cho ngân hàng cấp thực đúng, góp phần nâng cao chất lượng hoạt động - Thiết lập sách nhằm hỗ trợ hoạt động định giá BĐS chấp cho CVĐG ngân hàng - Hoàn thiện quy chế, quy định cụ thể cho cơng tác định giá tài sản chấp nói chung định giá BĐS chấp nói riêng NHNN cần xây dựng quy chuẩn chung cho toàn hoạt động định giá phù hợp với tình hình kinh tế tiêu chí hoạt động ngân hàng Quy chuẩn kim nam cho hoạt động định giá tồn hệ thống ngân hàng nói riêng kinh tế nói chung; - Nâng cao chất lượng cơng tác thơng tin tín dụng: NHTM cần phải có hệ thống thông tin hữu hiệu để phục vụ công tác định giá BĐS nói riêng thẩm định hồ sơ vay vốn nói chung NHNN xây dựng Trung tâm thơng tin tín dụng CIC Hệ thống CIC phần cải thiện tình trạng thiếu thơng tin tín dụng phục vụ công tác cho vay NHTM tổ chức tín dụng Tuy nhiên, việc thu thập thơng tin chưa thực hoàn toàn hiệu Số liệu cập nhật không kịp thời, độ tin cậy thấp khiến cho NHTM sử dụng nguồn thơng tin Ngun nhân chủ yếu tình trạng thơng tin CIC phần lớn từ doanh nghiệp tự cung cấp thường phản ánh sai lệch doanh nghiệp chưa thực đầy đủ pháp lệnh kế toán, chưa tuân thủ quy định cung cấp thông tin, thiếu tinh thần hợp tác…; - Thành lập văn phòng định giá BĐS có chức tương tự cơng ty kiểm toán: xây dựng tiêu chuẩn định giá cụ thể để từ tiến hành kiểm tra, giám sát hoạt động định giá BĐS ngân hàng, công ty hoạt động Việt Nam Xây dựng quy chế xử phạt rõ ràng với trường hợp định giá sai, định giá khơng theo quy trình 101 KẾT LUẬN Qua q trình nghiên cứu, phân tích, đánh giá thực trạng áp dụng phương pháp so sánh hoạt động định giá BĐS chấp hệ thống NHTM Việt Nam, khẳng định vai trò hoạt động thị trường BĐS lĩnh vực tín dụng ngân hàng Từ đó, cho ta thấy rõ vấn đề: - Vấn đề lý luận định giá BĐS nói chung định giá BĐS chấp nói riêng, vai trị phát triển kinh tế đặc biệt hoạt động tín dụng ngân hàng - Làm rõ nội dung quy định, quy trình việc định giá BĐS chấp phương pháp so sánh - Tìm hiểu thực trạng sử dụng phương pháp định giá BĐS chấp phương pháp so sánh hệ thống NHTM Việt Nam Thấy thuận lợi công tác định giá hay tồn tại, khó khăn ngân hàng sử dụng phương pháp định giá so sánh thực tế Qua đưa giải pháp nhằm khắc phục hạn chế Em mong với kết hợp đồng giải pháp đưa ra, đề tài có ý nghĩa thực tế, góp phần vào thành công việc áp dụng phương pháp so sánh công tác định giá BĐS chấp hệ thống NHTM Việt Nam Em xin chân thành cảm ơn Thạc sỹ Nguyễn Văn Tâm nhiệt tình hướng dẫn để giúp em hồn thành khóa luận Trong q trình thực hiện, khóa luận cịn nhiều thiếu sót hạn chế nhận thức kinh nghiệm Em mong nhận góp ý thầy, giáo để khóa luận hoàn thiện Em xin chân thành cảm ơn! 102 DANH MỤC TÀI LIỆU THAM KHẢO Học viện Ngân hàng: Tài liệu nguyên lý chung định giá tài sản, Định giá BĐS Báo cáo tài ngân hàng Agribank, SHB, Tienphong Luật dân 2005, luật Đất đai 2013, luật Nhà 2005 Hệ thống tiêu chuẩn thẩm định giá Việt Nam- Bộ Tài Nghị định số 163/2006/NĐ-CP giao dịch bảo đảm Quyết định 1300/QĐ-HĐQT ngày 03 tháng 12 năm 2007 Hội đồng quản trị NHNo& PTNT Việt Nam việc thực biện pháp bảo đảm tiền vay hệ thống NHNo & PTNT Việt Nam, quy định số 35 ngày 15/11/2014 giao dịch bảo đảm cấp tín dụng hệ thống NHNo & PTNT Việt Nam Quyết định số 113/2006/QĐ – TGĐ ngày 9/11/2006 quy trình thẩm định nhận tài sản bảo đảm tiền vay BĐS, định số 660/QĐ-TGĐ 11/6/2012 số vấn đề pháp lý tài sản bảo đảm BĐS ngân hàng SHB Quyết định số 192/2011/QĐ – TPB ngày 10/6/2011 quy định tài sản bảo đảm ngân hàng Tienphong Bank Luận án tiến sỹ: “Định giá BĐS chấp NHTM Việt Nam” tác giả Ngô Thị Phương Thảo 10 Luận văn tốt nghiệp: “Áp dụng phương pháp so sánh định giá BĐS chấp công ty thẩm định địa ốc Á Châu” 11 Luận văn tốt nghiệp: “Hồn thiện cơng tác định giá BĐS công ty TNHH MTV quản lý nợ khai thác tài sản ngân hàng TMCP Công Thương Việt Nam – chi nhánh Hà Nội” 12 Chuyên đề tốt nghiệp: “Nâng cao chất lượng hoạt động định giá BĐS chấp Ngân hàng TMCP Quốc tế Việt Nam - VIB chi nhánh 306 Tây Sơn” 13 Luận văn tốt nghiệp: "Phương pháp so sánh thẩm định giá tài sản vận dụng phương pháp thẩm định giá BĐS Việt Nam" 14 Trang web: http://cafef.vn, https://luatminhkhue.vn, http://www.sbv.gov.vn,… 15 Một số tài liệu tham khảo khác 103