Nghiên cứu ứng dụng công nghệ thông tin trong định giá bất động sản

Vũ Thành Bao Bộ giáo dục đào tạo Trờng đại học mỏ - địa chất -*** - Vũ Thành Bao Luận Văn thạc sĩ Kỹ thuật Nghiên cứu ứng dụng công nghệ thông tin định giá bất động sản Luận văn thạc sĩ kỹ thuật Năm 2007 Hà nội - 2007 Bộ giáo dục đào tạo Trờng đại học mỏ - địa chất -*** - Vũ Thành Bao Nghiên cứu ứng dụng công nghệ thông tin định giá bất động sản Chuyên ngành: Kỹ thuật trắc địa M* số: 60.52.85 Luận văn th¹c sÜ kü tht Ng−êi h−íng dÉn khoa häc PGS TS Ngun Träng San Hµ néi - 2007 Më đầu Tính cấp thiết đề tài Hiện nay, với phát triển mạnh mẽ công nghệ thông tin đ đóng góp tích cực vào lĩnh vực đời sống Việc triển khai rộng r i ứng dụng tin học vào nghiên cứu, lao động sản xuất đ đem lại hiệu kinh tế cao Tuy nhiên lĩnh vực, công việc lại có đặc điểm riêng, có yêu cầu xử lý thông tin khác đòi hỏi cần phải có hệ thống phần mềm riêng Việc ứng dụng Hệ thống thông tin địa lý (Geographic Information System GIS) quản lý tài nguyên đất nớc ta, đ có chuyển biến tích cực Đất đai nguồn tài nguyên vô quý thiên nhiên đ ban tặng cho ngời Việc quản lý sử dụng hiệu nguồn tài nguyên đem lại nhiều giá trị kinh tế Trong ph¸t triĨn nhanh cđa nỊn kinh tÕ cịng nh− sù phát triển mạnh mẽ trình đô thị hóa đất đai lại trở nên quan trọng có giá trị kinh tế cao Thị trờng bất động sản thị trờng quan trọng kinh tế Phát triển quản lý tốt thị trờng góp phần thúc đẩy kinh tế phát triển, tạo thuận lợi để thu hút đầu t thực có hiệu tiến trình hội nhập kinh tế quốc tế, đồng thời góp phần huy động nguồn nội lực to lớn để phát triển kinh tế - x hội đất nớc nớc ta, trình chuyển đổi từ kinh tế kế hoạch hóa tập trung sang kinh tế thị trờng nhiều thành phần, định hớng x hội chủ nghĩa Chủ trơng Đảng phát triển tăng cờng quản lý thị trờng bất động sản, sở tạo lập đồng yếu tố thị trờng, đổi nâng cao hiệu lực quản lý Nhà nớc kinh doanh bất động sản thị trờng bất động sản Thực chủ trơng quản lý điều tiết thị trờng bất động sản nay, Chính phủ đ ban hành Nghị định số 188/2004/NĐ - CP phơng pháp xác định giá đất khung giá loại đất Hàng năm tỉnh thành phố trực thuộc trung ơng, xây dựng khung giá loại đất công bố rộng r i vào ngày tháng hàng năm Trên thực tế, khung giá loại đất địa phơng công bố hàng năm so với giá thực tế giao dịch thị trờng bất động sản có chênh lệch lớn, dẫn đến giá bất động sản bị biến động diễn phức tạp Điều đòi hỏi phải xây dựng đợc phơng pháp định giá bất động sản khoa học thống tạo sở cho trình định giá bất động sản đợc thị trờng chấp nhận Việc gắn kết thông tin đất đai với thông tin bất động sản làm sở cho việc định giá bất động sản công việc cần thiết Nhận thấy tầm quan trọng vấn đề nêu trên, đ nghiên cứu thực đề tài Nghiên cứu ứng dụng công nghệ thông tin định giá bất động sản Mục đích đề tài Thông qua nghiên cứu thị trờng bất động sản, phân tích điều kiện liên quan đến định giá bất động sản, tiến hành xây dựng mô hình điều tra định giá khung giá đất, kết hợp với ứng dụng công nghệ thông tin nhằm định lợng việc định giá bất động sản theo công thức toán học Xây dựng mô hình quản lý thông tin định giá bất động sản Nội dung nghiên cứu Nội dung đề tài nghiên cứu thị trờng bất động sản nay, tìm yếu tố ảnh hởng tới giá bất động sản, phân tích liệu, điều tra khảo sát xây dựng mô hình định giá, xây dựng phơng pháp định giá bất động sản Nghiên cứu ứng dụng công nghệ thông tin, xây dựng sở liệu phần mềm định giá, tiến hành định giá bất động sản Yêu cầu nhiệm vụ đề tài - Nghiên cứu sở khoa học thông tin bất động sản, giá định giá bất động sản - Nghiên cứu văn pháp lý bất động sản - Hệ thống quản lý bất động sản - Nghiên cứu phơng pháp định giá bất động sản - Nghiên cứu điều kiện ảnh hớng đến giá bất động sản - Nghiên cứu công tác quản lý thị trờng bất động sản nớc Việt Nam, điều tra xây dựng mô hình định giá đất khung giá đất loại - Nghiên cứu xây dựng sở liệu định giá xây dựng phần mềm định giá bất động sản ý nghĩa khoa học thực tiễn đề tài Nghiên cứu thực trạng thị trờng bất động sản Việt Nam năm vừa qua, tiến hành phân tích đánh giá tác động yếu tố liên quan đến giá bất động sản Trên sở văn pháp lý Nhà nớc lĩnh vực quản lý đất đai, vận dụng kiến thức chuyên môn lĩnh vực Trắc địa, Địa kết hợp với ứng dụng công nghệ tin học để xây dựng phơng pháp định giá bất sản phù hợp với tình hình định giá bất động sản thị trờng Đề xuất giải pháp quản lý Nhà nớc đất đai, nhằm quản lý thống hiệu thị trờng bất ®éng s¶n ë n−íc ta hiƯn Bè cơc luận văn Luận văn đợc trình bày chơng với 99 trang, 36 hình, 11 bảng Trong trình thực luận văn với hớng dẫn tận tình thầy giáo PGS.TS Nguyễn Trọng San, giúp đỡ nhiệt tình thầy, cô giáo Bộ môn địa Tôi đ nhận đợc nhiều kiến thøc vµ tµi liƯu quan träng phơc vơ cho viƯc nghiên cứu Qua xin gửi lời cảm ơn sâu sắc tới thầy giáo PGS.TS Nguyễn Trọng San bày tỏ lòng cảm ơn chân thành đến thầy, cô giáo Bộ môn địa bạn đồng nghiệp đ giúp đỡ hoàn thành luận văn Với kiến thức chuyên môn nhiều hạn chế, kinh nghiệm thực tiễn cha sâu, đánh giá, phân tích không tránh khỏi thiếu sót kính mong nhận đợc đóng góp bảo thầy cô giáo bạn đồng nghiệp Chơng Bất động sản, thông tin bất động sản thị trờng bất động sản 1.1 Bất động sản 1.1.1 Khái niệm Bất động sản bao gồm đất đai vật chất nhân tạo phi nhân tạo gắn liền với đất đai Các vật chất gắn liền với đất đai vật hữu hình nhìn thấy sờ thấy, với thứ nằm phía bề mặt phía dới lòng đất Theo Khoản 1, Điều 181, Bộ luật Dân quy định: Bất động sản tài sản không di dời đợc bao gồm: - Đất đai; - Nhà ở, công trình xây dựng gắn liền với đất đai, kể tài sản gắn liền với nhà ở, công trình xây dựng đó; - Các tài sản khác gắn liền với đất đai; - Các tài sản khác theo quy định pháp luật 1.1.2 Điều kiện để tài sản đợc coi bất động sản - Là dạng vật chất có ích - Đợc nắm giữ cá nhân, cộng đồng ngời (phải có chủ sử hữu, chủ sử dụng xác định) - Đợc đo lờng đơn vị giá trị định, nghĩa đợc quy đổi thành đơn vị giao dịch - Không di dời đợc - Tồn lâu dài - Các tài sản gắn liền với đất: Cánh đồng muối, Vờn ơm, khu thí nghiệm nông lâm nghiệp - Ngoài có số tài sản khác pháp luật quy định nh: sân bay, bến tàu đợc coi bất động sản hoạt động gắn liền với công trình không di dời đợc Với điều kiện suy tất loại đất bất động sản 1.1.3 Đặc điểm bất động sản Bất động sản đợc biểu đặc điểm sau đây: 1.1.3.1 Tính cố định vị trí: đợc biểu giá trị khả sinh lời bất động sản gắn liền với vị trí cụ thể Giá trị khả sinh lời bất động sản chịu tác động mạnh mẽ yếu tố nh: - Điều kiện hạ tầng kỹ thuật có thuận lợi cho sinh hoạt, sản xuất hay không? - Khoảng cách từ bất động sản đến trung tâm kinh tế, trị, văn hóa x hội, đến địa điểm dịch vụ du lịch khu vực công cộng nh: trờng học, bệnh viện, siêu thị, khu vui chơi giải trí nh khả tiếp cận bất động sản với trung tâm - Bất động sản bị tác động yếu tố vùng yếu tố tự nhiên ảnh hởng hơn; yếu tố kinh tế x hội thờng xuyên biến đổi, thờng xuyên vận động yếu tố ảnh hởng nhiều 1.1.3.2 Tính bền vững Nh đ biết bất động sản bao gồm đất đai, công trình xây dựng đất, tài sản gắn liền với đất đai Những yếu tố mang tính bền vững bất động sản thờng đợc sử dụng khoảng thời gian dài Tuổi thọ trung bình bất động sản đợc tính tuổi thọ vật lý - khoảng thời gian mà bất động sản tồn đợc môi trờng tuổi thọ kinh tế khoảng thời gian bất động sản mang lại lợi ích kinh tÕ Ti thä vËt lý vµ ti thä kinh tế tác động qua lại lẫn nhau, định giá trị thực cho bất động sản Ngời quản lý thông tin bất động sản ngời định giá bất động sản phải nắm bắt đợc yếu tố để xác định thông tin giá trị cho bất động sản Tuổi thọ ngắn định đến tồn bất động sản 1.1.3.3 Tính đa dạng Trong thực tế tìm đợc hai bất động sản giống hệt bất động sản thay giống Điều nhiều nguyên nhân gây nên nh bất động sản khác vị trí lô đất khác nhau, kết cấu công trình kiến trúc xây dựng khác nhau; hớng đất cảnh quan khác Khi định giá so sánh cách rập khuôn mà phải ý tới tính dị biệt bất động sản khác 1.1.3.4 Tính ảnh hởng lẫn Đợc biểu thông qua môi trờng xung quanh tác động đến bất động sản thông qua hoạt ®éng kinh tÕ, x héi nh−: quy ho¹ch, kiÕn tróc, đô thị, mở đờng, cải tạo, sửa chữa, nâng cấp Bản thân bất động sản có tơng tác Tác động tích cực tiêu cực định giá bất động sản nh tăng giá, giảm giá 1.1.3.5 Tính giới hạn Do diện tích bề mặt có hạn nên tổng diện tích đất đai không đổi thị trờng đất đai có cân đối theo xu hớng cung nhỏ cầu (do dân số ngày tăng mà đất đai có hạn) Tính chất bất động sản làm xuất hiện tợng đầu bất động sản, làm cho thị trờng bất động sản bị biến động 1.1.3.6 Có giá trị lớn Nguyên nhân giá trị đất đai cao, chi phí xây dựng lớn khả tái tạo giá trị cao đất đai Nên bất động sản thờng có giá trị lớn, nhìn chung giá trị ổn định có xu hớng gia tăng, đó, bất động sản trở thành đối tợng để đầu t đơn giản để bảo toàn giá trị đồng tiền để dành đối tợng thu hút đầu 1.1.3.7 Có quản lý Nhà nớc Nhà nớc quản lý bất động sản thờng chặt chẽ, điều trớc hết tính chất đặc thù tính hữu hạn bất động sản định Bản chất tự nhiên bất động sản dịch chuyển đợc, nên việc quản lý bất động sản dễ dàng, cho dù thay đổi nhiều chủ sở hữu Pháp luật quy định việc giao dịch bất động sản thông qua chứng từ quyền sử dụng phải đợc đăng ký với quan có thẩm quyền, nhằm mục đích quản lý chặt chẽ bất động sản bảo vệ quyền chủ sở hữu 1.1 Phân loại bất động sản Đặc điểm loại bất động sản gắn liền với đất đai thân đất đai loại bất động sản quan trọng Tuy nhiên, tất loại bất động sản bất động sản hàng hóa tham gia vào thị trờng bất động sản Muốn trở hành hàng hóa, bất động sản phải có chủ sở hữu cụ thể, phải đợc pháp luật cho phép phải có đủ điều kiện để giao dịch nớc có chế độ đa sở hữu đất đất loại bất động sản hàng hóa nớc ta đất đai thuộc sở hữu toàn dân pháp luật không cho phép mua bán đất, đất hàng hóa, có quyền sử dụng đất đợc công nhận hàng hóa Bất động sản có nhiều loại, loại có đặc điểm công dụng khác Vì vậy, cần thiết phải phân loại để có cách ứng xử phù hợp với loại bất động sản khác Phân loại bất động sản theo hai nhóm: Nhóm bất động sản hình thành thông qua đầu t xây dựng nhóm bất động sản hình thành không qua đầu t xây dựng Trong nhóm bất động sản đợc hình thành thông qua đầu t xây dựng chia loại: - Bất động sản thuộc t liệu sinh hoạt ( nh bất động sản nhà ở) - Bất động sản thuộc t liệu sản xuất có: công nghiệp nh nhà xởng; bất động sản thơng mại, dịch vụ; - Bất động sản hạ tầng bao gồm hạ tầng kỹ thuật (đờng xá, cầu, cống, cấp nớc, thoát nớc, cấp điện, ), hạ tầng x hội nh trờng học, nhà trẻ, bu điện, công viên trụ sở quan quản lý Nhà nớc từ trung ơng đến địa phơng Trong nhóm bất động sản hình thành không thông qua đầu t xây dựng: Bất động sản chủ yếu thuộc t liệu sản xuất bao gồm đất trồng nông nghiệp, lâm nghiệp đất nuôi trồng thủy sản Việc phân nhóm nh phù hợp với đặc thù bất động sản, phục vụ cho việc xây dựng sách phát triển quản lý thị trờng bất động sản thông tin bất động sản Nh đ biết bất động sản đất đai tài sản vật chất gắn liền với đất đai Trong bất động sản đất đai thành tố quan trọng tạo nên bất động sản Nội dung quản lý đất đai quản lý thông tin không gian đất nh vị trí, kích thớc, diện tích đất , Các thông tin phi không gian nh địa danh, chủ sử dụng đất, phân loại sử dụng đất, công trình xây dựng đất, giá khu vực, hớng đất, hớng xây dựng, văn pháp lý , thông tin liên quan đến tài nguyên mặt đất, lòng đất, môi trờng sinh thái thông tin giá đất, quy hoạch, thuế đất, thông tin định giá 1.2.1 Nội dung thông tin bất động sản Bất động sản bao gồm đất đai công trình xây dựng đất, nội dung thông tin bất động sản đợc chia thành hai loại thông tin chính: thông tin không gian thông tin phi kh«ng gian 1.2.1.1 Th«ng tin kh«ng gian Néi dung thông tin không gian thông tin mô tả đối tợng đồ họa thông tin định danh đối tợng đồ họa Các đối tợng không gian cần đợc ghi nhận vị trí không gian đồ, mối quan hệ với đối tợng xung quanh số thuộc tính liên quan để mô tả đối tợng Thông tin vị trí đối tợng đồ kèm theo thông tin quan hệ không gian (topology), đợc thể qua ba kiểu quan hệ: liên thông nhau, kề nhau, nằm bao Thông tin không gian đất thông tin đợc hiển thị trực quan đồ Đối với đồ địa nội dung thông tin không gian bao gồm thông tin ranh giới hành chính, thông tin ranh giới thửa, hình dạng, độ rộng mặt tiền, chiều sâu đất, kích thớc cạnh, yếu tố tự nhiên, nhân tạo đất Trong thông tin ranh giới thông tin quan trọng nhất, yếu tố vùng để thể thông tin thuộc tính quan trọng đất 1.2.1.2 Thông tin thuộc tính Trong công tác định giá bất động sản nguồn thông tin thuéc tÝnh lµ mét néi dung quan träng, nã chøa đựng tất thông tin liên quan tới đất toàn thông tin bất động sản Nội dung thông tin thuộc tính bao gồm: - Thông tin thuộc tính đất, nguồn thông tin thông tin liên quan tới đất, bao gồm: thông tin khu vực hành chính, thông tin mảnh đồ, thông tin địa danh, vị trí đất, diện tích, mục đích sử dụng, nguồn gốc đất, văn pháp lý, trạng môi trờng - Thông tin công trình xây dựng đất, bao gồm thông tin diƯn tÝch x©y dùng, diƯn tÝch sư dơng, kiÕn tróc bất động sản, kết cấu nhà, hớng nhà, năm sử dụng, sân vờn, tờng bao, gara - Thông tin hoạt động bất động sản: thông tin hoạt động cho thuê, chấp, chuyển nhợng, thừa kế bất động sản - Thông tin chủ sử dụng, điều kiện pháp lý đất, bất động sản Nội dung thông tin chủ sử dụng bao gồm: tên chủ sử dụng, địa chỉ, giới tÝnh, ngµy sinh, sè chøng minh th−… 1.2.2 HƯ thèng thông tin bất động sản 1.2.2.1 Khái niệm Nh đ biết, đất đai thành tố quan trọng tạo nên bất động sản mà theo pháp luật nớc ta đất đai thuộc sở hữu toàn dân, Nhà nớc thống quản lý vậy, phải đặt vấn đề quan hệ đất đai với thị trờng bất động sản nh cho phù hợp Giải hợp lý thị trờng bất động sản tạo sở vững để khắc phục tiêu cực vấn đề sử dụng quản lý đất đai 90 Vì điều kiện thời gian có hạn nên xây dựng đợc sở liệu định giá tờ đồ địa số 2, phờng Ngô Quyền với 250 thửa, để tiến hành xây dựng sở liệu định giá cho đơn vị hành khác việc thao tác nh phần đ trình bày Kết giá đất ở, nhà định giá đợc phần sát với giá giao dịch thị trờng Với phần mềm định giá cung cấp cho ngời định giá, ngời có nhu cầu cung - cầu bất động sản biết đợc thông tin đất giá trị đất Phần mềm giúp ích cho quan quản lý Nhà nớc thực chức quản lý đất đai, quản lý nhà 91 Kết luận kiến nghị Qua trình nghiên cứu với nỗ lực cố gắng thân, hớng dẫn tận tình thầy giáo PGS.TS Nguyễn Trọng San, đ hoàn thành luận văn với số nội dung nh sau: Nghiên cứu tổng hợp bất động sản, định giá bất động sản, thông tin định giá bất động sản thuật toán để ứng dụng công nghệ thông tin vào định giá bất động sản Thiết kế xây dựng sở liệu chuẩn phục vụ công tác định giá bất động sản Xây dựng phần mềm định giá bất động sản với bất động sản đất ở, nhà khu vực dân c đô thị Thử nghiệm thành công công tác định giá bất động sản cho khu vực dân c, thuộc tờ đồ địa số 2, phờng Ngô Quyền, thành phố Nam Định với nội dung đ thực đợc nh sau: - Xây dựng sở liệu định giá bất động sản cho tờ đồ địa số 2, phờng Ngô Quyền, thành phố Nam Định - ứng dụng phần mềm định giá, định giá chi tiết 250 đất ở, nhà thuộc phờng Ngô Quyền, thành phố Nam Định Từ kết đ đạt đợc rút số nhận xét kiến nghị sau: - Phần mềm Mapinfo phần mềm quản lý thông tin bất động sản hiệu quả, quản lý đợc liệu không gian liệu thuộc tính, nhiên chức biên tập xử lý thông tin hạn chế - Khi đ xây dựng đợc sở liệu chuẩn phần mềm Mapinfo, kết hợp với th viện liên kết động MapObject đọc đợc liệu không gian liệu thuộc tính sở quan trọng, việc khai thác thông tin xây dựng phần mềm chuyên dụng khác - Ngôn ngữ lập trình Visual Basic ngôn ngữ lập trình bậc cao, đơn giản hiệu để xây dựng ứng dụng cách nhanh chóng - Ngày với phát triển mạnh mẽ công nghệ thông tin, việc ứng dụng phần mềm tin học đ đem lại hiệu lớn kinh tế nói chung công tác quản lý đất đai nói riêng Vì vậy, nhà định giá cần vận dụng 92 kiến thức tin học công tác định giá bất động sản, liên kết ngành có lĩnh vực chuyên môn quản lý đồ, quản lý đất đai, để thông tin định giá giá trị định giá bất động sản đợc công khai, đợc thị trờng chấp nhận Do thời gian có hạn, trình độ chuyên môn vỊ lÜnh vùc c«ng nghƯ th«ng tin cịng nh− kiÕn thức định giá bất động sản nhiều hạn chế Nên phần mềm định giá bất động sản xây dựng cha đợc hoàn hảo thiếu nhiều chức để cập nhật, tra cứu quản lý thị trờng bất động sản Trong thời gian tới, tiếp tục tìm hiểu cố gắng hoàn thiện chơng trình để phục vụ sản xuất cách hiệu Cuối cùng, lần xin bày tỏ lòng cảm ơn sâu sắc đến thầy giáo PGS.TS Nguyễn Trọng San đ tận tình hớng dẫn trình làm luận văn Qua đây, xin gửi lời cảm ơn đến thầy cô giáo Bộ môn Địa đ giúp đỡ thời gian vừa qua 93 Tài liệu tham khảo Bộ Xây dựng, Bộ Kế hoạch Đầu t, Bộ Tài nguyên Môi trờng, Bộ Tài chính, Hội thảo khoa học phát triển quản lý thị trờng bất động sản Việt Nam, Báo cáo hội thảo khoa học (2003) Báo cáo dự án (2006), Phơng án xác định giá đất khởi điểm để đấu thầu công trình đấu giá quyền sử dụng tạo vốn xây dựng sở hạ tầng khu tái định c Đông Đông Mạc, thành phố Nam Định, Ban Quản lý dự án khu vực, ủy ban nhân dân thành phố Nam Định Nguyễn Minh Hoàng (2005), Bài giảng nguyên lý chung định giá tài sản giá trị doanh nghiệp Nghị định 188 Chính phủ (2004), Về phơng pháp xác định giá đất khung giá loại đất Trần Thanh Phong, Ngun Träng To¸n (1998), Microsoft Access97 – Visual Basic từ A đến Z, Nhà xuất thống kê Quyết định ủy ban nhân dân tỉnh Nam Định (2006), Ban hành quy định giá loại đất địa bàn tỉnh Nam Định Quyết định UBND tỉnh Nam Định(2005), Quy định giá đất theo loại đờng, đoạn đờng phố Thành phố Nam Định, khu thị trấn, khu dân c tập trung nằm quốc lộ, tỉnh lộ, huyện lộ thuộc địa bàn tỉnh Nam Định Nguyễn Trọng San (2005), Các phơng pháp Trắc địa Bản đồ quản lý đất đai, (Bài giảng cho lớp sau đại học ngành Trắc địa), Trờng Đại học Mỏ - Địa chất Nguyễn Thế Thận, Trần Công Yên (2000), Tổ chức hệ thống thông tin địa lý GIS phần mềm Mapinfo 4.0, Nhà xuất Xây dựng 10 Thông t 114 Bộ Tài chính(2004), Hớng dẫn thực Nghị định 188 Chính phủ phơng pháp xác định giá đất khung giá loại đất 11 Viện nghiên cứu Địa (2004), Tuyển tập báo cáo hội nghị khoa học Trắc địa đồ quản lý đất ®ai lÇn thø nhÊt 94 Phơ lơc 95 M· nguồn chơng trình Nạp thông số Private Sub Form_Unload(Cancel As Integer)'Trong form FrmFlash Dim i%, ST$, TenFile$, Fo Set Fo = CreateObject("Scripting.FileSystemObject") Dim WordCount As Long, Word() As String, Npos As Long TenFile = App.Path & "\Tinh.csv"'CHUA TEN TINH VA MA TINH If Not Fo.FileExists(TenFile) Then GoTo Dim F_DVHC F_DVHC = FreeFile Open TenFile For Input As #F_DVHC i=0 Do While Not EOF(F_DVHC) On Error GoTo Line Input #F_DVHC, ST WordCount = TachXau(ST, ",", Word) i=i+1 ReDim Preserve Tinh(i) As TTinh Tinh(i).MaTinh = Val(Word(1)) Tinh(i).TenTinh = Word(2) Loop Close F_DVHC F_DVHC = FreeFile TenFile = App.Path & "\Huyen.csv"'CHUA TEN HUYEN VA MA HUYEN Open TenFile For Input As #F_DVHC i=0 Do While Not EOF(F_DVHC) On Error GoTo Line Input #F_DVHC, ST WordCount = TachXau(ST, ",", Word) i=i+1 ReDim Preserve Huyen(i) As THuyen Huyen(i).MaHuyen = Val(Word(1)) Huyen(i).TenHuyen = Word(2) Huyen(i).MaTinh = Val(Word(3)) Loop Close F_DVHC F_DVHC = FreeFile TenFile = App.Path & "\Xa.csv"'CHUA TEN XA VA MA XA Open TenFile For Input As #F_DVHC i=0 96 Do While Not EOF(F_DVHC) On Error GoTo Line Input #F_DVHC, ST WordCount = TachXau(ST, ",", Word) i=i+1 ReDim Preserve Xa(i) As TXa Xa(i).MaXa = Val(Word(1)) Xa(i).TenXa = Word(2) Xa(i).MaHuyen = Val(Word(3)) Loop Close F_DVHC F_DVHC = FreeFile TenFile = App.Path & "\Heso.csv"'CHUA CAC HE SO DINH GIA Open TenFile For Input As #F_DVHC i=0 Do While Not EOF(F_DVHC) On Error GoTo Line Input #F_DVHC, ST WordCount = TachXau(ST, ",", Word) i=i+1 ReDim Preserve Heso(i) As THeso Heso(i).Yeuto = Word(1) Heso(i).Mucdo = Word(2) Heso(i).Heso = Val(Word(3)) Loop Close F_DVHC SoTinh = UBound(Tinh) SoHuyen = UBound(Huyen) SoXa = UBound(Xa) Dim j& 'So huyen tinh i j=1 On Error GoTo ReDim NHuyen(SoTinh) For i = To SoTinh NHuyen(i) = Next i=1 Do While j < SoHuyen NHuyen(i) = NHuyen(i) + XTinh(i, NHuyen(i)) = Huyen(j).TenHuyen If Huyen(j + 1).MaTinh Huyen(j).MaTinh Then i = i + 'Chi so tinh End If j = j + 'Chi so huyen Loop NHuyen(i) = NHuyen(i) + XTinh(i, NHuyen(i)) = Huyen(j).TenHuyen j=1 ReDim NXa(SoHuyen) 97 For i = To SoHuyen NXa(i) = Next i=1 '''''''''''''''''''''''''''''''''''''''''''''''''''' Do While j < SoXa NXa(i) = NXa(i) + XHuyen(i, NXa(i)) = Xa(j).TenXa If Xa(j + 1).MaHuyen Xa(j).MaHuyen Then i = i + 'Chi so huyen End If j = j + 'Chi so xa Loop NXa(i) = NXa(i) + XHuyen(i, NXa(i)) = Xa(j).TenXa Exit Sub 1: MsgBox "File " & FileName & " đ bị thay đổi không tồn th mục cài đặt chơng trình", _ vbCritical, "Lỗi cài đặt" Exit Sub 2: MsgBox "loi" End Sub Nạp đơn vị hành Tỉnh: Private Sub Form_Load() MsGridDistrict.Rows = UBound(Tinh) + MsGridDistrict.ColAlignment(0) = MsGridDistrict.Col = MsGridDistrict.Row = MsGridDistrict.Text = "STT" MsGridDistrict.Col = MsGridDistrict.Text = "Tên tỉnh/thành phố" MsGridDistrict.ColWidth(1) = Me.Width - MsGridDistrict.ColWidth(0) Dim i& MsGridDistrict.Col = For i = To UBound(Tinh) MsGridDistrict.Row = i MsGridDistrict.Text = i Next MsGridDistrict.Col = For i = To UBound(Tinh) MsGridDistrict.Row = i MsGridDistrict.Text = Tinh(i).TenTinh Next End Sub Chọn quản lý thông tin đơn vị hành 98 Private Sub TreeViewDVHC_NodeClick(ByVal Node As MSComctlLib.Node) Dim DataPath$, ShpName$ If (Node.Text = "TP Nam §Þnh") Then FrmMain.Image1.Visible = True FrmMain.Map1.Visible = False Else FrmMain.Map1.Visible = True FrmMain.Image1.Visible = False End If If (Node.Text = "Ph−êng Ng« Qun") Then 'And (Right(Node.Parent.Key, 5) = "11301") Then 'DOC DU LIEU KHONG GIAN ShpName = "Vung_Region" DataPath = App.Path & "\data\T113\H11301\X1130119" nThuadat = ShapeRead(DataPath, ShpName) If FrmDistrict.Visible Then Unload FrmDistrict If FrmDVHC.Visible Then Unload FrmDVHC EnableToolbar True FrmMain.SetFocus '''DOC DU LIEU THUOC TINH ReDim Thuadat(nThuadat) As TThuadat Dim i&, n& Dim cnData As Object, rs As Object Set cnData = CreateObject("ADODB.Connection") Set rs = CreateObject("ADODB.Recordset") Dim path_DBF$ path_DBF = App.Path & "\data\T113\H11301\X1130119" ' thu muc chua file Vung_Region.dbf If OpenDBF(cnData, path_DBF) Then rs.Open "Select * from " & ShpName & ".dbf", cnData, 3, i=0 Do While Not rs.EOF i=i+1 On Error GoTo LoiRS Thuadat(i).FeatureID = i Thuadat(i).Shape = i Thuadat(i).KN_SINHLOI = Trim(rs!KN_SINHLOI) Thuadat(i).SOMATTIEN = Trim(rs!SOMATTIEN) Thuadat(i).DR_MATTIEN = Trim(rs!DR_MATTIEN) Thuadat(i).CS_THUADAT = Trim(rs!CS_THUADAT) Thuadat(i).DIENTICH = Trim(rs!DIENTICH) Thuadat(i).HINHDANG = Trim(rs!HINHDANG) Thuadat(i).TRDODANTRI = Trim(rs!TRDODANTRI) Thuadat(i).CC_PHAPLY = Trim(rs!CC_PHAPLY) Thuadat(i).HS_MTRUONG = Trim(rs!HS_MTRUONG) Thuadat(i).LOAINHA = Trim(rs!LOAINHA) Thuadat(i).DTXAYDUNG = Trim(rs!DTXAYDUNG) Thuadat(i).DTSUDUNG = Trim(rs!DTSUDUNG) Thuadat(i).HSCTRINH = Trim(rs!HSCTRINH) Thuadat(i).HSNAMSD = Trim(rs!HSNAMSD) 99 Thuadat(i).HSSANVUON = Trim(rs!HSSANVUON) Thuadat(i).SHT = Trim(rs!SHT) Thuadat(i).TOBDS = Trim(rs!TOBDS) Thuadat(i).TENCSD = Trim(rs!TENCSD) Thuadat(i).DIACHI = Trim(rs!DIACHI) Thuadat(i).NGUONGOC = Trim(rs!NGUONGOC) Thuadat(i).THOIHANSD = Trim(rs!THOIHANSD) Thuadat(i).MDSD = Trim(rs!MDSD) Thuadat(i).LOAIDPHO = Trim(rs!LOAIDPHO) Thuadat(i).VITRITHUA = Trim(rs!VITRITHUA) rs.MoveNext Loop rs.Close cnData.Close End If Set rs = Nothing Set cnData = Nothing FrmMain.Map1.Visible = True Dim j&, TG As TThuadat 'SAP XEP THONG TIN THUOC TINH For i = To nThuadat - For j = i + To nThuadat If Thuadat(i).SHT > Thuadat(j).SHT Then TG = Thuadat(i) Thuadat(i) = Thuadat(j) Thuadat(j) = TG End If Next Next End If FrmMain.mnuDinhgiaBDS.Enabled = True FrmMain.mnuView.Enabled = True Exit Sub LoiRS: MsgBox "D÷ liệu cha đợc chuẩn hóa", vbCritical, "Lỗi liệu" rs.Close cnData.Close End Sub Thu phóng, trợt đồ Dim zoomOutRect As MapObjects2.Rectangle If BamNut = "ZoomIn" Then Set curRectangle = Map1.TrackRectangle Set Map1.Extent = curRectangle ElseIf BamNut = "ZoomOut" Then Dim Loc As New Point Set zoomOutRect = Map1.Extent zoomOutRect.ScaleRectangle 1.5 100 Map1.Extent = zoomOutRect ElseIf BamNut = "Pan" Then Map1.Pan End If Xem thông tin đồ Private Sub DoInfo(X As Single, Y As Single) Dim k% Dim pinPoint As MapObjects2.Point k=0 Dim Lyr As MapObjects2.MapLayer Dim Recs As MapObjects2.Recordset Dim p As MapObjects2.Point For k = To Map1.Layers.Count - Set Lyr = Map1.Layers(k) Set p = Map1.ToMapPoint(X, Y) If Lyr.shapeType = moPolygon Then Set Recs = Lyr.SearchShape(p, moPointInPolygon, "") Else Set Recs = Lyr.SearchByDistance(p, Map1.ToMapDistance(100), "") End If If Recs.Count > Then Exit For Next If Recs.Count > Then Dim fld As MapObjects2.Field Dim j&, Sohieuthua& ',FeatureID&, j=0 For Each fld In Recs.Fields On Error GoTo If fld.Name = "SHT" Then Sohieuthua = Val(fld.ValueAsString) j=j+1 Next fld FrmGiatriBDS.CboThuaso.Text = Sohieuthua FrmGiatriBDS.CboThuaso.ListIndex = ListIndex(Sohieuthua) FrmGiatriBDS.Show Set fld = Nothing Else FrmGiatriBDS.Hide End If Set Lyr = Nothing Set p = Nothing Exit Sub 1: MsgBox "Dữ liệu Bản đồ địa cha đợc chuẩn hóa (Không có trờng SHT)", vbCritical, "Lỗi chuẩn hãa d÷ liƯu" Set fld = Nothing Set Lyr = Nothing Set p = Nothing End Sub 101 Định giá Bất động sản Public Function TinhgiatriBatdongsan(CurThua&) Dim HS, TongHS#, GiadatKV, DongiaThuadat TxtDiachiThuadat = Thuadat(CurThua).DIACHI If Len(Thuadat(CurThua).DIACHI) < 42 Then TxtDiachiThuadat = vbCrLf & TxtDiachiThuadat TxtSomattien = TimMucdo("SOMATTIEN" & Thuadat(CurThua).SOMATTIEN, HS) TxtHS_Somattien = HS TxtKhanangSinhloi = TimMucdo("KN_SINHLOI" & Thuadat(CurThua).KN_SINHLOI, HS) TxtHS_KhanangSinhloi = HS TxtHinhdang = TimMucdo("HINHDANG" & Thuadat(CurThua).HINHDANG, HS) TxtHS_Hinhdang = HS TxtTrinhdoDantri = TimMucdo("TRDODANTRI" & Thuadat(CurThua).TRDODANTRI, HS) TxtHS_TrinhdoDantri = HS TxtCancuPhaply = TimMucdo("CC_PHAPLY" & Thuadat(CurThua).CC_PHAPLY, HS) TxtHS_CancuPhaply = HS TxtHientrangMoiTruong = TimMucdo("HS_MTRUONG" & Thuadat(CurThua).HS_MTRUONG, HS) TxtHS_HientrangMoiTruong = HS TxtLoaiNha = TimMucdo("LOAINHA" & Thuadat(CurThua).LOAINHA, HS) TxtHS_LoaiNha = HS TxtCongtrinhXaydung = TimMucdo("HSCTRINH" & Thuadat(CurThua).HSCTRINH, HS) TxtHS_CongtrinhXaydung = HS TxtNamSudung = TimMucdo("HSNAMSD" & Thuadat(CurThua).HSNAMSD, HS) TxtHS_NamSudung = HS TxtSanvuon = TimMucdo("HSSANVUON" & Thuadat(CurThua).HSSANVUON, HS) TxtHS_Sanvuon = HS TxtLoaiDuongpho = Thuadat(CurThua).LOAIDPHO TxtVitrithua = Thuadat(CurThua).VITRITHUA GiadatKV = TimHeso("GIADATKV_" & Trim(TxtLoaiDuongpho) & Trim(TxtVitrithua)) TxtGiadatKhuvuc = Format(GiadatKV, "#,###") TxtDientich = Thuadat(CurThua).DIENTICH TxtDientichDat = Thuadat(CurThua).DIENTICH TxtHS_Dientich = HesoDT(Thuadat(CurThua).DIENTICH) TxtChieusauThuadat = Thuadat(CurThua).CS_THUADAT 102 TxtHS_ChieusauThuadat = HesoCSThuadat(Thuadat(CurThua).CS_THUADAT) TxtDorongMattienchinh = Thuadat(CurThua).DR_MATTIEN TxtHS_DorongMattienchinh = HesoDRMattien(Thuadat(CurThua).DR_MATTIEN) TxtDientichXaydung = Thuadat(CurThua).DTXAYDUNG TxtHS_DientichXaydung = HesoDTXD(Thuadat(CurThua).DTXAYDUNG) TxtDientichSudung = Thuadat(CurThua).DTSUDUNG TxtHS_DientichSudung = HesoDTSD(Thuadat(CurThua).DTSUDUNG) TxtMucdichSudung = Thuadat(CurThua).MDSD TxtNguongocThuadat = Thuadat(CurThua).NGUONGOC TxtThoihanSudung = Thuadat(CurThua).THOIHANSD TxtTenChusudung = Thuadat(CurThua).TENCSD TxtToBandoso = Thuadat(CurThua).TOBDS TongHS = Val(TxtHS_KhanangSinhloi) + Val(TxtHS_Somattien) + Val(TxtHS_DorongMattienchinh) + _ Val(TxtHS_ChieusauThuadat) + Val(TxtHS_Dientich) + Val(TxtHS_Hinhdang) + _ Val(TxtHS_LoaiNha) + Val(TxtHS_DientichXaydung) + Val(TxtHS_DientichSudung) + _ Val(TxtHS_CongtrinhXaydung) + Val(TxtHS_NamSudung) + Val(TxtHS_Sanvuon) + _ Val(TxtHS_TrinhdoDantri) + Val(TxtHS_CancuPhaply) + Val(TxtHS_HientrangMoiTruong) + DongiaThuadat = TongHS * Val(GiadatKV) TxtDongiaThuadat = Format(DongiaThuadat, "#,###") TinhgiatriBatdongsan = DongiaThuadat * Thuadat(CurThua).DIENTICH TxtGiatriBatDongsan = Format(TinhgiatriBatdongsan, "#,###") End Function T×m kiếm Bất động sản Private Sub CboDieukien_Click()'Tim kiem theo dieu kien If CboDieukien.ListIndex = CboDieukien.ListCount - Then Gioihanduoi = (CboDieukien.ListIndex - 3) * 500# Gioihantren = 1000000# Else If CboDieukien.ListIndex < Then Gioihanduoi = CboDieukien.ListIndex * 200# Gioihantren = (CboDieukien.ListIndex + 1) * 200# Else Gioihanduoi = (CboDieukien.ListIndex - 3) * 500# Gioihantren = (CboDieukien.ListIndex - 2) * 500# End If End If Dim i&, k& k=0 For i = To nThuadat 103 If (Thuadat(i).GIATRIBDS / 1000000# >= Gioihanduoi) And (Thuadat(i).GIATRIBDS / 1000000#