Phương pháp so sánh trong định giá bất động sản thế chấp tại ngân hàng việt nam

1 Giáo viên hướng dẫn Tiến Sĩ Ngô Thị Phương Thảo PHẦN A LỜI MỞ ĐẦU 1 Lý do lựa chọn đề tài Thời gian gần đây là những năm tháng đầy sóng gió đối với nền kinh tế và hệ thống ngân hàng Thực tế hiện nay[.]

1 Giáo viên hướng dẫn: Tiến Sĩ Ngô Thị Phương Thảo PHẦN A: LỜI MỞ ĐẦU Lý lựa chọn đề tài Thời gian gần năm tháng đầy sóng gió kinh tế hệ thống ngân hàng Thực tế ngân hàng thương mại Việt Nam có cách định giá tài sản khác nhau, tài sản ngân hàng cho kết định giá khác Nhiều thách thức diễn tầm quản lý kinh tế vĩ mô, tác động lớn ảnh hưởng đến sản xuất kinh doanh doanh nghiệp ngân hàng Hệ tích tụ có hàng trăm ngàn doanh nghiệp phá sản, nợ xấu hoạt động kinh doanh ngân hàng gia tăng đáng kể Theo đánh giá có khoảng 60% giá trị nợ xấu ngân hàng thương mại tài sản chấp bất động sản, chiếm khoảng 180 ngàn tỷ đồng, việc xử lý tài sản chấp gặp nhiều khó khăn, ngân hàng có phương pháp định giá khác cho kết định giá khác trình xử lý tài sản Vì vậy, cần thiết lựa chọn phương pháp định giá phù hợp để có kết khách quan, xác bảo đảm lợi ích bên tham gia giao dịch với ngân hàng như: xử lý cấn trừ nợ tài sản chấp, công ty khai thác tài sản mua lại, định giá để phát tài sản, định giá tài sản để thực việc mua bán, sáp nhập, hợp (M&A) ngân hàng Việc lựa chọn phương pháp định giá bất động sản xác, sát với giá trị thực tài sản giá trị bất động sản, đảm bảo lợi ích bên thúc đẩy giao dịch xử lý nợ, gán nợ, mua bán, …của ngân hàng diễn thuận lợi góp phần giải tỏa nguồn vốn tín dụng bất động sản bị đóng băng, tái tạo vốn cung cấp cho kinh tế Hiện nước ta sử dụng phương pháp so sánh cách phổ biến để định giá bất động sản chấp hoạt động tín dụng Để tìm hiểu rõ phương pháp em chọn đề tài “Phương pháp so sánh định giá bất động sản chấp ngân hàng Việt Nam” Mục đích nghiên cứu Với việc nghiên cứu đề tài này, em mong muốn đưa lý thuyết phương pháp so sánh bất động sản chấp ngân hàng thương mại Việt Nam nay, đồng thời đưa nhận xét việc áp dụng phương pháp vào thị trường Việt Nam, đồng thời tìm số bất lợi việc áp dụng đề xuất phương án giải Đối tượng phạm vi nghiên cứu Đối tượng phạm vi nghiên cứu đề tài tập chung phân tích sở, đặc điểm phương pháp so sánh trình vận dụng phương pháp thẩm định giá bất động sản chấp hoạt động tín dụng ngân hàng thương mại Việt Nam Nội dung nghiên cứu SV: Lê Bảo Yến – Lớp: QTKD Bất Động Sản 53o Yến – Lớp: QTKD Bất Động Sản 53n – Lớp: QTKD Bất Động Sản 53p: QTKD Bất Động Sản 53t Động Sản 53ng Sảo Yến – Lớp: QTKD Bất Động Sản 53n 53 Giáo viên hướng dẫn: Tiến Sĩ Ngô Thị Phương Thảo Lời mở đầu Nội dung nghiên cứu Chương : Cơ sở lý luận phương pháp so sánh áp dụng vào định giá bất động sản chấp Chương : Áp dụng phương pháp so sánh vào định giá bất động sản chấp Việt Nam Kết luận Trong trình tìm hiểu hạn chế trình độ thơng tin nên đề tài có thiếu sót Em mong thầy góp ý sửa chữa để em hồn chỉnh đề tài Cuối cùng, em xin cảm ơn Tiến Sĩ Ngơ Thị Phương Thảo giúp em hồn thành đề tài PHẦN B: NỘI DUNG NGHIÊN CỨU Chương : Cơ sở lý luận phương pháp so sánh áp dụng vào định giá bất động sản chấp Định giá bất động sản chấp 1.1 Khái niệm, vai trò phân loại BĐS chấp 1.1.1 Khái niệm BĐS chấp Trong quan hệ tín dụng khách hàng vay vốn tín dụng đảm bảo tài sản quan trọng chiếm tỷ lệ lớn, đặc biệt làm đảm bảo BĐS Tuy nhiên phần không nhỏ khách hàng vay không nắm rõ quy định Tổ chức thương mại, Bộ Luật Dân chí mơ hồ khái niệm chấp tài sản, thứ họ quan tâm việc vay vốn ngân hàng có chấp nhận hay khơng Sự chủ quan dẫn tới nhiều sai lầm đáng tiếc, đứng trước định vay vốn ngân hàng hay phát sinh quan hệ tín dụng cần phải tìm hiểu tường tận nó, khái niệm Bộ Luật Dân Sự năm 2005, điều 342 đưa khái niệm chấp tài sản: “Thế chấp tài sản việc bên dùng tài sản thuộc sở hữu để đảm bảo nghĩa vụ dân bên khơng chuyển giao tài sản cho bên nhận chấp” Bất động sản chấp bất đông sản thuộc sở hữu sử dụng cá nhân tổ chức đưa làm tài sản đảm bảo tiền vay vốn ngân hàng thương mại tổ chức tín dụng, SV: Lê Bảo Yến – Lớp: QTKD Bất Động Sản 53o Yến – Lớp: QTKD Bất Động Sản 53n – Lớp: QTKD Bất Động Sản 53p: QTKD Bất Động Sản 53t Động Sản 53ng Sảo Yến – Lớp: QTKD Bất Động Sản 53n 53 Giáo viên hướng dẫn: Tiến Sĩ Ngô Thị Phương Thảo đến thời hạn phải trả nợ họ hồn trả ngân hàng thương mại tổ chức tín dụng tiền nợ gốc lãi vay số khoản chi phí phát sinh khác (nếu có) Ở nước ta quy định, đất đai quyền sở hữu tồn dân, việc chấp BĐS nước ta thực chất chấp quyền sử dụng đất quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất 1.1.2 Đặc điểm bất động sản chấp • Bất động sản tài sản có giá trị lớn, đồng thời lại chịu tác động lớn thị trường Trong chấp, để đảm bảo an toàn cho ngân hàng, giá trị bất động sản chấp luôn định giá thấp giá trị thị trường thời điểm chấp Thông thường giá trị bất động sản chấp tính tương đương với giá trị thời điểm thị trường xấu nhất, mức giá thấp • Do đặc điểm bất động sản di dời, nên bất động sản đem chấp thực thể vật chất mà quyền liên quan đến bất động sản, chủ yếu quyền sử dụng đất quyền sở hữu nhà Đặc điểm quy định nước ta đất đai thuộc quyền sở hữu toàn dân, tổ chức, cá nhân có quyền sử dụng đất mà khơng có quyền sở hữu đất Tài sản bảo đảm bất động sản chấp khác với tài sản cầm cố là: tài sản cầm cố vật bất động sản chấp quyền bất động sản • Vì chấp bất động sản chất chấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà nên thời gian chấp người chủ bất động sản sử dụng, khai thác bất động sản khơng khơng thể trao đổi chuyển nhượng bất động sản thị trường Như đem chấp bất động sản ngân hàng người chủ bất động sản cịn quyền sử dụng mà khơng cịn quyền định đoạt chiếm hữu 1.1.3 Vai trò BĐS chấp a Đối với khách hàng vay vốn Thế chấp bất động sản hình thức đem bất động sản làm tài sản đảm bảo để vay vốn tổ chức tín dụng.Như giúp người chủ sở hữu sử dụng bất động sản thời gian chấp đồng thời lại có thêm lượng vốn cần thiết sử dụng cho mục đích mà họ muốn thực hiện.Đây mộthình thức huy động vốn cần thiết hiệu quả, nhanh chóng cá nhân tổ chức Tuy nhiên, tổ chức cá nhân sử dụng hình thức thường gặp phải khó khăn vướng mắc lớn, bất động sản đem chấp thường ngân hàng định giá mức giá thấp, giá thị trường trầm lắng Như giá trị bất động sản không đánh giá xác, gây thiệt thịi cho cá nhân tổ chức vay vốn b Đối với tổ chức tín dụng (chủ yếu Ngân Hàng Thương Mại) SV: Lê Bảo Yến – Lớp: QTKD Bất Động Sản 53o Yến – Lớp: QTKD Bất Động Sản 53n – Lớp: QTKD Bất Động Sản 53p: QTKD Bất Động Sản 53t Động Sản 53ng Sảo Yến – Lớp: QTKD Bất Động Sản 53n 53 Giáo viên hướng dẫn: Tiến Sĩ Ngơ Thị Phương Thảo • Ngân hàng tổ chức kinh doanh tài Vì luân chuyển tiền tệ hoạt động Nhận chấp bất động sản nói riêng nhận chấp tài sản nói chung hoạt động giúp luân chuyển tiền tệ đặn, để từ hoạt động ngân hàng diễn bình thường • Nhận chấp bất động sản làm tăng lượng vốn dự trữ tài sản ngân hàng (bất động sản), sinh lợi nhuận cho ngân hàng (lãi vay mà người chấp phải trả cho ngân hàng) • Nhận chấp bất động sản nói riêng tài sản bảo đảm nói chungđều nâng cao trách nhiệm thực cam kết trả nợ bên vay, đồng thời phòng ngừa rủi ro phương án trả nợ dự kiến bên vay không thực xảy rủi ro không lường trước c Đối với kinh tế Thế chấp bất động sản nhận chấp bất động sản hoạt động giúp cho ngân hàng hoạt động tốt.Không thế, việc ngân hàng tạo điều kiện cho tổ chức, cá nhân vay vốn để kinh doanh hay mở rộng kinh doanh thúc đẩy phát triển mạnh mẽ cho kinh tế.Từ giúp phát triển thị trường tài chính, tiền tệ.Sự bình ổn phát triển thị trường có tác động lớn tới ổn định phát triển toàn kinh tế Nhưng bên cạnh điều kiện thị trường trầm lắng, khách hàng khơng có khả tốn nợ với tính khoản BĐS chấp khơng cao, từ dễ dàng gây nợ xấu 1.1.4 Phân loại BĐS chấp Để tạo điều kiện thuận lợi cho khách hàng linh hoạt vấn đề cho vay.Ngân hàng quy định nhiều loại tài sản chấp có bất động sản.BĐS ln tài sản đảm bảo quan chiếm tỷ lệ lớn tổng số tài sản chấp khách hàng vay BĐS chấp gồm: - Nhà ở, cơng trình xây dựng gắn liều với đất, kể tài sản gắn liền với nhà ở, cơng trình xây dựng tài sản khác gắn liền với đất - Quyền sử dụng đất mà pháp luật đất đai quy định chấp - Trường hợp chấp toàn tài sản có vật phụ vật phụ thuộc tài sản chấp, bên có thỏa thuận - Các bất động sản khác theo quy định pháp luật Hoa lợi, lợi tức quyền phát sinh từ bất động sản chấp thuộc tài sản chấp, bên có thỏa thuận pháp luật quy định; trường hợp tài sản chấp bảo hiểm khoản tiền bảo hiểm thuộc tài sản chấp SV: Lê Bảo Yến – Lớp: QTKD Bất Động Sản 53o Yến – Lớp: QTKD Bất Động Sản 53n – Lớp: QTKD Bất Động Sản 53p: QTKD Bất Động Sản 53t Động Sản 53ng Sảo Yến – Lớp: QTKD Bất Động Sản 53n 53 Giáo viên hướng dẫn: Tiến Sĩ Ngô Thị Phương Thảo Bất động sản chấp phải bên chấp nắm giữ, trừ trường hợp bên có thỏa thuận bên chấp người thứ ba giữ Bất động sản phải có đăng ký quyền sở hữu chấp để đảm bảo thực nghĩa vụ dân sự, có giá trị lớn tổng nghĩa vụ dân bảo đảm trừ trường hợp có thỏa thuận khác pháp luật có quy định khác 1.2 Các tiêu chuẩn BĐS chấp Bất động sản chấp càn phải đảm bảo tiêu chuẩn sau đây: - Thuộc quyền sở hữu, quản lý sử dụng khách hàng bên vay bên bảo lãnh Để chứng minh điều kiện này, khách hàng vay bến bảo lãnh phải xuất trình giấy tờ chứng nhận sở hữu quyền quản lý tài sản tài sản.trường hợp chấp quyền sử dụng đất, khách hàng vay bên bảo lãnh phải có giáy chứng nhận quyền sử dụn đất chấp theo quy định pháp luật đất đai Đối với tài sản mà Nhà nước giao cho doanh nghiệp Nhà nước quản lý, sử dụng, doanh nghiệp phải chứng minh quyền chấp bảo lãnh bất động sản - Thuộc loại tài sản phép giao dịch Tài sản phép giao dịch hiểu loại tài sản mà pháp luật cho phép hoạt động không cấm mua, bán, tặng, cho, chuyển đổi, nhượng quyền, cầm cố, chấp, bảo lãnh giao dịch khác - Khơng có tranh chấp thời điểm ký kết hợp đồng đảm bảo Để thỏa mãn điều kiện này, chi nhánh yêu cầu khách hàng vay, bên bảo lãnh cam kết văng việc tài sản khơng có tranh chấp quyền sở hữu quyền sử dụng , quản lý tài sản phải chịu trách nhiệm trước pháp luật cam kết 1.3 Định giá BĐS chấp 1.3.1 Khái niệm vai trò định giá BĐS chấp a Khái niệm định giá BĐS chấp Bất Động Sản hàng hóa đặc biệt, giá trị bất động sản xác định cách đem so sánh cách ngẫu nhiên thị trường, khẳng định giá trị bất động sản cách khảo giá hàng ngồi chợ hay siêu thị, coi bất động sản hàng sản xuất hàng loạt để dễ dàng nhận định giá trị Bất động sản đặc biệt lẽ đất đai cấu thành lên bất động sản thuộc sở hữu toàn dân Nhà nước thống quản lý Bản thân đất đai lại có giá trị lớn chịu ảnh hưởng yếu tố kinh tế, trị, xác hội Mỗi yếu tố thời điểm khác tác động tới bất động sản khác SV: Lê Bảo Yến – Lớp: QTKD Bất Động Sản 53o Yến – Lớp: QTKD Bất Động Sản 53n – Lớp: QTKD Bất Động Sản 53p: QTKD Bất Động Sản 53t Động Sản 53ng Sảo Yến – Lớp: QTKD Bất Động Sản 53n 53 Giáo viên hướng dẫn: Tiến Sĩ Ngô Thị Phương Thảo mà giá trị thời điểm khác không cố định Nhìn chung đất đai, thân lại vấn đề nhạy cảm với tài sản gắn liều với đất nhà cửa, kho tàng thường có giá trị kinh tế, văn hóa, lịch sử… Điều nói lên khơng thể mang bất động sản cân, đo, đong, đếm hàng hóa thơng thường để gán giá trị cho Vậy định giá bất động sản ước tính cho mục đích cụ thể tài sản cụ thể hình thái tiền tệ với mục đích xác định Nói cách khác, định giá ước tính cho mục đích cụ thể tài sản cụ thể tai thời điểm xác định xem đến tất yếu tố thị trường bao gồm yếu tố đầu tư Thật vậy, định giá bất dộng sản kết hợp nghệ thuật khoa học phạm vi nội dung khoa học cần nhiều phần lại nghệ thuật Thật vậy, khía cạnh định giá bất động sản việc phân tích liệu tính tốn mặt tốn học giá trị bất động sản cịn khía cạnh nghệ thuật kỹ nắm bắt thông tin dùng để hỗ trợ cơng việc định giá q trình đưa đánh giá bất động sản cần hiểu nghệ thuật bày tỏ quan điểm dạng tính tốn để đạt mối quan tâm cụ thể lĩnh vực định định giá bất động sản thời điểm cụ thể b Vai trò định giá BĐS chấp  Vai trò định giá BĐS nói chung  Là cơng cụ để nhà nước quản lý, điều tiết, định hướng phát triển thị trường bất động sản - Thị trường bất động sản phát triển sôi động, cầu bất động sản lớn nhiều so với cung, với nạn đầu bất động sản, sốt ảo làm cho giá thị trường tăng lên cao không phản ánh giá trị thực chất bất động sảnm sốt ảo làm cho giá thị trường tăng lên cao không phản ánh giá trị thực bất động sản Vì định giá bất động sản có vai trị quan trọng việc xác định giá trị phù hợp bất động sản, qua chống tượng đầu cơ, góp phần minh bạch cho thị trường bất động sản Định giá bất động sản cần thiết đưa định liên quan đến bất động sản như: mua bán, chuyển nhượng, chấp, bảo lãnh, … - Giá trị bất động sản sở để Nhà nước thược sách thu thuế, lệ phí … liên quan đến đất đai để nộp vào ngân sách Nhà nước, sở để nhà nước tiến hành bồi thường thu hồi đất Định giá bất động sản công cụ cần thiết giúp cho nhà nước thực tốt chức quản lý mình, tránh lãng phí đồng thời đảm bảo lợi ích đáng cho người dân - Định giá bất động sản giúp đánh giá giá trị doanh nghiệp Nhà nước tiến hành cổ phần hóa Do trước giá trị đất đai doanh nghiệp Nhà nước thường chưa tính đến có thường mức thấp nhiều so với giá thị trường Vì giá trị đất đai trình cổ phần hóa khơng đánh giá lại ngân hàng nhà nước bị thất thoát lớn SV: Lê Bảo Yến – Lớp: QTKD Bất Động Sản 53o Yến – Lớp: QTKD Bất Động Sản 53n – Lớp: QTKD Bất Động Sản 53p: QTKD Bất Động Sản 53t Động Sản 53ng Sảo Yến – Lớp: QTKD Bất Động Sản 53n 53 Giáo viên hướng dẫn: Tiến Sĩ Ngơ Thị Phương Thảo - Xác định lại xác giá trị đất tránh tranh chấp giá đất đai nói vấn đề phổ biến tranh châos giá trị đất đai khơng có thống bên  Là sở để nhà kinh doanh bất động sản xây dựng chiến lược kinh doanh, lập dự án đầu tư Khi xây dựng chiến lược kinh doanh hay dự án đầu tư việc trước tiên phải tính tốn khoản thu chi tài dự án, từ biết dự án có khả thi hay khơng Bất động sản tài sản có giá trị lớn dự án đầu tư Vì việc định giá bất động sản giúp cho nhà đầu tư nắm rõ xác dự án mình, từ xây dụng lên kế hoạch, chiến kinh doanh phù hợp  Định giá bất động sản giúp cho xác định giá trị bất động sản chấp, sở để người dân chấp vay vốn sản xuất kinh doanh, phát triển kinh tế - Đối với việc định giá bất động sản chấp khoản vay đảm bảo lợi tức bất động sản Những người cho vay muốn cho vay khoản vay có đảm bảo hạn chế đến mức thấp rủi ro xảy giao dịch Thông thường, khoản vay đảm bảo giá trị tài sản đáng giá nên trường hợp người vay không trả nợ giá trị tài sản đảm bảo chấp sở để đảm bảo cho khoản vay - Mục tiêu định giá chấp định tổng giá trị tài sản đem chấp buộc phải đem bán tài sản Trong trường hợp khơng phải lúc đưa bất động sản vào thị trường thời điểm có lợi hồn cảnh thuận lợi Do người định giá phải tiến hành xem xét cẩn thận định giá trị tài sản bất động sản trường hợp điều kiện thị trường bất lợi Giá trị định giá khác xa so với định giá bán thị trường thời điểm đó.Như việc định giá chấp địnhgias khoản vay trường hợp người cho vay không muốn nhận rủi ro mức  Vai trò định giá BĐS chấp nói riêng Hiện thị trường bất động sản diễn bất ổn.Sự bất ổn hàm chứa nhiều nguyên nhân cầu lớn cung nhiều gây nên điều đó.Giá thị trương không phản anh giá trị thực bất động sản Thị trường bất động sản dần hình thành phát triển, tất yếu kéo theo hoạt động giao dịch chuyển nhượng, chuyển đổi mục đích sử dụng đất, cho, tặng, thừa kế, chấp… Sẽ vào ổn định theo xu ổn định thị trường Vậy hoạt động thị trường diễn dựa vào chẩn mực để giao dịch, để giá thị trường phản ánh giá trị bất động sản Chắc chắn có tác nhân thứ đứng giữ quan hệ giao dịch người cầm cân nảy mực, tác nhân định giá bất động sản Thật vậy, thay đổi mục đích sử dụng, thay đổi chủ sở hữu kiểm kê tài sản định kỳ…đều cần đến định giá bất động sản.Định giá điều kiện cần thiết đưa định liên quan đến tài sản bất động sản.Định giá bát động sản cơng việc khó khăn phức tạp SV: Lê Bảo Yến – Lớp: QTKD Bất Động Sản 53o Yến – Lớp: QTKD Bất Động Sản 53n – Lớp: QTKD Bất Động Sản 53p: QTKD Bất Động Sản 53t Động Sản 53ng Sảo Yến – Lớp: QTKD Bất Động Sản 53n 53 Giáo viên hướng dẫn: Tiến Sĩ Ngơ Thị Phương Thảo địi hỏi người định giá phải hội tụ đủ kiến thức chun mơn thơng thạo, nhuần nhuyễn mang tính khoa học.Bởi lẽ kết định giá bất động sản phụ thuộc nhiều vào ý kiến chủ quan người định giá.Nếu người định giá khơng có đủ kiến thức vơ tình đặt cho bất động sản giá trị phản ánh chưa xác giá trị thực bất động sản Hiện nay, Ngân hàng Nhà nước cho phép Ngân hàng thương mại tự thỏa thuận tự chịu trách nhiệm xác định giá trị bất động sản chấp với khách hàng xin vay Do đó, việc thẩm định giá bất động sản theo giá trị thị trường vấn đề khó khăn đặt cho tổ chức tín dụng Nếu định giá thấp, khách hàng không hài long, định giá cao, tổ chức tín dụng khó đảm bảo thu hồi nợ lãi vay trường hợp doanh nghiệp khả toán, buộc Ngân hàng phải lý tài sản chấp Đối với việc lý tài sản ngân hàng thương mại hoạt động phát sinh chủ yếu khách hàng vay vốn khả tốn nợ vay, ngân hồng thương mại phải xúc tiến lý tài sản chấp để thu hồi lãi vay nợ vay Trước lý tài sản, việc thẩm định giá tài sản cần thiết, tài sản lý qua phương thức 1.3.2 Căn nguyên tắc định giá BĐS chấp a Căn định giá BĐS chấp - Căn vào yếu tố trình lao động sản xuất: trình kết hợp yếu tố bản: lao động, tư liệu lao động, tài nguyên đất đai nguồn lực khác Định giá bất đông sản phải dựa sở số lượng chất lượng lao động, nguồn lực đặc điểm tài nguyên đất đai tham gia q trình lao động sản xuất - Căn vào chi phí hội sử dụng đất cơng trình : so sánh với sử dụng thay khác để xác định việc sử dụng tốt nhất, hiệu bất động sản thời điểm định giá - Căn vào thay đổi kinh tế: thay đổi sách nhà nước liên quan đến bất động sản, biến động thị trường, thay đổi nhu cầu người tiêu dung, thay đổi vật chất, tinh thần người dân…ảnh hưởng tới giá trị bất động sản - Dựa vào phù hợp đóng góp bất động sản vào quần thể bất động sản khu vực: vào phù hợp mục đích sử dụng bất động sản, thân bất động sản với quần thể bất động sản xung quanh đóng góp bất động sản xung quanh làm tăng giá trị bất động sản cần định giá - Dựa vào khả cạnh tranh bất động sản: vào cạnh tranh việc sử dụng tốt hiệu nhất, cạnh tranh cung, cầu cung cầu thị trường - Dựa vào lợi ích mang lại tương lai bất động sản: giá trị bất động sản xác định dựa vào lợi ích lợi ích tương lai mà mang lại cho chủ đầu tư b Nguyên tắc định giá BĐS chấp SV: Lê Bảo Yến – Lớp: QTKD Bất Động Sản 53o Yến – Lớp: QTKD Bất Động Sản 53n – Lớp: QTKD Bất Động Sản 53p: QTKD Bất Động Sản 53t Động Sản 53ng Sảo Yến – Lớp: QTKD Bất Động Sản 53n 53 Giáo viên hướng dẫn: Tiến Sĩ Ngô Thị Phương Thảo Giá bất động sản hình thành tác động qua lại ảnh hưởng lẫn ba mặt hiệuquả, tính khan tương đối yêu cầu hữu hiệu, mà nhân tố lại luôn biếnđộng, định giá đất cần phân tích tỷ mỷ điểm phán đốn xác xu hướng biến động, hiểubiết nhân tố cấu thành giá đất đai tương tác nhân tố, định giá chínhxác Trước nghiên cứu phương pháp định giá, cần nắm vững nguyên tắccơ định giá đất đai, lấy làm kim nam, phân tích cẩn thận nhân tố ảnh hưởng đếngiá đất đai, sử dụng cách linh hoạt phương pháp định giá đất đai, đưa phánđoán phù hợp giá đất đai Các nguyên tắc định giá đất trước hết hiểu nguyên tắc kinhtế, chúng có liên quan mật thiết tới học thuyết kinh tế thường thừa nhận có ảnh hưởng trựctiếp đến quan niệm đại giá thị trường Sau cần phải nhấn mạnh nhữngnguyên tắc xem xét cách riêng rẽ mà người ta thường sử dụng nguyêntắc mối liên quan chặt chẽ với nhau, chúng ln với bổ sung cho Trong kinh tế vận hành theo chế thị trường, việc định giá đất tuân thủ theo nguyên tắc cơbản trình bày đây:  Nguyên tắc sử dụng cao tốt Một bất động sản đánh giá sử dụng cao tốt thời điểm định giá cho thấy bất động sản sử dụng hợp pháp cho thu nhập ròng lớn có khả cho giá trị thu nhập ròng tương lai lớn nhất, sử dụng cao tốt tồn kéo dài liên tục khoảng thời gian định Sử dụng cao tốt xem số nguyên tắc quan trọng định giá bất động sản Nội dung nguyên tắc sử dụng cao tốt phản ánh mặt sau đây: - Về mặt vật chất, bất động sản đánh giá sử dụng cao tốt thỏa mãn nhiều lựa chọn sử dụng ( cho nhiều người cho người cụ thể); - Về mặt pháp luật, bất động sản đánh giá sử dụng cao tốt mà việc sử dụng bất động sản phải hợp pháp, nhà nước thừa nhận bảo hộ - Về mặt sử dụng, bất động sản đánh giá sử dụng cao tốt mà bất động sản cho thu nhập ròng cao cho giá trị thu nhập ròng tương lai cao SV: Lê Bảo Yến – Lớp: QTKD Bất Động Sản 53o Yến – Lớp: QTKD Bất Động Sản 53n – Lớp: QTKD Bất Động Sản 53p: QTKD Bất Động Sản 53t Động Sản 53ng Sảo Yến – Lớp: QTKD Bất Động Sản 53n 53 10 Giáo viên hướng dẫn: Tiến Sĩ Ngô Thị Phương Thảo - Về mặt thời gian, bất động sản đánh giá sử dụng cao tốt mà thời gian cho thu nhập ròng cao kéo dài  Nguyên tắc cung - cầu Nguyên tắc cho rằng: Giá thị trường xác định tương tác cung cầu Khi lượng cung tăng lên mà lượng cầu khơng tăng giảm giá thị trường giảm, lượng cung giảm mà lượng cầu không giảm tăng giá thị trường tăng lên, lượng cung lượng cầu tăng giảm giá tăng giảm tùy theo tốc độ tăng, giảm cung cầu, giá tăng tốc độ tăng cầu lớn cung ngược lại  Nguyên tắc đánh giá yếu tố tham gia trình tạo thu nhập thực từ bất động sản Nguyên tắc cho rằng, để ước tính giá trị thực bất động sản, cần phải đánh giá đầy đủ yếu tố tham gia trình tạo thu nhập thực từ bất động sản Việc đánh giá yếu tố nói thực thông qua hoạt động xem xét, đánh giá mặt giá trị yếu tố.Để đảm bảo tính đồng mặt giá trị, thường trình đánh giá người ta đưa giá trị yếu tố mặt thời gian Các yếu tố tham gia trình tạo thu nhập thực từ bất động sản bao gồm: Lao động, vốn, đất đai, quản lý  Nguyên tắc thay đổi Nguyên tắc cho giá thị trường loại bất động sản cụ thể khơng giữ ngun lực lượng tự nhiên, kinh tế, nhà nước pháp luật, xã hội môi trường tác động làm thay đổi giá trị bất động sản, thay đổi môi trường bất động sản, thay đổi xu thị trường loại bất động sản xu quy mô đầu tư bất động sản, chất lượng đầu tư bất động sản Sự thay đổi quy luật khách quan, diễn liên tục không phụ thuộc vào ý muốn chủ quan người, việc ước tính giá thị trường hay việc định giá sở giá thị trường có giá trị vào thời điểm định giá, bao hàm phản ánh xu tương lai bất động sản Nguyên tắc “thay đổi” vận dụng kết hợp với nguyên tắc “dự báo”  Nguyên tắc cân đối Cân đối thị trường bất động sản hiểu, đầu tư hợp lý yếu tố ảnh hưởng tới giá thị trường bất động sản bất động sản khu vực, vùng xác định, để giá trị thu từ chúng đạt tới mức cao Nguyên tắc cân đối có ý nghĩa kép - Khi áp dụng bất động sản riêng biệt: Nguyên tắc cho giá thị trường tối đa đạt tới yếu tố tạo bất động sản đạt tới trạng thái cân đối SV: Lê Bảo Yến – Lớp: QTKD Bất Động Sản 53o Yến – Lớp: QTKD Bất Động Sản 53n – Lớp: QTKD Bất Động Sản 53p: QTKD Bất Động Sản 53t Động Sản 53ng Sảo Yến – Lớp: QTKD Bất Động Sản 53n 53 10 19 Giáo viên hướng dẫn: Tiến Sĩ Ngô Thị Phương Thảo + Dùng số điểm ảnh hưởng tính cơng thức số học công thức kinh nghiệmlàm thước đo để so sánh Nghĩa dùng cơng thức định tính tốn số điểm ảnh hưởngcủa nhân tố, lấy điểm số làm để so sánh Về phương thức so sánh phần tử nhân tố, dùng phương pháp so sánhtrực tiếp, dùng phương pháp so sánh gián tiếp.Phương pháp so sánh trực tiếp trựctiếp đánh giá khác biệt đất chờ định giá với đất mẫu so sánh, xác định hệ số hiệuchỉnh so sánh Như lấy số điều kiện phần tử đất chờ định giá làm cơsố (100%), đem so sánh với số điều kiện phần tử đất mẫu giao dịch, phần tử đótốt đất chờ định giá, số điều kiện phần tử mẫu so sánh lớn 100%,nếu phần tử đất chờ định giá số điều kiện phần tử mẫu so sánh nhỏ hơn100% Phương pháp so sánh gián tiếp, phương pháp thông qua so sánh đất tiêu chuẩn (thửa đất)với đất chờ định giá đất mẫu so sánh để lập nên quan hệ so sánh đất chờ địnhgiá với mẫu đất so sánh Như lấy số điều kiện phần tử đất tiêu chuẩn làm cơsố - 100%, đồng thời xác định giá đất giá trị số điều kiện phần tử đất chờ định giá đất mẫu giao dịch, thông qua đất tiêu chuẩn mà xây dựng quan hệ so sánh đất chờ định giá với đất mẫu so sánh + Trên sở phân tích quan hệ tương quan giá đất với phần tử ảnh hưởng, tổngkết thành tiêu chuẩn lượng hoá quy luật điều kiện phần tử, định giá cụ thể, cứvào điều kiện tiêu phần tử đối chiếu với quy luật tiêu chuẩn nói trên, dựa vào kinhnghiệm người định giá để xác định số điều kiện nhân tố vàhệ số hiệu chỉnh - Dùng hệ số hiệu chỉnh nhân tố khu vực tính tốn để tiến hành hiệu chỉnh nhân tốkhu vực Cơng thức tính tốn sau: Giá mẫu so sánhsau hiệu chỉnhnhân tố khu vực = Giá mẫu giao dịch so sánh x Chỉ số điều kiện nhân tố khu vực đất chờ định giá Chỉ số điều kiện nhân tố khu vực đất mẫu so sánh f Hiệu chỉnh nhân tố cá biệt Nhân tố cá biệt nhân tố cấu thành đặc tính cá biệt đất (điều kiện đất)và sản sinh ảnh hưởng giá Nội dung việc so sánh nhân tố cá biệt chủ yếu có diệntích, hình dáng đất đai (thửa đất), địa hình, địa chất, chiều sâu đất so với mặt đường, vị trímặt đường Diện tích đất ảnh hưởng trực tiếp đến sử dụng đất đai Với mục đích sử dụng khác nhau, thường có yêu cầu diện tích phù hợp nhất, diện tích q nhỏ khơng thuận SV: Lê Bảo Yến – Lớp: QTKD Bất Động Sản 53o Yến – Lớp: QTKD Bất Động Sản 53n – Lớp: QTKD Bất Động Sản 53p: QTKD Bất Động Sản 53t Động Sản 53ng Sảo Yến – Lớp: QTKD Bất Động Sản 53n 53 19 20 Giáo viên hướng dẫn: Tiến Sĩ Ngô Thị Phương Thảo lợicho việc sử dụng; diện tích lớn lại ảnh hưởng đến hiệu ích sử dụng Vì diện tích có phùhợp hay khơng tiêu chí quan trọng để phân tích hiệu sử dụng đất Hình dáng đất khác ảnh hưởng đến hiệu sử dụng đất đai Trong điềukiện bình thường, đất hình chữ nhật hình vng thuận lợi cho việc sử dụng lànhững đất có hình tam giác hình bất quy tắc Điều kiện địa hình, địa chất đất ảnh hưởng trực tiếp đến sử dụng đất, điềukiện địa hình phẳng địa chất tốt nâng cao hiệu sử dụng đất Hiệu sử dụng đất thường có quy luật giảm dần theo chiều sâu giáp mặt đường phố Trong điều kiện với chiều rộng định, chiều sâu giáp đường phố sâu hiệu quảsử dụng đất kém, tỷ lệ chiều rộng, chiều sâu đạt trạng thái phù hợp hiệuquả sử dụng đất tốt Vị trí tiếp giáp mặt đường khác đất có ảnh hưởng đến hiệu sử dụng, nóichung xét từ việc sử dụng cho mục đích thương nghiệp, đất nằm góc phố có hiệu lớnhơn nhiều so với đất giáp mặt phố thông thường, đất góc phố ngã tư với đất gócphố ngã ba tồn khác biệt tiện ích sử dụng Mục đích hiệu chỉnh nhân tố cá biệt phải thông qua hiệu chỉnh loại trừ khác biệt vềgiá đất chờ định giá với đất mẫu so sánh sai khác nhân tố cá biệt tạonên, để thuận lợi cho việc xác định giá đất giá đất chờ định giá Phương pháp hiệu chỉnh nhân tố cá biệt bao gồm bước: - Xác định nhân tố so sánh; - Đánh giá hệ số điều chỉnh so sánh nhân tố; - Dùng hệ số hiệu chỉnh so sánh để hiệu chỉnh giá đất Trình tự phương pháp cơngthức tính tốn giống với phương pháp hiệu chỉnh nhân tố khu vực Do ảnh hưởng nhân tố khu vực việc sử dụng đất có đặc điểm riêng nênphương pháp xác định giá đất hệ số hiệu chỉnh so sánh phần tử khơng hồn tồn giống với phươngpháp xác định giá đất nhân tố khu vực, ngồi việc dùng kinh nghiệm điểm làmthước đo so sánh ra, cịn dùng phương pháp tiến hành phân tích quan hệ tương quan cácphân tử nhân tố với giá đất để xác định hệ số ảnh hưởng giá đất phần tử cá biệt g) Hiệu chỉnh số năm sử dụng SV: Lê Bảo Yến – Lớp: QTKD Bất Động Sản 53o Yến – Lớp: QTKD Bất Động Sản 53n – Lớp: QTKD Bất Động Sản 53p: QTKD Bất Động Sản 53t Động Sản 53ng Sảo Yến – Lớp: QTKD Bất Động Sản 53n 53 20