Hoàn thiện phương pháp so sánh trong định giá bất động sản tại các ngân hàng thương mại ở việt nam hiện nay,

NGÂN HÀNG NHÀ NƢỚC VIỆT NAM BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO HỌC VIỆN NGÂN HÀNG - - KHĨA LUẬN TỐT NGHIỆP ĐỀ TÀI: HỒN THIỆN PHƢƠNG PHÁP SO SÁNH TRONG ĐỊNH GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN TẠI CÁC NGÂN HÀNG THƢƠNG MẠI Ở VIỆT NAM HIỆN NAY Họ tên sinh viên : ĐÀO THỊ NGỌC HOA Lớp : TCDNC – K14 Khóa : 2011 - 2015 Khoa : TÀI CHÍNH Hà Nội, tháng 05 năm 2015 NGÂN HÀNG NHÀ NƢỚC VIỆT NAM BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO HỌC VIỆN NGÂN HÀNG - - KHĨA LUẬN TỐT NGHIỆP ĐỀ TÀI: HỒN THIỆN PHƢƠNG PHÁP SO SÁNH TRONG ĐỊNH GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN TẠI CÁC NGÂN HÀNG THƢƠNG MẠI Ở VIỆT NAM HIỆN NAY Họ tên sinh viên : ĐÀO THỊ NGỌC HOA Lớp : TCNDC – K14 Khóa : 2011 - 2015 Khoa : TÀI CHÍNH GVHD : TS PHẠM TIẾN ĐẠT Hà Nội, tháng 05 năm 2015 LỜI CAM ĐOAN Tôi xin cam đoan cơng trình nghiên cứu độc lập riêng tơi, dƣới hƣớng dẫn nhiệt tình TS Phạm Tiến Đạt Các số liệu sử dụng khóa luận tốt nghiệp hồn tồn xác có nguồn gốc rõ ràng Tác giả khóa luận Đào Thị Ngọc Hoa LỜI CẢM ƠN Lời cho em xin đƣợc bày tỏ lòng biết ơn kính trọng sâu sác TS Phạm Tiến Đạt ngƣời nhiệt tình hƣớng dẫn em suốt trình làm luận văn tốt nghiệp Thầy truyền cho em kiến thức bổ ích cung cấp tài liệu nhƣ dẫn quý báu Em học hỏi đƣợc nhiều phong cách làm việc nghiên cứu thầy Em xin bày tỏ lịng biết ơn tới thầy giáo khoa Tài chính, ngƣời trang bị cho em kiến thức chuyên ngành nhƣ sụ đạo q trình học tập Những kiến thức đƣợc thầy trang bị hành trang quý báu em Một lần em xin chân thành cảm ơn Quý thầy Ngƣời viết khóa luận Đào Thị Ngọc Hoa HỆ THỐNG BẢNG BIỂU – SƠ ĐỒ - HÌNH ẢNH Bảng 1: Tỷ lệ nợ xấu số NHTM Việt Nam (Đơn vị tính: %) 31 Bảng 2: Tiêu chí điều chỉnh theo phƣơng pháp so sánh Ngân hàng Công thƣơng Việt Nam 51 Bảng 3: Một số tiêu tín dụng Vietinbank năm 2014 44 Hình Tỷ lệ nợ xấu NHTMCP 30/09/2014 31 Sơ đồ Tóm tắt quy trình định giá NHTM 41 MỤC LỤC LỜI MỞ ĐẦU CHƯƠNG 1: CƠ SỞ LÝ LUẬN CHUNG VỀ PHƯƠNG PHÁP SO SÁNH TRONG ĐỊNH GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN TẠI CÁC NGÂN HÀNG THƯƠNG MẠI .3 1.1 Tổng quan định giá bất động sản ngân hàng thƣơng mại 1.1.1 Khái niệm đặc điểm Ngân hàng thƣơng mại 1.1.2 Lý luận chung định giá bất động sản Ngân hàng thƣơng mại 1.2 Lý luận chung phƣơng pháp so sánh định giá bất động sản Ngân hàng thƣơng mại 21 1.2.1 Cơ sở lý luận phƣơng pháp so sánh định giá bất động sản Ngân hàng thƣơng mại 21 1.2.2 Nội dung phƣơng pháp so sánh định giá BĐS NHTM 22 1.2.3 Các nhân tố ảnh hƣởng đến phƣơng pháp so sánh định giá bất động sản Ngân hàng thƣơng mại 27 CHƢƠNG 2: THỰC TRẠNG PHƢƠNG PHÁP SO SÁNH TRONG ĐỊNH GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN TẠI CÁC NGÂN HÀNG THƢƠNG MẠI Ở VIỆT NAM HIỆN NAY 30 2.1 Tổng quan tình hình hoạt động định giá bất động sản ngân hàng thƣơng mại Việt Nam thời gian qua 30 2.1.1 Tình hình hoạt động kinh doanh ngân hàng thƣơng mại Việt Nam thời gian qua 30 2.1.2 Tình hình hoạt động định giá bất động sản ngân hàng thƣơng mại Việt Nam 34 2.1.3 Các đƣợc áp dụng định giá BĐS 34 2.2 Thực trạng sử dụng phƣơng pháp so sánh định giá bất động sản ngân hàng thƣơng mại Việt Nam 39 2.2.1 Thực trạng quy trình sử dụng phƣơng pháp so sánh .39 2.2.2 Thực trạng tổ chức máy sử dụng phƣơng pháp 41 2.2.3 Tình cụ thể Ngân hàng Công thƣơng Việt Nam – VietinBank 43 2.3 Đánh giá thực trạng sử dụng phƣơng pháp so sánh định giá BĐS Ngân hàng thƣơng mại Việt Nam 61 2.3.1 Kết đạt đƣợc 61 2.3.2 Hạn chế nguyên nhân 61 CHƢƠNG 3: HOÀN THIỆN ÁP DỤNG PHƢƠNG PHÁP SO SÁNH TRONG ĐỊNH GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN TẠI CÁC NHTM Ở VIỆT NAM HIỆN NAY .68 3.1 Định hƣớng mục tiêu ngân hàng thƣơng mai hoạt động định giá bất động sản Ngân hàng 68 3.1.1 Định hƣớng ngân hàng thƣơng mại hoạt động định giá BĐS Ngân hàng 68 3.1.2 Mục tiêu NHTM hoạt động định giá BĐS 69 3.2 Giải pháp hoàn thiện áp dụng phƣơng pháp so sánh thẩm định giá bất động sản NHTM Việt Nam 70 3.2.1 Về cán tổ chức hoạt động thẩm định giá 70 3.2.2 Về liệu lƣu trữ liệu 73 3.2.3 Về quy trình phƣơng pháp định giá 75 3.3 Kiến nghị 77 3.3.1 Kiến nghị với Ngân hàng Nhà nƣớc 77 3.3.2 Kiến nghị với NHTM 78 3.3.3 Kiến nghị với Chính phủ 78 3.3.4 Kiến nghị với khách hàng vay vốn 79 KẾT LUẬN 80 TÀI LIỆU THAM KHẢO 81 DANH MỤC CHỮ CÁI VIẾT TẮT Viết tắt Tên đầy đủ Tiếng Việt BĐS Bất động sản BĐSTC Bất động sản chấp TSĐB Tài sản đảm bảo CBĐG Cán định giá CBTĐ Cán thẩm định UBND Ủy ban nhân dân NHTM Ngân hàng thƣơng mại NHNN Ngân hàng nhà nƣớc NHTM CP Ngân hàng thƣơng mại cổ phần NHTM NN Ngân hàng thƣơng mại nhà nƣớc ACB Ngân hàng thƣơng mại cổ phần Á Châu BIDV Ngân hàng đầu tƣ phát triển Việt Nam NHCT Ngân hàng công thƣơng Việt Nam MB Ngân hàng thƣơng mại cổ phần quân đội TCB Ngân hàng thƣơng mại cổ phần Kỹ thƣơng LỜI MỞ ĐẦU Bất động sản đóng vai trị vơ quan trọng kinh tế Định giá bất động sản chấp nghiệp vụ hàng đầu Ngân hàng thƣơng mại nhằm đảm bảo an toàn khoản vay đồng thời tăng tính cạnh tranh cho ngân hàng thƣơng mại việc tạo lập uy tín với khách hàng Tuy nhiên hoạt động định giá Bất động sản chấp Ngân hàng thƣơng mại bƣớc vào giai đầu trình hình thành, chứa đựng nhiều vấn đề phức tạp địi hỏi giải pháp để hồn thiện hoạt động Trong định giá Bất động sản, phƣơng pháp đƣợc sử dụng phổ biến rộng rãi Ngân hàng thƣơng mại phƣơng pháp so sánh Phƣơng pháp khơng gặp khó khăn mặt kỹ thuật thể đánh giá giá trị thị trƣờng, sử dụng chứng thị trƣờng so sánh rõ ràng nên có tính thuyết phục cao Từ đánh giá thực trạng hoạt động định giá Ngân hàng thƣơng mại Việt Nam theo phƣơng pháp so sánh, với hƣớng dẫn nhiệt tình Tiến sĩ Phạm Tiến Đạt - Phó chủ nhiệm khoa Tài chính, chủ nhiệm mơn ĐGTS&MBSNDN, em xin lựa chọn đề tài: “Hoàn thiện phƣơng pháp so sánh định giá Bất động sản Ngân hàng thƣơng mại Việt Nam nay” Mục đích nghiên cứu Mục địch nghiên cứu đề tài làm rõ sở lý luận phƣơng pháp so sánh, phân tích vận dụng phƣơng pháp so sánh thực tế định giá BĐS chấp NHTM, từ hạn chế đề xuất phƣơng án khắc phục nhằm hoàn thiện phƣơng pháp Phạm vi nghiên cứu Nghiên cứu nội dung phƣơng pháp so sánh cách thức áp dụng hệ thống NHTM Việt Nam Phương pháp nghiên cứu Để thực đề tài này, em có sử dụng phƣơng pháp nghiên cứu phƣơng pháp thống kê, tổng hợp, phƣơng pháp hệ thống hóa, phƣơng pháp phân tích phƣơng pháp thu thập xử lý thông tin Kết cấu đề tài Ngoài lời mở đầu, kết luận tài liệu tham khảo, nội dung đề tài bao gồm phần sau: Chƣơng 1: Cơ sở lý luận chung phƣơng pháp so sánh định giá Bất động sản Ngân hàng thƣơng mại Chƣơng 2: Thực trạng phƣơng pháp so sánh định giá Bất động sản Ngân hàng thƣơng mại Việt Nam Chƣơng 3: Hoàn thiện áp dụng phƣơng pháp so sánh định giá Bất động sản Ngân hàng thƣơng mại Việt Nam Qua đây, em xin gửi lời cảm ơn chân thành tới TS Phạm Tiến Đạt nhiệt tình giúp đỡ em hoàn thành đề tài Một lần em xin cảm ơn mong nhận đƣợc dánh giá đóng góp từ phía thầy để hồn thiện đề tài nghiên cứu Sinh viên Đào Thị Ngọc Hoa 67 tham gia vào giao dịch thị trƣờng, hoạt động mua bán BĐS diễn làm ảnh hƣởng đến q trình thu thập thơng tin BĐS so sánh CBTĐ, hoạt động định giá BĐS chấp diễn chậm, nhiều thời gian, có cịn dẫn đến tình trạng thơng tin thu thập đƣợc khơng xác, làm ảnh hƣởng đến kết hoạt động định giá BĐS chấp Việc sử dụng khung giá đất UBND tỉnh/ thành phố trực thuộc trung ƣơng ban hành năm làm nhƣ so sánh với giá trị BĐS đƣợc định giá thị trƣờng NHTM nay, số trƣờng hợp không phản ánh giá trị thị trƣờng BĐS chấp NHNN chƣa đƣa quy trình chung cụ thể chi tiết quy trình định giá theo phƣơng pháp so sánh – phƣơng pháp chủ yếu dùng hoạt động định giá BĐS NHTM khiến cho tài sản nhƣng lại đƣợc xác định với giá trị khác Việc lấy số liệu từ ngân hàng khác làm tham chiếu gặp nhiều khó khăn đƣợc chấp nhận  Thứ hai, nguyên nhân bắt nguồn từ phía khách hàng Khách hàng ln muốn định giá cáo để vay nhiều vốn NHTM ngân hàng lại muốn định giá thấp để đảm bảo an tồn có rủi ro xảy Dung hịa đƣợc hai mối quan hệ dễ hệ thống giá Nhà nƣớc đề chƣa sát với thực tế, không bao quát hết tài sản khiến cho hai bên khó chấp nhận đƣợc Ngoài việc cung cấp tƣ liệu mà khách hàng gửi đến nhiều không đảm bảo xác có khoảng cách xa so với thực tế Có trƣờng hợp khách hàng sử dụng tài sản chấp để vay vốn tổ chức tín dụng khác mà Ngân hàng khơng thể biết đƣợc Chính cán tín dụng ln phải theo dõi tình hình hoạt động kinh doanh Doanh nghiệp, ln phải cảnh giác với biến động thị trƣờng Hơn thân khách hàng chấp BĐS chƣa am hiểu thị trƣờng BĐS, chƣa nắm rõ đặc điểm, giá trị BĐS mà chấp, họ cung cấp thông tin sai không xác cho nhân viên định giá, dẫn tới kết định giá không phản ánh đƣợc giá trị thực BĐS chấp 68 CHƢƠNG 3: HOÀN THIỆN ÁP DỤNG PHƢƠNG PHÁP SO SÁNH TRONG ĐỊNH GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN TẠI CÁC NHTM Ở VIỆT NAM HIỆN NAY 3.1 Định hƣớng mục tiêu ngân hàng thƣơng mai hoạt động định giá bất động sản Ngân hàng 3.1.1 Định hƣớng ngân hàng thƣơng mại hoạt động định giá BĐS Ngân hàng Hiện với phát triển khơng ngừng kinh tế nhƣ q trình tồn cầu hóa, nhu cầu vay vốn thành phần kinh tế tăng cao khiến cho Ngân hàng nhận thấy quan trọng tài sản chấp, đặc biệt BĐS Với đặc tính giá trị lớn, tính khan khiến cho BĐS trở thành tài sản chấp lý tƣởng cho khoản vay giúp cho Ngân hàng thƣơng mại đảm bảo an tồn có rủi ro xảy Cùng với nhu cầu tín dụng ngày lớn nhƣ khoản đảm bảo an toàn tiền vay BĐS NHTM ngày lớn Xét cấu tài sản đảm bảo BĐS với xu hƣớng chủ yếu tài sản giá trị quyền sử dụng nhà, đất cơng trình gắn liền với đất, BĐS khu vực đô thị, dễ chuyển nhƣợng có tính khoản, BĐS nằm vùng thị trƣờng có xu hƣớng phát triển có khả phát triển Trong thời gian tới, NHTM cần tiếp tục mở rộng nghiệp vụ cho vay có đảm bảo BĐS quan điểm giảm thiểu rủi ro an toàn cho hoạt động ngân hàng Tiếp tục tăng tỷ trọng cho vay có BĐS làm tài sản đảm bảo tổng dƣ nợ cho vay, mở rộng đa dạng danh mục tài sản đảm bảo chấp, đƣa mức tỷ lệ cho vay có BĐS làm tài sản đảm bảo tổng dƣ nợ mức trung bình NHTM 60-70% Các NHTM không ngừng nâng cao quy trình nhằm tuân thủ pháp luật, điều khoản ràng buộc sách nhà nƣớc cho phù hợp với đối tƣợng khoản vay 69 Các NHTM thực biện pháp nhằm nâng cao an toàn hệ thống, đảm bảo tỷ lệ an toàn kinh doanh mà vừa đáp ứng đƣợc nhu cầu khách hàng nhƣ tiến độ giải ngân kịp thời, thủ tục đơn giản Coi trọng hồn thiện dần cơng tác định giá tài sản đảm bảo nhằm phục vụ cho hoạt động cho vay coi hoạt động mang tính thống hệ thống ngân hàng Với quan điểm định hƣớng hoạt động nói chung hoạt động cho vay chấp nói riêng sở quan trọng cho hoạt động NHTM, giúp NHTM thực thành công tiêu kế hoạch đặt thời gian tới 3.1.2 Mục tiêu NHTM hoạt động định giá BĐS BĐS ngày khan chiếm tỷ trọng lớn, trở thành nguồn dƣ nợ cho vay chủ yếu NHTM cổ phần, đặc biệt NHTMCP quốc doanh Việc định giá cho tài sản BĐS chấp chiếm vai trò quan trọng để NHTM thu hút nguồn vốn cho vay đảm bảo việc bảo toàn vốn, giảm rủi ro hoạt động tín dụng cho vay NHTM Để hồn thiện cơng tác định giá tài sản BĐS chấp NHTM thời gian tới cần đạt đƣợc số mục tiêu sau đây: Thứ nhất, xây dựng hệ thống thống hoạt động cho vay NHTM tổ chức tín dụng, quy trình vận dụng phƣơng pháp định giá tài sản BĐS chấp Hiện NHTM tiến hành công tác định giá tài sản BĐS chấp theo ngân hàng tùy theo kinh nghiệm mục đích tác nghiệp Chƣa có thống chung hệ thống hoạt động cho vay tín dụng BĐS chấp Vì có tƣợng giá ngân hàng qui định không đƣợc áp dụng ngân hàng khác tạo nên nghi ngại cho khách hàng dẫn đến cạnh tranh thiếu lành mạnh NHTM Thực mục tiêu nhằm đảm bảo cho tính bình đẳng lựa chọn khách hàng vay với ngân hàng, đồng thời giảm tín dụng rủi ro c ho ngân hàng khách hàng Ngoài nhiều ngân hàng cịn lúng túng triển khai cơng tác lẽ chƣa có quy chuẩn để áp dụng Bởi mục tiêu đặt hồn thiện cơng tác định giá BĐS chấp theo hƣớng xây dựng quy trình định 70 giá chuẩn áp dụng cho loại hình hệ thống ngân hàng Đó qui trình đảm bảo tính chặt chẽ khâu tổ chức, bố trí nguồn nhân lực, phân định rõ ràng trách nhiệm quyền hạn phần làm công tác định giá phận khác có liên quan Tuy nhiên qui trình cần rõ ràng, đơn giản, giảm khâu thủ tục rƣờm rà chi phí khơng cần thiết Thứ hai, xây dựng chế sách thống hoạt động định giá tài sản BĐS chấp NHTM nhằm nâng cao hiệu cơng tác này.Các chế sách hoạt động định giá BĐS chấp bao gồm chế tổ chức hoạt động định giá NHTM, vấn đề đào tạo bội dƣỡng đội ngũ cán định giá, qui định hoạt động định giá tài sản BĐS chấp Thứ ba, kết hợp gắn liền với việc xây dựng chế phát triển thị trƣờng tài BĐS Việt Nam Định giá tài sản BĐS chấp khâu quan trọng có ý nghĩa tổ chức tín dụng cho vay NHTM, có ý nghĩa việc phát triển thị trƣờng tài nói chung tài hóa BĐS nói riêng Hồn thiện cơng tác đóng góp quan trọng tạo điều kiện động lực cho phát triển thị trƣờng tài Việt Nam, làm lành mạnh hóa thị trƣờng giải pháp quan trọng huy động vốn phục vụ đầu tƣ phát triển thực q trình cơng nghiệp hóa đại hóa đất nƣớc 3.2 Giải pháp hoàn thiện áp dụng phƣơng pháp so sánh thẩm định giá bất động sản NHTM Việt Nam Xuất phát từ hạn chế sử dụng phƣơng pháp so sánh trình định giá BĐS NHTM Tôi xin đề xuất số giải pháp hoàn thiện phƣơng pháp so sánh thẩm định giá BĐS NHTM Việt Nam 3.2.1 Về cán tổ chức hoạt động thẩm định giá 3.2.1.1 Đối với đội ngũ cán thẩm định giá Đổi nhận thức lãnh đạo NHTM định giá BĐS chấp theo phương pháp so sánh 71 Thay đổi tƣ duy, quan điểm lãnh đạo NHTM tầm quan trọng hoạt động định giá BĐS chấp nói chung phƣơng pháp so sánh nói riêng tiền đề để nâng cao chất lƣợng công tác thẩm định giá NHTM Theo quan điểm NHTM định giá thấp BĐS chấp cách để đảm bảo an toàn cho khoản vay NH Tuy nhiên cách làm dài hạn có tác động tiêu cực đến chiến lƣợc kinh doanh NH giảm lịng tin khách hàng khiến họ chuyển sang vay NH khác Do mà NHTM cần xem xét lại sách cho vay hợp lý đánh giá giá trị BĐS chấp Bên cạnh đó, quan điểm khơng coi trọng hoạt động định giá BĐS chấp, coi khâu quy trình cấp tín dụng nên số NHTM khơng có đầu tƣ đắn khâu tổ chức, sở vật chất Bởi thời gian tới, lãnh đạo NHTM cần thay đổi nhận thức để có đầu tƣ xứng đáng vào nguồn nhân lực, nâng cao trình độ chuyên mơn Khơng ngừng nâng cao trình độ chun mơn cán định giá Đối với NHTMCP NN cần thành lập phòng thẩm định độc lập, xếp lại đội ngũ cán hiệu tổ chức thẩm định giá có tác động đến hình thành giá bất động sản Đối với NHTMCP có phận định giá riêng biệt khơng ngừng nâng cao trình độ cán cách liên tục tổ chức khóa đào tạo bồi dƣỡng, cập nhật kiến thức thẩm định giá Đồng thời NHTM mời chuyên gia lĩnh vực để tăng thêm khả đánh giá cách toàn diện NHTM tuyển thêm nhân viên có kinh nghiệm, sinh viên chuyên ngành định giá BĐS có khả chuyên môn để bổ sung nguồn nhân lực thiếu hụt, củng cố cho hoạt động định giá ngày có yêu cầu cao Một nguyên nhân dẫn đến thực trạng rủi ro đạo đức CBĐG chế độ đãi ngộ, tiền lƣơng thƣởng cho nhân viên chƣa đƣợc quan tâm mức Do đó, thời gian tới NHTM cần trọng vấn đề CBĐG phải nhận đƣợc lợi ích mà họ đƣợc hƣởng tƣơng xứng với đóng góp họ cho Ngân hàng Đây đòn bẩy kinh tế, thực tốt làm việc hăng say, cống hiến cho Ngân hàng Ngồi mơi trƣờng làm việc văn hóa Ngân 72 hàng yếu tốt quan trọng, ảnh hƣởng đến hiệu làm việc cá nhân NHTM Do vậy, công ty cần tạo môi trƣờng làm việc động, sáng tạo với tâm lý thoải mái, dễ hòa đồng cá nhân khơng thực nhiệm vụ, chức mà cịn phát huy hết lực thân 3.2.1.2 Tổ chức công tác định giá Hiện số NHTM tiến hành song song hoạt động chấp với hoạt động cho vay Khi có đơn xin vay khách hàng hồ sơ đề nghị thẩm định BĐS, phận tín dụng thực thủ tục pháp lý cho vay chuyển hồ sơ thẩm định giá cho phận thẩm định để xử lý Bởi tùy theo tính chất, đặc thù mà NHTM lựa chọn hình thức tổ chức định giá phù hợp Việc định giá phận tín dụng thực hiện, tức nhân viên tín dụng kiêm ln nhiệm vụ định giá nhƣng áp dụng ngân hàng chƣa có phận định giá độc lập tỷ lệ tài sản đảm bảo BĐS tổng dƣ nợ cho vay NHTM không lớn thƣờng xuyên, tài sản đảm bảo có giá trị thấp dễ dàng định giá, hệ thống thơng tin có sẵn, nhân viên tín dụng có nhiều kinh nghiệm thẩm định giá Việc định giá phòng giao dịch định giá độc lập thực áp dụng cho ngân hàng mà hoạt động cho vay nhiều thƣờng xuyên Bộ phận định giá hoạt động hoàn toàn khách quan, giá trị tài sản đảm bảo đƣợc xác định để phận tín dụng định cho vay với tỷ lệ chiết khấu phù hợp Tuy nhiên muốn lựa chọn hình thức NHTM phải thành lập phòng định giá độc lập Hội sở chính, nằm phận quản lý rủi ro quan hệ khách hàng Chính mà NHTM cần xem Ban định giá/ Phòng định giá trực thuộc ngân hàng nhƣng phải phận hồn tồn độc lập, chí tách thành công ty độc lập nhƣ AMC Ngồi Ban định giá/ Phịng định giá/ AMC NHTM phải phối hợp với công ty thẩm định giá độc lập để đơn vị kinh doanh trực thuộc đa dạng hóa việc sử dụng dịch vụ, tránh đƣợc tình trạng độc quyền hoạt động TĐG BĐSBĐ 73 Đối với nƣớc phát triển nhƣ Mỹ, Anh, Úc hoạt động định giá BĐS chấp không đơn phục vụ hoạt động cho vay, mà nƣớc phát triển mở mức độ cao hơn, phục vụ cho thị trƣờng tài BĐS Ở nƣớc hoạt động định giá đƣợc coi nghề hồn tồn độc lập, hoạt động với tƣ cách tổ chức cá nhân Nhìn chung công tác tổ chức định giá BĐS chấp nƣớc phối hợp với quan chức Quay lại với Việt Nam, hoạt động định giá BĐS giai đoạn phát triển, nhiều bất ổn Các hoạt động định giá BĐS chấp NHTM phục vụ chủ yếu cho hoạt động cho vay tín dụng khách hàng NHTM Do đó, cơng tác tổ chức định giá cần đƣợc thực cho đảm bảo mức độ an toàn hoạt động cho vay NHTM, đặc biệt bối cảnh thị trƣờng BĐS chứa đựng nhiều bất ổn, nhƣng cần đảm bảo tính cạnh tranh hoạt động NHTM Bởi NHTM cần xây dựng qui trình định giá phù hợp vói hoạt động tín dụng Việc định giá BĐS chấp giao cho tổ chức bên ngồi khối lƣợng hợp đồng cho vay nhiều, không đủ số lƣợng cán định giá tài sản định giá có giá trị lớn phức tạp Việc thuê định giá từ tổ chức bên cần đƣợc cân nhắc lựa chọn đối tác có kinh nghiệm định giá 3.2.2 Về liệu lƣu trữ liệu 3.2.2.1 Tăng tính xác, hợp lý thơng tin sử dụng q trình định giá BĐS Thơng tin xác đóng vai trị vơ quan trọng nghiệp vụ định giá bất động sản NHTM Bên cạnh đó, cịn bƣớc đầu q trình định giá CBĐG phải tiến hành thu thập thông tin BĐS mục tiêu cách chắn nhằm thuyết phục đƣợc khách hàng CBDG khơng đƣợc hồn tồn dựa vào thơng tin, liệu mà khách hàng cung cấp, thay vào phải tiến hành điều tra, xác minh làm rõ tính hợp lý thông tin, tránh đƣa vào sử dụng thông tin thiếu xác chịu ảnh hƣởng ý kiến khách hàng Ngồi ra, CBĐG cịn phải điều tra thu thập thơng tin thị trƣờng Cơng việc khó khăn đòi hỏi kĩ kinh nghiệm CBĐG Tuy nhiên để giảm bớt 74 hạn chế cách tiến hành điều tra cẩn thận, cụ thể rộng rãi thực tế địa phƣơng toàn thị trƣờng Tiếp đến, sau thu thập đƣợc liệu cần thiết, CBĐG phải lựa chọn, điều chỉnh để từ đƣa định tính tốn hợp lý 3.2.2.2 Về xây dựng sở liệu Sự thiếu minh bạch thông tin thị trƣờng có ảnh hƣởng lớn đến phát triển lành mạnh thị trƣờng bất động sản Thực tế, thông tin thị trƣờng nhiều bất cập, chƣa rõ ràng, minh bạch thiếu xác, khó tiếp cận để đƣa ƣớc tính xác giá trị bất động sản điều quan trọng CBĐG phải có nguồn thong tin xác Trong giới phát triển không ngừng nghỉ khoa học công nghệ, NHTM ứng dung phần mềm tiên tiến cho hoạt động nhằm nâng cao chất lƣợng đảm bảo môi trƣờng chuyên nghiệp cho hệ thống Từ bất cập việc thiếu hụt liệu so sánh BĐS theo khu vực đơn lẻ, NHTM nên tổ chức xây dựng sở liệu nhằm cung cấp nguồn thông tin so sánh cho hoạt động định giá tƣơng lai Các NHTM cập nhật thông tin lên website nội tạo kho liệu nội để phụ vụ cho trình thẩm định giá Trang bị cơng nghệ đại, lắp đặt phần mền tiện ích, có khả tích hợp thơng tin từ phịng ban, từ nhiều khác nhau, đảm bảo cung cấp thơng tin nhanh chóng, xác tiết kiệm thời gian, cơng sức cho CBTĐ Ngoài NHTM cần lƣu tâm đến việc bảo mật thông tin nữa, tăng cƣờng đầu tƣ cho hệ thống bảo mật thông tin, tránh trƣờng hợp bị đột nhập, gây nhiễu loạn liệu NHTM áp dụng công nghệ thông tin vào việc thu thập, lƣu trữ phân tích liệu thị trƣờng BĐS Trong chế thị trƣờng, thông tin thị trƣờng BĐS ln thay đổi, biến động để định giá BĐS cách xác, phải lƣu trữ phân tích thơng tin từ thị trƣờng, để từ chọn lọc thông tin đáng tin cậy phục vụ cho việc định điều đƣợc thực nhanh chóng qua hệ thống thơng máy vi tính Đồng thời cấp kinh phí để mở rộng hoạt động thẩm định giá nhƣ chế độ đãi ngộ với nhân viên định giá, phụ phí an tồn cán 75 thực nhiệm vụ mình, chi phí cho cán định giá tìm BĐS so sánh để thực việc điều chỉnh BĐS mục tiêu…Khi giá trị mà CBĐG mang nhiều tính thị trƣờng hơn, thu thập đƣợc nhiều thông tin BĐS so sánh Trong tƣơng lai, sàn giao dịch điện tử với kho thông tin dự án, nhà đất Việt Nam với hệ thống tích hợp đa liệu BĐS, thơng qua kết nối Internet trở thành yếu tố quan trọng định thành cơng NHTM Nó tạo nhiều lợi ích cho CBĐG Thứ nhất, nhờ kho liệu thơng tin đồ sộ mà CBĐG dễ dàng việc tìm kiếm thơng tin cho loại BĐS so sánh thay làm đơn lẻ có yêu cầu vay vốn khách hàng nhƣ trƣớc Bên cạnh đó, sẵn có kho thông tin, NHTM tiết kiệm đƣợc thời gian quy trình thẩm định giá mình, thúc đẩy việc rải ngân cho khoản vay Thứ hai, làm cho q trình định giá trở nên đơn giản với việc xây dựng phần mềm tính tốn ƣớc lƣợng giá trị BĐS Xây dựng vận hành hệ thống thông tin đất đai theo hƣớng tin học hóa đảm bảo yêu cầu đầy đủ, công khai dễ tiếp cận Mặt khác, phát triển hệ thống thông tin BĐS quốc gia làm cho thị trƣờng BĐS vào hoạt động thức lành mạnh, thông tin liên quan đến BĐS đƣợc công khai rộng rãi thị trƣờng, tạo điều kiện thuận lợi cho hoạt động định giá BĐS NHTM 3.2.3 Về quy trình phƣơng pháp định giá 3.2.3.1 Về quy trình định giá Quy trình định giá bao gồm nhiều bƣớc, đƣợc khâu tiếp nhận hồ sơ đến việc phân công cán định giá, lên kế hoạch tiến hành định giá trao kết cho phịng tín dụng khách hàng để định cho vay Chính vậy, cán có trình độ chun mơn cao đảm bảo đƣợc quy trình cách xác nhƣ độ xác kết 76 Hiện NHTM thƣờng tự xây dựng qui trình định giá riêng vào điều kiện hoạt động ngân hàng Ở số khâu qui trình định giá nằm qui trình cấp tín dụng tiến hành cơng việc định giá thời gian Việc hồn thiện qui trình định giá phải tiến hành đơn giản, gọn nhẹ nhƣng đảm bảo tính pháp lý, xác giá trị cần định giá Cần rút ngắn khâu thẩm định hồ sơ CBĐG phận kiểm soát để việc định giá tiến hành thời gian ngắn Nhìn chung, NHTM thực quy trình cách khoa học, đầy đủ, đảm bảo tính xác cao giá trị BĐS cần định giá làm tài sản đảm bảo cho khoản vay Tuy nhiên, trình thực hiện, tài liệu BĐS khách hàng cung cấp nên mang tính chủ quan không thuyết phục Để việc định giá thực mang lại kết tốt nữa, NHTM cần tiếp tục siết chặt quy trình thu thập thơng tin từ khách hàng, làm tảng xác cho kho liệu Đảm bảo tài liệu thu thập đƣợc mang tính khách quan, phản ánh tình trạng giao dịch BĐS 3.2.3.2 Về phƣơng pháp định giá Rất nhiều NHTM ƣớc tính giá trị BĐS chấp dựa khung giá đất UBND tỉnh/thành phố quy định Tuy nhiên việc làm không phản ánh chất phƣơng pháp so sánh, dựa giá BĐS tƣơng tự đƣợc giao dịch thị trƣờng vào thời gần với thời điểm định giá, việc sử dụng khung giá đất nhƣ khơng xác dùng để tính thuế nộp nhà nƣớc khơng nhằm mục đích định giá Do NHTM khơng nên dựa vào khung giá đất mà nên dựa vào giá thị trƣờng Đối với tài sản gắn liền với đất ở, NHTM định giá dựa sở bảng kê chi tiết tài sản vật kiến trúc theo cách tính này, kết định giá phụ thuộc vào mức độ trung thực khách hàng cung cấp tài liệu Nếu khách hàng cố ý gian lận kết định giá khơng phù hợp Do đó, giải pháp đặt cán định giá nên sử dụng phƣơng pháp chi phí tiến hành định giá tài sản gắn liền với đất Theo phƣơng pháp này, cán định giá phải xác định đƣợc mức độ hao mịn kết cấu chính, tỷ lệ hao mịn trung bình kết cấu chính, tỷ lệ giá cơng trình ƣớc tính theo kết cấu chính, mức độ giá ƣớc tính cơng trình xây dựng, chi phí xây dựng cơng trình có kết cấu tƣơng tự, từ ƣớc tính giá trị cơng trình xây dựng 77 đất cách lấy chi phí xây dựng cơng trình trừ mức độ giá ƣớc tính cơng trình xây dựng 3.3 Kiến nghị 3.3.1 Kiến nghị với Ngân hàng Nhà nƣớc Thứ nhất, NHNN cần tăng cƣờng hỗ trợ NHTM việc nâng cao nghiệp vụ thẩm định, phát triển đội ngủ cán thẩm định NHNN tổ chức khóa học định kì mời chuyên gia đầu ngành tài ngân hàng từ nƣớc có hệ thống tài phát triển giảng dạy cho các thẩm định giá Trong trình đào tạo, NHTM nên trọng kỹ thực hành phần mềm thẩm định trực tiếp máy tính Thứ hai, Ngân hàng Nhà nƣớc nên rà soát lại hệ thống quy định văn ban hành, loại bỏ văn khơng cịn phù hợp, văn chồng chéo lên văn khác, ban hành văn thống nhất, mạch lạc, rõ ràng tạo điều kiện cho hoạt động Ngân hàng nói chung hoạt động đảm bảo tiền vay nói riêng Ngân hàng Nhà nƣớc nên ban hành quy định quy trình chung phƣơng pháp định giá nói chung phƣơng pháp so sánh nói riêng nhằm đảm bảo tính thống giá trị BĐS định giá cho NHTM Ngoài ra, NHNN nên quy định tỉ lệ dự cho vay cụ thể nhóm ngân hàng dựa vào phƣơng thức kinh doanh NHTM thay để tự ngân hàng đƣa mức tỉ lệ cho vay Việc làm nhằm minh bạch hóa quy trình cho vay, mức cho vay, đảm bảo an tồn hệ thống nhƣ cơng cho NHTM khách hàng vay vốn Bên cạnh đó, NHNN cần đẩy mạnh công tác tra, giám sát hoạt động NHTM để kịp thời phát hiện, xử lý sai phạm có phƣơng án điều chỉnh cụ thể nhằm tránh rủi ro cho toàn hệ thống Nếu hoạt động tra kiểm tra đƣợc diễn thƣờng xuyên NHTM hoạt động theo nguyên tắc mà Nhà nƣớc quy định Và cần tăng cƣờng cơng tác kiểm tra hoạt động tín dụng tồn hệ thống để có giải pháp chấn chỉnh kịp thời, đặc biêt cho vay BĐS chấp, vi phạm tỷ lệ an toàn hoạt động Mặc dù chƣa có quy định giới hạn cho vay BĐS, song NHTM cụ thể, thông qua hoạt động tra, kiểm tra cần có 78 khuyến cáo đói với ngân hàng có tỷ lệ cho vay BĐS cao, tiềm ẩn nguy rủi ro 3.3.2 Kiến nghị với NHTM Các NHTM cần phải thành lập tổ chức chuyên trách thu thập thông tin, xử lý thông tin lƣu trữ để cung cấp cho cán thẩm định cách nhanh chóng nhất, đảm bảo cho hoạt động thẩm định dự án đƣợc tiến hành có hiệu Ngoài NHTM cần cố gắng đƣa số tiêu tài sở cho tồn hệ thống để CBTĐ so sánh đánh giá Các NHTM tiếp tục xây dựng phƣơng pháp nâng cao chất lƣợng đội ngũ cán thẩm định giá Ngân hàng có kế hoạch bố trí xếp tuyển dụng nhân viên làm cơng tác thẩm định cho chi nhánh Ngồi ra, cần trọng tới vấn đề tuyển nhân viên NHTM nên đánh giá nhân viên sở lực trí tuệ thân nhân viên NHTM coi trọng khả làm việc ứng viên tƣơng lai, họ có kinh nghiệm khơng phải xem ứng viên có khả làm việc 3.3.3 Kiến nghị với Chính phủ Xây dựng hoàn thiện khung pháp lý cho hoạt động định giá: Để thúc đẩy hoạt động thị trƣờng BĐS theo hƣớng để hoạt động định giá BĐS thực hiệu điều tiết Nhà nƣớc có vai trị quan trọng Chính phủ cần ban hành văn pháp luật nhât quán, rõ ràng tránh thay đổi nhiều, đặc biệt văn liên quan đến hoạt động tín dụng, đảm bảo tiền vay nhƣ quy định giấy tờ đất đai Loại bỏ cụm từ “Trừ trƣờng hợp pháp luật có quy định khác” văn tổ chức thi hành luật phải áp dụng văn xác Đẩy mạnh việc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất sở hữu nhà ở: Đi vay cho vay vấn đề cốt lõi nghiệp vụ NHTM Để tồn phát triển NHTM ngày mở rộng hoạt động tín dụng, phục vụ nhu cầu khách hàng Nhƣng vấn đề đặt khách hàng phải có tài sản đảm bảo, BĐS số lựa chọn họ Nhiều trƣờng hợp cần vay vốn để sản 79 xuất kinh doanh nhƣng nhà đất chƣa có giấy tờ nên khơng vay vốn đƣợc, đành để hội kinh doanh tuột Hiện nay, nhiều khu vực nƣớc chƣa đƣợc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất nhà Một nguyên nhân cốt lõi chậm chạp, phức tạp quy trình cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất quyền địa phƣơng 3.3.4 Kiến nghị với khách hàng vay vốn Khách hàng cần có thái độ hợp tác với Ngân hàng cách báo cáo trung thực, thẳng thắn, chuẩn xác có ý thức việc sử dụng vốn vay, tránh lãng phí, sử dụng vốn sai mục đích, sử dụng bảo quản tốt BĐS đƣuọc đảm bảo thời gian vay Đây điều kiện cần thiết để nâng cao hiệu công việc khách hàng vay Ngân hàng 80 KẾT LUẬN Cùng với bối cảnh kinh tế nhiều khoản nợ xấu mục tiêu đảm bảo an tồn sinh lời mục tiêu hàng đầu NHTM Để đạt đƣợc mục tiêu khâu định giá BĐS đóng vai trị vơ quan trọng, định tín dụng mà Ngân hàng cung cấp cho khách hàng có nhu cầu, dài hạn hoạt động tạo điều kiện cho kinh tế phát triển Theo báo cáo tổ chức tín dụng khoảng 80% tổng số nợ xấu có tài sản đảm bảo có tới 87% đƣợc đảm bảo BĐS Vay có thê chấp BĐS thời gian vừa qua chiếm tỷ trọng tƣơng đối lớn tổng dƣ nợ cho vay NHTM Đây xu hƣớng hợp lý BĐS đƣợc coi tài sản có giá trị đảm bảo khả tránh rủi ro, bảo toàn vốn NHTM Tuy nhiên vấn đề định giá BĐS thời gian vừa qua vấn đề lên tranh tín dụng NHTM Hầu hết NHTM có quy định riêng cách xác định giá trị bất động sản quy trình chấp BĐS làm cho vay Nhiều ngân hàng thành lập phận định giá độc lập, công ty AMC nhằm đảm bảo khách quan Tuy nhiên nợ xấu tăng cao nhƣ ny, NHTM nhận thấy định giá BĐS chấp tồn nhiều vấn đề Hiện nay, phƣơng pháp so sánh phƣơng pháp chủ yếu đƣợc NHTM sử dụng để định giá BĐS chấp ƣu điểm vƣợt trội Tuy nhiên, bên cạnh ƣu điểm, thực tế tồn nhiều hạn chế sử dụng phƣơng pháp nhƣ không thống kết định giá, gây chênh lệch lớn kết định giá với giá trị thực tài sản đƣợc giao dịch thị trƣờng gây hoang mang cho khách hàng vay vốn nhƣ ảnh hƣởng đến hiệu NHTM Để hoạt động định giá mang lại hiệu cao vấn đề đặt phải thống cách định giá để có so sánh, đối chiếu kết nhƣ hoàn thiện quy trình định giá NHTM nhằm đảm bảo độ xác giá trị BĐS Khóa luận đề xuất số giải pháp kiến nghị nhằm hoàn thiện phƣơng pháp so sánh định giá BĐS chấp NHTM việt Nam Do thời gian trình độ hiếu biết cịn hạn hẹp nên nghiên cứu em khơng thể tránh khỏi thiếu sót Em mong nhận đƣợc góp ý quý thầy để hồn thành tốt nghiên cứu sau 81 TÀI LIỆU THAM KHẢO Số liệu từ tổng cục thống kê năm 2013 Báo cáo tài hợp quý III/2014 NHTM Việt Nam Bàn thẩm định dự án vay vốn Ngân hàng thƣơng mại http://www.cantholib.org.vn/Database/Content/2405.pdf Luận án tiến sĩ Ngô Thị Phƣơng Thảo: Định giá bất động sản Ngân hàng thƣơng mại Việt Nam mã số 62.31.12.01 Chuyên đề tốt nghiệp: “Ứng dụng phƣơng pháp so sánh định giá BĐS chấp chi nhánh Đống Đa Ngân hàng Công thƣơng Việt Nam” Chuyên đề tốt nghiệp: “Áp dụng phƣơng pháp so sánh định giá BĐS chấp công ty BĐS Á – Châu” - Ngô Thị Phƣơng Thảo Kinh nghiệm định giá BĐS số nƣớc giới – Quy trình thẩm định giá Ngân hàng Cơng thƣơng Việt Nam – Vietinbank Giáo trình Định giá BĐS – Học viện Ngân hàng 10 Định giá tài sản: Bàn đảm bảo tiền vay http://www.mbamc.com.vn/Tintuc/tintucMBAMC/488/news.aspx 11 Công tác thẩm đinh giá tài sản đảm bảo nhà NHTM CP An Bình khu vực phía Bắc – Nguyễn Thu Thủy 12 Đề tài: Công ty quản lý nợ khai thác tài sản AMC http://luanvan.co/luan-van/de-tai-cong-ty-quan-ly-no-va-khai-thac-tai-sanamc-55256/ ii