Hoàn thiện phương pháp xây dựng bảng giá đất ở phục vụ công tác quả lý nhà nước về đất đai trên địa bàn thành phố hồ chí minh

BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO TRƯỜNG ĐẠI HỌC MỎ - ĐỊA CHẤT - VŨ HOÀI PHƯƠNG HOÀN THIỆN PHƯƠNG PHÁP XÂY DỰNG BẢNG GIÁ ĐẤT Ở PHỤC VỤ CÔNG TÁC QUẢN LÝ NHÀ NƯỚC VỀ ĐẤT ĐAI TRÊN ĐỊA BÀN THÀNH PHỐ HỒ CHÍ MINH LUẬN VĂN THẠC SĨ KINH TẾ HÀ NỘI - 2013 BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO TRƯỜNG ĐẠI HỌC MỎ - ĐỊA CHẤT - VŨ HOÀI PHƯƠNG HOÀN THIỆN PHƯƠNG PHÁP XÂY DỰNG BẢNG GIÁ ĐẤT Ở PHỤC VỤ CÔNG TÁC QUẢN LÝ NHÀ NƯỚC VỀ ĐẤT ĐAI TRÊN ĐỊA BÀN THÀNH PHỐ HỒ CHÍ MINH Chun ngành : Kinh tế Cơng nghiệp Mã số : 603109 LUẬN VĂN THẠC SĨ KINH TẾ NGƯỜI HƯỚNG DẪN KHOA HỌC: PGS.TS Nguyễn Hồng Thái HÀ NỘI - 2013 LỜI CAM ĐOAN Đề tài nghiên cứu tác giả thực Tất tham khảo từ nghiên cứu liên quan ghi rõ nguồn gốc.Những đóng góp đề tài nghiên cứu chưa công bố cơng trình khoa học tác giả khác nước Hà nội, ngày 15 tháng năm 2013 Tác giả Vũ Hoài Phương LỜI CẢM ƠN Trong thời gian nghiên cứu thực đề tài, Tôi nhận giúp đỡ vô to lớn quý thầy cô giáo trường Đại học Mỏ Địa chất, quan, gia đình, bạn bè đồng nghiệp Tơi xin tỏ lịng biết ơn chân thành đến: PGS.TS Phạm Hồng Thái tận tình hướng dẫn giúp đỡ tơi q trình thực luận văn này; UBND quận 2, UBND phường Bình Khánh, sở Tài nguyên – Mơi trường Tp HCM, phịng Kinh tế đất sở Tài ngun – Mơi trường Tp HCM, văn phịng Đăng ký đất đai quận Tp HCM động viên tạo điều kiện tốt cho Tôi suốt thời gian thực luận văn; Đặc biệt, gia đình chỗ dựa vững cho tơi q trình học tập nghiên cứu Tác giả MỤC LỤC TRANG PHỤ BÌA LỜI CAM ĐOAN LỜI CẢM ƠN MỤC LỤC DANH MỤC CÁC TỪ VIẾT TẮT DANH MỤC CÁC BẢNG BIỂU DANH MỤC CÁC HÌNH VẼ MỞ ĐẦU CHƯƠNG 1: CƠ SỞ LÝ LUẬN VÀ THỰC TIỄN VỀ PHƯƠNG PHÁP XÁC ĐỊNH GIÁ ĐẤT 1.1 Cơ sở lý luận định giá đất đai nước ta 1.1.1 Giá đất 1.1.1.1 Đất đai – Đặc điểm đất đai 1.1.1.2 Đặc điểm thị trường đất đai 1.1.1.3 Giá đất đai 12 1.1.2 Các sách có liên quan đến giá đất đai 16 1.1.3 Định giá đất đai 22 1.2 Phương pháp xác định giá đất số nước giới 29 1.2.1 Cách tiếp cận theo phương pháp truyền thống 29 1.2.1.1 Phương pháp so sánh trực tiếp 29 1.2.1.2 Phương pháp thu nhập 33 1.2.1.3 Phương pháp chiết trừ 35 1.2.1.4 Phương pháp thặng dư 37 1.2.2 Cách tiếp cận theo phương pháp (dựa mơ hình tốn học kỹ thuật máy tính) 38 1.2.3 Định giá đất số nước giới 43 1.3 Phương pháp định giá đất Việt Nam vấn đề cần hoàn thiện 46 CHƯƠNG 2: THỰC TRẠNG PHƯƠNG PHÁP VÀ QUY TRÌNH XÂY DỰNG BẢNG GIÁ ĐẤT Ở ĐỊA BÀN TP HCM 51 2.1 Đặc điểm thành phố Hồ Chí Minh liên quan đến định giá đất đô thị 51 2.1.1 Vị trí địa lý 51 2.1.2 Diện tích tự nhiên 52 2.1.3 Tài nguyên nhân văn 54 2.1.4 Tăng trưởng kinh tế chuyển dịch cấu kinh tế 55 2.1.5 Dân số, lao động, việc làm mức sống dân cư 57 2.1.6 Thực trạng phát triển đô thị, khu dân cư nông thôn 59 2.2 Bảng giá đất địa bàn thành phố Hồ Chí Minh 61 2.2.1 Bảng giá loại đất áp dụng địa bàn Tp.HCM 61 2.2.2 Những quy định bảng giá đất địa bàn thành phố Hồ Chí Minh 62 2.2.2.1 Phạm vi áp dụng 62 2.2.2.2 Giá đất thị thành phố Hồ Chí Minh 64 2.2.3 Phương pháp quy trình định giá đất thị 70 2.2.3.1 Phân loại đô thị 70 2.2.3.2 Phân loại vị trí 71 2.2.3.3 Quy trình định giá đất đô thị 72 2.2.4 Thu ngân sách từ đất đai địa bàn Tp.HCM 75 2.2.5 Chênh lệch giá đất chuyển nhượng với giá đất quy định bảng giá đất.80 2.3 Những hạn chế nguyên nhân bảng giá đất địa bàn Tp.HCM 81 2.3.1 Những hạn chế nguyên nhân chung 81 2.3.2 Về phương pháp xây dựng bảng giá đất địa bàn Tp.HCM 84 CHƯƠNG 3: HOÀN THIỆN PHƯƠNG PHÁP XÂY DỰNG BẢNG GIÁ ĐẤT Ở ĐỊA BÀN THÀNH PHỐ HỒ CHÍ MINH 86 3.1 Phương pháp xây dựng bảng giá đất địa bàn Tp HCM 86 3.1.1 Phương pháp chung 86 3.1.2 Quy trình định giá đất đô thị 87 3.1.3 Cấu trúc bảng giá đất địa bàn Tp HCM 90 3.2 Những đề xuất giải pháp khắc phục hạn chế bảng giá đất 99 3.2.1 Về đổi sách, pháp luật đất đai 99 3.2.2 Về khung giá đất Chính phủ 100 3.2.3 Về phạm vi áp dụng bảng giá đất 101 KẾT LUẬN – KIẾN NGHỊ 102 TÀI LIỆU THAM KHẢO DANH MỤC CÁC TỪ VIẾT TẮT BĐS : Bất động sản BTC : Bộ tài BTNMT : Bộ Tài nguyên môi trường CAMA (Computer-assisted mass appraisal): Đánh giá dựa kỹ thuật máy tính CP : Chính phủ CQSDĐ : Chuyển quyền sử dụng đất DNNN : Doanh nghiệp nhà nước DTTN : Diện tích tự nhiên ĐBSCL : Đồng sông Cửu Long QĐ : Quyết định QSD : Quyền sử dụng GIS (Geographical Information System): Hệ thống thơng tin địa lý HCM : Hồ Chí Minh NĐ : Nghị định NSNN : Ngân sách nhà nước SXKD : Sản xuất kinh doanh TIAVSC (The International Assets Valuation Standards Committee): Ủy ban tiêu chuẩn định giá tài sản quốc tế TTg : Thủ tướng TĐGVN : Thẩm định giá Việt Nam TP : Thành phố Tp HCM : Thành phố Hồ Chí Minh TTLB : Thơng tư liên UBND : Ủy ban nhân dân WTO (World Trade Organization): Tổ chức thương mại giới DANH MỤC CÁC BẢNG BIỂU STT Tên bảng Trang Bảng 2.1: Diện tích loại đất quận, huyện năm 2010 53 Bảng 2.2: Tỷ lệ giá trị gia tăng/giá trị sản xuất ngành kinh tế (giá thực tế) 57 Bảng 2.3: Dân số khu vực chức thuộc Tp.HCM 59 Bảng 2.4: Các bảng giá đất ban hành áp dụng Tp HCM 61 Bảng 2.5: Giá đất đô thị thành phố Hồ Chí Minh năm 2012 64 Bảng 2.6: Các khoản thu ngân sách từ đất đai Tp.HCM 76 Bảng 2.7: Các khoản thu từ đấu giá quyền sử dụng đất Tp.HCM 76 Bảng 2.8: Thu thuế đất hàng năm so với tổng thu ngân sách GDP 77 Bảng 2.9: Thu thuế CQSDĐ qua năm so với tổng thu ngân sách GDP 79 Bảng 2.10: So sánh giá đất quy định giá đất chuyển nhượng thị trường 80 DANH MỤC CÁC HÌNH VẼ STT Tên hình Trang Hình 2.1: Sự phân bố giá đất đô thị cao – thấp Tp.HCM 65 Hình 2.2: Chênh lệch giá đất đô thị cao – thấp Tp.HCM 67 Hình 2.3: Biến động giá đất đô thị quận nội thành (cũ) Tp.HCM 67 Hình 2.4: Biến động giá đất thị quận nội thành (mới) Tp.HCM 68 Hình 2.5: Biến động giá đất đô thị cao huyện ngoại thành Tp.HCM 69 MỞ ĐẦU Đặt vấn đề Đất đai tài nguyên vô quý giá, tư liệu sản xuất đặc biệt, thành phần quan trọng hàng đầu môi trường sống, địa bàn phân bố khu dân cư, xây dựng sở kinh tế, văn hóa, xã hội, an ninh quốc phòng Trải qua nhiều hệ, nhân dân ta tốn bao công sức, xương máu tạo lập, bảo vệ vốn đất đai ngày nay.Vì vậy,đất đai Nhà nước, thuộc sở hữu toàn dân Nhà nước thống quản lý toàn đất đai theo quy hoạch pháp luật bảo đảm sử dụng mục đích có hiệu quả, Nhà nước giao đất cho tổ chức, cá nhân sử dụng ổn định lâu dài nguyên tắc (1) hài hòa quyền lợi chủ thể sử dụng đất đai, (2) cơng điều hành tài đất đai, (3) điều tiết lợi ích kinh tế từ đất cách bình đẳng có thay đổi chủ thể sử dụng đất thông qua giá trị đất đai Có thể nói, Luật Đất đai năm 2003 thể đường lối đổi phương thức quản lý đất đai theo chế thị trường, quy định loạt nguyên tắc định giá đất đai “giá đất Nhà nước quy định phải đảm bảo nguyên tắc sát với giá chuyển nhượng quyền sử dụng đất thực tế thị trường điều kiện bình thường”.Nhằm cụ thể hóa đổi lĩnh vực giá đất, Chính phủ ban hành Nghị định số 188/2004/NĐ-CP ngày 16 tháng 11 năm 2004 phương pháp xác định giá đất khung giá loại đất, Nghị định số 123/2007/NĐ-CPngày 27 tháng 07 năm 2007 sửa đổi, bổ sung số điều Nghị định số 188/2004/NĐ-CP, Thông tư liên tịch số 02/2010/TTLT-BTNMT-BTC ngày 08 tháng 01 năm 2010 Bộ Tài nguyên Môi trường Bộ Tài ban hành hướng dẫn xây dựng, thẩm định ban hành bảng giá đất, điều chỉnh bảng giá đất thuộc thẩm quyền UBND tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương Việc xây dựng, công bố công khai bảng giá đất hàng năm phục vụ cho vai trò quản lý Nhà nước đất đai, giúp UBND cấp triển khai dự án đầu tư xây dựng bản, tạo nguồn thu từ đất, tạo động lực cho phát triển kinh tế - xã hội địa phương tính thuế thu nhập từ chuyển nhượng quyền sử dụng đất; tính 90 - Sử dụng phương pháp so sánh trực tiếp để kiểm chứng kết định giá thực địa (các đất liền kề có điều kiện với đất điều tra ước tính giá đất bước 2, 3) - Đề xuất mức hiệu chỉnh kết định giá (hiệu chỉnh mức giá, hiệu chỉnh quy định phân cấp vị trí) sở kết kiểm chứng thực tế chênh lệch ±20% - Xây dựng phương án định giá đất theo mục tiêu đề - Hội thảo lấy ý kiến - Đánh giá, nghiệm thu sản phẩm Bước Xây dựng dự thảo bảng giá loại đất - Xây dựng dự thảo bảng giá loại đất - Hội thảo lấy ý kiến dự thảo bảng giá loại đất - Chỉnh sửa, hoàn thiện bảng giá đất dự thảo viết báo cáo thuyết minh - Tổ chức hội nghị để báo cáo toàn kết xây dựng bảng giá đất xin ý kiến trước trình thẩm định - Đánh giá, nghiệm thu sản phẩm Bước Trình thẩm định, phê duyệt - Sở Tài thẩm định báo cáo thuyết minh xây dựng bảng giá loại đất, bảng giá loại đất dự - Sở Tư pháp thẩm định dự thảo Quyết định ban hành bảng giá loại đất - Hoàn thiện hồ sơ theo ý kiến thẩm định, trình Ủy ban nhân dân tỉnh xem xét báo cáo thuyết minh điều tra xây dựng bảng giá loại đất, dự thảo bảng giá loại đất - Ủy ban nhân dân tỉnh báo cáo Hội đồng nhân dân tỉnh - Chỉnh sửa, hoàn thiện hồ sơ, trình Ủy ban nhân dân tỉnh ban hành định bảng giá loại đất Bước Công bố, ban hành bảng giá đất 3.1.3Cấu trúc bảng giá đất địa bàn Tp HCM Với mong muốn ứng dụng kỹ thuật khai phá liệu mơ hình định 91 phần mềm Dtreg (Phillip H Sherrod) hỗ trợ định lượng yếu tố ảnh hưởng đến giá đất làm sở xác định tiêu chí phân loại đường phố, nhiên nguyên nhân khách quan chủ quan trình điều tra thu thập thông tin địa bàn không đạt yêu cầu phân tích đề tài chưa thể tiếp cận công cụ Vùng giá trị xác định theo loại đường phố thực giả thuyết đường phố loại có giá cao nhất, đường phố loại có mức giá đất thấp đường phố loại tương tự cho đường phố loại 3, loại 4, loại 5… Cấu trúc bảng giá đất xây dựng theo đơn vị hành quận (huyện) địa bàn thành phố, quận huyện có vùng giá trị xác định theo loại đường phố cụ thể sau (chi tiết phụ lục số….): Giá đất đô thị quận Mức giá ( 1000 đồng/m2) Loại đường Số vùng Tỷ lệ Từ Đến Hệ số sinh lợi giá trị (%) Loại 81,000 56,700 0.7 – Loại 55,000 38,500 0.7 – 49 29 Loại 37,800 26,000 0.7 – 59 35 Loại 24,200 16,940 0.7 – 44 26 Loại 16,500 11,000 0.67 – 10 Giá đất đô thị quận Mức giá ( 1000 đồng/m2) Loại đường Từ Đến Số vùng Tỷ lệ Hệ số sinh lợi giá trị (%) Loại 11,000 8,000 0.7 – Loại 7,500 5,500 0.7 – 72 14 Loại 5,100 3,700 0.7 – 136 26 Loại 3,500 2,500 0.7 – 232 45 Loại 2,400 1,800 0.7 – 68 13 92 Giá đất đô thị quận Mức giá ( 1000 đồng/m2) Loại đường Hệ số sinh Số vùng Tỷ lệ giá trị (%) Từ Đến Loại 46,200 32,340 0.7 15 Loại 31,900 22,330 0.7 17 27 Loại 22,000 15,400 0.7 27 44 Loại 15,000 10,500 0.7 15 Số vùng Tỷ lệ giá trị (%) lợi Giá đất đô thị quận Mức giá ( 1000 đồng/m2) Loại đường Hệ số sinh Từ Đến Loại 20,200 14,140 0.7 - 17 17 Loại 14,100 9,870 0.7 – 14 14 Loại 9,600 6,720 0.7 – 63 62 Loại 6,600 4,620 0.7 – 8 Số vùng Tỷ lệ giá trị (%) lợi Giá đất đô thị quận Mức giá ( 1000 đồng/m2) Loại đường Từ Đến Hệ số sinh lợi Loại 33,000 23,100 0.7 – 15 13 Loại 21,300 14,910 0.7 – 60 50 Loại 14,500 9,400 0.65 – 44 37 93 Giá đất đô thị quận Mức giá ( 1000 đồng/m2) Loại đường Từ Đến Số vùng Tỷ lệ Hệ số sinh lợi giá trị (%) Loại 21,800 15,260 0.7 – 12 14 Loại 15,000 10,500 0.7 – 23 28 Loại 10,300 7,210 0.7 – 25 30 Loại 7,100 4,970 0.7 – 19 23 Loại 4,970 3,430 0.7 – Số vùng Tỷ lệ Hệ số sinh lợi giá trị (%) Giá đất đô thị quận Loại đường Mức giá ( 1000 đồng/m2) Từ Đến Loại 13,200 9,900 0.75 – 56 34 Loại 8,400 6,200 0.74 – 25 15 Loại 5,500 4,000 0.73 – 43 26 Loại 3,700 2,600 0.70 – 34 21 Loại 2,200 1,800 0.82 – Số vùng Tỷ lệ Hệ số sinh lợi giá trị (%) 0.76 – Giá đất đô thị quận Mức giá ( 1000 đồng/m2) Loại đường Từ Đến Loại 13,000 9,900 Loại 9,000 6,400 0.71 – 29 26 Loại 6,200 4,400 0.71 – 32 29 Loại 4,300 3,100 0.72 – 28 25 Loại 2,800 0.68 – 16 14 1,900 94 Giá đất đô thị quận Mức giá ( 1000 đồng/m2) Số vùng Tỷ lệ Hệ số sinh lợi giá trị (%) Loại đường Từ Đến Loại 8,400 6,200 0.74 – Loại 4,400 3,100 0.70 – 17 11 Loại 3,000 2,100 0.70 – 26 17 Loại 2,000 1,400 0.70 – 49 33 Loại 1,300 1,200 0.92 – 56 37 Số vùng Tỷ lệ Hệ số sinh lợi giá trị (%) Giá đất đô thị quận 10 Mức giá ( 1000 đồng/m2) Loại đường Từ Đến Loại 4,200 7,200 0.71 – 21 33 Loại 6,500 1,700 0.71 – 17 27 Loại 11,400 8,600 0.75 – 22 34 Loại 7,900 7,500 0.95 – Giá đất đô thị quận 11 Mức giá ( 1000 đồng/m2) Số vùng Tỷ lệ Hệ số sinh lợi giá trị (%) Loại đường Từ Đến Loại 19,800 14,300 0.72 – 11 13 Loại 13,200 9,500 0.72 – 34 41 Loại 9,000 4,800 0.53 – 38 46 95 Giá đất đô thị quận 12 Mức giá ( 1000 đồng/m2) Loại đường Từ Đến Hệ số Số vùng Tỷ lệ giá trị (%) sinh lợi Loại 6,500 4,800 0.74 – 2 Loại 4,400 3,100 0.70 – 10 10 Loại 3,000 2,100 0.70 – 9 Loại 2,000 1,400 0.70 – 72 75 Loại 1,300 1,200 0.92 – 3 Giá đất thị quận Bình Thạnh Mức giá ( 1000 đồng/m2) Loại đường Từ Đến Hệ số sinh Số vùng Tỷ lệ giá trị (%) lợi Loại 21,600 15,200 0.70 – 12 12 Loại 14,500 10,200 0.70 – 45 43 Loại 10,100 7,000 0.69 – 26 25 Loại 5,300 4,200 0.79 – 20 19 Số vùng Tỷ lệ giá trị (%) Giá đất đô thị quận Phú Nhuận Mức giá ( 1000 đồng/m2) Loại đường Từ Đến Hệ số sinh lợi Loại 26,400 18,900 0.72 – Loại 17,600 12,800 0.73 – 26 39 Loại 12,000 8,600 0.72 – 25 38 Loại 7,800 6,900 0.88 – 11 17 96 Giá đất đô thị quận Thủ Đức Mức giá ( 1000 đồng/m2) Từ Đến Hệ số sinh lợi Số vùng giá trị Loại 9,900 8,800 0.89 – 3 Loại 5,500 4,000 0.73 – Loại 3,700 2,600 0.7 – 26 25 Loại 2,400 1,700 0.71 – 56 53 Loại 1,600 1,200 0.75 – 12 11 Số vùng Tỷ lệ Hệ số sinh lợi giá trị (%) Loại đường Tỷ lệ (%) Giá đất thị quận Bình Tân Mức giá ( 1000 đồng/m2) Loại đường Từ Đến Loại 8,400 5,900 0.70 – Loại 5,700 4,000 0.70 – 20 Loại 3,700 2,600 0.70 – 46 17 Loại 2,500 1,800 0.72 – 113 Loại 1,500 1,200 0.80 – 82 31 Số vùng giá trị Tỷ lệ (%) Giá đất thị huyện Bình Chánh Loại đường Mức giá ( 1000 đồng/m2) Loại Từ 10,100 Đến 7,000 Loại 6,900 5,000 Loại 4,600 Loại Hệ số sinh lợi 0.69 – 20 5.36 0.72 – 41 10.99 3,200 0.70 – 73 19.57 3,100 2,100 0.68 – 45 12.06 Loại 2,000 1,400 0.70 – 62 16.62 Loại 1,320 940 0.71 – 35 9.38 Loại 900 700 0.78 – 43 11.53 Loại 600 500 0.83 – 28 7.51 Loại 400 350 0.88 – 26 6.97 97 Giá đất đô thị quận Tân Bình Mức giá ( 1000 đồng/m2) Loại đường Từ Đến Hệ số sinh Số vùng Tỷ lệ giá trị (%) lợi Loại 19,800 14,100 0.71 – 11 Loại 13,200 9,400 0.71 – 22 Loại 9,200 6,500 0.71 – 112 48 Loại 6,400 4,700 0.73 – 81 35 Loại 4,400 3,000 0.68 – Số vùng Tỷ lệ giá trị (%) Giá đất đô thị quận Tân Phú Mức giá ( 1000 đồng/m2) Loại đường Hệ số sinh Từ Đến Loại 8,400 6,000 0.71 – 19 Loại 5,800 4,100 0.71 – 130 57 Loại 4,000 2,800 0.70 – 51 22 Loại 2,600 2,400 0.92 – 27 12 Số vùng Tỷ lệ giá trị (%) lợi Giá đất đô thị quận Gò Vấp Mức giá ( 1000 đồng/m2) Loại đường Từ Đến Hệ số sinh lợi Loại 10,300 7,500 0.73 – 16 10.67 Loại 7,200 5,100 0.71 – 32 21.33 Loại 5,000 3,500 0.70 – 33 22.00 Loại 3,400 2,400 0.71 – 56 37.33 Loại 2,200 1,800 0.82 – 13 8.67 98 Giá đất đô thị huyện Hóc Mơn Mức giá ( 1000 đồng/m2) Số vùng Tỷ lệ Hệ số sinh lợi giá trị (%) Loại đường Từ Đến Loại 5,720 4,200 0.73 – 3.08 Loại 3,630 2,640 0.73 – 10 4.41 Loại 2,200 1,540 0.70 – 2.64 Loại 1,430 1,100 0.77 – 19 8.37 Loại 990 770 0.78 – 14 6.17 Loại 660 460 0.70 – 65 28.63 Loại 440 330 0.75 – 106 46.70 Số vùng Tỷ lệ Hệ số sinh lợi giá trị (%) Giá đất đô thị huyện Củ Chi Mức giá ( 1000 đồng/m2) Loại đường Từ Đến Loại 3,300 2,310 0.70 – 2.16 Loại 1,980 1,430 0.72 – 5.04 Loại 1,320 990 0.75 – 18 12.95 Loại 880 620 0.70 – 52 37.41 Loại 610 440 0.72 – 18 12.95 Loại 400 280 0.70 – 26 18.71 Loại 250 200 0.80 – 15 10.79 Giá đất đô thị huyện Nhà Bè Mức giá ( 1000 đồng/m2) Số vùng Tỷ lệ Hệ số sinh lợi giá trị (%) Loại đường Từ Đến Loại 4,400 4,000 0.91 – 6.98 Loại 2,600 1,800 0.69 – 18 41.86 Loại 1,760 1,300 0.74 – 15 34.88 Loại 1,100 600 0.55 – 16.28 99 Giá đất đô thị huyện Cần Giờ Mức giá ( 1000 đồng/m2) Số vùng Tỷ lệ Hệ số sinh lợi giá trị (%) Loại đường Từ Đến Loại 920 660 0.72 – 24 37.50 Loại 620 440 0.71 – 11 17.19 Loại 400 330 0.83 – 14 21.88 Loại 240 110 0.46 – 15 23.44 Bảng giá đất địa bàn Tp HCM xây dựng theo mơ hình đề xuất chuyển 3.718 vùng giá đất 106 vùng, phản ánh phân bố giá đất theo địa giới hành đánh giá trạng giá đất toàn địa bàn Tp HCM theo thời gian Mơ hình cấu trúc bảng giá đất địa bàn Tp HCM cung cấp phương pháp quản lý giá đất, đánh giá biến động giá đất theo thời gian theo vùng giá trị, giải thích nguyên nhân tăng (giảm) giá đất theo thời gian theo khu vực, lượng hóa mức độ tác động quy hoạch, đầu tư đến giá đất sở quan trọng cho Nhà nước điều tiết lợi ích kinh tế nghĩa vụ tài giao đất thu tiền sử dụng đất bồi thường thu hồi đất 3.2Những đề xuất giải pháp khắc phục hạn chế bảng giá đất 3.2.1 Về đổi sách, pháp luật đất đai Đất đai thuộc sở hữu toàn dân Nhà nước đại diện chủ sở hữu thống quản lý Việt Nam lựa chọn đường phát triển kinh tế thị trường theo định hướng xã hội chủ nghĩa, lựa chọn vừa phù hợp với xu hướng phát triển khách quan thời đại, vừa tiếp thu giá trị truyền thống đất nước yếu tố tích cực giai đoạn phát triển qua Trong thực tế vừa qua có nhiều mâu thuẫn quy định đất đai thuộc sở hữu toàn dân Nhà nước đại diện chủ sở hữu quyền định đoạt quyền hưởng lợi từ đất đai chưa định rõ KhiNhà nước thu hồi đất sử dụng vào mục đích cơng cộng phát triển kinh tế - xã hộigặp nhiều khó khăn, phức tạp, 100 dẫn đến nhiều vụ khiếu kiện liên quan đến việc thu hồi đất, bồi thường, giải phóng mặt mà mấu chốt chế giá bồi thường Chính sách đất đai phải ý đầy đủ tới mặt kinh tế, trị, xã hội; bảo đảm hài hịa lợi ích Nhà nước, người đầu tư người sử dụng đất, cần trọng mức lợi ích Nhà nước, xã hội Tăng cường trách nhiệm nghĩa vụ thành viên xã hội việc quản lý sử dụng đất Đổi sách, pháp luật đất đai phù hợp với đường lối phát triển kinh tế thị trường định hướng xã hội chủ nghĩa Chủ động phát triển vững thị trường bất động sản (trọng tâm thị) có quản lý điều tiết Nhà nước, với tham gia nhiều thành phần kinh tế, kinh tế Nhà nước giữ vai trị chủ đạo; khơng tách rời thị trường quyền sử dụng đất tài sản gắn liền với đất; chống đầu đất đai 3.2.2Về khung giá đất Chính phủ Khung giá đất Chính phủ ban hành trở thành rào cản lớn mức giá đất ban hành địa phương nói chung Tp HCM nói riêng Cần có khái niệm rõ ràng Khung giá đất vai trò Khung giá đất Chính phủ nên quy định mức tỷ lệ phần trăm (%) mức giá đất quy định địa phương so với giá đất chuyển nhượng thị trường, mức tỷ lệ cần thống toàn quốc theo địa phương chủ động vào thị trường địa phương để xác định giá Tỷ lệ khác địa phương, xu hướng địa phương có kinh tế phát triển Tp HCM Thủ đô Hà Nội có tỷ lệ hệ số thấp địa phương với điều kiện kinh tế khó khăn lại có tỷ lệ cao Trên giới, tỷ lệ nước phát triển khoảng 80% với điều kiện Việt Nam tỷ lệ nên quy định mức 70% Chính phủ cần quy định loại đất phải có bảng giá, loại hình sử dụng đất xác định sở sử dụng hiệu thay cho mục đích sử dụng theo hệ thống phân loại đất đai thống kê – kiểm kê đất đai Chính phủ yêu cầu địa phương đánh giá biến động giá đất địa phương, phân tích xu hướng giá đất theo vùng (khu vực) Chính phủ khơng thiết phải 101 quy định phương pháp định giá đất cụ thể, mà nên có chương trình tập huấn kỹ thuật phương pháp định giá đất đai cho địa phương Căn vào điều kiện thực tế củathị trường, loại tài liệu, chất lượng độ tin cậy thông tin mà địa phương lựa chọn phương pháp định giá đất cụ thểcho phù hợp Chính phủ cần thống cách thể bảng giá đất tỉnh, thành phố xây dựng áp dụng theo ‘’vùng giá trị”, thay cho cách thể hiện nay.Quan điểm bảng giá đất phải giữ ổn định năm ngược với nguyên tắc thị trường mang nặng tính áp đặt Nhà nước lặp lại kinh tế bao cấp không tuân thủ quy luật kinh tế thị trường định hướng xã hội chủ nghĩa, bảng giá đất cần điều chỉnh hàng năm theo nguyên tắc giá đất xác định theo chế thị trường sau năm bảng giá đất phải xây dựng lại Chuẩn hóa máy tổ chức thực công tác định giá đất đai, thống cấu tổ chức sở Tài nguyên Môi trường, thường xuyên mở lớp tập huấn nâng cao nghiệp vụ cho cán làm công tác định giá đất đai, đầu tư kinh phí nâng cấp máy móc trang thiết bị hỗ trợ cơng tác định giá quản lý giá đất cho địa phương đặc biệt thành phố lớn Tp HCM 3.2.3Về phạm vi áp dụng bảng giá đất Bảng giá đất cần xây dựng ban hành theo chế giá thị trường với tỷ lệ 70% Trước mắt, tính khập khiễng tỷ lệ giá đất quy định với giá đất thị trường, cần có lộ trình cho bảng giá đất bước tiếp cận theo tỷ lệ định Bảng giá đất ban hành làm sở tính giá đất cho nhiều mục đích khác thuế sử dụng đất, thu tiền sử dụng đất, cho thuê đất, bồi thường Nhà nước thu hồi đất, cổ phần hóa, giao tài sản gắn liền với đất, thuế chuyển nhượng quyền sử dụng đất, chuyển quyền trước bạ khoản thuế khác, mục đích mâu thuẫn với lợi ích có ngồn gốc pháp lý phức tạp khơng thể tính chung mức giá trị mà cần điều chỉnh cho phù hợp với mục đích cụ thể, địa phương cần có quy định hệ số giá đất, hay thuế xuất hợp lý Như vậy, bảng giá đất minh bạch theo chế thị trường, giảm thiểu phức tạp thực tế áp dụng, doanh nghiệp người sử dụng đất hồn tồn chủ động tính tốn đầu tư hay đóng khoản nghĩa vụ tài đất đai với Nhà nước 102 KẾT LUẬN – KIẾN NGHỊ Mục tiêu luận văn nghiên cứu hoàn thiện phương pháp xây dựng bảng giá đất nhằm tăng cường hiệu lực quản lý Nhà nước đất đai địa bàn Tp HCM nói riêng nước nói chung Kết nghiên cứu tập trung phân tích thực trạng bảng giá đất địa bàn TP HCM, phạm vi áp dụng bảng giá đất, ứng dụng bảng giá đất giải sách tài đất đai 15 năm qua nhằm tìm vấn đề bất cập bảng giá đất địa bàn Tp HCM mà trọng tâm phương pháp xây dựng bảng giá đất Luận văn nghiên cứu xây dựng mơ hình định giá đất sở kế thừa phát triển phương pháp vùng giá trị theo tuyến (đường) lên cấp vùng theo loại đường phố, mô cấu trúc bảng giá đất địa bàn TP HCM theo loại đường phố chuyển đổi 3.718 vùng giá đất theo tuyến đường 106 vùng giá đất theo loại đường phố mang lại hiệu tích cực cho cơng tác quản lý giá đất đánh giá giải thích đắn phân bố giá đất toàn địa bàn thành phố, giám sát chặc chẽ biến động tăng (giảm) giá đất theo thời gian vùng giá trị Luận văn đề xuất quy trình xây dựng bảng giá đất bước với nội dung thực cụ thể hóa, có tính logic hệ thống cao, phản ánh tính khoa học phần công việc cung cấp công cụ để kiểm tra giám sát trình xây dựng bảng giá đất Những giải pháp nhằm tháo gỡ vấn đề chưa phù hợp bảng giá đất thực tế áp dụng cần đổi sách, pháp luật đất đai phù hợp với đường lối phát triển kinh tế thị trường định hướng xã hội chủ nghĩa Chủ động phát triển vững thị trường bất động sản (trọng tâm thị) có quản lý điều tiết Nhà nước, với tham gia nhiều thành phần kinh tế, kinh tế Nhà nước giữ vai trị chủ đạo; khơng tách rời thị trường quyền sử dụng đất tài sản gắn liền với đất; chống đầu đất đai; Chính phủ cần quy định tỷ lệ 70% mức giá quy định bảng giá theo chế thị trường thay cho nguyên tắc “sát” giá thị trường Để bảng giá đất phục vụ cho nhiều mục đích sử dụng cần có sửa đổi theo hệ số định Cần có đầu tư chiều sâu mang tính bền vững cho cơng tác định giá đất 103 đainhằm tránh sửa đổi mang tính tình gây hoang mang cho người sử dụng đất, nhà đầu tư làm giảm hiệu sử dụng đất Định giá đất đai hàng loạt nhiều thời gian, công sức tài thời gian thu hồi giá trị kinh tế dài công việc khu vực tư nhân thường không đảm nhận mà vai trò trách nhiện đặt lên vai Nhà nước đại diện chủ sở hữu đất đai Tác giả gắng nghiên cứu hồn thiện phương pháp định giá đất hàng loạt, tính phức tạp lĩnh vực nghiên cứu, luận văn chưa định lượng yếu tố ảnh hướng đến giá đất đô thị Tp HCM sở xây dựng tiêu phân vùng giá trị theo loại đường phố kết dừng lại với mơ hình cấu trúc bảng giá đất địa bàn thành phố Hồ Chí Minh theo mức giá vùng giá trị theo tuyến Kết đạt đươc nghiên cứu hy vọng tài liệu hữu ích cho nhà nghiên cứu nhà quản lý đất đai địa phương Ngày tháng năm 2013, Tp HCM nói riêng nước nói chung ban hành bảng giá đất năm 2013 theo lối mòn cũ Để mơ hình định giá đất đai thị ứng dụng vào thực tế cách thuyết phục Tp HM nói riêng nước nói chung thời gian gần nhất, hướng nghiên cứu đưa ứng dụng kỹ thuật khai phá liệu với mơ hình định phần mềm Dtreg (Phillip H Sherrod) phân tích định lượng yếu tố ảnh hưởng đến giá đất hỗ trợ xác định vùng giá trị theo tiêu chí định lượng cách cụ thể rõ ràng thể tính khách quan hạn chế tối đa tác động chủ quan từ người thực hiện./ TÀI LIỆU THAM KHẢO Tài liệu: Phạm Thị Thái (2009), Bài giảng phương pháp định giá tài sản giá trị doanh nghiệp – Giáo trình giảng Đồn Văn Trường; Ngơ Trí Long (1997), Các phương pháp thẩm định giá trị tài sản – Nhà xuất khoa học Ban vật giá Chính phủ - Tài liệu hội thảo quốc tế thẩm định giá Bảng giá loại đất Tp HCM năm Các văn quy phạm pháp luật: Luật dân 2005; Luật đất đai 2003; Luật nhà 2005; Luật kinh doanh bất động sản 2006; Luật doanh nghiệp 2005; Luật doanh nghiệp Nhà nước 2003; Pháp lệnh giá 2002; Các nghị định; Thông tư liên quan đến lĩnh vực bất động sản Cơ sở khoa học thực tiễn thẩm định giá – Ban vật giá Chính phủ Quản lý giá nước – Nhà xuất CTQG, năm 2008 Tài liệu bồi thường chuyên đề định giá bất động sản – Chương trình khung đào tạo ban hành theo định 29/2007/QĐ-BXD, ngày 31/12/2007 Bộ trưởng Bộ xây dựng Vai trò quản lý giá kinh tế thị trường nước ta (1998), – Nhà xuất ST Website: http://www.donre.hochiminhcity.gov.vn/ http://www.horea.org.vn/home/index.php http://www.monre.gov.vn/v35/default.aspx?tabid=671&CateID=133 http://www.monre.gov.vn/ http://www.monre.gov.vn/v35/Modules/Logos/ShowLink.aspx?ID=268 http://www.vva.org.vn/Introduction.aspx?ID=9 ... cấu trúc, phương pháp xác định giá đất, phạm vi áp dụng bảng giá đất địa bàn thành phố Hồ Chí Minh năm qua; Hồn thiện quy trình phương pháp xây dựng bảng giá đất địa bàn thành phố Hồ Chí Minh làm... chung định giá bảo đảm giải bất cập mục tiêu hướng tới đề tài “Nghiên cứuhoàn thiện phương pháp xây dựng bảng giá đất phục vụ công tác quản lý Nhà nước đất đai địa bàn thành phố Hồ Chí Minh? ?? Mục...BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO TRƯỜNG ĐẠI HỌC MỎ - ĐỊA CHẤT - VŨ HOÀI PHƯƠNG HOÀN THIỆN PHƯƠNG PHÁP XÂY DỰNG BẢNG GIÁ ĐẤT Ở PHỤC VỤ CÔNG TÁC QUẢN LÝ NHÀ NƯỚC VỀ ĐẤT ĐAI TRÊN ĐỊA BÀN