Đánh giá mức bồi thường, hỗ trợ, tái định cư trong các dự án thu hồi đất vì mục đích phát triển kinh tế xã hội trên địa bàn thành phố hồ chí minh theo khung chính sách của world bank trường hợp huyện bình chánh

BỘ GIÁO DỤC ĐÀO TẠO TRƢỜNG ĐẠI HỌC KINH TẾ TPHCM PHẠM VĂN LỢI ĐÁNH GIÁ MỨC BỒI THƢỜNG, HỖ TRỢ, TÁI ĐỊNH CƢ TRONG CÁC DỰ ÁN THU HỒI ĐẤT VÌ MỤC ĐÍCH PHÁT TRIỂN KINH TẾ XÃ HỘI TRÊN ĐỊA BÀN THÀNH PHỐ HỒ CHÍ MINH THEO KHUNG CHÍNH SÁCH CỦA WORLD BANK: TRƢỜNG HỢP HUYỆN BÌNH CHÁNH LUẬN VĂN THẠC SĨ KINH TẾ TP Hồ Chí Minh - Năm 2020 BỘ GIÁO DỤC ĐÀO TẠO TRƢỜNG ĐẠI HỌC KINH TẾ TPHCM PHẠM VĂN LỢI ĐÁNH GIÁ MỨC BỒI THƢỜNG, HỖ TRỢ, TÁI ĐỊNH CƢ TRONG CÁC DỰ ÁN THU HỒI ĐẤT VÌ MỤC ĐÍCH PHÁT TRIỂN KINH TẾ XÃ HỘI TRÊN ĐỊA BÀN THÀNH PHỐ HỒ CHÍ MINH THEO KHUNG CHÍNH SÁCH CỦA WORLD BANK: TRƢỜNG HỢP HUYỆN BÌNH CHÁNH Chun ngành: Tài - Ngân hàng Hƣớng đào tạo: Hƣớng ứng dụng Mã số: 8340201 LUẬN VĂN THẠC SĨ KINH TẾ NGƢỜI HƢỚNG DẪN KHOA HỌC: PGS.TS Bùi Thị Mai Hồi TP Hồ Chí Minh - Năm 2020 LỜI CAM ĐOAN Tôi xin cam đoan Luận văn cơng trình ngun cứu cá nhân tôi, thực hướng dẫn khoa học tận tâm PGS.TS Bùi Thị Mai Hoài Các số liệu, thống kê trình bày luận văn hồn tồn trung thực Tơi xin hồn tồn chịu trách nhiệm lời cam đoan HỌC VIÊN Phạm Văn lợi MỤC LỤC TRANG PHỤ BÌA LỜI CAM ĐOAN DANH MỤC CÁC BẢNG, BIỂU ĐỒ VÀ HÌNH ẢNH TÓM TẮT ABSTRACT 10 CHƢƠNG 1: GIỚI THIỆU ĐỀ TÀI 1.1 Mục đích thực đề tài câu hỏi sách, giải pháp cần trả lời 1.2 Đối tượng nghiên cứu phạm vi thu thập liệu 1.3 Khung phân tích, liệu phương pháp tiếp cận 1.4 Dự kiến kết cấu luận văn CHƢƠNG 2: KHÁI QUÁT VỀ BỒI THƢỜNG, HỖ TRỢ TÁI ĐỊNH CƢ KHI THU HỒI ĐẤT VÀ KHUNG CHÍNH SÁCH VỀ BT, HT TÁI ĐỊNH CƢ CỦA WORLD BANK 2.1 Tổng quan sách thu hồi đất Việt Nam 2.2 Sơ lƣợc tình hình thu hồi đất nƣớc 2.2.1 Nguyên tắc thu hồi đất 2.2.2 Quy trình thu hồi đất 10 2.2.3 Phương pháp xác định giá trị bồi thường hỗ trợ 11 2.3 Những vấn đề chung tái định cƣ, bồi thƣờng hỗ trợ 15 2.3.1 Khái niệm tái định cƣ 15 2.2.2 Khái niệm giải phóng mặt bằng, bồi thƣờng hỗ trợ 17 2.4 Khung sách bồi thƣờng hỗ trợ tái định cƣ World Bank 21 2.4.1 Xác định mục tiêu hướng đến khung sách thực 22 2.4.2 Các tác động xem xét bồi thường, hỗ trợ thực sách 22 2.4.3 Các biện pháp cần thực để phục hồi thu nhập, ổn định đời sống người bị ảnh hưởng 23 2.4.4 Chính sách hỗ trợ nhóm dễ bị tổn thương số người bị ảnh hưởng dự án 23 2.4.5 Cơ chế giải kiến nghị khiếu nại người bị ảnh hưởng 24 2.4.6 Cơ giám sát đánh giá 25 CHƢƠNG 3: ĐÁNH GIÁ TÌNH HÌNH BỒI THƢỜNG HỖ TRỢ VÀ TÁI ĐỊNH CƢ TRÊN ĐỊA BÀN HUYỆN BÌNH CHÁNH THEO KHUNG CHÍNH SÁCH CỦA WORLD BANK 26 3.1 Chính sách bồi thường tái định cư thành phố Hồ Chí Minh, sách bồi thường, hỗ trợ theo khung sách World bank 26 3.2 Khái quát hai dự án thu hồi đất để phát triển KT- XH lợi ích quốc gia, cơng cộng địa bàn huyện Bình Chánh 30 3.2.1 Khái quát đôi nét địa bàn huyện Bình Chánh 30 3.2.2 Thủ tục thu hồi đất quy trình bồi thường hỗ trợ tái định cư địa bàn huyện Bình Chánh 33 3.2.3 Dự án xây dựng bệnh viện Nhi đồng thành phố dự án khác ngành y tế (Dự án Bệnh viện nhi) 42 3.2.4 Dự án đường nối Võ Văn Kiệt đến đường cao tốc thành phố Hồ Chí Minh - Trung Lương (Dự án đường nối Võ Văn Kiệt) 46 3.3 Đánh giá mức bồi thường tái định cư dự án thu hồi đất mục đích phát triển KT-XH địa bàn thành phố Hồ Chí Minh theo khung sách World Bank: trường hợp huyện Bình Chánh 49 3.3.1 Mức độ tham gia người dân vào công tác bồi thường, hỗ trợ 52 3.3.2 Các tác động xem xét bồi thường 54 3.3.3 Các biện pháp cần thực để phục hồi thu nhập, ổn định đời sống người bị ảnh hưởng 55 3.3.4 Chính sách hỗ trợ nhóm dễ bị tổn thương số người bị ảnh hưởng dự án 59 3.3.5 Cơ chế giải khiếu nại 60 3.3.6 Cơ giám sát đánh giá 61 3.3 Những bất cập thân nội dung sách thực sách bồi thường hỗ trợ tái định cư cho người dân 62 CHƢƠNG 4: KẾT LUẬN VÀ GỢI Ý CHÍNH SÁCH 64 4.1 Kết luận 64 4.2 Đề xuất sách 67 TÀI LIỆU THAM KHẢO DANH MỤC CÁC CỤM TỪ VIẾT TẮT ADB: Ngân hàng Phát triển châu Á BT, HT: bồi thường, hỗ trợ HĐND: Hội đồng nhân dân KT-XH: Kinh tế xã hội GPMB: giải phóng mặt UBND: Ủy ban nhân dân UBMTTQ: Ủy ban mặt trận tổ quốc DANH MỤC CÁC BẢNG, BIỂU ĐỒ VÀ HÌNH ẢNH Nội dung Bảng 3.1 3.2 3.3 So sánh khung sách World Bank thành phố Hồ Chí Minh Thống kê loại đất huyện Bình Chánh Quy trình thưc cơng tác bồi thường địa bàn huyện Bình Chánh Trang 28-30 32 36 Biểu đồ 3.1 Cơ cấu sử dụng đất dự án bệnh viện nhi 44 3.2 Cơ cấu sử dụng đất dự án đường nối Võ Văn Kiệt 47 3.1 Hình ảnh thực tế dự án Bệnh viện nhi 45 3.2 Hình ảnh thực tế dự án đường nối Võ Văn Kiệt 48 3.3 Hình ảnh nhà hộ dân bị ảnh hưởng dự án 59 Hình ảnh TĨM TẮT Mặc dù có nhà nước có nhiều cố gắng hoàn thiện khung pháp lý toàn diện vấn đề đất đai, việc thu hồi đất bắt buộc thành phố Hồ Chí Minh có liên quan đến khiếu nại chậm trễ toán bồi thường cho thấy ngun tắc khơng xem xét nghiêm túc Bài viết đánh giá hoạt động bồi thường thực thu hồi đất huyện Bình Chánh, thành phố Hồ Chí Minh ngun tắc sách bồi thường tái định cư Ngân hàng Thế giới dựa vấn sâu thảo luận nhóm tập trung với người dân cán phụ trách dự án có liên quan đến dự án thu hồi đất để phát triển kinh tế xã hội huyện Bình Chánh, Thành phố Hồ Chí Minh Nó quan sát thấy việc không tuân thủ số nguyên tắc lý cho khơng hài lịng người bị ảnh hưởng thiếu thông tin đầy đủ rõ ràng dự án, tham gia, bồi thường không đầy đủ không tuân thủ thủ tục Việc thực thi quy định khuyến nghị Ngân hàng Thế giới tạo điều kiện thuận lợi cho đẩy nhanh tiến độ thực hiện, tạo đồng thuận việc thu hồi đất bắt buộc, từ giảm xung đột tăng cường hiệu dự án, giảm ảnh hưởng đến người dân bị thu hồi đất Từ khóa: Thu hồi đất bắt buộc, người dân bị ảnh hưởng dự án, Tái định cư khơng tự nguyện Từ khóa: Thu hồi đất bắt buộc, ngƣời dân bị ảnh hƣởng dự án, tái định cƣ không tự nguyện ABSTRACT Despite a comprehensive regulatory framework on land matters, compulsory land acquisition in Ho Chi Minh city has been associated with complaints and delays in compensation payments an indication that good governance principles might not be under serious consideration This paper evaluates land acquisition practices in Binh Chanh, Ho Chi Minh city use by World Bank policy based on depth interviews and focus group discussions with project affected people and government officials who were involved in land acquisition project for socioeconomic development in Binh Chanh district, Ho Chi Minh city It was observed that failure to observe principles was one of the major reasons for dissatisfaction among affected people due to lack of adequate and clear information about the project, little participation, inadequate compensation and non-adherence to procedures Enforcement of regulations and World Bank recommendations would have facilitated the smooth implementation of compulsory land acquisition thereby reducing conflicts and enhancing project affected people chance to compulsory land acquisition Keywords: compulsory land acquisition, project affected people, Involuntary Resettlement 59 3.3.4 Chính sách hỗ trợ nhóm dễ bị tổn thƣơng số ngƣời bị ảnh hƣởng dự án Các nhóm yếu xã hội ln nhà nước quan tâm năm trở lại đây, số sách miễn giảm học phí, hỗ trợ đào tạo nghề cho lao động nông thôn, nhớm yếu bị ảnh hưởng dự án thu hồi đất quan tâm hỗ trợ theo phương án phê duyệt theo sách chung UBND thành phố Tuy nhiên, sách hỗ trợ cho nhóm yếu cịn số bất cập khoản hỗ trợ thường giống nhau: người nghèo nhà nước chi trả chi phí đào tạo học nghề, nhiên người nghèo bị thu hồi đất học nghề miễm phí 05 năm, khoản hỗ trợ riêng biệt không nhiều, mức hỗ trợ cho nhóm yếu như: hộ nghèo hộ cận nghèo, hộ khơng cịn đất ở, người già, nữ chủ hộ, người địa, người dân tộc thiểu số cịn nhỏ Ví dụ trường hợp chị Thủy thuộc trường hợp bị ảnh hưởng dự (nhà đất bố mẹ cho riêng chưa đủ điều kiện cơng nhận quyền sở hữu riêng) có hồn cảnh khó khăn, thân chị Thủy người khơng biết chữ, chị có 02 người tuổi học phổ thông, chồng chị bệnh tới năm năm, nguồn thu nhập gia đình chị lo, dựa vào quán tạm hóa ven đường, chị kể gái đầu năm học lớp 10 mà gia đình khơng có điều kiện nên cho nghỉ làm thêm phụ mẹ, đứa nhỏ học lớp trường tiểu học cách nhà khoảng 1km cháu học cuối cấp nên không chuyển trường nhà ông bà nội xa trường, từ có dự án nhà cửa không sửa chữa nên xuống cấp không được, ba mẹ phải nhờ nhà mẹ ruột dựng nhà tạm để ở, chưa bàn giao mặt nên chị tạm cho thuê nhà thời gian chờ xem xét bố trí thêm tái định cư, thu nhập cho thuê nhà tháng hai triệu đồng để đỡ khó khăn, mong muốn chị xem xét giải sách bố trí cho 01 tái định cư sau chuyển nhượng kiếm tiền chênh lệch để mua nhà nơi khác chị cho biết nhiều người dự án xin bố trí tái định cư bán kiếm chênh lệch 60 Hình 3.3 Hình ảnh nhà hộ dân bị ảnh hƣởng dự án (Nguồn: Tác giả ghi thực tế nhận dự án vào tháng 5/2020) Theo đánh giá đại diện hộ dân dự án đường nối Võ Văn Kiệt, dự án có số hộ hộ nghèo, cận nghèo chủ yếu cơng nhân lao động người có thu nhập thấp dân nhập cư, giao dịch “giấy tay” mong muốn sở hữu nhà “có chỗ chui chui vô” bị thu hồi đất không đủ điều kiện tái định cư đất, hộ chung cư theo quy định nên họ thành người khơng có nhà sau thực dự án, sống vốn khó khăn lại khó khăn nên hộ gia đình chưa đồng ý bàn giao mặt họ khơng có nơi để Trong năm trở lại thành phố có nhiều biện pháp để hỗ trợ gia đình sách có hồn cảnh khó khăn bố trí thêm tái định cư, giải hỗ trợ bố trí hộ tái định cư, sách cho mua nhà xã hội nhìn chung thủ tục chế chưa cụ thể (đề xuất theo vụ viêc) số hộ hưởng sách chưa nhiều 3.3.5 Cơ chế giải khiếu nại Trong năm trở lại thành phố có sách quan tâm đến kiến nghị khiếu nại người người dân, đặc biệt sách chế giải kiến nghị người dân đạo thực dự án liên quan đến thu hồi đất Khi người dân có kiến nghị, vướng mắc liên quan đến công tác BT, HT, UBND huyện giao phòng ban tham mưu trả lời người dân, trường 61 hợp người dân có khiếu nại giao Thanh Tra huyện xem thẩm tra tham mưu Chủ tịch UBND huyện ban hành định giải khiếu nại (lần 1), người dân không đồng ý định giải khiếu nại lần khởi kiện tòa án nhân dân cấp khiếu nại lần thành phố Theo ghi nhận từ cán phụ trách dự án, đại diện hộ dân số hộ dân dự án, có số kiến nghị người dân liên quan đến thẩm quyền giải UBND thành phố Hội đồng bồi thường thành phố chưa xem xét giải bố trí thêm tái định cư, điều chỉnh quy hoạch dự án, xác định loại đất bồi thường mốt số 04 doanh nghiệp, chủ thể bồi thường phần đất phú nông 3.3.6 Cơ giám sát đánh giá Trong năm trở lại đây, chế giám sát hoạt động quan liên quan đến người dân quan tâm, hàng năm thường tổ chức giám sát theo chuyên đề UBMTTQ cấp công tác quan Tuy nhiên chế giám sát cho dự án triển khai địa bàn huyện Bình Chánh chưa cụ thể cho dự án, dự án chưa có xây dựng chế giám sát đánh giá đầy đủ hoạt động (các dự án chưa hoàn thành); hàng năm UBMTTQ Việt Nam huyện, đồn kiểm tra huyện ủy có tiến hành giám sát đánh giá hoạt động số dự án có thực cơng tác BT, HT tái định cư (năm 2019 dự án Bệnh viện nội tiết) hoạt động chung Ban BTGPMB Việc xác định hồn thành chi trả tiền cho người dân, sách bồi thường cho người dân hưởng tổ chức làm nghiệm vụ bồi thường xác định mà chưa có chế giám sát bắt buộc Hiện nay, tiêu đánh giá mức độ hoàn thành dự án dự số hộ bàn giao mặt bằng, số hộ hoàn thành việc chi trả Chủ đầu tư đầu tư có nghĩa vụ chuẩn bị nguồn kinh phí thực chi trả tiếp nhận bàn giao mặt từ tổ chức làm nhiệm vụ bồi thường, việc chi trả thực lần tiền, chưa có có chế theo dõi đánh giá theo khung sách World Bank kiến nghị theo 62 mục tiêu đề nên khơng có đánh giá cụ thể dự án, sống người dân sau thu hồi 3.3 Những bất cập thân nội dung sách thực sách bồi thƣờng hỗ trợ tái định cƣ cho ngƣời dân Hiện nay, địa bàn thành phố Hồ Chí Minh có hai hình thức đơn vị thực công tác BT, HT tái định cư Trung tâm Phát triển Quỹ đất thành phố Hội đồng bồi thường hỗ trợ dự án quận, huyện (Ban BTGPMB quan thường trực) Thứ Trung tâm Phát triển Quỹ đất thành phố tổ chức UBND cấp tỉnh thành lập, chịu trách nhiệm thu hồi đất theo quy hoạch sử dụng đất tạo quỹ đất bán đấu giá, chưa thực cho dự án cụ thể Trung tâm phát triển quỹ đất chưa xác định tổ chức dịch vụ công công ty nhà nước, cần có nguồn tài để hoạt động khơng thể vay từ ngân hàng đầu tư hay ngân hàng thương mại Thứ hai Ban BTGPMB đơn vị nghiệp trực thuộc UBND quận huyện thành lập hoạt động đạo UBND huyện cấu tổ chức người nên quan hoạt động theo nguyên tắc hành chính, việc thu hồi đất chủ yếu Ban BTGPMB cho dự án cụ thể giá thị trường thường cao chưa có dự án kỳ vọng người dân người sử dụng đất thường không thỏa mãn bồi thường, Ban BTGPMB tổ chức hoạt động hành nên hiệu giải cơng việc khơng cao, với tình trạng quan liêu, cửa quyền Theo Báo cáo Chính phủ gửi Quốc Hội năm 2017 có nêu: năm 2011 có đến 82,44% đơn khiếu nại thuộc lĩnh vực đất đai, nhà ở; năm 2012 78,9%; năm 2013 60,9%; năm 2014 76,38%; năm 2015 76,7%; năm 2016 74%, năm 2017 72,1% Cụ thể hơn, năm 2017 57.983 đơn khiếu nại có 35.021 đơn khiếu nại liên quan đến đất đai, 6.784 đơn nhà Nghiên cứu Báo cáo Chánh án Tòa án nhân dân tối cao, vụ án hành thuộc lĩnh vực đất đai, định hành đất đai chiếm 74,6%; Theo tổng kết ngân hàng giới năm 2011 khiếu nại giá đất để tính bồi thường thấp so với giá 63 đất thực tế thị trường chiếm khoảng 70% Như vậy, có khoảng 52,22% khiếu nại liên quan đến đơn giá bồi thường Mặc dù luật đất đai quy định giá thị trường để bồi thường đất đai, trình tự thủ tục định giá đất theo thị trường thông tư số 36/2014/TT-BTNMT Tuy nhiên, quan định giá UBND tỉnh, thành phố quy định giá nên bất đồng giá quan giải Nguyên tắc Luật đất đai hành đảm bảo hỗ trợ cần thiết cho người sử dụng đất bị thu hồi cho họ khơi phục sống để tốt hơn, chuyển đổi nghề nghiệp nguồn thu nhập bị mát Tuy nhiên, đền bù hỗ trợ trả lần nhà nước thu hồi đất, cho hộ bị trực tiếp có nhà đất bị ảnh hưởng dự án mà chưa bồi thường cho hộ khác bị ảnh hưởng dự án thu hồi đất mang tới, thiệt hại cho lợi ích lâu dài chưa xem xét đầy đủ hợp lý Nhưng người sử dụng đất bị ảnh hưởng thường không đền bù đầy chủ cho thiệt hại pháp luật thừa nhận Việc bồi thường chưa xem xét mối quan hệ với dự án liên quan, nhà đầu tư người bị thu hồi đất, ví dụ bồi thường tái định cư cho dự án mở rộng đường giao thông dự án đầu tư xây dựng đường theo hình thức đối công tư (PPP) Thông thường nhà đầu tư cho trách nhiệm họ thực chi trả tiền BT, HT tái định cư dự án thân số tiền BT, HT lại xem xét khấu trừ tiền sử dụng đất, tiền thuê đất dự án Nhà nước khuyến khích việc góp vốn đất theo điều 73 Luật đất đai chưa có văn hướng dẫn thực hiện, chưa phù hợp với thực tế nên chưa có trường hợp góp vốn thực tế triển khai Luật đất đai xây dựng có sách hỗ trợ nhóm yếu thực bồi thường thu hồi đất cho đối tượng dễ bị tổn thương dân tộc thiểu số, người nghèo; sách chưa trọng phối hợp đầy đủ với sách hỗ trợ cho dân tộc thiểu số, lao động nơng thơn, sách giảm nghèo bền vững 64 Việc thu hồi đất nhằm nâng cao hiệu sử dụng đất, thực tế có số nhà đầu tư giao đất không thực dự án đầu tư, để đất hoang hóa khơng sử dụng nhiều năm dự án Sing việt (thu hồi đất từ năm 1998), dự án khu nam địa bàn huyện Bình Chánh có định thu hồi đất thủ tướng phủ từ năm 1996 tới chưa thực chi trả tiền bồi thường người dân, ảnh hưởng nghiêm trọng tới quyền lợi người dân Tiền BT, HT tiền có nguồn gốc ngân sách, Ban BTGPMB tổ chức hành nên q trình thực đề cao nguyên tắc thận trọng, an toàn ngân sách Trong số trường hợp chưa rõ ràng pháp lý nguồn gốc sử dụng đất chưa rõ ràng giá trị bồi thường thấp xem xét chi trả lần đầu sau có ý kiến thẩm tra, xác minh có bổ sung giá trị bồi thường mà không trạng thực tế sử dụng chưa coi trọng công tác bồi thường, dẫn tới cấp né tránh mức bồi thường cao, ln tính mức thấp xin ý kiến quyền cấp nảy sinh tâm lý sợ sai CHƢƠNG 4: KẾT LUẬN VÀ GỢI Ý CHÍNH SÁCH 4.1 Kết luận Qua trình nghiên cứu tình hình thực cụ thể số dự án triển khai thực địa bàn huyện Bình Chánh sách bồi thường hỗ trợ UBND thành phố Luật đất đai, tác giả có số nhận xét sau: Các cấp trình xây dựng hồn thiện chế sách cơng tác bồi thường hỗ trợ thực thu hồi đất, sách ngày tiệm cận với khung sách World Bank, quy định dự án tài trợ nguồn vốn nước áp dụng sách ADB World Bank để đáp ứng tốt cho nhu cầu người dân bị thu hồi đất Các quan nhà nước chủ động xây dựng định hưỡng dẫn thực hiện, quy trình phối hợp đảm bảo chặt trẽ nâng cao hiệu hoạt động cơng tác phối hợp, có chế chủ động thông báo đến người dân dự án biết 65 Bên cạch mặt làm sách bồi thường hỗ trợ tồn số hạn chế q trình thực cơng tác bồi thường hỗ trợ sau: Nhìn chung, hầu hết dự án triển khai thực việc thu hồi đất gặp khó khăn cơng tác BT GPMB Thời gian chi trả tiền BT, HT người dân thường kéo dài, theo quy định nhà nước tổ chức làm nhiệm vụ bồi thường phải thực vịng 30 ngày sau có định thu hồi đất, chậm chi trả tiền bồi thường ảnh hưởng đến quyền lợi, lợi ích người dân dự án (theo điều 93 Luật đất đai người dân phải số tiền tăng thêm mức chậm nộp Luật Quản lý thuế) tới chưa có hộ dân tính chi trả Đặc biệt cơng tác tính chi trả tiền BT, HT dự án đường nối Võ Văn Kiệt, số hộ dân bị thu hồi đất năm 2017 chưa áp giá bồi thường chưa xác nguồn gốc phát lý đất, việc xây dựng phương án bồi thường (áp giá bồi thường) chưa đảm bảo sở để thực hiện, dự tốn phương án khơng xác phải thực điều chỉnh nhiều lần Phương án bồi thường GPMB chưa coi sở để chi trả tiền mà phụ thuộc vào định công bố giá trị bồi thường (quyết định bồi thường) Cuộc sống người dân bị ảnh hưởng dự án phần lớn gặp nhiều khó khăn di chuyển chỗ ở, sống gia đình bị đảo lộn, thói quen, tập qn sinh hoạt cộng đồng bị phá vỡ thay đổi chỗ đưa rước học, làm thêm vào vị trí tái định cư q xa nơi trước thu hồi đất Giá trị BT, HT người dân nhận theo nhiều ý kiến người dân cán làm công tác thường đánh giá thấp nhiều cho với giá trị thị trường chưa phản ánh đầy đủ tổn thất mà người dân phải gánh chịu Nguyên nhân phần đơn giá bồi thường chưa phản ánh giá trị giao dịch thực tế người dân thường ghi hợp đồng thấp mức giao dịch thành, quan quản lý thẩm định có xu hướng điều chỉnh giảm đơn giá bồi thường họ cho tiền nguồn gốc ngân sách - chủ đầu tư khấu trừ tiền sử dụng đất, tăng số tiền bán tái định cư, tiền bán nhà tái định cư 66 Đa phần cán phụ trách dự án, người dân bị ảnh hưởng dự án thường cho tổng số tiền bồi thường khoảng hỗ trợ đào tạo, chuyển đổi nghề, tìm kiếm việc làm cho hộ gia đình, cá nhân Nhà nước thu hồi đất với đất nông nghiệp đem so sánh với đơn giá thị trường, nguyên tắc bồi thường phải bù đắp tổn thất mà người dân phải chịu, hỗ trợ mức người dân “cộng thêm” thiệt hại mà người dân phải chịu nên làm sai lệch mục tiêu việc hỗ trợ với mong muốn người dân có sống tốt chưa có dự án Chính sách bồi thường cho người bị thu hồi đất xem xét bồi thường cho thiệt hại hữu hình như: nhà cửa, đất đai tài sản đất cơng trình, có thiệt hại hạn chế cơng sử dụng có đường dây diện ngang khu đất… mà chưa có xem xét thiệt hại phi vật chất tinh thần khác trình thu hồi đất mang lại như: vị trí từ nơi tới nơi làm việc hàng ngày, điều kiện lại sinh hoạt thành viên gia đình, quan hệ với cộng đồng dân cư xung quanh, hay kỹ kinh nghiệm nơi cũ sử dụng di chuyển chỗ khơng cịn sử dụng Chính sách chưa có quan tâm tới mức độ thụ hưởng nhóm người bị thu hồi đất dễ bị tổn thương dự án nữ chủ hộ, người hết độ tuổi lao động có sinh kế gắn liền với đất bị thu hồi mà sách hỗ trợ manh tính mệnh lệnh, hành áp dụng chung theo mức cố định cho tồn thể dự án khả tận dụng nguồn lực để phát triển hạn chế, người dân có đất bị hồi độ tuổi lao động chọn phương án học nghề nhận tiền với mức tương đương, học nghề người bị thu hồi có hội tìm kiếm việc làm, nhiên thực tế lại phương án 100% số hộ lại lựa chọn Phương án nhận tiền Nhu cầu bố trí đất để phục vụ tái định dự án lớn có chênh lệch giá bán tái định cư giá thị trường đất, mặt khác việc xây dựng hộ chung cư để phục vụ nhu cầu người dân 67 không đáp ứng nhu cầu người có mong muốn chỗ Quỹ đất phục vụ cho nhu cầu bố trí tái định cư tập trung số điểm như: khu 30 vĩnh lộc B, Khu dân cư an hạ, Khu dân cư Phong Phú 4, nằm phân tán từ số dự án địa bàn huyện có thực hốn đổi đất số lượng hạn chế nên người dân xã phía nam có nhu cầu tái định cư bố trí tái định cư lên xã cánh bắc phải di chuyển quãng đường khoảng 2030km so với vị trí họ sinh sống nên dẫn tới sống nhiều thay đổi Như vậy, nhìn nhận chung đa phần hộ dân bị ảnh hưởng hai dự án nêu bị ảnh hưởng, đời sống có phần khó khăn chưa có dự án, so với mặt phát triển khu vực: chỗ ở, nguồn thu, đời sống văn hóa bị thay đổi, họ phải chuyển nơi cách xa vị trí ở, ảnh hưởng tới sinh hoạt hàng ngày, đưa rước con, cháu học Đối với số hộ khơng có đủ tiền xây dựng nhà khu tái định cư họ chọn phương án bán khu tái định cư mua nhà đất chưa đảm bảo vệ hạ tầng, quy hoạch để hưởng phần chênh lệch giá tái định cư giá thị trường 4.2 Đề xuất sách Cùng với phát triển cần quỹ đất để phục vụ cho mục đích cơng cộng phải thực thu hồi đất bắt buộc, xu hướng tất yếu trình phát triển, năm trở lại nhà nước ln có sách tạo điều kiện thuận lợi cho người bị thu hồi đất để thực ổn định đời sống thông qua cải cách sâu rộng, nâng cao trình độ nhận thức đội ngũ cán làm công tác bồi thường Khi thực BT, HT người dân quan tâm lớn tới giá trị bồi thường mà họ nhận được, nhiên đơn giá bồi thường đất trì mức thấp so với thị trường Hiện nay, đơn giá đất để tính bồi thường xây dựng sở giá thị trường hợp đồng giao dịch dân Các bên q trình chuyển nhượng ln có xu hướng giảm giá với bảng giá đất quy định UBND thành phố Điều người dân (bên bán) có xu hướng ghi vào hợp đồng giao dịch với giá trị thấp để né tránh thuế nghĩa vụ khác nhà nước, thêm vào bảng 68 giá đất UBND thành phố quy định thường thấp so với giá đất phổ biến thị trường Mặt khác, khoản thuế nghĩa vụ với nhà nước hoạt động chuyển nhượng áp số tiền chuyển nhượng hợp đồng giao dịch với mức sàn bảng giá đất, nên để hợp đồng mua bán ghi giá trị giao dịch thực nhà nước cần thay đổi cách tính thuế giao dịch đất đai cách tính thuế khoản nghĩa vụ khác theo đơn giá nhà nước quy định, loại bỏ động hợp đồng chuyển nhượng “hai giá”, hợp đồng chuyển nhượng ghi với giá trị chuyển nhượng thực tế, thơng qua nhà nước có sở liệu để xây dựng lại bảng giá đất cho phù hợp với thị trường, với đơn giá bồi thường điều chỉnh theo Về dài hạn, nhà nước phải xây dựng chế sách hoạt động chuyển nhượng đất đai, sàn giao dịch bất động sản, với sách kiểm soát giao dịch sử dụng tiền mặt, minh bạch dòng tiền cá nhân để hoạt động chuyển nhượng phản ánh giá trị giao dịch làm sở cho xác định giá đất Quá trình thẩm định phê duyệt đơn giá bồi thường cần khách quan, yêu cầu có đơn vị tư vấn độc lập với tổ chức làm nhiệm vụ bồi thường xây dựng đơn giá cụ thể cho dự án, việc thẩm định phê duyệt hội đồng thẩm định giá thực thay Chủ tịch UBND thành phố Trước đây, công tác BT, HT trọng cho tổn hại nhìn nhận nhà nước bắt đầu quan tâm nhiều tổn hại yếu tố vơ hình khác quy định tất dự án triển khai có thu hồi đất phải lập báo cáo đánh giá tác động môi trường, xã hội (theo điều 40 định 28/2019/QĐ-UBND UBND thành phố), thực tế chưa có dự án triển khai thực Muốn đánh giá xác tổn thất hữu hình vơ hình cần đẩy mạnh cơng tác đánh giá môi trường, xã hội trước sau thực dự án cách đầy đủ, cụ thể tác động dự án 69 Nhà nước coi việc thu hồi đất bắt buộc số hộ dân, nhóm người dân để phục vụ cho mục đích phát triển kinh tế xã hội lợi ích công cộng cộng đồng dân cư lớn khu vực thực tế, lợi ích cộng đồng hưởng, hộ dân bị giải tỏa toàn phải dời nơi khác tiện lợi ích kinh tế xã hội mang lại thực dự án người không thụ thưởng, nên trường hợp người dân phải di chuyển chỗ vị trí định phải xem xét, bồi thường cho tổn thất không thụ hưởng tiện ích mà dự án mang lại trao cho người bị thu hồi đất “quyền phát triển” họ tự xây dựng khu đất nông nghiệp, quyền chuyển nhượng họ mong muốn thay tập trung vào việc bố trí tái định cư tập trung hiện, qua làm giảm áp lực đất bố trí tái định cư Đối với số dự án có thực thu hồi đất để phát triển sở hạ tầng có thu phí hợp đồng theo hình thức đối tác công tư (PPP) hay dự án xây dựng trường học, bệnh viện, sở y tế mà nhà nước khuyến khích đầu tư xã hội hóa nâng dần mức tự chủ cần có chế cho phép người dân đóng góp giá trị quyền sử dụng đất dự án đầu tư (Đặng Hùng Võ, 2017), đảm bảo nguồn thu bền vững từ dự án mang lại đồng thời tạo động lực khuyễn khích người dân tham gia vào dự án sâu rộng vào dự án góp phần tạo đồng thuận, đẩy nhanh tiến độ thực dự án Phương án BT,HT sau phê duyệt điều chỉnh nhiều lần định bồi thường cụ thể chênh lệch phương án bồi thường, trình thu thập hồ sơ nhận định cán phụ trách chưa xác Đo đó, đội ngũ cán làm cơng tác bồi thường GPMB cần phải có trình độ chun mơn định, đảm bảo tinh thần trách nhiệm phẩm chất đạo đức, thân trình BT, HT thay đổi trạng, công tác kiểm đếm, thu thập hồ sơ định đến số tiền BT, HT mà người dân nhận, nên trình thu thập hồ sơ pháp lý phải thực trung thực để xây dựng dự tốn phương án bồi thường xác, xác định trách nhiệm phận, 70 Mặt khách cần có chế tách biệt quan quản lý hành đơn vị nghiệp kinh tế nên việc chuyển Ban BTGPMB thành Trung tâm phát triển quỹ đất quận huyện chủ trương cần phải đẩy nhanh tiến độ thực TÀI LIỆU THAM KHẢO Tài liệu tiếng Việt Bùi Thị Vân, (2008) chuyển dịch cấu ngành kinh tế việt nam từ năm 1986 đến Đặng Hùng Võ, (2017) Khoảng trống pháp luật thu hồi đất Đức Phương, (2015) Quá trình tái định cư thành phố Hà Nội nghiên cứu tác động đến đời sống kinh tế, xã hội người dân Để sách bồi thường, hỗ trợ tái định cư vào sống http://banodaphuly.gov.vn/index.php/health/midwifery/475-d-chinh-sach-b-i-thu-ngh-tr-va-tai-d-nh-cu-di-vao-cu-c-s-ng truy cập 01/2/2020 Hồ sơ bồi thường Dự án Bệnh viện Nhi đồng thành phố dự án khác ngành Y tế xã Tân Kiên xã Tân Nhựt, huyện Bình Chánh (khu 33,3 ha) Hồ sơ bồi thường Dự án đầu tư xây dựng đường nối Võ Văn Kiệt đến cao tốc thành phố Hồ Chí Minh - Trung Lương xã Tân Kiên, huyện Bình Chánh Huỳnh xuân Bình, (2019) Định giá đất theo giá thị trường thu hồi đất tỉnh Đồng Tháp Lương Cẩn, (2019) Chính sách bồi thường, hỗ trợ tái định cư: nghiên cứu trường hợp số dự án đầu tư phát triển địa bàn Quận thành phố Hồ Chí Minh Bồi thường quận Ngân hàng giới, (2010) Báo cáo nghiên cứu hoàn thiện chế giải khiếu nại bồi thường, hỗ trợ tái định cư Nhà nước thu hồi đất Việt Nam; Ngân hàng giới, (2011) Cơ chế nhà nước thu hồi đất chuyển dịch đất chuyển dịch đất đai tự nguyện Việt Nam Ngân hàng giới, (2017) Dự án khắc phục khẩn cấp hậu thiên tai số tỉnh miền trung Nguyễn Đức Bình, (2019) Đánh giá việc phân cấp quản lý Nhà nước thực sách thu hồi đất, bồi thường hỗ trợ tái định cư: Trường hợp nghiên cứu Tỉnh Bà Rịa Vũng Tàu Nguyễn Đức Hịa, (2018) Q trình thị hóa Sài Gịn-thành phố Hồ Chí Minh từ năm 1860 đến năm 2008 kết tác động đến phát triển kinh tế xã hội thành phố Nguyễn Minh Hồn, (2013) Thay đổi sách “từ quốc hữu hóa đến thị trường hóa” đất đai Trung Quốc Nguyễn Uyên Minh (Vụ Pháp luật cải cách tư pháp- Văn phòng Trung ương Đảng), Khiếu nại đất đai - thực trạng, nguyên nhân giải pháp Phan Thị Thanh Huyền cộng sự, (2018) Nghiên cứu yếu tố ảnh hưởng đến công tác bồi thường giải phóng mặt địa bàn thành phố Hà Tĩnh, tỉnh Hà Tĩnh, tạp chí khoa học công nghệ lâm nghiệp tháng 3-2018 Viện nghiên cứu Địa chính, (2003) Điều tra nghiên cứu xã hội học sách đền bù giải phóng mặt tái định cư Website Viện chiến lược, sách Bộ Tài ngun Mơi trường (www.isponre.gov.vn), Chính sách đền bù thu hồi đất số nước khu vực Việt Nam; Tài liệu tiếng Anh Asian Development Bank (2007a): “Compensation and Valuation in Resettlement: Cambodia, People’s Republic of China and India”, Asian Development Bank, Manila, Philippines Cernea, Michael M (2008): Compensation and Benefit Sharing: Why Resettlement Policies and Practices Must Be Reformed Mahalingam & Vyas, (2011) Comparative Evaluation of Land Acquisition and Compensation Processes across the World Makupa & Alananga, (2018) Compulsory Land Acquisition and Good Governance: An Assessment of the Luguruni Satellite Town Project in Dar es Salaam Tanzania McGregor, H (1988): McGregor on Damages (London: Sweet & Maxwell) Kelly, D.B (2006) The public use requirement in eminent domain law: a rationale based on secret purchases and private influence Kauko Viitanen, Dang Hung Vo, Frances Plimmer Jude Wallace, (2010) Hanoi Declaration on Land Acquisition in Emerging Economies - Fig Publication No 51 http://www.fig.net/resources/publications/figpub/pub51/figpub51.asp World Bank, (2013) OP 4.12 - involuntary resettlemet Dánh sách hộ dân ghi nhận ý kiến Stt Họ tên Ông Nguyễn Văn Phước Ông Phan Thành Khoắng Địa Bản ghi âm Ban Bồi thường, giải phóng mặt x B8/17 ấp 2, xã Tân Kiên, huyện Bình Chánh x B8/17b ấp 2, xã Tân Kiên, huyện Bình Chánh x Bà Nguyễn Thị Thủy Ông Lương Văn Phúc Ông Nguyễn Văn Vinh Bà Phạm Thị Lợi Ông Chung Văn Sang A6/2 ấp xã Tân Kiên huyện Bình Chánh x Ơng Kiều Ngươn Hải B8/15 ấp xã Tân Kiên, huyện Bình Chánh x Ông Nguyễn Hồng Phúc ấp xã Tân Kiên, huyện Bình Chánh 10 Ơng Cao Văn Tân Dự án khu thị Sing việt x 11 Ơng Huỳnh Văn Chiên Dự án khu đô thị Sing việt x Ban Bồi thường, giải phóng mặt Ban Bồi thường, giải phóng mặt Phịng Tài ngun mơi trường Phịng Tư Pháp Phịng Quản lý thị Phịng LĐ TB XH Cơng chức địa xã Phịng Tài Kế hoạch x B12/25 R, ấp xã Tân Kiên, huyện Bình Chánh ấp xã Tân Kiên huyện Bình Chánh A6/2 ấp xã Tân Kiên huyện Bình Chánh x x x THẢO LUẬN NHĨM Ơng Nguyễn Minh Hồng Ơng Nguyễn Ngọc Phúc Ơng Đỗ Quang Khải Nguyễn Văn Trung Thân Đức Phúc Ông Nguyễn Trọng Hải Huỳnh Văn Hải Phạm Văn Lợi ... tài ? ?Đánh giá mức bồi thƣờng, hỗ trợ, tái định cƣ dự án thu hồi đất mục đích phát triển kinh tế xã hội địa bàn thành phố Hồ Chí Minh theo Khung sách World Bank: trƣờng hợp huyện Bình Chánh? ?? làm... bồi thường, hỗ trợ, tái định cư thu hồi đất khung sách bồi thường, hỗ trợ, tái định cư World Bank - Chƣơng 3: Đánh giá tình hình bồi thường, hỗ trợ tái định cư địa bàn huyện Bình Chánh theo khung. .. cư thu hồi đất để phát triển KT- XH lợi ích quốc gia, cơng cộng địa bàn huyện Bình Chánh 6 3.3 Đánh giá mức bồi thường, hỗ trợ, tái định cư dự án thu hồi đất mục đích phát triển kinh tế xã hội