CƠ SỞ LÝ LUẬN VỀ ĐỊNH GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN VÀ PHƯƠNG PHÁP SO SÁNH TRONG ĐỊNH GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN
Tổng quan về bất động sản
1.1.1 Khái niệm về bất động sản:
Bất động sản là thuật ngữ pháp luật tại một số quốc gia như Anh, Canada, Úc và Mỹ, chỉ định đất đai cùng với những tài sản gắn liền vĩnh viễn với nó, như nhà cửa, gara và các công trình kiến trúc Theo Bộ luật Dân sự năm 2005, Điều 174, bất động sản bao gồm đất đai, nhà và công trình xây dựng gắn liền với đất, cũng như các tài sản khác liên quan đến đất đai Những tài sản có thể di chuyển như nhà di động hay lều không được xem là bất động sản.
Pháp luật thường phân biệt rất rõ ràng giữa bất động sản ("real property") và động sản
Bất động sản và động sản có sự khác biệt rõ rệt, với bất động sản được chuyển nhượng cùng với đất đai, trong khi động sản không có đặc điểm này Sự phân biệt giữa hai loại tài sản này vẫn còn mơ hồ, và hiện tại, pháp luật Việt Nam chưa đưa ra quy định cụ thể về danh mục tài sản, dẫn đến sự hiểu lầm và khác biệt trong định giá Để tránh những sai sót trong việc xác định giá trị thực của bất động sản, bốn tiêu chí chung đã được đưa ra để xác định rõ ràng đâu là bất động sản.
- Là yếu tố vật chất có ích cho con người
- Có thể đo lường bằngg giá trị nhất định
- Không thể di dời hoặc hạn chế di dời để tính chất, công năng và hình thái của nó không thay đổi
1.1.2 Đặc điểm hàng hóa bất động sản:
Tínhcá biệt và khan hiếm: Đào Mai Phương – Lớp TCDNA-K14 Học Viện Ngân Hàng
Tính khan hiếm của đất đai xuất phát từ diện tích bề mặt trái đất có hạn, dẫn đến sự cố định và không thể di dời của bất động sản Điều này tạo ra tính cá biệt cho từng bất động sản, khiến cho trên thị trường không tồn tại hai bất động sản hoàn toàn giống nhau Các nhà đầu tư và kiến trúc sư thường chú trọng đến tính dị biệt này để thu hút khách hàng hoặc đáp ứng sở thích cá nhân.
Đất đai là tài nguyên có khả năng bền vững, chỉ bị ảnh hưởng bởi thiên tai hoặc xói lở Các công trình xây dựng trên đất có thể tồn tại lâu dài, nhưng cần phân biệt giữa "tuổi thọ vật lý" và "tuổi thọ kinh tế" của bất động sản Tuổi thọ kinh tế kết thúc khi chi phí sử dụng bất động sản bằng với lợi ích thu được, trong khi tuổi thọ vật lý chấm dứt khi công trình bị lão hóa và không còn an toàn để sử dụng.
Tínhchịu sự ảnh hưởng lẫn nhau:
Giá trị của bất động sản có thể bị ảnh hưởng bởi các bất động sản xung quanh Đặc biệt, khi nhà nước đầu tư vào xây dựng các công trình hạ tầng, điều này sẽ nâng cao vẻ đẹp và giá trị sử dụng của bất động sản trong khu vực.
Bất động sản mang lại nhiều lợi ích trong quá trình sử dụng, cho phép điều chỉnh công năng mà vẫn giữ nguyên những đặc trưng vốn có Điều này đảm bảo đáp ứng nhu cầu của người tiêu dùng trong việc phục vụ sinh hoạt, sản xuất - kinh doanh và các hoạt động khác.
Tính phụ thuộc vào năng lực quản lý:
Hàng hoá bất động sản yêu cầu quản lý phức tạp và chi phí cao hơn so với các hàng hoá thông thường Đầu tư vào lĩnh vực này không chỉ tốn kém mà còn đòi hỏi thời gian dài và quy trình xây dựng phức tạp.
Do đó, nó đòi hỏi cần có khả năng quản lý thích hợp và tương xứng
Mang nặng yếu tố tập quán, thị hiếu và tâm lý xã hội:
Nhu cầu về bất động sản khác nhau giữa các vùng, khu vực và quốc gia, phụ thuộc vào thị hiếu, tập quán, cũng như tín ngưỡng và tâm linh của người dân địa phương.
Tổng quan về thị trường bất động sản
1.2.1 Khái niệm về thị trường bất động sản:
Thị trường bất động sản hiện nay được hiểu là tổng hòa các quan hệ trao đổi hàng hóa bất động sản, phản ánh mối quan hệ giao dịch giữa người mua và người bán, cũng như giữa cung và cầu Nó thực hiện việc chuyển dịch giá trị bất động sản thông qua các quan hệ hàng hóa tiền tệ, diễn ra trong một không gian và thời gian nhất định.
1.2.2 Đặc điểm thị trường bất động sản:
Thị trường bất động sản có địa điểm giao dịch tách bạch với hàng hóa:
Do tính cố định của bất động sản, hầu hết các giao dịch diễn ra qua các địa điểm giao dịch ảo, từ sàn giao dịch lớn với trang thiết bị hiện đại đến các địa điểm bình dân như nhà riêng hay quán nước Quá trình giao dịch thường trải qua ba bước chính: đàm phán trên sàn, trao đổi thông tin, và kiểm tra tính xác thực của thông tin, trước khi thực hiện đăng ký pháp lý Vì vậy, thời gian giao dịch kéo dài, dẫn đến việc thường xuyên phải đối mặt với rủi ro về giá cả và chính sách.
Thị trường bất động sản thực chất là thị trường trao đổi các giao dịch quyền và lợi ích chứa đựng trong bất động sản
Khi xác định giá trị bất động sản, người ta cần xem xét tính bền lâu của nó, đồng thời đánh giá những lợi ích mà bất động sản mang lại và khả năng sinh lời từ việc đầu tư vào lĩnh vực này.
Thị trường bất động sản mang tính khu vực và địa phương sâu sắc:
Do tính chất bất động sản không thể di dời, sự thừa thãi ở một khu vực không thể bù đắp cho sự thiếu hụt ở khu vực khác Hơn nữa, sự khác biệt về trình độ phát triển kinh tế, văn hóa, xã hội và mật độ dân số dẫn đến nhu cầu bất động sản biến đổi về số lượng và chất lượng, từ đó ảnh hưởng đến mức độ phát triển của thị trường bất động sản tại từng địa phương.
Thị trường bất động sản là thị trường không hoàn hảo: Đào Mai Phương – Lớp TCDNA-K14 Học Viện Ngân Hàng
Thị trường bất động sản là một thị trường đòi hỏi sự can thiệp nhiều và trực tiếp của
Nhànước.Bên cạnhđó, do không tái tạo được hay tính khan hiếm của đất nên thị trường mang tínhđộc quyền
Thị trường bất động sản phản ứng chậm hơn so với biến động của cầu và giá cả, do đất đai là tài nguyên có hạn trong khi nhu cầu ngày càng tăng cao vì sự gia tăng dân số Thời gian xây dựng công trình và hoàn tất thủ tục pháp lý cũng kéo dài, dẫn đến việc cung không thể theo kịp sự biến động của cầu trên thị trường.
Thị trường bất động sản là thị trường khó thâm nhập:
Do thiếu thị trường trung tâm, việc thu thập thông tin về thị trường bất động sản gặp khó khăn và độ tin cậy thấp Hơn nữa, do bất động sản thường có giá trị lớn, chỉ những nhà đầu tư có tiềm lực tài chính và kinh nghiệm vững vàng mới có khả năng đạt được thành công cao trong lĩnh vực này.
Thị trường bất động sản là thị trường mà việc rút lui khỏi thị trường rất khó khăn, phức tạp và mất nhiều thời gian:
Bất động sản có giá trị lớn, dẫn đến nhu cầu mua cao nhưng số lượng người có khả năng tài chính hạn chế Hơn nữa, các công trình xây dựng thường có tính bền vững và khó thay đổi công năng, do đó, các nhà đầu tư cần xây dựng chiến lược dài hạn khi đầu tư vào thị trường này.
Thị trường bất động sản có mối liên hệ mật thiết với thị trường vốn và tài chính:
Trong mọi thời điểm, nhu cầu chuyển đổi tiền bạc sang tài sản và ngược lại là rất lớn Giao dịch bất động sản thường đòi hỏi một nguồn vốn lớn, cho thấy rằng sự phát triển lành mạnh và ổn định của thị trường bất động sản trong một quốc gia phụ thuộc vào sự phát triển của thị trường vốn.
Thị trường bất động sản chịu sự chi phối của yếu tố pháp luật
Bất động sản đóng vai trò quan trọng trong nền kinh tế của mỗi quốc gia, ảnh hưởng đến nhiều hoạt động kinh tế-xã hội Các giao dịch bất động sản là hàng hóa đặc biệt, do đó, cần có sự quản lý và điều chỉnh chặt chẽ từ hệ thống văn bản pháp luật.
Giá trị và giá cả bất động sản
1.3.1 Giá trị bất động sản:
Giá trị bất động sản được xác định là giá trị hiện tại của các quyền liên quan đến thu nhập tương lai mà bất động sản mang lại Nói cách khác, giá trị này thể hiện bằng tiền các khoản thu nhập mà bất động sản tạo ra cho chủ sở hữu tại một thời điểm cụ thể.
Giá trị thị trường của bất động sản là mức giá có khả năng hình thành cao nhất trong một thị trường cạnh tranh và công khai, diễn ra dưới các điều kiện mua bán công bằng Trong đó, cả người mua và người bán đều hành động một cách thận trọng, có hiểu biết và không bị ảnh hưởng bởi áp lực bên ngoài.
Giá trị phi thị trường của bất động sản được ước tính dựa trên các tiêu chí khác biệt so với giá trị thị trường Những giá trị này có thể bao gồm giá trị đầu tư, giá trị bảo hiểm, giá trị đặc biệt và giá trị thanh lý, phản ánh những khía cạnh khác nhau trong việc mua bán và định giá bất động sản.
1.3.2 Giá cả bất động sản:
Giá cả bất động sản là số tiền mà người mua và người bán thỏa thuận, phản ánh giá trị ước tính bằng tiền, có thể khác với giá trị thị trường thực tế Giá trị đất đai không có giá thành sản xuất, mà phụ thuộc vào yếu tố tự nhiên và cách con người khai thác Lợi ích từ đất đai càng lớn thì giá trị của nó càng cao Trong nền kinh tế thị trường, đất đai được giao dịch, tạo ra "giá trị trao đổi" Giá công trình xây dựng được tính dựa trên chi phí nguyên vật liệu và các chi phí xây dựng khác Tuy nhiên, bất động sản là hàng hóa đặc biệt với các đặc trưng riêng, bao gồm mức độ lợi ích sử dụng, tính khan hiếm và nhu cầu của người mua.
1.3.3 Các yếu tố ảnh hưởng đến giá trịbất động sản: a, Các yếu tố có mối liên hệ trực tiếp với bất động sản:
- Nhóm các yếu tố tự nhiên:
Vị trí của bất động sản đóng vai trò quan trọng trong khả năng sinh lời và giá trị của nó Mỗi bất động sản có hai loại vị trí: vị trí tuyệt đối và vị trí tương đối Những bất động sản nằm ở trung tâm đô thị, như Đào Mai Phương – Lớp TCDNA-K14 Học Viện Ngân Hàng, thường có giá trị cao hơn so với những bất động sản tương tự ở vùng ven Ngoài ra, bất động sản ở các ngã 4 hay ngã 3, đặc biệt trên các trục lộ giao thông quan trọng, cũng có giá trị cao hơn so với những vị trí khác.
Kích thước và hình dạng lô đất đóng vai trò quan trọng, với kích thước tối ưu đáp ứng nhu cầu của đa số dân cư trong khu vực Địa hình cũng ảnh hưởng lớn đến giá trị bất động sản; những khu vực cao thường có giá trị cao hơn so với những khu vực thấp, dễ bị ngập nước vào mùa mưa hoặc triều cường.
Hình thức bên ngoài của bất động sản ảnh hưởng lớn đến giá trị của nó; nếu hai bất động sản có giá xây dựng như nhau, bất động sản có kiến trúc phù hợp với thị hiếu sẽ có giá trị cao hơn Các đặc điểm trên mặt đất và dưới lòng đất, như độ dày lớp bề mặt và tính chất thổ nhưỡng, cũng đóng vai trò quan trọng Tuy nhiên, mức độ ảnh hưởng của những yếu tố này còn phụ thuộc vào mục đích sử dụng đất; ví dụ, độ màu mỡ của đất rất quan trọng cho nông nghiệp nhưng không có ý nghĩa khi sử dụng đất cho xây dựng.
Tình trạng môi trường xung quanh, bao gồm mức độ ô nhiễm, tiếng ồn và nguy cơ thiên tai, có tác động trực tiếp đến giá trị bất động sản Những khu vực có môi trường trong lành và yên tĩnh thường có giá trị cao hơn, trong khi những nơi thường xuyên chịu ảnh hưởng của thiên tai hoặc ô nhiễm sẽ làm giảm giá trị tài sản.
- Nhóm các yếu tố kinh tế:
Khả năng tạo ra thu nhập từ bất động sản có mối liên hệ chặt chẽ với giá trị chuyển nhượng của nó; khi thu nhập tiềm năng cao, giá trị bất động sản cũng sẽ tăng theo, và ngược lại.
Tiện nghi gắn liền với bất động sản, bao gồm hệ thống điện, nước, vệ sinh, điều hòa nhiệt độ và thông tin liên lạc, đóng vai trò quan trọng trong việc nâng cao giá trị của bất động sản Sự đầy đủ và chất lượng của các tiện nghi này càng cao thì giá trị bất động sản càng tăng.
- Nhóm các yếu tố liên quan đến thị trường:
Tính hữu dụng của bất động sản:là các lợi ích mang lại cho người chủ sở hữu của
Bất động sản có giá trị tăng lên khi sở hữu các tiện ích như hầm để xe, gara, thang máy hoặc hồ bơi, vì những yếu tố này nâng cao chức năng sử dụng của tài sản.
Nhu cầu loại bất động sản trên thị trường b, Các yếu tố về pháp lý liên quan đến bất động sản:
-Tình trạng pháp lý của bất động sản: các giấy tờ chứng thƣ pháp lý về quyền sử dụng đất, sở hữu nhà, giấy phép xây dựng v.v
-Các quy định về xây dựng và kiến trúc gắn với bất động sản c, Các yếu tố chung bên ngoài:
Các yếu tố chính trị và pháp lý đóng vai trò quan trọng trong thị trường bất động sản Sự thay đổi trong chính sách đầu tư và sở hữu bất động sản của Nhà nước và chính quyền địa phương có thể ảnh hưởng lớn đến hoạt động của thị trường bất động sản và quyết định đầu tư trong lĩnh vực này.
Các yếu tố kinh tế vĩ mô bao gồm tình hình cung-cầu bất động sản, đặc điểm của các nhà đầu tư trong khu vực, và điều kiện thị trường kinh tế cùng cơ sở hạ tầng địa phương.
Mật độ dân số cao trong một khu vực dẫn đến nhu cầu bất động sản tăng lên Bên cạnh đó, các yếu tố xã hội như phong tục, tập quán, tín ngưỡng và tôn giáo cũng ảnh hưởng đến giá trị bất động sản trong khu vực đó.
Tổng quan về định giá bất động sản
1.4.1.Khái niệm về định giá bất động sản:
Hoạt động định giá gắn liền với sự phát triển của thị trường, và định giá tài sản là ước tính giá trị tiền tệ của lợi ích mà tài sản mang lại Định giá bất động sản được hiểu là ước tính giá trị đất theo hình thức tiền tệ cho một mục đích sử dụng cụ thể tại một thời điểm nhất định.
1.4.2.Vai trò của định giá bất động sản:
Giá trị bất động sản không chỉ phụ thuộc vào không gian, thời gian, kinh tế và pháp lý, mà còn bị ảnh hưởng bởi yếu tố tâm lý và xã hội Người tham gia giao dịch bất động sản thường thiếu thông tin và kiến thức về tính năng, cấu trúc của tài sản, dẫn đến việc đánh giá sai giá trị bất động sản Điều này có thể gây thiệt hại cho họ trong quá trình giao dịch.
Nhà nước, với tư cách là chủ sở hữu của một khối lượng rất lớn các loại bất động sản
Định giá bất động sản chính xác theo giá trị thị trường không chỉ giúp tăng cường nguồn thu cho nhà nước mà còn đảm bảo tính công bằng xã hội.
1.4.3.Một số nguyên tắc chủ yếu trong định giá bất động sản:
Nguyên tắc sử dụng tốt nhất và hiệu quả nhất là một trong những yếu tố quan trọng trong việc xác định giá trị bất động sản Theo nguyên tắc này, giá trị bất động sản cần được đánh giá dựa trên điều kiện sử dụng tối ưu, đảm bảo rằng lợi ích thu được từ bất động sản là tối đa, nhưng vẫn phải phù hợp với các yếu tố vật lý, tự nhiên của bất động sản, khả năng tài chính của chủ sở hữu, cũng như các quy hoạch và quy định của nhà nước.
Nguyên tắc cung - cầu trong thị trường bất động sản cho rằng giá cả được xác định bởi sự tương tác giữa cung và cầu Tổng quỹ đất tự nhiên là không đổi, do đó, nếu đất đai đồng nhất, giá cả phụ thuộc vào cầu Tuy nhiên, thực tế cho thấy các loại đất có thể chuyển hoá cho nhau, dẫn đến sự biến động trong cung của từng loại đất Ví dụ, đất nông nghiệp có thể chuyển đổi thành đất ở, làm tăng cung về đất ở mặc dù tổng cung đất đai vẫn cố định.
Nguyên tắc cân đối trong thị trường bất động sản đề cập đến việc đầu tư hợp lý giữa các yếu tố ảnh hưởng đến giá trị bất động sản trong cùng một khu vực, nhằm tối ưu hóa giá trị thu được Nguyên tắc này mang ý nghĩa kép, vừa giúp đạt được giá trị cao nhất cho bất động sản, vừa đảm bảo sự phát triển bền vững trong lĩnh vực đầu tư.
Khi xem xét một bất động sản cụ thể, giá thị trường tối đa sẽ đạt được khi các yếu tố tạo ra bất động sản đạt đến trạng thái cân bằng.
Nguyên tắc cân đối cho thấy rằng giá thị trường tối đa của bất động sản sẽ đạt được khi quỹ đất được sử dụng hợp lý trong khu vực cụ thể.
Nguyên tắc phù hợp trong định giá bất động sản nhấn mạnh rằng giá trị của một bất động sản cần được xác định dựa trên giá trị sử dụng chính của nó Mặc dù một bất động sản có thể phục vụ nhiều mục đích khác nhau, như để ở, kinh doanh thương mại hay dịch vụ, mỗi mục đích sẽ mang lại giá trị khác nhau Do đó, khi tiến hành định giá, cần phải chú trọng vào mục đích sử dụng chính mà không được nhầm lẫn với các giá trị khác hoặc giá trị tiềm năng.
Nguyên tắc đóng góp cho rằng giá trị của một bộ phận trong bất động sản phụ thuộc vào sự đóng góp của nó vào tổng thu nhập từ bất động sản đó Đối với các bất động sản tạo ra lợi nhuận, giá trị của một phần tài sản có thể được xác định bằng mức độ giá trị mà nó đóng góp vào tổng thu nhập thực tế.
Nguyên tắc tăng giảm giá trị bất động sản chịu ảnh hưởng từ các bất động sản khác phản ánh sự phụ thuộc về giá trị của bất động sản mục tiêu so với những bất động sản so sánh trong cùng khu vực Giá trị thị trường của những bất động sản có giá trị thực thấp có thể được cải thiện nhờ sự kết nối với các bất động sản tương đương có giá trị cao trong cùng vùng, và ngược lại, giá trị của bất động sản cao cũng có thể bị ảnh hưởng tiêu cực khi so sánh với những bất động sản có giá trị thấp hơn.
Nguyên tắc thay thế khẳng định rằng giá thị trường của một bất động sản thường bị ảnh hưởng bởi giá bán của một bất động sản tương tự, có giá trị và tiện ích tương đương Nguyên tắc này giả định rằng không có sự chậm trễ trong quá trình thương thảo giá cả và thanh toán.
Nguyên tắc dự báo trước trong định giá bất động sản là hành vi phán đoán của nhà đầu tư hoặc người định giá về giá trị đầu tư dự kiến từ một bất động sản, dựa trên kinh nghiệm và tình hình thực tế của thị trường trong khu vực Các nhà đầu tư và nhà định giá thường sử dụng nguyên tắc này để ước lượng giá trị lợi ích hoặc thiệt hại có thể xảy ra trong tương lai.
Nguyên tắc này thường được sử dụng kết hợp với nguyên tắc thay đổi
Nguyên tắc khả năng sinh lời của đất đề cập đến việc phần thu nhập còn lại sau khi trừ đi các chi phí liên quan đến lao động, vốn và quản lý sẽ được xem là thuộc về đất đai.
Nguyên tắc nhấn mạnh vào sự khác biệt về vị trí của thửa đất trong sản xuất kinh doanh, giải thích lý do tại sao giá trị đất có thể biến động mạnh mẽ theo từng vị trí.
1.4.4.Phương pháp xác định giá trịbất động sản:
Phương pháp so sánh trong định giá bất động sản
Dựa theo tiêu chuẩn thẩm định giá số 07- Phương pháp so sánh của Bộ Tài Chính:
1.5.1 Khái niệm phương pháp so sánh:
Phương pháp so sánh là kỹ thuật định giá bất động sản dựa trên việc phân tích mức giá của các bất động sản tương tự đã giao dịch thành công hoặc đang được mua, bán trên thị trường Phương pháp này áp dụng trong điều kiện thương mại bình thường và vào thời điểm gần nhất với thời điểm định giá, nhằm xác định giá trị thị trường ước tính của tài sản cần định giá.
1.5.2 Các thuật ngữ liên quan:
Giao dịch phổ biến trên thị trường bất động sản diễn ra công khai, bao gồm các hoạt động mua và bán Một bất động sản được coi là có giao dịch phổ biến khi có ít nhất một giao dịch được thực hiện.
3 bất động sản tương tự đã có giao dịch mua, bán trên thị trường
Bất động sản tương tự là những tài sản cùng loại, có các đặc điểm cơ bản tương đồng với bất động sản cần định giá, bao gồm mục đích sử dụng, đặc điểm pháp lý, đặc điểm kinh tế kỹ thuật, hình dáng kích thước và tính năng sử dụng.
Bất động sản so sánh là những tài sản tương tự với bất động sản cần định giá, đã được giao dịch thành công hoặc đang trong quá trình mua bán trên thị trường tại thời điểm định giá hoặc gần thời điểm đó.
Các yếu tố so sánh trong bất động sản bao gồm các thông số kinh tế, kỹ thuật, tình trạng pháp lý, mức giá giao dịch, thời gian và điều kiện giao dịch, cùng với các yếu tố liên quan như đặc điểm tài sản và tình trạng sử dụng Những yếu tố này có ảnh hưởng lớn đến giá trị bất động sản Đơn vị so sánh chuẩn là đơn vị tính cơ bản của tài sản, cho phép quy đổi và so sánh giữa các bất động sản cùng loại, ví dụ như mét, m², m³, hecta, phòng, và giường bệnh.
Tổng giá trị điều chỉnh thuần là tổng mức điều chỉnh dựa trên các yếu tố so sánh, bao gồm cả điều chỉnh giảm (dấu âm) và điều chỉnh tăng (dấu dương), mà không xem xét giá trị tuyệt đối của từng lần điều chỉnh.
Tổng giá trị điều chỉnh gộp: là tổng mức điều chỉnh theo các yếu tố so sánh về giá trị tuyệt đối
Mức giá chỉ dẫn là giá giao dịch thành công của bất động sản, đã được điều chỉnh theo các yếu tố so sánh Đây là cơ sở quan trọng để ước tính mức giá của bất động sản mục tiêu.
Giao dịch thành công trên thị trường bất động sản xảy ra khi bên bán chuyển nhượng quyền sở hữu cho bên mua và nhận thanh toán Bên mua có trách nhiệm thanh toán theo thỏa thuận và nhận quyền sở hữu tài sản.
1.5.3 Cơ sở của phương pháp so sánh:
Phương pháp so sánh trực tiếp định giá bất động sản dựa trên hai nguyên tắc chính: nguyên tắc thay thế và nguyên tắc đóng góp Nguyên tắc này cho rằng giá trị thị trường của một tài sản được xác định thông qua giá trị của các tài sản tương tự đã giao dịch trên thị trường Phương pháp này nghiên cứu và đo lường tác động của các đặc điểm có hoặc không có ở bất động sản so sánh với bất động sản cần định giá, bao gồm các yếu tố như giá cả, tiền thuê và phương thức thanh toán.
Phương pháp so sánh trong định giá bất động sản yêu cầu thu thập thông tin về các bất động sản tương tự đã được mua bán trên thị trường Việc định giá thực chất là điều chỉnh giá của những bất động sản này dựa trên các yếu tố khác biệt Để đảm bảo tính chính xác, thông tin sử dụng phải có chất lượng cao, phù hợp và có thể kiểm tra được Nếu thông tin kém chất lượng, cơ sở giá và tỷ lệ điều chỉnh sẽ không chính xác, dẫn đến kết quả tính toán không đáng tin cậy.
Thị trường bất động sản cần ổn định để đảm bảo giá trị chính xác Giá trị BĐS bị ảnh hưởng bởi nhiều yếu tố như kinh tế, xã hội và tâm lý Khi thị trường biến động, các yếu tố này thay đổi, dẫn đến việc các bất động sản tương tự không còn phù hợp với điều kiện thị trường hiện tại.
Bước đầu tiên trong quá trình định giá bất động sản là nghiên cứu thị trường để thu thập thông tin về giá giao dịch, giá niêm yết và các yếu tố so sánh của những bất động sản tương tự Điều này bao gồm việc phân tích các giao dịch thành công hoặc những bất động sản đang được giao dịch trên thị trường tại thời điểm định giá.
Bước 2: Kiểm tra thông tin các bất động sản so sánh để xác định giá trị của chúng và đảm bảo khả năng so sánh giữa các bất động sản này.
Bước 3:Lựa chọn một số bất động sản có thể so sánh đƣợc thích hợp nhất, có thể từ 3 đến 6 bất động sản để tiến hành phân tích
Bước 4: Phân tích giá bán và xác định các yếu tố khác biệt giữa bất động sản so sánh và bất động sản mục tiêu Tiến hành so sánh các bất động sản này bằng cách điều chỉnh giá trị của từng bất động sản so sánh để phản ánh đúng giá trị của bất động sản mục tiêu.
Bước 5: Tính toán giá trị bất động sản bằng cách phân tích các bất động sản so sánh, kết hợp các chỉ số giá trị từ phân tích so sánh vào chỉ số giá trị hoặc khoảng giá trị của bất động sản mục tiêu.
1.5.6.Các yếu tố so sánh cơ bản cần thu thập:
- Tình trạng pháp lý : quyền tài sản giữa bất động sản cầnđịnh giá và các bất động sản so sánh
- Các điều khoản về tài chính của các giao dịch
- Điều chỉnh giá theo thời hạn giao đất
-Tính chất của các giao dịch
- Chi phí phải bỏ ra ngay sau khi mua
- Tình hình thị trường lúc giao dịch Đào Mai Phương – Lớp TCDNA-K14 Học Viện Ngân Hàng
- Các đặc điểm tự nhiên: hình dáng, chiều rộng mặt tiền, chiều sâu lô đất
THỰC TRẠNG ỨNG DỤNG PHƯƠNG PHÁP SO SÁNH TRONG ĐỊNH GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN TẠI CÁC CÔNG TY ĐỊNH GIÁ Ở VIỆT NAM HIỆN NAY
Khái quát tình hình thị trường bất động sản Việt Nam
2.1.1.Khái quát quá trình hình thành và tầm quan trọng của thị trường bất động sản Việt Nam:
Quan hệ kinh tế tiền tệ trong giao dịch bất động sản đã hình thành ở Việt Nam từ sớm, với sự xuất hiện của quan hệ đa sở hữu về đất đai sau Cách Mạng Tháng 8 năm 1945 Thị trường bất động sản chính thức được công nhận trong Hiến pháp 1992, quy định rằng tổ chức, hộ gia đình và cá nhân có quyền chuyển nhượng quyền sử dụng đất theo quy định pháp luật Trên cơ sở đó, Nhà nước đã ban hành nhiều văn bản quy phạm pháp luật để phát triển thị trường này.
Pháp lệnh nhà ởnăm 1991, Nghị định 61/1994/NĐ-CP về mua bán kinh doanh nhà ở,
Luật Đất đai năm 1993 đã chuyển đổi phương thức quản lý đất đai từ hành chính sang kết hợp giữa biện pháp kinh tế và hành chính Nghị định 56/1995/NĐ-CP đã quy định các quy chế cho người nước ngoài và người Việt Nam định cư ở nước ngoài trong lĩnh vực đất đai Đồng thời, Luật Tín dụng năm 1997 cũng đã được ban hành với các nghị định liên quan.
Nghị định 178/1999/NĐ-CP về bảo đảm tiền vay của tổ chức tín dụng cùng với Luật Nhà đất năm 2003, đã được sửa đổi vào năm 2009, đã tạo ra một cơ sở pháp lý vững chắc cho sự phát triển của thị trường bất động sản tại Việt Nam.
Nam chính thức hoạt động và phát triển Từ đó tới nay,trải qua ba giai đoạn tăng trưởng nóng (1993-1994, 2001-2002, 2007-2008) cũng như ba lần đóng băng (1995-
Thị trường bất động sản luôn giữ vai trò quan trọng trong nền kinh tế, ảnh hưởng trực tiếp đến khối lượng tài sản lớn và giá trị của các lĩnh vực khác Trung bình, lĩnh vực này đóng góp khoảng 10% vào ngân sách nhà nước và 11% vào GDP của khu vực dịch vụ, với tốc độ tăng trưởng bình quân đạt 5% mỗi năm Điều này không chỉ tăng tỷ trọng GDP ngành dịch vụ mà còn thúc đẩy chuyển dịch cơ cấu kinh tế.
Phát triển và quản lý hiệu quả thị trường bất động sản không chỉ thúc đẩy tăng trưởng kinh tế mà còn gia tăng nguồn thu ngân sách Nhà nước thông qua các biện pháp kích thích đầu tư vào đất đai và xây dựng cơ sở hạ tầng Một thị trường bất động sản phát triển sẽ thu hút vốn đầu tư trong và ngoài nước, tăng cung nhà ở và văn phòng, đồng thời nâng cao khối lượng giao dịch, đáp ứng nhu cầu nhà ở ngày càng cao của người dân Hơn nữa, việc thu hút đầu tư sẽ tạo điều kiện cho doanh nghiệp mở rộng sản xuất, đổi mới công nghệ và nâng cao hiệu quả sử dụng vốn Nếu thị trường phát triển lành mạnh và minh bạch dưới sự quản lý chặt chẽ của Nhà nước, sẽ góp phần xóa bỏ tình trạng kinh doanh ngầm và đầu cơ, từ đó tăng thu ngân sách và hài hòa lợi ích giữa cá nhân, tập thể và toàn xã hội.
2.1.2 Khái quát tình hình thị trường bất động sản Việt Nam thời gian gần đây:
Thị trường bất động sản đóng vai trò quan trọng trong phát triển kinh tế - xã hội, góp phần nâng cao đời sống dân cư Đại hội lần thứ VIII của Đảng nhấn mạnh sự cần thiết phát triển các yếu tố thị trường, bao gồm bất động sản, và yêu cầu ban hành quy định cụ thể về sở hữu và sử dụng bất động sản cũng như quyền sử dụng đất Kể từ sau Đổi Mới, thị trường bất động sản Việt Nam đã có những bước tiến lớn về quy mô, số lượng và chất lượng Việt Nam đã thực hiện các chính sách cải cách pháp lý và giảm thủ tục hành chính để thúc đẩy sự phát triển bền vững của thị trường Tham gia các tổ chức quốc tế như WTO và các hiệp định phi thế quan như TPP đã thu hút vốn đầu tư nước ngoài vào thị trường bất động sản, tạo ra một thị trường năng động với nhiều tiềm năng chưa được khai thác.
Thị trường bất động sản Việt Nam đã đạt được những thành tựu nhất định, nhưng để tiếp tục phát triển, cần khắc phục các hạn chế như chuyển đổi mục đích sử dụng đất trái phép, mua bán "trao tay" và xây dựng tự phát thiếu quản lý Những vấn đề này ảnh hưởng tiêu cực đến đầu tư, giảm nguồn thu ngân sách và làm giảm sự an toàn của thị trường Hệ thống kiểm soát pháp luật hiện tại chưa đủ mạnh, trong khi chính quyền địa phương vẫn chưa tạo điều kiện thuận lợi cho doanh nghiệp, dẫn đến trì hoãn tiến độ xây dựng, định giá không hợp lý và bỏ lỡ nhiều cơ hội.
Dân số Việt Nam hiện đã vượt 90 triệu, đứng thứ 13 thế giới và thứ 3 Đông Nam Á, tạo ra nhu cầu nhà ở lớn trong bối cảnh cơ cấu dân số vàng Tuy nhiên, giá bất động sản vẫn cao so với thu nhập của đại bộ phận dân cư, do nhiều yếu tố như chi phí lãi vay và chi phí hành chính - pháp lý cao, cùng với tình trạng đầu cơ và tham vọng lợi nhuận của nhà đầu tư Sự chênh lệch giữa cầu và giá cao dẫn đến tình trạng cung dư thừa, khiến người có nhu cầu vẫn không tìm được đất ở Nghịch lý này cho thấy thị trường bất động sản đang mất cân đối, dẫn đến tình trạng đóng băng là điều tất yếu Hệ quả là nhiều doanh nghiệp bất động sản gặp khó khăn, thậm chí phá sản trong những năm gần đây Để giảm giá bất động sản, Nhà nước cần điều chỉnh các yếu tố tác động đến giá thành đầu vào như tiền sử dụng đất, lãi suất vay và chi phí hành chính - pháp lý.
Giải pháp bền vững cho việc nâng cao thu nhập người dân là cần thiết, nhưng thực hiện điều này không hề đơn giản Để đạt được mục tiêu này, Việt Nam cần xây dựng một chiến lược phát triển kinh tế - xã hội dài hạn, phù hợp với tình hình của một quốc gia đang phát triển.
Chính phủ đã nỗ lực tái cơ cấu thị trường bất động sản thông qua gói 30.000 tỷ đồng theo Nghị quyết số 01 và 02 ban hành ngày 07/01/2013, nhằm hỗ trợ doanh nghiệp phát triển dự án nhà ở xã hội cho người dân thu nhập thấp Mặc dù còn nhiều khó khăn trong thủ tục vay vốn và quá trình giải ngân chậm, nhưng các chính sách kích thích kịp thời đã giúp dự báo thị trường bất động sản hồi phục Một nỗ lực khác là việc thành lập Công ty Quản lý Tài sản Việt Nam (VAMC) vào tháng 7 năm 2013 để xử lý nợ xấu, trong đó 70% tài sản thế chấp là bất động sản Các biện pháp giảm thuế, giãn thuế, và nới lỏng điều kiện sở hữu nhà cho người nước ngoài đã tạo tín hiệu tích cực, cải thiện niềm tin vào sự phục hồi của thị trường bất động sản.
Trong bối cảnh giá bất động sản đang biến động, dịch vụ định giá đóng vai trò quan trọng trong việc xác định giá trị thực và định hướng thị trường bất động sản tương lai.
Sự thiếu hụt về số lượng và chất lượng của các tổ chức định giá bất động sản đã gây khó khăn cho các nhà đầu tư tại thị trường địa ốc Việt Nam Theo Ngân hàng Thế giới, giá bất động sản Việt Nam xếp thứ 9 toàn cầu, trong khi Bộ Xây dựng đánh giá ở vị trí 19-20, cho thấy mức giá này vẫn được coi là cao nhưng không hợp lý so với chi phí và thu nhập của người dân Mặc dù thị trường bất động sản đang tăng trưởng nóng, sự tham gia của các doanh nghiệp định giá vẫn còn yếu do khó khăn trong việc tiếp cận thông tin và thiếu khung pháp lý Việc định giá đất có ảnh hưởng đến thuế và lợi ích của các bên liên quan, do đó, chính sách định giá cần phải hợp lý để đảm bảo minh bạch cho thị trường Trong thời gian tới, Cục quản lý giá sẽ phối hợp với các cơ quan chức năng và chuyên gia để cải thiện các chính sách thẩm định giá, nhằm kết nối chặt chẽ hơn với thị trường bất động sản.
Một số vấn đề liên quan tới hoạt động định giá bất động sản tại các công ty định giá tại Việt Nam hiện nay
định giá tại Việt Nam hiện nay:
2.2.1 Quá trình hình thành và phát triển của các doanh nghiệp định giá ở Việt
Khi kinh tế hàng hóa ra đời, định giá tài sản, hay sự ước tính giá trị trong mua bán và các mối quan hệ kinh tế, cũng bắt đầu hình thành Qua thời gian, hoạt động định giá đã biến đổi và phát triển theo hướng chuyên nghiệp nhằm đáp ứng nhu cầu đa dạng của thị trường Hiện nay, định giá được chia thành ba cấp độ: cấp độ đầu tiên là quần chúng, nơi mọi cá nhân ước tính giá trị tài sản nhưng có thể thiếu chính xác; cấp độ thứ hai là những người có kinh nghiệm như nhà đầu tư và phân phối, cho kết quả định giá chính xác hơn; và cấp độ cuối cùng là các nhà định giá chuyên nghiệp, sở hữu kiến thức và kỹ năng sâu sắc, được cấp phép hành nghề, đáp ứng nhu cầu lành mạnh hóa thị trường.
Nghề định giá chuyên nghiệp đã xuất hiện từ những năm 1940 và đóng vai trò quan trọng trong nền kinh tế toàn cầu Nó đáp ứng nhu cầu xác định giá trị thị trường một cách khoa học, tại thời điểm và địa điểm cụ thể, cho các giao dịch cần tính độc lập và khách quan, không bị ảnh hưởng bởi bên bán hoặc bên mua.
Vào năm 1970, thế giới bắt đầu xu hướng toàn cầu hóa với sự phát triển mạnh mẽ của các công ty đa quốc gia và hàng loạt thương vụ mua bán, sáp nhập doanh nghiệp Điều này dẫn đến nhu cầu thống nhất phương thức tính toán giữa các quốc gia khác nhau Các nhà nghiên cứu kinh tế đã bắt tay vào việc hoàn thiện kiến thức và thống nhất các nghiệp vụ thẩm định giá, biến chúng thành các tiêu chuẩn quốc tế Điều này giúp người làm nghề định giá có cơ sở thực hiện công việc của mình một cách chất lượng, khách quan và trung thực, đáp ứng yêu cầu hành nghề.
Hoạt động định giá chuyên nghiệp có mặt ở nước ta từ cuối những năm 90 của thế kỷ
Khi nền kinh tế Việt Nam chuyển đổi từ cơ chế kế hoạch hoá tập trung sang cơ chế thị trường định hướng xã hội chủ nghĩa, định giá chuyên nghiệp đã bắt đầu phát triển mạnh mẽ từ giữa năm 2005 Giai đoạn đầu, hoạt động định giá chủ yếu phục vụ cho nhu cầu chi tiêu ngân sách như đấu thầu, mua sắm và đặc biệt là hỗ trợ cổ phần hoá các doanh nghiệp nhà nước Các tỉnh, thành phố đã liên tiếp thành lập các trung tâm định giá trực thuộc Sở Tài chính để đáp ứng nhu cầu này.
Theo Nghị định 101/2005/NĐ-CP, mô hình doanh nghiệp đã được áp dụng từ đầu năm 2008 theo Thông tư 67/2006/TT-BTC của Bộ Tài chính Việc tách nghiệp vụ định giá khỏi các hoạt động quản lý nhà nước đã giúp giảm áp lực tài chính và nhân sự cho bộ máy quản lý, đồng thời đáp ứng tốt hơn các yêu cầu về giá từ mọi thành phần kinh tế.
Hiện nay, Việt Nam có khoảng 200 doanh nghiệp hoạt động trong lĩnh vực định giá, trong đó có 3 công ty thẩm định giá nước ngoài là thành viên của Hội Thẩm định giá Việt Nam Ba công ty này bao gồm Công ty CB Richard Ellis Việt Nam (CBRE), Colliers International và Công ty TNHH Savills.
Hoạt động định giá chuyên nghiệp tại Việt Nam ngày càng trở nên phổ biến, đặc biệt là dịch vụ định giá bất động sản Các doanh nghiệp trong lĩnh vực này đã thu hút sự quan tâm từ nhiều thành phần kinh tế, trở thành công cụ tài chính quan trọng cho các giao dịch dân sự, kinh tế, tư pháp, tài chính và ngân hàng Dịch vụ định giá không chỉ mang lại nhiều tiện ích mà còn bảo vệ quyền lợi hợp pháp của công dân, đáp ứng nhu cầu đa dạng trong bối cảnh hội nhập quốc tế.
2.2.2 Vai trò và Chức năng của các doanh nghiệp định giá với thị trường bất động sản Việt Nam:
Các doanh nghiệp định giá đã xuất hiện như một yếu tố cần thiết trong nền kinh tế thị trường, đặc biệt trong lĩnh vực bất động sản Chúng không chỉ đáp ứng nhu cầu định giá mà còn góp phần minh bạch hóa thị trường Mặc dù mới gia nhập thị trường Việt Nam, các doanh nghiệp này đã thể hiện vai trò quan trọng trong việc mang lại lợi ích tối đa cho khách hàng, doanh nghiệp và Nhà nước Mục tiêu của họ là làm việc một cách khách quan, trung thực và hợp pháp, giúp giá trị thị trường phản ánh đúng giá trị thực, từ đó tạo ra sự công bằng trên thị trường.
Chức năng chính của các doanh nghiệp định giá bất động sản là đáp ứng nhu cầu thị trường Kể từ khi Việt Nam mở cửa nền kinh tế, thị trường hàng hóa và bất động sản đã phát triển mạnh mẽ, tạo ra sự sôi động và thăng trầm Dù có biến động, thị trường bất động sản Việt Nam vẫn thu hút sự quan tâm của nhà đầu tư trong và ngoài nước, với nhiều tiềm năng tăng trưởng Khi thị trường phát triển, nhu cầu về đầu tư, mua bán, thế chấp, cầm cố, bảo hiểm và thuế cũng gia tăng, kéo theo nhu cầu định giá bất động sản Định giá cần được thực hiện một cách chuyên nghiệp, hiệu quả và chính xác, do đó sự ra đời của các doanh nghiệp định giá bất động sản là cần thiết và phù hợp với quy luật thị trường và sự phát triển của nền kinh tế.
Các doanh nghiệp định giá đóng vai trò quan trọng trong việc nâng cao thành công của giao dịch bất động sản, từ đó thúc đẩy sự phát triển của thị trường Trong lý thuyết, các giao dịch bất động sản nên diễn ra trong điều kiện khách quan, với sự tham gia tự nguyện và thông tin đầy đủ Tuy nhiên, thực tế cho thấy các bên tham gia thường có lợi ích trái chiều, dẫn đến việc định giá không khách quan Người mua thường định giá thấp hơn, trong khi người bán lại định giá cao hơn, tạo ra sự đối đầu và kéo dài thời gian giao dịch Thêm vào đó, khả năng tiếp cận thông tin trên thị trường không dễ dàng, tốn kém và không phải ai cũng có đủ khả năng thực hiện Các doanh nghiệp định giá với tiềm lực tài chính mạnh mẽ và đội ngũ chuyên gia giàu kinh nghiệm có thể trở thành cầu nối đáng tin cậy, giúp rút ngắn thời gian thương lượng và tăng tỷ lệ thành công của giao dịch nhờ vào kết quả định giá chính xác Sự gia tăng các giao dịch thành công sẽ thu hút nhiều vốn đầu tư hơn vào thị trường bất động sản, thúc đẩy sự phát triển của nó.
Thị trường bất động sản Việt Nam đang đối mặt với nhiều thách thức, bao gồm hiện tượng đầu tư ồ ạt thiếu chiến lược và sự đánh giá không chính xác về giá trị thực của bất động sản, dẫn đến tình trạng đầu cơ và bong bóng thị trường Để cải thiện tình hình, sự tham gia của các tổ chức định giá chuyên nghiệp là cần thiết nhằm xác định giá trị thực của bất động sản, từ đó xây dựng các chiến lược bảo toàn tài sản và đảm bảo lợi ích cho nhà đầu tư Dịch vụ định giá không chỉ giúp doanh nghiệp giảm thiểu rủi ro và tăng hiệu quả kinh doanh, mà còn hỗ trợ cá nhân trong việc đưa ra quyết định đầu tư hợp lý Đối với Nhà nước, các doanh nghiệp định giá góp phần điều chỉnh giá trị bất động sản gần sát thực tế, giảm thiểu sự phụ thuộc vào các quyết định hành chính và nâng cao hiệu quả quản lý thị trường.
2.2.3.Một số vấn đề cơ bản và cần chú ý trong hệ thống pháp luật về hoạt động định giá bất động sản của các doanh nghiệp định giá:
Dựa trên hệ thống văn bản pháp luật liên quan đến hoạt động định giá, có thể tổng hợp một số vấn đề cơ bản và nổi bật về hoạt động của các doanh nghiệp định giá tại Việt Nam.
Doanh nghiệp cung cấp dịch vụ định giá đƣợc thành lập và hoạt động theo Luật
Doanh nghiệp cần có từ ba định giá viên trở lên, bao gồm chủ doanh nghiệp tư nhân và đại diện các loại hình doanh nghiệp khác Họ chịu trách nhiệm pháp lý và với khách hàng về kết quả định giá, đồng thời phải bồi thường thiệt hại theo quy định nếu kết quả không chính xác gây thiệt hại cho Nhà nước, tổ chức hoặc cá nhân Doanh nghiệp cũng phải mua bảo hiểm trách nhiệm nghề nghiệp hoặc trích lập quỹ dự phòng rủi ro nghề nghiệp, quản lý các định giá viên trong doanh nghiệp, lập báo cáo kết quả định giá và cấp chứng thư định giá theo quy định tại Điều 8 và 9.
11 và 14 của Nghị định số 101/2005/NĐ-CP ngày 03/08/2005)
Thẩm định viên là người có bằng đại học chuyên ngành định giá, được đào tạo và cấp chứng chỉ từ các cơ sở uy tín Họ phải có ít nhất 3 năm kinh nghiệm làm việc trong lĩnh vực này và được Bộ Tài chính cấp thẻ định giá viên Đối với người nước ngoài, cần có chứng chỉ hành nghề từ tổ chức có thẩm quyền Thẩm định viên phải đăng ký hành nghề và được Bộ Tài chính công nhận, đồng thời chịu trách nhiệm pháp lý về kết quả và ý kiến trong báo cáo định giá.
The Vietnam Valuation Association (VVA) was established on May 24, 2006 As a member of the World Association of Valuation Organizations (WAVO) and the International Valuation Standards Committee (IVSC), VVA plays a crucial role in the valuation industry, promoting international standards and best practices in Vietnam.
Thẩm định giá Đông Nam Á (Asean ValuationAssociation - AVA) Hội đã đƣợc Bộ
Thực trạng ứng dụng phương pháp so sánh trong định giá bất động sản tại các công ty định giá ở Việt Nam hiện nay
các công ty định giá ở Việt Nam hiện nay:
Luật đất đai 2003 đã xác định và công nhận các quyền cơ bản của người nắm giữ bất động sản, từ đó thúc đẩy thị trường bất động sản phát triển mạnh mẽ Các hoạt động mua, bán, cho thuê, thừa kế và thế chấp đã trở nên sôi động hơn, tạo điều kiện thuận lợi cho thị trường Phương pháp so sánh, với việc thu thập thông tin phong phú về các bất động sản có điều kiện tương tự, đóng vai trò quan trọng trong việc đánh giá giá trị bất động sản trên thị trường.
Khi thị trường bất động sản phát triển, số lượng giao dịch mua bán tăng, dẫn đến việc thu thập thông tin về thị trường trở nên phong phú và chính xác hơn Điều này tạo điều kiện thuận lợi cho việc áp dụng phương pháp so sánh trong định giá bất động sản tại các doanh nghiệp Tuy nhiên, để sử dụng hiệu quả các phương pháp định giá như phương pháp thu nhập hay phương pháp chi phí, cần có thông tin cụ thể về tổng diện tích sàn, mật độ cho thuê và chi phí phát triển Tại Việt Nam, thông tin này thường không đầy đủ và thiếu chính xác do sự chủ quan của khách hàng hoặc các nguyên nhân khác, khiến cho việc áp dụng các phương pháp định giá khác ngoài phương pháp so sánh trực tiếp trở nên khó khăn.
2.3.1 Cơ sở pháp lý để doanh nghiệp định giá vận dụng phương pháp so sánh trong định giá bất động sản: Điều 56 của Luật Đất đai năm 2003 cũng đã nói đến nguyên tắc định giá đất của Nhà nước “Sát với giá chuyển nhượng quyền sử dụng đất thực tế trên thị trường trong điều kiện bình thường” đây cũng chính là cơ sở của phương pháp so sánh áp dụng trong định giá đất đai đƣợc quy định rõ trong các văn bản luật sau này Nghị định số
Nghị định 188/2004/NĐ-CP, ban hành ngày 16/12/2004, đã thiết lập phương pháp xác định giá đất và khung giá đất, lần đầu tiên công nhận hai phương pháp xác định giá, bao gồm phương pháp so sánh Thông tư hướng dẫn số 144/2004/TT cũng đã được ban hành để hướng dẫn thực hiện nghị định này.
Vào ngày 26/11/2004, Bộ Tài chính đã ban hành quy định về định giá đất, trong đó nhấn mạnh việc sử dụng phương pháp so sánh trực tiếp khi có đủ thông tin về giá chuyển nhượng quyền sử dụng đất trên thị trường và thu nhập từ thửa đất cần thẩm định Nhờ vào những quy định pháp lý sớm về phương pháp so sánh, các doanh nghiệp và thẩm định viên đã áp dụng phương pháp này vào việc định giá bất động sản, tích lũy kinh nghiệm quý báu qua thời gian Tiêu chuẩn số 07 - Phương pháp so sánh, được ban hành theo Quyết định số 129/2008/QĐ-BTC ngày 31/12/2008, đã trở thành văn bản pháp lý quan trọng cho các doanh nghiệp trong việc xây dựng quy trình định giá bất động sản dựa trên phương pháp so sánh.
Thông tư số 36/2014/TT-BTNMT, có hiệu lực từ ngày 13 tháng 8 năm 2014, thay thế Thông tư số 145/2007/TT-BTC, quy định phương pháp xác định giá đất và khung giá các loại đất, cụ thể hóa việc định giá bất động sản Trong khi Tiêu chuẩn số 07 của Bộ Tài Chính đưa ra quy định chung cho việc định giá mọi tài sản, thông tư này nhấn mạnh những điểm khác biệt trong việc áp dụng phương pháp so sánh trong định giá đất Do đó, các doanh nghiệp định giá cần lưu ý những khác biệt quan trọng khi thực hiện quy trình này.
Thời gian thu thập thông tin đã được điều chỉnh để tạo thuận lợi cho công tác thẩm định, cho phép lấy các thông tin về quyền sử dụng đất đã chuyển nhượng hoặc trúng đấu giá trong khoảng thời gian tối đa 2 năm trước thời điểm định giá Điều này so với Tiêu chuẩn số 07, chỉ cho phép tối đa 1 năm, giúp nâng cao tính chính xác và hiệu quả trong quy trình định giá đất.
Thông tư quy định rõ về điều kiện thu thập thông tin, nhấn mạnh nguồn gốc thông tin liên quan đến giá đất trong cơ sở dữ liệu đất đai Thông tin này bao gồm giá đất đã giao dịch thành công trên thị trường, được cung cấp bởi người chuyển nhượng hoặc người nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất thông qua phỏng vấn trực tiếp Giao dịch thành công được xác định là khi bên nhận chuyển nhượng đã thanh toán cho bên chuyển nhượng theo thỏa thuận và đã nhận quyền sử dụng đất.
Để xác định giá đất của thửa đất cần định giá, cần tính toán bình quân số học từ các mức giá ước tính đã xác định Giá đất này phải đảm bảo chênh lệch không quá 10% so với từng mức giá ước tính Quy định này phù hợp với Tiêu chuẩn số 07 về phương pháp so sánh, nhằm đảm bảo chênh lệch giữa mức giá đại diện và các mức giá chỉ dẫn không vượt quá 10%.
2.3.2.Phạm vidoanh nghiệp định giá áp dụng phương pháp so sánh trong định giá bất động sản :
Các doanh nghiệp thường áp dụng phương pháp so sánh để xác định giá trị bất động sản, dựa trên thông tin giao dịch của các bất động sản tương tự trên thị trường.
Để xác định giá trị của mảnh đất trống chưa có quy hoạch và đầu tư, quy trình định giá bất động sản chủ yếu tuân theo phương pháp so sánh, dựa trên các quy định tại các văn bản pháp lý liên quan Các doanh nghiệp thực hiện quy trình này nhằm đảm bảo tính chính xác và hợp pháp trong việc định giá.
Khi định giá công trình nhà ở riêng lẻ, phương pháp chi phí thường được kết hợp với phương pháp so sánh để xác định giá trị quyền sử dụng đất và giá trị công trình trên đất Quy trình định giá quyền sử dụng đất tương tự như định giá một mảnh đất trống, dựa vào thông tin giá trị giao dịch của các bất động sản tương tự Đây là phương pháp phổ biến nhất trong định giá bất động sản tại Việt Nam, do nhu cầu giao dịch, chuyển nhượng và thế chấp nhà ở riêng lẻ chiếm tỷ trọng lớn trên thị trường Phân khúc này cũng đáp ứng nhu cầu cao từ khách hàng cá nhân trong việc sử dụng dịch vụ định giá để phục vụ cho mua bán, thế chấp và chứng minh tài sản.
Định giá căn hộ chung cư yêu cầu thông tin đầy đủ về các giao dịch của những căn hộ tương tự Với xu hướng ưa chuộng nhà chung cư do giá cả hợp lý và tiện ích văn minh, nhu cầu định giá chung cư sẽ ngày càng tăng Các yếu tố so sánh quan trọng trong quá trình định giá bao gồm vị trí, uy tín chủ đầu tư, hạ tầng, pháp lý, tiến độ thi công, chất lượng công trình, vị trí căn hộ, hướng ban công, diện tích và thời điểm mua.
Các căn hộ từ tầng 8 đến 16 thường có giá cao hơn so với các tầng khác, trong khi các tầng cao nhất và thấp nhất thường rẻ hơn do lo ngại về an toàn cứu hỏa ở các căn hộ trên tầng 18 Các căn hộ góc với hai mặt thoáng cũng có giá trị cao hơn Hướng ban công và cửa sổ là yếu tố quan trọng nhất, với nhiều tòa nhà hiện nay được xây dựng theo trục Tây Bắc - Đông Nam; trong đó, các căn hộ có ban công hướng Đông Nam thường có giá cao hơn so với các căn hộ cùng tầng.
Xác định giá cho thuê văn phòng là một quy trình quan trọng trong bối cảnh cung cầu hiện nay vẫn cao Các thẩm định viên sử dụng phương pháp so sánh để đưa ra mức thuê hợp lý, đảm bảo lợi ích cho cả người thuê và người cho thuê Doanh nghiệp thường áp dụng phương pháp này để tính toán giá thuê, nhằm giảm thiểu chi phí đồng thời vẫn bảo vệ lợi ích của công ty Việc xác định tiền thuê qua so sánh trực tiếp giúp đảm bảo tính cạnh tranh và hợp lý trong thị trường văn phòng cho thuê.
Điểm sáng trong quá trình định giá bất động sản bằng phương phápso sánh tại các doanh nghiệp định giá ở Việt Nam
tại các doanh nghiệp định giá ở Việt Nam:
Các doanh nghiệp thường xuyên cập nhật quy trình định giá để phù hợp với biến động của thị trường và hệ thống pháp luật Họ xây dựng quy trình định giá dựa trên phương pháp so sánh chuẩn, đồng thời linh hoạt trong cách áp dụng theo từng địa phương Nhờ vậy, giá trị bất động sản được định giá thường sát với giá thị trường mà khách hàng chấp nhận.
Trong quá trình thu thập và xử lý thông tin, chuyên viên định giá cần được trang bị các thiết bị cơ bản như máy tính, điện thoại, máy ảnh và bản đồ Những công cụ này giúp họ thu thập thông tin cần thiết một cách nhanh chóng và hiệu quả.
Phương pháp so sánh, mặc dù có kỹ thuật thực hiện đơn giản, nhưng chất lượng định giá phụ thuộc vào nguồn thông tin Các doanh nghiệp lớn thường xây dựng hệ thống dữ liệu riêng, được cập nhật liên tục trong suốt quá trình phát triển Nhờ vào nguồn dữ liệu này, thẩm định viên có thể đưa ra báo cáo tổng thể không chỉ về giá trị tài sản mà còn về tình hình bất động sản trong khu vực.
Hai công ty lớn nhất trong ngành tài chính tại Việt Nam là CTCP Định giá và Dịch vụ Tài chính Việt Nam (VVFC) và CTCP Tư vấn Dịch vụ về Tài sản – BĐS DATC.
VVFC, một trong những công ty tiên phong trong ngành DCSC, đã phát triển mạnh mẽ qua nhiều năm, tích lũy kỹ năng và xây dựng mối quan hệ với các đối tác lớn Hệ thống thông tin vững mạnh của VVFC được thiết lập từ những ngày đầu thành lập, góp phần quan trọng vào sự thành công của doanh nghiệp.
Chính, VVFC hiện có 22 chi nhánh và văn phòng, đã thực hiện thẩm định giá hàng chục nghìn bất động sản trên toàn quốc cho các cơ quan quản lý nhà nước Trung ương và địa phương Ngoài ra, VVFC còn sở hữu một sàn giao dịch bất động sản thuộc trung tâm bất động sản và đấu giá quốc gia, được thành lập vào ngày 22/9/2009, tạo nên một cơ sở dữ liệu về bất động sản rất lớn và đa dạng.
DCSC, trực thuộc DATC, sở hữu nguồn thông tin ổn định và đáng tin cậy, mang lại lợi thế cạnh tranh Đào Mai Phương – Lớp TCDNA-K14, Học Viện Ngân Hàng.
Công ty cổ phần định giá BĐS trực tuyến Việt Nam (Vinarev) là doanh nghiệp tiên phong trong việc đầu tư phát triển phần mềm định giá bất động sản theo cơ chế thị trường Sau 4 năm nghiên cứu, với sự tham gia của các chuyên gia hàng đầu trong lĩnh vực công nghệ thông tin và các tổ chức thẩm định giá uy tín, Vinarev đã thành lập Trung tâm lưu trữ thông tin giao dịch bất động sản Việt Nam và phát triển thành công phần mềm định giá BĐS trực tuyến Hiện tại, người dùng có thể tự định giá bất động sản miễn phí tại www.dinhgianhadat.vn, với kết quả mang tính chất thị trường, giúp tiết kiệm thời gian và chi phí cho người mua và bán Vinarev cũng đang thử nghiệm cung cấp phần mềm quản lý và định giá BĐS cho các sàn giao dịch tại TP.HCM, với cơ sở dữ liệu đủ để định giá chính xác các BĐS tại các quận nội thành.
Trong thời gian tới, phần mềm sẽ được mở rộng để cung cấp cho các sàn giao dịch tại các tỉnh, thành phố lớn, nhằm hoàn thiện hệ thống lưu trữ thông tin giao dịch bất động sản trên toàn quốc Điều này sẽ giúp việc định giá bất động sản diễn ra nhanh chóng và chính xác hơn.
Thứ ba, đối với một thị trường bất động sản còn chưa thực sự minh bạch như ở
Khi áp dụng phương pháp so sánh để định giá bất động sản tại Việt Nam, các thẩm định viên cần có kinh nghiệm và trình độ chuyên môn cao Theo quy định hiện hành, doanh nghiệp cung cấp dịch vụ thẩm định giá phải có ít nhất 3 thẩm định viên Hiện tại, CTCP Định giá và Dịch vụ Tài chính đang hoạt động trong lĩnh vực này.
Việt Nam đang là công ty dẫn đầu trong ngành với với khoảng 42 thẩm định viên (năm
Năm 2013, nhiều công ty thẩm định giá chỉ có từ 3 đến 10 thẩm định viên, như Công ty VNVC với 3 thẩm định viên và BTC Value với 4 thẩm định viên Mặc dù số lượng thẩm định viên không lớn, nhưng họ đều là những chuyên gia dày dạn kinh nghiệm, am hiểu thị trường và có kiến thức sâu rộng về xây dựng và kiến trúc Họ có khả năng phân tích thị trường bất động sản với tinh thần làm việc nhiệt tình, năng động và sáng tạo.
Mặt khác với sự tham gia của các doanh ghiệp định giá nước ngoài vào thị trường Việt
Đội ngũ định giá viên của chúng tôi sở hữu chuyên môn quốc tế, với các chuyên gia thẩm định từ công ty Savills Việt Nam được chứng nhận bởi các tổ chức uy tín.
Tồn tại và nguyên nhân sáng trong quá trình định giá bất động sản bằng phương pháp so sánh tại các doanh nghiệp định giá ViệtNam
Hiệp hội Các Chuyên gia Bấ động sản Hoàng Gia (RICS), Viện Bất động sản Úc
(API), Bộ Tài chính Việt Nam và Sở Xây dựng địa phương
2.5.Tồn tại và nguyên nhân trong quá trình định giá bất động sản bằng phương pháp so sánh tại các doanh nghiệp định giá ở Việt Nam:
Phương pháp so sánh trong định giá bất động sản tại Việt Nam đã mang lại kết quả tích cực, với giá trị thẩm định gần với giá thị trường và được khách hàng chấp nhận Tuy nhiên, nhiều hạn chế trong quá trình áp dụng phương pháp này đã làm giảm chất lượng định giá, dẫn đến sự sai lệch lớn giữa các công ty định giá uy tín, có thể lên đến 30% Việc sai lệch 10% hay 20% là điều phổ biến, và ngay cả các cơ quan Nhà nước cũng gặp khó khăn trong việc xác định giá trị chính xác của bất động sản để phục vụ cho mục đích thuế, đấu giá hay cổ phần.
Việc tìm kiếm giao dịch bất động sản tương đồng trong khu vực thẩm định gặp nhiều khó khăn, dẫn đến việc xác định tính chất thành công của các giao dịch này trở nên hạn chế.
Việc thiếu giao dịch bất động sản trong khu vực định giá sẽ gây khó khăn trong việc tìm kiếm các bất động sản so sánh tương đồng Điều này ảnh hưởng đến khả năng xác định tính chất thành công của các giao dịch bất động sản so sánh, từ đó tác động lớn đến kết quả định giá Các bất động sản so sánh thường là những bất động sản đã và đang được giao dịch trên thị trường.
Những người không cần bán gấp thường đưa ra mức giá cao hơn nhiều so với giá trị thực của tài sản Ngược lại, những ai cần bán gấp thường chấp nhận mức giá thấp, thậm chí giảm giá vài chục phần trăm Nhiều hợp đồng chuyển nhượng còn ghi giá thấp hơn cả mức giá tối thiểu quy định của Nhà nước.
Tình trạng này xảy ra do ý định tránh thuế cao, theo quy định của Luật Thuế thu nhập cá nhân Khi không xác định được thu nhập từ chuyển quyền sử dụng đất, thuế sẽ được tính bằng 2% giá trị chuyển nhượng Nếu giá trị hợp đồng cao hơn giá nhà nước, thuế tính theo giá hợp đồng; ngược lại, nếu thấp hơn, thuế sẽ được tính theo giá trị phù hợp của nhà nước.
Việc xác định độ tin cậy của nguồn thông tin trong lĩnh vực bất động sản vẫn chưa được thực hiện hiệu quả bởi các thẩm định viên Hiện tại, chất lượng thông tin về bất động sản mục tiêu có thể được điều tra nhờ sự hợp tác từ phía khách hàng Tuy nhiên, việc xác định chất lượng thông tin của các bất động sản so sánh gặp nhiều khó khăn, khiến cho việc kiểm chứng độ tin cậy của chúng trở nên phức tạp Ngay cả khi tiến hành khảo sát thực tế tại khu vực đất có giá trị biến động, việc đánh giá chính xác vẫn là một thách thức lớn.
Sự "sốt" bất thường trong giá trị bất động sản tại khu vực này chủ yếu do một số nhà đầu cơ đã đầu tư mạnh mẽ, làm cho việc khảo sát giá trị thực trở nên khó khăn và không chính xác Thêm vào đó, tình trạng thiếu nhân lực trong các doanh nghiệp đã khiến cho quá trình định giá bị giới hạn về thời gian, dẫn đến việc thu thập thông tin hữu ích trở nên rất hạn chế.
Việc tính toán mang nặng tính chủ quan của thẩm định viên khiến kết qủa định giá không hoàn toàn thuyết phục :
Việc xác định tỷ lệ điều chỉnh cho các yếu tố so sánh và tỉ trọng ảnh hưởng đến giá trị bất động sản vẫn chưa được giải thích một cách chi tiết và thuyết phục Phân tích các bất động sản so sánh thường thiếu cụ thể, với tỷ lệ điều chỉnh cho các yếu tố khác biệt chủ yếu dựa vào quan điểm chủ quan của thẩm định viên Hầu hết các phân tích chỉ tập trung vào các nhân tố bên ngoài, trong khi nội thất bên trong không được xem xét kỹ lưỡng, dẫn đến ảnh hưởng tiêu cực đến giá trị ước tính của bất động sản mục tiêu Khi điều chỉnh sự khác biệt giữa bất động sản so sánh và bất động sản mục tiêu, các tỷ lệ điều chỉnh thường do thẩm định viên tự quyết định dựa trên kinh nghiệm cá nhân, gây ra sự thiếu chặt chẽ trong kết quả định giá.
Việc tìm kiếm thông tin về bất động sản đang giao dịch gần thời điểm định giá gặp nhiều khó khăn, khiến các thẩm định viên thường dựa vào dữ liệu của các giao dịch đã thành công trước đó Tuy nhiên, họ thường không chú ý đến sự biến động của chỉ số giá, dẫn đến khả năng số liệu trở nên lỗi thời và không phù hợp để tính toán khi thị trường có sự thay đổi.
Thứ nhất, Đội ngũ thẩm định viên chưa đáp ứng đủ nhu cầu của thị trường:
Nghề thẩm định giá tại Việt Nam còn mới mẻ, dẫn đến đội ngũ thẩm định viên hiện nay vẫn còn hạn chế so với nhu cầu thị trường đang gia tăng Số lượng cơ sở đào tạo chất lượng trong lĩnh vực này còn ít, và đội ngũ giảng viên cũng chưa đủ mạnh Mặc dù có một số trường đại học đào tạo chuyên ngành định giá, nhưng số lượng sinh viên tốt nghiệp mỗi năm chỉ đạt vài ngàn, chủ yếu được giảng dạy lý thuyết chung, khiến khả năng đáp ứng yêu cầu công việc chưa cao Nhu cầu đào tạo nhân lực cho ngành thẩm định giá là rất lớn, nhưng chưa có quy trình thống nhất và chất lượng đào tạo vẫn còn thấp Do đó, các doanh nghiệp trong lĩnh vực thẩm định giá gặp khó khăn trong việc tìm kiếm nhân sự có trình độ cao để tham gia vào quá trình định giá bất động sản.
Hệ thống cơ sở dữ liệu phục vụ công tác thẩm định giá hiện nay chưa được xây dựng một cách bài bản và thường xuyên không được cập nhật, dẫn đến hiệu quả công việc bị ảnh hưởng.
Nhiều doanh nghiệp nhỏ chưa xây dựng hệ thống cơ sở dữ liệu riêng về bất động sản, dẫn đến việc thông tin trở nên lỗi thời và thiếu tài liệu tham khảo cho các thẩm định viên trẻ Hệ thống dữ liệu chủ yếu dựa vào báo cáo thẩm định giá, nhưng số lượng hợp đồng còn hạn chế Doanh nghiệp ngần ngại cập nhật thông tin do đội ngũ nhân lực không đảm bảo, gây khó khăn trong việc ước tính tỷ lệ điều chỉnh khi áp dụng phương pháp so sánh trong định giá bất động sản Thiếu cơ sở dữ liệu cũng ảnh hưởng đến khả năng học hỏi và nâng cao trình độ của nhân viên mới Hơn nữa, việc không tận dụng công nghệ thông tin làm giảm hiệu quả trong quản lý và xây dựng thông tin.
Thứ ba, vai trò của công tác đào tạo và nâng cao trình độ đội ngũ thẩm định viên chưa thực sự được nhận thức rõ:
Thị trường bất động sản đang thay đổi nhanh chóng, kéo theo sự cập nhật liên tục của hệ thống văn bản pháp lý về định giá Do đó, thẩm định viên cần thường xuyên nâng cao kiến thức Tuy nhiên, nhiều doanh nghiệp định giá chưa chú trọng đến việc đầu tư cho đào tạo và bồi dưỡng nhân lực Điều này không chỉ ảnh hưởng đến chất lượng định giá mà còn làm giảm lợi thế cạnh tranh của doanh nghiệp.
Thứ tư, công tác lên kế hoạch định giá chưa thực sự được chú trọng còn mang tính chung chung:
Lập kế hoạch cho dự án định giá bất động sản, đặc biệt là phương pháp so sánh, là rất quan trọng để thu thập và phân tích thông tin chính xác Việc lựa chọn bất động sản so sánh và tính toán giá trị của bất động sản mục tiêu cần được thực hiện cẩn thận, vì nếu không, sẽ tốn nhiều thời gian, công sức và chi phí Điều này không chỉ ảnh hưởng đến thời gian của khách hàng mà còn có thể làm giảm tính cạnh tranh về giá và uy tín của doanh nghiệp.
Nhiều doanh nghiệp thực hiện định giá một cách sơ sài, thiếu chi tiết trong khâu lập kế hoạch Các thẩm định viên thường chỉ xác định thời gian khảo sát, cơ sở và phương pháp định giá mà không chú trọng đến thời gian biểu và phân công nhiệm vụ cụ thể cho từng công việc nhỏ Việc này dẫn đến tình trạng công việc bị dồn ứ, giảm hiệu quả làm việc và có thể phát sinh sai sót trong quá trình thực hiện.