Phương pháp so sánh trong định giá bất động sản tại các công ty định giá ở việt nam hiện nay thực trạng và giải pháp,

HỌC VIỆN NGÂN HÀNG KHOA TÀI CHÍNH KHỐ LUẬN TỐT NGHIỆP ĐẠI HỌC Đề tài: Phương pháp so sánh định giá Bất động sản công ty định giá Việt Nam Thực trạng giải pháp Giảng viên hƣớng dẫn: ThS Nguyễn Thị Thu Huyền Sinh viên thực hiện: Đào Mai Phƣơng Lớp: TCDNA Khoá:14 (2011-2015) Hệ:Chính quy Hà Nội, tháng 5/2015 LỜI CAM ĐOAN Em xin cam đoan khóa luận tốt nghiệp thân thực không chép công trình nghiên cứu người khác để làm sản phẩm riêng Các thơng tin sử dụng khóa luận có nguồn gốc trích dẫn rõ ràng Em xin hồn tồn chịu trách nhiệm tính xác thực nguyên khóa luận Sinh Viên Đào Mai Phƣơng LỜI CẢM ƠN Đầu tiên, em xin trân trọng cảm ơn tới toàn thể thầy, Khoa Tài Chính thầy, giáo trường Học Viện Ngân Hàng trang bị truyền đạt kiến thức cần thiết cho em suốt trình học tập, nghiên cứu Đặc biệt, em xin gửi lời cảm ơn sâu sắc đến giảng viên hướng dẫn Thạc Sỹ Nguyễn Thị Thu Huyền tận tâm, nhiệt tình bảo, giúp đỡ em q trình thực hồn thành khóa luận cách tốt Cuối em xin dành lời cảm ơn chân thành cho gia đình, bạn bè động viên giúp đỡ em trình tìm kiếm, thu thập thơng tin hồn thành khóa luận Hà Nội, tháng năm 2015 Sinh Viên Đào Mai Phƣơng DANH MỤC CÁC TỪ VIẾT TẮT BĐS Bất động sản TS MT Tài sản mục tiêu TS SSTài sản so sánh BĐS SS Bất động sản so sánh DNĐGDoanh nghiệp định giá CTCP Công ty cổ phần VVAHiệp hội thẩm định giá Việt Nam BTC Bộ Tài Chính NSNN Ngân sách Nhà nƣớc SXKD Sản xuất kinh doanh DANH MỤC SƠ ĐỒ, BẢNG BIỂU Bảng 1.1 Thông tin cần phải thu thập bất động sản khác Bảng 1.2 Điều chỉnh mức giá dẫn theo yếu tố so sánh Trang 16 Trang 19 Hình 2.1 Quy trình định giá bất động sản công ty Thẩm định giá quốc tế Valuco Hình 2.2 Sơ đồ nguyên lý phƣơng pháp so sánh trực tiếp Bảng 2.1: Nội dung thẩm định trạng theo quy trình định giá BĐS theo phƣơng pháp so sánh công ty thẩm định giá Đồng Nai Trang 38 Trang 39 Trang 40 Hình 2.3: Ƣớc tính giá trị BĐS mục tiêu theo phƣơng pháp so sánh công ty thẩm định giá Đồng Nai Trang 41 Bảng 3.1 Biểu điều tra mẫu giao dịch Trang 62 MỤC LỤC LỜI NÓI ĐẦU CHƢƠNG 1: CƠ SỞ LÝ LUẬN VỀ ĐỊNH GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN VÀ PHƢƠNG PHÁP SO SÁNH TRONG ĐỊNH GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN 1.1Tổng quan bất động sản: 1.1.1Khái niệm bất động sả 1.1.2Đặc điểm hàng hóa bất động sản: 1.2 Tổng quan thị trƣờng bất động sản: 1.2.1 Khái niệm thị trƣờng bất động sản: .5 1.2.2 Đặc điểm thị trƣờng bất động sản: 1.3 Giá trị giá bất động sản: .8 1.3.1 Giá trị bất động sản: .7 1.3.2 Giá bất động sản: .7 1.3.3 Các yếu tố ảnh hƣởng đến giá trị bất động sản: 1.4Tổng quan định giá bất động sản: 1.4.1 Khái niệm định giá bất động sản:……………………………….… .… 1.4.2 Vai trò định giá bất động sản: 10 1.4.3 Nguyên tắc định giá bất động sản: .10 1.4.4 Phƣơng pháp xác định giá trị bất động sản: .12 1.5Phƣơng pháp so sánh định giá bất động sản: 14 1.5.1 Khái niệm phƣơng pháp so sánh: 14 1.5.2 Các thuật ngữ liên quan: 14 1.5.3 Cơ sở phƣơng pháp so sánh: .15 1.5.4 Điều kiện thực hiện: 15 1.5.5 Các bƣớc tiến hành: 16 1.5.6 Các yếu tố so sánh cần thu thập: 16 1.5.7 Thời gian, điều kiện thu thập thông tin: 18 1.5.8 Phân tích thơng tin: 19 1.5.9 Điều chỉnh mức giá bất động sản so sánh vào chênh lệch yếu tốso sánh: 19 1.5.10 Xác định giá trị tài sản cần định giá: 22 1.5.11 Các trƣờng hợp áp dụng: .22 1.5.12 Đánh giá phƣơng pháp: .22 CHƢƠNG 2: THỰC TRẠNG ỨNG DỤNG PHƢƠNG PHÁP SO SÁNH TRONG ĐỊNH GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN TẠI CÁC CÔNG TY ĐỊNH GIÁ Ở VIỆT NAM HIỆN NAY .23 2.1 Khái quát tình hình thị trƣờng bất động sản Việt Nam: .23 2.1.1 Khái quát trình hình thành tầm quan trọng thị trƣờng bấtđộng sản Việt Nam: 23 2.1.2 Khái quát tình hình thị trƣờng bất động sản Việt Nam thời gian gần đây: 24 2.2 Một số vấn đề liên quan tới hoạt động định giá bất động sản công ty định giá Việt Nam nay: 26 2.2.1 Quá trình hình thành phát triển doanh nghiệp định giá Việt Nam: 26 2.2.2 Vai trò Chức doanh nghiệp định giá với thị trƣờng bất động sản Việt Nam: 28 2.2.3 Một số vấn đề cần ý hệ thống pháp luật hoạt động định giá bất động sản doanh nghiệp định giá: 32 2.3 Thực trạng ứng dụng phƣơng pháp so sánh định giá bất động sản công ty định giá Việt Nam nay: 34 2.3.1 Cơ sở pháp lý để doanh nghiệp định giá vận dụng phƣơng pháp so sánh định giá bất động sản: 34 2.3.2 Phạm vi doanh nghiệp định giá áp dụng phƣơng pháp so sánh định giábất động sản : 36 2.3.3 Thực trạng định giá bất động sản phƣơng pháp so sánh doanh nghiệp định giá Việt Nam 37 2.4Điểm sáng trình định giá bất động sản phƣơng phápso sánh doanh nghiệp định giá Việt Nam: .47 2.5 Tồn nguyên nhân sáng trình định giá bất động sản phƣơng pháp so sánh doanh nghiệp định giá ViệtNam: 49 2.5.1Tồn tại: 49 2.5.2 Nguyên nhân : .51 2.5.2.1 Nguyên nhân chủ quan: 51 2.5.2.2 Nguyên nhân khách quan: 53 CHƢƠNG 3: GIẢI PHÁP NÂNG CAO CHẤT LƢỢNG ĐỊNH GIÁ BẤT ĐỘNG SẢNBẰNG PHƢƠNG PHÁP SO SÁNH TẠI CÁC DOANH NGHIỆP ĐỊNH GIÁ Ở VIỆT NAM HIỆN NAY: 58 3.1 Tiềm định hƣớng phát triển hoạt động thẩm định giá nói chung thẩm định giá bất động sản nói riêng: 58 3.2Một số giải pháp nâng cao chất lƣợng định giá bất động sản phƣơng pháp so sánh doanh nghiệp định giá Việt Nam nay: 60 3.2.1 Đa dạng cách xử lý liệu để đƣa kết định giá cuối cùng: 60 3.2.2 Nâng cao khả phân tích thơng tin ban đầu trình thu thập liệu thẩm định viên: 61 3.2.3 Trong q trình tính tốn cần ý điều chỉnh yếu tố thời gian tình giao dịch: .63 3.2.4 Xây dựng sở liệu bất động sản riêng doanh nghiệp: 65 3.2.5 Tăng cƣờng công tác kiểm tra, kiểm sốt để hạn chế rủi ro, sai sót trình định giá: .65 3.2.6 Nâng cao cở sở vật chất doanh nghiệp, tăng cƣờng áp dụng khoa học cơng nghệ q trình định giá: 66 3.2.7 Hoàn thiện công tác lập kế hoạch định giá: 67 3.2.8 Nâng cao trình độ thẩm định viên, coi trọng công tác,tuyển dụng, đào tạo tập huấn đội ngũ thẩm định viên, tạo môi trƣờng làm việc gắn kết, hiệuquả doanh nghiệp: 68 3.2 Tăng cƣờng công tác hợp tác, liên kết với quan, tổ chức khác: 69 3.3 Một số kiến nghị nâng cao chất lƣợng định giá bất động sản phƣơng pháp so sánh doanh nghiệp định giá Việt Nam nay: 69 3.1.1 Hoàn thiện sở pháp lý tạo hàng lang hoạt động cho doanh nghiệp định giá: 70 3.1.2 Tăng cƣờng biện pháp giám sát, quản lý, minh bạch hóa thơng tintrên thị trƣờng bất động sản: 71 3.1.3 Nhà nƣớc cần trọng công tác phát triển nguồn nhân lực lĩnh vựcđịnh giá: 72 3.1.4 Kiến nghị với Bộ Tài Chính: .73 KẾT LUẬN 76 Khóa luận tốt nghiệp GVHD: ThS Nguyễn Thị Thu Huyền LỜI NÓI ĐẦU: Tính cấp thiết đề tài Dù chiếm 3% GDPnƣớc ta nhƣng hoạt thị trƣờng bất động sản kéo theo tồn vong ngành công nghiệp quan trọng khác nhƣ sắt thép, xi măng, kiến trúc, đồ gia dụng… đặc biệt lĩnh vực tài chính, nơi cung cấp nguồn vốn chủ yếu cho dự án bất động sản Những năm qua thị trƣờng bất động sản việt nam trải qua nhiều biến động, sốt gần vào khoảng thời gian từ năm 2007 đến năm 2008 sau gần nhƣ đóng băng trƣớc tác động khủng hoảng kinh tế toàn cầu Bƣớc qua giai đoạn khó khăn nhất, thị trƣờng bất động sản đƣợc đánh giá dần phục hồi nhờ biện pháp hiểu Chính Phủ Nhƣng bên cạnh việc kích thích hoạt động lành mạnh hóa thị trƣờng cần trọng, để đạt đƣợc mục tiêu cơng tác định giá bất động sảnđóng vai trò quan trọng Hoạt động định giá đƣợc thực tốt góp phần ổn định thị trƣờng, giảm thiệt hại đồng thời đem lại lợi ích tối đa cho nhà nƣớc, tổ chức cá nhân liên quan Mặt khác, phát triển kinh tế thị trƣờng nhƣ trình hội nhập sâu rộng nƣớc ta, nhu cầu xác định giá trị tài sản nói chung xác định giá trị bất động sản nói riêng phục vụ cho mục đích mua bán, chuyển nhƣợng, góp vốn, chấp, làm tài sản đảm bảo vay vốn…ngày tăng Ra đời nhằm đáp ứng nhu cầu thị trƣờng, công ty định giá góp phần thúc đẩy hoạt động định giá bất động sản trở nên chuyên nghiệp, hiệu Hiện phƣơng pháp so sánh đƣợc sử dụng phổ biến ƣu điểm đơn giản, khách quan tin cậy dựa sở thị trƣờng nhƣng bên cạnh cịn có hạn chế giảm chất lƣợng công tác định giá cần phải đƣợc khắc phục Vì em lựa chọn đề tài “Phương pháp so sánh định giá bất động sản công ty định giá Việt Nam nay- thực trạng giải pháp” nhằm nghiên cứu công tác ứng dụng phƣơng pháp so sánh định giá bất động sản doanh nghiệp định giá nay, từ đề xuất giải pháp nhằm khắc phục tồn nhằm nâng cao chất lƣợng công tác định giá bất động sản Mục tiêu nghiên cứu: + Nghiên cứu sở lý luận phƣơng pháp so sánh định giá bất động sản Đào Mai Phương – Lớp TCDNA-K14 Học Viện Ngân Hàng PHỤ LỤC PHỤ LỤC 01: HỆ THỐNG PHÁP LUẬT LIÊN QUAN ĐẾN HOẠT ĐỘNG ĐỊNH GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN CỦA DOANH NGHIỆP ĐỊNH GIÁ Ở VIỆT NAM:  Văn pháp luật liên quan đến Bất động sản: - Luật số: 66/2014/QH13 luật kinh doanh bất động sản có hiệu lực từ ngày 1/7/2015, thay Luật Kinh doanh bất động sản năm 2006 - Luật số 45/2013/QH13 Quốc Hội ban hành ngày 29/11/2013: Luật Đất Đai - Nghị định số 188/2013/NĐ-CP : Về phát triển quản lý nhà xã hội - Nghị định số: 34/2013/NĐ-CP quản lý sử dụng nhà thuộc sở hữu nhà nƣớc - Thông tƣ số 13/2008/TT-BXD ngày 21/5/2008 Bộ Xây dựng hƣớng dẫn thực số nội dung Nghị định số 153/2007/NĐ-CP - NĐ 153/2007:hƣớng dẫn thi hành luật kinh doanh bất động sản - Luật số 63/2006/QH11 Quốc hội : Luật Kinh doanh bất động sản - Luật số 56/2005/QH11: Luật nhà - Thông tƣ số 01/2005/TT-BTNMT Hƣớng dẫn thực số điều Nghị định số 181/2004/NĐ-CP ngày 29/10/2004 Chính phủ thi hành Luật Đất đai - Nghi định số 181/2004/NĐ-CP Về thi hành Luật Đất đai - NĐ 198/2004: thu tiền sử dụng đất - Luật số 13/2003/QH11: Luật đất đai - …  Văn pháp lý thẩm định giá: - Hệ thống tiêu chuẩn thẩm định giá Việt Nam Bộ Tài Chính ban hành - Thông tƣ 36/TT-BTNMT ngày 10/02/2015: Quy định chi tiết Phƣơng pháp định giá đất; xây dựng, điều chỉnh bảng giá đất; định giá đất cụ thể tƣ vấn xác định giá đất - Thông tƣ Số 204/2014/TT-BTC ngày 23/12/2014 quy định đào tạo, bồi dƣỡng nghiệp vụ thẩm định giá - Thông tƣ số: 46/2014/TT-BTC ngày 20/05/2014 Quy định việc thi, quản lý, cấp thu hồi Thẻ thẩm định viên giá - Nghị định số 177/2013/NĐ-CP ngày 14 tháng 11 năm 2013 Chính phủ quy định chi tiết hƣớng dẫn thi hành số điều Luật Giá Thông tƣ số 56/2014/TTBTC hƣớng dẫn thực chi tiết theo Nghị định Luật Giá - Nghị định số 89/2013/NĐ-CP ngày 06 tháng năm 2013 Chính phủ quy định chi tiết thi hành số điều Luật giá thẩm định giá - Luật số 11/2012/QH13 Quốc Hội : Luật Giá - Nghị định 84/2011/NĐ-CP Quy định xử phạt vi phạm hành lĩnh vực giá - Thông tƣ 02/2010/TTLT-BTNMT-BTC ngày 08/01/2010 Hƣớng dẫn xây dựng, thẩm định, ban hành bảng giá đất điều chỉnh bảng giá đất thuộc thẩm quyền Ủy ban nhân dân tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ƣơng - Quyết định 100/2007/QĐ-BTC ban hành quy chế lựa chọn giám sát tổ chức tƣ vấn định giá - Nghị định Chính phủ số 101/2005/NĐ-CP ngày 03 tháng năm 2005 thẩm định giá Thông tƣ 17/2006/TT-BTC Hƣớng dẫn thực Nghị định số 101/2005/NĐ-CP ngày 03 tháng năm 2005 Chính phủ Thẩm định giá - …  Văn pháp lý khác: - Luật doanh nghiệp năm 2005 sửa đổi năm 2009 - Nghị định sửa đổi, bổ sung số điều quy định thủ tục hành Nghị định số 43/2010/NĐ-CP ngày 15/ /2010 Chính phủ đăng ký doanh nghiệp - Nghị định số 102/2010/NĐ-CP Chính phủ : Hƣớng dẫn chi tiết thi hành số điều Luật Doanh nghiệp - Nghị định số 43/2010/NĐ-CP Chính phủ : Về đăng ký doanh nghiệp - Nghị định 56/2009/NĐ-CP: Về trợ giúp phát triển doanh nghiệp nhỏ vừa - Nghị định số 101/2006/NĐ-CP Chính phủ : Quy định việc đăng ký lại, chuyển đổi đăng ký đổi Giấy chứng nhận đầu tƣ doanh nghiệp có vốn đầu tƣnƣớc ngồi theo quy định Luật Doanh nghiệp Luật Đầu tƣ - … PHỤ LỤC 02 BÁO CÁO THẨM ĐỊNH GIÁ Kính gửi:Ngân hàng TMCP Công thƣơng Việt Nam Theo Hợp đồng thẩm định giá số 3203/HĐ-VVFC/BAN1 ký ngày 20/3/2015 Ngân hàng TMCP Công thƣơng Việt Nam Công ty CP Định giá Dịch vụ Tài Việt Nam việc Thẩm định giá bất động sản 1/ Mục đích thẩm định giá: Để Ngân hàng TMCP Cơng thƣơng Việt Nam tham khảo việc xác định giá trị tài sản 2/ Thời điểm thẩm định giá: Tại thời điểm tháng năm 2015 3/ Tài sản thẩm định giá: Bất động sản giá trị quyền sở hữu nhà quyền sử dụng đất đất số: 212; tờ đồ số 7G-IV-35; địa chỉ: số 45, ngõ Thịnh Hào 2, đƣờng Tôn Đức Thắng, phƣờng Hàng Bột, quận Đống Đa, T.p Hà Nội ( số 35, ngõ Thịnh Hào 2, phƣờng Hàng Bột, quận Đống Đa, T.p Hà Nội) 4/ Căn thẩm định giá: 4.1/ Các văn pháp qui thẩm định giá: - Luật giá số 11/2012/QH13 thông qua ngày 20/6/2012 Quốc hội nƣớc Cộng hòa xã hội chủ nghĩa Việt Nam; - Nghị định 89/2013/NĐ-CP ngày 6/8/2013 Chính Phủ quy định chi tiết thi hành số điều Luật Giá Thẩm định giá; - Quyết định số 24/2005/QĐ-BTC ngày 18/4/2005 Bộ Tài v/v "Ban hành tiêu chuẩn thẩm định giá Việt Nam"; Quyết định số 77/2005/QĐ-BTC ngày 01 tháng 11 năm 2005 Bộ trƣởng Bộ Tài v/v “Ban hành 03 tiêu chuẩn thẩm định giá Việt Nam” (đợt 2); - Quyết định số 129/2008/QĐ-BTC ngày 31/12/2008 Bộ Tài v/v “Ban hành 06 tiêu chuẩn thẩm định giá” (đợt 3); - Thông tƣ số 158/2014/TT-BTC ngày 27/10/2014 Bộ Tài v/v “Ban hành tiêu chuẩn thẩm định giá Việt Nam số 01, 02,03 04”; - Hợp đồng thẩm định giá số 3203/HĐ-VVFC/BAN1 ký ngày 20/3/2015 Ngân hàng TMCP Công thƣơng Việt Nam Cơng ty CP Định giá Dịch vụ Tài Việt Nam việc Thẩm định giá bất động sản 4.2/ Các văn pháp qui Đất đai, kinh doanh Bất động sản: - Luật Đất đai số 45/2013/QH13 ngày 29/11/2013; - Luật Nhà số 56/2005/QH11 ngày 29/11/2005; - Luật Kinh doanh Bất động sản số 63/2006/QH11 ngày 29/6/2006; - Nghị định số 153/2007/NĐ-CP ngày 15/10/2007 Chính phủ V/v Qui định chi tiết hƣớng dẫn thi hành Luật Kinh doanh Bất động sản; - Nghị định số 71/2010/NĐ-CP ngày 23/6/2010 Chính Phủ v/v Quy định chi tiết hƣớng dẫn thi hành Luật Nhà ở; - Nghị định số 43/2014/NĐ-CP ngày 15/5/2014 Chính phủ qui định chi tiết thi hành Luật Đất đai; - Nghị định số 44/2014/NĐ-CP ngày 15/5/2014 Chính phủ qui định giá đất; - Nghị định số 45/2014/NĐ-CP ngày 15/5/2014 Chính phủ qui định thu tiền sử dụng đất; - Nghị định số 46/2014/NĐ-CP ngày 15/5/2014 Chính phủ qui định thu tiền thuê đất, thuê mặt đất; - Thông tƣ số 13/2008/TT-BXD ngày 21/5/2008 Bộ Xây dựng hƣớng dẫn thực số nội dung Nghị định số 153/2007/NĐ-CP ngày 15/10/2007 Chính phủ; - Thơng tƣ số 76/2014/TT-BTC ngày 16/6/2014 Bộ Tài Hƣớng dẫn số điều Nghị định số 45/2014/NĐ-CP ngày 15/5/2014 Chính phủ qui định thu tiền sử dụng đất; - Thông tƣ số 77/2014/TT-BTC ngày 16/6/2014 Bộ Tài Hƣớng dẫn số điều Nghị định số 46/2014/NĐ-CP ngày 15/5/2014 Chính phủ qui định thu tiền thuê đất, thuê mặt đất; - Thông tƣ số 36/2014/TT-BTNMT ngày 30/6/2014 Bộ Tài nguyên Môi trƣờng việc quy định chi tiết phƣơng pháp định giá đất; xây dựng, điều chỉnh bảng giá đất; định giá đất cụ thể tƣ vấn xác định giá đất; - Quyết định số 634/QĐ-BXD ngày 09/6/2014 Bộ Xây dựng công bố suất vốn đầu tƣ xây dựng cơng trình giá xây dựng tổng hợp phận kết cấu cơng trình năm 2013; - Quyết định số 96/2014/QĐ-UBND ngày 29/12/2014 UBND TP Hà Nội v/v ban hành quy định giá loại đất địa bàn Hà Nội năm 2015 đến 2019; - Quyết định số 95/2014/QĐ-UBND ngày 25/12/2014 UBND Thành phố Hà Nội việc ban hành giá xây dựng nhà ở, nhà tạm, vật kiến trúc làm xác định giá bồi thƣờng, hỗ trợ nhà nƣớc thu hồi đất địa bàn thành phố Hà Nội; 4.3 Căn tài liệu pháp lý Ngân hàng TMCP Công thương Việt Nam cung cấp: - Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất quyền sở hữu nhà tài sản gắn liền với đất, số 10109092506 (số vào sổ cấp GCN 575.2003/QĐ-UB/166/2003 UBND quận Đống Đa, T.p Hà Nội cấp ngày 12/05/2003 - Hợp đồng thấp ngày 09/04/2011 Bên chấp ông Nguyễn Anh Tuấn; Bên vay: Công ty Cổ phần thƣơng mại xuất nhập Inox Châu Âu; Bên Ngân hàng: Ngân hàng TMCP Xăng dầu Petrolimex - Chi nhánh Hà Nội 4.4 Căn trình khảo sát thực trạng tài sản thu thập thông tin thị trường bất động sản 5/ Thực trạng tài sản thẩm định giá: 5.1/ Đất: - Pháp lý: Lô đất thẩm định giá có diện tích 83,6m2; Mục đích sử dụng: đất đô thị; Thời hạn sử dụng: Lâu dài; Thuộc quyền quản lý sử dụng ông Nguyễn Anh Tuấn (TheoGiấy chứng nhận quyền sử dụng đất quyền sở hữu nhà tài sản gắn liền với đất, số 10109092506 (số vào sổ cấp GCN 575.2003/QĐ-UB/166/2003 UBND quận Đống Đa, T.p Hà Nội cấp ngày 12/05/2003) - Vị trí :Lơ đất có vị trí số 35, ngõ Thịnh Hào 2, Tôn Đức Thắng, phƣờng Hàng Bột, quận Đống Đa, T.p Hà Nội (số cũ 45, ngõ Thịnh Hào 2, Tôn Đức Thắng, phƣờng Hàng Bột, quận Đống Đa, T.p Hà Nội), thuộc đất số 212, tờ đồ số 7G-IV-35 + Hƣớng Đông- Bắc (mặt tiền rộng 1.54m) tiếp giáp ngõ 45 (mặt cắt ngõ rộng khoảng 2m) + Các hƣớng lại giáp hộ dân khác Hƣớng tiếp cận khu đất theo qui định phân luồng giao thông hành: + Đƣờng Tôn Đức Thắng->Ngõ Thịnh Hào 2->Tài sản thẩm định SƠ ĐỒ VỊ TRÍ KHU ĐẤT TSTĐ 5.2/ Cơng trình đất: - Gồm nhà tầng: Nhà kết cấu BTCT; Diện tích xây dựng 83,6m2; Tổng diện tích sàn xây dựng 150m2 Giá trị cịn lại cơng trình đất ƣớc tính khoảng 60% 6/ Cơ sở thẩm định giá: - Cơ sở giá trị thị trƣờng 7/ Nguyên tắc thẩm định giá: - Sử dụng tốt có hiệu - Nguyên tắc cung cầu 8/ Phƣơng pháp thẩm định giá: - Phƣơng pháp So sánh - Phƣơng pháp Chi phí - Phƣơng pháp chiết trừ 9/ Kết thẩm định giá Trên sở tài liệu Ngân hàng TMCP Công thƣơng Việt Nam cung cấp, qua khảo sát vị trí khu đất trạng nhà cửa vật kiến trúc, vào việc phân tích thị trƣờng động thái ngƣời mua tiềm năng, với phƣơng pháp thẩm định đƣợc áp dụng tính tốn, Cơng ty CP Định giá Dịch vụ Tài Việt Nam (V.V.F.C) thơng báo kết thẩm định giá trị bất động sản quyền sử dụng đất tài sản đất số 35, ngõ Thịnh Hào 2, phƣờng Hàng Bột quận Đống Đa, thành phố Hà Nội nhƣ sau: 9.1/ Giá trị quyền sử dụng đất: Tổng diện tích đất 83,6m2 Tham khảo giá bán quyền sử dụng đất khu vực lân cận, có số thơng tin sau: BĐS Các tiêu chí TS TĐG TSS1 TSS2 TSS3 Vị trí đất, giao thơng Số 35 ngõ Thịnh Hào 2, đƣờng Tôn Đức Thắng, phƣờng Hàng Bột, Đống Đa, Hà Nội; mặt cắt ngõ nhỏ 1,5m; cách đƣờng Tôn Đức Thắng 200m Số 17 ngõ Thịnh Hào 2, đƣờng Tôn Đức Thắng, phƣờng Hàng Bột, Đống Đa, Hà Nội; mặt cắt ngõ nhỏ 1,5m; cách đƣờng Tôn Đức Thắng 50m Số 21 ngõ 221, đƣờng Tôn Đức Thắng, phƣờng Hàng Bột, Đống Đa, Hà Nội; mặt cắt ngõ nhỏ 3,5m; cách đƣờng Tôn Đức Thắng 150m Số 69 ngõ Thịnh Hào 3, đƣờng Tôn Đức Thắng, phƣờng Hàng Bột, Đống Đa, Hà Nội; mặt cắt ngõ nhỏ 2m; cách đƣờng Tôn Đức Thắng 200m; ô tô cách nhà 100m Tình trạng pháp lý Đất ở, Sổ đỏ chủ Đất ở, sổ đỏ chủ Đất ở, sổ đỏ chủ Đất ở, Sổ đỏ chủ Nhà diện tích 83,6m2, mặt tiền 1,54m Nhà diện tích 16m2 đất; mặt tiền 1,5m; Nhà diện tích 97,3m2 đất, mặt tiền 6m; Nhà diện tích 34,4m2 đất; mặt tiền 3,7m; Quy mô tài sản đất Nhà tầng; tổng diện tích sàn xây dựng 150m2; giá trị lại khoảng 60% Nhà tầng, Tổng diện tích sàn xây dựng 48m2; Nhà cải tạo lại; Giá trị lại khoảng 70% Nhà tầng, Tổng diện tích sàn xây dựng 389,2m2; Giá trị lại khoảng 85% Nhà tầng, tổng diện tích sàn xây dựng 137,6m2, chất lƣợng cịn lại khoảng 70% Giá đất quy định UBND 23,100,000 23,100,000 26,400,000 26,400,000 Môi trƣờng an ninh Tốt Tốt Tốt Tốt Tháng 12/2014 Tháng 12/2014 Tháng 12/2014 1,550,000,000 13,000,000,000 1,395,000,000 12,350,000,000 Quy mơ diện tích đất Thời điểm giao dịch Giá bán chào bán (bao gồm tài sản đất) đồng Giá dự kiến bán (bao gồm tài sản đất) đồng Giá trị tài sản đất (đ) Đơn giá giao dịch quyền sử dụng đất (đ/m2) làm tròn 10 Nguồn thông tin 168,739,200 76,600,000 Anh Nội: 01232960242 1,963,416,700 4,000,000,000 3,800,000,000 571,659,200 106,700,000 80,700,000 Bác Sơn: 0903454820 Cô Thơ: 0935578375 Nhận xét:Các bất động sản dùng để so sánh có điều kiện địa lý, điều kiện giao thơng, điều kiện môi trƣờng, điều kiện kinh doanh tƣơng đối tƣơng đồng với bất động sản định giá, dùng làm để so sánh đƣợc TT A Yếu tố so sánh Tổng diện tích (m2) Đơn giá bán(đ/m2) Điều chỉnh C theo yếu tố Căn pháp lý Tỷ lệ C1 Tỷ lệ điều chỉnh Mức điều chỉnh (đ/m2) B Quy mơ, kích thƣớc, hình dáng C2 Tỷ lệ Tỷ lệ điều chỉnh Mức điều chỉnh (đ/m2) Hạ tầng Tỷ lệ Tỷ lệ điều C3 chỉnh Mức điều chỉnh (đ/m2) Đánh giá TS thẩm định TSSS1 TSSS2 TSSS3 Nhà diện tích 83,6m2, mặt tiền 1,54m Nhà diện tích 16m2 đất; mặt tiền 1,5m; Nhà diện tích 97,3m2 đất, mặt tiền 6m; Nhà diện tích 34,4m2 đất; mặt tiền 3,7m; Chƣa biết 76,600,000 106,700,000 80,700,000 Sổ đỏ chủ 100% Sổ đỏ chủ 100% Sổ đỏ chủ 100% 0.00% 0.00% 0.00% 0 Nhà diện tích 97,3m2 đất, mặt tiền 6m; Nhà tầng, Tổng diện tích sàn xây dựng 389,2m2; Giá trị lại khoảng 85% Nhà diện tích 34,4m2 đất; mặt tiền 3,7m; Nhà tầng, tổng diện tích sàn xây dựng 137,6m2, chất lƣợng cịn lại khoảng 70% 110% 110% 0.00% -9.09% -9.09% -9,700,000 -7,336,364 Tƣơng đƣơng Tƣơng đƣơng Tƣơng đƣơng Tƣơng đƣơng 100% 100% 100% 100% 0.00% 0.00% 0.00% 0 Tƣơng đồng Tƣơng đồng Tƣơng đồng Nhà diện tích 83,6m2, mặt tiền 1,54m.Nhà tầng; tổng diện tích sàn xây dựng 150m2; giá trị lại khoảng 60% 100% Tƣơng đồng Nhà diện tích 16m2 đất; mặt tiền 1,5m;Nhà tầng, Tổng diện tích sàn xây dựng 48m2; Nhà cải tạo lại; Giá trị lại khoảng 70% 100% Sổ đỏ chủ 100% Số 35 ngõ Thịnh Hào 2, đƣờng Tơn Đức Thắng, phƣờng Hàng Vị trí, lợi Bột, Đống Đa, kinh doanh Hà Nội; mặt cắt ngõ nhỏ 1,5m; cách C4 đƣờng Tôn Đức Thắng 200m Tỷ lệ Tỷ lệ điều chỉnh Mức điều chỉnh (đ/m2) Giao thông C5 Tỷ lệ Số 21 ngõ 221, đƣờng Tôn Đức Thắng, phƣờng Hàng Bột, Đống Đa, Hà Nội; mặt cắt ngõ nhỏ 3,5m; cách đƣờng Tôn Đức Thắng 150m Số 69 ngõ Thịnh Hào 3, đƣờng Tôn Đức Thắng, phƣờng Hàng Bột, Đống Đa, Hà Nội; mặt cắt ngõ nhỏ 2m; cách đƣờng Tôn Đức Thắng 200m; ô tô cách nhà 100m 115% 105% 0.00% -13.04% -4.76% -13,917,391 -3,842,857 Số 35 ngõ Thịnh Hào 2, đƣờng Tôn Đức Thắng, phƣờng Hàng Bột, Đống Đa, Hà Nội; mặt cắt ngõ nhỏ 1,5m; cách đƣờng Tôn Đức Thắng 200m Số 17 ngõ Thịnh Hào 2, đƣờng Tôn Đức Thắng, phƣờng Hàng Bột, Đống Đa, Hà Nội; mặt cắt ngõ nhỏ 1,5m; cách đƣờng Tôn Đức Thắng 50m Số 21 ngõ 221, đƣờng Tôn Đức Thắng, phƣờng Hàng Bột, Đống Đa, Hà Nội; mặt cắt ngõ nhỏ 3,5m; cách đƣờng Tôn Đức Thắng 150m Số 69 ngõ Thịnh Hào 3, đƣờng Tôn Đức Thắng, phƣờng Hàng Bột, Đống Đa, Hà Nội; mặt cắt ngõ nhỏ 2m; cách đƣờng Tôn Đức Thắng 200m; ô tô cách nhà 100m 100% 100% 110% 105% 0.00% -9.09% -4.76% -9,700,000 -3,842,857 Tƣơng đƣơng Tƣơng đƣơng Tƣơng đƣơng Tƣơng đƣơng 100% 100% 100% 100% 0.00% 0.00% 0.00% 0 100% Tỷ lệ điều chỉnh Mức điều chỉnh (đ/m2) Môi trƣờng: Tỷ lệ C6 Tỷ lệ điều chỉnh Mức điều chỉnh (đ/m2) Số 17 ngõ Thịnh Hào 2, đƣờng Tôn Đức Thắng, phƣờng Hàng Bột, Đống Đa, Hà Nội; mặt cắt ngõ nhỏ 1,5m; cách đƣờng Tôn Đức Thắng 50m 100% D E Mức giá dẫn Thống mức giá dẫn(đ/m2) Số lần điều chỉnh Số điều chỉnh (đ) Số điều chỉnh tuyệt đối Giá đất thị trƣờng bình quân (đ/m2) 76,600,000 73,382,609 65,677,922 3 -33,317,391 -15,022,078 33,317,391 15,022,078 72,000,000 Sau điều chỉnh giá bán đất khu lân cần tài sản thẩm định theo đặc điểm vị trí, điều kiện kinh doanh, giao thông đặc điểm kinh tế kỹ thuật khu vực tài sản thẩm định, giá thị trƣờng giao động từ 65triệu đồng/m2 đến 76 triệu đồng/m2 Đơn giá thị trƣờng bình quân sau điều chỉnh tài sản định giá là: 72.000.000đ/m2 (Làm tròn) Từ thông tin qua khảo sát tài sản thẩm định có vị trí, giao thơng, chúng tơi dự kiến giá bán quyền sử dụng đất tài sản thẩm định giá là: 72.000.000đ/m2 * Giá trị quyền sử dụng đất là: 83.6m2 x 72.000.000đ/m2 = 6,019,200,000 đồng 9.2/ Giá trị nhà cửa, vật kiến trúc đất: Tài sản nhà cửa, vật kiến trúc đất đƣợc tính tốn lại theo ngun giá xây dựng mới, có tính đến hao mịn hữu hình hao mịn vơ hình theo thời gian - Suất đầu tƣ xây dựng công trình tham khảotại Quyết định số 95/2014/QĐ-UBND ngày 25/12/2014 UBND Thành phố Hà Nội việc ban hành giá xây dựng nhà ở, nhà tạm, vật kiến trúc làm xác định giá bồi thƣờng, hỗ trợ nhà nƣớc thu hồi đất địa bàn thành phố Hà Nội - Suất đầu tƣ xây dựng công trình là: 5.022.000đ/m2 Giá trị cịn lại cơng trình theo phƣơng pháp phân tích kỹ thuật 60% Giá trị nhà cửa vật kiến trúc đất là:451,980,000 đồng * Tổng giá trị quyền sử dụng đất tài sản nhà cửa, vật kiến trúc đất số 35, ngõ Thịnh Hào 2,phƣờng Hàng Bột, quận Đống Đa, Hà Nội là: 6,019,200,000+ 451,980,000= 6,471,180,000 đồng Làm tròn: 6,471,200,000 đồng (Sáu tỷ, bốn trăm bảy mươi mốt triệu, hai trăm ngàn đồng chẵn) Những lƣu ý kết thẩm định giá - Thông tin thị trƣờng đƣợc khảo sát thời điểm định giá (hiện nay) - Phƣơng pháp so sánh đƣợc thực dựa số liệu khảo sát thị trƣờng thời điểm thẩm định giá, sở giao dịch thực tế điều kiện thƣơng mại bình thƣờng Trong trƣờng hợp thị trƣờng bất động sản có biến động lớn giá cần phải có điều chỉnh, cập nhật phù hợp theo qui định hành - Kết thẩm định giá sử dụng cho mục đích đƣợc đề cập phần văn - Thời hạn có hiệu lực báo cáo thẩm định giá 180 ngày kể từ ngày phát hành Chứng thƣ thẩm định giá - Công ty CP Định giá Dịch vụ Tài Việt Nam (V.V.F.C.) chịu trách nhiệm số lƣợng văn (bản sao) Công ty phát hành Các trƣờng hợp văn khơng có xác nhận V.V.F.C Cơng chứng Nhà nƣớc khơng có giá trị - V.V.F.C khơng có trách nhiệm kiểm tra tính xác nội dung phô tô văn pháp lý tài liệu có liên quan đến tài sản Khách hàng cung cấp Công ty CP Định giá Dịch vụ Tài Việt Nam (VVFC) trả lời để Ngân hàng TMCP Công thƣơng Việt Nam tham khảo việc xác định giá trị tài sản theo quy định pháp luật hành PHỤ LỤC 03: ĐỊNH GIÁ BẤT ĐỐNG SẢN THEO PHƢƠNG PHÁP SO SÁNH THỰC HIỆN BẰNG VIỆC CHẤM ĐIỂM: Trích chứng thƣ thẩm định giá só 09/CT-VFAVIETNAM: Định giá quyền sử dụng đất số nhà 21, ngách 2, ngõ Liên Việt, phƣờng Nam Đồng, quận Đống Đa, Hà Nội Bà Đỗ Thị Chấn công ty TNHH Thẩm định giá tƣ vấn tài Việt Nam (VFAVIETNAM ), ngày 23/1/2014 Mô tả TSTĐ TSSS1 TSSS2 TSS3 Nguồn thông tin Bà Chấn Chị Hƣơng Chị Lan Chị Thúy 0982675822 0975783791 01213052222 0975384062 Khảo sát : Khảo sát : Khảo sát : Khảo sát : 23/01/2014 23/01/2014 23/01/2014 23/01/2014 Số nhà 21, Số 59, ngách Số 47, ngách Số 18, ngõ 85, ngách 2, ngõ 2, ngõ Liên 2, ngõ Liên Nguyễn Lƣơng Liên Việt, Việt, Nam Việt, Nam Bằng, Hà Nội Nam Đồng, Đồng, Đống Đồng, Đống Đống Đa, Hà Đa, Hà Nội Đa, Hà Nội Địa Nội Pháp lý Sổ đỏ Sổ đỏ Sổ đỏ Sổ đỏ Vị trí, Ngõ rộng 1m, Ngõ rộng 2m, Mặt tiền 2,5m, Mặt tiền 2,5m, Lợi kinh mặt tiền 2,83 mặt tiền 3m, hƣớng Tây hƣớng Đông doanh m, hƣớng Tây hƣớng Bắc Nam Bắc Nam, Điều Điều kiện kinh Điều kiện kinh Điều kiện kinh kiện kinh doanh lợi doanh có lợi doanh có lợi doanh thuận thế tiện Diện tích 30,9 m2 30 m2 48 m2 22,5 m2 Hình dáng Chữ nhật gấp Hình chữ nhật Hình thang, nở Hình chữ nhật khúc cạnh Cơ sở hạ tầng, điện nƣớc, giao thông Tốt hậu Tốt Tốt Tốt Giá giao bán 1.600.000.000 4.500.000.000 1.700.000.000 1.440.000.000 4.050.000.000 1.700.000.000 368.220.000 1.247.616.000 276.165.000 1.071.780.000 2.802.384.000 1.253.835.000 (nhà, đất) Giá trị ƣớc tính (1) Giá trị cịn lại nhà (2) Giá trị ƣớc đoán đất (1) – (2) Dựa theo khảo sát thị trƣờng thẩm định viên ƣớc tính tỷ trọng yếu tố ảnh hƣởng đến giá trị bất động sản nhƣ sau: pháp lý chiếm tỷ trọng 10%; quy mơ kích thƣớc chiếm 20%; hình dáng chiếm 10%; vị trí giao thơng lơi kinh doanh chiếm 30%; hƣớng chiếm 10%; mặt tiền chiếm 10%; sở hạ tầng an ninh chiếm 10% Điều chỉnh giá bất động sản so sánh theo yếu tố khác biệt - Pháp lý tất BĐS mục tiêu so sánh hợp pháp quyền sử dụng đạt điểm 10 - Quy mơ kích thƣớc với lơ đất diện tích 40-50 m2 thƣờng đƣợc ƣu tiên chọn mua nên BĐS so sánh có diện tích 48m2 dễ giao dịch với BĐS khác cho 10 điểm BĐS so sánh có diện tích 22,5m2 khó giao dịch cho điểm Còn lại BĐS mục tiêu so sánh số cho 9,5 điểm - Hình dáng với diện tích đất nhỏ kiểu dáng chữ nhật đƣợc ƣu tiên nên so sánh đạt 10 điểm BĐS mục tiêu so sánh cho 9,5 điểm - Vị trí giao thơng lợi kinh doanh: tài sản thẩm định tài sản so sánh nằm ngách bé giao thơng thuận tiện Do đó, tài sản thẩm định tài sản so sánh đạt 8,5 điểm; tài sản so sánh đạt điểm - Hƣớng: lơ đất có hƣớng nam cận nam đƣợc ƣu tiên chọn mua nhà nên tài sản thẩm định tài sản so sánh dễ giao dịch đạt 10 điểm, tài sản so sánh đạt điểm - Mặt tiền: tài sản so sánh có mặt tiền lớn nên đạt 10 điểm; tài sản so sánh tài sản thẩm định có mặt tiền gần tƣơng đƣơng đạt 9,5 điểm; tài sản so sánh đạt điểm - Môi trƣờng an ninh hạ tầng kỹ thuật xung quanh BĐS tƣơng đồng đạt 10 điểm Bảng điều chỉnh tiêu chí giống khác tài sản thẩm định tài sản so sánh: TT Yếu tố so sánh BĐS BĐS BĐS BĐS Tỷ mục so sánh so sánh so sánh trọng 35.726.000 58.383.000 55.726.000 10 10 10 Tỷ lệ điều chỉnh 0% 0% 0% Mức điều chỉnh 0 tiêu A Đơn giá bán/m2 D1 Pháp lý (điểm) D2 D3 Quy mơ kích thƣớc 10 9,5 10 Tỷ lệ điều chỉnh 0% -1% 1,11% Mức điều chỉnh -583.830 619.178 10 9,5 10 Tỷ lệ điều chỉnh -0,5% 0% -0,5% Mức điều chỉnh -178.630 -278.630 8,5 9 Tỷ lệ điều chỉnh 0% -1,67% -1,67% Mức điều chỉnh -973.050 -928.767 10 Tỷ lệ điều chỉnh 1,11% 0% 1,11% Mức điều chỉnh 396.956 619.178 9,5 10 0% -0,5% 0,56% Hình dáng Vị trí, giao thơng, lợi 9,5 9,5 8,5 10% 20% 10% 30% kinh doanh Hƣớng Mặt tiền Tỷ lệ điều chỉnh 10 9,5 10% 10% Mức điều chỉnh -291.915 309.589 10 10 10 Tỷ lệ điều chỉnh 0% 0% 0% Mức điều chỉnh 0 35.944.326 56.534.205 56.066.548 Tổng giá trị điều chỉnh 218.326 1.848.795 340.548 Tổng giá trị điều chỉnh tuyệt 575.586 1.848.795 2.755.341 Môi trƣờng an ninh, 10 10% hạ tầng, kỹ thuật xung quanh E Mức giá dẫn/m2 G Thống mức dẫn Số lần điều chỉnh H 100% đối - Đơn giá (đ/m2) lấy theo mức dẫn BĐS SS1 35.944.326 BĐS có số lần điều chỉnh - Đơn giá làm trịn (đ/m2) - Gía trị quyền sử dụng (đồng) 35.944.000 1.110.699.600 Trong đó: (𝑆ố đ𝑖ể𝑚 𝑇𝑆𝑇Đ−𝑆ố đ𝑖ể𝑚 𝑇𝑆𝑆𝑆𝑖 ) - Tỉ lệ điều chỉnh (%) = - Mức điều chỉnh (đ/m2) = Giá TSSSi * Tỷ lệ điều chỉnh 𝑆ố đ𝑖ể𝑚 𝑇𝑆𝑆𝑆𝑖 ×Tỉ trọng