Phương pháp so sánh trong định giá bất động sản

TRƯỜNG ĐẠI HỌC KINH TẾ QUỐC DÂN KHOA BẤT ĐỘNG SẢN VÀ KINH TẾ TÀI NGUYÊN - - ĐỀ ÁN MÔN HỌC Đề bài: PHƯƠNG PHÁP SO SÁNH TRONG ĐỊNH GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN Giáo viên hướng dẫn : TS Nguyễn Minh Ngọc Sinh viên thực : Nguyễn Văn Thanh Lớp MSV : QTKD BĐS 50A : CQ502301 Hà Nội, 12/2011 MỤC LỤC Trang LỜI MỞ ĐẦU Phần 1: CƠ SỞ LÍ LUẬN CHUNG VỀ PHƯƠNG PHÁP SO SÁNH TRONG ĐỊNH GIÁ 1.1 Những khái niệm bản: BỘ TÀI CHÍNH TRƯỜNG ĐẠI HỌC BÁN CÔNG MARKETING 1.1.1 Khái niệm định giá tài sản: KHOA MARKETING 1.1.2 Khái niệm phương pháp so sánh: 1.1.3 Các thuật ngữ: 1.2 Thực chất phương pháp so sánh: .5 1.3 Cơ sở phương pháp so sánh: HỌ VÀ TÊN SINH VIÊN 1.4 Nguyên tắc ứng dụng: Phần 2: CÁC BƯỚC TIẾN HÀNH THẨM ĐỊNH GIÁ THEO PHƯƠNG ĐỀ ÁN MÔN HỌC MARKETING PHÁP SO SÁNH 2.1 Các bước tổng quát: 2.1.1 Các bước tiến hành: 2.1.2 Các yếu tố so sánh cần thu thập: ĐỀThời TÀI: 2.1.3 gian, điều kiện thu thập thông tin: 2.1.4 Phân tích thông tin: 11 2.1.6 Xác định giá trị tài sản cần định: .15 2.2 Ứng dụng thực tế: 15 2.2.1 Điều kiện áp dụng: 15 2.2.2 Các trường hợp áp dụng: 15 2.2.3 Ví dụ phương pháp so sánh: .16 D6 19 2.3 Ưu, nhược điểm: .20 2.3.1: Ưu điểm phương pháp so sánh: 20 2.3.2 Nhược điểm phương pháp: .20 TP HỒ CHÍ MINH – NĂM 200 Phần 3: ÁP DỤNG PHƯƠNG PHÁP SO SÁNH TRONG ĐỊNH GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN Ở VIỆT NAM .21 3.1 Khái quát việc áp dụng phương pháp so sánh định giá bất động sản Việt Nam: .21 3.1.1 Những đặc điểm chủ yếu bất động sản: 21 3.1.2 Khái quát thị trường bất động sản Việt Nam năm gần đây: 21 3.1.3 Áp dụng phương pháp so sánh định giá bất động sản Việt Nam: 23 3.2 Những hạn chế chủ yếu áp dụng phương pháp so sánh định giá bất động sản Việt Nam: 27 KẾT LUẬN 29 LỜI MỞ ĐẦU Hoạt động định giá có lịch sử hình thành phát triển lâu nhiều nước giới, hoạt động khách quan tồn đời sống kinh tế xã hội kinh tế sản xuất hàng hóa, đặc biệt kinh tế phát triển theo chế thị trường Ở Việt Nam định giá tài sản coi nghề cung cấp dịch vụ cho kinh tế từ năm cuối thập kỉ 90 Tuy nhiên kết định giá cịn mang tính chưa thống số nơi Việc định giá xác (sử dụng phương pháp hợp lý) làm giảm thiệt hại cho Nhà nước tổ chức, doanh nghiệp hay cá nhân liên quan đến việc định giá tài sản Đối với Việt Nam định giá nghề mẻ, có thuận lợi phát triển sau nên kế thừa thành tựu nhiều nước khác, điều kiện thực tế Việt Nam nên việc áp dụng phương pháp định giá nhiều khó khăn Hiện nước ta chủ yếu áp dụng phương pháp so sánh, phương pháp có ưu điểm đơn giản, dễ áp dụng, có sở vững để cơng nhận dựa vào chứng thị trường Tuy nhiên việc áp dụng phương pháp nhiều hạn chế Định giá bất động sản hoạt động cần thiết đời sống bất động sản có giá trị lớn tổng giá trị tài sản quốc gia Hiện phương pháp so sánh sử dụng phổ biến định giá bất động sản Để tìm hiểu rõ phương pháp em chọn đề tài: P " hương pháp so sánh định giá bất động sản" Đối tượng phạm vi nghiên cứu đề tài tập trung vào phân tích sở, đặc điểm phương pháp so sánh trình vận dụng phương pháp định giá bất động sản Kết cấu đề tài bao gồm: Lời mở đầu Phần1: Cơ sở lý luận chung phương pháp so sánh định giá Phần 2: Các bước tiến hành định giá theo phương pháp so sánh Phần 3: Áp dụng phương pháp so sánh định giá bất động sản Kết luận Trong trình tìm hiểu hạn chế trình độ thơng tin nên đề tài cịn nhiều thiếu sót Em mong thầy góp ý sửa chữa để hồn thiện đề tài Cuối em xin chân thành cảm ơn thầy giáo Nguyễn Minh Ngọc giúp em hoàn thành đề tài Phần 1: CƠ SỞ LÍ LUẬN CHUNG VỀ PHƯƠNG PHÁP SO SÁNH TRONG ĐỊNH GIÁ 1.1 Những khái niệm bản: 1.1.1 Khái niệm định giá tài sản: Cho tới có nhiều định nghĩa khác định giá Tuy nhiên định nghĩa coi định giá việc ước tính giá trị tài sản thời điểm định Theo từ điển Oxford: " Định giá giá trị tài sản ước lượng quyền sở hữu tài sản hình thái tiền tệ phù hợp với thị trường, thời điểm, theo tiêu chuẩn cho mục đích định" " Định giá giá trị BĐS việc xác định giá trị BĐS thời điểm có tính đến chất BĐS mục đích định giá giá trị BĐS Do đó, định giá giá trị BĐS áp dụng liệu thị trường so sánh mà nhà định giá BĐS thu thập phân tích chúng, sau so sánh với tài sản yêu cầu định giá để hình thành giá trị chúng " – Theo ông Greg Mc Namara, nguyên chủ tịch hiệp hội định giá Australia (AVO) Pháp lệnh giá công bố ngày 8/2/2002 giải thích định giá điều khoản là: " Định giá việc đánh giá đánh giá lại giá trị tài sản phù hợp với thị trường địa điểm, thời điểm định theo tiêu chuẩn Việt Nam theo thông lệ quốc tế" 1.1.2 Khái niệm phương pháp so sánh: Phương pháp so sánh phương pháp định giá dựa sở phân tích mức giá tài sản tương tự với tài sản cần định giá giao dịch thành công mua bán thị trường điều kiện thương mại bình thường vào thời điểm cần định giá gần với thời điểm cần định giá để ước tính xác định giá trị thị trường tài sản 1.1.3 Các thuật ngữ: - Giao dịch phổ biến thị trường: hoạt động mua, bán tài sản tiến hành công khai thị trường Một tài sản xác nhận có giao dịch phổ biến có tài sản tương tự có giao dịch mua bán thị trường - Tài sản tương tự: tài sản loại, có đặc trưng tương đồng (gần giống) với tài sản cần định giá mục đích sử dụng, đặc điểm pháp lý, đặc điểm kinh tế kỹ thuật, hình dáng kích thước, nguyên lý cấu tạo, tính kỹ thuật, tính sử dụng - Tài sản so sánh: tài sản tương tự với tài sản cần định giá giao dịch thành công mua, bán thị trường vào thời điểm cần định giá gần với thời điểm cần định giá - Các yếu tố so sánh: thông số kinh tế, kỹ thuật chủ yếu, tình trạng pháp lý, mức giá giao dịch, thời gian, điều kiện giao dịch (điều kiện thị trường, điều kiện bán, điều khoản tài ) yếu tố khác có kiên quan (đặc điểm tài sản, đặc điểm kinh tế kỹ thuật, tình trạng sử dụng, tài sản khác bán kèm theo) có ảnh hưởng lớn đến giá trị tài sản - Đơn vị so sánh chuẩn: đơn vị tính tài sản mà quy đổi theo đơn vị chuẩn để so sánh tài sản loại với Ví dụ: mét, m , m , hecta, phòng, giường bệnh, ghế ngồi, đơn vị thuê, suất, sản lượng/hecta, sản phẩm/ca máy, công suất, kg, tạ, - Tổng giá trị điều chỉnh thuần: tổng mức điều chỉnh theo yếu tố so sánh có tính đến dấu âm (điều chỉnh giảm) dấu dương (điều chỉnh tăng), nghĩa không xét giá trị tuyệt đối lần điều chỉnh - Tổng giá trị điều chỉnh gộp: tổng mức điều chỉnh theo yếu tố so sánh giá trị tuyệt đối - Mức giá dẫn: mức giá giao dịch thành công tài sản sau điều chỉnh theo yếu tố so sánh tài sản so sánh với tài sản cần định giá Các mức giá dẫn sở cuối để ước tính mức giá tài sản cần định giá - Giao dịch thành công thị trường: hoạt động mua, bán tài sản diễn ra, tài sản bên bán giao hàng, chuyển quyền sở hữu (quyền sử dụng đất) cho bên mua nhận tốn; bên mua có nghĩa vụ toán cho bên bán, nhận hàng quyền sở hữu quyền sử dụng theo thỏa thuận 1.2 Thực chất phương pháp so sánh: Thực chất, phương pháp so sánh dựa lý thuyết cho giá trị thị trường tài sản có quan hệ mật thiết với giá trị tài sản giao dịch thị trường Phương pháp so sánh quan tâm đến nhận biết đo lường tác động một, số đặc điểm tồn hay không tồn tài sản so sánh so với tài sản định giá, số đặc tính có giá cả, tiền th tài sản Trong phương pháp so sánh trước hết tìm kiếm tài sản giao dịch thị trường có đặc điểm tương đồng với tài sản định giá tiến hành điều chỉnh thích hợp để phản ánh khác tài sản 1.3 Cơ sở phương pháp so sánh: Phương pháp so sánh dựa lý luận cho giá trị thị trường tài sản cần định giá có mối quan hệ mật thiết với giá trị tài sản tương tự giao dịch thị trường Vì phương pháp quan tâm đến nhận biết đo lường tác động hữu, thiếu vắng, số đặc tính có giá tài sản so sánh 1.4 Nguyên tắc ứng dụng: Phương pháp so sánh áp dụng nguyên tắc sau: - Nguyên tắc thay thế: nhà đầu tư có lý trí khơng trả giá cho tài sản nhiều số tiền mua tài sản tương tự có hữu ích Ngun tắc thay nguyên tắc quan trọng lý thuyết định giá Nó sở lý luận chủ yếu cho phương pháp so sánh Thực nguyên tắc đòi hỏi định giá viên phải nắm thông tin giá bán tài sản tương tự, gần với thời điểm định để làm sở so sánh đánh giá giá trị tài sản cần định giá - Nguyên tắc đóng góp: q trình điều chỉnh để ước tính giá trị tài sản phải dựa sở có tham gia đóng góp yếu tố hình thành nên giá trị tài sản Giá trị yếu tố phụ thuộc vào thiếu vắng làm giảm giá trị toàn tài sản, có nghĩa lượng giá trị mà đóng góp vào tồn giá trị tài sản (xét giá trị suất tạo ra) Phần 2: CÁC BƯỚC TIẾN HÀNH THẨM ĐỊNH GIÁ THEO PHƯƠNG PHÁP SO SÁNH 2.1 Các bước tổng quát: 2.1.1 Các bước tiến hành: Quá trình định giá q trình hành động có trật tự logic, bố cục phù hợp với quy tắc xác định rõ, giúp cho định giá viên đạt đến kết luận ước tính gía trị sở tin tưởng Các bước tiến hành định giá theo phương pháp so sánh bao gồm: Bước 1: Nghiên cứu thị trường để có thơng tin giá giao dịch, giá niêm yết giá chào bán yếu tố so sánh tài sản tương tự với tài sản cần định giá, giao dịch thành công mua, bán thị trường Bước 2: Thu thập, kiểm tra thông tin, số liệu yếu tố so sánh từ tài sản loại tương tự so sánh với tài sản cần định giá giao dịch thành công mua, bán thị trường vào thời điểm cần định giá gần với thời điểm cần định giá Bước 3: Lựa chọn đơn vị so sánh chuẩn xây dựng bảng phân tích, so sánh đơn vị so sánh chuẩn Bước 4: Phân tích, xác định yếu tố khác biệt tài sản so sánh tài sản cần định giá từ thực điều chỉnh giá tài sản so sánh theo khác biệt yếu tố so sánh so với tài sản cần định giá, tìm mức giá dẫn cho tài sản so sánh Bước 5: Phân tích tổng hợp mức giá dẫn tài sản so sánh, rút mức giá dẫn đại diện để ước tính xác định mức giá tài sản cần định 2.1.2 Các yếu tố so sánh cần thu thập: a Bất động sản: * Nhà dân cư: - Tình trạng pháp lý (quyền tài sản): quyền tài sản tài sản cần định giá tài sản so sánh phải Nếu khơng giống phải thực điều chỉnh - Các điều khoản tài giao dịch: phải tương tự - Điều chỉnh giá theo thời hạn giao đất - Tính chất giao dịch: phải giao dịch bên mua, bên bán độc lập (không ràng buộc), tự nguyện, có khả tiếp cận thơng tin tài sản khơng bị sức ép từ bên ngồi Nếu tính chất giao dịch tài sản dự kiến đưa vào so sánh không đáp ứng yêu cầu cần phải loại bỏ khỏi diện so sánh, tìm tài sản khác đáp ứng yêu cầu - Chi phí phải bỏ sau mua: có chi phí phát sinh phải cộng vào mức giá giao dịch thành công - Giá trị tài sản bất động sản: trường hợp phát sinh việc bán kèm tài sản bất động sản phải xem xét loại trừ cộng giá trị tài sản vào giá bán tùy thuộc vào trường hợp thuộc tài sản so sánh hay tài sản định giá - Tình hình thị trường lúc giao dịch: tài sản cần định giá tài sản so sánh phải tương tự Nếu có biến động giá phải thực việc điều chỉnh Tỷ lệ điều chỉnh biến động giá phải vào điều tra thị trường - Địa điểm, địa - Các đặc điểm tự nhiên: hình dáng, chiều rộng mặt tiền, chiều sâu lô đất Việc điều chỉnh chênh lệch đặc điểm tự nhiên cần qui đổi giá giao dịch thị trường chi phí phát sinh để khắc phục điểm bất lợi, vào chứng thu thập từ thị trường - Qui hoạch: xem xét so sánh giá bán bất động sản cần ý đến bất động sản cần định giá với bất động sản đối chiếu so sánh có đồng dạng với mặt qui hoạch khu vực hay không - Đặc điểm tài sản đất (ngôi nhà hạng mục xây dựng khác như: gara, đường đi, hàng rào, cối ) * Cửa hàng, chợ, siêu thị, khu thương mại: - Giá bán, thuê - Vị trí, khả sinh lời - Thịi gian kinh doanh - Giá đất mặt ngõ 10m cao mặt ngõ 8m 10%, mặt ngõ 8m 5% - Giá đất nhìn cơng viên cao giá đất nhìn khu dân cư 5% - Giá đất khu vực thoát nước tốt cao khu vực thoát nước 10% - Giá đất đất nằm hướng Tây hướng Bắc nhau, đất nằm hướng Đông 5% đất nằm hướng Đông Nam 10% - Lãi suất tiền vay ngân hàng kỳ hạn năm 20%/ năm Lời giải: 1/ Phân tích thơng tin thu thập - Giá đất mặt ngõ 10 m cao mặt ngõ 8m 10%, mặt ngõ 8m 5%, điều cho thấy: ngõ 10m có tỷ lệ 100%; ngõ 8m 90%, mặt ngõ 8m 105% Tài sản định ngõ 10m, mức điều chỉnh cho tài sản sau: Tài sản so sánh ngõ 8m: (100% - 90%) / 90% = + 11,11% Tài sản so sánh mặt ngõ 8m: (100% - 105%)/105% = - 4,76% - Giá đất nhìn cơng viên cao giá đất nhìn khu dân cư 5%, điều cho thấy nhìn cơng viên 1,05 lần nhìn khu dân cư Tài sản định nhìn khu dân cư nên tài sản so sánh chia cho 1,05 lần Mức điều chỉnh là: (100% - 105%) / 105% = - 4,76% - Giá đất khu vực thoát nước tốt cao khu vực thoát nước 10%,điều cho thấy khu vực thoát nước tốt 1,1 lần khu vực thoát nước Tài sản định nằm khu vực thoát nước nên tài sản so sánh chia cho 1,1 lần Mức điều chỉnh (100% - 110%) / 110% = 9,09%