Nâng cao hiệu quả sử dụng các phương pháp định giá bất dộng sản thế chấp trong ngân hàng nông nghiệp và phát triển nông thôn việt nam chi nhánh láng hạ

Tính cấp thiết của đề tài

Giá trị là một khái niệm trừu tượng, là ý nghĩa của sự vật trên phương diện phù hợp với nhu cầu của con người, chính vì lẽ đó đo lường được giá trị chính xác là một việc rất khó khăn Khoa học giáo dục phát triển, bằng việc sử dụng các thước đo chung, các nguyên tắc, bước đi và các căn cứ cụ thể giá trị được định lượng một cách tương đối chính xác và được nhiều người chấp nhận Định giá bất động sản thế chấp là một sản phẩm của khoa học định giá Nghiệp vụ định giá bất động sản thế chấp là một khâu quan trọng, là căn cứ để ngân hàng quyết định số tiền có thể cho vay đối với khách hàng thế chấp, hạn chế rủi ro Việc cho phép thế chấp quyền sử dụng đất và các tài sản gắn liền với đất đai trong điều kiện nền kinh tế thị trường có một ý nghĩa quan trọng trong việc khai thác tiềm năng của đất đai – nguồn lực quan trọng của nền kinh tế quốc dân

Ngân hàng Nông nghiệp và Phát triển Nông thôn Việt Nam (tên giao dịch quốc tế là Vietnam Bank of Agriculture and Rural Development, viết tắt là AGRIBANK) là ngân hàng thương mại lớn nhất Việt Nam tính theo tổng khối lượng tài sản, thuộc loại doanh nghiệp nhà nước hạng đặc biệt Tuy nhiên việc định giá tài sản thế chấp là bất động sản tại ngân hàng này còn rất nhiều hạn chế Bất động sản là những tài sản có giá trị lớn, do đó các khoản cho vay của ngân hàng tương xứng cũng rất lớn Định giá sai giá trị bất động sản thế chấp xảy ra hai tình huống, (i) một là giá trị định giá thấp hơn giá trị thực, khi đó người thế chấp có hai lựa chọn, hoặc là sẽ chịu thiệt thòi để có được khoản vay, hoặc là sử dụng ngân hàng khác, khi đó ngân hàng sẽ giảm uy tín, hoặc giảm lợi nhuận đối với ngân hàng cạnh tranh; (ii) hai là giá trị định giá cao hơn giá trị thực, như vậy ngân hàng sẽ phải chi khoản tiền cao hơn để cho vay, khi đó ngân hàng sẽ làm giảm lượng tiền đưa vào kinh doanh, đồng thời ngân hàng sẽ phải đối mặt với rủi ro cao hơn Khi giá trị của tài sản thế chấp cao hơn giá trị thực sẽ làm cho xác suất không trả nợ của người đi vay cao hơn, khi tình huống đó xảy ra, lúc này trong tay ngân hàng sẽ có tài sản thế chấp mà giá trị thực của nó sẽ thấp hơn với giá trị đã được định giá (ở đây không xét yếu tố tăng giá trị bất động sản), mặt khác việc giải quyết liên quan đến thế chấp cần có thời gian và liên quan đến lượng tiền lớn không được đưa vào kinh doanh, ảnh hưởng đến lợi nhuận của ngân hàng. Để đạt được mục tiêu tiếp tục giữ vững vị trí ngân hàng thương mại hàng đầu Việt Nam, trụ cột trong đầu tư vốn cho nền kinh tế đất nước, chủ đạo, chủ lực trên thị trường tài chính; tiên tiến trong khu vực và có uy tín cao trên trường quốc tế, Ngân hàng Nông nghiệp và Phát triển Nông thôn cần phát triển nhiều sản phẩm dịch vụ mới có chất lượng nhằm đáp ứng tốt hơn nhu cầu của khách hàng, và một trong số các sản phẩm đó là việc cho vay thế chấp bất động sản Đất nước đang trong thời kỳ đổi mới, đẩy mạnh phát triển nền kinh tế thị trường năng động và nỗ lực không ngừng để hội nhập nền kinh tế toàn cầu Thực tế nhu cầu về định giá bất động sản chuyên nghiệp ngày càng thiết yếu với sự phát triển của Ngân hàng Nông nghiệp và Phát triển Nông thôn nói riêng, nền kinh tế Việt Nam nói chung Trong quá trình thực tập tại Ngân hàng Nông nghiệp và Phát triển Nông thôn Việt Nam chi nhánh Láng Hạ, quan tâm về vấn đề đang còn nhiều hạn chế hiện nay, em xin được chọn đề tài: “Nâng cao hiệu quả sử dụng các phương pháp định giá bất dộng sản thế chấp trong Ngân hàng Nông nghiệp và Phát triển Nông thôn Việt Nam chi nhánh Láng Hạ” làm chuyên đề tốt nghiệp của mình

Mục tiêu nghiên cứu

Qua đánh giá thực trạng công tác định giá bất động sản thế chấp tại cơ sở thực tập, dựa trên cơ sở khoa học của các phương pháp định giá bất động sản thế chấp, bài chuyên tốt nghiệp mong muốn đưa ra các giải pháp, kiến nghị nhằm nâng cao hiệu quả sử dụng các phương pháp định giá bất dộng sản thế chấp trong Ngân hàng Nông nghiệp và Phát triển Nông thôn Việt Nam chi nhánh Láng Hạ.

Phương pháp nghiên cứu

Trong quá trình thực hiện chuyên đề tốt nghiệp, các phương pháp nghiên cứu sau đã được sử dụng:

- Phương pháp thu thập và phân tích tài liệu: Tập hợp và phân tích các tài liệu tại cơ sở thực tập, một số văn bản luật của nhà nước hiện hành có liên quan, tìm hiểu một số công trình đã nghiên cứu trong lĩnh vực này.

- Phương pháp so sánh: So sánh lý thuyết đã học và thực tế thấy được sự giống và khác nhau Tìm ra nguyên nhân cho sự khác nhau.

- Phương pháp tổng hợp: Sau khi phân tích các dữ liệu thông tin thì cần phải tổng hợp theo một dàn ý chung để hoàn thiện bài viết.

- Phương pháp phỏng vấn sâu, thảo luận nhóm nhằm thu được các thông tin trực tiếp, quan điểm thái độ của các đối tượng được phỏng vấn.

Kết cấu của chuyên đề

Ngoài lời mở đầu, kết luận và danh mục tài liệu tham khảo, phụ lục, chuyên đề tốt nghiệp được kết cấu thành 3 chương:

Chương I Cơ sở khoa học của các phương pháp định giá bất động sản thế chấp

Chương II Thực trạng việc sử dụng các phương pháp định giá bất động sản thế chấp tại NHNo&PTNT chi nhánh Láng Hạ

Chương III Một số giải pháp, kiến nghị nhằm nâng cao hiệu quả các phương pháp định giá bất động sản thế chấp trong NHNo&PTNT chi nhánh Láng Hạ

Cơ sở khoa học của các phương pháp định giá bất động sản thế chấp

Thế chấp bất động sản

Tài sản là của cải vật chất dùng vào mục đích sản xuất hoặc tiêu dùng Tài sản bao gồm vật có thực, tiền, giấy tờ giá trị và các quyền tài sản Tài sản được phân loại cách chung nhất bao gồm động sản và bất động sản.

Bất động sản là các tài sản bao gồm: Đất đai; Nhà, công trình xây dựng gắn liền với đất đai, kể cả các tài sản gắn liền với nhà, công trình xây dựng đó; Các tài sản khác gắn liền với đât đai; Các tài sản khác do pháp luật quy định 1

Phân tích khái niệm ta có thể thấy bất động sản là những tài sản:

Là tài sản không thể di dời.

- Tài sản vật chất, hữu hình; có ích.

- Xác định được chủ quyền (quốc gia, cá nhân), điều này tạo ra các quyền năng đối với bất động sản, bất động sản phải được gắn với các quyền năng mới trở thành bất động sản thực.

- Bất động sản có khả năng đo lường được về giá trị, việc xác định các giá trị dựa trên các tiêu chí cụ thể.

- Tồn tại lâu dài, tuổi thọ ở đây bao gồm tuổi thọ kinh tế và tuổi thọ vật lý.

- Các yếu tố gắn liền với đất đai công trình khi tách rời sẽ làm thay đổi tính chất công dụng.

Là tài sản do luật định.

2 Khái niệm, đặc điểm thế chấp bất động sản

2.1 Khái niệm thế chấp bất động sản

Theo bộ luật dân sự 2005, có 7 biện pháp bảo đảm thực hiện nghĩa vụ dân sự là: cầm cố tài sản, thế chấp tài sản, đặt cọc, ký cược, ký quỹ, bảo lãnh, tín chấp. Đặt cọc: Xét trên phương diện lý luận, đặt cọc chủ yếu được hiểu như một biện pháp đảm bảo cho việc ký kết hợp đồng, sau khi hợp đồng được ký kết, khoản đặt cọc này sẽ được trả lại hoặc được trừ vào nghĩa vụ thanh toán của bên đặt cọc.

1 Điều 174, bộ luật dân sự 2005

Ngược lại, nếu hợp đồng không được giao kết, bên có lỗi sẽ phải chịu một khoản phạt cọc theo quy định của pháp luật và/ hoặc theo thỏa thuận của các bên.

Xét trên phương diện thực tiễn, bản chất của quan hệ tín dụng là bảo đảm tiền vay và tài sản bảo đảm ít nhất phải tương đương với giá trị của khoản tiền cho vay (trừ trường hợp ngoại lệ), mà biện pháp đặt cọc thông thường sẽ nhỏ hơn nhiều so với giá trị hợp đồng (nhằm để đảm bảo việc giao kết hoặc trừ vào nghĩa vụ thanh toán) nên nếu lựa chọn biện pháp này, ngân hàng sẽ đưa mình vào thế rủi ro đối với khoản tín dụng của mình.

Ký cược: Là biện pháp bảo đảm cho hợp đồng thuê tài sản, theo đó bên thuê sẽ giao cho bên cho thuê một tài sản là động sản để đảm bảo cho việc trả lại tài sản thuê

Tín dụng bản chất là một hợp đồng vay, không phải hợp đồng thuê tài sản nên việc áp dụng ký cược trong hợp đồng vay sẽ không phù hợp.

Ký quỹ: Ký quỹ là việc bên có nghĩa vụ gửi một khoản tiền hoặc kim khí quí, đá quí hoặc giấy tờ có giá khác vào tài khoản phong tỏa tại một ngân hàng để bảo đảm việc thực hiện nghĩa vụ dân sự.

Các tài sản để ký quỹ, về bản chất, đều là tiền hoặc các giấy tờ có giá trị như tiền, nếu gửi “tiền” vào một tài khoản phong tỏa của ngân hàng để đảm bảo cho một hợp đồng “vay tiền” khác thì có lẽ không hợp với logic, vì nếu khách hàng đã có tiền thì không có lý gì mang tiền đó đi ký cược để đảm bảo cho một hợp đồng vay tiền khác và phải chịu thêm một khoản lãi Do vậy, trên thực tế, khách hàng sẽ không lựa chọn biện pháp bảo đảm trên trong hợp đồng tín dụng.

Cầm cố: Là việc bên cầm cố giao tài sản thuộc quyền sở hữu của mình cho bên nhận cầm cố để bảo đảm thực hiện nghĩa vụ dân sự 2 , sau khi nhận chuyển giao tài sản cầm cố, bên nhận cầm cố có thể ủy quyền cho người thứ 3 giữ tài sản nhưng vẫn phải chịu trách nhiệm trước bên cầm cố về việc thực hiện nghĩa vụ theo quy định tại Điều 332 – Bộ luật Dân sự 2005.

Cầm cố chỉ áp dụng với một số khoản tín dụng có giá trị nhỏ, còn với khoản vay lớn các bên thường lựa chọn biện pháp bảo đảm thế chấp tài sản.

Thế chấp: Thế chấp tài sản là việc bên thế chấp dùng tài sản thuộc sở hữu của mình để bảo đảm thực hiện nghĩa vụ dân sự đối với bên nhận thế chấp và không chuyển giao tài sản đó cho bên nhận thế chấp 3

2 Điều 326 – Bộ luật Dân sự 2005

3 Điều 342 – Bộ luật Dân sự 2005

Khi cầm cố tài sản, người cầm cố phải chuyển tài sản đó để cho người nhận cầm cố quản lý và sử dụng Còn đối với thế chấp tài sản thì người thế chấp được giữ lại tài sản thế chấp, chỉ dùng quyền sở hữu tài sản đó để đảm bảo thực hiện nghĩa vụ

Theo những quy định trên thì khi cầm cố tài sản, người cầm cố phải chuyển tài sản đó để cho người nhận cầm cố quản lý và sử dụng Còn đối với thế chấp tài sản thì người thế chấp được giữ lại tài sản thế chấp, chỉ dùng quyền sở hữu tài sản đó để đảm bảo thực hiện nghĩa vụ Điểm chung của hai loại hình này theo quy định là phải được lập thành văn bản Tuy nhiên đối với thế chấp tài sản nếu pháp luật có quy định thì việc thế chấp phải được công chứng, chứng thực hoặc đăng ký giao dịch đảm bảo.

Định giá bất động sản thế chấp

1 Khái quát chung về định giá bất động sản

1.1 Khái niệm định giá bất động sản

- Theo ông Greg Mc Namara, nguyên chủ tịch hiệp hội định giá tài sản Australia (AVO): “Định giá giá trị bất động sản là việc xác định giá trị bất động sản tại một thời điểm có tính đến bản chất của bất động sản và mục đích của định giá giá trị của bất động sản đó Do đó định giá giá trị bất động sản là áp dụng các dữ liệu thị trường so sánh mà các nhà định giá bất động sản thu thập được và phân tích chúng, sau đó so sánh với tài sản được yêu cầu định giá để hình thành giá trị của chúng”

- Theo GS A.F Milington – chủ nhiệm khoa kinh doanh và kinh tế đất đai, trường Hawkerbury, New South Wales: Định giá có thể được định nghĩa là “nghệ thuật bày tỏ quan điểm dưới dạng tính toán để đạt được một mối quan tâm cụ thể về một lĩnh vực nhất định bât động sản ở một thời điểm cụ thể” Đây cũng là giai đoạn người định giá đưa ra ý kiến của mình trong các mô hình toán học, tìm kiếm tất cả các sự kiện liên quan đến lợi ích bất động sản và các lĩnh vực liên quan, xem xét đến tất cả các sự kiện này và sau cùng là đưa ra các quan điểm cá nhân.

- Theo quan điểm của GS Lim Lan Yuan, chủ tịch hiệp hội định giá giá trị tài sản quốc tế và giám đốc công ty định giá tài sản Singapo: Định giá giá trị bất động sản là một nghệ thuật hay khoa học về xác định giá trị của bất động sản cho một mục đích cụ thể ở một thời điểm nhất định có tính đến đặc điểm cuả bất động sản và những nhân tố tiềm ẩn trong thị trường bất động sản, bao gồm cả lĩnh vực đầu tư thay thế. Điều 4, Luật Kinh doanh BĐS được Quốc hội thông qua ngày 29 tháng 6 năm 2006 quy định: “Định giá bất động sản là hoạt động tư vấn, xác định giá cả của một bất động sản cụ thể tại một thời điểm xác định”.

Từ các quan điểm nêu trên ta thấy, định giá bất động sản là một nghệ thuật hay khoa học về xác định giá trị bất động sản cho một mục đích cụ thể, tại một thời điểm cụ thể, có tính đến các đặc điểm của bất động sản và những nhân tố kinh tế tiềm ẩn trong thị trường bất động sản, bao gồm cả lĩnh vực đầu tư.

1.2 Căn cứ và nguyên tắc định giá bất động sản

1.2.1 Căn cứ định giá bất động sản

1.2.1.1 Căn cứ vào bất động sản

1.2.1.1.1 Yếu tố vật chất tạo ra bất động sản Để xác định được giá trị công trình xây dựng người định giá cần phải quan tâm đến các yếu tố vật chất tạo ra công trình xây dựng Người định giá phải có khả năng phân tích các yếu tố cấu thành bất động sản, hiểu được bản vẽ công trình thi công (bản vẽ thi công), các chi phí trực tiếp tạo lập bất động sản (vật liệu xây dựng, máy móc thi công, nhân công), các chi phí gián tiếp tạo lên công trình.

1.2.1.1.2 Công năng bất động sản và khả năng duy trì các lợi ích gắn với công năng

Bất động sản có rất nhiều mục đích sử dụng khác nhau, công năng của bất động sản sẽ quyết định giá trị của bất động sản Công năng của bất động sản được xác định bởi yếu tố chủ quan của người thế châp, người định giá cần xác định được công năng tốt nhất của bất động sản là gì Ý tưởng cơ bản giá trị thị trường của một tài sản là một hàm số của khả năng sinh lợi cao nhất của nó.

Căn cứ vào khả năng duy trì các lợi ích gắn với công năng là quan tâm đến tuổi thọ kinh tế của bất động sản, với tuổi thọ dài, bất động sản đem lại giá trị lớn trong thời gian dài Khả năng duy trì các lợi ích gắn liền với công năng phụ thuộc vào chu kì kinh doanh bất động sản, chu kì kinh doanh bất đống sản lại phụ thuộc vào chu kì kinh doanh của nền kinh tế quốc dân Khả năng duy trì các lợi ích còn phụ thuộc vào điều kiện kinh tế của địa phương phát triển bất động sản.

1.2.1.1.3 Kiến trúc của công trình và tâm lý sử dụng

Mỗi bất động sản là một tài sản riêng biệt, được sản xuất đơn chiếc và đều có các yếu tố riêng biệt không giống với bất kỳ một bất động sản nào khác, nó thể hiện ở sự khác nhau về vị trí lô đất, khác nhau về kiến trúc, hướng, cảnh quan…Kiến trúc của bất động sản sẽ quyết định rất lớn đến giá trị của nó.

Trong định giá bất động sản, người định giá cần quan tâm đến các nét kiến trúc của bất động sản, giá trị về mặt nghệ thuật, giá trị về mặt thời gian, các yếu tố này tạo nên tính dị biệt của bất động sản từ đó xác định đúng giá trị của bất động sản.

Hàng hóa bất động sản mang nặng yếu tố tập quán, thị hiếu và tâm lý xã hội.Nhu cầu về bất động sản ở mỗi khu vực, mỗi dân tộc vùng miền chịu ảnh hưởng mạnh mẽ bởi yếu tố tập quán, thị hiếu và tâm lý xã hội, thậm chí còn bao gồm cả yếu tố tín ngưỡng tôn giáo, tâm linh dân cư ở đó.

Định giá bất động sản ở các khu vực khác nhau cần ứng dụng các nguyên tắc, phương pháp linh hoạt cho phù hợp với các bất động sản thế chấp khác nhau ở các khu vực đó.

1.2.1.1.4 Vị trí và các yếu tố tác động đến vị trí bất động sản

Bất động sản luôn gắn liền với đất đai, mà đất đai có đặc điểm là có vị trí cố định và có giới hạn về diện tích và không gian Chính vì vậy giá trị và lợi ích của bất động sản thế chấp gắn liền với từng vị trí cụ thể: yếu tố vị trí sẽ quyết định giá trị và lợi ích mang lại của bất động sản Yếu tố vị trí không phải chỉ xác định bằng các tiêu thức đo lường địa lý thông thường mà nó được đánh giá chủ yếu bởi khoảng cách đến các trung tâm, các điểm dịch vụ công cộng, các công trình công cộng như thương mại, văn hóa, y tế, giáo dục và phụ thuộc vào khả năng tiếp cận. Khi những yếu tố này thay đổi thì tính vị trí của bất động sản sẽ thay đổi.

Định giá bất động sản phải dự tính được các thay đổi tính vị trí của bất động sản.

Các yếu tố tác động đến vị trí gồm cơ sở hạ tâng kĩ thuật (giao thông, điện nước, cáp thoát nước, bưu chính viễn thông ) và cơ sở xã hội (vui chơi giải trí, dịch vụ ).

 Khi định giá bất động sản, người định giá cần phải tự đến điều tra khảo sát trực tiếp vị trí bất động sản để nắm được các đặc điểm của các yếu tố tác động đến vị trị bất động sản

1.2.1.2 Căn cứ vào yếu tố thị trường

Xét về bản chất các phương pháp chi phí, thu nhập, so sánh giá bán đều là cách tiếp cận thị trường để ước tính giá trị tài sản.

 Trong phương pháp chi phí, yếu tố thị trường thể hiện ở các mức giá đất đai, giá nguyên vật liệu, năng lượng, máy thiết bị, công lao động, chi phí quản lý… Nếu công trình cần định giá đã cũ thì người định giá cần phải điều tra những công trình tương tự trong khu vực để tìm ra mức độ hao mòn, giảm giá…

Thực trạng việc sử dụng các phương pháp định giá bất động sản thế chấp tại Ngân hàng Nông nghiệp và Phát triển Nông thôn chi nhánh Láng Hạ

Khái quát về Ngân hàng Nông nghiệp và Phát triển Nông thôn chi nhánh Láng Hạ

1 Lịch sử hình thành và phát triển

Ngân hàng phát triển nông nghiệp Việt Nam được thành lập theo nghị định số 53/HĐBT ngày 26/03/1988 của hội đồng bộ trưởng (nay là Chính phủ) về việc thành lập các ngân hàng chuyên doanh Ngày 15/11/1996, được thủ tướng Chính phủ uỷ quyền Thống đốc Ngân hàng Nhà nước Việt Nam ký Quyết định số 280/QĐ-NHNN đổi tên thành Ngân hàng nông nghiệp và phát triển nông thôn Việt Nam Đến nay, NHNo&PTNT Việt Nam đã có hơn 2.000 chi nhánh và phòng giao dịch trên toàn quốc NHNo&PTNT Việt Nam là một doanh nghiệp Nhà nước hoạt động trong lĩnh vực kinh doanh tiền tệ, luôn mong muốn tăng trưởng, phát triển hoạt động nhằm thúc đẩy kinh tế với phương châm “hiệu quả kinh doanh của doanh nghiệp chính là lợi nhuận của ngân hàng”.

Cùng thực hiện những mục tiêu trên ngày 17/03/1997 Chi nhánh Ngân hàng Nông nghiệp và Phát triển Nông thôn Láng Hạ được thành lập và chính thức đi vào hoạt động, là Chi nhánh ngân hàng cấp I, hạng I trực thuộc Ngân hàng nông nghiệp và phát triển nông thôn Việt Nam, được đánh giá là một trong những ngân hàng thương mại lớn trên địa bàn Thành phố Hà Nội, thực hiện đầy đủ các nghiệp vụ của một Ngân hàng hiện đại, có uy tín trong và ngoài nước.

Trải qua hơn 10 năm xây dựng và trưởng thành, khi mới thành lập chi nhánh có 13 cán bộ đến nay đã có 170 cán bộ, Chi nhánh Láng Hạ đã tự tin vững bước trong công cuộc đổi mới, hoà mình với sự phát triển vượt bậc của hệ thống điện tử hiện đại – an toàn – tin cậy – hiệu quả với chuẩn mực quốc tế trong quá trình hội nhập kinh tế quốc tế.

Với mạng lưới các điểm giao dịch trải khắp trên địa bàn Thành phố Hà Nội,tính đến nay Chi nhánh Láng Hạ đã có 6 phòng giao dịch trực thuộc, cung cấp các sản phẩm dịch vụ ngân hàng hiện đại, nhanh chóng, với mức lãi suất và phí cạnh tranh, đa tiện ích, từng bước nâng cao và giữ uy tín cũng như thương hiệu của Chi nhánh trên thị trường nội địa và quốc tế.

SƠ ĐỒ: CƠ CẤU TỔ CHỨC CỦA CHI NHÁNH LÁNG HẠ NHƯ SAU:

Cơ cấu tổ chức của chi nhánh bao gồm:

- 08 phòng nghiệp vụ tại hội sở chính: Phòng hành chính nhân sự; phòng kế toán ngân quỹ; phòng điện toán; phòng tín dụng; phòng kinh doanh ngoại hối; phòng kế hoạch tổng hợp; phòng kiểm soát nội bộ; phòng dịch vụ marketing.

- Các phòng giao dịch trực thuộc:

+ Phòng giao dịch số 2 - 179 Phùng Hưng + Phòng giao dịch số 3 - 159 Doãn Kế Thiện + Phòng giao dịch số 5 - C2 Trung Kính

Phó GĐ Phó GĐ Phó GĐ

+ Phòng giao dịch số 7 - 106 Đào Tấn + Phòng giao dịch số 8 - Khuất Duy Tiến + Phòng giao dịch số 11 - D5 khu đô thị Cầu Giấy

3 Hoạt động kinh doanh của chi nhánh qua một số năm

3.1 Tình hình huy động vốn

Huy động vốn là hoạt động tiền đề cho các hoạt động khác của NHTM Quy mô nguồn vốn huy động là yếu tố đánh giá quy mô của NHTM, vì vậy một trong những mục tiêu quan trọng trong hoạt động của Chi nhánh NHNo&PTNT Láng Hạ là đẩy mạnh công tác huy động vốn Với những thế mạnh của mình như uý tín, mạng lưới rộng, thái độ phục vụ nhiệt tình, nhanh nhẹn, chính xác, hình thức huy động khá phong phú, đa dạng Chi nhánh NHNo&PTNT Láng Hạ ngày càng thu hút được nhiều khách hàng đến giao dịch Kết quả là nguồn vốn của Chi nhánh luôn tăng trưởng ổn định, không những đáp ứng đủ nhu cầu đầu tư tín dụng tại chi nhánh, mà còn bổ sung nguồn vốn về NHNo&PTNT Việt Nam để điều hoà vốn toàn hệ thống.

Tổng nguồn vốn qua các năm đã tăng trưởng ổn định, đáp ứng đầy đủ vốn cho hoạt động kinh doanh của ngân hàng Tổng nguồn vốn tính đến 31/12/2010 là 9,888 tỷ đồng tăng 2,232 tỷ đồng so với thời điểm 31/12/2009 tương đương 129% đạt 147% kế hoạch năm 2010 là 6.350 tỷ đồng Năm 2010 nguồn vốn tăng như vậy là do trong năm, tiền gửi không kỳ hạn luôn giữ được 1,500 - 2,000 tỷ đồng Mặc dù khách hàng của chi nhánh là các tổng công ty 90, 91 có biến động về nguồn vốn và dư nợ hàng ngày lớn, song trong quá trình điều hành kế hoạch kinh doanh chi nhánh luôn chấp hành nghiêm túc kỷ luật kế hoạch về nguồn vốn, dư nợ, hạn mức dư nợ, dư có tài khoản điều chuyển vốn nội, ngoại tệ Thực hiện nhóm giải pháp tăng cường công tác đối ngoại, giữ được khách hàng truyền thống đồng thời phát triển khách hàng mới Năm 2010 khách hàng tín dụng doanh nghiệp tăng 23 khách hàng, thanh toán quốc tế tăng 10 khách hàng, trong năm có 2.830 tài khoản được mở mới tại chi nhánh Trong năm 2010 chi nhánh cũng đã ký kết nối thanh toán thành công với Tập đoàn Viễn Thông quân đội Viettel, Tổng công ty xăng dầu Việt Nam, tạo ra nguồn không kỳ hạn bình quân của Tập đoàn Viễn Thông quân đội từ

200 đến 500 tỷ đồng; Tổng công ty xăng dầu là 100 tỷ đồng Chính vì những lý do trên nên việc nguồn vốn của ngân hàng tăng cũng là điều dễ hiểu và với lượng vốn huy động được thì đây có thể coi là thành tích không nhỏ của ngân hàng.

3.2 Tình hình sử dụng vốn

Với nguồn vốn huy động được, Chi nhánh NHNo&PTNT Láng Hạ đã sử dụng một phần để cấp tín dụng Hoạt động tín dụng là hoạt động chủ đạo của NHNo&PTNT Việt Nam nói chung và Chi nhánh Láng Hạ nói riêng.

Trong 3 năm tổng dư nợ tại chi nhánh có sự gia tăng đáng kể Tuy nhiên năm

2010, do chịu sự tác động của môi trường bên ngoài, nền kinh tế có nhiều bất ổn, lãi suất thị trường tăng liên tục và một số các quy chế chính sách hạn chế tín dụng nên tổng dư nợ của ngân hàng có giảm so với năm 2009 là 705 tỷ đồng, tuy nhiên vẫn tăng 2.184 tỷ đồng so với năm 2008. Điểm đáng chú ý trong tổng dư nợ năm 2010 là cho vay theo thành phần kinh tế ngoài quốc doanh là 2,027 tỷ đồng (chiếm 46,73% tổng dư nợ) đã gần bằng cho vay theo thành phần kinh tế quốc doanh là 2,041 tỷ đồng (chiếm 47,05% tổng dư nợ). Đối với dư nợ phân theo loại tiền thì trong năm 2010 trong khi dư nợ nội tệ lại giảm so với năm 2009 thì dư nợ ngoại tệ lại tăng mạnh.

Dư nợ theo thời gian đa phần là trung và dài hạn Tuy nhiên về lâu dài nên duy trì tỷ trọng dư nợ trung dài hạn so với dư nợ ngắn hạn để đảm bảo dư nợ ổn định.

3.3 Kết quả hoạt động kinh doanh của chi nhánh

Cùng với việc mở rộng và nâng cao chất lượng tín dụng, nâng cao năng lực quản lý điều hành, nhiều năm qua hoạt động của Chi nhánh NHNo&PTNT Láng Hạ đã đạt được kế hoạch doanh thu, chỉ tiêu lợi nhuận của NHNo&PTNT Việt Nam giao.

Lợi nhuận trước thuế có xu hướng tăng qua các năm: năm 2007 lợi nhuận trước thuế là 80 tỷ đồng, tăng 2 tỷ đồng so với năm 2006, nhưng năm 2008 lợi nhuận trước thuế lại tăng khá mạnh với mức tăng là 28 tỷ Đây là mức tăng đột biến trong năm 2008 Trong tình hình nền kinh tế có nhiều khó khăn như năm 2008 mà chi nhánh đạt được kết quả như trên là điều đáng khích lệ rất lớn Để có được những kết quả khả quan đó là do chi nhánh đã có những tầm nhìn chiến lược, ngay từ những tháng đầu năm chi nhánh đã dự đoán và đề ra những giải pháp hạn chế được rủi ro lãi suất tiền gửi từ các tổ chức kinh tế, tài chính, tín dụng thông qua huy động ngắn hạn 1-3 tháng Bên cạnh đó chi nhánh cũng đã thực hiện nhiều giải pháp đồng bộ nhằm tăng thu, tiết kiệm chi như gia tăng các dịch vụ về thẻ, thanh toán, bảo lãnh, thanh toán quốc tế Chính những chính sách hợp lý đó đã giúp chi nhánh vượt qua được những khó khăn do tác động từ môi trường kinh tế bên ngoài Đây có thể coi là điều đáng mừng trong công tác chỉ đạo và thực hiện đường lối chiến lược kinh doanh của Ban lãnh đạo cũng như tập thể cán bộ viên chức Chi nhánhNHNo&PTNT Láng Hạ.

Thực trạng việc sử dụng các phương pháp định giá bất động sản thế chấp tại Ngân hàng Nông nghiệp và Phát triển Nông thôn chi nhánh Láng Hạ

1 Bộ phận có chức năng nhiệm vụ định giá bất động sản thế chấp

Hiện nay có 08 phòng nghiệp vụ: Phòng hành chính nhân sự; phòng kế toán ngân quỹ; phòng điện toán; phòng tín dụng; phòng kinh doanh ngoại hối; phòng kế hoạch tổng hợp; phòng kiểm soát nội bộ; phòng dịch vụ marketing Chức năng nhiệm vụ của các phòng

Phòng Kế hoạch Tổng hợp: trực tiếp quản lý tăng trưởng cân đối nguồn vốn, tham mưu cho Giám đốc xây dựng kế hoạch kinh doanh, tổng hợp, theo dõi, giao các chỉ tiêu kế hoạch và quyết toán kế hoạch, phân tích hoạt động quý, năm, tổng hợp các chuyên đề theo quy định, xây dựng biểu lãi suất huy động vốn theo quy định của Ngân hàng No&PTNT Việt Nam…

Phòng Tín dụng: tham mưu đề xuất cho Giám đốc xây dựng chiến lược khách hàng tín dụng, thẩm định và đề xuất cho vay các dự án tín dụng, phân loại nợ theo quy định, thiết lập, mở rộng phát triển hệ thống khách hàng, quản lý hồ sơ tín dụng theo quy định, tổng hợp, phân tích, quản lý thông tin và, lập báo cáo về công tác tín dụng,…

Phòng Kế toán – Ngân quỹ: trực tiếp hạch toán kế toán, hạch toán thống kê và thanh toán theo quy định, xây dựng chỉ tiêu kế hoạch tài chính, quyết toán kế hoạch thu chi tài chính quỹ tiền lương, quản lý và sử dụng các quỹ chuyên dùng,thực hiện các nghiệp vụ chuyển tiền trong nước, tổng hợp, lưu trữ hồ sơ tài liệu về hạch toán, kế toán, các báo cáo, thực hiện các khoản nộp ngân sách nhà nước,…

Phòng Điện toán: tổng hợp, thống kê và lưu trữ số liệu, thông tin liên quan đến hoạt động của chi nhánh, xử lý các phát sinh liên quan đến hạch toán kế toán, hạch toán nghiệp vụ, tín dụng và các hoạt động khác, quản lý, bảo dưỡng và sửa chữa máy móc thiết bị tin học,…

Phòng Hành chính và Nhân sự: tham mưu cho Giám đốc xây dựng chương trình công tác hàng tháng, quý, thực thi pháp luật có liên quan đến an ninh trật tự, phòng cháy nổ tại cơ quan, lưu trữ các văn bản pháp luật có liên quan đến ngân hàng, đầu mối quan hệ với cơ quan tư pháp tại địa bàn hoạt động, với khách hàng đến làm việc, quản lý con dấu của chi nhánh, thực hiện chế độ tiền lương, bảo hiểm, quản lý lao động, quy hoạch cán bộ, đề xuất cử cán bộ đi học tập….

Phòng kiểm tra kiểm soát nội bộ: kiểm tra, kiểm soát theo đề cương, chương trình công tác, đầu mối phối hợp với các đoàn kiểm tra của Ngân hàng No&PTNT Việt nam, các cơ quan thanh tra, kiểm toán, bảo mật hồ sơ, tài liệu, thông tin liên quan đến công tác kiểm tra, thanh tra vụ việc theo quy định, tham mưu cho Ban giám đốc về các nghiệp vụ…

Phòng Kinh doanh ngoại hối: kinh doanh ngoại tệ, thanh toán quốc tế thông qua mạng SWIFT Ngân hàng No&PTNT Việt Nam, thực hiện các dịch vụ kiều hối và chuyển tiền, mở L/C thanh toán các hợp đồng, mở tài khoản khách hàng nước ngoài,…

Phòng Dịch vụ và Marketing: tiếp thị, giới thiệu sản phẩm dịch vụ ngân hàng, tham mưu cho Giám đốc chính sách phát triển sản phẩm dịch vụ mới, triển khai các phương án tiếp thị, thông tin tuyên truyền, xây dựng kế hoạch, quảng bá thương hiệu, tổ chức tiếp thị, thông tin tuyên truyền bằng các hình thức thích hợp, làm đầu mối tiếp cận các cơ quan báo chí, truyền thông, triển khai nghiệp vụ thẻ trên địa bàn,….

Phòng Giao dịch: huy động vốn của các tổ chức, cá nhân, tiếp nhận và thẩm định hồ sơ xin vay của khách hàng, giải ngân, thu nợ theo hợp đồng tín dụng, thực hiện thu chi tiền mặt, đảm bảo an toàn kho quỹ, tổng hợp báo cáo thống kê theo quy định…

Trong Ngân hàng Nông nghiệp và Phát triển Nông thôn chi nhánh Láng Hạ,việc định giá bất động sản thế chấp là một nghiệp vụ nhỏ của nhân viên phòng tín dụng

2 Tình hình thế chấp bất động sản thế chấp tại Ngân hàng Nông nghiệp và Phát triển Nông Thôn chi nhánh Láng Hạ

- Theo báo cáo tổng hợp, kiểm kê hồ sơ, tài sản thế chấp, cầm cố của khách hàng tại Ngân hàng Nông nghiệp và Phát triển Nông thôn chi nhánh Láng Hạ thời điểm 31/12 năm 2010 (phụ lục 1) thì:

+ Tài sản của khách hàng trực tiếp vay vốn

- Tái sản thế chấp bằng bất động sản: 573.278 trđ

- Tài sản thế chấp bằng động sản: 58.930 trđ

- Tài sản thế chấp bằng giấy tờ có giá trị: 55.215 trđ

- Tài sản thế chấp khác: 3.965 trđ + Tài sản thế chấp của đơn vị bảo lãnh cho bên thứ ba vay vốn:

- Tái sản thế chấp bằng bất động sản: 862.268 trđ

- Tài sản thế chấp bằng động sản: 12.646 trđ

- Tài sản thế chấp bằng giấy tờ có giá trị: 21.018 trđ

- Tài sản thế chấp khác: 1.800 trđ

 Giá trị tài sản thế chấp bằng bất động sản chiếm: 90.3359%.

+ Thế chấp bất động sản không có khả năng phát mại là: 280 trđ

+ Tổng giá trị tài sản không có khả năng phát mại là: 48.714 trđ

 Giá trị tài sản thế chấp bất động sản không có khả năng phát mại: 0.5748%.

- Khách hàng của chi nhánh thường là cá nhân, tổ chức kinh doanh của địa bàn thành phố, do đó với những khoản vay có bất động sản thế chấp hầu như không có khách hàng ngoại tỉnh Có danh sách khách hàng kèm theo (do phần bảng biểu dài, nên chỉ trích phần tài sản của khách hàng trực tiếp vay vốn), phần phụ lục 2.

- Trước đây, tại chi nhánh Láng Hạ việc thế chấp bất động sản để bảo đảm cho hoạt động cho vay đang là vấn đề được đặc biệt quan tâm và thúc đẩy; bất động sản được đem ra thế chấp thường là nhà, đất vì nó không ảnh hưởng đến đời sống sinh hoạt của người thế chấp mà còn mang lại độ an toàn trong hoạt động cho vay.Thường thì thời gian thế chấp từ 1 đến 5 năm, do đó nếu khách hàng muốn vay vốn trong thời gian dài thì phải thế chấp bằng nhiều lần, nếu hoàn thành nghĩa vụ lần thứ nhất thì cán bộ tín dụng sẽ tiếp tục làm hồ sơ cho phép khách hàng thế chấp lần tiếp theo Nhưng gần đây Ngân hàng Nhà nước (NHNN) yêu cầu các tổ chức tín dụng giảm tốc độ và tỷ trọng dư nợ cho vay lĩnh vực phi sản xuất, nhất là lĩnh vực bất động sản, chứng khoán Cụ thể, đến 30/06/2011, tỷ trọng dư nợ cho vay lĩnh vực phi sản xuất so với tổng dư nợ tối đa là 22% và đến 31/12/2011, tỷ trọng này tối đa là 16%, nên việc cho vay thế chấp bất động sản tại rất hạn chế.

3 Tình hình định giá bất động sản thế chấp tại chi nhánh Láng Hạ

3.1 Nội dung định giá bất động sản thế chấp

Quá trình định giá bất động sản phải tập trung những vấn đề sau:

+ Quyền sở hữu bất động sản của khách hàng vay/bên bảo lãnh: Cán bộ tín dụng phải kiểm tra xem khách hàng vay/bên bảo lãnh có xuất trình đủ các loại giấy tờ chứng minh quyền sở hữu/quyền sử dụng bất động sản dùng làm đảm bảo không. Cần hết sức lưu ý các dấu hiệu sửa chữa, mâu thuẫn, tính pháp lý của các loại giấy tờ uỷ quyền, tính pháp lý trong trường hợp đồng sở hữu bất động sản Khi khảo sát thực tế hoặc thu thập thêm thông tin từ những nguồn khác cần tìm cách kiểm chứng lại quyền sở hữu bất động sản thế chấp của khách hàng vay/bên bảo lãnh.

Đánh giá việc sử dụng các phương pháp định giá bất động sản thế chấp tại Ngân hàng Nông nghiệp và Phát triển Nông thôn chi nhánh Láng Hạ

1 Những kết quả đạt được

- Nhìn chung các phương pháp định giá bất động sản thế chấp đã đưa ra được giá trị của bất động sản thế chấp dựa trên yếu tố thị trường.

- Bên cạnh đó, việc ngân hàng và người vay vốn được thế chấp đồng thời cả giá trị quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất hay tách rời cũng tạo thuận lợi cho người vay, giá trị của đất và tài sản gắn liền với đất đều được ngân hàng sử dụng khác nhau để định giá Đối với đất và công trình trên đất Ngân hàng đã sử dụng các phương pháp khác nhau để tiến hành định giá.

- Việc áp dụng các phương pháp định giá nhanh chóng, các thủ tục cho vay của chi nhánh cũng nhanh chóng và đơn giản với việc quy định thời gian thẩm định với các khoản vay Khi khách hàng đến thì cán bộ tín dụng chi nhánh sẽ hướng dẫn đầy đủ hồ sơ, thủ tục cho vay như đơn xin vay, chứng minh thư, hộ khẩu nếu là hộ gia đình, còn đối với doanh nghiệp thì phải có giấy phép đăng ký kinh doanh, phải có dự án khả thi, khả năng trả nợ.

- Việc sử dụng các phương pháp định giá đơn giản, phù hợp với mức độ hiểu biết của khách hàng, khách hàng dễ theo dõi, dễ hiểu.

- Chi phí sử dụng cho việc áp dụng các phương pháp định giá khác nhau ít,giảm chi phí hoạt động của Ngân hàng.

- Với một số bất động sản thế chấp việc định giá giá trị tài sản thấp hơn nhiều so với giá trị thị trường, các phương pháp định giá tuy đơn giản nhưng đảm bảo được yêu cầu đặt ra là hạn chế rủi ro, giảm nợ xấu cho Ngân hàng.

- Việc kết hợp phòng tín dụng kiêm chức năng định giá bất động sản thế chấp làm giảm chi phí tổ chức phòng ban, nhân viên tín dụng được đào tạo bài bản về tín dụng khi được chỉ đạo nhiệm vụ định giá thì có sự liên hệ giữa tình hình tín dụng của Ngân hàng từ đó lựa chọn phương pháp định giá thích hợp để đưa ra mức giá chỉ dẫn hạn chế rủi ro Trong Ngân hàng, một trong những tiêu chí xác định hiệu quả các phương pháp định giá đó là phải đảm bảo được an toàn tín dụng

2 Những mặt còn tồn tại và nguyên nhân

Khâu thẩm định tiêu chuẩn bất động sản trước khi thế chấp không tập trung nhiều vào bất động sản thế chấp, mà tập trung nhiều vào đối tượng vay thế chấp, và khả năng trả nợ của các đối tượng đó Mặt khác việc quan tâm đến bất động sản thế chấp lại tập trung nhiều vào các quy định liên quan đến quyền năng bất động sản, mà ít quan tâm đến yếu tố thị trường, yếu tố vật chất tạo ra bất động sản thế chấp, công năng và khả năng duy trì các lợi ích gắn với công năng, kiến trúc, tâm lý sử dụng Như vậy các căn cứ để định giá bất động sản thế chấp không được xem xét một cách đầy đủ dẫn đến giá trị bất động sản thế chấp khó có thể được định giá chính xác Nguyên nhân: Nguyên nhân dễ hiểu nhất có lẽ là có sự mất cân bằng giữa bên đi vay và ngân hàng, ngân hàng nắm nhiều lợi thế hơn, chính vì vậy họ có quyền đưa ra các quy định có lợi cho họ mà cụ thể ở đây đó là khả năng giảm thiểu rủi ro cho họ khi cho vay thế chấp bất động sản, dù cho giá trị mà các cán bộ tín dụng đưa ra có không sát với giá trị thực của các bất động sản thế chấp, còn bên đi vay thế chấp, để có được tiền thì họ phải chấp nhận Tóm lại việc giá trị bất động sản thế chấp không được xem xét một cách đầy đủ xuất phát từ chính sách của ngân hàng, mà sâu xa hơn đó là sự mất cân đối trong giao dịch tài chính, các tổ chức tài chính nắm nhiều quyền hơn.

Trong phương pháp so sánh thị trường thì thì giá trị hiện tại của một bất động sản thế chấp được cán bộ tín dụng chi nhánh xác định dựa trên giá trị thị trường hiện tại của những bất động sản tương tự được mua bán, chuyển nhượng trên thị trường Việc định giá như vậy chỉ phù hợp trong thời gian ngắn và thị trường bất động sản tương đối ổn định Nhưng thực tế thị trường biến động như hiện nay thì sự biến động của giá đất đai là khó tránh khỏi do đó nó cũng gây không ít rủi ro cho hoạt động kinh doanh của ngân hàng Do đó khi định giá bất động sản thế chấp thì người định giá không những chỉ quan tâm đến giá trị hiện tại của bất động sản mà còn phải quan tâm đến giá trị tương lai của bất động sản thế chấp đó Hơn nữa, trong nhiều trường hợp thời gian phát mại của tài sản thế chấp kéo dài hoặc không tính đến hao mòn của tài sản có trên đất, hoặc không tính đến vị trí lô đất có thể mất đi điểm thuận lợi Tất cả những điều này đều làm giảm giá trị của tài sản thế chấp; Thường thì giá trị của những lô đất nằm trên cùng một đường phố có kết quả tương tự nhau khi định giá Điều này chưa thực sự chính xác vì dù có 2 lô đất giống nhau toàn bộ nhưng chỉ khác nhau về vị trí thì nó cũng tạo nên những giá trị khác nhau.

Do đó đây cũng là vấn đề cần được quan tâm hơn nữa để kết quả định giá được chính xác hơn, tránh rủi ro cho ngân hàng Đồng thời khi xác định giá trị của ngôi nhà mặc dù cán bộ tín dụng có tham khảo đơn giá xây dựng tại thời điểm định giá nhưng việc định giá thực trạng của nhà chỉ dựa trên quan sát nhận định và theo những thông tin của người thế chấp do đó kết quả định giá bị ảnh hưởng rất nhiều bởi sự chủ quan của người định giá Do đó trong một số trường hợp kết quả định giá chưa thực sự chính xác Nguyên nhân: Điều này xuất phát từ năng lực của các cán bộ định giá, việc cán bộ bộ tín dụng kiêm luôn việc định giá bất động sản thế chấp, như vậy do không chuyên môn hóa trong công việc thì sẽ khó có khả năng định giá tốt Hiện nay trong Ngân hàng số định giá viên được cấp thẻ thẩm định viên còn ít, chưa đáp ứng được nhu cầu của công việc định giá Định giá viên định giá chủ yếu dựa trên kinh nghiệm thực tế, theo ý chủ quan của mình Bên cạnh đó, đa số định giá viên không được đào tạo bài bản, thiếu kiến thức về định giá, về thị trường nên kết quả của giá trị tài sản định giá đôi khi không chính xác Mặt khác do có thể giá trị bất động sản thế chấp được định giá cho khách hàng là người quen của nhân viên định giá, khách hàng lâu năm, khách hàng có quyền chức, địa vị, quan hệ tốt với ngân hàng và khách hàng đã tác động đến giá trị của các bất động sản đem thế chấp để có khoản vay như ý muốn.

Hiện nay, việc xử lý bất động sản thế chấp cũng đang gặp nhiều khó khăn do sự phối hợp không đồng bộ giữa các ban ngành chức năng nhất là khâu sang tên đổi chủ còn rất chậm đã ảnh hưởng tới quá trình xử lý nợ quá hạn của các tổ chức tín dụng Mặt khác, nhiều lô đất giao cho ngân hàng nhưng tài sản trên đất thì lại không thuộc tài sản giao cho ngân hàng, điều này đã gây khó khăn trong việc bán tài sản để thu hồi nợ Việc đưa tài sản thế chấp ra định giá thông qua trung tâm đấu giá mất khá nhiều thời gian, thủ tục rườm rà, gây thiệt hại cho ngân hàng vì chi phí phát sinh cho việc định giá Nguyên nhân: Trong phương pháp định giá của mình, ngân hàng thường tách phần đất và công trình, như vậy việc sử dụng phương pháp định giá như vậy lại tác động trở lại đến quy định cho vay thế chấp của ngân hàng, cụ thể là ngân hàng có thể nhận thế chấp đất hoặc công trình trên đất, như vậy khi không trả được nợ thì rất khó khăn cho việc phát mại Một nguyên nhân nữa là xuất phát từ khách hàng vì có nhiều trường hợp khách hàng cung cấp thông tin không chính xác về bất động sản thế chấp của mình, vi phạm các cam kết trong hợp đồng, không tích cực cùng ngân hàng giải quyết rủi ro, xử lý tài sản

Giá trị mà bất động sản mục tiêu được ước tính lại thấp hơn giá trị thị trường, sau đó tỷ lệ cho vay lại tối đa chỉ là 70% so với giá bất động sản đảm bảo đã được định giá Như vậy khách hàng được cho vay với mức không cao, dẫn đến khả năng cạnh tranh của ngân hàng trên thị trường sẽ bị sụt giảm Phương pháp định giá bất động sản thế chấp mà ngân hàng sử dụng nhiều nhất là phương pháp so sánh thị trường, ngân hàng rất ít sử dụng phương pháp khác làm phương pháp định giá chính, mặt khác ngân hàng cũng ít sử dụng nhiều phương pháp khác nhau để kiểm tra chéo kết quả Số lượng các bất động sản so sánh chưa được quy định cụ thể mà hoàn toàn tùy thuộc vào nhận định của định giá viên Theo lý thuyết của phương pháp thì khi tìm các bất động sản so sánh phải từ 3 - 6 bất động sản tuy nhiên trên thực tế công tác định giá tại ngân hàng chỉ tìm từ 2 - 3 bất động sản so sánh, việc ước lượng giá trị bất động sản thế chấp nhiều khi chỉ dựa chủ yếu vào kinh nghiệm là chính còn mang nhiều tính chủ quan, điều này làm giảm tính chính xác của công tác định giá bất động sản thế chap Nguyên nhân: Theo quy định của ngân hàng và mong muốn làm hài lòng khách hàng về mặt thời gian thì việc định giá thường diễn ra rất nhanh, nếu sử dụng quá nhiều phương pháp thì tốn chi phí về tiền, công sức, và thời gian và cũng không đem kết quả nhiều cho ngân hàng Phương pháp định giá so sánh thị trường có vẻ dễ sử dụng đối với cán bộ định giá, và khách hàng cũng dễ hiểu hơn Mặt khác do trình độ của cán bộ định giá, do không được đào tạo và sử dụng thường xuyên nên việc áp dụng các phương pháp cũng rất khó khăn.

Chưa có hệ thống thông tin đồng bộ chung, khi tiến hành định giá, các cán bộ chủ yếu phải tự tìm kiếm thông tin Vì vậy rất mất thời gian và chi phí Thêm nữa các thông tin mà cán bộ định giá tìm hiểu được thường có tính chính xác không cao Dẫn đến tình trạng các phương pháp định giá hiệu quả không cao, kết quả định giá có độ tin cậy thấp, gây sai lệch, thiệt thòi cho cả khách hàng vay và ngân hàng.Trong biên bản định giá, cán bộ định giá không nói rõ cụ thể mức giá tham khảo ở thị trường là từ những nguồn thông tin nào, do đó rất khó kiểm soát đối với cấp có thẩm quyền trong ngân hàng Nguyên nhân: Ngân hàng chưa tập trung xây dựng một hệ thống thông tin, chưa sử dụng các trang thiết bị hiện đại tạo điều kiện cho nhân viên định giá tiến hành nhanh và chính xác Mặt khác do đội ngũ nhân viên định giá còn ít, hạn chế về mặt thời gian và chi phí nên việc tìm hiểu thu thập xử lý thông tin thường diễn ra trong thời gian ngắn. Để xác định giá trị của công trình xây dựng trên đất, định giá viên của Ngân hàng chủ yếu sử dụng phương pháp chi phí Phương pháp này đòi hỏi phải xác định các loại chi phí: chi phí xây dựng công trình, tỷ lệ phần trăm chất lượng còn lại của công trình… Đây là công việc khó khăn, phức tạp, đòi hỏi định giá viên phải có kỹ năng, kinh nghiệm, kiến thức trong lĩnh vực xây dựng khi xác định giá trị còn lại của ngôi nhà, định giá viên có thể tham khảo đơn giá xây dựng thực tế trên thị trường tại thời điểm định giá Nhưng trên thực tế, việc định giá của định giá viên chủ yếu chỉ dựa trên cơ sở quan sát, nhận định mang tính chủ quan Mặt khác, hiện nay chưa có một tiêu chí chính xác nào để xác định tỉ lệ chất lượng còn lại của bất động sản, vì vậy, những sai lệch trong việc ước lượng các giá trị của các công trình xây dựng là điều không thể tránh khỏi Nguyên nhân: Cứ trung bình mỗi định giá viên phải đi định giá từ 2 - 3 bất động sản trên khắp các địa bàn của thành phố, kết quả định giá phải đáp ứng được yêu cầu nhanh và chính xác để phục vụ kịp thời cho quá trình hoạt động tín dụng của Ngân hàng, hai yêu cầu này dường như là đối nghịch với nhau Mỗi bất động sản đều có những đặc điểm riêng biệt và bất kỳ một nhà định giá chuyên nghiệp nào cũng hiểu rằng phải tốn rất nhiều công sức và thời gian để tìm hiểu, phân tích rất kỹ mới có thể đưa ra được mức giá hoàn toàn chính xác Trong khi đó định giá viên cũng chỉ phân tích được một cách tổng thể tương đối về đặc điểm của bất động sản như: khu vực toạ lạc của bất động sản có điều kiện sống như thế nào, bất động sản nằm ở vị trí có phù hợp để sinh sống hay có khả năng sinh lời không; yếu tố pháp lý về nguồn gốc tài sản hay các vấn đề về quy hoạch giải tỏa, có sử dụng đúng mục đích không Một số các yếu tố khác cũng quyết định không nhỏ đến giá trị hay khả năng thanh khoản của tài sản như các yếu tố về tâm linh, phong thuỷ, hay các rủi ro về thiên tai, thay đổi chính sách giải tỏa đền bù của Nhà nước thì các định giá viên không có đủ thời gian và điều kiện để tìm hiểu một cách tường tận Đây chính là lý do tại sao mức giá ước lượng mà Ngân hàng đưa ra thường thấp hơn mức giá chuyển nhượng thực tế tại thời điểm hiện tại, mức giá có thể là chưa phù hợp và không làm khách hàng hài lòng nhưng đó là ách mà Ngân hàng đảm bảo để giảm rủi ro xuống mức thấp nhất.

Một số giải pháp nhằm sử dụng hiệu quả các phương pháp định giá bất động sản thế chấp trong NHNo&PTNT chi nhánh Láng Hạ

Quan điểm phương phướng của Ngân hàng Nông nghiệp và Phát triển Nông thôn

1 Nguyên tắc của hoạt động tín dụng ngân hàng

Nguyên tắc thứ nhất: Cho vay phải theo phương hướng mục tiêu, kế hoạch sản xuất kinh doanh của người vay vốn phù hợp với kế hoạch sản xuất phát triển kinh tế xã hội của Nhà nước và phải có hiệu quả (phương án sản xuất kinh doanh khả thi)

Nguyên tắc thứ hai: Cho vay có giá trị tương đương làm bảo đảm Nguyên tắc này đặt ra theo yêu cầu tất yếu khách quan của quy luật lưu thông tiền tệ, đòi hỏi các ngân hàng khi cấp tín dụng phải dựa trên cơ sở tài sản thế chấp hợp pháp và có các vật tư có giá trị tương đương Các giá trị tương đương làm bảo đảm có thể là tài sản cố định, vật tư hang hoá trong kho hay đang trên đường vận chuyển, các giấy tờ có giá, các quyền về tài sản

Nguyên tắc thứ ba: Cho vay có hoàn trả vốn và lãi sau một thời gian nhất định Đây là nguyên tắc thể hiện tính đặc trưng của tín dụng ngân hàng, đòi hỏi các khoản tiền ngân hàng cho vay sau khi đã sử dụng vào mục đích của người vay phải được hoàn trả cho ngân hàng theo đúng thời hạn đã thoả thuận trong hợp đồng tín dụng cả vốn và lãi vay.

2 Quan điểm phương phướng về định giá bất động sản thế chấp

Trong bối cảnh nền kinh tế mở, ngày càng nhiều các ngân hàng thành lập và phát triển, nắm bắt tình hình nên Ngân hàng Nông nghiệp và Phát triển nông thôn Việt Nam cũng có định hướng cho phát triển tín dụng nói chung và phát triển hoạt động định giá nói riêng:

- Ngoài việc thực hiện công tác định giá theo các quy định của Nhà nước,Ngân hàng Nông nghiệp và phát triển nông thôn cũng hoàn thiện hơn những quy định, văn bản nghiệp vụ liên quan đến thẩm định tài sản bảo đảm riêng của mình trên nền tảng của các văn bản pháp quy nhằm mở rộng tín dụng đặc biệt nâng cao chất lượng tín dụng thẩm định Thực hiện việc thẩm định bất động sản nói chung và các dự án bất động sản nói chung một cách nhanh nhạy, chính xác để đáp ứng kịp thời nhiệm vụ kinh doanh của ngân hàng và nhu cầu vốn của xã hội

- Không cho vay đối với các đơn vị kinh doanh kém hiệu quả, không chấp nhận thế chấp đối với các bất động sản không hợp lệ (thiếu các giấy tờ pháp lý liên quan đến bất động sản), bất động sản nằm trong khu vực quy hoạch.

- Thường xuyên tập huấn nâng cao trình độ nghiệp vụ của đội ngũ cán bộ tín dụng không chỉ về tín dụng mà còn phải thành thạo công tác định giá tài sản bảo đảm đặc biệt là định giá bất động sản thế chấp vì lượng tài sản bảo đảm vay vốn của ngân hàng chủ yếu là bất động sản, tài sản có giá trị lớn nhất của cá nhân, tổ chức có thể đem thế chấp cũng chính là bất động sản Đồng thời cần làm tốt công tác kiểm tra, giám sát hoạt động định giá bất động sản thế chấp.

- Ngân hàng tích cực tiếp cận với các tổ chức định giá khác có chuyên môn sâu hơn để vừa hợp tác lại vừa học hỏi thêm kinh nghiệm định giá của họ.

- Nhạy bén với thị trường, nắm bắt được sự biến động nhanh chóng của thị trường đặc biệt là thị trường bất động sản, luôn cập nhập thông tin để tiến hành định giá chính xác nhất.

- Xây dựng quy trình tiến hành công tác định giá hoàn chỉnh, phát triển hệ thống công nghệ hỗ trợ tín dụng.

Một số giải pháp, kiến nghị nhằm nâng cao hiệu quả các phương pháp định giá bất động sản thế chấp trong Ngân hàng Nông nghiệp và Phát triển Nông thôn chi nhánh Láng Hạ

và Phát triển Nông thôn chi nhánh Láng Hạ

1 Giải pháp từ phía Ngân hàng

1.1 Tăng cường sự kết hợp giữa bộ phận tín dụng và bộ phận thẩm định

Bộ phận tín dụng và bộ phận thẩm định là hai bộ phận có vai trò quan trọng của Ngân hàng Nông nghiệp và Phát triển Nông thôn Hoạt động của hai bộ phận này đảm bảo cho hoạt động tín dụng của ngân hàng được diễn ra thường xuyên, rút ngắn thời gian giải ngân cho khách hàng có nhu cầu vay vốn Khi khách hàng có nhu cầu vay vốn đến làm thủ tục vay vốn tại ngân hàng thì bộ phận tín dụng có nhiệm vụ thẩm tra hồ sơ vay vốn Các cán bộ của bộ phận tín dụng có trách nhiệm thu thập và yêu cầu khách hàng vay phải cung cấp đầy đủ các thông tin liên quan theo quy định của bộ phận thẩm định Mọi khoản vay của khách hàng tại ngân hàng đều cần có tài sản thế chấp nhằm tránh rủi ro trong hoạt động tín dụng của ngân hàng Khi khách hàng không có khả năng trả nợ, ngân hàng buộc phải tiến hành xử lý bất động sản thế chấp để thu hồi nợ Vì vậy, phía ngân hàng luôn yêu cầu khách hàng phải nộp toàn bộ hồ sơ gốc có liên quan đến bất động sản thế chấp Tuy nhiên, một số khách hàng đã sử dụng giấy tờ giả mạo để thế chấp, hoặc đem thế chấp bất động sản tại nhiều ngân hàng, và chỉ đến khi ngân hàng phải xiết nợ thì mới phát hiện ra những sai xót này Chính vì vậy, để đảm bảo an toàn cho các khoản tín dụng, các cán bộ tín dụng cần phải tiến hành kiểm tra chặt chẽ hồ sơ pháp lý của bất động sản thế chấp của các khách hàng vay thông qua các cơ quan Nhà nước có thẩm quyền như: UBND phường, Sở địa chính… để xác nhận tính hợp pháp của các giấy tờ thế chấp mà khách hàng giao nộp Bên cạnh đó, các cán bộ của bộ phận thẩm định cũng cần kiểm tra ngay hồ sơ sau khi tiếp nhận để kịp thời phát hiện những sai xót, tài liệu còn thiếu để cho bộ phận tín dụng bổ sung một cách nhanh chóng nhằm giảm bớt thời gian tiếp nhận và xác lập hồ sơ định giá.

 Việc giảm bớt rủi ro pháp lý của bất động sản thế chấp phần nào đó làm giảm áp lực rủi ro kinh tế, đồng thời các cán bộ tín dụng tập trung hơn, có điều kiện hơn áp dụng đúng đắn các phương pháp định giá bất động sản thế chấp.

1.2 Giải pháp về việc sử dụng các phương pháp định giá bất động sản

* Tuân thủ quy trình định giá theo quy định của Agribank

Các cán bộ thẩm định cần tuân thủ đầy đủ các bước của quy trình định giá mà Agribank đã quy định cho toàn bộ hệ thống, không được tự ý cắt bỏ một quá trình nào hay một công đoạn định giá nào Đây là giải pháp quan trọng trong việc nâng cao tính chuyên nghiệp cũng như tính chính xác của các kết quả định giá.

* Nâng cao tính chính xác, hợp lý của các thông tin được sử dụng trong quá trình định giá

Quy trình định giá yêu cầu các cán bộ tín dụng phải thu thập các thông tin liên quan đến bất động sản thế chấp mà không được hoàn toàn dựa vào các thông tin, tài liệu mà khách hàng cung cấp Các các cán bộ tín dụng cần điều tra, xác minh, làm rõ tính hợp lý của các thông tin, tránh trường hợp đưa vào sử dụng các thông tin thiếu chính xác hoặc chịu ảnh hưởng nhiều của ý kiến khách hàng Để tăng tính chính xác của các kết quả định giá, cán bộ tín dụng cần điều tra nghiên cứu kỹ các thông tin thị trường, sau đó phân tích và xử lý các thông tin thu thập được thật cẩn thận, tỷ mỷ Công việc này đòi hỏi các cán bộ tín dụng phải có kỹ năng, trình độ và kinh nghiệm về công tác định giá bất động sản để từ đó có thể đưa ra được mức giá hợp lý, sát với giá trị thực của bất động sản trên thị trường.

Các thông tin để so sánh bất động sản cần phải thu thập từ 3 bất động sản trở lên, cán bộ tín dụng cần đầu tư thời gian thu thập các bất động sản đã được bán trên thị trường, còn thông tin của các bất động sản đang rao bán chỉ dùng để tham khảo.

Việc định giá bất động sản theo phương pháp so sánh trực tiếp nên lấy những thông tin chính xác như lấy các giao dịch ở các trung tâm địa ốc của các ngân hàng thương mại, ở các trung tâm giao dịch bất động sản của cơ quan có thẩm quyền và bắt buộc đến tận có bất động sản chứng có để xem xét đánh giá

* Quy định cách xác định giá trị nhà và công trình gắn liền với đất

Trong giá trị của bất động sản thế chấp, giá trị của nhà thường chiếm một tỷ lệ rất nhỏ so với giá trị của quyền sử dụng đất Tuy vậy, không phải vì thế mà các cán đánh giá hời hợt, coi nhẹ giá trị của nhà, cũng như các tài sản khác gắn liền với đất Không như đất, giá trị của nhà và các công trình trên đất luôn bị hao mòn và giảm dần theo thời gian Vì vậy, khi định giá các cán bộ tín dụng cũng cần quan tâm đến vấn đề này Cụ thể hơn, phần công trình, tùy từng loại bất động sản, nhưng nhìn chung lấy phương pháp chi phí làm chủ đạo, cò giá trị quyền sử dụng đất lấy phương pháp so sánh làm chủ đạo.

* Kết hợp các phương pháp định giá và sử dụng phương pháp thu nhập trong định giá bất động sản thế chấp

Trong phương pháp so sánh, đòi hỏi Chi nhánh nghiên cứu và có thể đưa ra một tỷ lệ điều chỉnh từ bất động sản so sánh về bất động sản mục tiêu một cách thống nhất toàn Chi nhánh, nhằm hạn chế tính chủ quan của từng cán bộ định giá; đồng thời cũng dễ quản lý hơn, tránh được sự thông đồng giữa các cán bộ thẩm định và khách hàng Việc đưa ra những tỉ lệ điều chỉnh như vậy thì có thể mang tính chủ quan của toàn Chi nhánh , nhưng bù lại có thể tránh được hiện tượng có đa dạng phong phú về khả năng giá trị bất động sản ước tính ở trong cùng khu ở trong cùng một hoạt động tín dụng Chi nhánh Để đưa ra những tỉ lệ điều chỉnh hợp lý thì lại đòi hỏi các cán bộ lãnh đạo của Chi nhánh phải thực sự có kiến thức uyên thâm về đa dạng các lĩnh vực ngành nghề, xã hội như: văn hoá xã hội của từng vùng, phong thuỷ, xây dựng, am hiểu thị trường, pháp luật và cũng đòi hỏi có kiến thức sâu về lĩnh vực định giá.

Ngoài ra chúng ta định giá một số bất động sản như khách sạn, trung tâm thương mại dịch vụ, hay tài sản hình thành từ vốn vay mà được sử dụng vào hoạt động mang lại lợi nhuận thì nên thực hiện phương pháp thu nhập Ví dụ bất động sản là trung tâm thương mại đang hoạt động thì nên định giá dòng thu nhập, dự báo các dòng thu nhập của trung tâm thương mại mang lại nhưng mà trong đó loại trừ giá trị tài sản vô hình như danh tiếng, nhưng không được loại bỏ yếu tố vô hình mà bất động sản mang lại, tính tỷ lệ phủ chỗ trống theo tỷ lệ trung bình của ngành Vì như vậy đến khi phát mãi vẫn có khả năng bán được cho các nhà đầu tư Hiện nay, trên toàn hệ thống Ngân hàng Nông nghiệp và Phát triển Nông thôn phương pháp định giá được sử dụng phổ biến là phương pháp so sánh trực tiếp và phương pháp chi phí Đây là một hạn chế khi chỉ sử dụng hai phương pháp khi định giá các bất động sản tạo thu nhập Bởi lượng thông tin so sánh là không nhiều, hơn thế nữa, định giá theo phương pháp chi phí chỉ căn cứ vào các quyết toán công trình thì độ chính xác không cao do có thể bị thổi phồng hoặc do những biến động của thị trường mà mức giá đưa ra là không phù hợp, không sát với giá thị trường tại thời điểm hiện tại Vì vậy, trong quá trình định giá các cán bộ tín dụng nên kết hợp các phương pháp định giá lại với nhau.

1.3 Giải pháp về nhân sự

* Nâng cao trình độ cho các chuyên viên định giá Đa số các nhân viên định giá hiện nay là từ các chuyên ngành khác chuyển sang, kinh nghiệm và các kiến thức về định giá bất động sản còn hạn chế Do vậy, ngân hàng cần cử các cán bộ, cán bộ tín dụng tham gia các khóa học, các khóa đào tạo ngắn hạn về nghiệp vụ định giá nhằm nâng cao trình độ cho các cán bộ tín dụng. Ngoài ra, các cán bộ cũng như cán bộ tín dụng cần học hỏi kinh nghiệm, cách thức tiến hành định giá của các tổ chức, các công ty khác đặc biệt là các công ty, tổ chức nước ngoài có uy tín hoặc các tổ chức, cơ quan chuyên nghiên cứu về định giá bất động sản để nâng cao hiệu quả của quy trình định giá bất động sản.

* Sử dụng các hình thức khen thưởng, kỷ luật hợp lý, kịp thời nhằm tạo ra động lực trong công tác cho các cán bộ và cán bộ tín dụng

Ngân hàng cần có các chính sách khen thưởng các cán bộ và cán bộ tín dụng có thành tích trong công tác định giá thế chấp để khuyến khích lòng hăng say công việc của các cán bộ trong ngân hàng Hơn nữa, ngân hàng cũng cần có các chế tài xử lý các vi phạm của cán bộ, cán bộ tín dụng khi có vi phạm trong định giá bất động sản thế chấp.

1.4 Xây dựng cơ sở dữ liệu nhằm cung cấp thông tin cho các cuộc định giá bất động sản Đây là giải pháp cần thực hiện trên toàn hệ thống Ngân hàng Nông nghiệp và Phát triển Nông thôn Trong cơ chế thị trường, những thông tin về bất động sản luôn thay đổi, biến động Vì vậy, để có thể áp dụng tốt các phương pháp, định giá chính xác giá trị của bất động sản thế chấp thì ta phải lưu trữ và phân tích các thông tin từ thị trường, từ đó chọn lọc ra được các thông tin cần thiết phục vụ cho công tác định giá Dựa vào hệ thống thông tin này, cán bộ tín dụng có thể phân tích tình hình thị trường, đưa ra các dự báo về giá của bất động sản trong tương lai, đồng thời có thể tra cứu, lấy được các thông tin nhanh, chính xác và có căn cứ hơn là việc tìm kiếm trên internet như hiện nay.

2 Kiến nghị về phía Nhà nước

2.1 Kiến nghị về quản lý Đất đai và nhà ở là nhu cầu thiết yếu của xã hội, là một trong những yếu tố quan trọng hàng đầu cấu thành nên bất động sản Trong những năm qua, nền kinh tế nước ta đã có những bước phát triển mạnh mẽ Thị trường bất động sản nước ta hiện nay đang trong giai đoạn hình thành và phát triển Tuy nhiên, thị trường vẫn còn có nhiều yếu tố mang tính tự phát và chưa có định hướng Vì vậy, Nhà nước có vai trò rất quan trọng trong việc quản lý, định hướng phát triển thị trường bất động sản và đặc biệt là hoạt động định giá bất động sản Nhà nước đã thông qua việc xây dựng các cơ chế, chính sách, hoàn thiện các quy phạm pháp luật nhằm khuyến khích, thúc đẩy và quản lý sự phát triển và hoạt động của hệ thống tài chính Hoàn thiện hệ thống đăng ký thống kê đất đai và cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất Đây là một việc làm quan trọng nhằm tạo điều kiện cho việc quản lý đất đai dễ dàng và chặt chẽ Giải pháp này còn tác động mạnh mẽ tới hoạt động của thị trường bất động sản và sự phát triển của thị trường quyền sử dụng đất, làm giảm bớt số lượng các cuộc tranh chấp đất đai đang diễn ra rất phổ biến và làm tăng thêm chất lượng các cuộc giao dịch Khi thị trường bất động sản phát triển sẽ làm cho việc phát mại tài sản thế chấp được dễ dàng hơn, từ đó ngân hàng có nhiều sẽ có nhiều chính sách thay đổi xem đúng giá trị của bất động sản thế chấp.

2.2 Kiến nghị về chính sách pháp lý

Thứ nhất, chính sách về giá đất: Sửa đổi, bổ sung và hoàn chỉnh khung giá đất do Nhà nước ban hành sao cho giá đất theo qui định Nhà nước và giá thị trường gần với nhau hơn, không quá chênh lệch, tạo điều kiện thuận lợi trong việc làm căn cứ định giá bất động sản thế chấp.