Nâng cao hiệu quả sử dụng các phương pháp định giá bất dộng sản thế chấp trong ngân hàng nông nghiệp và phát triển nông thôn việt nam chi nhánh láng hạ

Chuyên đề tốt nghiệp GVHD: Ths Nguyễn Thị Hải Yến Mục lục Lời mở đầu 1 Tính cấp thiết đề tài .1 Đối tượng phạm vi nghiên cứu .2 Mục tiêu nghiên cứu Phương pháp nghiên cứu .3 Kết cấu chuyên đề Lời cảm ơn Chương I Cơ sở khoa học phương pháp định giá bất động sản chấp I Thế chấp bất động sản Bất động sản Khái niệm, đặc điểm chấp bất động sản 2.1 Khái niệm chấp bất động sản 2.2 Đặc điểm chấp bất động sản .7 Điều kiện chấp bất động sản Các qui định chấp bất động sản Các hình thức chấp bất động sản 12 5.1 Thế chấp pháp lý chấp công 12 5.2 Thế chấp thứ chấp thứ hai 13 5.3 Thế chấp trực tiếp chấp gián tiếp 13 5.4 Thế chấp toàn phần bất động sản .13 II Định giá bất động sản chấp 14 Khái quát chung định giá bất động sản 14 1.1 Khái niệm định giá bất động sản 14 1.2 Căn nguyên tắc định giá bất động sản 15 1.2.1 Căn định giá bất động sản .15 1.2.1.1 Căn vào bất động sản 15 1.2.1.2 Căn vào yếu tố thị trường 16 1.2.1.3 Căn vào qui định pháp lý .17 1.2.2 Nguyên tắc định giá .18 1.2.2.1 Nguyên tắc sử dụng cao nhất, tốt 18 SV: Đoàn Văn Vũ Lớp: QTKD Bất động sản 50A Chuyên đề tốt nghiệp GVHD: Ths Nguyễn Thị Hải Yến 1.2.2.2 Nguyên tắc cung - cầu 19 1.2.2.3 Nguyên tắc thay 19 1.2.2.4 Nguyên tắc đóng góp 19 1.2.2.5 Nguyên tắc cân 19 1.2.2.6 Nguyên tắc thay đổi 19 1.2.2.7 Nguyên tắc phù hợp 20 1.2.2.8 Nguyên tắc cạnh tranh 20 1.2.2.9 Nguyên tắc dự báo 20 1.2.2.10 Nguyên tắc ngoại ứng .20 1.3 Các phương pháp định giá 21 Định giá bất động sản chấp 21 2.1 Khái niệm cần thiết định giá bất động sản chấp 21 2.1.1 Khái niệm định giá bất động sản chấp 21 2.1.2 Sự cần thiết định giá bất động sản chấp 21 2.2 Các phương pháp định giá bất động sản chấp 22 2.2.1 Sử dụng phương pháp so sánh định giá bất động sản chấp 22 2.2.1.1 Khái niệm sở phương pháp so sánh 22 2.2.1.2 Yêu cầu phương pháp so sánh 22 2.2.1.3 Các bước áp dụng phương pháp so sánh định giá bất động sản chấp 23 2.2.1.4 Ưu nhược điểm phương pháp so sánh 27 2.2.2 Sử dụng phương pháp chi phí (phương pháp giá thành, phương pháp thầu khoán) định giá bất động sản chấp 28 2.2.2.1 Khái niệm sở phương pháp chi phí 28 2.2.2.2 Yêu cầu phương pháp chi phí .29 2.2.2.3 Chi phí thay thế, chi phí tái tạo, hao mịn, giảm giá cơng trình 29 2.2.2.4 Các bước áp dụng phương pháp chi phí định giá bất động sản chấp 30 2.2.2.5 Ưu nhược điểm phương pháp chi phí 35 2.2.3 Sử dụng phương pháp vốn hóa (phương pháp đầu tư, phương pháp thu nhập) định giá bất động sản chấp .36 2.2.3.1 Khái niệm sở phương pháp vốn hóa 36 2.2.3.2 Yêu cầu phương pháp vốn hóa 36 SV: Đoàn Văn Vũ Lớp: QTKD Bất động sản 50A Chuyên đề tốt nghiệp GVHD: Ths Nguyễn Thị Hải Yến 2.2.3.3 Các bước áp dụng phương pháp vốn hóa định giá bất động sản chấp 37 2.2.3.4 Ưu nhược điểm phương pháp vốn hóa .40 2.3 Các nhân tố ảnh hưởng đến việc sử dụng hiệu phương pháp định giá bất động sản chấp 41 2.3.1 Các nhân tố thuộc môi trường vĩ mô 41 2.3.1.1 Mơi trường trị pháp luật 41 2.3.1.2 Môi trường kinh tế 42 2.3.1.3 Môi trường công nghệ 45 2.3.1.4 Môi trường xã hội .45 2.3.1.5 Môi trường quốc tế 46 2.3.2 Các nhân tố thuộc môi trường ngành 50 2.3.2.1 Yếu tố khách hàng 50 2.3.2.2 Yếu tố đội ngũ dịnh giá 50 2.3.2.3 Các sách ngân hàng 50 Chương II Thực trạng việc sử dụng phương pháp định giá bất động sản chấp Ngân hàng Nông nghiệp Phát triển Nông thôn chi nhánh Láng Hạ 52 I Khái quát Ngân hàng Nông nghiệp Phát triển Nông thôn chi nhánh Láng Hạ 52 Lịch sử hình thành phát triển .52 Cơ cấu tổ chức 52 Hoạt động kinh doanh chi nhánh qua số năm .54 3.1 Tình hình huy động vốn 54 3.2 Tình hình sử dụng vốn 55 3.3 Kết hoạt động kinh doanh chi nhánh 55 II Thực trạng việc sử dụng phương pháp định giá bất động sản chấp Ngân hàng Nông nghiệp Phát triển Nông thôn chi nhánh Láng Hạ 56 Bộ phận có chức nhiệm vụ định giá bất động sản chấp .56 Tình hình chấp bất động sản chấp Ngân hàng Nông nghiệp Phát triển Nông Thôn chi nhánh Láng Hạ .58 Tình hình định giá bất động sản chấp chi nhánh Láng Hạ 59 3.1 Nội dung định giá bất động sản chấp 59 3.2 Thẩm định tiêu chuẩn bất động sản trước chấp 61 SV: Đoàn Văn Vũ Lớp: QTKD Bất động sản 50A Chuyên đề tốt nghiệp GVHD: Ths Nguyễn Thị Hải Yến 3.2.1 Thẩm dịnh tiêu chuẩn đối tượng vay vốn 61 3.2.2 Thẩm định bất động sản chấp vay vốn 62 3.3 Phương pháp định giá bất động sản chi nhánh ngân hàng Ngân hàng Nông nghiệp Phát triển Nông Thôn chi nhánh Láng Hạ .65 3.3.1 Đối với giá trị quyền sử dụng đất 65 3.3.2 Đối với giá trị nhà đất 67 III Đánh giá việc sử dụng phương pháp định giá bất động sản chấp Ngân hàng Nông nghiệp Phát triển Nông thôn chi nhánh Láng Hạ 68 Những kết đạt .68 Những mặt tồn nguyên nhân .69 Chương III Một số giải pháp nhằm sử dụng hiệu phương pháp định giá bất động sản chấp NHNo&PTNT chi nhánh Láng Hạ .74 I Quan điểm phương phướng Ngân hàng Nông nghiệp Phát triển Nông thôn chi nhánh Láng Hạ định giá bất động sản chấp 74 Nguyên tắc hoạt động tín dụng ngân hàng 74 Quan điểm phương phướng định giá bất động sản chấp 74 II Một số giải pháp, kiến nghị nhằm nâng cao hiệu phương pháp định giá bất động sản chấp Ngân hàng Nông nghiệp Phát triển Nông thôn chi nhánh Láng Hạ 75 Giải pháp từ phía Ngân hàng .75 1.1 Tăng cường kết hợp phận tín dụng phận thẩm định .75 1.2 Giải pháp việc sử dụng phương pháp định giá bất động sản 76 1.3 Giải pháp nhân 78 1.4 Xây dựng sở liệu nhằm cung cấp thông tin cho định giá bất động sản 79 Kiến nghị phía Nhà nước 79 2.1 Kiến nghị quản lý .79 2.2 Kiến nghị sách pháp lý .79 2.3 Kiến nghị xây dựng quy trình định giá bất động sản chấp chuẩn quốc gia 80 Kết luận 81 Danh mục tài liệu tham khảo 82 SV: Đoàn Văn Vũ Lớp: QTKD Bất động sản 50A Chuyên đề tốt nghiệp GVHD: Ths Nguyễn Thị Hải Yến Lời mở đầu *** Tính cấp thiết đề tài Giá trị khái niệm trừu tượng, ý nghĩa vật phương diện phù hợp với nhu cầu người, lẽ đo lường giá trị xác việc khó khăn Khoa học giáo dục phát triển, việc sử dụng thước đo chung, nguyên tắc, bước cụ thể giá trị định lượng cách tương đối xác nhiều người chấp nhận Định giá bất động sản chấp sản phẩm khoa học định giá Nghiệp vụ định giá bất động sản chấp khâu quan trọng, để ngân hàng định số tiền cho vay khách hàng chấp, hạn chế rủi ro Việc cho phép chấp quyền sử dụng đất tài sản gắn liền với đất đai điều kiện kinh tế thị trường có ý nghĩa quan trọng việc khai thác tiềm đất đai – nguồn lực quan trọng kinh tế quốc dân Ngân hàng Nông nghiệp Phát triển Nông thôn Việt Nam (tên giao dịch quốc tế Vietnam Bank of Agriculture and Rural Development, viết tắt AGRIBANK) ngân hàng thương mại lớn Việt Nam tính theo tổng khối lượng tài sản, thuộc loại doanh nghiệp nhà nước hạng đặc biệt Tuy nhiên việc định giá tài sản chấp bất động sản ngân hàng nhiều hạn chế Bất động sản tài sản có giá trị lớn, khoản cho vay ngân hàng tương xứng lớn Định giá sai giá trị bất động sản chấp xảy hai tình huống, (i) giá trị định giá thấp giá trị thực, người chấp có hai lựa chọn, chịu thiệt thịi để có khoản vay, sử dụng ngân hàng khác, ngân hàng giảm uy tín, giảm lợi nhuận ngân hàng cạnh tranh; (ii) hai giá trị định giá cao giá trị thực, ngân hàng khoản tiền cao vay, ngân hàng làm giảm lượng tiền đưa vào kinh doanh, đồng thời ngân hàng phải đối mặt với rủi ro cao Khi giá trị tài sản chấp cao giá trị thực làm cho xác suất không trả nợ người vay cao hơn, tình xảy ra, lúc tay ngân hàng có tài sản chấp mà giá trị thực thấp với giá trị định giá (ở không xét yếu tố tăng giá trị bất động sản), mặt khác việc giải liên quan đến SV: Đoàn Văn Vũ Lớp: QTKD Bất động sản 50A Chuyên đề tốt nghiệp GVHD: Ths Nguyễn Thị Hải Yến chấp cần có thời gian liên quan đến lượng tiền lớn không đưa vào kinh doanh, ảnh hưởng đến lợi nhuận ngân hàng Để đạt mục tiêu tiếp tục giữ vững vị trí ngân hàng thương mại hàng đầu Việt Nam, trụ cột đầu tư vốn cho kinh tế đất nước, chủ đạo, chủ lực thị trường tài chính; tiên tiến khu vực có uy tín cao trường quốc tế, Ngân hàng Nơng nghiệp Phát triển Nông thôn cần phát triển nhiều sản phẩm dịch vụ có chất lượng nhằm đáp ứng tốt nhu cầu khách hàng, số sản phẩm việc cho vay chấp bất động sản Đất nước thời kỳ đổi mới, đẩy mạnh phát triển kinh tế thị trường động nỗ lực không ngừng để hội nhập kinh tế toàn cầu Thực tế nhu cầu định giá bất động sản chuyên nghiệp ngày thiết yếu với phát triển Ngân hàng Nông nghiệp Phát triển Nơng thơn nói riêng, kinh tế Việt Nam nói chung Trong q trình thực tập Ngân hàng Nông nghiệp Phát triển Nông thôn Việt Nam chi nhánh Láng Hạ, quan tâm vấn đề nhiều hạn chế nay, em xin chọn đề tài: “Nâng cao hiệu sử dụng phương pháp định giá bất dộng sản chấp Ngân hàng Nông nghiệp Phát triển Nông thôn Việt Nam chi nhánh Láng Hạ” làm chuyên đề tốt nghiệp Đối tượng phạm vi nghiên cứu  Đối tượng nghiên cứu: Các phương pháp định giá bất động sản chấp áp dụng Ngân hàng Nông nghiệp Phát triển Nông thôn Việt Nam chi nhánh Láng Hạ  Phạm vi nghiên cứu: Ngân hàng Nông nghiệp Phát triển Nông thôn Việt Nam chi nhánh Láng Hạ Bài chuyên đề tốt nghiệp bắt đầu tiến hành vào tháng năm 2012 Mục tiêu nghiên cứu Qua đánh giá thực trạng công tác định giá bất động sản chấp sở thực tập, dựa sở khoa học phương pháp định giá bất động sản chấp, chuyên tốt nghiệp mong muốn đưa giải pháp, kiến nghị nhằm nâng cao hiệu sử dụng phương pháp định giá bất dộng sản chấp Ngân hàng Nông nghiệp Phát triển Nông thôn Việt Nam chi nhánh Láng Hạ SV: Đoàn Văn Vũ Lớp: QTKD Bất động sản 50A Chuyên đề tốt nghiệp GVHD: Ths Nguyễn Thị Hải Yến Phương pháp nghiên cứu Trong trình thực chuyên đề tốt nghiệp, phương pháp nghiên cứu sau sử dụng: - Phương pháp thu thập phân tích tài liệu: Tập hợp phân tích tài liệu sở thực tập, số văn luật nhà nước hành có liên quan, tìm hiểu số cơng trình nghiên cứu lĩnh vực - Phương pháp so sánh: So sánh lý thuyết học thực tế thấy giống khác Tìm nguyên nhân cho khác - Phương pháp tổng hợp: Sau phân tích liệu thơng tin cần phải tổng hợp theo dàn ý chung để hoàn thiện viết - Phương pháp vấn sâu, thảo luận nhóm nhằm thu thông tin trực tiếp, quan điểm thái độ đối tượng vấn Kết cấu chuyên đề Ngoài lời mở đầu, kết luận danh mục tài liệu tham khảo, phụ lục, chuyên đề tốt nghiệp kết cấu thành chương: Chương I Cơ sở khoa học phương pháp định giá bất động sản chấp Chương II Thực trạng việc sử dụng phương pháp định giá bất động sản chấp NHNo&PTNT chi nhánh Láng Hạ Chương III Một số giải pháp, kiến nghị nhằm nâng cao hiệu phương pháp định giá bất động sản chấp NHNo&PTNT chi nhánh Láng Hạ Lời cảm ơn Trước hết em xin chân thành cảm ơn cô giáo Th.s Nguyễn Thị Hải Yến tận tình hướng dẫn em nghiên cứu hoàn thiện chuyên đề tốt nghiệp Cảm ơn Bùi Tuyết Trinh giám đốc tín dụng người hướng dẫn trực tiếp sở thực tập chú, anh chị phòng giao dịch số – Khuất Duy Tiến thuộc Ngân hàng Nông nghiệp Phát triển Nông thôn Việt Nam chi nhánh Láng Hạ SV: Đoàn Văn Vũ Lớp: QTKD Bất động sản 50A Chuyên đề tốt nghiệp GVHD: Ths Nguyễn Thị Hải Yến Chương I Cơ sở khoa học phương pháp định giá bất động sản chấp I Thế chấp bất động sản Bất động sản Tài sản cải vật chất dùng vào mục đích sản xuất tiêu dùng Tài sản bao gồm vật có thực, tiền, giấy tờ giá trị quyền tài sản Tài sản phân loại cách chung bao gồm động sản bất động sản Bất động sản tài sản bao gồm: Đất đai; Nhà, công trình xây dựng gắn liền với đất đai, kể tài sản gắn liền với nhà, cơng trình xây dựng đó; Các tài sản khác gắn liền với đât đai; Các tài sản khác pháp luật quy định.1 Phân tích khái niệm ta thấy bất động sản tài sản: Là tài sản di dời - Tài sản vật chất, hữu hình; có ích - Xác định chủ quyền (quốc gia, cá nhân), điều tạo quyền bất động sản, bất động sản phải gắn với quyền trở thành bất động sản thực - Bất động sản có khả đo lường giá trị, việc xác định giá trị dựa tiêu chí cụ thể - Tồn lâu dài, tuổi thọ bao gồm tuổi thọ kinh tế tuổi thọ vật lý - Các yếu tố gắn liền với đất đai cơng trình tách rời làm thay đổi tính chất cơng dụng Là tài sản luật định Khái niệm, đặc điểm chấp bất động sản 2.1 Khái niệm chấp bất động sản Theo luật dân 2005, có biện pháp bảo đảm thực nghĩa vụ dân là: cầm cố tài sản, chấp tài sản, đặt cọc, ký cược, ký quỹ, bảo lãnh, tín chấp Đặt cọc: Xét phương diện lý luận, đặt cọc chủ yếu hiểu biện pháp đảm bảo cho việc ký kết hợp đồng, sau hợp đồng ký kết, khoản đặt cọc trả lại trừ vào nghĩa vụ toán bên đặt cọc Điều 174, luật dân 2005 SV: Đoàn Văn Vũ Lớp: QTKD Bất động sản 50A Chuyên đề tốt nghiệp GVHD: Ths Nguyễn Thị Hải Yến Ngược lại, hợp đồng không giao kết, bên có lỗi phải chịu khoản phạt cọc theo quy định pháp luật và/ theo thỏa thuận bên Xét phương diện thực tiễn, chất quan hệ tín dụng bảo đảm tiền vay tài sản bảo đảm phải tương đương với giá trị khoản tiền cho vay (trừ trường hợp ngoại lệ), mà biện pháp đặt cọc thông thường nhỏ nhiều so với giá trị hợp đồng (nhằm để đảm bảo việc giao kết trừ vào nghĩa vụ toán) nên lựa chọn biện pháp này, ngân hàng đưa vào rủi ro khoản tín dụng Ký cược: Là biện pháp bảo đảm cho hợp đồng thuê tài sản, theo bên thuê giao cho bên cho thuê tài sản động sản để đảm bảo cho việc trả lại tài sản thuê Tín dụng chất hợp đồng vay, hợp đồng thuê tài sản nên việc áp dụng ký cược hợp đồng vay không phù hợp Ký quỹ: Ký quỹ việc bên có nghĩa vụ gửi khoản tiền kim khí quí, đá quí giấy tờ có giá khác vào tài khoản phong tỏa ngân hàng để bảo đảm việc thực nghĩa vụ dân Các tài sản để ký quỹ, chất, tiền giấy tờ có giá trị tiền, gửi “tiền” vào tài khoản phong tỏa ngân hàng để đảm bảo cho hợp đồng “vay tiền” khác có lẽ khơng hợp với logic, khách hàng có tiền khơng có lý mang tiền ký cược để đảm bảo cho hợp đồng vay tiền khác phải chịu thêm khoản lãi Do vậy, thực tế, khách hàng không lựa chọn biện pháp bảo đảm hợp đồng tín dụng Cầm cố: Là việc bên cầm cố giao tài sản thuộc quyền sở hữu cho bên nhận cầm cố để bảo đảm thực nghĩa vụ dân 2, sau nhận chuyển giao tài sản cầm cố, bên nhận cầm cố ủy quyền cho người thứ giữ tài sản phải chịu trách nhiệm trước bên cầm cố việc thực nghĩa vụ theo quy định Điều 332 – Bộ luật Dân 2005 Cầm cố áp dụng với số khoản tín dụng có giá trị nhỏ, cịn với khoản vay lớn bên thường lựa chọn biện pháp bảo đảm chấp tài sản Thế chấp: Thế chấp tài sản việc bên chấp dùng tài sản thuộc sở hữu để bảo đảm thực nghĩa vụ dân bên nhận chấp khơng chuyển giao tài sản cho bên nhận chấp3 Điều 326 – Bộ luật Dân 2005 Điều 342 – Bộ luật Dân 2005 SV: Đoàn Văn Vũ Lớp: QTKD Bất động sản 50A Chuyên đề tốt nghiệp GVHD: Ths Nguyễn Thị Hải Yến Khi cầm cố tài sản, người cầm cố phải chuyển tài sản người nhận cầm cố quản lý sử dụng Còn chấp tài sản người chấp giữ lại tài sản chấp, dùng quyền sở hữu tài sản để đảm bảo thực nghĩa vụ Theo quy định cầm cố tài sản, người cầm cố phải chuyển tài sản người nhận cầm cố quản lý sử dụng Còn chấp tài sản người chấp giữ lại tài sản chấp, dùng quyền sở hữu tài sản để đảm bảo thực nghĩa vụ Điểm chung hai loại hình theo quy định phải lập thành văn Tuy nhiên chấp tài sản pháp luật có quy định việc chấp phải cơng chứng, chứng thực đăng ký giao dịch đảm bảo Như thấy cầm cố tài sản dùng cho giao dịch loại động sản thông thường chấp tài sản áp dụng loại tài sản có giá trị lớn bất động sản động sản có đăng ký quyền sở hữu Do đó, pháp luật có quy định việc chấp loại tài sản định việc chấp phải cơng chứng, chứng thực phải đăng ký giao dịch đảm bảo Điều 336 355 BLDS quy định “Trường hợp đến hạn thực nghĩa vụ dân mà bên có nghĩa vụ khơng thực thực nghĩa vụ khơng thoả thuận tài sản cầm cố xử lý theo phương thức bên thoả thuận bán đấu giá theo quy định pháp luật để thực nghĩa vụ Bên nhận cầm cố ưu tiên toán từ số tiền bán tài sản cầm cố” Nếu động sản thơng thường thực tế thuộc người nhận cầm cố đến hạn mà người cầm cố không thực nghĩa vụ Nhưng chấp tài sản lại khơng đơn giản, tài sản chấp có đăng ký quyền sở hữu nên người nhận chấp xác lập quyền sở hữu tài sản Người nhận chấp phải yêu cần bán đấu giá tài sản để đảm bảo nghĩa vụ dân thực Nhưng thực tế người nhận chấp phải trải qua giai đoạn khởi kiện thi hành án bán tài sản chấp Thực trạng làm cho người nhận chấp tốn nhiều thời gian chi phí, lẽ quan bán đấu giá tài sản không dám nhận bán đấu giá tài sản chưa có án định bán đấu giá quan thi hành án Điểm c, khoản 2, điều 1, Nghị định số 17/2010/NĐ-CP ngày 04/03/2010 Chính phủ bán đấu giá tài sản quy định tài sản bán đấu giá “Tài sản bảo đảm trường hợp pháp luật giao dịch bảo đảm quy định phải xử lý bán đấu SV: Đoàn Văn Vũ Lớp: QTKD Bất động sản 50A