CƠ SỞ LÝ LUẬN VỀ THẨM ĐỊNH GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN
LÍ LUẬN CƠ BẢN VỀ BẤT ĐỘNG SẢN VÀ GIÁ TRỊ BẤT ĐỘNG SẢN
1.1.1.1 Khái niệm bất động sản
- Theo Điều 107 số 91/2015/QH13 Bộ Luật Dân sự nước Cộng hòa Xã hội chủ nghĩa Việt Nam ban hành năm 2015 đã xác định khái niệm BĐS nhƣ sau:
Bất động sản bao gồm các yếu tố như đất đai, nhà và công trình xây dựng gắn liền với đất đai, cùng với tài sản khác liên quan đến đất và công trình Ngoài ra, bất động sản còn bao gồm các tài sản khác theo quy định của pháp luật.
Theo Luật cổ La Mã, bất động sản không chỉ bao gồm đất đai và tài sản dưới lòng đất, mà còn là tất cả sản phẩm do con người tạo ra trên mảnh đất đó Bất động sản bao hàm các công trình xây dựng, mùa màng, cây trồng, cũng như mọi thứ liên quan và gắn liền với đất đai, bao gồm cả các vật thể trên mặt đất và các bộ phận cấu thành lãnh thổ.
Theo Điều 130 Luật Dân sự Cộng hòa Liên bang Nga, bất động sản được định nghĩa cụ thể là “mảnh đất”, không bao gồm đất đai nói chung Luật này cũng chỉ rõ rằng các tài sản như tàu biển, máy bay và phương tiện vũ trụ cũng được xem là bất động sản, mặc dù chúng không liên quan đến đất đai.
Theo Điều 520 Luật Dân sự Pháp, mùa màng chưa gặt và trái cây chưa bứt khỏi cây được coi là bất động sản Ngược lại, khi trái cây đã được bứt khỏi cây, chúng sẽ được xem là động sản.
Theo Điều 100 của Luật Dân sự Thái Lan, bất động sản được định nghĩa là đất đai cùng với các vật gắn liền với nó, bao gồm cả quyền sở hữu liên quan đến đất đai.
Hầu hết các quốc gia đều định nghĩa bất động sản (BĐS) là đất đai và các tài sản liên quan, không thể tách rời với đất đai, được xác định bởi vị trí địa lý Để được coi là BĐS, tài sản cần đáp ứng bốn điều kiện quan trọng: phải là một yếu tố vật chất có ích cho con người.
Bất động sản (BĐS) được định nghĩa là tài sản chiếm giữ bởi cá nhân, tổ chức hoặc cộng đồng, có thể đo lường bằng giá trị nhất định, không thể di dời hoặc di dời hạn chế và tồn tại lâu dài Tuy nhiên, quan niệm về BĐS khác nhau giữa các quốc gia; một số tài sản được coi là BĐS ở quốc gia này nhưng không được công nhận ở quốc gia khác Ở Việt Nam, quy định về BĐS vẫn còn là khái niệm mở, chưa có danh mục cụ thể cho các loại tài sản này.
1.1.1.2 Đặc điểm cơ bản của BĐS
Bất động sản có tính cố định về vị trí, vì nó gắn liền với đất đai tại một địa điểm cụ thể, không thể di dời và bị giới hạn về diện tích Điều này ảnh hưởng lớn đến thị trường và hoạt động kinh doanh bất động sản, khi cần xem xét khoảng cách của bất động sản đến các trung tâm kinh tế, chính trị và văn hóa – xã hội, cũng như khả năng tiếp cận Sự thay đổi của những yếu tố này có thể làm biến động tính cố định về vị trí, do đó, cần dự đoán trước các thay đổi khi đầu tư và định giá bất động sản.
Thứ hai, tính lâu bền của bất động sản
Đất đai, một nguồn tài nguyên thiên nhiên quý giá, được coi là không thể bị huỷ hoại trừ khi có thiên tai hoặc các hiện tượng như xói lở, vùi lấp Nó bao gồm cả đất và các công trình xây dựng trên đó Do đó, tính bền lâu của bất động sản (BĐS) phụ thuộc vào tuổi thọ của các vật kiến trúc và công trình xây dựng.
Tuổi thọ của bất động sản (BĐS) bao gồm hai loại: tuổi thọ vật lý và tuổi thọ kinh tế Khi định giá BĐS, cần xem xét cả hai yếu tố này, và tuổi thọ nào ngắn hơn sẽ quyết định sự tồn tại của BĐS Trước khi đầu tư, việc thiết kế cần tính toán và dự báo tất cả các công năng, cũng như dự tính trước các nhu cầu phát sinh để tránh lãng phí trong đầu tư.
Tính khác biệt của bất động sản xuất phát từ sự khan hiếm và giới hạn của diện tích đất đai tại từng khu vực, địa phương Bất động sản là tài sản có quy mô quỹ đất hữu hạn, điều này làm cho mỗi loại hình bất động sản trở nên độc đáo và có giá trị riêng.
Nhu cầu về bất động sản (BĐS) luôn vượt quá cung do sự hạn chế về vị trí và diện tích đất đai Các khu vực dành cho đầu tư phát triển xây dựng có giới hạn, khiến cho không gian bề mặt của các công trình BĐS không thể mở rộng mãi Điều này dẫn đến tình trạng đầu cơ trong thị trường BĐS, khi mà cung không đủ đáp ứng nhu cầu ngày càng tăng.
Thứ tư, tính cá biệt và đặc biệt của BĐS
Mỗi bất động sản (BĐS) là một tài sản độc nhất, với các yếu tố riêng biệt không giống bất kỳ BĐS nào khác Sự khác biệt này chủ yếu xuất phát từ vị trí của lô đất, cảnh quan và các yếu tố ngoại cảnh Do đó, trong đầu tư phát triển, cần chú trọng khai thác tính dị biệt để gia tăng giá trị BĐS, đồng thời đáp ứng nhu cầu về tính độc đáo của người tiêu dùng.
Thứ năm, BĐS mang nặng yếu tố tập quán, thị hiếu và tâm lý xã hội
Hàng hóa bất động sản (BĐS) có những đặc điểm nổi bật, đặc biệt là nhu cầu về BĐS ở mỗi khu vực, quốc gia và dân tộc Nhu cầu này chịu ảnh hưởng mạnh mẽ từ các yếu tố như tập quán, thị hiếu, tâm lý xã hội, cũng như các yếu tố tín ngưỡng, tôn giáo và tâm linh của cư dân địa phương.
Thứ sáu, hàng hóa BĐS chịu ảnh hưởng lẫn nhau
Giữa các hàng hóa BĐS có sự tác động và ảnh hưởng lẫn nhau khá mạnh mẽ
Sự ra đời và hoàn thiện của hàng hóa bất động sản (BĐS) quyết định sự tồn tại, giá trị và giá trị sử dụng của các loại BĐS khác BĐS có ảnh hưởng mạnh mẽ đến các tài sản liền kề và tác động lớn đến các hoạt động kinh tế xã hội liên quan.
Thứ bảy, hàng hóa BĐS luôn là một tài sản có giá trị cao
TÀI SẢN BẢO ĐẢM VỚI HOẠT ĐỘNG CHO VAY
1.2.1 Vai trò của tài sản bảo đảm với hoạt động cho vay trong nền kinh tế
- Giảm bớt tổn thất cho ngân hàng khi khách hàng vì lý do nào đó không thực hiện thanh toán đƣợc nợ cho ngân hàng
Gắn trách nhiệm vật chất của người vay trong việc sử dụng vốn là một yếu tố quan trọng, tạo động lực cho khách hàng thực hiện nghĩa vụ trả nợ Nếu người vay không thực hiện nghĩa vụ này, họ sẽ không chỉ mất tài sản mà còn phải chịu thêm chi phí.
- Bổ sung điều kiện để khách hàng đƣợc vay vốn mở rộng quy mô sản xuất thúc đẩy nền kinh tế phát triển ổn định
- Góp phần quan trọng cho sự hoạt động ổn định của các ngân hàng , hạn chế khủng hoảng kinh tế
1.2.2 Điều kiện của bất động sản làm tài sản bảo đảm
Trong thời gian bảo đảm, ngân hàng cho phép bên vay tiếp tục sử dụng tài sản, tuy nhiên phải chịu sự kiểm tra giám sát từ ngân hàng Bất động sản cần đáp ứng các tiêu chuẩn theo quy định của pháp luật và các điều kiện riêng của từng ngân hàng.
Bất động sản đảm bảo cho ngân hàng cần có giấy chứng nhận quyền sở hữu hoặc quyền sử dụng hợp pháp từ bên vay Đối với đất đai, khách hàng phải cung cấp đầy đủ giấy tờ chứng nhận quyền sở hữu nhà ở hoặc quyền sử dụng đất theo đúng quy định hiện hành về đất đai.
Tại thời điểm ký kết hợp đồng đảm bảo, không có tranh chấp nào về quyền sở hữu, quyền sử dụng hoặc quản lý giữa khách hàng vay và bên bảo lãnh, nhằm đảm bảo các cơ quan có thẩm quyền có thể xem xét và xử lý một cách thuận lợi.
Khi bất động sản (BĐS) được thế chấp cho ngân hàng, bên vay không được phép bán, trao đổi, cho thuê, hoặc thế chấp dưới bất kỳ hình thức nào Ngoài ra, tài sản này cũng chưa được kê khai làm vốn cho bất kỳ doanh nghiệp nào.
Trong thời gian bảo đảm cho ngân hàng, bên vay không được phép bán, trao đổi, cho thuê, hay thế chấp tài sản dưới bất kỳ hình thức nào, cũng như không được kê khai tài sản đó làm vốn cho bất kỳ doanh nghiệp nào.
Trong thời gian bảo đảm cho ngân hàng, bên vay không được phép bán, trao đổi, cho thuê hay thế chấp tài sản dưới bất kỳ hình thức nào Nếu xảy ra rủi ro, bên vay sẽ chịu mọi thiệt hại và phải tìm mọi biện pháp để hoàn trả cả gốc và lãi cho ngân hàng.
Theo quy định của pháp luật, đối với bất động sản bắt buộc phải mua bảo hiểm, khách hàng vay và bên bảo lãnh cần phải mua bảo hiểm tài sản trong suốt thời gian bảo đảm cho khoản vay.
- Mọi công trình do bên vay xây dựng, sử chữa gắn liền với đất đã mang đI bảo đảm đều thuộc tài sản bảo đảm theo hợp đồng vay
Nếu nhà ở và quyền sử dụng đất nằm trong quy hoạch của thành phố phải giải phóng mặt bằng, toàn bộ số tiền và tài sản khác được đền bù sẽ được ngân hàng quản lý để đảm bảo việc thu hồi nợ.
1.2.3 Sự cần thiết khách quan phải định giá BĐS làm tài sản bảo đảm
Trong nền kinh tế thị trường, giá cả bất động sản bị ảnh hưởng bởi nhiều yếu tố và quy luật khách quan Người mua và bán thường thiếu thông tin đầy đủ để đánh giá đúng giá trị thị trường của bất động sản Sự hỗ trợ từ các nhà thẩm định giá đóng vai trò quan trọng, giúp đảm bảo tính minh bạch và công bằng trong giao dịch, bảo vệ quyền lợi của cá nhân trong thị trường bất động sản.
Việc định giá chính xác các loại bất động sản (BĐS) mà Nhà nước sở hữu là cực kỳ quan trọng, bởi nếu không, sẽ dẫn đến thất thoát tài sản và thiệt hại về lợi ích kinh tế, ảnh hưởng đến nhiều bên liên quan Ngược lại, định giá đúng sẽ phản ánh giá trị thị trường, từ đó đảm bảo nguồn thu cho Nhà nước và thúc đẩy tính công bằng xã hội Hơn nữa, việc định giá chính xác, đặc biệt là đối với đất đai, sẽ tạo động lực cho việc phân bổ đất đai một cách hợp lý và hiệu quả.
NGUYÊN TẮC THẨM ĐỊNH GIÁ TRONG NỀN KINH TẾ THỊ TRƯỜNG
Cơ sở lý luận của quá trình định giá bất động sản dựa trên hệ thống nguyên tắc thẩm định, được hình thành từ hành vi kinh tế của con người thông qua các giao dịch liên quan Một số nguyên tắc quan trọng trong thẩm định giá bao gồm: tính hợp lý của giá trị thị trường, nguyên tắc thay thế và nguyên tắc cung cầu.
- Nguyên tắc sử dụng tốt nhất và hiệu quả nhất
Sử dụng tốt nhất và hiệu quả nhất theo Tiêu chuẩn định giá quốc tế được hiểu là cách sử dụng BĐS mang lại giá trị cao nhất, với ba điều kiện cần thỏa mãn: phù hợp với bối cảnh tự nhiên, hợp pháp về mặt pháp lý và khả thi về tài chính Điều này có nghĩa là một BĐS chỉ được coi là sử dụng tốt nhất khi nó đáp ứng đầy đủ các tiêu chí trên, nhằm tối ưu hóa giá trị của tài sản.
Nguyên tắc thay thế trong định giá bất động sản cho rằng giá trị của một tài sản có thể được xác định dựa trên chi phí để sở hữu một bất động sản tương đương Nguyên tắc này xuất phát từ thực tế rằng người mua cẩn trọng sẽ không chi trả nhiều hơn cho một tài sản nếu họ có thể mua được tài sản tương tự với chi phí thấp hơn Nguyên tắc thay thế là nền tảng cho hai phương pháp định giá bất động sản chính: phương pháp so sánh, phương pháp chi phí và phương pháp thu nhập.
- Nguyên tắc dự kiến các khoản lợi ích trong tương lai
Theo nguyên tắc này, chủ sở hữu tiềm năng của bất động sản kỳ vọng nhận được thu nhập từ việc sử dụng tài sản, bao gồm cả lợi nhuận từ việc bán lại Dự kiến lợi ích trong tương lai giúp xác định giá trị hiện tại của các khoản thu nhập mà tài sản có thể mang lại Nguyên tắc này là cơ sở để định giá bất động sản thông qua phương pháp thu nhập, phản ánh quan điểm của người sử dụng tiềm năng về dòng thu nhập trong tương lai và giá trị hiện tại của nó.
Nguyên tắc đóng góp cho thấy rằng tổng giá trị của các tài sản bộ phận thường nhỏ hơn giá trị của tài sản toàn bộ Do đó, khi xác định giá trị của một bộ phận tài sản, cần xem xét sự khác biệt này.
16 chúng ta thường lấy chênh lệch giữa giá trị tài sản toàn bộ với giá trị tổng những bộ phận còn lại của tài sản
Nguyên tắc cung cầu là nền tảng của cơ chế tự điều tiết thị trường BĐS, giải thích sự khác biệt về giá cả của các đối tượng BĐS dựa trên mục đích sử dụng và vị trí Tuy nhiên, thị trường BĐS là một thị trường cạnh tranh không hoàn hảo, do đó, cung cầu không hoàn toàn quyết định giá bán Các yếu tố như kỹ năng thương lượng hợp đồng, số lượng người tham gia, cảm tính của họ, chính sách tín dụng và nhiều yếu tố khác cũng ảnh hưởng đến việc hình thành giá BĐS.
Trong định giá bất động sản, có nhiều phương pháp khác nhau, mỗi phương pháp có đặc điểm và cách thức thực hiện riêng Các phương pháp này có thể được sử dụng độc lập hoặc kết hợp để xác định mức giá hợp lý Bốn phương pháp định giá bất động sản phổ biến bao gồm: phương pháp chi phí, phương pháp so sánh, phương pháp thu nhập và phương pháp thặng dư.
CÁC PHƯƠNG PHÁP ĐỊNH GIÁ BĐS (NGUỒN: HỆ THỐNG TIÊU CHUẨN THẨM ĐỊNH GIÁ VIỆT NAM)
1.4.1 Phương pháp so sánh trực tiếp
Phương pháp so sánh dựa trên lý luận cho rằng giá trị thị trường của tài sản liên quan chặt chẽ đến giá trị của các tài sản tương tự đã giao dịch Do đó, phương pháp này tập trung vào việc nhận diện và đo lường ảnh hưởng của sự hiện diện hoặc thiếu hụt các đặc tính kỹ thuật trong các tài sản có thể so sánh.
Phương pháp này áp dụng để thẩm định giá các tài sản cần thẩm định giá có giao dịch phổ biến trên thị trường
Đối với từng loại tài sản cụ thể, các bước tiến hành có thể khác nhau, nhưng phương pháp so sánh trực tiếp thường tuân theo một quy trình chung.
Bước đầu tiên trong quy trình thẩm định giá là tiến hành nghiên cứu thị trường Điều này giúp thu thập thông tin về giá giao dịch, giá niêm yết và giá chào bán, cũng như các yếu tố so sánh liên quan đến những tài sản tương tự đã giao dịch thành công hoặc đang được mua bán trên thị trường.
Bước 2 trong quy trình thẩm định giá là thu thập và kiểm tra thông tin, số liệu liên quan đến các yếu tố so sánh từ các tài sản tương tự đã giao dịch thành công hoặc đang trong quá trình mua bán trên thị trường Việc này cần được thực hiện vào thời điểm thẩm định giá hoặc gần với thời điểm đó để đảm bảo tính chính xác và hợp lý của dữ liệu.
- Bước 3: Lựa chọn đơn vị so sánh chuẩn và xây dựng bảng phân tích, so sánh đối với mỗi đơn vị so sánh chuẩn
Bước 4 trong quy trình thẩm định giá là phân tích và xác định các yếu tố khác biệt giữa tài sản so sánh và tài sản cần thẩm định Qua đó, tiến hành điều chỉnh giá của các tài sản so sánh dựa trên những khác biệt này, nhằm tìm ra mức giá chỉ dẫn cho từng tài sản so sánh.
Bước 5 trong quy trình thẩm định tài sản là phân tích và tổng hợp các mức giá chỉ dẫn của các tài sản so sánh Qua đó, cần rút ra mức giá chỉ dẫn đại diện nhằm ước tính và xác định giá trị của tài sản cần thẩm định.
Thẩm định viên về giá cần tuân thủ Quy trình thẩm định giá theo Tiêu chuẩn số 05, được quy định trong Quyết định số 77/2005/QĐ-BTC, ban hành ngày 01 tháng 11 năm 2005 bởi Bộ trưởng Bộ Tài chính.
- Ưu điểm,nhược điểm và điều kiện áp dụng
Phương pháp này được phổ biến rộng rãi và sử dụng nhiều nhất trong thực tế vì các lý do sau:
+ Khi các dữ liệu là sẵn có thì phương pháp so sánh là phương pháp xác định giá trị trực tiếp và tiện dụng nhất
+ Là phương pháp hầu như không gặp khó khăn về mặt kỹ thuật, tương đối đơn giản, dễ áp dụng
+ Nó thể hiện sự đánh giá về giá trị thị trường, vì vậy nó có cơ sở vững chắc để đƣợc cơ quan pháp lý công nhận
+ Nó đòi hỏi sự cần thiết tăng cường kinh nghiệm và kiến thức thị trường để tiến hàng việc TĐG một cách thích hợp
Phương pháp so sánh trực tiếp không sử dụng công thức hay mô hình cố định, mà dựa vào các giao dịch thị trường hiện tại để xác định giá trị.
+ Cần thiết phải có thông tin và chất lƣợng thông tin phải cao
Rõ ràng là trong phương pháp này, nếu không có thông tin thị trường về những giao dịch tương tự thì sẽ không sử dụng được
Dữ liệu thường có tính chất lịch sử, điều này là không thể tránh khỏi Trong bối cảnh thị trường biến động, thông tin này có thể trở nên lạc hậu chỉ sau một thời gian ngắn.
Khi thiếu dữ liệu đầy đủ, việc áp dụng phương pháp so sánh sẽ gặp nhiều hạn chế Vì vậy, thẩm định viên về giá cần phải có kinh nghiệm và kiến thức vững vàng về thị trường, bao gồm khả năng khảo sát giá thị trường và thu thập thông tin liên quan đến bất động sản để thực hiện so sánh hiệu quả.
Phương pháp định giá này rất đơn giản nhưng ẩn chứa nhiều cạm bẫy, đặc biệt khi người định giá quá tin tưởng vào các bằng chứng thị trường mà quên rằng những bằng chứng đó chỉ phản ánh những gì đã xảy ra trước đó trên thị trường.
+ Khi thị trường yếu, không đủ bằng chứng thì việc áp dụng phương pháp này rất hạn chế
+ Phân tích so sánh các BĐS lớn tạo thu nhập rất khó
+ Khi các điều kiện kinh tế và pháp lý thay đổi nhanh chóng làm hạn chế tính thực tiễn
+ Đối với những BĐS lần đầu đƣợc đổi mới trong khu vực hoặc những BĐS chuyên dùng cụ thể sẽ không có số liệu để so sánh
+ Để đảm bảo tính thực tiễn của kết luận cần thận trọng đối với nguồn gốc số liệu và các đặc điểm của cơ sở dữ liệu
Người định giá cần phải xác định và phân tích rõ ràng các điểm mạnh và điểm yếu của dữ liệu đã thu thập để thực hiện phân tích so sánh hiệu quả Tất cả các yếu tố và quan điểm liên quan phải được đưa vào báo cáo định giá một cách đầy đủ và chính xác.
Phương pháp so sánh trực tiếp là một kỹ thuật phổ biến trong thẩm định giá, được áp dụng cho việc mua/bán, xác định giá trị tài sản thế chấp, và đánh thuế tài sản Phương pháp này cũng được sử dụng để định giá trong các giao dịch mua và chuyển nhượng quyền sở hữu đất đai của Nhà nước Đặc biệt, phương pháp này phù hợp cho các tài sản có chứng cứ về bán và cho thuê có thể sử dụng được.
+ Phương pháp so sánh trực tiếp thường được coi là đầu vào cho các phương pháp TĐG khác như các phương pháp chi phí và phương pháp thặng dư
Phương pháp so sánh trực tiếp là nền tảng chính cho nhiều phương pháp thẩm định giá (TĐG) sử dụng máy vi tính, đặc biệt trong hệ thống đánh giá hàng loạt Phương pháp này được áp dụng để đánh giá tài sản nhằm mục đích thuế.
Phương pháp so sánh trực tiếp ít được áp dụng trong việc định giá các bất động sản công nghiệp và các loại hình như biệt thự, văn phòng, trường học, bệnh viện, khách sạn, nhà hàng, nhà hát, rạp chiếu phim, khu vui chơi giải trí, thể thao và các công trình công cộng Nguyên nhân chính là do thị trường thiếu giao dịch tương tự, dẫn đến việc không có đủ cơ sở để thực hiện so sánh.
1.4.2 Phương pháp đầu tư (phương pháp thu nhập)
Phương pháp này được xây dựng dựa trên nguyên tắc dự báo lợi ích tương lai
- Bước 1: Ƣớc tính thu nhập trung bình hàng năm mà BĐS mang lại, có tính đến tất cả các yếu tố liên quan tác động đến thu nhập
QUY TRÌNH ĐỊNH GIÁ BĐS (NGUỒN:HỆ THỐNG TIÊU CHUẨN THẨM ĐỊNH GIÁ VIỆT NAM)
Quy trình thẩm định giá tài sản đảm bảo, đặc biệt là bất động sản, tương tự như quy trình định giá tài sản chung, nhưng có một số điều chỉnh cụ thể trong từng bước thực hiện.
Bước 1: Xác định tổng quát về tài sản cần thẩm định giá và xác định giá trị thị trường hoặc phi thị trường làm cơ sở thẩm định giá
- Tiếp nhận các thông tin do khách hàng có nhu cầu vay vốn cung cấp
- Xác định về BĐS cần định giá: Yếu tố pháp lý (sổ đỏ, sổ hồng, vị trí địa lý, diện tích, ), về kinh tế kỹ thuật của BĐS
- Xác định khách hàng và bên thứ 3 sử dụng kết quả thẩm định
Các điều kiện ràng buộc trong việc thẩm định bất động sản bao gồm những yếu tố ảnh hưởng đến giá trị, tính pháp lý và công năng của tài sản Nhân viên ngân hàng cần xem xét kỹ lưỡng các ràng buộc này để đảm bảo quá trình định giá diễn ra chính xác và hiệu quả.
- Xác định các thời điểm thẩm định giá
- Xác định các dữ liệu cần thiết cho công việc định giá
Bước 2: Lập kế hoạch thẩm định giá
Lập kế hoạch là quá trình xác định rõ ràng các bước cần thực hiện, thời gian bắt đầu và hoàn thành cho từng bước trong công việc, cũng như tổng thời gian cho toàn bộ quá trình thẩm định giá.
Nội dung kế hoạch thường bao gồm:
+ Xác định mục tiêu, yêu cầu, phạm vi và nội dung công việc
+ Xác định phương thức, cách thức tiến hành thẩm định giá
+ Xác định dữ liệu cần thiết cho cuộc thẩm định giá, các tài liệu cần thu thập về thị trường, tài sản thẩm định giá, tài sản so sánh
+ Xác định và phát triển các nguồn tài liệu, đảm bảo nguồn tài liệu đáng tin cậy và phải đƣợc kiểm chứng
+ Xây dựng tiến độ thực hiện, xác định trình tự thu thập và phân tích dữ liệu, thời hạn cho phép của trình tự phải thực hiện
+ Xác định nội dung công việc cần thuê chuyên gia tƣ vấn (nếu có)
+ Lập đề cương báo cáo các kết quả thẩm định giá
Bước 3: Khảo sát thực tế, thu thập thông tin
Thẩm định viên có nhiệm vụ kiểm tra thực tế thông tin để đảm bảo tính chính xác và độ tin cậy trước khi tiến hành phân tích Họ áp dụng các phương pháp và cách tiếp cận thẩm định giá phù hợp.
Thẩm định viên cần tham gia trực tiếp vào khảo sát tài sản, ký biên bản khảo sát hiện trạng và thu thập dữ liệu về thông số của tài sản thẩm định giá cũng như các tài sản so sánh Việc chụp ảnh tài sản cần được thực hiện từ nhiều góc độ khác nhau, bao gồm cả toàn cảnh và chi tiết.
Thu thập các thông tin
Thông tin về tính pháp lý của tài sản, bao gồm chi phí, giá bán, lãi suất, chính sách thuế và thu nhập, là rất quan trọng trong quá trình thẩm định giá Ngoài ra, các điều kiện giao dịch của tài sản thẩm định và tài sản so sánh cũng cần được xem xét Yếu tố cung và cầu, lực lượng tham gia thị trường, cũng như sở thích và động thái của người mua và người bán tiềm năng, ảnh hưởng lớn đến giá trị tài sản Cuối cùng, tình hình lạm phát và các chỉ số giá liên quan đến nhóm tài sản cụ thể cũng đóng vai trò quan trọng trong việc định giá.
Bước 4: Phân tích thông tin
Là quá trình phân tích đánh giá toàn bộ các thông tin thu thập đƣợc liên quan đến tài sản thẩm định giá và các tài sản so sánh
- Phân tích những thông tin thu thập đƣợc của quá trình khảo sát thực tế về đặc điểm của tài sản (pháp lý, kinh tế + kỹ thuật)
Phân tích thị trường tài sản thẩm định giá bao gồm các yếu tố chính như cung và cầu, sự thay đổi trong chính sách và pháp luật, cũng như sự phát triển của khoa học và công nghệ Những yếu tố này ảnh hưởng trực tiếp đến giá trị tài sản và xu hướng thị trường Việc nắm bắt thông tin về cung cầu giúp các nhà đầu tư đưa ra quyết định chính xác, trong khi sự thay đổi chính sách có thể tạo ra cơ hội hoặc thách thức mới Bên cạnh đó, sự tiến bộ trong khoa học và công nghệ cũng đóng vai trò quan trọng trong việc nâng cao hiệu quả thẩm định giá và đáp ứng nhu cầu ngày càng cao của thị trường.
Thẩm định viên phân tích khả năng sử dụng tốt nhất của tài sản để đảm bảo việc sử dụng hợp pháp và hợp lý, phù hợp với các điều kiện kỹ thuật và tài chính Mục tiêu là tối ưu hóa giá trị tài sản, mang lại hiệu quả cao nhất trong quá trình khai thác và quản lý tài sản.
Bước 5: Xác định giá trị tài sản cần thẩm định giá
Dựa vào phân tích ở bước 4, người định giá xác định phương pháp phù hợp nhất để định giá tài sản Việc lựa chọn phương pháp chủ yếu cần dựa vào thuộc tính của tài sản, khả năng sử dụng dữ liệu thị trường, mục đích và nguyên tắc định giá Người định giá có thể áp dụng một hoặc nhiều phương pháp để tính giá trị bất động sản.
Bước 6: Lập báo cáo kết quả thẩm định giá, chứng thƣ thẩm định giá và gửi cho khách hàng, các bên liên quan
+ Báo cáo định giá thể hiện hữu hình công việc đã làm trong quá trình thẩm định giá của người định giá
Chứng thư định giá là tài liệu tóm tắt quy trình định giá, bao gồm kết quả định giá và các điều kiện ràng buộc ảnh hưởng đến giá trị bất động sản, đồng thời chỉ rõ cách thức sử dụng kết quả định giá.
+ Báo cáo định giá và chứng thƣ định giá đƣợc gửi cho khách hàng và đƣợc lưu giữ tại văn phòng định giá
+ Xác định thời hạn có hiệu lực của kết quả thẩm định giá:
Nội dung báo cáo và chứng thư định giá được quy định chi tiết tại tiêu chuẩn số 06 ngày 06 tháng 3 năm 2015 của Bộ Tài chính, liên quan đến "báo cáo kết quả hồ sơ, chứng thư định giá trị tài sản", kèm theo thông tư 28/2015/TT-BTC về việc ban hành tiêu chuẩn định giá số 05, 06, 07.
Chương 1 đã khái quát một cách tổng quan nhất những lý luận chung về Bất động sản, giá trị Bất động sản, quy trình và phương pháp xác định Bất động sản Tuy nhiên việc vận dụng quy trình và phương pháp này trong thực tế ra sao lại phụ thuộc vào từng đơn vị định giá Việc định giá tại mỗi đơn vị lại khác nhau phụ thuộc vào cách nhìn nhận và mục đích định giá Để hiểu hơn trong thực tế việc vận dụng quy trình và phương pháp này như thế nào, chúng ta sẽ cùng đi vào tìm hiểu thực trạng quy trình và phương pháp định giá Bất động sản tại BIDV chi nhánh Đông Đô trong chương 2
THỰC TRẠNG CÔNG TÁC THẨM ĐỊNH GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN LÀM TÀI SẢN BẢO ĐẢM TẠI BIDV CHI NHÁNH ĐÔNG ĐÔ
GIỚI THIỆU CHUNG VỀ BIDV CHI NHÁNH ĐÔNG ĐÔ CỦA NGÂN HÀNG TMCP ĐẦU TƢ VÀ PHÁT TRIỂN VIỆT NAM
2.1.1 Giới thiệu về công ty mẹ - Ngân Hàng TMCP Đầu tư và Phát triển Việt Nam
Ngân hàng TMCP Đầu tư và Phát triển Việt Nam (BIDV) được thành lập vào ngày 26/04/1957, theo Quyết định số 177-TTg của Thủ tướng Chính phủ, là ngân hàng chuyên doanh đầu tiên tại Việt Nam Trụ sở chính của BIDV đặt tại Tháp BIDV, 35 Hàng Vôi, quận Hoàn Kiếm, Hà Nội Ngân hàng đã giữ vai trò quan trọng trong nền tài chính quốc gia từ khi ra đời Năm 1982, BIDV được chuyển sang trực thuộc Ngân hàng Nhà nước nhằm nâng cao hiệu quả quản lý vốn đầu tư xây dựng cơ bản Đến năm 1990, BIDV chính thức đổi tên thành Ngân hàng Đầu tư và Phát triển Việt Nam, và vào ngày 28/03/1996, Thủ tướng Chính phủ đã công nhận ngân hàng này là một doanh nghiệp Nhà nước hạng đặc biệt.
Ngân hàng TMCP Đầu tư và Phát triển Việt Nam (BIDV) đã đồng hành cùng đất nước suốt 60 năm, góp phần quan trọng vào sự phát triển của ngành ngân hàng Việt Nam Trong 20 năm qua, BIDV đã chuyển mình thành ngân hàng thương mại thực thụ, khẳng định vị trí hàng đầu trong lĩnh vực đầu tư phát triển Với nỗ lực không ngừng nghỉ và khả năng thích ứng linh hoạt với môi trường kinh doanh, BIDV đã hình thành những giá trị cốt lõi riêng biệt, không ngừng đổi mới và cải thiện, qua đó khẳng định vai trò tiên phong trong việc thực hiện các chiến lược phát triển kinh tế.
28 chính sách kinh tế và chính sách tiền tệ quốc gia đóng vai trò quan trọng trong việc ổn định kinh tế vĩ mô, đảm bảo an sinh xã hội và thúc đẩy sự phát triển của đất nước.
Ngân hàng ĐT&PT Việt Nam có mạng lưới rộng khắp với 134 chi nhánh và phòng giao dịch, cùng 3 công ty trực thuộc và 3 đơn vị liên doanh Đội ngũ hơn 15.000 cán bộ giàu kinh nghiệm đã nỗ lực vượt bậc, đạt nhiều thành công đáng khích lệ, góp phần tích cực vào sự phát triển kinh tế đất nước.
Ngày 01.05.2012 Ngân hàng ĐT&PT Việt Nam chính thức chuyển sang mô hình cổ phần hóa và đổi tên thành Ngân hàng TMCP ĐT&PT Việt Nam
2.1.1.1 Tình hình kinh doanh Ngân hàng TMCP ĐT&PT Việt Nam giai đoạn
Dựa vào các báo cáo do BIDV công bố qua các năm 2014,2015,2016 có các bảng sau:
Bảng 2.1: Tình hình tổng tài sản, huy động vốn, dƣ nợ tín dụng của BIDV giai đoạn 2014-2016 Đvt: tỷ đồng
Năm Tổng tài sản Huy động vốn Dƣ nợ tín dụng
(Nguồn: BCTC đã được kiểm toán của BIDV năm 2014,2015 và 2016)
Bảng 2.2: Tình hình tỷ lệ nợ xấu, Tỷ suất sinh lợi trên tổng tài sản bình quân
Năm Tỷ lệ nợ xấu Tỷ suất sinh lợi trên tổng tài sản bình quân (ROA)
(Nguồn: BCTC đã được kiểm toán của BIDV năm 2014,2015 và 2016)
Biểu đồ 2.1: Tình hình kinh doanh của Ngân hàng BIDV giao đoạn 2014 - 2016
Năm 2015, tổng tài sản của BIDV đạt 850.670 tỷ đồng, tăng 30,8% so với năm 2014 Nguồn vốn huy động gần 791.000 tỷ đồng, tăng 31,3% so với năm trước Dư nợ tín dụng đạt 622.556 tỷ đồng, trong khi tỷ lệ nợ xấu giảm khoảng 0,41% Lợi nhuận trước thuế đạt 7.643 tỷ đồng, với ROA là 0,84%.
Năm 2016, BIDV ghi nhận tổng tài sản đạt 1.006.404 tỷ đồng, tăng 18,31% so với năm 2015 Nguồn vốn huy động gần 939.000 tỷ đồng, tăng 42,5% so với năm trước, trong khi dư nợ tín dụng đạt 935.562 tỷ đồng Tỷ lệ nợ xấu giảm khoảng 0,15%, và lợi nhuận trước thuế đạt 7.501 tỷ đồng với ROA là 0,66% Những con số này khẳng định vị thế số 1 của BIDV tại Việt Nam, vượt qua Agribank về quy mô tổng tài sản.
BIDV đã ghi nhận sự tăng trưởng ổn định qua các năm, với tổng tài sản, huy động vốn và lợi nhuận trước thuế đều tăng Đồng thời, tỷ lệ nợ xấu đã giảm đáng kể từ 2,03% vào năm 2014 xuống còn khoảng 1,66% vào năm 2016, cho thấy sự cải thiện trong chất lượng tín dụng Năm 2015 đánh dấu nhiều sự kiện quan trọng, bao gồm việc sáp nhập thành công với MHB và mở rộng hiện diện thương mại tại Myanmar, Đài Loan và Liên Bang Chất lượng tín dụng của BIDV được kiểm soát chặt chẽ, với tỷ lệ nợ xấu luôn thấp hơn mức tối đa cho phép.
BIDV hiện có gần 8 triệu khách hàng và là một trong 600 ngân hàng lớn nhất thế giới theo bình chọn của Forbes Vào năm 2016, vị thế và uy tín thương hiệu của BIDV đã được công nhận cả trong nước và quốc tế, với Brand Finance định giá BIDV là thương hiệu ngân hàng hàng đầu tại Việt Nam, đứng thứ 26 trong khu vực ASEAN và thứ 401 trong số các ngân hàng toàn cầu.
Bảng 2.3: Tình hình dƣ nợ tín dụng của BIDV, VietinBank, VietcomBank giai đoạn 2014-2016 Đvt: tỷ đồng
(Nguồn: BCTC đã được kiểm toán của BIDV, VietinBank, VietcomBank năm
Biểu đồ 2.2.: Dư nợ tín dụng BIDV, VietinBank, Vietcombank giai đoạn 2014 - 2016
BIDV đã duy trì vị trí dẫn đầu về dư nợ tín dụng trong nhiều năm, với con số đạt 463.567 tỷ đồng vào năm 2014, cao hơn một chút so với VietinBank (439.869 tỷ đồng) và vượt xa Vietcombank (323.338 tỷ đồng).
Năm 2015, dư nợ tín dụng của BIDV đạt 622.556 tỷ đồng, ghi nhận mức tăng khoảng 34,3% so với năm 2014.
Dư nợ tín dụng của BIDV hiện đạt 631.000 tỷ đồng, tạo ra sự khác biệt rõ rệt so với VietinBank với 538.079 tỷ đồng và Vietcombank với 387.151 tỷ đồng Nguyên nhân chính của sự tăng trưởng này là do BIDV đã thực hiện sáp nhập Ngân hàng phát triển Nhà Đồng bằng sông Cửu Long (MHB) vào năm 2015.
Năm 2016, BIDV dẫn đầu về dư nợ tín dụng với 935.562 tỷ đồng, tiếp theo là VietinBank với 719.867 tỷ đồng, và Vietcombank đứng thứ ba với 469.800 tỷ đồng.
Trong giai đoạn 2014-2016, BIDV luôn duy trì dư nợ tín dụng cao nhất so với VietinBank và Vietcombank, điều này cho thấy ngân hàng BIDV sẵn sàng chấp nhận rủi ro lớn hơn nhằm gia tăng lợi nhuận.
Bảng 2.4: Tình hình tỷ lệ nợ xấu BIDV, VietinBank, VietcomBank giai đoạn 2014-2016 Đvt: %
(Nguồn: BCTC đã được kiểm toán của BIDV, VietinBank, VietcomBank năm
Biểu đồ 2.3: Tỷ lệ nợ xấu BIDV, VietinBank, Vietcombank giai đoan 2014 - 2016
Trong giai đoạn 2014-2016, BIDV không chỉ dẫn đầu về dư nợ tín dụng mà còn về tỷ lệ nợ xấu so với các ngân hàng khác Tỷ lệ nợ xấu của BIDV luôn cao nhất trong nhóm ngân hàng, với mức 1.47% vào năm 2016, vượt xa VietinBank với 0.82% và Vietcombank với 1.44%.
BIDV, một trong ba đại gia ngân hàng của Việt Nam bên cạnh VietinBank và VietcomBank, đang đối mặt với những thách thức trong việc kiểm soát các chỉ tiêu xấu, ảnh hưởng đến sự tăng trưởng của ngân hàng Sau khi sáp nhập với MHB vào năm 2015, áp lực kiểm soát các chỉ tiêu tài chính có thể trở nên phức tạp hơn Do đó, BIDV cần triển khai các giải pháp phù hợp để ổn định các chỉ tiêu tài chính, đồng thời xác định phương hướng và nhiệm vụ nhằm phát triển bền vững trong tương lai.
2.1.2 Giới thiệu về BIDV chi nhánh Đông Đô của Ngân Hàng TMCP Đầu tƣ và Phát triển Việt Nam
ĐÁNH GIÁ THỰC TRẠNG CÔNG TÁC THẨM ĐỊNH GIÁ TẠỊ BIDV CHI NHÁNH ĐÔNG ĐÔ
2.3.1 Kết quả hoạt động thẩm định giá tại BIDV chi nhánh Đông Đô trong những năm gần đây
Bảng 2.11: Kết quả hoạt động thẩm định giá tại BIDV chi nhánh Đông Đô
Chỉ tiêu Năm 2014 Năm 2015 Năm 2016
Tổng bất động sản định giá (bộ hồ sơ) 345 495 600
Tổng dƣ nợ tín dụng (tỷ đồng) 5,338 6,334 7,240
(Nguồn: Phòng kế hoạch tổng hợp và phòng quản lý tín dụng tại BIDV chi nhánh Đông Đô)
Biểu đồ 2.5: Kết quả hoạt động thẩm định giá tại BIDV chi nhánh Đông Đô
Năm 2015, tổng số bất động sản định giá tăng 43,48% so với năm 2014, trong khi dư nợ tín dụng tăng 18% và tỷ lệ nợ xấu giảm 0,72% Sang năm 2016, tổng số bất động sản định giá tiếp tục tăng 21% so với năm 2015, gần gấp đôi so với năm 2014; dư nợ tín dụng cũng tăng 14,3% so với năm trước đó, nhưng tỷ lệ nợ xấu lại tăng nhẹ 0,06%.
Giai đoạn 2014-2016, Ngân hàng BIDV chi nhánh Đông Đô ghi nhận sự tăng trưởng trong tổng số bất động sản định giá, cùng với dư nợ tín dụng, mặc dù tỷ lệ nợ xấu vẫn cao nhưng được duy trì trong mức cho phép Sự phối hợp chặt chẽ giữa phòng quản lý khách hàng và phòng quản lý rủi ro đã đóng góp quan trọng vào quá trình định giá và xử lý tài sản, giúp nâng cao chất lượng tín dụng.
Xác định mục tiêu định giá bất động sản là một quy trình quan trọng mà Chi nhánh thực hiện đúng theo quy định pháp luật Việc này không chỉ giúp tăng tốc độ giải ngân và tăng trưởng tín dụng của Chi nhánh mà còn đáp ứng nhanh chóng nhu cầu của khách hàng Sự chính xác và gọn gàng trong thủ tục định giá mang lại lợi ích cho cả ngân hàng và khách hàng, từ đó nâng cao sự tin tưởng của khách hàng đối với BIDV, thể hiện qua sự gia tăng tổng số bất động sản được định giá.
2.3.2 Đánh giá thực trạng dịch vụ thẩm định giá theo tiêu chí của BIDV chi nhánh Đông Đô a Ưu điểm
Thứ nhất, quy trình định giá
Quy trình định giá bất động sản của BIDV chi nhánh Đông Đô được thiết kế chi tiết hơn so với quy trình do Bộ Tài Chính ban hành Các bước trong quy trình này được phân chia rõ ràng, giúp thẩm định viên thực hiện công việc một cách khoa học và nâng cao chất lượng định giá.
Trong quy trình làm việc, nhiệm vụ và công việc được phân công rõ ràng cho từng bộ phận và cán bộ, tạo sự phối hợp hiệu quả giữa các vị trí nhân sự Sự hợp tác giữa cán bộ định giá và chuyên viên quan hệ khách hàng giúp giảm thiểu khối lượng công việc, từ đó nâng cao hiệu suất và rút ngắn thời gian hoàn thành nhiệm vụ định giá.
Để đảm bảo quá trình định giá hiệu quả, cán bộ thẩm định cần lập kế hoạch chi tiết và rõ ràng Việc này bao gồm việc phân công công việc cụ thể theo từng ngày và buổi, xác định thời gian khảo sát thực địa, thời gian thực hiện định giá và thời gian bàn giao kết quả Đồng thời, kế hoạch cũng phải bao gồm việc trình bày kết quả lên các cấp lãnh đạo một cách khoa học và nhanh chóng.
61 chi tiết) Vì thế luôn đảm bảo đƣợc về mặt thời gian đối với công tác định giá, không gây chậm trễ tiến độ thẩm định
Trong báo cáo thẩm định, việc mô tả rõ ràng và chi tiết các đặc điểm của tài sản, cùng với việc đánh giá các yếu tố tác động đến thị trường và khả năng phát mại, là rất quan trọng Điều này giúp phản ánh chính xác tình trạng của bất động sản.
Thứ hai, phương pháp định giá
Việc áp dụng các phương pháp định giá bất động sản tại BIDV chi nhánh Đông Đô đã đáp ứng đầy đủ các tiêu chuẩn thẩm định giá Việt Nam BIDV thực hiện nghiêm túc các hướng dẫn, với trình tự các bước rõ ràng, hợp lý, giúp đưa ra kết quả chính xác Sự kết hợp giữa phương pháp so sánh và phương pháp chi phí trong định giá không chỉ phản ánh đánh giá của thị trường mà còn tạo cơ sở vững chắc cho quan điểm của người thực hiện định giá.
Trình tự thực hiện các bước trong từng phương pháp được thiết lập hợp lý, với lập luận rõ ràng, tạo nền tảng vững chắc cho kết quả cuối cùng Mỗi bước đều chỉ ra công việc cụ thể mà thẩm định viên cần thực hiện Đối với các bất động sản đơn giản và có giá trị không lớn, việc áp dụng các công thức tính toán diễn ra nhanh chóng và cho kết quả đáng tin cậy.
Việc áp dụng phương pháp so sánh để định giá đất trống và căn hộ chung cư là hợp lý và phù hợp với lý thuyết cũng như thực tiễn, nhằm phục vụ mục tiêu định giá bất động sản làm tài sản đảm bảo cho khoản vay ngân hàng Thông tin về giao dịch bất động sản gần thời điểm định giá sẽ tạo sự thuyết phục và phản ánh chính xác giá thị trường, giúp khách hàng và cơ quan pháp lý dễ dàng công nhận Việc lựa chọn thông tin từ nhiều nguồn khác nhau cũng làm phong phú thêm quá trình so sánh, đảm bảo tìm ra những bất động sản đáp ứng đủ tiêu chuẩn cần thiết.
Thứ nhất, cơ sở pháp lý
Khi thẩm định giá bất động sản, cán bộ thường dựa vào các tài liệu như chủ quyền và giấy phép xây dựng, nhưng chỉ sử dụng bản photo và không tham chiếu bản gốc Điều này tạo ra lỗ hổng trong quy trình, khiến chuyên viên quản lý khách hàng có xu hướng thực hiện các hành động có lợi cho lợi ích cá nhân Trong khi đó, bộ phận thẩm định có nhiệm vụ định giá và sàng lọc rủi ro cho ngân hàng Sự xung đột lợi ích này có thể dẫn đến những rủi ro đáng kể trong quá trình thẩm định giá bất động sản đảm bảo.
Giá trị bất động sản (BĐS) thẩm định được xác định tại thời điểm định giá, và kết quả này không xem xét các yếu tố có thể ảnh hưởng đến giá trị BĐS trong tương lai, như việc xây dựng thêm hoặc chuyển đổi mục đích sử dụng.
Phần lớn bất động sản hiện nay chưa được định giá đúng với giá trị thực của nó, thường là thấp hơn Chẳng hạn, một căn nhà trên phố Chùa Bộc, Hà Nội có giá trị thực là 3 tỷ đồng nhưng lại chỉ được định giá 2 tỷ đồng.
Thứ hai, quy trình định giá
Các hoạt động định giá và kết quả của chúng có thể bị ảnh hưởng bởi sự can thiệp của nhiều cấp lãnh đạo, dẫn đến việc định giá không được thực hiện một cách chuyên nghiệp và nhuần nhuyễn.
Quy trình định giá hiện tại chỉ nêu rõ nhiệm vụ và trách nhiệm của các thành viên mà chưa đi sâu vào sự phối hợp công việc giữa họ Việc chưa đề cập đến việc thành lập các tổ định giá cho những tài sản có giá trị lớn cũng là một thiếu sót Hơn nữa, quy trình này chỉ phù hợp với quy mô hoạt động hiện tại, trong khi tương lai cần có sự sửa đổi và bổ sung để đáp ứng định hướng phát triển lâu dài và mở rộng quy mô hoạt động.
NGUYÊN NHÂN CƠ BẢN
Mặc dù hoạt động định giá và xử lý bất động sản thế chấp đã được quy định trong nhiều văn bản pháp luật như Bộ luật dân sự và Luật đất đai, nhưng các văn bản này vẫn thiếu sự thống nhất và chủ yếu mang tính định hướng Điều này dẫn đến việc quy trình thẩm định giá bất động sản gặp nhiều trở ngại, đặc biệt là ở khâu định giá và lập hồ sơ thẩm định, do nội dung hướng dẫn chưa sâu sát với thực tế.
- Thứ hai, thị trường BĐS ở Việt Nam còn kém minh bạch, gây khó khăn cho các cán bộ thẩm định trong quá trình thu thập thông tin
Tại Việt Nam, hiện vẫn thiếu một hệ thống quản lý thông tin về các giao dịch bất động sản, cũng như chưa có tự động hóa trong quy trình thẩm định giá bất động sản Việc này dẫn đến việc tốn thời gian và giảm độ chính xác trong việc xác định giá trị bất động sản cần thẩm định.
Nhân lực cho ngành định giá trong ngân hàng tại Việt Nam hiện đang thiếu hụt và chất lượng chưa đảm bảo, do chỉ mới được chú trọng đào tạo trong thời gian gần đây.
Vào thứ năm, mục tiêu chính của ngân hàng là đạt được lợi nhuận, do đó các ngân hàng cần xác định các chiến lược kinh doanh phù hợp với điều kiện hoạt động trong từng giai đoạn cụ thể Điều này dẫn đến sự khác biệt trong quan điểm của các ngân hàng về định giá bất động sản bảo đảm Trong bối cảnh kinh tế phát triển ổn định và thị trường ít rủi ro, nhiều ngân hàng có xu hướng mở rộng tín dụng.
Các ngân hàng sẽ nới lỏng các điều kiện cho vay, bao gồm cả quy định về tài sản đảm bảo Điều này dẫn đến việc định giá tài sản đảm bảo, đặc biệt là tài sản đảm bảo bất động sản, sẽ trở nên dễ dàng hơn.
Vào thứ Sáu, do thiếu quy định cụ thể về áp dụng các phương pháp định giá và tỷ lệ điều chỉnh, các cán bộ thẩm định viên phải dựa vào kinh nghiệm thực tế để xác định giá trị, dẫn đến kết quả thẩm định không chính xác với giá trị thực của bất động sản.
Các ngân hàng thường định giá bất động sản (BĐS) bảo đảm thấp hơn thực tế để đảm bảo an toàn, dẫn đến mức cho vay chỉ đạt khoảng 50% giá trị tài sản Với tỷ lệ cho vay 70% dựa trên giá trị BĐS đã được định giá thấp, ngân hàng cảm thấy yên tâm về rủi ro khoản vay Do đó, họ coi việc định giá không quá quan trọng, chỉ xem đó là hoạt động bổ trợ cho quy trình cho vay.
Mỗi ngân hàng thương mại áp dụng phương pháp và quy trình định giá riêng, dẫn đến sự thiếu thống nhất trong ngành Điều này gây ra nhiều khó khăn trong quá trình triển khai, do xung đột lợi ích giữa ngân hàng và khách hàng, cùng với hạn chế về kinh nghiệm Kết quả là giá trị bất động sản bảo đảm thường không phản ánh đúng giá trị thực, có thể bị định giá quá cao hoặc quá thấp.
Một số hạn chế trong việc áp dụng quy trình và phương pháp định giá tại chi nhánh xuất phát từ những nguyên nhân chủ quan cơ bản.
Công tác định giá tại BIDV chi nhánh Đông Đô hiện chưa độc lập và tách bạch, thiếu phòng ban định giá chuyên biệt Mặc dù có tổ định giá riêng, nhưng vẫn nằm dưới sự quản lý của phòng Khách hàng doanh nghiệp, dẫn đến việc cán bộ tín dụng phụ trách công tác định giá Điều này khiến cho cả cán bộ định giá lẫn cán bộ trong phòng không coi trọng công tác định giá, gây ra sự chủ quan trong quá trình định giá và làm giảm độ tin cậy của giá trị định giá, tiềm ẩn nhiều rủi ro cho ngân hàng.
Dưới sự quản lý của phòng khách hàng doanh nghiệp, kết quả thẩm định có thể bị ảnh hưởng bởi xung đột lợi ích, dẫn đến sự thiếu khách quan và chính xác trong quá trình đánh giá.
Phần lớn cán bộ định giá trong các tổ định giá chủ yếu là nhân viên ngân hàng, thường xuất phát từ vị trí chuyên viên quan hệ khách hàng hoặc cán bộ tín dụng, với kinh nghiệm và kiến thức định giá hạn chế do chưa được đào tạo chuyên nghiệp Hoạt động định giá ít được thực hiện dẫn đến sự không đồng đều về trình độ và kinh nghiệm giữa các cán bộ, gây khó khăn trong phối hợp và hiệu quả công việc Thiếu kinh nghiệm và kiến thức chuyên môn khiến kết quả định giá thường mang tính chủ quan và không chính xác.
Công tác định giá tại BIDV chi nhánh Đông Đô chưa được coi trọng, dẫn đến việc dữ liệu thị trường không đa dạng và phong phú Để tiết kiệm thời gian cho các nghiệp vụ tín dụng, cán bộ định giá thường tìm kiếm thông tin trên internet, nhưng nguồn thông tin này thường thiếu chính xác và có thể không đáng tin cậy Quá trình điều tra và xác minh thông tin cũng thường bị bỏ qua hoặc thực hiện một cách hình thức, chủ yếu qua việc hỏi chủ tài sản Kết quả là, thông tin thu thập không đầy đủ và chi tiết, làm giảm hiệu quả của các phương pháp định giá, đặc biệt là phương pháp so sánh trực tiếp.
Cơ sở vật chất phục vụ công tác định giá BĐS tại BIDV chi nhánh Đông Đô hiện còn hạn chế, ảnh hưởng đến hiệu quả định giá tài sản Để xác định đúng hiện trạng BĐS, cán bộ định giá cần được trang bị đầy đủ các phương tiện kỹ thuật chuyên dụng như máy quay phim, máy ảnh và phương tiện đi lại Sự thiếu hụt về số lượng và chất lượng của các thiết bị này sẽ tác động tiêu cực đến công tác định giá Việc nhận diện các nguyên nhân chủ quan này sẽ giúp chi nhánh điều chỉnh kịp thời và cần thiết trong công tác định giá tài sản trong thời gian tới.
Chi nhánh Đông Đô của BIDV thực hiện quy trình định giá bất động sản khá tốt, tuân thủ các chuẩn mực do Nhà nước quy định và các quy định nội bộ của ngân hàng Tuy nhiên, vẫn còn tồn tại sự rập khuôn, cẩu thả và thiếu chi tiết trong quá trình này.
MỘT SỐ GIẢI PHÁP HOÀN THIỆN CÔNG TÁC THẨM ĐỊNH GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN LÀM TÀI SẢN BẢO ĐẢM TẠI BIDV CHI NHÁNH ĐÔNG ĐÔ CỦA NGÂN HÀNG TMCP ĐẦU TƢ VÀ PHÁT TRIỂN VIỆT NAM
MỤC TIÊU VÀ ĐỊNH HƯỚNG CỦA BIDV CHI NHÁNH ĐÔNG ĐÔ
3.1.1 Mục tiêu quản lý chất lƣợng
Chúng tôi cam kết phục vụ nhanh chóng và kịp thời, đảm bảo chất lượng cao nhất để đáp ứng tốt nhất nhu cầu của khách hàng Kết quả được cung cấp sẽ chính xác, kịp thời và tuân thủ các tiêu chuẩn khoa học của Việt Nam cũng như quốc tế.
Để nâng cao và cải tiến chất lượng dịch vụ, cần nghiên cứu thị trường và nhu cầu của khách hàng, từ đó điều chỉnh thiết kế dịch vụ một cách hợp lý và phù hợp.
- Thực hiện tốt tiêu chuẩn thẩm định giá Việt Nam, hướng đến các tiêu chuẩn quốc tế
- Giảm chi phí trên cơ sở hoàn thiện các bước trong quy trình thẩm định
Dựa trên dự báo về nền kinh tế toàn cầu, BIDV chi nhánh Đông Đô đã xác định định hướng phát triển phù hợp với tình hình kinh tế Việt Nam trong thời gian tới Chi nhánh sẽ tập trung vào việc cải thiện dịch vụ khách hàng, mở rộng mạng lưới giao dịch và tăng cường ứng dụng công nghệ thông tin để nâng cao hiệu quả hoạt động.
Tiếp tục hoàn thiện công tác định giá tài sản bảo đảm tại BIDV chi nhánh Đông Đô, mở rộng quy mô và phạm vi hoạt động
Để nâng cao chất lượng cán bộ, cần ưu tiên chiến lược phát triển nguồn nhân lực và hoàn thiện bộ máy quản lý Việc tổ chức các lớp tập huấn cho cán bộ định giá tại chi nhánh là rất quan trọng Đồng thời, tổ chức các buổi hội thảo để học hỏi và tham khảo kinh nghiệm định giá cũng như các phương pháp định giá từ các ngân hàng trong và ngoài nước sẽ góp phần nâng cao trình độ chuyên môn cho đội ngũ nhân viên.
Khuyến khích cán bộ định giá nâng cao trình độ chuyên môn và tạo điều kiện cho việc thi thẻ thẩm định viên, nhằm đào tạo đội ngũ cán bộ định giá có năng lực vượt trội.
Để nâng cao năng suất làm việc và phát triển bền vững, cần tăng cường cơ sở vật chất, từ đó khẳng định vị thế, vai trò, uy tín và chất lượng trong công việc.
Định giá tài sản kịp thời và đầy đủ hồ sơ là rất quan trọng, đảm bảo chất lượng định giá đáp ứng yêu cầu và mục đích của khách hàng khi sử dụng kết quả.
Tìm kiếm thêm các khách hàng tiềm năng, hướng đến đối tượng khách hàng là các tổ chức, cá nhân thuộc mọi thành phần kinh tế
Nghiên cứu pháp lý và pháp luật Việt Nam, đƣa ra các kiến nghị khả năng hỗ trợ Nhà nước về Ngành Thẩm định giá Việt Nam.
GIẢI PHÁP HOÀN THIỆN NỘI DUNG HOẠT ĐỘNG ĐỊNH GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN ĐẢM BẢO TẠI BIDV CHI NHÁNH ĐÔNG ĐÔ
Công tác định giá bất động sản thế chấp tại BIDV chi nhánh Đông Đô đã có những bước tiến quan trọng, góp phần nâng cao hiệu quả hoạt động tín dụng của ngân hàng Nghiên cứu quy trình và phương pháp định giá BĐS giúp tôi tích lũy kiến thức quý báu về kinh nghiệm và chuyên môn Tuy nhiên, vẫn tồn tại nhiều lỗ hổng trong quy trình và cơ cấu tổ chức định giá BĐS Để khắc phục những hạn chế này và giúp BIDV phát triển mạnh mẽ hơn, tôi xin đề xuất một số giải pháp nhằm hoàn thiện quy trình và phương pháp định giá BĐS.
3.2.1.Giải pháp hoàn thiện công tác tổ chức trong hoạt động thẩm định giá bất động sản trong cho vay
3.2.1.1 Nâng cao chất lượng cơ sở dữ liệu nội bộ
Hiện nay, các cán bộ định giá hoạt động độc lập và thiếu sự trao đổi thông tin, dẫn đến việc cơ sở dữ liệu nội bộ còn đơn giản do chưa có bộ phận chuyên trách Để cải thiện tình hình, ngân hàng nên thành lập bộ phận chuyên thu thập và tổng hợp thông tin về các BĐS đã giao dịch thành công trên thị trường Nhờ đó, các cán bộ định giá có thể truy cập vào hệ thống nội bộ để lựa chọn BĐS phù hợp, tiết kiệm thời gian và công sức trong việc điều tra thông tin, đồng thời tránh tình trạng nhiều cán bộ cùng khảo sát một BĐS.
Việc thành lập bộ phận thu thập và tổng hợp thông tin nội bộ sẽ cải thiện chất lượng định giá bất động sản, giảm thiểu thời gian thu thập thông tin cho cán bộ định giá, tiết kiệm chi phí và tăng tốc độ làm việc Điều này đặc biệt quan trọng ở các khu vực ngoại thành xa xôi, nơi mà việc đi lại nhiều lần để thu thập thông tin thường gặp khó khăn do thiếu sự chia sẻ thông tin.
Các cán bộ ngân hàng cần thường xuyên cập nhật tài liệu định giá từ các nguồn uy tín trong và ngoài nước, đồng thời điều chỉnh ngân hàng dữ liệu nội bộ để nắm bắt những thay đổi trong văn bản pháp luật và kiến thức mới Việc cập nhật kịp thời sẽ giúp cán bộ quản lý phổ biến và yêu cầu các cán bộ định giá tuân thủ hướng dẫn, tránh sử dụng tài liệu lạc hậu, từ đó nâng cao độ chính xác trong công việc định giá.
Để phát huy khả năng nghiên cứu và tìm tòi của cán bộ định giá, ngân hàng nên tổ chức hội thảo, chuyên đề và cuộc thi cho họ Hình thức này không chỉ giúp lãnh đạo ngân hàng đánh giá năng lực chuyên môn mà còn bổ sung nguồn tài liệu nội bộ quý báu, đồng thời khuyến khích tinh thần học hỏi và sáng tạo của những cá nhân tâm huyết với nghề.
3.2.1.2 Phát triển nguồn nhân lực
Việc phân công cán bộ định giá dựa trên khối lượng công việc còn lại có thể tối ưu hóa thời gian, nhưng không đảm bảo chất lượng cao cho mỗi cuộc định giá Để định giá nhiều loại tài sản, cán bộ cần có kiến thức chuyên môn vững và hiểu biết rộng Tuy nhiên, không phải ai cũng có khả năng trang bị kiến thức chuyên sâu về nhiều loại tài sản Do đó, để nâng cao chất lượng định giá, cần mở các lớp tập huấn đào tạo chuyên sâu cho cán bộ định giá.
Sự chuyên môn hóa sẽ hỗ trợ cán bộ định giá trong việc nhận diện các vấn đề sâu sắc hơn liên quan đến loại tài sản mà họ phụ trách, từ đó nâng cao chất lượng công việc.
BIDV chi nhánh Đông Đô cần xây dựng quy trình tuyển dụng nhân viên khoa học và chính xác để thu hút những ứng viên có trình độ và phẩm chất phù hợp với công việc thẩm định Để nâng cao chất lượng đội ngũ, chi nhánh nên khuyến khích cán bộ thẩm định lâu năm thi lấy thẻ thẩm định viên do Bộ Tài chính cấp hoặc tuyển dụng những người có thẻ thẩm định viên và kinh nghiệm trong lĩnh vực định giá Ngoài ra, cần có chế độ rõ ràng hoặc tài trợ cho việc nâng cao bằng cấp của cán bộ thẩm định, nhằm đáp ứng yêu cầu về chất lượng và thời gian cho mỗi cuộc định giá, từ đó tránh tình trạng ứ đọng hồ sơ định giá lâu ngày, gây mất lòng tin và ảnh hưởng đến việc cấp tín dụng của khách hàng.
Vào thứ tư, cán bộ định giá cần nâng cao nghiệp vụ qua việc học tập và rèn luyện, đồng thời thể hiện tinh thần trách nhiệm và tôn trọng đạo đức nghề nghiệp Họ nên duy trì thái độ tích cực, làm việc theo tinh thần tập thể và hỗ trợ đồng nghiệp nhằm đạt hiệu quả cao nhất trong công việc, đồng thời góp phần phát triển hình ảnh công ty.
Thứ năm, cần thành lập một phòng ban chuyên trách về định giá tài sản bảo đảm (TSBĐ) để nâng cao hiệu quả công việc Đồng thời, cần phát triển mối quan hệ chặt chẽ giữa phòng định giá và phòng quản lý khách hàng, nhằm hỗ trợ lẫn nhau trong quy trình Sự hợp tác này giúp đảm bảo hoạt động định giá diễn ra liên tục, rút ngắn thời gian xử lý cho khách hàng có nhu cầu vay vốn Khi khách hàng đến ngân hàng để làm thủ tục vay, bộ phận quản lý khách hàng sẽ thẩm tra hồ sơ vay, trong khi các chuyên viên quan hệ khách hàng có trách nhiệm thu thập và yêu cầu thông tin cần thiết từ khách hàng theo quy định của bộ phận thẩm định.
3.2.1.3 Nâng cao chất lượng cơ sở vật chất định giá
Ngân hàng cần cải thiện cơ sở vật chất và nâng cấp hệ thống máy tính hiện tại để đáp ứng nhu cầu công việc Việc trang bị máy móc hiện đại và có tốc độ xử lý cao sẽ giúp nâng cao chất lượng dịch vụ và rút ngắn thời gian hoàn thành hồ sơ định giá Đồng thời, ngân hàng nên xây dựng một hệ thống quản lý hiệu quả để tối ưu hóa quy trình làm việc.
Mạng nội bộ 72 đã được cải thiện để tương tác hiệu quả hơn, giúp nhiều đối tượng dễ dàng truy cập và tăng cường khả năng trao đổi thông tin giữa các cán bộ định giá.
3.2.2 Giải pháp hoàn thiện quy trình thẩm định giá bất động sản
BIDV chi nhánh Đông Đô cần thiết lập quy trình rõ ràng cho việc tiếp nhận hồ sơ pháp lý liên quan đến bất động sản (BĐS) của khách hàng, vì tính pháp lý quyết định giá trị và kết quả định giá của BĐS, đồng thời là cơ sở để cấp tín dụng Việc thẩm định tính pháp lý cần được thực hiện cẩn trọng sau khi nhận hồ sơ Hiện tại, cán bộ chỉ được nhận bản sao sau khi đã đối chiếu với bản gốc, điều này tiềm ẩn rủi ro Do đó, các văn bản pháp lý như chủ quyền, giấy phép xây dựng và hồ sơ thiết kế nên là bản gốc hợp lệ để cán bộ thẩm định kiểm tra kỹ lưỡng, giảm thiểu rủi ro cho ngân hàng Ngoài ra, ngân hàng có thể hợp tác với các cơ quan chính quyền địa phương để yêu cầu khách hàng công chứng bản sao hồ sơ pháp lý tại các cơ quan này.
Cán bộ thẩm định trong hoạt động định giá cần liên tục cập nhật các sửa đổi và thay thế trong văn bản Luật do Nhà nước ban hành, đồng thời nghiên cứu sâu các nghị định và thông tư hướng dẫn để đảm bảo áp dụng chính xác, đặc biệt đối với tài sản phức tạp như nhà đất Ngân hàng cũng nên đề xuất các hạn chế và bất cập trong các văn bản Luật trong quá trình áp dụng đến cơ quan có thẩm quyền để kịp thời sửa đổi và thay thế.
Trong quy trình định giá bất động sản, cần quy định rõ ràng các căn cứ điều chỉnh, tỷ lệ điều chỉnh và phương thức điều chỉnh so với bất động sản cần định giá, và những thông tin này phải được ghi rõ trong biên bản định giá.
3.2.2.2 Công tác tiếp nhận, thu thập, phân tích, xử lý thông tin Bất động sản