Thực trạng thẩm định giá bất động sản làm tài sản đảm bảo phục vụ cho vay tại ngân hàng thương mại cổ phần đầu tư và phát triển việt nam chi nhánh đông đô,

NGÂN HÀNG NHÀ NƢỚC VIỆT NAM BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO HỌC VIỆN NGÂN HÀNG KHOA TÀI CHÍNH KHÓA LUẬN TỐT NGHIỆP ĐỀ TÀI THỰC TRẠNG THẨM ĐỊNH GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN LÀM TÀI SẢN BẢO ĐẢM PHỤC VỤ CHO VAY TẠI NGÂN HÀNG THƯƠNG MẠI CỔ PHẦN ĐẦU TƯ VÀ PHÁT TRIỂN VIỆT NAM - CHI NHÁNH ĐÔNG ĐÔ Họ tên sinh viên: NGUYỄN HẢI BÌNH Mã sinh viên : 16A4010029 Lớp: K16TCB Khoa: TÀI CHÍNH Giảng viên hƣớng dẫn: THS NGUYỄN HỒNG HIỆP HÀ NỘI - 2017 LỜI CẢM ƠN Trƣớc hết em xin gửi lời cảm ơn chân thành tới giảng viên ThS Nguyễn Hồng Hiệp ngƣời tận tình hƣớng dẫn em suốt thời gian nghiên cứu, thực khóa luận tốt nghiệp Em xin cảm ơn thầy cô giáo Học viện Ngân hàng nói chung Q thầy giáo khoa Tài nói riêng truyền đạt cho em kiến thức chuyên môn vô quý giá cần thiết Với vốn kiến thức đƣợc tiếp thu trình học khơng tảng cho q trình nghiên cứu khóa luận mà cịn hành trang q báu để em bƣớc vào đời cách vững tự tin Em chân thành cảm ơn Ban giám đốc Ngân hàng TMCP Đầu tƣ phát triển Việt Nam chi nhánh Đông Đô nhƣ giúp đỡ nhiệt tình anh chị phịng Quan hệ khách hàng doanh nghiệp cho phép tạo điều kiện thuận lợi để em thực tập Ngân hàng, giúp em có đƣợc trải nghiệm thực tế ban đầu công tác thẩm định giá tài sản đảm bảo Ngân hàng có thơng tin cần thiết để hồn thành khóa luận tốt nghiệp thời gian u cầu Vì thời gian thực tập có hạn vốn kiến thức hạn chế nên khóa luận tốt nghiệp khơng thể tránh đƣợc thiếu sót Do đó, em mong nhận đƣợc ý kiến đóng góp thầy giáo anh chị để khóa luận đƣợc hồn thiện Cuối em kính chúc quý thầy, cô giáo Học viện Ngân hàng cô, chú, anh, chị Ngân hàng TMCP Đầu tƣ phát triển Việt Nam chi nhánh Đông Đô dồi sức khỏe, đạt đƣợc nhiều thành công tốt đẹp công việc nhƣ sống Em xin chân thành cảm ơn! LỜI CAM ĐOAN Em xin cam đoan cơng trình nghiên cứu riêng em Các số liệu khóa luận có nguồn gốc rõ ràng, đƣợc sử dụng trung thực, nguồn có trích dẫn rõ ràng, minh bạch, có tính kế thừa phát triển từ tài liệu, tạp chí, cơng trình nghiên cứu đƣợc cơng bố Hà Nội, ngày 19 tháng năm 2017 Sinh viên thực Nguyễn Hải Bình DANH MỤC KÝ HIỆU VIẾT TẮT Ký hiệu Tên đầy đủ BĐS Bất động sản TSBĐ Tài sản bảo đảm BIDV Ngân hàng TMCP đầu tƣ phát triển Việt Nam QHKH Quan hệ Khách hàng PGD Phòng giao dịch KHCN Khách hàng cá nhân TMCP Thƣơng mại cổ phần NHTM Ngân hàng thƣơng mại SDTNVHQN Sử dụng tốt hiệu ĐT&PT Đầu tƣ phát triển QLKH Quản lý khách hàng QLRR Quản lý rủi ro PGD Phòng giao dịch UBND Ủy ban nhân dân DANH MỤC BẢNG, BIỂU, SƠ ĐỒ Bảng 2.1: Tình hình tổng tài sản, huy động vốn, dƣ nợ tín dụng BIDV 28 giai đoạn 2014-2016 28 Bảng 2.2: Tình hình tỷ lệ nợ xấu, Tỷ suất sinh lợi tổng tài sản bình quân (ROA) giai đoạn 2014 -2016 28 Bảng 2.3: Tình hình dƣ nợ tín dụng BIDV, VietinBank, VietcomBank giai đoạn 2014-2016 30 Bảng 2.4: Tình hình tỷ lệ nợ xấu BIDV, VietinBank, VietcomBank giai đoạn 20142016 31 Bảng 2.5: Tình hình kinh doanh BIDV chi nhánh Đơng Đơ giai đoạn 2014 2016 36 Bảng 2.6: Quy trình thẩm định BĐS bảo đảm BIDV chi nhánh Đông Đô 44 Bảng 2.7: Đơn giá đất khu vực theo quy định UBND TP Hà Nội 55 Bảng 2.8: Thông tin BĐS tƣơng tự 55 Bảng 2.9: Thông tin chi tiết BĐS so sánh .56 Bảng 2.10: Bảng điều chỉnh yếu tố BĐS so sánh 57 Bảng 2.11: Kết hoạt động thẩm định giá BIDV chi nhánh Đơng Đơ 59 Biểu đồ 2.1: Tình hình kinh doanh Ngân hàng BIDV giao đoạn 2014 - 2016 29 Biểu đồ 2.2.: Dƣ nợ tín dụng BIDV, VietinBank, Vietcombank giai đoạn 2014 - 2016 30 Biểu đồ 2.3: Tỷ lệ nợ xấu BIDV, VietinBank, Vietcombank giai đoan 2014 - 2016 31 Biểu đồ 2.4: Tình hình kinh doanh BIDV chi nhánh Đông Đô giai đoạn 2014 - 2016 36 Biểu đồ 2.5: Kết hoạt động thẩm định giá BIDV chi nhánh Đông Đô 59 Sơ đồ 2.1: Mơ hình tổ chức BIDV chi nhánh Đông Đô 33 MỤC LỤC LỜI MỞ ĐẦU CHƢƠNG 1: CƠ SỞ LÝ LUẬN VỀ THẨM ĐỊNH GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN LÀM TÀI SẢN BẢO ĐẢM 1.1 LÍ LUẬN CƠ BẢN VỀ BẤT ĐỘNG SẢN VÀ GIÁ TRỊ BẤT ĐỘNG SẢN 1.1.1 Bất động sản 1.1.2 Khái niệm giá trị BĐS định giá BĐS 1.1.3 Định giá bất động sản 11 1.2 TÀI SẢN BẢO ĐẢM VỚI HOẠT ĐỘNG CHO VAY 13 1.2.1 Vai trò tài sản bảo đảm với hoạt động cho vay kinh tế 13 1.2.2 Điều kiện bất động sản làm tài sản bảo đảm 13 1.2.3 Sự cần thiết khách quan phải định giá BĐS làm tài sản bảo đảm 14 1.3 NGUYÊN TẮC THẨM ĐỊNH GIÁ TRONG NỀN KINH TẾ THỊ TRƢỜNG 15 1.4 CÁC PHƢƠNG PHÁP ĐỊNH GIÁ BĐS (NGUỒN: HỆ THỐNG TIÊU CHUẨN THẨM ĐỊNH GIÁ VIỆT NAM) .16 1.4.1 Phƣơng pháp so sánh trực tiếp 16 1.4.2 Phƣơng pháp đầu tƣ (phƣơng pháp thu nhập) 19 1.4.3 Phƣơng pháp chi phí .20 1.4.4 Phƣơng pháp thặng dƣ 21 1.5 QUY TRÌNH ĐỊNH GIÁ BĐS (NGUỒN:HỆ THỐNG TIÊU CHUẨN THẨM ĐỊNH GIÁ VIỆT NAM) 23 KẾT LUẬN CHƢƠNG 26 CHƢƠNG 2: THỰC TRẠNG CÔNG TÁC THẨM ĐỊNH GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN LÀM TÀI SẢN BẢO ĐẢM TẠI BIDV CHI NHÁNH ĐÔNG ĐÔ 27 2.1 GIỚI THIỆU CHUNG VỀ BIDV CHI NHÁNH ĐÔNG ĐÔ CỦA NGÂN HÀNG TMCP ĐẦU TƢ VÀ PHÁT TRIỂN VIỆT NAM .27 2.1.1 Giới thiệu công ty mẹ - Ngân Hàng TMCP Đầu tƣ Phát triển Việt Nam 27 2.1.2 Giới thiệu BIDV chi nhánh Đông Đô Ngân Hàng TMCP Đầu tƣ Phát triển Việt Nam 32 2.2 THỰC TRẠNG THẨM ĐỊNH GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN TẠI BIDV CHI NHÁNH ĐÔNG ĐÔ CỦA NGÂN HÀNG TMCP ĐẦU TƢ VÀ PHÁT TRIỂN VIỆT NAM .38 2.2.1 Mô tả sản phẩm .38 2.2.2 Căn pháp lý BIDV chi nhánh Đông Đô sử dụng để thẩm định giá BĐS làm TSBĐ 38 2.2.3 Quy trình phƣơng pháp thẩm định giá tài sản bảo đảm .44 2.2.4 Khảo sát ứng dụng thực tiễn phƣơng pháp thẩm định giá bất động sản làm TSBĐ BIDV chi nhánh Đông Đô 51 2.3 ĐÁNH GIÁ THỰC TRẠNG CÔNG TÁC THẨM ĐỊNH GIÁ TẠỊ BIDV CHI NHÁNH ĐÔNG ĐÔ 59 2.3.1 Kết hoạt động thẩm định giá BIDV chi nhánh Đông Đô năm gần 59 2.3.2 Đánh giá thực trạng dịch vụ thẩm định giá theo tiêu chí BIDV chi nhánh Đơng Đơ 60 2.4 NGUYÊN NHÂN CƠ BẢN 64 2.4.1.Nguyên nhân khách quan 64 2.4.2 Nguyên nhân chủ quan 65 KẾT LUẬN CHƢƠNG 67 CHƢƠNG 3: MỘT SỐ GIẢI PHÁP HỒN THIỆN CƠNG TÁC THẨM ĐỊNH GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN LÀM TÀI SẢN BẢO ĐẢM TẠI BIDV CHI NHÁNH ĐÔNG ĐÔ CỦA NGÂN HÀNG TMCP ĐẦU TƢ VÀ PHÁT TRIỂN VIỆT NAM 68 3.1 MỤC TIÊU VÀ ĐỊNH HƢỚNG CỦA BIDV CHI NHÁNH ĐÔNG ĐÔ TRONG THỜI GIAN TỚI NĂM 2017 68 3.1.1 Mục tiêu quản lý chất lƣợng 68 3.1.2 Định hƣớng chung 68 3.2.GIẢI PHÁP HOÀN THIỆN NỘI DUNG HOẠT ĐỘNG ĐỊNH GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN ĐẢM BẢO TẠI BIDV CHI NHÁNH ĐƠNG ĐƠ 69 3.2.1.Giải pháp hồn thiện công tác tổ chức hoạt động thẩm định giá bất động sản cho vay 69 3.2.2 Giải pháp hồn thiện quy trình thẩm định giá bất động sản 72 3.2.3 Giải pháp hệ thống thông tin hoạt động định giá bất động sản đảm bảo .77 3.3 KIẾN NGHỊ .77 3.3.1 Kiến nghị Chính phủ 77 3.3.2 Kiến nghị Ngân hàng Nhà nƣớc Việt Nam .80 KẾT LUẬN CHƢƠNG 82 KẾT LUẬN 83 LỜI MỞ ĐẦU Sự cần thiết đề tài Nhu cầu vốn chủ thể kinh tế không ngừng gia tăng Ở Việt Nam, lƣợng vốn chủ yếu đƣợc vay ngân hàng Để vay đƣợc vốn, cá nhân, tổ chức kinh doanh thƣờng phải có TSBĐ để bảo đảm cho khoản vay Chất lƣợng, giá trị TSBĐ định việc ngân hàng cho vay hay không mức cho vay tối đa Trong TSBĐ ngân hàng, BĐS tài sản đƣợc chấp chủ yếu Định giá BĐS hoạt động tín dụng NHTM ngày đƣợc quan tâm Xuất phát từ rủi ro tín dụng ln tiềm ẩn khó lƣờng Thậm chí, rủi ro tín dụng xảy với mức độ quy mô lớn dẫn đến khả đổ vỡ hệ thống ngân hàng kéo theo suy thoái kinh tế diện rộng Định giá BĐSkhơng nhằm bảo đảm an tồn cho hoạt động tín dụng ngân hàng mà cịn để tăng trách nhiệm khách hàng khoản vay Tuy nhiên, thực tế tồn nhiều bất cập định giá BĐS khiến cho việc xác định giá trị BĐS, việc xây dựng khung giá đất thị trƣờng thƣờng không sát với giá trị thực BĐS Bên cạnh đó, việc áp dụng phƣơng pháp định giá thiếu linh hoạt, điều gây tình trạng khiếu nại khách hàng cá nhân doanh nghiệp yêu cầu tái thẩm định ngày phổ biến.Đây nguyên nhân dẫn đến tỷ lệ nợ xấu cao NHTM Việt Nam Để góp thêm tiếng nói giải vấn đề trên, thời gian thực tập BIDV chi nhánh Đông Đô em thực nghiên cứu đề tài: “Thực trạng thẩm định giá bất động sản làm tài sản bảo đảm phục vụ cho vay BIDV chi nhánh Đơng Đơ” làm đề tài khóa luận tốt nghiệp Mục tiêu nghiên cứu - Về mặt lý thuyết, đề tài làm rõ sở lý luận hoạt động định giá BĐS bảo đảm NHTM - Nghiên cứu phân tích, đánh giá thực trạng hoạt động định giá BĐS bảo đảm BIDV chi nhánh Đơng Đơ - Đề xuất số giải pháp góp phần nâng cao chất lƣợng hoạt động định giá BĐS bảo đảm Đối tƣợng phạm vi nghiên cứu - Đối tƣợng nghiên cứu: hoạt động định giá BĐS làm tài sản bảo đảm tiền vay NHTM - Phạm vi nghiên cứu: nghiên cứu BIDV chi nhánh Đông Đô, thời gian từ 2014-2016 Phƣơng pháp nghiên cứu - Đề tài sử dụng nguồn số liệu thứ cấp đƣợc cung cấp BIDV BIDV chi nhánh Đông Đô - Sử dụng phƣơng pháp nghiên cứu định tính: thống kê, phân tích tổng hợp q trình nghiên cứu, phƣơng pháp so sánh 5.Kết cấu Ngoài phần mở đầu kết luận đề tài đƣợc xếp thành chƣơng Chƣơng 1: Cở sở lý luận thẩm định giá bất động sản làm tài sản bảo đảm Chƣơng 2: Thực trạng công tác thẩm định giá bất động sản làm tài sản bảo đảm BIDV chi nhánh Đông Đô Chƣơng 3: Một số giải pháp hồn thiện cơng tác thẩm định giá bất động sản làm tài sản bảo đảm BIDV chi nhánh Đông Đô quốc tế Cơ sở vật chất, đặc biệt sở liệu phục vụ công tác thẩm định giá hầu nhƣ chƣa đáp ứng đƣợc yêu cầu ngành đề Chính phủ cần xúc tiến nhanh việc xây dựng Trung tâm lƣu trữ thông tin phục vụ cho công tác thẩm định giá Trung tâm đóng vai trị nơi dự trữ thơng tin nguồn chia sẻ thông tin cho doanh nghiệp thẩm định giá nƣớc Đồng thời, tăng cƣờng công tác đào tạo nguồn nhân lực thẩm định giá Để đạt đƣợc mục tiêu phát triển nguồn nhân lực cần triển khai đồng giải pháp nhƣ: Biên soạn tài liệu theo hƣớng chuẩn hóa, thực bồi dƣỡng cập nhật kiến thức chuyên môn cho đội ngũ thẩm định viên đƣợc cấp thẻ; đào tạo cập nhật kiến thức, kết hợp với hoàn thiện đội ngũ giảng viên Đồng thời, nâng cao vai trò hoạt động Hội thẩm định giá Việt Nam; Tăng cƣờng hợp tác quốc tế lĩnh vực thẩm định, trƣớc mắt Hiệp hội thẩm định giá nƣớc ASEAN (AVA) mà Việt Nam thành viên - Thứ ba,tăng cƣờng vai trò quản lý nhà nƣớc; quản lý, giám sát thống Bộ Tài lĩnh vực thẩm định giá tài sản; nâng cao vai trò tổ chức nghề nghiệp định giá hoạt động tín dụng ngân hàng thƣơng mại; tôn trọng quyền tự chủ kinh doanh ngân hàng thƣơng mại, tôn trọng nguyên tắc độc lập, khách quan, trung thực hành nghề thẩm định viên Cần phải thành lập quan thẩm định giá Chính phủ để kiểm định lại mức giá thực BĐS xây dựng hệ thống nƣớc Hiện nay, thị trƣờng có nhiều tổ chức, công ty thẩm định giá BĐS khác Cùng BĐS có chục chứng thƣ thẩm định giá từ công ty thẩm định giá BĐS Tuy nhiên, dùng BĐS làm tài sản chấp để vay vốn ngân hàng hầu nhƣ ngân hàng tự thẩm định lại giá trị BĐS đem chấp Điều khó để lựa chọn kết đƣợc cho phù hợp Việc thành lập quan thẩm định giá Chính phủ đƣợc xem nhƣ giải pháp hữu hiệu để tạo lập đủ độ tin cậy khách quan tất bên có liên quan xem xét giá trị BĐS - Thứ tư, sách giá đất: cần sửa đổi, bổ sung hoàn chỉnh khung giá đất Nhà nƣớc ban hành cho giá đất theo qui định Nhà nƣớc giá thị 78 trƣờng gần với hơn, không chênh lệch, tạo điều kiện thuận lợi việc thu tiền giao đất, đền bù thu hồi đất đặc biệt tránh thất thu tiền thuế cho Nhà nƣớc Tổ chức công bố rộng rãi thông tin liên quan đến đất đai loại BĐS khác Bên cạnh phải có can thiệp Nhà nƣớc thơng qua khoản thu thuế, phí lệ phí Nhƣ vậy, việc quản lý thúc đẩy thị trƣờng BĐS phát triển, Nhà nƣớc tạo môi trƣờng thuận lợi cho BĐS chấp Tức BĐS chấp có khả chuyển dịch, mua bán dễ dàng - Thứ năm, kiện toàn máy quan quản lý BĐS, đẩy mạnh cải cách hành chính, thủ tục quản lý BĐS Xác định rõ quyền hạn, chức quan Xây dựng đội ngũ cán chuyên môn Thành lập quan Chính phủ chuyên trách quản lý BĐS Hiện nƣớc ta, hoạt động quản lý BĐS diễn dàn trải với tham gia nhiều cấp từ Thủ tƣớng phủ, Chủ tịch UBND cấp, quyền cấp…; tới Bộ, ngành nhƣ: Bộ tài nguyên môi trƣờng (Vụ đăng ký thống kê đất đai), Bộ tài (Ban Vật giá, Cục cơng sản), Bộ xây dựng Từ thực trạng dẫn đến hoạt động quản lý diễn thiếu hiệu gây khó khăn việc thực hiện, thời gian phải qua nhiều khâu trung gian khơng có phận chịu trách nhiệm Đây vấn đề đáng quan tâm cần đƣợc Nhà nƣớc quan chức sớm giải nhằm tạo thơng thống làm việc nhƣ nâng cao tính thống hiệu việc quản lý BĐS gặp nhiều khó khăn nhƣ Hồn thiện hệ thống đăng ký thống kê đất đai cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất Đây việc làm quan trọng nhằm tạo điều kiện cho việc quản lý đất đai dễ dàng chặt chẽ Giải pháp tác động mạnh mẽ tới hoạt động thị trƣờng BĐS phát triển thị trƣờng quyền sử dụng đất đất, làm giảm bớt số lƣợng tranh chấp đất đai diễn phổ biến làm tăng thêm số lƣợng giao dịch (vì ngƣời sở hữu BĐS có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đất mua bán, chấp, góp vốn kinh doanh…) - Thứ sáu, phủ cần nâng cao vai trị định hƣớng quản lý tƣ vấn cho ngân hàng thƣơng mại thông qua việc thƣờng xuyên tổng hợp, phân tích thơng tin thị trƣờng, đƣa nhân định dự báo khách quan, mang 79 tính khoa học để ngân hàng thƣơng mại có sở tham khảo, định hƣớng việc hoạch định sách đánh giá quản lý rủi ro dự án xin vay vốn ngân hàng, từ phịng ngừa đƣợc rủi ro sớm hiệu 3.3.2 Kiến nghị Ngân hàng Nhà nƣớc Việt Nam - Thứ nhất,ngân hàng Nhà nƣớc cần nghiên cứu sớm trình lên Chính phủ, Quốc hội luật chấp tài sản văn hƣớng dẫn việc xác định quyền sở hữu tài sản đặc biệt nhà cửa, giấy chứng nhận quyền sử dụng đất; sớm hoàn tất thủ tục, giấy tờ liên quan đến BĐS bảo đảm tạo điều kiện cho khách hàng có nhu cầu vay vốn - Thứ hai,đối với BĐS đƣợc sử dụng tài sản chấp nhiều lần bên cho vay để vay vốn ngân hàng cần có văn hƣớng dẫn để giao dịch đƣợc diễn thuận lợi tạo điều kiện cho khách hàng đƣợc vay vốn - Thứ ba,ngân hàng Nhà nƣớc Việt Nam cần phải lên kế hoạch thực xây dựng hệ thống sở liệu giao dịch thực tế BĐS Việc đƣợc thực thành công nhiều nƣớc giới để tạo nên minh bạch cho thị trƣờng BĐS Các thông tin giao dịch đƣợc lƣu trữ phổ biến cơng khai, dễ dàng tra cứu việc định giá BĐS thuận lợi hơn, kết định giá theo xác Muốn lƣu trữ đƣợc thơng tin cần thiết phải tạo phần mềm quản lý BĐS chung cho tất sàn giao dịch BĐS, trung tâm môi giới Phần mềm quản lý BĐS phải thuộc hệ thống quan thẩm định giá Chính phủ Đồng thời Ngân hàng Nhà nƣớc Việt Nam cần thiết lập chế phối hợp Bộ, ngành có liên quan việc quản lý, giám sát hoạt động thẩm định giá bất động sản chấp ngân hàng thƣơng mại - Thứ tư,thực thƣờng xuyên công tác tra, kiểm sốt dƣới nhiều hình thức để kịp thời phát ngăn chặn vi phạm tiêu cực hoạt động định giá TSBĐ nói chung định giá BĐS bảo đảm nói riêng Các chƣơng trình tra cần đƣợc xây dựng chi tiết, khoa học, thơng tin thu thập đƣợc cần phân tích kỹ lƣỡng, tránh mang tính hình thức, nội dung tra cần đƣợc cải tiến cho đảm bảo kiểm soát đƣợc ngân hàng thƣơng mại, thể đƣợc vai trò 80 cảnh báo, ngăn chặn phịng ngửa rủi ro, không gây ảnh hƣởng đến hoạt động ngân hàng - Thứ năm,cần xây dựng phƣơng án bổ sung hoán đổi cán tra chi nhánh Ngân hàng Nhà nƣớc để đảm bảo tính khách quan tạo mơi trƣờng hoạt động đa dạng cho cán tra, kiểm tra trau dồi nghiệp vụ Cần phải xây dựng đội ngũ tra, giám sát chuẩn nghiệp vụ ngân hàng, nghiệp vụ kiểm tra, có phẩm chất đạo đức tốt, đƣợc cập nhật thơng tin sách, pháp luật, thị trƣờng để mặt thực công tác tra, giám sát hoạt động ngân hàng thƣơng mại, mặt khác đƣa nhận định, kết luận giúp ngân hàng thƣơng mại nâng cao hiệu hoạt động định giá BĐS bảo đảm phục vụ mục đích cho vay 3.3.3 Kiến nghị BIDV BIDV chi nhánh Đông Đô chi nhánh lớn Ngân hàng BIDV, đội ngũ cán nhân viên hạn chế lĩnh vực định giá, chƣa thực áp dụng linh hoạt phƣơng pháp định giá bất động sản, BIDV chi nhánh Đông Đô đề xuất số giải pháp để khắc phục nhƣợc điểm nhƣ sau: - Thứ nhất, thành lập phòng định giá riêng biệt với phận quan hệ khách hàng đẻ tăng tính độc lập, khách quan hạn chế tƣợng tiêu cực gây thiệt hại cho ngân hàng - Thứ hai,trong sách tuyển dụng, BIDV cần có sách ƣu tiên tuyển dụng cán có chứng thẩm định viên, ¾ cán phịng thẩm định cần có chứng thẩm định viên để q trình thẩm định diễn xác, hiệu - Thứ ba, tổ chức chƣơng trình đào tạo, buổi chia sẻ kinh nghiệm thực tế cán thẩm định giá hệ thống ngân hàng BIDV để trau dồi hồn thiện cơng tác thẩm định giá để vận dụng linh hoạt phƣơng pháp định giá vào công việc thực tế, nâng cao hiệu chất lƣợng công việc - Thứ tư,ngân hàng BIDV phải liên tục sửa đổi bổ sung nhanh chóng thơng tƣ, sách để phù hợp với thơng tƣ, sách Bộ, ban ngành liên quan Mở lớp, hội thảo để hƣớng dẫn, giải thích thơng tƣ, sách ban hành 81 - Thứ năm, ngân hàng BIDV nên có chế dộ khen thƣởng cho cán nhân viên dựa kết hoạt động kinh doanh chất lƣợng công việc, động viên kịp thời nỗ lực cán nhân viên có chiều hƣớng thay đổi tốt vƣợt bậc Bên cạnh đó, xử lý nghiêm cán nhân viên có hành vi sai trái với quy định Ngân hàng Nhà nƣớc thiếu trách nhiệm công việc - Thứ sáu, mục đích định giá ngân hàng làm sở cho khoản cấp tín dụng nên giá trị định giá thƣờng phải nằm ngƣỡng an toàn cho phép ngân hàng Tuy nhiên bảng giá đất, bảng đơn giá chi phí thay cơng trình đất BIDV thƣờng thấp nhiều với giá thị trƣờng, gây tâm lí khơng hài lịng khách hàng có tài sản bảo đảm Ngân hàng BIDV nên thƣờng xuyên cập nhật điểu chỉnh, sửa đổi bảng giá để phù hợp với điều kiện kinh tế, đảm bảo cân lợi ích cho bên liên quan giúp cho công việc định giá BIDV chi nhánh Đông Đô thuận lợi, sát giá trị thị trƣờng KẾT LUẬN CHƯƠNG Trên ý kiến cá nhân em với mong muốn đóng góp phần nhỏ bé để hồn thiện công tác định giá đơn vị định giá nói chung BIDV chi nhánh Đơng Đơ nói riêng Trong bối cảnh kinh tế nước ta ngày nay, hoạt động định giá phụ thuộc lớn vào thị trường BĐS định hướng nhà nước Để hoạt động định giá có chất lượng cao nhà nước cần tạo điều kiện, khuyến khích cho đơn vị định giá phát triển, bên cạnh cán ban ngành cần đồng hệ thống văn pháp luật tránh tình trạng chồng chéo thiếu đòng Các đơn vị định giá cần phải cố gắng, nỗ lực việc xây dựng chuyên môn vững, đào tạo đội ngũ chuyên viên định giá, cán định giá có lực, giàu kinh nghiệm Các cán định giá luôn phải có tinh thần nghiên cứu, học hỏi cao, tâm huyết với nghề, có thái độ làm việc tích cực để xây dựng đơn vị vững mạnh 82 KẾT LUẬN Định giá nghề khơng cịn mẻ Việt Nam, nhiên tài liệu kinh nghiệm lĩnh vực chƣa thực nhiều Định giá có vai trị quan trọng với nhiều hoạt động kinh tế từ mua bán, cho thuê, chuyển nhƣợng, bán đấu giá… đến hoạt động cho vay ngân hàng Hoạt động cho vay ngân hàng chứa đựng nhiều rủi ro, việc định giá phục vụ cho vay ngân hàng có đặc trƣng riêng so với công ty định giá riêng biệt Với mục đích tìm hiểu quy trình phƣơng pháp định giá Bất động sản làm tài sản đảm bảo phục vụ cho vay BIDV chi nhánh Đông Đơ, khóa luận đạt đƣợc nội dung sau: Hệ thống hóa sở lý luận liên quan đến định giá BĐS, khái quát nhân tố ảnh hƣởng đến định giá BĐS Trong sâu vào phân tích quy trình phƣơng pháp định giá BĐS, ƣu nhƣợc điểm phƣơng pháp Phân tích thực trạng quy trình phƣơng pháp định giá BĐS làm tài sản đảm bảo BIDV chi nhánh Đông Đô, đánh giá kết đạt đƣợc, hạn chế nguyên nhân kết quả, hạn chế Đƣa số giải pháp nhằm hồn thiện quy trình phƣơng pháp định giá BĐS làm tài sản đảm bảo BIDV chi nhánh Đông Đô Nêu số kiến nghị với nhà nƣớc, ngân hàng nhà nƣớc, BIDV quan có thẩm quyền để hồn thiện pháp lý, nâng cao chất lƣợng công tác định giá, bồi dƣỡng nguồn nhân lực phục vụ đơn vị định giá nói chung BIDV chi nhánh Đơng Đơ nói riêng Em hi vọng nội dung em nghiên cứu đề tài tốt nghiệp đóng góp phần nhỏ phục vụ cho công tác định giá BIDV chi nhánh Đông Đô Do thời gian nghiên cứu nguồn tài liệu có hạn, đề tài em cịn thiếu sót, em mong đƣợc đóng góp thầy bạn sinh viên để viết hoàn thiện 83 DANH MỤC TÀI LIỆU THAM KHẢO “Định giá bất động sản hoạt động tín dụng – Cách tiếp cận từ ngân hàng thƣơng mại” - tác giả: TS Phạm Tiến Đạt - Nhà Xuất Bản Tài Chính Tạp chí khóa học Học Viện Ngân Hàng 13 tiêu chuẩn ĐỊNH GIÁ Việt Nam Ban hành theo thông tƣ số 158/2014/TTBTC việc ban hành Tiêu chuẩn ĐỊNH GIÁ Việt Nam số 01, 02, 03 04, Thông tƣ 28/2015/TT-BTC Tiêu chuẩn ĐỊNH GIÁ Việt Nam số 05, 06 07 Bộ trƣởng Bộ Tài ban hành thức có hiệu lực từ 20/04/2015 Luật dân 2015 ban hành ngày 24/11/2015 quy định chấp tài sản, hình thức chấp, thời hạn chấp, quyền nghĩa vụ bên tham gia chấp Luật doanh nghiệp 2014 Luật Nhà 2014 Nghị định 99/2015/NĐ-CP hƣớng dẫn Luật nhà 2014 Thông tƣ 06/2014/TT-BTC việc ban hành Tiêu chuẩn ĐỊNH GIÁ số 13 ngày 07/01/2014, Quyết định số 129/2008/QĐ-BTC ngày 31/12/2008 Luật đất đai năm 2013 nghị định Chính phủ thi hành Luật Đất đai 10 Nghị định số 163/2006/NĐ-CP ngày 29/12/2006 Chính phủ giao dịch bảo đảm văn sửa đổi, bổ sung 11 Thông tƣ số 45/2013/TT - BTC ngày 25/04/2013 Bộ tài việc Ban hành Chế độ quản lý, sử dụng trích khấu hao tài sản cố định 12 Quy định số 8955/QĐ-QLTD ngày 31/12/2014 Tổng Giám đốc Ngân hàng TMCP Đầu tƣ Phát Triển Việt Nam giao dịch bảo đảm 13 Căn Quyết định 6127/QĐ-BIDV ngày 13/8/2015 Tổng Giám đốc Ngân hàng TMCP Đầu tƣ Phát Triển Việt Nam sửa đổi, bổ sung số điều Quy định số 8955/QĐ-QLTD ngày 31/12/2014 giao dịch bảo đảm 14 Quy định số 8956/QĐ-QLTD ngày 14/01/2015 Tổng Giám đốc Ngân hàng TMCP Đầu tƣ Phát Triển Việt Nam trình tự, thủ tục, thẩm quyền thực giao dịch bảo đảm văn sửa bổi bổ sung 15 Quy định số 140/QĐ-CNĐĐ ngày 02/02/2015 Giám đốc BIDV chi nhánh Đông Đô Quy định định giá tài sản bảo đảm BIDV chi nhánh Đông Đô 16 Quyết định 307/QĐ-CNĐĐ ngày 26/03/2015 Giám đốc BIDV chi nhánh Đông Đôvề Quyết định Thành lập Tổ định giá tài sản đảm bảo BIDV chi nhánh Đông Đô 17 Căn Quyết định 6127/QĐ-BIDV ngày 13/8/2015 Tổng Giám đốc Ngân hàng TMCP Đầu tƣ Phát Triển Việt Nam sửa đổi, bổ sung số điều Quy định số 8955/QĐ-QLTD ngày 31/12/2014 giao dịch bảo đảm 18 Quyết định số 420/QĐ-SXD ngày 17/01/2013 Sở Xây dựng Hà Nội việc Công bố giá xây dựng nhà ở, cơng trình, vật kiến trúc làm bồi thƣờng, hỗ trợ Nhà nƣớc thu hồi đất địa bàn Thành phố Hà Nội 19 Trang web: http://www.bidv.com.vn 20 Trang web: http://www.muaban.net 21 Trang web: http://www.mof.org.vn 22 Trang web: http://m.cafef.vn 23 Trang wed: http://m.vneconomy.vn 24 Trang web: http://m.vietnamfinance.vn 25 Trang web: http://www.quangninh.org.vn 26 Trang web: http://www.thitruongbatdongsan PHỤ LỤC NGÂN HÀNG TMCP ĐẦU TƢ CỘNG HOÀ XÃ HỘI CHỦ NGHĨA VIỆT NAM Độc lập - Tự - Hạnh Phúc VÀ PHÁT TRIỂN VIỆT NAM CHI NHÁNH ĐÔNG ĐÔ Hà Nội, ngày 09 tháng 11 năm 2016 BÁO CÁO THẨM ĐỊNH GIÁ TRỊ TÀI SẢN Số 01-2016/BĐS-QLKH/KHDN1 Kính trình: Ban giám đốc BIDV Đơng Đơ Tên khách hàng: Trƣờng Sinh Địa Mới Công ty CP TNHH Minh Khách hàng: khách Km 2, đƣờng Pháp Vân, Yên Số hàng: Sở, Hoàng Mai, Hà Nội Loại Tài sản: Bất động sản Mục đích: Làm sở duyệt vay Cũ điện 04.38615535 thoại: Định giá lại TSBĐ Hình thức bảo Bằng tài sản khách hàng đảm: Bằng tài sản bên thứ ba Tổ chức định giá: Tổ định giá CB QHKH/Tổ định Tổ trƣởng tổ định giá Cao Thị Dung giá kiểm tra tài Cán Phòng KHDN1 Phan Thị Na sản: Thời gian định giá Định giá lần đầu gần Định giá lại Thời gian địa Thời gian: Thôn Phƣơng Nhị, xã Liên Ninh, điểm Ngày /11/2016 Huyện Thanh Trì, Hà Nội Ngày lập Báo cáo: …/11/2016 THÔNG TIN VỀ TÀI SẢN ĐỊNH GIÁ Thông tin tài sản cần định giá - Tên tài sản: Quyền sử dụng đất Thôn Phƣơng Nhị, xã Liên Ninh – Huyện Thanh Trì theo giấy chứng nhận Quyền sử dụng đất số AB 633808 UBND huyện Thanh Trì cấp ngày 03/08/2005 - Tên chủ sở hữu: Ông Nguyễn Nhƣ Bội Đây tài sản thuộc sở hữu bên thứ ba, đó: Ơng Nguyễn Nhƣ Bội chủ sở hữu Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà quyền sử dụng đất số AB 633808 UBND huyện Thanh Trì cấp ngày 03/08/2005, ơng Nguyễn Nhƣ Bội giám đốc Công ty TNHH Minh Trƣờng Sinh Ông Nguyễn Nhƣ Bội đồng ý dùng tài sản để đảm bảo cho nghĩa vụ phát sinh BIDV chi nhánh Đông Đô cho Công ty TNHH Minh Trƣờng Sinh Hồ sơ tài sản cần định giá  Hồ sơ có Bản gốc (G)/Bản (S)/Bản có cơng chứng, y (SY) - Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà quyền sử dụng đất số AB 633808 UBND huyện Thanh Trì cấp ngày 03/08/2005 G - Sổ hộ gia đình SY - CMTND chủ hộ SY - Đăng ký kết hôn SY  Hồ sơ cần bổ sung - Không Kết luận: Tài sản định giá thuộc quyền sở hữu bên bảo đảm Những để định giá - Luật đất đai năm 2013 nghị định Chính phủ thi hành Luật Đất đai - Nghị định số 163/2006/NĐ-CP ngày 29/12/2006 Chính phủ giao dịch bảo đảm văn sửa đổi, bổ sung - Thông tƣ số 45/2013/TT - BTC ngày 25/04/2013 Bộ tài việc Ban hành Chế độ quản lý, sử dụng trích khấu hao tài sản cố định - Căn Quy định số 8955/QĐ-QLTD ngày 31/12/2014 Tổng Giám đốc Ngân hàng TMCP Đầu tƣ Phát Triển Việt Nam giao dịch bảo đảm - Căn Quyết định 6127/QĐ-BIDV ngày 13/8/2015 Tổng Giám đốc Ngân hàng TMCP Đầu tƣ Phát Triển Việt Nam sửa đổi, bổ sung số điều Quy định số 8955/QĐ-QLTD ngày 31/12/2014 giao dịch bảo đảm - Quyết định số 96/2014/QĐ-UBND ngày 29/12/2014 UBND thành phố Hà Nội v/v ban hành giá loại đất địa bàn thành phố Hà Nội từ ngày 01/01/2015 đến 31/12/2019 - Quyết định số 29/2014/QĐ-UBND ngày 22/07/2014 UBND thành phố Hà Nội việc giá/điều chỉnh giá xây dựng nhà ở, nhà tạm, vật kiến trúc địa bàn thành phố Hà Nội - Căn tham khảo thông tin thị trƣờng mức giá giao dịch thực tế quyền sử dụng đất địa bàn - Căn hồ sơ tài sản cần định giá - Căn khảo sát thực tế trạng tài sản Mô tả đặc điểm tài sản  Đất - Vị trí - Thửa đất số 46(1) - Diện tích 407 m2 - Hình thức sử dụng Sử dụng riêng: 407 m2 Sử dụng chung: m2  Nhà - Địa Thôn Phƣơng Nhị, xã Liên Ninh, Huyện Thanh Trì, Hà Nội - Tổng diện tích sử dụng 292 m2 - Diện tích xây dựng 292 m2 - Kết cấu nhà Bê tong - Số tầng 01 tầng Thực trạng nhà, đất phần mô tả chi tiết nhà, đất nhƣ khu vực tổng thể, vị trí cụ thể tài sản: + Mảnh đất có mặt tiền đƣờng làng rộng 3-3,5m, từ quốc lộ 1A vào khoảng 600m Đƣờng vào nhà hẹp, mặt tiền nhỏ, lại hạn chế + Qua kiểm tra thực tế, nhà xây gạch tầng Các yếu tố ảnh hƣởng đến giá trị thị trƣờng khả phát mại Tiêu chí xác định Lợi tài sản Hạn chế tài sản Vị trí mặt tiền đƣờng làng rộng 3-3,5m, từ quốc lộ 1A vào khoảng 600m Đƣờng Vị trí , Giao thơng vào nhà hẹp, mặt tiền nhỏ, lại hạn chế Diện tích 407 m2 Thuận tiện Khơng Diện tích cải tạo, xây dựng Trung bình, nhà xây gạch Cơ sở hạ tầng tầng Dân trí Bình thƣờng An ninh Bình thƣờng Yếu tố khác Khơng Lợi thƣơng mại Có lợi thƣơng mại Khả phát mại Rất dễ Dễ Không Bình thƣờng Khơng Khó Ko thể p/mại đƣợc Ƣớc tính thời gian có Với mức giá phát mại giá trị định giá TSBĐ điều kiện thể phát mại tài sản giao dịch bình thường ước tính thời gian phát mại tài sản là: 12 tháng * Khát quát thị trƣờng bất động sản: Nhận định thị trường bất động sản 2016, chuyên gia tài cho rằng, chuyển biến kinh tế giới xu hướng hợp tác quốc tế có tác động quan trọng tới thị trường bất động sản Việt Nam tích cực tiêu cực yếu tố tích cực chiếm ưu Nhìn chung, đầu tư vào bất động sản kênh đầu tư hấp dẫn Dự báo thị trường BĐS năm 2016 tiếp dục phát triển, khoản tốt, tăng trưởng thị trường có yếu tố bền vững chuyển biến kinh tế vĩ mô điều chỉnh tỷ giá, giảm lãi suất tiền gửi đô la Mỹ với tăng trưởng kinh tế, giảm lạm phát… Định giá tài sản 6.1 Cơ sở xác định giá trị tài sản bảo đảm a) Tham khảo giá đất theo Quyết định số 96/2014/QĐ-UBND ngày 29/12/2014 UBND thành phố Hà Nội v/v ban hành giá loại đất địa bàn thành phố Hà Nội từ ngày 01/01/2015 đến 31/12/2019: Mức giá đất (nghìn đồng) Tên địa phƣơng TT Đƣờng Liên Ninh – Đại Áng VT1 VT2 VT3 VT4 4.100 3.116 2.706 2.501 Vị trí mảnh đất thuộc vị trí có giá 2.501.000 đồng/m2 b) Tham khảo nguồn thơng tin khác: Những nhà, khu đất có vị trí đặc điểm tƣơng tự tài sản bảo đảm thƣờng - đƣợc rao bán/ giao dịch thị trƣờng với mức giá khung dao động từ 11 - 20 triệu đồng/m2 Qua Trung tâm môi giới bất động sản; Trên báo chí, phƣơng tiện thơng - tin đại chúng khác Các mức giá tham khảo đƣợc tổng hợp chi tiết sau - TT Thông tin rao bán Thôn Nội Am, xã Liên Ninh, Thanh Trì Đất Nội Am, xã Liên Ninh, Thanh Trì Giá rao bán Diện tích Liên hệ 11 triệu đồng/m2 60m2 0979758388 13 triệu đồng/m2 60.19 m2 0983986798 18,75 triệu đồng/m2 80 m2 0934638382 Bán nhà tầng xã Liên Ninh, huyện Thanh Trì 6.2 Phương pháp thẩm định giá: Phân tích thơng tin tham khảo giá nhận định giá giao dịch đƣợc thời điểm định giá kết hợp với phƣơng pháp khác để đƣa mức giá cuối Vì để đảm bảo an tồn cho Ngân hàng, Tổ định giá đề nghị định giá giá TSBĐ tƣơng đƣơng giá trung bình UBND thành phố Hà Nội mức giá thẩm định thông qua phƣơng pháp so sánh với giá trị thị trƣờng là: (2,501+14,397)/2= 8,449 triệu đồng/m2 Do giá trị BĐS bảo đảm 8,449 x 150 m2 = 1266,052 triệu đồng Giá trị nhà: Do nhà giá trị không đáng kể nên phịng khơng xác định giá trị nhà 6.3 Giá trị tài sản bảo đảm: - Tài sản đảm bảo là: Quyền sử dụng đất Thôn Phƣơng Nhị, xã Liên Ninh – Huyện Thanh Trì theo Giấy chứng nhận Quyền sử dụng đất số AB 633808 UBND huyện Thanh Trì cấp ngày 03/08/2005 - Phƣơng pháp định giá: Phƣơng pháp so sánh trực tiếp - Giá trị định giá tài sản đảm bảo: + Giá trị đất ở: 1.266.052.000 đồng + Giá trị nhà ở: Không xác định giá trị Tổng giá trị tài sản bảo đảm là: 1.266.052.000 đồng Làm tròn: 1.266.000.000(Bằng chữ: Một tỷ, không trăm mười bảy triệu đồng) Hệ số giá trị tài sản bảo đảm: 0,7 Giá trị định giá sau nhân hệ số giá trị tài sản bảo đảm:886.200.000 đồng Đề xuất phòng KHDN1 Trên sở tài liệu khách hàng cung cấp, qua khảo sát thực tế phƣơng pháp định giá đƣợc áp dụng tính tốn, Phịng KHDN1 kính trình Ban Lãnh đạo, chấp thuận tổng tài sản chấp ông Nguyễn Nhƣ Bội để đảm bảo cho nghĩa vụ vay vốn/bảo lãnh Công ty TNHH Minh Trƣờng Sinh BIDV chi nhánh Đông Đô là: 886.200.000 đồng Điều kiện khác: Trong thời gian đề nghị khách hàng phối hợp với BIDV để ký biên định giá, Phòng KHDN1 đề xuất hạch toán giá trị tài sản bảo đảm Doanh nghiệp theo giá trị thể BDS 2.800 triệu đồng THÀNH PHẦN TỔ ĐỊNH GIÁ: Thành phần Họ tên Ký tên Chức danh Chuyên viên phòng Thành viên Cao Thị Dung Thành viên Phan Thị Na KHDN1 Tổ trƣởng tổ định giá PHÊ DUYỆT CỦA CẤP CÓ THẨM QUYỀN PHÊ DUYỆT ……………………………………………………………………………………… ……………………………………………………………………………………… Ngày 09 tháng 11 năm 2016 (Ký, ghi rõ họ tên, đóng dấu) CAO THỊ DUNG