Chất lượng thẩm định giá đối với bất động sản tại ngân hàng hàng hải việt nam,

NGÂN HÀNG NHÀ NƢỚC VIỆT NAM BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO HỌC VIỆN NGÂN HÀNG PHẠM QUỐC HÙNG CHẤT LƢỢNG THẨM ĐỊNH GIÁ ĐỐI VỚI BẤT ĐỘNG SẢN TẠI NGÂN HÀNG HÀNG HẢI VIỆT NAM LUẬN VĂN THẠC SĨ KINH TẾ Hà nội - 2018 NGÂN HÀNG NHÀ NƢỚC VIỆT NAM BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO HỌC VIỆN NGÂN HÀNG PHẠM QUỐC HÙNG CHẤT LƢỢNG THẨM ĐỊNH GIÁ ĐỐI VỚI BẤT ĐỘNG SẢN TẠI NGÂN HÀNG HÀNG HẢI VIỆT NAM LUẬN VĂN THẠC SĨ KINH TẾ C u n n àn Tà c n – N Mã n àn n àn 8340201 GIẢO VIÊN HƢỚNG DẪN: PGS.TS PHẠM TIẾN ĐẠT Hà nội - 2018 i LỜI CAM ĐOAN Tôi xin cam đoan nội dung luận văn hồn tồn khơng có chép, tất kết nghiên cứu tác giả khác sử dụng luận văn có giải rõ ràng trung thực ii LỜI CẢM ƠN Em xin chân thành tỏ lòng biết ơn PGS.TS Phạm Tiến Đạt, người tận tình hướng dẫn em suốt trình nghiên cứu đề tài Em xin gửi lời chân thành cảm ơn đến thầy cô giáo Học Viện ngân hàng tạo điều kiện thuận lợi cho em suốt trình học tập nghiên cứu em hồn thành luận văn Em xin chân thành cảm ơn cán lãnh đạo, đồng nghiệp Ngân hàng TMCP Hàng Hải Việt Nam tạo điều kiện giúp em hồn thành luận văn Cuối cùng, tơi xin chân thành cảm ơn đến gia đình, anh chị bạn hỗ trợ cho em nhiều suốt trình học tập, nghiên cứu thực đề tài luận văn thạc sĩ Xin chân thành cảm ơn! iii DANH MỤC CÁC CHỮ VIẾT TẮT Ký ệu Ýn ĩa BĐS Bất động sản CBTĐ Cán thẩm định CLCL Chất lượng lại DVTĐG Dịch vụ thẩm định giá NHNN Ngân hàng Nhà Nước NHTM Ngân hàng thương mại QSDĐ Quyền sử dụng đất TSBĐ Tài sản bảo đảm TĐG Thẩm định giá TMCP Thương mại cổ phần TNDN Thu nhập doanh nghiệp iv MỤC LỤC MỞ ĐẦU CHƢƠNG CƠ SỞ LÝ LUẬN VỀ CHẤT LƢỢNG THẨM ĐỊNH GIÁ ĐỐI VỚI BẤT ĐỘNG SẢN TẠI NGÂN HÀNG THƢƠNG MẠI 1.1 Tổng quan bất động sản chấp ngân hàng thương mại giá trị bất động sản 1.1.1 Khái niệm đặc điểm bất động sản chấp ngân hàng thương mại 1.1.2 Vai trò bất động sản chấp ngân hàng thương mại 12 1.1.3 Giá trị bất động sản nhân tố ảnh hướng đến giá trị bất động sản 14 1.2 Lý luận chung thẩm định giá bất động sản ngân hàng thương mại 16 1.2.1 Khái niệm cần thiết thẩm định giá bất động sản ngân hàng thương mại 16 1.2.2 Các nguyên tắc thẩm định giá bất động sản 18 1.3 Lý luận chung chất lượng thẩm định giá bất động sản ngân hàng thương mại 21 1.2.1 Khái niệm chất lượng thẩm định giá bất động sản ngân hàng thương mại 21 1.2.2 Tiêu chí đánh giá chất lượng thẩm định giá bất động sản ngân hàng thương mại 22 1.2.3 Các nhân tố ảnh hưởng đến chất lượng thẩm định giá bất động sản hoạt động cho vay Ngân hàng thương mại 27 1.3 Kinh nghiệm thẩm định giá bất động sản số ngân hàng thương mại 33 1.3.1 Kinh nghiệm BIDV 33 v 1.3.2 Kinh nghiệm Techcombank 34 1.3.3 Rút học kinh nghiệm cho Ngân hàng Hàng Hải Việt Nam…… 35 Tóm tắt chương 1……………………………………………………………36 CHƢƠNG THỰC TRẠNG CHẤT LƢỢNG THẨM ĐỊNH GIÁ ĐỐI VỚI BẤT ĐỘNG SẢN TẠI NGÂN HÀNG HÀNG HẢI VIỆT NAM 36 2.1 Tổng quan Ngân hàng Hàng Hải Việt Nam 36 2.1.1 Quá trình hình thành phát triển Ngân hàng Hàng Hải Việt Nam36 2.1.2 Cơ cấu tổ chức Ngân hàng 39 2.1.3 Kết hoạt động kinh doanh Ngân hàng Hàng Hải Việt Nam số năm gần 40 2.2 Thực trạng chất lượng thẩm định giá bất động sản Ngân hàng Hàng Hải Việt Nam 43 2.2.1 Thực trạng chất lượng thẩm định giá bất động sản theo tiêu định lượng 43 2.2.2 Thực trạng chất lượng thẩm định giá bất động sản theo tiêu chí định tính 54 2.3 Đánh giá chất lượng thẩm định giá ngân hàng thương mại Cp Hàng Hải Việt Nam 71 2.3.1 Kết đạt 71 2.3.2 Hạn chế 72 2.3.3 Nguyên nhân: 73 Tóm tắt chương ……………………………………………………….…80 CHƢƠNG GIẢI PHÁP NÂNG CAO CHẤT LƢỢNG THẨM ĐỊNH GIÁ ĐỐI VỚI BẤT ĐỘNG SẢN TẠI NGÂN HÀNG HÀNG HẢI VIỆT NAM 80 3.1 Định hướng nâng cao chất lượng thẩm định giá bất động sản Ngân hàng Hàng hải Việt Nam 80 vi 3.1.1 Mục tiêu hoạt động thẩm định giá bất động sản ngân hàng TMCP Hàng Hải Việt Nam thời gian tới 80 3.1.2 Quan điểm nhầm nâng cao chất lượng thẩm định giá bất động sản ngân hàng Hàng Hải Việt Nam 80 3.2 Giải Pháp nâng cao chất lượng thẩm định giá bất động sản Ngân hàng Hàng hải Việt Nam 81 3.2.1 Tăng cường phối hợp phận hoạt động thẩm định giá bất động sản 81 3.2.2 Hồn thiện cơng tác đào tạo nguồn nhân lực chun nghiệp cho công tác thẩm định giá bất động sản 83 3.2.3 Ứng dụng linh hoạt phương pháp thẩm định giá bất động sản 86 3.2.4 Hoàn thiện quy trình thẩm định giá bất động sản 87 3.2.5 Hoàn thiện sở liệu phục vụ công tác thẩm định giá bất động sản 90 3.2.6 Hoàn thiện mơ hình hoạt động Trung tâm Quản lý định giá………….95 3.2.7 Tăng cường hoạt động kiểm soát sau………………………………96 3.3 Kiến nghị 98 3.3.1 Đới với Bộ ngành liên quan 98 3.3.2 Kiến nghị Ngân hàng Nhà nước Việt Nam 100 Tóm tắt chương 3………………………………………………………… 101 KẾT LUẬN 103 TÀI LIỆU THAM KHẢO 104 vii DANH MỤC BẢNG, BIỂU, SƠ ĐỒ Bảng 2.1: Tình hình số lượng hồ sơ BĐS giá trị thẩm định BĐS MaritimeBank thực giai đoạn 2015 – 2017 43 Bảng 2.2: Tình hình số lượng hồ sơ BĐS đề nghị thẩm định giá thông qua MaritimeBank giai đoạn 2015 – 2017 46 Bảng 2.3: Tình hình số lượng hồ sơ BĐS thẩm định giá phải thuê giai đoạn 2015 – 2017 47 Bảng 2.4: Tình hình số lượng hồ sơ BĐS thẩm định giá có sai lệch giá trị so với định giá lại giai đoạn 2015 – 2017 48 Bảng 2.5: Tình hình số lượng hồ sơ BĐS thẩm định giá phải điều chỉnh giai đoạn 2015 – 2017 52 Bảng 2.6: Thống kê số lượng hồ sơ TĐG BĐS theo thời gian thực 54 Bảng 2.7: Kết khảo sát khách hàng công tác thẩm định giá BĐS MaritimeBank 56 Bảng 2.8: Cơ cấu nhân Trung tâm quản lý định giá 60 Biểu đồ 2.1: Tổng tài sản MaritimeBank giai đoạn 2015 – 2017 40 Biểu đồ 2.2: Tổng vốn huy động MaritimeBank giai đoạn 2015 – 2017 41 Biểu đồ 2.3: Tổng dư nợ MaritimeBank giai đoạn 2015 – 2017 42 Biểu đồ 2.4 Tốc độ tăng trưởng kinh tế CPI giai đoạn 2011-2017 44 Biểu đồ 2.5: Lượng giao dịch nhà Hà Nội Hồ Chí Minh 2017 46 Biểu đồ 2.6: Số lượng hồ sơ có sai lệch vị trí BĐS chấp giai đoạn 2015 – 2017 51 Biểu đồ 2.7: Cơ cấu khách hàng khảo sát 55 Sơ đồ 2.2: Mơ hình hoạt động Trung tâm Quản lý định giá 57 Sơ đồ 2.1: Sơ đồ tổ chức Maritime Bank 39 MỞ ĐẦU Lý c ọn đề tà Theo tiêu chuẩn thẩm định giá quốc tế , Bất động sản bao gồm đất đai vật tự nhiên khác gắn liền với đất cối, khống sản, cơng trình đất tồ nhà, cơng trình xây dựng Do đó, bất động sản nguồn tài sản lớn quốc gia giới nói chung, gia đình cá nhân nói riêng Các hoạt động thị trường bất động sản chủ yếu dựa vào kết định giá đáng tin cậy Hiện nay, Việt Nam đường hội nhập với giới, kinh tế nước ta phát triển mạnh mẽ không ngừng, đầu tư lĩnh vực ạt tăng trưởng Các nhà đầu tư nước thừa nhận tiềm đầu tư vào bất động sản lớn Đi xu phát triển đó, hoạt động định giá nước ta trọng phát triển có bước tiến đáng kể Tuy nhiên, công tác định giá giai đoạn đầu trình hình thành phát triển, cịn ẩn chứa nhiều vấn đề phức tạp; điều ảnh hưởng khơng nhỏ đến hoạt động thị trường bất động sản Bởi vậy, nghiên cứu vấn đề cịn tồn cơng tác định giá nước ta công việc quan trọng cấp thiết để từ đề giải pháp khắc phục hạn chế, khó khăn Định giá bất động sản (BĐS) chấp nghiệp vụ quan trọng hoạt động tín dụng ngân hàng thương mại Một mặt, giác độ ngân hàng việc định giá giúp cho ngân hàng xác định mức cho vay hợp lý sở tính tốn dự báo rủi ro xảy ra, đồng thời tăng tính cạnh tranh ngân hàng thương mại việc tạo lập uy tín thu hút khách hàng lĩnh vực cho vay, nâng cao chất lượng hoạt động cho vay nói riêng hoạt động tín dụng nói chung Ngân hàng thương mại Trên giác độ khách hàng, việc xác định xác hợp lý giá trị BĐS chấp thúc đẩy q trình chuyển hóa vốn sản xuất kinh 91 doanh nghiệp Việt Nam Điều chỉnh, bổ sung kịp thời quy định hành khơng cịn phù hợp Các quy định hoạt động TĐG MaritimeBank chủ yếu xuất phát từ biến động thị trường BĐS, sở mà đưa cách điều chỉnh thời kỳ thị trường BĐS sôi động hay đóng băng Hiện nay, hệ thống cơng văn ban hành cho việc định giá BĐS số khu vực khu thị nhiều cơng văn khơng cịn phù hợp thị trường BĐS có dấu hiệu đóng băng, tính khoản giao dịch thấp, việc định giá BĐS khu vực theo quy định hành gây rủi ro cho hoạt động tín dụng Lại có số trường hợp đặc thù khu vực thành phố Hội An, khách hàng muốn kinh doanh khách sạn phải chuyển đổi mục đích sử dụng đất từ đất sang đất sở xản xuất, kinh doanh, thời hạn sử dụng lâu dài cho phù hợp với yêu cầu địa phương, định giá định giá theo 70% giá thị trường đất giá trị BĐS thấp, thiệt thịi cho khách hàng giảm tính cạnh tranh ngân hàng, Do vậy, từ phía khu vực TĐG phải rà sốt lại, trình lên lãnh đạo Trung tâm TĐG Tài sản MaritimeBank phê duyệt để bổ sung, điều chỉnh kịp thời cho phù hợp với tình hình thực tế địa phương b, Hồn thiện cơng tác thu thập, xử lý phân tích thơng tin Trong hoạt động thẩm định giá BĐS, yếu tố thông tin cần thiết hết, định trực tiếp đến giá trị BĐS cần thẩm định Để kết định giá có độ xác cao cần phải có nguồn thơng tin có chất lượng cao, thể qua tính đầy đủ, rõ ràng, kịp thời, phù hợp kiểm tra Để hồn thiện cơng tác thu thập thơng tin, sử dụng số giải pháp sau: Trước hết cần phải xác định thông tin cần thu thập: thông tin 92 BĐS so sánh; giao dịch thị trường làm để so sánh, phân tích, đánh giá, điều chỉnh, thơng tin văn pháp lý Nhà nước quyền địa phương có ảnh hưởng đến quyền khai thác lợi ích BĐS; thơng tin tổng hợp kinh tế, trị, văn hố, xã hội, Việc giúp cho CBTĐ tránh khả bỏ sót thơng tin, thơng tin quan trọng Phân loại thông tin, xác định thông tin chủ yếu thứ yếu làm sở xác định giá trị BĐS Lập biểu mẫu gồm danh mục chi tiết thông tin thu thập gồm tiêu như: Vị trí, pháp lý, mục đích sử dụng, loại đường phố, độ rộng đường, mặt tiền, chiều sâu, kết cấu hạ tầng, tài sản đất, tình trạng mua bán, thời gian giao dịch, nguồn thông tin Các thông tin so sánh cần phải thu thập từ ba BĐS trở lên, CBTĐ cần đầu tư thời gian thu thập BĐS giao dịch thị trường, cịn thơng tin BĐS rao bán dùng để tham khảo Nguồn thông tin thu thập thường từ khảo sát thực tế, sở liệu, quan chuyên môn, ngân hàng, nhà nước, internet, báo, Phải xác định nguồn thu thập thơng tin để qua kiểm tra độ tin cậy thông tin Bên cạnh nên lựa chọn nguồn cung cấp thơng tin thích hợp, khơng nên thu thập thơng tin từ nguồn khơng đủ tin cậy, CBTĐ khơng có khả kiểm tra để làm để định giá Việc lựa chọn nguồn thơng tin có mang tính chất tham khảo bất đắc dĩ mà Thông tin cần thu thập nhiều thu từ nhiều nguồn khác nhau, song thông tin thực đáng tin cậy Sau thu thập thông tin, CBTĐ với kinh nghiệm thân, kết hợp với việc phân tích thực tế thị trường, cần tiến hành thẩm tra lại thông tin để đảm bảo thông tin xác hồn tồn đáng tin cậy Công tác thu thập thông tin quan trọng việc xử lý phân 93 tích thơng tin công tác định trực tiếp đến kết cuối hoạt động thẩm định giá BĐS Cơng việc phân tích thơng tin phải tiến hành cách khoa học chi tiết, cụ thể: Khi phân tích tài sản cần phải nhận biết đặc điểm tiêu chuẩn chủ yếu BĐS ảnh hưởng đến giá trị BĐS cần thẩm định Từ đó, CBTĐ tiến hành loại bỏ thông tin vụn vặt, không cần thiết để tập trung vào đánh giá yếu tố bản, tránh xa rời mục tiêu thẩm định hay đánh giá chung chung BĐS thẩm định Khi phân tích so sánh, CBTĐ cần phải xem xét, đánh giá nguồn gốc, chất chứng thị trường, xem xét giao dịch có phải giao dịch thị trường hay khơng, có dựa sở “người bán tình nguyện người mua tình nguyện” hay khơng Khi ước tính CLCL cơng trình xây dựng cần phải có rõ ràng Trong số trường hợp, để có kết xác, th chuyên gia lĩnh vực xây dựng, kiến trúc, nước Khi lập luận để đến kết cuối cùng, CBTĐ cần phải xem xét yếu tố thị trường có liên quan ảnh hưởng đến giá trị BĐS để có kết luận phù hợp, chất thị trường đa dạng thay đổi liên tục Yếu tố thông tin sở quan trọng để áp dụng phương pháp định giá BĐS, đặc biệt phương pháp so sánh trực tiếp Trên thực tế, việc thu thập thông tin công việc phức tạp, dễ măc phải thiếu sót định Để hồn thiện cơng tác phân tích, đánh giá thơng tin, ngồi biện pháp cụ thể trên, vấn đề cốt lõi phải nâng cao trình độ chun mơn CBTĐ Do vậy, CBTĐ trình thực phải thận trọng phải có kinh nghiệm nghề nghiệp định Xây dựng sở liệu nhằm cung cấp thông tin cho công tác định giá BĐS giải pháp cần thực MaritimeBank Điều có ý 94 nghĩa to lớn việc giúp CBTĐ tìm kiếm thơng tin tham khảo nhanh chóng tăng cường độ cơng việc đảm bảo tính xác hiệu Trong chế thị trường, thông tin BĐS ln thay đổi, biến động, để định giá xác giá trị BĐS chấp cần phải lưu trữ phân tích thơng tin từ thị trường, đưa dự báo giá BĐS tương lai, đồng thời tra cứu, lấy thơng tin nhanh, xác có việc tìm kiếm internet Để hỗ trợ cho việc phân tích xử lý thơng tin cần hoàn thiện phần mềm TĐG MaritimeBank Quy trình thẩm định giá BĐS địi hỏi nhiều kinh nghiệm kiến thức chuyên môn xã hội nhà định giá, hệ thống phần mềm thẩm định giá BĐS hệ thống hỗ trợ định hệ thống TĐG tự động trình xác định hệ số ảnh hưởng giá trị BĐS MaritimeBank thành công việc ứng dụng công nghệ thông tin hỗ trợ công tác thẩm định giá BĐS việc lưu trữ, xử lý tính tốn số liệu qui trình định giá BĐS Tuy nhiên, phần mềm vào hoạt động khơng lâu xảy tình trạng q tải, số lỗi trình nhập liệu, phần mềm thiết kế tương đối đơn giản, chưa hỗ trợ đáng kể đến công tác thẩm định giá BĐS Vì vậy, cần thiết phải nâng cấp phần mềm TĐG tránh tình trạng tắt nghẽn hệ thống trình tác nghiệp, đồng thời thiết kế thêm số ứng dụng nhằm tự động hoá số bước hỗ trợ CBTĐ trình thực cơng tác định giá BĐS Cụ thể, nên thêm vào chức chọn phương pháp thẩm định giá BĐS, phương pháp có cách nhập liệu khác để dễ dàng việc chọn lọc liệu theo yêu cầu người sử dụng đồng thời tự động hóa bước tính tốn phù hợp với phương pháp Hơn nữa, sau thu thập thông tin BĐS so sánh thị trường, cần thiết kế yếu tố 95 điều chỉnh thông tin liên quan đến BĐS thẩm định phần mềm CBTĐ cần nhập tỷ lệ điều chỉnh vào, hệ thống tự động tính tốn cho giá trị BĐS cần TĐG Điều giúp cho lãnh đạo phê duyệt hay đồng nghiệp muốn tham khảo giá trị BĐS dễ dàng Ngồi ra, hệ thống nên có thêm chức lưu trữ số liệu thu thập từ nhiều nguồn thông tin, làm thành sở liệu chung cho hoạt động TĐG khác, tự động hóa bước chọn lọc liệu theo yêu cầu người sử dụng q trình thẩm định, tự động hố bước tính tốn với khối lượng liệu lớn có khả kết xuất báo cáo, biểu đồ, sơ đồ theo yêu cầu công tác định giá BĐS Đồng thời, cần xây dựng thư mục quản lý văn bản, nghị định, công văn nhà nước, giấy tờ có liên quan đến cơng tác thẩm định giá BĐS c, Xây dựng kho liệu thông tin BĐS định giá Các thông tin TSBĐ thông tin giao dịch tài sản thị trường nguồn tài nguyên quý giá, phục vụ tốt cho cơng tác TĐG TSBĐ Các cán TĐG cần phải thường xuyên theo dõi bám sát thị trường, đồng thời phải thu thập nhiều thông tin giao dịch tài sản thị trường qua nguồn khác nhằm tạo riêng cho đơn vị TĐG hệ thống liệu thông tin phong phú Bởi công tác TĐG, việc có thơng tin hữu ích điều quan trọng 3.2.6 Hồn thiện mơ hình hoạt động Trung tâm Quản lý định giá MaritimeBank cần cố mơ hình Trung tâm Quản lý định giá phân cấp nhiệm vụ giao cho phận rõ nét đưa quy chế Trung tâm để quản lý chặt chẽ cán nhân viên thông qua hình thức khen thưởng, thưởng phạt phân minh Ban lãnh đạo Trung tâm QLĐG cần điều tiết công việc hợp lý xây dựng đội ngũ nhân lực đầy triển vọng, xây dựng chế độ phúc lợi, 96 lương, thưởng tiến trình thăng tiến cơng việc Để tăng hiệu hoạt động thích ứng thay đổi, Ngân hàng nói chung Trung tâm Quản lý định giá cần đồng biện pháp hỗ trợ sau: - Cán lãnh đạo cần lắng nghe tâm tư nguyện vọng người lao động việc chủ động tổ chức thăm hỏi, đối thoại với người lao động khó khan mà họ gặp phải chuyển sang làm việc cho Maritimebank để nắm bắt có biện pháp giải - Đối với lao động chuyển sang làm việc cho Maritimebank, Ngân hàng hỗ trợ hoạt động đào tạo, khen thưởng cá nhân có thành tích đồng thời hỗ trợ chi phí khó khăn chuyển cơng tác qua gián tiếp tăng phúc lợi cho người lao động - Khẳng định Ngân hàng chi trả đầy đủ chế độ cho người lao động chấm dứt hợp động lao động, tính tốn cụ thể mức chi để thơng báo cho người lao động nắm rõ, đảm bảo quyền lợi hợp pháp họ theo luật lao động 3.2.7 Tăng cường hoạt động kiểm soát sau Để đáp ứng mục tiêu đảm bảo rủi ro tài sản chấp ngân hàng hoạt động kiểm sốt sau mang tính chất tất yếu Vì vậy, Tầm quan trọng kiểm sốt sau khơng hoạt động khác Để hoạt động kiểm soát sau hiệu quả, chất lượng, cải tiến đáp ứng tiêu chí ngân hàng cần thực hoạt động kiểm sốt sau với tiêu chí sau: - Kiểm soát hiệu quả: Để xác định cách thức tổ chức khai thác tài nguyên hiệu đến mức nào, cấp lãnh đạo ngân hàng đo lường cách xác đơn vị đầu vào ( thời gian cần để hoạn thiện hồ sơ, công cụ 97 định giá, mẫu biểu thứ khác…) cần thiết để tạo dịch vụ tốt Họ phải đo lường số lượng đơn vị đầu (sản phẩm, dịch vụ) mà họ tạo Một hệ thống kiểm soát sau chứa đựng thước đo cho phép nhà quản trị đánh giá xem họ tạo dịch vụ hiệu nhờ tìm cách thức hiệu Các thước đo nói với nhà quản trị họ thành cơng - Kiểm sốt chất lượng: Ngày cạnh tranh ngân hàng chất lượng hàng hố dịch vụ ngày tăng Ví dụ, ngành ngân hàng, ngân hàng, công tác thẩm định giá bất động sản cạnh tranh với ngân hàng khác đặc tính, mẫu biểu, độ tin cậy, phí định giá theo thời gian Vì khách hàng sử dụng dịch vụ Tecmbank, BIDV PVcombank tùy thuộc vào sản phẩm chất lượng dịch vụ ngân hàng Kiểm sốt tổ chức có vai trị quan trọng việc xác định chất lượng sản phẩm, dịch vụ, cho nhà quản trị phản hồi chất lượng dịch vụ Nếu cấp lạnh đạo ngân hàng đo lường cách chắn lời phàn nàn khách hàng số lượng hồ sơ bị trả lại, họ có nhận diện tốt chất lượng mà họ tạo Có nghĩa họ thực có hoạt động định giá tốt hay chưa? Các nhà quản trị chiến lược tạo hệ thống kiểm sốt mà kiểm soát chắn chất lượng hàng hoá dịch vụ họ liên tục cải thiện chất lượng theo thời gian- điều cho họ lợi cạnh tranh Quản trị chất lượng toàn bộ, hệ thống kiểm sốt tồn tổ chức tập trung vào cải thiện chất lượng, giảm chi phí - Kiểm sốt cải tiến: Kiểm sốt chiến lược giúp tăng mức độ cải tiến tổ chức Cải tiến thành công nhà quản trị tạo thiết đặt mang tính 98 tổ chức thúc đẩy sáng tạo, quyền hành phi tập trung hố người cảm thấy tự thử nghiệm chấp nhận rủi ro Quyết định hệ thống kiểm sốt thích hợp để khuyến khích chấp nhận rủi ro thách thức quản trị lớn, thảo luận phần sau văn hoá tổ chức trở nên quan trọng bối cảnh Ví dụ, Pvcombank để khuyến khích nhóm thẩm định giá thực hoạt động thẩm định, nhà quản trị cấp cao giám sát việc thực nhóm cách tách bạch sở minh bạch tăng chất lượng nhóm Sau thưởng cho nhóm sở hệ thống thưởng gắn với thực họ Và nhóm thẩm định giá nhà quản trị đánh giá thực cá nhân thành viên nhóm, hầu hết nhân viên cải tiến có thăng tiến tưởng thưởng sở mức độ thực họ 3.3 K ến n ị 3.3.1 Đới với Bộ ngành liên quan Công tác TĐG vơ quan trọng hoạt động tín dụng ngân hàng, nên hoàn thiện phát triển việc nên làm Với nội dung mục khơng áp dụng cho cơng tác định giá ngân hàng MaritimeBank nói riêng, mà qua áp dụng cho hệ thống ngân hàng nước ta Vì vai trị Chính phủ quan ngành liên quan khơng nhắc đến; bàn tay hữu hình giúp hoạt động định giá ngày phát triển ổn định lành mạnh Để hoạt động định giá thực có hiệu thực tế, mà khơng cịn mớ lý thuyết khó hiểu việc định hướng vĩ mô cần thiết Trước hết, Nhà nước cần hoàn chỉnh hệ thống văn quy phạm pháp luật có liên quan đến BĐS nói chung thẩm định giá BĐS nói riêng Các hệ thống văn pháp luật sách đất đai, quy phạm pháp luật việc sử dụng đất, hệ thống nguyên tắc, phương pháp, 99 khuôn khổ pháp lý cho ngành định giá, tiêu chuẩn TĐG phù hợp với pháp luật Việt Nam thông lệ quốc tế Hiện nay, hệ thống văn pháp lý định giá thiếu chưa tồn diện, thiếu đồng nên khơng thể kiểm soát hoạt động Điều làm ảnh hưởng đến việc áp dụng quy trình phương pháp định giá CBTĐ Vấn đề đặt Nhà nước cần phải ban hành, sửa đổi hệ thống văn cho phù hợp với tình hình thực tế, tạo điều kiện thuận lợi cho CBTĐ trình áp dụng Tuy nhiên, vấn đề khó, liên quan đến nhiều ngành, lĩnh vực, việc thực khơng phải sớm chiều mà cần phải có thời gian định Đồng thời, để có hiệu cần có tư vấn nhiều chuyên gia tổ chức quốc tế Nhà nước cần có biện pháp quản lý hiệu đảm bảo cho thị trường BĐS phát triển lành mạnh, quản lý hoạt động tổ chức định giá Một khó khăn lớn hoạt động định giá BĐS Việt Nam phát triển không lành mạnh thị trường BĐS Quản lý Nhà nước thị trường chưa hiệu quả, thị trường minh bạch Trong thời gian tới Nhà nước cần quan tâm phát triển thị trường nhiều nữa, quản lý chặt chẽ giao dịch BĐS Để làm điều Nhà nước cần phải thiết lập hệ thống đăng ký giao dịch BĐS minh bạch, đáng tin cậy, có hiệu lực Đồng thời, nhanh chóng cho phép phát hành chứng BĐS niêm yết chứng BĐS công ty BĐS thị trường chứng khốn, luật mơi giới BĐS, Nhà nước cần xây dựng thư viện điện tử giao dịch BĐS thị trường để kiểm sốt thị trường tốt phục vụ cho hoạt động định giá Bên cạnh đó, cơng tác quản lý hoạt động định giá cần tăng cường Nhà nước cần phải xây dựng hệ thống chuẩn mực rõ ràng phục vụ cho công tác quản lý phải phù hợp với pháp luật Việt Nam thông lệ quốc tế 100 Tăng cường công tác đào tạo nguồn nhân lực định giá Nguồn nhân lực ngành định giá Việt Nam đứng trước tình trạng nguồn cung cấp khan hiếm, nguồn nhân lực có chất lượng cao Trong thời gian qua, nhu cầu thẩm định giá nói chung thẩm định giá BĐS nói riêng ngày tăng, số lượng cơng ty hoạt động lĩnh vực định giá ngày nhiều, song đơn vị đào tạo nhân lực cho lĩnh vực cịn 3.3.2 Kiến nghị Ngân hàng Nhà nước Việt Nam Ngân hàng Nhà nước Việt Nam với tư cách đầu tàu hệ thống ngân hàng Việt Nam, có chức quản lý lưu thơng tiền tệ Vì điều chỉnh Ngân hàng Nhà nước sách tiền tệ có ảnh hưởng đến lưu thông tiền tệ, đến hoạt động Ngân hàng thương mại Việt Nam nói chung hoạt động cho vay theo dự án của Ngân hàng nói riêng Trong thời gian tới, để phát triển hoạt động cho vay, hoạt động thẩm định dự án đầu tư Ngân hàng cần có định hướng cụ thể sau: Ngân hàng Nhà nước cần tăng cường vai trị đạo hoạt động hệ thống Ngân hàng thương mại Việt Nam Ngân hàng Nhà nước cần phải ban hành văn quy phạm, luật, quy định để hướng dẫn rõ ràng, cụ thể quán vấn đề có liên quan đến hoạt động tín dụng Ngân hàng thương mại Ngân hàng Nhà nước địa bàn Tỉnh, Thành phố cần nắm vững phương hướng, nhiệm vụ, mục tiêu phát triển kinh tế, quy hoạch tổng thể phát triển kinh tế – xã hội tỉnh, thành phố, ngành kinh tế mũi nhọn Qua tư vấn cho Ngân hàng thương mại, tổ chức tín dụng khác địa bàn đầu tư vốn cho dự án doanh nghiệp cho hướng, mục tiêu phát huy hiệu vốn đầu tư thu hồi vốn hạn Ngân hàng Nhà nước tỉnh cần mở rộng phạm vi nội dung thông tin tín dụng 101 địa bàn quản lý nhằm cung cấp thông tin cần thiết theo yêu cầu Ngân hàng thương mại, tổ chức tín dụng doanh nghiệp, giúp cho Ngân hàng thương mại có thơng tin đầy đủ để thẩm định phân tích rủi ro trước đầu tư vốn cho doanh nghiệp Cần tạo lập chế để Ngân hàng thương mại cung cấp đầy đủ xác, kịp thời thông tin, số liệu cho Trung tâm thơng tin tín dụng CIC Ngân hàng Nhà nước Việt Nam Hàng năm, Ngân hàng Nhà nước Việt Nam cần tổ chức hội nghị kinh nghiệm Ngân hàng để tăng cường hiểu biết hợp tác Ngân hàng thương mại công tác thẩm định dự án đầu tư Ngân hàng Nhà nước Việt Nam cần thực biện pháp để làm cho trung tâm thơng tin tín dụng (CIC) ngày hoạt động hiệu quả, cung cấp nhiều thông tin xác cần thiết Trung tâm cần đưa thông tin phản ánh mức độ rủi ro ngành nghề, lĩnh vực hoạt động doanh nghiệp để làm cho Ngân hàng thương mại phân loại, xếp hạng doanh nghiệp Ngân hàng Nhà nước phải tăng cường công tác tra, kiểm tra giám sát Ngân hàng để kịp thời phát sai sót cơng tác tín dụng, thẩm định dự án đầu tư Ngân hàng Nhà nước cần có quy định xử lý chi tiết, rõ ràng hành vi cạnh tranh bất hợp pháp tổ chức tín dụng, Ngân hàng thương mại như: cung cấp thông tin sai thật cho Ngân hàng khác, làm tổn hại lợi ích chung hệ thống Ngân hàng thương mại, tổ chức tín dụng 102 TÓM TẮT CHƢƠNG Nhằm thực định hướng phát triển Trung tâm quản lý định giá, phát triển ngân hàng, nâng cao lực tài chính, tăng suất lao động quản trị chi phí hiệu quả, xây dựng mơ hình Trung tâm Quản lý định giá theo hướng triển vọng, đáp ứng toàn diện mục tiêu định hướng nhu cầu thị trường Chương luận văn đưa giải pháp cụ thể chất lượng hoạt động thẩm định giá bất động sản Ngân hàng Hàng Hải Việt Nam: định hướng nâng cao chất lượng thẩm định giá, giải pháo nâng cao chất lượng thẩm định giá việc tăng cường phối hợp ohaanj hoạt động thẩm định giá bất động sản, hồn thiện cơng tác đào nguồn nhân lực, quan trọng tăng cường kiểm soát hồ sơ định giá đạt chất lượng tốt theo tiêu chí thẩm định giá ngân hàng đưa Ngoài ra, chương luận văn đưa số kiến nghị Bộ ngành liên quan Ngân hàng nhà nước Việt Nam để giải pháp có tính khả thi 103 KẾT LUẬN Cùng với phát triển kinh tế, hệ thống ngân hàng ngày phát triển lớn mạnh, nhiên hoạt động cho vay ngân hàng tiềm ẩn nhiều rủi ro Để hạn chế rủi ro ngân hàng thường yêu cầu khách hàng vay vốn phải có TSĐB mà chủ yếu BĐS Hoạt động thẩm định giá BĐS nhiệm vụ quan trọng Để giảm thiểu rủi ro, MaritimeBank hình thành đơn vị chuyên trách thực công tác TĐG tài sản độc lập tách biệt với phận khác quy trình tín dụng Trong thời gian công tác Ngân hàng, nhận thấy ban lãnh đạo ngân hàng nhận thức tầm quan trọng ngày quan tâm đầu tư cho công tác thẩm định giá BĐS cho vay ngân hàng Tuy nhiên, với kinh nghiệm làm việc qua phân tích, đánh giá thực trạng thẩm định giá BĐS chấp MaritimeBank cho thấy công tác cịn nhiều hạn chế khó khăn định Để hồn thiện cơng tác thẩm định giá BĐS cho vay MaritimeBank thời gian tới cần triển khai đồng giải pháp nêu có hỗ trợ từ phía Nhà nước Có góp phần nâng cao chất lượng tín dụng, tạo tiền đề quan trọng để ngân hàng phát triển an toàn, nhanh, mạnh bền vững mơi trường hội nhập Do cịn số hạn chế nhận thức, kinh nghiệm thực tế thời gian vừa phải học tập vừa tham gia công tác nên luận văn chăc chăn tránh khỏi thiếu sót Tuy nhiên tơi hy vọng luận văn đóng góp phần vào việc tìm giải pháp tháo gỡ khó khăn trước măt hồn thiện cơng tác thẩm định giá BĐS cho vay ngân hàng Hảng Hải Việt Nam 104 TÀI LIỆU THAM KHẢO Quốc hội (2015), Luật dân sự, Hà Nội Bộ Tài (2005), Hệ thống tiêu chuẩn thẩm định giá Việt Nam (Ban hành kèm theo Quyết định số 24/2005/QĐ-BTC ngày 18 tháng năm 2005 Bộ trưởng Bộ Tài chính) Oxford leaner’s Dictionaries Quốc hội (2006), Luật kinh doanh bất động sản, Hà Nội Trung tâm Quản lý Định giá Maritimebank (2015 – 2017), Báo cáo thường niên Trung tâm Quản lý Định giá Maritimebank Cục quản lý giá (2007), Tài liệu bồi dưỡng kiến thức ngắn hạn nghiệp vụ thẩm định giá, chuyên ngành nguyên lý thẩm định giá, NXB Hà Nội Cục quản lý giá (2007), Tài liệu bồi dưỡng kiến thức ngắn hạn nghiệp vụ thẩm định giá, chuyên ngành thẩm định giá bất động sản, NXB Hà Nội Công ty thẩm định giá miền Nam SIVC, Ứng dụng công nghệ thông tin thẩm định giá bất động sản - Phần 1: Một số nguyên tắc thiết kế chương trình, Chuyên san thẩm định giá thị trường - SIVC Công ty thẩm định giá miền Nam SIVC, Ứng dụng công nghệ thông tin thẩm định giá bất động sản - Phần 2: Quy trình định giá bất động sản, Chuyên san thẩm định giá thị trường - SIVC 10 Đoàn Văn Trường (2000), Các phương pháp thẩm định giá trị bất động sản, NXB Khoa học Kĩ Thuật Hà Nội 11 Ngô Thị Phương Thảo, Luận án tiến sĩ: Định giá bất động sản chấp Ngân hàng thương mại Việt Nam 12 Nguyễn Minh Diện (2010), Thẩm định giá tài sản doanh nghiệp, 105 NXB Thống Kê, Hà Nội 13 Phạm Long (2000), Quản trị ngân hàng thương mại, NXB Tài Chính, Hà Nội 14 Th.S Nguyễn Trần Thuần (2013-2014), Bài giảng môn Định giá tài sản, Khoa Tài - Ngân hàng, Trường Đại học kinh tế Đà Nẵng 15 Th.S Phan Diên Vỹ, Định giá tài sản ngân hàng - Thực trạng giải pháp 16 Th.S Phan Nguyễn Linh Đa (2010), Hoàn thiện công tác thẩm định giá bất động sản công ty TNHH thẩm định giá dịch vụ tài Đà Nẵng, Luận văn thạc sĩ - Trường Đại học kinh tế - Đại học Đà Nẵng 17 Th.S Trần Thị Thanh Vinh (2007), Phát triển dịch vụ thẩm định giá Việt Nam, Luận văn thạc sĩ ngành kinh tế trị - Trường Đại học Kinh tế thành phố Hồ Chí Minh 18 TS Nguyễn Minh Hoàng (2008), Nguyên lý chung định giá tài sản giá trị doanh nghiệp, tr.75-129, NXB Lao động xã hội 19 TS Nguyễn Ngọc Vinh TS Nguyễn Quỳnh Hoa (2012), Giáo trình thẩm định giá trị bất động sản, NXB Lao động - Xã hội, Hà Nội 20 TS Nguyễn Ngọc Tuấn (2011), Thẩm định giá bất động sản, NXB Tài 21 TS Nguyễn Văn Thọ - Chủ tịch hội đồng quản trị - Tổng Giám đốc Công ty cổ phần Thông tin Thẩm định giá miền Nam, Nâng cao lực phát triển nghề thẩm định giá Việt Nam, Chuyên san thẩm định giá thị trường - SIVC 22 Ủy ban thường vụ quốc hội (2002), Pháp lệnh giá số 40/2002/PL- UBTVQH10, NXB Chính trị quốc gia