LÝ LUẬN CƠ BẢN VỀ ĐỊNH GIÁ VÀ CHẤT LƯỢNG THẨM ĐỊNH GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN THẾ CHẤP TẠI NGÂN HÀNG THƯƠNG MẠI
Định giá bất động sản thế chấp tại Ngân hàng thương mại
1.1.1 Khái niệm bất động sản và định giá bất động sản
Theo Điều 107 Bộ luật Dân sự năm 2015 của Việt Nam, bất động sản (BĐS) được định nghĩa bao gồm: đất đai, nhà và công trình xây dựng gắn liền với đất, các tài sản khác liên quan đến đất đai, nhà và công trình xây dựng, cùng với những tài sản khác theo quy định của pháp luật.
Có nhiều khái niệm được đưa ra về Định giá động sản như sau:
“Định giá bất động sản là họat động tư vấn, xác định giá của một bất động sản cụ thể tại một thời điểm xác định.”
Định giá bất động sản là quá trình xác định giá trị của một tài sản bất động sản cho một mục đích cụ thể tại một thời điểm nhất định Quá trình này cần xem xét các đặc điểm riêng của bất động sản cũng như các yếu tố tiềm ẩn trong thị trường, bao gồm cả lĩnh vực đầu tư.
Định giá bất động sản là quá trình phân tích kinh tế nhằm xác định giá trị của đất và các tài sản gắn liền với đất Đây là một phương pháp quan trọng trong quản lý đất đai và bất động sản đô thị.
Định giá bất động sản là ước tính giá trị của đất dưới hình thức tiền tệ cho một mục đích sử dụng xác định tại một thời điểm cụ thể Đất đai được coi là tài sản, do đó, việc định giá đất tương tự như định giá các tài sản thông thường Tuy nhiên, đất đai là một loại tài sản đặc biệt, chịu ảnh hưởng không chỉ từ các yếu tố không gian, thời gian, kinh tế và pháp lý, mà còn từ các yếu tố tâm lý và xã hội Do đó, việc định giá đất chỉ có thể đưa ra ước tính về giá trị mà không thể chính xác như định giá các tài sản thông thường.
1.1.2 Phân loại bất động sản thế chấp Để tạo điều kiện thuận lợi cho khách hàng và linh hoạt trong vấn đề cho vay, Ngân hàng quy định nhiều loại tài sản thế chấp trong đó có BĐS BĐS là tài sản quan trọng và chiếm một tỷ lệ lớn trong tổng số tài sản thế chấp tại Ngân hàng
Bất động sản có thể được phân loại theo các nhóm sau: a) Theo đặc tính vật chất:
- Đất đai: đó là đất tự nhiên, bao gồm đất trống và đất đang sử dụng
- Công trình kiến trúc và các tài sản gắn liền với công trình kiến trúc: + Nhà cửa xây dựng cố định không thể di dời
+ Các công trình hạ tầng kỹ thuật gắn với đất đai: hệ thống điện nước, điện thoại, ăng ten, hệ thống cấp khí ga, hệ thống cứu hỏa,…
+ Các tài sản khác gắn liền không thể tách rời với công trình xây dựng: điều hòa, thang máy, chống trộm tự động,…
- Các tài sản khác gắn liền với đất đai:
+ Các công trình nuôi trồng thủy sản, cánh đồng làm muối
+ Các công trình du lịch, vui chơi, thể thao
+ Các công trình khai thác mỏ b) Theo mục đích sử dụng kết hợp với đặc tính vật chất: Đất đai và công trình kiến trúc:
Công trình kiến trúc: 5 loại
- Nhà ở dùng để cho thuê hoặc để bán
- Công trình kiến trúc phục vụ sản xuất: nhà xưởng, kho tang, mặt bằng khu công nghiệp
- Công trình kiến trúc có tính chất thương mại: cửa hàng, cho thuê, chợ, trung tâm thương mại…
Khách sạn và văn phòng cho thuê được phân loại từ 1 sao đến 5 sao dựa trên các tiêu chí như điều kiện vật chất, chất lượng phục vụ và cảnh quan môi trường.
- Công trình kiến trúc khác: nhà thờ, bệnh viện, trường học,…
Theo Điều 13 của Luật Đất đai 2003, đất đai được phân chia thành ba vùng chính: đồng bằng, trung du và miền núi, dựa trên mục đích sử dụng Mỗi vùng này lại được phân thành ba nhóm: đất nông nghiệp, đất phi nông nghiệp và đất chưa sử dụng Trong từng nhóm, đất còn được phân loại thành các loại cụ thể khác nhau.
- Nhóm đất nông nghiệp: 8 loại
+ Đất trồng cây hàng năm: lúa, cỏ, và cây hàng năm khác
+ Đất trồng cây lâu năm
+ Đất nuôi trồng thủy sản
+ Đất nông nghiệp khác theo quy định của Chính Phủ
- Nhóm đất phi nông nghiệp: 10 loại
+ Đất ở: tại nông thôn và thành thị
+ Đất xây dựng trụ sở cơ quan, công trình sự nghiệp
+ Đất sử dụng vào mục đích an ninh quốc phòng
Đất sản xuất kinh doanh phi nông nghiệp bao gồm các loại đất phục vụ cho việc xây dựng khu công nghiệp, cơ sở sản xuất kinh doanh, khai thác khoáng sản, sản xuất vật liệu xây dựng và làm đồ gốm.
Đất sử dụng vào mục đích công cộng bao gồm đất giao thông, thủy lợi, và đất xây dựng các công trình văn hóa, y tế, giáo dục, thể dục thể thao phục vụ lợi ích cộng đồng Ngoài ra, còn có đất có di tích lịch sử văn hóa và danh lam thắng cảnh, cùng với đất xây dựng các công trình công cộng khác theo quy định của Chính phủ Bên cạnh đó, đất cũng được sử dụng bởi các cơ sở tôn giáo.
+ Đất có các công trình là đền, đình, chùa, miếu, am, từ đường, nhà thờ họ + Đất làm nghĩa trang, nghĩa địa
+ Đất sông, ngòi, kênh, rạch, suối và mặt nước chuyên dùng
+ Đất phi nông nghiệp khác theo quy định của chính phủ
- Nhóm đất chưa sử dụng: chưa xác định được mục đích sử dụng
Quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật có thể được thế chấp Nếu thế chấp toàn bộ tài sản kèm theo vật phụ, vật phụ đó cũng sẽ trở thành tài sản thế chấp Đối với trường hợp thế chấp một phần bất động sản có vật phụ, vật phụ chỉ được coi là tài sản thế chấp khi có thỏa thuận giữa các bên.
1.1.3 Nguyên tắc định giá bất động sản
Bất động sản được coi là sử dụng cao nhất và tốt nhất khi tại thời điểm định giá, nó không chỉ được sử dụng hợp pháp mà còn mang lại thu nhập ròng lớn nhất hoặc có tiềm năng tạo ra giá trị hiện tại cao nhất từ thu nhập ròng trong tương lai.
- Nguyên tắc cung - cầu: Giá thị trường được xác định bằng sự tương tác của cung và cầu
Để ước tính giá trị thực của một bất động sản, cần đánh giá đầy đủ các yếu tố tham gia vào quá trình tạo ra thu nhập thực từ bất động sản đó Nguyên tắc này nhấn mạnh tầm quan trọng của việc phân tích các yếu tố ảnh hưởng đến khả năng sinh lời của bất động sản.
Nguyên tắc thay đổi khẳng định rằng giá thị trường của bất động sản không bao giờ ổn định do sự tác động liên tục từ các yếu tố tự nhiên, kinh tế, chính phủ, pháp luật, xã hội và môi trường Những yếu tố này không chỉ làm biến động giá trị bất động sản mà còn thay đổi môi trường xung quanh và xu hướng thị trường liên quan đến loại hình bất động sản đó, bao gồm quy mô và chất lượng đầu tư.
Nguyên tắc cân đối trong thị trường bất động sản là sự đầu tư hợp lý giữa các yếu tố ảnh hưởng đến giá trị của một bất động sản hoặc các bất động sản trong cùng khu vực, nhằm tối ưu hóa giá trị thu được.
Nguyên tắc phù hợp trong định giá bất động sản nhấn mạnh rằng giá trị của một bất động sản cần được xác định dựa trên giá trị sử dụng duy nhất của nó Điều này có nghĩa là việc định giá phải phản ánh đúng tiềm năng và công năng của toàn bộ tài sản, đảm bảo tính chính xác và hợp lý trong quá trình định giá.
Thẩm định giá bất động sản thế chấp tại Ngân hàng thương mại13 1 Khái niệm về thẩm định giá bất động sản
1.2.1 Khái niệm về thẩm định giá bất động sản
Cũng như khái niệm về Định giá BĐS, có nhiều cách để định nghĩa về Thẩm định giá bất động sản, nhưng ta có thể hiểu chung nhất rằng:
Thẩm định giá bất động sản là quá trình đánh giá giá trị cụ thể của bất động sản bằng tiền tệ, nhằm phục vụ cho mục đích xác định rõ và phù hợp với thị trường tại một thời điểm nhất định Hoạt động này có vai trò quan trọng đối với ngân hàng, đặc biệt trong việc định giá bất động sản thế chấp, làm cơ sở cho quyết định cho vay, đầu tư và cấp vốn vào các dự án, từ đó giúp hạn chế nợ xấu và rủi ro tín dụng Tuy nhiên, hiện nay tại các ngân hàng thương mại, công tác thẩm định giá còn yếu do thiếu thông tin thị trường và sự chủ động, sáng tạo của nhân viên, dẫn đến việc xác định giá trị bất động sản chưa chính xác và mức cho vay không đúng với thực tế.
1.2.2 Phương pháp thẩm định giá bất động sản a) Phương pháp so sánh trực tiếp
Phương pháp so sánh trực tiếp dựa trên nguyên tắc thay thế, nghĩa là người mua sẽ không chi tiêu nhiều hơn nếu có thể tìm thấy tài sản tương đương với giá thấp hơn Theo nguyên tắc này, giá trị của tài sản mục tiêu được xem là tương đương với giá trị của các tài sản so sánh trên thị trường Do đó, phương pháp này không yêu cầu xây dựng công thức hay mô hình phức tạp, mà chỉ cần tìm kiếm các bằng chứng đã được công nhận về giá trị của bất động sản tương đương.
Định giá bất động sản theo phương pháp so sánh trực tiếp là quá trình ước tính giá trị của một tài sản dựa trên các dữ liệu thị trường từ những bất động sản tương tự đã được giao dịch gần đây.
Các bất động sản (BĐS) cần định giá được gọi là BĐS mục tiêu, trong khi các BĐS tương tự, có vai trò như chứng cứ giao dịch, được gọi là BĐS so sánh.
Các bước thẩm định giá
Bước đầu tiên trong việc định giá bất động sản là tìm kiếm thông tin về các bất động sản đã được giao dịch gần đây, có thể so sánh với bất động sản mục tiêu Các yếu tố quan trọng cần xem xét bao gồm kiểu cách, điều kiện môi trường và vị trí, vì chúng ảnh hưởng trực tiếp đến giá trị của bất động sản.
Bước 2: Kiểm tra và phân tích các giao dịch chứng cứ để đảm bảo tính so sánh với BĐS mục tiêu Để thực hiện hiệu quả, cần làm rõ nguồn gốc, đặc điểm và tính chất của các giao dịch thị trường.
Bước 3: Lựa chọn một số BĐS có thể so sánh thích hợp nhất Theo kinh nghiệm, thường lấy từ 3 đến 6 BĐS để so sánh
Bước 4 là xác định các yếu tố khác nhau giữa bất động sản mục tiêu và bất động sản chứng cứ Dựa trên những yếu tố này, cần lập bảng phân tích và điều chỉnh giá của các bất động sản so sánh để đảm bảo tính chính xác trong việc định giá.
Để điều chỉnh giá trị của bất động sản (BĐS) chứng cứ, cần lấy BĐS mục tiêu làm chuẩn Nếu BĐS chứng cứ có các yếu tố vượt trội hơn BĐS mục tiêu, giá trị giao dịch của BĐS chứng cứ sẽ được điều chỉnh giảm Ngược lại, nếu BĐS chứng cứ kém hơn, giá trị sẽ được điều chỉnh tăng Đơn vị điều chỉnh được tính dựa trên giá bán hoặc giá quy đổi về đơn vị so sánh chuẩn.
Phương thức điều chỉnh: Thực hiện điều chỉnh theo số tuyệt đối trước, điều chỉnh theo tỷ lệ phần trăm sau
Bước 5: Ước tính giá trị BĐS mục tiêu trên cơ sở giá của các BĐS đã điều chỉnh
Mức giá điều chỉnh cuối cùng, được gọi là mức giá chỉ dẫn, yêu cầu Thẩm định viên kết hợp phân tích các tiêu chí quan trọng sau đây để xác định giá trị ước tính cuối cùng cho tài sản cần thẩm định, theo thứ tự ưu tiên.
- Trị tuyệt đối của tổng điều chỉnh nhỏ nhất
- Tần suất điều chỉnh càng ít càng tốt
- Biên độ điều chỉnh của một yếu tố so sánh càng nhỏ càng tốt Ƣu điểm, hạn chế và điều kiện áp dụng
Phương pháp so sánh là một trong những phương pháp chủ yếu trong định giá bất động sản, dựa vào các giao dịch mua bán phổ biến trên thị trường Phương pháp so sánh trực tiếp được áp dụng rộng rãi ở nhiều quốc gia và thường được sử dụng khi có sự khác biệt trong định giá tài sản Không có mô hình hay công thức cố định, phương pháp này dựa vào thông tin từ các giao dịch để xác định giá trị thị trường Điều này giúp giảm thiểu khó khăn về mặt kỹ thuật, vì không cần xây dựng công thức hay mô hình tính toán, mà chỉ cần dựa vào các giao dịch thị trường để nhận diện các dấu hiệu về giá trị.
Phương pháp này đánh giá giá trị thị trường, tạo nền tảng vững chắc để được khách hàng và các cơ quan pháp lý công nhận.
Nó là nền tảng cho nhiều phương pháp định giá khác nhau Thông thường, các nhà định giá sử dụng phương pháp so sánh trực tiếp kết hợp với các phương pháp khác để xác định giá trị bất động sản.
Thông tin rõ ràng là yếu tố cần thiết trong phương pháp này; nếu thiếu thông tin thị trường về các giao dịch tương tự, phương pháp sẽ không thể áp dụng hiệu quả.
Thông tin lịch sử là yếu tố không thể thiếu trong việc định giá bất động sản Tuy nhiên, việc đồng nhất thông tin giao dịch với bất động sản cần định giá thường gặp khó khăn, đặc biệt là về thời điểm, vì thông tin giao dịch thành công thường xảy ra trước thời điểm cần định giá bất động sản mục tiêu Trong bối cảnh thị trường biến động, thông tin có thể trở nên lạc hậu rất nhanh chóng.
Chỉ nên áp dụng phương pháp này ở những khu vực có thị trường phát triển hoặc đang phát triển Ở những nơi có thị trường kém phát triển, việc sử dụng phương pháp này không chỉ gặp nhiều khó khăn mà còn cho kết quả thiếu tính thuyết phục và không có cơ sở vững chắc.
THỰC TRẠNG CHẤT LƯỢNG THẨM ĐỊNH GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN THẾ CHẤP TẠI NGÂN HÀNG THƯƠNG MẠI CỔ PHẦN QUỐC DÂN
Kết quả hoạt động kinh doanh của Ngân hàng thương mại cổ phần Quốc Dân
Với lịch sử phát triển ngắn hạn nhưng đầy ấn tượng, NCB đã khẳng định vị thế là một trong những Ngân hàng TMCP hiệu quả tại Việt Nam Ngân hàng không ngừng mở rộng quy mô và đa dạng hóa sản phẩm, đáp ứng tốt hơn nhu cầu của khách hàng và cải tiến chất lượng dịch vụ NCB đã vinh dự nhận nhiều giải thưởng quốc tế, bao gồm Ngân hàng Số tốt nhất Việt Nam 2017, Top 10 Thương hiệu Vàng Hội nhập Châu Á – Thái Bình Dương 2017, và nhiều giải thưởng khác về dịch vụ SME, thương hiệu mạnh, và môi trường làm việc tốt nhất Những thành tựu này chứng tỏ NCB đang trên đà phát triển bền vững và cam kết phục vụ cộng đồng.
Ngân hàng bán lẻ tăng trưởng nhanh nhất tại Việt Nam năm 2020 đã được công nhận, cùng với danh hiệu Môi trường làm việc tốt nhất Việt Nam 2020 Ngân hàng cũng được vinh danh là ngân hàng quan hệ với nhà đầu tư tốt nhất năm 2020 và là ngân hàng chuyển đổi số tốt nhất Việt Nam năm 2021 Đặc biệt, ứng dụng IZIMOBILE của ngân hàng đã giành giải thưởng cho ứng dụng kỹ thuật số tốt nhất Năm 2021, ngân hàng tiếp tục khẳng định vị thế với Môi trường làm việc tốt nhất tại Việt Nam.
5 Tỷ suất lợi nhuận trên tổng tài sản (ROA %) 0.05 0.0013 0.002 3846.2 65
6 Tỷ suất lợi nhuận trên vốn chủ sở hữu
(Nguồn: Báo cáo thường niên năm 2019, 2020, 2021)
Từ bảng số liệu trên ta thấy, các chỉ tiêu tài chính của Ngân hàng liên tục gia tăng qua các năm
Về Tổng tài sản, năm 2019, tổng tài sản chỉ đạt 80,394,000 triệu đồng, đến năm 2022 đã giảm xuống 73,783,000 triệu đồng, giảm 8% so với năm 2019
Vốn và các quỹ đã có sự biến động nhẹ qua các năm, với số liệu năm 2019 đạt 4,307,000 triệu đồng Năm 2020, vốn giảm 1.02% xuống còn 4,263,000 triệu đồng, nhưng năm 2021 đã tăng nhẹ 0.02%, đạt 4,264,000 triệu đồng.
Sự tăng giảm không đáng kể này là do lợi nhuận chưa phân phối tăng giảm qua các năm
Lợi nhuận trước thuế của NCB từ năm 2019 đến 2021 đã giảm mạnh do tác động của dịch bệnh Trong bối cảnh khó khăn, NCB đã nỗ lực duy trì ổn định tài chính và cải thiện hình ảnh trong hệ thống ngân hàng cũng như toàn bộ nền kinh tế.
Tỷ suất lợi nhuận trên tổng tài sản và tỷ suất lợi nhuận trên vốn chủ sở hữu đã giảm vào năm 2020 nhưng có dấu hiệu tăng trưởng vào năm 2021 Điều này cho thấy ngân hàng đang hoạt động ổn định và trên đà phát triển.
Kết quả đạt được trong những năm qua là thành tựu đáng khích lệ của Ban điều hành và toàn thể cán bộ nhân viên NCB, ghi dấu ấn quan trọng cho ngân hàng Những thành công này tạo động lực mạnh mẽ để NCB tiếp tục chinh phục những đỉnh cao mới trong năm 2022.
Trung tâm thẩm định tài sản bảo đảm
a) Chức năng và nhiệm vụ của Trung tâm thẩm định tài sản bảo đảm
- Xây dựng và triển khai chiến lược, chính sách, quy định về TSBĐ trên toàn hệ thống;
Thực hiện nghiệp vụ thẩm định tài sản bảo đảm (TSBĐ) là rất quan trọng để quản lý và kiểm soát quy trình này, đảm bảo tuân thủ các quy chế và quy định liên quan đến hoạt động bảo đảm tiền vay Việc áp dụng các văn bản quy định về nhận và định giá TSBĐ của Ngân hàng NCB sẽ giúp nâng cao chất lượng thẩm định Điều này không chỉ đảm bảo hoạt động tín dụng tại NCB phát triển hiệu quả mà còn góp phần vào sự ổn định và bền vững của hệ thống tài chính.
Xây dựng và đề xuất quy trình phân quyền thẩm định tài sản bảo đảm (TSBĐ) cùng với việc ký duyệt báo cáo thẩm định TSBĐ tại Trung tâm thẩm định TSBĐ và các đơn vị kinh doanh (ĐVKD) trong toàn hệ thống Ngân hàng NCB.
- Xây dựng, theo dõi và cập nhập cơ sở dữ liệu về Bảng giá/ Khung giá tài sản phục vụ công tác thẩm định TSBĐ tại NCB;
Hỗ trợ ĐVKD và các đơn vị nội bộ trong việc giải quyết các đề xuất và kiến nghị liên quan đến chính sách tài sản bảo đảm (TSBĐ) và công tác thẩm định TSBĐ tại Ngân hàng NCB.
Trung tâm thẩm định tài sản bảo đảm thực hiện các nhiệm vụ được phân công bởi Lãnh đạo Khối Vận hành/Ngân hàng, đảm bảo sự tổ chức và quản lý hiệu quả trong quá trình thẩm định.
Sơ đồ 0.1 Cơ cấu tổ chức
(Nguồn: Trung tâm Thẩm định TSBĐ)
- Trung tâm Thẩm định TSBĐ trực thuộc Khối Vận hành Bao gồm 01
Giám đốc Trung tâm, 03 Trưởng phòng, 06 Trưởng Bộ phận, 24 Chuyên viên
- Phòng chính sách & Kiểm soát chất lượng, bao gồm:
Trung tâm Thẩm định TSBĐ
Phòng chính sách & Kiểm soát chất lượng
Bộ phận Kiểm soát chất lượng
Phòng Thẩm định TSBĐ Miền Bắc
Các Bộ phận Thẩm định TSBĐ
Phòng Thẩm định TSBĐ Miền Nam
Các Bộ phận Thẩm định TSBĐ
Bộ phận Chính sách TSBĐ
Bộ phận Kiểm soát chất lượng
Phòng Thẩm định TSBĐ Miền Bắc chịu trách nhiệm quản lý các khu vực thuộc miền Bắc, bao gồm các tỉnh và thành phố từ Quảng Ngãi trở ra.
Bộ phận Thẩm định TSBĐ: tại các địa bàn theo quy định của TGĐ ban hành từng thời kỳ trên cơ sở đề xuất của Khối Vận Hành;
Phòng Thẩm định TSBĐ Miền Nam chịu trách nhiệm quản lý các địa bàn thuộc khu vực miền Nam, bao gồm các tỉnh và thành phố từ Bình Định trở vào, và được tổ chức thành nhiều bộ phận chuyên môn khác nhau.
Bộ phận Thẩm định TSBĐ: tại các địa bàn theo quy định của TGĐ ban hành từng thời kỳ trên cơ sở đề xuất của Khối Vận Hành;
Thực trạng thẩm định giá bất động sản thế chấp tại Ngân hàng thương mại cổ phần Quốc Dân
2.2.1 Quy định của Ngân hàng thương mại cổ phần Quốc Dân về bất động sản thế chấp a) Điều kiện về pháp lý đối với bất động sản đƣợc nhận làm TSBĐ
Quy định chung về pháp lý đối với nhóm BĐS được nhận làm TSBĐ
- Đối với Quyền sử dụng đất
Có Giấy chứng nhận QSDĐ, QSH nhà ở và tài sản gắn liền với đất và/hoặc các giấy tờ khác tương đương;
Để được miễn toàn bộ nghĩa vụ tài chính đối với Nhà nước, cần có giấy tờ chứng minh rằng bạn đã thực hiện đầy đủ các nghĩa vụ tài chính này và số tiền đã nộp không xuất phát từ Ngân sách nhà nước (nếu có).
QSDĐ không có tranh chấp, không bị kê biên để đảm bảo thi hành án, không thuộc trường hợp bị thu hồi theo quy định pháp luật;
QSDĐ trong thời hạn sử dụng đất;
Quyền sử dụng đất (QSDĐ) có thể tham gia giao dịch dân sự theo quy định pháp luật Hợp đồng thế chấp QSDĐ, quyền sở hữu nhà ở và tài sản gắn liền với đất cần được công chứng bởi cơ quan công chứng theo quy định Để hợp lệ, việc thế chấp QSDĐ phải được đăng ký tại cơ quan đăng ký đất đai theo quy định của pháp luật.
- Đối với tài sản gắn liền với đất đã hình thành:
Để đảm bảo quyền sở hữu hợp pháp, tài sản gắn liền với đất cần có Giấy chứng nhận quyền sở hữu Nếu tài sản chưa được chứng nhận, nó sẽ không thể tách rời khỏi quyền sử dụng đất và chủ sở hữu phải cam kết với Ngân hàng rằng tài sản này thuộc quyền sở hữu của mình và là một phần trong tài sản thế chấp tại NCB Đồng thời, công trình xây dựng phải không thuộc các trường hợp bị phá dỡ theo quy định của pháp luật.
Không nằm trong khu vực cấm xây dựng theo quy định của pháp luật về xây dựng b) Phân nhóm tài sản bảo đảm là bất động sản
Nhóm tài sản là BĐS được nhận làm TSBĐ tại NCB bao gồm 3 nhóm sau:
Nhóm TSBĐ thông thường là BĐS: Bao gồm các BĐS được nhận làm
TSBĐ tại NCB không thuộc nhóm TSBĐ hạn chế
Nhóm TSBĐ hạn chế là BĐS:
Các bất động sản (BĐS) được quy định trong các trường hợp sau: Về tiêu chí tính pháp lý, đối với quyền sử dụng đất (QSDĐ) có tài sản gắn liền với đất, việc nhận tài sản bảo đảm (TSBĐ) sẽ bị hạn chế trong trường hợp chỉ thế chấp QSDĐ hoặc tài sản gắn liền với đất.
Các bất động sản có diện tích nhỏ, siêu mỏng, siêu méo hoặc đã có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất nhưng không đủ điều kiện cấp Giấy phép xây dựng theo quy định của pháp luật về xây dựng.
Bất động sản (BĐS) bao gồm căn hộ chung cư hoặc tập thể có diện tích dưới 25m² được ghi nhận trên Giấy chứng nhận; đồng thời, toàn bộ nhà xưởng sản xuất, nhà văn phòng, và nhà ở cho công nhân xây dựng trên đất thuê hoặc giao có thời hạn (trừ các loại đất thuê trả tiền hàng năm) chưa được đăng ký quyền sở hữu công trình xây dựng và phải thỏa mãn các điều kiện nhất định.
- Công trình được thế chấp đồng thời cùng với QSDĐ đã có GCN QSDĐ;
Chủ tài sản cam kết với NCB về việc là chủ sở hữu duy nhất toàn bộ công trình trên đất Khi NCB tiến hành xử lý tài sản bảo đảm là quyền sử dụng đất, NCB có quyền xử lý đồng thời toàn bộ công trình trên đất Tiền thu được từ việc xử lý các tài sản này sẽ được NCB sử dụng để thu hồi nợ.
Trong trường hợp đất giao không được thế chấp quyền sử dụng đất (QSDĐ) theo quy định pháp luật, việc nhận thế chấp đối với tài sản gắn liền với đất sẽ bị hạn chế Nếu bên thế chấp muốn thực hiện, họ phải thế chấp toàn bộ quyền và lợi ích phát sinh từ QSDĐ hoặc tài sản trên đất.
Tài sản gắn liền với đất HTTTL không bao gồm nhà ở HTTTL được xây dựng trên thửa đất hợp pháp của tổ chức, cá nhân Đối với chủ đầu tư, dự án không liên kết với NCB và không nằm trong danh sách được chấp thuận theo quy định của NCB Nếu thuộc dự án đầu tư xây dựng nhà ở, chủ đầu tư đã thế chấp quyền sử dụng đất tại tổ chức tín dụng khác mà không thế chấp tài sản gắn liền với đất Ngoài ra, chủ đầu tư có thể có liên kết với NCB hoặc thuộc danh sách được chấp thuận theo quy định của NCB trong từng thời kỳ.
BĐS là đất nông nghiệp;
BĐS có nguồn gốc do cho tặng/thừa kế nhưng khách hàng chưa cung cấp đượcVăn bản thừa kế/Hợp đồng cho tặng tài sản;
Chủ sở hữu bất động sản (BĐS) bao gồm các cá nhân dưới 18 tuổi tại thời điểm ký hợp đồng thế chấp hoặc trên 75 tuổi khi đến hạn khoản vay Đối với BĐS có nhiều chủ sở hữu (từ 3 người trở lên), trừ đất cấp cho hộ gia đình, các chủ sở hữu phải có mối quan hệ huyết thống như vợ chồng, con ruột, ông bà, cháu ruột, hoặc anh chị em ruột Ngoài ra, chủ sở hữu BĐS cũng là bên thứ ba bị hạn chế trong các giao dịch liên quan.
Tiêu chí về hiện trạng:
Bất động sản thuộc diện quy hoạch cần giải tỏa đã được phê duyệt bởi cơ quan nhà nước có thẩm quyền, nhưng vẫn chưa có quyết định thu hồi đất, giải tỏa và bồi thường Đồng thời, phần diện tích đất sau quy hoạch không đủ điều kiện để cấp lại Giấy chứng nhận theo quy định của pháp luật.
Bất động sản nằm trong hành lang an toàn đường bộ và phần diện tích đất còn lại ngoài hành lang an toàn đường bộ không đủ điều kiện để được cấp Giấy chứng nhận theo quy định của pháp luật.
Bất động sản có một phần diện tích nằm trong hành lang an toàn của đường điện, đường thủy và đường sắt, trong khi phần diện tích còn lại nằm ngoài hành lang an toàn nhưng không đủ điều kiện để được cấp Giấy phép xây dựng theo quy định của pháp luật về xây dựng.
Yếu tố tâm linh, môi trường:
- BĐS cách nghĩa trang, nghĩa địa, lò thiêu và cách khu vực ô nhiễm môi trường trong phạm vi bán kính dưới 100m;
- Đất có các công trình là mộ, nhà thờ họ;
- BĐS cách cơ sở kinh doanh/thu mua phế liệu hoặc cơ sở chuyên kinh doanh gas/xăng dầu trong phạ vi bán kính dưới 50m
Vị trí của bất động sản công nghiệp không được nằm trong các khu vực như khu công nghiệp, khu chế xuất, và khu kinh tế đã được cấp phép thành lập hợp pháp theo quy định của pháp luật.
Thực trạng chất lƣợng thẩm định giá bất động sản thế chấp tại Ngân hàng thương mại cổ phần Quốc Dân
2.3.1 Phân tích chất lượng thẩm định giá bất động sản thế chấp tại Ngân hàng thương mại cổ phần Quốc Dân theo các tiêu chí
Phân tích chất lƣợng thẩm định giá bất động sản thế chấp tại Ngân hàng thương mại cổ phần Quốc Dân theo các tiêu chí:
2.3.1.1 Mức độ hài lòng của QHKH với công tác thẩm định giá BĐS
Tác giả đã có cuộc khảo sát với 24 chuyên viên QHKH thông qua hình thức đánh giá qua phiếu khảo sát cho thấy:
- 18 chuyên viên rất hài lòng với kết quả thẩm định của ngân hàng (Chiếm 75% tổng số)
- 4 chuyên viên đánh giá ở mức hài lòng (Chiếm 16.67%)
- 2 chuyên viên đánh giá ở mức chưa hài lòng (Chiếm 8.33%)
Hầu hết các QHKH đều tin tưởng và hài lòng với kết quả thẩm định BĐS thế chấp tại NCB, mặc dù vẫn tồn tại một số thiếu sót trong công tác thẩm định Có hai chuyên viên không hài lòng do mức giá thẩm định thấp hơn so với mức giá họ đưa ra, ảnh hưởng đến hạn mức cho vay của khách hàng Tuy nhiên, phần lớn vẫn chọn kết quả thẩm định của NCB, ngay cả khi sử dụng dịch vụ từ các công ty thẩm định giá độc lập khác Thực tế cho thấy giá thẩm định tại NCB khá sát với giá thị trường, phản ánh giá trị thực tế của tài sản.
Thời gian thẩm định ảnh hưởng đáng kể đến sự hài lòng của các chuyên viên Quan hệ khách hàng (QHKH) Việc thẩm định trực tiếp đòi hỏi nhiều thời gian từ các thẩm định viên, cùng với sự phối hợp chưa hợp lý giữa QHKH và trung tâm thẩm định, dẫn đến tình trạng dồn hồ sơ và quá tải trong quy trình thẩm định, càng làm gia tăng thời gian xử lý.
2.3.1.2 Tỷ lệ khách hàng rút hồ sơ do không đồng ý mức giá thẩm định bên ngân hàng đƣa ra
Theo phản hồi từ các CV QHKH, tỷ lệ khách hàng rút hồ sơ vì không đồng ý với mức giá thẩm định của ngân hàng là rất thấp Tuy nhiên, vẫn có một số trường hợp khách hàng phản ứng mạnh mẽ trước mức giá thẩm định không hợp lý, điều này ảnh hưởng đến giá trị tài sản và giá trị vay của họ, dẫn đến tình trạng rút hồ sơ.
Mặc dù vẫn có một số sự cố đáng tiếc xảy ra, nhưng tỷ lệ này không cao, cho thấy chất lượng thẩm định bất động sản thế chấp tại NCB là khá ổn định.
2.3.1.3 Mức độ hài lòng của khách hàng về thời gian thẩm định
Việc thẩm định bất động sản (BĐS) tốn nhiều thời gian để tìm hiểu thông tin, giá cả và dự đoán biến động thị trường Chuyên viên thẩm định cần dành thời gian khảo sát thực tế, đặc biệt khi BĐS thế chấp nằm rải rác, gây khó khăn trong việc di chuyển và kiểm tra Số lượng hồ sơ càng nhiều, số lượng BĐS cần thẩm định càng cao, dễ dẫn đến quá tải cho chuyên viên, kéo dài thời gian thẩm định và làm khách hàng phải chờ đợi lâu hơn Khách hàng vay thường mong muốn được giải ngân nhanh chóng, do đó, việc thẩm định kéo dài có thể gây khó chịu và không hài lòng, thậm chí dẫn đến việc khách hàng rút hồ sơ khi cần giải ngân gấp.
Vì sự chậm trễ trong khâu thẩm định mà NCB có thể mất đi nguồn khách hàng tiềm năng để mang lại lợi nhuận cho ngân hàng mình
2.3.1.4 Sự phối hợp giữa các bộ phận
Tại NCB, quy trình thẩm định chỉ diễn ra tại hai trung tâm chính ở miền Bắc và miền Nam, dẫn đến việc các tỉnh thành khác có thể gặp phải tình trạng chậm trễ trong thời gian chờ thẩm định Sự phối hợp chặt chẽ giữa bộ phận QHKH và trung tâm thẩm định là rất quan trọng; nếu không có sự ăn ý, cả hai sẽ gặp khó khăn trong công việc do hạn chế về thời gian Điều này không chỉ làm tăng thời gian chờ đợi của khách hàng mà còn có thể phát sinh thêm chi phí cho quá trình thẩm định.
2.3.1.5 Các tài sản xử lý nợ có giá bán cao hơn giá định giá ban đầu
Chất lượng khảo sát thực tế và thu thập thông tin về tài sản đạt yêu cầu cao, với thông tin khách quan và chính xác liên quan đến các giao dịch bất động sản Dữ liệu được thu thập dựa trên bằng chứng cụ thể, ghi rõ nguồn gốc và thời gian thu thập trong báo cáo thẩm định giá.
Chất lượng phân tích thông tin trong thẩm định bất động sản được đánh giá cao nhờ vào việc phân tích và so sánh các tài sản Quá trình này giúp xác định những điểm tương đồng và khác biệt, cũng như lợi thế và bất lợi của bất động sản thẩm định so với các tài sản tương tự Các cán bộ thẩm định áp dụng phương pháp phân tích định lượng để tìm ra mức điều chỉnh, thể hiện dưới dạng tỷ lệ phần trăm (%).
Để xác định mức giá chỉ dẫn cho các bất động sản so sánh, cần điều chỉnh giá dựa trên sự khác biệt về các yếu tố so sánh Cán bộ thẩm định sẽ phân tích và so sánh những điểm tương đồng và khác biệt, cũng như các ưu điểm và bất lợi giữa tài sản thẩm định và tài sản so sánh Việc này bao gồm việc xem xét chênh lệch về tình trạng pháp lý, cơ sở hạ tầng, và các đặc điểm tự nhiên như vị trí, hình dạng thửa đất, và hướng của bất động sản.
- Xác định mức giá của tài sản thẩm định giá thông qua mức giá chỉ dẫn của các tài sản so sánh tương đối chuẩn xác
Theo báo cáo của NCB vào tháng 09/2022, tỷ lệ tài sản thanh lý có giá trị cao hơn giá thẩm định đạt 88% tại các thành phố lớn như Hà Nội và Sài Gòn, trong khi con số này là 56% đối với bất động sản ở các tỉnh phát triển nóng như Đồng Nai, Bình Dương và Vĩnh Long.
Tỷ lệ TS có giá cao hơn thời Tỷ lệ TS có giá thấp hơn điểm thẩm định thời điểm thẩm định
Tỷ lệ TS có giá cao hơn trên 30% so với giá tại thời điểm thẩm định
Tỷ lệ TS có giá cao hơn dưới 30% so với giá tại thời điểm thẩm định
Tỷ lệ TS có giá thấp hơn trên 30% so với giá tại thời điểm thẩm định
Tỷ lệ TS có giá thấp hơn dưới 30% so với giá tại thời điểm thẩm định
Tỷ lệ TS có giá cao hơn trên 30% so với giá tại thời điểm thẩm định
Tỷ lệ TS có giá cao hơn dưới 30% so với giá tại thời điểm thẩm định
Tỷ lệ TS có giá thấp hơn trên 30% so với giá tại thời điểm thẩm định
Tỷ lệ TS có giá thấp hơn dưới 30% so với giá tại thời điểm thẩm định
Sự chênh lệch giá trị bất động sản (BĐS) tại các tỉnh thành phát triển nhanh thường xảy ra do giá được đẩy cao hơn mức trung bình trong quá trình thẩm định Đây là một yếu tố rủi ro khách quan mà các chuyên gia thẩm định tài sản thế chấp cần phải lưu ý.
Trong thời gian qua, NCB đã tiếp nhận và giao dịch nhiều loại bất động sản khác nhau, điều này được minh chứng qua bảng số liệu và biểu đồ dưới đây.
Biểu đồ 0.1 Tổng hợp số lƣợng BĐS của NCB năm 2019, 2020, 2021
(số liệu lũy kế) Đơn vị: Cái
(Nguồn: Báo cáo kết quả định giá của Trung tâm TĐTS năm 2019, 2020, 2021)
Biểu đồ cho thấy số lượng bất động sản (BĐS) mà Ngân hàng NCB nhận tăng đều qua các năm, chứng minh sự phát triển và mở rộng của hệ thống NCB Cụ thể, năm 2019, tổng số BĐS được NCB nhận đạt 1.096.
Trong năm 2020, số lượng bất động sản (BĐS) tăng 76,55% so với năm 2019, đạt 1.935 BĐS, và năm 2021 ghi nhận mức tăng 108,58% so với năm 2020 với 4.036 BĐS Hà Nội và Hồ Chí Minh luôn dẫn đầu về số lượng BĐS trong hệ thống, nhờ vào lượng khách hàng đông đảo và mạng lưới các phòng giao dịch phát triển, giúp tăng cường khả năng tiếp cận khách hàng tại hai thành phố này.
Biểu đồ 0.2 Tỷ lệ các loại BĐS đƣợc NCB nhận trong năm 2019,
2020, 2021 (số liệu lũy kế) Đơn vị: %
TP Hà Nội TP Hồ Chí Minh Các Tỉnh thành khác
(Nguồn: Báo cáo kết quả định giá của Trung tâm TĐTS năm 2019, 2020,
Theo biểu đồ, bất động sản được ngân hàng nhận thế chấp rất đa dạng, trong đó quyền sử dụng đất ở và các tài sản gắn liền với đất là loại hình được thế chấp nhiều nhất, chiếm hơn 50% tổng số bất động sản Cụ thể, tỷ lệ này lần lượt là 40.85% vào năm 2019, 48.22% vào năm 2020 và 45.65% vào năm 2021 Điều này cho thấy sự gia tăng đáng kể trong việc sử dụng quyền sử dụng đất ở làm tài sản thế chấp.