Đang tải... (xem toàn văn)
Chuyên đề tốt nghiệp GVHD PGS TS Vũ Trí Dũng LỜI CẢM ƠN Sau 4 năm học tập và rèn luyện dưới mái trường Đại học Kinh tế Quốc dân, là sinh viên của Khoa Marketing, em đã được các thầy cô giáo trong trườ[.]
Chuyên đề tốt nghiệp GVHD: PGS.TS Vũ Trí Dũng LỜI CẢM ƠN Sau năm học tập rèn luyện mái trường Đại học Kinh tế Quốc dân, sinh viên Khoa Marketing, em thầy giáo trường nói chung thầy Khoa nói riêng tận tình giảng dạy Các thầy cô cung cấp cho chúng em kiến thức kinh tế nói chung kiến thức chun ngành thẩm định giá nói riêng Khơng dừng lại việc cung cấp lý thuyết, thầy nhà trường cịn tạo điều kiện thuận lợi để chúng em tiếp cận gần kiến thức học qua đợt thực tập trước tốt nghiệp Qua gần tháng thực tập Ngân hàng Thương mại cổ phần Kỹ thương Việt Nam – BIDV, bảo giúp đỡ tận tình anh chị Phịng định giá quản lý tài sản giúp em tiếp cận gần đến công tác định giá thực tế áp dụng Ngân hàng Qua đó, giúp em có nhìn khách quan chân thực thực tế công tác định giá BĐS chấp học nhà trường Qua cho em gửi làm cảm ơn trân thành đến thầy trường đại học Kinh tế quốc dân nói chung, thầy Khoa Marketing nói riêng quan tâm bảo cho chúng em suốt năm vừa qua Đặc biệt cho em gửi lời cảm ơn sâu sắc tới thầy Vũ Trí Dũng, người định hướng, hướng dẫn em nhiều thời gian vừa qua, tạo điều kiện thuận lợi giúp em hoàn thành tốt chuyên đề Đồng thời cho em gửi lời cảm ơn đến anh chị Phòng định giá tài sản, Ngân hàng Thương mại cổ phần Đầu tư Phát triển Việt Nam – BIDV giúp đỡ, cung cấp đầy đủ tài liệu cần thiết để em hoàn thành tốt chuyên đề Một lần em xin chân thành cảm ơn! SV: Nguyễn Việt Anh Lớp: Thẩm định giá 53 Chuyên đề tốt nghiệp GVHD: PGS.TS Vũ Trí Dũng MỤC LỤC LỜI MỞ ĐẦU CHƯƠNG 1: GIỚI THIỆU VỀ NGÂN HÀNG THƯƠNG MẠI CỔ PHẦN ĐẦU TƯ VÀ PHÁT TRIỂN VIỆT NAM Giới thiệu tổng quan ngân hàng 1.1 Lịch sử hình thành trình phát triển ngân hàng 1.1.1 Lịch sử phát triển ngân hàng TMCP đầu tư phát triển Việt Nam 1.1.2 Thời kỳ Ngân hàng Kiến thiết Việt Nam (1957 – 1981) 1.1.3 Thời kỳ ngân hàng đầu tư xây dựng Việt Nam (1981-1990) .7 1.1.4 Thời kỳ ngân hàng đầu tư phát triển Việt Nam (1990-27/04/2012) 1.2 Chức nhiệm vụ 15 1.3 Kết hoạt động ngân hàng năm gần 15 Hoạt động cho vay bất động sản chấp ngân hàng 19 CHƯƠNG 2: THỰC TRẠNG HOẠT ĐỘNG THẨM ĐỊNH GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN THẾ CHẤP TẠI NGÂN HÀNG THƯƠNG MẠI CỔ PHẦN ĐẦU TƯ VÀ PHÁT TRIỂN VIỆT NAM 22 Thực trạng hoạt động thẩm định giá bất động sản chấp ngân hàng 22 1.1 Quy trình 22 1.1.1 Tiếp nhận hồ sơ chấp .22 1.1.2 Xác định phân cấp định giá tài sản bảo đảm 22 1.1.3 Phân công hồ sơ định giá tài sản bảo đảm 24 1.1.4 Định giá tài sản bảo đảm .25 1.1.5 Kiểm soát .25 1.1.6 Quy định thời gian hoàn thành định giá tài sản bảo đảm 26 1.2 Phương pháp 27 1.2.1 Phương pháp so sánh trực tiếp .27 1.2.2 Phương pháp định giá chi phí 32 1.2.3 Phương pháp vốn hóa 34 Giá BĐS 35 Giá trị BĐS 36 SV: Nguyễn Việt Anh Lớp: Thẩm định giá 53 Chuyên đề tốt nghiệp GVHD: PGS.TS Vũ Trí Dũng Tình hình nghiên cứu 37 4.1 Ví dụ 37 4.2 Ví dụ 41 Đánh giá hoạt động thẩm định giá bất động sản chấp ngân hàng .44 5.1 Những thuận lợi kết đạt công tác thẩm định giá bất động sản 44 5.2 Những khó khăn gặp phải hoạt động định giá bất động sản 46 CHƯƠNG 3: GIẢI PHÁP HOÀN THIỆN HOẠT ĐỘNG THẨM ĐỊNH GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN THẾ CHẤP TẠI NGÂN HÀNG THƯƠNG MẠI CỔ PHẦN ĐẦU TƯ VÀ PHÁT TRIỂN VIỆT NAM 49 Định hướng phát triển ngân hàng tương lai 49 1.1 Tầm nhìn chiến lược .49 1.2 Định hướng phát triển hoạt động chấp bất động sản 50 Giải pháp nâng cao chất lượng hoạt động thẩm định giá ngân hàng .51 2.1 Giải pháp từ phía ngân hang 51 2.2 Giải pháp từ phía Nhà nước 54 2.2.1 Giải pháp quản lý 54 2.2.2 Giải pháp sách pháp lý 55 2.2.3 Giải pháp xây dựng quy trình thẩm định giá bất động sản chấp chuẩn quốc gia 56 KẾT LUẬN 57 TÀI LIỆU THAM KHẢO 58 SV: Nguyễn Việt Anh Lớp: Thẩm định giá 53 Chuyên đề tốt nghiệp GVHD: PGS.TS Vũ Trí Dũng DANH MỤC BẢNG BIỂU Bảng 1.1: Các tiêu tài 16 Bảng 1.2: Báo cáo kết cho vay lĩnh vực bất động sản BIDV địa bàn Hải Phòng .20 Bảng 2.1: Hệ số phân bổ tầng (NĐ 61/1994/NĐ-CP ngày 05/07/1994 mua bán kinh doanh nhà ở) 24 Bảng 2.2: Kết định giá bất động sản Số 3, Ngõ 187, quận Lê Chân, Hải Phòng 40 Bảng 2.3: Kết định giá bất động sản Căn hộ 1806 tầng 18, chung cư Big C, quận Hải An, Hải Phòng 43 Bảng 2.4: Số lượng hồ sơ BĐS định giá năm 2008 45 SV: Nguyễn Việt Anh Lớp: Thẩm định giá 53 Chuyên đề tốt nghiệp GVHD: PGS.TS Vũ Trí Dũng LỜI MỞ ĐẦU Cùng với phát triển kinh tế nói chung hệ thống ngân hàng nói riêng, việc sử dụng bất động sản (BĐS) làm tài sản chấp ngân hàng ngày gia tăng Các tác nhân kinh tế muốn đẩy mạnh sản xuất, mở rộng hoạt động sản xuất kinh doanh nhu cầu vốn lớn Lượng vốn chủ yếu vay ngân hàng Để vay vốn, cá nhân, tổ chức kinh doanh cần có tài sản chấp ngân hàng để đảm bảo cho khoản vay Chất lượng, giá trị tài sản chấp định việc ngân hàng cho vay hay không mức cho vay tối đa Để làm điều này, cơng tác định giá tài sản chấp ngân hàng có vai trị vơ quan trọng Trong tài sản chấp ngân hàng, BĐS tài sản chấp nhiều Việc định giá giá trị BĐS sở để ngân hàng định mức cho vay Hiện nay, hoạt động định giá tài sản chấp triển khai nhiều ngân hàng Rủi ro tín dụng hoạt động ngân hàng điều tránh khỏi, ảnh hưởng đến hiệu kết kinh doanh ngân hàng Vì vậy, quản trị rủi ro cơng tác có tầm quan trọng hàng đầu hoạt động kinh doanh ngân hàng đặc biệt Ngân hàng Thương mại cổ phần (TMCP) Đầu tư Phát triển Việt Nam - BIDV Với việc thành lập Khối tín dụng quản trị rủi ro, cơng tác quản trị rủi ro định giá tài sản BIDV tầm vi mô vĩ mô độc lập hoàn toàn với mảng kinh doanh, giúp cho ban điều hành có nhìn khách quan, đảm bảo an toàn kinh doanh nâng cao hiệu hoạt động chung ngân hàng Tuy nhiên, thực tế việc định giá BĐS chấp thường diễn tình trạng bất cập cơng tác tổ chức định giá khiến cho việc xác định giá trị BĐS, việc xây dựng khung giá đất thị trường thường không sát với giá trị thực BĐS… bên cạnh việc áp dụng mở rộng phương pháp định giá chưa linh hoạt, điều gây tình trạng khiếu nại khách hàng cá nhân doanh nghiệp yêu cầu tái thẩm định ngày phổ biến mà nhu cầu sử dụng vốn ngày lớn để đáp ứng nhu cầu đầu tư tiêu dùng SV: Nguyễn Việt Anh Lớp: Thẩm định giá 53 Chuyên đề tốt nghiệp GVHD: PGS.TS Vũ Trí Dũng Từ bất cập cơng tác tổ chức định giá, việc áp dụng phương pháp thẩm định chưa linh hoạt, việc khiếu nại u cầu tái thẩm định cịn phổ biến… việc nghiên cứu phân tích cơng tác định giá BĐS chấp BIDV cần thiết Trong thời gian thực tập BIDV em chọn đề tài: “Hoạt động thẩm định giá bất động sản chấp Ngân hàng Thương mại cổ phần Đầu tư Phát triển Việt Nam - BIDV” làm chuyên đề tốt nghiệp Mục tiêu nghiên cứu: Về mặt lý thuyết, chuyên đề làm rõ sở khoa học hoạt động định giá BĐS chấp ngân hàng Trên sở đó, nghiên cứu phân tích thực trạng hoạt động định giá BĐS chấp Ngân hàng Đầu tư Phát triển Việt Nam – BIDV nhằm thấy mặt mạnh mặt cịn hạn chế cơng tác định giá BĐS chấp Từ đó, đề xuất số giải pháp góp phần nâng cao chất lượng hoạt động định giá BĐS chấp Phạm vi nghiên cứu: Đề tài tập trung vào nghiên cứu hoạt động định giá BĐS chấp BIDV khu vực Hải Phòng Phương pháp nghiên cứu: Phương pháp phân tích, phương pháp thống kê, phương pháp tổng hợp, phương pháp so sánh… Ngoài ra, chuyên đề xem xét hoạt động thực tiễn công tác định giá BĐS tham khảo thêm số cơng trình nghiên cứu lĩnh vực Kết cấu chun đề: Ngồi lời nói đầu, kết luận, danh mục tài liệu tham khảo, chuyên đề bao gồm chương: Chương 1: Giới thiệu Ngân hàng Thương mại cổ phần Đầu tư Phát triển Việt Nam Chương 2: Thực trạng hoạt động định giá bất động sản chấp Ngân hàng Thương mại cổ phần Đầu tư Phát triển Việt Nam- BIDV Chương 3: Giải pháp hoàn thiện hoạt động thẩm định giá bất động sản chấp Ngân hàng Thương mại cổ phần Đầu tư Phát triển Việt Nam- BIDV SV: Nguyễn Việt Anh Lớp: Thẩm định giá 53 Chuyên đề tốt nghiệp GVHD: PGS.TS Vũ Trí Dũng Do phạm vi nghiên cứu trình độ có hạn nên viết em khơng tránh khỏi thiếu sót Em mong góp ý thầy, giáo khoa bạn sinh viên để viết em hoàn thiện Em xin cảm ơn PGS.TS Vũ Trí Dũng tạo điều kiện thuận lợi giúp đỡ em hoàn thành chuyên đề Em xin cảm ơn anh chị phòng Định giá quản lý tài sản - Ngân hàng Thương mại cổ phần Đầu tư Phát triển Việt Nam - BIDV tạo điều kiện thuận lợi giúp em hoàn thành tốt đề tài Em xin trân thành cảm ơn! SV: Nguyễn Việt Anh Lớp: Thẩm định giá 53 Chuyên đề tốt nghiệp GVHD: PGS.TS Vũ Trí Dũng CHƯƠNG 1: GIỚI THIỆU VỀ NGÂN HÀNG THƯƠNG MẠI CỔ PHẦN ĐẦU TƯ VÀ PHÁT TRIỂN VIỆT NAM Giới thiệu tổng quan ngân hàng 1.1 Lịch sử hình thành trình phát triển ngân hàng 1.1.1 Lịch sử phát triển ngân hàng TMCP đầu tư phát triển Việt Nam - Thành lập ngày 26/4/1957 với tên gọi Ngân hàng Kiến thiết Việt Nam Từ 1981 đến 1989: Mang tên Ngân hàng Đầu tư Xây dựng Việt Nam - Từ 1990 đến 27/04/2012: Mang tên Ngân hàng Đầu tư Phát triển Việt Nam (BIDV) Từ 27/04/2012 đến nay: Chính thức trở thành Ngân hàng TMCP Đầu tư Phát triển Việt Nam (BIDV) Lịch sử xây dựng, trưởng thành Ngân hàng TMCP Đầu tư Phát triển Việt Nam chặng đường đầy gian nan thử thách đỗi tự hào gắn với thời kỳ lịch sử đấu tranh chống kẻ thù xâm lược xây dựng đất nước dân tộc Việt Nam Hồ dòng chảy dân tộc, Ngân hàng TMCP Đầu tư Phát triển Việt Nam góp phần vào việc khôi phục, phục hồi kinh tế sau chiến tranh, thực kế hoạch năm năm lần thứ (1957 – 1965); Thực hai nhiệm vụ chiến lược xây dựng CNXH, chống chiến tranh phá hoại giặc Mỹ miền Bắc, chi viện cho miền Nam, đấu tranh thống đất nước (1965- 1975); Xây dựng phát triển kinh tế đất nước (1975-1989) Thực công đổi hoạt động ngân hàng phục vụ công nghiệp hoá đại hoá đất nước (1990 – nay) Dù đâu, hoàn cảnh nào, hệ cán nhân viên BIDV hoàn thành tốt nhiệm vụ – người lính xung kích Đảng mặt trận tài tiền tệ, phục vụ đầu tư phát triển đất nước Ghi nhận đóng góp Ngân hàng TMCP Đầu tư Phát triển Việt Nam qua thời kỳ, Đảng Nhà nước CHXHCN Việt Nam tặng BIDV nhiều danh hiệu phần thưởng cao qúy: Huân chương Độc lập hạng Nhất, hạng Ba; Huân chương Lao động Nhất, hạng Nhì, hạng Ba; Danh hiệu Anh hùng lao động thời kỳ đổi mới, Huân chương Hồ Chí Minh,… SV: Nguyễn Việt Anh Lớp: Thẩm định giá 53 Chuyên đề tốt nghiệp GVHD: PGS.TS Vũ Trí Dũng 1.1.2 Thời kỳ Ngân hàng Kiến thiết Việt Nam (1957 – 1981) Giai đoạn 1957-1960 Ra đời hoàn cảnh nước tích cực hồn thành thời kỳ khơi phục phục hồi kinh tế để chuyển sang giai đoạn phát triển kinh tế có kế hoạch, xây dựng tiền đề ban đầu chủ nghĩa xã hội, Ngân hàng Kiến thiết Việt Nam có đóng góp quan trọng việc quản lý vốn cấp phát kiến thiết bản, hạ thấp giá thành cơng trình, thực tiết kiệm, tích luỹ vốn cho nhà nước… Ngay năm đầu tiên, Ngân hàng thực cung ứng vốn cho hàng trăm cơng trình, đồng thời tránh cho tài khỏi ứ đọng lãng phí vốn, có tác dụng góp phần vào việc thăng thu chi, tạo thuận lợi cho việc quản lý thị trường, giữ vững giá Nhiều cơng trình lớn, có ý nghĩa đặc biệt đời sống sản xuất nhân dân miền Bắc xây dựng nên từ đồng vốn cấp phát Ngân hàng Kiến Thiết như: Hệ thống đại Thuỷ Nông Bắc Hưng Hải; Góp phần phục hồi xây dựng hầm lò mỏ than Quảng Ninh, Bắc Thái; Nhà máy Xi măng Hải phòng, tuyến đường sắt huyết mạch ; Góp phần dựng xây lại Nhà máy nhiệt điện n Phụ, ng Bí, Vinh; Xây dựng Đài phát Mễ Trì trường Đại học Bách khoa, Kinh tế - Kế hoạch, Đại học Thuỷ Lợi Giai đoạn 1960-1965 Trong giai đoạn này, Ngân hàng Kiến thiết Việt Nam cung ứng vốn cấp phát để kiến thiết sở công nghiệp, cơng trình xây dựng phục vụ quốc kế, dân sinh góp phần làm thay đổi diện mạo kinh tế miền Bắc Hàng trăm cơng trình xây dựng sử dụng khu công nghiệp Cao - Xà - Lá (Thượng Đình - Hà Nội), Khu cơng nghiệp Việt Trì, Khu gang thép Thái Ngun; Các nhà máy Thuỷ điện Thác Bà, Bản Thạch (Thanh Hoá), Khuổi Sao (Lạng Sơn), Nà Sa (Cao Bằng), nhiệt điện Phả Lại, Ninh Bình, đường dây điện cao 110 KV Việt Trì - Đơng Anh, Đơng Anh – Thái Nguyên,… Qua đồng vốn cấp phát Ngân hàng Kiến thiết, nhà máy phục vụ phát triển kinh tế nông nghiệp Phân Lân Văn Điển, Phân đạm Hà Bắc, Supe phốt SV: Nguyễn Việt Anh Lớp: Thẩm định giá 53 Chuyên đề tốt nghiệp GVHD: PGS.TS Vũ Trí Dũng phát Lâm Thao, Hệ thống Thuỷ Nơng Nam Hà gồm trạm bơm lớn Cổ Đam, Cốc Thành, Hữu Bị, Vĩnh Trị, Như Trái, Nham Tràng đời với nhà máy đường Vạn Điểm, Nhà máy bóng đèn Phích nước Rạng Đông, Nhà máy Trung quy mô (Công cụ số I), Nhà máy khí Trần Hưng Đạo, nhà máy dệt 8/3, 10/10 Cầu Hàm Rồng, đoạn đường sắt Vinh – Hàm rồng, Các trường đại học Giao thông Vận Tải, Bách Khoa, Đài tiếng nói dân tộc khu Tây Bắc Giai đoạn 1965-1975 Thời kỳ này, Ngân hàng Kiến thiết với nhân dân nước thực nhiệm vụ xây dựng thời chiến, cung ứng vốn kịp thời cho cơng trình phịng khơng, sơ tán, di chuyển xí nghiệp cơng nghiệp quan trọng, cấp vốn kịp thời cho công tác cứu chữa, phục hồi đảm bảo giao thông thời chiến, xây dựng công nghiệp địa phương Giai đoạn 1975- 1981 Ngân hàng Kiến thiết nhân dân nước khôi phục hàn gắn vết thương chiến tranh, tiếp quản, cải tạo xây dựng sở kinh tế miền Nam, xây dựng cơng trình quốc kế dân sinh đổ nát chiến tranh Hàng loạt cơng trình mọc lên nửa đất nước vừa giải phóng: rừng cao su, cà phê Tây Nguyên, Đông Nam Bộ Quảng Trị; Hồ thuỷ lợi Dầu Tiếng (Tây Ninh), Phú Ninh (Quảng Nam),… Khu công nghiệp Dầu khí Vũng Tàu, cơng ty chè, cà phê, cao su Tây Nguyên, nhà máy điện Đa Nhim, xi măng Hà Tiên, Ngân hàng Kiến thiết cung ứng vốn cho cơng trình cơng nghiệp, nơng nghiệp, giao thơng vận tải, cơng trình phúc lợi đặc biệt ưu tiên vốn cho cơng trình trọng điểm, then chốt kinh tế quốc dân, góp phần đưa vào sử dụng 358 cơng trình lớn hạn ngạch Trong có cơng trình quan trọng như: Lăng Chủ tịch Hồ Chí Minh, Đài truyền hình Việt Nam, tổ máy nhà máy nhiệt điện Phả Lại, Nhà máy xi măng Bỉm Sơn Hoàng Thạch, Nhà máy sửa chữa tàu biển Phà Rừng, Nhà máy khí đóng tàu Hạ Long, Hồ Thuỷ lợi SV: Nguyễn Việt Anh Lớp: Thẩm định giá 53 ... TRẠNG HOẠT ĐỘNG THẨM ĐỊNH GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN THẾ CHẤP TẠI NGÂN HÀNG THƯƠNG MẠI CỔ PHẦN ĐẦU TƯ VÀ PHÁT TRIỂN VIỆT NAM 22 Thực trạng hoạt động thẩm định giá bất động sản chấp ngân hàng ... Giới thiệu Ngân hàng Thương mại cổ phần Đầu tư Phát triển Việt Nam Chương 2: Thực trạng hoạt động định giá bất động sản chấp Ngân hàng Thương mại cổ phần Đầu tư Phát triển Việt Nam- BIDV Chương... GIẢI PHÁP HOÀN THIỆN HOẠT ĐỘNG THẨM ĐỊNH GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN THẾ CHẤP TẠI NGÂN HÀNG THƯƠNG MẠI CỔ PHẦN ĐẦU TƯ VÀ PHÁT TRIỂN VIỆT NAM 49 Định hướng phát triển ngân hàng tư? ?ng lai 49 1.1