Chuyên đề tốt nghiệp GVHD PGS TS Vũ Trí Dũng LỜI CẢM ƠN Sau 4 năm học tập và rèn luyện dưới mái trường Đại học Kinh tế Quốc dân, là sinh viên của Khoa Marketing, em đã được các thầy cô giáo trong trườ[.]
Trang 1LỜI CẢM ƠN
Sau 4 năm học tập và rèn luyện dưới mái trường Đại học Kinh tế Quốc dân, làsinh viên của Khoa Marketing, em đã được các thầy cơ giáo trong trường nói chungvà các thầy cơ trong Khoa nói riêng tận tình giảng dạy Các thầy cô đã cung cấp chochúng em những kiến thức căn bản về kinh tế nói chung và những kiến thức vềchuyên ngành thẩm định giá nói riêng Không chỉ dừng lại ở việc cung cấp lý thuyết,các thầy cơ và nhà trường cịn tạo mọi điều kiện thuận lợi để chúng em tiếp cận gầnhơn nữa các kiến thức đã được học qua đợt thực tập trước khi tốt nghiệp.
Qua gần 5 tháng thực tập tại Ngân hàng Thương mại cổ phần Kỹ thươngViệt Nam – BIDV, được sự chỉ bảo và giúp đỡ tận tình của các anh chị trong Phòngđịnh giá và quản lý tài sản đã giúp em tiếp cận gần hơn đến công tác định giá thựctế được áp dụng tại Ngân hàng Qua đó, giúp em có được cái nhìn khách quan vàchân thực hơn về thực tế của công tác định giá BĐS thế chấp đã được học trong nhàtrường.
Qua đây cho em gửi làm cảm ơn trân thành nhất đến các thầy cô trong trườngđại học Kinh tế quốc dân nói chung, các thầy cơ trong Khoa Marketing nói riêng đãquan tâm và chỉ bảo cho chúng em trong suốt 4 năm vừa qua Đặc biệt cho em gửilời cảm ơn sâu sắc nhất tới thầy Vũ Trí Dũng, người đã định hướng, hướng dẫn emrất nhiều trong thời gian vừa qua, tạo mọi điều kiện thuận lợi giúp em hoàn thànhtốt chuyên đề này.
Đồng thời cũng cho em gửi lời cảm ơn đến các anh chị trong Phòng định giátài sản, Ngân hàng Thương mại cổ phần Đầu tư và Phát triển Việt Nam – BIDV đãgiúp đỡ, cung cấp đầy đủ các tài liệu cần thiết để em hoàn thành tốt chuyên đề này.
Trang 2MỤC LỤC
LỜI MỞ ĐẦU 1
CHƯƠNG 1: GIỚI THIỆU VỀ NGÂN HÀNG THƯƠNG MẠI CỔ PHẦNĐẦU TƯ VÀ PHÁT TRIỂN VIỆT NAM 4
1 Giới thiệu tổng quan về ngân hàng 4
1.1 Lịch sử hình thành và quá trình phát triển của ngân hàng 4
1.1.1 Lịch sử phát triển ngân hàng TMCP đầu tư và phát triển Việt Nam 4
1.1.2 Thời kỳ Ngân hàng Kiến thiết Việt Nam (1957 – 1981) 5
1.1.3 Thời kỳ ngân hàng đầu tư và xây dựng Việt Nam (1981-1990) .7
1.1.4 Thời kỳ ngân hàng đầu tư và phát triển Việt Nam (1990-27/04/2012) 7
1.2 Chức năng và nhiệm vụ 15
1.3 Kết quả hoạt động ngân hàng trong những năm gần đây 15
2 Hoạt động cho vay bất động sản thế chấp của ngân hàng 19
CHƯƠNG 2: THỰC TRẠNG HOẠT ĐỘNG THẨM ĐỊNH GIÁ BẤT ĐỘNGSẢN THẾ CHẤP TẠI NGÂN HÀNG THƯƠNG MẠI CỔ PHẦN ĐẦU TƯ VÀPHÁT TRIỂN VIỆT NAM 22
1 Thực trạng hoạt động thẩm định giá bất động sản thế chấp tại ngân hàng 22
1.1 Quy trình 22
1.1.1 Tiếp nhận hồ sơ thế chấp .22
1.1.2 Xác định phân cấp định giá tài sản bảo đảm 22
1.1.3 Phân công hồ sơ định giá tài sản bảo đảm 24
1.1.4 Định giá tài sản bảo đảm .25
1.1.5 Kiểm sốt .25
1.1.6 Quy định về thời gian hồn thành định giá tài sản bảo đảm 26
1.2 Phương pháp 27
1.2.1 Phương pháp so sánh trực tiếp .27
1.2.2 Phương pháp định giá chi phí 32
Trang 34 Tình hình nghiên cứu 37
4.1 Ví dụ 1 37
4.2 Ví dụ 2 41
5 Đánh giá về hoạt động thẩm định giá bất động sản thế chấp tại ngân hàng .44
5.1 Những thuận lợi và kết quả đạt được trong công tác thẩm định giá bất động sản 44
5.2 Những khó khăn gặp phải trong hoạt động định giá bất động sản 46
CHƯƠNG 3: GIẢI PHÁP HOÀN THIỆN HOẠT ĐỘNG THẨM ĐỊNH GIÁBẤT ĐỘNG SẢN THẾ CHẤP TẠI NGÂN HÀNG THƯƠNG MẠI CỔ PHẦNĐẦU TƯ VÀ PHÁT TRIỂN VIỆT NAM 49
1 Định hướng phát triển ngân hàng trong tương lai 49
1.1 Tầm nhìn chiến lược .49
1.2 Định hướng phát triển hoạt động thế chấp bất động sản 50
2 Giải pháp nâng cao chất lượng hoạt động thẩm định giá tại ngân hàng .51
2.1 Giải pháp từ phía ngân hang 51
2.2 Giải pháp từ phía Nhà nước 54
2.2.1 Giải pháp về quản lý 54
2.2.2 Giải pháp về chính sách pháp lý 55
2.2.3 Giải pháp xây dựng quy trình thẩm định giá bất động sản thế chấp chuẩn quốcgia 56
KẾT LUẬN 57
Trang 4DANH MỤC BẢNG BIỂU
Trang 5LỜI MỞ ĐẦU
Cùng với sự phát triển của nền kinh tế nói chung và hệ thống ngân hàng nóiriêng, việc sử dụng bất động sản (BĐS) làm tài sản thế chấp tại các ngân hàng ngàycàng gia tăng Các tác nhân trong nền kinh tế muốn đẩy mạnh sản xuất, mở rộnghoạt động sản xuất kinh doanh thì nhu cầu vốn là rất lớn Lượng vốn này chủ yếuđược vay tại các ngân hàng Để có thể vay được vốn, các cá nhân, tổ chức kinhdoanh đều cần có tài sản thế chấp tại ngân hàng để đảm bảo cho các khoản vay củamình Chất lượng, giá trị của các tài sản thế chấp sẽ quyết định việc ngân hàng sẽcho vay hay không và mức cho vay tối đa là bao nhiêu Để có thể làm được điềunày, cơng tác định giá tài sản thế chấp tại các ngân hàng có vai trị vơ cùng quantrọng Trong các tài sản được thế chấp tại ngân hàng, BĐS là tài sản được thế chấpnhiều nhất Việc định giá đúng giá trị của BĐS sẽ là cơ sở để ngân hàng quyết địnhmức cho vay Hiện nay, hoạt động định giá tài sản thế chấp đã được triển khai khábài bản tại nhiều ngân hàng.
Trang 6Từ sự bất cập trong công tác tổ chức định giá, việc áp dụng các phươngpháp thẩm định còn chưa được linh hoạt, việc khiếu nại yêu cầu tái thẩm định cònphổ biến… chính vì vậy việc nghiên cứu và phân tích công tác định giá BĐS thếchấp tại BIDV là cần thiết Trong thời gian thực tập tại BIDV em đã chọn đề tài:
“Hoạt động thẩm định giá bất động sản thế chấp tại Ngân hàng Thương mại cổphần Đầu tư và Phát triển Việt Nam - BIDV” làm chuyên đề tốt nghiệp.
Mục tiêu nghiên cứu: Về mặt lý thuyết, chuyên đề làm rõ cơ sở khoa học về
hoạt động định giá BĐS thế chấp tại ngân hàng Trên cơ sở đó, nghiên cứu và phântích thực trạng hoạt động định giá BĐS thế chấp tại Ngân hàng Đầu tư và Phát triểnViệt Nam – BIDV nhằm thấy được những mặt mạnh và cũng như những mặt cịnhạn chế của cơng tác định giá BĐS thế chấp Từ đó, đề xuất một số giải pháp gópphần nâng cao chất lượng hoạt động định giá BĐS thế chấp.
Phạm vi nghiên cứu: Đề tài tập trung vào nghiên cứu hoạt động định giá
BĐS thế chấp của BIDV tại khu vực Hải Phòng.
Phương pháp nghiên cứu: Phương pháp phân tích, phương pháp thống kê,
phương pháp tổng hợp, phương pháp so sánh… Ngoài ra, chun đề cịn xem xéthoạt động thực tiễn của cơng tác định giá BĐS và tham khảo thêm một số cơngtrình đã nghiên cứu trong lĩnh vực này
Kết cấu chun đề: Ngồi lời nói đầu, kết luận, danh mục tài liệu tham
khảo, chuyên đề bao gồm 3 chương:
Chương 1: Giới thiệu về Ngân hàng Thương mại cổ phần Đầu tư và Phát triển Việt
Nam
Chương 2: Thực trạng hoạt động định giá bất động sản thế chấp tại Ngân hàng
Thương mại cổ phần Đầu tư và Phát triển Việt Nam- BIDV
Chương 3: Giải pháp hoàn thiện hoạt động thẩm định giá bất động sản thế chấp tại
Trang 7Do phạm vi nghiên cứu và trình độ có hạn nên bài viết của em khơng tránhkhỏi những thiếu sót Em rất mong sự góp ý của các thầy, cô giáo trong khoa và cácbạn sinh viên để bài viết của em được hoàn thiện hơn.
Em xin cảm ơn PGS.TS Vũ Trí Dũng đã tạo điều kiện thuận lợi và giúp đỡem hoàn thành chuyên đề này.
Em xin cảm ơn các anh chị trong phòng Định giá và quản lý tài sản - Ngânhàng Thương mại cổ phần Đầu tư và Phát triển Việt Nam - BIDV đã tạo điều kiệnthuận lợi giúp em hoàn thành tốt đề tài này.
Trang 8CHƯƠNG 1: GIỚI THIỆU VỀ NGÂN HÀNG THƯƠNG MẠI CỔ PHẦN ĐẦUTƯ VÀ PHÁT TRIỂN VIỆT NAM
1 Giới thiệu tổng quan về ngân hàng
1.1 Lịch sử hình thành và quá trình phát triển của ngân hàng
1.1.1 Lịch sử phát triển ngân hàng TMCP đầu tư và phát triển Việt Nam
Thành lập ngày 26/4/1957 với tên gọi là Ngân hàng Kiến thiết Việt Nam -Từ 1981 đến 1989: Mang tên Ngân hàng Đầu tư và Xây dựng Việt Nam - -Từ 1990đến 27/04/2012: Mang tên Ngân hàng Đầu tư và Phát triển Việt Nam (BIDV) -Từ 27/04/2012 đến nay: Chính thức trở thành Ngân hàng TMCP Đầu tư và Pháttriển Việt Nam (BIDV)
Lịch sử xây dựng, trưởng thành của Ngân hàng TMCP Đầu tư và Phát triểnViệt Nam là một chặng đường đầy gian nan thử thách nhưng cũng rất đỗi tự hàogắn với từng thời kỳ lịch sử đấu tranh chống kẻ thù xâm lược và xây dựng đấtnước của dân tộc Việt Nam
Hồ mình trong dịng chảy của dân tộc, Ngân hàng TMCP Đầu tư và Pháttriển Việt Nam đã góp phần vào việc khơi phục, phục hồi kinh tế sau chiến tranh,thực hiện kế hoạch năm năm lần thứ nhất (1957 – 1965); Thực hiện hai nhiệm vụchiến lược xây dựng CNXH, chống chiến tranh phá hoại của giặc Mỹ ở miền Bắc,chi viện cho miền Nam, đấu tranh thống nhất đất nước (1965- 1975); Xây dựngvà phát triển kinh tế đất nước (1975-1989) và Thực hiện công cuộc đổi mới hoạtđộng ngân hàng phục vụ công nghiệp hoá hiện đại hoá đất nước (1990 – nay) Dùở bất cứ đâu, trong bất cứ hoàn cảnh nào, các thế hệ cán bộ nhân viên BIDV cũnghoàn thành tốt nhiệm vụ của mình – là người lính xung kích của Đảng trên mặttrận tài chính tiền tệ, phục vụ đầu tư phát triển của đất nước
Trang 91.1.2 Thời kỳ Ngân hàng Kiến thiết Việt Nam (1957 – 1981) Giai đoạn 1957-1960
Ra đời trong hoàn cảnh cả nước đang tích cực hồn thành thời kỳ khơiphục và phục hồi kinh tế để chuyển sang giai đoạn phát triển kinh tế có kế hoạch,xây dựng những tiền đề ban đầu của chủ nghĩa xã hội, Ngân hàng Kiến thiết ViệtNam đã có những đóng góp quan trọng trong việc quản lý vốn cấp phát kiến thiếtcơ bản, hạ thấp giá thành cơng trình, thực hiện tiết kiệm, tích luỹ vốn cho nhànước… Ngay trong năm đầu tiên, Ngân hàng đã thực hiện cung ứng vốn chohàng trăm cơng trình, đồng thời tránh cho tài chính khỏi ứ đọng và lãng phívốn, có tác dụng góp phần vào việc thăng bằng thu chi, tạo thuận lợi cho việcquản lý thị trường, giữ vững giá cả
Nhiều cơng trình lớn, có ý nghĩa đặc biệt đối với đời sống sản xuất của nhândân miền Bắc khi đó đã được xây dựng nên từ những đồng vốn cấp phát củaNgân hàng Kiến Thiết như: Hệ thống đại Thuỷ Nông Bắc Hưng Hải; Góp phầnphục hồi và xây dựng các hầm lị mỏ than ở Quảng Ninh, Bắc Thái; Nhà máy Ximăng Hải phịng, những tuyến đường sắt huyết mạch ; Góp phần dựng xây lạiNhà máy nhiệt điện Yên Phụ, Uông Bí, Vinh; Xây dựng Đài phát thanh Mễ Trì rồicác trường Đại học Bách khoa, Kinh tế - Kế hoạch, Đại học Thuỷ Lợi
Giai đoạn 1960-1965
Trong giai đoạn này, Ngân hàng Kiến thiết Việt Nam đã cung ứng vốn cấpphát để kiến thiết những cơ sở công nghiệp, những công trình xây dựng cơ bảnphục vụ quốc kế, dân sinh và góp phần làm thay đổi diện mạo nền kinh tế miềnBắc Hàng trăm cơng trình đã được xây dựng và sử dụng như khu công nghiệpCao - Xà - Lá (Thượng Đình - Hà Nội), Khu cơng nghiệp Việt Trì, Khu gang thépThái Nguyên; Các nhà máy Thuỷ điện Thác Bà, Bản Thạch (Thanh Hoá), KhuổiSao (Lạng Sơn), Nà Sa (Cao Bằng), nhiệt điện Phả Lại, Ninh Bình, đường dây điệncao thế 110 KV Việt Trì - Đơng Anh, Đông Anh – Thái Nguyên,…
Trang 10phát Lâm Thao, Hệ thống Thuỷ Nông Nam Hà gồm 6 trạm bơm lớn Cổ Đam, CốcThành, Hữu Bị, Vĩnh Trị, Như Trái, Nham Tràng đã ra đời cùng với các nhà máymới như đường Vạn Điểm, Nhà máy bóng đèn Phích nước Rạng Đơng, Nhà máyTrung quy mơ (Cơng cụ số I), Nhà máy cơ khí Trần Hưng Đạo, các nhà máy dệt8/3, 10/10 Cầu Hàm Rồng, đoạn đường sắt Vinh – Hàm rồng, Các trường đạihọc Giao thông Vận Tải, Bách Khoa, Đài tiếng nói dân tộc khu Tây Bắc
Giai đoạn 1965-1975
Thời kỳ này, Ngân hàng Kiến thiết đã cùng với nhân dân cả nước thực hiệnnhiệm vụ xây dựng cơ bản thời chiến, cung ứng vốn kịp thời cho các cơng trìnhphịng khơng, sơ tán, di chuyển các xí nghiệp cơng nghiệp quan trọng, cấp vốn kịpthời cho công tác cứu chữa, phục hồi và đảm bảo giao thông thời chiến, xây dựngcông nghiệp địa phương.
Giai đoạn 1975- 1981
Ngân hàng Kiến thiết đã cùng nhân dân cả nước khôi phục và hàn gắn vếtthương chiến tranh, tiếp quản, cải tạo và xây dựng các cơ sở kinh tế ở miền Nam,xây dựng các cơng trình quốc kế dân sinh mới trên nền đổ nát của chiến tranh.Hàng loạt cơng trình mới được mọc lên trên một nửa đất nước vừa được giảiphóng: các rừng cây cao su, cà phê mới ở Tây Nguyên, Đông Nam Bộ và QuảngTrị; Hồ thuỷ lợi Dầu Tiếng (Tây Ninh), Phú Ninh (Quảng Nam),… Khu cơngnghiệp Dầu khí Vũng Tàu, các công ty chè, cà phê, cao su ở Tây Nguyên, các nhàmáy điện Đa Nhim, xi măng Hà Tiên,
Trang 11Kẻ Gỗ (Hà Tĩnh), các nhà máy sợi Nha Trang, Hà Nội, Nhà máy giấy Vĩnh Phú,Nhà máy đường La Ngà, Cầu Chương Dương,
1.1.3 Thời kỳ ngân hàng đầu tư và xây dựng Việt Nam (1981-1990)
Việc ra đời Ngân hàng Đầu tư và Xây dựng Việt Nam có ý nghĩa quantrọng trong việc cải tiến các phương pháp cung ứng và quản lý vốn đầu tư cơbản, nâng cao vai trị tín dụng phù hợp với khối lượng vốn đầu tư cơ bản tănglên và nhu cầu xây dựng phát triển rộng rãi Chỉ sau một thời gian ngắn, Ngânhàng Đầu tư và Xây dựng đã nhanh chóng ổn định cơng tác tổ chức từ trungương đến cơ sở, đảm bảo các hoạt động cấp phát và tín dụng đầu tư cơ bảnkhơng bị ách tắc Các quan hệ tín dụng trong lĩnh vực xây dựng cơ bản được mởrộng, vai trị tín dụng được nâng cao Ngân hàng Đầu tư và Xây dựng đảm bảocung ứng vốn lưu động cho các tổ chức xây lắp, khuyến khích các đơn vị xây lắpđẩy nhanh tiến độ xây dựng, cải tiến kỹ thuật, mở rộng năng lực sản xuất, tăng c-ường chế độ hạch toán kinh tế.
Trong khoảng từ 1981- 1990, Ngân hàng Đầu tư và Xây dựng Việt Nam đãtừng bước vượt qua khó khăn, hoàn thiện các cơ chế nghiệp vụ, tiếp tục khẳngđịnh để đứng vững và phát triển Đây cũng là thời kỳ ngân hàng đã có bướcchuyển mình theo định hướng của sự nghiệp đổi mới của cả nước nói chung vàngành ngân hàng nói riêng, từng bước trở thành một trong các ngân hàngchuyên doanh hàng đầu trong nền kinh tế Những đóng góp của Ngân hàng Đầutư và Xây dựng Việt Nam thời kỳ này lớn hơn trước gấp bội cả về tổng nguồn vốncấp phát, tổng nguồn vốn cho vay và tổng số tài sản cố định đã hình thành trongnền kinh tế
Trang 121.1.4 Thời kỳ ngân hàng đầu tư và phát triển Việt Nam (1990-27/04/2012)
Mười năm thực hiện đường lối đổi mới (1990 - 2000):
Nhờ việc triển khai đồng bộ các giải pháp nên kết quả hoạt động giai đoạn10 năm đổi mới của Ngân hàng Đầu tư và Phát triển Việt Nam rất khả quan,được thể hiện trên các mặt sau:
* Tự lo vốn để phục vụ đầu tư phát triển
BIDV đã chủ động, sáng tạo, đi đầu trong việc áp dụng các hình thức huyđộng nguồn vốn bằng VNĐ và ngoại tệ Ngồi các hình thức huy động vốn trongnước, BIDV cịn huy động vốn ngồi nước, tranh thủ tối đa nguồn vốn nước ngồithơng qua nhiều hình thức vay vốn khác nhau như vay thương mại, vay hợp vốn,vay qua các hạn mức thanh toán, vay theo các hiệp định thương mại, vay hợpvốn dài hạn, vay tài trợ xuất nhập khẩu, đồng tài trợ và bảo lãnh Nhờ việc đaphương hố, đa dạng hố các hình thức, biện pháp huy động vốn trong nước vàngoài nước nên nguồn vốn của BIDV huy động được dành cho đầu tư phát triểnngày càng lớn.
*Phục vụ đầu tư phát triển theo đường lối Cơng nghiệp hóa- hiện đạihóa.
Mười năm đổi mới cũng là 10 năm Ngân hàng Đầu tư và Phát triển ViệtNam nỗ lực cao nhất phục vụ cho đầu tư phát triển Với nguồn vốn huy động đư-ợc thơng qua nhiều hình thức, BIDV đã tập trung đầu tư cho những chương trìnhlớn, những dự án trọng điểm, các ngành then chốt của nền kinh tế như: Ngànhđiện lực, Bưu chính viễn thơng, Các khu cơng nghiệp với doanh số cho vay đạt35.000 tỷ Nguồn vốn tín dụng của NHĐT&PT đã góp phần tăng năng lực sảnxuất của nền kinh tế, năng lực sản xuất của các ngành.
* Hoàn thành các nhiệm vụ đặc biệt
Trang 13Nam và Lào, BIDV đã nỗ lực phối hợp với Ngân hàng Ngoại thương Lào nhanhchóng thành lập Ngân hàng liên doanh Lào - Việt với mục tiêu "góp phần pháttriển nền kinh tế của Lào, góp phần phát triển hệ thống tài chính và ngân hàngcủa Lào; hỗ trợ quan hệ thương mại cho doanh nghiệp hai nước và qua đó đểgóp phần thúc đẩy quan hệ hợp tác kinh tế toàn diện giữa hai nước.
Năm 1998, thực hiện chỉ thị của Chính phủ và của Thống đốc NHNN về việcxử lý tài sản thế chấp, cầm cố và thu hồi nợ vay của Ngân hàng TMCP Nam Đô,Ban xử lý nợ Nam Đô của BIDV đã được thành lập và tích cực thu hồi nợ, xử lý tàisản của Ngân hàng TMCP Nam Đô.
BIDV cũng đã hồn thành tốt nhiệm vụ được Chính phủ giao về khắc phụclũ lụt, cho vay thu mua tạm trữ lương thực, hỗ trợ cà phê
* Kinh doanh đa năng, tổng hợp theo chức năng của Ngân hàng thươngmại
Trong giai đoạn này, nhất là từ năm 1996, Ngân hàng Đầu tư và Pháttriển Việt Nam đã hoạch định chiến lược phát triển vừa nỗ lực cao nhất phục vụđầu tư phát triển, vừa tập trung nguồn lực để nghiên cứu, xây dựng và hìnhthành các sản phẩm, dịch vụ mới, từng bước xố thế “độc canh tín dụng” tronghoạt động ngân hàng Phát triển mạnh mẽ các dịch vụ như thanh toán quốc tế,thanh toán trong nước, bảo lãnh, chuyển tiền kiều hối… từng bước điều chỉnh cơcấu nguồn thu theo hướng tăng dần tỷ trọng thu từ dịch vụ và kinh doanh tiền tệliên ngân hàng.
Là ngân hàng đi đầu trong việc thành lập ngân hàng liên doanh với nướcngoài để phục vụ phát triển kinh tế đất nước Tháng 5/1992 ngân hàng liêndoanh VID PUBLIC được thành lập, có Hội sở chính tại Hà nội và các chi nhánh ởTP Hồ Chí Minh, Hải Phịng, Đà Nẵng, đây là ngân hàng liên doanh sớm nhất ởViệt Nam, hoạt động liên tục có hiệu quả, được Thống đốc NHNN tặng Bằngkhen.
Trang 14Vai trò lãnh đạo của Đảng được phát huy mạnh mẽ tại Hội sở chính và cácđơn vị thành viên trong việc định hướng mục tiêu hoạt động, đề ra giải pháp thựchiện Chỉ đạo điều hành theo nguyên tắc tập trung dân chủ, phân công tráchnhiệm và quyền hạn rõ ràng ở mỗi cấp điều hành, vì vậy đã phát huy được vai tròchủ động, sáng tạo cũng như tinh thần trách nhiệm cao của từng tập thể và cánhân trong quản trị điều hành tồn hệ thống.
Cơng tác quản trị điều hành, tuyển dụng và đào tạo cán bộ, phát triển côngnghệ bao gồm nâng cấp và hoàn thiện các sản phẩm đã có, tiếp nhận chuyển giaocơng nghệ để dựa vào sử dụng những sản phẩm, dịch vụ mới và triển khai có kếtquả theo tiến độ dự án hiện đại hố cơng nghệ ngân hàng tiếp tục được thực hiệncó kết quả.
* Xây dựng ngành vững mạnh
Từ chỗ chỉ có 11 chi nhánh và 200 cán bộ khi mới thành lập, trải qua nhiềugiai đoạn phát triển thăng trầm, sát nhập, chia tách, BIDV đã tiến một bước dàitrong quá trình phát triển, tự hồn thiện mình Đặc biệt trong 10 năm đổi mới vànhất là từ 1996 đến nay cơ cấu tổ chức và quản lý, mạng lưới hoạt động đã pháttriển mạnh mẽ phù hợp với mơ hình Tổng công ty Nhà nước.
* Đổi mới công nghệ ngân hàng để nâng cao sức cạnh tranh
Trong 10 năm đổi mới, Ngân hàng Đầu tư và Phát triển Việt Nam đã cóbước phát triển mạnh mẽ về cơng nghệ từ khơng đến có, từ thủ cơng đến hiệnđại Cơng nghệ tin học được ứng dụng và phát huy hiệu quả trong các nghiệp vụthanh toán quốc tế, thanh toán trong nước, huy động vốn, quản lý tín dụng, kinhdoanh tiền tệ và quản trị điều hành Các sản phẩm mới như Home Banking,ATM… được thử nghiệm và thu được kết quả khả quan Những tiến bộ về côngnghệ ngân hàng đã góp phần quan trọng vào kết quả và sự phát triển của BIDV.
Giai đoạn hội nhập (2000 đến 2012)
Trang 15* Quy mô tăng trưởng và năng lực tài chính được nâng cao:
BIDV ln duy trì tốc độ tăng trưởng cao, an tòan và hiệu quả, giai đoạn2006 – 2010, Tổng tài sản tăng bình quân hơn 25%/năm, huy động vốn tăngbình quân 24%/năm, dư nợ tín dụng tăng bình qn 25%/năm và lợi nhuậntrước thuế tăng bình quân 45%/năm.
* Cơ cấu lại hoạt động theo hướng hợp lý hơn:
BIDV đã tích cực chuyển dịch cơ cấu khách hàng để giảm tỷ trọng dư nợtín dụng trong khách hàng doanh nghiệp Nhà nước và hướng tới đối tượngkhách hàng cá nhân, khách hàng doanh nghiệp ngoài quốc doanh BIDV cũngtích cực chuyển dịch cơ cấu tín dụng, giảm bớt tỷ trọng cho vay trung dài hạn,chuyển sang tập trung nhiều hơn cho các khoản tín dụng ngắn hạn BIDV cũng chútrọng phát triển các dịch vụ ngân hàng hiện đại, nhằm tăng thu dịch vụ trên tổngnguồn thu của ngân hàng.
* Lành mạnh hóa tài chính và năng lực tài chính tăng lên rõ rệt:
BIDV đã chủ động thực hiện minh bạch và công khai các hoạt động kinhdoanh, là ngân hàng đi tiên phong trong việc áp dụng các chuẩn mực quốc tế Từ1996, BIDV liên tục thực hiện kiểm toán quốc tế độc lập và công bố kết quả báocáo Bắt đầu từ năm 2006, BIDV là ngân hàng đầu tiên thuê Tổ chức định hạnghàng đầu thế giới Moody’s thực hiện định hạng tín nhiệm cho BIDV và đạt mứctrần quốc gia Cũng trong năm 2006, với sự tư vấn của Earns & Young, BIDV trởthành Ngân hàng thương mại tiên phong triển khai thực hiện xếp hạng tín dụngnội bộ theo điều 7 Quyết định 493 phù hợp với chuẩn mực quốc tế và được NHNNcông nhận.
* Đầu tư phát triển công nghệ thông tin:
Trang 16triển cơ sở hạ tầng các hệ thống: giám sát tài nguyên mạng; mạng định hướngtheo dịch vụ (SONA); kiểm soát truy nhập máy trạm; Tăng cường công tác xử lýthông tin phục vụ quản trị điều hành ngân hàng MIS, CRM.
* Hồn thành tái cấu trúc mơ hình tổ chức- quản lý, hoạt động, điềuhành theo tiêu thức Ngân hàng hiện đại:
Một trong những thành cơng có tính quyết định đến hoạt động hệ thốngNgân hàng Đầu tư và Phát triển Việt Nam trong giai đoạn này là: củng cố vàphát triển mơ hình tổ chức của hệ thống, hình thành và phân định rõ khối ngânhàng, khối công ty trực thuộc, khối đơn vị sự nghiệp, khối liên doanh, làm tiền đềquan trọng cho việc xây dựng đề án cổ phần hoá.
Tiếp tục thực hiện nội dung Đề án Hỗ trợ kỹ thuật do Ngân hàng thế giới(WB) tài trợ nhằm chuyển đổi mơ hình tổ chức hoạt động giai đoạn 2007 – 2010,năm 2008, BIDV đã thực hiện cơ cấu lại toàn diện, sâu sắc trên tất cả các mặthoạt động của khối ngân hàng Từ tháng 9/2008, BIDV đã chính thức vận hànhmơ hình tổ chức mới tại Trụ sở chính và từ tháng 10/2008 bắt đầu triển khai tạichi nhánh Theo đó, Trụ sở chính được phân tách theo 7 khối chức năng: Khốingân hàng bán buôn; Khối ngân hàng bán lẻ và mạng lưới; Khối vốn và kinhdoanh vốn; Khối quản lý rủi ro; Khối tác nghiệp; Khối Tài chính kế tốn và Khốihỗ trợ Tại chi nhánh được sắp xếp thành 5 khối: Khối quan hệ khách hàng; Khốiquản lý rủi ro; Khối tác nghiệp; Khối quản lý nội bộ và Khối trực thuộc Mô hìnhtổ chức mới được vận hành tốt là nền tảng quan trọng để BIDV tiến tới trở thànhmột ngân hàng bán lẻ hiện đại.
Trang 17* Đầu tư, tạo dựng tiềm lực cơ sở vật chất và mở rộng kênh phânphối sản phẩm:
Xác định tầm quan trọng của việc xây dựng cơ sở vật chất hiện đại, tươngxứng với tầm vóc, quy mơ và vị thế hoạt động của ngân hàng, trong năm 2009,BIDV đã đưa vào sử dụng tháp văn phòng hạng A theo tiêu chuẩn quốc tế - BIDVTower - tại 35 Hàng Vơi, Hồn Kiếm, Hà nội.
Với mục tiêu phát triển mạng lưới, kênh phân phối để tăng trưởng hoạtđộng, là cơ sở, nền tảng để triển khai các hoạt động kinh doanh, cung cấp các sảnphẩm, dịch vụ đồng thời nâng cao hiệu quả quảng bá và khẳng định thương hiệucủa ngân hàng, đến nay BIDV đã có 108 chi nhánh và hơn 500 phịng giao dịch,hàng nghìn ATM và POS tại 63 tỉnh thành trên tồn quốc.
* Khơng ngừng đầu tư cho chiến lược đào tạo và phát triển nguồn nhânlực:
BIDV luôn quan tâm thoả đáng tới đời sống vật chất, tinh thần của ngườilao động Bên cạnh việc tiếp tục bồi dưỡng đội ngũ cán bộ nòng cốt cho ngành,đào tạo và đào tạo lại cán bộ, BIDV đã liên tục tuyển dụng nguồn nhân lực trẻ cótri thức và kỹ năng đáp ứng các yêu cầu của hội nhập Toàn hệ thống đã thực thimột chính sách sử dụng lao động tương đối đồng bộ, trả công xứng đáng vớinăng lực và kết quả làm việc của mỗi cá nhân đồng thời tạo ra mơi trường làmviệc cạnh tranh có văn hố, khuyến khích được sức sáng tạo của các thành viên…
* Tiếp tục mở rộng và nâng tầm quan hệ đối ngoại lên tầm cao mới.
Là ngân hàng thương mại nhà nước ở vị trí doanh nghiệp hàng đầu ViệtNam do UNDP xếp hạng, BIDV có thế mạnh và kinh nghiệm hợp tác quốc tế BIDVhiện đang có quan hệ đại lý, thanh toán với 1551 định chế tài chính trong nướcvà quốc tế, là Ngân hàng đại lý cho các tổ chức đơn phương và đa phương nhưWorld Bank, ADB, JBIC, NIB….
Trang 18Liên doanh Việt – Nga ( năm 2006), Công ty quản lý quỹ đầu tư BVIM (với Hoa Kỳnăm 2006), Công ty địa ốc BIDV Tower (với Singapore năm 2005), Công ty quảnlý quỹ đầu tư tại Hồng Kông và thiết lập hiện diện tại Cộng hoà Séc.v.v Với việcđầu tư vào thị trường Lào trên cả ba lĩnh vực: Ngân hàng, Bảo hiểm và Đầu tưtài chính, BIDV đã cùng các đối tác Lào tạo nên một cầu nối hữu hiệu cho quan hệkinh tế, thương mại và đầu tư giữa hai nước Lào - Việt liên tục phát triển.
Từ những thành công trong quan hệ hợp tác quốc tế của BIDV, đặc biệt lànhững thành cơng có tính mẫu mực trong 10 năm qua tại thị trường Lào, BIDVđã được Chính phủ Việt Nam tiếp tục giao nhiệm vụ tiên phong thực hiện cáchoạt động, hợp tác đầu tư tại thị trường Campuchia Năm 2009, BIDV đóng vaitrị chủ trì thiết lập các hoạt động đầu tư, kinh doanh, dịch vụ trong lĩnh vực Tàichính, ngân hàng, bảo hiểm, chứng khoán tại thị trường Campuchia với sự hiệndiện của Văn phịng đại diện BIDV tại Campuchia, Cơng ty Đầu tư Phát triển CPC(IDCC) Ngân hàng Đầu tư và Phát triển Campuchia (BIDC) và Công ty Bảo hiểmCPC –Việt Nam (CVI), Cơng ty Chứng khóan CPC – Việt Nam (CVS)
* Doanh nghiệp Vì cộng đồng
Trang 19trên tồn quốc tập trung vào các lĩnh vực: Y tế, giáo dục, Xóa nhà tạm cho ngườinghèo, Khắc phục Hậu quả thiên tai…
BIDV cũng giữ vai trò hạt nhân trong cộng đồng doanh nghiệp vận độngvà ủng hộ công tác ASXH tại các nước bạn Lào, Campuchia, Myanmar, Cuba…
* Bồi đắp văn hoá doanh nghiệp
Văn hoá doanh nghiệp là tài sản quý báu của BIDV do các thế hệ cán bộcông nhân viên BIDV xây dựng, gìn giữ và bồi đắp từ hơn 5 thập kỷ nay với cácnguyên tắc ứng xử là kim chỉ nam cho hoạt động:
Đối với khách hàng, đối tác: BIDV luôn nỗ lực để xây dựng mối quan hệhợp tác tin cậy và lâu dài, cùng chia sẻ lợi ích, thực hiện đầy đủ các cam kết đãđược thống nhất.
Đối với cộng đồng xã hội: BIDV dành sự quan tâm và chủ động tham gia cótrách nhiệm các chương trình, hoạt động xã hội, cống hiến cho lợi ích và sự pháttriển của cộng đồng.
Đối với người lao động: Với quan điểm “Mỗi cán bộ BIDV là một lợi thếcạnh tranh”, BIDV cam kết tạo lập môi trường làm việc chuyên nghiệp, tạo cơ hộilàm việc và phát triển nghề nghiệp bình đẳng, đồng thời thúc đẩy năng lực vàniềm đam mê, gắn bó trong mỗi người lao động.
Trang 201.2 Chức năng và nhiệm vụ
BIDV là một ngân hàng TMCP đa chức năng với các chức năng hoạt độngchủ yếu sau:
- Huy động vốn ngắn hạn, trung hạn và dài hạn của các tổ chức và cánhân.
- Tiếp nhận vốn ủy thác đầu tư và phát triển của các tổ chức tín dụngtrong nước.
- Vay vốn từ ngân hàng Nhà nước và các tổ chức tín dụng
- Cho vay ngắn hạn, trung hạn và dài hạn đối với các tổ chức, cá nhân.- Góp vốn, liên doanh và đầu tư cổ phiếu, trái phiếu.
- Chiết khấu thương phiếu, trái phiếu, chứng từ có giá trị.- Thực hiện thanh tốn cho các tổ chức, cá nhân.
- Kinh doanh ngoại tệ, vàng bạc đá quý.
- Thực hiện thanh toán quốc tế và các dịch vụ liên quan đến thanh toán quốctế.
- Thực hiện dịch vụ chuyển tiền trong nước và ngoài nước dưới nhiều hìnhthức.
1.3 Kết quả hoạt động ngân hàng trong những năm gần đây
Trang 21Bảng 1.1: Các chỉ tiêu tài chính cơ bảnĐơn vị: tỷ VNĐSTTChỉ tiêuNăm%2006200720082006/20072007/20081Tổng doanh thu1,3982,653.29 7,806.16289.79194.212Tổng tài sản17,32639,542.5059,069.06128.2349.383Vốn điều lệ15002,521.313,64268.0944.454Vốn tự có1,761.693,573.425,500102.8453.915Lợi nhuận trước
thuế356.52709.741,615.8699.07127.676Lợi nhuận sau
thuế256.90510.381,183.08--7Tỷ suất lợinhuận trên tổngtài sản (ROA %)1.891.9925.290.58Tỷ suất lợinhuận trên vốnchủ sở hữu (ROE%)26.7622.9821.03- 14.12- 8.49
Trang 22đồng Điều đó chứng tỏ quy mơ hoạt động của ngân hàng tăng lên rõ rệt và ngàycàng được mở rộng hơn nữa Lợi nhuận trước thuế lũy kế năm 2008 tăng gấpđôi so với mức lợi nhuận đạt được trong năm 2007 Để đáp ứng nhu cầu mở rộngquy mô hoạt động, tăng khả năng cạnh tranh và tận dụng ưu thế của các ngânhàng nội địa, BIDV đã không ngừng mở rộng quy mô hoạt động, mở rộng thịphần và củng cố hình ảnh của mình trong hệ thống ngân hàng nói riêng và trongtồn nền kinh tế nói chung.
Nếu như năm 2007 đánh dấu sự thành công vượt bậc của nền kinh tế ViệtNam nói chung và của BIDV nói riêng, thì trong năm 2008 trước sự khủng hoảngcủa nền kinh tế thế giới, hệ thống tài chính Việt Nam cũng bị tác động ít nhiều vàđặc biệt trong năm 2008, với chính sách thắt chặt tiền tệ của Ngân hàng Nhànước Việt Nam thì hệ thống các ngân hàng cũng chịu nhiều ảnh hưởng, trong đóBIDV cũng không tránh khỏi bị ảnh hưởng Đầu năm 2008, trong nước lạm pháttăng cao, việc lãi suất huy động và cho vay đột ngột tăng cao nhưng đến cuốinăm, nền kinh tế lại rơi vào tình trạng giảm phát đã ảnh hưởng không nhỏ đếndoanh thu và lợi nhuận của các ngân hàng thương mại, trong đó BIDV cũng
khơng phải là trường hợp ngoại lệ Tổng dư nợ tín dụng toàn hệ thống đạt:26.018 tỷ đồng, tăng 31% so với cuối năm 2007, đạt 92% kế hoạch Trong đó: Nợ
xấu từ loại 3- 5 chiếm 2,56% trong tổng số dư nợ, đạt mục tiêu đăng ký đầu năm(nợ xấu dưới 3 %).
Tổng nguồn vốn huy động từ khách hàng tính đến 31/12/2008 đạt: 51.894
tỷ đồng tăng 49% so với năm 2007 (34.847 tỷ) Vốn huy động từ khu vực dân cưđạt 29.733 tỷ đồng, tăng 110% so với cuối năm 2007, huy động từ khu vực tổchức kinh tế tăng 11,8% so với đầu năm, đạt 11.358 tỷ đồng
* Về kết quả kinh doanh năm 2008
Tổng thu nhập: 7,806.162 tỷ đồng (trong đó doanh thu từ dịch vụ chiếm7%)
Trang 23Lợi nhuận trước thuế là :1,616.86 tỷ đồng đạt 155 % so với kế hoạch vàtăng 127.67% so với năm 2007
Đây thực sự là kết quả đáng khích lệ của Ban điều hành cũng như tồn thểcác cán bộ nhân viên BIDV vì trong bối cảnh khủng hoảng của thị trường nhất làkhủng hoảng trong lĩnh vục Tài chính, hầu như các Ngân hàng đều không đạt kếhoạch so với đầu năm (một số lượng khơng nhỏ có kết quả kinh doanh lỗ) trongkhi đó BIDV đã hồn thành vượt kế họach.
* Một số chỉ tiêu khác
Mạng lưới họat động: Giai đoạn 2006-2011 của BIDV đã “Hoàn thành cơ
bản mục tiêu phát triển mạng lưới truyền thống và hiện đại rộng khắp, phủ kín63 tỉnh, thành phố trong cả nước, trong đó tập trung tại 2 địa bàn Hà Nội vàThành phố Hồ Chí Minh; góp phần nâng cao giá trị thương hiệu BIDV, tăng khảnăng cạnh tranh và chiếm lĩnh thị phần, là nhân tố quan trọng trong việc thựchiện thắng lợi kế hoạch
Đến 30/9/2011, cùng với NH Nông nghiệp, BIDV là một trong 2 ngânhàng đã phủ sóng mạng lưới trên cả 63 tỉnh/thành phố của cả nước, là ngânhàng đứng thứ 3/42 NHTM về số lượng mạng lưới, với 629 điểm mạng lưới (114chi nhánh/sở giao dịch, 373 phòng giao dịch và 142 quỹ tiết kiệm), 1.295 ATM và5.768 POS (Số liệu theo bản cáo bạch công bố thông tin IPO)
Về nhân sự: Cán bộ nhân viên tăng từ 2.929 người đầu năm 2008 lên
4.224 người vào cuối năm Song song với việc tuyển thêm nhân sự mới để đảmbảo kế họach phát triển mạng lưới và tăng trưởng, BIDV luôn chú trọng trongviệc đào tạo nâng cao trình độ nghiệp vụ, chất lượng phục vụ khách hàng cũngnhư kỹ năng quản lý của cán bộ BIDV
Công nghệ Ngân hàng: Tiếp tục đầu tư để triển khai và nâng cấp các dự
án hiện đại hóa Ngân hàng, Quản lý rủi ro hệ thống, quản trị an ninh bảo mậttheo ISO 2001.
Về quản trị rủi ro: Khối quản trị rủi ro đã triển khai thống nhất chính
Trang 24những rủi ro của ngân hàng Trong năm 2008 Hội đồng quản trị, Ban kiểm soátđã củng cố và phát triển Bộ phận Kiểm toán nội bộ theo đúng định hướng củaNgân hàng là mở rộng phát triển kinh doanh và nâng cao khả năng quản trị,giám sát rủi ro Bộ phận kiểm toán nội bộ dưới sự giám sát trực tiếp của Bankiểm sốt đã hoạt động tích cực và hiệu quả Năm 2008, Bộ phận kiểm toán nộibộ đã thực hiện được trên 10 cuộc kiểm toán nghiệp vụ tại các chi nhánh, phònggiao dịch cũng như một số phòng ban tại Hội sở và Trung tâm giao dịch, thựchiện thẩm định Báo cáo tài chính 6 tháng và báo cáo năm theo quy định.
Chấp hành các quy định về các tỷ lệ an tồn: BIDV ln chấp hành và duytrì các tỷ lệ đảm bảo an toàn theo quy định của Bộ tài chính, Ngân hàng Nhànước.
2 Hoạt động cho vay bất động sản thế chấp của ngân hàng
Rủi ro trong hoạt động ngân hàng là điều không thể tránh khỏi và do đó đểđảm bảo hiệu quả kinh doanh tối ưu thì năng lực kinh doanh phải tốt Với quanđiểm nhất quán và xuyên suốt như vậy về tầm quan trọng của công tác quản trịrủi ro, năm 2007 tiếp tục đánh dấu bước phát triển mới trong công tác này, đặcbiệt là những phát triển trong công tác quản trị rủi ro tín dụng, vốn được xácđịnh là rủi ro chính cần kiểm sốt chặt chẽ của BIDV.
Nếu như năm 2006, việc thành lập phòng Quản trị rủi ro Hội sở được xemlà bước đầu tiên quan trọng trong việc thống nhất quản lý toàn bộ các rủi ro, thìnăm 2007, việc thành lập tiếp Khối tín dụng và quản trị rủi ro trên cơ sở tư vấncủa HSBC được xem như bước phát triển hoàn tất về cơ cấu tổ chức cho công tácquản trị rủi ro của BIDV.
Trang 26Kết quả hoạt động cho vay đối với lĩnh vực bất động sản trên địa bàn HảiPhòng của BIDV
Bảng 1.2: Báo cáo kết quả cho vay đối với lĩnh vực bất động sản của BIDVtrên địa bàn Hải Phòng
Đơn vị: Tỷ đồngChỉ tiêu20072008Tỷđồng%Tỷđồng%
I Dư nợ cho vay574.06 - 1,868.5
8
-1 Phân theo thời hạn cho vay 574.061001,868.58
100
- Ngắn hạn103.7618.07918.3249.15- Trung và dài hạn470.3081.93950.2650.85
2 Phân theo nhu cầu vốn vay 574.061001,868.58
100
- Xây dựng cơ sở hạ tầng phục vụ sảnxuất, kinh doanh
23.884.16492.2226.34- Xây dựng khu công nghiệp, khu chế
xuất
63.6511.09345.0318.46- Xây dựng khu đô thị1.430.2513.190.71- Xây dựng văn phòng (cao ốc) cho thuê146.8625.58181.249.70- Xây dựng, sửa chữa mua nhà để ở46.958.18132.157.07- Xây dựng, sửa chữa mua nhà để bán64.0611.16115.116.16- Đầu tư, kinh doanh BĐS khác227.2339.58589.6331.56
Trang 27II Dư nợ xấu45 - 30 -Nguồn:Báo cáo của Khối quản lý tín dụng và quản trị rủi ro năm 2008
Trang 28CHƯƠNG 2: THỰC TRẠNG HOẠT ĐỘNG THẨM ĐỊNH GIÁ BẤT ĐỘNG SẢNTHẾ CHẤP TẠI NGÂN HÀNG THƯƠNG MẠI CỔ PHẦN ĐẦU TƯ
VÀ PHÁT TRIỂN VIỆT NAM
1 Thực trạng hoạt động thẩm định giá bất động sản thế chấp tại ngânhàng
1.1 Quy trình
1.1.1 Tiếp nhận hồ sơ thế chấp
CVKH tại đơn vị kinh doanh tiếp nhận hồ sơ BĐS thế chấp từ khách hàngvà kiểm tra hồ sơ BĐS thế chấp phải có đầy đủ hồ sơ chứng minh QSH, QSD hợppháp của chủ tài sản đối với tài sản hoặc các giấy tờ khác chứng minh tài sản sẽhình thành trong tương lai và tính chân thực, hợp lệ của tài sản Trường hợpBĐS chưa được cấp GCNQSD đất thì khách hàng cần phải nộp các giấy tờ nhưquyết định giao đất, hợp đồng thuê đất, giấy nộp tiền sử dụng đất.
Trong thời gian thế chấp, BIDV nắm giữ toàn bộ giấy tờ gốc liên quan đếnBĐS thế chấp để đề phòng việc khách hàng bán, cho, tặng… BĐS Trường hợpBĐS khơng có đầy đủ hồ sơ, CVKH từ chối nhận BĐS làm tài sản thế chấp.
CVKH điền vào phiếu đề nghị ĐGTSBĐ theo mẫu MB-ĐGTSBĐ/01 có xácnhận của lãnh đạo đơn vị kinh doanh và gửi cho Phòng định giá tài sản (ĐGTS)bằng fax, email hoặc gửi trực tiếp kèm theo hồ sơ pháp lý của TSBĐ.
Khi tiếp nhận phiếu đề nghị định giá TSBĐ và hồ sơ TSBĐ cán bộ tiếp nhậncó trách nhiệm vào file theo dõi hồ sơ định giá theo mẫu MB-ĐGTSBĐ/06 vàchuyển giao cho Lãnh đạo phịng để phân cơng cho CVĐG/CV QLCT/CVKH hoặctrực tiếp phân công nếu được ủy quyền.
1.1.2 Xác định phân cấp định giá tài sản bảo đảm
Trang 29Đối với đất ở, đất sản xuất, kinh doanh phi nơng nghiệp (đất xây dựng
trụ sở, văn phịng, khách sạn, cơ sở sản xuất, nhà máy, nhà xưởng, nhà kho và cáccơng trình xây dựng dân dụng khác): Giá khung = Giá một mét vuông đất ở (doUBND tỉnh/Thành phố trực thuộc trung ương ban hành) * diện tích thế chấpđược tính (đó là phần diện tích có hình thức sử dụng là riêng được ghi trongGCNQSD đất hoặc GCNQSH nhà ở và QSD đất ở).
Đất vườn liền kề: Giá khung = Giá một mét vuông đất vườn (do UBND
tỉnh/Thành phố trực thuộc Trung ương ban hành) * diện tích thế chấp được tính(đó là phần diện tích đất vườn được ghi trong GCNQSD đất hoặc GCNQSH nhà ởvà QSD đất ở).
Đối với đất ở phân lô (đất đấu giá):
Trường hợp chưa có GCNQSD đất (hoặc GCNQSH nhà ở và QSD đất ở), Giákhung = Giá một mét vuông đất ở (theo hợp đồng mua bán giữa chủ đầu tư vàkhách hàng mua BĐS đó hoặc của hợp đồng mua bán giữa chủ đầu tư và kháchhàng mua BĐS tương đương) * phần diện tích được tính.
Trường hợp có GCNQSD đất (hoặc GCNQSH nhà ở và QSD đất ở), Giákhung = Giá một mét vuông đất ở (do UBND ban hành) * diện tích được tính (đólà phần diện tích có hình thức sử dụng là riêng được ghi trong GCNQSD đất hoặcGCNQSH nhà ở và QSD đất ở).
Trong trường hợp BĐS thẩm định có cả đất ở và đất liền kề, Giá khung làtổng của giá khung đất ở và giá khung đất vườn liền kề.
Đối với nhà chung cư cũ theo Nghị định 61: Giá khung = Giá một mét
Trang 30Bảng 2.1: Hệ số phân bổ tầng
(NĐ 61/1994/NĐ-CP ngày 05/07/1994 về mua bán kinh doanh nhà ở)
NhàHệ số phân bổ cho các tầng1234562Tầng0.70.33Tầng0.70.20.14Tầng0.70.150.10.055Tầng trở nên0.70.150.080.050.020
Đối với nhà chung cư mới: Giá khung = Giá một mét vuông sàn (theo
hợp đồng mua bán giữa chủ đầu tư và khách hàng mua BĐS đó hoặc của hợpđồng mua bán giữa chủ đầu tư và khách hàng mua BĐS tương đương) * phầndiện tích được tính.
1.1.3 Phân cơng hồ sơ định giá tài sản bảo đảm
Mọi hồ sơ yêu cầu định giá đều phải được Lãnh đạo phòng định giá xemxét trước khi chuyển giao cho CVĐG CVĐG không được tự ý tiến hành định giábất kỳ TSBĐ nào mà chưa được sự chỉ định của Lãnh đạo phòng định giá Trongtrường hợp cấp thiết của các đơn vị thì CVĐG phải báo cáo ngay cho Lãnh đạophòng định giá hoặc Ban Giám đốc Khối tín dụng và quản trị rủi ro biết trước khitiến hành thẩm định tài sản đó.
Khi giao hồ sơ cho CVĐG cần lưu ý đến các yếu tố sau:
+ Tình trạng pháp lý, hiện trạng của TSBĐ cần thẩm định giá+ Thời gian thẩm định, thời gian hoàn thành
+ Tính hiệu quả của việc thẩm định giá
Trang 31sự tham gia của Lãnh đạo phòng định giá hoặc thuê chuyên gia bên ngoài địnhgiá.
1.1.4 Định giá tài sản bảo đảm
Khi tiếp nhận hồ sơ, CVĐG, chuyên viên kiểm soát và hỗ trợ kinh doanh(CVKS & HTKD) chi nhánh cần tiến hành nghiên cứu hồ sơ, nếu thấy không đủcác thông tin liên quan đến TSBĐ cần định giá yêu cầu CVKH bổ sung thêm các hồsơ cần thiết để đảm bảo các thông tin về TSBĐ được đầy đủ và chính xác Sau đókiểm tra thực tế hiện trạng tài sản và thực hiện định giá TSBĐ một cách kháchquan.
CVKH có trách nhiệm phối hợp với CVĐG trong quá trình kiểm tra thực tếvà định giá TSBĐ.
Sau khi thẩm định thực tế TSBĐ, CVĐG cần tìm hiểu thêm các thơng tinliên quan đến tài sản cần định giá (như trình độ cơng nghệ, tính hợp pháp, khônghợp pháp, thông tin về quy hoạch, đền bù… của TSBĐ).
Thu thập thông tin giá thị trường của TSBĐ qua các giao dịch thực tế, báochí, trang Web, trung tâm ĐGTS, sàn giao dịch… CVĐG, CVKS & HTKD lập phiếuđịnh giá TSBĐ theo mẫu quy định (MB-ĐGTSBĐ/02, MB-ĐGTSBĐ/03) chuyênviên quản lý chứng từ (CV QLCT) lập biên bản định giá TSBĐ theo mẫu quy địnhtrong hướng dẫn nhận TSBĐ do Tổng giám đốc ban hành
Việc ĐGTSBĐ thực hiện theo quy trình ĐGTSBĐ và tuân thủ đúng nhữngquy định chi tiết trong các hướng dẫn nhận TSBĐ của Tổng Giám đốc kèm theoquy trình này
1.1.5 Kiểm sốt
Trang 32CVKH có trách nhiệm phối hợp với CVĐG trong quá trình kiểm tra thực tếvà định giá TSBĐ.
Sau khi thẩm định thực tế TSBĐ, CVĐG cần tìm hiểu thêm các thơng tinliên quan đến tài sản cần định giá (như trình độ cơng nghệ, tính hợp pháp, khônghợp pháp, thông tin về quy hoạch, đền bù… của TSBĐ).
Thu thập thông tin giá thị trường của TSBĐ qua các giao dịch thực tế, báochí, trang Web, trung tâm ĐGTS, sàn giao dịch… CVĐG, CVKS & HTKD lập phiếuđịnh giá TSBĐ theo mẫu quy định (MB-ĐGTSBĐ/02, MB-ĐGTSBĐ/03) chuyênviên quản lý chứng từ (CV QLCT) lập biên bản định giá TSBĐ theo mẫu quy địnhtrong hướng dẫn nhận TSBĐ do Tổng giám đốc ban hành
Việc ĐGTSBĐ thực hiện theo quy trình ĐGTSBĐ và tuân thủ đúng nhữngquy định chi tiết trong các hướng dẫn nhận TSBĐ của Tổng Giám đốc kèm theoquy trình này
1.1.6 Quy định về thời gian hoàn thành định giá tài sản bảo đảm
Thời gian tối đa để hoàn thành quy trình định giá TSBĐ:
Đối với miền Bắc và miền Trung: khơng q 48h bắt đầu tính từ thời gianĐGTSBĐ được ghi trong phiếu đề nghị ĐGTSBĐ của chi nhánh.
Đối với miền Nam: tính từ thời gian ĐGTSBĐ được ghi trong phiếu đề nghịĐGTSBĐ của chi nhánh: không quá 48h đối với các tài sản giá trị nhỏ hơn 10 tỷđồng tại thành phố Hồ Chí Minh, khơng q 72h với tài sản có giá trị hơn 10 tỷđồng tại thành phố Hồ Chí Minh.
Các trường hợp có hồ sơ phức tạp (như máy móc thiết bị thuộc nhữngngành đặc thù, BĐS ở những vị trí đắc địa, diện tích lớn…) cần xác minh, lấy thêmthơng tin thì có thể kéo dài hơn nhưng cần thông báo và phối hợp Chi nhánh giảiquyết.
Trang 33Các cơng việc hồn thiện thủ tục nhận TSBĐ, ký kết hợp đồng TSBĐ, quảnlý tài sản được thực hiện như trong hướng dẫn nhận TSBĐ do Tổng giám đốcban hành.
Theo quy định cần có 4 bản có đầy đủ chữ ký, đại diện BIDV ký biên bảnđịnh giá là người định giá (CVĐG, CVKS & HTKD) và người tham gia cùng ĐGTS(CVKH, CVKS & HTKD) người định giá là người ký đầu tiên và giao các biên bảnđịnh giá này cho chuyên viên thuộc ban kiểm soát và hỗ trợ kinh doanh để thựchiện các công việc tiếp theo, CVĐG, CVKS & HTKD lưu phiếu ĐGTSBĐ gốc có chữký của lãnh đạo phịng ĐGTSBĐ.
1.2 Phương pháp
Các phương pháp chủ yếu được sử dụng để định giá BĐS:* Phương pháp so sánh trực tiếp
* Phương pháp thu nhập* Phương pháp chi phí* Phương pháp thặng dư* Phương pháp lợi nhuận
Việc lựa chọn phương pháp định giá phụ thuộc vào mục đích định giá, phụthuộc vào từng loại BĐS và phụ thuộc vào thông tin thu thập được trên thịtrường.
Trên thực tế, việc định giá BĐS thế chấp tại các ngân hàng hiện nay sửdụng chủ yếu ba phương pháp cơ bản: phương pháp so sánh trực tiếp, phươngpháp chi phí, phương pháp thu nhập.
1.2.1 Phương pháp so sánh trực tiếp* Khái niệm
Trang 34BĐS tương tự với BĐS cần định giá có những đặc điểm cơ bản sau:- Có đặc điểm vật chất giống nhau
- Có các thơng số kinh tế, kỹ thuật cơ bản tương đồng- Có cùng chức năng, mục đích sử dụng
- Có chất lượng tương đương nhau- Có thể thay thế cho nhau trong sử dụng
* Phạm vi áp dụng
Phương pháp này thường được sử dụng để định giá đất hoặc định giá nhà đấtcho nhiều mục đích: mua, bán, thế chấp, góp vốn, phân chia quyền lợi về tài sản…Phương pháp này có thể áp dụng cho hầu hết các loại BĐS có thị trường.
Phương pháp này cũng có thể sử dụng để tính tiền th BĐS Tuy nhiên, khixác định giá trị BĐS có thể cho thuê, người ta thường sử dụng phương pháp đầu tưđể thực hiện.
Phương pháp này đặc biệt thích hợp định giá cho những BĐS dân dụng, cótính đồng nhất cao như: đất trống, các căn hộ chung cư, các dãy nhà phố liền kềđược xây dựng cùng một kiểu, các BĐS liền kề hoặc cùng khu vực, các BĐSthương mại - dịch vụ, tức là các BĐS thường được giao dịch phổ biến trên thịtrường.
* Đặc điểm
Phương pháp này chỉ dựa vào các giao dịch mua bán BĐS tương tự trên thịtrường để cung cấp số liệu thực tế so sánh với BĐS cần định giá.
Mục đích của việc đánh giá các giao dịch mua bán BĐS trên thị trường phảidựa vào nguyên tắc thỏa mãn lý thuyết “người bán tự nguyện và người mua tựnguyện” và càng có khả năng so sánh với BĐS mục tiêu cần thẩm định thì sẽ có kếtquả thẩm định càng chính xác hơn
* Yêu cầu
Trang 35- Thông tin thu thập được trên thực tế phải so sánh được với BĐS mục tiêucần thẩm định, nghĩa là phải có sự tương quan về mặt kỹ thuật: công suất, kiểu dángvà các điều kiện kỹ thuật khác…
- Chất lượng của thông tin cần phải cao, tức là phải tương đối phù hợp về cấutạo, kịp thời, chính xác, có thể kiểm tra được, đầy đủ và có các nguồn số liệu đượcthu thập từ các nguồn thông tin đáng tin cậy, ví dụ như: tạp chí, bản tin giá cả thịtrường hàng ngày, các công ty chuyên doanh thiết bị, BĐS… Nguồn thơng tin nàyđáng tin cậy vì có thể đối chiếu, kiểm tra khi có yêu cầu.
- Thị trường phải ổn định: nếu thị trường có biến động mạnh thì phươngpháp này khó chính xác, mặc dù các đối tượng so sánh có các tính chất giống nhauở nhiều mặt.
- Người định giá cần có kinh nghiệm và kiến thức thực tế về thì trường, mớicó thể vận dụng phương pháp định giá thích hợp để đưa ra được mức giá đề nghịhợp lý và được công nhận.
* Nội dung
Khi tiến hành định giá theo phương pháp so sánh trực tiếp cần tiến hành theotrình tự sau:
- Tìm kiếm các thông tin về những BĐS được bán trong thời gian gần nhấttrên trên thị trường có thể so sánh được với BĐS mục tiêu, đối tượng cần định giávề mặt cấu tạo, cụ thể: kích cỡ, cơng năng, kiểu dáng và các chi tiết kỹ thuật khác…
Mục đích của việc đánh giá các giao dịch mua bán BĐS trên thị trường phảidựa vào nguyên tắc thỏa mãn lý thuyết “người bán tự nguyện và người mua tựnguyện” và càng có khả năng so sánh với BĐS mục tiêu cần thẩm định thì sẽ có kếtquả thẩm định càng chính xác hơn
* Yêu cầu
Trang 36- Thông tin thu thập được trên thực tế phải so sánh được với BĐS mục tiêucần thẩm định, nghĩa là phải có sự tương quan về mặt kỹ thuật: cơng suất, kiểu dángvà các điều kiện kỹ thuật khác…
- Chất lượng của thông tin cần phải cao, tức là phải tương đối phù hợp về cấutạo, kịp thời, chính xác, có thể kiểm tra được, đầy đủ và có các nguồn số liệu đượcthu thập từ các nguồn thông tin đáng tin cậy, ví dụ như: tạp chí, bản tin giá cả thịtrường hàng ngày, các công ty chuyên doanh thiết bị, BĐS… Nguồn thơng tin nàyđáng tin cậy vì có thể đối chiếu, kiểm tra khi có yêu cầu.
- Thị trường phải ổn định: nếu thị trường có biến động mạnh thì phươngpháp này khó chính xác, mặc dù các đối tượng so sánh có các tính chất giống nhauở nhiều mặt.
- Người định giá cần có kinh nghiệm và kiến thức thực tế về thì trường, mớicó thể vận dụng phương pháp định giá thích hợp để đưa ra được mức giá đề nghịhợp lý và được công nhận.
* Nội dung
Khi tiến hành định giá theo phương pháp so sánh trực tiếp cần tiến hành theotrình tự sau:
- Tìm kiếm các thơng tin về những BĐS được bán trong thời gian gần nhấttrên trên thị trường có thể so sánh được với BĐS mục tiêu, đối tượng cần định giávề mặt cấu tạo, cụ thể: kích cỡ, cơng năng, kiểu dáng và các chi tiết kỹ thuật khác…
- Phân tích so sánh các BĐS lớn tạo thu nhập rất khó.
- Khi các điều kiện kinh tế và pháp lý thay đổi nhanh chóng làm hạn chế tínhthực tiễn của phương pháp.
- Đối với những BĐS lần đầu được đổi mới trong khu vực hoặc những BĐSchuyên dùng cụ thể sẽ khơng có số liệu nào cụ thể để so sánh.
- Để đảm bảo tính thực tiễn của kết luận cần thận trọng với nguồn gốc số liệuvà các đặc điểm của cơ sở dữ liệu.
Trang 37* Vận dụng phương pháp so sánh trực tiếp vào định giá bất động sản thếchấp
Định giá BĐS thế chấp là một công việc quan trọng trong nghiệp vụ tín dụngngân hàng, kết quả định giá BĐS là căn cứ để ngân hàng quyết định mức cho vay,thời hạn vay… Những BĐS thế chấp đa số là những tài sản dễ mua bán, trao đổinhư: nhà ở, cửa hàng, đất đai, bến bãi, kho hàng… Hầu hết các tài sản này đều cóthơng tin phổ biến trên thị trường nên phương pháp định giá so sánh trực tiếp làphương pháp hiệu quả nhất để áp dụng Vận dụng phương pháp so sánh trực tiếp,chuyên viên định giá (CVĐG) sẽ tiến hành thu thập những thông tin về BĐS tươngđồng với BĐS được thế chấp được giao dịch trong thời gian gần đây, từ đó xác địnhđược mức giá thị trường phù hợp cho BĐS thế chấp sau khi đã tiến hành điều chỉnhcần thiết
1.2.2 Phương pháp định giá chi phí* Khái niệm
Phương pháp định giá chi phí được hình thành từ nguyên tắc thay thế và giảđịnh rằng giá trị của BĐS cần định giá được đo bằng chi phí để làm ra một BĐStương tự như một vật thay thế.
* Yêu cầu
Theo phương pháp này, người định giá cần phải ghi chép đầy đủ, cụ thể đặcđiểm của từng BĐS, tuổi đời kinh tế, tuổi thọ tại thời điểm hiện tại, tính tỷ lệ mứcđộ đã sử dụng của BĐS.
Người định giá phải thông thạo kỹ thuật và có đủ kinh nghiệm mới có thể ápdụng phương pháp này.
* Nội dung
Trình tự của phương pháp định giá chi phí được tiến hành như sau:- Ước tính giá trị của mảnh đất, coi mảnh đất đó là trống và việc sử dụnghiện tại là cao nhất, tốt nhất.
Trang 38- Ước tính tổng số tiền giảm giá tích lũy của các cơng trình xây dựng hiện cótrên mảnh đất xem xét trên tất cả mọi nguyên nhân Sự giảm giá đó được chia thànhba loại: giảm giá tự nhiên, lỗi thời chức năng và lỗi thời bên ngoài.
- Trừ số tiền giảm giá tích lũy khỏi chi phí hiện tại để xây dựng lại hoặc đểthay thế những cơng trình xây dựng hiện có trên mảnh đất, để có giá trị hiện tại củacơng trình.
Giá trị cơng trình = Chi phí thay thế (chi phí tái tạo) – tổng giảm giá tíchlũy
- Ước tính phần trăm giảm giá của các cơng trình xây dựng và các chi phícủa các cơng trình cải tạo khác nằm trên địa điểm.
Giá trị BĐS = Giá trị đất + chi phí thay thế đã giảm giá (giá trị hiện tạicủa cơng trình) + chi phí cơng trình phụ giảm giá (giá trị hiện tại của cơngtrình phụ)
* Ưu nhược điểm của phương pháp chi phí
Ưu điểm
- Phương pháp này được sử dụng khi khơng có bằng chứng thị trường thíchhợp để so sánh trực tiếp giá của các BĐS.
- Phương pháp chi phí phù hợp khi áp dụng để định giá các BĐS có mục đíchsử dụng riêng biệt Việc tính tốn theo phương pháp này phụ thuộc nhiều vào kinhnghiệm chuyên mơn của CVĐG, do đó, nếu CVĐG có chun mơn cao, nhiều kinhnghiệm và làm việc một cách khách quan thì có thể hạn chế được những yếu tố tháiq của thị trường.
Nhược điểm
- Do phương pháp chi phí phải dựa vào các thơng tin thị trường nên nó cóhạn chế của phương pháp so sánh trực tiếp.
Trang 39- Việc ước tính giảm giá tích lũy nhiều khi dựa vào chủ quan của người địnhgiá, cũng như hiện nay chưa có một phương pháp thống nhất để tính phần giảm giátích lũy này.
- Việc áp dụng phương pháp chi phí địi hỏi người định giá phải thơng thạokỹ thuật xây dựng và phải có đủ kinh nghiệm để có thể áp dụng được phương phápthẩm định này.
- Phương pháp này khơng có giá trị trong việc đưa ra các giá trị dự báo phùhợp nên nó ít khi được chấp nhận để cung cấp các đánh giá có giá trị.
* Vận dụng phương pháp chi phí vào định giá bất động sản thế chấp
Mỗi loại tài sản đang hiện hữu, có một số tài sản được thiết kế và sử dụngcho một mục đích riêng biệt để đáp ứng các yêu cầu cụ thể như nhà máy điện, nhàmáy hóa chất, cơ sở lọc dầu… Hầu hết các tài sản này được xây dựng cho các mụcđích riêng biệt của tổ chức hay doanh nghiệp cụ thể và khơng có các tổ chức haydoanh nghiệp khác thay thế khác cần đến tài sản đó Do vậy, khơng có số liệu vềviệc mua bán các tài sản đó trên thị trường, tức là khơng có những tài liệu mua bánlàm cơ sở cho sự so sánh của việc định giá Khi đó phương pháp so sánh tỏ rakhơng cịn phù hợp và CVĐG phải sử dụng phương pháp chi phí.
1.2.3 Phương pháp vốn hóa* Khái niệm
Phương pháp vốn hóa là phương pháp chuyển đổi các thu nhập ròng hàngnăm trong tương lai về giá trị vốn hiện tại Phương pháp thu nhập được xây dựngtrên việc tuân thủ các nguyên tắc dự kiến các lợi ích trong tương lai và chủ yếuđược áp dụng đối với các BĐS tạo thu nhập.
* Cơ sở của phương pháp
Trang 40* Nội dung
Trình tự của phương pháp được tiến hành như sau:
- Ước tính tổng thu nhập tiềm năng của một năm của BĐS khi ở mức chiếmhữu đầy đủ.
- Tính tổng thu nhập hiệu quả là thu nhập dự báo nhận được từ tất cả cáchoạt động của BĐS đã được điều chỉnh do khoản thất thu tiền thuê, do bỏ trốnghoặc do khơng thu được tiền th.
- Tính thu nhập hoạt động ròng là thu nhập thực tế hay dự báo cịn lại sau khiđã trừ đi chi phí hoạt động từ tổng thu nhập hiệu quả nhưng trước khi trừ đi tiền lãivay thế chấp và khấu hao sổ sách.
- Tính tỷ lệ vốn hóa bằng cách phân tích doanh số thu nhập của BĐS tươngtự đã bán trên thị trường hay kỳ vọng đầu tư BĐS của những người tham gia thịtrường.
Có 2 phương pháp vốn hóa:
+ Phương pháp vốn hóa trực tiếp
2 Giá BĐS =
NOIR0
Trong đó:
NOI: Thu nhập hoạt động rịngR0: Tỷ lệ vốn hóa chung
+ Phương pháp vốn hóa gián tiếp
3 Giá trị BĐS = CF1(1+r)1+CF2(1+r )2+ +CFn(1+r)nTrong đó: CFi: Dịng tiền rịng hàng nămr: Tỷ suất lợi tức
* Ưu nhược điểm của phương pháp vốn hóa