Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật dân sự việt nam

mở đầu Tính cấp thiết đề tài Đất đai đợc xác định tài sản vô giá quốc gia, t liệu sản xuất đặc biệt, địa bàn phân bổ khu dân c, ngành kinh tế, phận lÃnh thổ quốc gia, thành phần quan trọng bậc môi trờng sống Đất đai có giá trị nh nên ngời luôn có mong muốn tác động vào thờng xuyên tích cực để tạo giá trị vật chất, tinh thần phục vụ đời sống cho Sự chuyển dịch đất đai từ chủ thể sử dụng sang chủ thể sử dụng khác quy luật vận động tất yếu Luật đất ®ai 1993 cho phÐp chun qun sư dơng ®Êt lµ bớc đột phá quan trọng việc quy định quyền ngời sử dụng đất, mở thời kỳ tạo điều kiện thuận lợi cho quan hệ đất đai vận động phù hợp với chế thị trờng Tuy nhiên, với phát triển quan hệ xà hội không ngừng diễn sôi động kinh tế thị trờng, quy định pháp luật tỏ không thật phù hợp nhiều bất cập Luật đất đai 1993 đà đợc Quốc hội sửa đổi, bổ sung vào năm 1998 2001 Mặc dù văn cha thật phù hợp với nhu cầu điều chỉnh quan hệ chuyển quyền sử dụng đất Ngày 26/11/2003, Quốc hội thông qua Luật đất đai với nhiều điểm mới, tiến so với Luật đất đai năm 1993, quy định chuyển nhợng quyền sư dơng ®Êt cịng cã nhiỊu ®iĨm míi Chun qun sử dụng đất thực chất việc Nhà nớc công nhận tính hợp pháp hành vi tự điều chỉnh đất đai ngời sử dụng đất để tạo lập qun sư dơng cho chđ thĨ míi Chun qun sư dơng ®Êt theo lt ®Êt ®ai 2003 bao gåm chun đổi, chuyển nhợng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, chấp, bảo lÃnh, tặng cho, góp vốn quyền sử dụng đất Trong hình thức này, chuyển nhợng quyền sử dụng đất hình thức giao dịch phổ biến sôi động Luật đất đai xác định ngời sử dụng đất hợp pháp, tranh chấp có đủ điều kiện theo quy định pháp luật có quyền chuyển nhợng quyền sử dụng đất cho ngời khác Nhờ ngời sử dụng đất hợp pháp việc khai thác sử dụng chuyển nhợng quyền sử dụng đất cho ngời khác để thu khoản tiền tơng ứng với giá trị nó, đất đai trở thành tài sản có giá quyền sử dụng đất tham gia vào thị trờng bất động sản Tuy nhiên, thời gian qua, việc chuyển nhợng quyền sử dụng đất diễn với nhiều phức tạp Tình trạng chuyển nhợng quyền sử dụng ®Êt tr¸i ph¸p lt vÉn diƠn kh¸ phỉ biÕn Đây lý chứng minh cho cần thiết để nghiên cứu tìm hiểu chất pháp lý hợp đồng chuyển nhợng quyền sử dụng đất so với hợp đồng dân khác Sự nhận thức đắn đầy đủ quy định hợp đồng chuyển nhợng quyền sử dụng đất cấp thiết hoạt động thực tiễn thực pháp luật vận dụng pháp luật hoạt động xét xử Toà án Những điều trình bày lý việc chọn đề tài "Hợp đồng chuyển nhợng quyền sử dụng đất theo quy định pháp luật dân Việt Nam" làm luận văn thạc sĩ học viên Tình hình nghiên cứu đề tài Trong thêi gian võa qua, ë níc ta ®· cã mét số nhà khoa học, nhà quản lý nghiên cứu thực trạng pháp luật thực tiễn áp dụng pháp luật chuyển nhợng quyền sử dụng đất, qua có đa đánh giá chí làm sở cho việc sửa đổi, bổ sung quy định chuyển nhợng quyền sử dụng đất nói chung Nay sở đó, tác giả có tổng hợp kế thừa để nghiên cứu cách có hệ thống, từ phân tích đa nhận định, đánh giá quy định pháp luật hợp đồng chuyển nhợng quyền sử dụng đất nớc ta Từ đánh giá thực trạng pháp luật chuyển nhợng quyền sử dụng đất thực tiễn quan hệ chuyển nhợng quyền sử dụng đất diễn kinh tế thị trờng cđa thêi gian võa qua, cịng nh thùc tiƠn ¸p dụng pháp luật lĩnh vực này, thấy việc nghiên cứu cách có hệ thống phân tích quy định hợp đồng chuyển nhợng quyền sử dụng đất để đa biện pháp hoàn thiện nã cã ý nghÜa rÊt lín t×nh h×nh hiƯn Mục đích, phạm vi đối tợng nghiên cứu đề tài Pháp luật hành quy định nhiều loại quan hệ chuyển dịch quyền sử dụng đất nh chuyển đổi, chuyển nhợng, cho thuê, cho thuê lại, chấp, bảo lÃnh, tặng cho, góp vốn, thừa kế quyền sử dụng đất Tác giả lựa chọn nghiên cứu loại quan hệ đợc coi phổ biến quan trọng - quan hệ hợp đồng chuyển nhợng quyền sử dụng đất Mục đích nghiên cứu đề tài phân tích, đánh giá, quy định hợp đồng chuyển nhợng quyền sử dụng đất để sở đa phơng hớng, giải pháp nhằm hoàn thiện pháp luật chế áp dụng pháp luật hợp đồng chuyển nhợng quyền sử dụng đất để góp phần làm lành mạnh hóa quan hệ chuyển nhợng quyền sử dụng đất Để đạt đợc mục đích tác giả đà sâu phân tích khái niệm bản, có liên quan đến vấn đề chuyển nhợng quyền sử dụng phân tích nội dung hợp đồng chuyển nhợng quyền sử dụng đất đợc quy định pháp luật dân Việt Nam Cơ sở lý luận phơng pháp nghiên cứu Cơ sở phơng pháp luận việc nghiên cứu ®Ị tµi ln lµ chđ nghÜa vËt biƯn chøng chủ nghĩa vật lịch sử; t tởng Hồ Chí Minh đờng lối Đảng Nhà nớc đất đai Trong trình nghiên cứu, tác giả đà sử dụng phơng pháp so sánh, phân tích, tổng hợp ý nghĩa kết nghiên cứu Các kết nghiên cứu đợc sử dụng làm tài liệu tham khảo sở đào tạo nghiên cứu luật học Một số giải pháp đề tài có giá trị tham khảo quan xây dựng thực thi pháp luật hợp đồng chuyển nhợng quyền sử dơng ®Êt ë níc ta KÕt cÊu cđa ln văn Ngoài phần mở đầu, kết luận danh mục tài liệu tham khảo, nội dung luận văn gồm chơng: Chơng 1: Những vấn đề lý luận chuyển nhợng quyền sử dụng hợp đồng chuyển nhợng quyền sử dụng đất Chơng 2: Thực trạng pháp luật hợp đồng chuyển nhợng quyền sử dụng đất theo pháp luật dân Việt Nam thực tiễn áp dụng Chơng 3: Phơng hớng, giải pháp hoàn thiện chế áp dụng luật hợp đồng chuyển nhợng quyền sử dụng đất Chơng Những vấn đề lý luận chuyển nhợng quyền sử dụng hợp đồng chuyển nhợng quyền sử dụng đất 1.1 Khái niệm quyền sử dụng đất chuyển quyền sử dụng đất 1.1.1 Khái niệm quyền sử dụng đất Khi nói đến quyền sở hữu đất đai, thấy với t cách đại diện chủ sở hữu, nhà nớc có đầy đủ quyền chiếm hữu sử dụng định đoạt đất đai Trong quyền quyền sử dụng lµ cã ý nghÜa thùc tÕ lín nhÊt, trùc tiÕp đem lại lợi ích cho chủ sở hữu Nhng nhà nớc chủ thể trực tiếp sử dụng đất mà gián tiếp sử dụng thông qua tổ chức, cá nhân xà hội cách giao đất, cho thuê đất công nhận quyền sử dụng đất cho ngời sử dụng đất trực tiếp Thực vậy, quyền sử dụng đất trớc hết phải hiểu đợc quyền tự nhiên, ngời chiếm hữu đất đai, họ thực hành vi sử dụng đất mà cụ thể khai thác tính sử dụng đất đai mà không quan tâm đến hình thức sở hữu Thông qua hành vi sử dụng đất mà ngời thỏa mÃn nhu cầu nh làm cải cho xà hội Chẳng hạn: + Trong lĩnh vực sản xuất nông nghiệp, lâm nghiệp, nuôi trồng thủy sản, đất đai đợc xem nh t liệu sản xuất quan trọng thiếu Nhờ việc thực quyền sử dụng đất mà ngời sử dụng đất đà khai thác nguồn lợi trực tiếp từ đất đai Nếu nh đất đai, lao động ngời sản sinh lúa, gạo để phục vụ cho nhu cầu thiết yếu thờng ngày Khi xác định mối quan hệ lao động đất đai, C Mác cho rằng: "Lao động yếu tố trình sản xuất nhng yếu tố tạo cải vật chất- Lao động phải kết hợp với đối tợng lao động sản xuất cải vật chất" [19] + Trong sống, đất đai nơi trú ngụ ngời, nhờ có đất đai thông qua hành vi sử dụng đất, trực tiếp gián tiếp, ngời tồn tại, nh lại, vui chơi, lao động, nghỉ ngơi Nếu nh đất đai sống ngời + Thông qua hành vi sử dụng đất lĩnh vực quản lý, kinh tế, trị, xà hội, an ninh, quốc phòng, ngời tạo giá trị vật chất, tinh thần để thúc đẩy phát triển chung nhân loại Ngoài ra, quyền sử dụng đất đợc xem nh quyền pháp lý, quyền đợc pháp luật ghi nhận bảo vệ chúng sâu phân tích quyền sử dụng đất dới góc độ trị- pháp lý Nh đà biết, kể từ Hiến pháp 1980 đời, đất đai thuộc sở hữu toàn dân, Nhà nớc vừa ngời đại diện chủ sở hữu vừa chủ quản lý đất đai Tuy nhiên, giai đoạn từ năm 1980 đến năm 1987, thực tế Nhà nớc ta cha xác lập đợc cách đầy đủ quyền sở hữu chủ đất đai, đặc biệt đất đai thuộc quyền chiếm hữu, sử dụng tổ chức, hộ gia đình cá nhân Việc khẳng định, tuyên bố chế độ sở hữu toàn dân đất đai giai đoạn cải cách văn pháp quy Ngời sử dụng đất cảm thấy "đột ngột" sở hữu chủ đất nhng lại thấy dờng nh chẳng mát đợc quyền khai thác sử dụng đất đai vốn không thuộc sở hữu Tuy nhiên, thấy giai đoạn quyền nghĩa vụ ngời sử dụng đất cha đợc quan tâm thỏa đáng, pháp luật trọng đến lợi ích Nhà nớc mà cha có giải pháp cho quyền lợi ngời sử dụng đất vốn chủ sở hữu trớc Thực trạng nguyên nhân dẫn đến ngời sử dụng đất không chủ động khai thác hết tiềm đất đai, tạo khủng hoảng kinh tế nông nghiệp nớc ta năm đầu thập niên 1980 Ngày 29/12/1987, Quốc hội thông qua Luật đất đai gồm chơng 57 điều Đây bớc khởi đầu cho việc xác lập mối quan hệ Nhà nớc với t cách ngời đại diện chủ sở hữu đất đai ngời sử dụng đất Luật đà quy định cách cụ thể, có hệ thống nghĩa vụ quyền lợi ngời sử dụng đất Với quy định này, chế định quyền sử dụng đất đợc hình thành, đợc xây dựng sở đất đai thuộc sở hữu toàn dân, quyền sử dụng đất đợc Nhà nớc ghi nhận nh hình thức thể chủ sở hữu mà Nhà nớc ngời đại diện Nhà nớc giao đất, ghi nhận cho tổ chức, hộ gia đình, cá nhân có quyền sử dụng đất để khai thác công dụng hởng hoa lợi, lợi tức từ đất đai Thực tế, Luật đất đai năm 1987 bớc đầu đà tạo sở pháp lý để phát huy quyền sở hữu toàn dân ®èi víi ®Êt ®ai, thiÕt lËp ®ỵc mét sù ỉn ®Þnh nhÊt ®Þnh viƯc sư dơng ®Êt ®ai Tuy nhiên, có tác động chế thị trờng, nhu cầu sử dụng đất ngày trở nên xúc, Nhà nớc vừa không trọng ®Õn c¸c u tè kinh tÕ cđa ®Êt ®ai võa nghiêm cấm việc mua bán, chuyển nhợng đất đai dới hình thức, tạo nên lực cản cho vận động, chuyển dịch quyền sử dụng đất, làm kìm hÃm phát triển kinh tế đất nớc Trớc tình hình đó, Hiến pháp 1992 Luật đất đai năm 1993 đời, đánh dấu mốc lịch sử quan trọng việc quy định quyền ngời sử dụng đất, mặt pháp luật tiếp tục khẳng định đất đai thuộc sở hữu toàn dân Nhà nớc thống quản lý, thừa nhận bảo vệ quyền sử dụng đất hợp pháp ngời sử dụng đất, mặt khác, pháp luật đà thực quan tâm ®Õn qun cđa ngêi sư dơng ®Êt, ®ã lµ ghi nhận ngời sử dụng đất hợp pháp có quyền chuyển quyền sử dụng đất, bao gồm quyền: chuyển nhợng, chuyển đổi, cho thuê, thừa kế, chấp quyền sử dụng đất Tuy nhiên, việc thực quyền hoàn toàn tự mà phải tuân theo điều kiện Nhà nớc đặt Nh vậy, giai đoạn quyền sử dụng đất ngời sử dụng đất đà đợc mở rộng hơn, nói Nhà nớc đà "trao" cho ngời sử dụng đất "quyền định đoạt số phận pháp lý đất sử dụng khuôn khổ định", nhờ ngời sử dụng đất việc có quyền khai thác sử dụng đất đai có thĨ chđ ®éng thùc hiƯn chun qun sư dơng ®Êt cho ngời khác nhu cầu điều kiện sử dụng đất Đây điểm đột phá lớn Luật đất đai năm 1993, tạo tiền đề cho việc hình thành phát triển thị trờng quyền sử dụng đất, làm cho ngời sử dụng đất phát huy tối đa hiệu kinh tế mang lại từ đất Từ đó, với việc pháp luật thừa nhận đất đai có giá việc Nhà nớc giao ®Êt cã thu tiỊn sư dơng ®Êt, qun sư dơng đất đất đà đợc xem nh quyền tài sản, trị giá đợc tiền, nhờ mà ngời sử dụng đất đa quyền sử dụng đất vào tham gia giao dịch dân Luật đất đai năm 1993 khẳng định ngời sử dụng đất có quyền chuyển nhợng sử dụng đất luật đất đai 2003 ghi nhận thức chuyển tặng cho quyền sử dụng đất nhiên đồng quyền sở hữu đất đai với quyền sử dụng đất chúng có khác c¶ néi dung, ý nghÜa thĨ - Qun së hữu đất đai quyền ban đầu (có trớc), quyền sử dụng đất quyền phái sinh (có sau) xuất đợc nhà nớc giao đất cho thuê đất, cho phép nhận chuyển quyền sử dụng đất hay công nhận quyền sử dụng đất - Quyền sở hữu đất đai loại quyền trọn vẹn, đầy đủ quyền sử dụng đất lại không trọn vẹn, đầy đủ Bởi vì, thứ nhất, ngời sử dụng đất đầy đủ quyền nh Nhà nớc với t cách đại diện chủ sở hữu; thứ hai, ngời có quyền sử dụng đất hợp pháp có đủ quyền ngời sử dụng đất Luật đất đai 2003 có phân biệt chủ thể sử dụng đất Chẳng hạn, chủ hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất đất thuê có quyền chuyển đổi quyền sử dụng đất nông nghiệp xÃ, phờng, thị trấn với hộ gia đình khác (Điều 113) tổ chức kinh tế đợc Nhà nớc cho thuê đất theo hình thức trả tiền thuê đất hàng năm có quyền bán, chấp, bảo lÃnh, góp vốn tài sản thuộc sở hữu gắn liền với đất thuê mà không đợc thực quyền chuyển nhợng, chấp, bảo lÃnh, góp vốn quyền sử dụng đất thuê (Điều 111) Hoặc ngời sử dụng đất theo hình thức giao đất trả tiền sử dụng đất thuê đất theo hình thức trả tiền thuê đất lần cho thời gian thuê đà đợc trả tiền cho nhiều năm mà thời hạn thuê đất đà đợc trả tiền lại năm đợc pháp luật cho hởng đầy đủ quyền nói Nh vậy, chế định quyền sử dụng đất đợc xem nh hình thức thực quyền sở hữu toàn dân đất đai Theo đó, Nhà nớc với t cách đại diện chủ sở hữu, có quyền định đoạt toàn đất đai phạm vi toàn quốc mặt pháp lý, Nhà nớc có đầy đủ ba quyền chủ sở hữu theo luật định Tuy nhiên, Nhà nớc lại không trực tiếp chiếm hữu,sử dụng đất đai mà thông qua quyền định đoạt tối cao cho tổ chức, hộ gia đình, cá nhân có quyền sử dụng đất hình thức giao đất, cho thuê đất, thừa nhận việc sử dụng đất ổn định công nhận quyền sử dụng đất đợc xác lập hành vi chuyển quyền sử dụng đất hợp pháp Tùy thuộc vào hình thức khác mà Nhà nớc quy định cho họ đợc hởng quyền thực nghĩa vụ khác Từ phân tích trên, thấy, quyền sử dụng đất loại quyền đặc trng ngời sử dụng đất, đợc phái sinh từ quyền sở hữu toàn dân đất đai Đây loại quyền phát sinh sở kết hợp cách đặc thù quyền tài sản chủ sở hữu với yếu tố quyền lực nhà nớc Vì vậy, quyền chuyển quyền sử dụng đất nh quyền nhận chuyển quyền sử dụng đất đợc áp dụng tất chủ thể mà bị hạn chế quyền lực nhà nớc Điều thể chỗ, Nhà nớc ban hành quy định pháp luật cách chặt chẽ hình thức, thủ tục, điều kiện, quyền nghĩa vụ bên tham gia quan hệ chuyển quyền sử dụng đất Tóm lại, quyền sử dụng đất quyền khai thác thuộc tính có lợi từ đất cách hợp pháp thông qua hành vi sử dụng đất chuyển quyền cho ngời khác Quá trình hình thành, vận động phát triển quyền sử dụng đất vừa diễn cách tất yếu, khách quan vừa có gắn liền lệ thuộc với chế định quyền sở hữu toàn dân đất đai mà Nhà nớc ngời đại diện Tuy nhiên, quyền sử dụng đất ngời sử dụng đất phạm trù rộng, bao gồm nhiều quyền pháp lý khác nhau, đó, có quyền đợc chuyển quyền sử dụng đất Các quyền phát sinh, thay đổi chấm dứt nằm "khuôn khổ" định Khuôn khổ ý chí Nhà nớc đợc thực việc ban hành quy định pháp luật bắt buộc ngời sử dụng đất quan quản lý nhà nớc phải tuân theo Các quy định vừa có tính ổn định, vừa có biến đổi tùy thuộc vào giai đoạn phát triển xà hội Từ chỗ ghi nhận ngời ngời sử dụng đất có quyền chuyển quyền sử dụng đất Luật đất đai năm 1993, Nhà nớc đà mở rộng cho ngời ngời sử dụng đất có thêm quyền cho thuê lại, góp vốn giá trị quyền sử dụng đất số tr ờng hợp định Luật sưa ®ỉi, bỉ sung mét sè ®iỊu cđa Lt ®Êt đai ngày 01/12/1998 quyền tiếp tục đợc khẳng định Luật sửa đổi, bổ sung số điều Luật đất đai ngày 29/6/2001 đặc biệt Luật đất đai 2003 đợc Quốc hội nớc Cộng hòa xà hội chủ nghĩa Việt Nam khóa XI thông qua ngày 26/11/2003 Trong điều kiện nay, để khuyến khích khai thác tiềm đất đai, góp phần thúc đẩy động yếu tố tích cực đợc Nhà nớc giao quyền sử dụng đất, Nhà nớc có xu hớng ngày mở rộng quyền ngời sử dụng đất Việc mở rộng qun cho ngêi sư dơng ®Êt thĨ hiƯn sù quan tâm sâu sắc Nhà nớc đến ngời sử dụng đất, điều kiện thúc đẩy việc khai thác tiềm đất đai theo hớng sản xuất hàng hóa, đồng thời có tác dụng thúc đẩy phát triển ngày mạnh mẽ, động thị trờng quyền sử dụng đất Tuy nhiên, việc mở rộng nµy