BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO TRƢỜNG ĐẠI HỌC KINH TẾ QUỐC DÂN ***** BÙI THỊ THÚY HẰNG THỰC TIỄN ÁP DỤNG PHÁP LUẬT VỀ HỢP ĐỒNG CHUYỂN NHƢỢNG QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT TRONG HOẠT ĐỘNG CỦA CÁC DOANH NGHIỆP TẠI TỈNH THÁ[.]
BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO TRƢỜNG ĐẠI HỌC KINH TẾ QUỐC DÂN -***** - BÙI THỊ THÚY HẰNG THỰC TIỄN ÁP DỤNG PHÁP LUẬT VỀ HỢP ĐỒNG CHUYỂN NHƢỢNG QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT TRONG HOẠT ĐỘNG CỦA CÁC DOANH NGHIỆP TẠI TỈNH THÁI BÌNH Chuyên ngành: Luật kinh tế Mã số : 8380107 LUẬN VĂN THẠC SĨ LUẬT KINH TẾ Ngƣời hƣớng dẫn khoa học: TS NGUYỄN KIM SÁU Hà Nội, năm 2020 LỜI CAM ĐOAN Tôi đọc hiểu hành vi vi phạm trung thực học thuật Tôi cam kết danh dự cá nhân nghiên cứu tự thực không vi phạm yêu cầu trung thực học thuật Hà Nội, ngày tháng năm 2020 Tác giả luận văn Bùi Thị Thúy Hằng LỜI CẢM ƠN Trong trình nghiên cứu thực đề tài: “Thực tiễn áp dụng pháp luật hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất hoạt động doanh nghiệp tỉnh Thái Bình’’, nhận hướng dẫn, giúp đỡ động viên nhiều cá nhân tập thể Tôi xin bày tỏ biết ơn sâu sắc tới tất cá nhân tập thể tạo điều kiện giúp đỡ học tập nghiên cứu Tôi xin trân trọng cảm ơn thầy giáo, cô giáo khoa Luật, Viện đào tạo sau Đại học Trường Đại học Kinh tế Quốc dân Hà Nội đặc biệt TS Nguyễn Kim Sáu, người thầy trực tiếp hướng dẫn dành nhiều tâm huyết, tận tình dạy cho tơi suốt q trình nghiên cứu đề tài Ngồi q trình thực nghiên cứu đề tài tơi cịn nhận giúp đỡ, tạo điều kiện lãnh đạo cán số doanh nghiệp đại bàn tỉnh Thái Bình tạo điều kiện cho tơi q trình điều tra thu thập số liệu, nghiên cứu thực đề tài Tôi xin cảm ơn bạn bè, đồng mơn gia đình động viên, giúp đỡ thực đề tài Trân trọng./ Hà Nội, ngày tháng năm 2019 Tác giả luận văn Bùi Thị Thúy Hằng MỤC LỤC LỜI CAM ĐOAN LỜI CẢM ƠN MỤC LỤC DANH MỤC CHỮ VIẾT TẮT TÓM TẮT LUẬN VĂN MỞ ĐẦU Chƣơng 1: NHỮNG VẤN ĐỀ LÝ LUẬN VỀ HỢP ĐỒNG CHUYỂN NHƢỢNG QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT 1.1 Khái quát chuyển nhƣợng quyền sử dụng đất 1.1.1 Khái niệm quyền sử dụng đất 1.1.2 Khái niệm, đặc điểm chuyển quyền sử dụng đất 10 1.2 Khái quát hợp đồng chuyển nhƣợng quyền sử dụng đất 11 1.2.1 Khái niệm, đặc điểm hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất 11 1.2.2 Vai trò, ý nghĩa pháp luật hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất 17 1.2.3 Khái lược quy định pháp luật Việt Nam chuyển nhượng quyền sử dụng đất hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất từ năm 1993 đến 18 KẾT LUẬN CHƢƠNG 21 Chƣơng 2: HỢP ĐỒNG CHUYỂN NHƢỢNG QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT TRONG HOẠT ĐỘNG CỦA DOANH NGHIỆP VÀ THỰC TIỄN ÁP DỤNG TRÊN ĐỊA BÀN TỈNH THÁI BÌNH 22 2.1 Thực trạng pháp luật hợp đồng chuyển nhƣợng quyền sử dụng đất 22 2.1.1 Các nguyên tắc chuyển nhượng quyền sử dụng đất 22 2.1.2 Chủ thể hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất 23 2.1.3 Nội dung hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất 24 2.1.4 Hình thức hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất 28 2.1.5 Trình tự, thủ tục chuyển nhượng quyền sử dụng đất 29 2.1.6 Các điều kiện chuyển nhượng quyền sử dụng đất 30 2.2 Thực tiễn áp dụng pháp luật hợp đồng chuyển nhƣợng quyền sử dụng đất hoạt động doanh nghiệp địa bàn tỉnh Thái Bình 36 2.2.1 Tổng quan tình hình chuyển nhượng quyền sử dụng đất địa bàn tỉnh Thái Bình giai đoạn 2014-2018 36 2.2.2 Đánh giá thực tiễn áp dụng pháp luật hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất hoạt động doanh nghiệp tỉnh Thái Bình 43 KẾT LUẬN CHƢƠNG 48 Chƣơng 3: GIẢI PHÁP HOÀN THIỆN PHÁP LUẬT VỀ HỢP ĐỒNG CHUYỂN NHƢỢNG QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT TRONG HOẠT ĐỘNG CỦA DOANH NGHIỆP VÀ NÂNG CAO HIỆU QUẢ TRÊN ĐỊA BÀN TỈNH THÁI BÌNH 49 3.1 Phƣơng hƣớng hoàn thiện pháp luật hợp đồng chuyển nhƣợng quyền sử dụng đất 49 3.1.1 Hoàn thiện quy định hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất cần vào sách Đảng đất đai thời kỳ cơng nghiệp hóa, đại hóa đất nước 49 3.1.2 Hoàn thiện pháp luật chuyển nhượng quyền sử dụng đất phải gắn liền với việc đổi hồn thiện hành nhà nước 51 3.1.4 Quy định chuyển nhượng quyền sử dụng đất phải phù hợp với điều kiện thực tiễn xu hướng phát triển kinh tế -xã hội 52 3.1.5 Hoàn thiện pháp luật đất đai phải ý tới việc bảo đảm hội nhập kinh tế quốc tế 52 3.2 Một số giải pháp hoàn thiện pháp luật hợp đồng chuyển nhƣợng quyền sử dụng đất 53 3.2.1 Hoàn thiện quy định pháp luật hình thức nội dung hợp đồng 53 3.2.2 Hoàn thiện quy định pháp luật thời điểm có hiệu lực hợp đồng 54 3.2.3 Hoàn thiện quy định pháp luật điều kiện chuyển nhượng quyền sử dụng đất 54 3.2.4 Hoàn thiện số quy định khác chuyển nhượng quyền sử dụng đất 55 3.3 Một số giải pháp nhằm nâng cao hiệu áp dụng pháp luật hợp đồng chuyển nhƣợng quyền sử dụng đất hoạt động doanh nghiệp tỉnh Thái Bình 56 KẾT LUẬN CHƢƠNG 58 KẾT LUẬN 59 TÀI LIỆU THAM KHẢO 60 DANH MỤC CHỮ VIẾT TẮT Chữ viết tắt Nghĩa đầy đủ QSDĐ Quyền sử dụng đất BLDS Bộ luật dân BĐS Bất động sản BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO TRƢỜNG ĐẠI HỌC KINH TẾ QUỐC DÂN -***** - BÙI THỊ THÚY HẰNG THỰC TIỄN ÁP DỤNG PHÁP LUẬT VỀ HỢP ĐỒNG CHUYỂN NHƢỢNG QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT TRONG HOẠT ĐỘNG CỦA CÁC DOANH NGHIỆP TẠI TỈNH THÁI BÌNH Chuyên ngành: Luật kinh tế Mã số: 8380107 TÓM TẮT LUẬN VĂN THẠC SĨ Hà Nội, năm 2020 i MỞ ĐẦU Cùng với phát triển kinh tế - xã hội tác động kinh tế thị trường, đất đai không đơn tài nguyên, yếu tố khơng thể thiếu sống mà tham gia vào thị trường với tư cách loại hàng hóa quan trọng nhất- thứ tài sản giá trị Đất đai có giá trị nên người ln ln có mong muốn tác động vào thường xun tích cực để tạo giá trị vật chất, tinh thần phục vụ đời sống cho Sự chuyển dịch đất đai từ chủ thể sử dụng sang chủ thể sử dụng khác quy luật vận động tất yếu Chuyển quyền sử dụng đất (QSDĐ) thực chất việc Nhà nước cơng nhận tính hợp pháp hành vi tự điều chỉnh đất đai người sử dụng đất để tạo lập quyền sử dụng cho chủ thể Chuyển QSDĐ theo Luật Đất đai năm 2013 bao gồm chuyển đổi, chuyển nhượng, thừa kế, tặng cho QSDĐ đất góp vốn QSDĐ Trong hình thức này, chuyển nhượng QSDĐ hình thức giao dịch phổ biến sôi động Luật Đất đai xác định người sử dụng đất hợp pháp, khơng có tranh chấp có đủ điều kiện theo quy định pháp luật có quyền chuyển nhượng QSDĐ cho người khác Nhờ người sử dụng đất hợp pháp việc khai thác sử dụng cịn chuyển nhượng QSDĐ cho người khác để thu khoản tiền tương ứng với giá trị nó, đất đai trở thành tài sản có giá QSDĐ tham gia vào thị trường bất động sản Hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ hoạt động kinh doanh doanh nghiệp có vai trị quan trọng Trong kinh tế thị trường, nhu cầu sử dụng đất ngày tăng cao, chuyển nhượng QSDĐ tình hình trở thành tượng thường xuyên, phổ biến ngày phát sinh nhiều vấn đề, số lượng vụ việc tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ hoạt động kinh doanh diễn ngày nhiều tính chất ngày phức tạp, thực tiễn xét xử tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ quan điểm khác nhau, chí trái ngược Bên cạnh đó, kiến thức pháp luật người dân hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ hạn chế nên tham gia ký kết hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ họ thường không tuân thủ quy định pháp luật, ii khơng biết tự bảo vệ quyền lợi ích hợp pháp có tranh chấp xảy Đây lý chứng minh cho cần thiết để nghiên cứu tìm hiểu chất pháp lý hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ so với hợp đồng dân khác Sự nhận thức đắn đầy đủ quy định hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ cấp thiết hoạt động thực tiễn thực pháp luật vận dụng pháp luật hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ hoạt động doanh nghiệp Từ lý trên, học viên chọn đề tài "Thực tiễn áp dụng pháp luật hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất hoạt động doanh nghiệp tỉnh Thái Bình" làm Luận văn thạc sĩ Chƣơng NHỮNG VẤN ĐỀ LÝ LUẬN VỀ HỢP ĐỒNG CHUYỂN NHƢỢNG QSDĐ 1.1 Khái quát chuyển nhƣợng QSDĐ Khi nói đến quyền sở hữu đất đai, thấy với tư cách đại diện chủ sở hữu, nhà nước có đầy đủ quyền chiếm hữu sử dụng định đoạt đất đai Trong quyền quyền sử dụng có ý nghĩa thực tế lớn nhất, trực tiếp đem lại lợi ích cho chủ sở hữu Nhưng nhà nước chủ thể trực tiếp sử dụng đất mà gián tiếp sử dụng thông qua tổ chức, cá nhân xã hội cách giao đất, cho thuê đất công nhận QSDĐ cho người sử dụng đất trực tiếp Thực vậy, QSDĐ trước hết hiểu quyền tự nhiên, người chiếm hữu đất đai, họ thực hành vi sử dụng đất mà cụ thể khai thác tính sử dụng đất đai mà khơng quan tâm đến hình thức sở hữu Thơng qua hành vi sử dụng đất mà người thỏa mãn nhu cầu làm cải cho xã hội Chẳng hạn: - Trong lĩnh vực sản xuất nông nghiệp, lâm nghiệp, nuôi trồng thủy sản, đất đai xem tư liệu sản xuất quan trọng thiếu Nhờ việc iii thực QSDĐ mà người sử dụng đất khai thác nguồn lợi trực tiếp từ đất đai Nếu đất đai, lao động người khơng thể sản sinh lúa, gạo để phục vụ cho nhu cầu thiết yếu thường ngày Khi xác định mối quan hệ lao động đất đai, C Mác cho rằng: "Lao động yếu tố q trình sản xuất khơng phải yếu tố tạo cải vật chất- Lao động phải kết hợp với đối tượng lao động sản xuất cải vật chất" - Trong sống, đất đai nơi trú ngụ người, nhờ có đất đai thơng qua hành vi sử dụng đất, trực tiếp gián tiếp, người tồn tại, lại, vui chơi, lao động, nghỉ ngơi Nếu khơng có đất đai khơng có sống người - Thông qua hành vi sử dụng đất lĩnh vực quản lý, kinh tế, trị, xã hội, an ninh, quốc phòng, người tạo giá trị vật chất, tinh thần để thúc đẩy phát triển chung nhân loại Ngoài ra, QSDĐ xem quyền pháp lý, quyền pháp luật ghi nhận bảo vệ Ở sâu phân tích QSDĐ góc độ trị- pháp lý Kể từ Hiến pháp 1980, đất đai xác định thuộc sở hữu toàn dân, Nhà nước vừa người đại diện chủ sở hữu vừa chủ quản lý đất đai Tuy nhiên, giai đoạn từ năm 1980 đến năm 1987, thực tế Nhà nước ta chưa xác lập cách đầy đủ quyền sở hữu chủ đất đai, đặc biệt đất đai thuộc quyền chiếm hữu, sử dụng tổ chức, hộ gia đình cá nhân Việc khẳng định, tuyên bố chế độ sở hữu toàn dân đất đai giai đoạn cải cách văn pháp quy Người sử dụng đất cảm thấy "đột ngột" khơng phải sở hữu chủ đất lại thấy dường chẳng mát quyền khai thác sử dụng đất đai vốn khơng cịn thuộc sở hữu Tuy nhiên, thấy giai đoạn quyền nghĩa vụ người sử dụng đất chưa quan tâm thỏa đáng, pháp luật trọng đến lợi ích Nhà nước mà chưa có giải pháp cho quyền lợi ... 2: HỢP ĐỒNG CHUYỂN NHƢỢNG QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT TRONG HOẠT ĐỘNG CỦA DOANH NGHIỆP VÀ THỰC TIỄN ÁP DỤNG TRÊN ĐỊA BÀN TỈNH THÁI BÌNH 22 2.1 Thực trạng pháp luật hợp đồng chuyển nhƣợng quyền sử. .. hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ hoạt động doanh nghiệp Từ lý trên, học viên chọn đề tài "Thực tiễn áp dụng pháp luật hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất hoạt động doanh nghiệp tỉnh Thái Bình" làm... quy định khác chuyển nhượng quyền sử dụng đất 55 3.3 Một số giải pháp nhằm nâng cao hiệu áp dụng pháp luật hợp đồng chuyển nhƣợng quyền sử dụng đất hoạt động doanh nghiệp tỉnh Thái Bình