MỤC LỤC
Chuyển quyền sử dụng đất là việc ngời có quyền sử dụng đất có thể chuyển quyền này cho ngời khác bằng một trong các hình thức: chuyển đổi, chuyển nhợng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất, góp vốn, thế chấp và bảo lãnh bằng giá trị quyền sử dụng đất. Luật đất đai 2003 ghi nhận chín hình thức chuyển quyền sử dụng đất gồm chuyển đổi, chuyển nh- ợng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất, góp vốn, thế chấp và bảo lãnh bằng giá trị quyền sử dụng đất.
Mở đầu cho thời kỳ đổi mới trong quản lý và sử dụng đất đai phải kể đến cơ chế giao khoán ruộng đất cho hộ gia đình, xã viên sử dụng trong sản xuất nông nghiệp (đợc gọi tắt là Khoán 10) theo Nghị quyết 10 của Bộ Chính trị Ban Chấp hành Trung ơng Đảng ngày 05/04/1988 đã từng bớc "cởi trói" và giải phóng năng lực sản xuất cho ngời nông dân. Việc giao đất cho ngời sử dụng đất đồng thời với việc giao thêm các quyền định đoạt quyền sử dụng đất đã tạo cơ sở cho việc tích tụ và tập trung, ruộng đất, mở rộng quy mô để tiến hành sản xuất hàng hóa lớn, mặt khác cũng tạo điều kiện để quyền sử dụng đất tham gia vào giao dịch trên thị trờng quyền sử dụng đất việc hình thành thị trờng quyền sử dụng đất, gắn liền với thị trờng bất động sản là một đòi hỏi tất yếu của thị trờng.
Điều này có nghĩa, khái niệm sở hữu toàn dân về đất đai là cái có trớc, khái niệm hợp đồng chuyển nhợng quyền sử dụng đất là cái có sau và nó đợc xác định trên cơ sở sự khẳng định và thừa nhận đất đai thuộc sở hữu toàn dân mà Nhà nớc là ngời đại diện chủ sở hữu, các tổ chức, hộ gia. Nh vậy, đứng ở góc độ pháp luật dân sự, hợp đồng chuyển nhợng quyền sử dụng đất là sự chuyển dịch quyền sử dụng đất từ ngời có quyền sử dụng đất hợp pháp sang ngời khác theo một trình tự, thủ tục, điều kiện do pháp luật quy định, theo đó, ngời có quyền sử dụng đất (ngời chuyển nhợng) có nghĩa vụ chuyển giao đất và quyền sử dụng đất cho ngời đợc chuyển nhợng (ngời nhận chuyển nhợng), ngời nhận chuyển nhợng có nghĩa vụ trả tiền cho ngời chuyển nhợng; ngời chuyển nhợng còn có nghĩa vụ nộp thuế chuyển quyền sử dụng đất, ngời nhận chuyển nhợng có nghĩa vụ nộp lệ phí trớc bạ và lệ phí địa chính theo quy định của pháp luật.
Điểm giống nhau giữa hợp đồng chuyển nhợng quyền sử dụng đất và hợp đồng mua bán tài sản là các quan hệ của nó đều thuộc đối tợng điều chỉnh của pháp luật dân sự, theo đó, quyền và nghĩa vụ dân sự của các bên đều đợc phát sinh thông qua hình thức hợp đồng, quyền của bên này tơng ứng với nghĩa vụ của bên kia, một bên có nghĩa vụ chuyển giao quyền sử dụng đất (đối với hợp đồng chuyển nhợng quyền sử dụng đất) hoặc tài sản (đối với hợp. đồng mua bán tài sản) và nhận tiền; ngợc lại, bên kia có nghĩa vụ trả tiền và nhận quyền sử dụng đất hoặc tài sản. Mọi hành vi xâm hại quyền tự do định đoạt đối với đất đai thuộc sở hữu cá nhân đều bị xử phạt nặng "ngời nào ức hiếp để mua ruộng đất của ngời khác thì bị biếm 24 và cho lấy lại tiền mua" (Điều 355 Quốc triều hình luật). Nh vậy, mặc dù các quy định của pháp luật về đất đai quy định trong Quốc triều hình luật mang nặng tính hình sự, luôn đề cao các hình phạt, chú. trọng biện pháp trừng trị, nhng các quy định đó đã bảo vệ nghiêm ngặt đợc quyền sử dụng ruộng đất và điều chỉnh đợc mối quan hệ phát sinh trong lĩnh vực mua bán, chuyển nhợng đất đai. Bộ luật này đã trở thành một công cụ pháp lý hiệu nghiệm để các triều đại nhà Lê quản lý đất đai nói chung và quản lý các quan hệ mua bán chuyển nhợng đất đai nói riêng trong suốt quá trình tồn tại hơn 350 năm của mình. Các triều đại phong kiến sau này cũng đã xem các quy định pháp lý về đất đai, mua bán đất đai trong chơng Điền sản của Quốc triều hình luật nh một chuẩn mực để xây dựng hệ thống luật lệ về đất. Từ đó cho thấy, Quốc triều hình luật là một di sản quý giá của nớc ta. Việc nghiên cứu những quy định về đất đai trong Quốc triều hình luật là. điều hết sức cần thiết và có ý nghĩa lịch sử rất lớn. Qua đó, chúng ta rút ra đợc những bài học kinh nghiệm trong việc điều chỉnh các quan hệ mua bán, chuyển nhợng quyền sử dụng đất. Trên cơ sở đó, xây dựng và hoàn thiện các quy định của pháp luật về chuyển nhợng quyền sử dụng đất ở nớc ta trong giai. đoạn hiện nay. điền, công thổ) và sở hữu t nhân.
Từ tỡnh huống này phỏt sinh một vấn đề cần làm rừ là: Cú phải nhất thiết phải có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đợc cấp theo quy định của Luật đất đai năm 1987, Luật đất đai năm 1993, Luật đất đai năm 2003 hoặc Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở tại đô thị theo Nghị định 60/CP ngày 05/07/1994 của Chính phủ về quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở tại đô thị thì hộ gia đình, cá nhân, tổ chức mới đợc thực hiện quyền chuyển nhợng quyền sử dụng đất?. Thời hạn cho thuê đất trồng cây hàng năm, đất nuôi trồng thủy sản, đất làm muối cho hộ gia đình, cá nhân sử dụng là không quá hai mơi năm; thời hạn cho thuê đất trồng cây lâu năm, đất rừng sản xuất cho hộ gia đình, cá nhân sử dụng là không quá năm mơi năm.
Nghị định 181/2004/NĐ-CP quy định điều kiện nhận chuyển nhợng quyền sử dụng đất nông nghiệp để thực hiện dự án đầu t, phơng án sản xuất kinh doanh phi nông nghiệp đối với tổ chức kinh tế, hộ gia đình, cá nhân là phải phù hợp với quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất đã đợc cơ quan nhà nớc có thẩm quyền xét duyệt, đợc ủy ban nhân dân cấp có thẩm quyền cho phép chuyển mục đích sử dụng đất, xác định thời hạn sử dụng đất đồng thời với việc xét duyệt nhu cầu sử dụng đất theo những căn cứ quy định tại Điều 30 Nghị định nói trên; phải thực hiện nghĩa vụ tài chính đối với việc chuyển mục. Đối với dự án đầu t, phơng án sản xuất kinh doanh phi nông nghiệp mà ngời sử dụng đất đã nhận chuyển nhợng quyền sử dụng đất nông nghiệp trớc ngày Nghị định này có hiệu lực thi hành nhng quyết định xét duyệt dự án hoặc trong quyết định cho phép chuyển mục đích sử dụng đất cha xác định thời hạn sử dụng đất thì thời hạn sử dụng đất là năm mơi năm kể từ ngày quyết định cho phép chuyển mục đích sử dụng đất có hiệu lực thi hành.
Hợp đồng chuyển nhợng quyền sử dụng đất thuộc quyền sử dụng chung của hộ gia đình phải đợc tất cả các thành viên có đủ năng lực hành vi dân sự trong hộ gia đình đó thống nhất và ký tên hoặc có văn bản uỷ quyền theo quy. Đợc nhận tiền chuyển nhợng quyền sử dụng đất (nếu bên nhận chuyển nhợng quyền sử dụng đất chậm trả tiền thì ngời đó phải trả lãi đối với số tiền chậm trả theo lãi suất Ngân hàng Nhà nớc quy định tơng ứng với thời gian chậm trả tại thời điểm thanh toán, trừ trờng hợp có thoả thuận khác hoặc pháp luật có quy định khác);.
Các nghĩa vụ còn lại về mặt bản chất là nghĩa vụ của ngời sử dụng đất, khi chuyển nhợng quyền sử dụng đất thì ngời sử dụng đất đã vô hình chung cùng chuyển nhợng cả nghĩa vụ này cho ngời nhận chuyển nhợng, hay nói cách khác các nghĩa vụ này là nghĩa vụ phái sinh từ nghĩa vụ của ngời chuyển nhợng quyền sử dụng đất sang cho ngời nhận chuyển nhợng. Nhng ở những trờng hợp này ngời đại diện cho ngời cha có năng lực hành vi khi phát hiện có thể khởi kiện để hủy hợp đồng, hoặc không khởi kiện hủy hợp đồng bởi thực tế hợp đồng tuy không đảm bảo điều kiện năng lực hành vi có thể nhng việc thực hiện hợp đồng không có thiệt hại xẩy ra, hợp đồng vẫn đảm bảo sự công bằng về lợi ích giữa các bên tham gia.
Quán triệt đờng lối đất đai thuộc sở hữu toàn dân của Đảng đồng thời cũng thấu suốt quan điểm chỉ đạo của Đảng về việc Nhà nớc giao đất cho tổ chức, hộ gia đình, cá nhân sử dụng ổn định lâu dài; ngời sử dụng đất đợc quyền chuyển đổi, chuyển nhợng, cho thuê, thừa kế, thế chấp, bảo lãnh, góp vốn tặng cho, quyền sử dụng đất mà chiến lợc kinh tế xã hội đến năm 2000 của Đảng đã vạch ra: "Đất đai thuộc sở hữu toàn dân. Cũng tại đại hội này, báo cáo về nhiệm vụ phát triển kinh tế, xã hội 5 năm 1996- 2000 cũng nêu lên quan điểm: ban hành chỉ thị về quyền sở hữu và quyền sử dụng đất, tiền tệ hóa bất động sản thuộc sở hữu nhà nớc để làm cơ sở cho việc thực hiện chính sách đầu t xây dựng kết cấu hạ tầng, cổ phần hóa một số doanh nghiệp Nhà nớc, khai thác khu công nghiệp và khu dân c mới, thực hiện chính sách về nhà ở.
Trong việc giao quyền sử dụng đất hay cho thuê đất phải đánh giá đúng các loại đất để sử dụng có hiệu quả, duy trì và phát triển quỹ đất bảo đảm lợi ích của toàn dân. Nh vậy những định hớng của Đảng trong chính sách đất đai là một yếu tố dẫn đến việc phải nghiên cứu và hoàn thiện về pháp luật chuyển nhợng quyền sử dụng đất.
Thực hiện chủ trơng này gần đây trong quản lý nhà nớc nói chung và quản lý nhà nớc về. Có nh vậy pháp luật mới có tác dụng điều chỉnh lâu dài, bền vững và phát huy.
Nội dung kinh tế của pháp luật về chuyển nhợng quyền sử dụng đất thể hiện ở các quy.
Qua đó nhằm tạo điều kiện cho các tổ chức, cá nhân nớc ngoài đầu t vào Việt Nam, bảo đảm lợi ích của các chủ thể. Một số giải pháp hoàn thiện pháp luật về hợp đồng chuyển nhợng quyền sử dụng đất.
Nh vậy trớc khi có luật đất đai mới thì chỉ có nhà ở tại đô thị đợc xác nhận quyền sở hữu còn các tài sản khác gắn liền với đất nh rừng cây, nhà máy, khách sạn, khu thơng mại, khu du lịch vui chơi giải trí, các công trình hạ tầng kỹ thuật và xã hội, các tài sản khác đợc đầu t trên đất cha đợc xác nhận quyền sở hữu. Tuy vậy, cha có quy định cụ thể quá thời hạn đó thì phải có các biện pháp xử lý nh thế nào với những ngời sử dụng đất không kê khai cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và xử lý những cán bộ quản lý, viên chức Nhà nớc không tuân theo các quy định của Nhà nớc về thời hạn cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.
Trong thực tế việc chuyển nhợng quyền sử dụng đất có đợc thực hiện và thực hiện nhanh chóng, dễ dàng hay không phụ thuộc rất lớn vào công tác làm thủ tục, mà nhiều khi không phụ thuộc vào ý muốn của ngời chuyển nhợng, nh vậy là trái với bản chất của các giao dịch dân sự là tôn trọng sự tự do, thống nhất ý chú của các bên. Các tổ chức nằm trong hệ thống đó là nơi diễn ra các hoạt động giao dịch quyền sử dụng đất bao gồm: Dịch vụ thông tin hàng hóa quyền sử dụng đất, dịch vụ kiểm tra và t vấn tính pháp lý quyền sử dụng đất, dịch vụ định giá quyền sử dụng đất, dịch vụ thanh toán và cho vay thế chấp quyền sử dụng đất, dịch vụ hoàn thiện hồ sơ chuyển quyền sử dụng đất, t vấn về quy hoạch kiến trúc.
Phát triển loại hình này giảm đi nhiều các công việc mà không nhất thiết phải do các cơ quan công quyền đảm nhiệm, giảm sự quá tải về công vụ, đơn giản nhiều thủ tục hành chính góp phần thúc đẩy của thị trờng quyền sử dụng đất. Đối với thị trờng đất đai ở nớc ta, cho đến nay cha có quy định nào về Nhà nớc điều tiết thị trờng, cân đối cung cầu ngoài quy định Nhà nớc thực hiện bình ổn giá (khoản 5 Điều 63 Luật đất đai 2003) nhng cũng cha có biện pháp cụ thể.
Đây là quy định hoàn toàn mới gắn liền với lộ trình cải cách chính sách tài chính - thuế của Nhà nớc trong những năm tiếp theo khi chúng ta xây dựng luật thuế thu nhập cá nhân thay thể cho pháp lệnh thuế thu nhập đối với ngời có thu nhập cao nhằm điều tiết thu nhập từ ng- ời chuyển nhợng quyền sử dụng đất. Theo quy định tại luật thuế thu nhập doanh nghiệp đã có hiệu lực pháp lý từ 01/01/2004 thì thuế suất đối với tổ chức kinh tế có thu nhập từ chuyển nhợng quyền sử dụng đất là 28%, trong khi hộ gia đình, cá nhân nộp thuế chuyển nhợng quyền sử dụng đất đối với đất ở, đất xây dựng công trình chỉ có 4%.