(Tiểu luận) đề tài phân tích tác động giá trị đất đai khu vực đô thị khi nhà nước đầu tư phát triển cơ sở hạ tầng đường giao thông

TRƯỜNG ĐẠI HỌC KINH TẾ QUỐC DÂN -*** - BÀI TẬP NHĨM MƠN KINH TẾ TÀI NGUYÊN ĐẤT Đề tài: Phân tích tác động giá trị đất đai khu vực đô thị nhà nước đầu tư phát triển sở hạ tầng đường giao thông Giảng viên hướng dẫn: TS Nguyễn Thành Lân Lớp học phần: TNDC1124(123)_02 Nhóm sinh viên: Đỗ Duy Linh - 11218833 Vũ Thanh Bình – 11218829 Vũ Đức Long – 11218837 Đỗ Thu Phương – 11214745 Trần Nguyên Hưng – 11212478 Hà Nội, tháng 09 năm 2023 STT Họ tên Đánh giá Đỗ Duy Linh 10 Vũ Đức Long 10 Vũ Thanh Bình 10 Trần Nguyên Hưng 10 Đỗ Thu Phương 10 MỤC LỤC MỞ ĐẦU I.Tính cấp thiết đề tài Giới thiệu chung 2 Những vấn đề cần nghiên cứu NỘI DUNG .5 I Tổng quan tác động giá trị đất đai khu vực đô thị nhà nước phát triển sở hạ tầng đường giao thông Lý thuyết địa tô .5 Tác động lý thuyết địa tô Các nhân tố ảnh hưởng tới đất phi nông nghiệp II Thực tiễn Việt Nam .10 Khái quát chung 10 Lượng hóa địa tô số dự án đầu tư phát triển hạ tầng giao thông TP Hà Nội 12 III Đánh giá chung tồn điều tiết địa tô quản lý giá đất 16 Những tồn điều tiết địa tô .16 Nguyên nhân tồn 17 IV Đề xuất giải pháp sách điều tiết giá trị đất gia tăng 18 KẾT LUẬN 19 MỞ ĐẦU I.Tính cấp thiết đề tài Giới thiệu chung Hiện nay, Hà Nội quy hoạch tuyến đường vành đai, tuyến vành đai 1, 2, 3, 4, tuyến vành đai hỗ trợ 2,5 3,5 Trong đó, nhiều dự án giao thơng trọng điểm Hà Nội thành phố triển khai Với nguồn vốn phân bổ cho năm 2023 gần 47 nghìn tỷ đồng, Hà Nội, hàng loạt dự án nhóm A triển khai thi công năm 2023 như: Đầu tư xây dựng đường kết nối đường Pháp Vân – Cầu Giẽ với đường Vành đai 3; đẩy nhanh tiến độ thi công, phấn đấu hợp long nhịp dự án cầu Vĩnh Tuy – giai đoạn trước ngày 30/6 (hiện hồn thành thơng xe vào ngày 2/9/2023) tập trung thi cơng hạng mục cịn lại để hoàn thành trước ngày 2/9….Đặc biệt, tâm thành phố bảo đảm khởi công dự án đầu tư xây dựng đường Vành đai – vùng Thủ đô Hà Nội vào tháng 6/2023 hoàn thành trước năm 2027.Là cơng trình trọng điểm quốc gia, đường vành đai Quốc hội thơng qua mức kinh phí lên tới 85 nghìn tỷ đồng Dự án có tổng chiều dài 112 km, đánh giá tạo mạng lưới kết cấu hạ tầng giao thông chung Hà Nội, liên kết toàn trục hướng tâm, phân bổ theo hướng vùng Thủ đô, giúp thúc đẩy hoạt động kinh tế, giao thương phát triển vùng kinh tế trọng điểm Bắc Bộ.Với vành đai hàng loạt cơng trình trọng điểm triển khai, giới chuyên gia tin tưởng, thị trường bất động sản nhận đòn bẩy mạnh mẽ Cùng với hồi phục thị trường, giá bất động sản khu vực tiềm có hội lớn để gia tăng giá trị Thị trường bất động sản hưởng lợi từ phát triển hạ tầng Một khảo sát thực tế CBRE Việt Nam cho thấy, mối quan tâm lớn nhà đầu tư rót vốn khu vực trung tâm khả lưu thông Lý phần lớn khách hàng đặt tiêu chí ưu tiên mua nhà bất động sản có vị trí thuận tiện, dễ dàng di chuyển khả kết nối tới khu vực lân cận.Báo cáo xu hướng thị trường trung – cao cấp Hà Nội năm 2023, triển vọng 2023 – 2025 Viện Nghiên cứu Bất động sản Việt Nam (VIRES) công bố cho thấy, từ năm 2017 đến năm 2022, giá chung cư sơ cấp toàn Hà Nội tăng qua năm Đáng ý, khu Đơng mở rộng Hà Nội có mức tăng giá nhiều thị trường Ví dụ: Văn Giang – Hưng Yên khu vực có mức tăng giá cao nhất, đạt 29%/năm, khu Đơng Hà Nội (bao gồm Long Biên, Gia Lâm) tăng 16%/năm Mức độ tăng giá vượt xa so với khu vực khác phía Tây phía Bắc Hà Nội tăng trung bình 7%/năm Đặc biệt, bất động sản nằm khu vực trung tâm hưởng lợi từ cơng trình giao thơng lớn mang đến sống chất lượng, tiện nghi Trên thực tế, bất động sản, giá đất tăng theo phát triển sở hạ tầng điều dễ hiểu, đường hình thành giúp hoạt động giao thương khu vực trở nên thuận tiện hơn, thúc đẩy kinh tế địa phương phát triển.Nếu thời gian trước, bất động sản phía Tây Hà Nội xem khu vực phát triển sôi động bậc Thủ đơ, – năm trở lại đây, quan tâm thị trường đổ khu vực phía Đơng với sức nóng lớn Bất động sản phía Đơng Hà Nội chứng kiến tăng trưởng mạnh mẽ nguồn cung, giá bán khoản.Trong trình quản lý sử dụng, người tác động vào đất đai làm tăng thêm giá trị cho đất đai Sự tác động từ phía chủ thể: Nhà nước người sử dụng đất Đất đai nhà nước đầu tư phát triển hạ tầng giao thông, có giá trị kinh tế cao nhiều lần dạng tài nguyên Từ lý trên, đề tài “DỰA VÀO NGUYÊN LÝ ĐỊA TÔ , PHÂN TÍCH TÁC ĐỘNG GIÁ TRỊ ĐẤT ĐAI TẠI KHU VỰC ĐÔ THỊ KHI NHÀ NƯỚC ĐẦU TƯ PHÁT TRIỂN CƠ SỞ HẠ TẦNG ĐƯỜNG GIAO THÔNG ” cần thiết, khẳng định vai trò quan trọng Nhà n ƣớc điều tiết quan hệ lợi ích chủ thể quan hệ đất đai, tăng thu cho ngân sách nhà nước góp phần hồn thiện đổi sách quản lý giá đất kinh tế thị trường định hướng xã hội chủ nghĩa Những vấn đề cần nghiên cứu Một là, lý thuyết địa tô cung cấp sở lý luận quan trọng cho việc đề xuất sách giải mối quan hệ chủ thể trình điều tiết lại giá trị đất đai tăng thêm Hai là, cần phân tích cấu trúc loại địa tô chênh lệch 1, địa tô chênh lệch địa tô tuyệt đối đất phi nông nghiệp nhà nước thực dự án đầu tư để từ đưa đề xuất chế độ tài Việt Nam Ba là, cần đánh giá thực trạng điều tiết địa tô quy hoạch, chuyển mục đích sử dụng đất dự án đầu tư phát triển kết cấu hạ tầng đường giao thông, dự án đầu tư bất động sản, khu cơng nghiệp nhằm khái qt hóa mơ tả giá trị đất đai tăng thêm quy hoạch, chuyển mục đích sử dụng đất, đầu tư phát triển mang lại Bốn là, cần nghiên cứu đề xuất sách điều tiết địa tô (giá trị đất đai tăng thêm) quản lý giá đất, khuyến nghị liên quan đến sách thu từ đất, phân chia lợi ích bên tăng cường nguồn thu từ đất NỘI DUNG I Tổng quan tác động giá trị đất đai khu vực đô thị nhà nước phát triển sở hạ tầng đường giao thông Lý thuyết địa tô Địa tô tuyệt đối : địa tơ vốn có đất đai, khơng phụ thuộc vào điều kiện vị trí đất đai, trình độ người sử dụng, mà phụ thuộc vào vai trò đất đai hoạt động kinh tế - xã hội Theo đó, địa tơ tuyệt đối hoạt động kinh tế - xã hội khác thay đổi Nhà nước cho phép thay đổi mục đích sử dụng đất Địa tơ chênh lệch I : phần lợi nhuận thu từ sử dụng đất lợi tự nhiên mang lại Sự thay đổi yếu tố làm thay đổi giá trị địa tô chênh lệch I thường xã hội mang lại như: Cải tạo, xây dựng sở hạ tầng, cải thiện điều kiện môi trường, phát triển hoạt động kinh tế - xã hội Do vậy, nguyên tắc, lợi ích mang lại từ địa tơ chênh lệch phải phân phối chung cho xã hội - mà Nhà nước chủ đại diện Việc điều tiết phân phối địa tô chênh lệch tạo cơng lợi ích người sử dụng đất Địa tô chênh lệch II : lợi ích mang lại từ đất đai người sử dụng biết cách đầu tư sử dụng cách hợp lý tạo Giá trị cao phần địa tô Document continues below Discover more from: Kinh tế tài nguyên đất KTTNĐ Đại học Kinh tế Quốc dân 13 documents Go to course Nhóm - Kinh tế tài nguyên đất 10 Kinh tế tài nguyên đất None 11218795 LÂM THỊ BÍCH NGỌC BÀI TẬP LỚN 11 Kinh tế tài nguyên đất None Đề mẫu KTTN - KTTN Kinh tế tài nguyên đất None 230825 Chính sách cho thuê Shop Mega Lifestyle update 16 Kinh tế tài nguyên đất None ĐƠN XIN KẾT NẠP ĐỘI VIÊN 2023 Kinh tế tài nguyên đất None ĐỀ BÀI TẬP LỚN 10 - fff Kinh tế tài nguyên đất None chênh lệch mang lại Theo đó, địa tơ chênh lệch thuộc người tạo nó, người sử dụng đất Chính sách phân phối địa tơ chênh lệch có vai trị khuyến khích người sử dụng đất hợp lý có hiệu Như vậy, giá trị mảnh đất cao hay thấp giá mảnh đất thị trường luôn phụ thuộc thay đổi theo thay đổi loại địa tơ Tóm lại nguyên tắc điều tiết địa tô sau: Lợi ích mang lại từ địa tô chênh lệch phải thuộc Nhà nước; chủ sở hữu đất; tồn xã hội Địa tơ chênh lệch thuộc người tạo sử dụng đất Tác động lý thuyết địa tô Ngày nay, đất nước ta thời kỳ độ lên chủ nghĩa xã hội, lý luận địa tơ đảng nhà nước ta vận dụng cách sáng tạo thực tiễn để xây dựng đất nước giàu mạnh thực tiễn để đất nước trở nên giàu mạnh Lý luận trở thành sở khoa học để xây dựng sách thuế nơng nghiệp ngành khác có liên quan nhằm kích thích phát triển nơng nghiệp ngành kinh tế Để vận dụng nguyên lý địa tơ vào phân tích ta phải nhớ là: “Đất đai tự khơng tạo giá trị mà luồng thu nhập từ đất mang lại giá trị cho đất đai” Trong trình quản lý sử dụng, người tác động vào đất đai nhằm tăng thêm giá trị cho đất đai Sự tác động từ phía chủ thể: Nhà nước người sử dụng đất Đất đai nhà nước đầu tư phát triển hạ tầng giao thơng, có giá trị kinh tế cao nhiều lần dạng tài nguyên Cơ sở hình thành giá trị tăng thêm việc đầu tư vào sở hạ tầng giao thơng với mục đích nhằm sử dụng đất đai hiệu quả, mang lại lợi ích lớn mảnh đất Từ có đầu tư định vào mảnh đất ngun nhân làm thay đổi địa tơ đất Các tác động diễn sau: Nhà nước đầu tư sở hạ tầng giao thông làm thay đổi hoạt động kinh tế diễn mảnh đất Từ làm thay đổi địa tơ tuyệt đối mảnh đất Đồng thời, thay đổi địa tô tuyệt đối làm cho thay đổi địa tơ chênh lệch I có thay đổi cảnh quan, môi trường xung quanh, ảnh hưởng đến vị trí tương đối bất động sản Và từ hệ thống giao thơng có địa tơ chênh lệch I người sử dụng đất đầu tư sản xuất kinh doanh tạo địa tô chênh lệch II Trong thực tế, thay đổi yếu tố kể tác động lớn đến xu hướng tăng giá trị đất khu vực quanh Vì khó để phân tách rõ tác động lên loại địa tơ loại địa tơ ln có giao thoa lẫn Sự gia tăng giá trị từ loại địa tô phải xuất phát từ điều kiện phải có loại địa tơ ngược lại Theo đó, việc thay đổi địa tơ nguồn gốc gia tăng giá trị đất đai đầu tư sở hạ tầng giao thơng Ví dụ: Việc mở rộng tuyến đường Trường Chinh theo nhiều giai đoạn chuyển hóa địa tơ chênh lệch II, thành địa tô chênh lệch I, lần thu hồi đất lần phải tăng gia bồi thường, mặt đường tốt trước Mức bồi thường tăng lên, triển khai quy hoạch không tập trung, dứt điểm khơng làm thất địa tơ chênh lệch II, cịn đầu tư gia tăng địa tơ chênh lệch I, Nhà nước lại phải bồi thường theo mức địa tơ tạo nhà nước đầu tư Thất thoát kép tạo q trình triển khai quy hoạch phát triển sở hạ tầng giao thơng Tình trạng mặt để lượng vốn đầu tư tuyến đường gia tăng, tuyến đường đắt hành tinh xuất huyện (tuyến Xã Đàn 1,1 tỷ đồng/m đường, tuyến Hoàng Cầu - Voi Phục, 3,4 tỷ đồng/m đường); mặt khác nguồn lực tài lớn lớn nhà nước tạo không thu Kinh nghiệm thu hồi đất 15 - 30 m từ mặt đường vào Nam Ninh Trung Quốc, Thành phố Đà Nẵng quy hoạch mở rộng tuyến đường nội đô vừa tạo quỹ đất khai thác địa tô chênh lệch II cho đầu tư mở đường, vừa xóa tình trạng nhà siêu mỏng, siêu méo tuyến đường mở rộng vấn đề cần khuyến khích quản lý nhà nước triển khai quy hoạch, dự án đầu tư sở hạ tầng giao thông Phân biệt loại địa tô đất nông nghiệp đất phi nông nghiệp ĐỊA TƠ ĐẤT NƠNG NGHIỆP ĐẤT PHI NƠNG NGHIỆP Địa tơ sản sinh từ điều Địa tô phần lợi nhuận khơng CHÊNH kiện tự nhiên, độ phì nhiêu phải chủ sử dụng làm LỆCH (GIÁ khác vị trí đất đai khác gọi địa tô chênh lệch TRỊ KÝ HIỆU gọi địa tô chênh lệch 1 Cụ thể vị trí có lợi LÀ V1) Địa tô chênh lệch tương ứng giao thông, nguồn nước, môi với quảng canh, mở rộng diện trường gắn với điều kiện tự tích Tuy suất ruộng nhiên, sở hạ tầng nhà đất, hiệu suất đầu tư vốn nước nhà đầu tư khác địa tơ đơn vị diện tích tạo ra, giá trị đất tăng cung không thay đổi Nhưng tổng sản hạn chế mà cầu đất đai ngày ĐỊA TƠ phẩm, tổng địa tơ tăng lên cao (khan đất) Địa tơ hình thành từ Địa tô phần lợi nhuận CHÊNH khác biệt hiệu sản xuất hình thành từ bắt đầu có LỆCH (GIÁ đầu tư liên tục lượng đầu tư chủ sử dụng đất tạo TRỊ KÝ HIỆU vốn gọi địa tô chênh LÀ V2) đất gọi địa tô chênh lệch lệch 2 Địa tơ chênh lệch ĐỊA TƠ thâm canh mà có Địa tơ tuyệt đối gắn liền với tiền Địa tô tuyệt đối thực chất TUYỆT ĐỐI ( người muốn sử dụng đất tiền thuê đất để sử dụng GIÁ TRỊ KÝ trả cho chủ sở hữu đất đất Giá trị địa tơ tuyệt đối HIỆU LÀ AA) để có quyền sử dụng đất Quyền hình thành dựa giá sở hữu tư nhân ruộng đất tạo trị ước lượng địa tô chênh nên bất hợp lý địa tô lệch trường hợp không tuyệt đối, cản trở q trình đầu có bất thường quan hệ tư cơng nghiệp hố cung - cầu đất đai Nhìn vào chất, địa tơ đất phi nơng nghiệp có giá trị vốn hố đo lượng cải vật chất tạo sử dụng đất, địa tơ chênh lệch có giá trị vốn hoá dựa so sánh giá trị hàng hoá tạo đất nghiên cứu với đất xấu sử dụng vào mục đích nơng nghiệp địa tơ chênh lệch có giá trị vốn hoá dựa so sánh giá trị hàng hoá tạo người sử dụng đất tạo theo cách thức riêng cách thức thông thường Địa tô chênh lệch sở để tạo nên địa thành công Đà Nẵng thử nghiệm áp dụng vài dự án phát triển hạ tầng Cần Thơ Điều 19 Luật Đất đai 2013 hành quy định: “Nhà nước điều tiết phần giá trị tăng thêm từ đất mà không đầu tư người sử dụng đất mang lại thông qua sách thuế, tiền sử dụng đất, tiền thuê đất, đầu tư sở hạ tầng sách hỗ trợ cho người có đất thu hồi” Đó khái niệm pháp lý thức “địa tơ chênh lệch” , phần giá trị tăng thêm từ đất mà từ “công” người sử dụng đất Ngày nay, đất đai thuộc quyền sở hữu toàn dân nhà nước thống quản lý Nhà nước giao đất, rừng cho tổ chức kinh tế hay đơn vị vũ trang để sử dụng Để điều tiết phần giá trị tăng thêm từ đất, nhà nước thu tiền sử dụng đất, tiền thuê đất từ việc giao đất (Luật đất đai 2013 Nghị định 45/2014/NĐ-CP), cho thuê đất (Nghị định 46/2014/NĐ-CP) Về thuế đất đai, Việt Nam sử dụng hai loại thuế thuế sử dụng đất (Thông tư 153/2011/TT-BTC), thuế chuyển quyền sử dụng đất tài sản gắn liền với đất (Luật Thuế thu nhập cá nhân 2012 Thông tư 92/2015/TT-BTC) Hệ thống pháp luật hai loại thuế xây dựng dựa mục tiêu tạo nguồn thu cho ngân sách nhà nước nhằm phù hợp với khả chi trả chủ sử dụng đất, nhiên mức thu hai loại thuế thấp Bên cạnh đó, thu từ tiền sử dụng đất tiền thuê đất trả lần chiếm khoảng 80% tổng thu từ đất, thu từ thuế sử dụng đất phi nông nghiệp chiếm khoảng 3% thuế chuyển quyền sử dụng đất chiếm khoảng 10% Việt Nam có phiên Luật Đất đai xây dựng đạo luật thứ với nhiều kỳ vọng đột phá Ở thời điểm tại, dù cịn đơi điều bất cập pháp luật đất đai hành tương đối đầy đủ, hoàn thiện giá đất, tài đất đai Nghị định số 44/2014/NĐ-CP (Nghị định 44) Thông tư số 36/2014/TT-BTNMT (Thông tư 36) sau gần 10 năm thực thi đề công cụ định giá đất tương đối hồn thiện Có phương pháp định giá đất: phương pháp so sánh trực tiếp, phương pháp chiết trừ, phương pháp thu nhập, phương pháp thặng dư, phương pháp hệ số điều chỉnh giá đất Ngoại trừ phương pháp hệ số điều chỉnh phương pháp phương pháp đại, theo thông lệ quốc tế phương pháp định giá theo nguyên tắc thị trường Nghị định 44 Thông tư 36 quy định đầy đủ có ví dụ cụ thể phương pháp định giá đất để tổ chức tư vấn định giá đất tham khảo, áp dụng Đặc biệt, đại đa số trường hợp định giá đất chuyển mục đích sử dụng đất, ví dụ từ đất nông nghiệp sang đất ở, đất thương mại, dịch vụ để làm dự án khu đô thị, nhà thương mại áp dụng phương pháp thặng dư Nghị định 44 quy định: “Phương pháp thặng dư phương pháp định giá đất đất có tiềm phát triển theo quy hoạch sử dụng đất, quy hoạch xây dựng phép chuyển mục đích sử dụng đất để sử dụng cao tốt ” Thông tư 36 quy định: “Tổng doanh thu phát triển giả định bất động sản ước tính sở điều tra khảo sát, thu thập thông tin giá chuyển nhượng, giá cho thuê yếu tố khác hình thành doanh thu dự án có đặc điểm tương tự với dự án dự kiến đầu tư xây dựng khu vực định giá khu vực lân cận gần có khả sinh lợi, điều kiện kết cấu hạ tầng kỹ thuật hạ tầng xã hội tương đương; có tính đến xu hướng mức độ biến động giá chuyển nhượng, giá cho thuê yếu tố khác hình thành doanh thu.” Lượng hóa địa tô số dự án đầu tư phát triển hạ tầng giao thông TP Hà Nội -Tại thành phố Hà Nội (Dự án cải tạo nâng cấp tuyến phố Thanh Vỵ- TL414- thị xã Sơn Tây- TP Hà Nội) Tuyến đường có điểm đầu Km0 đường tỉnh 413 (ngã Vị Thủy giao với đường tỉnh 414) , điểm cuối ranh giới xã Xuân Sơn , thị xã Sơn Tây với xã Thụy An , huyện Ba Vì.Tổng chiều dài tuyến khoảng 5,9km Mặt cắt ngang tuyến đường rộng 30m gồm xe Theo tiến hành điều tra số giao dịch giá đất tuyến đường cho thấy giá đất dao động từ 40-60 triệu đồng/m2 ĐVT:Triệu đồng /m2 Giá đất (VT1) 2010 2018 2021 Tốc độ tăng Tốc độ tăng giá đất giá đất 2018/2010(% 2021/2018(% ) ) Giá đất Nhà 1,348 6,200 7,13 460 115 Nước quy định Giá thị trường 20 60 400 300 3,7 3,22 8,41 (dựa vào số giao dịch thực hiện) Chênh lệch giá thị trường / giá UBND Hà Nọi quy định Bảng tổng hợp giá đất thị trường, giá đất nhà nước Đường tỉnh 414 – thị xã Sơn Tây Số liệu bảng cho thấy giá đất thị trường biến động mạnh giá đất cụ thể UBND Hà Nội ban hành tăng không nhiều Phần chênh lệch giá đất có người sử dụng đất bên đường hưởng lợi , phân thu ngân sách Nhà nước không đáng kể Đến năm 2021 giá đất chênh lệch giá thị trường / giá Nhà nước lên đến lần Như thực tế phần địa tô chênh lệch chưa điều tiết theo đối tượng *Bảng giá đất đường tỉnh 414 địa bàn thị xã Sơn Tây(giai đoạn 2015-2019) (Trích định số:96/2014/QĐ-UBND ngày 29/12/2014 UBND TP Hà Nội) ĐVT:triệu đồng /m2 Đường VT1 VT2 VT3 VT4 tỉnh 6200 4092 2790 2170 414 *Bảng giá đất đường tỉnh 414 địa bàn thị xã Sơn Tây(giai đoạn 2020-2024) (Trích định số:30/2019/QĐ-UBND ngày 31/12/2019 UBND TP Hà Nội) ĐVT:triệu đồng /m2 Đường VT1 VT2 VT3 VT4 tỉnh 7130 4706 3209 2496 414 -Giá đất để tính bồi thường , hỗ trợ theo Quyết định số 3951/QĐ-UBND ngày19/7/2016 UBND Hà Nội đất ởtaij vị trí tuyến phố Thanh Vỵ từ đầu phố (ngã tư viện 105) đến hết địa bàn xã Thanh Mỹ 9.500.000 triệu đồng /m2