(Tiểu luận) dựa vào nguyên lý của lý thuyết địa tô, hãy phân tích tác động của giátrị đất đai tại khu vực đô thị khi nhà nước đầu tư phát triển cơ sở hạ tầng đườnggiao thông

TRƯỜNG ĐẠI HỌC KINH TẾ QUỐC DÂN KHOA BẤT ĐỘNG SẢN VÀ KINH TẾ TÀI NGUYÊN ��✍ BÀI TẬP LỚN Môn: Kinh tế tài nguyên đất Đề tài: Dựa vào ngun lý lý thuyết địa tơ, phân tích tác động giá trị đất đai khu vực đô thị nhà nước đầu tư phát triển sở hạ tầng đường giao thơng Lấy ví dụ 01 dự án cụ thể Qua rút vấn đề sách điều tiết giá trị đất gia tăng Theo anh/chị, thời gian sửa đổi bổ sung Luật Đất đai 2013 cần điều chỉnh quy định liên quan đến vấn đề GVHD: TS Nguyễn Thanh Lân Lớp học phần : 02 Nhóm 1: Vũ Phương Anh: 11210822 Nguyễn Thị Linh Giang: 11211794 Nguyễn Thị Thanh Thùy: 11216609 Lê Thu Trang: Hà Nội - 10/2023 Mục lục 11216614 Phần A: Tổng quan lý thuyết địa tô tác động giá trị đất đai khu vực đô thị nhà nước đầu tư phát triển hạ tầng giao thông I, Tổng quan lý thuyết địa tô 1, Cơ sở lý luận địa tô 1.1 Các luận điểm khoa học địa tô .3 1.2 Địa tô chênh lệch 2, Cơ sở lý luận giá đất 2.1 Giá trị đất đai .5 2.2 Giá trị đất đai tăng thêm 2.3 Giá đất II, Tác động giá trị đất đai khu vực đô thị nhà nước đầu tư phát triển hạ tầng giao thông .6 1, Đòn bẩy giúp BĐS tăng giá .6 2, Cơ sở hạ tầng ‘chi phối’ biên độ tăng giá đất Phần B: Dự án Hà Nội I, Tổng quan II, Các vấn đề sách điều tiết giá trị gia tăng 11 1, Các quy định pháp lý .11 2, Những vấn đề đặt bất cập chế điều tiết 11 Phần C: Giải pháp kiến nghị sửa đổi Luật đất đai 2013 .14 Phần A: Tổng quan lý thuyết địa tô tác động giá trị đất đai khu vực đô thị nhà nước đầu tư phát triển hạ tầng giao thông I, Tổng quan lý thuyết địa tô 1, Cơ sở lý luận địa tô 1.1 Các luận điểm khoa học địa tô Lý luâ Rn địa tô W Petty, ơng tìm thấy nguXn gốc địa tô sYn xuất Theo ông, địa tô số chênh lê Rch giá trị sYn phẩm chi phí sYn xuất bao gXm chi phí tiền cơng cây, giống Về bYn chất, địa tô giá trị dơi ngồi tiền cơng, sYn phẩm lao nR g thă Rng dư Ơng nghiên c]u địa tô chênh lê Rch cho r^ng mYnh r Rng xa gần khác có m]c địa tô khác Tuy nhiên ông chưa biết đến địa tô tuyê Rt đối A Smith phát triển lý luâ Rn W Petty cho r^ng, r Rng đất bị tư hữu địa tơ khoYn khấu trừ th] vào sYn phẩm lao đô Rng, tiền trY cho viê Rc sử dụng đất Đô cR quyền tư hữu ruô Rng đất điều kiênR để chiếm hữu địa tô A Smith phân biệt địa tô lợi t]c tư bYn đầu tư vào đất đai Phân biê Rt địa tô chênh lê Rch đô R màu m` vị trí r Rng đất đem lại, phát hiê Rn địa tô ruô Rng canh tác chủ yếu (cây lương thực th]c ăn cho súc vật) định địa tô ruô Rng trXng khác Hạn chế A Smith ông coi địa tô phạm trd venh vifn; Chưa hiểu chuyển hóa lợi nhuâ Rn thành địa tô; Coi địa tô mô tR yếu tố cấu thành giá cY tự nhiên Chưa hiểu địa tô chênh lê Rch II phủ nhânR địa tô tuyê Rt đối D Ricardo tiếp tục phát triển luâ R n điểm khoa học địa tô W Petty A Smith Ông bác bj luâ Rn điểm cho r^ng địa tô sYn vâtR lực lượng tự nhiên hoă Rc xuất lao đô nR g đăcR biê Rt nông nghiêpR mang lại giYi thích địa tơ sở lý l Rn giá trị - lao đô nR g Theo ông, địa tơ hình thành theo quy l Rt giá trị Giá trị nơng sYn hình thành điều kiê Rn r nR g đất xấu nhất, diện tích ruộng đất có hạn nên xã hội phYi canh tác cY ruộng đất xấu Do tư bYn kinh doanh ruộng đất tốt trung bình thu lợi nhuận siêu ngạch, khoYn phYi nộp cho địa chủ gọi địa tô Hạn chế D Ricacdo ông gắn lý luâ R n địa tô với quy luâ Rt đô R màu m` đất đai ngày giYm sút, chưa biết đến địa tô chênh lê Rch II phủ nhâ Rn địa tô tuyê Rt đối, cho r^ng thừa nhâ Rn địa tô tuyêtR đối vi phạm quy luâ Rt giá trị So với trường phái kinh tế trị tư sYn cổ điển C Mác phát triển đưa lý l Rn địa tơ đến đỉnh cao Ơng phân biê Rt địa tô tư bYn chủ nghea địa tơ phong kiến Cho r^ng hình thành quan hệ sYn xuất tư bYn chủ nghea sở hình thành địa tơ tư bYn chủ nghea Địa tơ tư bYn chủ nghea phần giá trị thăng R dư lại sau khấu trừ phần lợi nhuâ Rn bình quân mà nhà tư bYn kinh doanh nông nghiê Rp phYi nô Rp cho địa chủ 1.2 Địa tô chênh lệch C Mác phân biê Rt hai hình th]c địa tơ là: địa tô chênh lêch R địa tô tuyê Rt đối: Địa tô chênh lê Rch phần giá trị thặng dư công nhân nông nghiệp tạo biểu thành lợi nhuận siêu ngạch mà địa chủ thu rng đất có điều kiện sYn xuất thuận lợi Nó số chênh lệch giá cY sYn xuất chung định điều kiện sYn xuất ruô Rng đất bất lợi giá cY sYn xuất cá biệt ruộng đất có điều kiện thuận lợi Ơng phân biệt địa tô chênh lệch I địa tô chênh lệch II, khẳng định địa tô chênh lệch I địa chủ thu cho thuê kinh doanh mYnh đất có điều kiện tự nhiên thuận lợi, cịn địa tô chênh lệch II lại xuất khu đất thâm canh Địa tô tuyê tR đối phần giá trị thặng dư biểu thành lợi nhuận siêu ngạch mà nhà tư bYn kinh doanh nông nghiệp phYi nộp cho địa chủ để quyền thuê ruộng đất thời gian Khác với địa tô chênh lệch, loại địa tô địa chủ thu tất cY loại ruộng đất sau cho thuê kinh doanh Lý luận địa tô tư bYn chủ nghea C.Mác rõ bYn chất quan hệ sYn xuất tư bYn chủ nghea nơng nghiệp mà cịn sở khoa học để ĐYng, Nhà nước ta ban hành Luật đất đai, xây dựng sách kinh tế liên quan đến thuế, đến điều tiết địa tô… nh^m kết hợp hài hịa lợi ích, khuyến khích thâm canh, sử dụng đất đai tiết kiệm Nghiên c]u hình th]c địa tô C.Mác, địa tô chênh lệch sở lý luận để ĐYng, Nhà nước ban hành sách giá đất kinh doanh, dịch vụ; với xây dựng kết cấu hạ tầng kinh tế, xã hội, quốc phòng an ninh ĐXng thời, nghiên c]u lý luận địa tô tư bYn chủ nghea C.Mác cung cấp sở khoa học để nhận th]c chế độ sở hữu toàn dân đất đai thống tách rời tương đối quyền sở hữu quyền sử dụng đất đai thể Luật đất đai 2, Cơ sở lý luận giá đất 2.1 Giá trị đất đai Đất đai khơng có giá thành sYn xuất Giá trị đất đai phần tự nhiên sinh ra, phần người khai thác sử dụng đất đai mang lại gọi “giá trị đất đai” (địa tơ tư bYn hố) Lợi ích thu từ đất đai lớn giá trị cao Trong kinh tế thị trường, đất đai mua bán, chuyển nhượng dẫn tới đất đai có “giá trị trao đổi” Giá trị đất đai biểu hình th]c tiền tệ, “giá cY đất đai” thường gọi giá đất Giá cY thị trường quyền SDĐ giá mua bán, trao đổi người mua người bán thja thuận với mua bán, trao đổi quyền sử dụng đất thị trường Giá trị thị trường quyền SDĐ m]c giá xác định dựa yếu tố thị trường cấu thành giá trị đất đai 2.2 Giá trị đất đai tăng thêm Cho đến thời điểm pháp luật chưa làm rõ khái niệm “giá trị tăng thêm từ đất” giá trị tăng thêm không đầu tư người sử dụng đất mang lại Theo quan niệm phổ biến, giá trị tăng thêm hàng hóa giá trị hàng hóa tạo từ q trình sYn xuất kinh doanh Đất đai không người tạo coi “hàng hóa đặc biệt”, quy định giá cY từ Luật Đất đai cũ năm 1993 Vì hiểu giá trị tăng thêm từ (của) đất phần giá trị (mới) vượt trội so với giá trị xác định thời điểm xác lập quyền sử dụng đất (QSDĐ) cho người sử dụng đất Phần giá trị có việc đầu tư, cYi tạo đất người sử dụng đất mang lại (như san lấp mặt b^ng, bXi bổ đất nông nghiệp…) tác động khác Thực tế cho thấy, phần giá trị tăng thêm đất người sử dụng đất đầu tư mang lại, đất đai tăng thêm giá trị tác động khác 2.3 Giá đất KhoYn 19 Điều Luật Đất đai năm 2013 có định nghea: "Giá đất giá trị quyền sử dụng đất tính đơn vị diện tích đất" Trước đó, Luật đất đai 2003 quy định giá đất khoYn điều 3: “ Giá quyền sử dụng đất (giá đất) số tiền tính đơn vị diện tích đất Nhà nước quy định hình thành giao dịch quyền sử dụng đất thời hạn sử dụng đất xác định” Luật phân tích 13 nguyên tắc định giá đất phương pháp định giá đất gXm: (1) Phương pháp so sánh trực tiếp, (2) Phương pháp chiết trừ, (3) Phương pháp thu nhập, (4) Phương pháp thặng dư, (5) Phương pháp hệ số điều chỉnh II, Tác động giá trị đất đai khu vực đô thị nhà nước đầu tư phát triển hạ tầng giao thơng 1, Địn bẩy giúp BĐS tăng giá Cơ sở hạ tầng yếu tố quan trọng định đến tăng giá bất động sYn Thực tế cho thấy, đường hay cầu c] mở đến đâu giá nhà đất xung quanh tăng đến Theo ơng Lê Hồng Châu, Chủ tịch Hiệp hội BĐS TP.HCM (Horea), sở hạ tầng hệ thống giao thông thuận lợi giúp giá trị BĐS gia tăng gấp đơi, chí gấp ba giá trị so với thời điểm tuyến đường chưa kết nối, cầu chưa bắc qua sông Một khYo sát thực tế CBRE Việt Nam cho thấy, mối quan tâm lớn nhà đầu tư rót vốn khu vực trung tâm khY lưu thông Lý bởi, với phần lớn khách hàng tiêu chí ưu tiên mua nhà BĐS có vị trí thuận tiện, df dàng di chuyển khY kết nối tới khu vực lân cận Những BĐS n^m khu vực trung tâm hưởng lợi từ cơng trình giao thơng lớn mang đến sống chất lượng, tiện nghi Trên thực tế, giá đất tăng theo phát triển sở hạ tầng điều df hiểu đường hình thành giúp hoạt động giao thương khu vực trở nên thuận tiện hơn, thúc đẩy kinh tế địa phương phát triển 2, Cơ sở hạ tầng ‘chi phối’ biên độ tăng giá đất Báo cáo Viện Nghiên c]u phát triển TPHCM cho thấy, có nhiều yếu tố làm tăng giá đất, hạ tầng tác động mạnh mẽ bên cạnh yếu tố quy hoạch, lạm phát, đầu cơ… Cụ thể, Nhà nước quy hoạch đất đai thường tác động tăng giá đất 86 Document continues below Discover more from: Kinh tế tài nguyên đất KTTNĐ Đại học Kinh tế Quốc dân 13 documents Go to course Nhóm - Kinh tế tài nguyên đất 10 Kinh tế tài nguyên đất None 11218795 LÂM THỊ BÍCH NGỌC BÀI TẬP LỚN 11 Kinh tế tài nguyên đất None Đề mẫu KTTN - KTTN Kinh tế tài nguyên đất None 230825 Chính sách cho thuê Shop Mega Lifestyle update 16 Kinh tế tài nguyên đất None ĐƠN XIN KẾT NẠP ĐỘI VIÊN 2023 Kinh tế tài nguyên đất None ĐỀ BÀI TẬP LỚN 10 - fff Kinh tế tài nguyên đất None 10% khu quy hoạch vdng phụ cận, thực trạng tăng giá đất điều tiết lên bYng giá đất Nếu Nhà nước rót vốn vào cơng trình hạ tầng nhà đầu tư khác phát triển dự án đô thị tác động tăng giá đất lên đến 45-50% Trong đó, người sử dụng đất đầu tư hạ tầng làm tăng giá đất 20-25% Riêng yếu tố lạm phát, đầu tác động 15% giá đất với phạm vi tăng giá diện rộng Trên thực tế, nhìn lại thị trường bất động sYn TPHCM 10 năm qua, sóng đầu tư hạ tầng tác động rõ đến chu kỳ tăng giá đất, chí có giai đoạn tạo nên “cơn sốt đất” cục Dường c] dự án hạ tầng giao thơng khởi động giá đất khu Đông tạo lập mặt b^ng giá Trong vịng 10 năm qua kể đến dự án nút giao Cát Lái, hầm Thủ Thiêm, Cao tốc TPHCM – Long Thành – Dầu Dây, tuyên Metro số 1, đại lộ Phạm Văn ĐXng xuất tạo nên nhiều đợt biến động giá Thậm chí đợt biến động lan sang đô thị vệ tinh Bình Dương, ĐXng Nai… Phần B: Dự án Hà Nội I, Tổng quan Đường Vành đai cao đoạn Venh Tuy - Ngã Tư Sở dài 5km với tơ th]c thông xe từ sáng 11/01/2023 Tuyến đường cho phương tiện chạy với tốc độ tối đa 80km/h, đoạn cầu nhánh 60km/h Người bộ, xe thô sơ, xe máy bánh, bánh, xe máy điện không di chuyển Vành đai cao Dự án khởi cơng từ 04/2018, Tập đồn Vingroup làm chủ đầu tư Tuyến đường gXm hợp phần: Mở rộng đường thấp đoạn Venh Tuy - Ngã Tư Vọng có quy mơ - 10 xe, vỉa hè rộng - 6m (2 bên), hoàn thành đưa vào sử dụng Xây dựng tuyến đường cao Venh Tuy - Ngã Tư Sở dài 5km, rộng 19m, nối liền quận trung tâm gXm: Hai Bà Trưng, Hoàng Mai, Đống Đa, Thanh Xuân Cầu Venh Tuy sau hoàn thành khớp nối với đường Vành đai tạo thành miếng ghép hồn chỉnh kết nối trung tâm thủ tới khu vực phía Bắc Đơng Bắc thành phố Tác động cầu Venh Tuy lên giá đất khu vực xung quanh Sự "lột xác" giúp quận Hai Bà Trưng, quận Long Biên huyện Gia Lâm b]t phá mạnh mẽ Cdng với dự án Vinhomes Ocean Park Gia Lâm, Masteri Waterfront Ocean Park, giúp phía Đơng Hà Nội trở thành nơi sống hàng đầu Vinhomes Ocean Park Gia Lâm, Masteri Waterfront Ocean Park tâm điểm liên kết nội đô tỉnh lân cận Mặt b^ng giá đất Gia Lâm dao động m]c trung bình từ 20 đến 50 triệu đXng/m2 tdy khu vực, chí có nơi lên tới 150 triệu đXng/m2 khu shophouse dự án Vinhomes Theo khYo sát, giá đất Đông Dư rơi vào m]c 22– 40 triệu đXng/m2, Đặng Xá 18 – 35 triệu đXng/m2, tăng 20 – 50 % so với thời điểm tháng Giá đất khu vực Trâu Quỳ dao động m]c 45 – 50 triệu đXng/m2, cá biệt số nơi có m]c giá lên tới 100 triệu đXng/m2 Trong đó, m]c giá phân khúc shophouse dự án dao động từ 100 – 150 triệu đXng/m2 Vinhomes, Lan Viên Villas – KĐT Đặng Xá 50 – 60 triệu đXng/m2,… Theo chia sẻ môi giới, giá đất Trâu Quỳ, Cổ Bi… tăng m]c thấp Đơng Dư, Đặng Xá, giá đất tăng mạnh, lượng giao dịch cao, tính khoYn tốt Kể từ thời điểm dự án Vinhomes Gia Lâm vào triển khai mở bán, giá đất nơi tăng giá “ăn theo” Sau Tết Nguyên đán, m]c giá đất Gia Lâm tăng trung bình từ 10-15% Tuy nhiên, thời gian gần đây, số khu vực giá đất đẩy lên cao, với m]c tăng lên tới 50% Với m]c tầm giá từ 1,3 tỷ đXng, lượng khách đổ tiền nhanh, tính khoYn giao dịch tốt Trung bình, ngày xã Đơng Dư, Đặng Xá, lượng giao dịch lên tới 10 – 15 thương vụ Hiện tại, thị trường Gia Lâm có khu vực tăng giá mạnh, “ăn theo” kết cấu hạ tầng Khách hàng chủ yếu nhà đầu tư không chuyên Theo báo cáo xu hướng thị trường trung – cao cấp Hà Nội năm 2023, triển vọng 2023 – 2025 Viện Nghiên c]u Bất động sYn Việt Nam (VIRES) công bố cho thấy, từ năm 2017 đến năm 2022, giá chung cư sơ cấp toàn Hà Nội tăng qua năm Đáng ý, khu Đông mở rộng Hà Nội có m]c tăng giá nhiều thị trường cụ thể tăng 16%/năm M]c độ tăng giá vượt xa so với khu vực khác phía Tây phía Bắc Hà Nội tăng trung bình 7%/năm Điều cho thấy s]c nóng lớn giá khu vực phía Đơng Hà Nội Ngay cY bối cYnh thị trường trầm lắng, giá chung cư mở bán khu vực phía Đông ghi nhận m]c giá tăng nhŠ Một số dự án tiêu biểu Ynh hưởng lớn đến giá trung bình thị trường phân khúc chủ yếu đến từ hai khu đô thị Vinhomes Ocean Park (tăng 30%), Masteri Waterfront (tăng 26%) Chỉ thời gian ngắn, khu vực phía Đơng Hà Nội "thay da đổi thịt" với sở hạ tầng đXng bộ, nhiều tuyến đường, cầu nâng cấp mở rộng kéo theo s]c hút bất động sYn * Về giá đất đền bù, tham khảo định việc phê duyệt giá đất cụ thể làm bồi thường, tài định cư nhà nước thu hồi đất thực Dự án Xây dựng đường nối ngõ 61 Lạc Trung ngõ 423 Minh Khai, phương Vĩnh Tuy, quận Hai Bà Trưng ngày 28-6-2023 Điều Phê duyệt giá đất cụ thể làm c] bXi thường, tái định cư Nhà nước thu hXi đất để thực Dự án Xây dựng đường nối ngõ 61 Lạc Trung ngõ 423 Minh khai, phường Venh Tuy, quận Hai Bà Trưng sau: - Vị trí phố Minh Khai (đoạn Kim Ngưu đến cuối đường) đơn giá bXi thường, hỗ trợ GPMB là: 55.675.000 đXng/m2 (Năm mươi lăm triệu sáu trăm bẩy mươi lăm ngàn đXng mét vng); - Vị trí phố Minh Khai (đoạn Kim Ngưu đến cuối đường) đơn giá bXi thường, hỗ trợ GPMB là: 49.328.000 đXng/m2 (Bốn mươi chín triệu ba trăm hai mươi tám ngàn đXng mét vng); - Vị trí phố Lạc Trung đơn giá bXi thường, hỗ trợ GPMB là: 58.709.000 đXng/m2 (Năm mươi tám triệu bẩy trăm linh chín ngàn đXng mét vng); - Vị trí phố Lạc Trung đơn giá bXi thường, hỗ trợ GPMB là: 47.848.000 đXng/m2 (Bốn mươi bYy triệu tám trăm bốn mươi tám ngàn đXng mét vng); - Vị trí phố Lạc Trung đơn giá bXi thường, hỗ trợ GPMB là: 42.393.000 đXng/m2 ( Bốn mươi hai triệu ba trăm chín mươi ba ngàn đXng mét vuông); 10 II, Các vấn đề sách điều tiết giá trị gia tăng 1, Các quy định pháp lý KhoYn điều 19, Luật Đất đai năm 2013 quy định: “Nhà nước điều tiết phần giá trị tăng thêm từ đất mà không đầu tư người sử dụng đất mang lại thông qua sách thuế, tiền sử dụng đất, tiền thuê đất, đầu tư sở hạ tầng sách hỗ trợ cho người có đất thu hXi” (khoYn Điều 19) Phần giá trị tăng thêm từ đất đai người SDĐ tạo pháp luật ghi nhận bYo hộ quy định quyền người SDĐ (khoYn Điều 166 Luật Đất đai năm 2013); quy định bXi thường, hỗ trợ, tái định cư Nhà nước thu hXi đất (khoYn Điều 166; từ Điều 61 - Điều 94 Luật Đất đai năm 2013) Phần giá trị tăng thêm từ đất đai không người SDĐ tạo đề cập Điều 19 Luật Đất đai năm 2013 Trên sở đó, Nhà nước xây dựng sách thu tài đất đai nh^m đYo bYo cơng b^ng chủ thể SDĐ việc thực nghea vụ tài SDĐ Như vậy, so với Luật Đất đai 2003, quy định điều tiết giá trị tăng thêm từ đất không đầu tư người SDĐ mang lại thông qua công cụ tài đất đat (thuế, tiền SDĐ), sách hỗ trợ cho người có đất thu hXi Luật Đất đai năm 2013 cụ thể rõ ràng Các sách, quy định hực hiệu quY góp phần phân bổ hợp lý giá trị tăng thêm từ đất đai, giYi hài hòa mối quan hệ bên “Nhà nước”, “chủ đầu tư” “người dân”, đXng thời góp phần tăng thu cho NSNN phục vụ cho mục tiêu phát triển kinh tế - xã hội,… 2, Những vấn đề đặt bất cập chế điều tiết Thứ nhất, sách giá đất liên tục thay đổi bổ sung Tuy nhiên, thực tế, quy định sách uy định phương pháp định giá đất chưa phd hợp thực tifn chưa phYn ánh chế hình thành giá đất thị trường tXn chế 02 giá đất Trong đó, giá đất Nhà nước quy định thường thấp b^ng 30% – 50% giá đất thị trường Luật Đất đai năm 2013 quy định việc xác định giá đất quy đinh phYi phd hợp với giá thị trường Tuy nhiên, thực tế việc xác định giá đất quy định thấp nhiều so với giá đất thị trường làm Ynh hưởng đến thuế SDĐ phi nông nghiệp; thuế thu nhập cá nhân từ hoạt động chuyển QSDĐ; tiền SDĐ trường hợp công nhận 11 QSDĐ, chuyển mục đích SDĐ hạn m]c hộ giá đình cá nhân, Ngồi ra, giá đất quy định thấp tác động đáng kể đến tiền SDĐ, tiền thuê đất, tiền hỗ trợ cho người có đất bị thu hXi trường hợp áp dụng phương pháp hệ số điều chỉnh xác định giá đất Việc quy định giá đất giá đất UBND cấp tỉnh ban hành sử dụng cho thời gian năm điều chỉnh trường hợp giá đất phổ biến thị trường tăng từ 20% trở lên so với giá đất tối đa giYm từ 20% trở lên so với giá đất tối thiểu khoYng thời gian từ 180 ngày trở lên Trong thực tế, thủ tục hành điều chỉnh bYng giá đất ph]c tạp phYi thông qua Hội đXng nhân dân cấp tỉnh, nên việc điều chỉnh bYng giá đất số địa phương không kịp thời việc chuyển mục đích SDĐ difn sơi động hàng ngày gây thất thu lớn cho NSNN hay số trường hợp lợi ích nhóm mà số khu vực giá đất thị trường tăng địa phương không điều chỉnh bYng giá đất để thu lợi từ việc chuyển mục đích SDĐ, cơng nhận QSDĐ Ngồi ra, chưa hình thành hệ thống liệu thông tin giá đất chuyển nhượng thị trường để phục vục công tác định giá; số khu vực hình thành bYn đX giá trị bước đầu xây dựng sở liệu giá đất độ tin cậy không cao Những vấn đề gây khó khăn việc định giá đất Đây nguyên vấn đề hệ quY mối quan hệ chủ thể đất đai Thêm vào đó, việc áp dụng phương pháp định giá đất mang lại chênh lệch kết quY lớn, đặc biệt loại đất có giá trị gia tăng lớn (do hưởng lợi thương mại cao khu vực đô thị, khu vực đầu tư, phát triển sở hạ tầng) Đây hạn chế có Ynh hưởng trực tiếp đến trình điều tiết lại phần giá trị đất gia tăng Có thể khẳng định, sách giá đất chưa thực vai trò giá cY thước đo giá trị đất đai, phYn ánh giá trị gia tăng đất đai công cụ “dẫn truyền” điều tiết phần giá trị đất gia tăng Thứ hai, sách thu tài đất đai: Chính sách thu tiền sử dụng đất, tiền thuê đất, thuế thu nhập từ chuyển nhượng quyền sử dụng đất bất động sYn thực phYn ánh vai trò điều tiết giá trị đất gia hạn chế M]c thu tiền sử dụng đất tiền thuê đất trường hợp giao đất, cho thuê đất thấp so với tiềm giá trị đất đai 12 Các khoYn thu từ đất không ổn định, thiếu quán, chưa thật đYm bYo tính cơng b^ng đối tượng nộp thuế Vai trị điều tiết thu nhập tổ ch]c, cá nhân xã hội sách tài đất đai chưa phát huy m]c Hiện tại, vấn đề quy định đánh thuế bất động sYn (thuế tài sYn) cịn khoYng trống cần nghiên c]u hồn thiện Việc quYn lý thông tin giao dịch đất đai chưa quy định chặt chẽ dẫn đến tình trạng thiếu công khai, minh bạch kê khai nộp thuế thu nhập cá nhân, thuế thu nhập doanh nghiệp làm thất thu NSNN Thứ ba, sách điều tiết lại phần giá trị đất gia tăng trình bXi thường, hỗ trợ tái định cư thực thu hXi đất phục vục quy hoạch, chuyển mục đích sử dụng đất chưa đạt hiệu quY, hiệu lực thực thi tính cơng b^ng người sử dụng đất trước thu hXi sau thu hXi đất Chính sách, pháp luật đất đai hành chưa có quy định cụ thể để điều tiết phần giá trị tăng thêm từ đất loại dự án bị tác động yếu tố đầu tư xây dựng, phát triển hạ tầng, quy hoạch hay chuyển mục đích sử dụng Đặc biệt, dự án thu hXi đất dạng tuyến tạo bất bình đẳng người dân phYi di dời để triển khai dự án với người không phYi di dời Những người dân bị di dời bXi thường không thja đáng, việc làm, sinh kế bị Ynh hưởng hồn tồn khơng hưởng lợi từ dự án Trong đó, giá trị đất đai hộ dân khơng bị di dời có giá trị tăng thêm lớn song Nhà nước chưa có quy định điều tiết phần giá trị tăng thêm để chia lợi ích với bên, đặc biệt người có đất bị thu hXi thuộc diện phYi di chuyển Các dự án thu hXi đất nông nghiệp, đền bd nộp tiền sử dụng đất theo giá thấp, sau chuyển mục đích SD Đất, dự án hoàn thành giá đất tăng nhà đầu tư hưởng Chính sách hỗ trợ cho người dân có đất nông nghiệp bị thu hXi chưa bYo đYm sinh kế cho người dân họ bị tư liệu sYn xuất đất đai Nhiều hộ gia đình nông dân bị thiếu việc làm, đời sống rơi vào tình trạng nghèo đói Mặc dd sách có nhiều sửa đổi, hoàn thiện, tăng m]c bXi thường hỗ trợ có lợi cho hộ gia đình, cá nhân có đất bị thu hXi cơng tác bXi thường giYi phóng mặt b^ng cịn nhiều vướng mắc, bất cập Đây nguyên nhân gây phần lớn vụ khiến kiện đất đai thời gian qua 13 Thứ tư, dự án đầu tư sở hạ tầng giao thông, chế họp đXng xây dựng - chuyên gia (BT) áp dụng linh hoạt thời gian qua bộc lộ nhiều vấn đề bất cập, gây thất thoát cho ngân sách nhà nước sử dụng lãng phí quỹ đất Thêm vào đó, mâu thuẫn Luật, dẫn đến chXng chéo khó thực hiện, tạo kẽ hở cho tham nhũng đất đai Một số bất cập kể đến như: Đầu đất đón trước qui hoạch, chờ dự án triển khai làm giá đất tăng để kiếm lợi làm sai lệch thị trường đất đai Đẩy giá đất tăng ko phd hợp với giá thị trường Hiện nay, Việt Nam thiếu cơng cụ tạo vốn đXng thời đóng vai trị điều tiết giá trị đất gia tăng (ví dụ: Cơng cụ tái điều chỉnh đất đai, tái hợp thửa…) Đây vấn đề đặt cần nghiên c]u hoàn thiện thời gian tới để tạo nguXn lực tài từ đất đai cho trình phát triển, đầu tư sở hạ tầng đô thị Việt Nam Phần C: Giải pháp kiến nghị sửa đổi Luật đất đai 2013 Thứ nhất, Thống quy định giá đất lên phương án đền bù, thu hồi Một nguyên tắc định giá đất "phd hợp với giá đất phổ biến thị trường", thực tế giá đất "thoát ly" khji giá cY thị trường Hạ tầng, thuế đất, giá đất vốn yếu tố có quan hệ mật thiết với nhau, góp phần tích cực, trực tiếp cho phát triển hạ tầng kinh tế - xã hội Thực tế cho thấy, hạ tầng giao thông đầu tư tới đâu kéo theo phát triển kinh tế - xã hội tới đó; cơng trình giao thơng tới đâu, giá đất tăng tới Chênh lệch giá đất trước sau có hạ tầng giao thơng thường tăng gấp đơi, gấp ba, chí gấp hàng chục lần so với giá trị ban đầu Đối với giá đất để làm sở bXi thường nhà nước thu hXi đất UBND cấp tỉnh quy định thường có m]c chênh lệch lớn với giá trị thị trường Điều khiến cho người sử dụng đất gặp nhiều khó khăn việc khơi phục lại tình hình canh tác, sYn xuất sinh hoạt sau bị thu hXi đất Bên cạnh đó, trường hợp không giYi đáp thắc mắc kịp thời dẫn đến người sử dụng đất khơng đXng ý giá đất bị thu hXi… Tại Điều 115 Điều 116 Luật Đất đai hiê Rn hành quy định tư vấn giá đất chưa có quy định bYo đYm tính pháp lý cho tổ ch]c tư vấn giá đất thực có vị trí độc lập nên giá đất cịn mang nặng tính "áp đặt" Vì vâ Ry, quy định giá đất cần sửa đổi để phd hợp với giá thị trường nhu cầu chuyển nhượng người dân 14 Thứ hai, đề nghị sửa đổi, bổ sung trình tự, thủ tục thu hồi đất mục đích quốc phịng, an ninh; phát triển kinh tế - xã hội lợi ích quốc gia, cơng cộng Bởi khoYn Điều 69 Luật Đất đai hành quy định: “3 Việc định thu hXi đất, phê duyệt tổ ch]c thực phương án bXi thường, hỗ trợ, tái định cư quy định sau: a) UBND cấp có thẩm quyền quy định Điều 66 Luật định thu hXi đất, định phê duyệt phương án bXi thường, hỗ trợ, tái định cư cdng ngày…” Tuy nhiên, thực tế có dự án thu hXi đất lớn, có nhiều hộ gia đình bị Ynh hưởng nên việc quy định ban hành định thu hXi đất, định phê duyệt phương án bXi thường, hỗ trợ, tái định cư cdng ngày thực Do đó, kiến nghị sửa đổi, bổ sung sau: "a) UBND cấp có thẩm quyền quy định Điều 66 Luật định thu hXi đất, định phê duyệt phương án bXi thường, hỗ trợ, tái định cư cdng ngày; trường hợp quy mô dự án lớn (trên 100 tổ ch]c, hộ gia đình, cá nhân bị thu hXi đất) việc ban hành Quyết định thực dài không 30 ngày kể từ ngày ban hành định dự án" Thứ ba, đề nghị sửa đổi, bổ sung thời điểm xác định giá đất Tại khoYn 3, Điều 108 Luật Đất đai hành quy định: “3 Thời điểm tính thu tiền sử dụng đất, tiền thuê đất thời điểm Nhà nước định giao đất, cho thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất, công nhận quyền sử dụng đất” ĐXng thời, điểm b, khoYn 1, Điều 112 Luật Đất đai năm 2013 quy định: “1 Việc xác định giá đất phYi đYm bYo nguyên tắc sau đây:… b) Theo thời hạn sử dụng đất;…” Căn c] quy định nêu trên, việc xác định giá đất phYi đYm bYo thời điểm xác định giá đất thời hạn sử dụng đất Khi xác định giá đất cụ thể, gặp khó khăn, vướng mắc việc xác định thời điểm để xác định giá đất, nguyên nhân ngày ban hành định giao đất, cho thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất… thời hạn sử dụng đất chưa xác định cụ thể (như ngày ban hành định ngày, thời hạn sử dụng đất tính từ ngày nhà đầu tư lựa chọn chủ đầu tư), từ dẫn đến có nhiều cách hiểu khác 15 Do đó, đề xuất sửa đổi, bổ sung khoYn 3, Điều 108 sau: “Thời điểm tính thu tiền sử dụng đất, tiền thuê đất thời điểm ghi định giao đất, cho thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất, cơng nhận quyền sử dụng đất theo thời hạn sử dụng đất” Ngoài ra, đề xuất bổ sung thời điểm xác định giá đất trường hợp xác định giá khởi điểm để tổ ch]c đấu giá quyền sử dụng đất sau: “Thời điểm xác định giá khởi điểm để tổ ch]c đấu giá quyền sử dụng đất thời điểm Nhà nước ban hành định đấu giá quyền sử dụng đất” 16 TÀI LIỆU THAM KHẢO 1, Bùi Thị Cẩm Ngọc, Nghiên c]u địa tô phục vụ quYn lý giá đất kinh tế thị trường https://hus.vnu.edu.vn/DATA/IMAGES/2020/11/du-thao-tom-tat-lats-bui-thi-camngoc.pdf? fbclid=IwAR1p899qGglTYuXkBlu0qhqgbIpm928p5o4zBJx3LMv_RU4XC_utQKKO 5OU 2, Lý Thanh Hương, Góp ý cho 'Dự án đầu tư xây dựng đường Vành đai – Vdng Thủ đô Hà Nội' https://cafef.vn/gop-y-cho-du-an-dau-tu-xay-dung-duong-vanh-dai-4-vung-thu-do-hanoi-188230912133541977.chn 3, Trần Trọng Phương, Phan Thị Thanh Huyền, Trần Thái Yên, Một số đề xuất điều tiết giá trị tăng thêm từ đất https://tainguyenvamoitruong.vn/mot-so-de-xuat-dieu-tiet-gia-tri-tang-them-tu-datcid12341.html 4, Nguybn Thanh Lân, Bàn sách điều tiết giá trị gia tăng từ đất Việt Nam https://tapchitaichinh.vn/ban-ve-chinh-sach-dieu-tiet-gia-tri-gia-tang-tu-dat-tai-vietnam.html 5, Ngô Thị Phương Thảo, Vũ Quỳnh Lê, Điều tiết giá trị gia tăng từ đất thực dự án đầu tư (nhìn từ góc độ pháp lý Việt Nam) https://khoahoc.neu.edu.vn/Resources/Docs/SubDomain/khoahoc/Seminar/2020/b %C3%A0i%201%20tham%20lu%E1%BA%ADn%20%C4%91i%E1%BB%81u%20ti %E1%BA%BFt%20gtgt%20t%E1%BB%AB%20%C4%91%E1%BA%A5t.pdf 6, Vichome.vn, Cơ sở hạ tầng Ynh hưởng đến bất động sYn https://vichomes.vn/tin-tuc/co-so-ha-tang-anh-huong-the-nao-den-bat-dong-sanitem1009.html 7, Việt Dũng, ‘Làn sóng’ thơng tin đầu tư hạ tầng tạo lực đẩy giá đất https://thesaigontimes.vn/lan-song-thong-tin-dau-tu-ha-tang-tao-luc-day-gia-dat/ 8, Tạ Mai Linh, Thông đường vành đai 2:Tăng s]c hút khu BĐS phía Đơng Hà Nội https://onehousing.vn/blog/thong-duong-vanh-dai-2-tang-suc-hut-khu-bat-dong-sanphia-dong-ha-noi-n17t 17