Đây là tài liệu học phần kinh tế đất, đưởc làm bởi nhóm sinh viên trường Đại học Kinh tế quốc dân, tuy nhiên nhóm vẫn còn nhiều thiếu sót, các nhóm có thể tham khảo cho phần trình bày của mình, Xin cảm ơn
ĐẠI HỌC KINH TẾ QUỐC DÂN KHOA BẤT ĐỘNG SẢN VÀ KINH TẾ TÀI NGUYÊN -🙞🙞🙞🙞🙞 - MÔN: KINH TẾ TÀI NGUYÊN ĐẤT Câu hỏi: Hãy phân tích tác động giá trị đất đai nhà nước lập quy hoạch thực thi quy hoạch phát triển sử dụng đất Lấy ví dụ loại quy hoạch cụ thể địa phương Qua đó, rút vấn đề sách điều tiết giá trị đất đai quản lý thị trường BĐS Việt Nam.Theo anh/chị thời gian tới sửa đổi bổ sung Luật Đất Đai 2013 cần điều chỉnh quy định để thực cơng tác quản lý quy hoạch đất đai Nhóm thành viên - Nhóm7: Hà Nội, 9/2022 Phân tích tác động giá trị đất đai nhà nước lập quy hoạch thực thi quy hoạch phát triển sử dụng đất Giá đất ảnh hưởng đến quy hoạch sử dụng đất đai thơng qua cơng trình, dự án quy hoạch sử đầu tư cơng trình, dự án Luật đất đai nhà nước quy định mục đích sử dụng đất thông qua quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất Quy hoạch sử dụng đất để giao đất, cho thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất.Quy hoạch sử dụng đất phê duyệt pháp lý để nhà đầu tư định đầu tư thực công trình, dự án Thực dự án đầu tư sở hạ tầng, khu dân cư, khu đô thị, khu công nghiệp, khu sản xuất kinh doanh cơng trình khác tạo mơi trường sống tốt phát huy tối đa tiềm đất đai vùng, từ tạo sôi động thị trường đất đai làm giá đất tăng lên Quy hoạch sử dụng đất nguồn cung đất đai cho thị trường bất động sản, lượng cung thị trường đất đai trước hết phụ thuộc vào quỹ đất tự nhiên địa phương, sau diện tích loại đất thuộc địa bàn hành địa phương Quy hoạch sử dụng đất Nhà nước có liên quan mật thiết tới cấu quỹ loại đất quỹ đất tự nhiên địa phương.Do đặc điểm đất đất đai tài nguyên bị giới hạn không gian số lượng diện tích, nên diện tích đất tự nhiên khơng đổi Việc định tăng hay giảm diện tích đất vào mục đích sử dụng hoạt động quy hoạch phân bổ sử dụng đất Nhà nước định Một định quy hoạch phân bổ sử dụng đất Nhà nước làm lượng cung đất thị trường tăng lên ngược lại làm cho lượng cung giảm xuống Mặt khác, đất đai có hạn điều kiện dân số ngày tăng, kinh tế phát triển mạnh làm cho nhu cầu đất đai cho mục đích ngày lớn Lúc quy hoạch sử dụng đất đóng vai trị quan trọng việc thúc đẩy thị trường bất động sản phát triển Quy hoạch duyệt khiến người dân yên tâm đầu tư vào đất để hưởng lợi ích quy hoạch mang lại, làm cho giao dịch đất đất tăng cao diễn nhiều, dẫn tới giá đất tăng cao nhiều lần so với giá trị thực Các nhân tố ảnh hưởng cho tác động nhiều đến giá trị đất đai là: Các yếu tố cung - cầu thị trường Cung - cầu quy luật tác động vào thị trường quyền sử dụng đất mang đậm dấu ấn quy luật kinh tế thị trường Tuy nhiên lúc cung cầu tương thích với Quy luật trở nên khắc nghiệt mà giá đất tăng dẫn đến có chênh lệch lớn với thu nhập bình quân người dân lao động Quy hoạch cung cầu phụ thuộc vào tổng quỹ đất, quy hoạch phát triển đô thị tổng quỹ đất chuyển đổi mục đích sử dụng đất Khi mà nhà máy, khu đô thị xây dựng lên ngày nhiều kéo theo việc gia tăng số cầu bất động sản Chẳng hạn, Có bất động sản muốn bán mà có người mua, người mua có quyền lựa chọn bất động sản theo hướng có lợi cho mình, phù hợp với khả tài Ngược lại, có bất động sản bán thời gian lại có tới 10 người muốn mua người đến trước trả giá cao có bất động sản Như vậy, thấy, giá đất đai thể xác ảnh hưởng quy luật cung cầu Yếu tố kinh tế Giá đất biểu tiền giá trị đất đai, số tiền thỏa thuận người mua người bán thời điểm xác định Giá đất phụ thuộc lớn vào ổn định đồng tiền Nếu sức mua đồng tiền tăng, giá đất giảm, chẳng hạn, lượng tiền mua lượng hàng hóa lớn, giao dịch liên quan đến đất đai chững lại tâm lý người bán muốn chờ giá cho giá tiếp tục tăng Ngược lại, sức mua đồng tiền giảm, giá đất tăng Mức thu nhập hay giá trị bất động sản mang lại có ảnh hưởng đến giá trị bất động sản Nếu mà thu nhập từ bất động sản cao giá trị chuyển nhượng tăng cao theo Những việc bạn mua mảnh đất bạn bán với giá tốt, sau người bán lại với giá tốt giá trị mảnh đất tăng cao Nhiều người sẵn sàng bỏ khoản tiền khổng lồ để có bất động sản vị trí có phong thủy đẹp, khơng đáp ứng nhu cầu ăn mà đáp ứng nhu cầu giải trí, vui chơi, Yếu tố pháp lý Đất đai tài sản quý giá, thuộc sở hữu toàn dân Nhà nước đại diện chủ sở hữu Nhà nước thống quản lý đất đai theo quy hoạch theo pháp luật, đảm bảo việc sử dụng đất thực đầy đủ, tiết kiệm, hợp lý có hiệu Mỗi mảnh đất sử dụng hợp pháp Nhà nước cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất Tình trạng pháp lý đất đai: bao gồm giấy tờ chứng minh quyền sử dụng đất, sở hữu nhà, giấy phép xây dựng,… Của mảnh đất giúp cho việc mua bán, khoản minh bạch Thực tế cho thấy, hai mảnh đất tương tự mảnh đất có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất có giá cao nhận chuyển nhượng mảnh đất có giấy tờ hợp pháp, quyền lợi người dân đảm bảo Ngồi đảm bảo Nhà nước quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất yếu tố ảnh hưởng đến giá đất Quy định xây dựng: hạn chế quyền sử dụng đất, sở hữu nhà cơng trình xây dựng khác gắn với bất động sản: Tình trạng cho thuê, chấp bất động sản, tranh chấp quyền sử dụng đất, hạn chế quyền sở hữu chung (xây dựng nhà khu vực quy hoạch đất nông nghiệp không tầng, đất quy hoạch thương mại dịch vụ không phép xây dựng với mục đích ở,…) Các yếu tố pháp lý, cụ thể chủ trương, sách, pháp luật Đảng Nhà nước ảnh hưởng không nhỏ đến việc hình thành giá đất vậy, xác định giá đất cần có hiểu biết định mảnh đất cần định giá yếu tố pháp lý có liên quan đến mảnh đất Các yếu tố không gian, thời gian Yếu tố không gian, thời gian ảnh hưởng khơng nhỏ tới việc hình thành giá đất Có thể thời điểm đất đai "vàng" hứa hẹn nhiều tiềm cho tương lai đầu tư, khai thác Tuy nhiên, với thời gian biến động thị trường, tác động yếu tố khác không cịn cao ban đầu Ví dụ, xem xét đến: • Tính hữu dụng nhà đất: tức giá trị khai thác thực tế giá trị sử dụng tiềm ẩn sản phẩm Nó cho bạn biết thỏa mãn người sử dụng bất động sản mức • Nhu cầu loại bất động sản thị trường: tức giá trị cung cầu cân chênh lệch định giá bất động sản tăng hay giảm theo nhu cầu thị trường Nếu nhu cầu sử dụng hộ tăng cao giá đất giảm xuống ngược lại Cũng giống thời gian, không gian có ảnh hưởng lớn tới giá đất.Vị trí khu đất yếu tố quan trọng ảnh hưởng trực tiếp đến giá trị bất động sản Thường vị trí đẹp giá trị cao Thơng thường vị trí bất động sản có loại: vị trí tương đối, vị trí tuyệt đối Đó vị trí ảnh hưởng trực tiếp đến giá bất động sản mà bạn sở hữu Vị trí tương đối: vị trí nằm trung tâm thị, nơi tập trung đông dân cư, hay cụm công nghiệp, thương mại dịch vụ, hay vùng có giá trị cao bất động sản loại nằm vùng ven trung tâm • Vị trí tuyệt đối: vị trí nằm ngã hay ngã đường giao thơng, trục lộ giao thơng lớn có giá trị cao bất động sản nằm vị trí khác Kích thước, diện tích mảnh đất: yếu tố tối ưu mục đích sử dụng, thỏa mãn nhu cầu đại đa số người mua Những mảnh đất có diện tích vng, mặt tiền lớn định giá cao Ngồi ra, vị trí đất nằm khu vực cao hay thấp so với khu vực đất lân cận ảnh hưởng tới giá bất động sản Ở khu vực thấp, vùng trũng bị ngập nước vào mùa mưa, hay bị tượng thủy triều khu vực ven biển giá trị thấp Nhưng bất động sản du lịch hay nghỉ dưỡng địa hình bật mà mang giá trị cao nơi thật cao hai nơi cực thấp – khu vực ven biển, Như vậy, yếu tố vị trí khơng gian thời gian vơ quan trọng Khi xác định giá đất, cần nhìn nhận có hiểu biết định, xác thơng tin vị trí khu đất, thời gian để xác định giá đất • Lấy ví dụ loại quy hoạch cụ thể địa phương Thông thường, việc quy hoạch sử dụng đất bao gồm quy hoạch sử dụng đất cấp Trong gồm có quy hoạch sử dụng đất cấp quốc gia, quy hoạch sử dụng đất cấp tỉnh, quy hoạch sử dụng đất cấp huyện Ngoài ra, cịn có quy hoạch sử dụng đất quốc phịng quy hoạch sử dụng đất an ninh Việc quy hoạch sử dụng đất quan có thẩm quyền theo quy định pháp luật hành định Các loại quy hoạch sử dụng đất • Quy hoạch thị Quy hoạch thị hình thức tổ chức lại khơng gian, kiến trúc cảnh quan thị Cùng với việc xây dựng hệ thống an ninh, hệ thống giao thông sở hạ tầng nhà nhằm mang lại cho người dân đô thị mơi trường sống lành mạnh Ví dụ: Quy hoạch thị Tp Hồ Chí Minh Thành phố Hồ Chí Minh đầu mối giao thơng chiến lược hàng đầu vùng nam Bộ Tây Nguyên Thành phố có hệ thống sơng ngịi, kênh rạch chằng chịt hệ thống đường gồm Quốc lộ 1, Quốc lộ 22, Quốc lộ hàng chục đường khác, nối liền Thành phố Hồ Chí Minh với địa phương Nam Bộ, nước quốc tế vị trí với nhiều lợi so sánh kinh tế, khí hậu việc làm tất yếu dẫn đến sức ép lớn tăng dân số, nhu cầu mở rộng Thành phố Hồ Chí Minh không gian phát triển xây dựng ngày trở nên cấp bách Nhìn xuyên suốt 30 năm qua, tiến trình thị hóa thành phố vừa tự phát, vừa tự giác, hay nói cách khác vừa xây dựng theo quy hoạch, vừa hợp thức hóa xây dựng quy hoạch Quy hoạch nông thôn Quy hoạch xây dựng nơng thơn hình thức tổ chức, phân bố sử dụng đất nơng thơn Ngồi cịn có việc xây dựng hệ thống sở hạ tầng xã hội Việc quy hoạch xây dựng nông thôn bao gồm quy hoạch chung xây dựng xã quy hoạch chi tiết xây dựng điểm dân cư nơng thơn Ví dụ: Huyện Hồi Đức địa phương TP Hà Nội quy hoạch thành quận tương lai, để khớp nối khu dân cư cũ khu đô thị Đối với xã nơng nghiệp huyện chưa có quy hoạch chi tiết phát triển kinh tế vùng bãi nên mạnh làm, gây nên tình trạng nhỏ lẻ manh mún Huyện Quốc Oai phân loại gồm xã nằm khu vực đô thị, xã vừa nằm vùng phát triển đô thị vừa ngồi vùng thị xã nằm hồn tồn vùng nơng thơn • Hà Nội triển khai xã điểm thực quy hoạch tiêu chí NTM Đơng Hội huyện Đông Anh xã Võng Xuyên huyện Phúc Thọ - đại diện cho xã NTM vùng đô thị vùng nông để rút kinh nghiệm, làm mẫu cho tồn thành phố Quy hoạch khơng gian biển quốc gia Đây hình thức quy hoạch thuộc cấp quốc gia Hình thức quy hoạch nhằm cụ thể hóa cho việc quy hoạch tổng thể quốc gia phân vùng chức xếp, phân bố hợp lý không gian ngành, lĩnh vực vùng đất ven biển Cùng với đảo, quần đảo, vùng biển vùng trời thuộc chủ quyền, quyền chủ quyền, quyền tài phải quốc gia Việt Nam • Ví dụ: Về thực nhiệm vụ lập quy hoạch không gian biển quốc gia Sáng 24/5, thành phố Đồng Hới, tỉnh Quảng Bình, Bộ Tài ngun Mơi trường tổ chức Hội thảo tham vấn Dự thảo quy hoạch không gian biển quốc gia thời kỳ 2021- 2030, tầm nhìn đến năm 2050 Nhiệm vụ lập Quy hoạch không gian biển quốc gia lần thực Việt Nam Trao đổi kết đánh giá, dự báo, định hướng phát triển quy hoạch; quan điểm, mục tiêu; phạm vi quy hoạch (về phạm vi đảo, quần đảo, vùng đất ven biển, vùng trời); phân vùng quy hoạch (khu vực biển ven bờ) Nội dung liên quan đến quy hoạch ngành kinh tế biển gồm: du lịch dịch vụ biển, kinh tế hàng hải, khai thác dầu khí tài ngun khống sản biển khác, ni trồng khai thác hải sản, công nghiệp ven biển, lượng tái tạo ngành kinh tế biển mới; dự án quan trọng quốc gia thứ tự ưu tiên Bổ sung Khu Kinh tế Hịn La (Quảng Bình) vào quy hoạch khơng gian biển Quốc gia Thủ tướng phê duyệt nhằm phát triển khu kinh tế ven biển khu công nghiệp ven biển • Quy hoạch sử dụng đất quốc gia Quy hoạch sử dụng đất quốc gia hình thức quy hoạch cấp quốc gia Hình thức quy hoạch nhằm cụ thể hóa cho vấn đề quy hoạch tổng thể quốc gia việc phân bổ khoang vùng đất Việc phân bổ, khoang vùng tạo điều kiện thuận lợi mơi trường thích hợp cho ngành, lĩnh vực địa phương phát triển tốt Khả phát triển dựa sở tiềm đất đai Ví dụ: Quy hoạch khoảng 205,80 nghìn làm khu cơng nghiệp Vùng Trung du miền núi phía Bắc 15,17 nghìn (58 khu cơng nghiệp) Vùng Đồng sơng Hồng 52,21 nghìn (142 khu công nghiệp) Vùng Bắc Trung Bộ Dun hải miền Trung 47,93 nghìn (111 khu cơng nghiệp) Vùng Tây Ngun 3,73 nghìn (17 khu cơng nghiệp) Vùng Đơng Nam Bộ 59,01 nghìn (127 khu cơng nghiệp), tăng 24,77 nghìn Vùng Đồng sơng Cửu Long diện tích 27,74 nghìn (103 khu cơng nghiệp) • Quy hoạch ngành quốc gia Quy hoạch ngành quốc gia hình thức quy hoạch thuộc cấp quốc gia Việc quy hoạch nhằm mục đích cụ thể hóa kế hoạch quy hoạch tổng thể quốc gia theo ngành Kế hoạch quy hoạch dựa sở kết nối ngành, vùng có liên quan đến kết cấu hạ tầng việc sử dụng tài nguyên bảo vệ môi trường bảo tồn đa dạng sinh học Ví dụ: Quy hoạch kết cấu hạ tầng đường thủy nội địa thời kỳ 2021 - 2030, tầm nhìn đến năm 2050 Phát triển kết cấu hạ tầng đường thủy nội địa theo hành lang vận tải tuyến vận tải thuỷ sở khai thác tối đa điều kiện tự nhiên, kết hợp với đầu tư cải tạo nâng cấp có lộ trình hợp lý, góp phần giảm chi phí logistics, nâng cao lợi cạnh tranh kinh tế Đầu tư có trọng tâm, trọng điểm vùng có tiềm năng, lợi vùng Đồng sông Hồng, Đông Nam Bộ Đồng sông Cửu Long Đồng thời, huy động nguồn lực, đặc biệt nguồn lực ngân sách để đầu tư kết cấu hạ tầng đường thủy nội địa; ưu tiên nguồn lực Nhà nước đầu tư kết cấu hạ tầng luồng, tuyến đường thủy nội địa công cộng, nguồn vốn ngân sách để đầu tư kết cấu hạ tầng cảng, bến thuỷ nội địa, luồng chuyên dùng Tiếp tục phát huy hoàn thiện thể chế phân cấp, phân quyền huy động nguồn lực, tổ chức thực cho địa phương Chủ động tiếp cận, đẩy mạnh ứng dụng khoa học công nghệ đại, đặc biệt thành tựu Cách mạng công nghiệp lần thứ tư xây dựng, quản lý, khai thác kết cấu hạ tầng đường thủy nội địa, hạn chế ô nhiễm môi trường tiết kiệm lượng, sử dụng hiệu nguồn tài nguyên thiên nhiên Quy hoạch vùng Quy hoạch vùng hình thức quy hoạch cụ thể hóa quy hoạch tổng thể cấp quốc gia vùng không gian hoạt động kinh tế – xã hội, an ninh quốc phòng Các địa phương triển khai quy hoạch hệ thống giao thông, sở hạ tầng, hệ thống đô thị phân bố dân cư nơng thơn Bên cạnh xây dựng vùng liên tỉnh với kế hoạch sử dụng tài nguyên, bảo vệ môi trường sở kết nối tỉnh Ví dụ: quy hoạch xây dựng vùng huyện Gia Bình đến năm 2035, tầm nhìn đến năm 2050 Cụ thể hoá Quy hoạch xây dựng vùng tỉnh Bắc Ninh, định hướng phát triển kinh tế, xã hội tỉnh Bắc Ninh huyện Gia Bình - Xác định, phân vùng phát triển hệ thống, đô thị, khu vực phát triển công nghiệp, khu vực nông thôn, hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội địa bàn toàn huyện; • - Thúc đẩy phát triển kinh tế, phát huy tiềm nguồn lực huyện, khai thác có hiệu mối quan hệ vùng, mạnh đất đai, nông nghiệp, nguồn lao động, nâng cao chất lượng sống cho người dân bảo vệ môi trường - Làm sở để triển khai quy hoạch đô thị, quy hoạch xây dựng, xác định dự án ưu tiên đầu tư, hoạch định sách phát triển kinh tế, phát triển đô thị; quản lý đô thị, khu vực dân cư nông thôn, khu vực phát triển công nghiệp, du lịch, hệ thống cơng trình hạ tầng kỹ thuật chun ngành đảm bảo phát triển hài hoà, đồng - Trở thành huyện nông thôn kiểu mẫu tỉnh Bắc Ninh nước, hướng tới trở thành thị xã Quy hoạch tỉnh Quy hoạch tỉnh hình thức quy hoạch cấp tỉnh Hình thức quy hoạch nhằm cụ thể hóa cho vấn đề quy hoạch tổng thể cấp quốc gia kế hoạch quy hoạch vùng cấp tỉnh Các nội dung quy hoạch tỉnh bao gồm quy hoạch không gian hoạt động kinh tế – xã hội, quốc phịng, anh ninh, hệ thống thị phân bố dân cư nông thôn, phân bố đất đai, kết cấu hạ tầng, sử dụng tài nguyên bảo vệ môi trường Tất nội dung triển khai dựa sở kết nối quy hoạch cấp quốc gia với quy hoạch cấp vùng, quy hoạch thị quy hoạch nơng thơn Ví dụ: kế hoạch quy hoạch giao thông phường Thanh Xuân Trung, quận Thanh Xuân, Hà Nội xác định theo quy hoạch giao thông tỉnh Hà Nội Về danh mục cơng trình, dự án đưa vào kế hoạch sử dụng đất năm 2021, quận Thanh Xuân có 45 dự án, tổng diện tích 33,88 Cải tạo mở rộng theo quy hoạch phố Nguyễn Tuân diện tích 1,5 ha; xây dựng tuyến đường vào cụm trường Thanh Xn Nam diện tích 1,4 ha; khu chức thị 233, 233B 235 Nguyễn Trãi diện tích 11 ha; xây dựng khu đô thị Phùng Khoang địa bàn phường Nhân Chính diện tích 0,59 ha; trung tâm thương mại dịch vụ Hạ Đình 0,98 ha; tịa nhà hỗn hợp Vinaconex diện tích 0,25 ha; xây dựng hạ tầng kĩ thuật cơng trình qn Quân chủng PK-KQ theo hợp đồng BT diện tích 5,62 • Quy hoạch có tính chất kỹ thuật, chun ngành Quy hoạch có tính chất kỹ thuật, chun ngành hình thức quy hoạch nhằm cụ thể hóa kế hoạch quy hoạch cấp quốc gia, quy hoạch vùng, quy hoạch tỉnh Ví dụ: Ngày 28/9/2022, Sở Khoa học Cơng nghệ TP.HCM tổ chức Hội nghị góp ý “Kế hoạch thực chiến lược phát triển khoa học, công nghệ đổi sáng tạo đến năm 2025” Sở Khoa học Công nghệ TP.HCM nghiên cứu đề xuất chế thí điểm sàn giao dịch dự án khởi nghiệp SME (Sandbox) để tạo điều kiện thuận lợi, hỗ trợ nhiều cho đơn vị thực công tác phát triển, nghiên cứu khoa học công nghệ Đồng thời, phát triển sản phẩm dựa vào cơng nghệ mới, cơng nghệ cao để hình thành ngành nghề sản phẩm mới, giá trị gia tăng cao; hình thành số dự án, chương trình khoa học cơng nghệ ngành trọng điểm, mạnh có tiềm nhằm giải vấn đề quan trọng Thành phố Cùng với đẩy mạnh hoạt động thương mại hóa kết nghiên cứu thơng qua việc hỗ trợ hình thành phát triển nhóm nghiên cứu mạnh Trung tâm chuyển giao công nghệ (TTO) trường đại học Rút vấn đề sách điều tiết giá trị đất đai quản lý thị trường BDS Việt Nam Sự gia tăng dân số nước phát triển áp lực đè nặng lên nguồn tài nguyên đất đai có giới hạn họ nguyên nhân gây suy thoái đất đai Những phương pháp chuyên ngành cho việc quy hoạch để giảm bớt tình trạng chưa cho hiệu quả, phương pháp tổng hợp đòi hỏi phải bao gồm tất chủ thể tham gia từ bắt đầu, điều tiết chất lượng giới hạn thành phần đơn vị đất đai, đến tính sản xuất khả chọn lựa sử dụng đất đai Những quan điểm định nghĩa liên hệ đến phương pháp cụ thể nhằm hỗ trợ cho việc thiết lập nên vấn đề định mức độ quy hoạch khác Những vấn đề sử dụng đất đai đòi hỏi giải pháp tạo với hỗ trợ phương pháp tổng hợp vùng nông thôn bán thành thị, thường xuất phát từ mâu thuẫn đối kháng môi trường phát triển Tất việc thảo luận bao gồm xây dựng định để làm sử dụng nguồn tài nguyên khan hiếm, tái lập lại vùng đất đai suy thối hay cải thiện đất đai nơng nghiệp chính, định cư nơng hộ nhỏ hay nơng trang giới hỗ trợ tốt việc mở rộng dân số, hạn chế phát triển vùng đô thị vào vùng nơng nghiệp có chất lượng cao, sử dụng hợp lý nguồn tài nguyên nước khan hiếm, yêu cầu chuyên biệt cho phương pháp tổng hợp ngược lại với quy hoạch chuyên ngành vùng ven biển Thực phương pháp tổng hợp tùy thuộc vào sách hỗ trợ quy hoạch cho sử dụng quản lý bền vững nguồn tài nguyên đất đai, để tăng cường thể chế thực thi để đảm bảo bao gồm tham gia hành động chủ thể tiến trình xây dựng định Những hoạt động hỗ trợ thay đổi số liệu nguồn tài nguyên tự nhiên cách sử dụng, thông qua việc kết hợp sử dụng hệ thống thông tin địa lý GIS Những phương tiện kinh tế xã hội mô tả sử dụng để đảm bảo đóng góp chủ thể việc thỏa thuận sử dụng đất đai Phương pháp tổng hợp cho quy hoạch sử dụng quản lý nguồn tài nguyên đất đai bắt buộc phải bao gồm tất chủ thể tiến trình xây dựng định cho tương lai đất đai, xác định đánh giá tất đặc trưng sinh học tự nhiên kinh tế xã hội đơn vị đất đai Điều đòi hỏi xác định thiết lập sử dụng hay không sử dụng đơn vị đất đai mặt kỹ thuật thích hợp, khả kinh tế, xã hội chấp nhận tính mơi trường khơng suy thoái Phương pháp chuyên ngành cho quy hoạch sử dụng nguồn tài nguyên đất đai cần phải tránh, với phương pháp đưa đến suy thối khơng đốn trước Liên quan đến vấn đề môi trường cần thiết phải đặt lên hàng đầu tăng trưởng nhanh dân số giới, gia tăng lệ thuộc vào quốc gia vùng giới, ý tăng trưởng giá trị hệ sinh thái tự nhiên, nhận thức sử dụng đất đai ảnh hưởng đến hệ thống khí hậu tồn cầu Phương pháp tổng hợp hẳn phương pháp chuyên ngành có ý nghĩa ngăn cản hay giải mâu chuẩn liên quan đến sử dụng đất đai, đạt tối hảo tiến trình quy hoạch thiết lập mơi trường cho trung gian giữa, xây dựng định bởi, tất chủ thể giai đoạn ban đầu Chính sách giá đất liên tục thay đổi bổ sung Tuy nhiên, thực tế, quy định sách quy định phương pháp định giá đất chưa phù hợp thực tiễn chưa phản ánh chế hình thành giá đất thị trường tồn chế 02 giá đất Trong đó, giá đất Nhà nước quy định thường thấp 30% – 50% giá đất thị trường Ngoài ra, chưa hình thành hệ thống liệu thông tin giá đất chuyển nhượng thị trường để phục vụ công tác định giá; số khu vực hình thành đồ giá trị bước đầu xây dựng sở liệu giá đất độ tin cậy không cao Những vấn đề gây khó khăn việc định giá đất Đây nguyên vấn đề hệ mối quan hệ chủ thể đất đai Thêm vào đó, việc áp dụng phương pháp định giá đất mang lại chênh lệch kết lớn, đặc biệt loại đất có giá trị gia tăng lớn (do hưởng lợi thương mại cao khu vực đô thị, khu vực đầu tư, phát triển sở hạ tầng) Đây hạn chế có ảnh hưởng trực tiếp đến q trình điều tiết lại phần giá trị đất gia tăng Có thể khẳng định, sách giá đất chưa thực vai trò giá thước đo giá trị đất đai, phản ánh giá trị gia tăng đất đai công cụ “dẫn truyền” điều tiết phần giá trị đất gia tăng Chính sách thu tài đất đai: Chính sách thu tiền sử dụng đất, tiền thuê đất, thuế thu nhập từ chuyển nhượng quyền sử dụng đất bất động sản thực phản ánh vai trò điều tiết giá trị đất gia hạn chế Mức thu tiền sử dụng đất tiền thuê đất trường hợp giao đất, cho thuê đất thấp so với tiềm giá trị đất đai Các khoản thu từ đất không ổn định, thiếu quán, chưa thật đảm bảo tính cơng đối tượng nộp thuế Vai trò điều tiết thu nhập tổ chức, cá nhân xã hội sách tài đất đai chưa phát huy mức Hiện tại, vấn đề quy định đánh thuế bất động sản (thuế tài sản) khoảng trống cần nghiên cứu hồn thiện Các sách điều tiết lại phần giá trị đất gia tăng trình bồi thường, hỗ trợ tái định cư thực thu hồi đất phục vụ quy hoạch, chuyển mục đích sử dụng đất chưa đạt hiệu quả, hiệu lực thực thi tính cơng người sử dụng đất trước thu hồi sau thu hồi đất Mặc dù sách có nhiều sửa đổi, hồn thiện, tăng mức bồi thường hỗ trợ có lợi cho hộ gia đình, cá nhân có đất bị thu hồi cơng tác bồi thường giải phóng mặt nhiều vướng mắc, bất cập Đây nguyên nhân gây phần lớn vụ khiếu kiện đất đai thời gian qua Đối với dự án đầu tư sở hạ tầng giao thông, chế hợp đồng xây dựng chuyên gia (BT) áp dụng linh hoạt thời gian qua bộc lộ nhiều vấn đề bất cập, gây thất thoát cho ngân sách nhà nước sử dụng lãng phí quỹ đất Hiện nay, Việt Nam cịn thiếu cơng cụ tạo vốn đồng thời đóng vai trị điều tiết giá trị đất gia tăng (ví dụ: Cơng cụ tái điều chỉnh đất đai, tái hợp thửa…) Đây vấn đề đặt cần nghiên cứu hoàn thiện thời gian tới để tạo nguồn lực tài từ đất đai cho trình phát triển, đầu tư sở hạ tầng đô thị Việt Nam Theo anh/chị thời gian sửa đổi bổ sung luật đất đai 2013 cần điều chỉnh quy định để thực công tác quản lý quy hoạch đất đai Luật đất đai 2013 cần điều chỉnh quy định sau để thực công tác quản lý quy hoạch đất đai: Điều 40 Luật Đất đai 2013 quy định: “Khi lập quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất cấp huyện, việc vào quy hoạch sử dụng đất cấp tỉnh, quy hoạch phát triển kinh tế - xã hội cấp tỉnh, cấp huyện khơng vào quy hoạch xây dựng xã nông thôn quy hoạch ngành, lĩnh vực khác có sử dụng đất” Quy định thực có nhiều quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất phê duyệt chồng chéo mục đích sử dụng đất lên nhau; quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất quy hoạch khác mâu thuẫn, chưa thống nên khó khăn việc triển khai thực Điều 52 Luật Đất đai 2013 quy định giao đất, cho thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất là: “Kế hoạch sử dụng đất hàng năm cấp huyện quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt nhu cầu sử dụng đất thể dự án đầu tư, đơn xin giao đất, thuê đất, chuyển mục đích sử dụng đất” Thế tiến hành hoạt động thực tế khơng vào kế hoạch sử dụng đất hàng năm cấp huyện mà phải thêm quy hoạch xây dựng quy hoạch khác, không phù hợp phải thực điều chỉnh quy hoạch theo quy định ngành Bên cạnh đó, chưa có quy định cụ thể định chủ trương đầu tư có trước hay kế hoạch sử dụng đất có trước nên gặp nhiều khó khăn có dự án đầu tư đề nghị định chủ trương đầu tư sau kế hoạch sử dụng đất phê duyệt Đây bất cập tồn công tác quản lý thực quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất Luật Đất đai năm 2013 quy định khoản Điều 49 trường hợp phải điều chỉnh, hủy bỏ quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất với mong muốn khắc phục tình trạng quy hoạch không khả thi nhiều địa phương, Tuy nhiên, việc thực quy định thực tế chưa chấp hành nghiêm túc Công tác quản lý, xử lý vi phạm quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất cịn nhiều bất cập, chưa có chế tài đủ mạnh để xử lý nên công tác thực quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất phê duyệt cịn bị bng lỏng Tình trạng “quy hoạch treo”, “dự án treo” tồn gây ảnh hưởng lớn tới quyền lợi sống người dân vùng quy hoạch (người dân khơng thể làm nhà vướng quy hoạch, nơi khác khơng nhà nước khơng có nguồn lực để giải phóng mặt ), làm lãng phí nguồn lực, giảm hiệu sử dụng đất đai, đầu tư xây dựng, gây xúc xã hội Luật Đất đai 2013 dành riêng Điều 43 quy định việc lấy ý kiến người dân quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất Thế quy định chưa chặt chẽ khiến cho hoạt động thực tế triển khai chưa thực hiệu quả, có địa phương lúng túng việc tổ chức lấy ý kiến người dân, có địa phương tiến hành chiếu lệ, mang tính thủ tục Nhiều ý kiến hợp lý người dân chưa quan quyền, chủ đầu tư quan tâm, coi trọng, dẫn đến nhiều sai sót, tác động xấu đến sống người dân khu quy hoạch Quy định hình thức lấy ý kiến người dân quy hoạch xây dựng đô thị chưa linh hoạt, chưa thực phù hợp với đặc điểm đời sống địa phương Ví dụ, địa phương ven biển, đa phần người dân thường theo tàu đánh bắt xa bờ dài ngày, vậy, áp dụng hình thức lấy ý kiến khó lấy ý kiến ngư dân này, đa phần nhóm đối tượng thường chủ hộ gia đình Việc lấy ý kiến người dân hình thức đăng tải lên cổng thơng tin điện tử có hiệu khơng cao Nội dung dự thảo quy hoạch sử dụng đất chuyên sâu, đồ nhỏ nên người dân khó theo dõi, mặt khác, người dân nơng thơn tiếp cận với internet cịn hạn chế Bên cạnh đó, sống phận người dân cịn khó khăn nên họ quan tâm đến việc góp ý đến quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất Một số điều cần điều chỉnh để nâng cao chất lượng quản lý quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất : Việc quản lý quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất vừa đảm bảo quỹ đất phục vụ mục tiêu CNH, HĐH đất nước vừa đảm bảo mơi trường, an ninh lương thực, xóa đói giảm nghèo, cơng xã hội, thích ứng với biến đổi khí hậu, bảo đảm quỹ đất sử dụng phù hợp cho giai đoạn lâu dài • Nâng cao lực, trình độ chun mơn nghiệp vụ ý thức trách nhiệm đội ngũ cán làm công tác quản lý nhà nước đất đai Trong đó, cần trọng việc đào tạo cán chuyên môn tham gia vào công tác quy hoạch, bao gồm cán quản lý nhà nước quy hoạch sử dụng đất, đội ngũ tư • • • • • • • • vấn lập quy hoạch sử dụng đất cán bộ, chuyên gia thẩm định, giám sát quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất Cần trọng ứng dụng khoa học, công nghệ, sử dụng phương pháp tiên tiến lập, tổ chức thực giám sát quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất Nâng cao tính khả thi quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất cách tăng cường công tác điều tra quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất, nâng cao hiệu công tác dự báo, bảo đảm tham gia phản biện nhà khoa học, tham vấn bên liên quan trình lập quy hoạch Đề cao hoạt động lấy ý kiến nhân dân tham gia đóng góp lập quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất Cần coi khâu trọng yếu việc lập quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất Cần tạo đồng quy hoạch sử dụng đất với quy hoạch xây dựng, quy hoạch phát triển ngành kinh tế - xã hội Điều địi hỏi cần phải có chế phối hợp chặt chẽ quan quản lý tài nguyên môi trường với quan quản lý ngành kinh tế - xã hội khác Để tăng tính thống cơng tác xây dựng quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất, cần nhấn mạnh thêm tính định hướng quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất cấp cấp dưới, bảo đảm cân đối nhu cầu sử dụng đất, phân bổ quỹ đất cho việc phát ngành, lĩnh vực phải thể rõ nhu cầu sử dụng đất cấp Cần quy định rõ ràng nội dung quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất tiêu xét duyệt, định quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất cấp, cấp nội dung tiết, cụ thể Có bảo đảm tính khả thi thực đạt hiệu cao quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất Cần mở rộng phạm vi cụ thể hóa quy định lấy ý kiến đóng góp người dân Trong trình triển khai thực quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất nên có quy định lấy ý kiến người dân việc quan nhà nước có thẩm quyền tổ chức thực quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất sao, tiến độ đến đâu, mức độ thực nào… Luật cần quy định cụ thể đối tượng lấy ý kiến để tránh việc lấy kiến nhân dân hoạt động mang tính hình thức Cần phải quy định cụ thể, chặt chẽ nội dung điều chỉnh quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất trường hợp phải điều chỉnh, tránh tình trạng tùy tiện, • • tiêu cực thực Đồng thời phải có chế pháp lý để bảo đảm trách nhiệm quan nhà nước có thẩm quyền công tác điều chỉnh quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất Cần quy định chế tài xử phạt hành vi vi phạm pháp luật trình xây dựng tổ chức thực quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất Cần phải bổ sung quy định, chế tài đủ mạnh để khắc phục tình trạng buông lỏng tổ chức thực quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất giải tiêu cực cịn tồn tại, bước xóa bỏ tình trạng “quy hoạch treo”, “dự án treo” Quy định rõ trách nhiệm quan nhà nước có thẩm quyền khâu tiến hành xây dựng thực quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất tạo điều kiện thuận lợi cho công tác kiểm tra, kiểm sốt q trình thực kịp thời phát bất cập để kịp thời xử lý trách nhiệm cán phụ trách gây ảnh hưởng đến tiến độ, gây thiệt hại cho Nhà nước BẢNG ĐÁNH GIÁ THÀNH VIÊN STT Tên - MSV Công việc % hoàn thành Đoàn Thị Làm Powerpoint, 100% Quỳnh Anh- đóng góp bổ sung 11200090 ý kiến nội dung Nội dung, tổng 100% Nguyễn Thị hợp word, thuyết Thủytrình 11203901 Làm nội Minh Lê Qn11203266 dung 100% Làm nội dung, 100% Bùi Thị Như thuyết trình Quỳnh – 11203343 ... Phân tích tác động giá trị đất đai nhà nước lập quy hoạch thực thi quy hoạch phát triển sử dụng đất Giá đất ảnh hưởng đến quy hoạch sử dụng đất đai thông qua cơng trình, dự án quy hoạch sử. .. Luật đất đai nhà nước quy định mục đích sử dụng đất thơng qua quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất Quy hoạch sử dụng đất để giao đất, cho thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất. Quy hoạch sử dụng. .. gia, quy hoạch sử dụng đất cấp tỉnh, quy hoạch sử dụng đất cấp huyện Ngồi ra, cịn có quy hoạch sử dụng đất quốc phòng quy hoạch sử dụng đất an ninh Việc quy hoạch sử dụng đất quan có thẩm quy? ??n