Đang tải... (xem toàn văn)
Đây là bài tập lớn môn kinh tế tài nguyên đất của trường Đại học kinh tế quốc dân. Đây là phần bài tập do nhóm sinh viên Đại học kinh tế quốc dân làm ra, các nhóm có thể tham khảo cho phần bài làm của mình.
TRƯỜNG ĐẠI HỌC KINH TẾ QUỐC DÂN KHOA BẤT ĐỘNG SẢN VÀ KINH TẾ TÀI NGUYÊN BÀI TẬP NHÓM Kinh Tế Đất Chủ đề: Phân tích tác động giá trị đất đai khu vực đô thị nhà nước phát triển sở hạ tầng đường giao thông Thành viên nhóm 5: Giảng viên hướng dẫn: TS Nguyễn Thanh Lân Hà Nội, tháng 10/2022 Đề bài: Dựa vào nguyên lý lý thuyết địa tơ, phân tích tác động giá trị đất đai khu vực đô thị nhà nước phát triển sở hạ tầng đường giao thơng Lấy ví dụ dự án cụ thể thị (gợi ý Hà Nội) Qua rút vấn đề sách điều tiết giá trị đất gia tăng Theo anh chị, thời gian tới sửa đổi bổ sung Luật Đất Đai 2013 cần điều chỉnh quy định liên quan đến vấn đề BÀI LÀM I TÁC ĐỘNG GIÁ TRỊ ĐẤT ĐAI KHU VỰC ĐÔ THỊ KHI NHÀ NƯỚC PHÁT TRIỂN CƠ SỞ HẠ TẦNG Địa tô tuyệt đối địa tô vốn có đất đai, khơng phụ thuộc vào điều kiện vị trí đất đai, trình độ người sử dụng, mà tùy thuộc vào vai trò đất đai hoạt động kinh tế - xã hội Theo đó, địa tơ tuyệt đối hoạt động kinh tế - xã hội khác thay đổi Nhà nước cho phép thay đổi mục đích sử dụng đất Địa tô chênh lệch phần lợi nhuận thu từ sử dụng đất lợi tự nhiên mang lại Sự thay đổi yếu tố làm thay đổi giá trị địa tô chênh lệch thường xã hội mang lại như: Cải tạo, xây dựng sở hạ tầng, cải thiện điều kiện môi trường, phát triển hoạt động kinh tế - xã hội (Mn có biết địa tơ td phân phối cho ai?)Do vậy, nguyên tắc, lợi ích mang lại từ địa tô chênh lệch phải phân phối chung cho xã hội - mà Nhà nước chủ đại diện Việc điều tiết phân phối địa tô chênh lệch tạo công bằng, bình đẳng lợi ích người sử dụng đất Địa tơ chênh lệch lợi ích mang lại từ đất đai người sử dụng biết cách đầu tư sử dụng cách hợp lý tạo Giá trị cao phần địa tơ chênh lệch mang lại Theo đó, địa tô chênh lệch thuộc người tạo nó, người sử dụng đất Chính sách phân phối địa tơ chênh lệch có vai trị khuyến khích người người sử dụng đất hợp lý có hiệu Như vậy, giá trị mảnh đất cao hay thấp giá mảnh đất thị trường luôn phụ thuộc thay đổi theo thay đổi loại địa tơ ⇒ Tóm lại ngun tắc điều tiết địa tơ sau: Lợi ích mang lại từ địa tơ chênh lệch phải thuộc Nhà nước; chủ sở hữu đất; tồn xã hội Địa tơ chênh lệch thuộc người tạo người sử dụng đất Tựu chung lại, để vận dụng nguyên lý địa tô vào phân tích mn phải nhớ là" đất đai tự khơng tạo giá trị mà luồng thu nhập từ đất mang lại giá trị cho đất đai" Trong trình quản lý sử dụng, người tác động vào đất đai làm tăng thêm giá trị cho đất đai Sự tác động từ phía chủ thể: Nhà nước người sử dụng đất Đất đai nhà nước đầu tư phát triển hạ tầng giao thơng, có giá trị kinh tế cao nhiều lần dạng tài nguyên Cơ sở hình thành giá trị tăng thêm việc đầu tư vào sở hạ tầng giao thông với mục đích nhằm sử dụng đất đai hiệu quả, mang lại lợi ích lớn mảnh đất Từ có đầu tư định vào mảnh đất ngun nhân làm thay đổi địa tô đất Các tác động diễn sau: Nhà nước đầu tư sở hạ tầng giao thông làm thay đổi hoạt động kinh tế diễn mảnh đất Từ làm thay đổi địa tô tuyệt đối mảnh đất Đồng thời, thay đổi địa tô tuyệt đối làm cho thay đổi địa tơ chênh lệch I có thay đổi cảnh quan, môi trường xung quanh, ảnh hưởng đến vị trí tương đối bất động sản Và từ hệ thống giao thống tức có địa tơ chênh lệch I người sử dụng đất đầu tư sản xuất kinh doanh tạo địa tô chênh lệch II Trong thực tế, thay đổi yếu tố kể gây tác động lớn đến xu hướng tăng giá trị đất khu vực quanh Vì khó để phân tách rõ tác động lên loại địa tơ loại địa tơ ln có giao thoa lẫn Sự gia tăng giá trị từ loại địa tơ phải xuất phát từ điều kiện phải có loại địa tơ ngược lại Theo đó, việc thay đổi địa tơ nguồn gốc gia tăng giá trị đất đai đầu tư sở hạ tầng giao thông II MINH HỌA CHO TĂNG GIÁ TRỊ ĐẤT KHI CÓ CƠ SỞ HẠ TẦNG A, Ví dụ: Dự án đường Trường Chinh trước sau thi công mở rộng Tuyến giao thông kéo dài km từ Ngã tư Sở đến Ngã tư Vọng (Hà Nội), UBND thành phố phê duyệt năm 2011 khởi công năm 2013; tổng mức đầu tư 2.560 tỷ đồng Năm 2016, giá đất dọc theo đường Trường Chinh mua với giá từ 60 – 70 triệu đồng/m2 Sang tới năm 2017, giá đất khu vực tiếp tục vọt lên 100 triệu đồng/m2 Cho tới thời điểm tại, gần hoàn thành đoạn đường này, giá đất mặt đường khu vực tăng lên 200 – 300 triệu đồng/m2 Trong đó, giá đất ngõ tăng lên ngưỡng 100 – 220 triệu đồng/m2 => Khi có đầu tư định vào hệ thống giao thông làm thay đổi địa tô đất (hay địa tơ chênh lệch I), Với ví dụ nêu Việc mở rộng Tuyến đường Trường Trinh theo nhiều giai đoạn chuyển hóa địa tơ chênh lệch II thành địa tô chênh lệch I, lần thu hồi đất lần phải tăng gia bồi thường, mặt đường tốt trước Mức bồi thường tăng lên triển khai quy hoạch không tập trung, dứt điểm khơng làm thất địa tơ chênh lệch II, cịn đầu tư gia tăng địa tơ chênh lệch I, Chính nhà nước lại phải bồi thường theo mức địa tơ tạo nhà nước đầu tư Thất thoát kép tạo trình triển khai quy hoạch phát triển sở hạ tầng giao thông Chứng minh chênh lệch R1 R2 VT Giá trước bồi thường Giá sau bồi thường Giá thị trường Giá thị trường Giá BGĐ Giá BGĐ Chênh lệch (lần) 83.600.000 40.000.00 234.000.000 46.200.00 VT2, VT3, VT4 lên VT1 60.480.000 21.200.00 163.800.000 24.592.00 tăng 3.9 lần 40.830.000 17.200.00 112.000.000 19.952.00 tăng 5.7 lần tăng 4.1 lần 35.200.000 15.200.00 98.200.000 tăng 6.7 lần tăng tăng 4.6 lần 3.2 lần 17.632.00 VT3, VT4 lên VT2 VT4 lên VT3 Khi nhà nước thu hồi đất để thực mở rộng đường giao thông: - Nhà nước thu hồi đất gia đình ơng A VT1 (bị toàn bộ) - VT2 lên VT1 giá trị mảnh đất tăng 3.9 lần (giá thị trường sau bồi thường) - VT3 lên VT2 giá trị mảnh đất tăng 4.1 lần - VT4 lên VT3 giá trị mảnh đất tăng 3.2 lần => Gia đình nhà ơng A bị tồn địa tô chênh lệch I lợi tự nhiên mặt tiền đường mang lại, toàn địa tô chênh lệch II phần đất gd đầu tư xây dựng nhà trước Ngân sách nhà nước bị thất thốt, cơng trình nhà nước đầu tư Đất số hộ dân nâng lên VT mới; theo nguyên lý địa tô, đầu tư tạo địa tô chênh lệch II, người hưởng giá trị gia tăng Tuy nhiên, nguồn lực tài nhà nước dùng vốn ngân sách để đầu tư nhà nước lại để người dân hưởng lợi ( cụ thể hộ dân nâng lên VT hưởng lợi mà khơng cả) => Nhà nước bồi thường theo mức địa tô tạo nhà nước đầu tư Thất kép tạo trình triển khai quy hoạch phát triển sở hạ tầng giao thơng - Ơng B: bị phần đất thu hồi làm đường giao thông => phần R2 thu hồi làm đường, nhiên gđ ông B lại hưởng lợi tự nhiên R1 phần mặt đường giải phóng mà có Gia đình ơng C sau ơng B, phần đất gia đình ơng hưởng phần giá trị việc đầu tư sở hạ tầng đường giao thơng Gia đình ơng từ đất ngõ nâng lên đất VT2 giá trị mảnh đất tăng lên 4,1 lần Giá trước bồi thường Giá sau bồi thường Vị trí Giá thị trường Giá BGĐ Giá thị trường Giá BGĐ 83.600.000 40.000.00 234.000.000 46.200.000 60.480.000 21.200.00 163.800.000 24.592.000 40.830.000 17.200.00 112.000.000 19.952.000 35.200.000 15.200.00 98.200.000 17.632.000 Mặc dù Khoản 2, điều 19 Luật Đất đai 2013 quy định việc thu lại giá trị đất đai tăng thêm không chủ đầu tư/chủ sử dụng đất mang lại, chưa có quy định hình thức hay phương thức thực Hiện chưa có chế điều tiết, phân phối cách hợp lý giá trị tăng lên từ đất Nhà nước đầu tư phát triển sở hạ tầng đường giao thông B, Giải pháp: Nhà nước thực “mô hình biên chỉnh trang” hay “phương pháp giải tỏa kép” tiến hành giải tỏa thêm diện tích bên phần đất dự kiến thu hồi để xây dựng cơng trình hạ tầng Mơ hình áp dụng cơng trình xây dựng tuyến đường hay chỉnh trang mở rộng thêm đường hữu Thay giải tỏa đủ diện tích để làm đường, Nhà nước giải tỏa rộng diện tích hai bên dọc theo trục hình thành, tạo quỹ đất dự trữ, khu vực có giá trị đất tăng thêm cao Quy mô phần diện tích thu hồi thêm vào thực trạng sử dụng đất khu vực thu hồi, tùy theo khả nguồn vốn, số lượng hộ bị di dời Phần diện tích bên đường chia lô để thực bán đấu giá (hoặc giao đất có tiền sử dụng đất, cho thuê đất) Kiến trúc xây dựng biên chỉnh trang khang trang, theo quy hoạch, hạn chế tình trạng nhà siêu mỏng, siêu ngắn Hạn chế mơ hình khó áp dụng khu nội đô đông dân cư Bổ sung quy định thuế điều tiết giá trị gia tăng thay đổi điều kiện đất đai: Để điều tiết giá trị tăng lên thay đổi điều kiện đất đai, cần áp dụng thu thuế sử dụng đất tăng theo gia tăng giá trị mảnh đất mà người sử dụng chiếm giữ Từ điều tiết giá trị địa tô chênh lệch mang lại Nhà nước đầu tư phát triển sở hạ tầng Phần thuế tăng lên hàng năm người sử dụng đất chưa nộp ghi nợ đến thực mua bán giao dịch đất phải toán (Khi số dư nợ tiền thuế vượt 50% giá trị đất Nhà nước thu hồi đất theo quy định Luật, thu hồi đất vi phạm pháp luật đất đai.) Những người khơng có khả khai thác có hiệu đất đai có giá trị cao, vị trí đắc địa, có khả sinh lợi cao buộc phải chuyển giao đất đai cho người sử dụng đất có hiệu để có nguồn thu nộp thuế đất thông qua phương thức cho thuê đất bán cho người có khả sử dụng hiệu Đây biện pháp buộc người dân phải đưa đất đai vào sử dụng, tránh tình trạng đầu đất, chiếm giữ đất đai vị trí có lợi Đề xuất bổ sung thêm 01 điều điều tiết giá trị tăng (địa tô chênh lệch I) thay đổi điều kiện đất đai Nhà nước đầu tư sở hạ tầng, thay đổi quy hoạch phát triển điều kiện kinh tế xã hội mang lại làm giá trị mảnh đất tăng lên Người sử dụng đất hưởng thu nhập nhiều từ hoạt động sử dụng cho thuê đất, vậy, phải nộp thuế sử dụng đất nhiều tương đương với phần GTGT từ đất Bổ sung quy định thuế điều tiết giá trị gia tăng giá mua giá bán Đánh thuế luỹ tiến phần chênh lệch tăng lên giá mua giá bán đất tuỳ theo độ dài khoảng thời gian hai lần giao dịch: Thời gian hai lần giao dịch ngắn tỷ suất thuế điều tiết cao để điều tiết phần GTGT tập trung cho ngân sách; Thời gian gữa hai lần giao dịch cách xa nhau, tỷ lệ thuế điều tiết GTGT hai lần giao dịch thấp, người chiếm giữ đất phải nộp tiền thuế theo giá trị mảnh đất thời gian chiếm giữ đất ⇨ Tuy có điều kiện đủ giải pháp nêu nước ta thiếu điều kiện cần + Ta biết sách giá đất thực vai trò giá thước đo giá trị đất đai, phản ánh giá trị gia tăng đất đai công cụ “dẫn truyền” điều tiết phần giá trị đất gia tăng + Trong thực tế, quy định sách quy định phương pháp định giá đất chưa phù hợp thực tiễn chưa phản ánh chế hình thành giá đất thị trường tồn chế 02 giá đất Giá đất Nhà nước quy định sau giá đất thị trường Nhưng điều sửa đổi vào luật đất đai tới việc bỏ khung giá đất, điều giúp giá đất nhà nước quy định tiệm cận gần với giá đất thị trường Ngoài ra, chưa hình thành hệ thống liệu thông tin giá đất chuyển nhượng thị trường để phục vụ công tác định giá; số khu vực hình thành đồ giá trị bước đầu xây dựng sở liệu giá đất độ tin cậy không cao Những vấn đề gây khó khăn việc định giá đất Đây nguyên vấn đề hệ mối quan hệ chủ thể đất đai Thêm vào đó, việc áp dụng phương pháp định giá đất mang lại chênh lệch kết lớn, đặc biệt loại đất có giá trị gia tăng lớn (do hưởng lợi thương mại cao khu vực đô thị, khu vực đầu tư, phát triển sở hạ tầng) (đề xuất giao dịch mua bán phải thực qua ngân hàng, nghiên cứu công cụ thẩm định giá hàng loạt CAMA) ⇒ Khi có đủ điều kiện việc điều tiết giá trị gia tăng khu vực đô thị nhà nước phát triển sở hạ tầng đường giao thông trở nên dễ dàng tránh tranh chấp, khiếu kiện vấn đề đánh thuế điều tiết GTGT III MỘT SỐ ĐÁNH GIÁ VÀ ĐỀ XUẤT Trên sở phân tích số sách điều tiết giá trị gia tăng từ đất Việt Nam năm qua, số vấn đề cần tiếp tục quan tâm nghiên cứu gồm: Thứ nhất, sách giá đất liên tục thay đổi bổ sung Tuy nhiên, thực tế, quy định sách quy định phương pháp định giá đất chưa phù hợp thực tiễn chưa phản ánh chế hình thành giá đất thị trường tồn chế 02 giá đất Trong đó, giá đất Nhà nước quy định thường thấp 30% – 50% giá đất thị trường Ngồi ra, chưa hình thành hệ thống liệu thông tin giá đất chuyển nhượng thị trường để phục vụ công tác định giá; số khu vực hình thành đồ giá trị bước đầu xây dựng sở liệu giá đất độ tin cậy khơng cao Những vấn đề gây khó khăn việc định giá đất Đây nguyên vấn đề hệ mối quan hệ chủ thể đất đai Thêm vào đó, việc áp dụng phương pháp định giá đất mang lại chênh lệch kết lớn, đặc biệt loại đất có giá trị gia tăng lớn (do hưởng lợi thương mại cao khu vực đô thị, khu vực đầu tư, phát triển sở hạ tầng) Đây hạn chế có ảnh hưởng trực tiếp đến trình điều tiết lại phần giá trị đất gia tăng Có thể khẳng định, sách giá đất chưa thực vai trò giá thước đo giá trị đất đai, phản ánh giá trị gia tăng đất đai công cụ “dẫn truyền” điều tiết phần giá trị đất gia tăng Thứ hai, sách thu tài đất đai: Chính sách thu tiền sử dụng đất, tiền thuê đất, thuế thu nhập từ chuyển nhượng quyền sử dụng đất bất động sản thực phản ánh vai trò điều tiết giá trị đất gia hạn chế Mức thu tiền sử dụng đất tiền thuê đất trường hợp giao đất, cho thuê đất thấp so với tiềm giá trị đất đai Các khoản thu từ đất không ổn định, thiếu quán, chưa thật đảm bảo tính cơng đối tượng nộp thuế Vai trị điều tiết thu nhập tổ chức, cá nhân xã hội sách tài đất đai chưa phát huy mức Hiện tại, vấn đề quy định đánh thuế bất động sản (thuế tài sản) cịn khoảng trống cần nghiên cứu hồn thiện Thứ ba, sách điều tiết lại phần giá trị đất gia tăng trình bồi thường, hỗ trợ tái định cư thực thu hồi đất phục vụ quy hoạch, chuyển mục đích sử dụng đất chưa đạt hiệu quả, hiệu lực thực thi tính cơng người sử dụng đất trước thu hồi sau thu hồi đất Mặc dù sách có nhiều sửa đổi, hồn thiện, tăng mức bồi thường hỗ trợ có lợi cho hộ gia đình, cá nhân có đất bị thu hồi cơng tác bồi thường giải phóng mặt nhiều vướng mắc, bất cập Đây nguyên nhân gây phần lớn vụ khiếu kiện đất đai thời gian qua Thứ tư, dự án đầu tư sở hạ tầng giao thông, chế hợp đồng xây dựng - chuyên gia (BT) áp dụng linh hoạt thời gian qua bộc lộ nhiều vấn đề bất cập, gây thất thoát cho ngân sách nhà nước sử dụng lãng phí quỹ đất Hiện nay, Việt Nam thiếu cơng cụ tạo vốn đồng thời đóng vai trị điều tiết giá trị đất gia tăng (ví dụ: Cơng cụ tái điều chỉnh đất đai, tái hợp thửa…) Đây vấn đề đặt cần nghiên cứu hoàn thiện thời gian tới để tạo nguồn lực tài từ đất đai cho trình phát triển, đầu tư sở hạ tầng đô thị Việt Nam ... địa tơ, phân tích tác động giá trị đất đai khu vực đô thị nhà nước phát triển sở hạ tầng đường giao thơng Lấy ví dụ dự án cụ thể đô thị (gợi ý Hà Nội) Qua rút vấn đề sách điều tiết giá trị đất gia... Luật Đất Đai 2013 cần điều chỉnh quy định liên quan đến vấn đề BÀI LÀM I TÁC ĐỘNG GIÁ TRỊ ĐẤT ĐAI KHU VỰC ĐÔ THỊ KHI NHÀ NƯỚC PHÁT TRIỂN CƠ SỞ HẠ TẦNG Địa tô tuyệt đối địa tơ vốn có đất đai, ... từ đất mang lại giá trị cho đất đai" Trong trình quản lý sử dụng, người tác động vào đất đai làm tăng thêm giá trị cho đất đai Sự tác động từ phía chủ thể: Nhà nước người sử dụng đất Đất đai nhà