phân tài liệu là là bài tập lớn do nhóm sinh viên của trường Đại học kinh tế quốc dân tự làm, tuy nhiên vẫn còn nhiều thiếu sót, các bạn có thể tham khảo một số phần để cho vào phần bài của mình. Xin cảm ơn
BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO TRƯỜNG ĐẠI HỌC KINH TẾ QUỐC DÂN KHOA BẤT ĐỘNG SẢN VÀ KINH TẾ TÀI NGUYÊN BÀI TẬP NHÓM MÔN: KINH TẾ TÀI NGUYÊN ĐẤT Đề Dựa vào nguyên lý lý thuyết địa tơ, phân tích tác động làm gia tăng giá trị đất đai, nhà nước thực sách chuyển mục đích sử dụng đất Lấy ví dụ 01 dự án cụ thể tại 01 địa phương Qua đó, rút vấn đề sách điều tiết giá trị đất gia tăng Theo anh/ chị, thời gian tới sửa đổi bổ sung Luật Đất đai 2013 cần điều chỉnh quy định liên quan đến vấn Họ tên các thành viên Nhóm 6: Giảng Viên: TS Nguyễn Thanh Lân I Khái niệm địa tô lịch sử phát triển Khái niệm địa tô a) Khái niệm Địa tô phần lợi nhuận tăng thêm kinh doanh đất đai mang lại mà người sử dụng đất phải trả cho người sở hữu đất” b) Lịch sử hình thành Lý thuyết địa tô vấn đề quan trọng học thuyết kinh tế Tuy nhiên, lý thuyết chưa nhà triết học theo chủ nghĩa trọng thương nghiên cứu Mãi kỷ XVII, XVIII, nhà kinh học cổ điển Anh đời W Petty, A Smith, D Ricardo vấn đề địa tô bắt đầu quan tâm nghiên cứu William Petty ( 1623 - 1687) coi người đặt móng cho trường phái kinh tế trị cổ điển Anh, C Mác ví cha đẻ kinh tế trị học Ơng người đưa lý thuyết địa tô, sau kế thừa Adam Smith David Ricardo So với trường phái kinh tế trị tư sản cổ điển C Mác phát triển đưa lý thuyết địa tô đến đỉnh cao: Ơng phân biệt địa tơ tư chủ nghĩa địa tô phong kiến Cho hình thành quan hệ sản xuất tư chủ nghĩa sở hình thành địa tơ tư chủ nghĩa Địa tơ tư chủ nghĩa phần giá trị thặng dư còn lại sau khấu trừ phần lợi nhuận bình quân mà nhà tư kinh doanh nông nghiệp phải nộp cho địa chủ C Mác phân biệt hai hình thức địa tơ: là, địa tơ chênh lệch địa tô tuyệt đối: Địa tô chênh lệch phần giá trị thặng dư công nhân nông nghiệp tạo biểu thành lợi nhuận siêu ngạch mà địa chủ thu rng đất có điều kiện sản xuất thuận lợi Nó số chênh lệch giá sản xuất chung định điều kiện sản xuất ruộng đất bất lợi giá sản xuất cá biệt ruộng đất có điều kiện thuận lợi Ơng phân biệt địa tô chênh lệch I địa tô chênh lệch II, khẳng định địa tô chênh lệch I địa chủ thu cho thuê kinh doanh mảnh đất có điều kiện tự nhiên thuận lợi, còn địa tơ chênh lệch II lại xuất khu đất thâm canh Địa tô tuyệt đối phần giá trị thặng dư biểu thành lợi nhuận siêu ngạch mà nhà tư kinh doanh nông nghiệp phải nộp cho địa chủ để quyền thuê ruộng đất thời gian Khác với địa tô chênh lệch, loại địa tô địa chủ thu tất loại ruộng đất sau cho thuê kinh doanh c) Bản chất địa tô - Địa tô quan hệ kinh tế - thể qua thu nhập người sở hữu ruộng đất; - Địa tô phản ảnh quan hệ xã hội: Sự tham gia giai cấp hoạt động sản xuất sử dụng đất Điều kiện đời: Có tách rời quyền sở hữu quyền sử dụng đất II Các hình thức địa tơ Địa tơ chênh lệch Địa tô chênh lệch phần địa tô thu ruộng đất có lợi điều kiện sản xuất (độ màu mỡ đất đai tốt hơn, vị trí gần thị trường, gần đường hơn, ruộng đất để đầu tư để thâm canh) Địa tô chênh lệch = Giá sản xuất chung – Giá sản xuất cá biệt Thực chất địa tô chênh lệch lợi nhuận siêu ngạch Nguồn gốc phần giá trị thặng dư công nhân nông nghiệp làm thuê tạo Địa tô chênh lệch gắn với chế độ độc quyền kinh doanh ruộng đất theo lối tư chủ nghĩa Địa tơ chênh lệch có hai loại địa tơ: + Địa tô chênh lệch (I): địa tô chênh lệch thu ruộng đất có độ màu mỡ tự nhiên thuộc loại trung bình tốt, có vị trí gần thị trường gần đường giao thông + Địa tô chênh lệch (II): địa tô chênh lệch thu thâm canh mà có Thâm canh việc đầu tư theo tư vào đơn vị diện tích ruộng đất để nâng cao chất lượng canh tác đất, nhằm tăng độ màu mỡ ruộng đó, nâng cao sản lượng đơn vị diện tích Địa tơ tuyệt đới Địa tơ tuyệt đối loại địa tô mà tất nhà tư kinh doanh nông nghiệp phải nộp cho địa chủ, cho dù ruộng đất tốt hay xấu Đây loại địa tô thu thứ đất Địa tô tuyệt đối lợi nhuận siêu ngạch dôi ngồi lợi nhuận bình qn, hình thành cấu tạo hữu tư nông nghiệp thấp cấu tạo hữu tư cơng nghiệp, số chênh lệch giá trị nông phẩm giá sản xuất chung III Phân tích tác động làm gia tăng giá trị đất đai, nhà nước thực chinh sách chuyển mục đích sử dụng đất Khái niệm chuyển mục đích sử dụng đất Chuyển mục đích sử dụng đất thay đổi mục đích sử dụng đất so với loại đất ban đầu định hành trường hợp phải xin phép cần đăng ký đất đai trường hợp xin phép quan nhà nước có thẩm quyền Nguyên nhân chuyển mục đích sử dụng đất Trong kinh tế đất đai nguồn tài nguyên thiết yếu tư liệu sản xuất thay Đất đai xuất trọng mặt đời sống tảng ngành kinh tế huyết mạch nông nghiệp, tảng ngành công nghiệp sản xuất nguyên liệu công nghiệp khai thác, sở ngành dịch vụ, Tuy đất tư liệu sản xuất với nhiều đặc biệt từ tự nhiên xong có hạn sử dụng riêng Khi đưa đất đất vào hoạt động kinh tế xã hội sau thời gian khai thác sử dụng ảnh hưởng tự nhiên nhân tạo đất khơng còn giữ đặc tính ban đầu khơng còn phù hợp với mục đích sử dụng đưa vào sử dụng Đó lúc người thay đổi đổi mục đích sử dụng đất để phù hợp nhằm bảo vệ sử dụng tài nguyên đất hiệu hợp lý Các tác nhân dẫn đến chuyển mục đích sử dụng đất đến từ tự nhiên người, xong quan trọng tác động từ phía người Sự gia tăng dân số tăng trưởng kinh tế làm cho lượng cầu đất tăng mạnh cho mục đích làm nhà ở, xây dựng cơng trình phúc lợi cơng cộng, sở hạ tầng giao thông, xây dựng công nghiệp, khu đô thị, sở kinh tế khác bao hàm yếu tố đầu đất đai Trong cung đất có giới hạn, nhu cầu đất tăng dẫn đến giá đất thị trường tăng Đây kết luận nhà kinh tế, xem xét yếu tố gia tăng giá trị đất đai thị trường BĐS Và yếu tố thúc đẩy nhu cầu chuyển đổi mục đích sử dụng đất khác sang đất Ngồi tâm lý bỏ quê, muốn lên khu vực trung tâm để sinh sống, lao động học tập nên cầu đất đai khu vực trung tâm đặc biệt tăng năm qua, giá đất đai (bất động sản) liên tục tăng năm qua Điều áp lực để điều chỉnh quy hoạch, tăng chuyển đổi sang đất ở, công nghiệp dịch vụ để phù hợp với nhu cầu xã hội Ngoài còn lý chuyển đổi cấu kinh tế cấu lao động từ nông nghiệp sang công nghiệp, dịch vụ năm qua liên tục tăng, xu quốc gia phát triển, tích cực cơng nghiệp hóa, đại hóa Nhu cầu phát triển kinh tế từ sử dụng đất phi nông nghiệp trở thành xu hướng phát triển tất yếu quốc gia Nhu cầu chuyển đổi đất đai tạo nên áp lực lớn không nước phát triển mà nước phát triển Tình trạng dẫn đến cân quan hệ cung cầu đất phi nơng nghiệp, giá đất phi nơng nghiệp có độ chênh lớn so với đất nông nghiệp Trong năm qua, giai đoạn 2010 2020, chuyển dịch lao động theo ngành nước ta diễn theo hướng hợp lý tiến bộ: giảm tỷ trọng lao động nông, lâm, thủy sản (từ 49,5% năm 2010 xuống còn 33,1% năm 2020); tăng tỷ trọng lao động khu vực công nghiệp xây dựng (từ 21% lên 30,8%) dịch vụ (từ 29,5% lên 36,1%) Chuyển dịch cấu lao động theo ngành bước phù hợp với chuyển dịch cấu kinh tế ngành khai thác có hiệu nguồn lực cho phát triển kinh tế Sự chuyển dịch lao động từ nông nghiệp sang công nghiệp, dịch vụ làm tăng suất lao động: ngành nông, lâm, thủy sản giảm 1% lao động suất tăng 2,1%; ngành cơng nghiệp - xây dựng tăng 1% lao động làm tăng 8,89% suất lao động; tương tự, ngành dịch vụ tăng 1% lao động suất lao động tăng 16,1% Và vài lý để thúc đẩy việc chuyển đổi mục đích sử dụng đất, còn nhiều lý khác tác động tới việc chuyển đổi mục đích sử dụng đất Nguyên nhân dẫn đến tăng giá đất Giá trị đất tăng phụ thuộc vào số yếu tố + Sự gia tăng khả sản xuất đất + Sự tăng trưởng quy mô dân số quy mô kinh tế + Sự phát triển đầu tư sở hạ tầng + Đầu tư tư nhân làm tăng giá trị đất + Sự thay đổi quy định pháp luật sử dụng đất Theo đó, yếu tố tác động gia tăng giá trị bao gồm yếu tố thuộc đất đai yếu tố bên ngồi đất đai Bên cạnh đó, theo chủ thể tác động, giá trị đất đai tăng thêm xác định Nhà nước xã hội, người sử dụng đất đầu tư, cải tạo nhiều hệ người sử dụng đất Với gia tăng buộc phải có tác động nhà nước, phải có sách, cơng cụ quy hoạch, đầu tư, chuyển đổi mục đích sử dụng đất đai để cân lại giá hai loại đất nông nghiệp phi nông nghiệp Bản chất của gia tăng giá trị đất: Đối với mảnh đất khơng tính đến khác yếu tố vị trí điều kiện thuận lợi khơng tính đến khác trình độ người sử dụng đất, thân mảnh đất mang luồng thu nhập cao so với hoạt động không sử dụng đất Luồng giá trị cao địa tơ tuyệt đối đất đai Địa tô tuyệt đối hoạt động kinh tế, xã hội khác thay đổi nhà nước cho phép thay đổi mục đích sử dụng đất Khi nhà nước thu hồi sau chuyển mục đích sử dụng đất, từ mảnh đất với mục đích sử dụng nông nghiệp giá triệu/m2 chuyển sang mục đích phi nơng nghiệp đất ở, … giá 10 triệu/ m2, địa tơ tuyệt mục đích sử dụng khác Và sau định chuyển, doanh nghiệp có tiền tiếp tục đầu tư xây dựng mảnh đất, bất động sản Đó địa tô chênh lệch Địa tô chênh lệch nhân người sử dụng đất sử dụng, đầu tư cách hợp lý, người sử dụng tốt tạo luồng thu nhập từ đất đai cao Giá trị cao phần địa tô chênh lệch mang lại địa tô chênh lệch thuộc người tạo nó, người sử dụng đất Do điều kiện thuận lợi, độ phì nhiêu khả tiếp cận, vị trí, thay đổi thường thay đổi cải tạo, xây dựng sở hạ tầng, cải thiện môi trường phát triển, hoạt động kinh tế xã hội Địa tô chênh lệch phải phân phối cho toàn xã hội mà nhà nước làm chủ đại diện, việc điều tiết địa tô chênh lệch tạo cơng bình đẳng cho người sử dụng Sau nhà nước đầu tư hạ tầng, kinh tế xã hội dân số khu vực phát triển, trung tâm gắn kết lại với Bản thân bất động sản trở nên thuận lợi việc kinh doanh, phát triển địa tô chênh lệch Tác động của việc chuyển đổi a) Tác động tích cực Nhờ chuyển mục đích sử dụng đất đai Nhà nước biến nhiều vùng đất chưa phát huy tiềm sử dụng nhờ quy hoạch sử dụng đất đai Nhà nước mà số khu vực đất đai chuyển đổi mục đích sử dụng đất từ đất nơng nghiệp chuyển sang đất sử dụng vào mục đích phi nông nghiệp xây dựng hệ thống đường giao thông, xây dựng khu đô thị, khu công nghiệp, khu kinh tế khu công nghệ cao … mang lại giá trị kinh tế cao b) Tác động tiêu cực Trên thực tế, có phận giới đầu cơ, kinh doanh bất động sản lợi dụng việc tiếp cận thông tin chuyển đổi sử dụng đất Nhà nước để đồn thổi, thao túng giá đất thị trường nhằm mục đích kiếm lời Hiện tượng “sốt đất” cục khu vực Ba Vì (Hà Nội) vào tháng 3, tháng năm 2010 minh chứng sinh động tác động quy hoạch sử dụng đất làm tăng giá trị đất đai Trên sở thông tin triển lãm dự thảo quy hoạch không gian phát triển Hà Nội đến năm 2020, tầm nhìn đến năm 2050 Bộ Xây dựng, giới đầu cơ, kinh doanh bất động sản Hà Nội “thổi” giá đất khu vực Ba Vì lên cao gấp nhiều lần so với giá trị thực với mục đích trục lợi Hậu xuất sốt đất cục khu vực Ba Vì Sự chênh lệch giá trị thật với giá trị “ảo” đất đai rơi vào túi nhóm người đầu cơ, kinh doanh bất động sản Khơng người dân bị khoản tiền không nhỏ việc đầu tư “mua đất” khu vực bị giới đầu bất động sản lợi dụng việc tiếp cận thông tin quy hoạch sử dụng đất (cho dù thơng tin chưa thức) để đẩy giá đất lên cao so với giá trị thực IV Ví dụ thực tế dự án cụ thể Nhà nước chuyển mục đích sử dụng đất giá trị đất gia tăng Tổng quan dự án khu đô thị Lideco Nhà nước chuyển đổi mục đích sử dụng đất nông nghiệp sang đất thương mại dịch vụ đất phi nơng nghiệp Vị trí: Nằm đường 32, thị trấn Trạm Trôi, Lideco dự án lớn huyện Hoài Đức chủ đầu tư Công ty cổ phần phát triển đô thị Từ Liêm thực Dự án Lideco khởi cơng xây dựng vào năm 2007 hồn thiện từ năm 2013 với 650 biệt thự kiểu Pháp, đến cuối năm 2013 có 400 biệt thự bàn giao cho khách hàng Giá: Trước Nhà nước chuyển đổi mục đích sử dụng từ đất nông nghiệp ( đất chuyên trồng lúa ) sang đất thị giá đất nơng nghiệp 162.000 nghìn VNĐ/m2 sau Nhà nước quy hoạch thành đất đô thị giao cho Công ty cổ phần phát triển đô thị Từ Liêm thực dự án Năm 2013 giá khởi điểm dự án Lideco khoảng 25tr VNĐ/m2 đến năm 2019 có thơng tin quy hoạch từ Nhà nước ( Huyện Hồi Đức lên Quận có quy hoạch đường vành đai qua ) giá mét vng đất dự án có giá gần 40tr VNĐ/m2, chủ đầu tư tiếp tục hoàn thiện sở hạ tầng cảnh quan để đến năm 2024 huyện Hồi Đức thức lên Quận mở bán dự án đợt 2 Đánh giá tác động làm gia tăng giá trị của đất đai của Nhà nước đến dự án Lideco Giá trị sử dụng mảnh đất dự án nâng cao, Chuyển mục đích sử dụng đất từ đất chuyên trồng lúa nước bị bỏ hoang thành đất thị giá trị mảnh đất tăng lên gấp chục lần sau Nhà nước giao đất cho Công ty cổ phần phát triển đô thị Từ Liêm, Nhà nước thu khoản tiền vào ngân sách nhà nước coi địa tô chênh lệch Sau nhận đất từ nhà nước, Chủ đầu tư dự án Lideco khởi công xây dựng đầu tư sở hạ tầng sau bán lại cho người có nhu cầu sử dụng Bất Động Sản thu địa tơ chênh lệch Hiện nhu cầu nhà ngày tăng cao gia tăng dân số phát triển kinh tế Từ xu hướng chuyển từ đất nơng nghiệp sang đất phi nông nghiệp đất ngày tăng cao Do đó, giá trị đất có thay đổi lớn ngày có xu hướng lên nhiều Việc đầu tư vào dự án BĐS đem lại lợi nhuận lớn cho chủ đầu tư Khi đất chuyển thành đất xây dựng nhà ở, tương lai thu hút số lượng lớn dân cư di chuyển đến để sinh sống từ dần lấp đầy tồn Khi có phát triển mạnh mẽ sở hạ tầng, sở kinh doanh thương mại, dịch vụ để đáp ứng nhu cầu người dân Đặc biệt giai đoạn Việt Nam phát triển theo hướng Cơng Nghiệp Hóa - Hiện Đại Hóa, thúc đẩy tăng trưởng kinh tế khiến dự án có hội để tận dụng khoa học kỹ thuật, sở vật chất đại nhằm tăng thêm giá trị cho khu vực Thực tế xuất sóng xin nhiều đất triển khai dự án khơng với mục đích ban đầu sau hình thành nên dự án nhà bán để kiếm lợi nhuận cao cho doanh nghiệp V Tổng hợp số Văn pháp luật điều tiết giá trị gia tăng của đất đai đề xuất sửa đổi bổ sung luật đất đai 2013 vấn đề Văn quy phạm pháp luật Ngày có hiệu lực Luật Luật đất đai 2013 01/07/2014 Luật thuế sử dụng đất phi nông nghiệp 2010 01/01/2012 Luật thuế sử dụng đất nông nghiệp 1993 01/01/1994 Nghị định Nghị định 43/2014/NĐ-CP hướng dẫn thi hành Luật Đất đai 01/07/2014 Nghị định 44/2014/NĐ-CP giá đất 01/07/2014 Nghị định 45/2014/NĐ-CP thu tiền sử dụng đất 01/07/2014 Nghị định 96/2019/NĐ-CP quy định khung giá đất 19/12/2019 Nghị định 34/2022/NĐ-CP gia hạn thời hạn nộp thuế giá trị gia tăng, thuế thu nhập doanh nghiệp, thuế thu nhập cá nhân tiền thuê đất năm 2022 28/05/2022 Nghị định 148/2020/NĐ-CP sửa đổi số Nghị định hướng dẫn Luật Đất đai 08/02/2021 Thông tư Thông tư 09/2021/TT-BTNMT sửa đổi Thông tư quy định hướng dẫn Luật Đất đai 01/9/2021 Thông tư 18/2019/TT-BTNMT quy định tiêu chí, số đánh giá chất lượng dịch vụ nghiệp công sử dụng ngân sách nhà nước điều tra, thu thập thông tin xây dựng, điều chỉnh khung giá đất 16/12/2019 Thông tư 10/2018/TT-BTC sửa đổi Thông tư 76/2014/TT-BTC hướng dẫn Nghị định 45/2014/NĐ-CP quy định thu tiền sử dụng đất 20/3/2018 Tổng quan sách điều tiết giá trị đất gia tăng Việt Nam Ở Việt Nam, qua thời kỳ sửa đổi bổ sung Luật Đất đai, thấy rằng, quy định liên quan đến phần giá trị đất gia tăng dần thể chế hóa nhằm bảo đảm phần gia tăng giá trị người sử dụng đất đầu tư; đồng thời, Nhà nước thực điều tiết phần giá trị đất không người sử dụng đất tạo Cụ thể, hệ thống pháp luật sách đất đai, quy định liên quan đến điều tiết phần giá trị đất gia tăng khơng người sử dụng đất tạo khái quát tập trung vào 03 nhóm chủ yếu là: Chính sách giá đất; sách tài đất đai sách phân phối lại Trong đó, phân kỳ hệ thống sách pháp luật quản lý đất đai nói chung Việt Nam chia làm 04 giai đoạn bản: - Giai đoạn 1: Trước năm 1994, chưa áp dụng quy định Luật đất đai năm 1993; - Giai đoạn 2: Luật Đất đai năm 1993 đến trước 01/7/2004, theo quy định Luật đất đai 1993 Luật sửa đổi bổ sung số điều Luật đất đai năm 1998 2001; - Giai đoạn 3: Từ sau 01/7/2004 đến trước ngày 01/7/2014, theo quy định Luật đất đai 2003 thay Luật đất đai năm 1993; - Giai đoạn 4: Sau ngày 01/7/2014 đến nay, theo quy định Luật đất đai 2013 có hiệu lực thi hành Qua giai đoạn Luật Đất đai, nhóm sách có thay đổi, điều chỉnh đóng vai trò khác điều tiết phần giá trị đất gia tăng Cụ thể: Chính sách giá đất đóng vai trò“dẫn truyền” tác động; Chính sách điều tiết lại - thực thơng qua sách bồi thường, hỗ trợ, tái định cư nhà nước thu hồi đất; sách phát triển, tạo quỹ đất cho đầu tư sở hạ tầng Trong đó, chế sách giá đất đóng vai trò trung tâm thể phản ánh mối quan hệ chủ thể liên quan đến quản lý sử dụng đất đai Đáng ý, theo quy định hành, chế xác định giá đất thực bồi thường theo giá đất cụ thể (giá thị trường) loại đất thu hồi UBND cấp tỉnh định thời điểm định thu hồi đất Đồng thời, trình tiến hành bồi thường Nhà nước thu hồi đất phải bảo đảm dân chủ, khách quan, công bằng, công khai, kịp thời quy định pháp luật Như vậy, sách phân phối lại phần giá trị đất tăng thêm có chuyển biến tích cực Ngồi ra, góc độ quản lý nhà nước đất đai, quan nhà nước còn trực tiếp tổ chức đầu tư phát triển đất đai dự án sở hạ tầng, dự án khu đô thị mới, khu cơng nghiệp… thơng qua chế sách tạo quỹ đất, bên cạnh nguồn vốn đầu tư trực tiếp có nguồn gốc từ ngân sách nhà nước Theo đó, dự án đầu tư xây dựng phát triển đất đai – bất động sản, Nhà nước tổ chức cấp phát vốn cho trình phát triển quỹ đất thông qua tổ chức phát triển quỹ đất (bằng loạt công việc quy hoạch tổng thể, quy hoạch chi tiết, thu hồi đất, bồi thường giải phóng mặt bằng, phát triển thành “đất sạch” có kết cấu hạ tầng ) thực cung cấp đất thị trường thông qua chế đấu giá đấu thầu dự án có sử dụng đất Cụ thể, dự án đầu tư, xây dựng hệ thống giao thông, quan quản lý nhà nước thực phương pháp tạo quỹ đất hai bên đường (hay còn gọi “phương pháp lấy dư đất hai bên đường” “phương pháp giải tỏa kép”) Sau đó, sử dụng quỹ đất dơi dư nguồn lực huy động vốn cho ngân sách nhà nước, thông đấu giá, đấu thầu đất sau đầu tư sở hạ tầng Kinh nghiệm thực tế số thành phố (ví dụ Đà Nẵng) cho thấy, việc áp dụng chế hiệu huy động nguồn lực tài đất đai cho phát triển thị Một sớ đánh giá Trên sở phân tích số sách điều tiết giá trị gia tăng từ đất Việt Nam năm qua, số vấn đề cần tiếp tục quan tâm nghiên cứu gồm: Thứ nhất, sách giá đất liên tục thay đổi bổ sung Tuy nhiên, thực tế, quy định sách phương pháp định giá đất chưa phù hợp thực tiễn chưa phản ánh chế hình thành giá đất thị trường tồn chế 02 giá đất Trong đó, giá đất Nhà nước quy định thường thấp 30% – 50% giá đất thị trường Ngoài ra, chưa hình thành hệ thống liệu thông tin giá đất chuyển nhượng thị trường để phục vục công tác định giá; số khu vực hình thành đồ giá trị bước đầu xây dựng sở liệu giá đất độ tin cậy không cao Những vấn đề gây khó khăn việc định giá đất Đây nguyên vấn đề hệ mối quan hệ chủ thể đất đai Thêm vào đó, việc áp dụng phương pháp định giá đất mang lại chênh lệch kết lớn, đặc biệt loại đất có giá trị gia tăng lớn (do hưởng lợi thương mại cao khu vực đô thị, khu vực đầu tư, phát triển sở hạ tầng) Đây hạn chế có ảnh hưởng trực tiếp đến q trình điều tiết lại phần giá trị đất gia tăng Có thể khẳng định, sách giá đất chưa thực vai trò giá thước đo giá trị đất đai, phản ánh giá trị gia tăng đất đai công cụ “dẫn truyền” điều tiết phần giá trị đất gia tăng Thứ hai, sách điều tiết lại phần giá trị đất gia tăng trình bồi thường, hỗ trợ tái định cư thực thu hồi đất phục vụ quy hoạch, chuyển mục đích sử dụng đất chưa đạt hiệu quả, hiệu lực thực thi tính cơng người sử dụng đất trước thu hồi sau thu hồi đất Mặc dù sách có nhiều sửa đổi, hoàn thiện, tăng mức bồi thường hỗ trợ có lợi cho hộ gia đình, cá nhân có đất bị thu hồi cơng tác bồi thường giải phóng mặt còn nhiều vướng mắc, bất cập Đây nguyên nhân gây phần lớn vụ khiếu kiện đất đai thời gian qua Thứ ba, dự án đầu tư sở hạ tầng giao thông, chế họp đồng xây dựng - chuyên gia (BT) áp dụng linh hoạt thời gian qua bộc lộ nhiều vấn đề bất cập, gây thất thoát cho ngân sách nhà nước sử dụng lãng phí quỹ đất Hiện nay, Việt Nam còn thiếu cơng cụ tạo vốn đồng thời đóng vai trò điều tiết giá trị đất gia tăng (ví dụ: Công cụ tái điều chỉnh đất đai, tái hợp thửa…) Đây vấn đề đặt cần nghiên cứu hoàn thiện thời gian tới để tạo nguồn lực tài từ đất đai cho q trình phát triển, đầu tư sở hạ tầng đô thị Việt Nam Đề xuất: Qua trình thực tiễn áp dụng pháp luật đất đai, cần nghiên cứu để tiến tới bỏ việc thu tiền SDĐ chuyển thành thu thuế bất động sản (kể dự án đầu tư mới, đánh thuế sản phẩm) nhằm tránh gánh nặng cho nhà đầu tư phải bỏ tiền lúc việc bồi thường, xây dựng đóng tiền SDĐ Bên cạnh đó, hộ gia đình, cá nhân việc thu thuế bất động sản từ nhà thứ hai tránh việc đầu cơ, làm méo mó giá thị trường bất động sản Đồng thời, xem xét đưa quy định cụ thể định giá đất phục vụ cho công tác bồi thường, thu thuế… Làm tốt cơng tác sau Nhà nước đầu tư sở hạ tầng mà giá đất tăng lên sở hạ tầng mang lại, Nhà nước tính khoản thu người SDĐ chuyển nhượng bất động sản Bổ sung điều khoản phân cấp, giao thẩm quyền định giá đất cụ thể cho Ủy ban nhân dân (UBND) cấp huyện định giá đất cụ thể trường hợp THĐ thuộc thẩm quyền UBND cấp huyện Khi phân cấp, giao quyền đơn vị quyền phải đảm bảo thủ tục thẩm định giá đất theo quy định Ngoài ra, cần quy định bổ sung chế độ quản lý, SDĐ nghĩa vụ tài trường hợp tạm tiếp tục SDĐ theo trạng không phù hợp quy hoạch để tiếp tục sử dụng dài hạn; đất Nhà nước trực tiếp quản lý quy hoạch làm cơng trình cơng ích tạm cho th (theo hướng đấu giá với thủ tục rút gọn việc xác định giá khởi điểm đơn giản theo phương pháp hệ số điều chỉnh) để tránh lãng phí tạo nguồn thu ngân sách nhà nước thời gian chưa triển khai dự án (1) Về thời điểm tính thu tiền SDĐ: khoản Điều 108 Luật Đất đai năm 2013 quy định: “Thời điểm tính thu tiền sử dụng đất, tiền thuê đất thời điểm Nhà nước định giao đất, cho thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất, cơng nhận quyền sử dụng đất” Đồng thời, điểm b khoản Điều 112 Luật Đất đai năm 2013 quy định: việc xác định giá đất phải bảo đảm nguyên tắc theo thời hạn SDĐ… Điều có nghĩa việc xác định giá đất phải đảm bảo thời điểm xác định giá đất thời hạn SDĐ Tuy nhiên, thực tế, xác định giá đất cụ thể số địa phương gặp khó khăn, vướng mắc việc xác định thời điểm để xác định giá đất Nguyên nhân ngày ban hành định giao đất, cho thuê đất, cho phép chuyển mục đích SDĐ… thời hạn SDĐ chưa xác định cụ thể (chẳng hạn ngày ban hành định ngày 01/8/2017 thời hạn SDĐ tính từ ngày 18/7/2016 – ngày lựa chọn chủ đầu tư), từ dẫn đến có nhiều cách hiểu khác Do đó, đề xuất sửa đổi, bổ sung khoản Điều 108 sau: “Thời điểm tính thu tiền sử dụng đất, tiền thuê đất thời điểm ghi định giao đất, cho thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất, cơng nhận quyền sử dụng đất theo thời hạn sử dụng đất” Ngoài ra, đề xuất bổ sung thời điểm xác định giá đất trường hợp xác định giá khởi điểm để tổ chức đấu giá quyền SDĐ sau: thời điểm xác định giá khởi điểm để tổ chức đấu giá quyền SDĐ thời điểm Nhà nước ban hành định bán đấu giá quyền SDĐ (2) Về nguyên tắc, phương pháp định giá đất: Luật Đất đai chưa có thống với Luật Giá tiêu chuẩn thẩm định giá nên đề xuất bỏ điểm d Điều 112: “Cùng thời điểm, đất liền kề có mục đích sử dụng, khả sinh lợi, thu nhập từ việc sử dụng đất tương tự có mức nhau” Đồng thời, sửa đổi, bổ sung Điều 112 từ “Nguyên tắc, phương pháp định giá đất” thành “Nguyên tắc, phương pháp thẩm định giá đất” (3) Về bảng giá đất hệ số điều chỉnh giá đất: việc áp dụng bảng giá đất, hệ số điều chỉnh giá đất định giá đất cụ thể phát sinh số yêu cầu cần xác định giá đất để giải vụ việc theo yêu cầu quan tra, kiểm toán nhà nước, giải khiếu nại, tố cáo xác định lại giá trị quyền SDĐ đưa vào cổ phần hóa trước đây… Do đó, cần bổ sung đối tượng áp dụng giá đất cụ thể theo quy định Luật Đất đai làm giải Tuy nhiên, vụ việc liên quan đến cổ phần hóa, kiểm tra… nên kiến nghị bổ sung vào khoản Điều 114 Luật Đất đai nội dung: “Các trường hợp khác theo quy định Chính phủ” V Tài liệu tham khảo Lịch sử hình thành địa tơ http://conduongsang2510.blogspot.com/2016/11/su-phat-trien-ve-ly-luan-ia-to-cuaw.html Tóm tắt lý thuyết địa tô: https://www.slideshare.net/minhlinh311/tm-tt-a-t?next_slideshow=77198251 Vận dụng lý thuyết địa tô thực tiễn: https://www.slideshare.net/minhlinh311/vn-dng-a-t?next_slideshow=77198258 Đánh giá thành viên nhóm: Trần Đình Ánh : Khá tích cực - Nhóm trưởng - Làm nội dung Ngơ Văn Tùng : Khá tích cực - Làm nội dung, thuyết trình Lê Thị Hạ : Khá tích cực - làm nội dung, thuyết trình Hồng Thanh Lâm : Khá tích cực - làm nội dung, thuyết trình Lê Tuấn Anh : Khá tích cực - làm nội dung, làm powerpoint ... lệch giá trị nông phẩm giá sản xuất chung III Phân tích tác động làm gia tăng gia? ? trị đất đai, nhà nước thực chinh sách chuyển mục đích sử dụng đất Khái niệm chuyển mục đích sử dụng đất Chuyển. .. thay đổi mục đích sử dụng đất Khi nhà nước thu hồi sau chuyển mục đích sử dụng đất, từ mảnh đất với mục đích sử dụng nơng nghiệp giá triệu/m2 chuyển sang mục đích phi nơng nghiệp đất ở, … giá 10... án cụ thể Nhà nước chuyển mục đích sử dụng đất gia? ? trị đất gia tăng Tổng quan dự án khu đô thị Lideco Nhà nước chuyển đổi mục đích sử dụng đất nơng nghiệp sang đất thương mại dịch vụ đất phi