Thực trạng và đề xuất hoàn thiện chính sách thuế phí và lệ phí đối với hoạt động khai thác sử dụng tài nguyên đất ở việt nam

BÀI TẬP LỚN Mơn: Thuế phí Tài ngun Họ tên: Vũ Đức Linh MSSV: 11163102 gh iệ p Đề tài: Thực trạng đề xuất hồn thiện sách thuế, phí lệ phí hoạt động khai thác, sử dụng tài nguyên đất Việt Nam tn CÁC VẤN ĐỀ CHÍNH p Tố A Thực trạng hoạt động khai thác tài nguyên đất sách thuế, phí, lệ phí tài ngun khống sản đề th ực tậ I Thực trạng hoạt động khai thác tài nguyên đất Việt Nam Thực trạng sử dụng đất đai năm 2015 Tình hình biến động đất đai năm 2015 Tình hình quản lý, sử dụng đất có chuyển biến tích cực II Chính sách thuế, phí, lệ phí tài nguyên đất Việt Nam III uy ên B Đề xuất hồn thiện sách thuế, phí lệ phí hoạt động sử dụng tài nguyên đất Ch Một số vấn đề lý luận thuế thu nhập từ chuyển nhượng quyền sử dụng đất Thực trạng pháp luật thuế thu nhập từ chuyển nhượng quyền sử dụng đất cá nhân Thực trạng pháp luật thuế thu nhập từ chuyển nhượng quyền sử dụng đất tổ chức Bất cập đề xuất hoàn thiện pháp luật thuế thu nhập từ chuyển nhượng quyền sử dụng đất A Thực trạng hoạt động khai thác tài nguyên rừng sách thuế, phí, lệ phí tài nguyên đất I Thực trạng hoạt động sử dụng tài nguyên đất Việt Nam Hiện trạng sử dụng đất đai năm 2015 Ch uy ên đề th ực tậ p Tố tn gh iệ p Theo nhóm đất sử dụng, tổng diện tích tự nhiên nước 33.123.077 ha, 31.000.035 đất sử dụng vào mục đích nơng nghiệp phi nơng nghiệp, chiếm 93,59% tổng diện tích tự nhiên; cịn 2.123.042 đất chưa sử dụng vào mục đích, chiếm 6,41% tổng diện tích tự nhiên Trong đó, nhóm đất nơng nghiệp có diện tích 27.302.206 ha, chiếm 82,43% tổng diện tích tự nhiên chiếm 87,07% tổng diện tích đất sử dụng; nhóm đất phi nơng nghiệp có diện tích 3.697.829 ha, chiếm 11,16% tổng diện tích tự nhiên chiếm 11,93% tổng diện tích đất sử dụng; nhóm đất chưa sử dụng có diện tích 2.123.042 ha, chiếm 6,41 % tổng diện tích tự nhiên nước Theo loại đối tượng sử dụng, quản lý, diện tích đất giao cho loại đối tượng sử dụng 26.802.054 ha, chiếm 80,92% tổng diện tích tự nhiên Trong đó, hộ gia đình cá nhân sử dụng 15.894.447 ha, chiếm 47,99% tổng diện tích tự nhiên, 59,30% diện tích đất đối tượng sử dụng; tổ chức nước sử dụng 10.518.593 ha, chiếm 31,76% tổng diện tích tự nhiên 39,25% diện tích đất giao cho đối tượng sử dụng; tổ chức nước ngoài, cá nhân nước sử dụng 45.717 ha, chiếm 0,17% diện tích đất giao cho đối tượng sử dụng; cộng đồng dân cư sở tôn giáo sử dụng 343.294 ha, chiếm 1,28% diện tích đất giao cho đối tượng sử dụng Diện tích đất giao cho đối tượng để quản lý 6.321.023 ha, chiếm 19,08% tổng diện tích tự nhiên nước Tình hình biến động đất đai năm 2015 đề th ực tậ p Tố tn gh iệ p Theo báo cáo thống kê diện tích đất đai năm 2015 địa phương, tổng diện đất tích tự nhiên nước 33.123.077 ha, tăng so với số liệu kiểm kê đất đai năm 2014 21 Trong đó, có 11/63 tỉnh, thành phố có diện tích tự nhiên thay đổi so với số liệu năm 2014 có điều chỉnh địa giới hành cho theo đồ địa giới 364/CT Bi Ch uy ên ến động diện tích đất nơng nghiệp tồn quốc a Diện tích nhóm đất nơng nghiệp nước tăng 21.166 Diện tích đất sản xuất nơng nghiệp tăng 24.725 ha, đó, diện tích đất trồng lâu năm tăng 29.471 diện tích đất trồng hàng năm giảm 4.746 Diện tích đất trồng lâu năm nước tăng 29.471 chủ yếu việc trồng loại lâu năm (đặc biệt keo tràm) đem lại thu nhập kinh tế cao, ổn định đời sống nên người dân sử dụng đất đồi, đất rừng, chuyển từ hàng năm hiệu thấp sang để trồng lâu năm Đất trồng hàng năm có diện tích đất lúa giảm 3.230 có biến động hầu hết tỉnh Diện tích đất trồng lúa giảm nhiều diện tích đất trồng lúa hiệu quả, suất thấp chuyển qua đất trồng lâu năm, hàng năm…; mặt khác q trình thị hóa, phát triển nhanh cơng trình cơng cộng, trụ sở quan, cơng trình nghiệp làm giảm diện tích đất lúa chuyển sang loại đất khác Một số tỉnh có diện tích đất trồng lúa tăng chuyển từ đất trồng hàng năm khác, đất trồng lâu năm, đất lâm nghiệp đất nuôi trồng thủy sản sang trồng lúa Ch uy ên đề th ực tậ p Tố tn gh iệ p Diện tích đất lâm nghiệp nước giảm 4.027 ha, giảm chủ yếu đất rừng sản xuất (6.023 ha), đất rừng phòng hộ tăng (46 ha), đất rừng đặc dụng tăng (1.949 ha) Giảm diện tích đất lâm nghiệp chủ yếu đất lâm nghiệp chuyển sang loại: đất trồng lâu năm, đất sản xuất kinh doanh, đất có mục đích cơng cộng, đất giao thơng,…Một số tỉnh tăng diện tích đất lâm nghiệp việc trồng rừng đem lại giá trị kinh tế lớn nên địa phuơng đẩy mạnh phong trào trồng rừng, phát triển kinh tế vườn Biến động diện tích đất 2015 b Diện tích đất phi nơng nghiệp tăng 14.239 Diện tích đất phi nơng nghiệp tăng chủ yếu đất chuyên dùng (10.664 ha), đất (3.317 ha) Hiện nay, tốc độ thị hóa diễn nhanh với việc xây dựng cụm cơng nghiệp, tiểu thủ cơng nghiệp, hình thành khu du lịch, khu vui chơi giải trí, phát triển hạ tầng giao thông, thủy lợi… làm cho diện tích đất chuyên dùng tăng lớn để đảm bảo cho mục tiêu phát triển kinh tế, xã hội; mặt khác chuyển từ đất nông nghiệp, đất chưa sử dụng loại đất phi nông nghiệp khác sang xây dựng cơng trình giao thơng, thủy lợi, sở giáo dục – đào tạo đất sản xuất kinh doanh phi nông nghiệp, đất ở… c Diện tích đất chưa sử dụng giảm 35.384 Tố tn Tình hình quản lý, sử dụng đất có chuyển biến tích cực gh iệ p Trong đó, đất đồi núi chưa sử dụng giảm 34.139 ha, đất chưa sử dụng giảm 1.272 ha, đất núi đá khơng có rừng tăng 27 Diện tích đất chưa sử dụng giảm đưa vào sử dụng cho mục đích nơng nghiệp, phi nơng nghiệp phù hợp với nhu cầu phát triển kinh tế – xã hội, với điều kiện thực tế địa phương th ực tậ p Diện tích cấu sử dụng đất nơng nghiệp có chuyển dịch theo hướng tăng diện tích đất trồng có giá trị, thích ứng với biến đổi khí hậu đặc biệt sau đợt hạn hán Miền Trung, Tây Nguyên hạn hán xâm nhập mặn Đồng sông Cửu Long uy ên đề Đối với đất phi nông nghiệp đặt biệt đất đất sản xuất kinh doanh phi nông nghiệp biến động tăng, chủ yếu xây dựng cơng trình cơng cộng, hình thành sở sản xuất kinh doanh, khu dân cư đô thị, tuyến dân cư nông thôn nhu cầu tăng dân số Ch Đất chưa sử dụng tiếp tục đưa vào sử dụng cho mục đích nơng nghiệp, trồng rừng, khoanh nuôi rừng với quy mô khác nhau, đất chưa sử dụng đất bãi bồi ven biển, khai thác để đưa vào sử dụng, năm tới vùng đất bãi bồi ven biển phải quy hoạch, trồng rừng lấn biển, góp phần phát triển sản xuất nông, lâm nghiệp, tạo thêm công ăn việc làm, thu nhập cho nông dân cải thiện môi trường sinh thái địa phương Dự án tổng thể đo đạc, đăng ký cấp giấy chứng nhận, lập hồ sơ địa xây dựng sở liệu quản lý đất đai địa phương tích cực thực gh II Chính sách thuế, phí, lệ phí sử dụng tài nguyên đất Việt Nam iệ p Tuy nhiên, bất cập, hạn chế công tác quản lý nhà nước đất đai địa bàn tỉnh hạn chế, chưa phát huy tiềm đất đai, hiệu sử dụng đất chưa cao; tình trạng giao đất, cho thuê đất chưa đưa vào sử dụng thời hạn quy định nhiều phổ biến nhiều địa phương, loại đối tượng sử dụng đất; công tác lập, cập nhật, chỉnh lý bổ sung hồ sơ địa chính, biến động đất đai, kiểm tra, phát hiện, xử lý vi phạm đất đai, giải tranh chấp đất đai chưa kịp thời; diện tích đất trồng lúa nước cịn manh mún, chậm hình thành mơ hình phát triển vùng chun canh, cánh đồng mẫu lớn… tn Tiền sử dụng đất th ực tậ p Tố Theo Điều 3 Luật Đất đai 2013, tiền sử dụng đất số tiền mà người sử dụng đất phải trả cho Nhà nước Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất, cơng nhận quyền sử dụng đất Cơng thức tính tiền sử dụng đất trường hợp Nhà nước giao đất sau: Tiền sử dụng đất phải nộp = Giá đất tính thu tiền sử dụng đất theo mục đích sử dụng đất x Diện tích đất phải nộp tiền sử dụng đất  ên đề Trong giá đất tính thu tiền sử dụng đất Bảng giá đất UBND cấp tỉnh quy định (theo Nghị định 45/2014/NĐ-CP) Ch uy Thuế sử dụng đất phi nông nghiệp Luật Thuế sử dụng đất phi nông nghiệp năm 2010 quy định, đối tượng chịu loại thuế đất ở, đất sản xuất, kinh doanh, đất phi nơng nghiệp sử dụng vào mục đích kinh doanh Thuế sử dụng đất phi nông nghiệp = Giá tính thuế x Thuế suất   Trong đó, giá tính thuế xác định diện tích đất tính thuế nhân với giá 1m2; Thuế suất áp dụng theo biểu thuế lũy tiến phần sau: Thuế suất bậc 1: Diện tích hạn mức = 0,03% Thuế suất bậc 2: Diện tích vượt khơng q lần hạn mức = 0,07% Thuế suất bậc 3: Diện tích vượt lần hạn mức = 0,15%.  Các loại thuế, phí phải nộp chuyển nhượng nhà, đất 3.1 Thuế thu nhập cá nhân tn gh iệ p Theo Luật Thuế thu nhập cá nhân năm 2007, thu nhập từ chuyển nhượng nhà, chuyển nhượng quyền sử dụng đất thu nhập phải đóng thuế Chuyển nhượng nhà ở, quyền sử dụng đất trường hợp cá nhân có nhà ở, đất miễn thuế thu nhập cá nhân Thơng tư 92/2015/TT-BTC chỉ rõ, cơng thức tính thuế thu nhập cá nhân trường hợp chuyển nhượng nhà, quyền sử dụng đất sau: Thuế thu nhập cá nhân = Giá chuyển nhượng lần x Thuế suất ực tậ p Tố Trong đó, giá chuyển nhượng nhà, đất giá ghi hợp đồng chuyển nhượng thời điểm chuyển nhượng; thuế suất 2% giá chuyển nhượng 3.2 Lệ phí trước bạ Nghị định 140/2016/NĐ-CP quy định nhà, đất thuộc đối tượng chịu lệ phí trước bạ Lệ phí trước bạ = Giá tính lệ phí trước bạ x Mức thu lệ phí trước bạ theo tỷ lệ % uy ên đề th Trong đó: - Giá tính lệ phí trước bạ với đất giá đất Bảng giá đất UBND cấp tỉnh ban hành; Giá tính lệ phí trước bạ với nhà giá UBND cấp tỉnh ban hành - Mức thu lệ phí trước bạ với nhà, đất 0,5% Ngoài ra, trình chuyển nhượng nhà, chuyển nhượng quyền sử dụng đất cịn phải nộp số loại phí khác: Phí cơng chứng hợp đồng (theo Thơng tư 257/2016/TT-BTC); Lệ phí địa (theo Thơng tư 02/2014/TT-BTC); Phí cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (theo Thông tư 02/2014/TT-BTC)… Ch  B Đề xuất hồn thiện sách thuế, phí lệ phí hoạt động sử dụng tài nguyên đất đai I Một số vấn đề lý luận thuế thu nhập từ chuyển nhượng quyền sử dụng đất Tố tn gh iệ p Thuế thu nhập từ chuyển nhượng quyền sử dụng đất thuộc bảy nhóm thu ngân sách tài đất đai hành Cũng giống thuế sử dụng đất, thuế thu nhập từ chuyển nhượng quyền sử dụng đất thuế trực thu, đánh trực tiếp vào thu nhập phát sinh từ quyền sử dụng đất Người nộp thuế chuyển nghĩa vụ thuế sang cho đối tượng khác thuế gián thu Bên cạnh ưu điểm đảm bảo công điều tiết thu nhập, thuế thường gây phản ứng từ người nộp thuế đánh trực tiếp thu nhập có từ hoạt động chuyển nhượng đất họ, tức đánh trực tiếp vào lợi ích vật chất đo lường người sử dụng ên đề th ực tậ p Thực tiễn đánh thuế quốc gia, thuế trực thu thường không phổ biến thuế gián thu không dễ dàng chấp nhận đối tượng nộp thuế Ở góc độ ban hành luật điều chỉnh, việc tăng loại thuế trực thu khơng khuyến khích người sử dụng đất công khai giao dịch giá trị toán thực tế giao dịch đất, nhằm tránh thuế trốn thuế Tuy nhiên, tăng cường ban hành luật điều chỉnh loại thuế trực thu có ý nghĩa pháp lý quan trọng việc bảo đảm công điều tiết thu nhập người sử dụng đất Ch uy Thuế thu nhập từ chuyển nhượng bất động sản thuế đánh thu nhập có từ chuyển nhượng quyền sử dụng đất, điều tiết thông qua Luật Thuế thu nhập cá nhân Luật Thuế thu nhập doanh nghiệp Nếu đối tượng nộp thuế doanh nghiệp đối tượng chịu thuế thu nhập ròng vốn đem lại Thuế thu lần có phát sinh chuyển dịch quyền sử dụng đất, tức đánh lần giao dịch chuyển quyền Bản chất kinh tế thuế thu nhập từ chuyển nhượng quyền sử dụng đất Trước Luật sửa đổi, bổ sung số điều luật thuế năm 2014 có hiệu lực, thu nhập chịu thuế trường hợp chuyển nhượng quyền sử dụng đất tổ chức cá nhân xác định giá chuyển nhượng hợp đồng trừ (-) giá vốn chi phí liên quan có Như vậy, chất thuế thu nhập từ chuyển nhượng bất động sản thuế đánh phần giá trị tăng thêm mà không đánh giá trị đất gh iệ p uật sửa đổi, bổ sung số điều luật thuế năm 2014 có hiệu lực từ ngày 01/01/2015 quy định thu nhập chịu thuế cá nhân chuyển nhượng quyền sử dụng đất giá chuyển nhượng lần Như vậy, thuế thu nhập từ chuyển nhượng bất động sản mang chất thuế chuyển quyền sử dụng đất năm 1994, đánh giá trị giao dịch, không phân biệt người chuyển nhượng lời hay lỗ tậ p Tố tn Với thay đổi thu nhập chịu thuế cá nhân, thuế thu nhập từ chuyển nhượng bất động sản khơng cịn túy đánh phần giá trị tăng thêm đất Nếu giá bán cao giá mua, thuế vừa đánh phần giá trị tăng thêm, vừa đánh giá trị đất Nếu giá bán thấp giá mua, thuế đánh giá trị đất khơng có giá trị tăng thêm phát sinh đề th ực Vai trò thuế thu nhập từ chuyển nhượng quyền sử dụng đất quản lý đất đai Ch uy ên - Thứ nhất, thuế thu nhập từ chuyển nhượng quyền sử dụng đất nguồn động viên ngân sách, bảo đảm quyền thu lợi từ tài sản công Nhà nước Thực vai trò đại diện chủ sở hữu quản lý đất đai, Nhà nước bảo đảm quyền người sử dụng đất, đồng thời bảo đảm lợi ích chủ sở hữu khai thác sử dụng tài sản thơng qua tài đất đai Thuế thu nhập từ chuyển nhượng quyền sử dụng đất nguồn thu ngân sách từ đất Trong khoản thu từ đất, thuế có tính ổn định không cao đối tượng nộp thuế cá nhân, tổ chức thực giao dịch chuyển nhượng Nguồn thu nhiều hay phụ thuộc vào việc người sử dụng đất có thực giao dịch thị trường bất động sản có phát triển hay khơng Hạn chế thuế khơng kiểm soát tiến hành thu trường hợp giao dịch không đăng ký Do vậy, thu ngân sách từ thuế thu nhập từ chuyển nhượng quyền sử dụng đất hiệu hoàn thiện pháp luật đăng ký bất động sản - Thứ hai, thuế thu nhập từ chuyển nhượng quyền sử dụng đất công cụ giúp Nhà nước quản lý thị trường bất động sản Tiền thân thuế thu nhập từ chuyển nhượng thuế chuyển quyền sử dụng đất Thơng qua việc điều tiết lợi ích kinh tế bên giao dịch, kiểm soát giao dịch chuyển quyền, giám sát việc thực thi pháp luật thuế, quan nhà nước kịp thời nắm bắt vấn đề nảy sinh từ việc thực quyền người sử dụng đất tậ p Tố tn gh iệ p Trên sở đó, có điều chỉnh pháp luật để quan hệ sử dụng đất phát triển phù hợp với quy luật thị trường, đồng thời bảo đảm vai trò định hướng Nhà nước quản lý đất đai Bên cạnh đó, kinh nghiệm số quốc gia giới Sin-ga-po, Đài Loan thu thuế phần thu nhập ròng chuyển dịch đất đai đánh vào lợi ích kinh tế chủ thể có hành vi mua bán lại đất Với thuế suất cao năm chịu thuế 100% phần chênh lệch, sau hai ba năm, mức thuế giảm 50% 25%[2] thì người có tiền nhàn rỗi không chọn kênh mua bán lại đất, hạn chế tình trạng tình trạng đầu đất, đẩy giá đất tăng cao đề th ực II Thực trạng pháp luật thuế thu nhập từ chuyển nhượng quyền sử dụng đất cá nhân Ch uy ên Thuế thu nhập từ chuyển nhượng quyền sử dụng đất loại thuế trực thu Thuế thu lần có phát sinh chuyển dịch đất, tức đánh lần giao dịch chuyển nhượng Loại thuế có nước gọi thuế thu nhập điều chỉnh sắc thuế thu nhập doanh nghiệp thuế thu nhập cá nhân Việt Nam Cũng có nước điều tiết sắc thuế riêng gọi thuế thu nhập giá trị gia tăng đất Đài Loan, Pháp; thuế chuyển nhượng bất động sản In-đô-nê-xi-a[3] Tuy tên gọi có khác nhau, loại thuế có nội dung tương tự nhau, đánh vào thu nhập phát sinh chuyển nhượng đất Hầu hết quốc gia xây dựng thuế mang chất đánh vào khoản chênh lệch giá vốn với giá giao dịch Giá vốn bao gồm giá nhận chuyển nhượng chi phí đầu tư, cải tạo đất Đối tượng nộp thuế 10 Đối tượng nộp thuế chủ thể có thu nhập từ chuyển nhượng quyền sử dụng đất Theo quy định pháp luật thuế thu nhập cá nhân, đối tượng nộp thuế gồm: (i) Cá nhân có quốc tịch Việt Nam (ii) Cá nhân người không mang quốc tịch Việt Nam có thu nhập chịu thuế iệ p Đối với bất động sản thuộc đồng sở hữu người nộp thuế cá nhân đồng sở hữu bất động sản Trường hợp ủy quyền quản lý bất động sản mà cá nhân ủy quyền có quyền chuyển nhượng bất động sản có quyền cá nhân sở hữu bất động sản theo quy định pháp luật người nộp thuế cá nhân ủy quyền bất động sản tn gh Căn tính thuế  tậ p Tố Căn tính thuế thu nhập từ chuyển nhượng bất động sản thu nhập tính thuế thuế suất Ch uy ên đề th ực Thu nhập chịu thuế khoản thu nhập nhận từ việc chuyển nhượng bất động sản quyền sử dụng đất bao gồm: (i) Thu nhập từ chuyển nhượng quyền sử dụng đất; (ii) Thu nhập từ chuyển nhượng quyền sử dụng đất tài sản gắn liền với đất; (iii) Thu nhập từ chuyển nhượng quyền thuê đất, quyền thuê mặt nước; (iv) Thu nhập góp vốn bất động sản để thành lập doanh nghiệp tăng vốn sản xuất kinh doanh doanh nghiệp theo quy định pháp luật; (v) Thu nhập từ việc ủy quyền quản lý bất động sản mà người ủy quyền có quyền chuyển nhượng bất động sản có quyền người sở hữu bất động sản theo quy định pháp luật Đối với cá nhân, thu nhập tính thuế từ chuyển nhượng quyền sử dụng đất xác định giá chuyển nhượng lần xác định thời điểm hợp đồng có hiệu lực Giá chuyển nhượng quyền sử dụng đất giá thực tế ghi hợp đồng chuyển nhượng thời điểm chuyển nhượng Trường hợp không xác định giá thực tế chuyển nhượng giá ghi hợp đồng chuyển nhượng thấp giá đất Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quy định thời điểm chuyển nhượng giá chuyển nhượng xác định theo bảng giá đất Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quy định 11 Kể từ ngày 01/01/2015 Luật sửa đổi, bổ sung số điều luật thuế năm 2014 có hiệu lực thuế suất áp dụng cho thu nhập từ chuyển nhượng bất động sản cá nhân cư trú cá nhân khơng cư trú 2% Cách tính thuế th ực tậ p Tố tn gh iệ p Thời điểm xác định thu nhập chịu thuế thu nhập từ chuyển nhượng bất động sản thời điểm hợp đồng chuyển nhượng có hiệu lực Bắt đầu từ thời điểm này, người sử dụng đất phát sinh nghĩa vụ nộp thuế cho Nhà nước Tuy nhiên, sở để thực nghĩa vụ xuất người sử dụng đất thực thủ tục chuyển quyền quan thuế thông báo nộp tiền Đối với thu nhập từ chuyển nhượng bất động sản, kỳ tính thuế xác định theo lần phát sinh thu nhập Thuế thu nhập từ chuyển nhượng bất động sản cá nhân cư trú xác định thu nhập tính thuế nhân (x) với thuế suất thuế thu nhập Đối với cá nhân không cư trú, thuế thu nhập cá nhân từ chuyển nhượng bất động sản Việt Nam xác định giá chuyển nhượng bất động sản nhân (x) với thuế suất 2% Giá chuyển nhượng bất động sản cá nhân không cư trú toàn số tiền mà cá nhân nhận từ việc chuyển nhượng bất động sản không trừ khoản chi phí kể giá vốn uy ên đề III Thực trạng pháp luật thuế thu nhập từ chuyển nhượng quyền sử dụng đất tổ chức Đối tượng nộp thuế Ch Theo quy định Luật Thuế thu nhập doanh nghiệp người nộp thuế tổ chức có hoạt động sản xuất, kinh doanh hàng hóa, dịch vụ có thu nhập chịu thuế, gồm 05 nhóm đối tượng: (i) Doanh nghiệp thành lập theo quy định pháp luật Việt Nam; (ii) Doanh nghiệp thành lập theo quy định pháp luật nước ngoài; (iii) Tổ chức thành lập theo Luật Hợp tác xã; (iv) Đơn vị nghiệp thành lập theo quy định pháp luật Việt Nam (v) Tổ chức khác có hoạt động sản xuất, kinh doanh có thu nhập Tuy nhiên, thuế thu nhập từ chuyển nhượng bất động sản, đặc biệt đánh thu nhập từ chuyển nhượng quyền sử dụng đất khơng phải tất 12 tậ p Tố tn gh iệ p chủ thể đối tượng nộp thuế theo quy định pháp luật đất đai, tất tổ chức có lực pháp luật sử dụng đất Có thể trở thành đối tượng phải nộp thuế thu nhập từ chuyển nhượng quyền sử dụng đất hay khơng cịn phụ thuộc vào 05 nhóm đối tượng mà Luật Thuế thu nhập doanh nghiệp liệt kê có phép nhận quyền chuyển quyền sử dụng đất Việt Nam hay không Theo quy định Luật Đất đai, tổ chức có lực pháp luật sử dụng đất có 03 nhóm gồm (i) Tổ chức nước, (ii) Tổ chức nước ngồi có chức ngoại giao (iii) Doanh nghiệp có vốn đầu tư nước Đây tổ chức phép nhận đất giao, đất thuê từ Nhà nước nhận chuyển quyền sử dụng đất từ người khác Không phải tổ chức nhận quyền sử dụng đất phép chuyển nhượng quyền sử dụng đất Ví dụ tổ chức nước ngồi có chức ngoại giao nhận quyền sử dụng đất thuê từ Nhà nước hồn tồn khơng giao dịch đất đó, khơng thể đối tượng phát sinh thu nhập chịu thuế thu nhập từ chuyển quyền sử dụng đất Ch uy ên đề th ực Trong số tổ chức có tư cách sử dụng đất trên, pháp luật đất đai cho phép chủ thể sau chuyển nhượng quyền sử dụng đất (nếu có): (i) Tổ chức kinh tế giao đất có thu tiền sử dụng đất, thuê đất trả tiền lần cho thời gian thuê; (ii) Đơn vị nghiệp cơng lập tự chủ tài thuê đất trả tiền lần; (iii) Tổ chức kinh tế nhận chuyển nhượng, nhận góp vốn quyền sử dụng đất có nguồn gốc đất giao có thu thuê trả tiền lần; (iv) Doanh nghiệp có vốn đầu tư nước Nhà nước giao đất có thu tiền thuê đất trả tiền lần cho thời gian thuê, nhà đầu tư nước mua cổ phần doanh nghiệp Việt Nam; (v) Doanh nghiệp liên doanh sử dụng đất nhận góp vốn quyền sử dụng đất Như vậy, tổ chức nêu có chuyển quyền sử dụng đất phát sinh thu nhập chịu thuế đối tượng phải nộp thuế chuyển nhượng quyền sử dụng đất Căn tính thuế 13 Căn tính thuế thu nhập từ chuyển nhượng bất động sản thu nhập tính thuế thuế suất th ực tậ p Tố tn gh iệ p Thu nhập tính thuế (=) thu nhập chịu thuế trừ (-) khoản lỗ hoạt động chuyển nhượng bất động sản năm trước (nếu có) Thu nhập chịu thuế từ chuyển nhượng bất động sản xác định doanh thu thu từ hoạt động chuyển nhượng bất động sản trừ giá vốn bất động sản khoản chi phí trừ liên quan đến hoạt động chuyển nhượng bất động sản Doanh thu từ hoạt động chuyển nhượng bất động sản xác định theo giá thực tế chuyển nhượng bất động sản theo hợp đồng chuyển nhượng Trường hợp giá chuyển quyền sử dụng đất theo hợp đồng chuyển nhượng thấp giá đất bảng giá đất Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quy định thời điểm ký hợp đồng chuyển nhượng bất động sản tính theo giá đất Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quy định thời điểm ký hợp đồng chuyển nhượng bất động sản Thời điểm xác định doanh thu tính thuế thời điểm bên bán bàn giao bất động sản cho bên mua, không phụ thuộc việc bên mua đăng ký quyền sở hữu tài sản, quyền sử dụng đất, xác lập quyền sử dụng đất quan nhà nước có thẩm quyền Thuế suất thuế thu nhập doanh nghiệp hoạt động chuyển nhượng bất động sản từ ngày 01/01/2016 20% đề  Cách tính thuế Ch uy ên Số thuế thu nhập doanh nghiệp kỳ tính thuế hoạt động chuyển nhượng bất động sản thu nhập tính thuế từ hoạt động chuyển nhượng bất động sản nhân (x) với thuế suất Thu nhập từ chuyển nhượng bất động sản phải xác định riêng để kê khai nộp thuế không áp dụng ưu đãi thuế thu nhập doanh nghiệp IV Bất cập đề xuất hoàn thiện pháp luật thuế thu nhập từ chuyển nhượng quyền sử dụng đất Tổng hợp từ số liệu Tổng cục Thống kê giai đoạn từ năm 2010 đến năm 2014 cho thấy, thu thuế chuyển quyền sử dụng đất hàng năm trung bình 14,5 tỉ, chiếm khoảng 0.03% tổng thu từ đất Kết thu ngân sách từ đất cho thấy, thuế sử dụng đất có mức thu tương đối ổn định thuế thu từ chuyển quyền có số 14 thu biến động mạnh, không ổn định Điều xuất phát từ sở thuế khoản thu không ổn định Thuế từ chuyển quyền sử dụng đất phụ thuộc vào lượng giao dịch quyền sử dụng đất, mức độ phát triển sôi động thị trường bất động sản Một số bất cập quy định thuế thu nhập từ chuyển nhượng quyền sử dụng đất gh iệ p - Thứ nhất, thuế thu nhập từ chuyển nhượng quyền sử dụng đất có sở thuế khơng thống Luật Thuế thu nhập doanh nghiệp Luật Thuế thu nhập cá nhân tậ p Tố tn Thuế thu nhập từ chuyển nhượng đất doanh nghiệp có thu nhập chịu thuế giá bán trừ (-) giá vốn chi phí liên quan Về bản, với doanh nghiệp, thuế đánh thu nhập rịng có từ chuyển nhượng Ch uy ên đề th ực Trong đó, từ 01/01/2015 Luật sửa đổi, bổ sung số điều luật thuế năm 2014 có hiệu lực thu nhập chịu thuế thu nhập cá nhân giá chuyển nhượng quyền sử dụng đất thuế suất 2% So với quy định ban đầu Luật Thuế thu nhập cá nhân 2007 Luật sửa đổi, bổ sung số điều Luật Thuế thu nhập cá nhân 2013 có thay đổi rõ thu nhập chịu thuế Theo quy định ban đầu, chuyển nhượng đất có xác định phần chênh lệch giá chuyển nhượng giá vốn chi phí liên quan thuế suất 25% phần chênh lệch Theo cách thu nhu nhập chịu thuế lợi nhuận ròng từ chuyển nhượng đất Nếu chênh lệch số âm khơng trả thuế Chỉ không xác định giá vốn giá chuyển nhượng ghi thấp giá Nhà nước quy định tính thuế giá trị chuyển nhượng thuế suất 2% Cách thu chất tương tự thuế chuyển quyền sử dụng đất năm 1994, tức đánh giá trị giao dịch, không quan tâm đến người chuyển nhượng lời hay lỗ Việc Luật sửa đổi, bổ sung số điều luật thuế năm 2014 thay đổi thu nhập chịu thuế thuế suất cách tính giá chuyển nhượng thuế suất 2% 15 tậ p Tố tn gh iệ p xuất phát từ việc người sử dụng đất tự kê khai thuế Thực tiễn tiến hành thu cho thấy người sử dụng đất tự lựa chọn cách tính thuế có mức trả thuế thấp để kê khai Nếu giá trị hợp đồng chuyển nhượng thấp người sử dụng đất thường kê khai cách trả thuế 2% giá chuyển nhượng Nếu giá trị hợp đồng chuyển nhượng lớn thường kê khai cách trả thuế 25% phần chênh lệch Từ tượng tránh thuế phổ biến, việc thay đổi cách tính để chống thất thu Luật sửa đổi, bổ sung số điều luật thuế năm 2014 đưa Nhìn cục vấn đề hồn tồn hợp lý Tuy nhiên, xét tổng thể sách thu từ đất quản lý đất đai sở thuế thu nhập từ chuyển nhượng quyền sử dụng đất hai đạo luật thuế thu nhập không quán Điều dẫn đến không công động viên thuế Dưới góc độ cơng cụ quản lý đất đai, việc thu thuế giá trị quyền sử dụng đất giao dịch khơng có ý nghĩa cao mặt kiểm soát giao dịch để hạn chế đầu cơ, cách tính thuế khơng điều tiết, tác động nhiều vào lợi ích có nhà đầu Cùng với thuế sử dụng đất có mức thu thấp cơng cụ thuế sử dụng để chống đầu gần không hiệu đề th ực - Thứ hai, hiện tượng trốn thuế tránh thuế thu nhập từ chuyển nhượng bất động sản cá nhân diễn phổ biến Ch uy ên Trốn thuế tránh thuế nguyên nhân quan trọng dẫn đến việc không tuân thủ thất thoát nguồn thu ngân sách từ đất Trốn thuế việc người sử dụng đất sử dụng cách thức bất hợp pháp để không nộp đầy đủ số thuế phải chịu Họ khơng khai báo, khai thiếu kê khai không thật đối tượng chịu thuế thu nhập tài sản Tránh thuế trường hợp người sử dụng đất lợi dụng kẽ hở pháp luật để giảm số thuế phải nộp Quy định Luật Thuế thu nhập cá nhân có bất cập, tạo hội cho người sử dụng đất trốn thuế tránh thuế Theo quy định, thu nhập từ chuyển nhượng nhà, đất bất động sản miễn thuế Người chuyển nhượng tự kê khai tự chịu trách nhiệm thông tin Trong điều kiện sở liệu đất đai Việt Nam chưa số hóa đồng việc kiểm tra, đối chiếu quan quản lý đất đai quan thuế khó khăn Vì vậy, có cá nhân có nhiều nhà quyền sử dụng đất địa bàn khác nhau, chuyển nhượng đất kê khai tài sản để trốn thuế 16 iệ p Người sử dụng đất lợi dụng kẽ hở pháp luật thuế thu nhập cá nhân để tránh thuế Theo quy định, thu nhập tính thuế xác định giá chuyển nhượng lần Giá chuyển nhượng bất động sản giá ghi hợp đồng chuyển nhượng thời điểm chuyển nhượng Trường hợp giá hợp đồng thấp giá đất bảng giá Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quy định áp dụng giá bảng giá Từ quy định này, nhiều giao dịch bên thỏa thuận ghi giá hợp đồng thấp giá toán thực tế, vừa khoảng giá nhà nước quy định để có lợi cho bên mua nộp lệ phí trước bạ ực tậ p Tố tn gh Ngồi hình thức tránh thuế thu nhập từ chuyển nhượng bất động sản qua quy định giá, nhiều bên giao dịch cịn "né" thuế thơng qua hình thức chuyển nhượng bắc cầu để lợi dụng quy định cho đối tượng miễn thuế Ví dụ chuyển nhượng bố chồng với dâu giao dịch miễn thuế, chị em dâu khơng miễn[4] Cho nên, cần chuyển nhượng cho nhau, chị em dâu chuyển nhượng từ chị dâu sang bố chồng, từ bố chồng chuyển nhượng cho em dâu để tránh thuế đề th  Kiến nghị hoàn thiện pháp luật thuế thu nhập từ chuyển quyền sử dụng đất Ch uy ên - Thứ nhất, nên quy định sở thuế thu nhập từ chuyển nhượng quyền sử dụng đất cá nhân doanh nghiệp giống theo hướng đánh thu nhập ròng để bảo đảm quán với chất thuế Thuế thu nhập loại thuế đánh phần giá trị tăng thêm có ý nghĩa việc điều tiết giao dịch, hạn chế đầu Việc Luật sửa đổi, bổ sung số điều luật thuế năm 2014 thay đổi thu nhập chịu thuế cá nhân làm cho thuế không hẳn đánh phần giá trị tăng thêm thu nhập chịu thuế giá quyền sử dụng đất giao dịch Nó khơng có phần giá trị tăng thêm người bán bị lỗ So sánh với quy định số quốc gia cách tính thuế phù hợp với thuế chuyển nhượng bất động sản thuế thu nhập Quay lại với cách tính thu nhập chịu thuế ban đầu Luật Thuế thu nhập cá nhân năm 2007 với chất thuế thu nhập từ chuyển nhượng bất động sản Nhưng phân tích trên, người sử dụng đất tự kê khai thực tế tự lựa chọn cách tính thuế có lợi cho 17 nên cách tính thuế phần giá trị chênh lệnh không đạt mục đích nhà làm luật mong muốn Để khơng lặp lại vấn đề quay lại cách tính thuế phần giá trị chênh lệch (giữa giá chuyển nhượng với giá vốn) cần có cải cách đồng cách thức tốn giao dịch, hồn thiện sở liệu đất đai để bảo đảm kiểm sốt có đầy đủ thơng tin giá vốn Ch uy ên đề th ực tậ p Tố tn gh iệ p - Thứ hai, hoàn thiện sở liệu đất đai, hình thức tốn qua chuyển khoản sở liệu đối tượng nộp thuế để khắc phục tình trạng trốn thuế tránh thuế hình thức kê khai tài sản giá 18